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Legislação e Jurisprudência
SUMÁRIOS DO DIÁRIO DA REPÚBLICA
RECENTES ALTERAÇÕES LEGISTLATIVAS
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FEVEREIRO DE 2021
Imóveis – INFORMAçÃO VINCULATIVA – Isenção de IVA – Colocação passiva de um imóvel e respetivos equipamentos à disposição do locatário – 01-02-2021 O REGIME: para beneficiar de isenção de IVA, a locação deve traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa.
Imóveis – INFORMAçÃO VINCULATIVA – Consolidação da nua-propriedade com o usufruto – Código do Imposto de Selo (CIS) – artigos. 1.º, 13.º, 26.º CIS – 02-02-2021 O REGIME: a consolidação da propriedade com o usufruto constitui uma transmissão gratuita subsumível na previsão das normas de incidência de Imposto de Selo, dado que se trata de uma figura parcelar do direito de propriedade. Consequentemente, está o Requerente adstrito ao cumprimento da respetiva obrigação declarativa a apresentar no Serviço de Finanças da área do domicílio fiscal da usufrutuária e reportada à data em que esta ocorreu (cf. n.ºs 1, 2 e 3 do art.º 26.º do CIS).
JURISPRUDÊNCIA
RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES
JANEIRO E FEVEREIRO 2021
I – ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRÉDIO RÚSTICO; PRÉDIO CONFINANTE; INTERPRETAÇÃO; CAMINHO PÚBLICO; ÁGUAS PÚBLICAS; DIREITO DE PREFERÊNCIA – ACÓRDÃO DE 14/01/2021 http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/63b407 ebe304bb39802586780082ff18?OpenDocument I. A atribuição do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil procurou, a par de outras medidas, evitar a pulverização e a dispersão da propriedade rústica, visando-se, num movimento contrário, fomentar o emparcelamento de prédios confinantes. II. A tentativa de encontrar uma noção de confinância, para efeitos de reconhecimento daquele direito de preferência, perante casos concretos de existência de obras ou acidentes naturais em que não se verifica uma continuidade física entre dois prédios vizinhos ou que obstaculizam o livre trânsito entre eles, não pode abstrair-se de que a atribuição desse direito se insere numa política de objetivos públicos mais vastos do que o interesse particular dos concretos proprietários preferentes rentabilizarem o cultivo dos prédios em questão, assim como deve ter presente o conteúdo dos requisitos legais desse direito de preferência, não aditando exigências que o legislador prescindiu. IV. Independentemente da existência de uma continuidade física ou da maior ou menor dificuldade de trânsito entre o prédio objeto de preferência e o prédio cuja confinância é fundamento do direito de preferência, com os consequentes obstáculos a uma exploração uniforme, o exercício do direito de preferência não deixa de alcançar muitos dos objetivos económicos e sociais que o emparcelamento das propriedades rústicas proporcionam. V. Não justificando a teleologia desta norma uma interpretação restritiva do conceito de confinância, nas referidas situações, deve uma delimitação deste conceito limitar-se a excluir do seu âmbito as hipóteses em que essas obras ou acidentes da natureza se traduzam na existência de uma área de terreno, situada entre os dois prédios, dotada de autonomia, cujo domínio não se integra em qualquer um deles, como sucede, por exemplo, quando entre os dois prédios existe uma estrada ou um caminho público, ou um curso de água, pertencente ao domínio público. VI. Daí que, o facto do limite entre dois prédios vizinhos ser constituído por uma levada de rega que serve diversos consortes e destes se encontrarem desnivelados não obste a que esses prédios sejam qualificados de confinantes, para os efeitos previstos no artigo 1380.º do Código Civil.”
PRÉDIOS CONFINANTES; PRÉDIO RÚSTICO; PRÉDIO URBANO; DIREITO DE PREFERÊNCIA; REQUISITOS; EXCEÇÕES; ÓNUS DE ALEGAÇÃO; ÓNUS DA PROVA – ACÓRDÃO DE 14/01/2021 http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/821303d 77ede6cf8802586780055ec65?OpenDocument “I. O direito real de preferência atribuído pelo artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, aos proprietários de prédios rústicos confinantes depende da verificação dos seguintes requisitos: i) ter sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; ii) ser o preferente a dono de prédio confinante com o prédio alienado; iii) ter o prédio do proprietário que se apresenta a preferir área inferior à unidade de cultura; iv) não ser o adquirente do prédio proprietário confinante. VI. A razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar
o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. VII. O artigo 1380º, nº 1, do Código Civil vincula o exercício do direito de preferência à efetiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura. VIII. Resultando dos factos provados que os autores utilizam o prédio de que são proprietários essencialmente para a sua habitação e nele não desenvolvem qualquer atividade agrícola, impõe-se concluir que a destinação e afetação deste prédio são próprias de um prédio urbano, não sendo, por isso, os autores titulares do direito de preferência consagrado no artigo 1380º, nº 1 do C. Civil.”
II – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
ARRENDAMENTO; CONTRATO ANTERIOR AO RAU; TRANSIÇÃO PARA O NOVO RAU; REQUISITOS DA COMUNICAÇÃO – ACÓRDÃO DE 12/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/a09b2333 bd5c1286802586690044508e?OpenDocument “I - Se a carta do senhorio a comunicar a transição para o NRAU tiver sido recebida por outrem que não o inquilino destinatário, a comunicação só é eficaz se o senhorio enviar nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam entre 30 e 60 dias sobre o envio da primeira. II - Aos contratos de arrendamento para fins habitacionais anteriores ao NRAU não se aplica a faculdade de denúncia ad nutum (art. 28.º, n.º 2, do NRAU).”
III – ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
ESTABELECIMENTO COMERCIAL; VENDA; LICENÇA DE UTILIZAÇÃO DO DOMÍNIO PÚBLICO MARÍTIMO – ACÓRDÃO DE 07/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/5542f44bf ed9bedd80258670003aaf18?OpenDocument “1- Não carece de legitimidade na venda de um estabelecimento comercial, o autor que investiu nele e o explorou nos cinco anos anteriores por o mesmo lhe ter sido transmitido mediante contrato verbal e sem transmissão da licença respetiva, já que o anterior dono e ainda titular da licença interveio no contrato em que o negócio foi transmitido pelo autor à ré, autorizando a venda e diligenciando pela transmissão da licença para a ré. 2- Ao contrato de transmissão do estabelecimento para a ré são aplicáveis as normas do contrato de compra e venda, sem prejuízo de as partes convencionarem afastar determinadas normas ao abrigo da liberdade contratual e, tendo sido convencionado que a ré poderia desistir do negócio e que o autor teria direito de lhe reclamar (e ao réu, na qualidade de fiador) o remanescente das quantias que estivessem em incumprimento, deverão os réus proceder ao respetivo pagamento, bem como do consumo de água ocorrido durante o período em que a ré ocupou as instalações.”
REGISTO PREDIAL; IMPUGNAÇÃO JUDICIAL; PROPRIEDADE HORIZONTAL – ACÓRDÃO DE 14/01/2021 http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/0d8bfe0 b9d86aadf8025866c00432b3e?OpenDocument “I - A lei permite no artigo 1438.º-A do Código Civil, que, para além do edifício autónomo ou do grupo de edifícios estruturalmente ligados entre si, possam ser objeto de propriedade horizontal os conjuntos de imóveis urbanos materialmente descontínuos, mas funcionalmente ligados entre si através de elementos comuns, derrogando-se o destino jurídico unitário do prédio e permitindo a criação de um estatuto privativo para cada edifício. II - Tal realidade deve estar espelhada no plano do registo predial, mediante uma triplicidade descritiva. III - A pretendida inscrição no Ficheiro de Pessoas Coletivas não poderá ser desligada e divergente desta realidade do ponto de vista registral.”
CONTRATO DE ARRENDAMENTO; FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA; RESOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL; AÇÃO DE DESPEJO – ACÓRDÃO DE 02/02/2021 http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/24b510c3 32c2dd1f802586810040ef80?OpenDocument “1 - O não pagamento da renda igual ou superior a três meses constitui, para efeitos do disposto no artigo 1083º, n.º 3 do Código Civil, uma infração grave praticada pelo arrendatário, que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento e que justifica que possa determinar a resolução do contrato. 2 - A resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio pode operar por intermédio de ação de despejo, nos termos do art. 1084º, n.º 1 do Código Civil e art. 14º, n.º 1 do Novo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, sendo que a circunstância de poder ser extrajudicialmente comunicada não o priva do recurso à via judicial. 3 – Intentada ação de despejo com vista à resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas, o arrendatário apenas tem a faculdade de impedir o exercício do direito de resolução se proceder ao pagamento das quantias em falta, acrescido da indemnização de 20%, prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil, até ao fim do prazo da contestação.”
Portuguese Housing Market Survey
Inquérito de Confiança e Expectativas
Quais as tendências de preços e vendas do mercado? Quais as expectativas nos próximos 3 meses? Como evoluem as rendas e a procura no arrendamento?
Acompanhe o mercado através do PHMS, um inquérito mensal a mediadores e promotores imobiliários. Se opera no mercado, integre o painel e comunique os seus contactos internacionalmente. É gratuito!
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Painel de Inquiridos Contributors’ panel www.confidencialimobiliario.com Afonso Henriques Rentabilizar, Lda afonso@rentabilizar.com www.rentabilizar.com Ana Ferreira Augusto LMK afa@lmk.pt www.lmk.pt Ana Machado Imoexpansão, Lda. info@imoexpansao.pt www.imoexpansao.pt Ana Paula Gonçalves Paula Imobiliária comercial@paulaimobiliaria.pt www.paulaimobiliaria.com Ana Paula Marques Maneiras D'Outrora anapaulalfcmarques@gmail.com www.unu.pt Ana Perestrello Claustro- Soc. Med. Imobiliára ap@claustro.com.pt www.claustro.com.pt Anabela Flores Frames, Lda anabelaflores@frames.pt www.frames.pt Andriy Stynhach Marcela Propriedades info@marcelaproperties.com www.marcelaproperties.com António Carvalheira Madehouse a.carvalheira@madehouse.pt www.madehouse.pt António de Azevedo Coutinho António Azevedo Coutinho aac.azevedocoutinho@gmail.com www.azevedocoutinho.com Armando Alves Imopredial gerencia.imopredial@century21.pt www.imopredial.pt Armando Januario Porto Real Med IMob Unip Lda ajanuario@portoreal.pt www.portoreal.pt Artur Barroso Artur Barroso Mediação imobiliaria arturbarroso67@gmail.com Bertin Hervé Matias Picanço Bertin Picanço-Med.Imob.Un.Lda geral@bertinpicanco.pt www.bertinpicanco.pt Bruno Martins Belas Clube de Campo brunomartins@planbelas.pt www.belasclubedecampo.pt Bruno Mata Best Place bruno.mata@bestplace.pt www.bestplace.pt Carla Runa Alvarez Marinho geral@alvarezmarinho.pt http://alvarezmarinho.net/ Carla Santos Go Imobiliária go@goimobiliaria.com www.goimobiliaria.com Carlos Figueiredo Maxidomus,Lda cfigueiredo@remax.pt www.remax.pt/parede Eduardo Lobo ERA Braga Tribunal gerencia.bragatribunal@era.pt www.era.pt/bragatribunal Estela Baixia Empril estela@empril.pt www.empril.pt Fatima Figueiredo Cenario Atlantico cenario.atlantico@sapo.pt properties-villas-portugal.eu Fernanda Mendes Sweetvillas,Lda sweetvilas@mail.telepac.pt www.sweetvillas.com Fernando Gamboa Sétimo Ambiente dir@setimoambiente.com www.setimoambiente.com Fernando Moutinho Arcobarca-Mediação Imobiliaria geral@arcobarca.pt www.arcobarca.pt Fernando Silva Rigor Imobiliaria fernandosilva@rigor.pt www.rigor.pt Filipe Simões Sotheby's filipe.cr.simoes@gmail.com www.sirpt.com Francisco B Sousa Jopredi, Lda franciscosousa@jopredi.pt www.jopredi.pt Francisco Bacelar Forma Régia - M.I.UNip., Lda francisco.bacelar@vilalusa.pt www.vilalusa.pt Francisco Mendes Só No Campo. Lda. fmendes@sonocampo.pt www.soncampo.pt Francisco Mexia Alves Nolon francisco.mexia@finsolutia.com www.nolon.pt Gilmar Freitas Interfax SMIL interfax@interfax.pt www.interfax.pt Greg Babayans Statusrecord info@portugalrealestatehomes.com portugalrealestatehomes.com Helder Silva João Silva - mediação Imob Lda joaosilva@imoguia.com www.joaosilva-imobiliaria.com Henrique Rocha Ria Properties henrique.rocha@riaproperties.pt www.riaproperties.pt Humberto Reduto Reilar gerencia@reilar.pt www.reilar.pt Idalina Gomes EuCasa - Valor Permante.Lda idalina@eucasa.pt www.eucasa.pt Inês Batalha Reis Imogalvão ines.batalhareis@bwagroup.com.pt Isabel Abreu Espaços no Campo isabelabreu@espacosnocampo.com www.espacosnocampo.com Isabel Pinho Acrosscoast M. I. lda acrosscoast1@gmail.com www.acrosscoast.pt Jack Rebelo Marketingeste Lda marketingest@mail.telepac.pt Joao Martins Predicema Proj. Const. Lda joaolamartins@gmail.com www.casasdecharme.pt João Martins do Vale Chebadol jmvale@netcabo.pt João Pimenta ERA Santarém santarem@era.pt www.era.pt/santarem Joaquim Santos Herois do Calculo geral@globaltrade.pt www.globaltrade.pt Jorge Basto Sobreira Esfera - Gestão de Activos negocios@esferaimobiliaria.pt www.esferaimobiliaria.pt Jorge Dantas Preditur Lda preditur@preditur.pt www.preditur.pt Jorge Martinho AjMartinho, Imobiliaria geral@ajmartinho.pt www.ajmartinho.pt José Peixoto RE/MAX Braga braga@remax.pt www.remax.pt/braga José Miguel Quadrado Evorhouse Mediação Imobiliária comercial@evorhouse.com www.evorhouse.com Justino Barbosa Grau12-Mediação Imobiliária, U graudoze@gmail.com www.grau12.pt Liane Formula Prime admin@formulaprime.pt www.formulaprime.pt Luís Azevedo Medispace comercial@medispace.pt www.medispace.pt Luis Ledo Casas do Barlavento info@casasdobarlavento.com www.casasdobarlavento.com Luis Mario Nunes Rede ComprarCasa luis.nunes@comprarcasa.pt www.comprarcasa.pt Sobre o Portuguese Housing Market Survey O Portuguese Housing Market Survey (PHMS) é um inquérito mensal realizado em parceria entre a Ci - Confidencial Imobiliário e o RICS. O seu objectivo é dotar o mercado residencial português de um Índice de Confiança e de Expectativas, preenchendo a actual lacuna no acervo estatístico sobre esse sector. Este inquérito assenta num painel de empresas de promoção e mediação imobiliária e cobre as regiões metropolitanas de Lisboa, do Porto e do Algarve. O PHMS encontra paralelismo com outros inquéritos que o RICS realiza noutros países, pelo que gerará resultados comparáveis internacionalmente. About the Portuguese Housing Market Survey The Portuguese Housing Market Survey (PHMS) is a monthly sentiment survey - developed in partnership by Confidencial Imobiliário (Ci) and the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) - of estate agents and developers who operate in the Portuguese residential sales market. The PMHS is directly comparable with RICS UK Housing Market Survey. JUNHO 2018 JUNE 2018 3 % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS30% 20% 10% 0% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve VENDAS EM NEGOCIAÇÃO (ÚLTIMOS 3 MESES) PROMISED SALES (LAST THREE MONTHS) BY REGION % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 30% 20% 10% 0% -10% -20% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve EXPECTATIVAS DE PREÇOS (PRÓXIMOS 3 MESES) PRICE EXPECTATIONS (NEXT THREE MONTHS) BY REGION % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 40% 30% 20% 10% 0% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve EXPECTATIVAS DE VENDAS (PRÓXIMOS 3 MESES) SALES EXPECTATIONS (NEXT THREE MONTHS) BY REGION % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve CONSULTAS POR POTENCIAIS CLIENTES (ÚLTIMOS 3 MESES) NEW BUYER ENQUIRIES (LAST THREE MONTHS) BY REGION % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 40% 30% 20% 10% 0% -10% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve NOVAS ANGARIAÇÕES DE IMÓVEIS (ÚLTIMOS 3 MESES) NEW INSTRUCTIONS TO SELL (LAST THREE MONTHS) BY REGION % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 0% -5% -10% -15% -20% -25% Mês corrente Current month Média de 3 meses Three month average Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey Nacional National Lisboa Lisbon Porto Porto Algarve Algarve O Portuguese Housing Market Survey (PHMS) fornece uma avaliação qualitativa dos mercados de compra e venda e arrendamento, com base num inquérito mensal dirigido a um painel de mediadores e promotores imobiliários. O PHMS contém uma repartição regional que cobre Lisboa, Porto e Algarve. The Portuguese Housing Market Survey (PHMS) provides a qualitative assessment of the sales and lettings markets, based on a monthly survey to a panel of real estate agents and developers. The PHMS contains a regional breakdown covering Lisbon, Porto and the Algarve. JUNHO 2018 JUNE 2018 Portuguese Housing Market Survey PTEN PROCURA E VENDAS ABRANDAM EM JUNHO DEMAND AND SALES ACTIVITY PATCHY DURING JUNE • Procura estabiliza em Lisboa e no Algarve • Instruções de venda registam nova queda • Expetativas de vendas mais moderadas • Enquiries flat in Lisbon and the Algarve • Renewed fall in instructions to sell • Sales expectations moderate MERCADO DE COMPRA E VENDA SALES MARKET % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% OUT JUN 201110 20182012 2013 2014 2015 2016 2017 Saldo de Respostas Vendas Sales Balance Saldo Respostas Preços Price Balance Índice de Confiança Confidence Index Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey MERCADO DE ARRENDAMENTO LEASE MARKET % SALDO DE RESPOSTAS EXTREMAS % BALANCE OF SURVEYORS 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 11 OUT JUN 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Instruções dos proprietários Landford instructions Expectativas de rendas Rent expectations Expectativas de procura Demand expectations Fonte / Source: Ci/RICS Housing Market Survey
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