Villa Godilonda, costruzione di uno scenario di progetto

Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto.

Elaborazione di un'analisi SWOT per la formulazione delle strategie di trasformazione

Documento elaborato dallo studio Associazione Studi Tecnici 03/11/2016

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Documento elaborato dallo studio Associazione Studi Tecnici, C. Pillon S. Vinante architetti, con la collaborazione di: Arch. D. Rui Arch. C. Becciu Arch. M. Basso Arch. F. Maset A cura di arch. Chiara Becciu

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Sommario Premessa ................................................................................................................................................... 5

1. Audit strategico_elaborazione del quadro conoscitivo di riferimento 7 i.

Contesto interno ............................................................................................................................. 8

ii.

Contesto esterno........................................................................................................................... 17

iii.

Matrice SWOT ............................................................................................................................... 19

2. Sintesi dei fattori e approfondimento delle tematiche

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i.

PAESAGGIO : Fattori storici geografico-naturalistici ed estetici ................................................. 25

ii.

INVESTITORE : Fattori economici ................................................................................................. 38

iii.

AMMINISTRAZIONE : Fattori urbanistico-giuridico ..................................................................... 43

3. Elaborazione della matrice SWOT direct approach _ costruzione del processo decisionale 63 1.

W-T EVITARE ................................................................................................................................. 67

2.

S-O SFRUTTARE ............................................................................................................................. 69 i. Impatto intervento nell'offerta ricettiva locale .......................................................................... 71 ii.Sinergie per l'economia globale ................................................................................................. 73

3.

O-W TRASFORMARE ..................................................................................................................... 75

4.

S-T AFFRONTARE ........................................................................................................................... 77 i. Riferimenti progettuali................................................................................................................ 79 ii.Concept ....................................................................................................................................... 83

4.

Scenario di progetto ..................................................................................................................... 91

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Premessa

Questo lavoro nasce con lo scopo di costruire uno scenario di progetto per il recupero di Villa Godilonda.

Il metodo scelto è quello dell'analisi SWOT Strengths (punti di forza), Weaknesses (punti di debolezza), Opportunities (opportunità), Threats (minacce). L'obbiettivo primario è quello di elaborare una base solida e oggettiva di conoscenza del sito e della collocazione del sito rispetto al sistema territorio. L'analisi e l'incrocio dei dati raccolti porta naturalmente all'elaborazione delle strategie d'azione, alla proposta progettuale. In questo modo il masterplan elaborato è una sorta di rompicapo che tiene assieme la complessità di un territorio di alta valenza storicoculturale-naturalistica in un progetto con valore economico-sociale a scala urbana.

Si precisa che la scelta metodologica rientra nella precisa volontà di dare un valore aggiunto ad un progetto di ristrutturazione di un immobile. L'analisi SWOT infatti è lo strumento principe nell'ambito di processi decisionali di progetti di trasformazione urbana a carattere strategico; si sottolinea quindi la volontà di inserire in primis il progetto all'interno della rete territoriale e sociale, nell'ottica di uno sviluppo sostenibile per poi valutare in un secondo momento gli aspetti architettonici, sicuramente non marginali in un edificio da un valore iconico così alto.

La seguente relazione si articola seguendo le fasi operative del'analisi SWOT, così come descritte da Nutt e Backoff, ricerca, sintesi e selezione: • • •

Audit strategico, fase dedicata alla ricerca delle informazioni finalizzata al reperimento delle variabili da porre all'interno della matrice; Sintesi dei fattori, fase dedicata a incrociare i dati raccolti in modo trasversale approfondendo le tematiche in gruppi omogenei; Selezione dei fattori critici e direct approach, fase dedicata all'elaborazione della strategia d'azione attraverso l'assunzione dei parametrici critici e la formulazione della strategia più efficiente.

Tali fasi corrispondono ad altrettanti capitoli dello studio.

In conclusione si presenta il masterplan di progetto.

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1. Audit strategico_elaborazione del quadro conoscitivo di riferimento

L'obbiettivo è quello di reperire le informazioni necessarie a costruire un quadro conoscitivo della situazione attuale in relazione al contesto urbano. Le informazioni vengono sistematizzate in una tabella 2x2 dove punti di forza e debolezza costituiscono il contesto interno, modificabile e relativo all'area di progetto; mentre opportunità e minacce costituiscono il contesto esterno, quindi l'ambito territoriale non modificabile entro cui il progetto si inserisce.

CONTESTO INTERNO

PUNTI DI FORZA

DEBOLEZZA

CONTESTO ESTERNO

OPPORTUNITA'

MINACCE

Le informazioni sono ricavate dalle fonti bibliografiche e dedotte da un'analisi urbanistica.

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i.

Contesto interno

Situata a nord del promontorio di Castiglioncello Villa Godilonda rappresenta uno degli edifici simbolo del Comune di Rosignano Marittimo è collocata all'interno di un'area di circa 11.600 mq lasciata per lo più a verde. In passato fu uno dei paradisi «oziosi ed edonistici» di Gabriele D’Annunzio, si trova a picco sul mare tra la Baia del Quercetano e Punta Righini, tra anfratti marini ripidi e scivolosi che arrivano sino alla caletta degradata della Cianciafera. Fu proprio il Vate, come ci raccontano aneddoti e storie, a ribattezzarla con questo nome erotico-marino dopo una notte d’amore e d’incanto d’inizio del Novecento, […]. Dopo alterne fortune (la villa è stata di proprietà della famiglia Bulgari) Godilonda è diventata un albergo1 per poi essere trasformata in una residenza turistico alberghiera.

Oggi si presenta come un edificio in stato di abbandono, quasi impraticabile, oggetto di continui atti vandalici.

Il lotto è identificato catastalmente dal foglio 62, particelle 4, 357, 338, confina con il pubblico demanio a Nord e ovest, con altre proprietà private a est e sud. L'accesso carrabile è garantito da un cancello alla fine di Via Guido Biagi, tale cancello funge da accesso principale anche per 1

Corriere della Sera "I russi all'attacco del Paradiso di D'Annunzio", 13 Giugno 2012

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST l'edificio identificato dalla particella 8, foglio 62. Esiste un ulteriore ingresso pedonale attraverso una servitù di passaggio a sud est della proprietà. Tutto il promontorio è perimetrato da un percorso in quota che collega la villa direttamente alla parte bassa della scogliera. A sud est un sentiero porta all'insenatura della Cianciafera.

Attualmente l'area della Godilonda è inserita nel Regolamento Urbanistico tra le "aree di valore storico da tutelare", sono ammessi gli interventi di ristrutturazione R3, la funzione è opzionabile tra residenza (non frazionabile in più unità) e funzione turistico-ricettiva.

Descrivendo con maggiore dettaglio la consistenza del bene possiamo suddividere l'area in 7 macrozone uniformi per caratteristiche morfologiche:

a. AREA A VERDE Consistenza e confini Consiste in un'area di circa 1600 mq di forma regolare confinante a sud con un edificio di altra proprietà, a nord con via Biagi e a est con Via Trento.

Descrizione Per due lati è perimetrata da una mura di cinta di altezza di circa 2 m. E' costituita da un pendio via via meno ripido verso via Biagi; la vegetazione piuttosto rada.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST b. AREA SCOPERTA AD EST DELL'EDIFICIO Consistenza e confini Consiste in un'area di circa 1000 mq di confinante a sud con la pineta, a ovest con l'edificio, a nord in parte con la scogliera e in parte con edifici di altra proprietà, a est con via Biagi e con l'area a verde.

Descrizione L'area costituisce lo spazio di circolazione carrabile del lotto, comprende il viale di accesso che dal cancello sul fondo di Via Biagi porta al fronte principale della villa; è per lo più piana e priva di alberatura ad alto fusto. La zona ad ovest del lotto offre un privilegiato punto di vista sia verso l'insenatura della Cianciafera che verso la Baia del Quercetano.

c. AREA PINETA Consistenza e confini L'area si estende per circa 3000 mq, a nord è delimitata dal viale di accesso ad est confina con l'area a verde sopra descritta, a sud con altra proprietà e ad ovest con l'area del centro benessere.

Descrizione Costituita da una folta vegetazione di pini marittimi è caratterizzata da una forte pendenza soprattutto nella parte sud della proprietà.

Sono presenti percorsi pedonali in ghiaino nella parte bassa in pietra nella parte alta.

d. AREA CENTRO BENESSERE Consistenza e confini Consiste in un'area di circa 1000 mq direttamente affacciata ad ovest nella spiaggia della Cianciafera, a nord ed est confina con l'area scoperta e la pineta, a sud con altra proprietà.

Descrizione E' contraddistinta da un sistema di quattro volumi di recente edificazione disposti a patio e regolarmente accatastati. I manufatti sono privi di qualità estetiche, i materiali utilizzati sono di scarso pregio e si presentano in forte degrado per lo stato di abbandono (eventi atmosferici e atti vandalici hanno fortemente danneggiato le strutture). Allo stato attuale l'area risulta per lo più impraticabile.

e. AREA PROSPICIENTE SPIAGGIA DELLA CIANCIAFERA Consistenza e confini L'area di circa 900 mq è delimitata ad ovest da un muro di contenimento verso al spiaggia, a nord dalla scogliera, a sud con altra proprietà.

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Descrizione Comprende: • un pendio molto ripido (la linea di massima pendenza arriva al 100% di inclinazione) caratterizzato da vegetazione tipo macchia mediterranea sul quale insiste un sentiero pedonale in cattive condizioni di manutenzione che da accesso alla spiaggia; • una zona in piano prospiciente la spiaggia ad una quota di circa +2 m sul livello del mare.

Per avere delle statistiche di affluenza delle spiaggia nel periodo compreso tra l'ultima settimana di giugno e la seconda di settembre il numero dei bagnanti che frequentavano la spiaggia è stato monitorato, con una rilevazione dati in tarda mattinata. Si è riscontrata una presenza media di circa 3-4 persone durante i giorni feriali e una media di 10-12 persone durante i weekend. L'area oggetto di monitoraggio comprendeva sia la spiaggia demaniale che la zona privata. f.

EDIFICIO PRINCIPALE Consistenza e confini Definisce un'area in pianta di circa 750mq si trova nella parte iniziale e più stretta del promontorio, a sud e nord dà direttamente sulla scogliera, a est e ovest con le aree scoperte.

Descrizione Si presenta come un volume architettonico compatto e massiccio, a ricordare una fortezza; è costituito da due piani interamente fuori terra e un seminterrato, è caratterizzato da tetto a padiglione, gli esterni sono rifiniti ad intonaco. I serramenti in legno sono per lo più divelti.

Prospetto est

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Prospetto sud

Prospetto ovest

Prospetto nord

Il piano terra si sviluppa per una superficie di circa 750 mq lordi, 200 dei quali costituiscono una volumetria recentemente condonata.

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Superfici 550 mq edificio principale 200 mq area a portico e scoperta

Pianta piano terra

Funzione - Stanze comuni - 10 camere da 20mq circa per un totale di 20 posti letto

L'accesso è garantito da un portale sul muro di cinta collocato sul lato est. Una volta entrati si passa ad un patio coperto, suddiviso in un'area a tettoia ed un'area a giardino d'inverno utilizzata come zona ristorazione. La parte nord dell'edificio storico contiene le stanze comuni della residenza turistico alberghiera che hanno accesso diretto al giardino sulla punta del promontorio. Il lato sud invece è occupato da dieci mini monolocali, composti da un piccolo disimpegno d'ingresso, una camera e un bagno. A piano terra abbiamo un totale di 20 posti letto.

Si accede al piano primo sia tramite un vano scale principale collocato in posizione centrale rispetto al volume, che attraverso un vano scale di servizio sul lato est che porta anche ai locali seminterrati.

Superfici 550 mq

Pianta piano primo

Funzione - Stanze comuni -18 camere di cui 15 soppalcate per un totale di 36

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Superfici 345 mq

Pianta piano soppalcato

Funzione - Stanze comuni - 15 soppalchi

Qui troviamo 18 camere di cui : • 15 disposte su due pianti e dotate di predisposizione per un piccolo cucinino di 32 mq circa e di bagno al piano superiore; • Due camere organizzate con un unico bagno; • Un monolocale.

Superfici 165 mq 35 mq

Pianta piano seminterrato

Funzione - 2 camere - magazzino

Al piano seminterrato troviamo a sud 2 camere con bagno affacciate sull'insenatura della Cianciafera, a nord un magazzino a servizio delle cucina principale dell'albergo.

g. AREA DEL PROMONTORIO Consistenza e confini L'area di circa 1900 mq confina per tre lati con la scogliera e a est con l'edificio.

Descrizione L'area può essere considerata come il "giardino segreto" dell'hotel, 14

Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST infatti la posizione panoramica rispetto al promontorio e l'ubicazione dell'edificio proteggono da sguardi indiscreti, già nei primi anni del '900 veniva utilizzata per l'ubicazione stabile di pagode o simili.

Troviamo una piscina e un'area a verde con una serie di percorsi pedonali, è perimetrata da un muro di cinta. Elemento peculiare una torretta di avvistamento che si spinge oltre il promontorio e che costituisce un splendido punto di vista panoramico.

h. SCOGLIERA Consistenza e confini La scogliera occupa un'area in pianta di circa 1800 mq, larga circa 20 m per tutto il perimetro del promontorio.

Descrizione Parte dell'area è costituita dalla scogliera alta tipica del promontorio di Castiglioncello, parte invece è caratterizzata da scogli bassi a livello del medio mare raggiungibile dalla villa attraverso due angusti percorsi modellati sulla roccia. Ove la scogliera diventa più ripida sono stati già eseguiti interventi di stabilizzazione della scogliera, per la messa in sicurezza delle spiaggette sottostanti.

Il perimetro alto della scogliera è caratterizzato da un percorso in quota dall'alto valore panoramico adiacente al muro di cinta del giardino.

Nella zona che si affaccia al golfo del Quercetano a confine è presente una piccola rimessa barche in cattive condizioni di manutenzione.

Vista questa breve descrizione introduttiva del bene possiamo fare il punto sui fattori endogeni che caratterizzano l'area oggetto di analisi: • Location esclusiva a forte valore paesaggistico; • Luogo dal passato celebre; • Valore iconico del luogo, il promontorio di Castiglioncello spesso si identifica con la vista della Godilonda • Area totalmente di proprietà privata (ogni trasformazione è a carico dell'investimento del privato) • Immagine di decadenza dello stabile a seguito dei 7 anni di abbandono • In vista di un riutilizzo inadeguatezza servizi offerti-qualità dell'ambientazione, (vedi ad esempio la mancanza di un'area coperta destinata a parcheggio).

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Fattori che possono essere inseriti nella prima riga della tabella SWOT. PUNTI DI FORZA Location Storia del luogo Investimento privato Valore iconico del paesaggio Unicità del luogo Compatibilità funzionale NTA

DEBOLEZZA Sproporzione funzione attuale servizi offerti-lotto Immagine di degrado immobile per sette anni di abbandono Inadeguatezza servizi offerti-location

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ii. Contesto esterno

Villa Godilonda si trova come già detto nel promontorio di Castiglioncello a livello territoriale (PIT, Piano Indirizzo Territoriale della Regione Toscana) è inserito nell'ambito 12, Area Livornese.

Le schede paesaggi del PIT identificano l'area di notevole interesse per i valori estetico percettivi sia per gli elementi costitutivi naturali2 che per gli insediamenti e le infrastrutture3 vista la bellezza della scogliera e la presenza nella località di insediamenti storici di alto valore architettonico, storico e sociale.

Molti degli edifici del territorio rimarranno infatti alla storia non solo per la loro qualità estetica ma soprattutto per essere stati abitati da famosi personaggi che hanno reso noto Castiglioncello a tutto il Paese. La fortuna turistica di Castiglioncello ebbe inizio infatti nella seconda metà dell'Ottocento, quando la mitezza del clima e la bellezza del paesaggio, portarono Diego Martelli, critico d’arte e mecenate, a stabilirvi la sua residenza. Qui invitò sistematicamente fino alla fine del secolo, quasi tutti i pittori del gruppo dei macchiaioli dando origine ad un periodo artistico celebre come la Scuola di Castiglioncello. Castiglioncello ha visto un secondo periodo di fortuna culturale negli anni sessanta quando, meta di vacanze di importanti esponenti del mondo del cinema, come Sordi, Mastroianni, Suso Cecchi D'Amico, diventò una piccola Hollywood della commedia all'italiana.4 Oggi Castiglioncello mantiene questa forte vocazione turistica (come sottolineato nei piani di valenza comunale5 e come dimostrato dalla corposa affluenza di persone nel periodo estivo si registra "un tutto esaurito" nelle settimane del ferragosto) ma anche all'interno del documento strategico del Regolamento Urbanistico troviamo qualche critica al sistema ricettivo: si scrive infatti "il comparto turistico è oggi un settore solo parzialmente sviluppato, caratterizzato prevalentemente da un turismo balneare, da una scarsa ricettività alberghiera (spesso non qualificata) e incentrata soprattutto su campeggi e seconde abitazioni." Si aggiunge inoltre che

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La fascia costiera […] località Castiglioncello, in comune di Rosignano Marittimo, presenta cospicui caratteri di bellezza naturale costituiti dalla lussureggiante vegetazione arborea ed offre punti di vista accessibili al pubblico dai quali si può godere la visuale della frastagliata costa marina. PIT, Schede paesaggi e individuazione degli obbiettivi di qualità. Allegato A - elaborato 4.

3 Il promontorio di Castiglioncello è caratterizzato dalle architetture storiche di ville e residenze padronali inserite nella macchia mediterranea che scende al mare. PIT, Schede paesaggi e individuazione degli obbiettivi di qualità. Allegato A - elaborato 4.

4 Corriere della Sera "I russi all'attacco del Paradiso di D'Annunzio", 13 Giugno 2012 5 Castiglioncello, nella parte sud dell’utoe, costituisce l’ambito urbano consolidato, sviluppato con funzioni turistiche[…]. Regolamento Urbanistico, Valutazione integrata, 2008

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST solo il 13% dei 8500 posti letto è offerto dagli alberghi "tra i quali nessuno a cinque stelle"6. A tal proposito nel piano viene indicata la possibilità di riqualificazione delle strutture esistenti con aumenti volumetrici volti alla qualificazione dell'offerta. Si mette in luce da subito anche la necessità di interventi di valorizzazione del sistema costa, viene posta particolare attenzione a "la riqualificazione della passeggiata a mare"7 che rappresenta un simbolo di Castiglioncello.

Riepilogando i fattori esogeni presentati in questo breve escursus sul sistema territorio troviamo quindi: • • • • • •

Morfologia della costa Vocazione turistica della località Possibilità di riqualificazione delle strutture ricettive esistenti Mancanza di un progetto globale per il sistema lungomare Volontà di riqualificazione e sviluppo controllato delle attività costiere legate al turismo balneare Mancanza di un albergo 5 stelle

A queste variabili è necessario aggiungere una questione aperta che più volte a portato Villa Godilonda all'attenzione dei cittadini, dell'amministrazione e della stampa e che tuttora non ha trovato soluzione: il dibattito sulla percorribilità pubblica del sentiero ubicato sul lato sud del lotto che, dal cancello situato nella proprietà adiacente alla Godilonda, costituisce il principale accesso all'area demaniale della spiaggetta della Cianciafera.

Le ultime celle della matrice si compongono: OPPORTUNITA' Vocazione turistica della località Valorizzazione patrimonio edilizio esistente Incentivi volumetrici di qualificazione volumetrica Morfologia costa Mancanza di un albergo 5 stelle Indicazioni di riqualificazione della passeggiata lungomare.

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MINACCE Morfologia costa Mancanza di progetto globale per il sistema lungomare Questione aperta accesso pubblico alla spiaggia attraverso la proprietà

Regolamento Urbanistico: principi e finalità - Documento strategico, 2008 Regolamento Urbanistico, Valutazione integrata, 2008

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iii. Matrice SWOT

A questo punto la matrice SWOT risulta completa.

PUNTI DI FORZA Location Storia del luogo Investimento privato Valore iconico del paesaggio Unicità del luogo Compatibilità funzionale NTA Vocazione turistica della località Valorizzazione patrimonio edilizio esistente Mancanza di un albergo 5 stelle Incentivi volumetrici di qualificazione volumetrica Morfologia costa Indicazioni di riqualificazione della passeggiata lungomare.

OPPORTUNITA'

DEBOLEZZA Sproporzione funzione attuale servizi offerti-lotto Immagine di degrado immobile per sette anni di abbandono Inadeguatezza servizi offerti-location Morfologia costa Mancanza di progetto globale per il sistema lungomare Questione aperta accesso pubblico alla spiaggia attraverso la proprietà

MINACCE

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2. Sintesi dei fattori e approfondimento delle tematiche

L'obbiettivo è quello di tematizzare le informazioni raccolte, approfondendole in modo trasversale. La ricerca dei percorsi tematici diventa parte integrante dell'analisi.

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Si è deciso di identificare i temi in base alla letteratura delle analisi SWOT ma anche in base ad un ruolo nel processo di trasformazione che scaturisce direttamente dall'analisi. In altri termini vengono determinati gli stakeholder del progetto: paesaggio, investitore, amministrazione. Ad ogni stakeholder corrisponde uno o più profili valutativi, nonché le tematiche trasversali. Si noti che il paesaggio è stato volutamente inserito tra i portatori di interesse a sottolineare un ruolo attivo nel processo di trasformazione.

Fattori storici, geografico-naturalistici ed estetici > PAESAGGIO Fattori economici > INVESTITORE Fattori urbanistico-giuridico > AMMINISTRAZIONE

Individuati nella matrice SWOT abbiamo:

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i.

PAESAGGIO : Fattori storici geografico-naturalistici ed estetici

Come già accennato nella premessa di questo capitolo, questa analisi vuole dare un ruolo attivo al PAESAGGIO, ruolo che nasce dalla definizione che chi scrive dà alla parola.

"Paesaggio non è una nozione. Eric Dardel lo considera espressione fedele dell'esistenza: una verità rivelata nel paesaggio, non come teoria geografica o valore estetico. Per gli antichi era l'ambito complessivo della vita umana.8" Il paesaggio non è quindi una fotografia di Villa Godilonda così come ci appare, l'edificio, il parco, la scogliera; o come è meglio dire, non è solo questo, ma l'insieme di tutti gli eventi storici, della peculiarità degli elementi naturali, della componente geografica che ne caratterizza il quadro estetico. Scrive ancora Venturi "paesaggio" non è la mera rappresentazione di una veduta naturale ma un processo 8

M. Venturi Ferriolo, Percepire paesaggi. La potenza dello sguardo, Bollati Boringhieri, Torino, 2009

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST culturale articolato, un fare paesaggio che presuppone un alto grado di auto coscienza intorno ai problemi della percezione e della rappresentazione verbale di un luogo" […] Lo sguardo è lo strumento che sa cogliere le trame visibili e invisibili di un paesaggio come insieme di elementi eterogenei in relazione tra di loro." 9 Si è ritenuto quindi opportuno trattare in modo approfondito in questo capitolo sia la componente storica e che gli elementi geografico naturalistici, ove possibile attraverso la riproposizione di immagini storiche che vanno a costituire quelle trame invisibili di cui parla Venturi.

Le prime tracce di Villa Godilonda si hanno sotto il nome di Villa De Montel a cavallo tra Ottocento e Novecento. A quel tempo il Promontorio di Castiglioncello risulta molto diverso da quello che è ora, completamente spoglio da vegetazione e pressoché privo di manufatti edilizi.

Promontorio di Castiglioncello fine 1800

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A quell'epoca Diego Martelli aveva già acquistato casa presso Castiglioncello e invitava gli amici pittori. I paesaggi sono rimasti alla memoria anche attraverso i quadri della Scuola di Castiglioncello.

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Ibidem Castaldi-Marianelli-Scaramal, Castiglioncello un secolo di immagini, 1998.

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(ODOARDO BORRANI Chiesina di S. Andrea )

La villa viene fatta costruire dall'ing. Giuseppe De Montel all'impresa di Renato Luparini sul terreno ricevuto in regalo dal barone Patrone come ricompenso del progetto della stazione ferroviaria di Castiglioncello12. Si presenta come un volume semplice, tetto a falda e privo di portici. La posizione ricalca abbastanza fedelmente la posizione attuale.

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La Chiesa di S. Andrea fu fatta edificare da Cosimo II de’ Medici (1590- 1621) nel 1621 come un piccolo oratorio per i militari del suo presidio, che si erano installati sul promontorio a difesa della costa. L'edificio esiste tutt'ora e si affaccia su piazza Torre, proprio sull'angolo sud-est della proprietà.

12 "Il Parisi e il de Montel furono tra i nomi che operarono per la nuova linea ferroviaria: la tratta Livorno — Vada fu costruita dalla ditta Saverio Parisi sotto la direzione dell’ing. Giuseppe de Montel, a cui dobbiamo il progetto.

Una volta terminata la ferrovia, il Parisi avrà in dono dal Patrone il terreno per la costruzione dell’omonima villa, Villa Parisi, già da molti anni, e ancora oggi, uno degli alberghi più eleganti di Castiglioncello, il Grand Hotel Villa Parisi (la villa rimase proprietà del Parisi fino al 1960, poi passò al conte Malaspina; fu allora che se ne fece un albergo (cfr. nota 81 Itinerario in Il Nido per un riferimento cinematografico della villa); il de Montel otterrà in dono il terreno per la costruzione dell’omonima villa, Villa de Montel, oggi Villa Godilonda. Nel contempo il de Montel si costruì una villa in via Marconi, dove sarebbe successivamente andato ad abitare. M. Ghirlanda (a cura di), Castiglioncello e il cinema, Industrie Grafiche Pacini, Ospedaletto (PI), 2007

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario nario di progetto_Š progetto AST

Negli anni il promontorio, in particolar modo nella zona di Punta Righini, comincia ad essere piĂš densamente costruito. Sono gli anni in cui il barone Patrone continua il lavoro cominciato da Diego Martelli, andando ad arricchire la vegetazione del promontorio con nuove piantumazioni di pini marittimi; nasce cosĂŹ la pineta Marradi.

Promontorio di Castiglioncello tiglioncello inizio 1900

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Castaldi-Marianelli-Scaramal, Castiglioncello un secolo di immagini, immagini 1998.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST La nostra costruzione si arricchisce di elementi architettonici, un portico verso est, nuovi percorsi verso la punta del promontorio, muri perimetrali di protezione verso le scogliere e una piccola pagoda verso ovest.

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Intorno agli anni 20 del Novecento la Villa viene ulteriormente ampliata con una sopraelevazione sulla terrazza verso est. Compare anche un portico ad una campata nella zona verso mare, in questi anni la villa viene nominata come la Guaita.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Intorno agli anni 30 del Novecento abbiamo notizia del trasferimento definitivo di De Montel presso un'altra villa fatta costruire in Via Marconi, Villa Godilonda verrà ristrutturata dai nobili Coletti con il nome di villa Carter. Fonti bibliografiche ci tramandano che a Villa Carter esisteva una piscina riscaldata, con un cospicuo numero di accappatoi bianchi per gli ospiti i quali, dopo il bagno, potevano rifocillarsi era una sorta di rito - con un brodo caldo o con un liquorino.14 In una foto datata 1937 viene mostrata una squadra di lavoratori durante una pesante ristrutturazione, si intuisce dallo sfondo che il volume della villa assume la configurazione ad elle della volumetria attuale.

Nell'immediato dopoguerra, forse già nel 1945, probabilmente a causa delle disgrazie cadute sulla famiglia Coletti Carter, la villa viene venduta e diventa proprietà di una nota famiglia di gioiellieri, Villa Bulgari.

Solo in queste immagini più recenti riconosciamo una ricca vegetazione tutt'attorno alla villa, si è andata a costituire la pineta nella parte est della proprietà. Attorno alla villa, diventata proprietà di lusso, la natura non è solo una cornice ma rivela l'essenza delle terre di Toscana: l'aroma dei pini, dei tigli e delle tamerici profuma l'aria e si confonde con l'odore del salmastro; la macchia mediterranea si inerpica nella scogliera fino alla spiaggia. Leggiamo nel PIT della Regione Toscana Gli ambienti costieri rocciosi caratterizzano fortemente il tratto centrale della costa dell’ambito, sviluppandosi tra Antignano e Castiglioncello, con un sistema di coste rocciose, falesie, piccole calette, in parte alterato dallo sviluppo urbanistico e infrastrutturale costiero, ma caratterizzandosi comunque da elevati valori naturalistici, con presenza di habitat e specie vegetali e animali di interesse conservazionistico.15 E ancora "La costa tra Quercianella e Castiglioncello ha una spiccata vocazione turistica, favorita anche dalla fisionomia particolarmente attraente del paesaggio litoraneo con scogliere a strapiombo e calette. Le sommità dei rilievi sono caratterizzate da elevata fragilità visuale."16 La collocazione geografica della villa, (essendo di fatto una posizione unica di promontorio su promontorio) enfatizza sicuramente questa atmosfera dell'alta costa toscana.

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ibidem Scheda ambito di paesaggio n°8 piana Livorno-Pisa-Pontedera 16 ibidem 15

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E' giusto aprire qui una parentesi relativa al nome Godilonda, come già detto attribuito dalla tradizione al poeta D'Annunzio ospite dell'edificio all'inizio del Novecento. Sono gli anni in cui il poeta compone l'Alcyone e frequenta Castiglioncello con Eleonora Duse per via dell'amicizia stretta con il pittore Eduardo Gordigiani. Alcuni dicono17 che il famoso incipit de L'onda si riferisca proprio a Godilonda e alla baia della Cianciafera. Di seguito si riportano alcuni versi.

L'Onda

Nella cala tranquilla scintilla, intesto di scaglia come l'antica lorica del catafratto, il Mare. […]

Palpita, sale, si gonfia, s'incurva, s'alluma, propende.

Il dorso ampio splende come cristallo; la cima leggiera s'arruffa come criniera nivea di cavallo.

Il vento la scavezza.

L'onda si spezza,

17

precipita nel cavo del solco sonora; spumeggia, biancheggia, s'infiora, odora, travolge la cuora, trae l'alga e l'ulva; s'allunga, rotola, galoppa; intoppa in altra cui 'l vento diè tempra diversa; l'avversa, l'assalta, la sormonta, vi si mesce, s'accresce.

Di spruzzi, di sprazzi, di fiocchi, d'iridi ferve nella risacca; […]

O sua favella!

Sciacqua, sciaborda, scroscia, schiocca, schianta, romba, ride, canta, accorda, discorda, tutte accoglie e fonde le dissonanze acute nelle sue volute profonde, libera e bella, numerosa e folle, possente e molle, creatura viva che gode del suo mistero fugace. […]

Dalla raccolta "Alcyone"

D'Annunzio cantore che Castiglioncello ha dimenticato, il Tirreno 14 Marzo 2013

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

Negli anni successivi la Villa non cambierà più configurazione volumetrica. Sicuramente a seguito della vendita alla società che trasforma villa Godilonda in Hotel Godilonda sono stati eseguiti dei lavori di rifacimento degli interni e degli impianti. Sono da collocare presumibilmente in questo periodo anche la costruzione della tettoia nel patio e l'adiacente giardino d'inverno, oltre che al centro benessere sul lato sud della proprietà. Questi sono gli anni d'oro per la perla del Tirreno, e anche Hotel Godilonda ospita alcuni tra gli attori più famosi del periodo.

I primi anni del 2000 segnano però un periodo buio per la Villa, le recensioni sui siti specializzati riportano giudizi molto negativi per il servizio (si riporta una tabella estrapolata da tripadvisor elaborata a partire da dati raccolti tra il 2006-2008). Rimangono ad alti livelli solo le voci legate alla peculiarità del luogo.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

La crisi culmina con la chiusura dell'albergo. Si apre un periodo di vera decadenza per Villa.

Tra il 2008 e il 2012 compaiono numerosi articoli di denuncia che riportiamo di seguito. Viene nominato anche un'ordinanza divieto d'accesso per le cattive condizioni del di manutenzione del sentiero che porta alla Cianciafera.

Ero a Castiglioncello proprio la scorsa settimana e, passeggiando per le vie intorno al centro, ho trovato aperto il cancello che porta sul retro della villa. Sono rimasta inorridita dal senso abbandono di quel luogo, dal quale si gode peraltro di una vista spettacolare.

Corriere Della Sera, commento all'articolo I russi all'attacco del paradiso di D'Annunzio, Marco Gasperetti 13 Giugno 2012

Non sembra più il paradiso «ozioso ed edonistico» di Gabriele D’Annunzio. E scendendo tra i sentieri delle colline a picco sul mare di Castiglioncello sino alla scogliera tagliente si ha la sensazione di camminare in un ambiente degradato tra anfratti marini ripidi e scivolosi che conducono alla Cianciafera, caletta nascosta tra la baia del Quercetano e Punta Righini. Con il mare davanti agli occhi, guardando verso nord, un enorme sperone di roccia nasconde il panorama e su di esso troneggia un’antica e blasonata dimora, oggi albergo fantasma. […]

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

VIETATO L'ACCESSO - L'albergo è chiuso da cinque anni per dispute tra proprietari. E lo stato di abbandono di parte dell'immobile sta rendendo pericoloso il paradiso di D'Annunzio. Tanto che una settimana fa il sindaco di Rosignano Marittimo, Alessandro Franci, ha firmato un'ordinanza con la quale si vieta l'accesso al sentiero (privato ma grazie a un accordo con il Comune e i proprietari aperto al pubblico) che porta sino alla baia della Cianciafera sotto lo sperone di Godilonda. [‌]

36

Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST MACERIE - Oggi lo spettacolo della baia più che al decadentismo si ispira al degrado. Tubi di plastica, pezzi di barca, piccole ma immonde discariche sparse tra i lecci e le querce. Pericolosi pezzi di roccia (e anche di intonaco) precipitano verso il mare minacciando qualche intrepido turista che qui continua ad arrivare da sentieri alternativi. Ci sono cabine abbandonate e sfasciate, dependance ridotte a macerie, sporcizia ovunque. I vip per un secolo l'hanno frequentata rendendola una meta mondana. Ci sono passati dal generale Clark a Winston Churchill, da Mastroianni a Sordi. Hanno trascorso qui le vacanze Gabriele Salvatores, Ornella Vanoni, Gigi Proietti, Diego Abbatantuono. Oggi chi passa da queste parti resta esterrefatto da tanto abbandono.

Corriere Della Sera, Godilonda: il paradiso di D'Annunzio è diventato una discarica, Marco Gasperetti 26 Giugno 2011

[…] Sono così ritornato con la memoria ad approssimarmi alla Villa Godilonda, quel vascello di opulenza giallo e squadrato, al quale si accedeva solo da una vagheggiata entrata inespugnabile senza mise e portafogli adeguati. Nel 2011 la villa era però abbandonata, inaccessibile, putrefatta e fatiscente come l'adiacente parchetto che scendeva alla Cianciafera, chiuso invaso da spazzatura, contaminato da copertoni e scarichi[…]

Di Alessandro Raveggi

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

ii. INVESTITORE : Fattori economici

L'investitore per natura è l'attore principale nel ruolo di trasformazione e riqualificazione dell'area in oggetto, in questo caso si tratta di un investitore privato che ha manifestato interesse per il bene acquistandolo. Si tratta di individuare un settore economico che permetta il rientro dell'operazione.

Il suggerimento arriva dall'analisi di mercato svolta in questo capitolo, anche se un risultato sommario è già stato riportato nel documento strategico del Regolamento Urbanistico18. "il comparto turistico è oggi un settore solo parzialmente sviluppato, caratterizzato prevalentemente da un turismo balneare, da una scarsa ricettività alberghiera (spesso non qualificata) e incentrata soprattutto su campeggi e seconde abitazioni."

18

Regolamento Urbanistico: principi e finalità - Documento strategico, 2008

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Tra le righe si legge infatti che investire su un offerta alberghiera di alta qualità permetterebbe di soddisfare un segmento di mercato che per il momento non trova risposta a Castiglioncello, quindi un investimento relativamente sicuro perché meno soggetto a competizione diretta.

Per completezza e correttezza della nostra analisi si procede verificando alla fonte le conclusioni del documento strategico: si riportano ed elaborano dei dati ricavati dall'osservatorio Turistico Provinciale (statistiche sull'andamento dei flussi turistici nella provincia di Livorno consistenza 2014).

Offerta posti letto suddivisa per categorie_2014 R.T.A.* Rosignano M.

1 stella

851,00

2 stelle

113,00

259,00

3 stelle 726,00

4 stelle

5 stelle

116,00

totale

0,00

2065,00

* residenza turistico alberghiera

Per meglio valutare la qualità dell'offerta turistica è necessario comparare i dati del comune di Rosignano Marittimo con altre aree del territorio. Si è scelto di procedere con: • •

il bacino provincia di Livorno; il totale dei comuni dell'isola d'Elba (che rappresentano come Castiglioncello una meta di alta qualità paesaggistica per il turismo e può essere quindi considerato un mercato omogeneo di riferimento).

La seguente tabella riporta i dati assoluti, e il relativo peso percentuale, dell'offerta di posti letto nel 2014, nei bacini di utenza sopra identificati.

Offerta posti letto suddivisa per categorie_2014 R.T.A.* Rosignano M. Isola d'Elba Livorno (provincia)

1 stella

2 stella

3 stella

4 stella

5 stella

totale

851,00

113,00

259,00

726,00

116,00

0,00

2065,00

41,21

5,47

12,54

35,16

5,62

0,00

100,00

2741,00

153,00

749,00

3659,00

2320,00

505,00

9622,00

28,49

1,59

7,78

38,03

24,11

5,25

100,00

9301,00

602,00

2139,00

11871,00

5635,00

1036,00

29548,00

31,48

2,04

7,24

40,18

19,07

3,51

100,00

* residenza turistico alberghiera

Da subito emerge: • • •

l'assenza dell'albergo nella categoria di lusso; l'alta incidenza percentuale delle residenze turistico-alberghiere nel comune di Rosignano Marittimo (quasi la metà dell'intera offerta di posti letto); un'incidenza molto alta dell'offerta di alberghi di bassa fascia nel comune di Rosignano marittimo.

Segue il confronto dei dati nei grafici a torta.

Rosignano

Isola d'Elba

Livorno (totale provincia) 39

Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

1 2 3 4 5 6

1 2 3 4 5 6

1- RTA 2- hotel 1 stella 3- hotel 2 stella 4- hotel 3 stella 5- hotel 4 stella 6- hotel 5 stella

1 2 3 4 5 6

Appare chiaro ed inequivocabile che il settore d'eccellenza, rappresentato dagli alberghi 4 e 5 stelle (colore chiaro del grafico) non vince la competizione: l'offerta di posti letto a Rosignano risulta molto carente rispetto sia al campione provinciale che al mercato simile (Isola D'Elba).

45,00 Rosignano M.

40,00 Isola d'Elba

35,00 Livorno

30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 1

2

3

4

5

6

Dato che appare chiaro anche nel confronto tra istogrammi: mentre l'isola d'Elba e la provincia di Livorno hanno due curve molto simili, la curva del comune di Rosignano è completamente spostata.

Elaboriamo ulteriormente i dati: dividiamo l'offerta in settori basso (alberghi 1 o 2 stelle), medio (alberghi 3 stelle), alto livello (alberghi 4 o 5 stelle) i risultati penalizzano ancora di piĂš l'offerta di Rosignano.

Offerta posti letto suddivisa per categorie_2014 1 stella+2 Rosignano M.

Isola d'Elba Livorno (provincia)

3

4+5

totale

372,00

726,00

116,00

1214,00

30,64

59,80

9,56

100,00

902,00

3659,00

2825,00

7386,00

12,21

49,54

38,25

100,00

2741,00

11871,00

6671,00

21283,00

12,88

55,78

31,34

100,00

40

Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Di seguito il confronto grafico tra i dati percentuali: Rosignano

Isola d'Elba

Livorno (totale provincia)

1

1

1

2

2

2

3

3

3

1- hotel 1-2 stella 2- hotel 3 stella 3- hotel 4-5 stella

70,00 60,00 50,00 40,00

Rosignano M. Isola d'Elba

30,00

Livorno 20,00 10,00 0,00 1

2

3

I risultati non cambiano se compiamo l'analisi per il numero delle strutture.

Numero strutture per categorie_2014 1 e 2 stelle Rosignano M. Isola d'Elba Livorno (provincia)

3 stelle

4+5 stelle

tot

9,00

13,00

3,00

25,00

36,00

52,00

12,00

100,00

23,00

47,00

16,00

86,00

26,74

54,65

18,60

100,00

2741,00

11871,00

6671,00

21283,00

12,88

55,78

31,34

100,00

Si noti che: • •

l'incidenza percentuale delle strutture a tre stelle è la stessa per tutti i bacini d'utenza; il comune di Rosignano è di nuovo il comune che offre il minor numero di strutture di alta qualità, ma questa volta il dato non è così lontano dall'offerta dell'isola d'Elba.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

Confronti in grafico: Rosignano

Isola d'Elba

Livorno (totale provincia)

1

1

1

2

2

2

3

3

3

1- hotel 1-2 stella 2- hotel 3 stella 3- hotel 4-5 stella

60,00 50,00 40,00 Rosignano 30,00

Isola d'Elba Livorno

20,00 10,00 0,00 1

2

3

Un altro elemento importante da valutare è la tipologia dell'offerta degli hotel di alto settore di mercato.

In base ad una ricerca online sui servizi offerti dagli hotel 4 stelle nel comune di Rosignano Marittimo si evidenzia che non esiste una struttura che possa supportare né eventi di convegnistica nè nemmeno servizi interni (tipo spa, aree sport). Tali servizi, seppur offerti dagli spazi pubblici del Comune di Rosignano, portati all'interno delle strutture alberghiere potrebbero garantire una maggiore occupazione anche in periodo di bassa stagione.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

iii. AMMINISTRAZIONE : Fattori urbanistico-giuridico

In questo capitolo verrĂ presentato l'inquadramento urbanistico di riferimento dell'area in oggetto, sia a scala territoriale PIT che a livello comunale. Verranno riportate sia le parti analitiche estratte per lo piĂš dai vari quadri conoscitivi (fattori endogeni che rappresentano delle debolezze) che le strategie operative suggerite dagli strumenti urbanistici che rappresentano il campo di azione per la trasformazione (fattori esogeni).

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

PIT All'interno del PIT (Piano di Indirizzo Territoriale con valenza di Piano Paesaggistico) il comune di Rosignano Marittimo è inserito nell'ambito di paesaggio Piana Livorno-Pisa-Pontedra.

Nei paragrafi seguenti vengono estrapolate le varie informazioni dalla Scheda Ambito di Paesaggio, per maggiore chiarezza si mantiene la suddivisione nei paragrafi del documento fonte.

Descrizione interpretativa Nel capitolo dedicato allo sviluppo dei processi storici di territorializzazione, la località di Castiglioncello compare già nella planimetria della rete insediativa di periodo estrusco. Inquesto periodo si tratta solo di un complesso insediativo che in epoca si struttura con luoghi di culto, siti produttivi; per diventare in periodo medioevale un vero e proprio nucleo urbano.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Viene poi nominata tra le prime località del turismo d'elite della seconda metà del XIX sec, grazie appunto alla frequentazione dei pittori del Macchiaioli.19

Invarianti strutturali Per quanto riguarda i caratteri idro-geomorfologici, si sottolinea da subito la peculiarità della costa: La costa a S di Livorno ha una morfologia altamente specifica. Tra Castiglioncello e Livorno si distingue infatti una superficie di abrasione marina sollevata, delimitata a monte dall’antica falesia e a valle dalla falesia attuale. La spianata, fortemente interessata dalle dinamiche insediative, è coperta da depositi sabbiosi e declina progressivamente verso nord. La parte meridionale, rialzata e frammentata, è inclusa nel sistema collinare adiacente, mentre la parte settentrionale dà luogo ad una fascia cartografabile alla scala 1:50.000. Tra Quercianella e Livorno appare così una fascia di Costa alta, formata dalla spiaggia e dalla falesia attuale, dove affiorano anche le tipiche calcareniti di spiaggia pleistoceniche note localmente come “panchina”. Alle spalle della costa alta, la spianata è 20 definibile come Alta pianura, caratterizzata da depositi e suoli sabbiosi, con a monte la fascia di Margine.

La peculiarità della costa è elemento importante anche nell'analisi degli ecosistemi. In particolare negli ecosistemi costieri troviamo: Gli ambienti costieri rocciosi caratterizzano fortemente il tratto centrale della costa dell’ambito, sviluppandosi tra Antignano e Castiglioncello, con un sistema di coste rocciose, falesie, piccole calette, in parte alterato dallo sviluppo urbanistico e infrastrutturale costiero, ma caratterizzandosi comunque da elevati valori naturalistici, con presenza di habitat e specie vegetali e animali di interesse conservazionistico.21

Interpretazione di sintesi Tra le criticità (vedi planimetria) viene sottolineata una situazione di elevato consumo di suolo e urbanizzazione.

19

Per la piena valorizzazione balneare del litorale occorre però attendere la seconda metà del XIX secolo, quando la costa fra Ardenza-Antignano e Castiglioncello venne ‘scoperta’ dal turismo di élite (grazie anche ai Macchiaioli che la frequentavano); […].PIT (Piano di Indirizzo Territoriale con valenza di Piano Paesaggistico), ambito di paesaggio Piana Livorno-Pisa-Pontedra 20 ibidem 21 ibidem

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Indirizzi per le politiche In conclusione tra gli indirizzi per le politiche viene proposto di migliorare i livelli di sostenibilitĂ ambientale del turismo costiero e delle strutture a esso correlato, promuovendo iniziative volte a salvaguardare il patrimonio insediativo di valore storico-identitario.

NORMATIVA COMUNALE Anche in questo caso estrapoliamo le informazioni dai vari capitoli, riportando la struttura del documento originale.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Quadro conoscitivo Il quadro Conoscitivo del Piano Strutturale del comune di Rosignano Marittimo, in riferimento alla componente paesaggio22 inserisce il promontorio di Castiglioncello nella Unità Minima di Paesaggio C.su2, aree di costa con scogliere basse e medio alte, caratterizzate dalla prevalente di edificato frammisto a pineta e da una forte continuità di strutture balneari. In particolare l'area oggetto di analisi viene evidenziata nella Carta delle aree protette23, di interesse ambientale ed elementi di interesse naturalistico, come area di interesse geologico-naturalistico e con fondale di interesse naturalistico.

22 23

Proposta di perimetrazione delle unità minime, tav COMPONENTE PAESAGGIO P-2 Componente Flora e Fauna FF-2

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Dal punto di vista Geologico l'area presenta delle zone ad alta criticitĂ di pericolositĂ medio-elevata (la fotografia mostra degli interventi di stabilizzazione della scogliera messi in opera tra gli anni 50 e oggi).

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Strategie di governo Per quanto riguarda le strategie di governo nella parte relativa alla peculiarità paesaggistica viene ricordato che la costa nell'area di Castiglioncello rientra tra le Bellezze Paesaggistiche, in particolare vengono evidenziate tra le emergenze le pozze di marea del promontorio di Castiglioncello-Punta Righini24, definizione ribadita anche nella tavola PP.2 del Regolamento urbanistico.

Per quanto riguarda le NTA troviamo le categorie di riferimento nella tavola TU7.3, Il territorio urbano l'identificazione nelle seguenti aree: “o” aree o edifici per funzioni turistico-ricettive per attrezzature specialistiche per la ricettività, alberghi etc, area di cui si riporta integralmente la disciplina; PP beni areali soggetti a regole paesaggistiche Dm ambito soggetto a specifiche norme per l'utilizzo del demanio marittimo e delle aree restrostanti

24

Strategie di governo SG-1, Contenuto di Piano Paesistico

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Di seguito l'estratto del relativo capitolo nelle NTA.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Scendendo di scala troviamo nella tav. P-st2 Patrimonio edilizio esistente di particolare valore storico, artistico architettonico troviamo che l'area è oggetto di scheda n E-5-094 e che gli interventi ammessi sono:

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

In particolare nella scheda viene confermata la destinazione turistico-ricettiva ma viene anche specificata la possibilità di variazione di destinazione d'uso verso la categoria 1 (residenziale), in questo caso è vincolante sia la non frammentazione dell'edificio in più unità immobiliari che il mantenimento ad uso pubblico del percorso di accesso alla Cianciafera. Nel rispetto delle Nta25 viene anche data la possibilità di aumentare la volumetria.

25

Potranno essere realizzati, nel rispetto dei parametri di tessuto e delle schede norma, al fine di aumentare la qualità dell’offerta ricettiva servizi aggiuntivi integrativi (attività commerciali, per il benessere, per lo svago e per pratiche sportive pertinenziali) e/o servizi interni per il funzionamento della struttura (uffici, alloggi per il personale, magazzini etc). I servizi aggiuntivi e integrativi dovranno essere unitariamente progettati e realizzati. NTA paragrafo dedicato funzioni turistico ricettive.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Di seguito riportiamo integralmente la scheda dedicata all'area.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST Sempre nelle NTA vengono riportate le indicazioni riguardo agli interventi edilizia ammessi (si riportano solo gli interventi piÚ permissivi):

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Vista in dettaglio la normativa riferita al lotto, di seguito ritorniamo ad una scala piĂš grande per approfondire alcune delle tematiche trasversali del piano, tematiche utili ad inserire le strategie di progetto in uno sviluppo organico della cittĂ .

In primis facciamo riferimento alla tavola IE.2 Itinerari escursionistici_Progetto, di cui si riporta uno stralcio.

Si noti la vicinanza dell'area agli itinerari costieri di collegamento esistenti.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST Il tema percorsi viene affrontato anche all'interno del Quadro Conoscitivo del Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo. In particolare viene riportato un censimento dei percorsi di accesso al demanio marittimo.

"Sono stati inclusi non solo i percorsi frutto di previsioni pianificatorie [‌]ma anche tutti quei percorsi che hanno avuto origine da semplici consuetudini degli utilizzatori del litorale e che di fatto in vista di un completamento del sistema dei percorsi di accesso possono essi stessi porgere le migliori indicazioni relativamente alla localizzazione dei percorsi di progetto. 26"

26

Quadro Conoscitivo del Piano di Utilizzo del Demanio Marittimo

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Ci serviamo anche della carta del PROGRAMMA DI INTERVENTO PER L'ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE per evidenziare come Villa Godilonda presenti un carattere di unicità rispetto all'offerta turistico ricettiva esistente.

E' facile notare come nell'intero promontorio di Castiglioncello il fronte mare sia caratterizzato da residenze (colore nero), Villa Godilonda risulta l'unico edificio con funzione di albergo (colore viola) adiacente al demanio marittimo, ad eccezione di: • •

Villa Parisi, che risulta però in posizione molto arretrata rispetto al mare, dell'albergo Miramare, posizionato però nell'altro versante della baia

Le altre 12 strutture del promontorio si trovano in posizione più arretrata.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

3. Elaborazione della matrice SWOT direct approach _ costruzione del processo decisionale

La matrice SWOT non restituisce di per sé un risultato ma costituisce la base sulla quale incrociare le informazioni per ricavare le strategie d'azione. Le azioni si ottengono mettendo a sistema righe e colonne.

Avremo quindi: STRENGHTS PUNTI DI FORZA OPPORTUNITIES OPPORTUNITA' THREATS MINACCE

WEAKNESS DEBOLEZZA

S-O

O-W

SFRUTTARE

TRASFORMARE

S-T

W-T

AFFRONTARE

EVITARE

Dove S-O SFRUTTARE consente di individuare nuove proposte in grado di combinare i punti di forza dell'area e del territorio in relazione ai piani e programmi sovraordinati.

O-W TRASFORMARE consente di capire dove le debolezze dell'area possono essere trasformate in opportunità di crescita e di sviluppo all'interno degli obiettivi dei piani sovraordinati.

S-T AFFRONTARE consente di trovare proposte per azzerare gli effetti negativi basandosi sulle potenzialità dell'area.

W-T EVITARE consente di valutare la possibilità di predisporre delle scelte per evitare che le debolezze dell'area vengano in qualche modo aggravate dalle minacce esterne.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

OPPORTUNITA'

In base alla prefazione metodologica sopra illustrata, si procede con l'incrocio dei dati e l'elaborazione delle strategie-azioni che verranno approfondite in un paragrafo dedicato.

Vocazione turistica della località Valorizzazione patrimonio edilizio esistente Mancanza di un albergo 5 stelle Incentivi volumetrici di qualificazione volumetrica Morfologia costa Indicazioni di riqualificazione della passeggiata lungomare.

MINACCE

Morfologia costa Mancanza di progetto globale per il sistema lungomare Questione aperta accesso pubblico alla spiaggia

PUNTI DI FORZA

DEBOLEZZA

Location Storia del luogo Investimento privato Valore iconico del paesaggio Unicità del luogo Compatibilità funzionale NTA

Sproporzione funzione attuale servizi offerti-lotto Immagine di degrado immobile per sette anni di abbandono Inadeguatezza servizi offerti-location

SFRUTTARE L'unicità del luogo per l'ubicazione di una funzione esclusiva

TRASFORMARE Un edificio da semplice albergo a complesso alberghiero aumentando i servizi del territorio

Turismo di alto livello albergo 5 stelle o superiore non grava sulle infrastrutture AFFRONTARE In modo creativo il tema dell'accesso alla spiaggia della Cianciafera con un progetto di riqualificazione del paesaggio lungomare che risulti un valore aggiunto per il lotto e per la città

EVITARE La permanenza dello status quo del sistema: l'utilizzo a residenza turistico ricettiva di per se non fa che frammentare il volume e non permette una facile gestione globale dell'edificio

Valore sociale aumento della fruibilità del territorio

Trasformazione dell'edificio in residenza privata

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

1. W-T EVITARE

DEBOLEZZA Sproporzione funzione attuale servizi offerti-lotto Immagine di degrado immobile per sette anni di abbandono Inadeguatezza servizi offertilocation

MINACCE

Morfologia costa Mancanza di progetto globale per il sistema lungomare Questione aperta accesso pubblico alla spiaggia

EVITARE La permanenza dello status quo del sistema: l'utilizzo a residenza turistico ricettiva non fa che frammentare il volume e non permette una facile gestione globale dell'edificio Trasformazione dell'edificio in residenza privata

In primis è bene chiarire le scelte da evitare.

La permanenza dello status quo di gestione non permette una vera riqualificazione organica dell'immobile: è evidente che la frammentazione in diverse proprietà associate a particelle catastali distinte, sotto il principio della Residenza Turistico Alberghiera27, di fatto trasforma una residenza di pregio come Villa Godilonda in un mero condominio. La gestione unitaria obbligatoria da normativa si confronta-scontra con la multiproprietà reale del fabbricato, basti notare che le tipologie di oscuranti diverse in base alle diverse proprietà. Inoltre nel caso di una di una ristrutturazione sistematica dell'immobile diventerebbe difficile elaborare un progetto unitario di rifacimento degli impianti concepito secondo gli attuali standard energetici e di comfort, (lo spazio richiesto dai cavedi impiantistici per i canali d'aria potrebbe occupare quasi intere stanze e penalizzare solo alcuni dei proprietari).

Allo stesso tempo la trasformazione dell'edificio in residenza privata blinderebbe la proprietà.

27

Mirto Anna Pia Maria, Salamone Norina, La classificazione delle strutture ricettive turistiche nella normativa delle regioni italiane, documento ISTAT. RESIDENZE TURISTICO ALBERGHIERE (L. R. 23/03/2000 N. 42) Strutture ricettive a gestione unitaria aperte al pubblico, ubicate in uno o più stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali e dotate di servizio autonomo di cucina. Possono disporre di ristorante, bar e altri servizi accessori.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

2. S-O SFRUTTARE

PUNTI DI FORZA

OPPORTUNITA'

Location Storia del luogo Investimento privato Valore iconico del paesaggio Unicità del luogo Compatibilità funzionale NTA Vocazione turistica della località Valorizzazione patrimonio edilizio esistente Mancanza di un albergo 5 stelle Incentivi volumetrici di qualificazione volumetrica Morfologia costa Indicazioni di riqualificazione della passeggiata lungomare.

SFRUTTARE L'unicità del luogo per l'ubicazione di una funzione esclusiva

Turismo di alto livello albergo 5 stelle o superiore

Questa analisi non fa che mettere chiaramente in luce ciò che di fatto era facilmente intuibile: il migliore utilizzo per Villa Godilonda è un albergo-resort di alto livello. Il valore paesaggistico dell'area, la peculiarità morfologica del fabbricato, l'illustre passato della villa indirizzano verso il settore del lusso, l'opportunità è quella di creare un offerta che si distingua nel mercato locale per qualità.

Tale destinazione, oltre che a rappresentare un investimento piuttosto sicuro (il settore del turismo di lusso è l'unico che continua a crescere costantemente anche in periodo di crisi), si presenta come un'occasione unica per il rilanciare il turismo di "prestigio" a Castiglioncello, settore andato in crisi negli ultimi 20 anni sia andando a qualificare la scarsa qualità del sistema ricettivo di Rosignano Marittimo che andando a creare nuove sinergie per l'economia locale.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

i.

Impatto intervento nell'offerta ricettiva locale

Le norme tecniche di attuazione del Comune di Rosignano Marittimo permettono di incrementare di 16 posti letto la struttura28, possibilità sicuramente da sfruttare alla luce di un investimento di riqualificazione di questa portata. Ricordiamo che le camere presenti nella struttura29 sono 30 per un totale di 60 posti letto, otterremo quindi una capacità totale di 76 posti letto.

Nella tabella seguente riportiamo simulazione dell'offerta ricettiva del comparto alberghiero, basata sul numero di posti letto e suddivisa per categoria, a seguito dell'attivazione del "Resort 5 stelle Villa Godilonda". Come nei capitoli precedenti il Comune di Rosignano Marittimo viene paragonato con l'insieme dei comuni dell'Isola d'Elba e con il totale della provincia di Livorno.

Offerta posti letto suddivisa per categorie_simulazione post intervento 1 stella Rosignano M. Isola d'Elba Livorno (provincia)

2 stelle

3 stelle

4 stelle

5 stelle

totale

113

259

726

116

76

1290

8,76

20,08

56,28

8,99

5,89

100,00

153

749

3659

2320

505

9622

2,07

10,14

49,54

31,41

6,84

100,00

602

2139

11871

5635

1036

29548

2,83

10,05

55,78

26,48

4,87

100,00

Segue l'elaborazione in un istogramma.

28

Art. 73, punto 7.2 delle NTA. Limitatamente alle strutture esistenti ad uso turistico ricettivo di cui alle sottocat. 4.01 e 4.02 è ammesso l’incremento del volume urbanistico per la realizzazione “una tantum” di non più di nuovi 16 posti letto.

29

Vedi capitolo 1.i Contesto interno, punto f "Edificio principale" della presente relazione.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

60,00

50,00

40,00 Rosignano Marittimo 30,00

Isola d'Elba Livorno (provincia)

20,00

10,00

0,00 1 stella

2 stella

3 stella

4 stella

5 stella

Offerta posti letto suddivisa per categorie_simulazione post intervento

Le elaborazioni mettono in luce un dato molto positivo per il comune di Rosignano Marittimo: con il solo intervento "Resort 5 stelle Villa Godilonda" il settore di lusso si assesta sulla media provinciale andando addirittura a superarla di un punto percentuale. Ovviamente la ristrutturazione di un unico fabbricato non può qualificare l'intero comparto alberghiero, tuttavia dobbiamo pensare che soddisfare la domanda di un settore attualmente scoperto porterà ad una valutazione nel complesso piÚ positiva dell'intero comune di Rosignano Marittimo.

E' evidente quindi l'importanza e la portata dell'intervento di riqualificazione e la conseguente rivoluzione nel mercato locale che andiamo ad approfondire nel paragrafo seguente.

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ii. Sinergie per l'economia globale

Non dimentichiamo che l'introduzione di un albergo 5 stelle attrae una clientela diversa dalla media, che ha esigenze differenti e che richiede, rispetto al comune turista, una serie di servizi che Castiglioncello può offrire. Non solo, la location e il contesto permettono nel caso di villa Godilonda di spostarsi dal tradizionale concetto di albergo 5 stelle al nuovo concetto di luxury turism.

Per approfondire questo concetto di luxury turism riportiamo uno stralcio di "Viaggio nel turismo di lusso Made in Italy" documento elaborato da BIT 2016 Borsa Internazionale del Turismo, fiera di Milano.

Partendo da questa concezione che identifica il lusso con il di più di un prodotto, si è impostata, nel corso degli anni, una tendenza che lo considera sempre meno con una destinazione e sempre di più come opzioni-fruizioni di lusso e Made in Italy in qualsiasi destinazione, in rapporto alla ricettiva utilizzata. Il “lusso” è qualcosa che tutti percepiscono ma è un concetto difficile da definire concretamente. In altre parole la luxury life è praticabile in qualsiasi destinazione a condizione che vi sia un’offerta che lo consenta; per offerta s’intende il complesso dei servizi per il turista, dalla ricettività a tutte le altre opzioni presenti sul territorio.

Quindi il turista che sceglie una vacanza di lusso, e che quindi mette a bilancio un'elevata spesa, non ritiene fondamentale scegliere solo una destinazione bella ed elegante, ma è soprattutto sostanziale scegliere un soggiorno che gli garantisca un'esperienza unica, e non solo personalizzata.30 Questo significa che l'hotel di per sé non è abbastanza, il surplus arriva dal territorio e dalle sue possibilità. Di qui la possibilità di innestare un sistema di nuove sinergie economiche con le realtà locali.

Castiglioncello si presenta come un importante e potenziale punto di connessione geografico tra l'entroterra Toscana, sinonimo per eccellenza del Made in Italy e il Tirreno, area di mare esclusivo.

Tale caratteristica, unita alla peculiarità del resort Villa Godilonda31, può diventare la base per costruire questo tessuto di opzioni-fruizioni di lusso.

30

S. Platania, LUXURY TOURISM E PROCESSI COGNITIVI DI SCELTA DELLA STRUTTURA TURISTICA: UN CONTRIBUTO DI RICERCA NEL TERRITORIO SICILIANO. Ricerca sviluppata all'interno dell'Università di Catania, Dipartimento di Scienze della Formazione.

31 Vedi capitolo 2.i Sintesi dei fattori e approfondimenti delle tematiche, Paesaggio, della presente relazione.

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Questa visione d'insieme territorio-resort permette quindi di sviluppare nuove sinergie: •

•

con il territorio dell'entroterra, con la valorizzazione del prodotto Made in Italy, sia per l'industria manifatturiera e artigianale (moda complementi d'arredo, etc) che per quella enogastronomica; con il sistema mare, (Arcipelago Toscano) diventando anche un' occasione di rilancio per il porto turistico di Castiglioncello.

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3. O-W TRASFORMARE

DEBOLEZZA

OPPORTUNITA'

Sproporzione funzione attuale servizi offerti-lotto Immagine di degrado immobile per sette anni di abbandono Inadeguatezza servizi offertilocation Vocazione turistica della località Valorizzazione patrimonio edilizio esistente Mancanza di un albergo 5 stelle Incentivi volumetrici di qualificazione volumetrica Morfologia costa Indicazioni di riqualificazione della passeggiata lungomare.

TRASFORMARE Un edificio da semplice albergo a complesso alberghiero aumentando i servizi del territorio

Uno degli aspetti più particolari legati al turismo della costa è la stagionalità dell'affluenza turistica. I bassi livelli di occupazione dei periodi invernali rappresentano delle grandi perdite per gli investitori. Una delle strategie più comuni nel settore alberghiero per allungare la stagione è aumentare i servizi della struttura Vantaggi Più posti di lavoro Più servizi anche per gli hotel 4 stelle vicini.

Possibilità piccolo centro congressuale con eventi più grandi Castello Pasquini.

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4. S-T AFFRONTARE

PUNTI DI FORZA Location Storia del luogo Investimento privato Valore iconico del paesaggio Unicità del luogo Compatibilità funzionale NTA

MINACCE

Morfologia costa Mancanza di progetto globale per il sistema lungomare Questione aperta accesso pubblico alla spiaggia

AFFRONTARE In modo creativo il tema dell'accesso alla spiaggia della Cianciafera con un progetto di riqualificazione del paesaggio lungomare che risulti un valore aggiunto per il lotto e per la città Valore sociale aumento della fruibilità del territorio

Un aspetto che non è stato ancora considerato, se non dal punto di vista economico (aumento dei posti di lavoro) è: quale vantaggio sociale può portare un intervento di questa entità?

Una trasformazione permanente del territorio che possa migliorare la fruibilità della costa e non solo la sua mera accessibilità.

Risolvere la questione dell'accesso alla spiaggia della Cianciafera lasciando "semplicemente" il cancello aperto sarebbe come perdere una grande occasione di rilancio per il Lungomare Castiglioncello e per l'immagine turistica stessa di Castiglioncello, dando una risposta solo ai relativamente pochi turisti (come dimostrato dalle rilevazioni stagionali) che frequentano la Cianciafera e non a tutta la comunità.

Crediamo infatti che la soluzione vada trovata con un progetto a più larga scala che trova le basi nelle tavole dei quadri conoscitivi di piano.

In questo capitolo si mostrano degli interventi già realizzati in realtà paesaggisticamente e morfologicamente simili al promontorio di Castiglioncello ed un concept progettuale per l'area analizzata.

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i.

Riferimenti progettuali

Cap de Creus, Spagna

Ai limiti francesi della Costa Brava, a nord di Girona troviamo Cap de Creus, dichiarato Parco Nazionale spagnolo nel 1998 per le sue peculiaritĂ geomorfologiche e botaniche.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Nel 2008 è stato avviato un processo di riqualificazione che ha naturalizzato l'intera area, bonificandola dalle piante alloctone e dalle costruzioni oramai abbandonate di un noto club turistico. Elemento principe della riqualificazione è la costruzione di un percorso che utilizza materiali semplici, quali il cemento ed il corten, e permette di attraversare il promontorio con viste uniche sul paesaggio. Gli elementi architettonici si inseriscono naturalmente nel paesaggio e diventano una specie di guida per il fruitore dei luoghi.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Cap D'Antibes, Costa Azzurra, Francia.

Nella zona centrale della costa Azzurra, tra Antibes e Juan les Pins si estende il famoso promontorio di Cap d'Antibes, una delle poche aree a valore naturalistico della costa, dove Francis Scott Fitzgerald ambientò parte del suo romanzo Tenera è la notte e dove sorgono alcuni tra i più esclusivi hotel della zona, fastose ville private e splendidi parchi. Proprio in quest'area, sugli scogli, è stato realizzato un percorso ad alto valore paesaggistico che, circa in un paio d'ore, permette di percorrere tutto il promontorio da Plage Keller a Villa Enroic.

Il sentiero utilizza pochi materiali come il cemento e la pietra locale. A protezione dalla caduta a mare un semplice parapetto in filo d'acciaio. Il percorso si snoda sugli scogli a picco sul mare e cambia di conformazione in base alle varie condizioni di sicurezza.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST

ii. Concept

Come mostrano i precedenti riferimenti progettuali, la fruibilità della costa non è mera accessibilità al mare ma è vero e proprio percorso esplorativo; per questo si propone un intervento che permetta di arrivare alla Cianciafera tramite costa, con un prolungamento della passeggiata lungomare esistente da Punta Righini. Un progetto di questo tipo permette di dare un valore aggiunto al Lungomare Canstiglioncello: il nuovo tragitto coincide con l'area delle pozze di marea segnalata nelle tavole del prg come quella di interesse geologico e naturalistico.

La passeggiata utilizza nel primo tratto il percorso segnato dall'acquedotto per poi trovare spazi tra gli anfratti esistenti dagli scogli. Lungo il tragitto si inseriscono nuovi punti di sosta e servizi. Di seguito si riporta la descrizione dei singoli tratti del sentiero così come indicati nella tavola di progetto.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Planimetria percorso di progetto Punta Righini-Spiaggia della Cianciafera

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario nario di progetto_Š progetto AST Primo tratto_tempo di percorrenza circa 5 min

Planimetria primo tratto di percorso da Punta Righini

1. Inizio percorso_ Ill percorso inizia alcuni gradoni che conducono dall’attuale dall’att piazzola del percorso lungomare al nuovo camminamento situato ad un livello inferiore. inferiore Il salto di quota diventa occasione per disegnare una gradonata in cemento pigmentato con colori della scogliera locale.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST 2. Il percorso_Il nuovo camminamento segue la linea delle tubazioni esistenti, il cemento a vista viene rivestito da pietra a spacco locale, i salti di quota e gli ostacoli rappresentati da chiusini in rilievo vengono regolarizzati e messi in sicurezza tramite rampe e gradoni.

3. Il pontile_Un nuovo pontile in legno diventa accesso per i bagnanti al mare e allo stesso tempo offre uno spazio per prendere il sole direttamente sopra l’acqua.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST Secondo tratto_tempo di percorrenza circa 5 min

Planimetria secondo tratto di percorso

4. La spiaggia_Un spiazzo esistente viene riqualificata al fine di creare una piccola spiaggetta.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST Terzo tratto_tempo di percorrenza circa 5 min

Planimetria ultimo tratto di percorso

5. Passerella_Vista la morfologia della costa in corrispondenza dell'ultimo tratto di percorso, si è pensato ad una passerella che colleghi la baia della Cianciafera con il nuovo percorso lungo mare. Gli accessi privati e il ricovero barche esistente verranno raccordati con il nuovo elemento progettuale.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

Passerella vista dal mare

Vista della passerella provenendo dalla Spiaggia della Cianciafera

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

4. Scenario di progetto

Ricavate le strategie d'azione possiamo finalmente tradurre l'analisi swot in un masterplan di progetto che sintetizzi quando detto finora.

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_Š AST

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Villa Godilonda: costruzione di uno scenario di progetto_© AST Riepiloghiamo le azioni ricavate dall'analisi SWOT. L'unicità del luogo per l'ubicazione di una funzione esclusiva

Incremento posti letto per ricettività totale pari a 70

SFRUTTARE Turismo di alto livello albergo 5 stelle o superiore non grava sulle infrastrutture

TRASFORMARE

AFFRONTARE

Un edificio da semplice albergo a complesso alberghiero aumentando i servizi del territorio In modo creativo il tema dell'accesso alla spiaggia della Cianciafera con un progetto di riqualificazione del paesaggio lungomare che risulti un valore aggiunto per il lotto e per la città

Addizioni volumetriche per servizi interni

Passeggiata lungomare

Valore sociale aumento della fruibilità del territorio

Come già detto il piano regolatore permette di incrementare la struttura di 16 posti letto, inoltre ammette la realizzazione di nuovi volumi per attività come centri estetici, palestre e centri benessere.

Per stimare la volumetria di progetto facciamo riferimento agli standard di progettazione previsti da piano.

Il neufert afferma che la superficie richiesta da una camera doppia in un albergo di lusso è di circa 40/55 mq, nel nostro caso avremo quindi una superficie di circa 1520/2090 mq di sole camere. Troviamo scritto anche che il 50% della superficie è occupata da camere il resto dai servizi, abbiamo quindi una superficie globale di 3040/4180 mq, considerando un interpiano di 3 m otteniamo un volume globale della struttura che si aggira intorno ai 9120/12540 mc, consideriamo un valore intermedio di 10830 mc. Attualmente il fabbricato ha un volume di circa 5500 mc.

La proposta è quella di utilizzare quanto più possibile una volumetria interrata per rendere meno impattante l'ampliamento ed integrare il volume con il paesaggio.

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