Guide d'aide à la négociation des charges locatives 2012

L E S C A H I E R S D E L’ A L L I A N C E

A M B I T I O N S P O U R U N C O M M E R C E I N N OVA N T

Guide d’aide à la négociation des charges locatives

NOVEMBRE 2012

L’Alliance du Commerce regroupe trois fédérations : l’Union du Grand Commerce de Centre-Ville (grands magasins et magasins populaires), la Fédération des Enseignes de la Chaussure et la Fédération des Enseignes de l'Habillement.

18, avenue de l’Opéra – 75001 Paris Tél. : +33 (0)1 47 03 17 51 – Fax : +33 (0)1 40 15 60 14 contact@alliancecommerce.org – www.alliancecommerce.org

Dans la même collection : – Le tourisme, un relais de croissance majeur pour le commerce français, septembre 2012, préface de Sylvia Pinel, Ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme. www.alliancecommerce.org/Cahier1.pdf – Commerce de crise ou crise du commerce ?, décembre 2012. www.alliancecommerce.org/Cahier2.pdf

Sommaire PRÉFACE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

LES 10 COMMANDEMENTS DE LA NÉGOCIATION DES CHARGES

. . . . . . . . . . . . . .

2

4-5

1 LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR :

ASPECTS FACTUELS ET JURIDIQUES

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

A. Les règles juridiques applicables à la répartition des charges 1. Les taxes et redevances

7

. . . . . . . . . . . . . . .

7

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7

2. La répartition légale entre le bailleur et le preneur des charges relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués 3. Le transfert des obligations de délivrance et d'entretien

. . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . .

8 11

4. L'interprétation stricte des clauses de transfert des obligations de délivrance et d'entretien

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Clé de répartition des charges : proposition d’un principe directeur

. . . . . . .

13 13

B. Le bail vert (à partir de 2 000 m²), une excellente opportunité de dialogue et de négociation

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15

2 LES VÉRIFICATIONS À OPÉRER AVANT LA CONCLUSION DU BAIL . . . . . . . . . . . . 17

A. Documents et informations générales à obtenir lors de la conclusion du bail

. . . .

17

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18

B. Vérification des clauses du bail relatives aux obligations d’entretien et de délivrance

C. Vérification par catégorie des charges qui seront refacturées 1. Présentation des comptes de charges

. . . . . . . . . . . . . .

18

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

18

2. Charges liées à la gestion du bien : comment éviter les surfacturations

. . . .

18

. . . . . . . . . . . . . . . .

20

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23

D. Clauses relatives au contrôle des charges en cours de bail

ANNEXE 1

Les charges de fonctionnement

ANNEXE 2

Jurisprudence sur l’obligation de délivrance

ANNEXE 3

Jurisprudence sur l’obligation d’entretien

ANNEXE 4

Jurisprudence sur le principe d’interprétation stricte des clauses

de transfert

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

25

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

26

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27 1

A M B I T I O N S P O U R U N C O M M E R C E I N N OVA N T

>

Préface DURANT LA DERNIÈRE DÉCENNIE, LES DISCUSSIONS ENTRE LES BAILLEURS ET LES PRENEURS SE SONT CONCENTRÉES SUR LES LOYERS et ont abouti à la création d’un nouvel indice de révision des loyers, l’indice des locaux commerciaux, plus adapté à la réalité économique du commerce.

Plus récemment, la remise en cause par un arrêt de la Cour de cassation de l’adhésion obligatoire aux associations de commerçants dans les centres commerciaux a agi comme un révélateur en déplaçant la discussion sur les charges locatives.

Le poids du loyer et des charges locatives par rapport au chiffre d’affaires a sensiblement progressé ces dernières années et peut atteindre 15 % du chiffre d’affaires, soit un montant comparable, voire supérieur, aux charges de personnel.

Dans un contexte omnicanal, où le développement des ventes passera d’abord par Internet, le taux d’effort demandé, face à une fréquentation en décroissance, n’est plus acceptable, a fortiori dans un environnement économique difficile. La question des charges locatives, qui constituent un élément important de ce taux d’effort, est ainsi devenue particulièrement sensible.

La pratique observée, surtout dans les centres commerciaux, tend depuis longtemps à transférer sur le preneur l’intégralité des charges liées au local de vente et aux parties communes. Les preneurs contestent de plus en plus cette pratique. La contestation est d’autant plus forte qu’elle est alimentée par un manque de transparence : les commerçants ne disposent pas nécessairement d’informations précises sur le contenu des charges, les modalités de leur répartition et de leur évolution ; les bailleurs, de

2

leurs côtés, ne se montrent pas toujours suffisamment diligents pour faire droit aux demandes de clarification des preneurs.

Cette situation est source de conflits et crée un climat de suspicion regrettable. Dans le contexte économique actuel, l’amélioration des relations entre bailleurs et preneurs est impérative et doit reposer sur la confiance. Cette exigence de transparence et de bonne entente entre les parties est d’autant plus nécessaire que le parc commercial français est confronté à une évolution profonde. En effet, les besoins de rénovation de locaux – la plupart relativement anciens – combinés avec les obligations légales de mise aux normes, notamment en matière énergétique, entraînent des investissements considérables. À ce stade, une intervention du législateur qui définirait précisément, à l’instar des baux d’habitation, ce que les parties ont le droit de faire ou de ne pas faire ne paraît pas souhaitable. Nous voulons, en qualité de commerçants attachés à la liberté contractuelle, amorcer un dialogue qui permettra, comme ce fut le cas en matière de révision des loyers, de trouver des solutions adaptées à la réalité économique.

C’est dans cet état d’esprit que l’Alliance du Commerce prend l’initiative de ce guide de négociation des charges locatives. Il ne s’agit pas de contester par principe les demandes des bailleurs, mais d’offrir simplement aux preneurs les outils leur permettant d’améliorer la compréhension des charges locatives et d’en maîtriser l’évolution.

Les intérêts des bailleurs et des commerçants sont liés : nous sommes convaincus qu’ils peuvent collaborer à cet effort de transparence, sur des bases partagées. ///

3

LES 10 COMMANDEMENTS DE LA NÉGOCIATION DES CHARGES 1

Exiger en annexe contractuelle un inventaire précis des charges liées au local commercial.

2

Refuser la répercussion de la contribution économique territoriale, à tout le moins de la cotisation sur la valeur ajoutée.

3

S’assurer que le local permette d’exercer l’activité en conformité avec toutes les réglementations.

4

Refuser toute clause exonérant le bailleur de l’obligation de prendre à sa charge les travaux rendus nécessaires au bon état de la structure de l’immeuble.

5

Mentionner avec le plus de précision possible les travaux incombant au preneur : une mention générale de transfert ne peut suffire.

6

Contester la prise en charge des dépenses amortissables chez le bailleur, relatives à l’amélioration du bien et à l’allongement de sa durée de vie, pouvant donner lieu à une majoration du loyer.

7

Amélioration des performances énergétiques : veiller à un partage équilibré des investissements et des économies réalisées.

4

8

Exiger, avant la conclusion du bail, les informations et documents nécessaires à la détermination des charges et à l’évaluation de leur évolution, notamment : – les informations sur la structure juridique de l’immeuble ; – les informations sur la conformité des locaux et des équipements ; – les informations sur la superficie des locaux loués et la superficie totale de l’immeuble, clé de répartition exacte entre les différents preneurs dans un centre ; – le détail des charges répercutées lors de l’exercice précédent et le budget prévisionnel des travaux ; – les travaux votés et chiffrés, mais non encore engagés.

9

Refuser les doubles facturations relatives à la prise en charge des honoraires de gestion et les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée.

10 Inscrire des obligations de transparence dans le bail, notamment : – le droit d’accès aux justificatifs des travaux ; – la communication d’un budget prévisionnel, transmission d’un descriptif des travaux programmés et des appels d’offres ; – la communication de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les preneurs.

5

6

LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR : ASPECTS FACTUELS ET JURIDIQUES 1

Les charges locatives sont les dépenses afférentes au local loué et aux parties communes,

à l’amender en fonction des caractéristiques du local et de sa situation (Annexe 1).

A. Les règles juridiques applicables à la répartition des charges Depuis une vingtaine d’année, la pratique des baux dits « investisseurs » s’est développée, particulièrement dans les centres commerciaux : ces baux transfèrent l’intégralité des charges, quelle que soit leur nature, sur le preneur.

qui s’ajoutent au loyer, celui-ci étant, stricto sensu, le prix de l’usage du local par le pre-

Le transfert intégral des charges locatives

neur pour y exercer son activité. Le bailleur

n’est pas acceptable. Il peut être contesté

tire son profit du loyer, mais il ne doit dégager

juridiquement sur deux points :

aucune marge sur les charges locatives.

– la refacturation complète des taxes et

Celles-ci sont simplement répercutées à

redevances ;

l’euro près sur le preneur et établies en fonc-

– le transfert des charges liées à l’entre-

tion de la prestation rendue. Cette distinction

tien et aux gros travaux, transfert qui peut

entre loyer et charges est fondamentale, et

être limité par l’obligation de délivrance

suppose donc que le preneur dispose d’un in-

d’un bien conforme, dont le bailleur reste

ventaire précis et à jour des charges concer-

redevable.

nant le local et qu’il connaisse les modalités de leur répartition. La nomenclature élaborée

1. Les taxes et redevances

par le Conseil national des centres commerciaux (CNCC) en annexe à la Charte « relations

La loi prévoit qui est le redevable des taxes et

Bailleurs-Locataires ») est une base de négo-

redevances qu’elle édicte. Les plus souvent, les

ciation utile pour avoir une vision complète

parties décident que la charge des taxes dues

des différentes catégories de charges, quitte

par le bailleur sera répercutée sur le preneur.

1er COMMANDEMENT Le preneur doit demander un inventaire précis des charges liées au local commercial, annexé au bail. Cette annexe doit avoir une valeur contractuelle, de sorte qu’elle lie les parties et que toute modification en cours de contrat fasse nécessairement l’objet d’un accord entre le bailleur et le preneur.

7

a / La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom)

fessionnelle, se compose de deux parties : – la cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur les valeurs locatives foncières ;

Concernant la Teom, elle est imposée au

– la cotisation sur la valeur ajoutée des en-

nom du propriétaire (CGI, art. 1523). Elle ne

treprises (CVAE). La répercussion de cet

peut, dans les rapports entre bailleur et pre-

impôt sur le preneur est particulièrement

neur, être mise à la charge de ce dernier

critiquable.

qu'en vertu d'une stipulation contractuelle

Le preneur se trouve dans une situation où

expresse (Cass. civ. 3, 13-06-2012, n° 11-

il rembourse l'imposition sur la propriété de

17.114, Société Bacotec gestion, FS-P+B).

l'immeuble (taxe foncière) et paye sa propre CFE au titre de l'occupation des locaux par

b / Les impôts fonciers, les taxes d’urbanisme et la contribution économique territoriale (CET)

son entreprise.

La situation est encore aggravée si le bail prévoit également de répercuter sur le preneur la propre CET du bailleur. Il paierait une

Les baux commerciaux contiennent souvent

nouvelle fois la CFE du local occupé. Il paie-

une clause mettant le remboursement de la

rait au surplus la CVAE du bailleur, qui n’a

taxe foncière à la charge du locataire. Il est

aucun lien avec le local loué : aucune raison

également généralement prévu que des

ne justifie que le preneur prenne en charge

taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement,

un impôt assis sur le chiffre d’affaires du

taxes liées au financement du Grand Paris,

bailleur.

taxes sur les parkings) soient répercutées.

Cette pratique est très répandue et paraît admissible dès lors que ces impôts ont un lien direct avec la mise à disposition d’une surface au profit du preneur et qu’elles sont

2. La répartition légale entre le bailleur et le preneur des charges relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués

répercutées, sur justificatif, au prorata de la surface occupée. Il faut relever toutefois que

Les dispositions des articles L. 145-1 et sui-

la combinaison du paiement de la taxe fon-

vants du Code de commerce, relatives aux

cière et de la CET soulève des questions

baux commerciaux, sont muettes quant aux

d’équité. La CET, qui a remplacé la taxe pro-

obligations de délivrance et d’entretien des

2e COMMANDEMENT Refuser de prendre en charge la contribution économique territoriale du bailleur, impôt assis sur l’activité du bailleur.

8

lieux pris à bail. Les règles applicables en la

C’est en considération de ces règles que doi-

matière sont situées dans le Code civil. Aux

vent être négociées les clauses de charges et

termes de l'article 1719 du Code civil, le

travaux.

bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de ser-

Obligation de délivrance

vir à l'usage pour lequel elle a été louée. Le Code civil donne peu de précision sur l'éten-

Concernant l’obligation de délivrance, l’arti-

due de cette obligation. Les dispositions des

cle 1719 du Code civil dispose que « Le bail-

articles du Code civil sont « supplétives »,

leur est obligé, par la nature du contrat, et sans

c’est-à-dire qu’elles s’appliquent si les par-

qu'il soit besoin d'aucune stipulation particu-

ties n’ont pas prévu dans le bail des règles différentes.

La question de l’étendue de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur est pourtant cruciale compte tenu de ses enjeux financiers. Elle est particulièrement d'actualité, notamment à la suite du « Grenelle 2 » (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, portant engagement national pour l'environnement) qui prévoit notamment la réalisation dans les bâtiments existants de travaux d'amélioration de la performance énergétique (CCH*, art.

L. 111-10-3). En matière de répartition des

lière […] de délivrer au preneur la chose louée ». L'article 1720 du Code civil précise seulement que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Selon une formule de la Cour de cassation, c’est l'obligation de « délivrer un local immédiatement utilisable à la fin qu'ont en vue les parties » (Cass. civ. 3, 2 juillet 2003, n° 01-16.246, FP-P+B+I).

L'obligation de délivrance, dans une acception large, peut être ainsi divisée en deux composantes.

charges, la jurisprudence a fait prévaloir pendant longtemps le principe de la liberté

L’obligation de délivrance implique tout

contractuelle. La pratique des baux « inves-

d'abord la mise à disposition "matérielle"

tisseurs » a pu ainsi se développer dans ce

du preneur de la chose louée, telle qu'elle

contexte très favorable.

est décrite au bail. C'est le cœur de cette obligation, la délivrance au sens strict.

Toutefois, les dernières évolutions de la

L’obligation de délivrance implique éga-

jurisprudence montrent que ces transferts

lement que la chose louée dispose des

de charges ne peuvent être illimités et qu’il

caractéristiques physiques et juridiques

existe un « noyau dur » d’obligations aux-

permettant d'exercer effectivement

quelles le bailleur ne peut se soustraire.

l'activité stipulée au bail.

* Code de la construction et de l’habitation.

9

La seconde composante de l'obligation de

parations occasionnées par la vétusté ou par

délivrance revêt une acuité particulière en

la force majeure sont exclues des réparti-

matière de bail commercial, dans la mesure

tions locatives à la charge du preneur.

où de nombreuses normes peuvent venir encadrer ou limiter l'activité stipulée au bail, par exemple des normes de sonorisation, ou

Concernant les travaux rendus néces-

des normes relatives à l’hygiène et à la

saires par la vétusté ou prescrits par

sécurité (voir jurisprudence Annexe 2). Ainsi,

l’Administration pour des raisons d’hy-

au moment de la signature du bail, le bail-

giène ou de sécurité, la jurisprudence

leur est tenu de délivrer un local commercial

rappelle de manière constante qu’ils sont

permettant au preneur d’exercer son activité

à la charge du bailleur, même si ce sont

en conformité avec la réglementation sur

normalement des réparations locatives

l’amiante, la sécurité incendie, etc.

(par exemple, la mise en conformité de l'installation électrique, les travaux de

Obligation d’entretien

mise en conformité d'un ascenseur, etc.).

Concernant l’obligation d’entretien, l’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur

Les articles 605 et 606 du Code civil donnent

est obligé, par la nature du contrat, et sans

par ailleurs des indications sur la répartition

qu'il soit besoin d'aucune stipulation particu-

des charges de travaux.

lière […] d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » et

L’article 605 dispose ainsi que « Les grosses

« d'en faire jouir paisiblement le preneur pen-

réparations demeurent à la charge du proprié-

dant la durée du bail ».

taire », l’article 606 précisant la notion de

L’article 1720 du Code civil met à la charge

grosses réparations : « Les grosses répara-

du bailleur toutes les réparations autres que

tions sont celles des gros murs et des voûtes,

locatives.

le rétablissement des poutres et des couver-

L’article 1754 du Code civil ne donne qu’une

tures entières. Celui des digues et des murs de

liste totalement obsolète des « réparations

soutènement et de clôture aussi en entier.

locatives ou de menu entretien dont le locataire

Toutes les autres réparations sont d'entre-

est tenu », l’article 1755 précisant que les ré-

tien. »

3e COMMANDEMENT S’assurer que le local loué permette d’exercer l’activité en conformité avec les réglementations.

10

Les dispositions légales sont donc assez im-

L'obligation de délivrance, traditionnelle-

précises (voir jurisprudence en Annexe 3).

ment présentée comme n'étant pas d'ordre

Cette imprécision a permis une grande liberté

public, comporte néanmoins une dimension

contractuelle, dans le sens d’un transfert gé-

impérative et permanente. Il existe une

néral des travaux à la charge du preneur.

résistance de plus en plus marquée des juridictions pour admettre un transfert global de

3. Le transfert des obligations de délivrance et d'entretien

travaux ayant une incidence sur l’obligation de délivrance.

Il ne peut ainsi, en premier lieu, être dérogé

Les dispositions du Code civil, et leur inter-

à l'obligation pour le bailleur de permettre

prétation par les tribunaux, sont supplétives

l'accès et l'utilisation de la chose louée.

de la volonté des parties, et il est donc pos-

La Cour de cassation a ainsi précisé qu'un

sible de prévoir une répartition différente des

bailleur ne pouvait, par le biais d'une clause

charges.

relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (Cass. civ. 3, 1er juin 2005, n° 04-12.200, FS-

Les tribunaux admettent que les signa-

P+B : en l'espèce, le bailleur avait interdit l'ac-

taires d’un bail commercial puissent

tivité dans les locaux pendant un an et demi).

transférer sur le preneur certaines des

Il semblerait que cette obligation ne concerne

composantes de l'obligation de délivrance

que l’impossibilité totale d’exploiter le local.

et d'entretien. Toutefois, contrairement à

En second lieu, plusieurs importants arrêts de

ce que peut laisser croire une certaine

la Cour de cassation ont été rendus ces der-

pratique contractuelle, ce transfert est

nières années soulignant que les travaux af-

limité dans son étendue.

fectant la structure de l’immeuble devaient rester à la charge du propriétaire :

Les clauses de transfert doivent, par ail-

– fissures dans les murs et sous la char-

leurs, s'interpréter de manière restrictive

pente métallique et désordres en toiture

et en faveur du preneur, ce qui a pour

(Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, n° 07-14.631, FS-

effet de limiter leur portée en présence de

P+B+R+I) ;

clauses imprécises.

– sous-dimensionnement de canalisation à l’origine de la dégradation du plancher (Cass. civ. 3, 2 juin 2010, n° 09-13.749, FS-D) ;

Le transfert impossible d’une partie de l’obligation de délivrance : la charge des travaux rendus nécessaires par un vice de structure

– ossature métallique de l’immeuble ne présentant aucune stabilité au feu (Cass. civ. 3, 16 septembre 2008, n° 07-18.303, société Lorga, F-D) ; 11

– mauvaise implantation des locaux loués et

En dehors de ce noyau dur intransférable, la

altimétrie du bâtiment par rapport au fil

liberté contractuelle peut effectivement

d'eau de la chaussé ayant entraîné des inon-

s’exercer. Les travaux, qui relèvent normale-

dations (Cass. civ. 1, 6 juillet 2011, n° 10-

ment de la responsabilité du bailleur, peu-

18.694, F-D) ;

vent ainsi être mis à la charge du preneur si

– réfection totale de la toiture (Cass. civ. 3,

le bail le prévoit. Il en va ainsi des travaux de

29 septembre 2010, n° 09-69.337, FS-P+B).

mise en conformité des locaux avec la réglementation pour l'activité stipulée au bail

La portée de cette solution variera en fonction de l’interprétation que retiendront les tribunaux des notions de structure de l’immeuble. Certaines décisions ont consacré une approche extensive de cette notion.

(Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.103, F-D) ou des travaux requis ou prescrits par l'administration relatifs, par exemple, aux règles de sécurité ou d’hygiène (Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-12.187, F-D).

Ainsi, la réfection d’un système de climatisation, qualifié d'élément essentiel à la construction dans un immeuble de très grande hauteur, dans la mesure où ces travaux atteignent la structure même (plancher), a été mise à la charge du bailleur, malgré un bail mettant à la charge du pre-

La validité du transfert suppose toutefois : – que le preneur soit suffisamment informé des travaux nécessaires, la jurisprudence soulignant toujours le fait que le preneur avait connaissance de l'étendue des travaux à effectuer à ce titre (Cass.

neur l’ensemble des grosses réparations (CA

civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.103, F-D) ;

Paris, Pôle 5, 3e ch., 22 septembre 2010, n°

– que, conformément au principe d’inter-

09/03422).

prétation stricte exposé ci-dessous, le transfert soit suffisamment explicite :

Le transfert possible : les aspects

une mention générale par laquelle le

des obligations de délivrance et

preneur a la charge des travaux d’entre-

d'entretien pouvant faire l'objet d'un

tien ne saurait suffire.

transfert

4e COMMANDEMENT Refuser de prendre en charge des travaux rendus nécessaires au bon état de la structure de l'immeuble. Afin d’éviter tout contentieux ultérieur, il est recommandé d’établir une liste des éléments de structure de l’immeuble concernés par les travaux.

12

4. L'interpretation stricte des clauses de transfert des obligations de délivrance et d'entretien

mettent pas de faire supporter par le preneur des travaux prescrits par injonction administrative.

Enfin, les travaux liés à la vétusté ou à la force majeure doivent être précisément en-

L’article 1162 du Code civil précise que les

visagés : la clause prévoyant que le bailleur

conventions s’interprètent en faveur de

n'est tenu que des grosses réparations ne

celui qui a contracté l’obligation. Dans le

l'exonère pas de la charge des réparations

cas des baux commerciaux, les clauses

qui ne seraient pas de grosses réparations,

s’interprètent donc en faveur du locataire,

mais qui ont été rendues nécessaires par la

puisqu’il est généralement débiteur des

vétusté ; les travaux rendus nécessaires en

obligations en matière de charges et de

raison de la force majeure ne peuvent in-

travaux. Une rédaction très générale par

comber au preneur qu’en vertu d’une clause

laquelle le preneur s’engage à prendre les

expresse (voir jurisprudence en Annexe 4).

locaux en l’état ou à effectuer tous travaux ne saurait suffire à décharger le bailleur des travaux qui lui incombent normale-

5. Clé de répartition des charges : proposition d’un principe directeur

ment au titre de son obligation de déliL’évolution de la jurisprudence vers un

vrance.

rééquilibrage en faveur des preneurs est indéniable, mais doit être relativisée. La loi a Ainsi, la clause par laquelle le preneur prend

fait le choix d’une très grande liberté

les lieux dans l'état où ils se trouvent ne per-

contractuelle en ce domaine et les tribunaux

met pas, à elle seule, de mettre à la charge

ne peuvent, bien entendu, sortir de ce cadre.

du preneur les travaux liés à la vétusté ou les

On peut espérer que de nouvelles décisions

travaux prescrits par l'Administration.

viendront préciser les limites de l’action des

De même, les clauses mettant à la charge du

bailleurs en matière de transferts de

preneur les travaux de mise en conformité à

charges.

la réglementation ou, plus généralement,

Par ailleurs, au-delà des cas d’espèce de

l’ensemble des travaux d’entretien, ne per-

chacune des décisions de justice, on peut

5e COMMANDEMENT Exiger une rédaction précise des travaux mis à la charge du preneur. Une mention générale de transfert ne suffira pas, particulièrement pour les travaux liés à la vétusté et les travaux réalisés à la suite d’une injonction administrative.

13

tirer un enseignement général de l’insis-

renouvellement. Il n’y a donc pas de raisons,

tance croissante des tribunaux sur la part de

dans ces conditions, d’inclure ces investis-

l’obligation de délivrance qui doit rester à la

sements dans les charges répercutées sur

charge du bailleur. Le juge rappelle, au fond,

le preneur.

la nécessité d’un équilibre contractuel minimal. En effet, si le prix de la location, de

Cet état de fait est d’autant moins admissible

l'entretien et des travaux et réparations cou-

au regard des investissements de moderni-

rants est déterminable et a un lien direct

sation et de d’amélioration énergétique très

avec la location du local commercial, il n'en

importants qui s’annoncent : ces dépenses

est pas de même du coût des modifications,

vont accroître, sur le long terme, la valeur

améliorations, extensions réalisées dans

des actifs immobiliers ; il ne paraît pas nor-

l’intérêt de l’ensemble immobilier, dont le

mal qu’elles soient intégralement suppor-

bailleur se réserve souverainement l'exclu-

tées, au travers des charges, par des

sivité. Le lien entre ces dépenses, souvent

preneurs qui, par définition, n’occupent les

inconnues au moment de la conclusion du

locaux qu’à titre transitoire.

contrat, et la décision du preneur de signer le bail est très discutable.

L’argument selon lequel ces travaux sont

Par ailleurs, la répercussion sur le preneur de la totalité des investissements du bailleur peut avoir un caractère exorbitant : – d’une part, le bailleur amortit ces immobilisations ;

favorables à l’activité du preneur par une meilleure attractivité du site commercial est certes légitime, mais ne suffit pas à justifier le transfert du financement de ces investissements sur le preneur : si le bailleur entend réaliser des travaux pour

– d’autre part, il tire argument de ces inves-

permettre une augmentation du chiffre

tissements pour augmenter le loyer du

6e COMMANDEMENT Le principe directeur de la négociation du partage des charges entre le bailleur et le preneur doit être le suivant : – distinguer les charges courantes des charges relatives à l’amélioration du bien ou à l’allongement de sa durée de vie, ces dernières faisant l’objet d’une immobilisation dans les livres du bailleur ; – le bailleur devrait apporter la preuve que les sommes réclamées ne sont pas amorties dans ses livres, faute de quoi le paiement de telles sommes correspondrait à une forme d’enrichissement sans cause.

14

d’affaires du preneur par une meilleure

réaliseront un bilan de l’évolution de la per-

fréquentation de l’espace commercial, le

formance énergétique et environnementale

retour sur investissement se concrétisera

des locaux loués (CCH., art. R. 136-1 et art.

par une hausse des loyers (loyers de re-

R. 136-2).

nouvellement, loyers variables).

L’obligation de joindre une annexe environnementale s'applique aux baux conclus ou

B. Le bail vert (à partir de 2 000 m²), une excellente opportunité de dialogue et de négociation

renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et s’appliquera à compter du 14 juillet 2013 aux baux en cours, pour les locaux de plus de 2 000 m². Face à la diversité des situations, la

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant

réglementation se veut pragmatique et com-

engagement national pour l'environnement

porte avant tout une obligation de négocier.

a introduit l'obligation d'insérer une annexe environnementale au bail des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bu-

à ce jour, les obligations que l’annexe en-

reaux ou de commerces (Code env., art. L.

vironnementale pourrait faire peser sur le

125-9, 3).

preneur sont purement conventionnelles, et le preneur n’est pas tenu de les accep-

La loi cherche avant tout à créer une relation

ter.Il est souhaitable toutefois de saisir

de partenariat entre le propriétaire et le pre-

l’occasion de l’élaboration du bail vert pour

neur en posant deux règles :

engager un dialogue plus général avec le bailleur sur le partage des charges. C’est

– les parties doivent se communiquer

aussi l’occasion d’introduire des prin-

mutuellement toute information utile sur les

cipes de transparence qui pourront ensuite

consommations énergétiques des locaux, les

être étendus à l’ensemble de la relation

caractéristiques des équipements et sys-

contractuelle (voir deuxième partie, p. 13

tèmes du bâtiment et des locaux loués, leur

et suivantes).

consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée ; – le preneur doit laisser le bailleur accéder aux

Afin que l’amélioration de la performance

locaux pour la réalisation de travaux d’amélio-

environnementale profite équitablement

ration de la performance énergétique.

aux parties, il est nécessaire que les bénéfices des actions entreprises soient

L’annexe verte doit également préciser selon quelle périodicité le preneur et le bailleur

parfaitement documentés et chiffrés : – les bailleurs ont intérêt à bien connaître la 15

consommation du preneur et ses besoins,

Sans un dialogue constant et une forte trans-

qui auront un effet sur la performance glo-

parence, il est à craindre qu’une part impor-

bale de l’immeuble ;

tante des investissements d’amélioration

– les preneurs doivent disposer d’une prévi-

soit supportée par les preneurs sans que ces

sibilité sur les investissements que veulent

derniers profitent des économies réalisées.

engager les propriétaires.

Le bail vert doit ainsi aboutir à un véritable partenariat gagnant-gagnant, en ce qui

S’il dispose d’informations précises et quan-

concerne les charges de gestion, mais, plus

tifiables d’une réelle visibilité sur la nature

largement, du point de vue de l’image du

des investissements entrepris et les gains

commerce.

attendus, le preneur sera ainsi en mesure d’obtenir une participation aux gains économiques

résultant

des

investissements

« verts ».

7e COMMANDEMENT Veiller, à travers le bail vert, à un partage équilibré des investissements et des économies réalisées dans le domaine de la performance énergétique

16

LES VÉRIFICATIONS À OPÉRER AVANT LA CONCLUSION DU BAIL 2

matisation sont liées au nombre d’appareils dans les locaux loués, il faut connaître ce nombre et le nombre total de climatiseurs servant d’assiette à cette répartition) ; – superficie des locaux loués et superficie

A. Documents et informations générales à obtenir lors de la conclusion du bail

totale des cellules certifiées par un géomètre-expert et des plans correspondants. En présence d’une copropriété, intégrer dans le bail le numéro de lot correspondant à la cel-

– Informations sur la structure juridique de

lule louée et les tantièmes de charges

l’immeuble, en particulier dans le cas d’un

(générales et spéciales). Si la cellule louée

centre commercial (copropriété, association

correspond à une fraction de lot de copro-

foncière urbaine libre (AFUL), etc.) et communication des documents correspondants (règlement de copropriété, statuts de l’AFUL, reddition des comptes du syndicat des copropriétaires ou de l’AFUL et de la décision de l’assemblée générale ayant approuvé ces comptes, etc.) ; – informations sur la conformité du centre (diagnostics) et ses installations (sprinkler, etc.), ainsi que sur les travaux en cours et

priété, indiquer dans le bail, outre les tantièmes de charges, la superficie de la cellule et celle du lot en entier, selon attestation et plan de géomètre-expert, ainsi que les modalités de répartition des charges de copropriété entre les preneurs d’une même cellule (au prorata des surfaces, avec éventuellement un coefficient de pondération qui devra être précisé) ;

ceux envisagés (programmes pluriannuels,

– détail des charges répercutées sur les pre-

assemblée générale de copropriétaires ou

neurs lors de l’exercice précédent et leurs

des membres de l’AFUL, etc.) ;

montants ;

– modalités exactes de répartition des

– budget prévisionnel des charges distin-

charges entre les preneurs (clés de réparti-

guant les charges privatives des charges

tions). Il faut vérifier que les critères de

communes ;

répartition peuvent être réellement mis en

– travaux votés avec chiffrage, non encore

œuvre (par exemple, si les charges de cli-

engagés.

8e COMMANDEMENT Exiger, avant la conclusion du bail, les informations et les documents nécessaires à l’évaluation des charges et rédiger avec le maximum de précision les modalités de leur répartition et du suivi.

17

B. Vérification des clauses du bail relatives aux obligations d’entretien et de délivrance

correspondent à des prestations pouvant se recouper : – honoraires du président de l’AFUL ou du président de l’association syndicale libre,

– Exclusion des travaux susceptibles

syndic d’une union de syndicat de coproprié-

d’amortissement : pour les travaux d’amé-

taires, et/ou du syndic d’un syndicat des

lioration significatifs qui modifient des ins-

copropriétaires ;

tallations pour prolonger leur durée de vie.

– honoraires de gestion des biens immobi-

Conformément aux principes juridiques,

liers propriété exclusive du bailleur (gestion

exposés en première partie, encadrant la

du personnel affecté à la sécurité, à la circu-

répartition des charges entre les parties au

lation, au nettoyage, etc. ; prestation, travaux

bail, il est recommandé de :

d’entretien et de réparation, etc.) ;

– définir précisément les travaux visés à

– honoraires de gérance (établissement des

l’article 606 du Code civil ;

factures et comptes de reddition des charges

– vérifier les clauses relatives à la vétusté,

locatives) ;

aux travaux de mise en conformité, aux tra-

– salaires et charges sociales du directeur

vaux prescrits par l’Administration, etc.

du centre, du personnel administratif et frais de gestion directs ;

C. Vérification par catégorie des charges qui seront refacturées

– honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée, honoraires de maîtrise d’œuvre de conception (architecte) et d’exécution, BET, etc., au titre

1. Présentation des comptes de charges

de gros travaux ou de grosses réparations.

Il est généralement convenu dans les baux,

Afin d’harmoniser les pratiques et de dispo-

d’une manière plus ou moins explicite, des

ser d’un référentiel commun à la profession,

honoraires de gestion représentant 10 % à

il est recommandé de présenter les comptes

15 % des charges communes et privatives

de charges en fonction de la nomenclature

hors taxes. Deux cas de figure peuvent se pré-

des charges visée à l’annexe à la Charte

senter, selon que le local se trouve dans un

Bailleurs-locataires du CNCC.

ensemble immobilier divisés en lots ou dans un ensemble immobilier en pleine propriété.

2. Charges liées a la gestion du bien : comment éviter les surfacturations

a/ Ensemble immobilier divisé en lots Dans le cadre d’un ensemble immobilier di-

18

Les charges liées à la gestion du bien sont

visé en lots, la gestion des parties com-

souvent facturées sous plusieurs comptes et

munes est assurée soit par le président de

l’AFUL ou le président de l’association syn-

sure où les salaires du directeur du centre, du

dicale libre, soit par le syndic d’une union de

personnel administratif et les frais de gestion

syndicat de copropriétaires, soit par le syndic

directs annexes sont déjà payés au titre du

d’un syndicat des copropriétaires. Cette ges-

loyer. Par ailleurs, sont parfois facturées des

tion des parties communes n’est donc pas

prestations réalisées par une seule et même

assurée par le bailleur.

entité (exemple : honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée et honoraires de gestion), ce qui revient à payer deux fois des honoraires.

L’ensemble des dépenses gérées par une au-

Les honoraires de maîtrise d’ouvrage délé-

tre entité ou personne que celle du bailleur

guée devraient être exclus des charges.

ou son représentant devrait être exclu du calcul des honoraires de gestion du bailleur.

Il est recommandé par le Conseil national des centres commerciaux que les hono-

b/ Ensemble immobilier en pleine propriété

raires de gérance restent à la charge du bailleur (établissement des factures et comptes de reddition des charges loca-

Dans le cadre du lot privatif ou de la pleine

tives). De même, les honoraires de maî-

propriété, la gestion est généralement assu-

trise d’ouvrage déléguée devraient être

rée par le directeur du centre et par le per-

exclus des charges.

sonnel administratif attaché (secrétaire) générant des frais de gestion directs. Ce per-

c/ Assurances

sonnel est généralement un personnel détaché par le bailleur ou son représentant. Les

La police d’assurance propre au rôle du bail-

honoraires de gestion peuvent être analysés

leur – assurance loyers et charges – ne de-

comme une double facturation, dans la me-

vrait pas être refacturée au preneur.

9e COMMANDEMENT Éviter les surfacturations liées à la gestion d’un ensemble immobilier : – accepter soit des honoraires de gestion détaillés, soit une prise en charge des salaires détaillés du personnel affecté à la gestion de l’immeuble, net de tout honoraire de gestion ; – refuser la prise en charge des honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée ; – refuser la prise en charge des honoraires de gérance (établissement des factures et comptes de reddition des charges locatives).

19

D. Clauses relatives au contrôle des charges en cours de bail

le budget prévisionnel initial est modifié ; – transmission au preneur des descriptifs des travaux programmés en cours de bail et

– régularisation annuelle des charges dans

des appels d’offres lorsque le coût de ces

un délai de six mois courant à compter de la

travaux dépasse un certain montant ;

clôture de l’exercice, avec communication, le

– exclusion des frais financiers attachés à la

cas échéant, de la reddition des comptes du

conclusion d’emprunts destinés à financer

syndicat des copropriétaires ou de l’AFUL et

des travaux ;

de la décision de l’assemblée générale ayant

– prévoir dès la conclusion du bail les moda-

approuvé ces comptes. On doit toutefois

lités de modification de la répartition des

prendre en compte que le bailleur peut être

charges en cas d’extension du centre com-

en difficulté pour une raison indépendante

mercial :

de sa volonté dans les cas où l’administra-

• modalités de calcul (maintien du principe

teur du bien ou le syndic de copropriété ou le

d’une répartition en fonction du rapport de la

directeur de l’ASL n’aurait pas remis lui-

superficie du local par rapport à la superficie

même son propre travail de reddition an-

totale des cellules et choix des coefficients

nuelle dans les délais ;

de pondération) ;

– obligation pour le bailleur de transmettre les

• obligation de transmission de la superficie

justificatifs de charges, ou à tout le moins

totale des cellules après extension certifiée

d’accorder un droit d’accès au preneur (ou à

par un géomètre-expert ;

tout tiers mandaté à cette fin) afin de consul-

– transmission chaque année d’un plan du

ter ces justificatifs et d’en obtenir des copies ;

centre établi par un géomètre-expert avec

– communication d’un budget prévisionnel

indication du nom des occupants de chaque

distinguant les charges privatives et les

cellule.

charges communes et obligation de communication d’un nouveau budget prévisionnel si

10e COMMANDEMENT Inscrire des obligations de transparence dans le bail (droit d’accès, communication de documents…).

20

>

ANNEXES

21

22

ANNEXE 1

LES CHARGES DE FONCTIONNEMENT La nomenclature distingue deux catégories : les charges de fonctionnement (ou charges courantes) et les charges de gros travaux et d’investissement. Parmi les charges de fonctionnement, l’annexe à la Charte du CNCC Bailleurs-Locataires répertorie : Les charges de fonctionnement des parties communes : – nettoyage ; – élimination des déchets ; – fonctionnement et entretien de l’immeuble (hygiène, santé, électricité, éclairage, promotion-publicité, équipement, relevage, services clientèles, signalisation, entretien de la structure, VRD, gestion technique ; – liaison mécanique (ascenseurs, escalators, monte-charges, etc.) ; – espaces verts ; – sécurité incendie ; – surveillance ; – climatisation, chauffage et VMC ; – fonctionnement général (gestion-administration du centre et assurances) ; – état et collectivités (taxes et redevances) ; – honoraires de gestion ; – procédures judiciaires et référés.

Les charges de fonctionnement des parties privatives : – climatisation-chauffage des parties privatives ; – élimination des déchets des parties privatives ; – enseignes et antennes des parties privatives ; – parking personnel des parties privatives ; – sécurité incendie des parties privatives ; – surveillance des parties privatives ; – hygiène et santé des parties privatives ; – honoraires des parties privatives.

Les investissements et gros travaux : Extérieur : – parking ; – clos-couvert ; – déchets.

23

Intérieur : – accès ; – électricité courants forts et faibles ; – services clientèle ; – liaisons mécaniques (ascenseurs, monte-charges, escalators, trottoirs roulants, monte-handicapés, etc.) ; – sécurité incendie, protection ; – froid ; – chaud ; – ventilation mécanique contrôlée (VMC) ; – désenfumage ; – mail, couloirs de service.

Honoraires intervenants extérieurs (architecte, bureau d’études, bureau de contrôle, missions SPS, assurances dommages-ouvrage, etc.).

Honoraires (honoraires de maître d’ouvrage délégué, honoraires de syndic, etc.).

24

ANNEXE 2

JURISPRUDENCE SUR L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE OBLIGATION DE DÉLIVRANCE L’obligation de délivrance, selon une formule de la Cour de cassation, est l'obligation de « délivrer un local immédiatement utilisable à la fin qu'ont en vue les parties » (Cass. civ. 3, 2 juillet 2003, n° 01-16.246, FP-P+B+I). L'obligation de délivrance, dans une acception large, peut être divisée en deux composantes : – elle implique tout d'abord la mise à disposition « matérielle » du preneur de la chose louée, telle qu'elle est décrite au bail. C'est le cœur de cette obligation, la délivrance au sens strict.

La mise à disposition de la chose louée – et c’est l’apport principal de la jurisprudence – n'épuise cependant pas l'obligation de délivrance ; – cette dernière implique également que la chose louée dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d'exercer effectivement l'activité stipulée au bail. Cette seconde composante de l'obligation de délivrance revêt une acuité particulière en matière de bail commercial, dans la mesure où de nombreuses normes peuvent venir encadrer ou limiter l'activité stipulée au bail. C’est en s’appuyant sur cette composante de l’obligation de délivrance que la jurisprudence récente a pu desserrer les contraintes pesant sur le preneur.

En principe, sauf transfert explicite à la charge du preneur, le bailleur sera tenu de permettre au preneur d'exercer son activité en conformité avec : – la réglementation relative à la sécurité et l'hygiène : amiante (Cass. civ. 3, 2 juillet 2003, n° 01-16.246), sécurité incendie (Cass. civ. 3, 16 septembre 2008, n° 07-18.303), extraction pour un restaurant (Cass. civ. 3, 29 janvier 2002, n° 00-16.734, F-D ; CA Pau, 23 mai 2012, n° 11/02108), mise en conformité d'un ascenseur dans un hôtel (CA Orléans, 12 mai 2011, n° 10/02813) ; – la réglementation relative aux nuisances sonores : insonorisation pour un karting (Cass. civ. 3, 10 décembre 2008, n° 07-20.277, FS-D) ; – les règles d'urbanisme (Cass. civ. 3, 2 juillet 1997, n° 95-14.151) ; – les règles interdisant le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation (Cass. civ. 3, 21 novembre 2001, n° 99-21.640, FS-D) ; – les règles régissant les immeubles en copropriété (Cass. civ. 3, 7 mars 2006, n° 04-19.639, F-D ; CA Pau, 23 mai 2012, n° 11/02108).

Par ailleurs, l'obligation de délivrance implique également l'impossibilité pour le bailleur d'entraver la jouissance par le preneur des éléments essentiels à son commerce. Il a ainsi été jugé que le bailleur manquait à cette obligation s'il interdisait au preneur de poser une enseigne (CA Paris, Pôle 5, 3e ch., 5 janvier 2011, n° 09/12098).

25

ANNEXE 3

JURISPRUDENCE SUR L’OBLIGATION D’ENTRETIEN OBLIGATION D’ENTRETIEN Il a été jugé que sont à la charge du bailleur, lorsqu'ils sont rendus nécessaires par la vétusté, la mise en conformité de l'installation électrique (Cass. civ. 3, 9 novembre 2010, n° 09-69.762 , F-D) ou encore les travaux de réparation d'un ascenseur (Cass. civ. 3, 9 novembre 2010, n° 09-69.762, préc.).

Par ailleurs, le bailleur manque à son obligation d'entretien dès lors que la fermeture administrative des locaux a été ordonnée pour des manquements concernant la structure, l'agencement et la vétusté, ne permettant pas la maîtrise des risques alimentaires (Cass. civ. 3, 18 janvier 2011, n° 09-72.913, F-D).

Concernant la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien, la Cour de cassation avait initialement précisé que l'énumération de l'article 606 du Code civil était limitative. Elle a ensuite retenu une conception plus extensive pour retenir que les grosses réparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B). Cependant, la chambre commerciale a récemment affirmé que l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations (Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11.424). L’arrêt du 13 juillet 2005 définit également « les réparations d'entretien » comme étant celles « qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble » (Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B).

En outre, en cours de bail, les travaux prescrits par l'administration ont été mis à la charge du bailleur au titre de son obligation d'entretien (Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-12.187, F-D).

26

ANNEXE 4

JURISPRUDENCE SUR LE PRINCIPE D’INTERPRETATION STRICTE DES CLAUSES DE TRANSFERT LA CLAUSE PAR LAQUELLE LE PRENEUR PREND LES LIEUX DANS L'ÉTAT OÙ ILS SE TROUVENT. Cette clause ne permet pas, à elle seule : – de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation électrique (Cass. civ. 3, 20 janvier 2009, n° 07-20.854, F-D) ; – de mettre à sa charge les travaux liés à la vétusté (Cass. civ. 3, 22 février 2005, n° 03-19.715, F-D : travaux d’étanchéité) ; – de mettre à sa charge les travaux prescrits par l'administration (Cass. civ. 3, 19 juin 2002, n° 01-01.769, FS-D).

LES TRAVAUX PRESCRITS PAR L'ADMINISTRATION – La clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité à la réglementation ne permet pas de mettre à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration (Cass. civ. 3, 29 janvier 2002, n° 00-19.460, F-D) ; – les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur, même s'il s'agit de travaux d'entretien à la charge du preneur, dès lors que le bail ne comporte pas de clause expresse mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative, (Cass. civ. 3, 19 décembre 2001, n° 00-12.561, FS-D).

LES TRAVAUX LIÉS À LA VÉTUSTÉ la prise en charge des travaux liés à la vétusté doit être précisément mentionnée : la clause prévoyant que le bailleur n'est tenu que des grosses réparations ne l'exonère pas de la charge des réparations qui ne seraient pas de grosses réparations, mais qui ont été rendues nécessaires par la vétusté (Cass. civ. 3, 5 avril 2011, n° 10-14.877, F-D : réparation des ascenseurs pour remédier à leur vétusté).

LES TRAVAUX RENDUS NÉCESSAIRES EN RAISON DE LA FORCE MAJEURE Ces travaux ne peuvent incomber au preneur, même si ce dernier a à sa charge tous les travaux, sauf clause expresse contraire (Cass. civ. 3, 31 octobre 2006, n° 05-19.171, FS-P+B : travaux rendus nécessaires à la suite de la tempête de 1999).

27

A M B I T I O N S P O U R U N C O M M E R C E I N N OVA N T

18, avenue de l’Opéra – 75001 Paris Tél. : +33 (0)1 47 03 17 51 – Fax : +33 (0)1 40 15 60 14 contact@alliancecommerce.org – www.alliancecommerce.org