NAI Becar Санкт-Петербург / Новосибирск ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ЖИЛОМ МИКРОРАЙОНЕ
2
ИНТЕРЕСЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА Участник Рынка
Цель
Управляющая компания / Застройщик
Создать сервисную среду, на основе пула объектов коммерческой недвижимости, которая будет являться конкурентным преимуществом м/р «Светлый». Генерировать дополнительны доход.
Инвестор / Арендатор
Иметь объект капиталовложений с хорошими показателями эффективности.
Жители микрорайона
Доступный и максимально возможный для данной территории транспортный и торговый сервис.
Цели: Оценка экономической эффективности коммерческой застройки микрорайона по существующему проекту
План коммерческой застройки микрорайона с максимально возможным экономическим эффектом
Задачи: Проанализировать рентабельность существующей коммерческих объектов
Определить максимально полезную для постройки площадь
Определить использование (назначение) каждого объекта
Информация на входе Состав информации: Ситуационный план с указанием мест предполагаемой застройки объектами коммерческой недвижимости
Вид / Формат Карта / Схема / План
Данные социологического опроса населения, проживающих Таблицы и диаграммы в микрорайонах аналогичного класса Схема дорог и их сопряжение с городскими магистралями Городской транспорт (План развития территории) Площадь 1 - 2 - 3 комнатных квартир Количество 1 - 2 - 3 комнатных квартир Динамика продаж: по диапазонам цен на 1 - 2 - 3 комнатные квартиры Структура продаж: Нал / Рассрочка / Ипотека по типам квартир (в %)
Карта / Схема / План Карта / Схема / План Таблица / XLS Таблица / XLS Таблица / XLS Результаты исследований / DOC
Основные Инструменты Влияние социальнодемографических характеристик на характер коммерческой застройки микрорайона.
Динамическое долгосрочное прогнозирование плотности населения микрорайона.
Оценка влияния всех факторов (драйверов) на стратегию локации коммерческих объектов.
Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной экономической эффективности
Прогнозирование развития транспортной инфраструктуры и конкурентного окружения.
Влияние социальнодемографических характеристик на характер коммерческой застройки микрорайона
Принципы Показатели «Ядра» потребительской аудитории
Факторы Планирования
Доля занятых (работающих). Размер и концентрация во времени суток миграционных потоков. Прогноз среднего чека в объектах Структура доходов на члена семьи торговли Доля женщин. Характеристики форматов Половозрастной состав объектов торговой зоны Прогноз численности и плотности Семейное положение (брачность, детность, населения. Оценка реального числа «возраст» брака), покупателей. Источника финансирования покупки Прогноз расходов на культуру, досуг и жилья. сервис Группы занятости (распределение по профессиональным категориям).
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫМ КАТЕГОРИЯМ Специалист 47%
Рабочий 13%
Представитель свободной профессии 4% Другой 5%
Руководитель среднего уровня 18%
Собственник Управляющий 3% Руководитель подразделения 10%
Другое 2%
Пенсионер 2%
Домохозяйка 1%
СТРУКТУРА ДОХОДОВ 100%
3% 11%
90%
23%
38%
70%
11% 0%
30%
80%
60%
16%
26%
30-40 тыс. руб. в месяц на члена семьи
33% 20-30 тыс. руб. в месяц на члена семьи 26%
23%
28% 33%
30%
30%
10-20 тыс. руб. в месяц на члена семьи
44% 33%
20% 10%
29%
33%
50% 40%
Свыше 40 тыс. руб. в месяц на члена семьи
33%
22%
28%
13%
25%
32% 22%
5%
0% мужской
женский
29% 33%
3% 20-30 лет
31-40 лет
До 10 тыс. руб. в месяц на члена семьи 3%
41-50 лет 51 и более лет
все
РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ Хорошая инфраструктура 17%
Удобное местоположение массива 21%
Мнение знакомых 14%
Другое 5%
Сравнительно низкая цена 43%
Решающие факторы выбора квартир в ЖК по категориям жителей 100% 90%
1% 22%
80% 70%
6%
5% 17%
4% 16%
Другое 18%
16% 17%
17%
60% 50%
8%
27% 16%
16%
17%
17%
Мнение знакомых
33%
Хорошая инфраструк тура
45% 12%
25%
40% 30% 20%
43%
43%
48%
40%
36%
33%
10% 0% Мужской
Женский
20-30 лет
31-40 лет
41-50 лет
52 и более лет
Удобное местополож ение массива Сравнитель но низкая цена
СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ Продажа имеющегося жилья 25%
Сбережения 20%
Другое, что именно 1%
Ипотека (кредит) 54%
Динамическое долгосрочное прогнозирование плотности населения микрорайона
Оценка плотности населения ЖК в динамике этапов строительства Плотн Площад Общая Общая ость Срок Площадь ь Количе Площад Количес площа площадь насел окончан участков по торговы Колич Средняя ство ь тво № дь участков под ения, ия объекты х ество этажност кварти квартир жителе Этапа участка торговые чел. строителсоцкультбыта объекто домов ь р, тыс. , тыс. й, тыс. , тыс. объекты, тыс. на 1 ьства , тыс. кв. м. в, тыс. шт. кв. м. чел. кв. м. кв. м. тыс. кв. м. кв. м. 1 Этап
.…
...
….
…
…
…
…
…
…
…
….
2 Этап
….
...
…
….
…
…
…
…
…
…
…
3 Этап
….
...
….
…
…
…
…
…
…
…
…
Прогноз динамики численности микрорайона по существующему плану застройки № п/п
1 этап
№ очереди строительства
....
Площадь участка, Га
Тыс. кв. м.
….
Срок окончания Число Итог, жителей с строительства жителей на накоплением участок …. …. .... …
…
…
2 этап
3 этап
ИТОГО, 1,2 и 3:
….
Прогнозирование развития транспортной инфраструктуры и конкурентного окружения
Критерии Рентабельных ТРК: ТРЕБОВАНИЯ РИТЕЙЛЕРОВ Стоимость
Плотност ь населени я
Радиу с
Прио ритет
руб./ме с.
руб./мес.
чел.
м.
ранг
750
350
262 500
1 000
500
0
500
350
175 000
500
200
0
2 000
1 000
2 000 000
2 000
500
1
600
600
500
300 000
2 000
500
1
1 200
1 200
1 000
1 200 000
3 500
1 000
2
Ритейлер
Формат
Торговая S
название
название
м2
ЛИДЕР ЭКОНОМИ И ХОЛДИ АВОСЬКА СИБИРИАД А ГОРОЖАНК А СУПЕР МАРКЕТ ПЛЮС ХОЛЛИДЕЙ
Продуктовый дискаунтер Продуктовый дискаунтер Универсам / Супермаркет у дома Универсам / Супермаркет у дома Супермаркет у дома + кулинария+выпечка Супермаркет у дома + кулинария+выпечка Супермаркет у дома + кулинария+выпечка
Итого, S
Ставка аренды
м2
750 500 1 000
Доп. S
м2
1000
650
400
1 050
540
567 000
5 000
1 000
2
700
600
1 300
600
780 000
4 000
1 000
2
Детализация торгового профиля (Локация 1), кв.м. площади Товары / Услуги
Супермаркет
Магазин
Павильон
Продукты
700
500
100
Аптека
50
10
15
Оптика
30
Товары для животных
20
Хоз. Товары
20
Ветеринарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт
10
Детские товары Салон красоты
36
Канцелярия
10
Кафе Пиво
50
50
Фрукты/Овощи
20
20
10
Банк
20 600
125
Мясо Рыба
Офисы ИТОГО:
946
АНАЛИЗ ТОРГОВЫХ ЗОН ПО ПЛАНУ ЗАСТРОЙЩИКА
Схема маршрутов общественного транспорта Светлый-1
Светлый-3 Светлый-2
Зона транспортной доступности (350 м.) Зона активной торговли (350 м.) Объект коммерческой недвижимости по Плану Застройщика Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой) Остановка городского транспорта
Анализ торговых зон МР по существующему Плану (Локация 1) Торговая зона 400 м. Торговая зона 300 м. Зоны слабого притяжения
000
Число покупателей в зонах слабого притяжения Места расположения торговых объектов
А
Остановки городского транспорта Светлый-1
896
А
А СМ
1568
А
Светлый-3
А
1064 1848
А А
Светлый-2
СМ
А
Предпочтительный торговый профиль микрорайона Локация 1
Площадь
Формат
№
Количество
Объекта
Общая
Супермаркет
2,4,5
3
946
2 838
Магазин
1,6
2
600
1 200
Павильон
3
1
125
125
Итого
5
4 163
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых зон ЛОКАЦИЯ 1.
Всего
Аудитория, чел.
16 701 № Магазина
Основная
Спорная
1
1 687
0
2
1 631
0
3
1 575
1 125
4
2 137
0
5
1 687
0
6
1 799
0
Итого
10 515
1 125
Свободная
6 186
ТЦ
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Оценка ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов (Локация 1). Площадь Торгового Объекта № магазина
Аудитория Торговая
Ставка
Доп.
Ставка
Всего
Формат Торгового Объекта
код
чел.
м2
руб./м2
м2
руб./м2
м2
название
1
1 687
500
350
100
500
600
Дискаунтер
2
1 631
500
350
100
500
600
Дискаунтер
3
1 575
500
350
100
500
600
Дискаунтер
4
2 137
700
600
300
500
1 000
Универсам
5
1 687
500
350
100
500
600
Дискаунтер
6
1 799
500
350
100
500
600
Дискаунтер
Итого
10 515
3 200
800
4 000
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 1)
№ магази на
Доход от арендатор ов
Затраты
Чистая Прибыль
Инвестиции
Окупаемость
Торговая
Доп.
Итого
СС
Всего
NOI месяц
NOI год
1 м2
Всего
лет
код
руб./мес.
руб./мес.
руб./мес.
руб./ м2
руб.
руб.
руб.
руб./м2
руб.
лет
1
175 000
50 000
225 000
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
2
175 000
50 000
225 000
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
3
175 000
50 000
225 000
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
4
420 000
150 000
570 000
100
100 000
383 051
4 596 610
24 000
24 000 000
5,2
5
175 000
50 000
225 000
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
6
175 000
50 000
225 000
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
Итого
1 295 000
400 000
1 695 000
340 000
1 096 441
13 157 288
96 000 000
НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной экономической эффективности
ОРГАНИЗАЦИЯ ТРАНСПОРТА • Схема расположения транспортной магистрали и остановок городского транспорта (Локация 2) Торговая зона 300 м. Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой)
А
Остановки городского транспорта Светлый-1
АА
ААА
АА
Светлый-3
А А
Светлый-2
АА
РАЗМЕЩЕНИЕ ТОРГОВЫХ ТОЧЕК
Светлый-1 Светлый-1
Светлый-3 Светлый-3
Светлый-2 Светлый-2
ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ • Предпочтительный торговый профиль микрорайона «ЛОКАЦИЯ 2»
Локация 2
Площадь
Формат
№
Кол/во
Объекта
Общая
ТЦ
3
1
2 476
2 476
Супермаркет
2,4,5
3
946
2 838
Магазин
1,6
2
600
1 200
Павильон
0
0
125
0
Итого
6
6 514
ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ • Детализация торгового профиля (Локация 2), кв.м. Формат № Количество Продукты Хоз. Товары Аптека Оптика Товары для животных Ветеренарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт Детские товары Салон красоты Концелярия Кафе Пиво Мясо Рыба Фрукты/Овощи Банк Офисы Доп. Итого:
ТЦ 3 1 1000 300 50 30 20 70 200 20 100 60 100 36 50 150 50 50 50 20 20 100 1476 2 476
Супермаркет 2,4,5 3 700
Магазин 1,6 2 500
Павильон
50 30 20
10
15
100
20
10 36 10 50
50
20 20
20
10
246 2 838
100 1 200
25 0
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка численности потенциальных покупателей в пределах торговых зон (Локация 2). Всего
16 701 № магазина
Радиус
Аудитория Основная
Спорная
код
метров
чел.
чел.
1
200
1 293
100
2
300
1 631
3
300
3 745
4
300
3 655
5
300
3 149
6
200
1 799
250
Итого
15 273
350
Свободная
1 428
ТЦ
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ
• Оценка ставок аренды по форматам и площадям торговых объектов (Локация 2) Площадь
№ магазина
Аудитория
Оператор Торговая
Ставка
Дополн.
Ставка
Всего
код
чел.
м2
руб./м2
м2
руб./м2
м2
название
1
1 293
500
350
100
500
600
Дискаунтер
2
1 631
500
350
100
500
600
Дискаунтер
3
3 745
1 000
600
950
500
1 950
Супермаркет
4
3 655
700
600
250
500
950
Универсам
5
3 149
700
600
250
500
950
Универсам
6
1 799
500
350
100
500
600
Дискаунтер
Итого
15 273
3 900
1 750
5 650
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Расчет рентабельности инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 2)
№ Магазина
Доход Торгов ая
Доп.
код
руб.
руб.
1
175 000
2
175 000
3
600 000
4
420 000
5
420 000
6
175 000
Итого
1 965 000
50 000 50 000 475 000 125 000 125 000 50 000 875 000
Расходы Итого
СС
руб./ме с. 225 000 225 000 1 075 000 545 000 545 000 225 000 2 840 000
руб./ м2
Чистая Прибыль
NOI месяц руб./мес руб./мес . . Всего
NOI год руб./год
Инвестиции 1 м.кв руб./м
Окупа емост ь
Всего
2
руб.
лет
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
100
195 000
716 017
8 592 203
24 000
46 800 000
5,4
100
95 000
366 864
4 402 373
24 000
22 800 000
5,2
100
95 000
366 864
4 402 373
24 000
22 800 000
5,2
80
48 000
142 678
1 712 136
24 000
14 400 000
8,4
529 000
1 877 780
22 533 356
135 600 000
ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • ЛОКАЦИЯ 2 ПРОТИВ ЛОКАЦИЯ СС
Локация
1
№ магазина
Итого
Площадь Месяц
Год
Месяц
Год
Инвестиции
Окупа емость лет
код
чел.
м2
руб.
руб.
руб.
руб.
руб.
лет
1 2 3 4 5 6
1 687 1 631 1 575 2 137 1 687 1 799
600 600 600 1 000 600 600
48 000 48 000 48 000 100 000 48 000 48 000
576 000 576 000 576 000 1 200 000 576 000 576 000
142 678 142 678 142 678 383 051 142 678 142 678
1 712 136 1 712 136 1 712 136 4 596 610 1 712 136 1 712 136
14 400 000 14 400 000 14 400 000 24 000 000 14 400 000 14 400 000
8,4 8,4 8,4 5,2 8,4 8,4
10 515
4 000
340 000
4 080 000
1 695 000
13 157 288
96 000 000
1 293 1 631 3 745 3 655 3 149 1 799
600 600 1 950 950 950 600
48 000 48 000 195 000 95 000 95 000 48 000
576 000 576 000 2 340 000 1 140 000 1 140 000 576 000
142 678 142 678 716 017 366 864 366 864 142 678
1 712 136 1 712 136 8 592 203 4 402 373 4 402 373 1 712 136
14 400 000 14 400 000 46 800 000 22 800 000 22 800 000 14 400 000
15 273
5 650
529 000
6 348 000
2 840 000
22 533 356
135 600 000
Итого
2
Аудитория
NOI Доход
1 2 3 4 5 6
8,4 8,4 5,4 5,2 5,2 8,4
Локация 2 vs Локация 1: Доходность и Срок окупаемости 5,3 лет
8,4 лет
25 000 000 20 000 000 17 396 949
15 000 000 4 596 610 10 000 000 5 000 000
8 560 678
5 136 407
0 Локация 1
Локация 2
Контактная информация Игорь Рылов, Директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск» NAI Becar тел. +7 (913) 929 91 70 Титков Е. В., Эксперт по Маркетингу, Руководитель отдела Маркетинга и Рекламы «Центрального Агентства Недвижимости» Центральное Агентство Недвижимости тел. +7 (913) 389 68 80 Стр. 33
СПАСИБО!