רה-אינטגרציה ומגורים בסביבה ציבורית
האתר: 55דונם
גריד רחובות
בינוי בגריד
מושות/פרצלציה ״...בשכונה לא בוצעה מעולם פרצלציה ,כלומר חלוקת השטח הנמצא בבעלות דיירים רבים ,לחלקות מוגדרות ,שאותן ניתן לרשום בטאבו .לעובדה זו יש השלכות שליליות על השכונה ,שכן היעדר היכולת לרשום בעלות על נכסים מוגדרים בטאבו ,מרתיעה רוכשי דירות ויזמים מלרכוש נכסים בשכונה ,ובשל כך היא מהווה את אחד החסמים המשמעותיים לפיתוח .נוסף על כך ,היעדר הרישום של הנכסים בטאבו ,מגביל את היכולת ליטול משכנתא בגין הנכסים ,לשעבד אותם ולפיכך מפחית מערכם.״ שלומית צור ,גלובס ,2013״ הקץ לכאוס הנדל״ני בשכונת התקווה בתל אביב?״
שכונת התקווה :מגרש יחיד נמצא בבעלותם של מספר רב של אנשים ,לעיתים מאה-מאתיים.
הצפון הישן (תוכנית גדס) :שטח המחולק למגרשים בבעלותו של גורם יחיד ,עיריית תל אביב.
שטחי ציבור ושטחים פתוחים השטח הציבורי העיקרי ממוקם בקצה הדרום-מערבי של השכונה וחולש על פני כ 45-דונם .באתר ממוקמים מבני ציבור פעילים לטובת תושבי השגונה והעיר: בית דני ,משמש כמרכז לפעילות חברתית ,אומנותית ,ספורטיבית ,תרבותית והשכלתית בשכונת התקווה ודרוםתל אביב. מרכז “דוהל” לאומניות הבמה ,פועל כאולם תאטרון וכנסים.שני המבנים הנ”ל לצד אולפן מעלה ואולם הספורט מקיפים רחבה ציבורית שנותרת נטושה במרבית שעות היום. תוכנה של הפרוגרמה הנוכחית באתר נוגע בעיקר בפעילויות תרבות ופנאי .שימור של אותם פעילויות בתוך הפ־ רויקט החדש הוא דבר רצוי במסגרת של שמירה על המבנים הקיימים והתערבות מסביבם או לחילופין ,שילוב של פעילויות דומות או זהות במבנה חדש.
הבעלות הפרטית על המגרשים בשכונה הם אחד מהגורמים העיקריים להעדרם של שטחים פתוחים ומבני ציבור משמעותיים במרכזה .הדבר הוביל לבנייתו של מתחם התרבות בחלקה הדרום מערבי ,שאמנם מציע פרוגרמות רבות שחסרות בשכונה אך נבנה במנותק מההקשר שהיא מציעה .יתר מכך ,גם בתוך המתחם עצמו קיימת בעייתיות בתפקוד המבנים המרכזיים :אודיטוריום ״דוהל״ ,״בית דני״ ואולם הכדורסל תוחמים את כיכר אך, במקרה של השניים האחרונים ,מפנים לה עורף.
מגורים
ציבורי
תעסוקה
ירוק
הכיכר :פעילה בחלק קטן משעות היום בלבד.
שוק התקווה ,המשתרע לאורך רחוב התקווה ומספר רחובות צדדיים היוצאים ממנו ,הוקם בסוף שנות ה30- ומהווה את אחד המוקדים המסחריים העיקריים בשכונה ,לצד רחוב האצ”ל החוצה את השכונה מצפון לדרום- מזרח. המשכו של רחוב התקווה בו ממוקם השוק ,פוגש בצלע המזרחית של האתר .עובדה זו מהווה הזדמנות להפוך את החזית של הפרויקט לרחוב למוקד מסחרי פתוח בנוסף על השוק עצמו ,הזדמנות שאינה מנוצלת במצבו הנוכחי של המתחם אשר אין לו חזית אחת מובחנת. 260m 230m
240m
140m
180m 250m 240m
210m
מסחר
חזית האתר לכיוון רחוב התקווה ,לב השכונה
תוכנית מתאר עירונית איצטדיון שכונת התקווה הממוקם בדרום-מערב השכונה ,היה במשך שנים מגרשה הביתי של קבוצת בני יהודה תל אביב. המגרש הוקם בשנת .1945גודלו הקטן יחסית של האיצטדיון ,קרבתו לבנייני המגורים המקיפים אותו, הסימטאות הצרות וקהל האוהדים של הקבוצה גרמו לכך שייחשב אחד האיצטדיונים הביתיים ביותר בישראל .מאז מעברה של הקבוצה לבלומפילד בשנת ,2004משמש האיצטדיון ,בנוסף למשרדו הראשי של המועדון ,גם כמגרש האימונים של קבוצת הבוגרים וכמגרשן הביתי של קבוצות מחלקת הנוער. לאורך איילון תוכנית המתאר מטמיעה תכניות לבנייה לתעסוקה במגדלים .באזור אצטדיון בני יהודה מתוכנן אזור למוסדות ציבור עירוניים ושטח פתוח אשר יוקם כחלק מפיתוח האזור ,בהתאם להתקדמות במציאת אתר חלופי והעתקת האיצטדיון אליו. סמיכותם של בנייני המגורים לאיצטדיון מהווה דוגמה להשתלבות של פרוגרמות שונות באותו אתר בשכונה ,מאפיין שיש להרחיב לתחומים נוספים שנוכחותם נעדרת מהאתר נכון להיום.
מבט מהיציע הדרומי :הבתים משקיפים לאיצטדיון
״התכנית אינה משנה ברוב שטחי השכונה את המצב התכנוני המאושר. באיזורים המערביים של השכונה הגובלים במתחמי התעסוקה המתוכננים לאורך האיילון התכנית מאפש־ רת בינוי גבוה יותר ,בתוספת זכויות קלה.״ [מתוך מצגת תוכנית המתאר העירונית]
השכונה מתאפיינת בבנייה נמוכה ,עד ארבע קומות וברובה לא בוצעה מעולם פרצלציה .שטחים נרחבים אינם מחולקים לחלקות הניתנות לרישום בטאבו ,אלא נמצאות בבעלות משותפת בחלק יחסי במקרקעין (“מושע”). תוכנית לתוספת זכויות במתחם נדונה בועדה המקומית .בין המלצותיה היו קביעתם של יעודים חדשים שכוללים מסחר ,משרדים ותעשיות עתירות ידע לצד פיתוחו של חניון ציבורי תת קרקעי לאיזור האמור לשרת את השכונה ,מוסדות הציבור בסביבה ותחנת הרכבת. (פרוטוקול מספר 2013/2/13 ,0003-13 ועדת המשנה לתכנון ולבניה ,מרחב תכנון מקומי תל אביב-יפו)
צפיפות האוכלוסין בשכונה גבוהה יחסית לתל אביב אולם מאחר ויותר מ 75%-מהבתים בשכונה נבנו בשנות ה 40-וה ,50-הם בעלי מאפיינים דומים מבחינת גודל חלוקה .על תכנון עתידי לקחת עובדה זו בחשבון וליצור גיוון בבניה למגורים.
בניה נמוכה/צפיפות גבוהה מחיר )אלף ש ח למ”ר(
₪
צהלה
3.5
לדונם
39
₪
גדס
צפיפות
190מ ר
16.8
לדונם
34
גודל דירה ממוצע
16.8
65מ ר
13.0
₪
התקווה
11
₪
תל אביב
26
לדונם
7.8
לדונם
58מ ר
לדונם
דרכים ורחובות לשכונה גישה מאיילון דרך מחלף קיבוץ גלויות מדרום לאתר .למרות הקרבה למחלף גישת מכוניות לאתר מתאפשרת היום מצפון בלבד .מרבית הרחובות בשכונה הם רחובות משולבים שמקנים עדיפות תנועה להולכי רגל .הצלע המזרחית של האתר היא הנקודה היחידה בה הפרוייקט מתחבר לרחוב מרכזי בעיר. המיקום של האתר בקרבת נתיבי איילון מהווה הזדמנות לבנייה בסדר גודל נרחב בקרבת הכביש וליצירת מוקד משיכה לאנשים מחוץ לשכונה .לצורך כך יש להתמודד עם בעיית הגישה ברכב ממחלף קיבוץ גלויות .בנוסף לכך, עדיפות להולכי רגל ברחובות הפנימיים בשכונה לצד גודלם הקטן יחסית של הדירות הקיימות מייצר תרבות עשירה של התכנסויות ומפגשים ברחוב עליהם יש לשמור.
שימוש ברחובות לפעילות חברתית
התכנון מציע בניה נמוכה למ־ גורים ככזו שגובלת עם איילון ועולה בהדרגה כלפי פנים הש־ כונה ,עד ארבע קומות.
תעסוקה
כלי רכב
תעסוקה הולכי רגל
תכנון :גריד
תכנון :בינוי ושטחים פתוחים
הבינוי מתפרש לאורך הרחובות החדשים ועוטף את מבני הציבור הקיימים אשר כחלק מעקרונות התכנון נשארים כפי שהם עם שינויים קלים בלבד .המפגשים שנוצרים בינם ובין הרחובות והבניה החדשה מגדירות את אופן השימוש במרחב ואת תוכנו.
השטחים הפתוחים מפוזרים ברחבי האתר .אל מגרשי הספורט שהיוו את עיקר השטח הפתוח בשכונה מתווספים גנים קטנים ובינוניים.
קומת קרקע
קומה שלישית
קומה שניה
קומה רביעית
קומת קרקע
25 50
5 10
קומה שניה
25 50
5 10
קומה שלישית
25 50
5 10
תכנון :פרוגרמה
קומה ראשונה
קומת קרקע
קומה שלישית
קומה שניה
33,450מ ר בנוי
16.8
לדונם
383יחידות דיור
70מ ר
13.0 58
31.8דונם שטחים ירוקים