Rapportage bvg naar snel v6

Rapportage

Verduurzamen van bestaande woningen bij particulieren

In opdracht van: Opgesteld door: Versie: Datum:

Provincie Noord-Brabant Jan Schouw, Michael Urlings, Jan Snelders, Paul Dielissen, Ger Maes 3.0 10 mei 2016

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 1 van 45

Management summary Bij de totstandkoming van de Stroomversnelling Brabant in juni 2015 ontstond het idee om de provincie launching customer te laten zijn van bruikbare NOM-concepten met haar BVG-woningen. Ons is de vraag gesteld of er NOM concepten zijn die, vanuit de kracht van het voorbeeld, waarde toevoegen in de cyclus verwerving, verbouwen, verhuren en verkopen èn of er partijen zijn die een dergelijke revolverende financieringscyclus aan willen.

Als resultaat van eerste onderzoek blijkt de aanpak van Brabantse woningen grofweg in 7 woningconcepten in te delen. Voor grote investeerders zijn zij echter niet interessant: centraal staat voor hen wat aanpak voor hun portefeuille biedt, niet wat de USP’s van toe te voegen woningen bij een bepaald concept zijn. Voor kleine investeerders zijn de 7 concepten interessant voor eigen bestand, maar zij nemen op basis hiervan geen woningen over. Alle investeerders gaan uit van lange termijn verhuur, niet verkoop. Woningcorporaties ponden om verschillende redenen geen woningen uit zodat we constateren dat er geen business case is voor de beoogde revolverende financieringscyclus.

Het beoogde flankerend instrument, de esco, blijkt wel levensvatbaar. Hypothecair biedt de explain uit het energieakkoord banken € 25.000,- ruimte voor energieneutraal wonen. Dat is voldoende voor maatregelen aan de schil. Als een esco de financiering van de aanvullende maatregelen aan installaties biedt, kan het totaalconcept dat een conceptaanbieder biedt, getoetst worden op de benodigde totale energieprestatie naar energieleverend wonen. Vandaar de naam SNEL-concepten; Snel Naar EnergieLeverend wonen. We hebben de business case van een gemeentelijke Esco-aanbieder doorgerekend en die blijkt voldoende robuust. We hebben dit aanbod aan investeerders voorgelegd en dit sluit wel aan op eigen financieringsbehoefte en eigen beheer strategie. Financiering van particuliere woningeigenaren is ook doorgerekend en die blijkt, afhankelijk van de match van woning-bewoner-concept, rendabel.

De rol van de provincie verandert hierbij van launching customer naar launching director. In plaats van zelf de eerste energieleverende woningen te verhuren en verkopen, zal zij regie voeren over hoe gemeenten een escoorganisatie opzetten voor de financiering van de eerste lokale successen naar energieleverende wonen. In de communicatie blijft de kracht van het voorbeeld centraal. De huurders van de kleine beleggers staan dichter bij hun verhuurder en een campagne kan de ‘storytelling’ van deze ‘energieleverende Brabanders’ gebruiken om andere beleggers en particulieren tot navolging te bewegen.

De aanbevelingen zijn als volgt: -

Ga uit van de lokale successen; biedt lokaal financiering aan kleine beleggers naar energieleverend wonen

-

Laat steden het initiatief nemen en richt voor de provincie een regierol in.

-

Faciliteer als provincie dat Brabantse steden leren van de steden in andere provincies die hier verder in zijn.

-

Laat in de inrichting van de esco enige ruimte voor de couleure locale; succes is nu belangrijker dan uniformiteit voor opschaling.

-

Houd in de communicatie vast aan de kracht van het voorbeeld

-

Benut voor de operationalisering van de gemeentelijke esco de aanwezige marktkennis, zonder dat de maakindustrie daar regie aan ontleent.

-

Betrek grotere beleggers zodat zij de financiering bij opschaling gaan benutten

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 2 van 45

Inhoudsopgave

Management summary 1. Inleiding 4

2

2. Vraagstelling 5 3. Werkwijze 6 4. Resultaten 7 5. Beschouwing 12 6. Aanbevelingen voor het concept

14

7. SNEL-concept 15 8. Aanbevelingen doelgroepen & stakeholders 9. Het business model Bijlagen: 23

21

22

Bijlage 1. Concepten 24 Bijlage 2. Stappenplan fase 2.

28

Bijlage 3 - Fontys Marketingplan

29

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 3 van 45

1. Inleiding De provincie Noord-Brabant heeft een stevige ambitie als het gaat over het energiezuiniger maken van de gebouwde omgeving. In 2015 is het Brabants Energieakkoord aan het publiek gepresenteerd waarin de pijler Gebouwde Omgeving specifiek benoemd is. De Energie Uitvoeringsagenda als voortvloeisel van het Energieakkoord is medio april 2016 aan Provinciale Staten aangeboden. In juni 2016 verschijnt de nadere uitwerking van het Brabantse Energieakkoord.

Het voorbije jaar is de provincie ook aanjager geweest van het traject Stroomversnelling. Het is een initiatief dat er voor moet zorgen dat in 2050 de Brabantse woningvoorraad energieneutraal is. Dat betekent dat in de komende 35 jaar maar liefst 800.000 woningen Nul Op de Meter (NOM) worden gemaakt. De eerste stappen naar een Stroomversnelling Brabant zijn door de provincie Noord Brabant al in 2013 gezet. Toen werd er onder andere gesproken over de mogelijkheden om woningeigenaren te ontzorgen voor wat betreft energiebesparing. De onderliggende gedachte daarbij was dat grootschalige aanpak leidt tot zowel kostenreductie bij aanbieders als acceptatie bij woningeigenaren. Bijkomend effect zou zijn dat daarmee ook toegang ontstaat tot investeringskapitaal.

De markt van eigenaar/bewoners is een lastige markt om voet aan de grond te krijgen. De individuele situatie en wensen in combinatie met de hoge investeringen die NOM aanpakken vragen, maakt implementatie moeilijk. Maar ook in deze markt zijn pioniers; er zijn voorbeelden van (werkbare) aanpakken. De kracht van goede voorbeelden kan ook anderen overtuigen om mee te doen.

De provincie, die door omstandigheden (zie hoofdstuk 2) eigenaar is geworden van een groot aantal panden, kan wellicht een rol spelen als launching customer als we in staat zijn om die woningen respectievelijk te verwerven, verbouwen, verhuren en verkopen. En daarmee twee doelen dienen: - meer voorbeelden creĂŤren; - een revolverend mechanisme in werking brengen om energieneutrale verbouwingen aan te jagen.

Met deze gedachte is door een aantal partijen een voorstel uitgewerkt en als plan voorgelegd bij de provincie Noord-Brabant.

In deze rapportage wordt daarvan verslag gedaan. In hoofdstuk 2 wordt de vraagstelling uitgewerkt. In hoofdstuk 3 wordt de werkwijze toegelicht en een beschrijving gegeven van het gevolgde proces. In hoofdstuk 4 worden de resultaten besproken en worden conclusies getrokken. Hoofdstuk 5 beschouwt de bevindingen en plaatst deze in het perspectief van een haalbaar en opschaalbaar concept. Hoofdstuk 6 en 7 werken het concept uit, waarbij hoofdstuk 8 nog een reflectie weergeeft van geconsulteerde doelgroepen. Hoofdstuk 9 tenslotte geeft een eerste weergave van het totale business model van het SNEL concept.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 4 van 45

2. Vraagstelling 2.1 NOM: standaard of sturing Het begrip NOM geeft richting - op weg naar een woning die in haar eigen energiebehoefte kan voorzien. De wijze waarop een woning wordt verduurzaamd is afhankelijk van de (technische en persoonlijke) situatie en van de mogelijkheden die de woning biedt. Iedere huiseigenaar is uniek en wil ook zo behandeld worden. Dat bepaalt sterk de wijze waarop eigenaren benaderd dienen te worden en welke oplossingen ze krijgen voorgelegd. Een confectie-aanpak zal minder aanslaan, hoewel dat vanuit de aanbieders het meest wenselijk wordt geacht. Wij zien in onze praktijk dit terug in de ons bekende (bijna) energieneutrale woningen die door particulieren zijn gerealiseerd. De huidige praktijk kan worden gezien als een pallet aan aanpakken. En dat heeft een grotere kans op acceptatie door de woningeigenaar en daarmee een hogere conversie tot gevolg.

2.2 NOM: verschillende smaken, verschillende prijzen De differentiatie biedt tevens kansen om op verschillende prijsniveaus NOM-oplossingen te ontwikkelen. Verschillende prijsniveaus voor NOM-oplossingen kunnen ook op verschillende manieren worden gefinancierd. De nu bij NOM-renovatie gangbare bedragen kunnen niet hypothecair worden gefinancierd. Hoewel aangetoond is dat gerenoveerde woningen ook meer waard worden en sneller van eigenaar wisselen, houdt nagenoeg geen enkele financier daar rekening mee.

2.3 NOM: voorbeelden en revolverende werkwijze Ten tijde van de economische crisis heeft de provincie Noord-Brabant de Brabantse Verkoop Garantie geïntroduceerd. Een regeling waarbij de provincie garant stond voor de verkoop van de bestaande woning opdat kopers door konden schuiven naar een nieuwbouwwoning. Met die garantie op zak hadden woningeigenaren de zekerheid dat hun oude woning overgenomen zou worden. Dientengevolge werd de provincie ook eigenaar van een aanzienlijke vastgoed portefeuille. Nu de economie weer aantrekt wil de provincie de BVG-portefeuille afstoten. Via een tender is in 2014 een makelaar geselecteerd die met de verkoop van de portefeuille werd belast.

Bij de totstandkoming van de Stroomversnelling Brabant in juni 2015 ontstond het idee om de provincie launching customer te laten zijn van bruikbare NOM-concepten. De BVG-woningen zouden fungeren als pilots voor nieuwe, aansprekende aanpakken waarin Brabanders als voorbeeldgebruikers gehoord zouden worden naar de bevindingen. Financiering en rendement zou wellicht gevonden kunnen worden in de cyclus: verwerving van de woning, verbouwing, verhuur en uiteindelijk: verkoop. In elke schakel wordt immers waarde toegevoegd. De vraag die werd opgeworpen was of er NOM concepten zijn waarbij deze verwachting aanzienlijk gemaakt kan worden èn of er partijen zijn te vinden die een dergelijke revolverende financieringscyclus voor hun rekening willen nemen.

De doelstelling van het project is in onze offerte van augustus 2015 als volgt geformuleerd: -

een markt creëren voor NoM-verbouwingen voorbeeldwoningen realiseren die stevig onder de aandacht van het grote publiek worden gebracht

-

flankerend een financieringsconstructie te ontwikkelen (de ESCO financiering) om dergelijke verbouwingen voor de particulier aantrekkelijk te maken

De vraagstelling is vervolgens uitgewerkt op vier thema's: 1. analyse en beoordeling van de woningen 2. ontwikkeling businesscase 'revolverende renovatiemachine' 3. communicatie en branding op basis van bestaande inzichten 4. flankerend instrumentarium, waarbij met name een ESCO model wordt onderzocht.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 5 van 45

3. Werkwijze

In het onderzoek is gebruik gemaakt van een mix aan onderzoeks-/inventarisatiemogelijkheden.

Zo zijn expert-interviews gehouden, is deskresearch verricht en zijn financieringsconstructies voorgelegd aan specialisten.

Gegeven de marktgevoelige informatie kunnen de namen van geĂŻnterviewden en benaderde specialisten hier niet genoemd worden.

Op een aantal momenten zijn tussenresultaten en nieuwe inzichten gedeeld met de opdrachtgever. Op 02 december 2015 is gerapporteerd over de bevindingen van de consultatie met financiers. Op 13 januari 2016 is vooral verslag gedaan van de business cases van onderzochte NOM concepten.

De schrijvers van dit rapport hebben een aantal malen terugkoppeling gegeven aan de grotere initiatiefgroep die in juni 2015 de aanzet tot dit onderzoek heeft gestart.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 6 van 45

4. Resultaten 4.1 Analyse en beoordeling woningen - Werving geschikte woningen De groslijst van BVG-woningen is als vertrekpunt genomen. Uit de groslijst van BVG-woningen zou in samenspraak met verkoopbemiddelaar VB&T een aantal woningen geselecteerd worden die aangekocht konden worden door een marktpartij.

Tezamen met uit te ponden woningen van woningcorporaties, zelf geselecteerde panden die in Buurkracht-buurten in verkoop stonden, of woningen die energiecoöperaties aandroegen, is gezocht naar een quotum van 50 woningen die in de periode 2015 tot en met 2017 naar energieneutraal gerenoveerd zouden worden. De BVG woningen die bij VB&T nog beschikbaar waren bij aanvang van het project (september 2015) was gering (ongeveer 25) en, ook volgens de makelaar, niet meer van de beste kwaliteit. Uiteraard zijn verkoopbare woningen als eerste verkocht. De lijst is in de loop van dit project geslonken tot minder dan 10 in januari en op dit moment (april 2016) nog slechts 5.

Gesprekken met een aantal corporaties toonde aan dat het uitponden van woningen geen grote aantallen woningen oplevert die voor ons doel inzetbaar zijn. Deels omdat recent de vraag is voorgelegd woningen beschikbaar te houden voor opvang van vluchtelingen, maar zeker ook omdat corporaties omwille van de waarde van hun woningportefeuille meer baat hebben bij een grotere trend (o.a. Financieel Dagblad, 8 februari 2016, . http://fd.nl/economie-politiek/1138798/huursector-krimpt).

Nederlandse (commerciële) huurwoningen zijn in een vernieuwde interesse komen staan van de vastgoedfinanciers. Ook buitenlandse investeerders zien deze woningen als een relatief laag risicovolle bestemming met lange termijn perspectief. In deze portefeuilles worden portefeuilles van woningcorporaties opgenomen, maar ook particuliere woningen aan toegevoegd.

In het afgelopen jaar zijn grote portefeuilles van eigenaar verwisseld (totale transacties €650 mln afgelopen half jaar; CBRErapport). Dit betekent dat investeerders woningen niet verkopen, maar voor langere termijn zullen behouden voor eigen exploitatie.

Analyse van koopwoningen in ons bekende wijken (Buurkracht wijken, wijken waarin energiecoöperaties actief zijn) leverde geen grote aantallen woningen op. Wel blijken op dit lokale niveau zowel particulieren als kleine beleggers te vinden die actief op zoek zijn naar te verwerven woningen die zij ingrijpend willen verbouwen naar energieneutraal. In Breda is één woning ook gerealiseerd volgens de standaard van Platform 31.

- Beoordeling woningen: Van de woningen die op bovenstaande manier in beeld zijn gekomen, dus zowel de (resterende) BVG woningen, uit te ponden woningen corporaties en woningaanbod op de vastgoedmarkt, is een generiek overzicht gemaakt, waarbij is gekeken naar: 

type woning



mogelijke concepten die energieneutraliteit opleveren

 investeringen en rendementen voor investeerders Deze analyse heeft een zevental concepten opgeleverd voor energieneutrale verbouwingen. De zeven concepten zijn herkenbare woningen, die we overal in het Brabantse kunnen tegenkomen. In totaal schatten wij dat zij 90% van de totale voorraad woningen dekken.

4.2 Ontwikkeling revolverende renovatiemachine - Grotere vastgoedbeleggers: Met een aantal grotere vastgoedinvesteerders is gesproken over een mogelijke verwerving van de BVG portefeuille, aangevuld met mogelijk uit te ponden woningen. Amvest , CBRE en Vesteda zijn bekende grote spelers, die overigens

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 7 van 45

ook bezig zijn om hun portefeuilles te verduurzamen. Uit de gesprekken kwam naar voren dat ons aanbod niet interessant was voor deze investeerders. Allereerst omdat het aanbod te divers en klein voor hen was. Maar op de tweede plaats werd duidelijk dat deze partijen woningen voor langere tijd wensen te exploiteren. Het kort cyclische dat in onze opzet zit, is niet interessant voor deze beleggers. Bovendien. Zij doen dat in een wat hoger segment, of renoveren naar langer thuis wonen beneden, gecombineerd met aanbod op woonvormen-platforms zoals Lifestylerenting.nl. Kortom; de woningmarkt verandert drastisch. Woningen veranderen van doelgroep terwijl zij in financiering tot eenzelfde risicoprofiel behoren voor de portefeuille-eigenaar. Dit betekent dat beleggers niet zullen besluiten om gehele portefeuilles naar energieleverend te renoveren. Zij beantwoorden hoogstens aan lokale vraag uit de markt om totale rendementsverwachtingen waar te maken. Voor versnellen van de conversie komt de nadruk te liggen op lokale portefeuillebeheerders. Voor hen dient het financieringsarrangement aantrekkelijk te zijn bij toepassing op een beperkt aantal woningen.

Niet de USP’s van de overgebleven BVG-woningen staan centraal, maar wat beleggers hier aan hebben voor de portefeuille. Het inzicht groeide dat vanuit het perspectief van investeerders de business case van een revolverende machine moet kloppen.

- Kleinere investeerders: Op basis van de zeven geformuleerde concepten is ook gesproken met een aantal kleinere investeerders, c.q. individuele woningeigenaren. Deze partijen beoordelen de investering naar individuele wensen, (financiële) mogelijkheden om te investeren en rendementen. Het gaat bij hen om kleine aantallen woningen - er is altijd sprake van maatwerk. Voor hen is financiering wel een issue; zeker bij particulieren is de vraag naar financiering duidelijk. Kleinere investeerders zijn, net als de grotere vastgoedbeleggers, vooral geïnteresseerd in langjarige exploitatie (veelal via verhuur).

4.3 Communicatie en branding op basis van bestaande inzichten Voor de communicatie is "de kracht van het voorbeeld" uitgangspunt geweest. Het gaat er dus om vanuit gerealiseerde projecten te communiceren. Een tweede principe is dat de communicatie gebruik maakt van ervaringen van gebruikers. De communicatie verloopt via 'persona's'1 Binnen de initiatiefgroep is ervaring opgedaan met wijkgerichte aanpakken. Buurkracht, een initiatief van Enexis (www.buurkracht.nl), richt zich op het ondersteunen van wijken om zogenaamde buurkrachtwijken te worden. Aansluiting van deelnemers op het buurkracht platform biedt de mogelijkheden om mensen in de wijk te leren kennen, gezamenlijk acties te ondernemen en daarover te communiceren. Buurkracht gaat uit van 'empowerment', ofwel: groepen in staat stellen om zelf te gaan handelen. Buurkracht faciliteert dat d.m.v. introductie van de slimme meter, informatie en ondersteuning bij gezamenlijke sessies. Een tweede initiatief is HOOM (www.maakjehuishoom.nl). een initiatief van Alliander. De aanpak is v.w.b. het benaderen van wijken min of meer identiek aan de Buurkracht aanpak. Er wordt echter een stap verder gemaakt.

Individuele bewoners of groepen bewoners worden ondersteund bij het analyseren van hun woning, het aanvragen van offertes en het begeleiden van uitvoering van maatregelen. Ook HOOM baseert de aanpak op het werken met persona's.

De aanpak van HOOM levert in de praktijk een hogere conversie op, maar voor beide aanpakken gelden de volgende ervaringen: - eigenaar/bewoners zijn maar zeer matig geïnteresseerd in het nemen van maatregelen - de conversie (% bewoners dat maatregelen treft vanuit de groep geïnteresseerde bewoners) ligt maximaal rond 10 - 15% - bewoners nemen over het algemeen een beperkt pakket maatregelen af (in geval HOOM). Er wordt wel voor gewaakt dat deze maatregelen in de toekomst zich verhouden met het doorwerken tot energieneutraal

1

Een persona is een archetype van een gebruiker, ofwel een karakterisering van een bepaald type van gebruiker. In dit geval zou het kunnen gaan om b.v. 'gezinshoofd van gezin met kinderen'. '50-plussers waar de kinderen uit huis zijn', '30-ers die eerste koopwoning betrekken' e.d.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 8 van 45

- financiering van maatregelen is een knelpunt. Voor relatief kleine bedragen (tot € 3000) is meestal nog een oplossing te vinden. Hogere investeringen, zoals nodig zijn voor energieneutraal, zijn in de praktijk veelal onmogelijk zonder een hoge inbreng van eigen middelen.

Zowel Buurkracht als HOOM zijn lopende trajecten, waarbinnen voorbeelden van energieneutrale verbouwingen, kunnen worden opgenomen2. Lokale voorbeelden zijn dan essentieel om te laten zien hoe het kan, hoe de ervaringen zijn, welke kosten gemaakt zijn, hoe de energierekening nu is etc. In Breda wordt het lokale voorbeeld van een NOM verbouwing ondertussen gebruikt bij de communicatie rond de buurtaanpak (http://www.bresbreda.nl/nieuws/76-nul-op-de-meter). En worden mensen opgeroepen om zich aan te melden.

Verder wordt met HOOM in Breda verder gewerkt aan het aanbieden van energieneutrale - concepten binnen de wijkaanpak.

De in dit onderzoek verkende zeven concepten voor energieneutrale verbouwingen worden daarbij ingebracht.

Naast deze wijkgerichte communicatie is aan Fontys hogeschool gevraagd om een voorstel te doen voor een communicatiestrategie voor energieneutraal wonen in Noord-Brabant. De opdracht was om uit te gaan van het oorspronkelijke idee: vanuit een aanzienlijke hoeveelheid energieneutraal verbouwde woningen (de garantiewoningen van provincie) een netwerk van gebruikers te creëren, die als persona's kunnen worden ingezet voor communicatie. Vanuit onze initiatiefgroep is de opdracht weggezet vanuit O3 energie, als voorbeeld voor de studenten. Binnen Fontys kunnen vierdejaars studenten voor dergelijke communicatievraagstukken worden ingezet (http://fontys.nl/Kopie-van-Over-Fontys/FontysHogeschool-Communicatie/Opdrachtgevers/Grof-Geschut.htm). De studenten zijn vanuit die oorspronkelijke gedachte aan de gang gegaan en hebben een aanpak beschreven, waar de volgende elementen in opvallen: - ‘story-telling' of wel: het verhaal van de verbouwing, de ervaringen, de resultaten etc.

- wijkgerichte aanpak - inzet van (sociale) media, vooral om de storytelling te ondersteunen - een 'groen huis' als basis voor campagnes, storytelling.

Het verslag van de Fontys studenten is als bijlage toegevoegd.

4.4 Flankerende instrumenten, met name ESCO De investering om naar energieneutraal te komen, volgens de aanpak van de 'thermosflesmethode' (vernieuwing schil, dak en aanpassing installaties) ligt momenteel rond de € 60.000. Schaalvergroting moet een substantiële verlaging opleveren naar zo'n €45.000. De concepten die in dit onderzoek zijn uitgewerkt variëren tussen de €25.000 en €75.000.

Die investeringen zijn zo substantieel dat financiering door verruiming van de hypotheek op dit moment onhaalbaar is.

Hypotheken zijn gebaseerd op inkomens en maken (nog) geen gebruik van de mogelijkheden van het netto contant maken van de energierekening over 15 - 20 jaar. Binnen dit onderzoek is verkend in hoeverre een splitsing van financiering mogelijk is, waarbij een deel van de financiering hypothecair en een ander deel via een ESCO zou kunnen lopen. Daarmee ontstaat een splitsing tussen enerzijds: financiering van vastgoed (via de hypotheek of eigen middelen) en anderzijds financiering van installaties (via b.v. een ESCO).

Wij hebben ons ook georiënteerd op landelijke ontwikkelingen, met name bij Platform 31 en de provincies Drenthe en Overijssel waar ook getracht is het financieringsvraagstuk aan te pakken. De landelijke stroomversnelling / BZK heeft getracht een programma op te zetten van ondersteuning van renovatie naar NOM waarbij de woning hetzelfde jaar weer verkocht werd. Zij deed dit om data te genereren over verkooptransacties van NOM-woningen. Zij deed dat aanvankelijk voor corporaties en daarna zelfs voor beleggers. Het programma is gestaakt omdat er geen interesse is: men verkoopt niet maar exploiteert door nadat de woning is gerenoveerd.

2

HOOM werkt daar ondertussen aan

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 9 van 45

De ervaringen in Assen, Drenthe, laten zien dat het initiatief veelal bij een stad ligt en voor de uiteindelijke uitwerking gebaat is bij Provinciale ondersteuning. Assen heeft voor haar VVE’s een servicekostenmodel opgezet nadat samenwerking met haar corporaties op dit vlak stagneerde en er voor de particulier geen robuuste business case voor handen leek. Zelfs iIn haar servicekostenmodel loopt de gemeente Assen er tegen aan dat de business case er alleen is als het rentepercentage voor de Esco significant onder een risicovolle marktlening ligt. Hiervoor werkt zij aan een Provinciaal waarborgfonds voor de cashflow van de bewoners binnen de VVE en uiteindelijk aan de esco. Assen ziet graag dat andere provincies zich bij deze ondersteuning aansluiten Een cruciaal punt blijft om de kosten aan begeleiding van de VVE’s in de ontwikkelkosten van de renovatie te krijgen.

De ervaring in Deventer, Overijssel, laten zien dat ook daar de stad het initiatief neemt en de provincie faciliteert.

Als onderdeel van de urban agenda van BZK werkt Deventer aan haar citydeal voor particulieren die naar energieleverend renoveren. Deventer kiest een meer marktgebonden weg waarbij de maakindustrie zelf de Esco BV opricht. Voordeel is dat investeerders een billik percentage kunnen krijgen op eigen vermogen als via de gemeente het bancair vreemd vermogen wordt verworven. Nadeel is dat uitvoer stuit op barrières in de energiewet, wet volkshuisvesting en het financieel product niet via de hypotheek aan het object te koppelen is.

4.5 Vastgoed Energiegebruik voorkomen betekent veelal aanpassing van de schil van het gebouw, nagelvast verbonden. Voorbeelden zijn isolatie van wanden en vloeren, kierdichting door deugdelijke details en triple glas. In de regel verhogen deze aanpassingen de waarde van het vastgoed voor een zeer lange periode, is weinig onderhoud nodig voor een gegarandeerde werking en verhoogt dit het wooncomfort. Deze aanpassingen zijn ook beeldbepalend. Het lijkt vanzelfsprekend om deze investeringen hypothecair te doen. Per 1 januari 2016 zijn de mogelijkheden om via hypothecaire leningen woningen energiezuiniger te maken ook weer aanmerkelijk verruimd. Bij de extra leenruimte die samenhangt met energiebesparende maatregelen wordt onderscheid gemaakt tussen extra bedragen voor A++-woningen en voor Nul-op-de-Meter woningen. Het extra bedrag voor A++-woningen blijft 9.000 euro. Op basis van het advies van het Nibud wordt het extra bedrag voor Nul-op-de-Meter woningen verhoogd naar €27.000. Het minimale toetsinkomen om in aanmerking te komen voor de extra hypotheekruimte is verhoogd van € 32.000 naar € 33.000. (bron: kamerbrief over leennormen 2016, 26 oktober 2015) 4.6 Installaties Energie leveren betekent veelal gebruik maken van een technologie, zelden nagelvast verbonden aan het gebouw. Het gebouw blijft een gebouw zonder deze technologie. Voorbeelden zijn zonnepanelen, binnenklimaatbehandeling en warmtepompen, maar ook energieopslag en –opwekking buiten het kavel zoals windparken. In de regel verhogen deze aanpassingen amper de waarde van het vastgoed, zijn er onderhoudskosten, vervangingskosten en economische afschrijving en bepalen zij de (inregelbaarheid van) de behaaglijkheid in het gebouw.

Het is niet perse noodzakelijk om eigenaar te zijn van deze technologie of regelbaarheid. De behoefte zit meer in het woongenot, het gebruik van hetgeen de technologie levert - een dienst. Het is dus goed denkbaar dat het onderhoud, de service, de benodigde technische kennis e.d. bij een dienstverlener te leggen.

Aan de investering op de installaties zijn risico’s verbonden die goed in te schatten zijn door aanbiedende partijen. En op grond daarvan moet de dienstverlener in staat zijn een Energie Prestatie Garantie (EPG) af te geven. De prikkel ligt daarmee ook op de goede plek: de dienstverlener is verantwoordelijk voor het optimaal functioneren van de installaties. Hij mag er daarbij vanuit gaan dat de woning aan specifieke standaards voldoet qua isolatie en dat zekerheid is over leefstijl, aantal bewoners etc. 3.

3

leefstijlen en aantallen bewoners, leeftijden etc. zijn zeer bepalend voor energiegebruik

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 10 van 45

4.7 Combinatie Vastgoed en Installaties Voor de energie-efficiëntie zijn beide dus nodig. Het is dan ook pas verantwoord te investeren in de één, als ook verstandig in de ander wordt geïnvesteerd. Om besliszekerheid te bieden aan beide financiers is het nodig een gezamenlijke prestatie af te spreken. In de EPG worden door de uitvoerende partij van een renovatieconcept van een woning de prestatiegaranties geboden. Alleen dan is er zekerheid dat voorkomen van verkwisting in verhouding staat tot leveren en de cashflow tijdens gebruik opweegt tegen afbetaling van de investering. In het Bredase voorbeeld van de NOM woning is een dergelijke EPG ook afgegeven door het consortium dat verantwoordelijk was voor de verbouwing. Voorwaarde is dat de financiering in de installaties gebonden is aan het gebouw, niet persoonsgebonden. De installaties staan in dienst van het gebruik van de woning en dienen in kettingbeding worden doorgezet aan de volgende gebruiker na verkoop binnen de termijn van de afgenomen dienst.

Met een ESCO kan deze constructie verder worden uitgewerkt.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 11 van 45

5. Beschouwing 1. Het potentieel aan BVG woningen is in de loop van het onderzoek dermate afgenomen dat de oorspronkelijke vraag om dit hele potentieel te (laten) verwerven door één marktpartij, niet meer haalbaar is. Bijkomende ontwikkeling is dat de Brabantse woningmarkt verbetert. Hierdoor is het toch al geringe aantal BVG-woningen in rap tempo gedaald. De overgebleven woningen blijken ook niet allen optimaal voor NOM-renovatie. Bij de opleverdatum van dit rapport zijn er nog slechts 7 BVG-woningen niet verkocht.

2. Grotere investeerders van commerciële huurwoningen zijn niet geïnteresseerd wegens volume en een ander exploitatiemodel. Nederlandse (commerciële) huurwoningen zijn in een vernieuwde interesse komen staan van de vastgoedwereld. Ook buitenlandse investeerders zien deze woningen als een investering met laag risico en met lange termijn perspectief. In deze portefeuilles worden portefeuilles van woningcorporaties opgenomen, maar ook particuliere woningen aan toegevoegd. In het afgelopen jaar zijn grote portefeuilles van eigenaar verwisseld (totale transacties €650 mln in periode oktober-2015-april 2016; bron: CBRE-nieuwsbrief april 2016). Dit betekent dat investeerders woningen niet verkopen, maar voor langere termijn zullen behouden voor eigen exploitatie of.

3. Hiermee vervalt niet de mogelijkheid woningen naar energieleverend te renoveren. In tegendeel; voor specifieke portefeuilles kan een bepaald concept worden toegepast en de Brabantse huurders hiervan kunnen als voorbeeld fungeren voor energieleverend wonen. Deze woningen worden echter niet meer verkocht. Het financieel arrangement dat hiervoor gemaakt had kunnen worden is daarmee niet meer revolverend.

4. De trend om niet langer uit te ponden is zichtbaar bij de woningcorporaties. Zij doen dat om verschillende redenen niet meer. Toch stoten zij bepaalde portefeuilles wel af. Zo voldoen de meeste jaren 70 woningen niet meer aan haar strategisch beleid. Deze woningen zijn immers veelal te groot en daarmee te duur om de DEAB-doelstellingen waar te maken. Voordeel is dat dergelijke beheerders vaak een meer persoonlijke verstandhouding hebben met de huurders en gebaat zijn bij voorbeeldstelling van hun beheer aanpak. Zij werken graag mee aan de kracht van het voorbeeld.

5. Het is niet haalbaar een entiteit in het leven te roepen die zelfstandig een portefeuille opbouwt om een financieel arrangement te bieden aan beleggers die woningen naar energieleverend willen renoveren. Zij zullen de woningen te traag verkopen om het arrangement eenvoudig revolverend te maken. Bovendien zoeken beleggers naar grotere portefeuilles en hebben voldoende financiers achter de hand. Iets anders geldt voor de kleinere beleggers en particulieren. Die zijn wel gebaar bij een entiteit die een financieel arrangement biedt. Dit kan in de vorm van een lokale ESCO-organisatie die de exploitatie van installatie-maatregelen aanbiedt in totaalconcepten naar energieleverend. De schilmaatregelen daarvan zullen immers gedragen worden door de vastgoedeigenaren / portefeuillebeheerders zelf.

6. De focus voor de revolverende renovatiemachine ligt daarmee niet zo zeer in het zelf in bezit hebben van woningen, maar het juiste financiële arrangement kunnen bieden aan investerende partijen zodat de provincie een ‘launching’ rol kan spelen.

7. Het business plan van de versnelling van renovaties naar energieleverend wonen is het business plan van een lokale ESCO. Indien dit aanbod lokaal haalbaar is en revolverend blijkt voor de partijen die haar opgezet hebben, is dit interessant gebleken voor lokale beleggers en particulieren.

8. In lokale woningportefeuilles kunnen alleen lokale BVG-woningen worden opgenomen. Om zo veel mogelijk BVGwoningen in portefeuilles opgenomen te krijgen zouden portefeuilles rond de BVG-woningen gecreëerd kunnen worden.

Dat is echter de omgekeerde wereld. Eerste stap is beleggers te verwerven voor de renovatie naar energieleverende woningen. De realiteit gebiedt te zeggen dat dit waarschijnlijker is in de Brabantse grotere steden die koploper zijn.

9. De BVG-woningen zijn aanleiding geweest een launching rol te definiëren voor de provincie. Met nog slechts 5 BVG woningen is die rol niet concreet te maken. Met het definiëren van de ESCO als revolverende renovatiemachine zelf is het mogelijk de rol voor de provincie van launching customer op te waarderen naar launching director. Zij kan regisseren hoe de inzet van lokale ESCO’s voor lokale portefeuilles wordt opgeschaald naar meer Brabantse portefeuilles of grotere portefeuilles.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 12 van 45

10. Lokale beleggers maken de kracht van het voorbeeld bereikbaar. De communicatiestrategen daarvoor verschilt niet wezenlijk van de strategie die eerder is opgesteld voor het aanleggen van een eigen portefeuille van o.a. BVG-woningen en de verhuur daarvan. De strategie past goed binnen het aanbod op wijkniveau dat op dit moment bekend is (Buurkracht en HOOM, alsmede platforms als Slim wonen en Bleeve) en gaan uit van lokale projecten.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 13 van 45

6. Aanbevelingen voor het concept Vanaf het moment van nadenken over de aanpak voor dit onderzoek leefde bij het team de overtuiging dat hetgeen we zouden opleveren een integraal antwoord zou zijn op de behoeften van de gebruiker in relatie tot zijn woning. De technische staat van een woning bepaalt fysische eigenschappen, de gebruiker beïnvloedt daar binnen de energiebehoefte. Met name de gecombineerde benadering van fysieke omgeving en de mens maakt deze aanpak onderscheidend van de aanbod gestuurde.

Vervolgens wordt ook de omgeving (wijk, buurt) in onze aanpak betrokken bij het inventariseren van energiebehoefte en duurzame energieopwekking (al dan niet in combinatie met opslag).

Tenslotte moet het integrale aanbod tot verduurzamen inspelen op een volgend criterium, namelijk financiering. Waar reeds geïntroduceerde duurzame woningconcepten nogal wat verlangen van de financiële speelruimte die gebruikers/eigenaren hebben, zou een nieuw concept juist een grotere groep geïnteresseerden snel moeten overtuigen. Creativiteit en flexibiliteit is geboden.

De aanbevelingen zijn als volgt: -

Ga uit van de lokale successen; biedt lokaal financiering aan kleine beleggers naar energieleverend wonen Laat steden het initiatief nemen en richt voor de provincie een regierol in.

Faciliteer als provincie dat Brabantse steden leren van de steden in andere provincies die hier verder in zijn.

Laat in de inrichting van de esco enige ruimte voor de coulleur lokale; succes is nu belangrijker dan uniformiteit voor opschaling.

Houd in de communicatie vast aan de kracht van het voorbeeld Benut voor de operationalisering van de gemeentelijke esco de aanwezige marktkennis, zonder dat de maakindustrie daar regie aan ontleent.

Betrek grotere beleggers zodat zij de financiering bij opschaling gaan benutten

Het te ontwikkelen concept zou moeten rusten op drie pijlers: 1. verscheidenheid aan energieconcepten o.b.v. diverse bewonersprofielen (meer smaken, meer liefhebbers) 2. wijkgerichte benadering (BRES-HOOM werkwijze, mensen dicht op de huid zitten) 3. een financieringsmogelijkheid via een 'loan to value' constructie, te organiseren vanuit een ESCO

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 14 van 45

7. SNEL-concept 7.1 Inleiding Met de conclusies, aanbevelingen en ideeën ontstonden de contouren van het Snel Naar Energie Leverend (SNEL) concept.

Die contouren werden nog eens duidelijker door de gesprekken die er gevoerd zijn met allerlei beleggers, lokaal tot en met institutioneel. Een splitsing in financieringsstromen, waarvan de som het huidige woonlastenniveau niet mocht overschrijden (liever zelfs onderschrijden) zou ruimte bieden aan een schilaanpak (beperken energievraag) en het inpassen van technische concepten in de woning en in de omgeving.

Voor zowel de private huiseigenaar als de professionele vastgoedeigenaren, commercieel en maatschappelijk, maakt een eenvoudige financiering van de maatregelen het verschil of plannen daadwerkelijk uitgevoerd worden. Hoogte van de investering, looptijd van de financiering, rente percentage en contractvoorwaarden zijn daarbij belangrijke succesfactoren.

Het SNEL-concept biedt daartoe de oplossing:

Hierna wordt op hoofdlijnen ingegaan op de belangrijkste onderdelen.

7.2 Het SNEL-fonds - Duurzaam Investering Fonds Het nieuw op te richten Duurzaam Investering Fonds, DIF, is een revolverend fonds voor publiek, privaat en maatschappelijk kapitaal. Doelstelling van het fonds is om energiebesparende voorzieningen voor woningen en gebouwen en het opwekken van duurzame energie te stimuleren en mogelijk te maken door middel van aantrekkelijke (lees: haalbare) financieringen. Om het fonds breed toegankelijk te maken is een splitsing gemaakt in de financiering van de woning enerzijds en gebouw installaties en de installaties voor de opwekking van (collectieve) duurzame energie anderzijds. De energie opwekinstallatie's (EOI’s) worden eigendom van ESCO’s die voor de financiering terecht kunnen bij het fonds. Zij betalen hun financiering in

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 15 van 45

maximaal 10 jaar terug aan het fonds. Particuliere woningeigenaren, corporaties, commerciële woningbezitters en zorginstellingen kunnen voor financiering van de woning en gebouw gebonden installaties eveneens bij het fonds terecht en ook zij betalen hun lening binnen 10 jaar terug. Voor de installaties op woningniveau is het van belang dat de investering, ook voor de particuliere woningbezitter, niet te hoog is. Uitgaande van het terugbetalen van de lening in 10 jaar mag dit bedrag de € 20.000,= niet te boven gaan. Het streven is om het bedrag dat op de energierekening kan worden bespaard te gebruiken voor aflossing van de lening zodat de woonlasten niet stijgen en de gebruiker na 10 jaar een forse daling in de woonlasten krijgt.

Uitgaande van genoemde looptijd en €20.000,= is met de aflossing een maandbedrag van zo’n €125 gemoeid.

7.3 De ESCO Voor de duurzame opwekking van de elektriciteit die de woningen en gebouwen nodig hebben (geen gas!) wordt een mix van PV–installaties, kleine windturbines en windmolens gebruikt. Om geen duurzaam opgewekte stroom verloren te laten gaan worden op woning-, buurt en wijkniveau accu’s ingezet. Al deze voorzieningen blijven eigendom van de exploitant, ESCO, die voor de financiering gebruik maakt van het fonds. De investeringen kunnen binnen 10 jaar bij het fonds afgelost worden zodat de ESCO na maximaal 10 jaar optimaal profiteert van de EOI’s.

De ESCO ziet zelfstandig toe op toetsing van de prestatiegaranties van de totaalconcepten waarmee woningen gerenoveerd worden. De ESCO bepaalt a.d.h.v. de Nearly Zero Energy Building – tool of de primaire energievraag voldoende is beperkt en de opwekking van deze energie in verhouding staat tot de vraag. Zo bepaalt zij of de prestatie-eisen in de combinatie gehaald worden en of financiering daarbinnen van de installaties verantwoord rendement bieden. Daarnaast ziet zij er op toe dat voldoende databeheer van reeds uitgevoerde concepten voor handen is om komende concepten voldoende nauwkeurig in te schatten.

Geadviseerd wordt om de Esco eerst op lokale schaal en met lokale binding de eerste opschaling te laten financieren. De lokale kleur wordt gebruikt in de marketing, maar de technische opzet is wel degelijk uniform zodat de projecten binnen de lokale context kunnen worden opgeschaald en later gebundeld en Provinciaal geherfinancierd kunnen worden.

7.4 De woning-gebruikers concepten Na een diepgaande analyse van woningtypologieën in combinatie met gebruikersprofielen is gekomen tot een zevental concepten. In de bijlage zijn deze verder uitgewerkt. De concepten gaan uit van een type woning, bepaalde thermische eigenschappen, comfortbeleving en een energiebehoefte op basis van de gebruikers. Zo wordt gebruik verbonden met de fysieke omgeving. Dat sluit ook aan bij de kern van het SNEL-concept: redeneren vanuit de behoeften van de klant en daar een oplossing op aanreiken.

De concepten en hun belangrijkste punten op een rijtje:

Verhouding investering schil : installaties bij renovatie

Typering

80-20

40-60

75-25

20-80

70-30

60-40

50-50

Type woning

Bungalow

Geschakeld

Hoekwoning

Stadswoning

Rijwoning

Tweekapper

Appartement

Bouwperiode

Jaren 70

Jaren 70

Jaren 80

Jaren 90

Jaren 60

Jaren 70

Jaren 70

50+, emptynester

Emptynester of 2e fase gezin

Gezin

Dertigers tot zestigers

Emptynester of starters

Gezin

Breed, hele dag aanwezig

Doelgroep

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 16 van 45

Achterstallig onderhoud

Opwekken energie

Comfort

Comfort zonder grote ingrepen

Comfort, energielasten

Uitstraling, > ruimte

Comfort

Aanschaf woning in k€

210 - 300

225 - 300

225 - 275

150 - 200

200 -250

160 - 230

100 -150

Investering bouwkundig in k€

50 - 65

20 - 25

45 - 53

5

35 - 45

40 - 45

17,5 - 20

Investering installaties in k€

25 - 30

25 - 30

20 - 22

20 - 25

25 - 30

25 - 30

12,5 - 25

Energieleverend in kWh/j

3.500

2.500

3.200

2.500

2.500

2.500

1.700

Warmtevraag in kWh/m2

35

70

50

80

60

70

35

Energievraag totaal in kWh/m2

120

140

140

160

120

140

110

8,0 - 10,0

2,0 - 5,0

4,0 - 6,0

2,0 - 3,5

2,0 - 5,0

4,0 - 5,0

2,0

Percentage op kavel opgewekte energie

> 90%

> 80%

> 60%

> 60%

> 80%

> 80%

> 40 %

Referentie

Strotec

MetdeZon

EigenEnergie

EQ-concept

Roscobouw

Stroctec

Ecobuildings

Incentive

Warmteweerstand schil in m2K/W

7.5 Marketingcampagne In de marketingcampagne staat de kracht van het voorbeeld centraal. Het Snel Naar Energieleverend wonen start als een wijkevenement. Het is iets dat gewoon in je eigen leefomgeving gebeurt. Het belangrijkste middel is ‘storytelling’. Via vele kanalen gaan mensen onderling informeren, meningen vormen en uitwisselen en trots over de resultaten delen. De verbouwing zelf is niet het ‘event’, maar de lange woonbeleving van de bewoners daarna. Alle wijkbewoners komen in aanraking met het woonverhaal om er voor te zorgen dat mensen in andere wijken dit ook willen. Studenten van Fontys hebben de contouren van een marketingcampagne neergelegd in een notitie. Daarin wordt nog eens de kracht van het voorbeeld aangehaald als factor voor succes en het kunnen opschalen.

De notitie is terug te vinden in de bijlage. In hoofdlijnen komt het er op neer dat er vanuit het concept diverse doelgroepen zijn met ieder een ander belang en benaderingswijze.

De campagne komt richt zich op drie groepen met een eigen boodschap. De boodschap naar:: - bewoners richt zich op 'sociaal weefsel' (doe mee, je wijk doet mee, kom kijken, laat je informeren) - leveranciers richt zich op 'vraagzijde wordt gestimuleerd' (neem er kennis van, ontdek wat die vraag is) - financiers richten zich op risicomanagement en het uiteindelijk rendement.

7.6 Hoe werkt het?

Maatgevend voor de toetsing van de concepten is of de totale investering verantwoord is. Daartoe moeten voorafgaand aan de renovatie de uiteindelijke prestaties tijdens gebruik worden vastgelegd. De verzekerde garanties van deze prestaties worden in een energieprestatiecontract vastgelegd, inclusief onderhoud voor minimaal 5 jaar. Voor ieder van de zeven SNEL-concepten worden eisen gesteld aan de maximale specifieke warmtevraag van de woning in kWh/m2. Aansluitend is er een eis aan de maximale primaire energievraag voor de totale bewoning. Hieruit volgt een inschatting van de toegestane energieconsumptie voor huishoudelijk gebruik. Daarnaast kunnen er bouwkundige eisen worden gesteld om verkwisting van op te wekken energie te voorkomen, zoals de luchtdichtheid n50 of de warmteweerstand Rc van de gevel. Daarnaast wordt aangeduid of er wijkoplossingen voor energieopwekking worden toegepast in een percentage op het kavel zelf op te wekken stroom en

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 17 van 45

warmte. De concept-aanbieder garandeert deze technische specificaties voor een bepaalde prijs. Van deze investering wordt vastgesteld welk deel het hypothecair gefinancierd vastgoed is en welk deel het installatie deel dat energie opwekt of hernieuwbaar toepast. Het installatie-deel komt niet in eigendom van de woningeigenaar, maar blijft eigendom van de lokale ESCO-aanbieder. Tenslotte wordt voor de belegger of particuliere woningeigenaar het rendement op 10 jaar bepaald. Hierin worden de investeringen, onderhoudskosten, maar ook verhuurkosten meegewogen. Aan de opbrengstenkant worden de vermeden energiekosten en gestegen woningwaarde gewogen. De opbrengsten voor de ESCO, zoals de exploitatie van opwekking en het verdienmodel op verhandeling van wijkenergie, zijn aan de ESCO. Op basis van deze calculatie en het prestatiecontract wordt advies uitgebracht aan de beheerder van de ESCO of financiering aan de belegger of woningeigenaar akkoord is.

7.7 De maatregelen De woning - bouwkundig Conform de TRIAS energetica worden eerst maatregelen getroffen om zoveel mogelijk energie te besparen. Dit zijn voorzieningen op woning niveau zoals na-isolatie van dak, gevel en vloer, verbeteren tocht en kierdichting en plaatsen HR++ isolatieglas. Al deze maatregelen zorgen niet alleen voor een forse energiebesparing maar verhogen ook de kwaliteit en het wooncomfort van de woning. De financiering van deze maatregelen gaat traditioneel gezien via de eigen bank middels een hypothecaire lening. Deze investeringen verhogen immers de waarde van de woning (o.a. Tias-Nimbas onderzoek wijst dat uit) en zijn direct in het belang van de hypotheek verstrekker.

De woning – installatie technisch In het traditionele model behoren de installaties tot het vastgoed en worden in een hypotheek gewoon meegenomen. Omdat de energiebron bestaat uit een aansluiting op het gas- en elektriciteitsnet is financiering hiervan niet aan de orde. In ons duurzame model splitsen we daarom de installatie in een woonhuis deel en een opwekking deel.

Het gedeelte voor de duurzame opwekking bestaat uit dat deel van de installatie waarmee daadwerkelijk de duurzame energie wordt opgewekt zoals PV–installaties, de bron en warmtepomp van wko – installaties, windmolens en windturbines indien mogelijk i.c.m. accu’s of batterijen voor de opslag van elektriciteit en zon-thermische installaties. Voor de financiering van de duurzame installaties is daarom gekozen de installatie voor de opwekking van duurzame energie onder te brengen bij de ESCO en de financiering van de woning gebonden installaties bij een nieuw op te richten SNEL-fonds.

7.8 Business cases van de varianten Om inzicht te geven in de financiële haalbaarheid van de hierboven beschreven concepten is een business case uitgewerkt die hierna in samenvatting is weergegeven.

EQ – concept op woningniveau (bestaande eengezinswoning, gezin met twee kinderen): - Infrarood vloerverwarming; - ITHO ventilator + koeling + luchtbevochtiging; - Hamwells shower (recycled water) Totale kosten voor eengezinswoning: € 18.000,= Business Case:

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 18 van 45

EQ – concept op ESCO niveau: De ESCO investeert in de EOI’s voor het EQ concept, dit kan een PV–installatie zijn, maar ook een windmolen of windturbine. Voor het EQ concept is een windturbine ontwikkeld die voor 3 huishoudens (30.000 kWh) energie levert. Deze turbine is 120 cm hoog en 80 cm doorsnede en kost afhankelijk van de aantallen € 10.000,= tot € 15.000,=. Belangrijke aanvulling voor de windturbine is een accu/batterij op woningniveau. Deze accu’s kunnen kosten € 2.500,= tot € 3.500,= en zijn voldoende voor 1 huishouden. De ESCO investeert in deze energievoorziening, die gemiddeld € 5.800,= tot € 8.500,= per woning bedraagt, en financiert middels een lening van DIF. Voor de business case gaan we uit van een project met 100 woningen: Business Case voor de ESCO: Iedere gebruiker betaalt een vast bedrag van € 90,=/maand (zie boven) voor de levering van duurzaam opgewekte

Energierekening per mnd

€ 300

Investering

€ 18.000

Gas : elektra

40% : 60%

Lening bij DIF

€ 18.000

Looptijd lening & rente

10 jaar & 5%

idem in € €120,- : €180,EQ concept besparing

gas + 50% elektra

Aflossing per jaar

€ 1.890

Besparing/mnd na 10 jr

€ 210

Kosten EQconcept/mnd.

€ 157,50

Besparing direct /mnd.

€ 52,50

elektriciteit. In dit bedrag zit naast de kosten voor de levering van elektriciteit het vastrecht, onderhoud en beheer begrepen.

De prijs voor de gebruiker is 10 jaar vast. Het grote voordeel voor de ESCO is dat door het gebruik van accu’s de pieken en dalen in het net voor een belangrijk deel opgevangen kunnen worden waar door de kostprijs van stroom naar beneden kan.

Uiteindelijk zal de afnemer de laagst mogelijke prijs voor zijn stroom betalen. Omdat elektriciteit de enige duurzame energiebron is die nog nodig is in deze All Electric oplossing levert het DIF op woningniveau en ESCO niveau een belangrijke bijdrage aan het verduurzamen van de gebouwde omgeving en het terug dringen van de CO2 uitstoot. In deze variant wordt geen fossiele brandstof gebruikt en is de CO2 uitstoot 0.

In het geval een corporatie of belegger/vastgoedeigenaar zijn woningbezit wil verduurzamen en daarvoor een financiering bij het SNEL-fonds aanvraagt sluit de huurder/gebruiker een contract met de belegger of corporatie voor de investering in het EQ Lening bij DIF (100%)

€ 590.000

Aantal woningen

€ 100

Looptijd lening & rente

10 jr. & 5%

Aantal turbines

34

Aflossing per jaar

€ 61.950

Investering turbines

€ 340.000

Aflossing per mnd.

€ 5.163

Investering accu woning

€ 250.000

Per woning /mnd.

€ 51,63

Totale investering

€ 590.000

Bijdrage aan ESCO/ woning/mnd.

€ 90

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 19 van 45

concept. De belegger/vastgoedeigenaar of corporatie sluiten voor een totaalproject een financiering af en brengen de kosten bij de huurder in rekening. Voor de huurder/gebruiker blijven de lasten gelijk aan de situatie bij een particuliere woningeigenaar.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 20 van 45

8. Aanbevelingen doelgroepen & stakeholders Vanuit de business cases rijst de vraag of en hoe vastgoedeigenaren aansluiten om in hun huidige- of nieuw te verwerven vastgoed te investeren. Hiervoor is eerst gekeken welke groepen hierin actief zijn en hoe men hen kan bewegen tot investeren.

8.1 De belegger De belegger zal kiezen voor een investering voor de middellange termijn (0 - 15 jaar) en investeert hoofdzakelijk in de vrije sectorhuur. Investeren en/of participeren in het Fonds zal worden gebaseerd op een rendementsverwachting. Deze zal bij een risicoloze investering circa 5% - 6% bedragen.

Vanuit de duurzame investering blijkt dat de gebruiker, met gelijkblijvende woonlasten, de belegger in staat stelt om haar lening aan het Fonds te voldoen en reserve kan op te bouwen voor een eventuele herinvestering zoals o.a. de batterij voor opslag elektriciteit.

Bijkomend voordeel is dat het vastgoed vanaf het realiseren van de duurzame onderdelen een meerwaarde kent.

8.2 De investeerder De investeerder, die voor een kortere termijn zijn vastgoed bezit, zal met name laatstgenoemde direct terugzien bij uitponden van zijn vastgoed.

Bijkomend voordeel is dat deze doelgroep omdat zij makkelijk kunnen financieren ook bereidt zijn om hun vastgoed op peil te brengen: casco na-isoleren. Participatie in het Fonds zal deze groep die snel willen kopen en verkopen niet ‘snel’ doen.

Tenzij het een ‘verplichting’ word.

8.3 De woningcorporatie De corporaties die, naast een maatschappelijk verantwoordelijkheid, voor de lange termijn investeren zijn vanuit hun positie zeker in voor het verduurzamen van hun vastgoed. Zij hebben, net als beleggers overigens, een opbouw in hun huuropbrengst die naast onderhoud ook vervanging bekostigd na x-aantal jaren.

Dit en hun mogelijkheid om goedkoop te lenen zal reden zijn dat zij niet direct gebruik gaan maken van het Fonds. Wat zij wel als groot voordeel zien is dat de Esco verantwoordelijk is voor opwekking.

Naar aanleiding van de eerste opzet van het SNEL-concept is een inventarisatie gedaan bij woningcorporatie of het concept aansluit bij hun noden. Die blijken zeer afhankelijk van de strategie van elke afzonderlijke corporatie. Zelfs de koplopers zijn nog erg zoekende en nog niet toe aan enige opschaling. Toch zijn er overeenkomstige redenen te noemen waarom woningcorporaties gebruik zouden willen maken van een Esco: Woningcorporaties kunnen niet altijd uit de voeten met de EPV. Voor segmenten in hun woningbestand is het verstandiger naar ‘bijna-NOM’ te renoveren en dan vervalt de hele aanspraak op vergoeding. Dit terwijl menig concept duidelijkheid biedt over de maandlasten.

Woningcorporaties krijgen uitvoeringsconcepten aangeboden die buiten de uitgangspunten van de EPV vallen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van pelletkachels of een deel van de energie buiten de kavel op te wekken. Omdat binnen de EPV energie op, in of aan de woning opgewekt dient te worden, zijn wijkoplossingen uitgesloten.

Woningcorporaties hebben vaak ‘versnipperd bezit’. De energie-effectiviteit van eigen renovatie hangt af van deelname door inmiddels uitgeponde woningen. De eigen NOM-woning wordt ‘koud’ gehouden door koude buren. Het is dan zaak om financiering aan die koopwoningen te kunnen aanbieden en dat kan niet met de EPV. Investering in de woningen hangt in de kleine kernen voornamelijk samen met de totale leefbaarheid in die kern. Als de woningen niet meer aantrekkelijk zijn, vertrekken de jongeren en valt het voorzieningenniveau weg.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 21 van 45

De woningwaardestijging van de NOM-renovatie wordt dan niet waargemaakt. Het is dan verstandiger een totaalaanpak voor huur èn koop op te stellen in samenwerking met de Esco. Het segment waarin corporaties gebruik kunnen maken van de Esco’s is erg gevarieerd. De bestaande MJOP-planning en uitpondplanning is echter leidend. Daarin hebben de label-B concepten nog steeds de overhand en doorkruizen de afspraken over statushouders per gemeente de afspraken over uitponden.

Het volgende gemeenschappelijk beeld komt daaruit naar voren: - Voor veel woningen die voor 2016 op de planning staan voor renovatie boven label B zijn al afspraken met uitvoerende gaande. Deze woningen zullen dan ook niet verkocht worden aan een belegger om risico’s te spreiden.

- De woningen worden in eigen beheer aangepakt, maar er kan om hierboven genoemde redenen gebruik worden gemaakt van de ESCO voor de woonbundel.

- In de uitpondprogramma’s zitten veelal woningen in wijken waar de corporatie zich uit terugtrekt. Dan worden daar ook geen wijkcampagnes richting energieneutraal gestart. Het kan wel zo zijn dat corporaties juist de wat grotere woningen uitpond omdat deze woningen in de strategie niet meer bij haar kerntaak horen. In zulke uitpondprogramma’s kan het wel opportuun zijn deze woningen met een SNEL-concept te renoveren om daarmee de andere segmenten in die wijk mee te krijgen naar energieleverend wonen.

- Er is slechts een kleine behoefte aan het door een belegger laten uitvoeren van een NOM-proefwoning. Als men in een wijk een campagne wil voeren, doet men liever op eigen risico ook de proefwoning. Toch zien we in veel projecten dat die proefwoning dan toch weer als een barrière-post wordt gezien.

9. Het business model Via de voorgaande hoofdstukken is gekomen tot het SNEL-concept. Het totale business model van het concept laat zich goed visualiseren in een zogenaamde Canvas. Het geeft een helder verband weer tussen doelgroepen en samenwerkingspartners die de missie realiseren. Een eerste uitwerking ziet er als volgt uit.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 22 van 45

De canvas geeft het integrale eindbeeld weer van klantgroepen, missie (value proposition) en benodigde partners. De canvas laat ook zien dat de uitwerking van het voorgestelde SNEL concept nog een inspanning vraagt, waarbij ook moet worden opgemerkt dat een aantal aspecten al zijn ingericht en/of beschikbaar zijn. De volgende fase van de ontwikkeling van het SNEL-concept (dit is fase 1.) laat zich schematiseren als weergegeven in de bijlage 2.

De canvas komt tegemoet aan de noodzaak om een integrale aanpak en een centrale rol van de gebruiker in zijn omgeving.

De gebruiker wordt geholpen om een besluit te nemen over hoe zijn fysieke omgeving te verduurzamen. Dat moet voor de klant betaalbaar zijn en voordeel opleveren, laagdrempelig zijn en fun zijn. Dat vraagt van de organiserende partij een strak geleid proces, slimme en betaalbare producten, waarmaken van beloftes en een continue drang tot verbeteren van proces en product. Alles is er opgericht om de conversiegraad te verhogen en te versnellen.

10 mei 2016

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 23 van 45

Bijlage 1. Concepten

-

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 24 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 25 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 26 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 27 van 45

Bijlage 2. Stappenplan fase 2.

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 28 van 45

Bijlage 3 - Fontys Marketingplan

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 29 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 30 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 31 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 32 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 33 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 34 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 35 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 36 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 37 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 38 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 39 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 40 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 41 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 42 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 43 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 44 van 45

Energiereductie bestaande woningen, SNEL naar een integrale oplossing Pagina 45 van 45