Il condominio Come funziona il condominio Il condominio nasce quando in uno stesso edificio ci sono almeno 3 condomini. Ogni condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento e la comproprietà delle parti comuni quali il terreno su cui si erge l’edificio, il tetto, le scale, il portone d’ingresso, il cortile, l’androne, le fondamenta, i muri maestri, l’ascensore, gli impianti vari. Ciascun condomino può fare uso della cosa comune rispettandone la giusta destinazione e considerando il diritto degli altri sul suo utilizzo. La legge prevede che almeno una volta l’anno tutti i condomini si riuniscano in assemblea. Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea condominiale deve obbligatoriamente nominare unamministratore; quando sono più di dieci, deve essere redatto unregolamento di condominio. È possibile sciogliere il condominio, se lo stabile si può dividere in parti distinte che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. In questo caso, i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea, con l’approvazione di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, oppure può essere disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Ripartizione delle spese Le spese condominiali sono distinte in: ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo). Per suddividere le spese tra condòmini, si usano le tabelle millesimali. Esse rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1.000 (da qui il nome). Se, ad esempio, una singola proprietà rappresenta 100 millesimi, vuol dire che le è stato attribuito un decimo del valore dell'intero edificio. La tabella viene allegata al regolamento di condominio. I millesimi vengono utilizzati sia per determinare il contributo di ciascuno alle spese, sia per "pesare" il voto di ciascuno in assemblea. Se un appartamento è in affitto, a meno che il contratto di locazione non prescriva altrimenti, sono a carico degli inquilini gli oneri per lamanutenzione ordinaria, mentre sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria. Per scale e ascensori, le spese vengono suddivise per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano (più si sta in alto, più si paga). Conto corrente Ogni condominio deve avere un proprio conto corrente, sul quale l'amministratore deve far transitare tutte le spese ricevute o pagate dal comdominio. Ciascun coondomino può chiedere all'amministratore di esaminare la rendicontazione periodica. Lavori negli appartamenti Chi intende fare lavori nella propria unità immobiliare, deve comunicarlo preventivamente all'amministratore, che lo riferirà all'assemblea condominiale. Sanzioni A seguito della riforma del 2012, in caso di infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito il pagamento di una sanzione di 200 euro, elevabile a 800 euro in caso di recidiva. I relativi importi finiscono nel fondo per le spese ordinarie.
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L'assemblea condominiale L’assemblea di condominio è l’organo rappresentativo degli interessi dei condomini attraverso il quale vengono prese le decisioni sulla gestione delle parti comuni. Viene convocata annualmente in via ordinaria dall’amministratore e in via straordinaria quando lo si ritenga opportuno, dall’amministratore, anche su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. L’avviso di convocazione deve essere notificato - tramite raccomandata, pec, fax o consegna a mano - a tutti i condomini entro cinque giorni dalla data fissata per la riunione e deve riportare l’ordine del giorno, vale a dire gli argomenti che saranno discussi durante l’assemblea. L’assemblea in prima convocazione è valida se rappresenta i due terzi dei condomini e due terzi dei millesimi. Se non si raggiunge tale quorum, si passa ad una seconda convocazione quella che di solito conta - da tenersi in un giorno successivo a quello della prima convocazione, con la presenza di almeno un terzo dei condomini che possiedono almeno un terzo dei millesimi. Il condomino che non può partecipare all’assemblea può farsi rappresentare rilasciando una delega firmata ad altro condomino, all’amministratore od anche ad una persona estranea al condominio. Voto ordinario Una volta costituita l'assemblea, le decisioni "ordinarie" (cioè che non includono i casi citati di seguito) devono essere votate dalla metà più uno degli intervenuti. Modifica tabelle millesimali Per modificare le tabelle millesimali, ci sono alcuni casi in cui non è necessaria l'unanimità, ma è sufficiente la maggioranza di metà più unodegli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi: • quando le tabelle sono conseguenza di un errore; • quando, a seguito di interventi (ad esempio una nuova veranda), ècambiato di oltre un quinto il valore proporzionale di una singola unità immobiliare. Parti comuni Per cambiare la destinazione d'uso e delle parti comuni del condominio (ad esempio, trasformare in appartamento uno stenditoio), è sufficiente la maggioranza di quattro quinti dei condomini, con quattro quinti dei millesimi. Prima della riforma del 2012, serviva l'unanimità dell'assemblea. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullarle, anche i condomini che si sono astenuti. In caso di controversia, è prevista lamediazione obbligatoria.
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L'amministratore di condominio L'amministratore di condominio è la figura, prevista dal Codice civile, che funge da organo esecutivo del condominio. Tale figura è stata radicamente rivista con la riforma del condominio del novembre 2012.
L'amministratore viene nominato obbligatoriamente dall'Assemblea, quando i condomini sono più di otto. Dura in carica fino a che la sua nomina non viene revocata, perciò non va più confermato ogni anno, come avveniva prima. Requisiti A seguito della riforma del condominio, l'amministratore deve avere una serie di requisiti, come un diploma di scuola media superiore, il superamento di un corso di formazione professionale e la frequentazione periodica di attività formative, a meno che non si tratti di uno dei condòmini o che la persona abbia già fatto l'Amministratore, almeno per un anno negli ultimi tre anni. Inoltre è richiesta obbligatoriamente una polizza assicurativa per la responsabilità civile, salvo che non sia uno dei condòmini. Un'altra novità della Riforma è che l'Amministratore deve godere deidiritti civili, non essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né essere stato sottoposto a misure di prevenzione o risultare protestato. Competenze L'amministratore deve avere le competenze tecniche per svolgere una serie di compiti, quali: • occuparsi della manutenzione dei beni e delle parti comuni dell'edificio; • affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuare nel fabbricato; • affrontare le discussioni con ditte e artigiani nei lavori da eseguire su tutti gli impianti e i beni del condominio; • gestire la contabilità del condominio. Compiti L'amministratore ha l'obbligo di: • eseguire le deliberazioni dell'Assemblea e curare il rispetto delRegolamento di Condominio; • disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; • riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio; • alla fine di ciascun anno, fare il rendiconto della propria gestione. Nuovi obblighi La riforma del condominio 2012 ha introdotto nuovi obblighi, per l'amministratore: • la tenuta del registro dei verbali dell'assemblea, del registro di anagrafe condominiale (con tutti i dati dei condòmini), del registro di contabilità; • l'affissione di una targa sul portone di ogni immobile amministrato, con l'indicazione delle proprie generalità, domicilio e recapiti; • l'apertura e tenuta di un conto corrente bancario o postale, intestato al condominio, da destinare a tutti i movimenti in entrata e in uscita del condominio stesso.
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Ripartizione delle spese condominiali In generale, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di parti comuni destinate a un diverso godimento dai condomini, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Tabelle millesimali La ripartizione delle spese avviene utilizzando le tabelle millesimali, che rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità
ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1.000. In un singolo condominio, possono esserci più tabelle millesimali, da applicare alle diverse tipologie di spesa. Per l'ascensore, ad esempio, la relativa tabella tiene conto del piano al quale si trovano le diverse unità immobiliari. La tabella millesimale generale viene utilizzata anche dall'amministratore del condominio per stabilire il potere di voto in assemblea, per la cui validità, è necessario che siano rappresentati almeno 500 millesimi. Per modificare le tabelle millesimali, è sufficiente il voto favorevole dellamaggioranza dell'assemblea, a seguito della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010. Precedentemente, era necessaria l'unanimità dei condomini, rendendo molto difficile adeguare le tabelle nei casi in cui le proprietà dei singoli condomini venivano ampliate. Casi particolari Riparazione dell'ascensore - La normativa prevede di poter inserire delle clausole nel regolamento condominiale che permettono di ripartire le spese di riparazione dell'ascensore per il 50% in base ai millesimi posseduti da ciascun condomino e per l'altro 50% in base all'altezza del piano. Riparazione della copertura di uno stabile formato da lastrico solare e in parte da tetto - Coloro che hanno un uso esclusivo devono contribuire per 1/3 nelle spese di riparazioni, mentre tutti gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio secondo quanto previsto dall'articolo 1126 del Codice civile Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani che le utilizzano. La spesa è ripartita tra essi per il 50% in base ai millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Morosità In caso di morosità, l'amministratore deve agire con decreto ingiuntivocontro i morosi, senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea, entro sei mesi dal rendiconto in cui sono riportate le rate di spesa che questi ultimi non hanno pagato. Se la mora dura più di 6 mesi, l'amministratore deve sospendere il condòmino debitore dalla fruizione dei servizi comuni. Questione della riservatezza Il Garante della Privacy ha stabilito che "nel condominio ciascun partecipante alle spese può conoscere le spese altrui e può anche conoscere gli inadempimenti altrui, sia al momento del rendiconto annuale, sia previa richiesta all'amministratore. Dunque ogni eventuale richiamo alla privacy, da parte dei morosi, è fuori luogo. Ciò nonostante, salvo il caso dei creditori visto sopra, non si possono divulgare spese o morosità all'infuori del rendiconto. È quindi vietato sia esporre tali dati in bacheca, sia comunicarli a terzi.
L'antenna TV centralizzata L'antenna TV centralizzata - sia terrestre sia parabolica - rientra tra ibeni comuni del condominio, in quanto serve all'uso e al godimento comune e non è fruibile in maniera personale e diretta da alcun condomino in particolare. Per deliberare l'installazione di una antenna centralizzata, occorre, in sede di assemblea di condominio, la maggioranza di almeno la metà dei millesimi, sia in prima, sia in seconda convocazione. Essendo un impianto "suscettibile di utilizzazione separata", le spese sono da ripartire tra coloro che intendono servirsene. L’inquilino che decide di non usufruirne, potrà in seguito cambiare idea, pagando sia le spese di connessione, sia la sua quota per le spese di prima installazione, rivalutate in base all’inflazione. Distacco dall'impianto centralizzato
In caso un condomino voglia distaccarsi dall'impianto centralizzato, per installarne uno autonomo, si applicano le stesse regole del riscaldamento: può farlo, ma deve continuare a pagare le spese di gestione dell'impianto centralizzato, essendo quest'ultimo un bene comune.
Riforma del condominio, le principali novità Ecco di seguito, in sintesi, le principali novità contenute nella legge di riforma del condominio approvata il 20 novembre 2012. Gestione trasparente e conto corrente di condominio I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio Più controlli contro i morosi L'amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi, entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato, senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea. Se la mora dura più di 6 mesi, dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni. Sanzioni per chi viola il regolamento Le violazioni del regolamento potranno essere sanzionate con una multa da 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva. Requisiti dell'amministratore L'amministratore non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né protestato. Deve inoltre aver frequentato un apposito corso e - se richiesto dall’assemblea e non è uno dei condomini - stipulare una polizza a tutela dei rischi. Il titolo di studio minimo è il diploma di maturità, a meno che non abbia svolto questa funzione per almeno un anno. Al momento della nomina, dovrà indicare quanto chiede come compenso . Nomina e licenziamento dell'amministratore L'amministartore resta in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere "licenziato" dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale o su richiesta di un condomino, in caso di gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Convocazione dell’assemblea Per l'assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi. Precedentemente, questa presenza era richiesta solo per le delibere. Spese per scale e ascensori Viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano. Sito web condominiale Ogni condominio potrà avere un suo sito web, ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti. No divieti sugli animali Non si potrà più vietare per regolamento di tenere animali domestici in casa. Più facile intervenire sulle parti comuni
Sarà più facile cambiare la destinazione d'uso e delle parti comuni del condominio: non serverà più l'unanimità dell'assemblea, ma basterà la maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi. Distacco dal riscaldamento centralizzato Chi si vuole distaccare dall'impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell'assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria
Regole per un buon vicinato Per chi abita in un condominio, è fondamentale rispettare le regole di buon vicinato, per evitare di invadere la libertà degli altri o vedere limitata la propria. Ecco alcuni utili consigli da seguire per una buona convivenza: l’ora del silenzio va, di regola, dalle 14 alle 16 e dalle 22 alle 7 (gli orari sono stabiliti 1. dal proprio Comune di residenza), tuttavia il rispetto della tranquillità del prossimo è una regola valida tutto il giorno; evita di tenere al massimo il volume dello stereo e della televisione, e se proprio hai 2. bisogno di un volume alto, prendi in seria considerazione l'uso delle cuffie: ce ne sono anche modelli senza fili; se devi fare dei lavori nel tuo appartamento, evita di usare trapano,frullino o 3. altri attrezzi rumorosi di notte, di mattina presto e, se possibile, dalle 14 alel 16; 4. non usare gli spazi comuni come fosse una tua esclusiva proprietà: il cortile non è un garage privato, le auto e i motorini vi possono sostare solo per caricare e scaricare il portabagagli; 5. non fare giocare i bambini nei cortili, sulle scale o nei terrazzi negli orari stabiliti per il silenzio; 6. non lasciare mobili o altri oggetti ingombranti sui pianerottoli o negli spazi comuni; 7. non lasciare l'immondizia sul pianerottolo; 8. non mettere le piante fuori dal perimetro dei balconi o sulle finestre, in posizioni pericolose; quando le innaffi, cerca di non bagnare i muri e non far scolare l’acqua nei balconi sottostanti; 9. non rechiamo danno ai muri, alle scale, all'ascensore e alle rifiniture del palazzo trasportando mobili e oggetti senza le opportune attenzioni; 10. non fare riparazioni murarie nei locali comuni, senza il consenso dell'amministratore. Ciascuno cerchi di rispettare queste regole, per andare d’accordo con i vicini di casa. Tuttavia, se qualcuno subisce danni o disturbo e i suoi richiami non vengono ascoltati, è opportuno che si rivolga all’amministratore di condominio. Se i fastidi continuano, si può ricorrere al Giudice di pace: per contattarlo, bisogna recarsi all’Ufficio dei diritti del cittadino del proprio Comune.