GESTION DE PATRIMOINE

L.M.N.P Vs Location Nue « UN CHOIX IMPORTANT »

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, en tant que futur bailleur, vous serez amené à vous interroger sur le choix du type de location à proposer : Location Nue ou location meublée (loueur meublé non professionnel : LMNP). La méconnaissance des subtilité liées à ces deux types de locations peut vous amener à prendre de mauvaises décisions ; Voyons ensemble les critères à prendre en compte pour aiguiller votre choix.

Deux cibles différentes

Par nature, La location meublée s’adresse à des locataires qui n’ont pas de meubles, en vue d’une location à l’année ou saisonnière ; Le marché est donc naturellement réduit par rapport au marché de la location nue ; La typologie de votre bien est importante en vue de connaitre votre locataire cible ; Nous n’aborderons pas ici le volet « location saisonnière » qui sera de droit soumis au régime de la location meublée ;

La nature du Bail

Dans le cadre d’une location nue, le bail conclu aura une durée de 3 ans reconductible ; de plus les conditions de rupture et de refus de renouvellement à l’issue de ce bail par le bailleur sont restrictives,

Wachter Richard Courtage Conseil en Gestion Patrimoniale Orias N° 150 5411, www.orias.fr Conseiller en Investissements Financiers Membre de la CNCIF (Agréée AMF) Courtier en prêts immobiliers Courtier en Assurances Titulaire de la carte T Tél : 0690 50 89 99 et très limitées ; Le contrat signé en meublé est en principe de 1 an reconductible, et il est plus aisé de récupérer son logement, notamment dans le cas de locataires « indélicats » ;

L’impact Fiscal

Cet aspect n’est pas l’élément essentiel de choix, mais il ne devra pas être éludé ;

Dans le cadre de la location

nue : toutes les dépenses (listés aux art. 31 et suivants du CGI) justifiées pour la gestion, l’entretien ou la conservation du bien viendront en déduction des loyers encaissés afin de déterminer votre revenu foncier ; ce dernier viendra augmenter votre base fiscale imposable et servira de base au calcul de prélèvements sociaux (CSG) ; Cette location nue est donc souvent génératrice d’une fiscalité supplémentaire sur les revenus ; Dans le cadre LMNP : En sus de l’ensemble des dépenses déductibles liées à l’exploitation du bien, vous pourrez amortir fiscalement l’immeuble (hors terrain) et les meubles ; ces charges vous permettront, dans la majeure partie des cas, de neutraliser votre bénéfice imposable, partiellement ou totalement, et de réduire ou supprimer toute fiscalité supplémentaire ; Si vous décidez de mettre un de vos biens en location, prenez le temps de vous poser les bonnes questions ; Quelle est votre locataire cible, Combien coutera l’ameublement éventuel de ce bien, êtes-vous prêt à accepter une rotation régulière de locataire, à contrario souhaitez-vous une location longue avec les risques locatifs que cela peut engendrer et enfin comment serez-vous fiscalisé sur ces revenus ; Nous sommes souvent aveuglés par la rentabilité visible de notre location ; prenez le temps d’analyser également la rentabilité en tenant compte de la fiscalité associée.

Enfin, et comme souvent, il n’y a pas de réponse unique, l’analyse de votre situation patrimoniale globale sera essentielle ; faites-vous conseiller !