Rooftop du Casino Luxembourg

Un rooftop sur l’Aquarium du Casino ?

Le Casino Luxembourg et 2001 ont travaillé ensemble pour élaborer le projet, un peu utopiste, d’une terrasse sur le toit de l’extension vitrée appelée « Aquarium », conçue par René Maillet et Jean Prouvé. « À l’occasion des transformations du Casino en 2016, nous avions regardé le bâtiment sous toutes ses coutures et nous avions réfléchi à l’utilisation de l’Aquarium. C’est un bel espace que nous souhaitons préserver et qu’il n’est pas facile de modifier sans mobiliser un budget conséquent, explique Kevin Muhlen, directeur du Casino Luxembourg. Cet espace est en effet contraignant pour une utilisation intérieure, avec une température élevée en été et une forte lumière, ce qui ne facilite pas l’installation d’œuvres d’art. Par ailleurs, cela reste un endroit très visible depuis le boulevard et dont la toiture est aussi visible depuis les fenêtres de la salle d’exposition du premier étage. L’idée d’utiliser le toit de l’Aquarium revenait donc régulièrement. Nous avons déjà utilisé cette surface pour des interventions artistiques, avec Simone Decker, Bruno Peinado ou Damien Deroubaix, mais jamais de manière permanente. Aussi, en discutant ouvertement avec Philippe Nathan de 2001, je lui ai proposé de réfléchir à une proposition hybride qui pourrait servir à la fois de promontoire et de terrasse. » C’est comme cela qu’est née l’idée de créer comme une passerelle, une structure métallique qui viendrait se positionner autour de l’Aquarium, sans avoir besoin de le toucher. 2001, avec cette proposition, suggère une nouvelle étape dans l’évolution du bâtiment. Il y a le Casino du 19e siècle, en pierre, imposant et représentatif ; le Casino du 20e siècle avec l’ajout de l’Aquarium en verre et métal ; et le Casino du 21e siècle, avec la proposition d’introduire cette terrasse complémentaire, poursuivant cette idée de dématérialisation par sa structure légère, épurée, ajourée et entièrement réversible.

Une structure métallique et réversible Cette terrasse donnant sur le boulevard F. D. Roosevelt consiste en une structure en métal longue de 35 m sur laquelle est posé un plancher. La structure repose sur deux piliers encadrant l’Aquarium, n’interagissant donc pas avec la structure de ce dernier. Les poutres métalliques composant la structure de ce nouvel espace extérieur servent également de garde-corps. Le tout est rendu accessible par un nouvel escalier latéral placé au niveau de la terrasse intermédiaire existante. Le bureau d’ingénieurs-conseils InCA a également été consulté pour les études de faisabilité. Cet aménagement permettrait de profiter d’un emplacement et d’une vue exceptionnels donnant sur la vallée de la Pétrusse et le boulevard. Il s’inscrirait également dans la prolongation du réaménagement envisagé pour la place de la Constitution, dont l’actuel parking aérien serait remplacé à terme par une nouvelle place publique avec kiosques et terrasse (projet lauréat du concours : Latz + Partner Architectes-Paysagistes / CBA Architectes). Ce serait par ailleurs une intervention en contrepoint de celle du balcon de Lang/ Baumann ou des futures installations que le Casino envisage pour redynamiser l’entrée côté rue Notre-Dame, maintenant que les travaux du Royal Hamilius sont achevés. « Pour le moment, nous n’en sommes qu’à l’étape de projet, mais nous aimerions beaucoup que cette idée aboutisse. ArcelorMittal a déjà été approché pour être partenaire. Nous avons beaucoup fait à l’intérieur du Casino ces dernières années, mais maintenant, c’est l’ensemble des espaces extérieurs du centre d’art qu’il faut repenser », conclut Kevin Muhlen.

La terrasse serait installée au-dessus de l’extension du Casino Luxembourg.

La structure métallique viendrait comme en suspens au-dessus de l’Aquarium.

L’ancien atelier d’Albert Hames est préservé et réaménagé pour devenir un nouveau lieu créatif et d’hébergement.

Rumelange est la ville où vivait le sculpteur Albert Hames, dont l’atelier y est resté intact et a été racheté avec tout son contenu – ainsi que les deux maisons d’habitation attenantes – par la commune en 2018. Classé monument national, il s’agit du seul atelier d’artiste luxembourgeois conservé à ce jour. Avec l’aide de The Impact Lab (Giny Laroche), il a été décidé de transformer cet atelier en un hébergement d’un nouveau genre, dénommé Spektrum, mêlant hébergement touristique et espace créatif immersif. « Spektrum s’appuie sur le tourisme créatif, un tourisme de niche qui répond à de nouvelles tendances culturelles, explique Giny Laroche. Les visiteurs ont la possibilité de devenir résidents temporaires intégrés dans une communauté existante tout en participant, s’ils le souhaitent, à une création artistique. » Ce projet encourage une façon différente de penser l’art et ses pratiques en s’appuyant sur le principe de la cocréativité, de l’accessibilité à la création, de l’économie du partage. L’artiste Laura Mannelli a accepté de prendre en charge la responsabilité artistique de ce lieu unique et expérimental, entre réel et virtuel. Car Spektrum, en plus des touristes de passage, accueillera également des artistes en résidence qui vont initier des ateliers et des projets artistiques faisant appel à des technologies immersives auxquels les occupants des lieux pourront participer. Les œuvres créées par les artistes en résidence resteront sur place et pourront être hackées par d’autres artistes, qui sont libres de poursuivre la recherche. Le projet architectural pour restaurer et transformer cet ensemble a été confié au bureau d’architectes 2001 qui travaille en collaboration avec le bureau Njoy pour l’aménagement intérieur. La maison de l’artiste, érigée dans les années 1950 sur la grange de la ferme parentale, sera maintenue et / ou reconstruite, en enlevant des couches de finitions appliquées rétrospectivement. On y trouvera la galerie Hames, l’atelier du sculpteur tel qu’il l’a laissé après sa mort, deux chambres d’hôte, une cuisine et un réfectoire. Les architectes ont porté une attention particulière à l’intégration des techniques contemporaines, en évitant les faux plafonds et doublages de cloisons. L’ambition est de révéler la richesse spatiale et matérielle de la construction originale. Une extension en béton brut apparent est ajoutée pour quatre espaces d’ateliers et deux espaces d’exposition. À terme, 10 chambres sont prévues, quand les maisons d’habitation pourront aussi être restaurées lors d’une seconde phase.

ARCHITECTURE D’INTÉRIEUR Njoy, 2001

INGÉNIEUR-CONSEIL GÉNIE CIVIL Schroeder & Associés

INGÉNIEUR-CONSEIL GÉNIE TECHNIQUE Goblet Lavandier & Associés

STRATÉGIE CULTURELLE The Impact Lab

LOCALISATION Rumelange

Pour marquer le changement de nom du Service des sites et monuments nationaux (SSMN) en Institut national pour le patrimoine architectural (INPA), cet institut culturel a publié un livre regroupant 20 exemples de restaurations réussies et appartenant au patrimoine rural et urbain. Cette publication, intitulée XX, met en exergue la première mission de l’INPA qui est la réalisation et l’accompagnement de travaux ayant pour but de conserver et mettre en valeur le patrimoine architectural au Luxembourg. On y découvre aussi bien des projets d’habitation que de lieux de travail, ou encore d’autres fonctions (résidences d’artistes, épicerie, lieu de rencontre…). Ces lieux appartiennent à des privés, aux communes ou à l’État, mais tous ont été restaurés avec l’accompagnement des agents de l’INPA. Des réalisations qui témoignent du fait qu’il est possible de préserver avec respect et intelligence une substance historique tout en y apportant le confort moderne et des exigences énergétiques et environnementales.

XX ISBN 9782919883547 22 € À l’occasion de son 111e anniversaire, l’Administration des bâtiments publics (ABP) a fait paraître un livre regroupant 111 projets réalisés ou initiés ces 10 dernières années. Dernier projet honorifique de Jean Leyder, exdirecteur de l’Administration des bâtiments publics parti à la retraite en 2021, ce livre regroupe des projets qui conjuguent préservation du patrimoine et nouveaux défis liés à la durabilité. Il s’agit, pour un tiers, de rénovations dans le patrimoine de l’État (qui compte tout de même 1.800 bâtiments). Un tiers concerne de nouvelles constructions et un tiers s’intéresse à des projets en cours de planification ou de réalisation. L’État a aussi pour mission, dans ses réalisations, de servir d’exemple aux autres acteurs de la construction et de montrer les bonnes pratiques et attitudes à adopter pour les futurs maîtres d’ouvrage. Ainsi, ces projets mettent en œuvre des concepts durables, utilisent des énergies renouvelables produites sur place, des matériaux sains, et leur conception participe aux principes de l’économie circulaire. Saluons enfin le travail graphique réalisé par Monogram.

111 ISBN 9782919953363 Pour une fois, Jim Clemes Associates a choisi de publier non pas un livre sur un projet que le bureau a réalisé, mais sur le bureau luimême, son esprit d’équipe, sa manière de travailler, sa vision de la collaboration. La journaliste France Clarinval signe les textes, tandis que les photos sont réalisées par Eric Chenal et Leah Schilz. Acuité du regard, jeux de résonance, importance de la lumière, du petit rien : autant d’éléments qui caractérisent la photo d’Eric Chenal dans laquelle on plonge avec bonheur, tout en restant sur la pointe des pieds pour ne pas déranger cette équipe au travail. Grâce à elle, on entre comme une petite souris dans les locaux de cette entreprise, un des plus importants bureaux d’architecture du pays. En complément des vues du bureau et des moments de travail s’ajoutent les recettes qui sont régulièrement cuisinées par Jandira pour les collaborateurs. En refermant le livre, on a l’impression d’avoir pu partager un moment singulier, une plongée au cœur du quotidien d’un bureau d’architectes qui travaille intensément, qui sait aussi prendre soin de son équipe et l’invite à donner le meilleur d’ellemême.

Insights ISBN 9782919954407

L’œuvre de Paul Retter expliquée

Paul Retter est un des architectesurbanistes qui ont profondément changé le visage de la capitale. Il est d’ailleurs souvent considéré comme l’initiateur de la disparition du patrimoine architectural et le constructeur de nouveaux ensembles en centreville. Personnage souvent décrié, il prépare toutefois Luxembourg à devenir cette métropole de plus de 100.000 habitants. Très richement documenté et illustré, cet ouvrage s’appuie sur de nombreux documents, dont certains issus des archives familiales rendues accessibles par la fille de Paul Retter, Simone Retter. En plus de l’analyse réalisée par Robert L. Philippart sur l’œuvre controversée de Retter, le photographe Christian Aschman a posé son regard sur les bâtiments de Retter encore présents en nombre aujourd’hui dans la ville.

Le difficile chemin vers la grande ville Éditions Guy Binsfeld ISBN 978999594280 59 €

La Wäinhaus va enfin voir le jour

MUSÉOGRAPHE ET SCÉNOGRAPHE Njoy architecture inside (Nathalie Jacoby)

INGÉNIEUR GÉNIE CIVIL HLG Ingénieurs-Conseils

INGÉNIEUR GÉNIE TECHNIQUE Betic

ORGANISME AGRÉÉ Secolux

BUREAU DE CONTRÔLE TECHNIQUE Vinçotte Luxembourg

COORDINATEUR DE SÉCURITÉ ET SANTÉ Argest

SURFACE BRUTE 3.600 m2

VOLUME BRUT 12.500 m3

BUDGET (SANS EXPOSITION) 9,5 millions d’euros (TTC)

FIN DES TRAVAUX (HORS EXPOSITION) 2e semestre 2024

C’est à Ehnen, en plein cœur de la Moselle luxembourgeoise, que la Wäinhaus trouve naturellement sa place. Ce musée du vin fait l’objet d’un réaménagement et d’une extension conçus par Valentiny hvp architects. Njoy a en charge la muséographie du lieu. La pose de la première pierre remonte déjà au 25 septembre 2019. Le projet, lui, est encore plus ancien, puisqu’il est en discussion depuis 2003 et vise à promouvoir la culture du vin et le savoirfaire qui y est lié. En cause, le rachat de parcelles voisines pour y développer l’extension de l’ancien Musée du vin. Un réaménagement en profondeur est aussi prévu. La nouvelle structure se développe dans les anciennes maisons Wellenstein, Schëntgen et Kelterhaus, classées monuments nationaux. Le site se compose des maisons de maître, des annexes viticoles et des cours intérieures qui forment un ensemble représentatif des abords de la Moselle. Les bâtisses, datant des 16e et 18e siècles, seront transformées et rénovées en collaboration avec l’Institut national pour le patrimoine architectural (Inpa).

Une rénovation et une extension Mais une nouvelle construction se développe aussi entre la maison Wellenstein et la maison Schëntgen. Elle est caractérisée par une importante structure en ossature bois, recouverte de bardeaux métalliques et posée sur une dalle massive en béton armé. Elle abritera un espace d’accueil couvert, un bistrot et une vinothèque. Autant d’espaces qui pourront bénéficier du caractère chaleureux de la charpente en bois. Deux grandes baies vitrées offriront une vue sur la Moselle et la cour intérieure. Le bistrot, d’une capacité de 50 places, sera alimenté par une nouvelle cuisine, aménagée dans une annexe adossée à l’arrière du site.

Un circuit avec plusieurs ambiances La future exposition, dont la muséographie a été confiée au bureau Njoy, représente une surface d’environ 1.300 m2. En plus du parcours didactique, la Wäinhaus se veut aussi un lieu d’échange où il sera possible de participer à des ateliers, rencontrer des vignerons, ou encore se documenter dans la Liesstuff. On y trouvera également un espace boutique. C’est donc un lieu de rencontre et d’inspiration pour les touristes, mais qui veut aussi attirer les résidents et les acteurs économiques de la région. Le circuit d’exposition se développe sur les deux étages de la maison Schëntgen. Les visiteurs, après être passés par l’accueil, accèdent au circuit Miselerland, où ils découvrent trois salles immersives – paysage, Homme et territoire, la vie à la Moselle – qui se complètent dans un couloir avec des «fenêtres sur l’espace et le temps». Les visiteurs sont ensuite invités à continuer leur parcours dans un espace dédié aux expositions temporaires. Le passage entre les étages se fait par un grand escalier qui relie la vinothèque à la salle terroir, départ du circuit sur le monde viticole, développant ainsi un lien conceptuel et spatial, entre terroir et vin. Au premier étage, le circuit se poursuit avec l’exploration du monde viticole. On y trouvera par exemple un grand plan-relief de la région viticole, ainsi que des unités interactives. Outre la grande salle d’exposition, le premier étage prévoit l’aménagement d’une bibliothèque et d’un espace lounge. La maison Kelterhaus comprendra, quant à elle, une grande salle voûtée au sous-sol, une autre salle multifonctionnelle de 170 places à l’étage, un espace catering dans les annexes, et la nouvelle cuisine à l’arrière du bâtiment.

Une vitrine pour promouvoir l’œnotourisme Ce site va permettre de mettre en valeur le travail de la vigne et viendra enrichir l’offre touristique de la région en proposant une véritable vitrine pour la promotion de l’œnotourisme, en lien avec les priorités de la nouvelle stratégie de la Direction générale du tourisme. Le concept de la Wäinhaus est le résultat d’un processus participatif englobant des acteurs locaux tels que l’Entente touristique de la Moselle luxembourgeoise, l’office régional du tourisme Visit Moselle, l’Institut viti-vinicole, l’interprofession viticole, le groupement européen d’intérêt économique Terroir Moselle, le groupe d’action locale Leader Miselerland et l’ancien Musée du vin. La réouverture de la Wäinhaus est envisagée vers la fin du premier semestre 2025.

À Ehnen, la Wäinhaus présentera une entrée ouverte couverte dont l’architecture contemporaine agira comme un signal.

Dans la nouvelle extension prendra place un espace bistrot sous la grande charpente en bois.

Rénovation douce pour Malt

Le Luxembourg Center for Architecture s’est installé dans un ancien bâtiment industriel, Malt, réhabilité, mais avec parcimonie. Un exemple de rénovation douce, abordable et peu invasive qu’on aimerait voir plus souvent. C’est à Clausen, dans un bâtiment appartenant à M Immobilier et qui était resté inoccupé pendant de nombreuses années, que le Luxembourg Center for Architecture (LUCA) a emménagé début 2022. Après de longues recherches, le conseil d’administration a finalement trouvé la perle rare, le juste équilibre entre les besoins en surface et un budget serré : un ancien bâtiment industriel, où se faisait la mise en bouteille de la bière brassée quelques mètres à côté. Un déménagement rendu possible aussi grâce à la compréhension et au soutien du propriétaire des lieux qui a su entendre les arguments affûtés et convaincants de certains membres du conseil. L’idée générale est d’intervenir le moins possible dans le bâtiment et de l’occuper dans un esprit temporaire. Une occupation transitoire, faisant le lien entre un état de vacance et un programme spatial futur qui reste encore à déterminer.

Une étude avant les travaux Mais avant de pouvoir rentrer dans les lieux, une phase de travaux était nécessaire. Le LUCA a en effet pour vocation d’accueillir du public au sein de ses murs (pour des conférences, des expositions, des ateliers), et une mise en conformité des lieux à cette fin était nécessaire. Dans un premier temps, le bureau Fabeck Architectes a travaillé sur l’enveloppe, la circulation dans les espaces communs et la technique du bâtiment afin de permettre l’accueil du public et des expositions selon les normes en vigueur. Un nouvel escalier et un ascenseur ont été implantés, les plateaux dégagés. Le propriétaire a choisi de confier le premier étage au LUCA, et de conserver le rezdechaussée en espace polyvalent avec une cuisine professionnelle pour y organiser des événements (dont la gestion est transmise à l’agence Shine a Light).

À l’extérieur, le bâtiment a gardé un certain état de vétusté.

Dans un esprit de durabilité, la technique est laissée apparente.

La séparation dans la grande salle est assurée par un simple rideau.

Dans la salle de réunion, on trouve encore les anciens vitrages.

En parallèle, l’équipe du bureau 2001 a réalisé une étude de faisabilité pour implanter l’activité du LUCA dans ces locaux industriels. « Nous devions trouver une nouvelle scénographie du quotidien qui puisse fonctionner aujourd’hui et évoluer pour les besoins de demain. La première étape a été de réaliser une clarification spatiale. Nous nous sommes appuyés sur deux piliers : la collection de maquettes qui devait être exposée en permanence et la bibliothèque qui est ouverte au public. Puis, nous avons cherché à rendre les espaces environnants exploitables, à rendre l’espace flexible et adaptable sans démolir ou dénaturer le lieu », explique Philippe Nathan, architecte et fondateur de 2001. Pour cela, ils ont choisi de créer différentes séquences d’espaces qui peuvent ainsi accueillir différentes fonctions en parallèle. « L’argent a principalement été investi dans l’équipement technique du bâtiment pour répondre aux besoins propres à un équipement culturel. Le reste de notre intervention a consisté à révéler l’identité volumétrique du bâtiment, souligner l’architecture des lieux qui reste très brute. »

Respect des lieux, économie de moyens Le projet est aussi pensé dans un esprit d’économie de moyens et de circularité. Les étagères sur lesquelles sont exposées les maquettes, par exemple, sont un ancien échafaudage récupéré. Toutes les cimaises sont mobiles pour un maximum de flexibilité. Des rideaux servent de séparation dans le grand espace d’exposition. Afin de faire entrer de gros volumes dans le bâtiment vers la salle d’exposition, une ouverture surdimensionnée a été percée. L’endroit le plus approprié pour le faire était au niveau de l’espace administratif. Mais cela implique que l’équipe dégage ses bureaux pour faire rentrer les caisses. « Nous avons donc imaginé un mobilier totalement amovible, sur roulettes, pour pouvoir aisément le déplacer au moment du montage. L’espace est aussi entièrement ouvert, sans cloisons », précise Philippe Nathan. Un peu partout, on lit encore l’histoire du bâtiment qui garde les traces de son activité antérieure. Les espaces ne sont pas léchés, les matériaux sont laissés bruts, avec leurs aspérités. Le bâtiment vit avec ses imperfections qui font aussi le charme des lieux. On est loin d’un espace aseptisé, mais bel et bien dans un lieu qui a vécu et qui vit encore, dans lequel on vit sans craindre à tout moment d’abîmer quelque chose, un lieu auquel on s’attache, comme on apprécie les traits de caractère d’une personne. Luxembourg manque de ce type d’espaces qui ont encore cette rugosité. Or, la rénovation du bâtiment Malt montre bel et bien que des interventions de ce type fonctionnent et ont un avenir. Un bel exemple d’intervention dans le patrimoine.

L’enseigne en façade s’adapte parfaitement à la menuiserie existante. La galeriste d’art contemporain Erna Hecey a choisi, au cours de l’année 2021, d’ouvrir une galerie temporaire dans le complexe Royal-Hamilius, rue Aldringen. Pour l’accompagner dans cette aventure, elle a demandé au bureau Polaris Architects d’aménager l’espace d’exposition qui a permis de présenter les œuvres d’Eugénie Paultre. La galerie se développe sur deux cellules commerciales qui accueillent les grands formats de l’exposition Matter of Life grâce à la généreuse hauteur sous plafond, mais aussi de plus petits tableaux. Les cellules sont majoritairement laissées brutes, avec des cloisonscimaises destinées à la fois à l’accrochage et à la dissimulation de la zone technique et de stockage. Les murs sont peints en blanc pour reprendre les codes traditionnels des galeries d’art, mais les parpaings de construction restent apparents en partie haute des murs. Le travail en façade est minutieusement mené pour que l’affichage de l’enseigne s’intègre parfaitement aux menuiseries existantes et se démarque, par sa précision et son intégration, aux autres devantures de commerces. L’éclairage intérieur a été choisi et adapté en fonction des objets et dimensions des œuvres à éclairer.

MAÎTRE D’OUVRAGE Erna Hecey

ARCHITECTE Polaris Architects

SURFACE 140 m2

OUVERTURE DE L’EXPOSITION 2 juillet 2021

LOCALISATION Rue Aldringen à Luxembourg

Petite Maison, un projet exemplaire

Petite Maison est installée au pied de la Maison du savoir, à Belval.

Le projet architectural collaboratif Petite Maison, construit à Belval, a ouvert entre septembre et décembre 2022. Il promeut par la démonstration le thème de la circularité et de la durabilité. C’est un projet initié et placé sous la direction de l’architecte Carole Schmit, professeure invitée pour le master d’architecture de l’Université du Luxembourg. Avec la collaboration de Dragos Ghioca, architecte chargé de recherche au master en architecture, de Christoph Odenbreit, de la Faculté de science, technologie et médecine de l’Université du Luxembourg, et d’une vaste équipe de partenaires, elle a développé, à l’occasion d’Esch2022, ce projet pilote et exemplaire qui démontre à l’échelle 1:1 que la circularité dans la construction n’est pas juste une utopie, mais peut bel et bien être réalisée et appliquée dans notre écosystème dès aujourd’hui.

Un projet manifeste « Le Corbusier avait réalisé une maison pour ses parents donnant sur le lac Léman, en Suisse, et avait pensé cette habitation comme un manifeste, introduit Stéphane Pallage, recteur de l’Université du Luxembourg, dans son discours inaugural. Petite Maison est aussi un manifeste, mais dédié à l’économie circulaire et à la durabilité. Et si jamais l’Université ne souhaite pas la garder, je l’emmène avec moi au Canada ! », s’amuse à préciser le recteur qui termine prochainement son mandat et rentrera au Canada dont il est originaire. Car tout est démontable et réutilisable dans cette construction. « Petite Maison est conçue dès le départ pour être démontable et réutilisable, sous cette forme ou une autre, explique Carole Schmit. Elle est construite avec des matériaux de récupération, de seconde main ou recyclés, ainsi qu’avec des matériaux, produits et matières premières renouvelables et/ou à haut potentiel de réutilisation. La volonté de cette performance-construction est de monter qu’il est possible de penser différemment l’architecture et nos modes de construction. Construire circulaire ne coûte pas forcément plus cher et fonctionne réellement si le projet est bien conçu comme tel dès le départ. »

Un travail collaboratif Installée sur un terrain prêté par le Fonds Belval, à la lisière du parking et de la place de l’Université, en face de la Maison du savoir, Petite Maison est une performance d’une durée de 9 mois (jusqu’en décembre 2022, ndlr) qui comprend trois phases : construction, exposition et déconstruction. Chaque élément de construction est lié à une base de données virtuelle, ce qui facilitera le réemploi par la suite. Cette démonstration a tout de même demandé un travail très conséquent mobilisant, sur une durée de presque trois ans, un grand nombre de savoirs et de connaissances portés par de multiples contributeurs : des universitaires, des chercheurs, des étudiants, des organisations publiques et privées, des bureaux d’études, des entreprises, des fournisseurs… « Il s’agit d’une petite communauté engagée qui partage une même vision pour améliorer le sort des ressources planétaires », précise Carole Schmit.

Une fonction multiple Toutefois, Petite Maison n’est pas pour autant un objet fini, une machine à habiter. Il s’agit plutôt d’une expérience de vie dans une relation sensée et sensuelle avec les matériaux qui la composent. Elle montre à quoi peut ressembler l’architecture du futur et quelle attitude adopter pour rendre les principes de la construction circulaire à la fois abordables et attirants (esthétique des matériaux bruts, vue sur les éléments de construction…). Petite Maison est actuellement occupée par Restopolis qui y vend des repas à emporter ou à consommer sur place et est un point de rencontre pour des conférences et des workshops. Une terrasse couverte permet de profiter de la relation avec l’extérieur, et une pépinière éphémère composée de plusieurs essences d’arbres prêtés par Agora agrémente les extérieurs. Des visites guidées sont régulièrement proposées jusqu’au moment de la déconstruction prévue à partir de novembre.

Tables rondes Politiques

Cinq tables rondes politiques auront lieu en 2023, dont quatre sur les élections législatives d’octobre 2023 et une sur les élections communales du 11 juin 2023. Ces tables rondes ont lieu en français, un service d’interprétation vers l’anglais est disponible.

14.03 Économie

Compétitivité et développement durable : Quelles entreprises pour le Luxembourg ?

Alors que le Luxembourg continue à vivre grâce à sa place financière, les gouvernements successifs essaient de diversifier l’économie. On pense notamment à la logistique (Jeannot Krecké), aux space resources (Étienne Schneider), ou encore à l’économie circulaire (Franz Fayot). On se souvient bien entendu des dossiers Fage et Google. Quelles entreprises veut le Luxembourg ? Quelles entreprises faut-il absolument garder ? Lesquelles faut-il attirer ? Sur quels critères faut-il sélectionner les entreprises qui composeront le paysage économique de demain ? Quel devrait être leur impact ? Au niveau de la création d’emplois, des revenus pour l’État (fiscalité, sécurité sociale...), de l’écologie (vers le net zero, biodiversité) et des besoins en énergie, de création ou d’enrichissement d’écosystèmes stratégiques, ou encore de plus-value pour le Luxembourg. Le ministre de l’Économie Franz Fayot (LSAP) sera sur scène avec des représentants des partis ADR, CSV, déi Gréng, déi Lénk, DP et Piraten pour répondre à ces questions de la rédaction de Paperjam.

avec Franz Fayot Ministre de l’Économie (LSAP)

28.03 Logement

Crise du logement : Quelles actions concrètes dès demain ?

Des prix immobiliers en croissance vertigineuse (+100 % en 10 ans sur les maisons, et même 153 % pour les appartements), une offre à développer (2.000 logements manquent à l’appel chaque année) et des pressions énormes côté demande (avec un vif accroissement continu de la population active) sont autant d’indicateurs qui témoignent des challenges relatifs à la politique du logement. Assurer un accès au logement, que ce soit en location ou en propriété, et ce à des prix abordables pour le plus grand nombre, relève en premier lieu d’une question d’équité sociale. Par ailleurs, l’accès au logement est essentiel pour le recrutement de main-d’œuvre pour les entreprises et la croissance du pays. Depuis l’automne 2021, Paperjam propose, avec des experts et représentants des marchés privés et publics, de nombreuses solutions. Quelles sont ainsi les priorités et actions concrètes des partis politiques pour la législature 2023-2028 ? Henri Kox, ministre du Logement, débattra avec les ténors thématiques des partis ADR, CSV, déi Lénk, DP, LSAP et Piraten.

avec Henri Kox Ministre du Logement (déi Gréng)

27.06 Finances

Fiscalité et finances publiques : qui doit payer l’addition ?

L’État-providence luxembourgeois est l’un des plus généreux au monde. Pour maintenir une qualité de vie élevée, voire continuer à moderniser la société, l’État a besoin d’un budget durable. Les investissements publics prévus pour 2023 s’élèvent à près de 3,5 milliards, et les transferts sociaux constituent 47 % du budget de l’État 2022. Comment les financer ? Une croissance forte est-elle le seul moyen, ou peut-on optimiser les rentrées fiscales ? Doit-on imposer plus le capital ou les revenus du travail ? Le ministre sortant de l’Économie s’est aussi régulièrement positionné en faveur d’une réflexion sur l’imposition de la fortune. La fiscalité écologique peut-elle tarir d’autres sources de revenus ? Impôt très performant, la taxe d’abonnement rapportée par l’industrie des fonds est-elle finalement durable ? Autant de questions qui seront abordées avec la ministre des Finances Yuriko Backes et des représentants ADR, CSV, déi Gréng, déi Lénk, LSAP et Piraten.

avec Yuriko Backes Ministre des Finances (DP)

19.09 Grand débat

Le grand débat des candidats têtes de liste

En vue des élections législatives, Paperjam rassemble autour d’un débat les candidats têtes de liste visant la fonction de Premier ministre. Développement durable, accès au logement, réforme de l’imposition, organisation du travail et croissance économique sont quelques-uns des grands marqueurs pour poursuivre l’évolution du Luxembourg et le bien-être de ses plus de 650.000 habitants. Dans un système politique habitué aux compromis, aux coalitions, la capacité du Premier ministre à fédérer les forces politiques du pays devrait rester essentielle. Où se trouve le point d’équilibre entre consensus et capacité d’action au service du pays ? Focus sur les Spëtzekandidaten, avec leurs convictions, caractères et volontés. Paperjam rassemble les candidats têtes de liste, notamment des partis représentés au Parlement, dont le Premier ministre Xavier Bettel (DP).

avec Xavier Bettel Premier ministre (DP)

Real Estate

Quelques clés pour investir 340 dans la pierre

Codic à la Cloche d’Or 348

AXS vendu progressivement 349

LuxReal × Paperjam + Delano Real Estate Awards, un concours pour récompenser l’immobilier 350

Quelques clés pour investir dans la pierre

5 % 4,4 % 5,4 %

2013 2014 2015 6 %

2016

« Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. » Un adage bien connu des habitués du marché. Qui dit bien ce qu’il veut dire : aussi longues qu’elles soient, les phases de marché haussières ne sont pas faites pour durer. Le secteur immobilier luxembourgeois saurait-il faire taire la sagesse populaire ? Avec les chocs économiques actuels – hausse de l’inflation, des taux d’intérêt et des matières premières –, la correction va-t-elle avoir lieu ? Rien n’est moins sûr.

ÉVOLUTION DU PRIX MOYEN D’UN APPARTEMENT AU LUXEMBOURG

Prix moyen par surface en €/m2 pour l’ancien

Prix moyen par surface en €/m2 pour le neuf

Variation annuelle des prix de l’immobilier pour les logements anciens et neufs Auteur  MARC FASSONE

7 %

2018 10,1 %

2019 14,5 %

2020

L’investissement dans l’immobilier permet de s’assurer une rente sans aliéner son capital. Avec, en prime, une protection contre l’inflation. L’investissement dans l’immobilier possède également un côté rassurant : il est tangible. Un aspect important pour les personnes peu attirées par les marchés financiers et les risques qui y sont liés. Le placement idéal donc ? De fait, ces dernières années, l’immobilier a, dans l’ensemble, surperformé les autres classes d’actifs grâce à un contexte favorable : une baisse généralisée de la rentabilité des actifs financiers et des conditions de crédit très favorables qui ont permis à l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier très favorable. Une surperformance sans volatilité. La pierre reste immobile dans un univers qui ne l’est pas… Avec la reprise de l’inflation — et donc la remontée des taux d’intérêt — et les bouleversements du commerce mondial dus à la guerre en Ukraine qui ont entraîné le prix des matières premières à la hausse, cette période de certitudes est désormais révolue.

Un contexte haussier Au Luxembourg, la possession d’un immeuble va au-delà de la simple protection de son capital. Ces dernières années, le prix des logements, que ce soit des appartements ou des maisons, du neuf ou de l’ancien, n’a cessé de progresser. Sur 5 ans, l’augmentation moyenne est de 9,7 % selon les données de la Banque centrale du Luxembourg. Et la pandémie de Covid n’a pas enrayé cette mécanique haussière. Ainsi, selon les chiffres les plus récents de l’Observatoire de l’habitat, entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2022, le prix des appartements anciens a progressé de 13,3 %. Celui des appartements de 10,5 % et celui des maisons anciennes de 12,5 %. La demande n’a pas disparu, elle a simplement été décalée. Et les gens confinés ont pu passer leur temps sur internet pour affiner leurs recherches. Et dès que les confinements ont été levés, ils savaient exactement ce qu’ils voulaient et, souvent, dès la première visite, ils signaient un compromis. Dans un marché aussi tendu que celui du Grand-Duché, prendre quelques jours pour réfléchir fait courir le risque soit que le bien vous échappe, soit que son prix augmente. Le jeu de l’offre et de la demande est clairement orienté en faveur des acheteurs ou des promoteurs. C’est une des raisons pour lesquelles, pour la première fois depuis des années, la hausse des prix a été supérieure pour les biens existants par rapport aux Vefa, les ventes en l’état futur d’achèvement. En 2021, on a constaté un recul du nombre de transactions sur les Vefa et une augmentation sur l’existant. Ce qui s’explique facilement : dans le contexte actuel d’incertitude, L’irruption de l’inflation Les prix sont-ils condamnés à augmenter indéfiniment ? L’inflation bouscule les fondamentaux du marché. La remontée des taux a des conséquences tangibles sur l’économie réelle et donc sur le secteur immobilier. D’abord, il coûte plus cher de s’endetter : le coût du crédit a nettement renchéri depuis le début de l’année. La hausse s’était fait ressentir avant le tour de vis monétaire donné par la Banque centrale européenne ce 22 juillet. Cette hausse des taux de la BCE était déjà intégrée par les taux longs orientés à la hausse depuis le début de l’année. Et ce sont les taux longs dont se servent les banques pour calculer leurs taux hypothécaires. Ce qui est normal, on parle ici d’engagements financiers qui peuvent dépasser une décennie. Ainsi, selon les derniers chiffres de la Banque centrale du Luxembourg, le taux d’intérêt variable des crédits immobiliers accordés aux ménages a augmenté de 4 points de base de juin 2021 à mai 2022 pour s’établir à 1,36 %. Sur la même période, le taux d’intérêt fixe a progressé de 72 points de base pour s’établir à 2,05 %. Pour les crédits supérieurs à 10 ans, la progression est de 22 points de base pour un taux de 2,11 %. On est loin des taux tournant autour de 1 % auxquels on était habitués depuis une dizaine d’années et la politique de taux bas des banques centrales adoptée pour faire face aux effets de la crise des subprimes, puis de la pandémie, sur l’économie.

Des banques plus méfiantes De plus, les banques deviennent plus exigeantes envers la qualité des dossiers des emprunteurs. Là où on pouvait faire un effet de levier avec du 10-90, même du 20-80, on est maintenant sur du 30-70, voire du 40-60. En demandant un apport initial plus important, les banques intègrent le fait que les rendements baissent. Si les loyers augmentent, ce n’est pas au même rythme que l’inflation et que les prix à la construction. Ce mouvement va-t-il se poursuivre ? Des observateurs commencent à évoquer le fait que les banques centrales seraient à leur maximum et que le « coup de chaud » de juillet serait en fait le maximum de ce qu’elles pourraient faire sans casser la croissance. La remontée des taux au second semestre serait limitée et le mouvement s’arrêterait en 2023. En attendant, dans sa dernière enquête sur la distribution du crédit bancaire dans la zone euro, qui date de juillet 2022, la BCE relève que les banques ont durci leurs critères d’octroi de prêts pour les entreprises et les ménages, « l’incertitude demeurant élevée et la politique monétaire devenant moins accommodante ». Cette aversion au risque va mécaniquement entraîner une hausse des demandes de garantie et de fonds propres de la part des banques. Les banques prévoient un resserrement supplémentaire au troisième trimestre, note l’institution de Francfort.

Des inquiétudes sur la rentabilité Le deuxième impact est celui sur le pouvoir d’achat. Le logement pèse lourd dans le budget des particuliers, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Au Luxembourg, le taux d’effort – indicateur utilisé pour mesurer le poids du coût total du logement par rapport au revenu disponible – atteignait, en 2019, 29,5 % pour les ménages propriétaires avec emprunt et 37,3 % pour les locataires. Le risque lié à la hausse des prix est que les ménages ne puissent plus puiser dans leur épargne pour financer un projet immobilier, et notamment les classes moyennes. D’autant que les banques, on l’a vu, durcissent leurs conditions de crédit. Dans un entretien accordé à Paperjam, Serge Allegrezza, directeur du Statec, rappelait que « l’endettement élevé des ménages luxembourgeois, surtout pour l’achat d’un logement, avec la hausse des taux directeurs, aura un impact sur le revenu disponible ». Troisième point : l’impact sur la rentabilité locative. Au Luxembourg, les loyers ne progressent pas comme les prix de vente. Ils sont plafonnés à 5 % de la valeur du bien et l’augmentation moyenne est de 2 %, grand maximum 3 % sur l’année. Un encadrement plutôt respecté dans les faits selon les professionnels de l’immobilier, pour qui il serait intenable d’aller au-delà de l’actuel niveau des loyers, au risque de ne plus pouvoir louer son logement. Avec la hausse des prix et des loyers qui ne suivent pas, les rendements sont sous pression. On tombe nettement en dessous de 3 %, plutôt 2,5 % ou 2,6 %. Moins donc que les prévisions d’inflation du Statec qui table sur des hausses de prix de 5,8 % pour 2022 et 2,8 % pour 2023. Fait aggravant pour l’investisseur, les règles d’amortissement des biens neufs donnés à la location ont été modifiées. Des modifications entrées en vigueur le 1er janvier 2021. Pour mémoire, les logements affectés à la location et livrés avant le 1er janvier 2021 bénéficiaient d’un taux d’amortissement de 6 % durant les 6 premières années, 2 % de 6 à 60 ans, puis 3 % au-delà. Depuis, les amortissements ont été plafonnés et la durée réduite d’une année. De quoi susciter des interrogations quant à l’intérêt que présente encore un investissement locatif dans un logement neuf.

Vers un marché à deux vitesses ? Tout ceci mis bout à bout est-il susceptible de faire chuter les prix de l’immobilier ? Probablement pas. Logiquement, il devrait y avoir un réajustement. Un réajustement « mécanique » au sens où les capitaux ont tendance à aller là où ils sont le mieux rémunérés. Une hausse des taux d’intérêt devrait faire sortir des capitaux de l’immobilier. Avec, à la clé, une baisse des prix d’achat. Du moins dans un marché normal. Dans un marché aussi déséquilibré que le marché luxembourgeois, on doit plutôt s’attendre à ce qui pourrait s’apparenter à l’émergence d’un marché à deux vitesses où les discriminants sont la qualité et l’emplacement du logement. Le marché luxembourgeois se caractérise par un déséquilibre de l’offre et de la demande. La sévère lacune de livraison de logements demeure. Tous les ans, il en manque toujours la moitié pour que l’offre satisfasse la demande. Ce qui est profitable aux promoteurs et aux développeurs. La pénurie des matériaux post-Covid et la hausse des prix des matières premières vont également renchérir le prix du neuf. On doit s’attendre à ce que les adaptations se fassent moins sur le prix que sur la surface et la localisation. Déjà, ces 20 dernières années, et surtout à Luxembourg-ville, où plus de la moitié des appartements ont été construits durant ce laps de temps, on a réduit les surfaces pour rester dans un niveau de prix acceptable par les particuliers. Une tendance qui a montré ses limites avec la pandémie ou le confinement et l’essor du télétravail qui s’est ensuivi. La demande pour les biens sans terrasse ou jardin, même communs, a chuté. Par contre, pour les maisons ou les appartements avec terrasse et jardin, les prix ont explosé. Et la possibilité d’aménager un bureau — sans que cela se fasse forcément dans une pièce dédiée — est devenue un critère crucial pour les acquéreurs. Conséquence, les acquéreurs — mais aussi les promoteurs — se montrent désormais plus flexibles en matière de localisation. Les gens se disent qu’en sortant de la capitale, avec le même budget, ils pourraient avoir une maison avec plus de surface et un jardin. Et la demande en termes de localisation est en train de changer. Et ce d’autant plus facilement que les infrastructures suivent.

« L’endettement élevé des ménages luxembourgeois, surtout pour l’achat d’un logement, avec la hausse des taux directeurs, aura un impact sur le revenu disponible. »

Serge Allegrezza « La durabilité au niveau de la revente, c’est investir dans un immeuble respectueux de l’environnement, disposant d’un jardin — extérieur ou intérieur — et d’une terrasse, suffisamment desservi par le réseau de transports en commun avec des commerces de proximité. Par exemple, un investissement dans une ‘ville du quart d’heure’ sera préférable pour s’assurer un exit de qualité. »

Pierre Joppart

D’ailleurs, les promoteurs ont intégré dans leurs projets le Plan national de mobilité 2035 de François Bausch. La demande des promoteurs concernant les terrains placés sur les bons axes explose. Un phénomène déjà ressenti au moment de la divulgation du tracé du tram. À l’époque, la demande de terrains avait explosé et on avait également vu beaucoup de rénovations et de reconversions d’immeubles de bureaux et de maisons de maître utilisées comme bureaux, pour basculer vers le résidentiel. Tant que la demande restera supérieure à l’offre, les prix de l’immobilier continueront de progresser.

Les pour et les contre de la pierre Ceci posé, l’investissement immobilier garde ses partisans. Pour un primo-accédant, un achat immobilier est un bon choix. Ne serait-ce que parce qu’il permet d’économiser un loyer. Mais il ne doit pas se lancer au hasard : l’achat coup de cœur a ses limites… Pour Pierre Joppart, responsable du département Work dynamics, et Robby Cluyssen, head of residential agency chez JLL au Luxembourg, la première difficulté consiste à trouver le « bon » bien. Différents critères doivent être examinés. Il faut d’abord bien se renseigner sur le bien et sur les charges qui y sont liées. Vient ensuite toute la problématique liée à la localisation. « Face aux contraintes de prix, de surfaces et de choix, il y a une tendance nette pour les primo-accédants à aller vers des zones hors Luxembourg-ville et même encore plus loin vers le nord du pays ou la Moselle. » Une tendance accélérée par la volonté de disposer d’une pièce supplémentaire par foyer pour pouvoir télétravailler. Et éventuellement d’un petit jardin ou d’un balcon en cas de nouveau confinement… Le deuxième conseil est, dès le départ, de penser à la revente. Un point d’autant plus déterminant que l’investissement est élevé. Avoir une stratégie d’exit est à conseiller à tout primo-accédant. Parler de revente, c’est « être dans les standards à venir ». C’est tout le débat de la durabilité dans l’immobilier qui trouve ici un cas d’application concret. « La durabilité au niveau de la revente, c’est investir dans un immeuble respectueux de l’environnement, disposant d’un jardin – extérieur ou intérieur – et d’une terrasse, Un parc immobilier de qualité La bonne nouvelle, c’est que ces standards sont déjà largement répandus au GrandDuché. Les investisseurs et les promoteurs sont au courant de ces attentes et sont « accompagnés » par les normes de l’Inspection du travail et des mines (ITM) et de l’Administration de l’environnement relatives aux constructions résidentielles. Des normes qui vont notamment renforcer l’isolation, encourager l’installation de VMC ou de panneaux photovoltaïques. « Tout cela n’est pas toujours obligatoire, mais cela devient un must. Et aujourd’hui, tout le monde fait ce choix. Il n’y aura pas de retour en arrière. » Mieux, le phénomène s’accélère. Investisseurs et promoteurs font le choix de la qualité environnementale. « Et ce n’est pas du green talk comme on en faisait il y a 10 ans. On constate également que les fonds d’investissement qui sont propriétaires investissent beaucoup dans leurs propres bâtiments. Plutôt que de vendre et d’aller

L’impact

Chiffres tirés de la brochure Le logement en chiffres du Statec parue en mars 2022. Les prix de vente par m2 des appartements sont fortement influencés par la distance avec Luxembourg-ville. Les prix de vente des maisons sont également fortement influencés par la distance avec la capitale.

12.000 (€)

9.000

6.000

3.000 Canton de Luxembourg Capellen-Mersch Canton d’Esch-sur-Alzette Est Nord

Appartements existants Appartements en construction TOTAL 1.200.000 (€)

900.000

600.000

300.000 Canton de Luxembourg Capellen-Mersch Canton d’Esch-sur-Alzette Est

Prix médian Prix moyen Nord TOTAL

acheter autre chose, avec un risque de ne pas trouver les mêmes rentabilités, ils préfèrent investir l’argent dans leurs propres portefeuilles. C’est quelque chose qui se voyait moins avant la pandémie. Ils mettent de l’argent dans la rénovation de leurs bâtiments pour obtenir des certificats verts. C’est de l’argent bien investi qui favorisera les exits dans les meilleures conditions possible. » De fait, le parc immobilier existant est très correct, y compris l’ancien, qui est d’un très haut standard par rapport à nos voisins. Le parc immobilier est d’autant plus « moderne » que la pénurie de logements favorise le fait que tout vieil immeuble n’ayant pas un « certain caractère » sera rasé pour être reconstruit. L’occasion pour le promoteur d’exploiter au mieux les surfaces disponibles. « De plus, augmenter la concentration des maisons devient, sinon obligatoire, du moins fortement conseillé pour des raisons thermiques, d’approvisionnement en énergie et en eau et pour les raccordements aux différents réseaux d’évacuation. Pour tous ces points, plus l’habitat est concentré, mieux c’est. »

Montrer patte blanche à son banquier La deuxième difficulté pour le primoaccédant, c’est de discuter avec son banquier pour présenter le meilleur dossier possible. Aujourd’hui, un dossier qui pouvait passer comme une lettre à la poste l’an passé pourra se voir opposer une fin de non-recevoir. « Le primo-accédant doit avoir un apport plus important. S’il achète sur plan et qu’une clause d’indexation est prévue pour couvrir, par exemple, la hausse des coûts de construction, le banquier demandera un apport supplémentaire. » Face à la hausse des refus, les emprunteurs se préparent mieux, constatent Pierre Joppart et Robby Cluyssen. Les primo-accédants ne sont évidemment pas les seuls à faire des investissements immobiliers. Des investisseurs « privés » sont également tentés. L’immobilier est même une forme très prisée de placement au Luxembourg. À la différence d’un primoaccédant, l’investisseur particulier possède déjà son logement et s’il achète de la pierre, c’est avant tout pour obtenir un rendement. « L’investisseur particulier, sur le Luxembourg, est généralement quelqu’un qui a déjà un patrimoine et des revenus importants. Et mettre une partie plus ou moins grande de son épargne dans l’immobilier est un choix assez dans les habitudes et dans les valeurs des Luxembourgeois et aussi des résidents. » Mais lui aussi est désormais obligé d’avoir un apport plus conséquent que ces dernières années. Moins pour des raisons de solvabilité que parce que les rendements chutent, comme on l’a vu plus haut. La modification des règles relatives aux amortissements obère également la rentabilité de l’opération. Si les loyers ne sont pas indexés sur l’inflation, les baux d’habitation au pays sont généralement courts. Moins sur les grands appartements et les maisons destinées aux familles que sur les petits appartements et les studios où la clientèle, souvent des célibataires, est plus mobile. Ce renouvellement permet des ajustements des loyers, dans les limites prévues par la loi. Parlons du marché de la location justement. 30 % des résidents sont des locataires, un chiffre en légère progression. « Typiquement, les locataires sont des expatriés qui vont louer un bien pendant 1, 2 ou 3 ans. Ce n’est que s’ils choisissent de rester au Luxembourg qu’ils vont chercher un bien. Le locataire au Luxembourg ne s’inscrit pas dans la durée. » Le – relatif – manque à gagner locatif est toujours compensé par l’appréciation du bien. Selon le World Wealth Report de Capgemini publié en juin dernier, l’immobilier joue un rôle important dans la croissance de la richesse des résidents les plus fortunés. Le pays comptait en 2021 46.200 millionnaires – soit une progression de 7,9 % en un an. Des millionnaires qui ont vu leur fortune augmenter en moyenne sur un an de 8,8 %. Une progression portée par une croissance de 18,7 % de la capitalisation boursière et une hausse de 13,1 % des prix de l’immobilier.

Être sélectif Quel type de biens faut-il considérer pour investir, que l’on soit primo-accédant ou investisseur privé ? Pour limiter les risques, l’investisseur devra se montrer très sélectif. Dans la mesure où l’offre le permet… Avant d’investir dans la pierre, il conviendra de s’assurer que l’on ne surpaie pas un bien – ce qui, au Luxembourg, n’est pas forcément acquis – et que la revente pourra s’effectuer sans décotes. Le Luxembourg et sa périphérie restent des endroits sûrs de ce point de vue. Tout comme, d’une façon générale, les endroits à proximité des centres économiques. Pour ce qui est de la surface, les studios peuvent être un très bon investissement de départ, car ils ont l’avantage de se vendre très vite. Une question que doit se poser tout investisseur est celle du risque de bulle. Tant que l’offre sera supérieure à la demande, tout devrait bien se passer. Si cette demande reste équilibrée entre personnes cherchant avant tout à acquérir pour s’installer – ce qui contribue à faire diminuer le risque de création d’une bulle – et investisseurs dont la demande fait croître le risque de bulle. Le marché luxembourgeois a, jusqu’à présent, trouvé un équilibre entre ces deux forces. On trouve sur le marché deux grandes catégories de biens. Le neuf ou les C’est, selon le Statec, la hausse du prix des logements (appartements et maisons confondus) en 2021 par rapport à 2020. En 2020, la hausse annuelle moyenne était de 14,5 % et, en 2019, elle s’est élevée à 10,1 %.

13,9 %

12.022 €

Le prix de vente moyen du mètre carré pour un appartement en construction de moins de 50 mètres carrés. Pour un appartement de plus de 130 mètres carrés, le prix n’est « plus » que de 8.902 euros. Le prix moyen du mètre carré pour un appartement en construction est de 8.044 euros.

58.000 €

C’est le prix de vente moyen d’un garage ou d’un emplacement intérieur, selon le Statec et l’Observatoire de l’habitat, fin 2021. Pour un emplacement extérieur, comptez 26.000 euros, et pour une cave, 12.000 euros.

immeubles en voie d’achèvement restent très populaires auprès des investisseurs. Mais il faut parfois être patient entre la signature de l’acte et la livraison du bien. Le marché de la seconde main peut constituer un bon substitut, porté par une tendance à la remise en état de petits appartements anciens. Mais ce marché attire plutôt les primo- accédants qui sont là pour un investissement plus personnel et familial. Il faut bien faire la différence entre ces deux investissements : investir dans sa propre habitation, c’est répondre à des critères tels qu’aimer habiter à tel endroit, ce qui est considéré comme un bien de consommation. Tout l’inverse d’un investissement immobilier où c’est la rentabilité qui doit primer. Il faut étudier le prix payé aujourd’hui et le prix futur. Le lieu du bien dans lequel on investit est le plus important, car c’est comme cela qu’on va pouvoir étudier son rendement locatif.

Nouvelles tendances Les habitudes évoluant et les contraintes économiques étant ce qu’elles sont, de nouveaux marchés se développent. Comme celui du coliving. Le coliving, c’est le principe du coworking décliné au logement. L’idée est de vivre avec d’autres locataires dans un appartement, une maison ou un immeuble avec une partie privée – chambre, salle de bains privative, voire kitchenette – et de partager des espaces de vie, de travail, de sport et de loisirs. Des espaces organisés pour que les gens interagissent autour d’activités communes. Des soirées et des sorties sont également régulièrement organisées pour faciliter la convivialité. Ce mode de logement trouve de plus en plus d’adeptes auprès des millennials et de jeunes couples. Une clientèle pour qui être propriétaire est moins important que l’aspect social. « Ils sont dans l’économie du partage et apprécient la facilité qu’offre le coliving en matière d’entretien des communs, jardin inclus. La perspective de pouvoir avoir une vie sociale dans un cadre clos dans un contexte de pandémie a joué dans l’actuel attrait de la formule. » Pour les promoteurs, l’avantage saute aux yeux : dans un projet de résidence de 12 appartements, on peut faire au moins 24 chambres privatives accompagnées de communs. La demande créant l’offre, ce marché arrive à maturité. De grands investisseurs internationaux s’intéressent au marché européen, et achètent des surfaces spécialement conçues pour le coliving. Localement, des investisseurs privés semblent intéressés. « On constate que pas mal de sociétés se spécialisent dans ce type de logements qui, objectivement, il y a 5-10 ans, n’existaient même pas. » Mais la mise de départ, même pour de petits immeubles, semble élevée pour un investisseur privé. À qui il reste la possibilité de miser sur la colocation. Même si un propriétaire préférera toujours un seul locataire, ce marché existe. Un marché instable, car, comme le soulignent Pierre Joppart et Robby Cluyssen, « si on peut avoir à un instant T les mêmes envies, on n’est pas dans une communauté de destin et les chemins se séparent très vite ». Qui devra alors supporter les conséquences d’un problème de la colocation ? Les locataires restants ou le propriétaire ? « Cela doit se régler ab initio dans le contrat. »

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Désormais, le futur de Codic au Luxembourg passera par la Cloche d’Or. « Nous avons fait l’acquisition de deux terrains d’envergure à la Cloche d’Or, qui feront l’objet de développements ambitieux », annonce Vincent Beck, directeur général de Codic Luxembourg. Il s’agit, dans un premier temps, du site de 3,3 hectares actuellement occupé par le Comptoir des fers et métaux, route d’Esch. Ce terrain, situé non loin d’un arrêt du futur tram et du P+R, va être redéveloppé par phases pour accueillir un programme mixte combinant bureaux, hôtellerie et commerces. La première livraison est attendue à l’horizon 2025. « Nous avons mis en concurrence 10 bureaux d’architecture internationaux qui ont collaboré avec des bureaux luxembourgeois pour concevoir ce nouveau projet de plus de 55.000 m2 », précise Thierry Behiels, CEO de Codic International. Ce projet a aussi été choisi pour devenir le premier projet qui bénéficiera du nouveau flux d’investissement porté par Codic Invest, qui constitue un nouveau pilier de développement pour Codic. La société a choisi de poursuivre sa croissance en offrant des possibilités d’investissement à des partenaires ciblés sur des projets qu’elle développera et pour lesquels elle sera aussi investisseur. À côté de ce site, un terrain plus petit a également été acheté par Codic, rue Guillaume Kroll, pour y construire un immeuble de bureaux de 4.500 m2 conçu par Tetra Kayser Associés, avec une livraison en 2024.

Le nouvel immeuble de bureaux est conçu par Tetra Kayser Associés.

C’est à l’emplacement de l’actuel Comptoir des fers et métaux que Codic développera un ambitieux projet mixte de plus de 55.000 m2.