TFG - Márcio Mendonça de Melo

CURSO DE BACHARELADO EM ARQUITETURA E URBANISMO

MÁRCIO MENDONÇA DE MELO

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NO MUNICÍPIO DE QUISSAMÃ/RJ: ANTEPROJETO URBANÍSTICO E ARQUITETÔNICO DE COMUNIDADE PLANEJADA

Campos dos Goytacazes/RJ 2015

MÁRCIO MENDONÇA DE MELO

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NO MUNICÍPIO DE QUISSAMÃ/RJ: ANTEPROJETO URBANÍSTICO E ARQUITETÔNICO DE COMUNIDADE PLANEJADA

Monografia apresentada ao Instituto Federal de Educação, Ciência, Tecnologia Fluminense Campus Campos - Centro como requisito parcial para conclusão do Curso de Bacharelado em Arquitetura e Urbanismo.

Orientadora: Profª. Msc. Silvana Monteiro de Castro Carneiro

Campos dos Goytacazes/RJ 2015

Dedico esta monografia, à minha esposa Genecy, pela paciência de não me ter a seu lado, em várias noites durante esses cinco anos, pelos conselhos, carinho, atenção, compreensão, apoio nos momentos de incerteza e sobrecarga de trabalhos.

AGRADECIMENTOS

Agradeço a Deus, sem o qual meus estudos, trabalhos e projetos não se realizariam; À minha esposa Genecy, e as minhas filhas, Lorrana e Louisy, por todo amor, carinho e paciência na espera dos trabalhos executados; Aos meus colegas da turma arquitetura e urbanismo 2011, principalmente Caroline Pimentel, pelo respeito, consideração, ajuda e incentivo em todo o decorrer do curso; A minha orientadora a Professora e Mestra Silvana Monteiro de Castro Carneiro pela assistência, compromisso e dedicação; A todos os professores, pela dedicação, empenho e, de maneira geral, que contribuíram em meu aprendizado.

Aos amigos e colegas de profissão que sempre me deram palavras de apoio, incentivo para a conclusão do curso e tornar-me um profissional gabaritado e comprometido.

Todo homem que investe em um imóvel bem selecionado, em uma comunidade próspera, adota o método mais seguro de se tornar independente. Imóvel é a base da riqueza.

Theodore Roosevelt

RESUMO Este trabalho propõe a criação de uma comunidade planejada, realização de um estudo de viabilidade urbanística e anteprojeto de masterplan em Quissamã/RJ, para fins de implantação de novos empreendimentos imobiliários no município, mais especificamente em loteamentos abertos ou fechados, desmembramentos e condomínios. Este trabalho baseia-se em estudos para efetivação dessa tipologia habitacional na cidade, tão comum nas cidades de médio e grande porte. O crescimento econômico de Quissamã, através da arrecadação dos royalties do petróleo, tem proporcionado ao município melhorar a qualidade de vida de seus habitantes. Tal fato tem contribuído para inverter o processo migratório que ocorre nas pequenas cidades e vem atraindo população de outras cidades por causa das oportunidades de negócios criadas no município.

Destacam-se o crescimento do mercado imobiliário e a necessidade de empreendimentos habitacionais de grande porte. Esta pesquisa é de natureza aplicada, cujo processo metodológico central será entrevista, realizada com funcionários públicos municipais. Esse processo definirá o caminho a ser traçado no projeto, que, por sua vez, complementa-se com análise fotográfica e de observação, para descobrir potencialidades e necessidades do local. Além disso, propõemse, aqui, consulta às legislações urbanísticas aplicadas à viabilidade e indicação de instrumentos urbanísticos para um crescimento sustentável na elaboração do projeto. Levantamentos de dados sobre sustentabilidade, referenciais bibliográficos e projetuais fecham as pesquisas, embasando o processo de criação do projeto de empreendimento habitacional. Por fim, aprofunda-se no estudo das técnicas sustentáveis: energia solar, eólica, coleta e reuso de águas pluviais, adotadas para o funcionamento equilibrado, eficiente e sustentável do empreendimento.

Palavras-chave: Empreendimento imobiliário. Comunidade planejada. Condomínio residencial. Loteamento. Quissamã.

ABSTRACT

This paper proposes the creation of a planned community, a study of urban feasibility and preliminary draft masterplan in QuissamĂŁ / RJ, for the purpose of deployment of new real estate projects in the city, more specifically in open or closed settlements, dismemberment and condominiums. This work is based on studies for the execution of this housing type in the city, so common in the cities of medium and large. Economic growth QuissamĂŁ through the collection of oil royalties, has given the municipality to improve the quality of life of its inhabitants. This fact has contributed to reverse the migratory process that takes place in small towns and has attracted people from other cities because of the business opportunities created in the municipality. We highlight the growth of the real estate market and the need for housing projects large.

This research is of an applied nature, whose central methodological process will interview held with municipal officials. This process will define the path to be traced in the project, which, in turn, is complemented by photographic analysis and observation, to discover potentials and local needs. Also, are proposed, here, refers to urban planning laws applied to the feasibility and indication of urban instruments for sustainable growth in project design. Data gathering on sustainability, bibliographic references and close projective research, supporting the process of creating the housing development project. Finally, deepens the study of sustainable techniques: solar, wind, collection and reuse of rainwater, taken to the balanced functioning, efficient and sustainable enterprise.

Keywords: Real estate development. Community planned. Residential condominium. Plots.

QuissamĂŁ.

LISTA DE FIGURAS Figura 1. IDHM – Quissamã/RJ ............................................................................................... 20 Figura 2.Renda, pobreza e desigualdades em Quissamã/RJ ..................................................... 21 Figura 3. Foto de Localização do Complexo Logístico Farol - Barra do Furado..................... 23 Figura 4. Valor do barril de petróleo em 2016. ........................................................................ 24 Figura 5. Canteiro de obras do complexo logístico em Barra do Furado ................................. 24 Figura 6. Masterplan Pedra Branca .......................................................................................... 31 Figura 7. Rua comercial............................................................................................................ 34 Figura 8. Rua à noite ................................................................................................................ 35 Figura 9. O apartamento verde e seu custo ............................................................................... 39 Figura 10. Tempo x Custo ........................................................................................................ 39 Figura 11. Variação da radiação solar no Brasil ....................................................................... 41 Figura 12. Velocidade média dos ventos .................................................................................. 41 Figura 13. Sistema de geração de energia solar ....................................................................... 42 Figura 14. Sistema de aquecimento de água ............................................................................ 43 Figura 15. Turbinas eólicas localizadas no topo de edifício..................................................... 43 Figura 16. Sistema de aproveitamento de águas pluviais ......................................................... 45 Figura 17. Construção de edifício com alvenaria autoportante ................................................ 46 Figura 18. Implantação do conjunto habitacional .................................................................... 60 Figura 19. Representação do programa da habitação ............................................................... 61 Figura 20. Modulação da proposta arquitetônica ..................................................................... 61 Figura 21. Implantação

............................................................................................ 62

Figura 22. Volumetria do interior da quadra ............................................................................ 62 Figura 23. Espaço de lazer

.................................................................................................... 63

Figura 24. Fachada

.................................................................................................... 63

Figura 25. Fachada vista da praça interna ................................................................................ 64 Figura 26. Implantação do Tassafaronga Village ..................................................................... 64 Figura 27. Edificações voltadas as áreas interna ...................................................................... 65 Figura 28. Praça interna ............................................................................................................ 65 Figura 29. Fachadas moduladas e coloridas ............................................................................. 65 Figura 30. Fachada voltada para o canal .................................................................................. 66 Figura 31 - Fachada voltada para a avenida principal .............................................................. 67

Figura 32 - Sistema de geração de energia limpa (eólica e solar) ............................................ 67 Figura 33 - Localização do Município de Quissamã no Estado do Rio de Janeiro .................. 68 Figura 34 - Localização do terreno ........................................................................................... 69 Figura 35. Perimetria do terreno ............................................................................................... 70 Figura 36. Localização dos equipamentos públicos ................................................................. 71 Figura 37. Acessos no entorno da Gleba .................................................................................. 72 Figura 38. 1º acesso Est. do Correio Imperial ......................................................................... 73 Figura 39. 2º acesso Est. do Correio Imperial .......................................................................... 73 Figura 40. 1º acesso pela Rua 12 de Junho

.......................................................................... 73

Figura 41. 2º acesso pela Rua 12 de Junho

.......................................................................... 73

Figura 42. Vista do acesso pela Rua Adir Pessanha ................................................................. 73 Figura 43. Vista do acesso pela Rua Bento Francisco Ramos.................................................. 73 Figura 44. Vista pela Rua Comendador José Julião ................................................................. 74 Figura 45. Vista do final da Travessa Amaro Benedito de Andrade divisa com a gleba ......... 74 Figura 46. Vista do Canal pela Rua Comendador José Julião .................................................. 74 Figura 47. Vista do Canal pela Rua Bento Francisco Ramos................................................... 74 Figura 48- Esquema do fluxo de trânsito.................................................................................. 75 Figura 49. Zoneamento do empreendimento ............................................................................ 76 Figura 50. Ruas planejadas através das Áreas Reservadas (AR) ............................................. 77 Figura 51. Perfil Viário ............................................................................................................. 77 Figura 52. Estudo inicial de arruamento e divisão de lotes para o empreendimento ............... 78 Figura 53. Implantação de habitação unifamiliar ..................................................................... 91 Figura 54. Implantação de habitação multifamiliar .................................................................. 91 Figura 55. Elevação do zoneamento ......................................................................................... 92 Figura 56. Mapa da hierarquia viária........................................................................................ 94 Figura 57. Mapa de Topografia ................................................................................................ 97 Figura 58. Mapa do padrão construtivo .................................................................................... 99 Figura 59. Mapa de Uso do Solo ............................................................................................ 100 Figura 60. Mapa de Gabarito .................................................................................................. 101 Figura 61. Mapa de Figura e Fundo ....................................................................................... 102 Figura 62. Zoneamento do empreendimento imobiliário ....................................................... 105 Figura 63. Perfil viário da Rua Projetada 01 .......................................................................... 107 Figura 64. Rua Projetada 1 ..................................................................................................... 107 Figura 65. Desenho técnico da ciclovia bidirecional .............................................................. 107

Figura 66. Vista da Ciclovia projetada ................................................................................... 108 Figura 67. Rampas .................................................................................................................. 109 Figura 68. Pisos tátil de alerta e bidirecional ......................................................................... 109 Figura 69. Recorte do sistema viário para mostrar a disposição das redes ............................ 111 Figura 70. Detalhes das redes subterrâneas. ........................................................................... 111 Figura 71. Implantação da praça central ................................................................................. 115 Figura 72. Implantação do condomínio residencial de baixa densidade ................................ 117 Figura 73 - Perspectiva ........................................................................................................... 118 Figura 74. Estudo de implantação do condomínio com residências duplex ........................... 119 Figura 75. Perspectiva ............................................................................................................ 119 Figura 76. Implantação das Residências Duplex .................................................................... 121 Figura 77. Perspectiva das residências duplex ....................................................................... 121 Figura 78. Implantação do condomínio residencial de média densidade 1 prédio ................. 123 Figura 79. Perspectiva do condomínio com um bloco ........................................................... 123 Figura 80. Implantação do condomínio residencial de média densidade - 2 prédios ............. 124 Figura 81. Perspectiva do condomínio com dois blocos ........................................................ 125 Figura 82. Implantação das edificações de alta densidade ..................................................... 126 Figura 83. Face comercial da quadra ...................................................................................... 127 Figura 84. Face residencial da quadra .................................................................................... 127 Figura 85. Implantação do Edifício Hoteleiro ........................................................................ 129 Figura 86. Perspectiva do hotel .............................................................................................. 130 Figura 87. Fluxograma da residência duplex – tipo 01 .......................................................... 131 Figura 88. Fluxograma da residência duplex – tipo 02 .......................................................... 132 Figura 89. Fluxograma da residência duplex – tipo 03 .......................................................... 133 Figura 90. Fluxograma da residência acessível ...................................................................... 134 Figura 91. Carta solar – Residencial Duplex .......................................................................... 135 Figura 92. Planta baixa da praça central ................................................................................. 149 Figura 93. Planta baixa da academia ao ar livre ..................................................................... 150 Figura 94. Pergolado para leitura ........................................................................................... 151 Figura 95. Quiosque - Restaurante ......................................................................................... 151 Figura 96. Pergolado de jogos de mesa .................................................................................. 151 Figura 97. Playground ............................................................................................................ 151 Figura 98. Pontilhão sobre a vala de drenagem ...................................................................... 152 Figura 99. A vala de drenagem e a via de estacionamento .................................................... 152

Figura 100. Praça sendo vista da Rua Planejada 4 ................................................................. 152 Figura 101. Academia ao ar livre ........................................................................................... 152 Figura 102. Perspectiva das residências duplex – Rua Projetada 3 ........................................ 153 Figura 103. Perspectiva das residências duplex – Rua Adir Pessanha ................................... 153 Figura 104. Vista da rua Projetada 3 com faixa de pedestre ................................................. 153 Figura 105. Implantação do empreendimento arquitetônico .................................................. 154 Figura 106. Residência duplex - tipo 1 – plantas baixas ........................................................ 155 Figura 107. Residência duplex - tipo 1 – plantas esquemáticas ............................................. 156 Figura 108. Residência duplex - tipo 1 – planta de cobertura e cortes ................................... 157 Figura 109. Residência duplex - tipo 1 –fachadas e vistas ..................................................... 158 Figura 110. Residência duplex - tipo 1 - perspectivas ............................................................ 159 Figura 111. Residência duplex - tipo 2 – plantas baixas ........................................................ 160 Figura 112. Residência duplex - tipo 2 – plantas esquemáticas ............................................. 161 Figura 113. Residência duplex - tipo 2 – planta de cobertura e cortes ................................... 162 Figura 114. Residência duplex - tipo 2 – cortes e fachadas ................................................... 163 Figura 115. Residência duplex - tipo 2 - perspectivas ............................................................ 164 Figura 116. Residência duplex - tipo 3 – plantas baixas ........................................................ 165 Figura 117. Residência duplex - tipo 3 – plantas esquemáticas ............................................. 166 Figura 118. Residência duplex - tipo 3 – planta de cobertura e cortes ................................... 167 Figura 119. Residência duplex - tipo 3 – cortes e fachadas ................................................... 168 Figura 120. Residência duplex - tipo 3 - perspectivas ............................................................ 169 Figura 121. Residência Acessível e Apartamentos – planta baixa – pavto térreo .................. 170 Figura 122. Residência Acessível e Apartamentos – planta baixa – pavto superior .............. 171 Figura 123. Residência Acessível e Apartamentos – planta de cobertura .............................. 172 Figura 124. Residência Acessível e Apartamentos – plantas esquemáticas ........................... 173 Figura 125. Residência Acessível e Apartamentos – cortes ................................................... 174 Figura 126. Residência Acessível e Apartamentos – fachadas .............................................. 175 Figura 127. Residência Acessível e Apartamentos – perspectivas ......................................... 176 Figura 128. Praça do Bico Verde............................................................................................ 177 Figura 129. Praça de vizinhança ............................................................................................. 178 Figura 130. Praça Calçadão .................................................................................................... 179 Figura 131. Praça de vizinhança pela Rua Projetada 02 ........................................................ 180 Figura 132. Praça de vizinhança – área de convivência ......................................................... 180 Figura 133. Praça de vizinhança pela Rua Adir Pessanha...................................................... 180

LISTA DE TABELAS Tabela 1. IDHM – Censo 2010................................................................................................. 20 Tabela 2. Produto Interno Bruto per capita .............................................................................. 22 Tabela 3. Anexo XII - Usos Incômodos ................................................................................... 58 Tabela 4. Anexo X: Parâmetros de ocupação do solo .............................................................. 90 Tabela 5. Programa e variáveis - baixa densidade.................................................................. 116 Tabela 6. Dados do condomínio residencial de Baixa densidade........................................... 118 Tabela 7. Programa e variáveis da residência duplex ............................................................. 118 Tabela 8. Análise dos dados do condomínio residencial Duplex ........................................... 120 Tabela 9. Programa e variáveis - residências duplex.............................................................. 120 Tabela 10. Dados das Residências Duplex ............................................................................. 122 Tabela 11. Programa e variáveis - média densidade - 1 prédio .............................................. 122 Tabela 12. Dados do condomínio residencial de Média densidade - 1 prédio ....................... 124 Tabela 13. Programa e variáveis - média densidade - 2 blocos .............................................. 124 Tabela 14. Dados do condomínio residencial de Média densidade ........................................ 125 Tabela 15. Programa e variáveis - misto de alta densidade .................................................... 126 Tabela 16. Dados da projeção dos condomínios mistos de alta densidade ............................ 128 Tabela 17. Programa e variáveis - edificação hoteleira .......................................................... 129 Tabela 18. Dados do Edifício Hoteleiro ................................................................................. 129 Tabela 19. Tipologias familiares ............................................................................................ 130 Tabela 20. Programa de necessidades – família 01 ................................................................ 131 Tabela 21. Programa de necessidades – família 02 ................................................................ 132 Tabela 22. Programa de necessidades – família 03 ................................................................ 133 Tabela 23. Programa de necessidades – família 04 ................................................................ 133

LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1. Sexo ......................................................................................................................... 80 Gráfico 2. Qual sua faixa etária? .............................................................................................. 80 Gráfico 3. Estado Civil ............................................................................................................. 81 Gráfico 4. Tem filhos? .............................................................................................................. 81 Gráfico 5. Quantos? .................................................................................................................. 81 Gráfico 6. Em que cidade em que mora?.................................................................................. 82 Gráfico 7. É Funcionário público? ........................................................................................... 82 Gráfico 8. Você mora num imóvel? ......................................................................................... 83 Gráfico 9. Que tipo de imóvel? ................................................................................................ 83 Gráfico 10. Pretende comprar algum imóvel? .......................................................................... 83 Gráfico 11. Já fez pesquisa para compra de imóvel para fins de habitação? ........................... 84 Gráfico 12. Onde procurou por este imóvel? ........................................................................... 84 Gráfico 13. Compraria imóvel residencial em Quissamã/RJ?.................................................. 85 Gráfico 14. Se sim, qual o motivo? .......................................................................................... 85 Gráfico 15. Que tipo de imóvel é a sua preferência? ............................................................... 86 Gráfico 16. Quantos de Quartos? ............................................................................................. 86 Gráfico 17. Qual seria a faixa de valor deste imóvel? .............................................................. 87 Gráfico 18. Sexo ..................................................................................................................... 112 Gráfico 19. Faixa etária .......................................................................................................... 112 Gráfico 20. Você frequenta praças públicas? ......................................................................... 113 Gráfico 21. Caso não frequenta, porquê? ............................................................................... 113 Gráfico 22. Você gosta de árvores nas praças? ..................................................................... 114 Gráfico 23. Que tipos de árvores gostaria na praça? .............................................................. 114 Gráfico 24. A praça deve ser de materiais sustentáveis? ....................................................... 114 Gráfico 25. Quais materiais sustentáveis? .............................................................................. 114 Gráfico 26. Quais desses equipamentos gostaria que estivesse presente numa nova praça? . 115

LISTA DE SIGLAS

ANEEL

Agência Nacional de Energia Elétrica

AR

Áreas Reservadas

CBMRJ

Corpo de Bombeiros Militares do Estado do Rio de Janeiro

CEPEL

Centro de Pesquisas de Energia Elétrica

CONAMA

Conselho Nacional do Meio Ambiente

COSIPA

Código de segurança contra incêndio e pânico

CP

Comunidade Planejada

CRESESB

Centro de Referência para Energia Solar e Eólica Sérgio Brito/CEPEL

EC

Estatuto das Cidades

EIA

Estudo de Impacto Ambiental

EVU

Estudo de Viabilidade Urbanística

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas

ICMS

Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços

IDHM

Índice de Desenvolvimento Humano Municipal

INEA

Instituto Estadual do Ambiente

IPTU

Imposto Predial Territorial Urbano

PDDS

Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável

PIB

Produto Interno Bruto

PMQ

Prefeitura Municipal de Quissamã

RIMA

Relatório de Impacto Ambiental

RIV

Relatório de Impacto de Vizinhança

SEMDE

Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, Urbanismo, Trabalho e Renda

SIG

Sistema de Informações Geográficas

TCE-RJ

Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro

ZEN

Zona Especial de Negócios

ZOP

Zona de Ocupação Preferencial

SUMÁRIO INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 19 1

COMUNIDADES PLANEJADAS ................................................................................. 28

1.1 Caso de sucesso: Pedra Branca ...................................................................................... 31 1.2 Caminhabilidade pelas ruas ........................................................................................... 33 2

SUSTENTABILIDADE .................................................................................................. 38

2.1 Sustentabilidade e empreendimentos imobiliários ....................................................... 38 2.2 Uso de energia alternativa .............................................................................................. 41 2.2.1 Placa fotovoltaica ............................................................................................................ 42 2.2.2 Aquecimento de água ...................................................................................................... 42 2.2.3 Gerador eólico ................................................................................................................. 43 2.3 Aproveitamento de águas pluviais ................................................................................. 44 2.4 Alvenaria autoportante ................................................................................................... 45 3

LEGISLAÇÃO ................................................................................................................ 47

3.1 Legislação Federal ........................................................................................................... 47 3.1.1 Estatuto da cidade ........................................................................................................... 47 3.1.2 Lei nº 6.766/79 - Parcelamento do Solo Urbano............................................................. 49 3.1.3 Resoluções do CONAMA ............................................................................................... 50 3.2 Legislação Estadual ......................................................................................................... 51 3.2.1 Resolução do INEA......................................................................................................... 51 3.2.2 Código de segurança contra incêndio e pânico (COSIPA) ............................................. 51 3.3 Legislação Municipal ...................................................................................................... 52 3.3.1 Códigos de Obras ............................................................................................................ 52 3.3.2 Parcelamento e Uso do Solo ........................................................................................... 52 3.3.3 Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável (PDDS) ................................................ 53 3.3.3.1 Transferência do direito de construir ............................................................................ 53 3.3.3.2 Outorga Onerosa do Direito de Construir ..................................................................... 54 3.3.3.3 Parcelamento, edificação e urbanização compulsória e do consórcio imobiliário ....... 55 3.3.3.4 Operações Urbanas Consorciadas (OUC) .................................................................... 55 3.3.3.5 Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ...................................................................... 56 4

REFERENCIAIS PROJETUAIS .................................................................................. 59

4.1 Referencial tipológico ...................................................................................................... 60 4.1.1 Habitação para todos. CDHU.......................................................................................... 60 4.2 Referenciais funcionais ................................................................................................... 61 4.2.1 Habitação para todos - CDHU ........................................................................................ 61 4.2.2 Habitação Urbana Híbrida / MVRDV............................................................................. 62 4.2.3 Tassafaronga Village ....................................................................................................... 63 4.3 Referenciais plásticos ...................................................................................................... 65 4.3.1 Lofts Yungay II ............................................................................................................... 65 4.3.2 Polygon Riviera............................................................................................................... 66 4.4 Referencial tecnológico ................................................................................................... 67 5

O PROJETO .................................................................................................................... 68

5.1 Terreno ............................................................................................................................. 68 5.2 Pesquisa de viabilidade do empreendimento ................................................................ 79 5.3 Conceito e partido ........................................................................................................... 88 5.4 Estudo de viabilidade urbanística (EVU) ...................................................................... 89 5.4.1 Condicionantes urbanos .................................................................................................. 89 5.4.1.1 Zoneamento municipal ................................................................................................. 89 5.4.1.2 Potencial construtivo .................................................................................................... 92 5.4.1.3 Sistema viário ............................................................................................................... 92 5.4.2 Condicionantes ambientais ............................................................................................. 95 5.4.2.1 Cobertura vegetal .......................................................................................................... 95 5.4.2.2 Corpos hídricos ............................................................................................................. 95 5.4.2.3 Impacto ambiental ........................................................................................................ 95 5.4.3 Condicionantes físicos .................................................................................................... 96 5.4.3.1 Estudo do solo............................................................................................................... 96 5.4.3.2 Levantamento planialtimétrico ..................................................................................... 96 5.4.3.3 Avaliação do entorno .................................................................................................... 98 5.4.4 Condicionantes legais.................................................................................................... 103 5.4.4.1 Esferas legais .............................................................................................................. 103 5.4.4.2 Documentação ............................................................................................................ 103 5.4.4.3 Normas específicas ..................................................................................................... 103 5.5 Anteprojeto Urbano ...................................................................................................... 104 5.5.1 Zoneamento proposto ao empreendimento ................................................................... 104

5.5.2 Implantação ................................................................................................................... 106 5.5.3 Sistema viário ................................................................................................................ 106 5.5.4 Ciclovia ......................................................................................................................... 107 5.5.5 Calçadas ........................................................................................................................ 108 5.5.6 Serviços públicos .......................................................................................................... 110 5.5.7 Praças ............................................................................................................................ 112 5.5.7.1 Resultado da pesquisa ................................................................................................. 112 5.5.7.2 Anteprojeto da praça central ....................................................................................... 115 5.6 Análise dos Empreendimentos Arquitetônicos ........................................................... 116 5.6.1.1 Condomínio residencial de baixa densidade............................................................... 116 5.6.1.2 Condomínio de residências duplex ............................................................................. 118 5.6.1.3 Residências duplex ..................................................................................................... 120 5.6.1.4 Condomínio residencial de média densidade ............................................................. 122 5.6.1.4.1 Condomínio com um bloco .................................................................................... 122 5.6.1.4.2 Condomínio com dois blocos................................................................................. 124 5.6.1.5 Condomínio misto de alta densidade .......................................................................... 125 5.6.1.6 Edifício hoteleiro ........................................................................................................ 128 5.7 Anteprojeto arquitetônico............................................................................................. 130 5.7.1 Programas de necessidades e fluxogramas ................................................................... 130 5.7.2 Orientação solar e sustentabilidade ............................................................................... 134 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................... 136 REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 138 APÊNDICES ......................................................................................................................... 143 APÊNDICE A: Questionário sobre empreendimentos imobiliários................................ 144 APÊNDICE B: Questionário on line sobre praças ............................................................ 145 APÊNDICE C: Anteprojeto Urbanístico .......................................................................... 145 APÊNDICE D: Anteprojeto da praça central ................................................................... 148 APÊNDICE E: Anteprojeto arquitetônico ......................................................................... 153

INTRODUÇÃO

O tema trata da criação de uma comunidade planejada e realização do estudo de viabilidade urbanística, para fins de implantação de novos empreendimentos imobiliários no município de Quissamã/RJ, mais especificamente loteamento aberto para a consolidação de condomínios residenciais, mais conhecido como comunidades planejadas. Este trabalho contempla a elaboração de estudos para efetivação dessa tipologia habitacional na cidade, tão comum nas cidades de médio e grande porte.

O crescimento econômico de Quissamã é fruto da arrecadação dos royalties1 do petróleo e sendo uma cidade de pequeno porte, possui uma alta concentração de renda per capita, e é o 9º maior PIB do Brasil (TCE, 2015). O capital recebido dos royalties do petróleo proporcionou o investimento em políticas públicas para melhoria do bem estar dos cidadãos. Tal fato tem contribuído para a inversão do processo migratório, onde a busca por qualidade de vida, pela prestação de serviços públicos de qualidade, está atraindo cada vez mais habitantes para o município.

Segundo a Prefeitura Municipal de Quissamã, o município:

[...] na última década, vem passando por uma transformação econômica, social e migratória, através de investimentos realizados nas diversas áreas, como saneamento, saúde, educação, obras e urbanismo, geração de renda e desenvolvimento econômico (QUISSAMÃ, 2012).

Porém essas melhorias não resolveram os problemas básicos de drenagem pluvial, coleta e tratamento de esgoto, e os mais precários, no caso o abastecimento de água e fornecimento de energia elétrica, de responsabilidade das concessionárias, respectivamente CEDAE e AMPLA, em que a população continua sem grandes melhorias, sofrendo com a má execução das obras realizadas. Resolveu-se portanto, escolher outra forma de estudar as informações (qualitativas e quantitativas) sobre o município. Para se ter uma ideia mais próxima da realidade das transformações ocorridas no município, buscou-se a compreensão do IDHM2, que é considerado alto (faixa do IDHM entre 0,700 e 0,799) com o índice de 0,704, em 2010.

1

Royalties - Compensação financeira devida pelos concessionários, paga mensalmente, com relação a cada campo, a partir do mês em que ocorrer a respectiva data de início da produção, sendo distribuída entre estados, municípios, Comando da Marinha do Brasil, Ministério da Ciência e Tecnologia e um Fundo Especial, administrado pelo Ministério da Fazenda. (Fonte: ANP, 2015) 2 O Índice de Desenvolvimento Humano Municipal – IDHM é calculado pelo Programa das Nações Unidas para

20 Na Tabela 1, percebe-se que o índice de maior contribuição para o aumento do IDHM do município foi a Longevidade, com 0,821, seguida de Renda, com o índice 0,698, e de Educação, com o índice 0,610 (ATLAS, 2013).

Tabela 1. IDHM – Censo 2010.

Posição 1776 º

Nome Quissamã (RJ)

IDHM 0,704

IDHM Renda 0,698

IDHM Longevidade 0,821

IDHM Educação 0,610

Fonte: Atlas do desenvolvimento humano no Brasil, 2013.

Ocupando a colocação de 1776ª empatado com mais outros 35 municípios e nesse ranking, o maior IDHM é 0,862 (São Caetano do Sul/SP) e o menor é 0,418 (Melgaço/PA) (ATLAS, 2013). Analisando os dados informados na Figura 1, pode-se verificar a melhora dos índices mostrados pelos censos de 1991, 2000 e 2010, que contribuíram para o aumento do IDHM do município.

Figura 1. IDHM – Quissamã/RJ

Fonte: Atlas do desenvolvimento humano no Brasil, 2013.

Pode-se, ao analisar os dados contidos no Atlas do desenvolvimento humano no Brasil (2013) e a comparação entre os índices do município e Estado, destacar que:

A evolução do IDHM entre os anos de 1991 e 2010 passou de 0,406, em 1991, para 0,704, em 2010, enquanto o IDHM da Unidade Federativa (UF) passou de 0,493 para 0,727. Isso implica em uma taxa de crescimento de 73,40% para o município e 47% para a UF; e em uma taxa de redução de hiato de desenvolvimento humano de 49,83% para o município e 53,85% para a UF. No município, a dimensão cujo índice foi de o Desenvolvimento – PNUD, pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada – Ipea e pela Fundação João Pinheiro (de Minas Gerais) com uma série de ajustes para se adaptar à realidade brasileira. O resultado divulgado em 2013, baseado nas informações do Censo 2010, está publicado com o nome de Atlas do Desenvolvimento Humano no Brasil 2013 (http://atlasbrasil.org.br/2013/). Para possibilitar a comparação com os resultados do IDHM de 1991 e 2000, estes foram recalculados conforme as adaptações metodológicas introduzidas na versão atual. (Fonte: TCE, 2015).

21 maior crescimento em termos absoluto foi a Educação (com crescimento de 0,421), seguida por Renda e por Longevidade. Na UF, por sua vez, a dimensão cujo índice mais cresceu em termos absolutos foi Educação (com crescimento de 0,358), seguida por Longevidade e por Renda.

Sobre a renda, as informações contidas no Atlas do desenvolvimento humano no Brasil (2013) são:

A renda per capita média de Quissamã cresceu 179,35% nas últimas duas décadas, passando de R$ 220,62, em 1991, para R$ 377,95, em 2000, e para R$ 616,31, em 2010. Isso equivale a uma taxa média anual de crescimento nesse período de 5,56%.

A taxa média anual de crescimento foi de 6,16%, entre 1991 e 2000, e 5,01%, entre 2000 e 2010. A proporção de pessoas pobres, ou seja, com renda domiciliar per capita inferior a R$ 140,00 (a preços de agosto de 2010), passou de 53,19%, em 1991, para 26,86%, em 2000, e para 12,40%, em 2010. A evolução da desigualdade de renda nesses dois períodos pode ser descrita através do Índice de Gini3, que passou de 0,52, em 1991, para 0,51, em 2000, e para 0,53, em 2010.

A figura 2 apresenta dados relativos a renda, pobreza e desigualdades no município.

Figura 2.Renda, pobreza e desigualdades em Quissamã/RJ

Fonte: Atlas do desenvolvimento humano no Brasil, 2013.

Outros fatores importantes, como baixo índice de criminalidade, saneamento básico, trabalho e renda ajudam na contribuição da imagem da cidade, e isso vem atraindo população de outras cidades, atrás de novas oportunidades de negócios criadas no município. “Todos os dias nota-se a presença de pessoas vindas de outras cidades do Estado do Rio de Janeiro, de outros estados e do exterior” (informação verbal)4. Destacam-se o crescimento através da instalação de novas empresas e aquecimento do mercado imobiliário e com isso cresce a demanda de empreendimentos habitacionais de grande porte.

3

Índice de Gini - É um instrumento usado para medir o grau de concentração de renda. Ele aponta a diferença entre os rendimentos dos mais pobres e dos mais ricos. Numericamente, varia de 0 a 1, sendo que 0 representa a situação de total igualdade, ou seja, todos têm a mesma renda, e o valor 1 significa completa desigualdade de renda, ou seja, se uma só pessoa detém toda a renda do lugar.

4 Informação Verbal - Essa constatação foi feita pelos funcionários da coordenação de Apoio Urbano da Prefeitura, analisados através do número de atendimentos realizados a pessoas de fora do município. Buscando esclarecimento de dúvidas e informações sobre a legalidade dos lotes e loteamentos a venda no município, seja na área urbana ou rural.

22 A Prefeitura Municipal de Quissamã relata que: [...] o planejamento municipal visa atrair mais investimentos econômicos, através da redução do ICMS, instalação de grandes empresas do ramo Offshore5 e indústrias em geral, que já estão instaladas nas ZEN-1 e ZEN-2, como tentativa de ampliar as atividades, aumentando a oferta de empregos para os cidadãos quissamaenses, gerando renda e aumento da arrecadação de impostos para o município. (QUISSAMÃ, 2012)

Abaixo (Tabela 2) se apresentam os dados referentes ao crescimento econômico do município.

Tabela 2. Produto Interno Bruto per capita Produto Interno Bruto per capita do Município de Quissamã. 2007-2012 Ano

2007

PIB População Renda Per Capita

2008

2009

2010

2011

2012

R$2.742.975,36 R$3.462.447,67 R$2.498.914,44 R$3.114.835,09 R$4.019.401,35 R$4.891.140,07 17.376

19.315

19.878

20.242

20.747

21.234

R$157.860,00

R$179.262,11

R$125.712,57

R$153.879,81

R$193.734,10

R$230.344,73

Fonte: Elaboração própria, 2015. Adaptado do IBGE e TCE-RJ, 2013

Nota-se, na Tabela 2, o crescimento e a concentração de renda referente aos valores do PIB, a quantidade da população e a renda per capita anual, no período de 2007 a 2012. Analisando os dados, pode-se notar o crescimento populacional em 22,2% e o aumento do PIB de 78,3%, decorrente da arrecadação dos royalties do petróleo. Tais informações ajudam a compreender a dinâmica do crescimento econômico de Quissamã/RJ. Outros empreendimentos criados (mas sem previsão de funcionamento) pela Administração Municipal foram as ZEN-4 e ZEN-5, onde faz-se a menção de instalação, respectivamente, dos condomínios industriais de São Miguel do Furado e do Complexo Logístico (Estaleiro) em Barra do Furado no ramo Offshore, no lado de Quissamã/RJ. Ambos negócios vêm para contribuir para a ampliação da arrecadação de imposto (ISS) para o município.

Os investimentos na indústria, principalmente a naval, têm incentivado a especulação imobiliária e investimentos privados para a compra de terras nas comunidades de Retiro e Farol de São Thomé, no município de Campos dos Goytacazes/RJ, e em São Miguel do Furado e Flecheiras, no município de Quissamã/RJ (QUISSAMÃ, 2012).

Os municípios são divididos pelo Canal da Flechas, que adentra o Oceano Atlântico com a ajuda de dois espigões de pedras, e o Rio Espinho, conforme Figura 3.

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Termo da língua inglesa que significa “afastado da costa”. Está também relacionado com a atividade (prospecção, perfuração e exploração) de empresas de exploração petrolífera que operam ao largo da costa. (Significados, 2015).

E outra definição é localizado ou operado no mar. (Fonte: ANP, 2015)

23 Figura 3. Foto de Localização do Complexo Logístico Farol - Barra do Furado

Fonte: PMQ, 2012. - Secretaria de Comunicação - Foto: Adilson dos Santos, 2009

A divisa entre os dois municípios é uma região estratégica para instalação de empresas ligadas aos setores naval, pesqueiro, petróleo e gás, oferecendo vasta diversidade de atividades econômicas. A Prefeitura Municipal de Quissamã elucida que:

O projeto visa à construção do complexo Logístico, Portuário e Industrial Farol/Barra do Furado em área próxima às principais plataformas da Bacia de Campos. Estão sendo realizadas obras no local, para tornar possível o tráfego de embarcações pesqueiras, rebocadores e outras. O projeto já despertou interesse de empresas âncoras, como STX Brasil Offshore, EISA, Edson Chouest e ALUPAR. O projeto do Complexo Logístico Farol/Barra do Furado nasce com forte preocupação social e ambiental, buscando gerar oportunidades de investimentos, trabalho e renda, e diminuição de impactos ambientais e sociais. (QUISSAMÃ, 2012)

Com as obras do complexo logístico, “[...] a previsão é de que sejam gerados 5.500 empregos diretos e até 10 mil empregos indiretos em sua construção” (QUISSAMÃ, 2012).

Porém neste cenário de crise econômica6, a situação de Quissamã ficou ainda mais agravada com a queda do valor do barril do petróleo, que só neste ano, segundo a instituição internacional Investing (2016) oscilou entre US$ 28,00 e US$ 40,00, como percebe-se na Figura 4.

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A crise econômica faz referência a um período de escassez a nível da produção, da comercialização e do consumo de produtos e serviços. A economia é cíclica, ou seja, combina etapas de expansão com fases de contração. Estas flutuações sucessivas são conhecidas sob o nome de ciclo econômico. As quatro grandes fases de um ciclo econômico são o boom, a depressão, a recessão e a recuperação ou estagnação. A crise econômica decorre em algum momento da depressão. Pode tratar-se de uma crise generalizada com quebra de todos os índices, ou de crises que afetam em especial certos setores (crise da oferta, crise da procura). (Fonte: http://conceito.de/criseeconomica)

24 Figura 4. Valor do barril de petróleo em 2016.

Fonte: Investing, 2016.

Este fator foi suficiente para causar, em ambos os municípios, queda de arrecadação e dificuldades econômicas, além de ter consequência direta na falta de investimentos nos diversos campos do desenvolvimento econômico e geração de emprego e renda.

Segundo Rosa (2016), “[...] as obras do complexo de Barra do Furado estão paralisadas desde de meados de 2014”, por falta dos repasses de verbas dos governos Federal e Estadual, mediante a crise econômica vivida pelo país. Aliada com as necessidades de ampliação do projeto do complexo e a falta de licenças ambientais, agravam ainda mais a situação econômica do município de Quissamã/RJ, cuja arrecadação principal é proveniente dos recebíveis do petróleo.

A promessa de criar quatro mil empregos está no papel. [...] E até hoje o pouco que foi feito vai sendo corroído pela maresia. Orçado em cerca de meio bilhão de reais, o complexo, que sofreu mudanças de projeto ao longo dos últimos anos, está hoje no meio de vários impasses. As prefeituras de Quissamã e Campos não estão investindo mais recursos desde que o governo do Estado do Rio e a União decidiram suspender o financiamento. Com isso, as licenças ambientais não foram renovadas, o que pode atrasar ainda mais o projeto, que hoje já não tem data para terminar (ROSA, 2016).

O complexo de Barra do Furado destacado por Rosa (2016) seria outra forma de ampliar as receitas municipais já que “[...] esse empreendimento iria elevar a arrecadação de ISS em Quissamã”, ajudando a diminuir a dependência dos royalties do petróleo. A Figura 5 mostra o canteiro de obras do complexo sem movimentação e fechado.

Figura 5. Canteiro de obras do complexo logístico em Barra do Furado

Fonte: ROSA, 2016.

25 Mediante a preocupação social e ambiental, surge a demanda por novos empreendimentos imobiliários, que possibilitem a acomodação dos futuros habitantes do município atraídos pela oferta de trabalho vinculada ao Complexo Logístico e pela qualidade de vida.

O autor7 deste trabalho tem observado e mapeado, no município, a existência de um grande número de loteamentos clandestinos e irregulares, que vêm aparecendo a cada dia mais nas propriedades – rurais dentro do perímetro urbano – no caso a Sede Municipal e nas áreas rurais, todos de pequeno porte, o que também não atende à demanda. Os loteamentos existentes têm vários terrenos vazios, porém todos vendidos e os proprietários aguardando a valorização dos imóveis através da expansão, crescimento e fortalecimento do setor imobiliário.

Sem previsão de novos empreendimentos de parcelamento do solo (loteamentos), apenas os investidores (imobiliárias do município de Macaé/RJ) e os próprios munícipes procuram informações sobre condomínios. Os funcionários da Coordenadoria de Apoio Urbano, inclusive o autor deste trabalho, fazem esse diagnóstico. Os investidores estão vislumbrando a nova tendência do mercado imobiliário em Quissamã/RJ, atrás de novas oportunidades de negócios.

Com o olhar voltado para construção de tipologias habitacionais existentes nas cidades vizinhas, Campos dos Goytacazes/RJ e Macaé/RJ, algumas construtoras estão fazendo pequenos prédios de apartamentos para atender à demanda por novas habitações.

O trabalho busca explorar a concepção e o planejamento de uma comunidade planejada, que são empreendimentos imobiliários pensados para que as pessoas possam fazer todas as atividades (moradia, comércio, serviço e áreas de lazer) num mesmo espaço. Além disso, foi feita uma abordagem sobre os aspectos legais e documentais dessa tipologia de empreendimento, definido por Costa Verbena (2014) como:

As comunidades planejadas, que não é condomínio e nem loteamento, mas sim um conceito diferenciado, uma visão de um novo parâmetro de vida. São padrões e conceitos únicos que, agrupados, proporcionam uma forma diferente de viver. Um lugar que já nasce sabendo seus caminhos, sua essência. Que tem suas características e necessidades planejadas, onde o que vai surgir foi pensado com profissionalismo nos mínimos detalhes. Uma comunidade onde o futuro tem qualidade, porque foi projetada com foco na sustentabilidade.

Este trabalho se propôs à criação de uma comunidade planejada (Masterplan) e à realização de estudos urbanísticos para a implantação de novos empreendimentos imobiliários em

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O autor deste trabalho tem conhecimento da área em estudo, pois trabalha na Prefeitura Municipal de Quissamã, o que auxilia na compreensão do modo de vida, nos fatos e acontecimentos relacionados ao município. Funcionário concursado como Fiscal de obras, atuando na pasta de urbanismo desde o ano de 2005, e que a partir do ano de 2007, passou a desempenhar a função de diretor do departamento de geoprocessamento e cartografia.

26 Quissamã/RJ, com a elaboração do anteprojeto urbanístico do empreendimento e a elaboração do anteprojeto arquitetônico de algumas tipologias de edificações. Os objetivos específicos foram a elaboração de croquis para o Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU), onde foram feitas composições para implantação de condomínios8 habitacionais e comerciais; viabilizou-se um empreendimento legal, sustentável, estruturado, cujo investimento seja seguro e viável economicamente. Ajustou-se à necessidade da comunidade local, de forma integradora e inovadora.

Verificou-se as possibilidades de influência do projeto no entorno, e o que pode causar na população do município.

Propôs-se a criação de um empreendimento imobiliário como se fosse um bloco urbano vivo, com habitações, serviços, muita área verde e praças. A sua implementação colaborou para a ampliação da mobilidade urbana, com a integração do Masterplan ao sistema viário existente, apresentando um estudo dos possíveis impactos a serem gerados pelo empreendimento. Buscou-se minimizar os impactos causados pela densidade urbana e demográfica, através do adensamento habitacional relacionado ao empreendimento.

Além disso, pretendeu-se deixar à disposição uma estrutura física diferenciada para o empreendimento, para atender eficientemente às necessidades de seus moradores oferecendo segurança, conforto ambiental com qualidade e baixo custo. Os condomínios residenciais foram projetados com conceitos contemporâneos e sustentáveis. Deixou-se visível a opção pela sustentabilidade por todo o empreendimento, que utilizou o aproveitamento de energia limpa (solar e eólica), não só para aquecimento de água, mas também na geração de energia para a rede pública; a diminuição da dependência do consumo de energia da rede elétrica; captação de águas pluviais; reutilização de águas não potáveis; colocação de paredes verdes; brises para diminuir a incidência luminosa; o aquecimento interno dos ambientes. Considerou-se, ainda a contribuição na melhoria da qualidade de vida da população do entorno e dos proprietários, e como esses empreendimentos podem ser sustentáveis.

Esta pesquisa é de natureza aplicada, objetivando gerar conhecimentos sobre as condições ideais para a realização de empreendimentos urbanos e/ou habitacionais, que foram possibilitados através dos estudos de viabilidade urbanística com os espaços destinados ao morar, trabalhar e conviver, onde as questões técnicas, econômicas, sustentáveis e sociais que a permeiam sejam utilizadas para promover projetos e construções de qualidade.

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Condomínio - expressão que significa "domínio de vários". Pode se referir a um edifício ou a um conjunto de edifícios, cada um contendo diversas unidades autônomas. Condomínio pode ser definido como a reunião ou sociedade de indivíduos em torno de uma propriedade, em parte comum e indivisível (propriedade comum), que coexiste com uma propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros (propriedade exclusiva). (Dicionário da i9br)

27 Os conhecimentos foram gerados a partir de uma abordagem qualitativa através da pesquisa de observação, para entender os fluxos de transporte, movimentação e habitações existentes, analisando sua função, gabarito e padrão construtivo. O levantamento de dados referentes às tipologias edilícias, paisagismo, trânsito, possibilitou a criação de estudos morfológicos.

A avaliação dos visuais das fotografias de campo ajudou a criar um contraste do empreendimento com as edificações locais.

A pesquisa teve aplicação quantitativa através de questionários disponibilizados na internet, e aplicados em campo para saber qual a opinião dos munícipes sobre o assunto. O público alvo foram os servidores: municipais, estaduais, federais, empresários e comerciantes locais, e as informações reunidas foram analisadas de forma qualitativa, definindo os rumos do trabalho projetado.

A realização da revisão bibliográfica possibilitou o aprofundamento teórico, conceitual e técnico, servindo como base para o projeto. Foi feita a pesquisa documental da legislação pertinente ao ambiente natural e urbano, finalizando-se com uma pesquisa de referencial projetual relacionado a tipológico, funcional, plástico e tecnológico.

Ainda para o desenvolvimento dos estudos, foram utilizados softwares variados para a execução das diferentes tarefas. A execução das tarefas realizadas no computador se deu apenas depois dos croquis de estudos e para conferência das informações.

O trabalho foi estruturado ao longo de cinco capítulos divididos da seguinte forma: No primeiro tratou-se da comunidade planejada, com exemplo de sucesso baseado no ponto de vista de diversos autores. No segundo capítulo abordou-se a sustentabilidade como trilha do desenvolvimento sustentável, apontando os requisitos mínimos para serem inclusos nas edificações. O terceiro capítulo aborda as legislações pertinentes e passíveis de utilização, para o desenvolvimento de projetos diversificados de empreendimento imobiliário.

No quarto capítulo foram explicitados os precedentes funcionais, tipológico, tecnológico e plástico, que foram utilizados como referências na concepção do projeto arquitetônico da comunidade planejada. No quinto capítulo abordou-se o projeto e seus itens, como terreno escolhido, localização e características ambientais, zoneamento, o resultado das entrevistas, o conceito e partido arquitetônico, alguns estudos de viabilidade e os anteprojetos urbano e de arquitetura, apresentando as soluções técnicas e sustentáveis aplicadas no Masterplan. Encerrou-se este trabalho com as Considerações Finais, onde se expõe a contribuição que o mesmo apresenta ao município de Quissamã/RJ.

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COMUNIDADES PLANEJADAS

“O Urbanismo contemporâneo agrega valor” Andres Duany

O termo comunidade planejada (CP) vem sendo muito difundido pela mídia, através de campanhas de marketing do mercado imobiliário, com propostas de uma nova forma de viver.

Esse conceito torna-se deslumbrante, ao oferecer moradias em áreas dotadas de infraestrutura, lazer, comércios diversificados e local para trabalho, de maneira a atrair novos clientes, usuários e investidores, atrás de novas oportunidades de moradia ou negócios.

No Brasil “[...] essa tendência está ainda timidamente sendo explorada por incorporadoras e imobiliárias” (LEITE, 2014, p.14), em suas propostas de empreendimentos imobiliários, que precisam de locais com infraestrutura no entorno, para ampliar a exploração de planejamento urbano voltado a moradia, justificada através de qualidade de vida, áreas verdes e lazer.

O planejamento de comunidades ou bairros para abranger as estruturas para moradia, comércio e serviços é a nova tendência do mercado imobiliário, que começa a sair dos grandes centros urbanos e se expandir para o interior do Brasil. Esses empreendimentos denominados de projetos urbanos, “[...] se executados de maneira adequada, podem induzir de forma importante a expansão das atividades econômicas e consolidar mudanças bastante benéficas na ambiência social dos municípios” (BERNARDES, 2014 p.125).

Para compreender melhor as CPs, encontra-se a ideia clara de planejamento do uso do solo urbano, quando “[...] refere-se ao desenvolvimento urbano em larga escala, de uso misto, envolvendo uma população socialmente diversificada e tendo como base um plano-mestre único” (BERNARDES, 2014 p.126).

Esta definição nos ajuda a visualizar a concepção desse tipo de projeto: geralmente são executados em grandes áreas e são abertos. A visão é atender a todas as parcelas da população, na realização do sonho de morar e trabalhar próximo de casa. Dessa maneira, bem diferenciada, agrega-se ainda o uso misto para auxiliar na questão da segurança, por transmitir a sensação de proteção, causada pela presença de pessoas desconhecidas, visão defendida Jacobs (2003, p.30) ao considerar que “[...] o principal atributo de um distrito urbano próspero é que as pessoas se sintam seguras e protegidas na rua em meio a tantos desconhecidos”.

Segundo Bernardes (2014, p.128), “No Brasil, é relativamente recente esse conceito de comunidades planejadas, ou bairros planejados, desenvolvidos pela iniciativa privada...”, que em muitas vezes, se dizem “planejados” somente por atender aos requisitos impostos pela lei

29 federal nº 6766/799. Mascara-se um loteamento para fins habitacionais, como um bairro, justificando “o planejado” para cobrar altos preços do solo urbano, em zonas periféricas das cidades, obtendo-se os ganhos imobiliários.

Segundo Bernardes (2014, p.128), “[...] carece, ainda, de uma identidade própria adaptada aos modelos nacionais de desenvolvimento, com regulamentação adequada, para se desenvolverem com eficiência do ponto de vista técnico-urbanístico quanto legal...” Ou seja, a legislação brasileira está ultrapassada, na esfericidade urbanística. Surgem a cada dia novos empreendimentos imobiliários, que vêm apresentando inovações em seus projetos urbanos e novas modalidades. Os órgãos públicos não estão preparados para atender à demanda imobiliária.

Neste caso, fica nítido o atraso político legislativo no requisito contemporaneidade urbanística.

Leva-se em consideração a opinião de outro autor, Leite (2014), ao relatar a mudança de comportamento das atividades de vendas de incorporadoras e imobiliárias, que utilizam essas tendências do modelo do Novo Urbanismo10, através de desenhos urbanos para “[...] adotar um modelo de vida urbana mais adequado ao seu tempo, minimizando os deslocamentos e adotando núcleos urbanos compactos e multifuncionais, com maiores densidades e que permitam uma maior qualidade de vida” (2014, p. 14). E ainda enfatiza o conceito das comunidades planejadas numa busca expressa por qualidade de vida: […] reestabelecer “a arte de construir e a construção da comunidade, através de planos e projetos participados pelos cidadãos.” Defendem o planejamento regional para os espaços públicos, uma arquitetura e planejamento contextuais e o desenvolvimento equilibrado de empregos e habitação. Acreditam que suas estratégias terão impacto na redução dos congestionamentos do trânsito, no incremento da oferta de habitação a preços acessíveis e na contenção da expansão suburbana (LEITE, 2014, p. 14).

Corroborando com essa forma de ocupação do espaço, Jane Jacobs considera a diversidade de usos, assinalando que: Esse princípio onipresente é a necessidade que as cidades têm de uma diversidade de usos mais complexa e densa, que propicie entre eles uma sustentação mútua e constante, tanto econômica quanto social. Os componentes dessa diversidade podem diferir muito, mas devem completar-se concretamente (JACOBS, 2003, p.13).

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Lei federal nº 6766/79 trata do parcelamento e uso do solo, e destaca as infraestruturas necessárias a implantação de qualquer tipo de empreendimento urbanístico, ou seja, a execução das obras de saneamento básico (água potável, coleta de águas pluviais e esgotamento sanitário), rede de energia elétrica e pavimentação.

10 Novo urbanismo é um movimento voltado para o desenho urbano que defende o projeto de vizinhanças para pedestres com funções mistas de habitação e trabalho. Surgiu nos Estados Unidos no início dos anos 1980 e continua atuante em muitos projetos de desenho e planejamento urbano. O Novo Urbanismo é influenciado fortemente por padrões de desenho urbano anteriores à entronização do automóvel e estabelece princípios como desenho do bairro tradicional e desenvolvimento orientado pelo trânsito. É também relacionado de perto com os conceitos de Regionalismo e Ambientalismo.

30 Para conseguir tornar essa realidade possível em nossas cidades, é preciso cobrar das autoridades, políticas públicas de crescimento econômico, com foco no planejamento da cidade, se fazendo necessária a identificação das glebas potenciais e dar preferência a criação de empreendimentos nos terrenos vazios e sem uso. Deve-se também aproveitar a infraestrutura disponível no entorno para a criação dessas comunidades e neste sentido, Leite (2014) aponta:

A identificação destas centralidades e de sua importância dentro do contexto econômico local servirão como guia para adoção de soluções para o planejamento físico, aliados as políticas públicas e estratégias governamentais e econômicas. Tais premissas serão de extrema importância para a adoção de um planejamento que permita o desenvolvimento urbano inteligente, o smart growth11. (LEITE, 2014, p.15)

O conceito do Novo Urbanismo prioriza o pedestre, as soluções de transporte coletivo, uma vizinhança mista e o valor da tradição, como alternativa para planejar o desenvolvimento da cidade. Compreendeu-se que o conceito do novo urbanismo deve ser tratado com cuidado, de forma que essa “nova centralidade” seja para fortalecer as relações econômicas e sociais, do local de implantação e seu entorno e não criar separação entre as classes econômicas causando a exclusão social. Portanto faz-se necessário a observância das estratégias apontadas pelo Plano Diretor para que a cidade cresça de maneira igualitária e torne-se um local não somente agradável de viver, não priorizando melhoria e qualidade de vida para determinado público, que é justamente aquele que pode pagar, mas atendendo a todos.

A proposta deste trabalho se opõe ao conceito do urbanismo moderno, com as cidades desenvolvidas e dependentes dos carros, como a concepção da cidade jardim de Howard como uma nova centralidade, porém distante dos centros urbanos. Ou pela Vila Radieuse de Le Corbusier, ao implantar arranha céus em áreas bastante ajardinadas, tão debatido por Jacobs (2003, p. 20-23).

Pretende-se usar do novo urbanismo o direcionamento para evitar a ampliação da cidade rumo à periferia, a ocupação e potencializando o uso das áreas centrais, usufruindo-se ao máximo a infraestrutura existente e promovendo a convivência urbana propiciada pelos encontros na cidade.

No Brasil existem várias comunidades planejadas com foco na sustentabilidade, para servir de exemplo. Essas CPs são projetos audaciosos, contemporâneos e baseados na nova concepção de planejamento urbanístico. Nesses locais pode-se vislumbrar uma busca real da

11

Smart growth é um termo da língua inglesa, que significa crescimento inteligente. Termo utilizado no planejamento das comunidades planejadas de modo a disponibilizar todos os conceitos e técnicas do urbanismo sustentável dentro dos empreendimentos. (Fonte: http://www.linguee.com.br/)

31 presença do verde (natureza) nos empreendimentos, com variadas edificações, que exprimem as características econômicas de um público alvo de modo a propiciar a melhoria da qualidade de vida. Para exemplificar essa nova tendência urbanística de sucesso presente nas CP’s foi escolhido um caso de sucesso, a cidade-bairro Pedra Branca.

1.1 Caso de sucesso: Pedra Branca A CP Pedra Branca é um bairro novo, localizado no município de Palhoça/SC, este empreendimento chamou atenção pelos importantes pontos considerados no seu planejamento, como por exemplo a correta ocupação do solo, de maneira diversificada na implantação das tipologias arquitetônicas, variação de gabarito e adensamento. Tornando-se um exemplo de projeto de bairro sustentável “[...] reconhecido como o novo marco em projeto urbanos para a iniciativa pública e privada” (WISSENBACH, 2014 p.276), no Brasil, conforme nota-se na figura 6.

Figura 6. Masterplan Pedra Branca

Fonte: Cidade Pedra Branca, 2015.

O empreendimento é considerado como a cidade criativa, pois visa melhorar a vida das pessoas que exercerem suas atividades e funções nesta CP. Foi um projeto bem trabalhado, e desenvolvido através de vários conceitos, conforme relatados por Wissenbach (2014, p. 271):

“[...] Compacto” (exige verticalidade e densidade equilibrada); “Complexo” (uso misto, diversidade econômica no perfil dos moradores); “Completo” (oferecer moradia, trabalho estudo e lazer); “Conectado” (com o entorno, por meio de múltiplos acessos viários e bom sistema de transporte; disponibilização de facilidades desde WIFI em praças e locais públicos até redes de fibra ótica) e “Convivência” (Cidades para pessoas).

32 Dessa maneira buscou-se implantar uma nova centralidade, com as bandeiras do novo urbanismo, “[...] defendendo a recuperação do sentido de lugar, contraposição ao espraiamento12 suburbano, a forte dependência do automóvel e o aprendizado com o passado entusiasmaram e motivaram os empreendedores” (WISSENBACH, 2014 p.273).

Esta foi a intenção dos proprietários das glebas, que apenas oneravam os gastos públicos com a extensão de infraestrutura a periferia e nada realizavam em suas terras. Foi indispensável a troca do pensamento interiorano de manter a “posse das terras” não produtivas, e ir em busca de investimentos para melhorar a cidade, a qualidade de vida e principalmente a valorização dos empreendimentos.

Para melhorar as expectativas dos investidores, apostaram no negócio imobiliário que fosse além de vender somente lotes de terras, mas ousaram, indicando que “[...] esses projetos buscaram assegurar a interação entre o edifício e espaço público, evitando as fachadas cegas, principalmente ao nível do pedestre” (WISSENBACH, 2014, p.274).

O diferencial da Pedra Branca foi justamente vender a ideia do planejamento das edificações junto com o loteamento, com a elaboração de um projeto urbano contemporâneo e audacioso. A preocupação com a área externa, ou seja, com infraestrutura, as ruas e calçadas, mas também a proposta de estudar a implantação das edificações no terreno, segundo Wissenbach (2014, p.274) ao destacar: [...] o aproveitamento do miolo de quadra para usos públicos ou de uso comum para todas as edificações, a obrigatoriedade e galerias e o tratamento diferenciado nas fachadas das edificações localizadas em pontos focais das ruas do centro. Tudo para determinar a escala humana do projeto e criar condições para dar sustentáculo a um espaço voltado para o encontro e a convivência das pessoas.

A necessidade de melhorar as relações público-privada foi essencial para garantir o futuro da CP ao agrupar os elementos humanos e edilícios para reconhecer a importância das pessoas nas ruas e ao enfatizar os lugares para os encontros e convivência. Outros fatores aglutinados ao empreendimento foram a acessibilidade e a sustentabilidade, considerados não só para agregar valor financeiro, mas garantir aos pedestres uma caminhabilidade fácil, direta e eficaz. A Pedra Branca tanto no projeto quanto na execução do empreendimento, propiciou qualidade nos espaços públicos, como destaca Wissenbach (2014, p.275).

12

Espraiamento ou espalhamento de cidades (urban sprawl) é o fenômeno caracterizado pela expansão horizontal das cidades muito antes de se atingir uma densidade demográfica ideal. São bairros ou cidades dormitório que surgem numa região mais afastada ou na área metropolitana de uma grande cidade. São chamados assim porque não possuem uma oferta mínima de empregos e serviços gerando um deslocamento diário de boa parte dos seus moradores até a área urbana central. (Fonte: https://transportehumano.wordpress.com/2008/12/20/espraiamentode-cidades/)

33

Quanto à preocupação com a sustentabilidade, por se tratar de um novo bairro dessas dimensões, observam-se desde os detalhes relativos ao pedestre, os projetos dos prédios verdes, a qualidade dos espaços públicos e toda uma infraestrutura de alta performance, pois estamos focados nas áreas de tecnologia e saúde.

A infraestrutura bem planejada é praticamente a base de qualquer CP, pois ela é a responsável por manter o equilíbrio entre o bem estar e a saúde. Aproveita-se portanto da tecnologia para estabelecer a funcionalidade do local não apenas com a distribuição de sinal de wi-fi grátis, mas ao garantir a questão da serventia do que é básico à saúde como água tratada, esgoto sanitário e coleta e tratamento de resíduos sólidos.

1.2 Caminhabilidade pelas ruas Nas ruas das cidades brasileiras, existem várias situações que chamam a atenção de seus usuários no decorrer do dia-a-dia. Se as pessoas fossem entrevistadas em determinados trechos de rua, certamente iriam relatar o que sentem faltar ali no local onde transitam, porque têm a vivência do mesmo. De posse das informações coletadas, o arquiteto deve perceber as necessidades do projeto com clareza para elaborar a concepção do objeto previsto.

Em qualquer empreendimento, os logradouros têm uma função especial, pois estes podem definir a caraterística do bairro. Existem vários tipos de ruas. A questão é saber qual o tipo ideal para o seu empreendimento, segundo Dover (2014) “[...] os projetos de ruas variam muito, a receita é flexível e há um cardápio enorme de possibilidades. Existem apenas umas poucas caraterísticas que as ruas mais agradáveis sempre parecem ter”, ou seja, se faz necessário uma boa avaliação do empreendimento, para descobrir as características a serem adotadas para alcançar o resultado esperado do negócio, no caso, a venda.

Segundo Dover (2014, p.265-267) as ruas podem ter: “[...] espaço moldado, conforto, conexões, segurança e diferenciado”, como características predominantes, ou seja, a rua precisa de calçadas largas, sinalização e faixa de estacionamento. A vegetação ajuda a dar beleza através do paisagismo, porém o interesse é dar visibilidade às lojas. “É tudo muito prático. Há muito o que admirar numa rua funcional e bem projetada. Mas existe uma outra perspectiva de ver o design de uma rua: como um “aplicativo imprescindível” para a competitividade no mercado imobiliário” (Dover, 2014 p.264, grifo nosso), conforme se destacou na Figura 7.

34 Figura 7. Rua comercial

Fonte: Blog palavracom, 2015.

Pautado neste “aplicativo” que voltado ao mercado imobiliário pode, na hora de escolher um imóvel, ajudar no julgamento dos diferenciais comerciais existentes. É importantíssimo saber quais são essas sensações provocadas nesta hora, e segundo Dover (2014, p.265): [...] esteja ele querendo comprar uma casa, alugar um apartamento, escolher um hotel ou definir um edifício para escritórios corporativos – exige atrair os olhos do freguês, prender sua atenção e se destacar na multidão. A competitividade quer estabelecer uma imagem de qualidade e beleza. “O desejo guia as escolhas e a escolha de um imóvel é particularmente emocional e sensorial. A experiência visual como um todo é importante, e a nossa experiência visual mais significativa e encontrada na sensação de lugar que o empreendimento transmite. A experiência começa muito antes de você chegar ao seu prédio, uma vez que a sensação de lugar inclui as cercanias do edifício e, em especial, as ruas.

Torna-se necessário que os empreenderes entendam que o negócio precisa ser bem executado e, para isso têm-se que ter “[...] ruas pavimentadas e todas as redes de água, esgoto, luz, telefonia e comunicação. Toda essa estrutura é subterrânea”. (WISSENBACH, 2014 p.274).

Imaginem as ruas dos novos empreendimentos com toda a infraestrutura enterrada e executada de uma única vez, planejada para evitar a poluição visual causada por vários fios a mostra nos postes. Como nossas ruas seriam melhores e mais convidativas aos passeios e permanência! As ruas precisam ser habitadas, principalmente à noite, para transmitirem a sensação da segurança, como expõe Jacobs (2003, p.35): “[...] é uma coisa que todos já sabem: uma rua movimentada consegue garantir a segurança; uma rua deserta, não.A questão então estaria na falta de planejamento nos empreendimentos imobiliários que só se voltam para o capital gerado pela quantidade de lotes projetados?

35 Na argumentação de Jacobs (2003, p.35) ela questiona “[...] o que faz uma rua ser movimentada ou evitada? [...] que deveria ser uma atração? E por que certas ruas são movimentadas num período do dia e de repente se esvaziam?

Percebe-se na Figura 8, a presença de vida comercial noturna numa área comercial. Não seria uma alternativa ou uma saída de segurança os moradores nas ruas à noite também nos bairros residenciais?

Figura 8. Rua à noite

Fonte: Cidade Pedra Branca, 2014.

“As ruas e suas calçadas, principais locais públicos de uma cidade, são seus órgãos mais vitais” (JACOBS, 2003, p. 29), por isso faz-se necessário investir em ruas para deixá-las convidativas e atraentes, não somente as comerciais mas também as residenciais. Jacobs (2003, p.

29) ainda ressalta que: “[...] ao pensar numa cidade, o que lhe vem à cabeça? Suas Ruas. Se as ruas de uma cidade parecerem interessantes, a cidade parecerá interessante; se elas parecerem monótonas, a cidade parecerá monótona”.

“Nos empreendimentos de hoje, porém, são muito escassas as ruas pelas quais as pessoas podem se apaixonar”, como afirma Dover (2014, p.269). Diante dessa afirmação consegue-se ver a realidade de nossas cidades, onde as ruas e calçadas são estreitas, pouco arborizadas, com as edificações sem afastamento e outras possibilidades.

Nos sentidos levantados neste capítulo, este trabalho pretende encaminhar-se para o desenvolvimento dessa CP, equalizada no uso do solo diversificado para criar a ambiência urbana tão necessária nos dias de hoje, ampliando áreas de lazer, criando pequenos parques e praças, que serão responsáveis por caracterizar a convivência harmoniosa entre seus diversos usos.

Atendendo à demanda do empreendimento, os resultados englobam em pouco deslocamento de pessoas, a promoção do sentimento de proteção, segurança e pertencimento do lugar, conforme afirma Toledo (2014, p.178):

36 O bairro planejado cria um sentimento de lugar e de destino único, fazendo com que os produtos derivados sejam apenas parte de um todo. Quando o bairro começa a ter sua vida própria e infraestrutura de cidade, ele se apresenta com um grande diferencial.

Assim, com o conceito de Bairro Planejado perpetuado, os produtos (lotes, casas ou apartamentos) passam a ser subprodutos do Bairro.

No planejamento das cidades, seja nos bairros, comunidades planejadas ou apenas nas ruas deve ser ressaltada a importância para o crescimento sadio entre a cidade e os indivíduos que nela residem. Em entrevista à revista Projeto Design para Adilson Melendez (2016), Jaime Lerner13 relata que “[...] moraria em qualquer cidade, pequena, média ou grande. Para mim, a cidade tem que ser um encontro entre as pessoas, e quando você faz um encontro só com você mesmo é triste”. Por que não proporcionar locais de permanência e permitir que esse encontro coletivo aconteça?

Então torna-se necessário transformar as cidades, seus bairros e suas vizinhanças, com adoção de bons projetos urbanos para possibilitar novamente esse reencontro das pessoas e o meio onde vivem. Trazendo qualidade ambiental a todos os espaços urbanos, principalmente aos relacionados a convivência como as praças e as próprias ruas. Permitindo que a vida floresça e que sejam abertos os espaços para as diversas manifestações da comunidade como aponta Jan Gehl: [...] a vida entre edifícios” inclui todas as diferentes atividades em que as pessoas se envolvem quando usam o espaço comum da cidade: caminhadas propositais de um lugar a outro; calçadões; paradas curtas; paradas mais longas; ver vitrines; bater papo e encontrar pessoas; fazer exercícios; dançar; divertir-se; comércio de rua; brincadeiras infantis; pedir esmolas; e entretenimento de rua (GEHL, 2013, p. 19).

Ainda segundo o citado urbanista, as pessoas precisam redescobrir que ao caminhar, surgem infinitas possibilidades de acontecimentos:

Caminhar é o início, o ponto de partida. O homem foi criado para caminhar e todos os eventos da vida – grandes e pequenos – ocorrem quando caminhamos entre outras pessoas. A vida em toda a sua diversidade se desdobra diante de nós quando estamos a pé. Em cidades vivas, seguras sustentáveis e saudáveis, o pré-requisito para a existência da vida urbana é oferecer boas oportunidades de caminhar. Contudo, a perspectiva mais ampla é que uma infinidade de valiosas oportunidades sociais e recreativas apareça quando se reforça a vida a pé (GEHL, 2013, p.19).

13

Jaime Lerner é arquiteto e urbanista, fundador do Instituto Jaime Lerner e da Jaime Lerner Arquitetos Associados (JLAA), presidiu a União Internacional dos Arquitetos – UIA no período 2002/2005. Foi três vezes prefeito da Cidade de Curitiba e duas vezes governador do Estado do Paraná. Recebeu diversos prêmios e títulos internacionais, com destaque para o Prêmio Máximo das Nações Unidas para o Meio Ambiente (1990), UNICEF Criança e Paz (1996), o 2001 World Technology Award for Transportation, o 2002 Sir Robert Mathew Prize for the Improvement of Quality of Human Settlements, pela União Internacional dos Arquitetos, além do Prêmio Volvo Environment Prize 2004.

37

É necessário proporcionar às cidades esses espaços como alternativas não somente para melhoria da mobilidade urbana, junto a pedestres ou ciclistas, mas também como forma de diminuir a quantidade de veículos circulando pelas ruas e avenidas.

Segundo Gehl (2013, p.19), nada é mais importante numa cidade como o caminhar, como destacado:

Nas cidades, há muito mais em caminhar do que simplesmente andar! Há um contato direto entre as pessoas e a comunidade do entorno, o ar fresco, o estar ao ar livre, os prazeres gratuitos da vida, experiências e informação. Em essência, caminhar é uma forma especial de comunhão entre pessoas que compartilham o espaço público como uma plataforma e estrutura.

Essa é a principal característica das comunidades planejadas, propiciar as condições urbanas favoráveis, através dos espaços públicos para que seus habitantes possam circular livremente e desfrutar as sensações e os prazeres do caminhar. Seja para passeio, atividade física ou pelo motivo que se queria, mas que usem os mesmos com segurança e tranquilidade, assim fortalecendo as relações humanas de convivência nas situações do dia a dia.

2

SUSTENTABILIDADE

Esta abordagem é de suma importância na elaboração e planejamento para o sucesso da construção de comunidades planejadas, por isso recorre-se ao entendimento da definição de sustentabilidade, que segundo Lamberts (2014, p.22), é “[...] garantir que seu desenvolvimento, embora atenda às necessidades do presente, garanta às gerações futuras atenderem também às suas necessidades”.

Assim pode-se entender que para uma comunidade planejada, um bairro ou uma edificação, ser sustentável não diz respeito apenas, ter disponíveis no projeto ou em sua execução itens sustentáveis, mas tem que promover no entorno imediato o desenvolvimento sustentável14 e, que precisa ser viável economicamente, ou seja, é um desenvolvimento que não esgota os recursos para o futuro.

2.1 Sustentabilidade e empreendimentos imobiliários Todos os dias são veiculadas, nos meios de comunicação, propagandas de empreendimentos imobiliários, que têm mobilizado recursos em seus projetos para os tornar mais econômicos. Com isso exploraram o termo edificações sustentáveis para atrair a nova categoria de consumidor. Percebe-se assim, que as construtoras e/ou incorporadoras estão adotando em seus projetos soluções de sustentabilidade, exclusivamente para viabilizar os empreendimentos, como relata a Associação dos Decoradores do Estado de São Paulo (ADESP, 2013): Edifícios sustentáveis já representam 10% de todo o investimento realizado na construção civil no país, cerca de 14 bilhões de reais. Normalmente o investimento inicial de um imóvel sustentável frente os demais construídos de modo convencional variam entre 5 e 10% de acréscimo e podem gerar economia aos futuros usuários entre 10 e 20%. O Brasil já ocupa um lugar de destaque entre os edifícios construídos com atributos sustentáveis tanto comerciais como residenciais, atualmente somos o quarto país que mais investe nas novas tecnologias em favor das pessoas e do meio ambiente.

A avaliação da revista Época (2010, Ed. 617) conclui que “os empreendimentos sustentáveis tem custo maior”, porém as incorporações estão de olho no novo padrão de consumidores, mais exigentes e conscientes das questões ambientais e que não querem simplesmente com-

14

Essa definição surgiu na Comissão Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, criada pelas Nações Unidas para discutir e propor meios de harmonizar dois objetivos: o desenvolvimento econômico e a conservação ambiental. Fonte: WWF Brasil.

39 prar um apartamento. Querem fazer um investimento, mais valorizado e diferenciado no mercado imobiliário, e os imóveis considerados verdes tem uma maior rentabilidade a curto prazo, conforme pode-se notar na Figura 9.

Figura 9. O apartamento verde e seu custo

Fonte: Revista Época, 2010

Porém, se for feita uma comparação entre a economia com o prazo de recuperação do investimento, nota-se que é viável por causa do tempo de durabilidade dos sistemas sustentáveis, como se vê na Figura 10.

Figura 10. Tempo x Custo

Fonte: Revista Época, 2010

A questão econômica tem vindo em primeiro lugar na hora de decidir sobre a compra de um imóvel, seja pelo motivo que for. Assim fica evidenciado que os itens de sustentabilidade,

40 presentes em qualquer empreendimento imobiliário, são bem vistos pelo mercado e consumidores, que estão mais conscientes e exigentes em relação as características do imóvel analisado.

Segundo Mendonça (2012, p.74), os especialistas ouvidos na reportagem relataram o seguinte sobre a projeção para o futuro:

[...] os empreendimentos sustentáveis devem se fortalecer como tendência no mercado imobiliário. Isso se deve não apenas às pressões ambientais, mas também à economia conquistada neste tipo de empreendimento.

Para Tavares, “a pressão mundial pela sustentabilidade, a mudança de consciência da população e a redução dos custos das tecnologias verdes, os prédios sustentáveis passarão a se tornar uma realidade cada vez mais presente nas cidades brasileiras.

Além disso, com a implantação de projetos sustentáveis ou de retrofit 15 de empreendimento já implantados o cálculo da diferença entre o uso de uma tecnologia sustentável ou convencional tem reduções de até 34%, se pensarmos apenas no consumo de energia elétrica pela implantação de tecnologias eficientes, uma economia considerável”, explica o engenheiro.

Outra perspectiva de que os “prédios verdes” proliferem no país está relacionado à queda no custo da construção deste tipo de edificação. Uma obra certificada pode ser erguida nos dias de hoje com um custo adicional de 1% a 7%, que pode ser recuperado durante a vida útil do prédio.

Além disso, os fornecedores de material de construção estão mais atentos a colocar no mercado produtos com maior comprometimento ambiental, o que vem ajudando a baratear este tipo de construção. “Hoje, os grandes fabricantes trouxeram para nosso mercado produtos que eram vendidos na Europa e nos Estados Unidos. O mesmo acontece com outros setores da cadeia produtiva da construção civil, como cimento, vidro e iluminação. Todos estão buscando desenvolver produtos e tecnologias de menor impacto”, salienta Casado.

Mendonça (2012, p.74) ainda relata que “[...] a economia, conforto, estética e área verde, são os itens sustentáveis mais procurados e que tem benefícios com a diminuição do custo da edificação ao longo do tempo.” Tem-se ainda outro exemplo de edifício sustentável a sede da Bayer em São Paulo.

O projeto assinado pelo arquiteto Roberto Loeb foi desenvolvido com o que há de mais moderno em termos de construções sustentáveis, sem deixar de lado a estética e o conforto de seus ocupantes. Em relação a um prédio do mesmo porte, construído nos moldes tradicionais, o edifício consumirá 50% menos energia e economizará 70% de água. O retorno do investimento adicional é estimado em sete a dez anos (MENDONÇA, 2012, p.74).

Assim espera-se que os novos empreendimentos possam conter essas características infundidas desde o início de sua concepção projetual, possibilitando a implantação de edificações mais econômicas e sustentáveis no município.

15 Retrofit – surgido na Europa e Estados Unidos, o conceito de “Retrofit”, significa “colocar o antigo em forma” (retro do latim “movimentar-se para trás” e fit do inglês, adaptação, ajuste), termo cada vez mais ouvido no mercado de construção civil, aplicado ao processo de revitalização de edifícios.

41 2.2 Uso de energia alternativa A necessidade de novas formas de geração de energia em nosso país é de uma enorme grandeza, pois a baixa capacidade dos reservatórios e o alto custo para a construção de novas hidroelétricas vêm abrindo espaço para a geração de energia solar. Porém, Lamberts (2014, p.

290) ressalta que “[...] é importante conhecer a disponibilidade destes tipos de energias alternativas no Brasil, dados que podem ser obtidos facilmente através do atlas de Energia Elétrica do Brasil (ANEEL 2002).” Além disso, o Atlas do Potencial Eólico Brasileiro, possibilita-se estabelecer qual tipo se adequa melhor à região do empreendimento, conforme percebe-se nas Figuras 11 e 12.

Figura 11. Variação da radiação solar no Brasil

Figura 12. Velocidade média dos ventos

Fonte: ANEEL, 2008.

Fonte: CRESESB/CEPEL, 2001.

Já existem várias empresas nacionais trabalhando na fabricação e instalação de equipamentos voltados à geração de energia, o arquiteto pode tirar proveito para estabelecer novos conceitos de projeto. A ideia é utilizar a tecnologia para otimizar os custos energéticos para a manutenção das edificações, que segundo Lamberts (2014, p. 290) “[...] um projeto arquitetônico que vise menor consumo de energia e maior sustentabilidade também deve buscar o uso de energias alternativas, que podem ser na forma eólica, fotovoltaica...” de maneira a converter a energia solar em energia elétrica para a utilização nas tarefas domésticas e no lazer.

Dentre as modalidades existentes são apontados apenas três: placa fotovoltaica, aquecimento de água e gerador eólico, a serem enquadrados no projeto das edificações, como alternativa de eficiência energética do empreendimento.

42 2.2.1 Placa fotovoltaica Esse sistema começou a ser produzido no país como alternativa à matriz energética brasileira e, segundo Lamberts (2014, p. 290) “[...] a energia solar pode também ser convertida em energia elétrica através de painéis fotovoltaicos e esta pode ser utilizada como alternativa à energia fornecida pela concessionária.” Já está à venda, porém o custo ainda é um pouco alto.

A energia captada durante o dia é armazenada em baterias (Lamberts, 2014, p. 290). O funcionamento do sistema fotovoltaico, é explicado através da figura 5, iniciando no inversor, equipamento responsável pela conversão da energia solar. Depois vai para distribuição e consumo nos equipamentos elétricos e a energia não utilizada é encaminhada à rede elétrica da concessionária, conforme nota-se na Figura 13.

Figura 13. Sistema de geração de energia solar

Fonte: Renosol, 2015.

2.2.2 Aquecimento de água A energia solar é amplamente utilizada no sistema de aquecimento de água. Este tem o funcionamento mais simples que o fotovoltaico, pois não é necessário retornar a energia à rede da concessionária. A energia acumulada é utilizada para aquecer a água nos dias sem insolação.

Para Lamberts (2014, p. 232) “[...] o uso do aquecedor solar de água pode ser considerado atributo de uma arquitetura que almeje ser mais sustentável.”

O Aquecedor tem funcionamento básico através de um termossifão, uma técnica de instalação que permite a circulação natural da água para aquecimento entre as placas e o boiler.

Acompanhe, na figura 14, o princípio de funcionamento de um aquecedor solar instalado: primeiro, a caixa d’água que abastece o boiler (reservatório). Após esta etapa, o boiler abastecido distribui água às placas coletoras. As placas abastecidas absorvem o calor do sol e aquecem a água, que retorna para o reservatório onde ela é armazenada. O boiler conserva a temperatura da água até o seu consumo, conforme percebe-se na Figura 14.

43 Figura 14. Sistema de aquecimento de água

Fonte: Energiatecsolar, 2015.

2.2.3 Gerador eólico Outra forma de utilizar os meios naturais para a geração de energia limpa é o uso do vento. O funcionamento não fica restrito apenas à luz do dia, como explica Lamberts (2014, p.

290) “[...] a energia eólica também representa uma alternativa promissora à energia elétrica fornecida pela concessionária, pois é gratuita e disponível inclusive a noite.” Em relação aos gastos completa “[...] o gerador eólico pode ser construído de forma alimentar os gastos energéticos de uma casa ou mesmo de um comunidade inteira e a eficiência de sistemas eólicos é crescente.”

Esse modelo de gerador pode ser utilizado também em prédios residenciais e comerciais.

Percebe-se, na Figura 15, a colocação do sistema no topo de um edifício, pois quanto mais alto estiver o sistema melhor será a sua eficiência, pois terá reduzido o número de barreiras.

Figura 15. Turbinas eólicas localizadas no topo de edifício

Fonte: http://www.osetoreletrico.com.br/, 2012

44 Os geradores eólicos estão sendo fabricados em escala residencial e em breve mudará a realidade de diversos empreendimentos imobiliários residenciais de baixa densidade, que procurarem equipamentos para aumentar a economia com a redução de custo da tarifa elétrica.

2.3 Aproveitamento de águas pluviais Uma forte tendência nos dias de hoje é o aproveitamento das águas de chuva, no auxílio das tarefas domésticas, sendo bastante utilizada16 para regar as plantas, lavar carros e nas descargas de bacia sanitária, proporcionando economia na fatura com redução do uso de água tratada.

Este recurso já é bem mais conhecido e utilizado. No mercado existem várias alternativas de materiais à venda, que podem ser facilmente instaladas. A execução e funcionamento do sistema é simples. Existem empresas que fabricam equipamentos para coleta, armazenamento, tratamento, distribuição e reuso de aguas pluviais e servidas, como relata Oliveira (2008, p.2):

Algumas pesquisas desenvolvidas mostram que os sistemas de aproveitamento de água pluvial podem gerar impacto de redução cerca de 30% do consumo de água potável e, desta forma, contribuindo para a redução da demanda no sistema público de abastecimento de água potável. Isto não ocorre na estação de tratamento de esgoto sanitário, pois a água pluvial utilizada no sistema predial é conduzida para o sistema de coleta e tratamento de esgoto sanitário, com exceção da água utilizada em irrigação.

Neste sentido o Comitê Brasileiro de Construção Sustentável17 - CBCS (2009) apresentou o seguinte posicionamento sobre esta questão:

[...] a utilização de sistemas prediais com o aproveitamento de fontes alternativas de água pode ser uma solução adequada para determinadas tipologias de edifício, desde que sejam observados critérios de projeto, execução, operação e manutenção dos sistemas; que se implante um processo de gestão – monitoramento e controle – e que se definam as responsabilidades pela eventual ocorrência de contaminação da água e de riscos de saúde dos usuários. Caso estes aspectos sejam negligenciados poderá haver um retrocesso no processo de difusão e evolução do emprego de sistemas de aproveitamento de fontes alternativas de água.

16

Em Quissamã, conforme no Anexo X, do Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável, relata apenas para as ZIT’s 2 e 3 que é “obrigatório o emprego de pelo menos 2 (dois) princípios de eco arquitetura para licenciamento de obras de novas construções, de reformas e ampliações” (QUISSAMÃ, 2006).

17 O CBCS - Comitê Brasileiro de Construção Sustentável, criado em agosto de 2007 como OSCIP, por profissionais, pesquisadores e empresários do setor, promove o conceito da sustentabilidade da construção entre os atores da cadeia produtiva no pais. Está vinculado às principais organizações internacionais que tratam o tem.

Sua ação se concentra em criar e disseminar conhecimentos e boas práticas, mobilizando a cadeia produtiva para essa transição. (Fonte: www.cbcs.org.br)

45 Segundo Ramos (2010), da Revista Casa e Construção:

“Toda casa precisa de um sistema de captação e escoamento de água das chuvas eficiente. Para tanto, é necessário instalar calhas, rufos, rincões e funis que conduzem as águas pluviais a pontos de escoamento como ralos, caixas com grelhas e bocas de lobo”.

Segue um exemplo de sistema de coleta, armazenamento, tratamento e distribuição das aguas pluviais, com os elementos citados por Ramos (2010), conforme nota-se na Figura 16.

Figura 16. Sistema de aproveitamento de águas pluviais

Fonte: http://revistacasaeconstrucao.uol.com.br, 2015

2.4 Alvenaria autoportante Hoje em dia, muitos tabus vêm sendo quebrados sobre a eficiência e economia da alvenaria autoportante ou estrutural, e um deles é a construção de edificações multifamiliares com esse sistema construtivo, que segundo Linck (2011, p.1) promove: A redução do desperdício de materiais de construção, a diminuição da geração de resíduos, a utilização de recursos regionais, a otimização de processos e a redução de prazos de execução foram as premissas para a escolha deste método construtivo.

Através de embasamento teórico pode-se comparar a alvenaria estrutural à alvenaria convencional, verificando vantagens e desvantagens e, com isso, optou se pela utilização dos blocos cerâmicos estruturais, que permitem a racionalização da construção.

46 A Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP, 2013) relata sobre o mercado:

Cada vez mais o mercado da construção adere às vantagens da alvenaria estrutural com blocos de concreto. Economia, sustentabilidade e rapidez são algumas delas. A alvenaria estrutural com blocos de concreto garante à obra dimensões padronizadas das paredes e superfícies homogêneas. Desta forma, proporcionam maior economia, pois não necessitam de camadas grossas de argamassa de revestimento e em alguns casos esta é excluída e a pintura é feita diretamente no bloco (bloco aparente).

A promoção do sistema de alvenaria estrutural tem sido tão importante e aplicado pelas grandes construtoras, que hoje já existem prédios com vinte pavimentos construídos com alvenaria de bloco estrutural sobre uma base (pilotis), responsável por suportar toda a carga da edificação e transmiti-la ao solo, conforme pode-se ver na Figura 17.

Figura 17. Construção de edifício com alvenaria autoportante

Fonte: http://www.petra.ind.br/, 2015.

Este sistema construtivo oferece benefícios para a obra, como rapidez, segurança, economia e estética, porém apenas para edificações multifamiliares. Como desvantagem tem-se que as paredes não podem ser demolidas ou alterados o posicionamento ou direção de lugar, por fazerem parte do sistema estrutural.

3

LEGISLAÇÃO O estudo da legislação é fundamental para a compreensão dos requisitos básicos e nor-

teares do projeto urbanístico e/ou arquitetônico de qualquer tipologia de empreendimento imobiliário. Por isso, este capítulo buscou tratar do estudo pertinente das exigências contidas na legislação no âmbito das três esferas de governo: federal, estadual e municipal.

Na esfera federal, estudou-se a lei 6.766/79, que refere-se ao parcelamento e uso do solo e a resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA). Na esfera estadual foram observados a resolução do Instituto Estadual do Ambiente (INEA) e a legislação do Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Rio de Janeiro (CBMRJ) o Código de segurança contra incêndio e pânico (COSIPA).

Na esfera municipal, analisou-se aprofundadamente a legislação, pois o município é responsável pelo seu ordenamento territorial, por possuir o conhecimento do local e suas especificidades. As leis estudadas foram o Código de Obras, o Parcelamento e Uso do Solo e o Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável (PDDS).

3.1 Legislação Federal A legislação federal é responsável por reger os princípios normativos de forma geral para uma padronização das esferas. A partir daí as demais legislações a serem criadas deverão respeitar esses princípios, por isso escolheu-se começar o estudo pela legislação urbanística, com o Estatuto da cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), a lei nº 6.766/1979, de parcelamento do solo. Para a parte ambiental realizou-se o estudo da resolução do CONAMA nº 1, de 23 de janeiro de 1986.

3.1.1 Estatuto da cidade A Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, popularmente conhecida como Estatuto da Cidade (EC), é a lei que instrui a política urbana, que no art. 1°, parágrafo único “[...] estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental” (BRASIL, 2002).

Tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico das cidades e, de modo a evitar os problemas oriundos desse relacionamento conflituoso existente entre os interesses, das cidades e dos empreendimentos imobiliários, buscou-se ressaltar os principais incisos do artigo 2º, que

48 estabelece as diretrizes gerais da política urbana, priorizando como destacado as funções sociais da cidade e da propriedade urbana: Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social; IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais; VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; f) a deterioração das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental; [...] (BRASIL, 2002).

Baseou-se na relação de suas funções sociais e principalmente da propriedade urbana (lotes e/ou edificações) que devem cumprir o seu papel fundamental, ou seja, de moradia, trabalho ou lazer, para evitar o desperdício de recursos e o custo de ampliação de infraestrutura não utilizada e que serve apenas aos especuladores imobiliários.

Neste aspecto, a cidade representada por suas associações, entidades de classes e poder público, devem buscar soluções de enfrentamentos para minimizar os impactos causados na cidade, com a não utilização da infraestrutura existente no local, conforme o art. 39, do EC dedicado ao plano diretor:

[...] A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei (BRASIL, 2002).

49 Entende-se que a produção de um espaço urbano de qualidade deve estar atrelada ao cumprimento da função social da propriedade, o que demanda a organização do território para moradia, equipamentos comunitários e áreas de lazer, tão raros atualmente.

A diversificação urbana, apontada como uma diretriz para o uso e ocupação do solo nas cidades, ao abranger diferentes classes sociais, não deve ser vista como um entrave que interfere nos interesses imobiliários, onde se perpetua a relação do capital x pessoas, ou seja, o dinheiro é mais bem vindo que a qualidade de vida.

No entanto, percebe-se, na atualidade que, embora a legislação vigente considere a função social da propriedade como uma diretriz a ser cumprida, a realidade das nossas cidades é que não há a efetivação do escrito na lei e por consequência continua-se a falta de cumprimento das funções sociais da propriedade urbana, com o interesse individual acima do interesse público.

A partir desta constatação, surgem como questões: Até quando as cidades suportarão essa situação? Como ter desenvolvimento urbano sem a inclusão e a justiça social?

3.1.2 Lei nº 6.766/79 - Parcelamento do Solo Urbano Esta lei dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, a ser seguido por Estados e Municípios, como requisitos mínimos, cabendo a cada ente federativo legislar sobre suas particularidades, conforme está regido no artigo 1º, parágrafo único (BRASIL, 1979): “Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”

A maior necessidade das cidades brasileiras, hoje, é possuir uma infraestrutura básica, capaz de funcionar adequadamente e atender às suas particularidades. Esta lei traz como princípio para qualquer empreendimento, conforme escrito no artigo 2º, § 5º (BRASIL, 1979) “a infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.” Em questão coloca-se o cumprimento da obrigação de gerir a necessidade básica, para atender aos futuros moradores, que se estabelecerão nos lotes.

Outro importante ponto é o registro do loteamento no cartório, e é uma exigência desta lei após a aprovação do projeto na prefeitura, conforme o artigo 18 (BRASIL, 1979), “Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação...”

50 Em Quissamã há vários empreendimentos18, que foram surgindo sem o devido parcelamento aprovado, e com isso muitos imóveis (lotes) não possuem o registro da escritura. Faz-se necessário proporcionar uma mudança do pensamento cultural da população, onde o valor da “palavra” é maior que o documento, indicando os benefícios existentes, como o financiamento imobiliário para compra de lote ou imóvel devidamente aprovado e registrado.

3.1.3 Resoluções do CONAMA As resoluções do CONAMA entram no estudo dos procedimentos ambientais, que devem ser observados, mediante a implicância direta no EIV, necessário para qualquer empreendimento imobiliário.

O estudo da resolução ou resoluções depende exclusivamente do que existe na gleba, ou seja, o tipo de solo, o tipo de vegetação e presença de acidentes geográficos (rios, canais, lagos ou lagoas, APA de morro, etc). A resolução do CONAMA nº 1, de 23 de janeiro de 1986 (BRASIL, 1986), dispõe sobre critérios para a avaliação do estudo de impacto ambiental: Considerando a necessidade de se estabelecerem as definições, as responsabilidades, os critérios básicos e as diretrizes gerais para uso e implementação da Avaliação de Impacto Ambiental como um dos instrumentos da Política Nacional do Meio Ambiente, resolve: Art. 1º Para efeito desta Resolução, considera-se impacto ambiental qualquer alteração das propriedades físicas, químicas e biológicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matéria ou energia resultante das atividades humanas que, direta ou indiretamente, afetam: I - a saúde, a segurança e o bem-estar da população; II - as atividades sociais e econômicas; III - a biota; IV - as condições estéticas e sanitárias do meio ambiente; V - a qualidade dos recursos ambientais.

Art. 2º Dependerá de elaboração de estudo de impacto ambiental e respectivo relatório de impacto ambiental - RIMA, a serem submetidos à aprovação do órgão estadual competente, e da Secretaria Especial do Meio Ambiente - SEMA em caráter supletivo, o licenciamento de atividades modificadoras do meio ambiente, tais como: [...] XV - Projetos urbanísticos, acima de 100 ha ou em áreas consideradas de relevante interesse ambiental a critério da SEMA e dos órgãos municipais e estaduais competentes estaduais ou municipais[...]

18

As informações sobre os vários empreendimentos sem licenciamento e sem escritura pública foram retirados do relatório do Grupo de trabalho, denominado de GT Legal, realizado nas fases de diagnóstico da elaboração do PDDS de Quissamã/RJ. Neste relatório encontram-se mapeados todos os empreendimentos, além do apontamento dos problemas de cada parcelamento, como situação fundiária, falta de documentação, número de requerimento e outros. Todas essas informações foram conferidas pelo departamento de geoprocessamento e cartografia, posteriormente, além de acrescer mais informações de empreendimentos com os mesmos problemas relatados.

51 Isso quer dizer que fica a critério dos órgãos competentes e municípios, a exigência da avaliação de impacto ambiental, para os empreendimentos imobiliários com área inferior a 100 ha (hectares) e fora de área de interesse ambiental.

3.2 Legislação Estadual Neste tópico serão citadas as obrigações do empreendimento para a segurança das instalações e do bom convívio entre a natureza e o ambiente edilício, de maneira a deixar claros os aspectos legais e necessários ao empreendimento imobiliário proposto.

3.2.1 Resolução do INEA No Estado do Rio de Janeiro, o órgão competente é o INEA, responsável pelo licenciamento das atividades relacionadas a implantação de projetos de empreendimentos urbanísticos e sua aprovação ou não, após apreciação da documentação do EIV/RIMA. A gleba do empreendimento não possui área de mata nativa e nem acidente geográfico de grande relevância, apenas uma vala de drenagem que não é considerada como canal. O que não exime a necessidade de consulta ao órgão ambiental, para apresentação do projeto, para esclarecimentos de dúvidas em pareceres técnicos. Segundo o INEA (2010) o licenciamento ambiental é:

O procedimento administrativo por meio do qual o órgão ambiental autoriza a localização, instalação, ampliação e operação de empreendimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental.

Portanto, justifica-se, aqui, a obrigatoriedade da solicitação junto ao órgão competente, a emissão das respectivas licenças necessárias para a aprovação do projeto e para que as obras do empreendimento sejam iniciadas e implantadas.

3.2.2 Código de segurança contra incêndio e pânico (COSIPA) Os projetos das edificações do empreendimento imobiliário devem estar de acordo com as normas do CBMRJ e se encontram no Decreto nº 897, de 21 de setembro de 1976, que dispõe sobre segurança contra incêndio e pânico em edificações, estabelecendo as condições mínimas de proteção contra os sinistros, conforme escrito no artigo 1º (RIO DE JANEIRO, 1976), “[..] fixa os requisitos exigíveis nas edificações e no exercício de atividades, estabelecendo normas de Segurança Contra Incêndio e Pânico, no Estado do Rio de Janeiro, levando em consideração

52 a proteção das pessoas e dos seus bens.” Atendendo a especificidade e características de cada tipo edilício a ser implantado na comunidade planejada.

3.3 Legislação Municipal No âmbito administrativo, o município de Quissamã, possui as seguintes legislações urbanas: - Lei n°294/1994 - Código de Obras; - Lei n°286/1994 - Lei de Parcelamento e Uso do Solo; - Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável, pelas Leis Complementares n° 002/2006 e n° 003/2012; Estas leis são as responsáveis pelo controle do ordenamento urbano, e atualmente, ainda continuam vigentes e sem resolver os problemas existentes, e se espera pelas legislações complementares, no caso os instrumentos contidos no PDDS para solucionarem as necessidades encontradas na cidade e em suas edificações. Procurou-se, nas leis, citar os artigos relativos às exigências ao projeto do empreendimento.

3.3.1 Códigos de Obras A Lei nº 0299, de 11 de outubro de 1994, conhecida com o Código Municipal de Obras, dispõe sobre as construções no município de Quissamã. Nesta lei basicamente aproveitou -se os capítulos destinados as edificações residenciais, que tratam da iluminação e ventilação, classificação dos vãos mínimos para a salubridade do imóvel e conforto ambiental do morador/usuário. Abordou-se a relação entre pé-direito e área mínima dos compartimentos de permanência prolongada e transitória. Constando também os artigos sobre os edifícios de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem e estabelecimentos comerciais.

3.3.2 Parcelamento e Uso do Solo A possibilidade de execução do parcelamento referente a condomínios fechados de casas e/ou lotes, não está prevista na Lei nº 0286, de 29 de Julho de 1994, que dispõe sobre o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e apenas define os tipos de parcelamentos no artigo 2º: “o parcelamento do solo poderá ser feito mediante loteamento, desmembramento ou desdobro.”

Deixando as exigências urbanísticas do parcelamento e uso do solo praticamente entrelaçadas no PDDS, que propõe novas condições do solo urbano.

53 3.3.3 Plano Diretor de Desenvolvimento Sustentável (PDDS) O PDDS do município de Quissamã/RJ é a lei utilizada no planejamento, no desenvolvimento e na organização territorial e urbana. Buscou-se estudar neste tópico justamente os pontos chaves para a elaboração e implantação do empreendimento imobiliário. Então, logo nos objetivos específicos encontrou-se a justificativa para realização do projeto, pautado no artigo 7º, inciso I, do PDDS (QUISSAMÃ, 2006), “Induzir a estruturação do processo de urbanização de forma compacta e racional, aproveitando a disponibilidade, a centralidade e o potencial de terrenos dotados de infraestrutura e segundo os vetores adequados de expansão urbana;” Ainda ressalta-se no artigo 7º, inciso II, do PDDS (QUISSAMÃ, 2006), “Promover as condições gerais de tráfego e transportes no território municipal, consolidando uma rede eficiente de acessos estratégicos.” O município demostra querer incentivar a realização de mais empreendimentos, através do artigo 8º do PDDS (QUISSAMÃ, 2006) onde, “o Poder Público estimulará a iniciativa pública ou privada que realizar novos investimentos no território municipal...”

De maneira que, aos poucos, foi clareando a consolidação das ações a se tomar na elaboração do projeto, com o conhecimento do zoneamento, o planejamento do local e a forma de implantação. Analisando os aspectos, o empreendimento precisaria não somente estar conectado ao entorno e em suas vias existentes, necessitando de integração para melhorias na mobilidade dos usuários e veículos no município.

Porém, para que o empreendimento alcance sua plenitude, ou seja, sua implantação em Quissamã/RJ, são necessárias a criação e regulamentação dos instrumentos urbanísticos previstos no PDDS, no Capítulo IV. Estes são extremamente necessários para o município tornar-se mais eficiente e inclusivo, no ponto de vista da política urbana, contemplando: a transferência do direito de construir; a outorga onerosa do potencial construtivo; o parcelamento, edificação e urbanização compulsória e do consórcio imobiliário; e a operação urbana consorciada.

3.3.3.1 Transferência do direito de construir É o instrumento que pode beneficiar a população urbana do município, que por diversas razões, suas edificações não possuem a documentação (Escritura Pública e Habite-se), pois não tem aprovação dos projetos arquitetônicos, e/ou seus lotes não fazem parte de loteamento aprovado. Ainda devido a discordância dos imóveis com os parâmetros urbanísticos: taxa de ocupação, afastamentos, gabarito e área mínima de terreno.

54 Os proprietários desses imóveis poderiam neste caso comprar o potencial construtivo de vizinhos, para legalizar seus imóveis e ficar em dia com os impostos envolvidos, além de registrar a posse da edificação, conforme os artigos citados do PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 120 A transferência do direito de construir será aferida em metros quadrados de área construída, de acordo com o lote e os coeficientes de aproveitamento estabelecidos nesta Lei para a Zona em que estiver o imóvel.

Art. 121 O titular do direito de construir poderá transferi-lo para outro imóvel de sua propriedade ou para terceiros, mediante qualquer forma de alienação prevista em Lei. Parágrafo Único. O direito de construir, a que se refere este artigo, será adquirido mediante título a ser expedido pelo Poder Público Municipal, no ato da licença para construção, e deverá ser averbado à margem do título de propriedade, no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente.

Art. 122 A transferência do direito de construir só poderá ser feita para a Zona de Ocupação Controlada 4. ZOC 4.

Art. 123 A transferência do direito de construir para outras zonas urbanas poderá ser concedida pelo Poder Executivo, a título de indenização, mediante acordo com o proprietário, nas desapropriações destinadas a obras viárias, equipamentos públicos e programas de Habitação de Interesse Social.

Art. 124 Uma vez exercido o direito de transferência do direito de construir, fica o mesmo vinculado ao imóvel que o recebeu, vedada nova transferência, bem como sua utilização no imóvel de origem.

Porém se faz necessário a alteração do artigo 122, do PDDS (QUISSAMÃ, 2006) para que todas as zonas possam gozar desse instrumento, principalmente quando se tratar de não utilização total dos parâmetros urbanísticos permitidos no zoneamento, em que forem planejados determinados empreendimentos.

3.3.3.2 Outorga Onerosa do Direito de Construir A efetivação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir beneficiará o Poder Público Municipal com o aumento de arrecadação de impostos, pois os empreendedores terão que pagar ao município o ônus para poder usufruir do recurso e ampliar o potencial construtivo dos empreendimentos. Os coeficientes de aproveitamento básico precisariam ser verificados, além da necessidade de definição dos parâmetros relativos ao fator máximo permitido para o uso do instrumento, e sem prejudicar a população do entorno imediato, de maneira que os investidores possam estar cientes da regulamentação do instrumento para elaboração dos estudos e planejamento da viabilidade e rentabilidade dos empreendimentos, conforme o PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 126 O Poder Executivo poderá outorgar, de forma onerosa, autorização para construir área superior àquela permitida pelos Coeficientes de Aproveitamento de cada Zona.

Art. 127 NA ZOC 4 os proprietários de imóveis poderão receber autorização para

55 construir área superior àquela permitida pelo Coeficiente de Aproveitamento aí estabelecido, mediante aquisição do potencial construtivo de imóveis impedidos de o realizarem, que são aqueles de interesse cultural na ZIT 1 ou inseridos em Áreas Reservadas 7, 8. AR 7, AR 8.

Art. 128 O Poder Executivo fica autorizado a receber imóveis, de justificado interesse, em pagamento da outorga onerosa de que trata o artigo anterior, devendo os referidos imóveis ser avaliados de acordo com a Planta Genérica de Valores do Município.

Art. 129 O Poder Executivo regulamentará o processo de concessão da outorga onerosa de potencial construtivo.

3.3.3.3 Parcelamento, edificação e urbanização compulsória e do consórcio imobiliário Esse é o instrumento que mais interessa ao empreendimento imobiliário, pois trata dos grandes vazios urbanos, presentes na área central da cidade, e que são considerados terrenos voltados e perfeitos à especulação imobiliária. Cercados de infraestrutura, sem uso característico para fins de habitação ou comercial, estes acabam apenas onerando os custos do município, com expansão de infraestrutura para locais mais distantes da área central.

Visando uma cidade equilibrada, sem vazios urbanos causadores de diversos vetores, da especulação do seu uso, essas glebas são potenciais para a compra e desenvolvimento de projetos urbanísticos, caso seja executado, conforme o artigo 130, do PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 130 Ficam sujeitas a parcelamento, edificação e urbanização compulsórias, nos termos do § 4º do artigo 182 da Constituição Federal e § 1º do artigo 178 da Lei Orgânica Municipal, as seguintes áreas: I. Lotes ou glebas não edificados, subutilizados e não utilizados, localizados na Zona de Ocupação Preferencial; II. Terrenos situados nas Zonas Especiais de Interesse Social - Z.I.S. § 1º Excetuam-se do disposto neste artigo os imóveis com área de até 600m² (seiscentos metros quadrados) que sejam a única propriedade do titular. § 2º O proprietário, uma vez notificado pela Prefeitura da determinação do parcelamento, edificação ou utilização compulsória de seu imóvel, poderá propor o estabelecimento de Consórcio Imobiliário com o Poder Executivo Municipal, para viabilizar o plano de Urbanização.

A aplicação desse dispositivo vai fazer com que apareçam novos empreendimentos no município. Estimulando o crescimento, desenvolvimento econômico e a potencialização do uso da infraestrutura.

3.3.3.4 Operações Urbanas Consorciadas (OUC) Já o instrumento voltado as Operações Urbanas Consorciadas (OUC) é um pouco mais complexo, e atrairia mais recursos do setor privado (moradores, proprietários de terras e empresas) para investimentos em melhorias urbanísticas na área pretendida e mediante a lei municipal especifica. Por exemplo, a aberturas de vias estruturadoras de trânsito, através da OUC, poderia promover a regularização das construções em desacordo com a legislação vigente, no

56 caso Código de Obras e Parcelamento e Uso do Solo. Além de beneficiar principalmente os comércios construídos antes e depois do PDDS, e atrair os recursos necessários para a obra ou parte dela, conforme o PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 131 Consideram-se Operações Urbanas, para efeito desta Lei, o conjunto integrado de intervenções e medidas a ser coordenado pelo Poder Público, com a participação de recursos da iniciativa privada ou em convênio com outros níveis de governo, com o objetivo de alcançar transformações urbanísticas e estruturais na cidade, autorizadas através de decreto específico, ouvido o Conselho Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente.

Parágrafo Único. O procedimento para a realização das Operações Urbanas de que trata este artigo será regulamentado por decreto.

Art. 132 As Operações Urbanas poderão ocorrer por iniciativa do Poder Público ou mediante proposta da iniciativa privada ao órgão municipal competente.

Parágrafo Único. As propostas de Operação Urbana deverão conter a descrição do Plano de Urbanização, a demonstração do interesse público na sua realização e a anuência expressa de, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos proprietários da área objeto do projeto.

Art. 133 Constituem áreas-alvo de Projetos e Programas de Operação Urbana, as Zonas Especiais de Interesse Social, as Zonas Especiais de Negócios e as Zonas Especiais de Interesse Turístico.

Art. 134 O Poder Executivo poderá convocar, por Edital, proprietários de imóveis para manifestarem sua intenção de participar de Operação Urbana.

A OUC irá contemplar também os vizinhos do empreendimento, que poderão ter o direito de ampliação de suas edificações mediante a compra de cotas ou Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), a ter o valor definido por decreto municipal.

3.3.3.5 Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) O EIV analisa as consequências dos diversos empreendimentos, de modo a verificar a qualidade de vida existente nas populações afetadas, no meio ambiente e espaço urbano. Buscase não somente levantar os principais problemas ou potencialidades, mas apontar as medidas compensatórias para a implantação do projeto.

Em Quissamã/RJ ao invés de utilizar-se o EIV, a nomenclatura usada é Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV) e segundo PDDS (QUISSAMÃ, 2006) as informações necessárias ao estudo estão localizadas no título IV, capítulo II, seção II, dos usos incômodos e dos equipamentos, que inicia a indicação dos empreendimentos obrigados a avaliar seus impactos: Art. 83 A eficiência da estrutura urbana e a convivência harmoniosa entre o uso residencial e o uso não residencial serão preservadas pela avaliação do nível de incomodidade dos usos e pelo porte do empreendimento.

Art. 84 Consideram-se usos incômodos as seguintes atividades: I. A tratoras de alto número de veículos automotores; II. Comprometedoras da eficiência do tráfego, em especial na rede principal do sistema viário do Plano Diretor; [...]

57 Averígua-se, inicialmente, que a preocupação é com a mobilidade urbana, pois Quissamã não foge à realidade das cidades brasileiras, que não são projetadas para suportar um grande número de veículos em suas vias. Dessa maneira, a infraestrutura acabou sendo o ponto mais preocupante para a instalação de qualquer projeto, seja ele público ou privado, conforme o PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 87 Consideram-se grandes equipamentos os empreendimentos, públicos ou privados, passíveis de sobrecarregar a infraestrutura urbana ou provocar de forma significativa alterações no espaço urbano ou no meio natural circundante.

O fornecimento de água tratada e energia elétrica, respectivamente, responsabilidade das concessionárias CEDAE e AMPLA, juntamente com a coleta e o tratamento do esgoto sanitário, para novos empreendimentos torna-se outra forma preocupante a sobrecarga da infraestrutura urbana. Podendo ser um agravante ao bom funcionamento dos serviços públicos da cidade e, mediante a evitar esses possíveis problemas exige-se o RIV. Segundo o PDDS (QUISSAMÃ, 2006), é obrigatório, aos empreendimentos, a apresentação do RIV, conforme disposto no art. 90.

Art. 90 Serão sempre considerados grandes equipamentos urbanos: I. Empreendimentos sujeitos à apresentação de EIA - Estudo de Impacto Ambiental/RIMA - Relatório de Impacto Ambiental, nos termos da legislação pertinente; II. Empreendimentos que possibilitem a reunião ou aglomeração de mais de 500 pessoas, simultaneamente; III. Empreendimentos que ocupem mais de uma quadra ou quarteirão urbano; IV. Empreendimentos com fins residenciais, cuja área construída seja maior ou igual a 25.000m² (vinte e cinco mil metros quadrados) ou área de estacionamento coberta ou descoberta maior ou igual a 8.000m² (oito mil metros quadrados); V. Empreendimentos para fins não residenciais, com área construída maior ou igual a 10.000m² (dez mil metros quadrados) ou área de estacionamento coberta ou descoberta maior ou igual a 5.000m² (cinco mil metros quadrados).

A absorção das águas pluviais é um fator importantíssimo ao analisar-se a sobrecarga dos empreendimentos residenciais ou não, devido à alta necessidade de cobertura do solo e consequente redução da área de permeabilidade, responsável pela captação e escoamento pluvial, conforme aborda-se no PDDS (QUISSAMÃ, 2006): Art. 91 Os equipamentos de que trata o artigo anterior deverão apresentar Relatório de Impacto de Vizinhança - RIV, para licenciamento da construção, nos termos desta Lei e de sua regulamentação ou legislação decorrente.

Parágrafo Único. Independentemente da necessidade da apresentação do RIV, para qualquer tipo de empreendimento com área construída maior ou igual a 10.000m² (dez mil metros quadrados) será sempre exigida comprovação de absorção de águas pluviais.

58 Os empreendimentos que estiverem obrigados a apresentar o RIV, a instrução e a formulação do documento deve-se seguir os critérios mínimos exigidos, conforme o PDDS (QUISSAMÃ, 2006):

Art. 92 O Relatório de Impacto de Vizinhança - RIV deverá considerar, no mínimo: I. A demanda de serviços de infraestrutura urbana; II. A sobrecarga do sistema viário e de transportes; III. Os movimentos de terra, a produção e o bota-fora de entulhos; IV. A absorção das águas pluviais; V. As alterações ambientais e os padrões funcionais urbanísticos da vizinhança.

O empreendimento estudado foi em sua maior parte residencial e, portando não sendo enquadrado em nenhum inciso, que obrigava a execução do RIV. Já as edificações com usos não residenciais, talvez dependendo da área construída podem estar sujeitos a execução do RIV, conforme os incisos I, II e V, citados acima. Complementando a análise, a exigência do EIV, no município de Quissamã é feita de acordo com o tipo de via em que se deseja edificar, os empreendimentos sujeitos, conforme nota-se na tabela 2.

Tabela 3. Anexo XII - Usos Incômodos

Via Coletora

Via Local

• Industrias ou fabricas; • Atividade a tratora de fluxos frequentes de veículos de grande porte ou carga e descarga; • Estabelecimentos comerciais e/ou de serviço acima de 2.000,00 m²; • Usos de polos geradores de tráfego.

• Industrias ou fabricas; • Oficina Mecânica; • Estabelecimentos comerciais e/ou de serviço acima de 1.000,00 m²; • Maternidades, hospitais e pronto socorro; • Estabelecimento de ensino com mais de 500 alunos; • Atividade a tratora de fluxos frequentes de veículos de grande porte ou carga e descarga; • Usos de polos geradores de tráfego.

Estabelecimentos em geral que produzam cheiro e/ou som Estabelecimentos em geral que sejam perigosos e/ou poluentes Fonte: PDDS - QUISSAMÃ, 2006 – Adaptado pelo autor, 2016.

Então, a partir da identificação dos tipos de empreendimentos e as vias, verifica-se o empreendimento proposto é passível do RIV, conforme o PDDS (QUISSAMÃ, 2006). Os critérios já definem a necessidade e encaminham os passos do relatório, cuja maior preocupação passa a ser as soluções adotadas para mitigar os possíveis problemas causados e identificados no RIV.

4

REFERENCIAIS PROJETUAIS

Um bom projeto é executado a partir das informações cognitivas, adquiridas pelo projetista ao longo do tempo. Trata-se de experiências, geralmente conquistadas devido a diversos fatores, tais como a alternância cultural, social e econômica, da região de moradia ou do local de trabalho, e sua vivência experimentada no dia a dia.

Os métodos construtivos são definidos a partir do tipo de projeto a ser executado. Devese ressaltar a percepção das formas, cores e paisagens de inúmeras viagens realizadas, seja técnica ou turística. O próprio olhar, ao retratar a relação do homem com a natureza, contribui com informações projetuais, formando a qualidade do traço único e característico de cada profissional. Diferenciam-se, assim, suas preferências, estilo e ideias colocadas no papel.

Acredita-se que esses fatores contribuam para a formação do repertório projetual do arquiteto. Esse conhecimento, aliado à motivação de um projeto desafiador, é responsável pelo impulso na organização de ideias, a serem empregadas num determinado projeto edilício. Por isso, neste capítulo, estão contidas as escolhas projetuais para a execução deste trabalho. Além disso, ocorre o relato de suas características peculiares e das informações básicas dos projetos.

Assim, foram pesquisadas quatro categorias de referenciais: • Referencial tipológico: aqui apresenta-se a tipologia do projeto, podendo ser vertical ou horizontal, distribuída em blocos ou concentrada em um bloco único, disposição dos ambientes, ou seja, a forma básica da volumetria.

• Referencial funcional: apresenta a mesma função daquilo que se tem a intenção de projetar, bem como funcionamento, fluxos, interações entre ambientes e setores, através dos quais pode-se observar o programa e as atividades oferecidas.

• Referencial plástico: responsável pela busca de inspiração para a volumetria do projeto, ou seja, sua forma e questões estéticas, podendo se basear em edificações construídas, em fase de projeto, ou até mesmo em formas da natureza.

• Referencial tecnológico: é observada uma determinada tecnologia que se pode incorporar ao projeto, sendo ela a partir de um material diferente, sistema de otimização de recursos naturais, sistema construtivo, dentre outras.

60 4.1 Referencial tipológico 4.1.1 Habitação para todos. CDHU Projetado pelo escritório 24.7 arquitetura, para o concurso da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), do Estado de São Paulo, em 2010. O terreno sugerido em Ribeirão Preto possuindo um desnível no terreno. A intenção do projeto era criar, segundo os autores do projeto: “[...] bolsões de estacionamento para os residentes e visitantes, todos bem próximos das casas e com vagas especiais para portadores de necessidades especiais”. A implantação possui áreas verdes comuns visando manter a permeabilidade do terreno e a qualidade de vida, conforme pode-se analisar as informações na figura 18.

Figura 18. Implantação do conjunto habitacional

Fonte: 24.7 arquitetura. Acessado em 28 out 2015.

Na elaboração do conceito e partido, o escritório 24.7 arquitetura salienta a necessidade de estudo para implantação de habitação popular: “Quando pensamos na implantação dos conjuntos, devemos pensar no conceito da criação da cidade.” E ainda enfatiza: “A implantação deve ser estudada caso a caso, já que cada terreno possui a sua morfologia, orientação, inserção social, enfim, tememos a padronização na forma de implantar estas casas.”

As ideias inspiradoras para agregar ao projeto são: a distribuição dos blocos na horizontal, espaço entre as casas para pequenas praças de convivência e estacionamento.

61 4.2 Referenciais funcionais 4.2.1 Habitação para todos - CDHU A residência consiste em um programa reduzido, resolvido a partir de dois blocos lineares interligados por um terceiro bloco com funções distintas. Um módulo para os dormitórios e banheiro, outro para a área de serviços (cozinha e lavanderia) e o terceiro de ligação abriga a mesa de refeições e a sala de estar, conforme a Figura 19.

Figura 19. Representação do programa da habitação

Fonte: 24.7 arquitetura, 2015.

O formato alongado e estreito visa garantir a iluminação e radiação direta total dos ambientes da casa, já que de acordo com a inclinação do sol para a latitude da cidade o formato quadrado ou retangular de certas dimensões impossibilitaria o alcance da luz em toda a sua extensão. O mesmo terreno, com as mesmas dimensões, foi pensado para abrigar a casa de dois e três dormitórios, prevendo assim a expansão de mais um quarto da menor habitação em caso de crescimento do número de integrantes da família.

A concepção inicial das residências partiu de uma modulação simples de 0,90m. Essa ideia surgiu a partir de um estudo sobre um denominador comum que pudesse atender tanto as necessidades da construção como as necessidades básicas de acessibilidade, conforme nota-se na Figura 20.

Figura 20. Modulação da proposta arquitetônica

Fonte: 24.7 arquitetura. Acessado em 28 out 2015.

62 O módulo de 0,90m é perfeitamente usado quando se utiliza blocos estruturais com as dimensões 14x19x29cm, mais conhecido como blocos da família 29. Auxiliando na modulação de 0,90m, que permite ao cadeirante um deslocamento ideal dentro da residência. As ideias inspiradoras para agregar ao projeto são: o programa de necessidades e setorização.

4.2.2 Habitação Urbana Híbrida / MVRDV Proposta Vencedora de um concurso em 2013, para a construção de um bloco habitacional, localizado na cidade de Emmen, Suíça. Consiste em 95 casas de 16 diferentes tipologias, como demonstrado na Figura 21 (Implantação) e na Figura 22 (Volumetria).

Figura 21. Implantação

Fonte: ArchDaily, 2013

Figura 22. Volumetria do interior da quadra

Fonte: ArchDaily, 2013

A proposta foi desenvolver um projeto urbano híbrido combinando características de habitação da cidade - localização central, privacidade, estacionamento subterrâneo - com características da vida suburbana: jardins, convivência em múltiplos níveis sociais e uma comunidade de bairro. Em vez do bloco habitacional solicitado pelo programa, o escritório MVRDV criou um bloco urbano misto com prédios de pequenos apartamentos nos cantos, sobrados ao longo das ruas e jardins, e casas-pátio dentro dos blocos. As 16 diferentes tipologias habitacionais variam em tamanho de 30 a 130 m² e no número de pavimentos de um a quatro.

Espera-se que essa tipologia atraia naturalmente um grupo misto de habitantes, um fator importante na criação de um ambiente urbano vivo. O projeto conta com 9 mil m² de habitações, 2.034 m² de serviços e 2.925 m² de estacionamento subterrâneo. O exterior do bloco é uma variada fachada urbana enquanto o interior oferece a qualidade de uma cidade verde e íntima, conforme nota-se na Figura 23 (Espaço de lazer) e na Figura 24 (Fachada).

63 Figura 23. Espaço de lazer

Fonte: ArchDaily, 2013.

Figura 24. Fachada

Fonte: ArchDaily, 2013.

As ideias inspiradoras para agregar ao projeto são: a diversificação de tipologias, disposição das edificações no terreno, paisagismo e a identidade única de cada habitação.

4.2.3 Tassafaronga Village O novo bairro está situado no extremo sul de Oakland, Califórnia, EUA, foi projetado pelo escritório David Baker e associados numa área de 30.351,45m². O objetivo era construir um conjunto habitacional a preços acessíveis, com vias verdes, parques de bolso, e espaços abertos. No local funcionava anteriormente uma fábrica que se encontrava abandonada.

Conhecido como Village Square, o bairro possui apartamentos com elementos arquitetônicos diferenciados, com todos os edifícios foram projetados para o mais alto nível de padrão LEED19 verde para casas incorporando uma vasta gama de estratégias verdes complementares, incluindo a energia solar para geração local de eletricidade e água quente, conforme nota-se na Figura 25.

19

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é uma certificação para construções sustentáveis. A Certificação LEED trate-se de um selo verde voltado a edificações que seguem os padrões internacionais de sustentabilidade. O LEED é o principal selo da construção sustentável ao redor do mundo. Ele indica que aquele empreendimento, que está certificado, foi construído com medidas socioambientais, ou seja, seu projeto conseguiu unir o bem estar de seus funcionários, ações para a comunidade em que está inserido e principalmente a redução ou eliminação dos impactos junto ao meio ambiente. Fonte: http://inst.sitesustentavel.com.br/certificacao-leedselo-da-construcao-sustentavel. Acessado em 21 nov. 2015.

64 Figura 25. Fachada vista da praça interna

Fonte: ArchDaily, 2011.

Tassafaronga é ancorada por uma grande praça pública conhecida como a Praça Village.

Cada uma das três novas áreas de habitação também tem um espaço compartilhado semiprivadas, criando o jogo abrigada e coleta de áreas para crianças e residentes. O novo bairro é conectado através de caminhos paisagísticos sinuosos, conforme nota-se na Figura 26.

Figura 26. Implantação do Tassafaronga Village

Fonte: ArchDaily, 2011.

Os edifícios possuem três andares com apartamentos que dispõem de várias configurações. Dotados de uma estrutura de estacionamento oculta, estabelecem uma área residencial em lugar anteriormente industrial, e incluem um segundo nível com pátio ao ar livre e uma praça com bancos e pequeno playground (Figuras 27 e 28).

65 Figura 27. Edificações voltadas as áreas interna

Figura 28. Praça interna

Fonte: ArchDaily Brasil, 2011

Fonte: ArchDaily Brasil, 2011

Os elementos a aproveitar para a inspiração no projeto, foram a implantação dos prédios, áreas livres e a conexão paisagística.

4.3 Referenciais plásticos 4.3.1 Lofts Yungay II Este conjunto habitacional, localizado em Valparaíso, Chile, construído em 2008 e com área de 1.366,00 m². Destacou-se pela modulação dos loft’s20 em relação à topografia, os cheios sobre os vazios proporcionados pelas esquadrias e o uso de cores fazendo uma bela paleta (ARCHDAILY, 2010). Percebe-se na fachada principal, volumes alinhados respeitando a continuidade da rua, conforme Figura 29.

Figura 29. Fachadas moduladas e coloridas

Fonte: ArchDaily, 2010.

20 Loft: imóvel sem paredes com mezanino, ou seja, todos os ambientes da casa ficam em um único espaço com pé- direito duplo. No piso de baixo ficam cozinha, sala de visitas e estar e jantar, tudo junto sem divisórias e um lavabo. No mezanino a suíte com guarda corpo com visão de toda a sala. Este tipo de imóvel possui janelões bem altos que iluminam todo o ambiente. (Fonte: http://www.lmimobiliaria.com.br/dicas-imobiliarias)

66 Os elementos a aproveitar para a inspiração no projeto, foram a repetição de formas e a coloração diversificada nas fachadas.

4.3.2 Polygon Riviera Localizado ao longo da Avenida dos Alpes, Cannes, França, é um novo tipo de projeto comercial complexo, totalmente inovador, projetado pelo arquiteto José Ignacio Galan Martinez. O projeto tem cinco espaços comerciais ligados por uma passarela de pedestres que atravessa o canal Malvan. Possui área construída de 94.320 m² num terreno de 45.000 m². Este conjunto comercial e de lazer, foi concebido em um ambiente mediterrâneo, com arquitetura contemporânea dando continuidade à tradição da simplicidade, luminosidade e colorido, ordenada no comprimento e na largura de um conjunto urbano aberto, um passeio de pedestres, conforme figura 30.

Figura 30. Fachada voltada para o canal

Fonte: L35, 2011.

O conjunto se desenvolve em uma única planta, de ambos os lados do canal que o atravessa, unidos por pontes e passarelas e acessível desde o espaço urbano. Nos dois extremos do conjunto estão situadas peças singulares, de tamanho maior, concentrando os fluxos circulatórios, conforme Figura 31.

67 Figura 31 - Fachada voltada para a avenida principal

Fonte: L35, 2011.

Deste, pretendo tirar inspiração dos elementos representados no blocos e formatos das edificações, para integrar as áreas comerciais as áreas de lazer (praças).

4.4 Referencial tecnológico O condomínio residencial Neo Next Generation, localizado em Florianópolis/SC, foi escolhido por causa do uso de energia limpa. Pode-se ver na Figura 32, que a cobertura semicircular possui placas fotovoltaica (cor preta) produzindo energia solar e, em cima da caixa d’água, tem-se o gerador de energia eólica.

Figura 32 - Sistema de geração de energia limpa (eólica e solar)

Fonte: ADESP, 2013.

Segundo Suchodolski21, idealizador do projeto: “A ideia é que cada morador possa desfrutar juntamente com seus vizinhos o privilégio de fazer parte de um empreendimento à frente do seu tempo nos quesitos de sustentabilidade, com um conforto surpreendente” (ADESP,2013). Esse é o privilégio que se pretende junto ao projeto, com a integração dinâmica e arrojada, no uso de equipamentos para a produção de energia limpa.

21

Arquiteto Jaques Suchodolski, proprietário da ASAS Incorporações e Habitat ltda. Consultor em Urbanismo, NUTAU/USP – Núcleo de Pesquisa em Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, 2007 em diante. Fonte: http://e-dau.com/equipe-team/jaques-suchodolski/. Acesso em 15 fev. 2015.

5

O PROJETO

5.1 Terreno O local escolhido para a implantação do empreendimento imobiliário fica no município de Quissamã, na região Norte do Estado do Rio de Janeiro, conforme a Figura 33.

Figura 33 - Localização do Município de Quissamã no Estado do Rio de Janeiro

Fonte: http://pt.wikipedia.org/, 2015.

Legenda: Localização da área escolhida (Gleba) para implantação do empreendimento

A escolha do local ideal para inserir o empreendimento imobiliário foi baseada nas considerações contidas nas diretrizes gerais do PDDS (QUISSAMÃ, 2006) encontradas no art. 46, que trata das Zonas de ocupação. Portanto, a gleba precisa estar contida dentro dos incisos apontados neste artigo, de modo: I. Orientar e intensificar o adensamento, com diversificação do uso do solo, de forma a otimizar a utilização dos equipamentos e da infraestrutura instalados e consolidar a ocupação dos grandes vazios urbanos, salvaguardada a qualidade da dinâmica urbana.

II. Intensificar o aumento de áreas verdes e espaços públicos abertos, tendo em vista a melhoria da qualidade ambiental, através do incentivo a arborização de quintas e logradouros públicos; III. Estimular a ocupação de área vazias e subutilizadas.

Embasado pelas diretrizes, foi preciso aliar a zona de ocupação com maior adensamento, para viabilizar o empreendimento. Então, a opção foi encontrar terrenos existentes na Zona de Ocupação Preferencial. ZOP, onde estão os melhores parâmetros urbanísticos de uso de solo.

69 O empreendimento foi inserido num grande vazio urbano existente entre os bairros do Centro e Piteiras, dividindo a área em duas partes. A região escolhida não pertence a Freguesia22, mas é antiga, dotada de infraestrutura urbana necessária à instalação do projeto, como: pavimentação, iluminação pública, água encanada, rede de esgotamento sanitário, galeria de águas pluviais, telefonia e coleta de lixo. Dentro da gleba23, destaca-se a presença de valas de drenagem, responsável pelo escoamento de águas pluviais, que conectada a galeria pluvial, direcionam as águas de chuvas para o Canal Campos-Macaé, como percebe-se na Figura 34.

Figura 34 - Localização do terreno CANAL CAMPOS-MACAÉ

N

MATO DE PIPA CENTRO

ALTO ALEGRE

PITEIRAS LAGOA DA RIBEIRA

Fonte: Departamento de Geoprocessamento e Cartografia. PMQ. Adaptado pelo autor, 2015.

Legenda: Contorno da área escolhida (Gleba) para implantação do empreendimento Hidrografia (Canal e vala de drenagem) Delimitação dos Bairros 22

Freguesia – região inicial da colonização da cidade, hoje conhecida como Centro Histórico – Plano Diretor do município de Quissamã, 2006. Criada com a denominação de Quissamã, por alvará de 12-01-1755 e decretos nº 1, de 08-05-1892 e nº 1-A, de 03-06-1892, subordinado ao município de Macaé. Fonte: IBGE, 2015.

23 Gleba - fração de terreno com localização e configuração definidas, com superfície superior a 5.000m² (cinco mil metros quadrados) e que não resultou de processo de parcelamento do solo para fins urbanos – Plano Diretor do município de Quissamã, 2006.

70 Nota-se, na Figura 35, a partir da perimetria do terreno, destaca-se a hierarquia viária principal no entorno se dá pela Avenida Amílcar Pereira da Silva, para os veículos que vem pela BR-101, depois pela Rodovia Estadual Eduardo Carneiro da Silva (RJ-196), que liga Quissamã aos municípios de Macaé, Conceição de Macabu, Carapebus e Campos dos Goytacazes; e Avenida Henrique Queiros de Mattoso, para os veículos que vem pela RJ-178 (Estrada de Dores de Macabu), que liga Quissamã ao município de Campos dos Goytacazes.

Figura 35. Perimetria do terreno

N

Vem da RJ-178

Vem da BR-101 e RJ-196

Fonte: Departamento de Geoprocessamento e Cartografia. PMQ. Adaptado pelo autor, 2015.

A gleba se encontra em área urbana consolidada e próxima ao Centro da cidade. Em seu entorno pode-se verificar uma grande diversidade de equipamentos públicos, tais como: hospital, centro de especialidades médico e odontológico, centro de cultura, escolas, a prefeitura, instituições financeiras, praças, igrejas, delegacia, fórum, ponto de ônibus, e uma variedade de pequenos comércios e, serviços oferecidos e instalados, conforme identifica-se na Figura 36.

71 Figura 36. Localização dos equipamentos públicos

N

Fonte: Departamento de Geoprocessamento e Cartografia. PMQ. Adaptado pelo autor, 2015.

Legenda de identificação dos equipamentos Nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Nome Hospital Mun. Maria Mariana de Jesus Centro de Especialidades Escola Municipal Tânia Regina CEDAE Escritórios Rápido São Cristóvão Museu - Casa Quissamã Parque Municipal Restaurante Cicle Oficina Mecânica Material de Construção Quissagás Farmácia Oficina Mecânica Padaria Açougue Farmácia Consultório Odontológico Posto de Gasolina Posto de Saúde da Família - Centro Secretaria de Transporte Secretaria de Trabalho e Renda Caixa Econômica Federal Banco do Brasil Banco Itaú Centro Cultural Sobradinho Parque de Exposição Renato Queiros Praça Brigadeiro José Caetano Praça Dr. Claudio Praça Delegacia Legal Fórum Comarca Quissamã-Carapebus Ginásio Poliesportivo Prefeitura Municipal de Quissamã Igreja Nossa Senhora do Desterro IFF - Instituto Federal Fluminense Guarda Civil Municipal Parque Aquático Defesa Civil CIEP Ponto de Taxi Vigilância Sanitária Estação De Tratamento de Esgoto Banco Bradesco Colégio Cenecista Papelaria Oficina Eletrônica Cemitério Praça Gleba do empreendimento imobiliário

Categoria Saúde Saúde Educação Serviço Serviço Transporte Cultura Lazer Serviços Comércio Serviços Comércio Comércio Comércio Comércio Comércio Comércio Comércio Saúde Comércio Saúde Governo Governo Financeira Financeira Financeira Cultura Lazer Lazer Lazer Lazer Segurança Justiça Esporte Governo Religioso Educação Segurança Lazer Governo Educação Transporte Saúde Serviços Financeira Educação Comércio Serviços Serviços Lazer

72 O terreno tem uma leve variação em curvas de nível, chega a três metros numa distância de 300 metros, o que é básico para considerar sua topografia predominantemente plana. A forma é totalmente irregular com área de 82.446,17 m². O solo é arenoso, pois está na faixa do quaternário costeiro. A gleba do empreendimento possui seis (6) acessos, os quais podem ser feitos pelos logradouros públicos, como pode ser visto na Figura 37.

Figura 37. Acessos no entorno da Gleba

43 47

46 44

42 41 45 40

38 39 Fonte: Autoria própria, 2016.

A hierarquia viária é composta pelas seguintes vias: coletora. Estrada do Correio Imperial (Figuras 38 e 39); e por vias locais. Rua 12 de Junho (Figura 40 e 41), Rua Adir Pessanha (Figura 42), Rua Bento Francisco Ramos (Figura 43), Rua Comendador José Julião (Figura 44) e a Travessa Amaro Benedito de Andrade (Figura 45). Além dessas entradas destacam-se os canais existentes na Rua Comendador José Julião (Figura 46) e Rua Bento Francisco Ramos (Figura 47), que deverão ter modificações previstas no plano diretor, que serão tratadas à frente.

73 Figura 38. 1ยบ acesso Est. do Correio Imperial

Figura 39. 2ยบ acesso Est. do Correio Imperial

Fonte: Google Street View, 2012

Fonte: Google Street View, 2012

Figura 40. 1ยบ acesso pela Rua 12 de Junho

Figura 41. 2ยบ acesso pela Rua 12 de Junho

Fonte: Google Street View, 2012

Fonte: Google Street View, 2012

Figura 42. Vista do acesso pela Rua Adir Pessanha

Fonte: Google Street View, 2012 Figura 43. Vista do acesso pela Rua Bento Francisco Ramos

Fonte: Google Street View, 2012

74 Figura 44. Vista pela Rua Comendador José Julião

Fonte: Google Street View, 2012 Figura 45. Vista do final da Travessa Amaro Benedito de Andrade divisa com a gleba

Fonte: Google Street View, 2012 Figura 46. Vista do Canal pela Rua Comendador José Julião

Fonte: Google Street View, 2012 Figura 47. Vista do Canal pela Rua Bento Francisco Ramos

Fonte: Google Street View, 2012

75 O fluxo do tráfego no município pode ser considerado direcionado para o Centro da cidade e se dá através da Avenida Amílcar Pereira da Silva (via coletora), Rua Bento Francisco Ramos, Rua Barão de Vila Franca e Avenida Fernando Caldas Carneiro da Silva (via coletora), conforme se pode notar através da Figura 48.

Figura 48- Esquema do fluxo de trânsito

Fonte: Autoria própria, 2015.

Outro fator relacionado à escolha do terreno foi o zoneamento que permitisse o maior adensamento, para viabilizar o empreendimento. Então, a opção era encontrar terrenos existentes na Zona de Ocupação Preferencial. ZOP, onde estão os melhores parâmetros urbanísticos de uso de solo, para verticalização, no caso o maior potencial construtivo permitido no PDDS. No Anexo X (QUISSAMÃ, 2012): Parâmetros de uso e ocupação do solo, foram verificados as informações urbanísticas, como o Coeficiente de Aproveitamento (CA) de 1,80; gabarito máximo de 4 pavimentos, excetuando-se o pilotis, e podendo ser criado um pavimento de cobertura, desde que seja de uso comum; o afastamento frontal de 5,00m, os afastamentos das divisas do lote de 1,50m e afastamento entre edificações no mesmo lote com 3,00m; área mínima dos lotes com 300,00m² e testada com 12,00m.

76 A gleba escolhida tem a projeção de duas faixas, destacadas na Figura 49 na cor roxo, que marcam as áreas Reservadas (AR-7 e AR-8), e terão grande impacto nos estudos projetuais deste empreendimento.

Figura 49. Zoneamento do empreendimento

N

Legenda: Zona de Ocupação Controlada (ZOC) Zona de Ocupação Básica (ZOB) Zona de Ocupação Preferencial (ZOP) Área Reservada (AR-7) Área Reservada (AR-8) Área escolhida (Gleba) para implantação do empreendimento

Fonte: Recorte do Anexo VII. Zoneamento, PDDS (QUISSAMÃ, 2006). Adaptado pelo autor, 2015.

Estas áreas, conforme está escrito no anexo VIII (QUISSAMÃ, 2006): Áreas Reservadas são destinadas à ampliação do sistema viário e proteção da drenagem natural. A AR-7 é destinada a futura instalação de infraestrutura de drenagem por já ter definido o Talvegue24 (linha de drenagem natural) para o escoamento das águas pluviais do centro e direcionando dessa ao Canal Campos. Macaé. Deverá ser mantida uma linha preferencial de escoamento de águas pluviais com largura total de 10,00 metros sendo 5,00 metros para cada eixo do talvegue, que devem ser preferencialmente ladeados por vias públicas. E como este corpo hídrico é composto por um olho d’água e ainda ajuda no recebimento e distribuição de águas pluviais, que hoje tem largura inferior a 10,00 metros, deverá seguir a diretriz e ter o seu leito ampliado.

A AR-8 destaca o sistema viário e a destinação de futuras aberturas ou ampliações de vias. Pode-se perceber que o terreno do empreendimento é seccionado em dois trechos, por dois logradouros projetados (Rua Planejada PD 4 e Rua Projetada), conforme a Figura 50.

24

A palavra Talvegue conforme dicionário Michaelis é atribuído a três funções: 1- Linha que passa pela parte mais profunda de um vale, seja sob a água ou não. 2 - Linha de interseção dos planos de duas encostas. 3 - Eixo do canal principal do álveo do rio, ou linha mediana e divisória do seu curso. O item 3 é a definição a ser utilizada neste trabalho.

77 Figura 50. Ruas planejadas através das Áreas Reservadas (AR)

N

Legenda Rua Projetada (AR-8) Rua Planejada (AR-7) Vias Coletoras Vias Locais Área escolhida (Gleba) para implantação do empreendimento

Fonte: Recorte do Anexo III. Hierarquia da Rede Viária, PDDS (QUISSAMÃ, 2006) - Adaptado pelo autor, 2015.

Para se identificar o tipo viário dos logradouros, complementando a informação para melhorar a análise, foi consultado o Anexo V (QUISSAMÃ, 2012): Classificação Viária dos logradouros públicos. Neste, nota-se a diferença entre a classificação viária das Vias Planejadas pelo Plano Diretor, sendo a Rua Planejada PD 4 é a classificada como Via Coletora - tipo 2, e a Rua Projetada como Via Local. Suas dimensões estão definidas através dos perfis encontrados no Anexo VII, do Plano Diretor, conforme Figura 51.

Figura 51. Perfil Viário

Via Coletora. Tipo 2

Via Local

Fonte: Recorte do Anexo III. Hierarquia da Rede Viária, Plano Diretor. (QUISSAMÃ, 2006).

78 Articulando-se as informações coletadas nos anexos já citados, pode-se concluir que o perfil viário a ser executado será o da Via Coletora - Tipo 2, porém deve ser acrescido o canal com a largura de 10,00 metros. Não existe este perfil viário definido graficamente pelo Plano Diretor, então deixou-se a definição para o projeto.

Foi feito um estudo inicial para a implantação do empreendimento na gleba, locação das pistas definidas pelo PDDS para as áreas reservadas (AR), com a ideia inicial de parcelamento do solo com a divisão dos lotes. A única diferença é que existe um outro estudo, na Secretaria de Desenvolvimento Econômico, Urbanismo, Trabalho e Renda, que retrata a necessidade de modificação de uma AR, com um traçado viário unindo a Rua Planejada 4 à Rua Frei João Batista.

A Figura 52 demonstra o estudo inicial do empreendimento, com o sistema viário e a divisão em lotes, e a aplicação de possíveis soluções mitigadoras dos impactos ambientais, que podem ser causados pela implantação do masterplan, apresenta-se a ampliação da vala de drenagem, as vias planejadas, a arborização intensa nas praças, áreas verdes e canteiros.

Figura 52. Estudo inicial de arruamento e divisão de lotes para o empreendimento

Fonte: Autoria própria, 2015.

79

5.2 Pesquisa de viabilidade do empreendimento Neste capítulo apresentam-se os resultados do questionário on line (Apêndice A) distribuído via e-mail e mensagem pelo facebook, para os habitantes do município de Quissamã/RJ e depois aplicado in loco aos funcionários públicos da prefeitura, dos Correios, do Fórum da Comarca Quissamã-Carapebus, do IFF - Campus Quissamã e alguns comerciantes. Dessa maneira direcionou-se o público alvo para o estudo de viabilidade do empreendimento. A pesquisa foi feita no período de 22 de fevereiro de 2015 a 07 de maio de 2015 – quase três meses – e alcançou-se o número de 148 questionários respondidos.

Ressalta-se também que os questionários respondidos através da pesquisa in loco foram transmitidos pelo autor via a ferramenta escolhida para a elaboração do questionário on line, no caso a ferramenta formulários do Google, por ser gratuita, de fácil compreensão e por permitir a exportação dos dados para outros softwares (excel e word).

A pesquisa foi fundamentada na necessidade de conhecer a opinião dos cidadãos sobre a criação de um empreendimento imobiliário. Neste sentido Lynch (2006, p.1) nos esclarece que “[...] cada cidadão tem vastas associações com alguma parte da cidade, e a imagem de cada um está impregnada de lembranças e significados”. Seguindo essa argumentação decidiu-se pela elucidação da opinião popular, justamente sobre a percepção do conhecimento do lugar onde moram, transitam e/ou trabalham.

O trabalho de pesquisa contou com dezessete perguntas de múltipla escolha e uma aberta para a inserção de sugestões e/ou críticas referidas ao tema pesquisado. Essas questões serviram para saber a perspectiva do mercado consumidor interno, com perguntas pessoais e direcionadas ao imóvel. As perguntas pessoais foram o sexo, a faixa etária, o estado civil, se tem filhos e quantos, a cidade em que mora e se é funcionário público. Já as perguntas relacionadas aos imóveis foram o tipo em mora, a pretensão de comprar, se já fez pesquisa para aquisição, onde pesquisou, se compraria – principalmente – um imóvel em Quissamã, o motivo da compra, a preferência, a quantidade de quartos e o valor do bem imobiliário.

Como o número pesquisado foi de quase 1% (0,8%) da população residente25 no município, considerou-se suficiente a quantidade de elementos pesquisados para embasar o estudo de viabilidade do empreendimento. Decidiu-se então por encerrar a pesquisa e começar a tabulação e à análise dos dados coletados e/ou obtidos.

25

A população residente em Quissamã segundo o IBGE, através do censo 2010 é de 20.242 habitantes (Fonte: IBGE).

80

5.2.1 Resultado da pesquisa de viabilidade Logo na primeira pergunta, o sexo do respondente, pode-se constatar, conforme o Gráfico 1, que o público feminino foi maioria, com 54%, sendo 80 mulheres. Dessa forma, percebese que, a mulher pode exercer um papel importante na hora de expor sua opinião e participação financeira para escolha e no tipo de imóvel a ser comprado e/ou construído.

Gráfico 1. Sexo

Feminino 80 54%

Masculino; 68; 46%

Fonte: Autoria própria, 2015

Quanto à faixa etária, nota-se, no Gráfico 2, que a variação é muito pouca quanto a porcentagem entre as faixas. Porém, a faixa etária com maior número de indivíduos é a que possui idade entre 36 e 40 anos, com 18%, seguida da faixa entre 41 a 45 anos, com 17%, seguida das faixas etárias de 31 a 35 anos e 46 a 50 anos, respectivamente com 16% e 15%, estas totalizam 66%. O percentual de respondentes em idade adulta é de 83%, o que indica a tomada de decisão mais consciente dos indivíduos. Nota-se ainda que apenas 17% dos respondentes são jovens e 2% estão entrando na 3ª idade.

Gráfico 2. Qual sua faixa etária?

0%

9%

6% 2% 9%

8%

16%

15%

17%

18%

18 a 25 anos 26 a 30 anos 31 a 35 anos 36 a 40 anos 41 a 45 anos 46 a 50 anos 51 a 55 anos 56 a 60 anos 61 a 65 anos Acima de 66 anos

Fonte: Autoria própria, 2015

O estado civil dos respondentes é pouco variado, conforme nota-se no Gráfico 3, a maioria dos elementos são casados com 51% (75 indivíduos) e o percentual de solteiros (que nunca casaram) com 38% (56 indivíduos).

81

Gráfico 3. Estado Civil 9%

1% 1%

Solteiro 38%

Casado Divorciado

51%

Viúvo Separado judicialmente

Fonte: Autoria própria, 2015

Quando a pergunta diz respeito a filhos, nota-se no Gráfico 4, a existência de dependentes em 64% dos respondentes (94 indivíduos). Se for feita, a comparação com o somatório do estado civil, podemos constatar que existem famílias com mães solteiras. A diferença é pouca, porém o fato é que as mulheres estão à frente da casa e finanças.

Gráfico 4. Tem filhos?

Não; 54; 36%

Sim; 94; 64%

Fonte: Autoria própria, 2015

Em relação à quantidade de filhos, conforme nota-se no Gráfico 5, a maioria dos respondentes possuem apenas um filho com 30% (45 indivíduos). Na sequência os que têm dois filhos com 21% (31 indivíduos). Atualmente as famílias tendem a ter menos filhos, mais uma vez pode-se constatar a realidade das famílias brasileiras, onde apenas 12% tem 3 ou mais filhos totalizando 18 indivíduos.

Gráfico 5. Quantos?

3 filhos; 13; 9%

Nenhum; 54; 37%

2 filhos; 31; 21% 1 filho; 45; 30%

Fonte: Autoria própria, 2015

4 filhos; 5; 3%

82

À pergunta: Em que cidade você mora? Pode-se constatar, no Gráfico 6, que a maioria dos respondentes são munícipes, com 99 indivíduos representando quase 67% do universo pesquisado.

Gráfico 6. Em que cidade em que mora?

São Fidélis

2

Rio de Janeiro

1

Quissamã

99

Nova Iguaçu

1

Niteroi

1

Macaé

9

Conceição de Macabu

2

Carapebus

1

Campos dos Goytacazes

31

Bom Jesus do Itabapoana

1 0

20

40

60

80

100

120

Fonte: Autoria própria, 2015

Quanto a situação empregatícia dos respondentes, perguntou-se é funcionário público?

Averígua-se no Gráfico 7, que é evidente o grande número de funcionários públicos (129 indivíduos representando 87%) das três esferas (federal, estadual e municipal). Nota-se ainda que a maioria dos respondentes são do funcionalismo municipal (115 indivíduos representando 78%).

Gráfico 7. É Funcionário público?

Estadual; 4; 2%

Federal; 10; 7%

Não; 19; 13%

Não Municipal

Municipal; 115; 78%

Estadual Federal

Fonte: Autoria própria, 2015

Em relação à moradia, foi arguido: Você mora num imóvel? Nota-se, no Gráfico 8, que a menor parte dos respondentes não possui moradia própria totalizando 22% dos indivíduos (33 elementos). O resultado revela a crescente busca por imóveis próprios da população brasileira, a demanda por ofertas e facilidade de financiamento.

83

Gráfico 8. Você mora num imóvel?

7; 5% 2; 1%

Próprio

24; 16%

Alugado 115; 78%

Emprestado Mora com os pais Mora com avó

Fonte: Autoria própria, 2015

Quando perguntou-se sobre a tipologia do imóvel, nota-se no Gráfico 9, que a residência é a tipologia mais presente na vida dos respondentes com 86% (128 indivíduos).

Gráfico 9. Que tipo de imóvel?

Apartamento; 20; 14%

Residência; 128; 86%

Fonte: Autoria própria, 2015

As respostas sobre a pretensão de comprar algum imóvel, revelou conforme mostrado, no Gráfico 10, que 54% (80 indivíduos) dos respondentes pretendem comprar um imóvel.

Gráfico 10. Pretende comprar algum imóvel?

Não; 68; 46%

Sim; 80; 54%

Fonte: Autoria própria, 2015

84

Outra pergunta foi referente à compra de imóvel para fins de habitação, notando-se no Gráfico 11, que praticamente a metade dos respondentes fizeram e/ou fazem a pesquisa para comprar imóveis.

Gráfico 11. Já fez pesquisa para compra de imóvel para fins de habitação?

Não; 72; 49%

Sim; 76; 51%

Fonte: Autoria própria, 2015

Para compreender melhor a dinâmica da procura desses imóveis, foi perguntado: Onde procurou por este imóvel? Nota-se no Gráfico 12, que as respostas são muito variadas, porém a forma mais buscada de pesquisa é a internet (33 indivíduos ou 22%), onde tem muita informação sobre imóveis novos. Os empreendimentos preferidos são os vendidos ainda na planta, por serem mais baratos e pela forma de financiamento, seguido pela pesquisa em imobiliárias (24 indivíduos ou 16%) e jornais (18 indivíduos ou 12%).

Gráfico 12. Onde procurou por este imóvel?

Internet Imobiliária

33 24

Jornais Com o proprietario

18 3

Não fiz pesquisa Todos os itens acima

57 2 1

Pesquisa de preço Indicação

2 3

Caixa Econômica Federal Através de amigos

1

Apenas informações

3

Ainda não procurei

1 0

10

20

Fonte: Autoria própria, 2015

30

40

50

60

85

Quando foi perguntado: Você compraria um imóvel residencial em Quissamã/RJ? Notase no Gráfico 13, que a maioria das respostas são favoráveis a aquisição do imóvel (106 indivíduos cerca 72%), mesmo sendo uma cidade de pequeno porte. Levando-se em conta a realidade da qualidade de vida no município. Possibilitando e atraindo ótimas oportunidade de negócios e movimentando a indústria da construção civil em torno da temática.

Gráfico 13. Compraria imóvel residencial em Quissamã/RJ? Não; 42; 28% Sim; 106; 72%

Fonte: Autoria própria, 2015

Na arguição sobre o motivo para a realização da compra do imóvel, o Gráfico 14 revela a realidade dos respondentes, que buscam oportunidades para a aquisição de moradia própria.

Para 30% (44 indivíduos), é muito forte a necessidade e isso ocorre com os individuos independente da cidade que residem atualmente. Seguido por aqueles que não gostariam de comprar por diversas razões (43 indivíduos, 29%), tais como: moram em outros municípios e vêm apenas trabalham. Depois os que pensam em investimentos no mercado imobiliario (38 indivíduos, 26%), seguido do aluguel de imóveis (23 indivíduos, 15%).

Gráfico 14. Se sim, qual o motivo?

43; 29%

23; 15% 38; 26%

44; 30%

Aluguel Investimento Moradia Não compraria

Fonte: Autoria própria, 2015

Em relação à tipologia edilícia foi arguido: Que tipo de imóvel é a sua preferência?

Claramente nota-se no Gráfico 15, mais da metade dos respondentes (78 indivíduos cerca de 53%) tem a preferência por casas térreas, ou seja, gostam de espaço no terreno (quintal) por

86

diversas razões e privacidade. Seguido de apartamentos (24 indivíduos cerca de 16%) e casas em condomínio fechado (17 indivíduos cerca de 11%).

Gráfico 15. Que tipo de imóvel é a sua preferência?

Casa térrea

78

Apartamento

24

Casa em condomínio fechado

17

Terreno em loteamento

10

Casa sobrado

9

Terreno em condomínio fechado

2

Casa geminada

3

Nenhum

1

Chácara

1

Flat

2

Apartamento Duplex

1 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Fonte: Autoria própria, 2015

Outra questão importante da pesquisa foi sobre a quantidade de quartos. Aqui foi possível entender a dinâmica familiar do público pesquisado: é inversa a relação quartos x filhos, pois os números se invertem. Nota-se, no Gráfico 16, a preferência é por imóveis de três quartos seguido pelos de dois quartos. O resultado, respectivamente 46% e 45%, bem próximo, e dessa forma pode-se concluir que 91% dos respondentes têm ou pretendem aumentar a família, com a compra de casa nova, ou mesmo ainda de constituir uma família, no caso dos solteiros e/ou divorciados.

Gráfico 16. Quantos de Quartos?

9; 6%

5; 3%

66; 45% 68; 46%

Nenhum 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos

Fonte: Autoria própria, 2015

Na parte em que pergunta-se: Qual seria a faixa de valor deste imóvel? Os respondentes, conforme mostra o Gráfico 17, em sua maioria (33,8%, 50 indivíduos) procuram por imóveis

87

numa faixa de até R$100.000,00. Preço difícil de se encontrar para casas térreas com dois quartos. Imagine os imóveis que possuem três quartos e ainda são os mais raros de serem construídos. Esse gráfico comprova que muitos respondentes não têm a mínima ideia de valor de m² construído que é aplicado pelo mercado imobiliário.

Gráfico 17. Qual seria a faixa de valor deste imóvel?

Não quero comprar

2 1,4%

Não faço ideia

2 1,4%

Mais de R$200.000,01

15 9,9%

Entre R$175.000,01 e R$200.000,00

11 7,7%

Entre R$150.000,01 e R$175.000,00

16 9,9%

Entre R$125.000,01 e R$150.000,00

20 13,4%

Entre R$100.000,01 e R$125.000,00

32 22,5%

Até R$100.000,00

50 33,8% 0

10

20

30

40

50

60

Fonte: Autoria própria, 2015

A pesquisa ajudou na compreensão da dinâmica do tema, tornando-se esclarecedora nos pontos relevantes, relativos ao pensamento arquitetônico, à quantidade de edificações e suas tipologias, a serem projetadas neste trabalho. Para a caracterização do público alvo, definiu-se em primeiro plano o doméstico, voltado ao atendimento do público que já existe na cidade, como moradores e pessoas que já alugam imóveis para trabalhar na Prefeitura, Fórum, Correios, IFF e outros. Num segundo momento, objetivou-se atender à demanda para o acréscimo de população vinda em busca de novas oportunidades, seja para trabalhar, morar ou empreender no município, considerada como público potencial.

Pode-se perceber que os próprios habitantes de Quissamã querem investir em imóveis por diversas finalidades, o que observou-se através dos relatos após as entrevistas, onde se evidenciavam as ideias e desejos. Notou-se -se um grande anseio de alguns dos respondentes sobre como seria esse empreendimento e do fato de um dia tornar-se real, sair do papel e ser palpável.

O autor desta pesquisa foi questionado sobre a existência real desse empreendimento.

Outros queriam saber o resultado da pesquisa e a contribuição dada. Vê-se claramente que a maioria dos elementos respondentes tem interesse de ver a cidade crescer. E não apenas crescer, mas crescer com qualidade, segurança e dignidade, o que remete a Lynch (2006, p.5), que destaca que “[...] uma boa imagem ambiental oferece a seu possuidor um importante sentimento de segurança emocional”.

88

5.3 Conceito e partido O conceito do projeto nasceu de uma conversa26, onde chegou-se à percepção de que o empreendimento imobiliário não podia ser apenas mais um dentre outros. Este precisava ser o divisor de águas entre os empreendimentos existentes no município. Assim nasceu o conceito de eficiência e diversidade de usos, para enfatizar seu diferencial e individualidade. Ambas palavras trazem em si um resumo que se pretendeu atingir no planejamento desta comunidade, batizada de Central Park, por sua localização privilegiada na área urbana central e pela quantidade de área verde proposta.

Para se alcançar este conceito, adotou-se como partido o uso de “praças residenciais” que proporcionam o aspecto acolhedor, de forma a atrair os moradores, pois as praças ajardinadas são locais propícios para se conviver, passear, passar tempo, distrair, divertir com os filhos, amigos e vizinhos. Então, a missão do projeto foi a criação de uma comunidade planejada pautada na mobilidade e sustentabilidade, aliada com edificações que esbanjem sofisticação com eficiência dentro de um mesmo projeto urbano.

A criação de uma nova centralidade foi assumida como característica ímpar do empreendimento, reafirmando a ideia de Wissenbach (2014, p.276) de que “[...] mais associado à vida ao ar livre, aos passeios a pé ou de bicicleta e à convivência cidadã.”

Acredita-se num planejamento que possa influenciar de maneira positiva na comunidade para que ela perceba as melhorias propostas, mas sem que seja uma imposição do urbanista. O pensamento urbanístico deve-se resumir apenas ao ambiente de forma macro, para que surjam outras propostas que renovem o local e se ajustem à vida dos seus usuários. Esse pensamento é defendido por Lynch (2006, p. 10) que relata que: [...] com o objetivo de construir cidades para o desfrute de um imenso número de pessoas de formação e experiência extremamente diversas – e cidades que também sejam adaptáveis a objetivos futuros –, devemos ter também a sabedoria de nos concentrar na clareza física da imagem e permitir que o significado se desenvolva sem nossa orientação direta.

Dessa forma, seus usuários podem aproveitar os serviços oferecidos nesta comunidade para trabalhar, estudar, se divertir, conviver e praticar outras atividades além de simplesmente habitar, proporcionando aos futuros moradores uma sensação de pertencimento, com a minimização de deslocamentos, maior qualidade de vida, e consonância com a natureza ao alcance de uma simples caminhada.

26

A conversa que ajudou na definição do conceito adotado neste trabalho foi com o professor Fagner das Neves de Oliveira, do curso de arquitetura e urbanismo, do IFF – Campus Centro.

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Buscou-se priorizar a harmonia entre ambiente edificado e ambiente paisagístico, convergindo para praças que convidam ao relaxamento, a prática esportiva, as atividades educacionais e culturais, tornando essas áreas de lazer o ponto central de convivência e mantendo viva uma das boas características das cidades do interior, o bom convívio em comunidade. Acreditase que “[...] identidade, autoestima, sentimento de pertencer, tudo tem a ver com os pontos de referências que uma pessoa possui em relação à sua cidade” (LERNER, 2003, p.83).

5.4 Estudo de viabilidade urbanística (EVU) O desenvolvimento do EVU para os empreendimentos urbanos se torna imprescindível, pois este analisa os aspectos físico-territoriais, socioeconômicos e ambientais, a adequação à legislação na esfera municipal, estadual e federal. É uma ferramenta importante na prospecção de novos negócios, que tem como objetivo estudar as possibilidades de ocupação de um terreno, com o intuito de gerar números e estimativas de rentabilidade para um futuro empreendimento imobiliário.

O resultado desse estudo é um relatório técnico sobre o que se pode e o que não se pode edificar ou parcelar em determinado local, para auxiliar os empreendedores e evitar enganos comuns na aquisição de áreas que não correspondem às expectativas imaginadas. Por isso, antes de concluir a compra de um terreno para uma nova construção é fundamental avaliar as limitações de uso e ocupação. Portanto, o EVU é uma análise técnica da viabilidade de um empreendimento ou edificação, onde basicamente são avaliados os condicionantes. Considerando-se a importância dos mesmos dividiu-se em quatro partes: urbanos, ambientais, físicas e legais.

5.4.1 Condicionantes urbanos Os condicionantes urbanos são o zoneamento, o sistema viário e o potencial construtivo do terreno. Em Quissamã, a pesquisa dos condicionantes urbanos teve que ser feita na lei nº 0286 e no PDDS, por conterem artigos com regras de uso e parcelamento do solo.

5.4.1.1 Zoneamento municipal Grande parte das restrições construtivas está concentrada nas regras de zoneamento, ou seja, nos parâmetros urbanísticos, que visam garantir qualidade de vida aos moradores e vizinhos, e classificando as possíveis edificações no lote (tipo de uso permitido, coeficientes de aproveitamento, taxa máxima de ocupação, permeabilidade, altura máxima da edificação, re-

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cuos e afastamentos de vizinhos, estacionamentos e outras). Conforme visto no item 5.1, o zoneamento é igual em toda a extensão territorial da gleba, portando os parâmetros urbanísticos aplicados são os expressos na tabela 2, lei complementar nº 003 de 09 de julho de 2012: Tabela 4. Anexo X: Parâmetros de ocupação do solo Área mí- Coeficiente máAfastamento Gabarito máRecuo Frontal Zona nima do lote ximo de aproMínimo obrigatório lateral* ximo permitido (m²) veitamento - Edificações com até de 10 metros de altura o afasta- Residencial = 5,00 m; mento mínimo 4 pavimentos obrigatório de 1,50 - Comercial = 3,00 m; metros Obs: Pavimen300,00 m² tos de garagem - Varandas e sacadas com testada - Edificações e de uso comum 1,80 ZOP projetadas em balanço mínima de acima de 10,00 (PUC) não sepoderão ser balancea12,00 m metros de altura o rão computados das até 1,20 metros soafastamento mícomo pavibre o afastamento fronmento na ZOP nimo obrigatório tal será igual a 1/5** da altura do edifício.

Parâmetros gerais: 1. Em vias coletoras o 1º pavimento (térreo) quando abrigar uso não residencial, é isento de recuo frontal, podendo os demais pavimentos seguir o alinhamento da edificação; 2. Nas demais vias as edificações poderão seguir o alinhamento existente nos demais pavimentos, desde comprovada a sua existência anterior à data desta lei. Desde de respeitados os afastamentos laterais; 3. Recuo de fundos mínimo obrigatório é de 20% da profundidade do lote. No caso de lotes com dimensões diferentes de profundidade, será utilizado a média destas dimensões para o cálculo do recuo de fundos mínimo.

4. Permeabilidade mínima do lote - 20% da área do terreno. (*) Sempre que houver vão de ventilação na lateral da edificação, obedecer ao afastamento lateral mínimo de 1,50 metros no caso de construções de até 10 metros de altura e afastamento equivalente da altura no caso de edificações com mais de 10 metros de altura. (**) Para o cálculo do afastamento lateral considera-se altura da edificação a medida entre a soleira do pavimento térreo e a laje do último pavimento.

Fonte: QUISSAMÃ, 2012 – Adaptado pelo autor, 2016.

Para exemplificar graficamente a tabela acima, fez-se opção da elaboração de croquis esquemáticos, que auxiliam a interpretação dos parâmetros urbanísticos, sendo acrescentada a alteração proposta pela lei complementar nº 003 do PDDS (QUISSAMÃ, 2012), “Art. 98 - Será permitido ocupar até 50% da área mínima obrigatória de recuo de fundos do lote com edículas, vedada a construção de 2º pavimento”.

91

Nota-se, na Figura 53, o estudo em forma de implantação para analisar os recuos, principalmente o de fundos e a possibilidade de ocupação.

Figura 53. Implantação de habitação unifamiliar

Fonte: Autoria própria, 2016.

Nota-se, na Figura 54, o estudo também feito para analisar a implantação de duas unidades habitacionais, exemplificando seus recuos e uma outra possibilidade de ocupação nos fundos do lote. Ainda percebe-se o recuo entre edificações e a projeção sobre o afastamento frontal.

Figura 54. Implantação de habitação multifamiliar

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na Figura 55, a intenção é estudar o gabarito e o coeficiente de aproveitamento a serem aplicados no empreendimento imobiliário arquitetônico. Para isso tem-se a elevação e a marcação do gabarito máximo, de acordo com o zoneamento estipulado.

92

Figura 55. Elevação do zoneamento

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.4.1.2 Potencial construtivo O mecanismo do potencial construtivo é um sistema complementar para o condicionante urbano, pois funciona como alternativa para grandes construções. O pensamento é de criação de uma espécie de terreno virtual, onde o Município determina a possibilidade de expansão da capacidade edilícia a ser acrescentada no lote. Em contrapartida, exige a aquisição de cotas de potencial por parte do proprietário, conforme foi mencionado no item 3.3.3.3 Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Este trabalho vem ressaltar a importância para o crescimento do município de Quissamã de disponibilizar esse instrumento, conhecido entre os urbanistas como solo criado. Objetivase a ampliação dos empreendimentos existentes e a viabilidade no estudo de novas possibilidades, ao propor um coeficiente de aproveitamento específico a ser adquirido pelos empreendedores que o julgarem importante para a instalação de seus negócios.

5.4.1.3 Sistema viário Melhorar a gestão das cidades é outra tendência que se torna possível através da parametrização do sistema viário, com o intuito de relacionar as características das construções de acordo com os tipos de vias públicas. Assim, os municípios podem, neste aspecto, provocar os tipos de ocupações desejadas de maneira mais pontual, com regras urbanísticas relacionadas ao sistema viário, que funcionem com um conjunto de normas complementares ao zoneamento.

Em Quissamã essa realidade não é diferente. O PDDS (QUISSAMÃ, 2006), como já mencionado neste trabalho (p. 73), fez essa previsão, com alterações na lei nº 003/2012, onde foram acrescentadas novas vias como coletora em função a não necessidade de afastamento

93

frontal para as edificações comerciais. Um retrocesso, pois os comerciantes deveriam contemplar o estacionamento em seus imóveis, para atrair mais clientes, ao oferecer fácil acesso e comodidade no estabelecimento.

O mapa da hierarquia viária traz os tipos de vias existentes no entorno da gleba. Percebese que apenas a Rua Bento Francisco Ramos e a Estrada do Correio Imperial são vias coletoras e as demais ruas são vias locais, não havendo nenhum logradouro considerado coletor para fazer a ligação entre as vias locais. Prevendo melhorias na mobilidade urbana, o empreendimento pode beneficiar-se com a utilização do traçado da Rua Planejada 4, para ajustar a necessidade de comunicação viária direta e facilitada ao hospital municipal, por exemplo, pois as vias próximas são estreitas. Ao interligar as vias do projeto ao sistema viário existente, propõe-se uma forma de estabelecer as melhorias na mobilidade do entorno. Este deve ser o elemento primordial para a viabilidade do empreendimento e ter sua aprovação de projeto de parcelamento junto aos órgãos públicos, conforme ressalta-se na Figura 56.

94

Figura 56. Mapa da hierarquia viรกria

Fonte: Autoria prรณpria, 2016.

95

5.4.2 Condicionantes ambientais As cidades têm uma ligação direta com o meio ambiente. Os impactos gerados pelas construções são eminentes e precisam ser medidos e gerenciados. O poder público através de legislação utiliza-se de ferramentas legais que regulamentam a ocupação territorial, garantindo a proteção dos recursos naturais. Como condicionantes ambientais abordou-se os principais: cobertura vegetal, os corpos hídricos e o impacto ambiental.

5.4.2.1 Cobertura vegetal É comum encontrar árvores ou até bosques em áreas urbanas. Estas podem interferir se estiverem dentro ou até mesmo próximo às divisas ou em frente aos lotes. Determinadas espécies de árvores são protegidas por legislação própria ou exigem preservação e manejo especial como as árvores nativas. No caso dos bosques, devem ser avaliadas possibilidades de ocupação diferenciada, fundamentadas por leis específicas que facilitam a preservação das áreas verdes e sem inviabilizar as construções.

A gleba objeto do projeto não possui vegetação passível de preservação ambiental. As árvores presentes no terreno são em maioria frutíferas e não possuem impedimento de corte, porém não se exime a necessidade de autorização do poder público pertinente.

5.4.2.2 Corpos hídricos A existência de corpos d’água torna-se um fator crítico no desenvolvimento de projetos.

Para isso faz-se necessário avaliar as faixas de drenagem superficiais, áreas sujeitas a inundação, córregos, rios ou nascentes devem ser respeitadas e exigem afastamentos mínimos que podem ser bastante significativos e impedirem a implantação de determinados empreendimentos.

A gleba objeto do projeto possui uma vala de drenagem que auxilia na captação e escoamento das águas pluviais, conforme citado no item 3.2.1 Resolução do INEA já mencionado (p. 42) fez-se essa previsão para a apresentação dos projetos, em todos os casos obrigatórios ou não para execução do licenciamento ambiental.

5.4.2.3 Impacto ambiental A construção pode gerar impactos, como também a sua operação, ocupação e utilização.

Qualquer obra, seja comercial, industrial ou um grande empreendimento residencial, transforma a localidade onde está inserida, causando impactos na densidade populacional, no trânsito, nos equipamentos públicos ou na geração de resíduos sólidos. Em alguns casos, torna-se necessária

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a avaliação ambiental prévia, para verificar os problemas causados durante todo o processo, além de indicar os planos de mitigação para viabilização do projeto, conforme indicado no item 3.3.3.5 estudo de impacto ambiental (p. 56).

5.4.3 Condicionantes físicos Para análise de um terreno, as restrições físicas do lote são os fatores importantes para se observar, atentando-se ainda para as condições mais óbvias. Constitui-se como necessários a interpretação correta dos condicionantes externos a área do projeto. Atualmente existem várias ferramentas tecnológicas disponíveis no mercado para facilitar estas análises. Neste trabalho buscou-se o auxílio das ferramentas relacionadas aos Sistemas de Informação Geográficas (SIG), como meio alternativo para facilitar as análises compreendidas do EVU. 5.4.3.1 Estudo do solo Este estudo já é mais direcionado aos empreendimentos de elevados gabaritos, portanto justifica-se a realização do serviço de sondagem para empreendimentos de grande porte, em que a necessidade de avaliação do solo consiste na obtenção de amostras no local e na produção de relatório que determina a sua composição, a profundidade das camadas e os níveis de água encontrados. Com estas informações, aumenta-se a segurança na tomada de decisões relativas a profundidade da construção, a existência ou não de subsolo e o provável tipo de sistema estrutural a ser utilizado nas fundações, como forma de viabilizar ou não o empreendimento.

5.4.3.2 Levantamento planialtimétrico A maneira mais segura de avaliar as condições físicas de um imóvel é realizar um levantamento planialtimétrico (topográfico). Este documento fornece boa parte dos subsídios físicos necessário para uma boa análise. Nele é possível verificar se as dimensões do lote estão compatíveis com a documentação, se existem benfeitorias e atingimentos de projetos do município, se a declividade pode de alguma forma contribuir ou atrapalhar no desenvolvimento do projeto, como por exemplo na criação de pavimentos no subsolo.

Ainda se faz importante a confirmação de orientação solar e os ventos predominantes, características fundamentais para o estudo da implantação de novas construções, como também informações sobre o tipo de cobertura vegetal, a existência de corpos hídricos e a altimetria do lote em relação ao nível das vias. Esses dados contribuem para a escolha do gabarito e limites para o desenvolvimento do projeto, conforme percebe-se na Figura 57.

97

Figura 57. Mapa de Topografia

Fonte: Autoria prรณpria, 2016.

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5.4.3.3 Avaliação do entorno Uma avaliação do entorno imediato faz-se necessária como uma atitude preventiva e promotora, que pode evitar futuras complicações e ainda promover a qualidade do empreendimento. Nesta relação entre lote e entorno para revelar as circunstâncias, é conveniente, ao visitar o local, a observação e mapeamento das características do entorno.

As particularidades mais presentes em análises de adjacências são: as informações sobre as construções vizinhas (padrão construtivo, uso do solo, gabarito, figura e fundo, visual); os elementos naturais (insolação, ventos) que podem funcionar como barreiras; aspectos paisagísticos; pontos focais que podem ser explorados, como largura de rua e calçadas; fluxos viários para determinação dos acessos; entre outras que experientes profissionais poderão avaliar, além das vistas e perspectivas do próprio projeto. Esta contextualização pode ser percebida através dos mapas gerados sobre os inúmeros condicionantes presente no entorno, como meio de auxiliar as decisões de projeto.

No mapa de padrão construtivo, conforme percebe-se na Figura 58, o critério de avaliação foi o tipo de acabamento das edificações do entorno. Chegando à conclusão que o padrão construtivo da região é de médio para baixo, pois as construções existentes não tem um bom padrão de acabamento e com a maioria as edificações com cobertura de telhas coloniais variadas. Nota-se em apenas dois pontos casas com alto padrão no Centro “Freguesia” e no loteamento Vivendas do Canal.

No mapa do uso do solo destacado na Figura 59, mostra que o entorno é predominantemente residencial, há presença marcante de edificações unifamiliares, com pouca presença de estabelecimentos comerciais. Quanto às áreas institucionais, percebe-se a presença considerável de estabelecimentos públicos, ressaltando a presença nas intermediações do hospital, escolas, praças, ginásio poliesportivo, postos de saúde, fórum, defensoria pública e delegacia legal.

No mapa do gabarito, conforme nota-se na Figura 60, traz a identificação da altura das edificações do entorno, que praticamente são de dois pavimentos, excetuando-se duas edificações com três pavimentos, sendo uma edificação com três pavimentos e o ginásio poliesportivo que tem a altura compatível a esta. Constatou-se que a altura das edificações não prejudica o conforto ambiental com a circulação de vento, insolação e projeção de sombras.

Como identifica-se na Figura 61, referente ao mapa de figura e fundo do entorno, a existência de uma grande área aberta e sem edificações, com poucos elementos próximos, ou seja, com suas edificações não erguidas sobre a divisa dos lotes.

99

Figura 58. Mapa do padrĂŁo construtivo

Fonte: Autoria prĂłpria, 2016.

100

Figura 59. Mapa de Uso do Solo

Fonte: Autoria prรณpria, 2016.

101

Figura 60. Mapa de Gabarito

Fonte: Autoria prรณpria, 2016.

102

Figura 61. Mapa de Figura e Fundo

Fonte: Autoria prรณpria, 2016.

103

5.4.4 Condicionantes legais É outro importante condicionante, que aliado aos condicionantes urbanos e ambientais fazem parte do ambiente legal. Optou-se por separar os temas considerando que este têm influência específica sobre as construções de maneira mais objetiva, porém, as edificações do município não são afetadas exclusivamente por este tipo de legislação.

5.4.4.1 Esferas legais Os novos empreendimentos podem ser afetados por diversas legislações, em vários âmbitos e níveis, conforme mencionado no Capítulo 3. Ainda podem ser incluídas as normas do empreendimento (loteamento e condomínio) que podem ser ainda mais restritivas. Como vem acontecendo com as novas propostas de comunidades planejadas, bairros planejados e condomínios, onde este tipo de situação passa a ser mais frequente.

5.4.4.2 Documentação A análise da documentação do imóvel é outro processo complementar ao estudo de viabilidade, seja de projeto urbano ou de arquitetura, onde, no momento, o município exige a regularização do imóvel, antes da obtenção de licença para construção. Portanto faz-se necessário estar com a documentação preparada para atender a essa demanda.

Outros fatores analisados são os passivos ambientais, tributários (dívida de impostos) e outros relativos à propriedade, que são levantados e podem se tornar entraves para aprovação do projeto. Então é prudente verificar todas estas situações antes de optar pelo empreendimento desejado, como por exemplo a compra de um terreno. Em Quissamã são poucos os imóveis urbanos que possuem o registro de imóveis, isso dificulta a criação de novos loteamentos. Na gleba escolhida parte possui escritura em nome dos proprietários atuais, as demais partes precisam ser agilizados inventários e formais de partilhas27.

5.4.4.3 Normas específicas Cada projeto é um novo desafio. Baseado nesta afirmação, parte-se para analisar as situações específicas e as restrições que vão surgindo para cada tipo de empreendimento. Por exemplo, áreas próximas ao Centro urbano que são imóveis protegidos por seu valor histórico, por tombamento ou em contextos históricos requerem obediência às leis de patrimônio. Outras

27 Os proprietários foram procurados para essa abordagem, onde pode-se conversar com os mesmos de forma não formal, pois não aceitaram ter divulgados os seus nomes no trabalho. Concordaram em conversar, pois gostaram da possibilidade de implantação do empreendimento. Aconteceu então uma avaliação prévia documental baseado nas informações transmitidas pelos proprietários, herdeiros e posseiros das terras.

104

áreas podem ser caracterizadas como pontos panorâmicos da cidade e ter restrições próprias.

Diversas normas específicas podem ser encontradas e por não serem muito habituais é preciso cuidado para não ser pego de surpresa.

5.5 Anteprojeto Urbano O anteprojeto urbano da comunidade planejada foi elaborado, a princípio, pautado de acordo com o planejamento do PDDS, porém houve a necessidade de alteração do traçado viário proposto pelo mesmo. Vislumbrou-se a modificação do delineamento de uma AR-8, então baseou-se na possibilidade de transformação das zonas, conforme a cita a lei do PDDS (QUISSAMÃ, 2006) no artigo 75, “As Áreas Reservadas (AR) poderão ter sua configuração alterada em caso de necessidade de ajustes recomendados pelo dimensionamento definitivo de projetos de arquitetura e engenharia relativos à obra a qual se destina.”

A prioridade do projeto foi criar uma convivência sadia entre vários usos do solo num mesmo espaço, conforme a proposta contida no PDDS (QUISSAMÃ, 2006) no artigo 77: “Será incentivada a convivência harmoniosa de múltiplos usos do solo nas zonas urbanas.” A esse fato alia-se o artigo 80 do PDDS (QUISSAMÃ, 2006), que considera que “usos não residenciais serão preferenciais ao longo de vias coletoras”. Dessa maneira, para manter na via coletora os fluxos mais intensos, foram projetadas as áreas públicas e comerciais nesta via para concentrar a movimentação e tráfego de veículos. Criou-se assim áreas de convivência e permanência de moradores e usuários.

5.5.1 Zoneamento proposto ao empreendimento Na elaboração do zoneamento, ficou evidente a forma ideal para a definição da implantação dos ambientes comerciais, públicos e residenciais. Onde tornou-se possível criar um local só comercial para implantação de comércios de maiores escalas (hotéis e shopping) e duas áreas para praças. A vala de drenagem é o elemento preponderante, pois separa as áreas comerciais das residenciais e possibilitou a criação de ambientes múltiplos e saudáveis.

Na área residencial ainda encontra-se uma espécie de subzoneamento, que permitiu a formação de três tipos de áreas residenciais (mista, média e alta densidade). Sua divisão foi planejada pelo gabarito máximo estipulado para cada área, onde há áreas mistas e altas com até 6 pavimentos e médias com até 4 pavimentos, ainda contendo entre os tipos residenciais praças de convivência.

Dessa maneira pode-se preservar a harmonia em prol de uma sadia convivência entre os ambientes (edificado e natural), tendo em vista os princípios de eficiência e racionalidade, que

105

se tornaram os norteadores do empreendimento, conforme percebe-se na figura 62, que trata do zoneamento proposto para a comunidade, como forma mantenedora do equilíbrio entre as edificações, as áreas verdes e lazer.

Figura 62. Zoneamento do empreendimento imobiliário

Fonte: Autoria própria, 2016.

106

5.5.2 Implantação O empreendimento proposto foi para a criação de condomínios, por isso os lotes têm dimensões bem maiores que as indicadas pelo zoneamento do PDDS, pois nos dias atuais a questão de segurança tem feito com as pessoas queiram viver mais em apartamentos. Juntando a questão de morar à proximidade de estabelecimento comerciais para dar movimento nas ruas, com a presença das pessoas.

Portanto, a questão projetual foi tornar mais forte os laços dos moradores com o local escolhido para ser habitado, de modo a evitar o distanciamento dos terrenos centrais e fazendo com que os moradores fiquem independentes de automóveis. O ambiente ficou propicio ao planejamento de diversas tipologias habitacionais (prédios e residências) por causa da frequente presença de áreas verdes e praças projetadas entre as edificações. O que resultou-se num local mais agradável à convivência humana, prática de atividades de múltiplas finalidades, conforme pode-se perceber nas pranchas contidas no Apêndice C – Anteprojeto urbanístico.

5.5.3 Sistema viário Percebe-se que o planejamento viário foi consolidado a partir da Rua planejada 4 já definida pelo PDDS mediante a possibilidade de facilitar a mobilidade urbana com a interligação dos bairros Mato de Pipa e Alto Alegre, com uma via rápida e direta. A Rua Projetada 1 é a AR-8 que teve seu trajeto modificado, para auxiliar na interligação das Ruas Conde de Araruama, Comendador José Julião com a Rua Planejada 4, viabilizando a comunicação direta entre o Centro da cidade com o empreendimento.

Com a abertura da Rua Planejada 4 tornou-se possível a abertura das Travessas Projetada e Amaro Bendito de Andrade, que puderam ser interligadas a esta via coletora. Depois, decidiu-se criar outra via paralela à Rua Planejada 4, que possibilitou a ligação entre a Rua Santana e Estrada do Correio Imperial pela Rua Projetada 2. Concebeu-se também a Rua Projetada 3 que liga as Ruas Planejada 4, Adir Pessanha e Projetada 2. Os perfis viários utilizados foram o local, a coletora tipo 1 e ainda elaborou-se um perfil viário diferenciado com duas faixas de estacionamentos inclinados a 45º, conforme nota-se na figura 63.

107

Figura 63. Perfil viário da Rua Projetada 01

Fonte: Autoria própria, 2016.

No desenho da Rua Projetada 1, que fica entre a área comercial e a praça, definiu-se o sentido do estacionamento voltado para cada mão de trafego, no centro a travessia elevada para pedestres e toda a arborização a ser executada, de modo a tornar o local mais fresco, agradável e receptivo, conforme percebe-se na figura 64.

Figura 64. Rua Projetada 1

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.5.4 Ciclovia Outro elemento importante a ser considerado no projeto é a mobilidade urbana, que precisa ser mais desenvolvida no município. Dessa forma, a ciclovia foi projetada apenas na Rua Planejada 4, porém foram apontadas ciclofaixas nas Ruas Bento Francisco Ramos e Manoel Gomes da Silva que é o prolongamento da Rua Comendador José Julião. Com a intenção de ligação do empreendimento com os bairros, respectivamente, Centro e Alto Alegre. Compreende-se na Figura 65, a forma seguida no projeto da ciclovia.

Figura 65. Desenho técnico da ciclovia bidirecional

Fonte: ABCP – Soluções para cidades, 2014.

108

Na Figura 66, verifica-se a ideia da ciclovia entre a faixa de estacionamento e a calçada, como forma de estabelecer uma ordem do maior para o menor.

Figura 66. Vista da Ciclovia projetada

Fonte: Autoria própria, 2016.

Tão importante quanto propiciar a mobilidade por meio de ciclovias e ciclofaixas, é estabelecer os locais onde os ciclistas possam estacionar seu meio de transporte, evitando-se assim, a poluição causada pelas bicicletas presas em postes de iluminação, placas de ruas, grades, etc. Dessa forma, faz-se necessária a instalação de bicicletários, porém para construí-los existem alguns aspectos específicos a seguir, como as distâncias mínimas entre cada vaga, o estudo do espaço disponível, a frequência de uso, as características do local e do público.

5.5.5 Calçadas As calçadas são os locais onde ocorre a manifestação da vida através dos pedestres que permanecem e se movimentam de um lado para outro. Têm uma importância gigantesca, ao serem alinhadas à rua, pois promovem inúmeras possibilidades de encontro de pessoas e constantes passeios. Este é o local mais influente do projeto e que recebe um tratamento especial.

Neste sentido, o atendimento à acessibilidade28 se dá pela adoção de rampas de acesso às calçadas, utilização de travessia elevada, de piso tátil de alerta, de piso tátil direcional, não somente nas áreas públicas, mas em todas as calçadas do projeto. As suas dimensões foram projetadas para suportar a implantação de mobiliário urbano tais como: banca de jornal e abrigo 28

Acessibilidade: possibilidade e condição de alcance, percepção e entendimento para a utilização com segurança e autonomia de edificações, espaço, mobiliário, equipamento urbano e elementos. (NBR 9050/2004); Condição para utilização, com segurança e autonomia, total ou assistida, dos espaços, mobiliários e equipamentos urbanos, das edificações, dos serviços de transporte e dos dispositivos, sistemas e meios de comunicação e informação, por pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida. (Decreto n. 5.296 de 2 de dezembro de 2004). A facilidade, em distância, tempo e custo, de se alcançar, com autonomia, os destinos desejados na cidade. (Anteprojeto de Lei, de 6 de julho de 2006, art. 4°, inciso X). Fonte: ABNT, 2015.

109

de ônibus, que devem ser dotados também de acessibilidade para acolher as pessoas portadoras de necessidades.

Percebe-se, na Figura 67 (Rampas e mobiliário urbano), as marcações dos pisos acessíveis (em amarelo) auxiliando na movimentação dos pedestres portadores de necessidade especiais.

Figura 67. Rampas

Fonte: Carvalho, 2013.

Na Figura 68 (Piso táctil de alerta e bidirecional) mostra-se um detalhe em planta do tratamento dado à área em questão.

Figura 68. Pisos tátil de alerta e bidirecional

Fonte: Carvalho, 2013.

A atenção com a localização dos mobiliários também se fez necessária, com o intuito de evitar que se tornem obstáculos, conforme ressalta Carvalho (2013, p. 64):

110

[...] Mobiliários urbanos como telefones públicos, bancas de revistas, semáforos e abrigos de ônibus, quando posicionados em lugares impróprios, podem prejudicar a intervisibilidade entre pedestres e veículos e comprometer o deslocamento das pessoas, em especial aquelas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Destaca-se a importância de calçadas bem planejadas para a vida dos empreendimentos, que representam grandes ganhos para os seus moradores, com afirma Figueiredo (2014, p.185).

A comunidade planejada sustentável é um retorno ao planejamento urbano que tem como foco a qualidade de vida das pessoas proporcionando sensações de bem estar, de segurança, de mais tempo útil com baixos custos de conservação e integração com outras comunidades, transformando o produto imobiliário em um excelente negócio para os moradores e desenvolvedores.

Optou-se, portanto, por uma configuração confortável ao associar calçadas largas e pequenas praças de convivência nas áreas residenciais. Como uma aposta, ao buscar que em alguns lugares causem confusão entre calçadas e praças, para alcançar o sucesso de permanência das pessoas nos locais públicos.

5.5.6 Serviços públicos A pretendida eficiência contida no conceito é também relacionada à disposição dos serviços públicos (infraestrutura) no projeto de forma subterrânea. Sendo projetadas sob as calçadas todas as redes de abastecimento de água, de esgotamento sanitário, de galeria pluviais, de energia elétrica, telefonia, tv à cabo, internet, entre outros.

Na Figura 69, verifica-se a disposição das diversas redes arrumadas, que conforme a ABCP (2016) fazem parte de um estudo que “[...] contempla pavimento intertravado com blocos de concreto em calçadas e ciclovias” e chamado de “projeto de INFRAVIAS – Ruas Completas Sustentáveis29”, definido como:

[...] uma solução inovadora de redes de infraestrutura urbana que propõe a criação de um modelo sustentável e inteligente de valas subterrâneas. Além de organizar os serviços de gás, água, esgoto, energia elétrica e comunicações, o projeto traz melhorias ao sistema viário, contribuindo para o bem estar e a qualidade de vida da população. Um piloto está sendo implantado no Sapiens Parque, em Florianópolis-SC, com conclusão prevista para abril de 2016 (ABCP, 2016).

29

O projeto faz parte de uma tese de doutorado desenvolvida na Universidade Federal de Santa Catarina e Texas A&M Transportation Institute e é patrocinado pela Fapesc e pelo Governo do Estado de Santa Catarina, através da Suderf (Superintendência da Região Metropolitana da Grande Florianópolis). Conta ainda com o apoio técnico da Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP). Os estudos tiveram início em 2008, quando o engenheiro civil e doutorando Aloisio Pereira da Silva se propôs a analisar uma solução mais segura de sistemas subterrâneos, tendo em vista o grande número de acidentes relacionados à sua manutenção.

111

Figura 69. Recorte do sistema viário para mostrar a disposição das redes

Fonte: ABCP – Soluções para cidades, 2016.

A intenção do projeto de pesquisa começou segundo a ABCP (2016) a partir de: [...] um enfoque na segurança, mas evoluiu para conceitos mais amplos, incluindo elementos de sustentabilidade ambiental, social e econômica, planejamento e cadastro urbano, integração entre infraestrutura subterrânea e desenho urbano, comunidade e programas ambientais e reutilização de recursos”.

Compreende-se na Figura 70, a arrumação e separação de rede num determinado local, mas nenhuma no logradouro público, evitando-se assim o corte na pavimentação asfáltica tão incentivada nas nossas cidades. Nota-se portanto, a galeria de águas pluviais embaixo do canteiro entre a rua e a ciclovia, embaixo da ciclovia as rede de água e esgoto e na calçadas as demais redes, por serem menos destrutivas e com menor necessidade de manutenção.

Figura 70. Detalhes das redes subterrâneas.

Fonte: ABCP – Soluções para cidades, 2016.

112

5.5.7 Praças As praças são os principais ambientes de lazer, de convivência coletiva e precisam ser bem planejadas. Neste intuito, resolveu-se fazer uma nova pesquisa para examinar a opinião dos usuários quissamaenses, em relação às áreas públicas de lazer e posteriormente elaborar um anteprojeto para ordenar os espaços de lazer e área verde.

5.5.7.1 Resultado da pesquisa Foi elaborado outro questionário on line (Apêndice B) direcionado apenas ao público quissamaenses, que representa o público alvo e os usuários das praças existentes no município.

O processo foi o mesmo realizado para verificar a viabilidade, porém apenas pela internet (emails, postagens e mensagens através do facebook). Com uma quantidade de 49 questionários respondidos, no período de 15 a 30 de março de 2016. Nesta pesquisa a pretensão de resultado foi de saber a opinião dos usuários sobre o uso, os motivos e qualidade ambiental das praças.

No Gráfico 18, ficou determinado que a representatividade tem uma ligeira igualdade, com 51% (25 pessoas) para o público feminino e 49% (24 pessoas) do sexo masculino, que se propuseram a participar ao responder o questionário.

Gráfico 18. Sexo

Fonte: Autoria própria, 2016.

A faixa etária que mais frequenta (segundo a pesquisa) a praça é a faixa de 41 a 50 anos com 28,6% (14 indivíduos), seguida da faixa de 31 a 40 anos com 24,5% (12 indivíduos), conforme verifica-se no Gráfico 19.

Gráfico 19. Faixa etária

Fonte: Autoria própria, 2016.

113

A frequência, nota-se no Gráfico 20, que é de 44,9% (22 respondentes), que levam os filhos para passear ou brincar, procurando condições de lazer para a família. Outro dado importante foi que 34,7% (17 respondentes) não vão as praças. Um número muito alto da população que evita as praças.

Gráfico 20. Você frequenta praças públicas?

Fonte: Autoria própria, 2016.

Não tinha-se em mente a probabilidade dessa quantidade de indivíduos que evitam as praças públicas. Entre os respondentes que não frequentam as praças, veem com o principal motivo a falta de opção de entretenimento e lazer com um percentual de 52% (11 indivíduos), seguido da falta de segurança com 19%. Portanto a comunidade não preocupa-se tanto com a segurança, mas preferiria opções variadas de lazer nos espaços públicos. A questão da acessibilidade não foi mencionada e isso mostra a falta de preocupação e visão de urbanidade, como nota-se no gráfico 21.

Gráfico 21. Caso não frequenta, porquê?

Fonte: Autoria própria, 2016.

Ao analisar-se as respostas sobre a arborização das praças, depara-se com o percentual de 87,6% das pessoas (43 respondentes) que gostam de praças bem arborizadas (Gráfico 22).

A preferência é por árvores de médio porte, com 63,3% dos indivíduos (31 respondentes), como

114

demostrado no Gráfico 23. Portanto, os respondentes estão preocupados com as áreas de sombras para abrigar do sol e do intenso calor nos dias de altas temperaturas. Além de criarem um ambiental natural mais apropriado com a presença das árvores.

Gráfico 22. Você gosta de árvores nas praças?

Gráfico 23. Que tipos de árvores gostaria na praça?

Fonte: Autoria própria, 2016.

Fonte: Autoria própria, 2016.

Outro tópico abordado foi a sustentabilidade. Como verifica-se no Gráfico 24, todos os respondentes querem na praça a presença de materiais sustentáveis. Já no Gráfico 25, quanto aos materiais, 66,7% (33 indivíduos) optaram por madeira de reflorestamento, 27,1% o uso de pneus nos brinquedos. Apenas 6,2% dos respondentes (3 indivíduos) pediram o uso de outros materiais reciclados, porém sem citar nenhum.

Gráfico 24. A praça deve ser de materiais sustentáveis?

Fonte: Autoria própria, 2016.

Gráfico 25. Quais materiais sustentáveis?

Fonte: Autoria própria, 2016.

No Gráfico 26, se vislumbram os percentuais de cada equipamento urbano indicado como essencial e com pouca presença nas praças existentes no município. Nota-se que os sanitários públicos é o item mais apontado pelos respondentes. Seguido de playground com 87,8% e de academia ao ar livre com 85,7%.

115

Gráfico 26. Quais desses equipamentos gostaria que estivesse presente numa nova praça?

Academia ao ar livre Ambientes de leitura Anfiteatro com palco Parquinho (playground) Pergolado Pista de caminhada Pista de skate Quadra poliesportiva Quiosque Quiosque com mesas de jogos Sanitário público Bicicletário Outros

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.5.7.2 Anteprojeto da praça central A intenção de projetar a praça a partir de um pesquisa popular é muito rara atualmente no meio profissional. Por isso decidiu-se ouvir os usuários e/ou comunidade e, na medida do possível, adequar no espaço, os equipamentos mencionados na pesquisa do Gráfico 26.

Pode-se perceber na Figura 71, que a praça feita próximo à vala de drenagem, possui duas áreas distintas, porém interligadas por uma ponte exclusiva para pedestre e ciclistas, acreditando-se que “[...] uma praça tem que ter entradas. Elas são abertas a todos, mas com entradas, elas parecem ser especiais para você” (LERNER, 2003, p.85).

Figura 71. Implantação da praça central

7 5 6

8

4 3

2 1 Fonte: Autoria própria, 2016.

9

10

Legenda 1. Vala de Drenagem 2. Leitura 3. Área livre 4. Quiosque/Restaurante 5. Sanitários/Bicicletário 6. Pergolado de jogos 7. Travessia elevada 8. Playground 9. Pontilhão 10. Academia ao ar livre

116

A ideia foi de valorizar o curso d’água e tê-lo como elemento paisagístico central, além da função é claro de escoar as águas pluviais. Utilizou-se, também, de árvores de médio e grande porte, além das tradicionais palmeiras símbolo histórico presentes nas vias de entradas dos casarões existentes no município.

A praça é toda aberta, a intenção é puramente de inclusão da comunidade como um todo.

Tem lugar para criança brincar, adolescente e jovens namorar, adulto aproveitar a fresca, idoso jogar ou ler um livro e uma academia para todos se exercitarem, pois segundo Lerner (2003, p.

86) para as praças tanto faz serem “[...] fechadas, abertas, cercadas, cobertas, o que as caracteriza é o sentimento de pertencer.” Propõem-se à comunidade o zelo, o cuidado com a preservação dos ambientes e principalmente do bem comum.

O anteprojeto da praça pode ser visualizado no Apêndice D, composto por plantas baixas e imagens 3D dos ambientes criados para o lazer da comunidade.

5.6 Análise dos Empreendimentos Arquitetônicos Neste tópico se abordou, por meio de croquis desenvolvidos, a viabilidade de implantação de empreendimentos imobiliários, através de diferentes tipologias arquitetônicas baseadas nos resultados da pesquisa expressa no item 6.2.

Agora de posse das informações dos parâmetros urbanísticos mencionados na tabela 2 e analisados os croquis (figuras 53, 54 e 55), se tornou possível a execução dos EVU. Estabeleceu-se ainda uma ordem dos empreendimentos a estudar: condomínio residencial de baixa densidade, residências duplex, condomínio residencial de média densidade, condomínio misto de alta densidade e edifício hoteleiro.

5.6.1.1 Condomínio residencial de baixa densidade O programa do empreendimento, encontra-se na tabela 5, em que o empreendedor quer construir um condomínio de casas térreas, que tenham três quartos, a fim de abrigar famílias com até seis pessoas.

Tabela 5. Programa e variáveis - baixa densidade Nº de Blocos

Nº de Pavtos

2

1

Nº de Nº de Total de Aptos Moradores Moradores 16

6

Fonte: Autoria própria, 2016.

96

Densidade (hab./ha) 0,0096

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 16

200,00

192,00

117

Consultando os parâmetros urbanísticos, elucidou-se a quantidade possível de dezesseis casas a ser projetada no lote. Para implantação deste condomínio foi pensada, uma alameda central como elemento comunicador e divisor dos blocos das casas, que foram dispostas em ambos os lados do terreno. Levou-se em consideração a necessidade de estacionamento e área de lazer. Então optou-se em utilizar os recuos, respectivamente, frontal e fundos, para resolver o problema pontual e específico.

Recorreu-se à legislação municipal, já que o afastamento frontal pode ser utilizado como estacionamento, conforme relatado no artigo 102, do PDDS (QUISSAMÃ, 2012): “a cada 12m (doze metros) de testada do lote, será permitida a abertura de apenas uma entrada de garagem com largura máxima de 5m (cinco metros), permitida exceção para edificação multifamiliar, com uso do afastamento frontal como estacionamento descoberto”. Na área proporcionada pelo recuo obrigatório de fundos foi pensada, a implantação da área de lazer com 2 quiosques com churrasqueira, piscina e playground para a criançada brincar e se distrair.

Nota-se nas figuras 72 e 73 a visualização de todas as informações descritas no desenvolvimento da premissa arquitetônica.

Figura 72. Implantação do condomínio residencial de baixa densidade

Fonte: Autoria própria, 2016.

118

Figura 73 - Perspectiva

Fonte: Autoria própria, 2016.

Após a consolidação do pensamento projetual, então comparou-se os dados urbanísticos máximos com o resultado obtido no projeto, e percebeu-se que o empreendimento proposto não utilizou o potencial construtivo máximo permitido. Neste projeto preferiu-se a ocupação de apenas de cerca de 45% do lote com área edificável, para o atendimento das características estipuladas pelo empreendedor, conforme nota-se na tabela 6.

Tabela 6. Dados do condomínio residencial de Baixa densidade Ocupação máxima para ZOP

Ocupação utilizada

Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

3.420,05

1,80

6.156,09

1.536,00

0,45

44,91

55,09

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.6.1.2 Condomínio de residências duplex Na tabela 7, nota-se o programa reduzido do empreendimento, em que o empreendedor quer construir essa tipologia arquitetônica, que conta com bloco único de residências duplex com dois quartos, para abrigar famílias com quatro pessoas.

Tabela 7. Programa e variáveis da residência duplex Nº de Blocos

Nº de Pavtos

1

1

Nº de Nº de Total de Aptos Moradores Moradores 10

4

Fonte: Autoria própria, 2016.

40

Densidade (hab./ha) 0,0040

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 10

250,00

120,00

119

Fazendo a interpretação dos resultados, após consulta dos parâmetros urbanísticos, temse a quantidade confortável de dez casas a serem projetadas no lote. Logo após o exame dos resultados, o estudo desenvolveu implantação das residências. Partiu-se do ângulo reto do lote para manter-se a perpendicularidade dos imóveis, além de manter a proporcionalidade de área reservada (quintal) nos fundos de cada casa.

O estacionamento ficou na parte inclinada e frontal do terreno, permitindo a criação de duas entradas independentes, uma de pedestre e outra de veículos. Tem-se ainda espaço para a colocação de playground em frente das casas, para os pais poderem ter visão das crianças brincando, dando a sensação de ambiente seguro. No recuo dos fundos ficou disposta a área de lazer com piscina e espaço gourmet.

Pode-se notar, nas figuras 74 e 75, o conteúdo das informações descritas acima.

Figura 74. Estudo de implantação do condomínio com residências duplex

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 75. Perspectiva

Fonte: Autoria própria, 2016.

120

Analisando os dados da tabela 8, percebeu-se que o empreendimento solicitado não utilizou seu potencial construtivo máximo permitido: no caso, neste projeto, optou-se por ocupar um pouco mais de 31% do lote com área edificável. O resultado foi um melhor aproveitamento das demais áreas em prol do lazer, circulação e áreas verdes.

Tabela 8. Análise dos dados do condomínio residencial Duplex Ocupação máxima para ZOP

Ocupação utilizada

Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

1.871,08

1,80

3.367,94

1.187,50

0,63

31,73

68,27

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.6.1.3 Residências duplex Neste estudo, o empreendedor tem três áreas disponíveis e pode construir o máximo de residências duplex possíveis, porém que tenham três quartos, sendo um deles suíte. Todas as residências são independentes, ou seja, com saída direta para o logradouro público. O programa desse empreendimento, encontra-se na tabela 9, a fim de abrigar famílias de quatro a seis integrantes.

Tabela 9. Programa e variáveis - residências duplex Nº de Blocos

Nº de Pavtos

1

2

Nº de Nº de Total de Aptos Moradores Moradores 34

6

204

Densidade (hab./ha) 0,0204

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 34

850,00

408,00

Fonte: Autoria própria, 2015.

Começando a consulta dos parâmetros urbanísticos, pode-se viabilizar o estudo para a construção de trinta e quatro residências duplex, conforme percebe-se na figura 76.

121

Figura 76. Implantação das Residências Duplex

Fonte: Autoria própria, 2015.

Foram propostos dois tipos diferentes de implantação para as residências. A primeira, pela Rua Adir Pessanha, com as casas dispostas paralelamente ao alinhamento frontal. A segunda, pela Rua Projetada 03, com a posição das residências de forma escalonada, proporcionando movimento na fachada e quebra da monotonia, conforme a figura 77.

Figura 77. Perspectiva das residências duplex

Fonte: Autoria própria, 2016.

122

Como as unidades habitacionais são independentes, não é necessário preocupar-se com uma divisão proporcional de terreno para quintal. Essa área diferenciada vai influenciar apenas no valor do final de venda, que deve ser diferente pela área disponível a cada unidade. O estacionamento é individual e ficou no afastamento frontal. A área de lazer pode ser projetada de forma individual, no futuro, por cada proprietário, nas áreas resultantes do recuo obrigatório de fundos, pois são diferentes em cada unidade. No futuro é possível construir quiosque ou edícula.

Compreendendo os dados presentes da tabela 10, também percebeu-se que o empreendimento não utilizou seu potencial construtivo do lote. Foi analisada a ocupação dos três lotes de forma única. Para implantação conseguiu-se o aproveitamento de 50% do lote com área edificável. O resultado da proposta atende ao empreendedor, pois fez o melhor aproveitamento da área colocando o máximo de construção solicitada.

Tabela 10. Dados das Residências Duplex Ocupação máxima para ZOP

Ocupação utilizada

Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

4.109,06

1,80

7.396,31

4.080,00

0,99

49,65

50,35

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.6.1.4 Condomínio residencial de média densidade Nesta tipologia arquitetônica, estudou-se a viabilização de duas possibilidades para a construção de prédios multifamiliares, que é a forma de morar menos desejada pela maioria dos respondentes que são munícipes. Porém, é o meio mais desejado dos respondentes que são de fora do município.

5.6.1.4.1 Condomínio com um bloco A primeira possibilidade foi utilizar o terreno de esquina, que possui área de 1.869,38 m², e desmembrá-lo em duas partes de 934,69 m², para a construção de blocos independentes.

Neste aspecto, foi analisada a construção de um prédio, com o programa básico de quatro apartamentos, de dois quartos por andar e três pavimentos, conforme nota-se na tabela 11.

Tabela 11. Programa e variáveis - média densidade - 1 prédio Nº de Blocos 1

Nº de Pavtos 3

Nº de Nº de Total de Aptos Moradores Moradores 4 4 48

Fonte: Autoria própria, 2016.

Densidade (hab./ha) 0,0048

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 12 225,00 48,00

123

Para implantação do bloco de apartamentos, foram considerados os afastamentos mínimos, ou seja, o frontal com 5,00 metros, os fundos com 7,25 m e os laterais com 3,00 m, conforme nota-se na figura 78.

Figura 78. Implantação do condomínio residencial de média densidade 1 prédio

Fonte: Autoria própria, 2016.

Percebe-se, na figura 79, que a proposta visualizada na perspectiva é a de pavimento térreo recuado, para facilitar a colocação das vagas do estacionamento.

Figura 79. Perspectiva do condomínio com um bloco

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na tabela 12, nota-se que, neste empreendimento, a edificação aproveitou mais a área do lote, conseguindo alcançar um percentual aproximado de 86% do potencial construtivo.

124

Tabela 12. Dados do condomínio residencial de Média densidade - 1 prédio Ocupação máxima para ZOP Ocupação utilizada Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

935,71

1,80

1.684,28

1.452,00

1,55

52,30

47,70

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.6.1.4.2 Condomínio com dois blocos A segunda maneira de possibilitar a edificação de apartamentos foi escolher um lote do meio da quadra e implantar dois blocos de apartamentos, ambos com quatro apartamentos por andar, com dois quartos e três pavimentos, de maneira a abrigar famílias de até quatro componentes, conforme percebe-se na tabela 13.

Nº de Blocos 2

Tabela 13. Programa e variáveis - média densidade - 2 blocos Nº de Nº de Nº de Total de Densidade Nº de Área das Área de Pavtos Aptos Moradores Moradores (hab./ha) Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 3 4 4 Fonte: Autoria própria, 2016.

96

0,0096

24

450,00

48,00

Nota-se que a implantação dos dois blocos é em linha, com o estacionamento planejado entre os blocos e recuo de fundos, conforme demonstrado na figura 80.

Figura 80. Implantação do condomínio residencial de média densidade - 2 prédios

Fonte: Autoria própria, 2016.

Neste empreendimento, o melhor local para a instalação da área de lazer foi a cobertura de cada bloco. Utilizando-se o PDDS (QUISSAMÃ, 2006) no artigo 96 “[...] na ZOP, em edificações residenciais multifamiliares, pavimentos de garagem e pavimentos de uso comum -

125

PUC, não serão computados no gabarito”. Percebe-se, na figura 81, a distribuição do estacionamento, a cobertura com a caixa de escada, onde foi estipulado o local para a área de lazer.

Figura 81. Perspectiva do condomínio com dois blocos

Fonte: Autoria própria, 2016.

Analisando os dados da tabela 14, percebe-se novamente o aumento do uso do coeficiente de aproveitamento do lote, de maneira a usufruir ao máximo o percentual construtivo permitido, que neste estudo ficou em 88%.

Tabela 14. Dados do condomínio residencial de Média densidade Ocupação máxima para ZOP Ocupação utilizada Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

1.823,75

1,80

3.282,74

2.904,00

1,59

53,45

46,55

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.6.1.5 Condomínio misto de alta densidade Neste estudo a proposta ao empreendedor foi a edificação de prédios mistos (comercial e residencial) nos lotes voltados à Rua Planejada 4, por ser uma via definida como coletora e estruturada para finalidade comercial desde o zoneamento do empreendimento. Nos lotes voltados à Rua Projetada 2, por ser uma via local, se indicou a construção de prédios apenas residenciais, com o intuito de conservar um ambiente mais propício ao recolhimento almejando o repouso e descanso de seus moradores.

Nota-se que o programa contém as informações individualizadas das edificações multifamiliares. A parte comercial foi desprezada neste cálculo e o número de pavimentos continua sendo de quatro para a parte residencial. Os apartamentos se destinam a abrigar famílias com a média de quatro integrantes, podendo ter uma variedade de tipologias arquitetônicas com um, dois ou três quartos (uma suíte), para atender a outras modalidades arquitetônicas, conforme ressalta-se na tabela 15.

126

Tabela 15. Programa e variáveis - misto de alta densidade Cond. Nº de Pavtos 01 4 02 4 03 4 04 4 05 4 06 4 07 4 08 4 09 4 10 4 Total -

Nº de Aptos 6 8 8 8 10 12 8 10 8 8 86

Nº de Total de Moradores Moradores 4 96 4 128 4 128 4 128 4 160 4 192 4 128 4 160 4 128 4 128 1.376

Densidade (hab/ha) 0,0096 0,0128 0,0128 0,0128 0,016 0,0192 0,0128 0,016 0,0128 0,0128 0,14

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²) 24 450,00 288,00 32 600,00 384,00 32 600,00 384,00 32 600,00 384,00 40 750,00 480,00 48 900,00 576,00 32 600,00 384,00 40 750,00 480,00 32 600,00 384,00 32 600,00 384,00 344 6.450,00 4.128,00

Fonte: Autoria própria, 2016.

Analisando esta tabela, pode-se verificar uma quantidades de 344 apartamentos com uma vaga de garagem, totalizando 1.376 futuros moradores nesta quadra que tem uma área de 17.977,39 m². Pode-se verificar neste estudo que são 13,06 m² de área para cada habitante.

Na implantação, mostra-se os lotes com sua fachada posterior voltada para uma praça de vizinhança em forma de cruz, que além de separar os condomínios cria um ambiente múltiplo para convívio e atividades extra muro. Tem-se a identificação de cada condomínio presente na tabela. Ainda notou-se as rampas do estacionamento nas calçadas, que foram posicionadas em pares (lado a lado) nos edifícios para manter-se o máximo de vagas de estacionamento externas, ou seja, no logradouro público e interromper minimamente o fluxo dos ciclistas na ciclovia, conforme percebe-se na figura 82.

Figura 82. Implantação das edificações de alta densidade

05 04

03 01

02

Legenda Residencial Comercial

10

09

08

07

Rua Planejada 4

Fonte: Autoria própria, 2016.

06

Estacionamento

127

A continuidade da via objetiva beneficiar atividades comerciais. Percebe-se a ampliação da face comercial e a potencialização do uso do afastamento frontal em frente das lojas para criar uma espécie de calçadão para múltiplos usos possibilitando a colocação de mesas e cadeiras. Percebe-se a elevação das faixas de pedestres (essencial para locomoção de pessoas), faixa de estacionamento para auxiliar os comerciantes do local, conforme apresentado na figura 83.

Figura 83. Face comercial da quadra

Fonte: Autoria própria, 2016.

Pode-se notar, na figura 84, a perspectiva dos edifícios residenciais multifamiliares e as suas entradas de estacionamento. Percebe-se ainda a cor diferenciada do pavimento térreo para indicar área reservada ao estacionamento e PUC. A ideia foi fazer as áreas de lazer na cobertura, excetuando-se o playground, no térreo, para maior segurança das crianças.

Figura 84. Face residencial da quadra

Fonte: Autoria própria, 2016.

A proposta foi baseada em atingir o uso máximo do coeficiente de aproveitamento dos lotes e sugerir a possibilidade de solo criado nessas construções, com a finalidade de verticalizar os prédios mistos. A parte comercial (lojas e escritórios não contidas no programa) foi computada como pavimento. Então os prédios mistos possuem 5 pavimentos e mais a área de lazer na cobertura.

Averiguando os dados da tabela 16, ficou claro o estudo do aproveitamento das edificações definidas dentro dos seus respectivos lotes. Objetivou-se a ideia real da ocupação de cada

128

prédio, com apenas três condomínios (3, 5 e 8) abaixo do CA estipulado pelo zoneamento. Não foram previstas e nem retiradas as áreas não computáveis (circulação vertical, varandas, sacadas, PUC, etc.), apenas não foram incluídas as áreas de lazer na cobertura.

Tabela 16. Dados da projeção dos condomínios mistos de alta densidade Ocupação máxima para ZOP Ocupação utilizada Cond.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total

Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

1.080,85 1.945,53 1.170,24 2.106,43 1.339,31 2.410,76 1.379,41 2.482,94 1.681,95 3.027,51 1,80 2.173,80 3.912,84 1.394,65 2.510,37 1.737,85 3.128,13 1.226,87 2.208,37 1.018,40 1.833,12 14.203,33 25.565,99 Fonte: Autoria própria, 2016.

Área da edificação (m²)

CA

T. Ocup. (%)

T. Permeab. (%)

1.961,24 2.181,60 2.395,36 2.765,48 2.959,96 4.554,55 2.823,44 3.031,76 2.400,05 2.217,21 27.290,65

1,81 1,86 1,79 2,00 1,76 2,10 2,02 1,74 1,96 2,18 1,92

45,36 46,61 44,71 50,12 44,00 52,38 50,61 43,61 48,91 54,43 48,07

54,64 53,39 55,29 49,88 56,00 47,62 49,39 56,39 51,09 45,57 51,93

É possível notar, na tabela 16, que a média dos CA não ficou tão distante do estabelecido pelo PDDS. Portanto, existe a viabilidade de construção dos edifícios, mantendo uma boa ventilação e iluminação, com a utilização máxima do CA estabelecido.

5.6.1.6 Edifício hoteleiro O programa do empreendimento hoteleiro é pequeno, e sua modelagem foi baseada em apartamentos smart30. Inicialmente, a ideia era fazer uma pousada, mas não atendia à expectativa do uso máximo do coeficiente de aproveitamento para a construção, pois, para a pousada, o gabarito máximo é de 3 pavimentos e 30 quartos no total.

Mediante a localização do empreendimento estar mais próxima ao Centro da Cidade, a opção foi um pequeno hotel utilizando os quatro pavimentos permitidos e ainda a colocação da área de lazer na cobertura. Os apartamentos podem abrigar até 3 pessoas, porém os cálculos foram feitos para duas pessoas, conforme nota-se na tabela 17.

30

Smart – palavra inglesa que traduzida para o português significa pequeno. (Dicionário Michaellis).

129

Tabela 17. Programa e variáveis - edificação hoteleira Nº de Blocos

Nº de Pavtos

1

4

Nº de Nº de Total de Aptos Moradores Moradores 10

2

Densidade (hab./ha)

80

Nº de Área das Área de Vagas Vagas (m²) Lazer (m²)

0,0080

8

200,00

480,00

Fonte: Autoria própria, 2016.

Analisando os dados da tabela 18, percebe-se a melhor exploração do coeficiente de aproveitamento entre todos os empreendimentos, pois este utilizou 98% do percentual construtivo permitido do lote.

Tabela 18. Dados do Edifício Hoteleiro Ocupação máxima para ZOP

Ocupação utilizada

Área do terreno (m²)

CA

Área edificável (m²)

Área edificada (m²)

CA

T. Ocupação (%)

T. Permeabilidade (%)

1.029,33

1,80

1.852,79

1.820,00

1,77

48,58

51,52

Fonte: Autoria própria, 2016.

Para implantação do hotel, foi proposta a verticalização, cuja lâmina tem as dimensões de 12x25 m, respectivamente, frente e lateral. O estacionamento ficou localizado ao lado (descoberto) e com a ampliação de vagas na parte de trás da edificação. Na parte frontal foi proposto um local para jardinagem e, nos fundos, no recuo obrigatório, uma pequena horta para auxiliar na cozinha do estabelecimento, conforme verifica-se na figura 85.

Figura 85. Implantação do Edifício Hoteleiro

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na figura 86, percebe-se o gabarito e as entradas individuais (pedestre e veículos) e a posição do estacionamento em relação ao edifício.

130

Figura 86. Perspectiva do hotel

Fonte: Autoria própria, 2016.

5.7 Anteprojeto arquitetônico Para fazer o desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico, optou-se por adotar uma das propostas dos estudos de viabilidade urbanística realizados no item 5.4. Portanto, a tipologia escolhida foram as residências duplex, por ser uma alternativa ainda pouco explorada no município, além de promover o atendimento, no que entende-se como um público alvo diversificado, conforme o resultado da pesquisa no item 5.2. O anteprojeto optou por apresentar propostas variadas, aliando ainda a economia de espaço e possibilitando a implantação de um número maior de construção de unidades para moradia unifamiliar.

O próximo passo do estudo foi estipular a quantidade de integrantes, ou seja, propor as tipologias familiares que cada edificação iria atender, através do programa de necessidades.

5.7.1 Programas de necessidades e fluxogramas Com base nos resultados da pesquisa, pode-se propor os programas de necessidades e seus fluxogramas que atendessem a mais de uma tipologia familiar, ou seja, foram previstas quatro possibilidades de famílias, para ocuparem as construções, de forma a embasar as propostas arquitetônicas de residências duplex.

Com o intuito de atender ao máximo as variadas composições das famílias que tenham crianças, idosos e pessoa com deficiência, contemplou-se a acessibilidade com foco em duas tipologias, como percebe-se na tabela 19.

Tabela 19. Tipologias familiares Família

Tipo

Características

01

3 integrantes (2 Adultos e 1 criança)

02

Até 5 integrantes (2 Adultos e 3 crianças)

131

03

5 ou mais integrantes (2 Adultos, 3 crianças e 1 ou 2 idosos)

04

4 integrantes (2 Adultos e 2 crianças, sendo 1 pessoa com deficiência)

Fonte: Autoria própria, 2016.

Após a definição das tipologias familiares, o próximo passo foi a elaboração dos programas de necessidades e fluxogramas, para a elaboração dos anteprojetos arquitetônicos das residências duplex. Pode-se notar, na tabela 20, que a família 01 possui um programa de necessidades menos denso, pois conta com um número menor de integrantes. Outra situação é a possibilidade de atender a uma família com até quatro membros, se os filhos forem do mesmo sexo.

Tabela 20. Programa de necessidades – família 01 Pavimento

Ambiente

Térreo

Sala (estar/jantar) Cozinha Área de serviço Varanda Lavabo Superior Quarto casal Quarto solteiro Banheiro Sacada Total de área útil

Quant.

Área unitária (m²)

Área total (m²)

1 1 1 1 1 1 1 1 1

15,00 6,00 3,00 3,00 2,00 12,00 9,00 3,00 3,00

15,00 6,00 3,00 3,00 2,00 12,00 9,00 3,00 3,00 56,00

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na Figura 87, verifica-se, no fluxograma, a conexão dos ambientes estipulados para a residência duplex – tipo 01.

Figura 87. Fluxograma da residência duplex – tipo 01 Acesso

Sala (estar/jantar)

Varanda

Garagem

Lavabo

Cozinha

Suíte

Quarto

Sacada

Banho

Legenda Setor Social

Fonte: Autoria própria, 2016.

Setor serviço

Setor íntimo

Varanda Área

Pavimento térreo

Pavimento superior

132

Percebe-se, na tabela 21, que este programa atende a famílias com até cinco membros, sendo ideal para famílias com três filhos, pois tem 3 quartos (1 suíte).

Tabela 21. Programa de necessidades – família 02 Pavimento

Ambiente

Quant.

Área unitária (m²)

Área total (m²)

1 1 1 2 1 1 2 1 2

15,00 6,00 3,00 3,00 3,00 12,00 9,00 3,00 3,00

15,00 6,00 3,00 6,00 3,00 12,00 18,00 3,00 6,00 72,00

Sala (estar/jantar) Cozinha Área de serviço Térreo Varanda Banheiro Quarto casal Quarto solteiro Superior Banheiro Sacada Total de área útil

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na Figura 88, nota-se, no fluxograma, a distribuição dos ambientes mencionados para a residência duplex – tipo 02.

Figura 88. Fluxograma da residência duplex – tipo 02 Acesso

Sala (estar/jantar)

Varanda Lavabo

Garagem Sacada Banho

Varanda

Cozinha

Área

Quarto

Suíte Banho

Quarto

Sacada

Pavimento térreo

Pavimento superior

Legenda Setor Social

Setor serviço

Setor íntimo

Fonte: Autoria própria, 2016.

A terceira tipologia de família contém o programa de necessidades mais desejável por construtores locais, pois atualmente percebe-se que várias famílias são sustentadas por idosos, que representa uma parcela da sociedade com poder aquisitivo estável e que tem procurado cidades pequenas para morar e viver com tranquilidade. Pode-se observar, na tabela 22, a presença do quarto para o idoso e a substituição do lavabo por um banheiro, no pavimento térreo.

133

Tabela 22. Programa de necessidades – família 03 Pavimento

Ambiente

Quant.

Área unitária (m²)

Área total (m²)

1 1 1 2 1 1 1 2 2 2

15,00 6,00 3,00 3,00 3,00 10,00 12,00 9,00 3,00 3,00

15,00 6,00 3,00 6,00 3,00 10,00 12,00 18,00 6,00 6,00 85,00

Sala (estar/jantar) Cozinha Área de serviço Térreo Varanda Banheiro Quarto idoso Quarto casal Quarto solteiro Superior Banheiro Sacada Total de área útil

Fonte: Autoria própria, 2016.

Na Figura 89, verifica-se, no fluxograma, a conexão dos ambientes indicados para a residência duplex – tipo 03.

Figura 89. Fluxograma da residência duplex – tipo 03 Acesso

Varanda

Garagem

Banho

Sacada Banho

Sala (estar/jantar)

Varanda

Cozinha

Quarto idoso

Área

Quarto

Suíte Banho

Sacada

Quarto

Pavimento térreo

Pavimento superior

Legenda Setor Social

Setor serviço

Setor íntimo

Fonte: Autoria própria, 2016.

A quarta tipologia de família possui uma pessoa com deficiência, podendo notar-se, na tabela 23, que a mesma necessita de um programa de necessidades direcionado para a tipologia acessível. Os cômodos sofrem acréscimo de área para facilitar a circulação do cadeirante e ficam concentrados no pavimento térreo.

Tabela 23. Programa de necessidades – família 04 Pavimento

Ambiente

Quant.

Área unitária (m²)

Área total (m²)

Térreo

Sala (estar/jantar) Cozinha Área de serviço Varanda Banheiro Banheiro acessível

1 1 1 1 1 1

20,00 8,00 4,00 3,00 3,00 5,00

20,00 8,00 4,00 3,00 3,00 5,00

134

Quarto acessível Quarto Total de área útil

1 1

12,00 9,00

12,00 10,00 65,00

Fonte: Autoria própria, 2016.

Alguns ambientes tem necessidades especificas diante da acessibilidade, exemplificadas nos banheiros, que seguiram rigorosamente o estabelecido na norma da ABNT NBR9050:2015.

“[...] quanto às quantidades mínimas necessárias, localização, dimensões dos boxes, posicionamento e características das peças, acessórios barras de apoio, comandos e características de pisos e desnível. Os espaços, peças e acessórios devem atender aos conceitos de acessibilidade, como as áreas mínimas de circulação, de transferência e de aproximação, alcance manual, empunhadura e ângulo visual” (NBR 9050:2015, p.

83)

Na Figura 90, percebe-se, no fluxograma, os ambientes indicados para a residência acessível.

Figura 90. Fluxograma da residência acessível Acesso

Sala (estar/jantar)

Entrada

Garagem

Suíte

Cozinha

Banho

Quarto

Banheiro Área

Pavimento térreo

Legenda Setor Social

Setor serviço

Setor íntimo

Fonte: Autoria própria, 2016.

Optou-se, ainda, em aproveitar e projetar, ou seja no pavimento superior, a tipologia da família 02, acrescida de mais um quarto, conforme pode-se verificar no Apêndice E - Anteprojeto arquitetônico, onde encontram-se todos os desenhos feitos das residências duplex: implantação, plantas baixas, coberturas, cortes, fachadas e perspectivas.

5.7.2 Orientação solar e sustentabilidade O sol é uma grande fonte de energia e que auxilia na criação e melhoria da vida. Neste pensamento, portanto, buscou-se na orientação solar a definição do melhor posicionamento das aberturas dos vãos de iluminação e ventilação, além da influência do sol na qualidade de vida das pessoas e evitando futuros problemas de saúde, tornando-se um aspecto simples, mas indispensável no projeto arquitetônico.

135

A orientação solar precisou ser bem estudada também para o desenvolvimento da sustentabilidade e implantação dos equipamentos direcionados a captação, armazenamento e distribuição de energia solar no projeto. Dessa forma, pode-se notar nas plantas de coberturas que as placas fotovoltaicas e o aquecedor solar de água estão voltados ao máximo possível para o norte. Assim, contemplou-se a utilização do sol para o aproveitamento de geração de energia, conforme destacado pelo ADESP (2013):

Fui buscar as mais modernas tecnologias para criar um empreendimento verdadeiramente revolucionário, que levasse o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes, onde o conforto deveria estar diretamente atrelado à funcionalidade e o respeito ao meio ambiente, resume Jaques Suchodolski (ADESP, 2013).

Percebe-se, na Figura 91, a carta solar das residências duplex, das fachadas leste e oeste, respectivamente frontal e posterior, onde nota-se as áreas de insolação e os horários do posicionamento do sol nas mesmas.

Figura 91. Carta solar – Residencial Duplex

Fonte: Autoria própria, 2016.

Tomou-se a interpretação da carta solar acima para tirar vantagem das posições do sol nos ambientes de maiores permanência, além de prover a proteção necessária nos quartos voltados para a fachada oeste.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este trabalho procurou atingir o objetivo de planejar a expansão do município de Quissamã/RJ, propondo a implantação de uma comunidade planejada, além de estudos viários, que contemplam aberturas de ruas e o zoneamento equilibrado pensado para que as pessoas possam fazer todas as atividades (moradia, comércio, serviço e áreas de lazer) num mesmo espaço, onde as questões técnicas, econômicas, sustentáveis e sociais que a permeiam sejam utilizadas para promover projetos e construções de qualidade.

Para isso, estudou-se a legislação de maneira aplicada, através da pesquisa documental, enfatizando o PDDS para gerar conhecimento sobre as condições ideais para a realização de empreendimentos urbanos. No que tange às leis municipais de parcelamento, uso do solo e código de obras, do município em questão, as mesmas estão muito defasadas e acabam não atendendo aos problemas sociais emergentes. Na atuação da Prefeitura Municipal de Quissamã, o autor tem observado a busca por terras para construção e os altos preços, que tem levado proprietários, nas áreas periféricas, a vender parte de seus terrenos e até lajes sem nenhuma preocupação relativa aos direitos à posse. Isso tem agravado os problemas de moradias de qualidade no município e gerado fracionamentos irregulares em zona urbanas e rurais. Por outro lado, há existência de grandes vazios urbanos margeados por toda infraestrutura, sem aproveitamento e expectativas de novos empreendimentos.

Expostos a esta realidade, têm-se duas classes distintas de imigrantes. Uma que almeja qualidade de vida, moradia digna e documentada e que pode pagar por isso. A outra busca oportunidades de melhoria de vida, inserção no mercado de trabalho, escolas para os filhos, e acabam agravando a miséria no município, à mercê dos problemas sociais e à falta de demanda de empreendimentos.

Nota-se que as leis urbanísticas vigentes, responsáveis pelo controle do ordenamento urbano, continuam sem resolver os problemas existentes, se esperando pelas legislações complementares, no caso os instrumentos contidos no PDDS, para solucionarem as necessidades encontradas na cidade e em suas edificações. Procurou-se aqui, com relação à legislação, citar os artigos relativos às exigências ao projeto do empreendimento, onde poucos podem pagar e muitos vão apenas para trabalhar e/ou consumir os serviços oferecidos, não representando o que se quer para o município.

137

Acredita-se que os estudos e propostas apresentados neste trabalho possam colaborar de forma positiva com a expansão do município de Quissamã, pela inovação que apresenta frente à carência e existência de empreendimentos irregulares e sem condições ideias de dignidade.

Contribuindo ainda para a melhoria das edificações, não somente no estilo arquitetônico, mas na concepção, no tipo do sistema construtivo, no uso de técnicas que priorizem economia, com conforto ambiental e sustentabilidade buscou-se na medida do possível, ao projetar-se as residências utilizar-se dessas técnicas, efetuando a criação do empreendimento que atendesse à população pesquisada e carente de projetos de qualidade nas áreas comunitárias.

A criação do ambiente urbano com qualidade, focou-se também nas construções aliando preservação do ambiente natural nas suas mais diversas características ao implementar infraestruturas capazes de minimizar os desgaste da natureza, diminuindo a poluição dos rios, além do aproveitamento da energia solar.

Acredita-se firmemente que o arquiteto recém formado possa ser um diferencial na comunidade, não somente através dos projetos, mas pela vontade de fazer o diferente e ser ímpar, pois “a única maneira de fazer um excelente trabalho é amar o que você faz” (Steve Jobs).

REFERÊNCIAS

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APÃ&#x160;NDICES

144

APÊNDICE A: Questionário sobre empreendimentos imobiliários

Pesquisa de TCC/TFG sobre Empreendimentos Imobiliários Habitacionais Este questionário visa conhecer o mercado imobiliário do município de Quissamã/RJ. Conhecer a real necessidade de novos empreendimentos habitacionais, como condomínios de residências e/ou edifícios e loteamentos. Coletar de informações de usuários, verificar as preferências do tipo de moradias e dimensionamento do mercado a atender.

Sexo Feminino

Onde procurou por este imóvel?

Masculino

Imobiliária

Qual sua faixa etária?

Internet

18 a 25 anos

26 a 30 anos

31 a 35 anos

36 a 40 anos

41 a 45 anos

46 a 50 anos

51 a 55 anos

56 a 60 anos

61 a 65 anos

Maiores de 66 anos

Casado

Sim

Viúvo

Separado Judicialmente

Quantos?

Outro: ______________

Não

Se sim, qual seria o motivo?

Para moradia

Solteiro

Para aluguel

Para investimento

Divorciado

Sim

Revistas

Você compraria um imóvel residencial em Quissamã/RJ?

Estado Civil

Tem filhos?

Jornais

Não

____________

Que tipo de imóvel é a sua preferência?

Apartamento

Apartamento Duplex

Casa Térrea

Casa Geminada

Casa Sobrado chado

Em que cidade você mora?

Outro: ______________

Casa em condomínio fe-

_________________________________________

Flat

Terreno em condomínio fechado

É funcionário público?

Loft

Terreno em loteamento

Não Municipal Você mora num imóvel?

Próprio

Estadual

Alugado

Federal

Quantos quartos?

Emprestado

Outros: ______________ Que tipo de imóvel?

Apartamento

Não

Já fez pesquisa para compra de imóvel para fins de habitação?

Sim

Não

1

2

3

Qual seria a faixa de valor deste imóvel?

Até R$100.000,00

Residência

Pretende comprar algum imóvel?

Sim

Outro: ______________

Entre R$100.000,01 e R$125.000,00 Entre R$125.000,01 e R$150.000,00 Entre R$150.000,01 e R$175.000,00 Entre R$175.000,01 e R$200.000,00 Mais de R$200.000,01 Outro: ______________

Gostaria de dar alguma sugestão ou crítica? _______________________________________________________________________________________

145

APÊNDICE B: Questionário on line sobre praças

Praça inclusiva – Equipamentos para atender a todos os públicos Este questionário tem interesse exclusivo, em saber a opinião da população, sobre quais tipos de equipamentos gostariam que estivessem numa praça. De maneira que atendesse a todas as pessoas sem distinção. É um trabalho acadêmico para conclusão do curso de bacharelado em arquitetura e urbanismo do IFF - Campos Centro.

Sexo Feminino Masculino

Faixa etária * Menor de 18 anos 18 a 30 anos 31 a 40 anos 41 a 50 anos 51 a 60 anos 61 a 70 anos Maiores de 70 anos

Você frequenta praças públicas? * Sim, para levar meus filhos para passear e/ou brincar Sim, para levar os animais domésticos para passear Sim, para namorar Sim, sozinho Não

Caso não frequenta, por quê?

Falta acessibilidade Falta brinquedos para as crianças Falta de opção de entretenimento e lazer Falta de segurança Manutenção precária Outro: _______________

Você gosta de árvores nas praças? * Sim, quando tem poucas árvores Sim, quando tem muitas árvores Não, quando não há presença de árvores

Que tipos de árvores gostaria numa praça? * Grande porte Médio porte Pequeno porte Palmeiras Outro: _______________

A praça deve ser feita com materiais sustentáveis? * Sim Não

Quais materiais julga ser sustentáveis?

Madeira de reflorestamento Uso de pneus nos brinquedos Outro: _______________

Quais desses equipamentos gostaria que estivesse presente numa nova praça? (Pode escolher a vontade) * Academia ao ar livre Ambientes de leitura Anfiteatro com palco Parquinho (playground) Pergolado Pista de caminhada Pista de skate Quadra poliesportiva Quiosque Quiosques com mesas de jogos Sanitários públicos Bicicletário Outro: _______________ ENVIAR Nunca envie senhas pelo Formulários Google.

146

APÊNDICE C: Anteprojeto Urbanístico

148

APร NDICE D: Anteprojeto da praรงa central

151

Figura 94. Pergolado para leitura

Fonte: Autoria pr贸pria, 2016.

Figura 95. Quiosque - Restaurante

Fonte: Autoria pr贸pria, 2016.

Figura 96. Pergolado de jogos de mesa

Fonte: Autoria pr贸pria, 2016.

Figura 97. Playground

Fonte: Autoria pr贸pria, 2016.

152

Figura 98. Pontilhão sobre a vala de drenagem

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 99. A vala de drenagem e a via de estacionamento

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 100. Praça sendo vista da Rua Planejada 4

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 101. Academia ao ar livre

Fonte: Autoria própria, 2016.

153

APÊNDICE E: Anteprojeto arquitetônico Figura 102. Perspectiva das residências duplex – Rua Projetada 3

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 103. Perspectiva das residências duplex – Rua Adir Pessanha

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 104. Vista da rua Projetada 3 com faixa de pedestre

Fonte: Autoria própria, 2016.

154 Figura 105. Implantação do empreendimento arquitetônico

Quadro de Áreas Residência - Tipo 01 Pavimento Térreo

37,73 m²

Pavimento Superior

40,57 m²

Total de área construída

78,30 m²

Residência - Tipo 02

Rua

jetada 2 o r P a u R

57,97 m²

23.415

26.655 26.64

24.565

Pavimento Térreo

195,80 m²

Pavimento Superior

190,13 m²

Total de área construída

375,93 m²

Quadro total de áreas construídas

o

23.41

113,42 m²

Residência - Acessível

20.925

Praça 03/Calçadão

55,45 m²

Total de área construída

Praça 02

20.925

113,43 m²

Pavimento Térreo

h Jun

Estacionamento

56,35 m²

Residência - Tipo 03

e 12 d Rua

Rua Projetada 3

Pavimento Superior

Pavimento Superior

24.545

02

01

57,08 m²

Total de área construída

Sant ana

06

05

04

03

09

08

07

13

12

11

10

Pavimento Térreo

Praça 01

Área Unit.

Residência - Tipo

Quant.

Área Total

Tipo 01

17

Tipo 02

07

113,43 m²

794,01 m²

Tipo 03

07

113,42 m²

793,94 m²

Térreo - acessível

02

90,76 m²

181,52 m²

Apto - superior

02

102,21 m²

204,42 m²

Total

35

78,30 m² 1.331,10 m²

1.943,95 m²

5.40

5.40

Passagem elevada

5.40

5.40

5.50

15.00

4.40

4.30

4.30

17

4.30

16

4.30

5.50

18

5.00

19

5.50

20

5.00

6.00

5.00

21

15

4.30

14 4.30

Rua Adir Pessanha

40.00

Praça 01

741,57 m²

Praça 02

793,37 m²

Praça 03

205,98 m²

Praça 04

130,18 m²

29

31

30

1

Planta de Situação 1 : 500

Empreendimento: 4.30

4.30

4.30

16.30

40.005

5.40

1.871,10 m²

32

25.035

28

6.41

Total

N

Praça 04/Calçadão 25.005

22 5

27

Estacionamento

23

5.50

5.00

5.50

24

6.00

25

5.00

26

6.00

5.905 5.00

2.20

5.00

Áreas livres para recreação

Projeto:

5.40

Implantação - Empreendimento imobiliário Central Park Quissamã Rua Adir Pessanha e Rua Proj. 2 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Implantação

Data:

Abril/2016

Prancha:

00

155 Figura 106. Residência duplex - tipo 1 – plantas baixas

AA Quintal

N

AA

22.80 m²

4.30 J2

2.50 B1

B1

B2

B1

2.50

Proj. Pavto Superior

1.35

2.50

Banho

1.35

3.38 m²

Área

P3

2.50 m² 1.40 1.70

2.90

B2

3.25

BB

1.35 16

P1

15

8.25

4.70

BB

P1

1.00

Lav. 1.89 m²

BB

2.02 m²

1.90 P2

2.95

90

9.50

14

1.95

Circ.

P2

4.05

7.74 m²

9.44 m²

9.05

Cozinha

BB

Quarto

13 12 11 10 9 8

Sala

7 6

Quarto

5

13.06 m² 3.70

4 3 90 P3

2.35

J1

Varanda

P2

2

1

Sacada B3

70

3.10

90 B2

1.61

18.39 m²

3.38 m²

J2

2.13 m²

2.35

AA 6.155

AA Planta Baixa - Pavto Superior

2

1 : 100

4.30 Fachada Frontal

1

Planta Baixa - Pavto Térreo 1 : 100

QUADRO DE ESQUADRIAS - PORTAS COD. P1 P2 P3

QDE. 2 3 2

Empreendimento:

LARG. 0.60 0.70 0.80

ALT. 2.10 2.10 2.10

QUADRO DE ESQUADRIAS - JANELAS

ESPECIFICAÇÃO Porta de madeira frizada - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - giro - 1 fl

COD. QDE. B1 3 B2 3 B3 1 J1 1 J2 2

Projeto:

LARG. 0.50 0.60 0.60 1.20 1.60

ALT. 0.50 0.60 1.50 1.20 1.20

PEIT. 1.60 1.50 0.60 0.90 0.90

ESPECIFICAÇÃO Báscula de vidro temperado 6mm - máximo ar - 1 fl Báscula de vidro temperado 6mm - máximo ar - 1 fl Báscula de vidro temperado 6mm - pivotante - 1 fl Janela de vidro temperado 6mm - correr - 2 fls Janela de vidro temperado 6mm - correr - 2 fls

Residência Duplex - Tipo 1 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas baixas

Data:

Mar/2016

Prancha:

01

156 Figura 107. Residência duplex - tipo 1 – plantas esquemáticas

5 3 4

6 3 2 Desce

1 6 Sobe

9

9

Planta Baixa - Pavto Térreo

1

1 : 100

2

Planta Baixa - Pavto Superior 1 : 100

Legenda/Setores: Serviço Social Intímo

Tabela de setor/ambiente Pavimento térreo Número Ambiente 1 Sala 3 Lav. 4 Cozinha 5 Área 9 Varanda Total de área útil

Empreendimento:

Área 18.39 m² 1.89 m² 7.74 m² 2.50 m² 2.13 m² 32.65 m²

Tabela de setor/ambiente Pavimento Superior Número Ambiente 3 Banho 2 Circ.

6 Quarto 6 Quarto 9 Sacada Total de área útil

Projeto:

Área 3.38 m² 2.02 m² 9.44 m² 13.06 m² 3.38 m² 31.28 m²

Quadro de área construída Pavimento Térreo Pavimento Superior Total

37.73 m² 40.57 m² 78.30 m²

Residência Duplex - Tipo 1 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas esquemáticas

Data:

Mar/2016

Prancha:

02

157 Figura 108. Residência duplex - tipo 1 – planta de cobertura e cortes

AA

Painel solar, 260 VA

N

Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L Painel solar, 260 VA

Telhado verde

BB

BB

Cx. d'água 1.000 lts Laje Impermeab.

Quarto

Circ.

Cx. d'água 500 lts

Telhado verde

Cozinha

Lav.

Corte BB

2

1 : 100

Aquecedor solar Caixa d’água de fibra de vidro, 500L

AA 1

Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L

Planta de Cobertura

Painel solar, 260 VA

1 : 100

Guarda corpo em aço inox

Sacada

Circ.

Sala

Banho

Lav.

Área

3 Empreendimento:

Projeto:

Quintal

Corte AA 1 : 100

Residência Duplex - Tipo 1 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Cobertura e cortes

Data:

Mar/2016

Prancha:

03

158 Figura 109. Residência duplex - tipo 1 – fachadas e vistas

Fachada Frontal

1

2

1 : 100

Sala

Fachada Posterior 1 : 100

Banho - superior

Sala e Cozinha Empreendimento:

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 1 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Fachadas e Vistas

Data:

Mar/2016

Prancha:

04

159 Figura 110. Residência duplex - tipo 1 - perspectivas

Vista Frontal

Vista Posterior

Vista da Rua Empreendimento:

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 1 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Perspectivas

Data:

Mar/2016

Prancha:

05

160

N

Figura 111. Residência duplex - tipo 2 – plantas baixas

BB

AA

Quintal

BB

24.17 m²

AA 5.45

Gás

2.50

3.70

2.50

Varanda

Sacada

J1

3.13 m²

P2

Área

4.13 m²

2.50

B1

3.60

1.50

1.50

3.75 m²

P7

P5 B1

P8

2.50

2.50

1.10

30

Proj. Pavto Superior

Quarto 8.93 m²

Quarto

Cozinha

9.00 m²

7.25 m²

P2

P1

1.80 16 15 14 13 12 11 10 9

16 15 14 13 12 11 10 9 3

4

5

Estar

Banho

CC

2.02

1.00

28 28

8 7

6

1.15

1

3.18 m²

1.20

Circ.

2.45 m²

1.20

Lavabo

Suíte

CC

2.00

3.48 m²

J1

3.80

Varanda 4.10 m²

8 7

6

Banho

2.50 P2

2.50

1.45

7.90

2.50

5

P4

11.02 m²

B1 J3

4

P5

2.40 m²

P6

3

3.80

P1

11.33 m²

2

1.20

Sacada

B1

3.16 m²

1.08

CC

2

2.65

1

2.50

3.47 m²

11.38

Circ.

4.64 m²

Circ.

9.85

1.80

2.50

2.90

P3

8.49 m²

10.845

Jantar

1.15

2.90

1.20

Proj. Pavto Superior

BB Quintal

2

29.08 m²

AA

Planta Baixa - Pavto Superior 1 : 100 QUADRO DE ESQUADRIAS - PORTAS

COD. QUANT. LARGURA ALTURA ESPECIFICAÇÃO P0 1 0.90 2.10 Portão de alumínio anodizado - giro - 1 fl P1 2 0.60 2.10 Porta de madeira frizada - giro - 1 fl P2 4 0.70 2.10 Porta de madeira frizada - giro - 1 fl P3 1 0.80 2.10 Porta de madeira frizada - giro - 1 fl P4 1 0.62 2.10 Porta de madeira frizada - correr - 1 fl P5 2 0.82 2.10 Porta de madeira frizada - correr - 1 fl P6 1 1.10 2.10 Porta de madeira frizada - pivotante - 1 fl P7 1 1.40 2.10 Porta de vidro temperado 8mm - correr - 2 fls P8 1 2.00 2.10 Porta de vidro temperado 8mm - correr - 2 fls P9 1 2.50 2.10 Portão de alumínio anodizado - correr - 1 fl

BB P9

Proj. Cobertura P0

AA

QUADRO DE ESQUADRIAS - JANELAS

Fachada Frontal

1

Empreendimento:

COD. QUANT. LARGURA ALTURA PEITORIL ESPECIFICAÇÃO B1 4 0.60 0.60 1.50 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl B2 1 1.00 0.40 0.15 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl J1 2 1.60 1.20 0.90 Janela de vidro temperado 8mm - Correr - 4 fls J3 1 1.60 1.50 0.60 Janela de vidro temperado 8mm - Correr - 4 fls

Planta Baixa - Pavto Térreo 1 : 100

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 2 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas baixas

Data:

Mar/2016

Prancha:

06

161 Figura 112. Residência duplex - tipo 2 – plantas esquemáticas 9 9

5

6 4

6

1

2 3

Desce

Sobe

1

2

3 6

?

3

9

?

9

Pavimento Térreo

1

2

1 : 100

Pavimento Superior 1 : 100

Legenda/Setores: Serviço Social Intímo

Tabela de setor/ambiente Pavimento térreo Número Ambiente 1 Jantar 1 Estar 2 Circ.

2 Circ.

3 Lavabo 4 Cozinha 5 Área 9 Varanda 9 Varanda Total de área útil Empreendimento:

Área 8.49 m² 11.33 m² 2.45 m² 4.64 m² 2.40 m² 7.25 m² 3.75 m² 4.13 m² 4.10 m² 48.53 m²

Tabela de setor/ambiente Pavimento superior Número Ambiente 2 Circ.

3 Banho 3 Banho 6 Quarto 6 Quarto 6 Suíte 9 Sacada 9 Sacada Total de área útil

Projeto:

Área 3.47 m² 3.18 m² 3.48 m² 9.00 m² 8.93 m² 11.02 m² 3.16 m² 3.13 m² 45.36 m²

Quadro de área construída Pavimento Térreo Pavimento Superior Total

55.45 m² 57.97 m² 113.42 m²

Residência Duplex - Tipo 2 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas esquemáticas

Data:

Mar/2016

Prancha:

07

162

N

Figura 113. Residência duplex - tipo 2 – planta de cobertura e cortes

Teto Verde Báscula de vidro temperado Boiler

Telhado verde

Laje Impermeab.

Banho

6.55

Cx. d'água 500 lts

7.05

Cobertura de vidro iluminação zenital

Circ.

Cx. d'água 1.000 lts

Planta de Cobertura

1

Corte CC

2

1 : 100 Cobertura de vidro iluminação zenital

Teto Verde

Quintal

Quarto

Banho

Cozinha

Área

Lavabo

1.00

1.50

Sacada

6.55

6.33

2.12

60

20

42

Teto Verde

1 : 100

Sacada

Varanda

Quintal

3 Empreendimento:

Projeto:

Corte AA 1 : 100

Residência Duplex - Tipo 2 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Cobertura e cortes

Data:

Mar/2016

Prancha:

08

163 Figura 114. Residência duplex - tipo 2 – corte e fachadas Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L Caixa d’água de fibra de vidro, 500L 90

Teto Verde

Teto Verde

90

7.45

2.10

2.85

1.20

13

42

17 40

Báscula de vidro temperado

60

Quintal

2.12

2.70

1.50

Quarto

?

30

Varanda

2

5 Empreendimento:

6.33

Banho

15

Suíte

Fachada Frontal

6

1 : 100

Quintal

Corte BB 1 : 100

Fachada Posterior 1 : 100

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 2 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Cortes e fachadas

Data:

Mar/2016

Prancha:

09

164 Figura 115. Residência duplex - tipo 2 - perspectivas

1

Vista - fachada frontal

2

Vista - fachada posterior

Vista da rua Empreendimento:

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 2 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Perspectivas

Data:

Mar/2016

Prancha:

10

165 Figura 116. Residência duplex - tipo 3 – plantas baixas Quintal

AA

25.06 m²

N

BB

BB

Gás

AA

2.50

2.61 m²

Sacada 1.81 m²

Área

90

3.99 m²

1.525

7.375

2.50

J1

P9

B1

2.50 625

Varanda

P8

P5

2.50

B1

Quarto

2.70

2.50

3.525

5.45

8.49 m²

Quarto 8.72 m²

Cozinha 1.30 25

1.20

8 7

3.45 80

Hall

Banho

CC

3.18 m²

2.90

6

11.225

5

2.65

1.70

4

28 28

CC

3.80

1.20

1.00

CC

3

2.50

7.96 m² 28 28

10.375

1.80

11.225

16 15 14 13 12 11 10 9 2

Circ.

P1

P3

1

1.15

1.80

13.33 m²

P2

10.375

6.75 m²

2.90

Sala

P2

P5

3.85 m² 95

1.15

P1

Quarto

P4

10.79 m²

Quarto

P7

9.00 m²

Banho

1.15

3.12 m²

2.50

1.20

2.50

3.60

2.60

2.07 m²

3.48 m²

2.90

Entrada

J1

P2

3.80 1.075

1.65

Banho J4

Sacada

J1

3.15 m²

B1

5.45

BB 5.165

Quintal

2

5.185

26.93 m²

AA Planta Baixa - Pavto Superior 1 : 100

QUADRO DE ESQUADRIAS - PORTAS COD. P0 P1 P2 P3 P4 P5 P7 P8 P9 PG

PG

Proj. Cobertura P0

BB 1

AA

LARG. 0.90 0.60 0.70 0.80 0.62 0.82 1.10 1.40 2.00 2.50

ALT. 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10 2.10

ESPECIFICAÇÃO Portão de alumínio - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - giro - 1 fl Porta de madeira frizada - correr - 1 fl Porta de madeira frizada - correr - 1 fl Porta de madeira maciça - pivotante - 1 fl Porta de vidro temperado 8mm - correr - 2 fls Porta de vidro temperado 8mm - correr - 2 fls Portão de alumínio - correr - 1 fl

QUADRO DE ESQUADRIAS - JANELAS

Fachada Frontal COD. QDE. B1 3 B2 1 J1 3 J4 1 JV15 4

Planta Baixa - Pavto Térreo

Empreendimento:

QDE. 1 2 4 1 1 2 1 1 1 1

1 : 100 Projeto:

LARG. 0.60 1.00 1.60 1.00 0.40

ALT. 0.60 0.40 1.20 0.60 0.25

PEIT. 1.50 0.15 0.90 1.50

ESPECIFICAÇÃO Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl Janela de vidro temperado 8mm - Correr - 4 fls Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl

Residência Duplex - Tipo 03 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas baixas

Data:

Mar/2016

Prancha:

11

166 Figura 117. Residência duplex - tipo 3 – plantas esquemáticas

9

9

5 6

6

4 1 2

3

Desce

Sobe

2

6

3

6

3 2 9

1

Pavimento Térreo

2

1 : 125

Pavimento Superior 1 : 125

Legenda/Setores: Serviço Social Intímo

Tabela de setor/ambiente Pavimento térreo Número Ambiente 1 Sala 2 Entrada 2 Hall 3 Banho 4 Cozinha 5 Área 6 Quarto 9 Varanda Total de área útil

Empreendimento:

Área 13.33 m² 2.07 m² 3.85 m² 3.12 m² 6.75 m² 3.99 m² 9.00 m² 2.61 m² 44.72 m²

Tabela de setor/ambiente Pavimento superior Número Ambiente 2 Circ.

3 Banho 3 Banho 6 Quarto 6 Quarto 6 Quarto 9 Sacada 9 Sacada Total de área útil

Projeto:

Área 7.96 m² 3.48 m² 3.18 m² 8.72 m² 8.49 m² 10.79 m² 3.15 m² 1.81 m² 47.59 m²

Quadro de área construída Pavimento Térreo Pavimento Superior Total

57.08 m² 56.35 m² 113.43 m²

Residência Duplex - Tipo 03 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas esquemáticas

Data:

Mar/2016

Prancha:

12

167

N

Figura 118. Residência duplex - tipo 3 – planta de cobertura e cortes

Painel solar 260 VA boiler Teto verde

92

8 20

+6.85

3.62

13

+6.13

15 Telhado verde

Laje Impermeab.

Circ.

2.70

Cx. d'água 500 lts

6.25

+3.15

Banho

+30

30

30

Sala

Cx. d'água 1.000 lts

Corte CC

2 1

1 : 100

Planta de Cobertura 1 : 100 boiler Teto verde

+30

Quarto

+0

3 Empreendimento:

Quintal

30

Cozinha

30

Área

90

2.70

1.20

Circ.

Quintal

2.87

Quarto

13

Quarto

Teto verde

90

+3.15

Sacada

2.70

15

1.00

2.12

2.85

1.20

13

13 20

42

+6.13

Projeto:

Corte AA 1 : 100

Residência Duplex - Tipo 03 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Cobertura e cortes

Data:

Mar/2016

Prancha:

13

168 Figura 119. Residência duplex - tipo 3 – corte e fachadas

Teto verde

+6.13

20

17 40 35

Báscula de vidro temperado 6mm Máximo ar - 1 fl

90

1.50

2.85

1.20

60

1320

+6.55

8 20

34 8 90

1.12

Teto verde

Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L Caixa d’água de fibra de vidro, 500L Teto verde

Banho

Quarto

2.10

Banho

2.30

2.10

2.70

15

+3.15

Sacada

+30

30

Entrada

Hall

Varanda

Sala

1

2

Empreendimento:

Fachada Frontal

3

1 : 100

Corte BB 1 : 100

Fachada Posterior 1 : 100

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 03 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Corte e fachadas

Data:

Mar/2016

Prancha:

14

169 Figura 120. Residência duplex - tipo 3 - perspectivas

Vista - fachada frontal

Vista - fachada posterior

Vista da rua Empreendimento:

Projeto:

Residência Duplex - Tipo 03 Rua Projetada 2, s/n - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Perspectivas

Data:

Mar/2016

Prancha:

15

170 Figura 121. Residência Acessível e Apartamentos – planta baixa – pavto térreo Fachada Frontal

N

BB 1.845

2.50

P0

PG

2.50

50

1.60

2.50

P0

PG

1.855

2.50

50

Proj. Cobertura PG

P0

PG

Proj. Cobertura Proj. Cobertura

Proj. Cobertura

J2

Escada

P6

3.15 3.16 2.22 5 1.37 5

Hall

Banho

Banho

3.02 m²

3.02 m²

2.22 5 P2

Quarto

1.40

P4

2.80 2.80

Quarto

1.37 5

P3

Área

B3

4.36 m²

P3

AA

10.16 m²

10.08 m²

2.73

P3

3.88 m²

P2

3.60

AA

P4

1.00

2.20

1.675

2.20

2.05

1.35 5

11.34 m²

2.90

3.88 m²

P3

2.09 5

Cozinha

P7 B1

Hall

P3 P3

4.46 m²

PV

2.08 m²

2.20

B1

2.90

1.00

P3

3.60

11.34 m²

B3

3.60

2.40

Cozinha

Área

Proj. Cobertura

1.675

3.60

Sala

23.81 m²

3.15

P6

1.50

J2

9 10 11 12 13 14 15 16

8 7 6 5 4 3 2 1

23.81 m²

P3

5.00

10.46 m²

Sala

Proj. Cobertura

5.675

5.675

5.00

1.35

P8

3.50

1.50

2.77 5

2.05

1.00

1.00

Quarto

Quarto J2

P3

J2

P3

2.05

1.75

2.64 5

4.65 m²

1.75

3.55

1.50

Banho

4.65 m²

90

B3

Banho

B3

J2

90

2.64 5

1.50

J2

2.40

1.78 1.78

2.40

3.55

2.05

3.60

17.01 m²

3.60

16.91 m²

BB

1 Empreendimento:

Planta Baixa - Pavto Térreo 1 : 125

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior)

Projeto:

Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

PB. Térreo

Data:

Abril/2016

Prancha:

16

171 Figura 122. Residência Acessível e Apartamentos – planta baixa – pavto superior

N

BB Projeção da Cobertura J2

J2 J2

P3

P3

Hall

3.83 m²

B4

2.90

Sacada

P3

11.18 m²

3.83 m²

1.95

Sala

B4

2.00

2.00

1.95

1.675

P3

Sacada

4.66

1.675

2.90

Sala

18.49 m²

18.49 m²

Cozinha

Cozinha 7.20 m²

P3

7.20 m²

P3

3.60

2.40

P5

P5

B4

2.40 1.24

2.08 m²

3.64 m²

Circ.

2.56 m²

AA

P2

Quarto J1

45

3.64 m²

P1

2.80

P2

Circ.

P2

10.08 m²

10.08 m²

AA

P2

Quarto

Quarto

P2

3.60

2.56 m²

2.80 2.80

1.02 5

3.55

3.80

10.64 m²

20 1.02 5

1.75

Banho

P2

Quarto

10.64 m² 3.80

1.02 5

3.55

P1

1.30

Banho

B2

2.80

B2

45

1.67 5

4.68 m² 6.375

6.375

20 1.02 5

2.80

3.60

B4

Área

2.40

PV

1.30

Área

4.68 m²

2.40

3.60

J1

Suíte

12.98 m² 3.60

Suíte

87 1.18

Banho

P1

90

2.64 5

2.40

1.18

J2

J2

87

Projeção da Cobertura 1.78

1.18 1.18

1.78

Banho

4.27 m²

P1

2.64 5

90

12.98 m²

4.27 m²

B3

2.05

1.85

J2

1.85

J2

2.05

BB 1

B3

Planta Baixa - Pavto Superior 1 : 125

QUADRO DE ESQUADRIAS - JANELAS

QUADRO DE ESQUADRIAS - PORTAS

COD. QUANT. LARGURA ALTURA PEITORIL ESPECIFICAÇÃO B1 2 0.60 0.60 1.50 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl B2 2 0.80 0.60 1.50 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl B3 6 0.80 0.80 1.30 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl B4 4 1.20 0.80 1.30 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl B5 2 1.50 0.20 2.20 Báscula de vidro temperado 6mm - Máximo ar - 1 fl J1 2 1.00 1.50 0.60 Janela de vidro temperado 6mm - 2fls - correr J2 14 1.60 1.20 0.90 Janela de vidro temperado 6mm - 2fls - correr

COD. QUANT. LARGURA ALTURA ESPECIFICAÇÃO P0 4 0.90 2.10 Portão de alumínio - 1 fl - giro P1 4 0.60 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - giro P2 8 0.70 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - giro P3 16 0.80 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - giro P4 2 0.62 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - correr P5 2 0.82 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - correr P6 2 1.00 2.10 Porta de madeira lisa - 1 fl - giro P7 1 0.60 1.30 Portão de alumínio - 1 fl - giro P8 1 2.40 2.10 Porta de vidro temperado 8mm - 4 fls - correr PG 4 2.50 2.10 Portão de alumínio - 1 fl - correr

Empreendimento:

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior)

Projeto:

Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

PB. Superior

Data:

Abril/2016

Prancha:

17

172 Figura 123. Residência Acessível e Apartamentos – planta de cobertura

N

BB

Painel solar 260 VA

Calha impermeabilizada

Painel solar 260 VA

Telhado verde

Telhado verde

AA

AA

Boiler

Boiler

Painel solar 260 VA

Telha de fibrocimento 6mm, 110x380

Painel solar 260 VA

BB

1

Empreendimento:

Projeto:

Planta de Cobertura 1 : 125

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior) Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Planta de Cobertura

Data:

Abril/2016

Prancha:

18

173 Figura 124. Residência Acessível e Apartamentos – plantas esquemáticas Legenda/Setores: Intímo Serviço Social Uso Comum Tabela de setor/ambiente Pavimento térreo

7

Sobe

1

1

Apto 01

Apto 02

4

?

4

8

2

3

5

2

3

5 6

6

6

6

3

3

Apartamento Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 01 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Apto 02 Uso Comum Uso Comum Total de área útil

Número 1 2 3 3 4 5 6 6 1 2 3 3 4 5 6 6 7 8

Ambiente Sala Hall Banho Banho Cozinha Área Quarto Quarto Sala Hall Banho Banho Cozinha Área Quarto Quarto Escada PV

Área 23.81 m² 3.88 m² 3.02 m² 4.65 m² 11.34 m² 4.46 m² 16.91 m² 10.08 m² 23.81 m² 3.88 m² 3.02 m² 4.65 m² 11.34 m² 4.36 m² 10.16 m² 17.01 m² 10.46 m² 2.08 m² 168.89 m²

Tabela de setor/ambiente Pavimento Superior

1

9

1 : 200

9

7 Apto 101

4

10

Pavimento Térreo

Apto 102

1

4

1

5

5

8 3

2

6

3

2

1615141312111098 1234567

6

6

6 6

6

2

Número 1 2 3 3 4 5 6 6 6 9 10 1 2 3 3 4 5 6 6 6 9 10 7 8

Ambiente Sala Circ.

Banho Banho Cozinha Área Quarto Quarto Suíte Sacada Ambiente Sala Circ.

Banho Banho Cozinha Área Quarto Suíte Quarto Sacada Ambiente Hall PV

Área 18.49 m² 2.56 m² 4.27 m² 3.64 m² 7.20 m² 4.68 m² 10.08 m² 10.64 m² 12.98 m² 3.83 m² 3.96 m² 18.49 m² 2.56 m² 3.64 m² 4.27 m² 7.20 m² 4.68 m² 10.64 m² 12.98 m² 10.08 m² 3.83 m² 3.96 m² 11.18 m² 2.08 m² 177.92 m²

Quadro de área construída

3

3

Empreendimento:

10

Apartamento Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 101 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Apto 102 Uso Comum Uso Comum Total de área útil

Pavimento Superior

Pavimento Térreo Pavimento Superior Total

195.81 m² 190.09 m² 385.90 m²

1 : 200

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior)

Projeto:

Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Plantas esquemáticas

Data:

Abril/2016

Prancha:

19

174 Figura 125. Residência Acessível e Apartamentos – cortes Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L Painel solar 260 VA

Painel solar 260 VA

Caixa d’água de fibra de vidro, 500L

Guarda corpo de aço inox Boiler

Painel solar 260 VA Guarda corpo de aço inox

Boiler

85

+6.40 +6.00

+3.13

Quarto

2.10

Circ.

Quarto

+30

Quarto

Quarto

Quarto

Quarto

2.70

Área 30

Área

2.10

80 1.30

2.10

2.10

2.10

2.10

1.30

2.10

80

15

Quarto

2.72

1.20 2.10

2.10

Circ.

90

Quarto

90

2.10

1.20

13 15

Barrilete

Corte AA

3

Telha de fibrocimento 6mm, 110x380

1 : 125

Painel solar 260 VA Caixa d’água de fibra de vidro, 1000L Telha de fibrocimento 6mm, 110x380

8

42

+8.58

Boiler

Teto verde

1.00 13

+6.00

40

+6.40

1.305

1.00

+6.00

1.35

2.50

2.10

Guarda corpo de aço inox

Quarto

13

18

7.00

+3.15

28

2.74

Banho

+3.15

90

Hall

2.10

9.00

1.20

+4.57 5

Quarto +30

2 Empreendimento:

2.70

Banho

30

PV

90

Escada +30

1.325

2.10

1.20

+1.72 5

+0

Corte BB 1 : 125

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior)

Projeto:

Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Cortes

Data:

Abril/2016

Prancha:

20

175 Figura 126. Residência Acessível e Apartamentos – fachadas

1

3

Empreendimento:

Projeto:

Fachada Frontal 1 : 125

Fachada Posterior 1 : 125

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior) Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Fachadas

Data:

Abril/2016

Prancha:

21

176 Figura 127. Residência Acessível e Apartamentos – perspectivas

Vista Fronto-lateral

Vista Frontal Empreendimento:

Projeto:

Residência Acessível (térreo) e Apartamentos (superior) Rua Adir Pessanha, nº 57/69 - Piteiras - Quissamã/RJ

Márcio Melo

arquitetura e urbanismo

Desenho:

Perspectivas

Data:

Abril/2016

Prancha:

22

180

Figura 131. Praça de vizinhança pela Rua Projetada 02

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 132. Praça de vizinhança – área de convivência

Fonte: Autoria própria, 2016.

Figura 133. Praça de vizinhança pela Rua Adir Pessanha

Fonte: Autoria própria, 2016.