Законопроект № 8474

МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ, БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА УКРАЇНИ

Проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єднань співвласників багатоквартирного будинку" (реєстраційний номер 8474) 25 січня 2012 року Київ

Проект Закону розроблено на виконання доручення Президента України від 13.10.2010 № 1-1/2427 у частині удосконалення нормативноправової бази щодо створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. СТАН ПРОХОДЖЕННЯ ЗАКОНОПРОЕКТУ У ВЕРХОВНІЙ РАДІнаУКРАЇНИ: • 05 липня 2011 прийнято за основу засіданні Верховної Ради України; • липень 2011 року – грудень 2011 року - опрацювання у Комітеті Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики • 22 грудня 2011 – законопроект повторно розглянуто Головним юридичним управлінням Комітету та надано зауваження.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ ЧИННА РЕДАКЦІЯ

ЗМІНИ

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків 1.Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

2.У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі і споруди, належать на праві спільної сумісної власності власникам жилих та нежилих приміщень у таких багатоквартирних будинках.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного жилого будинку право власності на земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі і споруди, зберігається за власниками квартир, нежитлових приміщень у багатоквартирному жилому будинку.

2. У разі утворення в багатоквартирному жилому будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, таке об'єднання має право отримати земельну ділянку, на якій розташована прибудинкова територія, у постійне користування.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ ЧИННА РЕДАКЦІЯ

ЗМІНИ

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків (продовження) 3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди і прибудинкові території, визначається співвласниками.

4. Розмір та межі земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний жилий будинок, а також належні до нього будівлі і споруди, визначаються межами вимощення відповідного будинку, будівлі, споруди. Межі земельної ділянки, на якій розташована прибудинкова територія, встановлюються за документацією із землеустрою, що є підставою для формування земельних ділянок»

ЗАУВАЖЕННЯ ТА КОМЕНТАРІ: Зауваження Головного юридичного управління Комітету: • зміни не враховують інших положень Земельного кодексу України щодо земельної ділянки як об’єкта права власності, підстав набуття і реалізації громадянами, юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками (стаття 79, глава 19 розділу IV).

• із запропонованої проектом «схеми» передачі земельних ділянок у користування об’єднанню незрозумілі правові наслідки передачі (до набрання чинності проектом як законом) земельних ділянок у власність об'єднанню власників, їх правомірність подальшого володіння тощо. Позиція Мінрегіону: • Зміст не суперечить ст.79 та главі 19 розділу IV Земельного кодексу України.

• з 1 січня 2013 року набирають чинності положення закону "Про Державний земельний кадастр", за якими оформлення права власності на землю буде без видачі державних актів. Запропоновані проектом зміни до Земельного кодексу України також пропонується ввести в дію з 1 січня 2013 року.

• Об’єднання співвласників, які набули у власність земельні ділянки у період дії частини другої статті 42 Земельного кодексу України, продовжують користуватися та розпоряджатися своєю власністю відповідно до вимог Конституції та законів України.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ Стаття 1. Визначення термінів

ЧИННА РЕДАКЦІЯ РЕДАКЦІЯ МІНРЕГІОНУ РЕДАКЦІЯ КОМУТЕТУ прибудинкова територія прибудинкова територія прибудинкова територія територія навколо територія навколо земельна ділянка, на якій багатоквартирного будинку, багатоквартирного будинку, розташовані визначена актом на право яка визначається на багатоквартирний власності чи користування підставі відповідної будинок або комплекс земельною ділянкою і землевпорядної багатоквартирних призначена для документації і призначена будинків, технічні та обслуговування для обслуговування господарські будівлі і багатоквартирного багатоквартирного споруди, інші території, будинку будинку пов’язані з їх утриманням та експлуатацією

Коментар Мінрегіону: Вважаємо за необхідне повернути формулювання, прийняте у першому читанні

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 369. Здійснення права спільної сумісної власності 2. Розпоряджання майном, що є у 2. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Зауваження Головного юридичного управління Комітету: Можливість передбачення законом іншого порядку розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, ніж за спільною згодою всіх співвласників, не узгоджується із статтею 41 Конституції України, за якою кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, та статтею 319 Цивільного кодексу України, відповідно до якої держава не втручається у здійснення власником права власності Позиція Мінрегіону: Цивільним кодексом вже передбачено можливість встановлення законом особливостей здійснення права власності на окремі види майна: ст.ст.319, 429, 656, 760. Водночас можливе уточнення пропонованої норми: “…законом або домовленістю між ними”.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ ЧИННА РЕДАКЦІЯ

ЗМІНИ

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності 2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

2. Власникам квартири, нежитлового приміщення у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку (але в межах прибудинкової території), в тому числі всередині або за межами нежилого приміщення, квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, нежилого приміщення, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та нежилих приміщень, які розташовані у багатоквартирному будинку, а також земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок та належні до нього будівлі, споруди.

ЗАУВАЖЕННЯ ТА КОМЕНТАРІ: Зауваження Головного юридичного управління Комітету: • Запропоновані зміни щодо визначення права спільної сумісної власності власників нежитлових приміщень не є предметом регулювання норми, що містить стаття 382 Цивільного кодексу України Позиція Мінрегіону: • Зміни обумовлені необхідністю забезпечення рівних прав власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.

• З метою узгодження змісту і назви статті пропонується також змінити назву: “Приміщення у багатоквартирному житловому будинку як об'єкт права власності”.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ ЧИННА РЕДАКЦІЯ

ЗМІНИ

ЗАКОН УКРАЇНИ “ПРО ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ Стаття 10. Статутні органи об'єднання

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання.

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників об'єднання, а також квартиронаймачів, орендарів та суборендарів. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, може бути оскаржене в судовому порядку співвласниками об'єднання, а також квартиронаймачами, орендарями та суборендарями

ЗАУВАЖЕННЯ ТА КОМЕНТАРІ: Зауваження Головного юридичного управління Комітету: • проектом встановлюється імперативна норма щодо обов’язковості таких рішень для не співвласників об'єднання. Однак проект не містить достатніх і завершених правових механізмів реалізації такого положення, як того вимагає принцип правової держави Позиція Мінрегіону: • Пропонується виключити доповнення про квартиронаймачів, орендарів та суборендарів, і залишити редакцію у вигляді, схваленому в 1 читанні.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ Стаття 10. Статутні органи об'єднання (доповнення статті абзацом) «Рішення щодо визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, стосовно порядку користування спільним майном, а також щодо передачі в користування об'єктів, які належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд, вважається прийнятим, якщо за них проголосували не менш як 2/3 співвласників, яким у сукупності належать на праві власності жилі та нежилі приміщення в багатоквартирному будинку загальною площею не менш як 2/3 загальної площі квартир та нежилих приміщень у багатоквартирному будинку. З інших питань рішення приймаються простою більшістю голосів співвласників, присутніх на зборах, якщо інше не встановлено статутом об'єднання або законом.»

ЗАУВАЖЕННЯ ТА КОМЕНТАРІ: Зауваження Головного юридичного управління Комітету: • Положення не узгоджується із статтею 24 Конституції України, за якою громадяни є рівними перед законом. Не може бути привілеїв чи обмежень за ознаками майнового стану або іншими ознаками. Позиція Мінрегіону: • Положення стосуються лише питань, які пов'язані з майновими зобов'язаннями і грошовими витратами.

• Оскільки і чинним законом, і проектом передбачено, що такі витрати несуться пропорційно до площі приміщень, що належать власнику, необхідно при голосуванні врахувати інтереси не лише більшості власників (по кількості осіб), але й інтереси власників, на яких припаде більша частина витрат.

• Виключення запропонованої норми спричинить ситуацію, коли велика кількість співвласників, що володіють насправді лише малою частиною спільного майна, отримає на загальних зборах більшість голосів і покладе на решту власників надмірно високі витрати, оскільки на сьогодні вже існують приклади, коли окремі квартири належать на праві спільної власності кільком десяткам осіб.

ПОЗИЦІЇ ПРОЕКТУ ЗАКОНУ ДЛЯ ОБГОВОРЕННЯ ЧИННА РЕДАКЦІЯ

ЗМІНИ

ЗАКОН УКРАЇНИ “ПРО ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ Стаття 16.

за рішенням загальних зборів та згодою власників приміщень, які не є членами об'єднання, використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління об'єднання.

за рішенням загальних зборів використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління об’єднання.

ЗАУВАЖЕННЯ ТА КОМЕНТАРІ: Зауваження Головного юридичного управління Комітету: • Стаття містить незавершений механізм правового регулювання. Не зрозуміло, про які приміщення йдеться.

•

Позиція Мінрегіону: У статті вноситься лише редакційна правка, тобто чинною редакцією Закону вже було визначено, що об’єднання за рішенням загальних зборів має право використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління об'єднання