LOS PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO
PDUC
Profesor: Pablo Contrucci Arquitecto U.C.
Diplomado en Gesti贸n Inmobiliaria P. Universidad Cat贸lica de Chile Facultad de Arquitectura, Dise帽o y Estudios Urbanos Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Julio 2011
PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO
El PRMS establece:
límites de la planificación límites del área urbana
y entre ambos restringe el desarrollo en las
áreas de exclusión ej.: ISAM Areas de Interés Silvoagropecuario Mixto.
PROYECTOS CON DESARROLLO URBANO CONDICIONADO
PDUC OBJETIVO
Mecanismo de crecimiento de las รกreas urbanas con condiciones para regular y mitigar las externalidades e impactos.
CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES
CRECIMIENTO POR AGREGACION
• CRECIMIENTO POR CONDICIONES
• No provee de infraestructura mayor. • No discrimina capacidad agrícola del suelo. • Exige un permanente subsidio del Estado a los desarrolladores periféricos. • Concebido para el crecimiento Lote a Lote. • No controla los impactos. • No prevé los efectos acumulativos. • Segrega socioeconómica y funcionalmente. • No considera escalas de intervención mayores.
• Controlar y mitigar los impactos. • Prever los impactos acumulativos. • Integrar Socioeconómica y funcionalmente. • Equilibrar los crecimientos por extensión y por densificación. • Asigna costos de urbanización reales. • Condiciona las energías que el mercado asigna.
EL MECANISMO DE LAS PDUC: CONDICIONES
PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO 1994 DETALLE PUDAHUEL
• Proyectos de 300 hás. mínimo. • Densidad de 85 +/- 15 hab./hás. • 30% de las viviendas deben ser subsidiables (≤ 1.500 U.F.). • 12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (≤680 UF). • Requisitos para equipamiento de salud, educación, deporte, servicios y áreas verdes, en suelo y construcción. • 5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades productivas. • Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrícola y Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de infraestructura y de la mitigación de los impactos.
EL MECANISMO DE LAS PDUC
ETAPAS M铆nimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales. No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.
MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION (Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como modificaci贸n del PRMS): - Suelo Agr铆cola - Riesgos - Capacidad Vial y de Transporte - Aguas Lluvias - Agua Potable y Alcantarillado - Disposici贸n de Basuras - S.E.I.A.
EL MECANISMO DE LAS PDUC
Módulo Habitantes 500 3.000 5.000
Salud
Educación
Seguridad
Areas Verdes
Deportes
Plaza Vecinal
Multicancha
Básica Media C. Humanista
Media Técnica Carabineros Bomberos 20.000 Consultorio Educación Diferencial 40.000 Centro de Especialidades Ambulatorias
Servicios
Cancha de Terminal de Fútbol Transporte Público Urbano Gimnasio
10.000
Parque
Centro de Servicios
EL MECANISMO DE LAS PDUC Equipamiento
Salud
Educación
Seguridad Area Verde Deportes
Servicios
Tipología
Terreno Mínimo m2/hab. Consultorio 0,06 C. Especialidades 0,04 Ambulatorias Básica 0,75 Media Científico0,35 Humanista Media Técnica 0,14 Educación 0,14 Diferencial Carabineros * Bomberos * Plaza Vecinal 4,00 Parque ** Multicancha 0,20 Cancha de Fútbol 1,60 Gimnasio 0,30 Centro Local de 0,08 Servicios
Edificación Mínima m2/hab. 0,03 0,026
Radio de Influencia Kms. 5 12
0,3 0,11
2 2
0,042 0,042
5 5
* * *** *** 0,016 0,016 0,1 0,05
5 5 1 3 2 2 12 5
EL MECANISMO DE LAS PDUC
Ejemplo: Etapa 1 3.000 habitantes
1
6
6
1
1
Informe SAG √
Informe Previo √
Informe Favorable √
Agricultura
Plan Maestro √
Informe Previo √
Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S.
MINVU
Plano Georeferenciado √ D.I.A. (COREMA) Modificación PRMS √
Mitigación Agrícola √ Estudio de Riesgos √ Estudio de Capacidad Vial y de Transporte (√)
Regional
Informe Técnico Estudio de Impacto Urbano √
Estudio de Evacuación de Aguas Lluvias √ Factibilidad Sanitaria √ Disposición de Basuras I.M. Pudahuel √
Informe Favorable √
Modificación PRMS Gobierno
Informe Previo √
I.M. Pudahuel
(MINVU al Gobierno Regional) √
√
Modificación PRMS CORE √junio 2008
Estudio Estratégico (3 PDUC de Pudahuel) Primera Etapa
Reglamento √ene 2006
Presentación de la Metodología, modelos y parámetros √may 2006
Segunda Etapa
Modelación y Soluciones Viales Generales √dic 2007
Tercera Etapa
Obras, Plan de Mitigaciones y Convenios
Permisos de Loteo y Edificación
E.I.S.S.T.U. (de cada PDUC)
Proceso de Aprobación del PDUC en el P.R.M.S. Modificación PRMS Gobierno Regional √dic 2007
Toma de Razón (Contraloría G. De la R.) Publicación (Diario Oficial)
Permisos Dirección de Obras Municipales Subdivisión y Loteos
Urbanización
Edificación D.I.A. Proyecto (COREMA)
Tradicional Propietario del Suelo Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor
Con PDUCs Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor
SUELO RURAL
Proceso de Urbanización
Norma urbana
SUELO URBANO
• Los PDUC están creando una nueva industria inmobiliaria: El “habilitador de terreno urbanizable”
La Misión del Habilitador de Suelo • Inversionistas de largo plazo • Desarrolladores de suelo • Vendedores de Macrolotes • Desarrolladores de Proyectos Inmobiliarios Específicos (vivienda, comercio, etc.)
HAY MENOS ACTORES
HAY MAS ACTORES
Otros: • Urbanizadores • Constructores
En cualquiera de los casos, el negocio está en Agregar valor para multiplicar plusvalías
Habilitador de Suelo
Inversionista Propietario del Suelo Desarrollador Loteador Inmobiliario/Urbanizador Constructor Vendedor
Financiamiento de Largo Plazo Compromisos Macro Estrategia Comercial Macro Compromisos Micro Estrategia Comercial Micro
U R B A N Y A
UBICACIÓN GENERAL
URBANYA
ENEA
CIUDAD DE LO AGUIRRE
EL LUGAR
VIALIDAD EXISTENTE CAMINOS EXISTENTES
CAMINO LO BOZA CAMINOS REPOSICION AEROPUERTO CAMINO NOVICIADO CONCESIÓN AEROVIAS COSTANERA NORTE CONCESIÓN AMERICO VESPUCIO CONCESIÓN RUTA 68 ACCESO LATERAL AEROPUERTO CAMINO RENCA LAMPA CAMINO LO ETCHEVERS
U R B A N Y A EL PLAN MAESTRO
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
44,04 ha
Vialidad interna
92.5 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
Educ./Dep./Sal./Serv.
26,66 ha
44,04 ha
Vialidad interna
92.5 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
EQUIP. E/D/S/S
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
35,25 ha 44,04 ha
Vialidad interna
92.5 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
EQUIP. E/D/S/S
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
35,25 ha
VIALIDAD ESTR.
44,04 ha
VIVIENDA BRUTO
413,47 ha
Neto (lotes)
Social Subsidiable Valor libre TOTAL
292,77 ha
nยบ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626
Vialidad interna
92.5 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
EQUIP. E/D/S/S
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
35,25 ha
VIALIDAD ESTR.
44,04 ha
VIVIENDA BRUTO
413,47 ha
Neto (lotes)
Social Subsidiable Valor libre TOTAL
292,77 ha
nยบ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626
Vialidad interna
92.5 ha
Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.
14,52 ha
OTROS USOS
130,26 ha
USOS DE SUELO TOTAL: 705,02 ha PARQUES
PLAZAS
40,8 ha
28,2 ha
EQUIP. E/D/S/S
26,66 ha
ACT. PRODUCTIVAS
35,25 ha
VIALIDAD ESTR.
44,04 ha
VIVIENDA BRUTO
413,47 ha
Neto (lotes)
Social Subsidiable Valor libre TOTAL
292,77 ha
nยบ viviendas 2.115 3.173 12.338 17.626
Vialidad interna
92.5 ha
Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.
14,52 ha
OTROS USOS
130,26 ha
PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE
PARQUE CENTRAL NORTE-SUR
PLAN MAESTRO DE AGUAS
PLAN MAESTRO AREA LAGUNA
LA LAGUNA
LA LAGUNA
U R B A N Y A LAS MITIGACIONES
MITIGACIONES
A. COMPROMISOS DE VIALIDAD: 1.
Emanados del Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial.
2.
Red para toda el área poniente que considera las cargas que generará el PDUC, los otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 años
3.
Considera 3 vías paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con tráficos urbanos.
4.
Obras serán costeadas por el proyecto en la proporción que éste cargue la red propuesta.
Malla Vial proyectada: Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial
MITIGACIONES B. COMPROMISOS AMBIENTALES: 1. D.I.A. LAGUNA: Protección del ecosistema de 18 ha al interior de un parque. Eco-vía que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa. PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vías. EMISIONES: Compensar.
2. PLAN DE MANEJO FORESTAL Reposición de 250 has de espinos (acacia cavem). Se ejecutará en los parques y en otros predios en convenio con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.
Laguna Urbanya Acacia Cavem
Plan de Areas Verdes
MITIGACIONES C. COMPROMISOS AGRICOLAS 1. FRANJA DE TRANSICION: De 250 mts en el perímetro para preservar actividades agrícolas colindantes No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura, (p. Ej. vivienda en alta densidad).
2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA: Reposición de 50 has de suelo de capacidad agrícola tipo III existente en el predio. Proyecto aprobado previamente por SAG, con RCA de Corema y recibido por el SAG.
Proyecto de Reposición de Suelo Agrícola: Fundo Santa Amalia, Paine.
Franja de Transición Agrícola
MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Cesión de 7 has de terrenos al municipio para la construcción de viviendas sociales y su equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC. • Localización de la Vivienda Social: Se deberá integrar en el Plan Maestro evitando la segregación social. • Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y entregada al municipio). • Comisión de Seguimiento, Control y Cooperación para vigilar el impacto del proyecto en el equilibrio presupuestario municipal.
MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: • Medidas de gestión para disminuir los gastos municipales de mantención: Alumbrado Público, Manejo de Basuras, Riego • Mantención de Areas Verdes por 5 años adicionales a los 5 del PDUC (10 en total) con cargo al desarrollador. • Ciclovías con ejecución desde la primera etapa en red mayor del proyecto. • Cobertura de redes de servicios a áreas habitadas cercanas carentes de los mismos. • El empleo generado en el proyecto esté coordinado con la oficina de colocación laboral de Pudahuel. • Adelantar la construcción de los equipamientos de salud exigidos, según evaluación conjunta con el municipio.
MITIGACIONES D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL: Seguridad: Agregar a los requisitos de disposición de terrenos para instalación de carabineros, un retén movil cada 1000 habitantes. • Paisaje: Deberá incorporarse al diseño de áreas verdes las especies locales de estepa de espino. • Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna. • Convenios con el municipio para el uso de áreas verdes privadas. • Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones locales.
Noviciado
Rodeo en Pudahuel
Cuasimodo en Pudahuel
Comisarías Móviles
MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS: 1. Recuperación de la Laguna. • • • • • • • •
Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000). Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006). Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000). Introducción de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004). Conformación de bordes, Estabilización de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000). Control de cazadores ilegales (desde 2000). Inclusión de la Laguna en las mediciones de la Unión Ornitológica de Chile (2003). Inclusión de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y colegios de la comuna (desde 2005).
Euchornia Crassipes
Laguna Urbanya
MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 2. Arborización: Plantación y mantención de 8.000 árboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales con riego por goteo(desde 2000). Fabricación de compost en terreno (desde 2002).
3. Recuperación Cantera: Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelación de bordes, confinamiento de aguas de la napa freática, plantación de árboles para recuperar el suelo (2005).
Arborización en Urbanya
Recuperación de Cantera
MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 4. Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto. Se entregó la evaluación y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006).
5. Caminos Públicos: Cooperación con la Dirección Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentación de un tramo de 1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006). Construcción de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006).
6. Compensación de Suelo Agrícola Ejecución de obras de drenaje de napa freática en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con recepción del SAG.
MITIGACIONES OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2007): 7. Villorrio Campo Alegre Construcción en gestión compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas sociales (primera etapa) en las que se incluyó 32 familias del Programa Chile Barrio. 2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008.
8. Cesión de Terreno para Escuela Arturo Merino Benitez Cesión de 1,6 has para la construcción de la Escuela Arturo Merino Benítez que debía ser trasladada producto de la construcción de la segunda pista del aeropuerto.
Villorrio Campo Alegre
CIUDAD GLOBAL U R B A N Y A
Diseño Urbano • Benkel y Larraín Arquitectos • Undurraga & Devés Arquitectos
Ingeniería de Transportes • TRASA • LEN
Arquitectura • Benkel y Larraín Arquitectos • Judson y Olivos Arquitectos
Ingeniería Sanitaria • D y H Consultores • SICLA
Landscape • M3 Paisaje • Raúl Silva Vargas
Marketing • Sutil Nazca Saatchi & Saatchi • Quappe
MedioAmbiente • Sustentable • Øve ARUP
Comunicaciones • Extend • Tironi Asoc.
Ingeniería de Urbanización • Insur Ltda.
Asesoría de Mercado • Clovis Osorio
U R B A N Y A
PLANO REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO
56 Db aprox. Apto para todo Tipo de usos
DIRECCION Aterrizaje de Aviones: SUR
Límite Recinto AMB actual Futura Propiedad del Aeropuerto
Urbanya Uso de Suelo ISAM / Equipamiento Aeroportuario
DIRECCION VIENTOS PREDOMINANTES: SW 8 Km/h promedio
DIRECCION Despegue de Aviones: SUR
RIESGO INUNDACION
DEFENSA FLUVIAL APROBADA POR LA D.O.H M.O.P AREA DE RIESGO ASOCIADO A INUNDACION RECURRENTE (P.R.M.S.)
U R B A N Y A