Прирачник за управување со колективни станбени згради by Aleksandar Manchevski

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Наслов во оригинал: „Прирачник за управување со колективни станбени згради“ Издавач: Хабитат Македонија Никола Парапунов бр. 41, Макотекс 1 кат 1000 Скопје, Македонија www.habitat.org.mk За издавачот: Д-р Зоран Костов Извршен директор Проект: УСАИД и Хабитат Македонија Проект за енергетска ефикасност за секторот домување Подготвиле: Маја Бариќ Бесим Небиу Илустрации: Евгениј Пантев Лектор: Виолета Танчева Златева Графички дизајн: Бригада Дизајн Печатење: АРКУС дизајн Скопје, март 2015 година ISBN 978-608-65506-6-0

Оваа публикација е овозможена со поддршка на американскиот народ преку Агенцијата за меѓународен развој на Соединетите Американски Држави (УСАИД). Содржината е единствена одговорност на авторот и не задолжително ги изразува гледиштата на УСАИД и Владата на Соединетите Држави.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Скопје, март 2015 год.

CIP - Каталогизација во публикација Национална и универзитетска библиотека "Св. Климент Охридски", Скопје 005.936.2(036) ПРИРАЧНИК за управување со колективни станбени згради / [подготвиле Маја Бариќ, Бесим Небиу ; илустрации Евгениј Пантев]. Скопје : Хабитат - Македонија, 2014. - 98 стр. : илустр. ; 24 см Публикацијата е во рамките на: "Проект за енергетска ефикасност за секторот домување" ISBN 978-608-65506-6-0 а) Станбени згради - Управување - Прирачници COBISS.MK-ID 97538570

ВОВЕД..........................................................................................................................................7 1. ВИДОВИ СОПСТВЕНОСТ ВО СТАНБЕНА ЗГРАДА....................................... 9 1.1. Стан......................................................................................................................................9 1.2. Заеднички делови..............................................................................................................9 1.3. Заеднички градежни елементи....................................................................................10 1.4. Заеднички инсталации, уреди и опрема....................................................................10 1.5. Што е етажна сопственост?..........................................................................................10 1.6. Кои се правата и обврските на сопствениците од етажна сопственост?...........11 1.7. Како се уредуваат меѓусебните односи на станарите?...........................................13 2. ФОРМИ НА УПРАВУВАЊЕ ВО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ....... 17 2.1. Кои се начините за управување со згради?...............................................................17 2.2. Што е Заедница на сопственици?................................................................................17 2.3. Што е Управител?............................................................................................................18 2.4. Што работи Управителот?.............................................................................................18 2.5. Каква е релацијата меѓу Управителот и сопствениците?.....................................18 2.6. Контрола над работата на Управителот....................................................................20 2.7. Како се раскинува Договор за управувачки услуги?..............................................20 2.8. Што е Собир на сопственици?.....................................................................................21 2.9. Кои акти треба да ги донесе Собирот на сопственици?........................................22 2.10. Трансформација на управување од Заедница на сопственици кон Управител, и обратно..........................................................................................................................27 3. ЖИВЕЕЊЕ ВО КОЛЕКТИВНА СТАНБЕНА ЗГРАДА..................................... 29 3.1. Што треба да содржи Куќниот ред?............................................................................ 29 3.2. Како да живееме заедно?................................................................................................30 3.3. Натписи и идентификација на станари......................................................................30 3.4. Пошта..................................................................................................................................30 3.5. Користење на заедничките делови...............................................................................31 3.6. Земјиштето под и околу зградата.................................................................................33 3.7. Паркирање пред зградата...............................................................................................33 3.8. Неплаќање на сметки за редовно одржување на зградата.....................................35 3.9. Пријава на штета..............................................................................................................36 3.10. Организирање приватни собири...............................................................................37

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Содржина:

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.11. 3.12. 3.13. 3.14. 3.15. 3.16. 3.17. 3.18. 3.19. 3.20. 3.21.

Пристап до зградата и безбедност............................................................................37 Видеонадзор во станбената зграда...........................................................................37 Чување на огревни материјали..................................................................................37 Пристап до покрив, тераси и други непроодни делови од зградата.................38 Поставување реклами, плакати односно инсталации во зградата...................38 Лифт.................................................................................................................................39 Бучава...............................................................................................................................40 Смет и отпадоци............................................................................................................41 Балкон..............................................................................................................................41 Исклучување инсталации и уреди при подолго отсуство од станот................42 Опасност од пожари.....................................................................................................42

4. ДОСТАВУВАЧИ НА КОМУНАЛНИ УСЛУГИ.................................................. 44 4.1. Електрична енергија........................................................................................................44 4.2. Греење................................................................................................................................. 45 4.3. Водовод и канализација..................................................................................................46 5. ФИНАНСИСКО УПРАВУВАЊЕ СО ЗГРАДИ.................................................. 48 5.1. Утврдување на износот на трошоци и распределба на обврски..........................48 6. ОДНОСИ СО ОПШТИНИТЕ, ГРАДОТ СКОПЈЕ И РЕПУБЛИКАТА............ 53 6.1. ВЛАДА НА РЕПУБЛИКА МАКЕДОНИЈА................................................................53 6.2. МИНИСТЕРСТВО ЗА ТРАНСПОРТ И ВРСКИ......................................................53 6.3. ОПШТИНИ.......................................................................................................................53 6.4. РЕГУЛАТОРНА КОМИСИЈА ЗА ДОМУВАЊЕ.......................................................53 6.5. ДРЖАВЕН КОМУНАЛЕН ИНСПЕКТОРАТ............................................................54 6.6. Можности за застапување и лобирање во однос на горенаведените институции и органи.....................................................................................................54 7. ИЗВОДИ ОД ЗАКОНИ, ПРАВИЛНИЦИ И ДРУГИ ПРАВНИ АКТИ............ 55

Мојот дом – моја крепост. Што е дом? Една од дефинициите е дека домот е „сигурно место“, место каде што сме заштитени од какви било напади, место каде што се доживуваат сигурни односи меѓу луѓето и сопственото надградување. Тоа е место каде што луѓето делат многу работи и каде што се разбираат меѓу себе. Домот е местото од каде што сè започнува, кажал Томас С. Елиот, па затоа местото каде живееме ги одредува и нашите перспективи во образованието и личниот развој, здравствениот и социјалниот статус и влијае врз целокупниот квалитет на животот. Домувањето во колективните станбени згради денес претставува своевиден предизвик. Имаме уредени станови во кои се држиме до високи стандарди за хигиена и безбедност, но штом ќе излеземе надвор од нашата оаза, наидуваме на сосем друга слика. Нечист влез, скршени прозорци и поцрнети ѕидови на скалите, нефункционален лифт, темни ходници, разрушена фасада... Сето ова е наше секојдневие што нè притиска, ни ја загрозува безбедноста и ни го нарушува здравјето. Причината за ваквата состојба е лошото управување со станбените згради или, поточно, неуправувањето со заедничката сопственост. Во деведесеттите години на минатиот век почна процесот на приватизација на станбениот фонд во Република Македонија. Постепено беше укинато станарското право, односно тоа стана право на сопственост, право кое е загарантирано со Уставот на Република Македонија. Востановена е обврска носителите на правото на сопственост да придонесу-ваат за својата околина и да не го злоупотребуваат своето право во однос на другите граѓани. Сопствениците на станови имаат право да се грижат за својот стан, но и должност да се грижат за заедничките делови на зградата. Тоа треба да го прават преку задолжително учество во управувањето со зградата, со формирање на Заедница на сопственици, или именување Управител на зградата, како и со уплаќање средства во законски предвидените фондови за одржување на зградите. Станарите треба да ги знаат своите права и обврски поврзани со домувањето во колективна станбена зграда. Почитување на правилата, целосно исполнување на обврските, одговорноста кон поединечната и заедничката сопственост се

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВОВЕД

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

основните начела на домувањето во колективна станбена зграда кои треба да се применуваат, за да биде секојдневното живеење поубаво и поквалитетно. Законот за домување како посебен закон стапи на сила во 2009 година. Со него се регулираат видовите на објекти во домувањето, управувањето со станбените згради, односите меѓу сопствениците на посебните делови и трети лица, заедницата на сопствениците, евиденцијата на становите, закупничките односи во домувањето, начинот на управување и одржување на објектите, правата и обврските во домувањето на Републиката, општините, општините во градот Скопје и градот Скопје, инспекцискиот и управниот надзор и други прашања од областа на домувањето. Овој Прирачник за домување во станбени згради е подготвен во рамките на Проектот за енергетска ефикасност за секторот домување, на УСАИД и Хабитат Македонија. Тој опфаќа популарни теми кои се регулирани со Законот за домување, но и други релеванти законски прописи со кои се уредуваат секојдневни прашања од колективното домување во една станбена зграда. Со овој Прирачник сакаме да укажеме на носителите на правото на сопственост, односно на сопствениците на станови (етажна сопственост), дека управувањето со недвижностите е, всушност, умешност на нивното користење што треба да придонесе да се зачува и/или да се зголеми вредноста на недвижноста. Практиката покажува дека прописот сам по себе не носи квалитет, односно без соодветна примена на Законот за домување нема да има квалитетно домување. Соодветната примена на Законот се постигнува со меѓусебна соработка, поттикнување на иницијативи, рационално планирање и транспарентно работење. Воспоставувањето на квалитетни меѓучовечки односи, толеранцијата и издигнувањето на културата на живеење се вистинскиот начин за постигнување на поквалитетно заедничко живеење. При подготвувањето на овој Прирачник најчесто се употребувани термини кои се дефинирани со Законот за домување и со други соодветни закони. Така, се користи поимот „сопственик на посебен дел од зграда“, кој означува сопственик на стан или деловен простор, но истовремено може, поради контекстот во кој се употребува наведениот термин, да биде заменет со поимот „станар“. Од друга страна, станарот не е секогаш сопственик, тој може да биде и закупец. Прирачникот е наменет само за информирање на граѓаните за нивните права и обврски при домувањето во колективна станбена зграда и затоа неговата содржина не смее да се сфаќа како правен совет. Тој треба да ги воведе сопствениците на посебни делови на згради во уметноста на заедничкото живеење. Пожелно е за секоја конкретна животна ситуација да се побара стручно мислење и совет. Врз издавачот на овој текст нема да падне одговорност за настанати штетни последици, ако евентуалниот читател не го следи ова упатство

1.1. Стан Сопственоста е неприкосновено право. Таа не може да се ограничува, да се одзема без правна основа, да се наруши и слично. При стопанисување со сопственоста мора да се внимава и на туѓата сопственост. Во зграда каде што има одделни станови, деловни простории, заеднички делови и слично, сите сопственици имаат еднаков или многу близок интерес. Во таков сооднос, сопствениците на станови и на деловни простории треба меѓусебно да се почитуваат и да го овозможуваат исполнувањето на сопствените и на туѓите права и обврски. Стан е функционална градежна целина која се состои од простории наменети за домување, по правило, со еден одделен влез. Споредните простории што му припаѓаат на определен стан, односно на единица за престој, а што не се нивен составен дел, се атриуми, визби, дрварници, гаражи, балкони, тераси и лоџии. Во станбено-деловните згради и деловно-станбените згради, покрај становите, како посебни делови се сметаат и деловните простории, другите самостојни и споредни простории што им припаѓаат на посебните делови и меѓусебно се разликуваат во однос на тоа дали му припаѓаат на станбениот или на деловниот дел на зградата.

1.2. Заеднички делови Заеднички делови на една станбена зграда се скали, влезни ветробрани, ходници, просторија за велосипеди, пералници, сушилници, заеднички подруми, засолништа, тавани, работилници за домарот, стан за домарот, простории за ставање на отпадоци и други простории наменети за заедничко користење на сопствениците на посебните делови, земјиштето на кое е изградена зградата и друго земјиште што служи за нејзина употреба, во согласност со прописите за урбанистичко планирање.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

1. ВИДОВИ СОПСТВЕНОСТ ВО СТАНБЕНА ЗГРАДА

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

1.3. Заеднички градежни елементи Заеднички градежни елементи во станбените згради и станбените објекти за посебни намени се темелите, носечките ѕидови и конструкциите, таваните, покривот, фасадата, оџаците, цевките за проветрување, светлосните прозорски стакла, отворите за лифтовите и други слични конструкции.

1.4. Заеднички инсталации, уреди и опрема Заеднички инсталации, уреди и опрема во станбените згради и станбените објекти за посебни намени се приклучната и внатрешната електрична, електронскокомуникациска мрежа и средства, водоводна, гасоводна и топловодна инсталација наменета за станбените приклучоци, а се наоѓа во заедничките простории, лифтовите, доводот, одводот, уредите за загревање, телекомуникациските уреди и кабли, други придружни антени, громобрани, противпожарни уреди, уреди за откривање и јавување на пожар, безбедносното осветлување и сите други комунални и слични приклучоци наменети за заедничко користење на сопствениците на посебните делови во станбената зграда. Определен градежен елемент се смета за заеднички дел, доколку им служи истовремено на повеќе станови, при што претставува функционална целина на станбената зграда (на пример, проодни тераси, надворешна страна на балкон што наедно претставува и фасада на зградата и слично). Уделот на сопственик на посебен дел од зграда во заедничките делови вообичаено се определува во процент, и тоа според тоа колку неговиот посебен дел процентуално учествува во вкупната површина што ја сочинуваат заедничките делови, градежни елементи, инсталации, уреди и опрема.

1.5. Што е етажна сопственост? „Сложни браќа куќа градат“ Кога во еден објект живеат двајца, или повеќе сопственици на посебни делови (станови или деловни простории), тогаш станува збор за етажна сопственост. Етажната сопственост претставува подоблик на правото на сопственост и се воспоставува кога различни физички или правни лица имаат сопственост врз посебен дел од зградата – станови, деловни простории, подруми, гаражи и други посебни делови од станбената зграда. Сопственикот на посебен дел од зграда има право по своја волја да го користи својот дел и со него слободно да располага. Истовремено, етажните сопственици се и заеднички сопственици на колективните делови од станбената зграда, какви што се покрив, фасада, темели, скали, влезни ветробрани, ходници, просторија за велосипеди, пералници,

Заедничката сопственост, исто така, е подоблик на правото на сопственост. Тоа значи дека, освен сопственоста што ја имаат на своите посебни делови, станарите имаат сопственост и на заедничките простории, какви што се темели, главни ѕидови, таван, фасада, скали, ходници, стан наменет за домарот, лифтови, електрична, канализациона, водоводна и телевизиска мрежа, телевизиски антени, бунари, простории за перење и сушење на облека, покрив, визба, уреди за затоплување, светларници, оџаци и слично. Овие делови од станбената зграда се заедничка и неделива сопственост на сите сопственици на станови и на деловни простории во зградата.

1.6. Кои се правата и обврските на сопствениците од етажна сопственост? Домувањето во колективна станбена зграда подразбира остварување на права, почитување на обврски и воспоставување на норми за домување преку кои станарите ќе си го зголемат квалитетот на живеење во својот дом. Секој станар треба да се однесува кон сопственоста како добар домаќин, не само кон својот стан или деловен простор туку и кон онаа која ја дели со соседите. Особено, треба да учествува во тековното и инвестициското одржување на заедничките делови од зградата, и тоа сразмерно со вредноста на својот посебен дел. Заштитувајќи ја својата сопственост, станарот треба да го почитува правото на сопственост на соседите и да се воздржува од повреди на тоа право. Одржувањето на станбените згради и станови треба да обезбеди постојана исправност, безбедност и употребливост на сите делови на зградата како целина, на естетски обликуваниот изглед, на уредите, инсталациите и опремата на зградата, кои им служат на сите корисници на зградата. Доколку при користењето на својот дел од зградата, сопственикот на стан причинил штета на други делови од зградата што се во сопственост на други лица, тој е должен да ја надомести направената штета и да ги отстрани евентуалните пречки предизвикани од тоа. Сопственикот на стан е одговорен пред другите сопственици за причинетата штета и во случај кога не живее тој во станот, туку негов закупец.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

сушилници, заеднички подруми, засолништа, тавани, работилници за домарот, стан за домарот, простории за одложување на отпадоци и други простории наменети за заедничко користење.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Иако има дел од заедничката сопственост во зградата, станарот не може во својот дел, односно во својот стан или деловен простор, да врши преправки што би можеле да го нарушат архитектонскиот лик на зградата, или да ја намалат нејзината стабилност. По потреба, сопственикот на стан е должен да дозволи во неговиот дел од зградата (станот) да се извршат нужни интервенции поради отстранување на пречки (или причини кои можат да предизвикаат штета кај него и/или кај соседите), заради непречено практикување на правото на сопственост на другите сопственици на посебни делови (станови) од зградата. Поправките и преправките на деловите на зградата што се во функција на сите станари во целата зграда, или само на определени делови од зградата (влезови) кога зградата има повеќе влезови, се вршат врз основа на согласност на мнозинството

ВАЖНО: Сите сопственици на посебни делови имаат еднакво право на користење на заедничките делови од станбената зграда што се во состав на зградата како целина и треба домаќински да постапуваат со сопственоста (етажната и заедничката). Меѓутоа, на сопствениците не им припаѓаат само правата произлезени од сопственичкото право, туку тие имаат и обврски. Имено, сопствениците се должни да се грижат за одржувањето на својот посебен дел од зградата (станот), како и на заедничките делови, а истовремено се должни да учествуваат во трошоците поврзани со тековното и инвестиционото одржување на заедничките делови од зградата (сразмерно со големината на посебниот дел).

1.7. Како се уредуваат меѓусебните односи на станарите? Оставете ги разумот и чесноста да играат фер игра и набрзо сите работи ќе се доведат во ред. -Томас Џеферсон За да се уредат односите меѓу станарите, сопствениците склучуваат Договор за заемни односи во кој се регулираат сите прашања за идни поправки и преправки на заедничките деловите од зградата. Содржината на Договорот е обработена во делот од Прирачникот кој се однесува на управување со колективните станбени згради. За сите прашања од заедничкото управување, станарите можат да решаваат и со непосредна спогодба на мнозинството сопствениците на етажната сопственост. Во случај мнозинството сопственици од станбената зграда да одлучиле да извршат тековна или инвестициона поправка врз заеднички дел од зградата (на пример, поправка на покрив или друг заеднички дел од зградата), сите сопственици имаат обврска да учествуваат во трошоците за поправката. Доколку некој од сопствениците одбие да го надомести својот дел од трошоците, Управителот, односно Заедницата на сопственици има право присилно да ги наплати овие трошоци по судски пат.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

сопственици на зградата, односно на соодветните делови од зградата. Дали ќе биде потребна согласност на сите сопственици, од целата зграда, или само на сопствениците од влезот каде конкретно треба да се преземе одредена активност, ќе зависи од тоа како станарите се организирани, односно дали е основана една заедница на сопственици за цела зграда одеднаш, или за секој влез посебно, или пак дали цела зграда ангажира еден Управител или секој влез ангажира посебен Управител.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

При вонредни настани со кои се загрозува животот и здравјето на луѓето, или се нанесува поголема материјална штета кон другите сопственици на посебните делови (станови), на барање на Управителот, односно на Заедницата на сопственици, полицијата може да влезе во станот, или во друга просторија од станбената зграда сè до отстранување на причината што го предизвикала вонредниот настан (на пример, поплава предизвикана од стан во кој не живее никој). По отстранувањето на причините кои го предизвикале вонредниот настан, полицијата го запечатува станот, а клучот го предава на подрачната полициска станица, за што ги известува сопствениците на станот. Оштетените сопственици (доколку настанала штета во нивниот стан), имаат право на надоместок од причинителот на штетата.

ВАЖНО: Ако меѓу сопствениците не дојде до согласност, односно ако некој од нив не се согласи со потребата за поправки или преправки, тогаш решение ќе донесе надлежниот суд по предлог на заинтересираниот сопственик. Судот ќе одлучи во вонпарнична постапка дали да се извршат тие поправки или преправки, како и за размерот во кој сопствениците ќе ги намират трошоците.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Доколку, пак, се работи за протекување на покривот, а мнозинството на сопственици нема да се согласат со потребата од негова поправка, засегнатите сопственици имаат право да бараат од надлежниот суд да наложи поправка на покривот. Во случај на поголема материјална штета од која би се загрозиле животот и здравјето на сопствениците чии станови се на последниот кат, сопствениците ќе ги преземат потребните дејства за отстранување на последиците, а тие дејства ќе имаат карактер на нужни и итни работи. Сите сопственици имаат обврска за учество во трошоците за поправките и преправките на заедничките делови на зградата за кои сопствениците заедно одлучиле да се извршат, или се нужни и итни во согласност со Законот за сопственост и други стварни права, како и во согласност со Законот за домување.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Управувањето со сопственоста, наедно и со заедничката сопственост, не е само право туку е и обврска. Правото сопственикот го остварува заради себе и за заштита на својот дел во етажната сопственост. Обврската се извршува заради другите сопственици и за заштита на заедничката сопственост во која и другите имаат дел. Управувањето со станбените згради претставува следење и спроведување на одлуките донесени од Собирот на сопственици на посебните делови во зградата, застапување во правниот промет и во постапките пред надлежните органи, за функционирање, одржување и зачувување на заедничките делови на станбената зграда.

2.1. Кои се начините за управување со згради? Законодавецот имал предвид дека соседите можат најдобро да се договорат меѓу себе и да воспостават најефикасен начин за остварување на своите заеднички цели и интереси. Затоа, дадени се две можности за управување со заедничката сопственост, и тоа преку: • Заедницата на сопственици или • Управител.

2.2. Што е Заедница на сопственици? Заедница на сопственици е форма на управување во станбена зграда. Тоа е изразена согласност на станарите тие самите, преку формирано заедничко тело, да управуваат со заедничката сопственост. Заедница на сопственици е правно лице кое се формира со донесување на одлука на повеќе од половината сопственици на посебните делови во една зграда. Законот вели дека, за да се формира Заедница на сопственици, треба да има најмалку двајца сопственици на посебни делови и најмалку осум посебни делови во зградата. Со одлуката за формирање на Заедница на сопственици, сопствениците на посебните делови се должни да донесат и Статут (овој документ е објаснет во делот за правни акти).

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

2. ФОРМИ НА УПРАВУВАЊЕ ВО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

По донесување на Одлука за формирање на Заедницата на сопственици, Одлука за избор на претседател и Статут, Заедницата на сопственици се впишува во Централниот регистар на Република Македонија и стекнува статус на правно лице. Заедницата на сопственици ја застапува избраниот претседател, а предложените одлуки се донесуваат на Собир на сопственици.

2.3. Што е Управител? Со зградата може да управува и Управител, кој ќе биде определен од страна на сопствениците на посебните делови. Управител е правно или физичко лице лиценцирано од страна на Регулаторната комисија за домување. Лиценцата има времетраење од пет години, а Управителот задолжително треба да има вработено три лица, од кои едно со високо образование. За да биде зградата управувана од Управител, сопствениците на посебните делови донесуваат Одлука за определување на Управител. Ваква одлука може да се донесе само доколку зградата има повеќе од двајца сопственици на посебни делови и повеќе од осум посебни делови во зградата. Управителот на станбената зграда ги застапува сопствениците на посебните делови во работите што се однесуваат на управувањето со станбената зграда и води сметка за остварување на правата и обврските што произлегуваат од Договорот за управувачки услуги. Препорачливо е, пред да биде склучен Договор за управувачки услуги, Собирот на сопственици да искористи правна помош за детално уредување на договорните услови, права и обврски на страните.

2.4. Што работи Управителот? Управителот се грижи за реализација на одлуките донесени на Собирот на станари, за тековно и инвестиционо одржување на зградата, подготвува План за одржување на зградата, подготвува пресметка на трошоците на зградата, ги прима уплатите и врши исплати врз основа на договорени обврски, води евиденција на плаќањата на трошоците, ја застапува Заедницата на сопственици пред трети лица и во правниот промет, поведува постапка пред надлежни органи во случај на неплаќање на износот за Редовниот и Резервниот фонд на зградата, склучува договори за тековно одржување на зградата, редовно ги известува станарите за преземените активности.

2.5. Каква е релацијата меѓу Управителот и сопствениците? Со одбраниот Управител, станарите склучуваат Договор за вршење на управувачки услуги. Во Договорот треба да се предвидат сите права и обврски

На Управителот веднаш му се доставува склучениот Договор за заемни обврски на сопствениците на посебните делови (станови), за да му биде основа и патоказ во неговото натамошно работење. Во согласност со Законот за домување и практиката, Управителот ги врши следните работи кои задолжително се составен дел на Договорот за управувачки услуги: • ги извршува одлуките на сопствениците на посебните делови; • се грижи за редовно одржување и функционирање на заедничките делови; • ги застапува сопствениците на посебните делови во работите на управување и во име на одделни сопственици поднесува тужба за ослободување од обврската за плаќање, односно тужба за задолжување за плаќање на трошоците и издатоците на сопственикот на посебниот дел; • ги застапува сопствениците на посебните делови пред управните органи при издавање на дозволи и согласности и во постапките за упис на недвижностите и други управни постапки во врска со станбената зграда и земјиштето, како и за други работи поврзани со управувањето; • подготвува План за одржување на станбената зграда, како и план со динамика за спроведување на овој План и се грижи за негово спроведување; • подготвува пресметка на трошоците за управување на станбената зграда и ги распоредува трошоците меѓу сопствениците на посебните делови; • ги прима уплатите на сопствениците на посебните делови врз основа на месечна пресметка и ги плаќа обврските од договорите склучени со трети лица; • ги информира сопствениците на посебните делови за својата работа и им доставува месечни и годишни пресметки; • изготвува годишен извештај за управување со објектот; • во согласност со одредбите од Законот, стопанисува со Резервниот фонд; • врши набројување и нумерирање на становите и го пријавува уписот на податоците во органот што ги води јавните книги на недвижностите и • треба да ги познава стандардите и нормативите за пристапност на лица со хендикеп во станбениот објект. Оваа листа може да се прошири ако Управителот се договори со Собирот на сопственици да врши и други работи кои ќе се предвидат со Договорот за вршење на управувачки услуги.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

на Управителот, како и начинот на меѓусебно известување меѓу Управителот и станарите.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

2.6. Контрола над работата на Управителот Сопствениците на посебни делови имаат можност да формираат и свој Надзорен одбор, како форма за контрола на управувањето со зградата. Надзорниот одбор е незадолжително тело и тој може да биде составен од најмалку три, а најмногу седум члена, избрани од редот на сопствениците, а чија функција би била надзор врз работата на Управителот или Заедницата на сопственици, како коректив или контрола врз нивната работа. Треба да се обрне внимание дека меѓусебните односи на станарите, релациите на сопствениците со трети правни субјекти, договорите и сите правни акти се променлива категорија. Со согласност на станарите и со обезбедено потребно мнозинство, со соодветна одлука, тие можат да се менуваат и да се подобруваат, како би се опфатиле нови прашања и состојби. Управувањето со една станбена зграда е жива материја, на која сите треба да се приспособуваат, да учествуваат во процесите и да ги применуваат одлуките. Зашто крајниот и единствен интерес на сопствениците на посебните делови и деловните простории во зградата е функционална зграда, со простории и уреди кои се користат во согласност на намената и каде што добрососедските односи се основа за квалитетен живот во станбениот објект.

2.7. Како се раскинува Договор за управувачки услуги? Сопствениците на посебните делови можат во секое време да го раскинат Договорот за вршење на управувачки услуги. За раскинување на Договорот за вршење на управувачки услуги, сопствениците на посебните делови донесуваат одлука за која гласале повеќе од половина од сопствениците на посебните делови. Одлуката се објавува на огласна табла, на видно место во станбената зграда, на денот на нејзиното донесување. Примерок од одлуката се доставува до Управителот и до Регулаторната комисија за домување. Отказниот рок за раскинување на Договорот за вршење на управувачки услуги не може да биде подолг од два месеца, а започнува да тече по истекот на осум дена од денот на објавувањето на одлуката на огласната табла. Во овој рок сопствениците се обврзани да изберат друг Управител или да формираат Заедница на сопственици. Договорот со Управителот може да се раскине без отказен рок само во исклучителни ситуации, кога Управителот постапува спротивно на законот или на договорот, а инспекторите за домување во општините и општините во градот Скопје или орган на кривично гонење повел постапка против Управителот. И Управителот има право во секое време да го раскине договорот за вршење на управувачки услуги со писмено известување, и тоа со отказен рок во траење не подолго од два месеца. Отказниот рок почнува да тече од денот кога Управителот му го доставил писменото известување на Собирот на сопствениците или на Надзорниот одбор.

ВАЖНО: За времетраењето на отказниот рок, се спроведуваат сите права и обврски од склучениот договор. Доколку станарите не го испочитуваат отказниот рок при раскинувањето на договорот во согласност со законската процедура, може да се соочат со дупли сметки за трошоци ако ангажираат нов Управител, односно ако самостојно формираат Заедница на сопственици. До истекот на отказниот рок станарите ги имаат сите права и обврски кон Управителот, вклучувајќи ја и обврската за негово плаќање на договорениот надоместок.

2.8. Што е Собир на сопственици? Собирот на сопственици е основниот начин за донесување одлуки при управувањето со станбените згради. Собирот на сопственици може да одлучува, доколку е обезбедено присуство на најмалку половина од вкупниот број на сопственици на посебни делови во зградата. Собирот на сопственици одлучува со донесување на одлуки за кои позитивно се изјасниле најмалку половината од сопствениците на посебните делови во станбената зграда. Одлуките кои се донесени на Собирот на сопственици се задолжителни за сите сопственици на посебни делови, без оглед на тоа дали гласале за нив, како и дали позитивно се изјасниле. Сопствениците на посебни делови на станбената зграда носат одлуки на два начини: 1. Со одржување на Собир на сопственици. На собирот, сопствениците заседаваат врз основа на дневниот ред, даваат забелешки и одлучуваат, при што се составува записник, и 2. Преку изјави заверени на нотар, во кои се содржани предлог-одлуките за кои треба да одлучат. Одлуките се сметаат за донесени доколку на собирот за нив гласале повеќе од половината сопственици на посебни делови, односно доколку повеќе од половината сопственици нотарски ги завериле дадените изјави во рок од 15 дена од нивното доставување.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Правото на Управителот за склучување на договори со трети лица го пропишуваат самите сопственици, во Договорот што го склучуваат со Управителот. За да се постават јасни, недвосмислени односи и да се избегнат нејаснотии и евентуални незадоволства, треба да се внимава договорите да се сеопфатни, детални и со јасно поставени права и обврски.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВАЖНО: За сопственик на посебен дел се смета лицето запишано како титулар на сопственоста на имотен лист за станот или деловниот простор. Ако при гласањето се јави лице кое не е сопственик според имотниот лист и доколку нема соодветно овластување од сопственикот, ќе се доведе во прашање валидноста на донесената одлука.

2.9. Кои акти треба да ги донесе Собирот на сопственици? По конституирањето, Собирот на сопственици треба да ги донесе основните акти во согласност со Законот, а тоа се: •

Договор за заемни односи,

• Статут, • План за одржување на станбената зграда, • Куќен ред, • Одлука со која ќе ја одбере формата на управување со станбената зграда, односно дали управувањето со станбената зграда ќе го довери на Заедница на сопственици или на Управител, • Доколку сопствениците се определиле за назначување на Управител, тогаш треба да се донесе Одлука за определување на Управител и Одлука за определување на овластени претставници за склучување на Договор за вршење на управувачки услуги со Управителот, • Доколку, пак, сопствениците на посебни делови одлучиле управувањето да и` го доверат на Заедница на сопственици, тогаш треба да се донесе Одлука за избор на сопствениците на посебните делови кои ќе бидат претставници во Заедницата на сопственици, потоа Одлука за избор на претседател на Заедницата на сопственици и Одлука за впишување на Заедницата на сопственици во Централниот регистар на Република Македонија. Собирот на сопственици решава и за други прашања важни за управување со станбената зграда. Така, на Собирот меѓу другото се донесуваат и: • одлука за формирање на Надзорен одбор за следење на работата на Управителот, • одлуки за поправки, преправки, инвестиции во станбената зграда, • одлука за измени и дополнувања на Договорот за заемни односи, • се разгледуваат и се усвојуваат Годишниот и Финансискиот извештај за работењето на Управителот,

• по потреба, се донесува и одлука со која се бара од Управителот да достави Вонреден извештај за работењето. Собирот на сопственици на посебните делови може да одлучи и за раскинување на Договорот за вршење на управувачки услуги, во согласност со законските одредби. По првичното конституирање на Собирот на станари, натамошното свикување на состаноците на Собирот на сопственици го организира Управителот, или Заедницата на сопственици, во зависност од избраната форма на управување со станбената зграда. ВАЖНО: Одлуките донесени на Собирот на сопственици или преку писмени изјави во согласност со законските прописи се задолжителни за сите сопственици на посебни делови, без оглед на тоа дали некој сопственик се противел на донесувањето на одлуката. За спроведување на договорените односи меѓу сопствениците и нивните правни акти, освен сопствениците, се грижат и надлежните инспекциски служби. Така, секој станар, сопственик на посебен дел или на деловен простор, може да поднесе барање до надлежните инспекциски служби во општините, за да се утврдат неправилности или неспроведување на Планот од страна на некој станар во станбениот објект. Утврденото прекршување на Планот за одржување повлекува одговорност за која следува глоба за сторителот. ВАЖНО: Кога сопствениците на посебните делови не можат да донесат одлука во однос на работите за управување со зградата, а станува збор за нужна работа, како што се одржувањето, поправките и инвестиционото одржување на заедничките делови на зградата, секој сопственик може да поднесе предлог до судот за вонпарнична постапка, за донесување на одлука која го заменува Договорот за заемни односи.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

• се потврдуваат склучените договори за услуги со трети лица, ако така е определено во Договорот за заемни односи,

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ОСНОВНИ ПРАВНИ АКТИ КОИ ГИ ДОНЕСУВА СОБИРОТ НА СОПСТВЕНИЦИ Договорот за заемни односи Најважен правен акт во една станбена зграда, кој задолжително треба да го склучат сопствениците на посебните делови во зградата, е Договорот за заемни односи. Со овој документ, станарите се договараат за начинот на управување со зградата и за сите прашања поврзани со начинот на користење и одржување на зградата, со сите посебни и заеднички делови и простории. Во Договорот се предвидуваат начинот на плаќање на трошоците за инвестициско и тековно одржување на зградата, висината на износите за плаќање, обврските и одговорностите на Управителот на зградата, начинот на осигурување на станбениот објект, како и многу други прашања што ги налагаат зградата и интересите на станарите. Со овој Документ се формализираат односите на сопствениците на посебни делови во зградата (станови) кои го сочинуваат Собирот на сопственици. За работите што не се предмет на Договорот за заемни односи, сопствениците на посебните делови од станбената зграда можат да одлучуваат со согласност на сите сопственици на посебните делови. Статут Статутот во себе ги содржи сите податоци и правила за однесување во станбената зграда. Овој правен акт ги дава одговорите на евентуалните прашања, претставува спојување на законските одредби со потребите на станарите и го уредува заедничкото живеење и управување со станбената зграда, како и меѓусебните односи на станарите, нивните права и обврски. Со статутот се основа Заедницата на сопственици, се утврдува начинот на избор на претседател на заедницата, начинот на донесување на одлуките и на управување со Заедницата на сопственици и начинот на исполнување на обврските на заедницата. Во Статутот се запишуваат сите сопственици на посебни делови и на деловни простории во зградата. Овој документ се подготвува и усвојува кога ќе се донесе одлука од Собирот на сопственици, управувањето со колективната станбена зграда да и ` биде доверено на Заедница на сопственици. Куќен ред Особено внимание се посветува на редот во зградата и тој мора да биде уреден со посебен акт – Куќен ред, бидејќи зградата е објект наменет за колективно домување, каде истовремено живеат различни луѓе, со различни навики и потреби. Куќниот ред ги воспоставува правилата на однесување за сите станари во врска со временските рамки на користење на заеднички простории и уреди, правила за мир и ненарушување на редот на станарите и слично.

Планот за одржување е задолжителен за сите сопственици во зградата, без оглед на тоа дали се изјасниле за или против неговото донесување. Доколку, пак, некој сопственик е незадоволен од прашањата и начинот на нивното решавање со Планот за одржување, тоа може да го постави за натамошно решавање во вонпарнична постапка пред надлежен суд. Начин на донесување на одлуки Во Законот за домување определени се и начините на одлучување на Собирот на сопственици, односно начинот како се свикува состанок, како се предлага одлука, како се донесува одлуката и кој е должен да ја спроведе. Во оваа секција прикажан е процесот на донесување на одлуките во колективните станбени згради, додека спроведувањето на одлуките е претставено во другите делови на овој Прирачник, преку презентција на обврските на поединечни актери во областа на домувањето.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

План за одржување на зградата Станарите треба да донесат и План за одржување на зградата. Планот се однесува на временски период од најмалку една до најмногу пет години. Во Планот за одржување се утврдуваат мерките и активностите за извршување на работите за одржување што ќе се преземаат во тековната година, како и начинот за обезбедување на паричните средства за нивно извршување. Планот се смета за донесен ако за него се изјасниле најмалку половина од сопствениците на посебните делови и на деловните простории во зградата.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Табела 1: Процес на донесување на одлуки во колективни станбени згради Чекор

Содржина

Одговорен субјект

Забелешка

1 – иницијатива

Иницијатива за преземање на некоја активност за која е потребно да се донесе одлука

Иницијатива може да даде секој станар или Управителот на зградата

• Дел од план за одржување • Итна или нужна интервенција • Ад хок потреба

2– состанок

Иницијативата Го свикува: се разгледува • Управителот на состанок • сопствениците на зградата кои поседуваат најмалку 1/5 од посебните делови на зградата • Надзорниот одбор

1/5 од посебните делови на зградата, значи од 7 стана во една зграда најмалку 1,5 станови, односно 2 сопственика на стана можат да свикаат состанок. Ако еден стан има повеќе сосопственици, тие би требало да се бројат како 1

3– донесување на одлука, постапка и мнозинство

Донесување на одлука

• со одржување Собир на сопственици на кој се гласа за предложените одлуки од Дневниот ред • со потпишување на Изјава за согласност на која е запишан предлог на одлуката, образложение, како и потребното мнозинство за нејзино донесување. • (Одлуките се донесуваат со повеќе од 1/2 од посебните делови на станбената зграда)

Доколку сопствениците одржуваат Собир на сопственици, ќе се води записник по предложениот Дневен ред, и се одлучува за предложените предлогодлуки. Доколку, пак, сопствениците гласаат писмено со потпишување на изјава со која се одлучува за или против предлог-одлуката, одлуката ќе биде донесена во рок од 15 дена од денот на доставувањето на изјавата со предлогот на одлуката.

4– Собир на сопственици – редовен или за донесување одлука наместо писмено одлучување

Ако не се донесе одлука предложена за донесување со писмено изјаснување, се свикува Собир на сопственици

• Собир на сопственици свикува Управителот со писмена покана која се доставува во поштенското сандаче на секој сопственик и на огласната табла на видно место во станбената зграда, најмалку 15 дена пред денот определен за одржување на собирот • Претседателот на Заедницата на сопственици, бидејќи според Закон има исти овластувања и обврски како и Управителот

Поканата за свикување на Собир на сопственици содржи : 1) датум и време на одржување на собирот 2) место на одржување на собирот и 3) Дневниот ред по кој ќе се одлучува на собирот

Задолжително за секој состанок се води записник. Записникот содржи податоци за местото и часот на собирот, список на присутните сопственици на посебните делови со потписи, предлог на одлука за која се гласало на собирот и резултатите од гласањето. Управителот е должен да го објави записникот на ист начин како што се свикува Собир на сопственици (види чекор 4 од Табела 1). Оној кој ја има обврската за водење на Записник на состанокот (Управителот, или сопственикот на посебен дел од зградата, или претседателот на Заедницата на сопственици), а не го врши тоа, го прекршува Законот за домување, а сопствениците на посебните делови на зградата нема да можат да ја исполнат својата обврска да се грижат за зедничките делови на зградата. Најпосле, записникот е средство на запишување на одлуките кои се донесени во интерес на сите и често без тој запис не е можна нивна реализација.

2.10. Трансформација на управување од Заедница на сопственици кон Управител, и обратно Доколку пред донесувањето на Одлука за определување на Управител постоела Заедница на сопственици, Управителот не смее да склучи договор за управување со сопствениците на посебните делови, доколку не е избришана Заедницата на сопственици во Централниот регистар на Република Македонија. Исто така, доколку пред донесувањето на Одлука за регистрирање на Заедница на сопственици имало склучено Договор за вршење на управувачки услуги со Управител, сопствениците на посебните делови не смеат да регистрираат Заедница на сопственици во Централниот регистар на Република Македонија пред да го раскинат Договорот за управувачки услуги. Во случај сопствениците да одлучат да ангажираат Управител, иако постои Заедница на сопственици, потребно е Заедницата на сопственици да се укине, со донесување на Одлука за престанок, која се смета за донесена доколку за неа гласале повеќе од половина од сопствениците на посебните делови. Одлуката за престанок на Заедницата на сопственици задолжително се доставува до Централниот регистар на Република Македонија, најдоцна 15 дена од денот на донесувањето, и тоа преку Претседателот на Заедницата на сопственици. Во ваков случај, Претседателот на Заедницата на сопственици го пополнува и доставува соодветниот образец за бришење од Централниот регистар на Република

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Со состанокот на Собирот на сопственици раководи Управителот, или еден од сопствениците на посебниот дел избран од Собирот на сопственици со мнозинство гласови од присутните (половина + 1 присутен). Собирот може да се одржи ако на него присуствуваат сопственици на посебните делови кои поседуваат повеќе од една половина (½) од посебните делови (на пример, во зграда со 15 стана треба да бидат присутни 9 сопственици за да има кворум).

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Македонија, заедно со одлуката за укинување на Заедницата, а по приемот на Решението за бришење од Централниот регистер ги поништува печатите на Заедницата на сопственици. Во случај, пак, сопствениците да донеле одлука за раскинување на Договорот за вршење на управувачки работи со Управителот, тие имаат законска можност да формираат Заедница на сопственици, меѓутоа таа треба да ги преземе обврските на управувањето со станбената зграда дури по истекот на отказниот рок за раскинување на Договорот со Управителот. Затоа што, за времетраењето на отказниот рок, сопствениците ги имаат сите права и обврски од Договорот со Управителот. Управителот, пак, при престанок на Договорот за вршење на управувачки работи, должен е: • да изготви завршен извештај за своето работење кој содржи и детален финансиски извештај, • средствата евидентирани на сметката на денот на престанување на Договорот да ги пренесе на сметката што за станбената зграда ја отворил новиот Управител или Заедницата на сопственици во рок од осум дена, • да му ги достави на новиот Управител или на Заедницата на сопственици сите договори, дозволи и другите исправи што се однесуваат на управување со станбената зграда и да ги извести сите обезбедувачи и изведувачи кои извршуваат набавка, односно вршат услуги за станбената зграда.

Домувањето во станбена зграда за сопствениците или корисниците на станови или деловни простории подразбира почитување на воспоставените колективни норми и стандарди на домувањето во станбената зграда. Стандардите на домувањето се воспоставуваат така што во секоја станбена зграда во влезот во ходникот, на приземјето на видно место треба да бидат истакнати: • Огласна табла; • Список на сите станари со име и презиме, кат и број на стан, односно назив на фирми кои вршат деловна активност во станбената зграда, по претходна нивна поединечна писмена согласност, доставена до Управителот или Претседателот на Заедницата на сопственици; • Куќен ред; • Упатство за користење на заедничките простории во станбената зграда; • Противпожарен апарат; • Пожарен куќен ред, кој содржи мерки за заштита од пожари и упатство за постапка во случај на пожар, односно упатство за постапување во случај на природни или други несреќи, и • Име и презиме на Претседателот на Заедницата на сопственици или на Управителот;

3.1. Што треба да содржи Куќниот ред? „Под Куќен ред се подразбираат правилата на однесување на сопствениците, односно корисниците на станови и деловни простории, во однос на користењето на заедничките делови на станбената зграда, заедничките уреди и инсталации, како и други прашања со цел обезбедување на мирно и непречено користење на станбените, посебните на на зградата (подетално во прилог 10). посебнитеиизаедничките заедничкитеделови делови зградата (подетално во прилог ХХ). За спроведување на Куќниот ред се грижат сопствениците, односно корисниците на станови или деловни простории. За станари се сметаат сопствениците на станови кои живеат во нив, секој закупец или подзакупец на стан, како и членовите на нивните семејства.

2929

ПРИРАЧНИК УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ ПРИРАЧНИК ЗАЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3. ЖИВЕЕЊЕ ВО КОЛЕКТИВНА СТАНБЕНА ЗГРАДА

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.2. Како да живееме заедно? Нема ништо поудобно од тоа да се биде дома.

-Џејн Остин

Да се живее во колективна станбена зграда значи да се почитуваат правилата и стандардите на заедничко домување, при што личните потреби на поеднинецот треба да се приспособат во рамките на заедничките потреби, за да биде домувањето пријатно и квалитетно. Некои основни правила за домување во станбена зграда се презентирани во овој Прирачник и со нивно почитување може да се придонесе за хармонично домување и за квалитетен живот на сите станари.

3.3. Натписи и идентификација на станари Сопствениците или корисниците на станот или деловниот простор на влезната врата од станот или деловниот простор можат да истакнат натпис со име и презиме на сопственикот, односно корисникот на станот, односно назив на фирмата на деловниот простор. Важно е да се напомене дека сопствениците немаат обврска, туку имаат можност да истакнат натпис со име и презиме на влезната врата од станот. Меѓутоа, доколку определиле домар, просторијата на домарот задолжително треба да е означена со натписот „ДОМАР“. Правните и физичките лица кои вршат деловна дејност во станбената зграда, називот на фирмата го истакнуваат и на фасадата од влезот на станбената зграда. По иселувањето од станот, односно од деловниот простор, сопственикот односно корисникот треба да ги отстрани поставените натписи, а местото каде што биле поставени да го доведе во првобитната состојба.

3.4. Пошта Во ходникот од влезот на станбената зграда треба на видно место да бидат поставени поштенски сандачиња со број на станот и кат на кој станот, односно деловниот простор се наоѓа. Доколку сопственикот или корисникот на станот или деловниот простор сака на поштенското сандаче да биде истакнато и името и презимето, односно називот на фирмата, нив самиот ги истакнува. Пожелно е поштенските сандачиња да бидат заклучени од самите сопственици, заради заштита на приватноста на поштенските пратки.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.5. Користење на заедничките делови Сопствениците и корисниците на станови во станбената зграда ги користат заедничките делови, посебните делови од зградата и земјиштето што и` припаѓа на зградата на таков начин што при користењето нема да предизвикуваат штета врз нив. Имено, сопствениците на станови или деловни простории во станбената зграда имаат заедничка сопственост врз заедничките делови на станбената зграда (пералници, сушилници, засолништа, простории за отпад, противпожарни скали и сл.) и нив ги користат во согласност со Договорот за заемни односи, каде го утврдиле начинот на користење на заедничките делови. Истовремено, сопствениците и корисниците имаат обврска да не го попречуваат слободното движење во заедничките делови на зградата односно во ходниците, скалите, пред влезната врата од зградата или станот да не оставаат велосипеди, градежен материјал, отпад, опасни материи, огревен материјал, стар мебел и слични

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

работи кои го попречуваат слободното движење на сопствениците, корисниците или посетителите во зградата или со кои ја загрозуваат нивната безбедност!

ВАЖНО: Заедничката сопственост на сопствениците врз заедничките делови на зградата истовремено НЕ ЗНАЧИ дека тие имаат право своеволно и неовластено да присвојуваат заеднички дел од зградата (пример, заеднички простории, сушилници и сл.). Во случај да се констатира дека неовластено се користи заеднички дел од зградата, или се попречува слободното движење во зградата, секој сопственик има право да се обрати до Управителот, односно до претседателот на Заедницата на сопственици за преземање мерки за испразнување на заедничките простории од луѓе и предмети, или за отстранување на предметите од заедничките делови на зградата, а доколку на овој начин не се постигне целта, тогаш сопственикот има право да се обрати до инспекторот за домување во надлежната општина заради отстранување на неправилностите.

Земјиштето на кое е изградена зградата и земјиштето околу зградата е наменето за редовна употреба на сопствениците на посебни делови во зградата и тоа се користи во согласност со Договорот за заемни односи. Сопствениците или корисниците немаат право своеволно да го заградуваат и самостојно да го користат, ниту може да се користи за оставање градежни материјали, градежен отпад и друг материјал, оставање на смет и слично. Тревата, цветните насади и другото зеленило треба да се одржуваат, исто како и урбаната опрема (клупите, корпите за отпадоци и друго). ВАЖНО: Во случај на своеволно и неовластено користење на дел од земјиштето околу зградата, секој сопственик има право да се обрати до Управителот, односно до претседателот на Заедницата на сопственици за преземање мерки за враќање на земјиштето во првобитната состојба, а доколку на овој начин не се постигне целта, тогаш сопственикот има право да се обрати до инспекторот за домување во надлежната општина заради отстранување на неправилностите.

3.7. Паркирање пред зградата Паркиралиштата се површини од градежното земјиште кои се сообраќајнотехнички обликувани да обезбедат паркинг место за секое возило и независен, безбеден и прегледен сообраќаен пристап. Паркинг просторот се уредува со урбанистичкиот план, а според него постојат повеќе видови на паркиралишта, и тоа: 1. Паркиралишта за градбите наменети за домување, наменети за жителите на објектите. Овие паркиралишта се планираат во рамки на градежната парцела, а може да се изведат во дворното место, или во надземните или подземните катови од градбата. 2. Паркиралишта во подрачја наменети за домување, кои им служат на посетителите. Овие паркиралишта се планираат на земјиште од општа употреба. 3. Паркиралишта за јавна употреба, кои се планираат на земјиште од општа употреба (површински или повеќекатни). Не е дозволено самоволно присвојување на паркинг место во рамки на паркиралиштата кои се уредени во согласност со урбанистичките планови.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.6. Земјиштето под и околу зградата

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВАЖНО: Паркингот пред зградата им припаѓа на сите и никој нема право да го присвојува. Во случај на недозволено и самоволно присвојување на паркинг место на паркиралиште (или негово заградување или недозволено обележување од кој било вид), сопствениците или корисниците на станови од станбената зграда, непосредно (лично) или преку Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици, имаат право да се обратат до инспекторот за домување во надлежната општина.

Сопствениците на станови или деловни простории во зградите имаат законска обврска за плаќање на трошоци за редовно (тековно и инвестиционо) одржување на заедничките делови на станбената зграда. Овие трошоци се однесуваат како на заедничката електрична енергија, вода, одржувањето на лифтот, за хигиеничар, за поправки на заедничките уреди, за сметководство, трошоци во рамки на управни, судски и други постапки кои се водат пред државните органи, така и на градежни активности од поголем обем, како, на пример, поправка на покрив, фасада, потпорни столбови и сл.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.8. Неплаќање на сметки за редовно одржување на зградата

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВАЖНО: Во случај сопственик на стан или деловен простор во зградата да не ги плаќа трошоците за редовното одржување на зградата, а за овие трошоци мнозинството на сопственици веќе донело одлука за нивната намена, висина и начин на исплата, тогаш сопствениците преку Управителот, односно претседателот на Заедницата имаат право на правна заштита, односно имаат прво да поведат постапка пред надлежен нотар за дозвола за извршување на ова побарување. Во спротивно, долгот застарува по три години од денот на стасаноста на секоја поединечна сметка, односно по истекот на овој рок би згаснало и правото да се побарува долгот од неплаќачите.

3.9. Пријава на штета Ако при користењето на својот дел од зградата (својот стан), сопственикот причинил штета на други делови од зградата (други станови) што се во сопственост на други лица или со тоа се создаваат други пречки на деловите од зградата што се во нејзина функција како целина или на нејзини делови кои претставуваат посебна целина, тој е должен да ја надомести таа штета, односно да ги отстрани другите пречки кои се создаваат.

3.10. Организирање приватни собири Доколку во заедничките или во посебните делови од станбената зграда се вршат некои активности (прослава, свадба, други видови семејни собири), пред нивното започнување треба да се извести Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици, како и на огласната табла да се истакне известување заради информирање на сите сопственици и/или корисници/закупци во зградата.

3.11. Пристап до зградата и безбедност Вратата на влезот од зградата треба да биде заклучена во периодот од 22,00 часот до 06,00 часот, додека пак вратите од подрумот, засолништата и таванот постојано треба да бидат заклучени. Во станбени згради каде постои домофон, мнозинството сопственици може да одлучи и влезната врата постојано да биде заклучена. Клучеви од влезната врата, подрумот, засолништата и таванот треба да има секој сопственик, како и Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици. Доколку во станбената зграда е ангажиран домар, тој води сметка за посетителите во станбената зграда.

3.12. Видеонадзор во станбената зграда Заради заштита на животот или здравјето на станарите, односно домарот, заштита на сопственоста на заедничките делови на повеќестанбената зграда и/или контрола над влегувањето и излегувањето на влезот од повеќестанбената зграда, по претходна писмена изјава за согласност од сите станари, односно закупци на становите може да се воспостави и врши видеонадзор во согласност со прописите за заштита на личните податоци.

3.13. Чување на огревни материјали Сопствениците и корисниците на станбените, односно на деловните простории можат да ги чуваат материјалите потребни за нивно греење (дрва, ќумур и друго) во простории кои се наменети за тоа – дрварници и слично. Материјалите наменети за греење не можат да се чуваат во стан или во заедничките делови од зградата, ниту пак можат да се сечат и да се ситнат во нив.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Ако, пак, при користењето на заеднички дел од зградата, станарот констатира оштетување на заеднички дел или уред, без одлагање му го пријавува секое оштетување и нефункционирање на заеднички дел или уред во зградата на Управителот, односно на претседателот на Заедницата на сопственици. Препорачливо е на влезот од зградата, за секоја евентуалност, на видно место да бидат истакнати сите поважни телефонски броеви на јавните служби (противпожарна служба, надлежна полициска станица и сл.)

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВАЖНО: Во случај на своеволно и неовластено користење на заедничките простории на начин спротивен на законските обврски или на Договорот за заемни односи, секој сопственик има право да се обрати до Управителот, односно до претседателот на Заедницата на сопственици за преземање мерки за испразнување на просториите од ствари и/или луѓе, а доколку на овој начин не се постигне целта, тогаш сопственикот има право да се обрати до инспекторот за домување во надлежната општина заради отстранување на неправилностите.

3.14. Пристап до покрив, тераси и други непроодни делови од зградата До овие делови од зградата имаат пристап само стручни лица кои треба да извршат поправки или поставување на антени или други уреди, да ги исчистат снегот и мразот, оџаците и друго. При извршувањето на овие работи потребно е да се преземат мерки со цел да не настане оштетување на заедничките градежни елементи и заедничките инсталации, уреди и опрема на зградата.

3.15. Поставување реклами, плакати односно инсталации во зградата За да бидат поставени реклами, плакати, излози, јарболи за знамиња, антени, инсталации на кабелски телевизии и сл., тие можат да се постават на фасадата од зградата или во заедничкиот дел (на пример, ходникот, скалите, покривот и сл.) само со претходна согласност од страна на мнозинството сопственици во станбената зграда. ВАЖНО: Во случај да се изведат или се во тек на изведба именуваните работи без претходно обезбедена согласност од мнозинството сопственици, сопствениците непосредно или преку Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици имаат право оваа неправилност да ја пријават на инспекторот за домување при надлежната општина. Доколку се работи за компанија која врши дејност од јавен интерес (телекомуникации, електродистрибуција и сл.), сопствениците преку Управителот односно претседателот на заедницата можат да се обратат и непосредно со опомена до правната служба на компанијата.

Доколку во станбената зграда има лифт, тој треба да биде исправен за употреба. Во лифтот на видно место треба да биде истакнато упатство за негова употреба. Ако се утврди дека лифтот е оштетен и неисправен за употреба, Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици го исклучува од употреба и на видно место на лифтот истакнува известување дека лифтот не работи и не може да се употребува. Управителот треба да ја извести овластената фирма за одржување на лифтот заради негова поправка, во согласност со Договорот за заемни односи. Пристапот до лифт-куќичката треба да е достапен во секое време и пред него не може да се поставуваат никакви препреки кои ќе го оневозможат пристапот во случај кога има потреба од интервенција. Клучевите од лифт-куќичката треба да ги има Управителот, односно претседателот на Заедницата на сопственици на станбената зграда.

ВАЖНО: Во случај на констатирани неправилности при одржување на лифтот, во согласност со Законот за техничка инспекција, сопствениците имаат право да се обратат до Државниот инспекторат за техничка инспекција како орган во состав на министерството надлежно за работите од областа на економијата. Техничка инспекција претставува вршење на инспекциски надзор и технички преглед и периодични испитувања врз техничката опрема, а Инспекторатот врши инспекциски надзор над примената на законите и техничките прописи при користење на техничката опрема, меѓу другото и за лифтовите, жичарниците, дигалките и сл. Инспекторатот работите од својата надлежност ги врши преку т.н. државни инспектори за лифтови, жичарници, дигалки и транспортери.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.16. Лифт

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.17. Бучава Користење на аудио и видеосистеми, како и вршење на градежно-занаетчиски работи кои го нарушуваат мирот во станбената зграда не е дозволено во период од 15,00 до 17,00 часот и од 22,00 до 08,00 часот.

ВАЖНО: Во случај на недозволено вознемирување на станарите, сопственикот или корисникот пријавуваат за вознемирувањето кај Управителот или претседателот на Заедницата на сопственици, а во случај на недозволено, а значително вознемирувачко нарушување на мирот во станбената зграда, сопствениците имаат право да се обратат и до надлежната полициска станица со пријава за нарушување на јавниот ред и мир.

Сопствениците или корисниците на становите и на деловните простории во станбената зграда домашниот смет не треба да го оставаат пред влезната врата од станот или на друго место од заедничките делови на станбената зграда (скали, ходници и други заеднички простории).

3.19. Балкон

Воспоставувањето на нормите и стандардите на домувањето подразбира култура на секојдневното однесување. Непримерено и недозволиво однесување е фрлањето на какви било предмети, отпадоци, вода и сл. низ прозорците или балконите од нашите домови, или оставање предмети и отпадоци пред влезните врати. Во таквите случаи, станарите имаат обврска да се грижат и за безбедноста на случајните минувачи, кои можат да настрадаат од необезбедени саксии за цвеќе и други предмети поставени на балконите или терасите.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3.18. Смет и отпадоци

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Доколку постои ваква категорија на опасност за безбедноста на сопствениците, на корисниците на посебни делови или пак на случајните минувачи, Управителот или претседателот на Заедницата потребно е да му укажат на станарот за загриженоста за безбедноста и за опасноста од настанување на штетни последици. За случаите на попречување на користење на заедничките делови, станарите можат да се опоменат од страна на Управителот или претседателот на Заедницата. Доколку ова не даде очекуван исход, надлежен за постапување е инспекторот за домување во општината.

3.20. Исклучување инсталации и уреди при подолго отсуство од станот Кога во станот или во деловниот простор од зградата нема никој, електричните и плинските апарати треба да бидат исклучени, а славините за вода затворени. Овие упатства се во интерес на безбедноста на станбената зграда во случаи на подолгорочни отсуства на сопствениците. Во вакви случаи, сопствениците имаат обврска да овластат друго лице кое ќе учествува во донесување на одлуки од значење за управувањето на зградата, односно имаат обврска континуирано и уредно да ги подмируваат трошоците за редовно одржување на зградата, без оглед на отсуството. Доколку се случи вонредна ситуација на настанување на штета која потекнува од ваков празен стан, Управителот или претседателот на Заедницата на сопственици имаат право да ги повикаат органите за внатрешни работи, кои ќе обезбедат влегување во станот заради отстранување на причините за штетата по другите посебни или заеднички делови од зградата.

3.21. Опасност од пожари Секој граѓанин кој ќе забележи непосредна опасност од настанување на пожар или ќе забележи пожар, должен е веднаш да ја извести Противпожарната служба на ТЕЛЕФОНСКИОТ БРОЈ 193 или да се јави во најблиската полициска станица. Во станбената зграда треба: • На видно место да биде истакнат Пожарен куќен ред со упатства за постапување и преземање мерки во случај на пожар, • На видно место да биде истакнат телефонскиот број 193 на Противпожарната служба, и • На соодветно место да биде поставен противпожарен апарат во исправна состојба, кој ќе биде посебно обележан и достапен за употреба. Одржување, сервисирање и испитување на противпожарните апарати се врши во согласност со техничките нормативи, стандарди и упатства на производителот, најмалку еднаш годишно.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

4. ДОСТАВУВАЧИ НА КОМУНАЛНИ УСЛУГИ 4.1. Електрична енергија Законот уредува дека снабдувањето со електрична енергија се врши врз индивидуална основа. Тоа значи дека секој станар има посебен договор за снабдување со компанијата-снабдувач, а во Република Македонија доминантен дистрибутер на електричната енергија е ЕВН. Во договорите со снабдувачот се регулираат сите односи во врска со снабдувањето со електрична енергија. Наплатата на сметките за електрична енергија се врши според тарифните правила за пресметка кои важат за домаќинствата. Меѓутоа, за потрошувачката на електрична енергија во заедничките делови од зградата важат посебни правила. Со посебните правила се опфатени следните елементи од колективниот станбен простор: • заедничко осветлување, • скалила, • ходници, • лифтови, • топлотни потстаници, • хидрофори, • друга потрошувачка за заеднички потреби. Во однос на заедничката потрошувачка во колективните станбени згради1, ЕВН Македонија склучува посебен договор за снабдување со електрична енергија и врши посебна пресметка и фактурирање на испорачаната енергија и моќност на тарифниот потрошувач, назначен од групата потрошувачи на станбениот објект во согласност со Законот за домување. Како правен субјект во договорот со снабдувачот можат да се јават или Заедницата на станари или компанија-Управител. Пресметката на цената на потрошувачката на електрична енергија во заедничките делови од зградата, според важечкиот Тарифен систем, се врши според истите тарифи (исти цени) како и за домаќинствата, т.е. индивидуалните корисници. Ова значи дека за заедничките делови на зградата не се плаќа по тарифниот систем кој се применува во однос на другите правни субјекти (таканаречена „индустриска струја“).

Член 18 од „Правилата за снабдување на тарифните потрошувачи на електрична енергија“ (Службен весник на РМ, бр. 88, од јуни 2011 год.).

Во рамките на Центарот за односи со корисници на ЕВН функционираат две служби за корисници: Генерални информации: (тел. 0890 12345) и Служба за пријавување на дефекти (тел. 0890 88888).

4.2. Греење Каков што е случајот со електричната енергија така и производството и дистрибуцијата на топлинска енергија во домувањето е дејност која ја регулира државата. Во 2013 година овие услуги се достапни единствено на територијата на Град Скопје. Греењето како услуга го обезбедуваат лиценцирани снабдувачи со топлинска енергија. Тоа се следните компании: • ПРОИЗВОДСТВО НА ТОПЛИНА БАЛКАН ЕНЕРЏИ ДООЕЛ – Скопје (производство на топлинска енергија) • ДИСТРИБУЦИЈА НА ТОПЛИНА БАЛКАН ЕНЕРЏИ ДООЕЛ – Скопје (дистрибуција на топлинска енергија) • СНАБДУВАЊЕ СО ТОПЛИНА БАЛКАН ЕНЕРЏИ ДООЕЛ – Скопје (снабдување со топлинска енергија) • Скопје Север АД Скопје (производство, дистрибуција и снабдување со топлинска енергија) • АД ЕЛЕМ Подружница енергетика (производство, дистрибуција и снабдување со топлинска енергија). Грејната сезона е во периодот 15 октомври–15 април. Според важечките прописи, во овој период компанијата-снабдувач има обврска да обезбеди греење од 06 до 21 часот. Во просториите кои се греат, при целосно отворени радијаторски вентили, температурата треба да изнесува најмалку 20+1º C. Потрошувачите кои не се задоволни од квалитетот на испораката на топлинска енергија, можат да поднесат писмено барање до снабдувачот, за проверка на квалитетот на греењето. Доколку потрошувачот поднесе писмен приговор за квалитетот на топлинската енергија до снабдувачот, операторот на дистрибутивниот систем во рок од 5 дена од денот на поднесувањето на приговорот треба да спроведе мерења и да изготви писмен извештај за резултатите од мерењето на квалитетот на топлинската енергија на мерно место.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ЕВН Македонија е во моментот единствениот снабдувач во Република Македонија, меѓутоа со либерализирањето на пазарот на струја, во иднина ќе се очекува да се создаде конкуренција на пазарот, на кој ќе настапуваат повеќе пазарни субјекти кои доставуваат електрична енергија. Цената на електричната енергија во Македонија е регулирана, т.е. пропишана од страна на Регулаторната комисија за енергетика на Република Македонија. Ценовникот може да се најде на веб-страницата на ЕВН Македонија.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Услугата за греење се плаќа врз основа на измерената испорачана енергија на влез на објектот. Регулацијата и отчитувањето на испорачаната енергија во секој објект се врши од централен диспечерски систем. Секој станар во однос на инсталациите во рамките на сопствениот стан2, како и Управителот, односно Заедницата на сопственици, за колективните делови од зградата, имаат обврска во периодот од 15 мај до 15 септември во тековната година да извршат проверка на исправноста на грејната инсталација во објектот, за да може да се обезбеди непречена испорака на топлинска енергија во грејниот период. Управителот, односно Заедницата на сопственици мора да обезбеди слободен пристап и основни хигиенско-технички услови до топлинската станица, континуирано во целиот греен период, како и во периодот на ремонт. Според правилата за енергетска дејност, Управителот на станбената зграда (односно Заедницата на сопственици) има значајна улога во однос на обезбедување на услугата греење. Според важечките правила, Управителот е должен да ги пријави потрошувачите на топлинска енергија кои ја користат на нелегален начин, а и да пријави промена на статусот исклучен / вклучен, како и да пријави промени на сопственикот на секој стан во рамките на зградата со која управува. Доколку зградата е управувана од страна на Заедница на сопственици, истите обврски ги има Заедницата. Компанијата-снабдувач и Управителот (или Заедницата на сопственици) вршат контрола на вистинската состојба. Доколку станарот одбива да дозволи контрола во грејните простории и инсталации на потрошувачот за кој постои сомнение дека на нелегален начин ја користи топлинската енергија, Заедницата на сопственици и снабдувачот составуваат заеднички записник. Врз основа на записникот и со писмена согласност на Управителот на станбената зграда, односно на Заедницата на сопственици – правно лице, снабдувачот ќе ја направи промената, без да се направи увид во грејниот простор и грејната инсталација на потрошувачот. Заедницата на сопственици е должна да ги достави податоците за потрошувачот кај кој се врши промената.

4.3. Водовод и канализација Законот за СНАБДУВАЊЕ СО ВОДА ЗА ПИЕЊЕ И ОДВЕДУВАЊЕ НА УРБАНИ ОТПАДНИ ВОДИ ги регулира условите и начинот за снабдување со вода за пиење, прекинување на снабдувањето со вода за пиење и одведување на урбани отпадни води преку водоводниот и канализациониот систем, изградбата, одржувањето, заштитата и приклучувањето на водоводни и канализациони системи, односите меѓу давателот и корисникот на услугата, како и надзор над спроведувањето на овој закон. Даватели на услуги за водоснабдување и одвод на урбани отпадни води се јавни претпријатија чии основачи се општините. 2

Според член 10 од Правилата за снабдување со топлинска енергија (Службен весник бр. 16/11 од 2011 година). 46

Цената ја определува давателот на услугата, по претходна согласност на општините. Цената се определува како: • надоместок за м3 вода за пиење со одведување на отпадни води и атмосферски води од домаќинствата и индустриски отпадни води; • надоместок за м3 само вода за пиење и • надоместок за м3 само за одведување на отпадни води и атмосферски води од домаќинствата и индустриски отпадни води. Според Законот, комуналното претпријатие е должно на корисниците на услугата да им обезбеди трајно и непрекинато снабдување со здравствено исправна и чиста вода за пиење преку изградениот водоводен систем, како и одведување на урбаните отпадни води преку изградениот канализационен систем. Комуналните претпријатија се должни да ги информираат корисниците на услугата за нарушувањето или прекинот во давањето на услугата. Во случаите кога корисниците на услугата не можат да се снабдат со вода за пиење непрекинато над 12 часа, според Законот, комуналното претпријатие има обврска да ги снабди корисниците на услугата со вода за пиење на начин што ќе се утврди со „План за начинот на вршење на дејноста во вонредни околности“, во согласност со стандардите и вредностите за квалитет на водата и неопходното количество на вода за пиење, донесен од давателот на услугата во согласност со основачот. Давателот на услугата е должен да ги информира корисниците на услугата за начинот на снабдување во тие случаи. Заедницата на сопственици или Управителот треба да ги информираат станарите за сите горенаведени одредби, а во случаи на нарушување во однос на водоводните и канализационите услуги, да помогнат во остварување на законските права и можности. Голем број на други закони ги регулираат односите во сферата на водоснабдување и канализација3.

3 Закон за локална самоуправа и Закон за Градот Скопје, Закон за јавни претпријатија, Закон за комунални дејности, Закон за водите, Закон за заштита и унапредување на животната средина и природата, Закон за просторно и урбанистичко планирање, Закон за градење. 47

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Според Законот, потрошувачката на водата за пиење, како просечна потрошувачка по член на домаќинство, ја определува Советот на општината или Градот Скопје. Цената за секој кубен метар потрошена вода за пиење над просечната потрошувачка (прекумерна потрошувачка на водата за пиење) се зголемува за двапати.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

5. ФИНАНСИСКО УПРАВУВАЊЕ СО ЗГРАДИ 5.1. Утврдување на износот на трошоци и распределба на обврски За да се уредат меѓусебните права и обврски на станарите во однос на извршување на активностите за управување и одржување на станбената зграда, станарите, т.е. сопствениците на посебните делови, на собир на сопственици донесуваат План за одржување за период од најмалку една година, а најмногу за пет години. Донесувањето на планот е законска обврска. Во Планот за одржување се УТВРДУВА начинот на обезбедување на паричните средства за одржување. Планот за одржување се смета за официјално усвоен доколку го изгласаат сопствениците на посебните делови кои поседуваат повеќе од половина од станбениот и деловниот простор во зградата (50%+1). Одлуките донесени на тој начин (со 50%+1) се законски валидни, па како такви се обврзувачки за сите станари во зградата, вклучувајќи ги и оние кои при гласањето биле против одлуката. Секој сопственик може да поднесе предлог до надлежниот суд во вонпарнична постапка да се донесе одлука со која се менува или се дополнува Планот за одржување, доколку смета дека донесениот План за одржување не ги содржи основните услови неопходни за користење на заедничките простории во согласност со нивната основна намена, или доколку смета дека просториите се користат спротивно на намената. Една ваква евентуална судска одлука има сила на извршна исправа, односно таа би морала да се почитува и од делот на сопствениците кои евентуално се противеле на одредени решенија. ВАЖНО: Во случај сопствениците да не можат да донесат одлука во однос на работите за управување со зградата, а станува збор за нужна работа, како што се одржувањето, поправките и инвестиционото одржување на заедничките делови на зградата, секој сопственик може да поднесе предлог до судот во вонпарнична постапка, за донесување на одлука која го заменува Договорот за заемни односи.. Со планот за одржување се утврдуваат мерките и активностите за извршување на работите за одржување што ќе се преземат во наведениот период, начинот на

ВАЖНО: Планот за одржување треба да содржи и листа на конкретни зафати, т.е. активности за инвестиционо одржување за периодот за кој е донесен Планот (пример, замена на влезна врата, реновирање на лифт, замена на стакла во ходниците, молерисување на ходниците, инсталирање домофонски систем, замена на инсталации за вода, хидрофори и слично). Оваа листа претставува своевиден план за работа и инвестициски план за Заедницата на сопственици за периодот на важење на Планот за одржување.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

обезбедување и трошење на финансиските средства и динамиката за спроведување на Планот. Во согласност со Законот за домување, за извршување на работите на одржувањето на станбената зграда се формираат Фонд за редовно одржување и Резервен фонд. Во Планот за одржување се пресметуваат и другите планирани приходи (како закупнини за издаден простор, поставени антени итн.).

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Фондот за редовно одржување се користи за активности и мерки за редовно одржување на зградата преку кои се овозможуваат непречено користење на заедничките делови од станбената зграда, на инсталациите и уредите, вклучувајќи набавка на резервни делови за заедничките инсталации и уреди, вградување на дополнителни апарати и уреди како мерачи, броила и други уреди. Фондот за инвестиционо одржување ги опфаќа работите со кои се одржува и се зголемува вредноста на објектот квалитативно и квантитативно, а се однесува на работите што не се опфатени со тековното одржување (промена на фасадата, реновирање на скалила, ходници, лифт итн.). Секој сопственик на стан има законска обврска да учествува во формирањето на фондовите, според големината по м2 површина која ја поседува според имотниот лист. Височината на месечниот надоместок за Фондот за редовно одржување, потставките на овој фонд и Резервниот фонд треба да бидат јавно истакнати и достапни до сите станари. За пополнување на фондовите можат да се користат и средствата од закупнини за издаден простор и други видови дополнителни приходи. Со Планот за одржување треба да се изготви и Финансиски план, во кој се планираат остварени приходи и расходи во вкупен годишен износ и за целиот период на планирање (од 1 до 5 години) во согласност со приходите и расходите попрецизно дефинирани со Договорот за заемни односи. Намената и начинот на користење на средствата од Фондот за одржување треба да бидат прецизно дефинирани во Планот за одржување. Приходите и расходите треба да бидат планирани според намена, и тоа во следните категории: • тековно одржување (цена по м2, планиран месечен и годишен износ), • инвестиционо одржување (цена по м2, планирани месечни и годишни износи), • трошоци за управување (цена по м2, планирани месечни и годишни износи), • други трошоци (да се наведат и да се објаснат). Во Планот за тековно одржување треба да бидат договорени инвестиционите потфати во зградата, во текот на планскиот период (пример: реновирање на лифт, нова фасада итн.).

Пример за сметка за одржување на зграда Во продолжение следува еден практичен пример за месечна сметка за одржување на зграда, која ги содржи сите информации за намената, основите за пресметките и сумите за надоместок по секој од основите, како и вкупната сума. Табела 2: Пример за месечна сметка за одржување на зграда ОДРЖУВАЊЕ НА ЗГРАДА – месечна пресметка на трошоци за месец: Стан број 14 69 - 1 – 2011 ПЕТКО ПЕТКОВСКИ Намена

ЈАНУАРИ 2011 г.

Издадена

01.02.2011

Рок за плаќање

28.02.2011

Ул. Вич бр. 28/ 69 Основа за пресметка

Скопје

Надоместок

Вкупен надоместок

Редовно одржување

76 м

1.85

140.50

Инвестиционо одржување

76 м2

0.00

Управување

76 м

1.20

91.00

Други трошоци

76 м2

0.10

7.50

Резервен фонд

76 м

0.20

15.50

0.00

10.631.0

205.50

Опомена Заедничка струја Вкупно за наплата Стопанска банка АД Скопје

460.00 2000020хххххх

Состојба на Резервниот фонд на зградата 9.988.00 Вкупен долг

ЕДБ 40570ххххххх !

1.317.00

Што ако некој од станарите не ги подмирува своите обврски? Плаќањето на сметките за одржување претставува законска обврска за секој станар. Доколку станарот не ги плаќа достасаните обврски, Заедницата на сопственици или Управителот имаат законска можност и обврска да покренат процедура за присилна наплата, според важечките законски прописи во Република Македонија (поднесување на предлог за донесување на решение за извршување до нотар). Доколку станарите формирале Заедница на сопственици, таа има третман на правно лице и има обврска да води сметководство, во согласност со Законот за сметководство на непрофитните организации. Доколку не ја почитува оваа законска обврска, може да се соочи со евентуална прекршочна одговорност.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ВАЖНО: Заедницата на сопственици или фирмата-Управител треба да отвори две одделни сметки – едната за Фондот за редовно одржување, втората за средствата кои се уплаќаат во Резервниот фонд. Средствата од двата фонда треба да бидат управувани посебно, односно не можат да се прелеваат од едната во другата сметка.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

6.1. ВЛАДА НА РЕПУБЛИКА МАКЕДОНИЈА Во областа на домувањето Владата на Република Македонија ги има следните надлежности: - ја утврдува и ја спроведува политиката за развој на домувањето; - го следи воспоставувањето на закупнички односи според видовите на домување на регионално и државно ниво со водење на регистар; - ги стимулира граѓаните во станбената изградба со обезбедување на заеми со поволни каматни стапки и фискални мерки, за изградба и реновирање на станбени згради и станови.

6.2. МИНИСТЕРСТВО ЗА ТРАНСПОРТ И ВРСКИ Министерот донесува акти од важност за колективното домување во кои се опфатени: начинот на нумерирање на становите во станбените згради, височината на износот на посебните делови во Резервниот фонд и неговата најниска вредност, видот на трошоците за кои ќе се користат средствата од Резервниот фонд, како и нормите и правилата за домување во станбените згради.

6.3. ОПШТИНИ Ги носат актите со кои се пропишуваат општите правила за употреба на станот и станбените објекти, како и обврските и условите за реновирање на објектите, а во функција на подобрување на надворешниот изглед на станбената зграда. Секоја општина донесува и Годишна програма за домување на општината.

6.4. РЕГУЛАТОРНА КОМИСИЈА ЗА ДОМУВАЊЕ Регулаторната комисија за домување е државен орган кој ги издава, менува и одзема лиценците за вршење на управување, за што води регистaр на Управители на станбени згради; покренува иницијатива за донесување на закони и други прописи од областа на домувањето; посредува во разрешувањето на спорови што настануваат помеѓу закупците, закуподавците, Управителите, сопствениците

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

6. ОДНОСИ СО ОПШТИНИТЕ, ГРАДОТ СКОПЈЕ И РЕПУБЛИКАТА

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

на посебните делови и трети лица во областа на домувањето, предлага мерки во врска со нив и доставува предлог до надлежните органи за преземање мерки во согласност со нивната надлежност и во постапка пропишана со Закон кон субјектите кои дејноста ја вршат спротивно од Законот за домување.

6.5. ДРЖАВЕН КОМУНАЛЕН ИНСПЕКТОРАТ Преку инспектори за домување и овластените инспектори за домување на општините во рамките на Општинскиот комунален инспекторат, врши надзор на спроведувањето на Законот за домување.

6.6. М ожности за застапување и лобирање во однос на горенаведените институции и органи Што е застапување? Застапување е користење на дозволени методи за предизвикување позитивни промени. Најчесто овие методи се користат примарно за да се прати одредена порака, или да се формулира одредено барање до доносителите на одлуки во горенаведените институции. Што е лобирање? Лобирањето е специјализирана форма на застапување – стратешки планирана и неформална метода на вршење притисок кон носителите на одлуки. Какви видови акции можат да преземат станарите? Индивидуално или преку Заедницата на станари, станарите можат да организираат активности и да преземат иницијатива чија главна цел е остварување влијание кон органите и институциите кои имаат улога во секторот домување. Такви акции можат да бидат: • писма и официјални писмени барања, • барања за состаноци со носители на одлуки или влијателни лица во споменатите институции, • петиции, • телефонски јавувања, • писмени иницијативи за соработка, • покренување на судски постапки заради остварувања на права, • иницијативи за промена на прописи, законски и подзаконски акти итн.

Закони(линкови на pravo.org.mk или на http://www.slvesnik.com.mk/besplatniizdanija.nspx) Закон за домување • („Службен весник на Република Македонија“ број 99/2009, 57/10, 36/11, 54/11, 13/12, 55/13, 163/13 и 42/14) (http://www.rkd.gov.mk/index.php/zakonski-akti), • Закон за сопственост и други стварни права („Службен весник на Република Македонија“ број 18/2001, 92/2008, 139/2009 и 35/2010), • Закон за катастар на недвижности („Службен весник на Република Македонија“ број 40/2008, 158/10, 17/11, 51/11 и 74/12), • Закон за облигационите односи („Службен весник на Република Македонија“ број 18/2001, 78/2001, 04/2002, 59/2002, 05/2003, 84/2008 и 81/2009, 161/2009), • Законот за сметководство на непрофитните организации („Службен весник на Република Македонија“ број 24/2003 и 17/2011), • Закон за техничката инспекција („Службен весник на Република Македонија“ број 88/2008, 119/10, 36/11 и 136/11 и 164/2013), • Закон за пожарникарството („Службен весник на Република Македонија“ број 67/2004, 81/2007 и 55/2013) • Закон за заштита на личните податоци („Службен весник на Република Македонија“ број 7/05, 103/08, 124/10 и 135/11). Подзаконски акти (линкови на http://mtc.gov.mk/new_site/mk/storija.asp?id=2481) • Правилник за формата и содржината на легитимацијата на инспекторите за домување, начинот на нејзино издавање и одземање („Службен весник на Република Македонија“ број 27/2010), • Правилник за нормите и стандардите за домување во станбените згради („Службен весник на Република Македонија“ број 27/2010), • Правилник за формата, содржината и начинот на водење на Регистарот на станбени згради и станови и на Регистарот на Управители на станбени згради („Службен весник на Република Македонија“ број 88/2010), • Правилник за височината на износот за посебните делови во Резервниот фонд, неговата најниска вредност, видот на трошоците за кои ќе се користат средствата од Резервниот фонд, во зависност од староста на објектот, бројот на посебните делови во зградата и видот на материјалот од кој е изградена зградата („Службен весник на Република Македонија“ број 36/2011),

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

7. ИЗВОДИ ОД ЗАКОНИ, ПРАВИЛНИЦИ И ДРУГИ ПРАВНИ АКТИ

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

• Уредбa за дополнување на Уредбата за методологија за утврдување на вредноста на станот, како и методологијата за утврдување на височината на закупнината, височината на непрофитната закупнина, начинот на плаќање на закупнината, просторните норми, начинот на користење на станот, постапката за доделување на непрофитни станови, станови за службени потреби, за привремен закуп и закуп на станови за определена намена („Службен весник на Република Македонија“ број 151/2011). Пример обрасци (http://www.rkd.gov.mk/index.php/sovet-na-stanari): • • • • • • • •

Соопштение за Собир на сопственици (Прилог 1), Покана за Собир на сопственици (Прилог 2), Одлука за основање на Заедница (Прилог 3), Одлука за донесување на Статут (Прилог 4), Статут на Заедница на сопственици (Прилог 5), Записник од Собир на сопственици (Прилог 6), Договор за заемни односи (Прилог 7), План за одржување (Прилог 8).

Врз основа на член 41 од Законот за домување (Службен весник на РМ број 99/09; 57/10; 36/11; 54/11; 13/12; 38/12 – пречистен текст; 55/13; 163/13 и 42/14), претседателот на Куќниот совет на ул. „_________“ број __, влез __, и сопственик на посебен дел на станбена зграда свикува

СОБИР НА СОПСТВЕНИЦИ на посебни делови на станбената зграда на улица „________________“ број __, влез ___, од (општина) на ден __.__.201__ година, во ___ часот, во (место на собирот) _____________ со следниот

ДНЕВЕН РЕД

1. Донесување на Одлука за формирање Заедница на сопственици како правно лице за управување на станбената зграда на улица „____________“ број -, влез _ во (општина). 2. Донесување на Статут на Заедница на сопственици на станбената зграда на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). 3. Донесување на Одлука за избор на претседател и благајник/сметководител на Заедница на сопственици од станбената зграда на ул. „___________“ број __, влез _ во (општина). 4. Донесување на План за одржување на станбената зграда и становите на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). 5. Формирање на работна група за изготвување на Акционен план за одржување на станбената зграда за период од три години. 6. Разгледување и усвојување на Договор за заемни односи на сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). Материјалите за точките 1, 2, 3, 4 и 6 од Дневниот ред се доставени заедно со поканата за присуство на собирот на сопственици до секој сопственик на стан (или деловен простор) од „___________“ број __, влез _ во (општина). Присуството на сопствениците на становите е задолжително. Претседател

_____________________

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 1

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

До

Прилог 2

_____________________________ сопственик на стан број _____

На ден __.__.201_ година, во __ часот, во (место на собирот) __________ ќе се одржи Собир на сопственици на посебни делови на станбената зграда на ул. „___________“ број __, влез _ во (општина) со следниот

ДНЕВЕН РЕД 1. Донесување на Одлука за формирање Заедница на сопственици како правно лице за управување на станбената зграда на улица „____________“ број __, влез _ во (општина). 2. Донесување на Статут на Заедница на сопственици на станбената зграда на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). 3. Донесување на Одлука за избор на претседател и благајник/сметководител на Заедница на сопственици од станбената зграда на ул. „___________“ број __, влез _ во (општина). 4. Донесување на План за одржување на станбената зграда и становите на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). 5. Формирање на работна група за изготвување на Акционен план за одржување на станбената зграда за период од три години. 6. Разгледување и усвојување на Договор за заемни односи на сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „___________“ број __, влез _ во (општина). Материјалите за точките 1, 2, 3, 4 и 6 од Дневниот ред Ви се доставуваат во прилог со поканата за присуство на собирот на сопственици до секој сопственик на стан (или деловен простор) од „___________“ број __, влез _ во (општина). Поради важноста на темите од Дневниот ред и донесување на одлуките за нив, Вашето присуство како сопственик на стан е задолжително. Претседател

_____________________

Врз основa на член 54 став 1 од Законот за домување (Службен весник на РМ број 99/09; 57/10; 36/11; 54/11; 13/12; 38/12 – пречистен текст; 55/13; 163/13 и 42/14), сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „___________“ број _, влез__, (општина), на ден __.__.201__ година ја донесоа следната

ПРЕДЛОГ-О Д Л У К А за основање на Заедница на сопственици како правно лице 1. СЕ ОСНОВА Заедница на сопственици како правно лице за управување со станбената зграда на улица „________________“ број _, влез __ во (општина) од страна на сопствениците на посебните делови на станбената зграда.

ОБРАЗЛОЖЕНИЕ Заради управување со станбената зграда, односите помеѓу сопствениците на посебните делови и трети лица, начинот на управувањето и одржувањето на зградата, уредувањето на правата и обврските на сопствениците на посебните делови во однос на заедничките делови на зградата како целина, сопствениците на посебните делови на станбената зграда основаат Заедница на сопственици како правно лице, поради што е и донесена Одлуката. ЗАЕДНИЦА НА СОПСТВЕНИЦИ Претседатeл

____________________________

___________, __.__.201__ година

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 3

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 4 Врз основа на член 54 став 2 од Законот за домување (Службен весник на РМ број 99/09; 57/10; 36/11; 54/11; 13/12; 38/12 – пречистен текст; 55/13; 163/13 и 42/14), сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „________“ број __, влез __, (општина), на ден __.__.201__ година ја донесоа следната

ПРЕДЛОГ-О Д Л У К А за донесување на Статут на Заедница на сопственици 1. СЕ ДОНЕСУВА Статут на Заедница на сопственици од станбената зграда на улица „_________“ број __, влез __ во (општина)

ОБРАЗЛОЖЕНИЕ Заради управување со станбената зграда, односите помеѓу сопствениците на посебните делови и трети лица, начинот на управувањето и одржувањето на зградата, уредувањето на правата и обврските на сопствениците на посебните делови во однос на заедничките делови на зградата како целина, сопствениците на посебните делови на станбената зграда донесоа Статут на Заедница на сопственици, поради што е и донесена Одлуката. ЗАЕДНИЦА НА СОПСТВЕНИЦИ Претседатeл

____________________________

___________, __.__.201__ година

С Т АТ У Т НА ЗАЕДНИЦА НА СОПСТВЕНИЦИ од станбената зграда на улица „________“ број __, влез __ во (општина) __.__. 201__ година

СОДРЖИНА 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Општи одредби ........................................................................................ Членови на Заедницата........................................................................... Податоци од уписот во катастар на недвижности........................... Управување со станбената зграда......................................................... Орган на управување на Заедницата................................................... Начин на одлучување на сопствениците............................................

стр. стр. стр. стр. стр. стр.

Именување на претседател и благајник/сметководител на Заедницата .................................................................................................

стр. 8

Седиште на Претседателот на Заедницата.........................................

стр. 9

Начин на исполнување на обврските на членовите на Заедницата...................................................................................................

стр.10

10.

Завршни одредби .....................................................................................

стр.10

1 3 4 5 6 7

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 5

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ОПШТИ ОДРЕДБИ Член 1 Сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „_________“ број _, влез __, (општина) (во понатамошен текст: станбена зграда), заради работите кои се однесуваат на управувањето со станбената зграда, формираат Заедница на сопственици.

Член 2 Име на Заедницата е: Заедница на сопственици на посебни делови од станбената зграда на улица „_________“ број _, влез __, (општина) (во понатамошниот текст: Заедница). Седиште на Заедницата е: „_________“ број _, влез __, (општина).

Член 3 Заедницата има својство на правно лице со права и одговорности кои произлегуваат од Законот за домување („Службен весник на РМ“ број 17/2009), од важечките закони и од овој Статут.

Член 4 Заедницата има печат. Печатот на Заедницата има кружен облик со дијаметар 35 мм и натпис испишан со кирилично писмо: Заедница на сопственици на посебни делови на станбената зграда на улица „_________“ број _, влез __, (општина). Заедницата има штембил со правоаголен облик кој ги содржи името на Заедницата напишано со кирилично писмо, број и датум.

ЧЛЕНОВИ НА ЗАЕДНИЦАТА Член 5 Членови на Заедницата се следните сопственици на посебните делови на станбената зграда: 1.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

10.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

11.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

12.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

13.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

14.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

15.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

16.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

17.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

18.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

19.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

20.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

21.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

22.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

23.

Име и презиме ................

ул. „_________“ бр.__,

стан __,

кат __

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ПОДАТОЦИ ОД УПИСОТ ВО КАТАСТАР НА НЕДВИЖНОСТИ Член 6 Посебни делови на станбената зграда со кои располагаат сопствениците на Заедницата, според податоците содржани во имотните листови на Агенцијата за катастар на недвижности за КО _______, се:

Сопственик 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Имотен лист

Стан

Гаража

(број)

(м2)

Балкони, тераси лоџии (м2)

Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................ Име и презиме ................

Член 7 Сопствениците на посебните делови на зградата од Заедницата имаат заеднички делови на станбената зграда за кои не е/е (ако е запишан, се внесува) извршен упис

УПРАВУВАЊЕ СО СТАНБЕНАТА ЗГРАДА Член 8 Заедницата на сопственици управува со станбената зграда преку следење и спроведување на одлуките донесени на Собирот на сопственици на посебните делови во зградата, преку застапување во правниот промет и во постапките пред надлежните органи, со цел за функционирање, одржување и зачувување на заедничките делови на станбената зграда.

Член 9 За работите на управувањето утврдени во членот 7 од овој Статут и во Законот за домување, сопствениците на посебните делови од станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) склучуваат Договор за заемни односи.

Член 10 За извршување на мерките и активностите за редовно одржување на станбената зграда, сопствениците на посебните делови на Собир на сопственици донесуваат План за одржување (и Акционен план за одржување) на станбената зграда за период од три години.

Член 11 Заедницата има право да склучува договори за работа со управување на станбената зграда и не може да врши друга дејност. Сопствениците на посебните делови се одговорни за плаќање на сите трошоци за управување и на други трошоци што потекнуваат од станбената зграда, во согласност со своите сосопственички делови.

Член 12 Со посебните заеднички делови од станбената зграда управуваат сопствениците на посебните делови на кои им припаѓаат овие заеднички делови и тие ги поднесуваат сите потребни трошоци за тие делови, во зависност од големината на посебните делови.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

во катастарот за недвижности: скали, влезен ветробран, засолниште, покрив со потпокривен простор, простории за одложување на отпадоци, простории наменети за заедничко користење на сопствениците на посебните делови, земјиштето на кое е изградена зградата и друго земјиште што служи за нејзина употреба, во согласност со прописите за урбанистичко планирање, проодни тераси и пација.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ОРГАН НА УПРАВУВАЊЕ НА ЗАЕДНИЦАТА Член 13 Орган на управување во Заедницата е Собирот на сопственици. Членови на Собирот се сите сопственици.

Член 14 Собирот на сопственици може да работи и да одлучува ако на него присуствуваат сопственици на посебните делови кои поседуваат повеќе од половината на посебните делови од станбената зграда. За секој собир се води записник, кој се објавува на ист начин како и што се свикува Собирот на сопственици.

НАЧИН НА ОДЛУЧУВАЊЕ НА СОПСТВЕНИЦИТЕ Член 15 Сопствениците на посебните делови на Заедницата одлучуваат за работите на управувањето на станбената зграда со мнозинство на гласови според сопственичките делови.

Член 16 Сопствениците на посебните делови на Заедницата донесуваат одлука за работи кои се однесуваат на управувањето со станбената зграда или потпишуваат изјава на која е запишан предлогот на одлуката.

Член 17 Сопствениците на посебните делови на Заедницата гласаат писмено, со потпишување на изјава со која се одлучува за или против предлогот на одлуката. Изјавата содржи предлог на одлуката, образложение, како и потребното мнозинство за нејзино одлучување. Одлуката се смета за донесена ако е потпишана од сопствениците кои поседуваат повеќе од половината од посебните делови на станбената зграда, во рок од 15 дена од денот на доставувањето на изјавата со предлог на одлуката. Доколку одлуката не се донесе од причина што за неа не се изјасниле доволен број на сопственици на посебните делови, претседателот заради нејзиното донесување свикува Собир на сопственици.

Член 18 Кога сопствениците на посебните делови не може да донесат одлука во однос на работи за управување со зградата, а станува збор за нужна работа, какви што

Доколку судската одлука не биде спроведена во рок од 30 дена сметано од денот кога станала извршна, предлагачот може да поднесе предлог за извршување.

ИМЕНУВАЊЕ НА ПРЕТСЕДАТЕЛ И БЛАГАЈНИК/ СМЕТКОВОДИТЕЛ НА ЗАЕДНИЦАТА Член 19 Сопствениците на посебните делови на Заедницата, од редовите на своите членови, со посебна одлука на Собирот на сопственици, именуваат претседател на Собирот. Именувањето на претседател на Собирот е за период од 3 (три) години.

Член 20 Сопствениците на посебните делови на Заедницата заради извршување на стручно-оперативни работи во смисла на наплатата на трошоците на одржувањето, примањето на уплатите во корист на зградата, внесување на сметка на зградата, подмирување на обврските во име и за сметка на зградата и вршење на книговодствени и други административно-технички работи, од редовите на своите членови избираат благајник/сметководител. За вршење на работите од став 1 на овој член на благајникот/сметководителот му следува соодветен надоместок. Доколку благајникот кој е избран од Советот на сопственици не е стручен да води сметководствени работи, може да се ангажира и професионален сметководител кој ќе ги води сметководствените работи, за што Советот на сопственици одредува износ на паричен надоместок. Височината на надоместокот ја определува Советот на сопственици на Заедницата со посебна одлука.

Член 21 Сопствениците на посебните делови именуваат Надзорен одбор за контрола на работата на претседателот и благајникот/сметководителот на Собирот на сопственици на станбената зграда. Надзорниот одбор од ставот 2 на овој член е составен од три члена. Именувањето на Надзорниот одбор е за период од 3 (три) години.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

се одржувањето, поправката и инвестиционото одржување на заедничките делови на зградата, секој сопственик на Заедницата може да поднесе предлог до судот во вонпарнична постапка за донесување на одлука која го заменува Договорот за заемни односи.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 22 Собир на сопственици свикува Претседателот со писмена покана, која се доставува во поштенското сандаче на секој сопственик и на огласна табла на видно место во зградата, најмалку 15 дена пред денот определен за одржување на собирот.

Член 23 Собирот го раководи Претседателот, а во негово отсуство еден од сопствениците на посебен дел, избран од Собирот со мнозинство на гласови.

Член 24 Заедницата на сопственици во правниот промет ја застапува Претседателот на Заедницата на сопственици. Претседателот ги презема сите работи што се однесуваат на управувањето со станбената зграда во име и за сметка на Заедницата на сопственици. Одлуката за определување на Претседател на Заедницата се смета за донесена кога за неа гласале повеќе од половината од сопствениците на посебните делови.

Член 25 Претседателот на Заедницата ги има следните права и обврски: • ги извршува одлуките на сопствениците на посебните делови, • се грижи за редовно одржување и функционирање на заедничките делови, • ги застапува сопствениците на посебните делови во работи на управување и во име на одделни сопственици поднесува тужба за задолжување на плаќање на трошоци и издатоци на сопственикот на посебниот дел, • ги застапува сопствениците на посебните делови пред управните органи во работи за издавање на дозволи и согласности и во постапки за упис на недвижности, како и во други управни постапки во врска со станбената зграда и земјиштето, и за други работи поврзани со управувањето, • подготвува план за одржување на зградата и се грижи за негово спроведување, • врши и други работи на начин и постапка утврдени со Законот.

СЕДИШТЕ НА ПРЕТСЕДАТЕЛОТ НА ЗАЕДНИЦАТА Член 26 Претседателот на Заедницата има седиште на следната адреса:

________________________, ул„_______“ број __, влез __ од (општина).

Член 27 Заедницата на сопственици, заради извршување на работите на одржувањето на станбената зграда, формира Фонд за редовно одржување и Резервен фонд. За средствата во фондовите наменети за функционирањето и одржувањето на станбената зграда што се собрани на посебна сметка, задолжително се води сметководствена евиденција. Претседателот на Заедницата е должен да отвори посебни сметки за средствата од ставот 1 на овој член, најдоцна 30 дена од денот на неговото именување.

Член 28 Имотот на Заедницата на сопственици е составен од парични средства на сметка што ги уплатуваат членовите по основа на управувањето на зградата и уплатите во Резервниот фонд. За трошоците на управување и за средствата од Резервниот фонд Заедницата води одвоена сметководствена евиденција.

Член 29 Сопствениците на посебните делови задолжително формираат Резервен фонд. Средствата на Резервниот фонд може да се користат само за трошоци за одржување и за потребните подобрувања предвидени во Планот за одржување и за нужните работи на одржувањето кои не се предвидени во Планот на одржувањето, ако нивното неизвршување значително би ги влошило условите за престој или ако би можела да настане поголема штета на одделни делови на станбената зграда.

Член 30 Членовите на Заедницата на сопственици се должни да го плаќаат месечно на Заедницата на сопственици секој својот дел од трошоците за управување и за Резервниот фонд.

Член 31 Сопствениците на посебните делови се одговорни за плаќање на сите трошоци за управувањето и на другите трошоци што потекнуваат од станбената зграда, во согласност со своите сопственички делови и со Договорот за заемни односи.

Член 32 За трошоците што настанале со преземање на активности врз основа на одлуки донесени на начин пропишан со Законот за домување, одговараат сите сопственици на посебните делови, без оглед на тоа дали гласале против предложените одлуки.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

НАЧИН НА ИСПОЛНУВАЊЕ НА ОБВРСКИТЕ НА ЧЛЕНОВИТЕ НА ЗАЕДНИЦАТА

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ЗАВРШНИ ОДРЕДБИ Член 33 Заедницата на сопственици престанува врз основа на Одлука за престанок усвоена со заедничка согласност од страна на сите членови-сопственици на посебните делови и со бришење во Централниот регистар на Република Македонија.

Член 34 По престанокот на Заедницата, сопствениците на посебните делови за обврските кон трети лица одговараат во согласност со големината на своите посебни делови.

Член 35 За правата и обврските на сопствениците на посебните делови на зградата во однос на заедничките делови на зградата како целина, доколку не се опфатени со овој Статут, ќе се применуваат одредбите на Законот за сопственост и други стварни права, Законот за катастар на недвижности и Законот за облигационите односи.

Член 36 Статутот на Заедницата на сопственици од станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) е донесен на конститутивниот состанок на Заедницата одржан на __.__.201_ година и стапува на сила со денот на донесувањето

_________, __.__.201__ година

Претседател

_____________________

З А П И С Н И К од конститутивниот состанокот на Собир на сопственици на посебните делови на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина), одржан на __.__.201__ година, со почеток во __ часот, во просториите на _____________. На состанокот присуствуваа ___ сопственици на посебните делови на станбената зграда. Составен дел на Записникот е списокот на присутните сопственици на посебните делови на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина) со потписи. Состанокот го отвори и со него раководеше Претседателот на Куќниот совет на „_______“ број __, влез __ од (општина), г./г-ѓа ______________________ како сопственик на посебен дел на станбената зграда, кој го предложи следниот

ДНЕВЕН РЕД 7. Донесување на Одлука за формирање Заедница на сопственици како правно лице за управување на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина). 1. Донесување на Статут на Заедница на сопственици на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина). 2. Донесување на Одлука за избор на претседател и благајник/сметководител на Заедница на сопственици од станбената зграда на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина). 3. Донесување на План за одржување на станбената зграда и становите на улица „_______“ број __, влез __ од (општина). 4. Формирање на работна група за изготвување на Акционен план за одржување на станбената зграда за период од три години. 5. Разгледување и усвојување на Договор за заемни односи на сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина). Седницата ја отвори ____________________, кој констатира дека материјалите за точките 2, 4 и 6 се доставени до сопствениците на посебните делови на станбената зграда заедно со поканата за состанокот. Потоа, по Првата точка од Дневниот ред, Претседавачот на собирот на сопствениците на посебни делови на станбената зграда, г. _____________________, во куси црти го образложи делот од Законот за домување, како и обврските

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 6

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

и одговорностите што произлегуваат од него, начинот на управувањето со станбената зграда, односите меѓу сопствениците на посебните делови и трети лица, начинот на управувањето и одржувањето на зградата, уредувањето на правата и обврските на сопствениците на посебните делови во однос на заедничките делови на зградата како целина, како и законската обврска досегашниот Куќен совет да се конституира во Заедница на сопственици како правно лице. По дискусијата во која учествуваа: _______________, __________________; и ___________________, Претседавачот предложи да се донесе следната Одлука: СЕ ОСНОВА Заедница на сопственици како правно лице за управување со станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) од страна на сопствениците на посебните делови на станбената зграда. За Одлуката гласаа ___ сопственици, немаше воздржани, ниту против, што претставува мнозинство на гласови на членови на Заедницата на сопственици, по што претседавачот г. _________________ констатира дека Одлуката за основање на Заедницата е донесена. По Втората точка од Дневниот ред присутните членови на Заедницата се запознати со содржината на доставениот Предлог-статут на Заедница на сопственици на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина).

Во дискусијата учествува: 1. ____________________ кој рече_________ 2. ____________________ По исцрпната дискусија, __________________ констатира дека Предлог-статутот на Заедницата ќе се дополни со сугестиите и забелешките дадени на оваа седница, и тоа:

1. __________________ и 2. ____________________ Затоа, тој предложи по така дополнетиот Статут членовите на Заедницата да донесат Одлука за негово усвојување. За Одлуката за донесување на Статутот на Заедницата на сопственици гласаа ___ сопственици, немаше воздржани, ниту против, што претставува мнозинство на гласови на членови на Заедницата на сопственици, по што претседавачот ___________________________ констатира дека Одлуката за донесување на Статутот на Заедницата е донесена. По Третата точка од Дневниот ред беше предложено за претседател на Заедницата на сопственици од станбената зграда на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина) да се избере _____________________, а за благајник/сметководител ________________________ /, со мандат од 3 години.

За Одлуката за избор на благајник/сметководител на Заедницата на сопственици ____________________ гласаа ____ сопственици, немаше воздржани, ниту против, што претставува мнозинство на гласови на членови на Заедницата, при што Претседавачот констатира дека Одлуката за избор на благајник/сметководител ____________________ е донесена.

По Четвртата точка од Дневниот ред ____________________ ____________________ ____________________

Петта точка. За членови на работната група која треба да изработи Предлогакционен план за одржување на станбената зграда за период од три години се предложени и избрани: 1. ___________________ 2. ___________________ 3. ___________________ Работната група треба да го изработи Предлог-акциониот план за одржување на станбената згрaда за наредниот период од три години со ориентационо чинење на работите во рок од 20 дена и да го достави до Претседателот на Заедницата, кој ќе ја свика Заедницата за негово усвојување. Шеста точка. По доставениот Предлог-договор за заемни односи помеѓу сопствениците на поединечните делови на станбената зграда, се разви дискусија во која зедоа учество ___________________ ___________________ ___________________ Заклучено е членовите на Заедницата: 1. ___________________ 2. ___________________ 3. ___________________

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

За Одлуката за избор на Претседател на Заедницата на сопственици ________________________ гласаа ____ сопственици, немаше воздржани, ниту против, што претставува мнозинство на гласови на членови на Заедницата, при што Претседавачот констатира дека Одлуката за избор на претседател на Заедницата на сопственици ________________________ е донесена.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

да го доработат во рок од 20 дена и да го достават до Претседателот на Заедницата, кој ќе ја свика Заедницата за негово усвојување и потоа да ја спроведе постапката за негово потпишување.

Записничар,

Претседател,

____________________

___________________

Прилог: Список на присутни сопственици со потписи.

Врз основа на член 54 од Законот за домување (Службен весник на РМ број 99/09; 57/10; 36/11; 54/11; 13/12; 38/12 – пречистен текст; 55/13; 163/13 и 42/14), сопствениците на посебните делови на станбената зграда на улица „___________“ број _, влез__, (општина), на ден __.__.201_ година ја донесоа следната

ПРЕДЛОГ-О Д Л У К А за избор на Претседател на Заедницата на сопственици 1. Се избира лицето __________, сопственик на посебен дел – стан бр. ___ како Претседател на Заедницата на сопственици на станбената зграда на улица „___________“ број _, влез__, (општина); 2. Изборот на Претседателот на Заедница на сопственици од став 1 на оваа Одлука е извршен со согласност на повеќе од половината од вкупниот број на сопственици на посебни делови во станбената зграда ул.________________ бр.___ влез __, Скопје. 3. Оваа Одлука влегува во сила со денот на нејзиното донесување.

ОБРАЗЛОЖЕНИЕ Заради управување со станбената зграда, односите помеѓу сопствениците на посебните делови и трети лица, начинот на управувањето и одржувањето на зградата, уредувањето на правата и обврските на сопствениците на посебните делови во однос на заедничките делови на зградата како целина, сопствениците на посебните делови на станбената зграда одлучија да основаат Заедница на сопственици како правно лице, и со истата да раководи лицето __________, сопственик на посебен дел – стан бр. ___, ______, заради кое и се донесе одлука како во диспозитивот. ЗАЕДНИЦА НА СОПСТВЕНИЦИ Претседатeл

____________________________

___________, __.__.201__ година

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 7

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 8

ДОГОВОР ЗА ЗАЕМНИ ОДНОСИ

помеѓу сопствениците на посебните делови од станбената зграда на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина)

__.__.201_, _____________

Склучен на ден __.__.201_ година, помеѓу сопствениците на посебните делови од станбената зграда на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина)

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 1,………….

кат 1

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 2,………….

кат 1

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 3,…………

кат 1

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 4,…………

кат 1

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 5,………….

кат 2

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 6,………….

кат 2

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 7,…………

кат 2

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 8,…………

кат 2

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 9,………….

кат 3

10.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 10,………..

кат 3

11.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 11,………..

кат 3

12.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 12,………..

кат 3

13.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 13,………..

кат 4

14.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 14,………..

кат 4

15.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 15,……….

кат 4

16.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 16,………

кат 4

17.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 17,………..

кат 5

18.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 18,………

кат 5

19.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 19,……….

кат 5

20.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 20,……….

кат 6

21.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 20А,………

кат 6

22.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 21,………..

кат 6

23.

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ............

стан 22,………..

кат 6

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

ДОГОВОР ЗА ЗАЕМНИ ОДНОСИ

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

1. Управување со станбената зграда Член 1 Заедницата на сопственици управува со станбената зграда преку следење и спроведување на одлуките донесени на собирот на сопственици на посебните делови во зградата, преку застапување во правниот промет и во постапките пред надлежните органи, со цел за функционирање, одржување и зачувување на заедничките делови на станбената зграда.

Член 2

Сопствениците на посебните делови од станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) склучуваат Договор за заемни односи за работите на управувањето утврдени во Статутот на Заедницата и Законот за домување.

Член 3 Сопствениците на посебните делови од Заедницата, за извршување на мерките и активностите за редовно одржување на станбената зграда, на собир на сопственици донесуваат План за одржување и Акционен план за одржување на станбената зграда за период од три години.

Член 4 Заедницата има право да склучува договори за работа со управување на станбената зграда и не може да врши друга дејност. Сопствениците на посебните делови се одговорни за плаќање на сите трошоци на управување и на другите трошоци што потекнуваат од станбената зграда во согласност со своите сосопственички делови.

Член 5 Сопствениците на посебните делови на кои им припаѓаат посебните заеднички делови од станбената зграда и кои управуваат со нив, ги поднесуваат сите потребни трошоци за тие делови, во зависност од големината на нивните посебни делови.

Член 6 Орган на управување во Заедницата е Собирот на сопственици. Членови на Собирот се сите сопственици.

Член 7 Собирот на сопственици може да работи и да одлучува ако на него присуствуваат сопственици на посебните делови кои поседуваат повеќе од половината на посебните делови од станбената зграда.

Член 8 Сопствениците на посебните делови на Заедницата од редовите на своите членови, со посебна одлука на Собирот на сопственици, именуваат претседател на Собирот. Именувањето на претседател на Собирот на заедницата е за период од 3 (три) години.

Член 9 Сопствениците на посебните делови на Заедницата, заради извршување на стручно-оперативни работи во смисла на наплата на трошоците за одржување, примањето на уплатите во корист на зградата, внесување на сметка на зградата, подмирување на обврските во име и за сметка на зградата и вршење на книговодствени и други административно-технички работи, од редовите на своите членови избираат благајник/сметководител. За вршење на работите од став 1 на овој член на благајникот/сметководителот му следува соодветен надоместок. Износот на надоместокот го определува Заедницата на сопственици со посебна одлука.

Член 10 Сопствениците на посебните делови именуваат Надзорен одбор за контрола на работата на претседателот и благајникот/сметководителот на Заедницата на сопственици на станбената зграда. Надзорниот одбор од ставот 2 на овој член е составен од три члена. Именувањето на Надзорниот одбор е за период од 3 (три) години.

2. Одлучување за работи на управувањето Член 11 Сопствениците на посебните делови на Заедницата одлучуваат за работите на управувањето на станбената зграда со мнозинство на гласови според сопственичките делови.

Член 12 Сопствениците на становите од „_______“ број __, влез __ од (општина) на станбената зграда, според сопственичките делови со кои располагаат во согласност

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

За секој собир се води записник, кој се објавува на ист начин како и што се свикува Собирот на сопственици.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

со член 11 на овој Договор, при одлучување за работите на управувањето на станбената зграда имаат број на гласови:

1 2 . . . 17 18 19 20 21

Стан број 1 2 . . . 17 18 19 20 21

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ ИМЕ И ПРЕЗИМЕ

м2 68,00 63,00

Број на гласови 1 1

125,50 28,00 70,00 66,00 28,00

2 0,4 1 1 0,4

Член 13 Сопствениците на посебните делови на Заедницата донесуваат одлука за работи кои се однесуваат на управување со станбената зграда или потпишуваат изјава на која е запишан предлогот на одлуката.

Член 14 Сопствениците на посебните делови на Заедницата гласаат писмено со потпишување на изјава со која се одлучува за или против предлогот на одлуката. Изјавата содржи предлог на одлуката, образложение, како и потребното мнозинство за нејзино донесување. Одлуката се смета за донесена ако е потпишана од сопствениците кои поседуваат повеќе од половината од посебните делови на станбената зграда во рок од 15 дена од денот на доставувањето на изјавата со предлог на одлуката. Доколку одлуката не се донесе од причина што за неа не се изјасниле доволен број на сопственици на посебните делови, претседателот за нејзиното донесување свикува собир на сопственици.

Член 15 Кога сопствениците на посебните делови не може да донесат одлука во однос на работи за управување со зградата, а станува збор за нужна работа, каква што е одржувањето, поправката и инвестиционото одржување на заедничките делови на зградата, секој сопственик на Заедницата може да поднесе предлог до судот во вонпарнична постапка за донесување на одлука која го заменува Договорот за заемни односи. Доколку судската одлука не биде спроведена во рок од 30 дена сметано од денот кога станала извршна, предлагачот може да поднесе предлог за извршување.

Член 16 Заедничките простории во зградата се скалите, ходниците, подрумските простори, просториите за собирање на смет, таванските простори, покривната конструкција, покривот, лоџиите, пацијата, надворешните архитектонско-конструктивни делови на зградата, противпожарните инсталации, лифтот, просторот околу зградата кој ў припаѓа во согласност со Закон, а кои служат за потребите на сите станари и се користат во согласност со нивната намена. Заедничките простории може да се издаваат само со одлука на Заедницата на сопствениците. Износот на закупнината за издавање на заедничките простории од став 2 на овој член се утврдува со одлука на Заедницата на сопственици. На заедничките простории и инсталации на зградата не смее да се вршат никакви градежни и инсталациони зафати во смисла на измена на нивната конструктивна и архитектонска намена без согласност на Заедницата на сопственици и без одобрение од надлежен орган на управата и/или институција. Во заедничките простории забрането е да се држат други работи освен оние кои се потребни за наменското користење на тие простории.

Член 17 Заедницата на станарите одредува кои заеднички простории, на кој начин и по кој распоред ќе се користат.

Член 18 Станарите се должни да ја одржуваат чистотата во влезот, на скалите, во ходниците, подрумските простори, просториите за собирање на смет, таванските простори, покривната конструкција, покривот, лоџиите, пацијата и другите заеднички простории на зградата и да овозможат нивно непречено користење и слободно движење низ нив.

Член 19 Забрането е во заедничките простории да се изведуваат работи на поставување и демонтирање на инсталации и уреди, како и градежни работи со кои се менува намената на просторијата без одобрение на Заедницата и на надлежен орган на управата.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

3. Начин, услови и ред на користење на заедничките простории и уреди во зградата

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 20 Лица кои изведуваат работи во заедничките простории на зградата или на надворешни делови на зградата должни се за тоа да го известат Претседателот на Заедницата и по завршување на работите просториите да ги остават во ред. Одредбата на овој член важи и за лица кои поставуваат антени на кровот или на други надворешни делови на зградата, инсталации за кабловска телевизија и други дополнителни инсталации.

Член 21 Заедничките простории и уреди во зградата станарите се должни да ги користат со посебно внимание и да ги чуваат од оштетување и дефект. Станарите се должни заедничките простории и уреди по секоја употреба да ги исчистат и да ги остават во претходната состојба, а клучот од тие простории да му го вратат на Претседателот.

4. Висина на износи и начин на плаќање на трошоците за редовно одржување (инвестиционо и тековно) на заедничките делови на зградата Член 22 Висината на месечниот износ на трошоците за редовно одржување на заедничките делови од влезот на станбената зграда се формира секој нареден месец поодделно, во зависност од износот на направените тековни расходи за претходниот месец во тековната година.

Член 23 Тековните расходи за секој месец ги формираат: 1.

трошоци за потрошена електрична енергија за потстаницата за централно греење,

трошоци за испорачана електрична енергија за лифт и осветлување на влезот и подрумот,

трошоци за тековно одржување на лифтот,

трошоци за водење на книговодствено-благајнички работи,

трошоци за канцелариски материјали,

трошоци за хигиеничарка за одржување на чистотата на влезот,

трошоци за средства за одржување на хигиената,

трошоци за инвестиционо одржување.

Трошоците за потрошената електрична енергија за потстаницата за централно греење, на која се приклучени повеќе влезови, локали и деловни простории од станбената зграда, се распределуваат пропорционално на квадратурата на вкупната површината на становите за секој влез, локал и деловен простор за кои се испорачува топлинската енергија.

Член 25 Учеството во трошокот за потрошена електрична енергија за потстаницата за централно греење во % на која се приклучени следните корисници на топлинска енергија, во согласност со член 23 на овој Договор изнесува:

Вкупна грејна површина

Корисник 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Влез I Влез II Влез III Влез IV Деловен простор Деловен простор Деловен простор

Учество во цената 7,50 18,00 27,00 27,00 9,20 0,70 10,60

Член 26 Вкупните направени трошоци за тековните расходи од член 22 точка 1 на овој Договор и пропорционално поделени на сите корисници во согласност со член 24 на овој Договор, се распределуваат на секој сопственик на стан пропорционално со квадратурата на неговиот стан.

Член 27 Трошокот од член 22 точки 2, 3, 6 и 7 од овој Договор се распределува на секој сопственик на стан од „_______“ број __, влез __ од (општина) во согласност со бројот на членовите-корисници на станот според следната формула: Трошок по стан = (вк. трошок)/(вк. број на станари во влезот)* Станари во станот

Член 28 Трошокот од член 22 точки 4, 5 и 8 од овој Договор се распределува на секој сопственик на стан од влезот еднакви делови распределени на еднакви делови на секој на станови во влезот.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 24

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

5. Куќен ред во зградата Член 29 Под Куќен ред се подразбираат правила на однесување на сопствениците, односно корисниците на становите и други посебни делови на зградата, заеднички делови на зградата и заеднички уреди и инсталации во зградата, како и други прашања со кои се обезбедува мирно и непречено користење на становите и на другите посебни делови на зградата.

Член 30 За спроведување на Куќниот ред се грижат сопствениците, односно корисниците на становите и на другите посебни делови на зградата.

Член 31

Како станари се сметаат сопствениците на становите кои живеат во зградата, закупецот на станот, потстанар, како и членови на нивните семејно домаќинство. Како станари се сметаат и сопствениците, односно закупци на деловните простории, како и лицата кои се вработени во тие простории.

Член 32 Станарот може да поставува натписи и реклами на вратата од станот, доколку врши дејност во согласност со важечките прописи. По иселувањето и/или престанокот на вршењето на дејноста, станарот е должен да ги тргне поставените натписи и реклами и просторот каде што биле поставени да го доведе во исправна состојба.

Член 33 Во зградата мора да постои ажуриран список на станари, за што се грижи Претседателот на Заедницата

Член 34 Не се дозволува сушење на алишта на отворени делови на зградата (прозорци, балкони и лоџии) кои се видливи од страната на улицата или на друга јавна површина. На лоџиите и балконите се забранува држење на работи кои го нагрдуваат изгледот на зградата, како и држење на необезбедени саксии со цвеќиња и други предмети кои со паѓање може да повредат, оштетат или извалкаат некој минувач или автомобил под нив.

Претседателот на Заедницата на станарите и сметководителот/благајникот се грижат за редовна контрола на исправноста на лифтот и на противпожарните уреди. Упатството за користење на лифтот мора да биде видливо истакнато. Во случај на дефект на лифтот, мора да се исклучи од употреба, на вратите од лифтот да се истакне соопштение дека лифтот е во дефект и веднаш да се извести компанијата на која ў е доверено одржувањето.

Член 36 Заедницата на сопственици е должна на видно место во зградата да истакне соопштение за тоа кому станарите може да му се обратат во случај на дефект на лифтот и на инсталациите и кај кого се наоѓаат клучевите од заедничките простории.

Член 37 При користење на станот и заедничките простории во зградата забрането е со викање, бучава, скокање, играње со топка и слични постапки да се вознемируваат другите станари во мирното користење на станот. Користењето на разни машини и уреди, музички апарати, радио и телевизиски приемници, како и свирење и пеење во станот, односно зградата, не е дозволено во периодите од 13.00 до 17.00 часот и од 22.00 до 5.00 часот. Станарите во наведеното време од ставот 2 на овој член мора да се однесуваат на начин кој обезбедува целосен мир и тишина во зградата (време за одмор).

Член 38 Лица кои изведуваат работи во заедничките простории на зградата или на надворешни делови на зградата, како и лица кои поставуваат антени на кровот или на други надворешни делови на зградата, инсталации за кабловска телевизија и други дополнителни инсталации, не може тие работи да ги изведуваат во време кое е одредено како време за одмор.

Член 39 Се забранува тресење на теписи, постелнина и други работи од прозорци, балкони и лоџии.

Член 40

Се забранува фрлање или оставање на отпадоци, ѓубре и нечистотија на скалите или во други заеднички простории, пушење во лифт, на одмориштата и во ходниците.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 35

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Забрането е да се валкаат или на кој и да е друг начин да се оштетуваат ѕидовите, вратите, прозорците и уредите и другите делови на зградата.

Член 41

Станарите може во согласност со посебни прописи да чуваат куче, мачка и други животни само во своите станбени простории, при што се должни да водат сметка тие животни да не прават нечистотија во заедничките простории и да не ги нарушуваат мирот и тишината во зградата.

Член 42

Во поглед на местото и начинот на држење на домашното ѓубре, како и отпадоци кои не спаѓаат во домашно губре, се применуваат соодветните прописи на општината (општина или градот Скопје)

6. Начин на воспоставување на Резервниот фонд Член 43 Сопствениците на посебните делови задолжително формираат Резервен фонд.

Член 44

Височината на износот за посебните делови во Резервниот фонд, најниската вредност на неговите трошоци, како и видот на трошоците за кои се користат средствата од Резервниот фонд ќе бидат определени во зависност од староста на објектот, бројот на посебните делови од зградата и видот на материјалот од кој е изградена зградата. Вредноста од ставот 1 на овој член, пропишана на предлог на Регулаторната комисија за домување, министерот надлежен за работи од станбено-комуналната дејност, изнесува ______________________.

Член 45 Сопствениците на посебните делови во станбената зграда согласни се во планот за одржување износот на месечната уплата во Резервниот фонд да биде ___ пати повисок во однос на пресметаната вредност на работите а одржување и Планот на одржување.

Член 46

Претседателот на Заедницата е должен да обезбеди сите уплати на сопствениците на посебните делови во Резервниот фонд да се евидентираат сметководствено, одвоено од другите уплати, како и сите плаќања во Резервниот фонд да се насочуваат на посебна сметка за таа намена.

Член 48

Средствата на Резервниот фонд може да се користат само за трошоци за одржување и за потребни подобрувања предвидени во Планот за одржување и за нужните работи на одржување.

Член 49

Ако сопственикот не го уплатува својот дел во Резервниот фонд, Претседателот го повикува писмено да го стори тоа. Доколку сопственикот не го плати својот дел во рок од 30 дена од денот на приемот на повикот, Претседателот поведува постапка за наплата на долгот пред надлежен суд и истовремено го известува овластениот инспектор за домување на општината.

7. Споредни простории што се користат од страна на сопствениците на посебните делови Член 50 Споредни простории што припаѓаат на определени станови, односно единици за престој, а не се нивни составни делови, се гаражите.

Член 51 Споредни простории – гаражи според податоците содржани во имотните листови на Агенцијата за катастар на недвижности за КО__________ се сопственици на заедничките делови на станбената зграда на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) утврдени во членот 5 од Статутот на заедницата на сопственици:

ИМЕ И ПРЕЗИМЕ 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Имотен лист (број)

Стан (број)

Име и презиме ................

Стан 1.............

Име и презиме ................

Стан 2............

Име и презиме ................

Стан 5............

Име и презиме ................

Стан 9............

Име и презиме ................

Стан 15..........

Име и презиме ................

Стан 17..........

Име и презиме ................

Стан 19..........

Гаража (број)

(м2)

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 47

Со паричните средства на Резервниот фонд располага Претседателот на Заедницата, во согласност со Законот и Одлуките на Собирот на сопственици.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 52 Споредните простории – гаражи се организирани во посебна архитектонскоградежна целина во подземните делови на подрумскиот простор на станбената зграда, заедно со со посебен влез за возилата од страна на сервисна улица со влез од улица ________. Сопствениците на гаражите преку заеднички излез од влезот „_______“ број __, влез __ од (општина), имаат влез во подземниот гаражен простор.

Член 53

Покрај сопствениците од „_______“ број __, влез __ од (општина) на станбената зграда, гаражниот простор располага со гаражи чии сопственици не се сопственици на заеднички делови од „_______“ број __, влез __ од (општина) на станбената зграда.

8. Начин на користење на споредните простории за посебни намени Член 54 Сопствениците на споредните простории – гаражи со посебен Договор за заемни односи ќе го регулираат начинот на користење на гаражите, гаражниот ред во гаражниот простор, нивното одржување, хигиената и надоместокот за тековно одржување со другите сопственици на гаражите од другите влезови на станбената зграда.

Член 55 Претседателите на Заедницата од станбената зграда од влезовите ______ на _____________ зграда треба да ги разменат податоците за сопствениците на гаражите од гаражниот простор, да формираат список на сите сопственици на гаражи и секој претседател на видно место во својот влез на зградата треба да истакне соопштение за тоа кому станарите може да му се обратат во случај на дефект на инсталациите од водовод, канализација и греење во подрумскиот и гаражен простор и кај кого може да побараат клуч за извршување на потребната интервенција.

Член 56 Се забранува фрлање или оставање на отпадоци, ѓубре и нечистотија во гаражите и во заедничкиот дел од гаражниот простор. Забрането е да се валкаат или на кој и да е друг начин да се оштетуваат ѕидовите на гаражниот простор, вратите на гаражите и уредите во гаражниот простор.

Член 57 Со Договор за заемни односи на сопствениците на споредните простории – гаражи од сите влезови на станбената зграда, заеднички ќе се утврдат и регулираат посебните ограничувања на правото на користење на споредните простории – гаражи.

10. Посебни овластување на Претседателот на Заедницата Член 58 Заедницата на сопственици во правниот промет ја застапува Претседателот на Заедницата. Претседателот ги презема сите работи што се однесуваат на управувањето со станбената зграда во име и за сметка на Заедницата на сопственици. Одлуката за определување на Претседател на Заедницата се смета за донесена кога за неа гласале повеќе од половината од сопствениците на посебните делови.

Член 59 Претседателот на Заедницата ги има следните права и обврски: • ги извршува одлуките на сопствениците на посебните делови, • се грижи за редовно одржување и функционирање на заедничките делови, • ги застапува сопствениците на посебните делови во работи на управување и во име на одделни сопственици поднесува тужба за задолжување на плаќање на трошоци и издатоци на сопственикот на посебниот дел, • ги застапува сопствениците на посебните делови пред управните органи во работи на издавање на дозволи и согласности и во постапки за упис на недвижности и други управни постапки во врска со станбената зграда и земјиштето, како и други работи поврзани со управувањето, • подготвува план за одржување на зградата и се грижи за негово спроведување, • врши и други работи на начин и постапка утврдени со Законот.

11. Начин на известувањето на сопствениците на посебните делови за работење на управувањето Член 60 Претседателот на Заедницата е должен за својата работа и за работата на благајникот/сметководител да достави Извештај до Заедницата на сопствениците најмалку еднаш годишно.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

9. Посебни ограничувања на правото на користење на споредните простории

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Доколку сопствениците на посебните делови од Заедницата побараат од Претседателот, или доколку тој самиот за тоа одлучи, може да поднесе и вонреден извештај за работата до сопствениците.

Член 61 Претседателот на Заедницата е должен на барање на секој сопственик на посебен дел да му овозможи увид во договорот склучен со трети лица за извршување на работи поврзани со функционирањето и одржувањето на станбената зграда, увид во сметководствените исправи што се однесуваат на договорот и увид во состојбата со Резервниот фонд на станбената зграда. Увид може да се изврши не повеќе од еднаш месечно.

Член 62 Благајникот/сметководителот на секој сопственик на посебните делови е должен да му издаде пресметка за трошоците за редовно одржување.

12. Начин на регулирање на односите во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од зградата Член 63 За регулирање на односите помеѓу сопствениците на посебните делови од станбената зграда во случај на адаптација, реконструкција, пренамена, доградба и надградба на дел од станбената зграда ќе се применуваат одредбите од Законот за градба, Законот за домување, Законот за облигациони односи и други закони, подзаконски акти и позитивни прописи кои произлегуваат од нив.

13. Одржување на станбената зграда и на становите Член 64 Сопствениците на посебните делови се должни редовно да ги одржуваат станбената зграда и становите. Одржувањето на станбената зграда и на становите треба да обезбеди постојана исправност, безбедност и употребливост на сите делови на зградата како целина, естетски обликуваниот изглед, уредите, инсталациите и опремата на зградата кои им служат на сите сопственици на посебните делови, односно закупци на зградата.

Член 65 Одржувањето на станбената зграда и на становите ги опфаќа работите на редовното одржување.

Член 66 Тековно одржување на зградата претставува преземање на мерки и активности што овозможуваат непречено користење на заедничките делови од станбената зграда, на инсталациите и уредите, вклучувајќи набавка на резервни делови за заедничките инсталации и уреди, вградување на дополнителни апарати и уреди и слично.

Член 67 Инвестиционото одржување ги опфаќа работите со кои се одржува и се зголемува вредноста на објектот, а се однесува на работи што не се опфатени со тековното одржување.

Член 68 Во случај на вонредни настани со кои се загрозува животот на луѓето или им се нанесува поголема материјална штета на другите сопственици на посебните делови, на барање на Претседателот на Заедницата или член на заедницата на сопственици, претставник на органите за внатрешни работи може да влезе во станот или во друга работна просторија од станбената зграда заради отстранување на причината што ја предизвикал вонредниот настан. Органот за внатрешни работи составува службена белешка за влегувањето во станот или во просторијата.

Член 69 Во случај кога сопствениците на посебните делови се отсутни, по отстранување на причините кои го предизвикале вонредниот настан, органот за внатрешни работи го запечатува станот, односно другата просторија, а клучот го предава на подрачната полициска станица, за што ги известува сопствениците на станот, односно блиските роднини.

14. Одлучување за работи што не се предмет на Договорот Член 70 Сопствениците на посебните делови од станбената зграда може да одлучуваат за работи што не се предмет на овој Договор за заемни односи со согласност на сите сопственици на посебните делови.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Редовното одржување на овој член опфаќа инвестиционо и тековно одржување на станбената зграда.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 71 Работи од ставот 1 на овој член се промените во соодносот на заедничките и одделните делови, посебните ограничувања во користењето на одделните делови и заедничките делови, промената на користење на заедничките делови и подобрувањата кои не се сметаат за одржување на зградата.

Член 72 Доколку сопствениците на посебните делови не постигнат согласност во однос на работите од членот 2 на овој Договор, сопствениците на посебните делови кои поседуваат повеќе од половина на заедничките делови што припаѓаат на тие станови може да предложат за работата да одлучи судот во вонпарнична постапка. Судот при одлучувањето ги има предвид особено видот на работата, распоредувањето на трошоците/обврските и последиците за сопствениците на посебните делови кои се спротивставувале на работата.

Член 73 Сопственикот на станот кој одбил да ја даде или ја повлекол својата согласност за мерката донесена според членот 3 на овој Договор, нема право да бара удел во користите што ќе произлезат од таа мерка, како и што не е должен да ги поднесува трошоците направени во врска со таа мерка.

15. Поделба на трошоците за управувањето Член 74 Сопствениците на посебните делови се одговорни за плаќање на сите трошоци за управувањето и другите трошоци кои потекнуваат од зградата, во согласност со своите сопственички делови и со одредбите од овој Договор.

Член 75 За трошоците што настанале со преземање на активности врз основа на одлуки донесени на начин пропишан со Законот за домување, одговараат сите сопственици на посебните делови, без оглед дали гласале против предложените одлуки.

16. Определување на сосопственички удели Член 76 Сосопственичкиот удел на сопственик на посебен дел (стан) во однос на вкупната површина на заедничките делови на зградата се определува процентуално, во зависност од површината на посебниот дел.

Потпис на сопственикот

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

Име и презиме ................

___________________

10.

Име и презиме ................

___________________

11.

Име и презиме ................

___________________

12.

Име и презиме ................

___________________

13.

Име и презиме ................

___________________

14.

Име и презиме ................

___________________

15.

Име и презиме ................

___________________

16.

Име и презиме ................

___________________

17.

Име и презиме ................

___________________

18..

Име и презиме ................

___________________

19.

Име и презиме ................

___________________

20.

Име и презиме ................

___________________

21.

Име и презиме ................

20А

___________________

22.

Име и презиме ................

___________________

_______________, __.__. 201_

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Стан број

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 9

ПЛАН ЗА ОДРЖУВАЊЕ на станбената зграда и становите на ул. „_______“ број __, влез __ од (општина)

__.__.201_

Со овој План поблиску се уредува начинот на одржувањето на станбената зграда и на становите на улица „_______“ број __, влез __ од (општина) (во понатамошниот текст: станбена зграда), се одредуваат видовите на работи за одржување, како и други прашања од значење за обезбедување на користењето на станбената зграда и на становите, на начин со кој нема да се доведат во опасност животот и здравјето на луѓето и сигурноста на човековата околина.

Член 2 Одржувањето на станбената зграда и становите опфаќа работи на инвестиционо и тековно одржување на заедничките делови на станбената зграда и работи на инвестиционо одржување на становите. Одржувањето од став 1 на овој член опфаќа редовно изведување на работите за заштита на зградата, односно нејзините заеднички и посебни делови, уреди, инсталации и опрема, поправка на оштетените и замена на дотраените делови, со што се обезбедуваат нивната исправност, употребливост и сигурност.

Член 3 Работите на инвестиционото одржување на заедничките делови на зградата опфаќаат поправки и замена на: 1. кровна конструкција и други конструктивни елементи на зградата, 2. покривот на кровната конструкција и други елементи на покривот (димни канали, вентилациони канали, покривни отвори, лимени опшивки, сливници, одводи и други елементи на покривот, заедничките лоџии и тераси и друго), 3. лифт со припадни делови (куќичка, лифтовско окно со инсталациите и уреди), како и испитување на исправноста со издавање на употребна дозвола според важечките прописи за лифтови, 4. олуци, олучни цевки и други елементи за одвод на водата од покривот и заштита на зградата од продирање на водата, 5. вентилациони цевки на канализационата мрежа и на нивните глави на покривот на зградата, 6. електроинсталации на зградата до струјомерното ормарче, 7. заедничка инсталација на централното греење, полнење, празнење и озрачување на топловодната мрежа, 8. дотраени метални, стаклени и други огради на покривот, скалите, терасата и други заеднички делови на зградата, 9. дотраени подови, плафони и ѕидови во заедничките делови на зградата,

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 1

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

10. дрвени и метални делови на вратите и прозорците на заедничките простории на зградата, 11. оштетена и дотраена фасада, фасадни облоги и елементите на фасадата, како и надворешните делови на зградата со приоритет на заштитата на фасадата од пробивање на вода и влага, 12. громобран и интерфон, 13. хидранти, хидрантски црева и други хидрантски делови во зградата, 14. инсталации и уреди за заштита од пожар.

Член 4 Со одлука на Заедницата на сопственици се утврдуваат: видовите на инвестиционото и тековно одржување на заедничките делови на станбената зграда кои ќе се вршат во тековната година, приоритетот во изведување на работите, роковите на извршување на работите во текот на годината и премер со пресметка на потребните средства.

Член 5 Работите на тековното одржување на заедничките делови на станбената зграда опфаќаат: 1. редовно сервисирање на лифтот, 2. поправка или замена на автоматот за заедничко осветлување, na прекинувачи, светилки и друго, 3. дератизација, дезинфекција и дезинсекција на заедничките простории во зградата, 4. преглед и сервисирање на инсталациите и уредите за гасење на пожар во зградата, на громобранската инсталација, на инсталацијата на водоводот и канализацијата во зградата, како и на електроинсталациите, 5. чистење на олуци и олучни цевки на зградата, 6. поправка или замена на оков, брави, катанци и други уреди за затворање на орманите за струјомери, 7. бојосување на заедничките простории во зградата, 8. бојосување на цевната мрежа во заедничките делови на зградата, 9. одржување на хигиената во заедничките простории на зградата, 10. други работи со кои се обезбедува тековно одржување на зградата на задоволително ниво за нејзина употреба.

Работите на инвестиционо одржување опфаќаат поправка или замена на: 1. 2. 3. 4.

инсталациите на централното греење во станот, телефонските и електроинсталациите во станот, инсталациите на водовод и канализација во станот, друг вид на градежни работи за техничко и функционално подобрување на објектот.

Работите од ставот 1 на овој член опфаќаат и други поправки во станот кои влијаат врз користењето на другите станови и на другите посебни делови на зградата. Работите кои на зградата се извршуваат без одлагање заради заштита на животот и здравјето на луѓето, заради нивната сигурност, заради заштита на имотот од оштетување и доведување на зградата, на нејзините делови, уреди, инсталации и опрема во состојба на исправност, употребливост и сигурност, се сметаат за итни интервенции.

Член 7 Како итни интервенции во смисла на член 6 од овој План се сметаат овие работи: 1. ослободување на лица и работи во заглавен лифт и негово повторно ставање во употреба, 2. вадење на малтер, фасадни облоги и други елементи на фасадата и покривот за кои ќе се утврди дека ја загрозуваат безбедноста на луѓето и имотот, 3. поправки или замена на делови на покривачот на покривот заради заштита од прокиснување, односно пробивање на вода и други атмосферски врнежи, 4. вадење или поправка на оштетени делови на зградата, 5. поправка или замена на водоводна и канализациона инсталација во зградата или станот, кога ќе дојде до пукање и прскање на нејзини делови, 6. отцепување на канализационата мрежа во зградата или станот и чистење на изливните остатоци, како и дезинфекција на просториите во зградата или станот, 7. исфрлање на вода од подрумските простории, 8. отстранување на причините за прекинување на струјата на електроинсталациите од струјомерното орманче до разводната табла во станот, 9. поправка или замена на цревната мрежа и на грејните тела поради прскање на делови од мрежата, 10. отстранување на дефекти и недостатоци кои може да доведат до пожар.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Член 6

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Претседателот на Заедницата на сопственици е овластен и без прeтходно донесена Одлука на Заедницата да ги преземе потребните мерки за изведување на работите кои се сметаат за итни интервенции во смисла на овој План.

Член 8 Работите на одржување на станбената зграда и становите со овој План за одржување се вршат според следната динамика: 1. работите на итни интервенции се извршуваат без одложување, а најдоцна во рок од 48 часа, 2. работите кои се изведуваат врз основа на донесена одлука на Заедницата на сопственици се извршуваат во рок определен со донесената Одлука,

Член 9 На име на трошоци за тековно одржување на зградата и итни интервенции, сопствениците на становите и други посебните делови на зградата, односно деловните простории плаќаат соодветен износ во согласност со Законот, најдоцна до 15. во месецот за тековниот месец. Наплатата на трошоците за одржувањето, примањето на уплатите во корист на зградата, внесување на сметка на зградата, подмирување на обврските во име и за сметка на зградата ги врши благајник/сметководител на Заедницата на сопственици.

Член 10 За приходите, расходите и трошоците на средствата на име на одржување на станбената зграда се води евиденција во која се искажуваат податоци за остварените расходи за одржување на зградата и за уплатите и исплатите во готово и преку жиро-сметката на станбената зграда врз основа на нејзино одржување. За приходите и расходите од став 1 на овој член собирот на сопственици усвојува Извештај еднаш годишно, во кој имаат увид сите сопственици на станови и посебни делови на зградата.

Член 11 Овој План на одржување стапува на сила со денот на донесување на Одлука од страна на Советот на Заедницата на сопственици на посебните делови на станбената зграда за негово усвојување. ЗАЕДНИЦА НА СОПСТВЕНИЦИ Претседатeл

____________________________

___________, __.__.201__ година

ЕЛЕМЕНТИ КОИ ТРЕБА ДА ГИ СОДРЖИ КУЌНИОТ РЕД НА ЗГРАДАТА • Станарите можат да поставуваат рекламни натписи на влезната врата од станот, деловната просторија или фасадата пред влезната врата од зградата, доколку е во врска со дејноста што ја извршуваат и само со претходна согласност од мнозинството сопственици на зградата. • По иселувањето или престанокот на вршењето на дејноста, станарот е должен поставените натписи или реклами да ги отстрани и да го доведе просторот во претходна состојба. • Во ходникот од влезот на зградата, на видно место се објавува и ажурира список на станари, за што се грижи Претседателот на Заедницата на сопственици, односно Управителот, со претходна согласност од мнозинството сопственици на зградата. • Во ходникот од влезот на зградата, на видно место се поставуваат поштенски сандачиња со број на станот и катот на кој станот, односно деловниот простор се наоѓа. Станарот кој сака на поштенското сандаче да стојат името и презимето, односно називот на фирмата, самиот ги истакнува. • Низ прозорците, вратите, балконите, терасите и лоџиите не треба да се фрлаат какви било предмети, отпадоци, вода и слично. • На балконите, терасите и лоџиите не треба да се оставаат саксии за цвеќе и други предмети на места кои не се обезбедени, а кои можат да претставуваат опасност за минувачите и возилата покрај зградата. Исто така, од нив не треба да се тресат чаршафи и други работи. • При користење на станот, деловната просторија или другите заеднички простории не е дозволено вознемирување на другите станари, или попречување на слободното движење на лицата во ходниците, скалите и слично. Користење на аудио и видеосистеми, како и вршење на градежно-занаетчиски работи кои го нарушуваат мирот во станбената зграда не е дозволено во период од 15.00 до 17.00 часот и од 22.00 до 08.00 часот. • Доколку во заедничките или во посебните делови од станбената зграда се вршат некои активности (прослава, свадба, други видови семејни собири), пред нивното започнување треба да се извести Управителот, односно Претседателот на Заедницата на сопственици, како и на огласната табла да се истакне известување заради информирање на сите во зградата. • Поставување на реклами, плакати, излози, јарболи за знамиња, антени, инсталации на кабелски телевизии и сл., на фасадата од зградата или во заедничкиот дел (на пример, ходникот, скалите, покривот и сл.), ќе се дозволи со претходна согласност од страна на мнозинството сопственици во станбената зграда.

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 10

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

• Во заедничките и посебните делови од станбената зграда не треба да се чуваат и да се оставаат домашни миленичиња без придружба и без заштитна маска. Сопствениците на домашни миленичиња треба да се грижат за нив и да не го нарушуваат спокојот на другите сопственици или корисници на станови или деловни простории во станбената зграда. • Сопствениците и корисниците на станови, односно деловни простории во станбената зграда, треба да ја одржуваат хигиената на посебните делови, на заедничките делови на зградата, како и на земјиштето што служи за нејзина употреба. • Во заедничките делови од станбената зграда не е дозволено чување на предмети и материјали кои го оневозможуваат нивното користење и го попречуваат движењето на лица, или што можат да предизвикаат пожар, зараза, незгода или несреќа. • На непроодните тераси од покривот на зградата имаат пристап само стручни лица кои треба да извршат поправки или поставуавање на антени или други уреди, чистење снег и мраз, оџаци и слично. • Заедничките делови од станбената зграда (пералници, сушилници, засолништа, простории за отпад, надворешни односно противпожарни скали и друго) можат да се користат само за намената за која се определени и на начин определен со Договорот за заемни односи. Секој сопственик, или корисник на стан, или на деловен простор во зградата треба да има клуч од овие простории. • Намената на земјиштето под и околу зградата е за редовна употреба на станарите и се користи во согласност со Договорот за заемни односи. Станарите немаат право своеволно да го заградуваат и самостојно да го користат, ниту може да го користат за оставање градежни материјали, градежен отпад и друг материјал, оставање на смет и слично. Тревата, цветните насади и другото зеленило треба да се одржува, како и урбаната опрема (клупите, корпите за отпадоци и друго). • На паркингот пред/зад зградата не е дозволено самоволно присвојување на паркинг место од страна на станарите или посетителите, ниту обележување или заградување на паркинг местото на кој било начин од станарите или од посетителите.

100

Во согласност со член 79 од Законот за заштита и спасување (Службен весник на РМ бр. 36/04, 49/04, 86/08, 124/10, 18/11 и 41/14) за заштита од пожари на станбена зграда на ул. „_________“ бр. __, влез __ (во која има повеќе од четири стана) се уредува

ПОЖАРЕН КУЌЕН РЕД Опасности од пожари во станбените објекти • Неисправна електрична инсталација, • Калемење на осигурувачите на електричната инсталација, • Неисправни електрични апарати и уреди, • Неисправни грејни тела, • Невнимателно користење на грејни тела, • Неисправна плинска инсталација или плински уреди, • Невнимателно користење на електрични, плински и други уреди при подготвувањето на храна, • Невнимателно гасење на догорчиња од цигари, • Невнимателно користење на запалка за цигари, • Оставање на извори на отворен оган на дофат на мали деца, • Чување на запаливи течности и гасови, • Непрописно изведени или неисчистени оџаци. Опасност во случај на пожар во станбените објекти постои и ако: • Станарите не се запознати со постапката во случај на пожар, • Од пожарот е предизвикана паника кај станарите, • Не се проодни противпожарните скали, • Не се проодни противпожарните премини, • Не е исправно паничното осветлување, • Во ходниците, подрумите, скалите и на други места има оставено предмети од запален или друг материјал, преку кои може пожарот да се шири и да се попречува движењето на лица, • Не се исправни противпожарните хидранти и водови, • Постојат отежнати услови при интервенција на гаснење на пожар. Мерки за заштита од пожари во станбените објекти • Електричната инсталација да биде според техничките стандарди и нормативи и да се користи според стандардизирани постапки, • Патроните од осигурувачите на електричната инсталација да не се „калемат“, туку да се заменуваат со стандардизирани нови, • Електричните апарати и уреди да се одржуваат во исправна состојба и да се користат според упатствата на нивните производители,

101

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

Прилог 11

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

• Да се користи само еден апарат по штекер, а кога апаратот не се користи, да се исклучи, • Гасната инсталација и уредите за гасот кој се користи во домаќинствата постојано да се во исправна состојба и да се користат според упатствата на производителите, на начин да не се предизвика пожар или експлозија, • Грејните тела на електрична енергија, гас, течно и цврсто гориво за затоплување на домовите, да се користат на вообичаен начин, редовно да се проверува нивната исправност и да бидат под надзор на станарите, • Оџаците да се изведени според техничките стандарди и да се постојано исчистени, • Противпожарните хидрантни и сувите водови постојано да се во исправна состојба и да се подготвени за употреба, • Противпожарните скали во високите објекти за евакуација на загрозени лица, во секое време да бидат слободни, • Паничното осветлување во ходниците, кое при исклучување на објектот од напојување со електрична енергија треба да послужи за безбедно напуштање на објектот и евакуација, да се одржува во исправна состојба, • Противпожарните премини за евакуација на загрозени лица во станбените објекти со повеќе влезови, во секое време да бидат слободни за непречено движење на луѓе, • Станарите треба да се запознати со постапката во случај на пожар во нивниот објект, • На дофат на мали деца да не се оставаат запални или други предмети кои претставуваат опасност за предизвикување на пожар, • Во случаи на изведување на работи во домовите со заварување или сечење, да се внимава да не се предизвика пожар, • По можност, во кујната да се чува противпожарен апарат, периодично (на пример, еднаш годишно) да се вежба евакуација на станарите во услови на пожар преку противпожарните скали, • Членувањето во организацијата на пожарникари – волонтери, придонесува за подобрување на заштитата од пожари, • Во секое време, пристапот до објектот да биде слободен за противпожарни возила. Упатства за постапка во случај на пожар во станбените објекти • Во случај на пожар, најпрво се врши евакуација и спасување на загрозени лица, • Ако во пожарот нема загрозени лица, се прави процена на можноста и се пристапува кон негово гаснење, • Реакциите и постапките на станарите треба да бидат присебни, • Ако се процени дека пожарот не можат да го изгаснат станарите, веднаш се пријавува во противпожарната служба на телефонскиот број 193 или од мобилен телефон 02 193 (за Скопје), • За пожарот веднаш се известуваат соседите, најпрвин од погорните катови, а потоа и другите, поради нивна евакуација на безбедно место,

102

Во случај на пожар, треба да се знае и следното: • Електричната инсталација веднаш се исклучува од напојување со електрична енергија, • Електричните апарати и уреди кои се под напон на електрична енергија, не смеат да се гаснат со вода, • За гаснењето на пожарот може да се користи противпожарен апарат, ѕидната хидрантска мрежа, прирачни средства и сл., • Запалено масло за јадење не се гасне со вода, туку запалената површина се покрива со капак, влажна ткаенина или друг предмет, • Запалени предмети од дрво, текстил и слично, може да се гаснат со вода, • При напуштањето на домовите, вентилот од инсталациите и уредите на гас секогаш треба да биде во затворена позиција. ВАЖНИ ТЕЛЕФОНИ ПРИ ПОЖАР: 1. ПОЛИЦИЈА – 192 2. ПРОТИВПОЖАРНА СЛУЖБА – 193 3. БРЗА МЕДИЦИНСКА ПОМОШ – 194

____________________________

103

ПРИРАЧНИК ЗА УПРАВУВАЊЕ СО КОЛЕКТИВНИ СТАНБЕНИ ЗГРАДИ

• Ако решите да се евакуирате, сторете го тоа што побрзо и уверете се дека за пожарот е известена противпожарната служба, • Ако во објектот има неподвижни лица или мали деца, веднаш се пристапува кон нивна евакуација, • Лицата кои се заобиколени од пожарот и не се во можност самите да се евакуираат, чекаат на безбедно место (балкони, прозорци и други излези) да бидат спасени од противпожарната служба, • Ако од противпожарната служба ви биде наредено да се евакуирате, треба да ги почитувате нивните наредби и упатства, • За евакуација се користи најбезбедниот пат, главните скали, противпожарните скали, излези и премини, • При напуштање на домовите, влезните врати и прозорци треба да бидат затворени, • За заштита на дишните органи во зачаден простор се користат влажни марами и крпи, • На лицата зафатени со паника се дејствува смирувачки, • При евакуацијата во услови на пожар, движењето на лицата секогаш е во наведната положба, покрај ѕидот, • При напуштање на домовите со себе се понесуваат највредните предмети, • По пристигнувањето на противпожарната служба на местото на пожарот, сите активности за гаснењето и за евакуацијата на луѓето и на имотот се вршат под нејзино раководство.

Забелешки