Portafolio Gestión de Proyectos III | 2022-0

Sección 921

Gestión de Proyectos III

Maria Fernanda P i ne d o Ve r ne P rofes o ra F i o re l l a A r i s pe

PORTAFOLIO 2022-0

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos

ÍNDICE DE CONTENIDOS

01

EVALUACIÓN PARCIAL 01 PRÁCTICA CALIFICADA 01 ..................................................

CG-07|

TRABAJO GRUPAL PARTE 01 ................................................

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

02

EVALUACIÓN PARCIAL 02 PRÁCTICA CALIFICADA 02 ..................................................

CG-07|CG-10|

TRABAJO GRUPAL PARTE 02 ................................................

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

03

EVALUACIÓN FINAL TRABAJO GRUPAL PARTE 03 ................................................

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

04

REFLEXIÓN FINAL DEL CURSO REFLEXIÓN Y OPORTUNIDADES DE MEJORA ................................

EVALUACIÓN PARCIAL 01

PRÁCTICA CALIFICADA 01

EP1 CRITERIOS RIBA: CG-07|

GESTIÓN DE PROYECTOS III

DESCRIPCION:

OBJETIVO:

FORMATO DE ENTREGA:

VALORACIÓN PERSONAL APRENDIZAJE

DIFICULTAD

MOTIVACIÓN

TIEMPO INVERTIDO

EVALUACIÓN PARCIAL 01

GESTIÓN DE PROYECTOS III

EVALUACIÓN PARCIAL 01

GESTIÓN DE PROYECTOS III

EVALUACIÓN PARCIAL 01

GESTIÓN DE PROYECTOS III

EVALUACIÓN PARCIAL 01

TRABAJO GRUPAL PARTE 01

EP1 CRITERIOS RIBA:

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

GESTIÓN DE PROYECTOS III

DESCRIPCION: Se trata de la primera parte del trabajo grupal, el cual abarca la selección del terreno a proyectar con un previo análsis para poder hacer la mejor elección. Por otro lado, se estudio la oferta y la demanda de los diversos sectores inmobiliarios para saber a qué se afrontaba nuestro proyecto. Finalmente, realizamos una cabida preliminar como primer acercamiento para nuestra primera intención volumétrica.

OBJETIVO: Hacer que los alumnos tomen decisiones a partir de análisis detallados y no solo distintas opciones que se tenían como terreno.

FORMATO DE ENTREGA: Láminas en A4 a formato de book.

VALORACIÓN PERSONAL APRENDIZAJE

DIFICULTAD

MOTIVACIÓN

TIEMPO INVERTIDO

1

Elección del terreno

1 | ANÁLISIS DE TERRENOS

1

ELECCIÓN DEL TERRENO 1.1 Análisis de terrenos

I

Av. Manuel Olguín

II

Av. Paseo de la República

III

Av. El Derby

Terreno 1 | Av. Manuel Olguín ACCESIBILIDAD

ÁREA DEL TERRENO

PRECIO POR m2

Cercanía a la Av. Manuel Olguín, Av. Javier Prado y al Óvalo Monitor.

11 150m2

$4000

COMPETENCIA La mayor parte de terrenos y edificaciones son también de oficinas y con respecto al comercio, tenemos diversos locales comerciales al rededor.

ALTURA MÁXIMA PERMITIDA

10 pisos

VENTAJAS

DESVENTAJAS

Tiene buena accesibilidad a vías importantes, próximo a grandes centros educativos y comercios zonales y distritales, rodeado de zona residencial con parques y otros servicios.

Al encontrarse en una vía de alto tránsito debido a centros educativos y centros comerciales, ocasiona el tráfico masivo y aglomeración vehicular lo que dificulta el acceso.

Por otro lado, los estacionamientos en los alrededores de la zona son escasos, por lo que deben considerarse estacionamientos de visitas extra para los visitantes.

Ubicación

U. DE LIMA JOCKEY PLAZA

LOS INKAS GOLF CLUB

HIPÓDROMO DE MONTERRICO

ANÁLISIS DE TERRENOS | 1

JOCKEY CLUB

1

ELECCIÓN DEL TERRENO 1.1 Análisis de terrenos

Terreno 2 | Av. Paseo de la República ACCESIBILIDAD

ÁREA DEL TERRENO

PRECIO POR m2

Frente a la Av. República de Panamá y a Av. Paseo de la República.

11 374.04 m2

$8 671

COMPETENCIA Proximidad a 22 hoteles y edificios de uso corporativo en el sector, y restaurantes dirigidos a NSA. Proximidad a 2 supermercados y 2 tiendas ancla (Saga Fallabella y Zara).

ALTURA MÁXIMA PERMITIDA

(1.5)*a+r

Av. Paseo de la República: 18 pisos Av. República de Panamá: 25 pisos Calle Miguel G. Seminario: 6 pisos Calle San Cristobal : 6 pisos

VENTAJAS

DESVENTAJAS

Zona financiera y comercial, con alto flujo de personas toda la semana. Además, tiene 2 de los 4 frentes hacia avenidas de alto tránsito por lo que cuenta con relevante accesibilidad.

En el sector ya existen tiendas ancla por lo que en una zona comercial se debe innovar con otro tipo de comercio.

Se encuentra en el límite de San Isidro (Lima Top), a lado de distritos considerados socialmente como “menos exclusivos” por pertenecer a Lima Centro.

Ubicación

EDIFICIOS CORPORATIVOS

WESTIN LIMA

1 | ANÁLISIS DE TERRENOS

RIPLEY

PARKING

PARADERO SAGA FALLABELA TOTTUS ESTACIÓN METROPOLITANO PLAZA VEA

INSTITUCIÓN EDUCATIVA

EDIFICIOS CORPORATIVOS

PARKING

EDIFICIOS CORPORATIVOS

Terreno 3 | Av. El Derby ACCESIBILIDAD

ÁREA DEL TERRENO

PRECIO POR m2

Cercanía a las avenidas el Polo y el Derby, además de fácil acceso a la Panamericana.

15 151 m2

$4972

COMPETENCIA

ALTURA MÁXIMA PERMITIDA

CC. Jockey Plaza, Boulevard El Polo

CC

10 pisos

y

VENTAJAS

DESVENTAJAS

Es un terreno en esquina, con una zonificación de Comercio Zonal (CZ). Delimitado por 3 avenidas, cerca a la Av. Manuel Olguin, Av. Javier Prado y a la Carretera Panamericana Sur.

Tanto como el emplazamiento de una edificación y el ingreso de vehículos al terreno, se verían afectados por la forma irregular triangular. Esto, complejiza el diseño, así como los flujos al interior que se verían afectados por las direcciones de las calles a su alrededor y la llegada de los usuarios al proyecto.

Ubicación

BMW PERÚ AUDI CENTRUM

EMBAJADA USA CC EL POLO

STA. MARGARITA

LIMA POLO

ANÁLISIS DE TERRENOS | 1

CLINICA SP

EDIFICIO CRONOS

1

ELECCIÓN DEL TERRENO 1.1 Análisis de terrenos

Terreno 1 | Av. Manuel Olguín

1 | 2 | 3 | 4 | 5

ACCESIBILIDAD

COMPETENCIA

ÁREA DEL TERRENO

Cercanía a la Av. Manuel Olguín, Av. Javier Prado y al Óvalo Monitor.

La mayor parte de terrenos y edificaciones son también de oficinas y con respecto al comercio, tenemos diversos locales comerciales al rededor

11,150 M2

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

Terreno 2 | Av. Paseo de la República

1 | 2 | 3 | 4 | 5

ACCESIBILIDAD

COMPETENCIA

ÁREA DEL TERRENO

Frente a la Av. República de Panamá y a Av. Paseo de la República, que conectan varios distritos de la zona sur de Lima. Cercanía a la estación del Metropolitano y a un Centro de Salud.

En un radio de 1km hay 22 hoteles. Cercanía a edificios corporativos en el sector, y restaurantes dirigidos a NSA. Proximidad a tiendas ancla y supermercados, hace que la competencia sea elevada.

11,374.04 M2

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | ANÁLISIS DE TERRENOS

Terreno 3 | Av. El Derby

1 | 2 | 3 | 4 | 5

ACCESIBILIDAD

COMPETENCIA

ÁREA DEL TERRENO

Cercanía a las avenidas El Polo y El Derby, además de fácil acceso a la Panamericana

CC. Jockey Plaza, CC y Boulevard El Polo

15,151 M2

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

24 PRECIO POR M2

ALTURA MÁXIMA

VENTAJAS

DESVENTAJAS

$ 4,000

10 Pisos

Ubicación con buena accesibilidad a vías importantes, próximo a grandes centros educativos y comercios tanto zonales como distritales, rodeado de zona residencial con parques y otros servicios.

A lado de una vía de alto tránsito ocasiona el tráfico masivo y aglomeración vehicular que perjudica el acceso. Los estacionamientos de la zona son escasos, por lo que deben considerarse estacionamientos de visitas extra para los visitantes.

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

TERRENO 2: TERRENO ELEGIDO

31

PRECIO POR M2

ALTURA MÁXIMA

VENTAJAS

DESVENTAJAS

$ 8,671

Varía dependiendo de la vía entre

Se encuentra en una zona financiera y comercial.

Por ello existe un alto flujo de personas.

Además, tiene 4 frentes hacia avenidas de alto tránsito por lo que cuenta con relevante accesibilidad.

En el sector ya existen tiendas ancla por lo que en una zona comercial se debe innovar con otro tipo de comercio. Se encuentra en el límite de San Isidro (Lima Top), a lado de distritos considerados socialmente como “menos exclusivos”.

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

6-44 Pisos Paseo de la República: 44 República de Panamá: 25 Calle Miguel G. Seminario: 6 Calle San Cristobal : 6

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

27 ALTURA MÁXIMA

VENTAJAS

DESVENTAJAS

$ 4,972

10 Pisos

Es un terreno en esquina, con una zonificación de Comercio Zonal (CZ).

Ubicado en lugar estratégico por la proximidad a la Av. Manuel Olguin, Av. Javier Prado y a la Carretera Panamericana Sur.

Tanto como el emplazamiento de una edificación y el ngreso de vehículos al terreno se ven afectados por la forma de este, dada a su forma triangular, el diseño de este es complicado y los flujos se verían afectados por las direcciones de las calles en su alrededor.

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

1 | 2 | 3 | 4 | 5

ANÁLISIS DE TERRENOS | 1

PRECIO POR M2

2

Análisis del entorno

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.1 Ubicación y zonificación

Ubicación DESCRIPCIÓN

ÁREA DEL TERRENO

PRECIO POR M2

El terreno tiene un área de 11,364.04m2 ubicado en el distrito de San Isidro, abarcando 1 manzana completa, con 4 frentes hacia vía pública.

11 374.04 m2

$8 671

DIRECCIÓN

DISTRITO

SECTOR

San Isidro

Sector Nº4

Avenida República de Panamá 3070, San Isidro, Lima

Límites distritales Se encuentra en una zona caracterizada por el uso y alcance que tiene hacia las distintas empresas de la localidad.

SAN ISIDRO Sectores y límites distritales JESÚS MARÍA MAGDALENA DEL MAR

1 | ELECCIÓN DEL TERRENO

El distrito es reconocido por contar con un status de exclusividad debido a la abundancia de entidades corporativas, que a la vez, se han ido complementando con los distintos tipos de comercios en los primeros pisos.

Se encuentra en el “Sector Nº4” donde predomina el uso de comercio metropolitano, y un mínimo porcentaje destinado exclsivamente al uso residencial.

LA VICTORIA

LINCE

1

4

5 SAN BORJA

3 2

MIRAFLORES

Sector Nº 1 Sector Nº 2

Sector Nº 3 Sector Nº 4

SURQUILLO

Sector Nº 5 Terreno

Fuente: http://msi.gob.pe/portal/participacion-vecinal/mapa-del-distrito/

Zonificación: Comercio Metropolitano El comercio metropolitano es el conjunto comercial en el que los establecimientos, responden a las necesidades y recursos de la población. Este incluye la mayoría de tipos de servicios comerciales. En el sector predominan los comercios metropolitanos, como : restaurantes, tiendas de ropa, farmacias, supermercados, librerías, tiendas de vehículos. Estos se limitan a los primeros pisos de los edificios, y en los demás predomina el uso corporativo.

SAN ISIDRO Zonificación RDM: Residencial de densidad media CZ: Comercio Zonal CM: Comercio metropolitano E: Educación ZRP: Zona de recreación Pública Terreno ince

istrital: L

límite d

Fuente: Municipalidad Municipalidad de de San San Isidro.

Isidro. http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ (2022) (2022) Fuente:

Conclusiones Podemos observar que el mayor porcentaje de edificaciones en los alrededores del terreno pertenecen al comercio metropolitano y que en el caso sean residencias estas son de densidad media.

Además de esto dentro de sus beneficios, es un terreno con buenos accesos de avenidas principales.

a

a Victori

istrital: L

límite d

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.2 Análisis de usos

COMERCIO Y RESTAURANTES R

E

7

Ba

4

E

8

Ba

o iller arr lP

3

dero 41 rca ba m

2

ttus To

ú Per ley ip

1

ENTIDADES PÚBLICAS Y FINANCIERAS Pr oc

o

ial oc

CA MIGUEL GRAU SEMINARIO

CA ARMANDO BLONDET

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

SECCIÓN DE VÍA

C. MIGUEL SEMINARIO

CA MIGUEL GRAU SEMIvNARIO

rbank nte oI nc

ALTURAS

iabank cot oS nc

General del E sta d

ollo e Inclus sarr ión De S

uría ad ur

6

de

5

Mini ste rio

SAN ISIDRO Análisis de usos Comercio Entidades Públicas Entidades Financieras Hoteles Restaurantes

4

1

5 7 6

8

2

3

Fuente: Municipalidad de San Isidro. http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ (2022)

Se observa la presencia de servicios, comercio, restaurantes y bancos. Además de esto vemos cómo se presentan diferentes alturas en los diferentes tipos de edificaciones, dado que las de mayor altura son edificaciones importantes tanto como la torre Claro o la torre Falabella y las de menor altura se identifican como viviendas y/o restaurantes.

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.2 Análisis de usos

ENTORNO El terreno se encuentra rodeado de locales comerciales como restaurantes, supermercados y tiendas deparmentales ubicadas principalmente cruzando la Vía Expresa (Av. Paseo de la República).

Paseo de la República

Así mismo, se pueden encontrar grandes torres de oficinas, centros de salud, centros educativos, bancos, estacionamientos y grifos.

Av. República de Panamá

Equipamiento RESTAURANTES

RELIGIOSO

El Hornero Pizza Hut Big Lila Café Starbucks Gala Restaurante

Capilla Nuestra Señora de la Consolación HOSPEDAJES Casa Andina Premium Westin Lima Hotel

TIENDAS Y SUPERMERCADOS Plaza Vea Tottus Saga Fallabella Ripley

CENTROS Fondo MiVivienda Embajada de Alemania Ministerio de Desarrollo e inclusión social FONCODES

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

BANCOS BCP Western Union Interbank

CENTROS EDUCATIVOS

OFICINAS Las Torres de San Isidro Torre Begonias Torre Rimac

Colegio San Agustín Evoluciona Lima

GRIFOS Y ESTACIONAMIENTOS Grifo Primax Playa San Isidro

CENTROS DE SALUD

TIENDA DE AUTOS

Clinica Internacional MEDEX Medicina Externa

BMW Maseratti

ince

istrital: L

límite d

Fuente: Municipalidad de San Isidro. http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ (2022)

Conclusiones Es pertinente proponer departamentos que puedan ser alquilados, para cubrir la demanda de hoteles que surge en el sector corporativo, aprovechando que no existen edificios cercanos con esa tipología. Y est opuede ser complementado con la apertura de un zócalo comercial dirigido a este público exclusivo.

a

a Victori

istrital: L

límite d

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.3 Accesibilidad y movilidad PARADAS DE AUTOBÚS

NORMATIVA

20 minutos a pie del Metropolitano; 9 minutos del paradero del Corredor Rojo y 4 minutos de la Estación Canaval y Moreira.

13 paraderos

SI cumple

PRINCIPALES VÍAS

ESTADO DE VÍAS Y VEREDAS

TRANSPORTE PÚBLICO

Colindante a Av. Paseo de la República y República de Panamá. Cercanía a la Av. Javier Prado y Av. Canaval y Moreira.

en el radio de 1km

con rampas, ancho de vías y veredas; y área de estacionamiento

95%

del total en óptimo estado

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

RUTAS DE CORREDORES Y SERVICIOS METROPOLITANO

Accesibilidad El terreno se encuentra alrededor de vías principales que puede traer beneficios y desventajas. Por el lado positivo, las calles están en buen estado, buenos accesos y flujos en la zona. Además hay gran cantidad de paraderos del transporte público que facilita el acceso de los usuarios; pero, pero por el lado negativo vemos gran presencia vehicular en la zona lo cual generara gran tráfico a todas horas.

Fuente: Municipalidad de San Isidro. http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ (2022)

Conclusiones Podemos observar el mayor de edificaciones en los alrededores del terreno AV.que Paseo de laporcentaje República pertenecen al comercio metropolitano y que en el caso sean residencias estas son de densidad media.

Además de esto dentro de sus beneficios, es un terreno con buenos accesos de avenidas principales.

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.3 Accesibilidad y movilidad Vía metropolitana, gran flujo de vehículos y peatonal. ~~~Fry-King~~~

AV.

PASEO DE LA REPÚBLICA

CORTE A - AV. PASEO DE LA REPÚBLICA

Vía con acceso para discapacitados; pero no para ciclistas.

AV.

REPÚBLICA DE PANAMÁ

CORTE B - AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ

La calle cumple con los parámetros indicados en la norma.

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

C. MIGUEL SEMINARIO

CORTE C - CALLE MIGUEL SEMINARIO A

D

B C

Vía en buen estado, y veredas necesitan mantenimiento.

C. SAN CRISTÓBAL

CORTE D - CA. SAN CRISTÓBAL

SAN ISIDRO Sentido de vías Vías principales Vías secundarias Vías terciarias

Paraderos Paradero Metropolitano Ciclovía Terreno

Fuente: Municipalidad de San Isidro. http://msi.gob.pe/portal/planos-del-distrito/ (2022)

Conclusiones Podemos observar que el mayor porcentaje de edificaciones en los alrededores del terreno pertenecen al comercio metropolitano y que en el caso sean residencias estas son de densidad media.

Además de esto dentro de sus beneficios, es un terreno con buenos accesos de avenidas principales.

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.5 Parámetros

ALTURA MÁXIMA

ZONIFICACIÓN

1.5*(a+r) Paseo de la República: 37 pisos República de Panamá: 25 pisos Ca. Miguel Grau: 6 pisos Ca. San Cristobal: 6 pisos

CM

ÁREA LIBRE

1 ESTACIONAMIENTO CADA

No se exige aparte de los retiros. (solo 40% si se edifican viviendas)

MAS 25% PARA DISCAPACITADOS

COMERCIO METROPOLITANO

30m

RETIROS

USOS PERMITIDOS

CALLES: 3m AVENIDAS: 5m

COMERCIO OFICINAS VIVIENDA

Parámetros El lote elegido cuenta con zonificación de Comercio Metropolitano (CM), la cual es compatible con oficinas y vivienda. Se encuentra rodeado de otras edificaciones de usos similares así como equipamiento de salud y hoteles.

Cabe destacar que la altura máxima permitida es de las mayores en toda la ciudad de Lima, gracias a la amplia sección de vía de la Av. Paseo de la República.

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.5 Población

Número de habitantes en San Isidro

MAPA DE LIMA METROPOLITANA

Nº DE HABITANTES

60, 735

DATOS GENERALES Según el senso nacional realizado por el INEI en el 2017, el distrito de San isidro tiene una población de 60,735 personas y una tasa de crecimiento anual de 0.5%.

hombres 44.3% Distrito de San Isidro

mujeres 55.6%

Fuente: INEI - Censos Nacionales de Población y Vivienda 2007 y 2017.

Rango etáreo SEGÚN GÉNERO

HOMBRES

MUJERES

Del total de habitantes, según el censo del 2017 realizado por INEI, se estima que 26,906 son hombres (44.3%) y 33,829 son mujeres (55.6%).

26 906

33 829

90 a +

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

80-84

La mayoría de población, se concentra entre el rango de edades de los 40 a 44 años. Y se puede observar, que tiene una pirámide poblacional estable.

70-74 60-64 50-54 40-44 30-34

44.3%

hombres

20-24 10-14 0-4

55.6%

mujeres

4%

2%

0%

2%

4%

PIRÁMIDE POBLACIONAL DE SAN ISIDRO Fuente: INEI - Censos Nacionales de Población y Vivienda 2007 y 2017.

JESÚS MARÍA

Densidad poblacional

1

MAGDALENA DEL MAR

Densidad poblacional distrital

6,185 p/km 2

4

5 SAN BORJA

3

CÁLCULO Para el cálculo de la densidad poblacional, se utilizaron los datos obtenidos del Compendio Estadístico de San Isidro (2020), donde el número de habitantes es de 60,735 personas y la superficie del distrito de San Isidro es de 9.92m2.

LA VICTORIA

LINCE

2 SURQUILLO MIRAFLORES

OCÉANO PACÍFICO

MAPA DE SAN ISIDRO CON LÍMITES DISTRITALES Y SECTORES DENSIDAD POR SECTORES

9,539 p/km 2

p/km 2

5,191

6,219

4,516

5,183

1

2

3

4

5

p/km 2

p/km 2

p/km 2

Fuente: http://msi.gob.pe/portal/participacion-vecinal/mapa-del-distrito/ http://www.munisanisidro.gob.pe/Transparencia/Tema02/Compendio_Estadistico_2020.pdf

Distribución de hogares por NSE El distrito de San Isidro tiene el 100% de manzanas con un ingreso per cápita por hogar categorizado en el estrato alto que es de S/. 2,412.45 a más.

INGRESO PER CÁPITA

NSE

ALTO

NSE A-B PLANO POR INGRESO PER CÁPITA DEL HOGAR

tiene ingreso per cápita

Alto

> S/.2,412

Fuente: estudio “Cuantificar y Caracterizar a la Población Flotante del distrito de San Isidro” Desarrollado por la Empresa de Investigación Arellano Marketing

ANÁLISIS DEL ENTORNO | 2

100%

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.5 Población

Distribución de hogares por NSE

ZONA

NSE

ZONA 7

NSE A-B

ZONA

DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR NSE

El distrito de San Isidro pertenece a la zona 7, conformada por: Miraflores, San isidro, San Borja, Surco y la Molina.

NSE A

NSE B

NSE C

NSE D

NSE E

NSE A 58.8% NSE Según APEIM, el 58.8% de hogares pertenecientes al NSE-A, y el 12.5% pertenecientes al NSE-B, se encuentran en la zona 7 donde está San Isidro.

Fuente: APEIM 2020

Distribución de personas por NSE ZONA

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

Otro tipo de segmentación es de acuerdo a la cantidad de personas que pertenecen a un NSE, perteneciente a una zona específica.

ZONA

NSE

ZONA 7

NSE A-B

DISTRIBUCIÓN DE PERSONAS POR NSE NSE A

NSE B

NSE C

NSE D

NSE E

NSE A 56.5% NSE Según APEIM, el 56.5% de personas pertenecientes al NSE-A, y el 10.5% pertenecientes al NSE-B, se encuentran en la zona 7 donde está San Isidro.

Fuente: APEIM 2020

JESÚS MARÍA

Sector 4 DESCRIPCIÓN

MAGDALENA DEL MAR

El terreno pertenece al sector 4, sub sector 4-4.

POBLACIÓN FLOTANTE POR SECTORES 1

114,513 p/día

2

48,444 p/día

3

169,101 p/día

4

296,039 p/día

5

117,618 p/día

Actualmente, en el lote donde se llevará a cabo el proyecto, se encuentra un edificio de Seguros que será incorporado como parte de la propuesta.

1

4

5 SAN BORJA

3 2 SURQUILLO MIRAFLORES

OCÉANO PACÍFICO

MAPA DE SAN ISIDRO POR SECTORES

Terreno Sector 4 Subsector 4-4

Fuente http://www.munisanisidro.gob.pe/ Transparencia/Tema02/Compendio_Estadistico_2020.pdf:

Subsector 4-4 FOTOS DEL LUGAR

LA VICTORIA

LINCE

SECTOR

SUB SECTOR

Nº 4

4-4

VÍA EXPRESA

CA. SAN CRISTÓBAL

CA. GERÓNIMO SEMINARIO

PASEO DE LA REPÚBLICA

Población flotante nivel distrital

755,717 personas/ día

Fuente http://www.munisanisidro.gob.pe/ Transparencia/Tema02/Compendio_ Estadistico_2020.pdf:

Fuente: Google Earth

ANÁLISIS DEL ENTORNO | 2

Se puede ver las imágenes del terreno desde las vías que lo limitan.

1

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.5 Áreas de influencia por isócronas

Análisis de isócronas

Zona 1

0.6 km 5 min

Se muestra un radio pequeño ya que la dirección de las vías hace que se tenga que circular en determinados sentidos.

542,868.48 m2

Zona 2

1.5 km 15 min

Se muestra un radio grande ya que la ví expresa permite el flujo veloz de autos y por ende el lugar se vuelve accesible en el distrito.

4,241,160 m2

Zona 1

1 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

2.4 km

Abarca cuatro distritos y muestra el potencial que tiene a nivel metropolitano. La rapidez de llegada se debe a las dos avenidas principales que nos rodean. Duplicando la posibilidad de visitas.

20 min 6,333,465.6 m2

Lo que se puede determinar a través de las isócronas es que las zonas de fácil acceso al terreno provienen de la Vía expresa, El Sector 4 y Limatambo, que corresponden a la zona Sur-Oeste. Esto debido a la orientación de las vías y el flujo de los vehículos

1

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.5 Áreas de influencia por isócronas

5 min

15 min

ANÁLISIS DEL ENTORNO | 1

20 min

2

ANÁLISIS DEL ENTORNO 2.7 FODA

F D Fortalezas

- Cercanía a establecimientos financieros y comerciales.

- Accesibilidad a calles principales (Av. Paseo de la República, Av. República de Panamá).

- Presencia de paraderos y medios de transporte.

- Buenas condiciones en vías y veredas.

- Los parámetros nos permiten obtener una altura de 37 pisos.

- Zonificación (CM) permite usos variados como oficinas, vivienda comercios de todo tipo.

Debilidades

2 | ANÁLISIS DEL ENTORNO

- El alto precio de venta por m2, incrementa nuestro presupuesto.

- Alta inversión en acabados de obra para una mayor atracción a potenciales clientes.

Nos encontramos con un terreno con grandes cualidades. Se observa una gran cantidad de servicios existentes los cuales favorecen al desarrollo del proyecto a lo largo del tiempo. Además, su ubicación es en una zona privilegiada con 4 frentes, flujos vehiculares y áreas verdes que buscará beneficiar al peatón y al ciclista. Sin embargo, nos encontramos en una zona con altos costos de alquiler y venta por m2, junto a la gran presencia de tráfico en horas punta y existe gran cantidad de oficinas y comercios de gran escala en los alrededores.

Oportunidades

O A

- Cuenta con 4 fachadas libres.

- Alto flujo vehicular y peatonal por la zona.

- Presencia de áreas verdes cercanas.

- Buena ubicación geográfica.

- Ciclováa cercana.

Amenazas

- Edificios colindantes de gran altura obstruyendo la visual y la calidad de iluminación y ventilación.

- Competencia directa de comercios de gran escala y grandes centros de oficinas.

- Alta congestión vehicular en hora punta.

- Gran contaminación sonora y ambiental.

- Cruce de avenidas importantes que generan tráfico.

En conclusión, podemos decir que el terreno elegido es el adecuado para el desarrono de nuestro proyecto dado que las fortalezas y oportunidades presentes son mayores a las debilidades y amenazas que podrían perjudicarnos.

ANÁLISIS DEL ENTORNO | 2

Conclusiones

3

Hipótesis de la propuesta

3

HIPÓTESIS DE LA PROPUESTA Hipótesis, componentes y referentes

3 | HIPÓTESIS DE LA PROPUESTA

EDIFICIO HÍBRIDO DE USO COMERCIAL, CORPORATIVO Y RESIDENCIAL PARA SATISFACER LA DEMANDA DEL SECTOR FINANCIERO EN EL DISTRITO DE SAN ISIDRO

Sustento Dadas las características de la zona, los usos existentes, y la competencia del sector, se propone un complejo de uso mixto para consolidar el nodo financiero existente y complementarlo con el uso comercial y residencial dirigido al público corporativo del subsector 4-4, ubicado en el distrito de San Isidro.

Está compuesto por un zócalo comercial en los tres primeros niveles; una torre de oficinas -debido a su ubicación en un nodo financiero,- y una torre de unidades de vivienda que comprende tipologías de uno a dos dormitorios que responden a la demanda del sector estudiado para uso particular o alquiler temporal. Con esta nueva prpuesta se competirá con el proyecto Lux, ubicado al otro lado de la Av. Javier Prado y se buscará diversificar los usos de la zona.

Referentes HYDE MIDTOWN (MIAMI, FL) Edificio de viviendas y hotel con restaurante en el primer nivel. Converge con una zona céntrica en donde existen otros restaurantes y locales comerciales. Se encuentra próximo al Miami Design District, lugar turístico de la ciudad.

El complejo es administrado por la empresa Hyde, quien se encarga de la venta de unidades, mantenimiento del edificio y amenidades, así como del manejo del hotel.

Fuente: https://www.sbe.com/hotels/hyde/midtown-miami

THE MODERNIST (ROTTERDAM, NL)

Fuente: https://www.mvrdv.nl/projects/308/the-modernist

HIPÓTESIS DE LA PROPUESTA | 3

Complejo de uso mixto desarrollado por MVRDV que comprende un basamento comercial sobre el cual se posan torres de oficinas y vivienda. Permite evaluar los distintos usos de la ciudad de manera vertical ,en lugar de horizontal. Ello genera calles concurridas, activas y seguras en la parte baja de los edificios.

4

Estudio de mercado

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.1.1 Estudio de la Demanda: Vivienda

Segmentación ESTILO DE VIDA

NSE PREDOMINANTE

SECTOR

San Isidro pertenece a Lima Top y predomina el NSE A-B. Esta clasificación contempla un determinado estilo de vida y preferencias de la población

San Isidro NSE A

Lima Top

59.2%

100%

94.0%

de hogares viven en departamentos en edificios

cuenta con conexión a internet

tiene conexión a televisión por cable o satélite

72.2%

97.5%

del material en sus pisos es parquet o madera pulida

señala tener laptop/computadora en su hogar

Distribución de gastos según NSE A

DISTRIBUCIÓN DE GASTOS EN EL NSE A

4 | ESTUDIO DE MERCADO

El NSA gasta principalmente en alimentos (25%), seguido de alojamiento (15%), muebles (13%), comunicaciones (10%), entre otros.

Bienes y servicios diversos Restaurantes Educación Recreación Comunicaciones Transporte Salud Muebles Alojamiento Vestido Bebidas alcohólicas Alimentos

Fuente: ENAHO 2020

4% 2% 9%

25% ALIMENTOS

4%

10%

1% 4%

7% ALOJAMIENTO

15% MUEBLES

7%

13% Fuente: ENAHO 2020

Estilo de vida: Sofisticado COSMOPOLITAS

BUSCAN DIFERENCIARSE

Abiertos al mundo y a la globalización.

Liberales en ideas y actitudes.

Disfrutan sus ganancias.

Alto interés en la adquisición de bienes y riqueza.

Interés en ganar mayor reconocimiento social.

CONSERVADORES DEL STATUS

TRIUNFADORES

Procuran cuidar las apariencias.

Les interesa ascender socialmente.

Mediante la educación y la cultura.

Son optimistas y se sienten dueños de su destino.

Confían en sí mismos, se consideran líderes.

Fuente: https://www.arellano.pe/los-seis-estilos-de-vida/los-sofisticados/

Pasatiempos

RELAJARSE

Salir a reunirse con amigos o familiares.

Habitúan salir a comer fuera de casa al menos 3 veces al mes.

Es el segmento que más acude al cine.

También destaca en frecuentar bares los fines de semana (2 veces al mes aprox.).

APRENDER Leen periódicos, revistas y página de Internet para mantenerse actualizados.

Disfrutan de salir de shopping a centros comerciales. Les gusta comprar y mostrar moda.

Fuente: https://www.arellano.pe/los-seis-estilos-de-vida/los-sofisticados/

ESTUDIO DE MERCADO | 4

Descansar en casa, escuchar música, ver TV o navegando en internet.

DIVERTIRSE

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.1.2 Estudio de la Demanda: Comercio

4 | ESTUDIO DE MERCADO

Perfil de hogares según NSE Lima

FUENTE: APEIM. (2020). Niveles Socioeconómicos 2020.

Analizando los diferentes niveles socioeconomicos de las viviendas en todas las zonas de Lima podemos observas que en el sector trabajado (Zona 7), el podemos concluir lo siguiente: el tipo de vivienda que encontramos usadas por este NSE son departamentos en edificios o casas independientes, que el material predominante en las paredes exteriores es ladrillo o bloque de cemento; el material de pisos se reparte en parquet, madera pulida, losetas, cemento y láminas asfálticas; y que en los techos predomina el concreto armado.

Estilos de vida según NSE Lima

Analizando las diferentes cualidades que entregan los estilos de vida segun los NSE entregados por el APEIM, podemos observar que la mayoría se ubica entre los 31 a 56+, junto con una mayoría de solteros.

La mayoría de personas pertenece a un sistema de salud privado o a EsSalud y se encuentran practicamente dividido en dos grupos, trabajadores dependientes y cesantes.

ESTUDIO DE MERCADO | 4

FUENTE: APEIM. (2020). Niveles Socioeconómicos 2020.

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.1.3 Estudio de la Demanda: Oficina

Análisis del mercado OFICINAS NSE A En la gráfica se logra observar que el mayor stock de oficinas orientadas al NSE A se encuentra en la zona financiera de San Isidro. Asimismo, dicha zona cuenta con la mayor tasa de vacancia. Cabe resaltar que otras zonas de San Isidro son als que cuentan con la mayor cantidad de m2 en construcción.

STOCK DE LIMA

1´190,000 m2 TASA DE VACANCIA

23.15% PRECIO PROMEDIO ALQUILER

4 | ESTUDIO DE MERCADO

$15.75/m2 PRECIO PROMEDIO VENTA

$2,132/m2

FUENTE: Binswanger Perú, “Reporte Inmobiliario: Oficinas de Clase A, Lima 3T-2021”

OFICINAS NSE A Se ocupó un total de 15 oficinas de las cuales 10 fueron de áreas menores a los 300m2.

Ello indica que, posiblemente gracias al trabajo remoto, las empresas opten por oficinas de menor área.

DEMANDA EFECTIVA La demanda efectiva del 2021 ha sido de -44%.

Cabe resaltar que San Isidro tuvo una demanda de -20,400m2, mucho mayor que la del resto de la ciudad.

ESTUDIO DE MERCADO | 4

DESOCUPACIONES Y REDUCCIONES Se desocuparon 50 oficinas, la mayoría de áreas menores a 300m2.

VACANCIA La ciudad de Lima cuenta con 275,700m2 vacantes en oficinas del NSE A. La mayoría de ellos se concentra entre San Isidro financiero, Surco y La Molina.

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.1.3 Estudio de la Demanda: Oficina

Evolución de la demanda

CICLO INMOBILIARIO Hasta antes de la pandemia la demanda de oficinas en San Isidro era elevada y relativamente compensada con la nueva oferta. Es por ello que la tasa de vacancia decrecía. Sin embargo, a raíz del trabajo remoto se espera una menor demanda y, por ende, una mayor tasa de vacancia.

FUENTE: Binswanger Perú, “Reporte Inmobiliario: Oficinas de Clase A, Lima 3T-2021”

EVOLUCIÓN DE LAS TARIFAS

4 | ESTUDIO DE MERCADO

Antes de la pandemia, la tarifa de venta oscilaba entre los $1600 y $1700 por m2, y la de alquiler, por los $22 por m2.

FUENTE: Binswanger Perú, “Reporte Inmobiliario: Oficinas de Clase A, Lima 3T-2021”

A raíz de la pandemia y la coyuntura política, ambas decrecieron ligeramente hasta ubicarse la venta poco por debajo de los $1600/m2 y el alquiler cerca de los $21/m2.

CONCENTRACIÓN DE OFICINAS NSE A

Conclusiones Todo el sector en estudio pertenece al más importante de los siete ejes corporativos de Lima Metropolitana. Es por ello que es una zona sumamente atractiva para el desarrollo de proyectos de oficinas.

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.1 Estudio de la Oferta: Vivienda

COMPETENCIA DIRECTA EDIFICIO LUX

1

Dirección Calle Los Mirtos 590, Lince

EDIFICIO THE CORNER

2

Dirección Av. Guardia Civil 815

CARRIQUIRY 894

3

Dirección Av. Carriquiry 894

PARQUE TAMAYO - CAMELIAS Dirección Calle Las Camelias 845

4 | ESTUDIO DE MERCADO

4

PRADO 401

5

Dirección Av. Javier Prado Este 401

ESTUDIO DE MERCADO | 4

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.1 Estudio de la Oferta: Vivienda Nº DE PISOS

DEPARTAMENTOS

Estudio de Arquitectura Desing Corp. (Canadá)

33

No indica

Fondo C&J II

7

44

Carriquiry 894 Av. Carriquiry 894

V&V Grupo Inmobiliario

26

23

Parque Tamayo-Camelias Calle Las Camelias 845

Praga Desarrollo Inmobiliario S.A.C

7

53

Prado 401 Av. Javier Prado Este 401

Grupo T&C

18

128

NOMBRE

GRUPO INMOBILIARIO

Edificio Lux Calle Los Mirtos 590, Lince

4 | ESTUDIO DE MERCADO

The Corner Av. Guardia Civil 815

IMAGEN REFERENCIAL

DORM. POR DPTO

3

1a2

1a3

ÁREA POR DPTO

90 a 150 m2

98 a 244 m2

44 a 82 m2

PRECIO DESDE

$164,000

$347,000

$89,211

ÁREAS COMUNES

TIPOLOGÍA

$1,822

Lobby, área de parrillas, piscina, gimnasio, sauna, sala de cine, áreas de niños y sala de usos múltiples.

Flats

$3,540

Lobby, área de niños, estacionamiento para bicicletas

Flats y duplex

$2,027

Lobby, SUM, coworking, sala de niños, cine, terraza bar, salón gourmet, gimnasio y piscina

Flats

Flats

Flats

1a2

45 a 109 m2

$113,200

$2,515

Lobby, gimnasio, zona de parrillas, lounge bar y zona yoga.

1a2

45 a 92 m2

$108,091

$2,402

Lobby, oficinas

Fuente: https://urbania.pe/mapas/proyectos-departamentos-en-san-isidro--lima--lima#

ESTUDIO DE MERCADO | 4

PRECIO / M2

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.2 Estudio de la Oferta: Comercio

COMPETENCIA DIRECTA RIPLEY

1

Dirección Calle Las Begonias 557, San Isidro

ZARA

2

Dirección Calle Las Begonias 572, San Isidro

TOTTUS

3

Dirección Calle Las Begonias 785, San Isidro

CASA & IDEAS Dirección Calle Las Begonias 748, San Isidro

4 | ESTUDIO DE MERCADO

4

BODEGA MIGUEL SEMINARIO

5

Dirección Calle Miguel G. Seminario 294, San Isidro

ESTUDIO DE MERCADO | 4

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.2 Estudio de la Oferta: Comercio TIPO DE COMERCIO

Ripley Calle Las Begonias 557

Tienda por departamento

Escala Metropolitana

Zara Calle Las Begonias 572

Tienda especializada

Escala Barrial

Tottus Calle Las Begonias 785

Supermercado

Escala Metropolitana

Tienda especializada

Escala Barrial

Casa & Ideas Calle Las Begonias 748

4 | ESTUDIO DE MERCADO

IMAGEN REFERENCIAL

NOMBRE

BODEGA M. SEMINARIO Calle Miguel Seminario 294

Comercio Independiente

ESCALA DE COMERCIO

Escala Barrial

PÚBLICO OBJETIVO

Clase baja, media y alta

Mujeres jóvenes entre 18 y 35 años, modernas de clase media

Clase media a media baja

VALOR AGREGADO

Cuenta con retiro en tienda y el servicio Ripley a tu auto

Diseña y produce una colección dos veces por semana por lo que se crea sensasion de exclusividad

Al tener grandes almacenes, por lo general cuentan con ofertas y descuentos excepionales

Productos creativos, útiles y eficientes de buen diseño a bajo precio

Clase media, alta y baja

Ofrecen productos personalizados y el trato con sus clientes y servicio post venta es el secreto de su éxito

Perú, Colombia y Chile

España, Estados Unidos, China, Rusia, Italia, México, Portugal, Francia, Polonia, Turquia, Perú, Arabia Saudita, Grecia, Alemania, Reino Unido, etc.

Perú, Chile, Argentina, Colombia

Perú, Chile, Colombia, Bolivia

Perú

Fuente: https://urbania.pe/mapas/proyectos-departamentos-en-san-isidro--lima--lima#

ESTUDIO DE MERCADO | 4

Clase baja, media y alta

LOCACIONES

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.3 Estudio de la Oferta: Oficina

COMPETENCIA DIRECTA LAS TORRES DE SAN ISIDRO

1

Dirección Av. República de Panamá 3030

SCHREIBER BUSINESS CENTER

2

Dirección Calle German Schreiber Gulsmanco 276

COMUNAL BEGONIAS

3

Dirección Calle Las Begonias 441

REGUS - SAN ISIDRO FIBRA BUILDING Dirección Calle Las Orquideas 585

4 | ESTUDIO DE MERCADO

4

WEWORK ANDRES REYES

5

Dirección Av. Andres Reyes 338

ESTUDIO DE MERCADO | 4

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.2.3 Estudio de la Oferta: Oficina

4 | ESTUDIO DE MERCADO

NOMBRE

IMAGEN REFERENCIAL

TIPOS DE OFICINAS

PRECIO POR SERVICIO

Las Torres de San Isidro Av. República de Panamá 3030

Oficinas privadas

Schreiber Business Center Calle German Schreiber Gulsmanco 276

Oficinas ejecutivas, oficinas coworking, oficinas virtuales, oficinas por horas y domicilio fiscal

desde $45 al mes

Comunal Begonias Calle Las Begonias 441

Oficinas coworking

No indica

Regus - San Isidro Fibra Building Calle Las Orquideas 585

Oficinas, oficinas coworking, oficinas virtuales

Espacio oficina: desde $220 por persona al mes Coworking: desde $226 por persona al mes Oficinas virtuales: desde $33 al mes Sala de juntas: desde $49 por hora

WeWork Andres Reyes Av. Andres Reyes 338

Oficinas, oficinas coworking

No indica

$20 / m2 alquiler

VALOR AGREGADO

LOCACIONES

Cuenta con 272 estacionamientos en sus sótanos, un sistema de aire acondicionado con 4 chillers y 2 torres de enfriamiento, 5 ascensores, grupo electrógeno para todas las áreas comunes, control de accesos, y un sistema de seguridad con CCTV, sensores de humo, gabinetes contra incendios, extintores y escaleras presurizadas.

Única

No indica

Estados Unidos, Chile y Perú

México y Perú

Accesible para discapacitados, vías de transporte principales, salas de juntas, barra de café/servicio de sándwiches en el lugar, área de descanso exterior/Terraza, servicio de sándwiches, estacionamiento subterráneo seguro, techos suspendidos, máquinas expendedoras

Perú

No indica

Estados Unidos, Costa Rica, Canadá, México, Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Perú, Bélgica, República Checa, Alemania, Francia, Irlandia, Italia, Holanda, Noruega, Polonia, Rusia, España, Suecia, Reino Unido, Israel, Emiratos Árbes Unidos, Sudáfrica, China, India, Indonesia, Japón, Malasia, Filipinas, SIngapur, Corea del Sur, Tailandia, Vietnam, Australia.

Fuente: https://www.hvhinmuebles.com/torres-de-san-isidro , https://www.sbcenter.pe/ , https://comunal.co/es-PE/oficinas/lima/san-isidro/begonias , https://www.regus.com/es-mx/peru/lima/fibra-building-2552 , https://www.wework.com/es-LA/buildings/andres-reyes-338--lima

ESTUDIO DE MERCADO | 4

Recepción, cafetería, espacios de trabajo

EVALUACIÓN PARCIAL 02

PRÁCTICA CALIFICADA 02

EP2 CRITERIOS RIBA: CG-07|CG-10|

GESTIÓN DE PROYECTOS III

DESCRIPCION:

OBJETIVO:

FORMATO DE ENTREGA:

VALORACIÓN PERSONAL APRENDIZAJE

DIFICULTAD

MOTIVACIÓN

TIEMPO INVERTIDO

EVALUACIÓN PARCIAL 02

GESTIÓN DE PROYECTOS III

EVALUACIÓN PARCIAL 02

GESTIÓN DE PROYECTOS III

EVALUACIÓN PARCIAL 02

TRABAJO GRUPAL PARTE 02

EP2 CRITERIOS RIBA:

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

GESTIÓN DE PROYECTOS III

DESCRIPCION: Se trata de la segunda parte del trabajo grupal, el cual incluye la explicación cualitativa del proyecto además de la explicación de este mediante las plantas

OBJETIVO: Hacer que los alumnos pongan la parte teórica del curso en práctica y se se logra que los alumnos tengan juicio crítico acerca de la parte de gestión de los

FORMATO DE ENTREGA:

VALORACIÓN PERSONAL APRENDIZAJE

DIFICULTAD

MOTIVACIÓN

TIEMPO INVERTIDO

5

Propuesta del Tenant Mix

5

PROPUESTA DEL TENANT MIX 5.1 APROXIMACIÓN

De qué se trata?

En los últimos años la industria ha experimentado una evolución dramática, y una nueva etapa del retail está surgiendo. En países como Estados Unidos algunas tiendas departamentales están cerrando y más de un retailer se ha declarado en quiebra en los últimos doce meses. Estos cambios están trayendo nuevas oportunidades para que los desarrolladores evalúen el modelo de centro comercial del Siglo xx. Y aunque en Latinoamérica el modelo de negocios de los centros comerciales no está tan amenazado como en Estados Unidos, los desarrolladores de nuestra región preocupados por las tendencias internacionales están llevando a cabo una estrategia proactiva para mejorar el tenant mix de sus centros comerciales y como resultado están logrando incrementar el valor de los activos en sus portafolios.

5 | PROPUESTA DEL TENANT MIX

POR JORGE LIZÁN Director General de Lizan Retail Advisors (LRA)

Distribución standar adaptable a nuestro proyecto

Propuesta de Tenant Mix

Bulgari

Lavandería Saori

Swarovski

Tintorería Renzo’s

G&G Joyeros

Joyería, Bazar

Tiffany & Co.

SAT

Hermès

Nébula Club Miraflores Bar Inglés Country Club

Scotiabank

Reniec

Servicios

Sunat

Discos

Migraciones Municipalidad San Isidro

La Bisteca Astrid & Gastón Cala

Restaurantes

Zara Home InkaFarma

Osaka

Hogar

Ópticas GMO Interbank

Ripley Louis Vuitton Balenciaga

Lavandería Saori

Zara

Tintorería Renzo’s

Mango Balenciaga

Prenda de vestir

Yves Saint Laurent

SAT

Servicios

Sunat

Valentino

Migraciones

Noe Bernacelli

Municipalidad San Isidro

Chanel

BCP

Cuidado Personal

BBVA

Lounge 59

Scotiabank

Aruma

Interbank

Centro Financiero

PROPUESTA DEL TENANT MIX | 5

Reniec

Dior

Victoria’s Secret

Scotiabank

5

PROPUESTA DEL TENANT MIX 5.2 DIAGRAMAS Y DESARROLLO

PROPUESTA PROPUESTA VOLUMETRÍA

MATRIZ DE USOS Y CORRESPONDENCIAS

5 | PROPUESTA DEL TENANT MIX

CENTRO COMERCIAL

FARMACIA RESTAURANTES TIENDA DE ROPA LIBRERÍA TIENDA DE VEHÍCULOS SUPERMERCADO TIENDAS DE LUJO

EDIFICIO RESIDENCIAL

TORRE DE OFICINAS

OF RO TO P

AS NAL IC IN O FR AT IO E N IN T

IS / M IN BNB A IR

CO AS G IN ICO R K IN O FW

O. D PLTAT S F

CO AS G IN ICO R K IN O FW

. X TOL D PU P E D

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R

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V

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IA ’S TO R E T R SEC

R

TR O IE R O C C EN AN FI N

J

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L

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A

R

P

A

HERMÈS

A

O

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R

Í

A

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C

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O

R

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B

TIFFANY CO .

O

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J

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Y PLE

R

ROPA

O

E

R

Í

A

ROPA

ARUMA

A IN K M A FAR TO N

U IT IS V

RELACIÓN DE LA VOLUMETRÍA CON EL CONTEXTO

PROPUESTA DEL TENANT MIX | 5

6

Cabida preliminar

6

CABIDA PRELIMINAR Volumetría

ESCALONAMIENTO Generando terraza jardín

TORRE DE OFICINAS 24 pisos

OFICINAS PRIME Y COWORKING Oficinas y espacios de trabajo flexibles para los empleados

6

| CABIDA PRELIMINAR

TERRAZA COMÚN Sobre techo de zócalo comercial

ZÓCALO COMERCIAL 3 pisos

TORRE DE VIVIENDAS 22 pisos

ESCALONAMIENTO Generando terraza jardín

ÁREAS COMUNES Ambientes como un rooftop, piscina, zona de parrilla, área para niños

TERRAZA COMÚN Sobre techo de zócalo comercial

CABIDA PRELIMINAR | 6

ZÓCALO COMERCIAL 3 pisos

6

CABIDA PRELIMINAR Cabidas Generales

DATOS GENERALES DEL PROYECTO

CABIDA GENERAL

24

6

| CABIDA PRELIMINAR

22

OFICINAS ZÓCALO COMERCIAL

3

VIVIENDA ZÓCALO COMERCIAL

OFICINA

VIVIENDA

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL

14.571,65 M2

29.392,35 M2

25.248 M2

ÁREA VENDIBLE TOTAL

ÁREA VENDIBLE TOTAL

ÁREA VENDIBLE TOTAL

12.021.24 M2

18.888,79 M2

15.600 M2

ÁREA CONSTRUIDA EN

ÁREA CONSTRUIDA EN

ÁREA CONSTRUIDA EN

SÓTANOS

SÓTANOS

SÓTANOS

18.032 M2

19.428 M2

4.248 M2

TOTAL ESTACIONAMIENTOS

TOTAL ESTACIONAMIENTOS

TOTAL ESTACIONAMIENTOS

601 UNID

648 UNID

142 UNID

CABIDA PRELIMINAR | 6

COMERCIO

6

CABIDA PRELIMINAR Cabidas por edificio y tipología

EDIFICACIÓN TIPO A - COMERCIO

6

| CABIDA PRELIMINAR

EDIFICACIÓN TIPO B - OFICINA

EDIFICACIÓN TIPO C - VIVIENDA

35% 43%

22%

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 1

Zócalo Comercial

Nº DE LOCALES EN EL PISO

ÁREA TECHADA 5,557.26M2 ÁREA SIN TECHAR 4,210.13M2

19

E

D

F

G

H

I

J

K

L

M

3 SAGA FALABELLA

TIENDA ANCLA 1

3

5

8

LOCAL COMERCIAL 59.35 m2

19

17

18

15

16

14

NTP +4.75

2

7

9

4

6

11

10

13

SSHH DAMAS

PUERTA CONTRAFUEGO

12

1181.70 m2

4 SSHH CABALLEROS NTP +4.75

LOCAL COMERCIAL 45.80 m2

13

14 15 16

10

17 18 19

NTP ±0.00

9 8 7 6 5

60.40 m2

HALL PRIVADO

12 11

4 13

12

11

2

4

10

9

8

7

3

1

6

5

3 2 1

19

14

15

16

17

18

5

LOCAL COMERCIAL

HA

LL NT

PR

P ±0.

60.4

IVAD

00

0 m2

O

6

100.74 m2 80.41 m2

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

64.92 m2

6 | CABIDA PRELIMINAR

FA

D

1

5

10

20

Baños Locales Comerciales Áreas comunes Circulación vertical

E

F

G

H

I

J

K

50

La ubicación de lo locales se dio en base al estudio de marketing y estrategias que se utilizan para generar flujos entre todas las tiendas. En nuestro caso, las tiendas anclas y el food court están ubicados de tal modo que genere un recorrido por todas las plantas del centro comercial.

V

M

N

O

P

Q

R

S

T

U

10

11

HALL DE VIVIENDA

LOCAL COMERCIAL

12

147.80 m2

LOCAL COMERCIAL

HALL VIVIENDAS

13 14 15 16

17

13

18

12

19 11

62.45 m2

10 9 8

7

6 5

4 3

LOCAL COMERCIAL

2 1

LOCAL COMERCIAL 94.58 m2

14

FACHADA D LOCAL COMERCIAL 47.81 m2

LOCAL COMERCIAL

FACHADA C

LOCAL COMERCIAL 75.47 m2

53.85 m2

LOCAL COMERCIAL 43.75 m2

LOCAL COMERCIAL 68.73 m2

51.30 m2

LOCAL COMERCIAL

1

2

FACHADA B

3

4

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

ACHADA E

LOCAL COMERCIAL 69.90 m2

6

18 7

17

16 8

87.80 m2

71.72 m2

19

5

15

9

14 10 11

12 13

AH

FACHADA A

X

Y

Z

AA

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 1 ESC 1/500

PLANTA 1 ESC. 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 2

Zócalo Comercial

Nº DE LOCALES EN EL PISO

ÁREA TECHADA 5,557.26M2 ÁREA SIN TECHAR 4,210.13M2

D

24 E

F

G

H

J

I

K

M

L

3 SAGA FALABELLA

2

3

5

8

7

4

6

9

NTP +4.75

1

11

10

13

12

17

18

15

16

19

SSHH DAMAS

PUERTA CONTRAFUEGO

14

1043.50 m2

72.00 m2

4

LOCAL COMERCIAL

SSHH CABALLEROS NTP +4.75

13 12

71.82 m2

14 15 16 17

6 5

LOCAL COMERCIAL

60.40 m2

18 19

7

NTP ±0.00

9 8

HALL PRIVADO

11 10

4 4

9

8

7

6

3

13

12

2

1

5

11

10

3

LOCAL COMERCIAL

2 1

15

16

46.76 m2

14

17

18

19

LOCAL COMERCIAL

5

46.76 m2

46.76 m2

HALL 68.69 m2 6 LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL 48.55 m2

48.55 m2

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

48.55 m2

48.55 m2

6 | CABIDA PRELIMINAR

FA

D

1

5

10

20

Baños Locales Comerciales Áreas comunes Circulación vertical

E

F

G

H

I

J

K

50

En el segundo nivel se ubican tiendas de cuidado personal y vestimenta, acoplándolas con la tienda ancla ‘’Saga Falabella’’, ya que esta tienda logrará atraer a la clientela que recorra por los demás negocios. Se propone un recorrido perimetral para otorgar visual y exposición entre ambos bloques y las personas se animen a visitar toda la planta.

V

M

N

O

R

Q

P

S

T

U

10

11

LOCAL COMERCIAL 53.12 m2

12

76.64 m2

LOCAL COMERCIAL

PIS

HA

ITO 40 AN 60.

GR O

71.40 m2

CO

AD IV PR ±0.00 LL NTP m2

TA ER PU RAFU NT

EG

O

O

13

1 2 3

4 19

5

18

6

17

7

16

8

15

9

14

10

11 12 13

LOCAL COMERCIAL 62.45 m2

HALL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL 94.58 m2

14

FACHADA D

LOCAL COMERCIAL 47.81 m2

FACHADA C LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL 75.47 m2

53.85 m2

LOCAL COMERCIAL 43.75 m2

LOCAL COMERCIAL 68.73 m2

51.30 m2

LOCAL COMERCIAL

1

FACHADA B

3

2

4

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

ACHADA E

LOCAL COMERCIAL 69.90 m2

18

6

17

7

16 8

15

9

87.80 m2

14

10 11

71.72 m2

19

5

12 13

AH

FACHADA A

X

Y

Z

AA

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 2 ESC 1/500

PLANTA 2 ESC. 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 3

Zócalo Comercial

Nº DE LOCALES EN EL PISO

ÁREA TECHADA 5,557.26M2 ÁREA SIN TECHAR 4,210.13M2

21

E

D

F

G

H

J

I

K

47.60 m2

LOCAL COMERCIAL

LOCAL COMERCIAL

101.82 m2

M

L

REST

106.7

PATIO DE COMIDAS

3

2

7

4

6

9

1

3

8

5

11

10

12

18

19

13

16

17

NTP +4.75

14

SSHH DAMAS

15

34.21 m2

ÁREA COMÚN 235.32 m2

RESTAURAN 127.32 m2

PUERTA CONTRAFUEGO

OFICINA PATIO DE PRIME COMIDAS 712.30 m2

LOCAL COMERCIAL 4

SSHH CABALLEROS NTP +4.75

13 12

P C

15

11

16

10

17

7 6 5

60.40 m2

18 19

NTP ±0.00

9 8

HALL PRIVADO

RESTAURANT

14

4 9

8

7

6

5

4

3

13

12

11

2

1

10

3 2 1

14

15

16

17

18

19

5

CIRC H. 249.73m2

81.52 m2

HALL 76.90 m2 PATIO DE COMIDAS

HA

LL

PR

P ±0. IVAD 00 O

NT

60.4

0 m2

6

RESTAURANT

RESTAURANT

37.89 m2

RESTAURANT 100.42 m2

64.93 m2

6 | CABIDA PRELIMINAR

FA

D

1

5

10

20

Baños Locales Comerciales Áreas comunes Circulación vertical Restaurantes

E

F

G

H

I

J

K

50

La tercera planta, que es la más comprometida por su lejania con respecto a la entrada principal, por ello se implementan tiendas anclas que tendrán un público fijo; en este caso un food court; así que se colocan restaurantes de cadenas conocidas y demás restaurantes de diferente tipo que atraerán a los clientes.

V

M

N

O

R

Q

P

S

T

U

10

11

TAURANT

73 m2

RESTAURANT

12

89.04 m2

PATIO SECUNDARIO CO

O TA ER EG PU RAFU NT

NT 13

1 2 3 4 19

5

18

6

17

7

16

8

15

9

14

10 11

12

13

PATIO DE COMIDAS

PATIO DE COMIDAS

LOCAL 4

14 LOCAL 5

FACHADA D

32.36 m2

RESTAURANT 34.89 m2

FACHADA C 38.08 m2

RESTAURANT

LOCAL 6

34.89 m2

RESTAURANT 34.89 m2

PATIO DE COMIDAS

RESTAURANT 34.89 m2

PATIO DE COMIDAS

FACHADA B

4

3

2

1

19 5

RESTAURANT

18

6

17

7 8

16

15

9

14 10

11 12

162.76 m2

13

ACHADA E

LOCAL 1

LOCAL 2 26.23 m2

32.40 m2

LOCAL 3 24.65 m2

AH

FACHADA A

X

Y

Z

AA

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 3 ESC 1/500

PLANTA 3 ESC. 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 4

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 1,597.97M2 ÁREA SIN TECHAR 1,345.29M2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

02

1248 m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Coworking 440 m2

D

E

F

01 Oficina Prime 736.38 m2

G

H

I

J

K

L

M

88.00 52.75

90

20.48

16.

3

34.

02

COWORKING 440M2

46.

95

4

OFICINA PRIME 736.38 M2

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

7 6 5 4 13

2

12

11

10

5

4

9

8

7

6

3

1

3 2

17.

14

15

16

17

19

5

18

17

1

HALL 160M2

ÁREA COMÚN 1345M2

6

7

21.7

8

17.7

3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas Oficinas Prime 1

5

10

20

50

Primera planta del edificio de oficinas. Tiene un área amplia de uso común con un retiro, para marcar la transición de comercio a oficinas en la volumetría, que además, puede servir como extensión del coworking pero al aire libre.

Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 1,622M2 ÁREA SIN TECHAR 984M2P

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

00

0 m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

01 de 100m2 03 de 200m2

U

10

11.68

11

.08

13.17

14

12

13

31.28

.04

1

.20

0

8.0

27

15

2.0

TERRAZA 214 M2

HALL RECEPCIÓN VIVIENDA 153 M2 14 15 16

17 18

13

12

19 11

10

9

8

5

6

7

4 3 2 1

SSHH CAMERINOS CAMBIADORES 100 M2

.00

5

.3 48

24

9 1.1

PISCINA 182 M2

14

3

71

36.

SUM 307 M2 CAFÉ BAR 73 M2

.12

16

JUEGOS ADULTOS INTERIOR 241 M2

LOUNGE EXTERIORZONA DE PARRILLAS 451 M2

.14

6.95

JUEGOS ADULTOS EXTERIOR

LOUNGE ÁREA COMÚN 577 M2

30

24.11

14.06 38.17

X

Y

Z

AA

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 4 ESC 1/500

Hall Vivienda Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 5

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 1,597.97M2 ÁREA SIN TECHAR 1,345.29M2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

02

1248 m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Coworking 440m2

D

E

F

01 Oficina Prime 736.38 m2

G

H

I

J

K

L

M

88.00 52.90

90

20.41

16.

3

34.

02

COWORKING 440M2

OFICINA PRIME 736.38 M2

46.

95

4

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

7 6 5 4 5

13

4

7

6

3

2

12

11

10

1

9

8

3 2

17.

14

15

16

17

19

5

18

17

1

HALL 160M2 6

1

21.7

8

17.7

3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas Oficinas Prime 1

5

10

20

50

Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 1,622M2 ÁREA SIN TECHAR 984M2P

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

11

2323.13 m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

04 de 100m2 01 de140m2 01 de 170m2 04 de 200m2 01 de 280m2

U

10

11

HALL RECEPCIÓN

14

12

FLAT 1 DORM 173.13 M2

17.49

.08

17

.29

3.2

1

13.17

15

.20

2.0

1

111 .35

13

5

.15

31.28

7.8

15

14

16 17

13

18

12

19

11 10 9

.85

7

8

6

7

4

5

3 2 1

FLAT 1 DORM

.15 5

7.8

48 .19

.15

31

1 DORM FLAT

5 7.8

.71

36

14

101 110

102

.15

FLAT 2 DORM

1 DORM DUPLEX

5

7.8

109

103

.15

FLAT

1 DORM DUPLEX

0

8.0

1 DORM

108

104

.18

10

FLAT 1 DORM

1 DORM DUPLEX 105

5

7.8

2 DORM DUPLEX

6.95

13.79

.35

107

.14

DUPLEX 2 DORM

30

5 8.1

106

6

3.9 14.44

3.07

20.67 38.17

Y

X

Z

AA

100 m2

Áreas comunes

140 m2

Circulación horizontal

170 m2

Circulación vertical

200 m2 280 m2 Hall Vivienda

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 5 ESC 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 6

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 1,597.97M2 ÁREA SIN TECHAR 1,345.29M2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

02

1248 m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Coworking 440 m2

D

E

F

G

H

I

J

01 Oficina Prime 736.38 m2

K

L

M

88.00

90

74.14

16.

3

34.

02

COWORKING 440M2

OFICINA PRIME 736.38 M2

46.

95

4

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

7 6 5 4 5

4

7

6

3

13

12

11

2

1

10

9

8

3 2

17.

14

15

16

19

17

5

18

17

1

HALL 160M2 6

9

40.0 3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas 1

5

10

20

50

Oficinas Prime Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 1,622M2 ÁREA SIN TECHAR 984M2P

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

11

2323.13 m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

04 de 100m2 01 de140m2 01 de 170m2 04 de 200m2 01 de 280m2

U

10

11

HALL RECEPCIÓN

14

12

FLAT 1 DORM 173.13 M2

17.49

.55

17

.29

3.2

1

13.17

15

.20

2.0

1

206 .35

13

5

.15

31.28

7.8

15

14

16 17

13

18

12

19

11 10 9

.85

7

8

6

7

4

5

3 2 1

.15

4 19

1 DORM FLAT

5 7.8

.15

31.

1 DORM FLAT

5 7.8

1

7 36.

14

201 205

202

.15

1 DORM DUPLEX

.85

.15

FLAT 2 DORM

204

7

1 DORM FLAT

1 DORM DUPLEX

0 8.0

13.79

5 8.3

203

.18

10

1 DORM FLAT

1 DORM DUPLEX

0

8.0

2 DORM DUPLEX

.14

DUPLEX 2 DORM

30

.15

8

HALL 6 RECEPCIÓN 3.9 14.44

3.07

20.67 38.17

Y

X

Z

AA

100 m2

Áreas comunes

140 m2

Circulación horizontal

170 m2

Circulación vertical

200 m2 280 m2 Hall Vivienda

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 6 ESC 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 10

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 1,363.58M2 ÁREA SIN TECHAR 236.53M2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

02

879.51m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Coworking 476.66 m2

E

D

F

G

H

I

J

01 Coworking 402.85m2

K

L

88.00

90

74.14

ÁREA COMÚN 236.53M2

16.

3

COWORKING 402.85M2

34.

02

COWORKING 476.66M2

46.

95

4

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

7 6 5 4 5

4

9

8

7

6

3

2

13

12

11

1

10

3 2

17.

14

15

16

19

17

5

18

17

1

HALL 160M2 6

9

40.0 3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas 1

5

10

20

50

En la planta 10 se puede empezar a ver el escalonamiento característico del proyecto. Este se maneja agregando un espacio abierto de uso exclusivo para usuarios de las oficinas.

Oficinas Prime Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 1,377M2 ÁREA SIN TECHAR 228M2

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

08

945.13m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

04 de 100m2 01 de140m2 01 de 170m2 02 de 200m2

U

10

11

HALL RECEPCIÓN

15

.20

2.0

1

14

12

FLAT 1 DORM 173.13 M2

17.49

.55

17

.29

3.2

1

13.17

13

5

.15

31.28

7.8

14

15 16

17 13

18 12

19 11

10 9

.85

6

7

8

7

3

2 1

1 DORM FLAT

5 7.8

4

19

4

.15

31.

1 DORM FLAT

5 7.8

71

36.

14

13.79

5 8.3

5

FLAT 2 DORM

FLAT 1 DORM

.85

7

1 DORM FLAT

0

8.0

.18

10

1 DORM FLAT

LOUNGE EXTERIORÁREA COMÚN 408 M2

0

8.0

FLAT 1 DORM

.14

30

.15

8 6

14.44

3.07

3.9

20.67 38.17

Y

X

Z

AA

100 m2

Áreas comunes

140 m2

Circulación horizontal

170 m2

Circulación vertical

200 m2 280 m2 Hall Vivienda

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 10 ESC 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 15

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 1,126.72 m2 ÁREA SIN TECHAR 235.32 m2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

01

712.30m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Oficina Prime 646 m2

E

D

F

G

H

I

J

K

L

M

88.00

90

74.14

16.

3

02

OFICINA PRIME 646 M2

34.

AREA COMÚN 235.32M2

46.

95

4

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

7 6 5 4 5

4

9

8

7

6

3

13

12

11

2

1

10

3 2

17.

14

15

16

19

17

5

18

17

1

HALL 160M2 6

9

40.0 3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas 1

5

10

20

50

La planta 15 tiene una oficina prime que se caracteriza por tener un área común abierta, que además puede ser de uso exclusivo para el arrendatario. Es un piso adecuado para empresas que requieren mayor privacidad.

Oficinas Prime Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 829,36M2 ÁREA SIN TECHAR 396M2

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

04

536.13m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

02 de 100m2 01 de 140m2 01 de 170m2

U

10

11

HALL RECEPCIÓN

15

.20

2.0

1

14

12

FLAT 1 DORM 173.13 M2

17.49

.55

17

.29

3.2

1

13.17

13

5

.15

31.28

7.8

14

15 16

17 13

18 12

19 11

10 9

.85

6

7

8

7

5 8.3

4 3

2 1

1 DORM FLAT

14

13.79

5 7.8

4

19

5

.15

31.

5 7.8

71

36.

FLAT 2 DORM

5

7.8

LOUNGE EXTERIORÁREA COMÚN 451 M2

0 8.0

1 DORM FLAT .18

10

0

8.0

.14

30

.15

8 6

14.44

3.07

3.9

20.67 38.17

Y

X

Z

AA

100 m2

Áreas comunes

140 m2

Circulación horizontal

170 m2

Circulación vertical

200 m2 280 m2 Hall Vivienda

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 15 ESC 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Planta nivel 22

Edificio oficinas ÁREA TECHADA 844.45 m2 ÁREA SIN TECHAR 282.27 m2

Nº DE OFICINAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

01

485.16 m2

ÁREAS DE OFICINAS

01 Coworking 485.16m2

D

E

F

G

H

I

J

K

L

88.00

90

74.14

34.

02

16.

3

COWORKING 485.16M2

46.

95

4

13

14

12

15

11

16

10

17

9

18

8

19

AREA COMÚN 282.27M2

7 6 5 4 5

4

7

6

3

2

13

12

11

1

10

9

8

3 2

17.

14

15

16

19

17

18

17

1

5

HALL 160M2 6

9

40.0 3

40.0

21.74

6 | CABIDA PRELIMINAR

30.34

D

E

F

G

H

I

J

K

Hall de oficinas 1

5

10

20

50

En la planta 22, continuando con el escalonamiento, se tienen oficinas de coworking en adelante. Esta planta contempla un área común que permite a los usuarios disponer de un ambiente adicional de uso flexible.

Oficinas Prime Oficinas Coworking Áreas comunes Circulación horizontal Circulación vertical

V

Edificio viviendas ÁREA TECHADA 555.96M2 ÁREA SIN TECHAR 256,87M2

Nº DE VIVIENDAS EN EL PISO

ÁREA ARRENDABLE

02

313.13m2 ÁREAS DE VIVIENDAS

M

N

O

P

Q

R

S

T

01 de 140m2 01 de 170m2

U

10

11

.29

3.2

1

13.17

FLAT 1 DORM

15

.20

2.0

1

14

HALL RECEPCIÓN

17.49

.55

17

12

13

5

.15

31.28

7.8

15

14

16 17

13

18

12

19

11 10 9

.85

7

8

6

7

.35

4

3 2 1

14

5

13.79

7.8

48 19

5

.15

31.

5 7.8

71

36.

ZONA DE PARRILLAS TERRAZA 258 M2

.85

FLAT 2 DORM

7

0

8.0

.18

10

0

8.0

.14

30

.15

8 6

3.9 14.44

3.07

20.67 38.17

Y

X

Z

AA

100 m2

Áreas comunes

140 m2

Circulación horizontal

170 m2

Circulación vertical

200 m2 280 m2 Hall Vivienda

AB

AC

AD

AE

AF

PLANTA 22 ESC 1/500

CABIDA PRELIMINAR | 6

W

AG

6

CABIDA PRELIMINAR Definición del Producto

45% VESTUARIO, JOYERÍA Y CUIDADO PERSONAL

LIFE STYLE

40

6

| CABIDA PRELIMINAR

COMERCIOS

ESTILO DE VIDA SOFISTICADO El perfil del comercio que ofrecemos se adapta a un Centro Comercial tipo Life Style.

En este apuntamos a consumidores de alto nivel, con un estilo de vida sofisticado, ofreciendo una variedad de categorías de tiendas de lujo como joyerías bazar, discotecas, restaurantes de gran escala, vestimienta, cuidado personal, tiendas para el hogar, distintos servicios y hasta un centro financiero que lograrán mantener el constante interés por parte de los usuarios a recorrerlo y frecuentarlo.

Además, el tenant mix para este tipo de Centros Comerciales indica que el mayor porcentaje se le atribuye a las prendas de vestir, correspondiendo a la demanda del sector y compitiendo con las otras tiendas ubicadas en un entorno cercano.

CABIDA PRELIMINAR | 6

6

CABIDA PRELIMINAR Definición del Producto

LUJO ACABADOS Y TECNOLOGÍA TOP

400 M2 OFICINAS AMPLIAS DESDE

A+ Y A

6

| CABIDA PRELIMINAR

OFICINAS PRIME Y COWORKING

OFICINAS PRIME Y COWORKING En nuestro proyecto, la torre de oficinas se enfocará en el sector A+ y A, destinadaqs a grandes empresas o emprendedores que desean proyectar una imagen de primer nivel.

Es por ello que se ofrecerán dos grandes rubros de oficinas, las prime y lo último en tendencia, las coworking.

Poseerá de un diseño elegante y moderno, con acabados de lujo y lo mejor en tecnología, tanto hacia el interior como en el exterior, integrandose con el centro financiero de San Isidro, una de las zonas más privilegiadas y exclusivas de Lima.

Asimismo, contará con distintas áreas comunes, para las oficinas prime y coworking, que permitirán optimizar el desarrollo laboral y la comodidad de los usuarios.

CABIDA PRELIMINAR | 6

6

CABIDA PRELIMINAR Definición del Producto

1A2 DORMITORIOS

ÁREAS COMUNES

AYB

6

| CABIDA PRELIMINAR

NSE

FAMILIAS DEL SECTOR AYB Nuestro público objetivo y usuario potencial para nuestra torre de vivienda pertenece al estrato social alto y medio alto, parte del NSE A y B. Entre los usuarios encontramos mayormente jóvenes que quieran independizare de manera rápida, recién casados y familias con 1 hijo que busquen departamentos con 1 o hasta 2 dormitorios.

También encontramos empresarios que desean residir en el mismo complejo en donde trabajan y buscan el estilo de vida ofrecido en San Isidro.

La torre contará con áreas comunes pensados tanto para niños como la zona infantil, como para adultos como el roof top y hasta para la familia como zona de parrillas, los cuales le darán un valor agregado diferenciador al proyecto que nos pondrá por encima de la competencia.

CABIDA PRELIMINAR | 6

EVALUACIÓN FINAL

TRABAJO GRUPAL PARTE 03

EF CRITERIOS RIBA:

CG-04|CG-05|CG-06|CG-07|CG-08|CG-09|CG-10|CG-11|

GESTIÓN DE PROYECTOS III

DESCRIPCION:

OBJETIVO:

FORMATO DE ENTREGA:

VALORACIÓN PERSONAL APRENDIZAJE

DIFICULTAD

MOTIVACIÓN

TIEMPO INVERTIDO

7

Flujo de Caja

7

FLUJO DE CAJA 7.1 Precios departamento, oficina y comercio

Precio por M2 (DÓLARES)

PRECIO X M2 DPTO

UBICACIÓN

El precio por metro2 en las unidades de vivienda, oficinas, y locales comerciales, se decide en base al análisis previo de nuestro estudio de mercado.

$2,400.00

San Isidro Sector 4

Se utilizan estos precios como base ya que presenta variaciones a continuación respecto a su ubicación en el proyecto que depende de la vista, fachada y altura .

PRECIO X M2 OFICINA

$4,000.00 PRECIO X M2 LOCAL COMERCIAL

$5,000.00

7 | FLUJO DE CAJA

Variables que influyen en el precio

Ingresos finales A continuación se muestran los ingresos finales del proyecto, divididos por tipologías. Ello permite comparar las cantidades que cada una genera.

INGRESOS TOTALES POR VENTAS

INGRESOS POR VENTAS PRECIO TOTAL DE DPTOS

N° DE DPTOS

$48’883,388.00

115

PRECIO TOTAL DE OFICINAS

N° DE OFICINAS

$87’975,088.80

35

PRECIO TOTAL DE COMERCIOS

N° DE COMERCIOS

$81’564,113.40

64

PRECIO TOTAL ESTACIONAMIENTOS

N° DE ESTACIONAMIENTOS

$32’085,219.29

1390

TOTAL DE INGRESOS

$240’869,012.09

Valores relacionados a vivienda FLUJO DE CAJA | 7

7

FLUJO DE CAJA económico

Egresos San Isidro pertenece a Lima Top y predomina el NSE A-B. Esta clasificación contempla un determinado estilo de vida y preferencias de la población

7 | FLUJO DE CAJA

San Isidro pertenece a Lima Top y predomina el NSE A-B. Esta clasificación contempla un determinado estilo de vida y preferencias de la población

FLUJO DE CAJA | 7

7 | FLUJO DE CAJA

7

FLUJO DE CAJA económico

FLUJO DE CAJA | 7

7 | FLUJO DE CAJA

7

FLUJO DE CAJA económico

FLUJO DE CAJA | 7

8

Conclusiones

8

Conclusiones finales

1 Elección de terreno Se realizó un estudio en tres posibles terrenos potenciales, analizando factores como la accesibilidad, el área del terreno, la accesibilidad, la competencia, y el precio por m2.

Posteriormente se hizo un estudio comparativo, y se destacó el terreno ubicado en Paseo de la República, ya que se encontraba en una zona financiera y comercial, sin medianeras, lo cual lo favorecía en accesibilidad, y aunque el precio por m2 era alto, la demanda y la competencia eran óptima.

8 | CONCLUSIONES

2 Análisis de terreno El terreno se caracteriza por la variedad y cantidad de servicios existentes (comercio, restaurantes y bancos) los cuales favorecen al desarrollo del proyecto. Además, su ubicación es en una zona privilegiada con 4 frentes, flujos vehiculares con adecuada accesibilidad desde las avenidas Paseo de la República y República de Panamá. Sin embargo, nos encontramos en una zona con altos costos de alquiler y venta por m2, junto a la gran presencia de tráfico en horas punta y existe gran cantidad de oficinas y comercios de gran escala en los alrededores como posible competencia. Sin embargo, la presencia de la Vía expresa como borde urbano, separa el área donde se emplaza el terreno, generando así la oportunidad de un proyecto que pueda abastecer al sector 4-4.

3 Hipótesis La hipótesis se basa en un híbrido de uso comercial, corporativo y residencial para satisfacer la demanda del sector financiero en el distrito de San Isidro.

Dadas las características de la zona, los usos existentes, y la competencia del sector, se propone un complejo de uso mixto para consolidar el nodo financiero existente y complementarlo con el uso comercial y residencial dirigido al público corporativo del subsector 4-4, ubicado en el distrito de San Isidro.

4 Estudio de Mercado Según el análisis del estudio de mercado, se propone en base a las características del lugar, un proyecto que abarca 3 usos principales: comercio, vivienda y oficinas.

Está compuesto por un zócalo comercial en los tres primeros niveles; una torre de oficinas -debido a su ubicación en un nodo financiero,- y una torre de unidades de vivienda que comprende tipologías de uno a dos dormitorios que responden a la demanda del sector estudiado para uso particular o alquiler temporal. Con esta nueva propuesta se competirá con el proyecto Lux, ubicado al otro lado de la Av. Javier Prado y se buscará diversificar los usos de la zona.

5 Tenant Mix Al ser un proyecto, que abarca tres sectores importantes, decidimos establecer claros límites entre ellos, pero que a su vez la posición de los bloques y la accesibilidad generen un tránsito fluído y coherente a través de todo el proyecto. El zócalo comercial muestra una variedad de tiendas de gama media-alta; ubicadas estratégicamente en el bloque de oficinas y en el de vivienda, para quelas personas se conviertan en consumidores frecuentes y se genere una dinámica retroalimentativa.

6 Cabida Preliminar

Gracias al flujo de caja realizado, se puede observar que el proyecto no es rentable. Ello debido principalmente a que no logra si quiera recuperar la inversión inicial.

Por el terreno en el que se encuentra han pasado múltiples proyectos en los últimos años, pero ninguno funcionó.

Para lograr utilidades se necesitaría incrementar significativamente el área vendible, duplicarla o triplicarla. Lo cual cambia totalmente el partido del proyecto realizado y requiere de uno nuevo en donde se aproveche el lote al máximo posible.El estudio de los ingresos detallados de las ventas de oficinas, vivivendas, comercios y estacionamientos fue de suma importacia, ya que nos ayudó a calcular los ingresos y egresos del proyecto el cual nos resultó que no era rentable. Esto se debe a que no utilizamos el área total de las plantas a medida que crecen, ya que tenemos un escalonamiento en donde perdemos unidades de departartamentos. Para hacer que nuestro proyecto sea rentable tendríamos que duplicar el área vendible y reducir el área de los departamentos para que aumente la cantidad de estos, a lo cual se le suma la ubicación de nuestro terreno que es sumamente elevada

CONCLUSIONES | 8

El proyecto cuenta con un zócalo comercial, una torre de oficinas y una torre de vivienda.

Para el comercio se decidieron 3 niveles en donde se ubican 64 locales comerciales de distintas categorías como prendas de vestir, restaurantes, entre otros, que satisfacen las demandas de los usuarios. La torre de oficinas será de 24 niveles con 6 tipologías distintas, 3 de coworking y 3 de oficinas prime, yendo desde los 402,85 m2 hasta 736,38 m2. Por último, la torre de viviendas será de 22 niveles, de los cuales el primer nivel será de áreas comúnes, mientras que los otros tienen hasta 5 tipologías, 3 de flat y 2 de duplex desde 100 m2 hasta 280 m2, que se adaptan a todo posible usuario que esté interesado.

7 Flujo de Caja

REFLEXIÓN FINAL DE CURSO

REFLEXIÓN FINAL Y OPORTUNIDADES DE MEJORA DEL CURSO

GESTIÓN DE PROYECTOS III

VALORACIÓN PERSONAL DEL CURSO APRENDIZAJE

INFORMACIÓN DEL CURSO Nombre del curso Gestión de Proyectos III Sección 921 Nombre del profesor Fiorella Arispe Sevilla

Sumilla del curso La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo. En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos.

Objetivo General Aprender a integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con la economía del proyecto, para analizar el comportamiento económico del producto y su materialidad, dentro del desarrollo del mercado inmobiliario del momento y para el Nivel socio económico del proyecto.

Objetivos Específicos 1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos.

2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población.

3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso.

4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual.

CV

MARIA FERNANDA PINEDO VERNE EDUCACIÓN UNIVERSIDAD DE LIMA - FACULTAD DE ARQ. - LIMA, PERÚ

ABRIL 2017 - ACTUALIDAD

Actualmente cursando el noveno ciclo de la carrera de Arquitectura. Perteneciente al quinto superior.

SOBRE MÍ !"#$%&'(#)* %)* +'* ,'--)-'* %)* .-/$&#),#$-'*

COLEGIO VILLA MARIA- PRIMARIA Y SECUNDARIA - LIMA, PERÚ

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Perteneciente al tercio superior.

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2006 - 2016

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EXPERIENCIA LABORAL

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ECHE CONSTRUCTORES Encargada de supervisar cantidad de materiales con respecto a metrados, supervisión de cronograma y selección de acabados.

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Agosto - Diciembre 2021

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OTRAS EXPERIENCIAS CONTACTO Cel: +51 965980493 Mail: 20172480@aloe.ulima.edu.pe Ubicación: San Isidro, Lima, Perú

HERRAMIENTAS Archicad Autodesk Autocad Adobe CS Photoshop Adobe CS Illustrator

IDIOMAS ESPAÑOL NATIVO

QUINTO SUPERIOR Perteneciente al quinto superior de la Carrera de Arquitectura.

PROYECTOS FINALES

DELEGATURA DE CURSOS Delegado de los cursos Proyecto de Arquitectura I, II, III, IV, V, VII, VIII. Sub-delegado del curso Proyecto de Arquitectura VI. Delegado y sub-delegado en múltiples oportunidades en cursos de carrera.

ACTIVIDADES ACADÉMICAS

INGLES

Nivel avanzado @pinedoverne

PARTICIPACIÓN EN EL INTERUNIVERSITARIO DE TENIS 2019

Sección 921

Gestión de Proyectos III

2022-0