Contratto di Vendita e Acquisto Residenziale (versione FAR 9), 2013 by Marisa Chisena, Global Real Estate Advisor at BHHS EWM Realty, Miami

ITALIAN Foreign Investors Guide Purchasing Real Property and Doing Business in the United States

L’importanza del contratto nell’Acquisizione e Vendita di Proprietà in USA Neal S. Litman, Esq. Neal S. Litman, P.A. 800 Brickell Avenue, Suite 1501 Miami, FL 33131 Telephone: (305) 579-0074 Facsimile: (305) 579-0205 NEAL@LITMANLAWYER.COM Introduzione e Panoramica Il contratto a cui si fa riferimento in questo articolo, e applicato nella sua totalità in questa pubblicazione, è il Contratto di Vendita e Acquisto Residenziale (versione FAR 9), (“Contratto”) che generalmente contiene anche alcuni Paragrafi del Contratto di Vendita e Acquisto Residenziale: Appendice Dettagliata (versione FAR 10). Al Contratto di Vendita e Acquisto Residenziale: Appendice Dettagliata si può fare riferimento individualmente o collettivamente con il termine di Contratto. Il contratto e tutti i diritti associate a esso sono proprietà di Florida Realtors®, anticamente nota come Florida Association of REALTORS®. Il Contratto si utilizza in transazioni residenziali in tutto lo stato della Florida. In una transazione di immobili, il documento più importante è il contratto di vendita e acquisto, perché stabilisce tutti i termini e condizioni e definiscono gli obblighi e le responsabilità delle parti del Contratto. Pertanto, utilizzare il Contratto, assumendo che tutti i campi siano stati compilati propriamente, aiuterà a assicurare che la transazione avvenga nel modo desiderato dale parti. Questo articolo sottolinea i provvedimenti salienti del Contratto e le questioni che dovrebbero essere prese in considerazione quando si prepara un contratto. La limitazione della lunghezza di questo articolo non permette di riportare discussioni per tutte le aree. L'autore crede che il Contratto costituisca una forma completa che prende in considerazione quasi tutti i fattori che dovrebbero essere in collegamento alla vendita e acquisto di un immobile in Florida. È adatta per l’acquisto da parte di residenti e cittadini USA, oltre che di investitori esteri. Nonostante questo, soprattutto quando si ha a che fare con un investitore estero, possono esserci dei problemi che richiedono delle considerazioni ulteriori, e quindi di solito è consigliato consultare un avvocato esparto in quest’area prima di finalizzare il Contratto. Nei casi in cui le parti si sentano obbligate a eseguire un contratto senza che questo sia precedentemente rivisto da un avvocato, può essere inserito un provvedimento nel Contratto che permetto un breve periodo di tempo in cui gli avvocati delle parti rivedano il Contratto e approvino la sua esecuzione. Ci sono dei professionisti che credono che un contratto scritto individualmente è necessario quando si ha a che fare con investitori esteri. L’autore non è d’accordo con questa affermazione e crede che il Contratto di Vendita e Acquisto di Immobili e l’Appendice Completa sono sufficienti (a volte con piccolo revisioni) per rispondere alle necessità degli investitori esteri, sempre che le considerazioni messe in atto in questo articolo sono complete prima della finalizzazione del Contratto. Quando possible, l’autore cercherà di fare riferimento a specifici Paragrafi e numero di linea nel contratto. Bisogna anche notare che, qualsiasi frase o paragrafo in corsivo e tra virgolette nell'articolo, indicano che sono prese direttamente dal Contratto, a meno che non diversamente indicato nell'articolo. Contratto di Acquisto e Vendita di Immobili FAR-9 04/07 ©2007 Florida Association of REALTORS® Tutti i diritti riservati Paragrafo 1. Vendita e Acquisto:

Riga 2, (“Acquirente”): L’Acquirente può essere un individuo, una società, una società a responsabilità limitata, società di investimento o un’altro tipo di entità. In molti casi, il Contratto è eseguito prima che l’Acquirente abbia il tempo sufficiente per determinare se la Proprietà deve essere acquisita in nome di un individuo o di una società. Se questa decisione non è stata presa al momento di presentazione dell’offerta, bisogna includere nel contratto dei provvedimenti, che permettono all’Acquirente di assegnare il Contratto. Molte volte l’Acquirente è nominato come John Smith e/o assegnatario: tuttavia, questo linguaggio non è sufficiente a mantenere l’assegnabilità dal momento che il Paragrafo 14 richiede il consenso scritto del Venditore per rendere l’assegnazione effettiva. Il Paragrafo 14 può essere cancellato, il linguaggio può essere inserita nel (1) Paragrafo 21, in Termini Aggiuntivi, (2) in un Addendum

aggiuntivo che assicura l’assegnabilità, o (3) nel Paragrafo “U” dell’Allegato Completo, che sarò discusso ampiamente pià avanti. L’entità in cui l’Acquirente acquista titoli è molto importante quando uno straniero acquista un immobile negli USA, dovuto ai vari fattori che dovrebbero essere considerati, inclusi ma non limitati a: (1) considerazioni sulla Tassa sul Reddito Straniero o USA, (2) considerazioni su tassa sugli immobili e sulle donazioni straniera e USA, (3) richiesta di anonimato, (4) obiettivo di dirigere la proprietà alla morte dell’Acquirente o di un principale dell’Acquirente se questo è un’entità. Riga(e) 8 a 11, Miglioramenti e Articoli Allegati (“Proprietà Personale”): Il linguaggio contrattuale include automaticamente tutto il mobilio incassato e elettrodomestici principali. In molti casi le parti non sono d’accordo, alla chiusura, su quali articoli la Proprietà Personale include nella vendita. Spesso, sorgono dei problemi su calendari cimeli di famiglia, statue, strumenti audio/visivi, asciugatrici, lavatrici, e refrigeratori e congelatori. Bisogna specificare in una lista quali articoli sono inclusi, quali esclusi, elencari nella riga 14, che elenca gli articuli esclusi. Paragrafo 2. Prezzo d’acquisto: Il Prezzo d’acquisto è pagabile in valuta USA; pertanto, è importante capire che qualsiasi fluttuazione dei tassi per convertire la valuta USA sono sostenuti dall'Acquirente che è la parte responsabile del pagamento del Prezzo d’acquisto. Il Prezzo d’acquisto è normalmente pagato nella forma di un deposito iniziale, un deposito aggiuntivo e il saldo alla chiusura, accettando che non vi è alcun finanziamente incluso. Ci si raccomanda sempre, quando si fa un deposito, di utilizzare una percentuale del Prezzo d’Acquisto piuttosto che una soma fissa di dollari. La ragione di questo è che la negoziazione di un Contratto, il Prezzo d’Acquisto nell’offerta e l'offerta di cassa possono cambiare. Non conviene cambiare continuamente le somme del deposito durante le negoziazioni e spesso di commettono errori di calcolo delle somme del deposito, causando dispute durante la transazione. Quando si usano le percentuali, le somme dei depositi di contatto cambiano automaticamente dato che sono basate sulla percentuale del Prezzo d'Acquisto. Paragrafo 2(c): Finanziamento Totale: Nel caso in cui l’Acquirente ottenga un prestito per finanziare una parte del Prezzo d’Acquisto, la somma del prestito è inserita nella riga 28. Le percentuali dovrebbero essere usate per determinare la somma da prendere in prestito, in opposizione alla somma fissa. Nei prestiti sottoscritti, i prestatori prendono in considerazione il rapporto del prestito rispetto al Prezzo di Acquisto. Utilizzando la percentuale, il rapporto desiderato rimarrà costante dovendo reinserire una nuova somma per il prestito. Mentre la regola generale è quella di utilizzare le percentuali invece di somme fisse per i depositi da finanziare, in alcuni casi ci possono essere delle eccezioni. Paragrafo 2(e): Saldo in chiusura: Piuttosto che cercare di calcolare la somma, che può cambiare durante le negoziazioni, è preferibile scrivere ABalance@ alla riga 30. Paragrafo 3. Finanziamento Questo Paragrafo fornisce due opzioni: Riga 31: 3(a) assicura che l’Acquirente pagherà in contanti per la proprietà e senza finanziamento; Riga 32: 3(b) assicura che l’Acquirente richiederà un finanziamento.

Bisogna capire che quando un Acquirente indica che pagherà in contanti per la Proprietà, non gli è proibito richiedere un finanziamento. Per esempio, se l’Acquirente non ottiene il finanziamento, può ancora chiudere la transazione. Nel caso in cui l’Acquirente non chiude la transazione, l’Acquirente si troverà in violazione dei termini del Contratto. Se l’Acquirente farà richiesta di un finanziamento, è importante che questi familiarizzi con il processo finanziario; in particolare se l'Acquirente non ha esperienza precedente nell'ottenimento di finanziamenti per l'acquisto di immobili negli Stati Uniti. L’intero processo di prestito e la documentazione di chiusura sono molto diversi dal processo usato nella maggior parte di tutti i paesi esteri. In generale, le pratiche sono più voluminose, più dettagliate e ci sono vari requisiti e costi a cui un investitore straniero è stato sottoposto fuori dagli USA. Inoltre, quando un individuo o un’entità cerca un finanziamento, il tempo di applicazione, approvazione e ottenimento del finanziamento è più ingombrante di quanto lo sia per un residente USA. Per questa ragione, è molto importante che l’Acquirente capisca il processo, I requisiti e i tempi necessari spiegati nel Contratto e dal prestatore. Si consiglia all’Acquirente di parlare con una banca competente o broker ipotecario per familiarizzare con questo processo. Il Contratto include degli spazi vuoti da completare con i giorni stabiliti in cui l'Acquirente deve fare richiesta del finanziamento. Esiste

uno spazio vuoto aggiuntivo che stabilisce il tempo esterno in cui l'Acquirente deve ottenere l'impegno del Prestatore (“Periodo di impegno”) e il momento in cui l’acquirente deve ricevere l’approvazione per il finanziamento (“Impegno”). Il periodo permesso per richiedere e ricevere l’Impegno di solito può essere esteso per fornire il tempo necessario sufficiente per permettere all’investitore estero di rispettare la scadenza. Se non sono stati inseriti i giorni negli spazi, il Contratto richiede che l'Acquirente ha cinque (5) giorni per richiedere il finanziamento e trenta (30) giorni per ottenere l'Impegno. Nel clima finanziario attuale questi periodi possono essere estesi. Si prega di notare che quando il calcolo dei giorni per Contratto, tutti i giorni sono calcolati per giorni lavorativo, che è definito come “ogni giorno di calendario meno il sabato, la domenica e le feste nazionali. Se qualche scadenza cade di sabato, domenica o festa nazionale, si calcola il giorno lavorativo successivo”. Se l’Acquirente non ottiene il finanziamento durante il Periodo di Impegno, deve notificare al Vendiotore della sua impossibilità di rispettare l'Impegno nel Periodo stabilito. Le righe 41 e 42 sstabiliscono che la mancata notifica risulterà in una confisca dei depositi dell’Acquirente. I Depositi si definiscono nel Contratto, riga 295 come tutti i depositi pagati e il cui pagamento è stato accordato @.Pertanto, se l’Acquirente risulta inadempiente in questo senso, sarà soggetto alla confisca dei depositi già pagati e di tutti i depositi aggiuntivi da pagare, secondo quanto stabilito nel Paragrafo 2 del Contratto. Inoltre, è importante sapere che: “Una volta che l’Acquirente stabilisce l’Impegno con il Venditora, l'eventualità del finanziamento è eliminata e il Venditore potrà trattenere il deposito se la transazione non si chiude alla Data di Chiusura a meno che (1)la Proprietà valutata al di sotto del prezzo d’acquisto e le altre parti non sono d’accordo sul nuovo prezzo d’acquisto o l’Acquirente decide di non procedere, (2) le condizion della proprietà relative all’Impegno non sono rispettate (tranne nel caso in cui tali condizioni vengano cancellate da altre di questo Contratto), o (3) un’altra clausola di questo Contratto include la cancellazione”. Paragrafo 4. Data di chiusura; Possesso C’è uno spazio bianco nella linea 49 per l’inserimento del numero di giorni dalla Data Effettiva o una data specifica che sarà la Data di chiusura. Si raccomanda di specificare un numero di giorni specifici dalla Data Effettiva per determinala Data di Chiusura. Se si inserisce una data fissa, per esempio 15 marzo, è possible che l’oscillare del processo di offerte e controofferte e il fatto che le parti possano negoziare in zone con fuso orario diverso, la Data di Chiusura fissata potrebbe essere una data che non dà tempo sufficiente per completare gli altri requisiti come quello relative al finanziamento, i Periodi di ispezione, ecc. La Riga 49 stabilisce, la Data di Chiusura prevarrà su tutti i periodi incluso ma non limitato a il periodo di finanziamento @. Paragrafo 5. Procedure di Chiusura; Costi La Riga 56 stabilisce:”la chiusura avrà luogo nel paese in cui la Proprietà si trova e può essere condotta via email o attraverso mezzi elettronici”.

In molti casi, le chiusure sono condotte elettronicamente, senza la necessità della presenza fisica, soprattutto quanto l’Acquirente o Venditore si trovano fuori dal paese. Nel caso di assenza di finanziamento, un individuo, o l’avvocato che rappresenta l’Acquirente, generalmente può eseguire tutti i documenti richesti in nome dell'Acquirente per mezzo del Potere di Procura o una risoluzione societaria. Può verificarsi la necessità di avere dei documenti eseguiti dall’Acquirente, ma questo può essere fatto in anticipo per evitare che questi debba presentarsi alla Chiusura (ipotizzando che l’Acquirente non voglia partecipare). La stessa cosa può essere fatta dal Venditore; tuttavia, ci sono alcuni documenti che il cliente richiede che il Venditore fornisca davanti a testimoni e alla presenza di un notaio e, quindi, questi devono essere forniti in largo anticipo se il Venditore non desidera partecipare alla chiusura. Questo perché l’esecuzione di questi documenti al di fuori degli USA richiederà l’autenticazione che generalmente ha luogo nel Consolato USA, nel paese in cui il Venditore firma. I notai in paesi esteri hanno di solito maggiore autorità rispetto ai notai negli USA e questo dovrebbe essere speigato a un investitore estero, dal momento che può pensare di poter utilizzare servizi dei loro notai. I costi per il Venditore e per l’Acquirente sono stabiliti in questo Paragrafo. In generale, dato che la maggior parte delle transazioni sono immediate (quindi con maggiori dettagli) la maggior parte dei costi e servizi saranno gestiti dagli avvocati dell'Acquirente e del Venditore, rispettavamente. Solitamente nella maggior parte dei paesi l’Acquirente è rappresentato da un avvocato che emette i titoli assicurativi del proprietario e del prestatario e stabilisce e ottiene un indagine della proprietà e altri articoli necessari. Generalmente, le ispezioni della Proprietà saranno gestate e facilitate da REALTOR®, e l’assicurazione di responsabilità e infortunio saranno gestite da un agente assciurativo, che probabilmente sarà raccomandato, se richiesto, da REALTOR® o dall’avvocato. Paragrafo 5(c) Ammissibilità e Assicurazione Titolo: L’assicurazione sul Titolo è una forma di assicurazione che assicura che il proprietario della Proprietà ha un titolo assicurabile e negoziabile sulla proprietà negoziabile. Si raccomanda che l’Acquirente ottenga un'assicurazione sul titolo per garantire che l’Acquirente acquisti un titolo negoziabile e assicurabile sulla Proprietà. Il processo di emissione del titolo assicurativo solitamente si porta a termine lavorando con assicuratori nazionali noti (“Assicuratore Titolo”). È normale per l’avvocato che rappresenta l’Acquirente fungere da agente emissore dell’assicurazione per l’Assicuratore del Titolo. La responsabilità del Venditore è quella di fornire le prove necessarie all'avvocato dell'Acquirente per emettere l’assicurazione sul titolo. Il processo prevede che l'agente che emetta il titolo emetta un impegno che stabilisce i requisiti che il Venditore deve rispettare per chiarire

alcune situazioni e/o fornire la documentazione di chiusura richiesta per assicurare che l’Acquirente acquisti un titolo assicurabile e negoziabile. La responsabilità sul fatto che l’Acquirente o Venditore paghi per l’assicurazione del titolo si basta sulle normali procedure seguite nello stato in cui si trova la Proprietà. In generale, l’Acquirente paga il premio per l'assicurazione in Miami-Dade County e nella maggior parte delle contee; tuttavia, in alcune contee, come Palm Beach, e alcune contee della Florida del Nord e Florida Keys, di solito è il Venditore che paga per l’assicurazione sul titolo. In alcune contee, la parte responsabile del pagamento dell’assicurazione può essere negoziata. Gli avvocati coinvolti nella transazione saranno familiari con queste procedure, tuttavia, in generale nella Contea MiamiDade, e altre contee dello stesso tipo, le righe 78 e 80, l’Acquirente dovrebbe essere ispezionato. A Palm Beach e altre contee simili, linea 81, il Venditore deve essere controllato. Paragrafo 5(d) Calcolo Proporzionale: Questo Paragrafo stabilisce il calcolo proporzionale e l’allocazione tra Acquirente e Venditore di alcune pese; una delle più comuni, il calcolo proporzionale delle tasse sugli immobili. In Florida, le tasse sugli immobili sono pagate in arretrato. Le tasse sugli immobili sono dovute per il periodo dal 1 gennaio al 31 dicembre di ogni anno, tuttavia l'anno in corso non è dovuto fino a novembre e può essere pagato, senza mora, fino a marzo dell'anno seguente. In parole povere, le tasse sugli immobili non saranno pagate se la chiusura ha luogo prima di novembre dell’anno corrente. Il Venditore è responsabile delle tasse generate dall’1 gennaio fino alla data di chiusura; e quindi, dato che non sono state pagate per l’anno in corso, l’Acquirente riceverà un credito dal Venditore. Se le tasse sono state pagate per l’anno in corso, il Venditore riceverà un credito dall’Acquirente, per le tasse anticipate. Nel caso in cui il totale non è stato emesso per l'anno in corso prima della chiusura, le parti utilizzeranno quello dell'anno precedente per il calcolo proporzionale. Nel caso in cui il conto emesso per l’anno in corso sia maggiore o minore di quello dell’anno precedente, utilizzato per nel calcolo proporzionale alla Chiusura, le parti su richiesta ricalcolarenno la differenza dovuta l’una all'altra. Ci sono altri problemi da risolvere relative al calcolo proporzionale delle tasse sugli immobili, che nascono quando la Proprietà è una costruzione nuova. Speciale attenzione si richiede in un complesso in cui c'è un solo conto tasse, senza essere diviso per contea in un nuovo numero di foglio, risultando pertanto in un solo conto. L’avvocato che gestisce la

transazione sarà preparato in materia. È importante sapere che le misure contenute nel Contratto non sopravvivono ala Chiusura. Questo significa che una volta avvenuta la Chiusura, le parti faranno affidamento sulla documentazione fornita in chiusura e il Contratto non sarà più applicabile. L’eccezione a questa regola si verifica quando il Contratto esplicitamente contiene misure che indicano che le decisioni avranno validtà anche dopo la Chiusura. Dato che il calcolo proporzionale delle tasse sugli immobili è commune, la riga 95 stabilisce che: “questa decisione avrà validità dopo la chiusura”. Paragrafo 5(e) Valutazione di Ente Pubblico: Spesso, un ente pubblico, come la municipalità in cui si trova la proprietà, effettuerà un’indagine speciale su tutti i proprietary della municipalità che devono pagare i miglioramenti per il bene comune di tutte le proprietà nell'area. Un esempio è l’illuminazione di un distretto o altro. Tutti i proprietary che usufruiscono del bene dovranno pagare una quota del costo per mezzo di un’indagine speciale. Queste indagini possono essere pagate completamente o rateizzate. La riga 99 stabilisce se l’Acquirente o Venditore devono essere responsabili di pagare le rate prima e dopo la chiusura. A meno che l’Acquirente non sia a conoscenza di un’indagine speciale, e le parti abbiano discusso e deciso di rispettarlo, il Contratto generalmente richiederà che le rate siano pagate dal Venditore dopo la data di Chiusura. Paragrafo 6. Periodi di Ispezione e Paragrafo 8. Manutenzione, Ispezione e Riparazione Questi paragrafi trattano delle ispezioni della Proprietà in una transazioni in cui il Venditore è responsabile di determinate riparazioni alla Proprietà se scoperte durante il Periodo di Ispezione. In transazioni immobiliare in Florida, per evitare la contrattazione e favorire una transazione, l’Acquirente e il Venditore optano per una transazione immediata. Questo significa che dopo che l’Acquirente ha avuto l’opportunità di ispezionare la Proprietà, ha il diritto di cancellare il Contratto o di accettare la Proprietà nelle condizioni in cui si trova. Se le parti si accordano sulla cancellazione del Contratto o di accettare la proprietà così com'è, useranno il Paragrafo H. Dato che è con Diritto di Ispezione del Allegato Completo, che è uno dei vari allegati a cui si fa riferimento nel Paragrafo 20 del Contratto e contenuto nell’Allegato completo. Dato che una transazione “immediata" è la più comune, chi scrive non deve approfondire i problemi dell'ispezione e che non sono responsabilità del Venditore di riparare, come stabilito nei Paragrafi 6 e 8. Nel caso in cui i Paragrafi 6 e 8 siano utilizzati, un avvocato competente REALTOR® e/o altro avvocato potranno fornire consigli. Sia che la transazione sia immediata o no, il numero di giorni permesso per condurre le ispezioni dovrà essere considerato alla luce degli articoli da ispezionare, e la misura e il tipo di Proprietà. In generale, I condomini non richiedono molto tempo per l’ispezione come una singola famiglia. Se l’Acquirente non risiede negli USA, e desidera partecipare all’ispezione, bisogna fornire il tempo, come si fa con tutte le date di consegna nel caso in cui si ha a che fare con qualcuno che deve viaggiare. Queste ispezioni sono di solito condotte da professionisti che hanno una licenza per condurre ispezioni e un avvocato o REALTOR® saranno familairi con gli ispettori da utilizzare. Paragrafo 7. Divulgazione Proprietà LE divulgazioni contenute in questo Paragrafo in

relazione a radon, zone di inondazione e linea di costruzione costiera possono essere applicabile a seconda del tipo e luogo della Proprietà. Se sono applicabili, l’avvocato dovrà discutere questi probelmi con l’Acquirente, dato che ci possono essere conseguenze importanti If they are, the attorney should discuss these issues with the Buyer, since the ramifications could be significant. Paragrafo 9. Rischio di Perdita Data la possibilità di danni alla Proprietà in forma di infortunio (incluso ma non limitato a danni causati da uragani) il Contratto stabilisce che la Proprietà è danneggiata e il Venditore può restaurare la Proprietà entro la Data di chiusura o quarantacinque (45) giorni dopo la Data di Chiusura alle stesse condizioni in cui si trovava alla Data Effettiva e il Venditore dovrà farlo. Se la restaurazione sarà completata entro i quarantacinque giorni (45), la data di Chiusura può essere estesa per chiudere la transazione. Se la restaurazione non può essere conclusa in tempo, allora l’Acquirente ha l’opzione di cancellare il Contratto o l’Acquirente può accettare la proprietà cosi com’è. Se l’Acquirente sceglie di andare Avanti e accetta la Proprietà cosi com’è, il Contratto stabilisce che l’Acquirente può ricevere un l’assegnazione di un procedimento di assicurazione e un credito nella soma di quanto deducibile contenuto nella polizza.

Paragrafo 11. Data Effettiva; Tempo; Forza Maggiore Paragrafo 11(a) Data Effettiva: “La “Data Effettiva” o del Contratto è la data in cui l’ultima delle parti firma l’offerta finale o la controofferta.” La consegna è l’elemento essenziale per la determinazione della Data Effettiva e, la consegna a un agente del Venditore o dell’Acquirente, che include un avvocato o broker, costituisce la consegna. Incluso anche in questo Paragrafo è una affermazione che “il tempo è l’essenza di tutte le misure di questo Contratto”, che significa che in assenza di un “atto del Signore” o “forza maggiore”, tutte le parti sono responsabili di rispettare le date di scadenze. Paragrafo 11(b) Tempo: “tutti i periodi di tempo saranno calcolati in giorni lavorativi (un “giorno lavorativo” è un giorno di calendario escluso il sabato, la domenica e le vacanze nazionali). Se una delle date di scadenza cade di sabato, domenica o festa nazionale, si calcola il giorno lavorativo successivo. Tutti i periodi di tempo finiscone alle 5:00 p.m.ora locale vale a dire nella contea in cui la proprietà è situate.”) Paragrafo 11(c) Forza Maggiore: Questo Paragrafo stabilisce che se un “atto di Dio o di forza maggiore come uragno, terremoto, inondazione, incendio, ritardi nei trasporti, guerre, insurrezioni e qualsiasi altra causa non nel controllo dell'Acquirente o Venditore e che non può prevenire o risolvere.” In caso in cui un atto di Dio o di forza maggiore, i periodi di tempo, inclusa la Data di Chiusura, sarà estesa; tuttavia non supererà I trenta (30) giorni dal momento in cui si è verificato l’atto. Nel caso in cui l’atto di Dio o di forza maggiore supera I trenta (30) giorni, le parti possono cancellare il Contratto per mezzo di notifica scritta all’altra parte. Paragrafo 12. Notifiche Le notifihe devono essere in forma scritta e inviate per posta, consegnate personalmento o attraverso mezzi elettronici. La mancata consegna di notifica nei tempi e modi stabiliti riguardante qualsiasi eventualità stabilita nel Contratto, renderà questa eventualità nulla. Questo enfatizza il fatto che se una parte ha una eventualità disponibile come diritto di cancellazione, mancato invio di notifica eliminerà l'eventualità e la parte non ce l'avrà più disponibile. Questo paragrafo stabilisce anche che: “qualsisi notifica, documento o articolo consegnato o ricevuto da un avvocato o Broker (inclusa un broker di transazioni) che rappresenta una parte sarà valida come se consegnata a o dalla parte stessa.” Paragrafo 13. Accordo Completo Questo Paragrafo stabilisce esplicitamente che qualsiasi accordo dell‘Acquirente o Venditore, per essere vincolante, deve essere scritto o firmato e consegnato alla parte da vincolare. Questo è importante perché ci sono molte rappresentazioni orali interpretate male tra le parte e in un Contratto per la vendita e acquisto di un immobile, queste devono essere in forma scritta e consegnate per essere valide. Paragrafo 14. Assegnabilità, signability; Vincolo a Persone “L’acquirente non deve assegnare questo Contratto senza il consenso scritto del Venditore.” Paragrafo 15. Inadempienza I Paragrafi 15(a) e 15(b) stabiliscono le normali misure che un Venditore e un Acquirente acrevvero adottato nel caso di inadempienza. Inoltre, una misura che “se l’Acquirente non adempie a questo contratto nei tempi specificati, inclusi pagamenti di tutti i depositi, il Venditore può scegliere di trattenere e riscuotere tutti i depositi pagati e accordarsi per pagare come danni liquidati”. È importante da sottolineare perché l'Acquirente che fa un piccolo deposito iniziale può non prendere in considerazione che se non porta avanti la transazione, non solo potrà essere responsabile del deposito che ha fatto l’Acquirente e per qualsiasi altro deposito che l'Acquirente abbia concordato di fare. Paragrafo 18. Consulenza Professionale; Responsabilità del Broker Questo paragrafo sottolinea e stabilisce che l’Acquirente e il Venditore “consultino un consulente professionista per un consiglio legale (per esempio, per interpretare i contratti, determinare l’effetto delle leggi sulla Proprietà e la transazione, lo stato del titolo, i requisiti

per i report sull’investitore estero, l’effetto delle proprietà parzialmente o totalmente sul mare per il controllo delle coste, ecc.) e per le tasse, la condizione della proprietà, consiglio ambientale e specializzato.” Questa affermazione è appropriate per tutti I Venditori e i gli Acquirenti, tuttavia, anche per un investitore estero, dal momento che ci sono diverse considerazioni sulle proprietà estere.

Paragrafo 20. Allegati Questo Paragrafo fa riferimento ai seguenti allegati elencati qui di seguito che sono contenuti nel Contratto di Vendita e Acquisto di Immobili: Allegato Totale, che può essere usato se appropriato.

A. Associazione H. Diritto di V. Prop. Disclosure condominiale ispezione/immediata O. Conto portatore.interesse Stmt. B. Associazione Proprietari I. Ispezioni P. Contratto back-up W. FIRPTA C. Finanziamento Venditore J.Divulgazione Isolamento Q. Broker – Int.pers.in propr. X. 1031 Cambio D.Assunzione Ipoteca K. Pre-1978 Housing Stmt. R. Affitti Y. Clausole aggiuntive S. Vendita/Noleggio della E. FHA Finanziamento L. Assicurazione proprietà dell’acquirente Altro:____________ F. VA Finanziamento M. Persone anziane T. Rezoning Altro:____________ N. Acquisto Lease/opzione G. Nuovi Tassi Ip. Lease U. Assegnazione Altro:____________ Secondo il tipo di proprietà e le circostanze, alcuni degli allegati aggiunti possono essere inseriti nel Contratto selezionando l’apposita casella e allegando il documento. Altri allegati saranno discussi qui di seguito, quelli che hanno particolare importanza normalmente e per un investitore estero. Contratto di Vendita e Acquisto di Immobili: Allegato Completo FAR-10 01/09 ©2009 Florida Association of REALTORS® All Rights Reserved Divulgazione Associazione Paragrafo A. Associazioni Condominiali: Questo paragrafo deve essere utilizzato tutte le volte che la Proprietà è un Condominio. Il paragrafo contiene la divulgazione di diversi articoli che il Venditore deve fare secondo la legge della Florida e molte altre che sono necessarie per l’Acquirente per capire completamente i fattori importanti di un Condominio e la sua Associazione. Questi articoli includono ma non sono limitati a, se l’approvazione dell’Associazione è richiesta, e se l’Associazione Condominiale ha il diritto di rifiutare per prima l’acquisto, prima che l’Acquirente possa effettuarlo. La maggior parte dei condomini richiedono che l’Associazione approvi l’Acquirente. Nel caso in cui l’Acquirente sia una entità, l’Associazione richiederà le informazioni sull’individuo che sarà il principale occupante dell’Unità, per valutare se si possa dare o meno l’approvazione. Inoltre, è importante assicurarsi che qualsiasi elemento comune ad uso esclusivo dell’Acquirente, relativametne alla Proprietà sia segnalato. Alcuni degli elementi, includono ma non si limitano a, parcheggi, magazzini e scivoli barche e capanni. Paragrafo A. Associazione Condominiale, (6) Spese: L’ammontare di spese di queste valutazioni, manutenzione e associazione deve essere stabilito. I venditori devono anche segnalare se c'è qualche valutazione speciale pendente oltre alle spese regolari di valutazione, associazione e manutenzione. Se una valutazione speiale si paga a rate, sia il Venditore che l’Acquirente possono essere nominato come la persona che paga le rate dovute dopo la chiusura selezionando l'apposita casella alla riga 32. La sezione 718.503 degli Statuti della Florida stabiliscono che il Venditore deve fornire all’Acquirente che acquista un Condominio precedentemente posseduto (non una nuova costruzione), i seguenti documenti: 1. 2. 3. 4. 5.

Una copia della Dichiarazione del Condominio; Articoli di Incorporazione della Società; Leggi locali e Regole dell’associazione; Una copia delle informazioni recenti dell’Anno finanziario finale; e Domande Frequenti e Documento di risposte se richiesti, per via scritta.

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Una volta che questi documento sono stati forniti all'Acquirente, questi ha il diritto di rescindere il Contratto e annullare la transazione consegnando per via scritta notifica di intenzione di cancellazione. La notifica deve essere data entro tre (3) giorni (tranne sabato, domenica e feste nazionali) dalla data di esecuzione del contratto, e tutti i documenti richiesti sono stati forniti all’Acquirentefter. È molto importante che il Venditore sia sicuro che sono stati forniti i documenti attuali. È una pratica commune per i Venditori fornire i documenti che hanno ricevuto all’acquisto della Proprietà. A meno che il Venditore non ha acquistato la proprietà che vende negli ultimo imesi, i documenti possono essere vecchi e il periodo dei tre (3) giorni non scadrà fino alla data di chiusura. Ovviamente, questo permette all’Acquirente l’opprotunità di cancellare quando questi non ha il diritto secondo i termini e condizioni del contratto. In relazione all’acquisto di un condominio di nuova costruzione, a cui si fa riferimento a unità dello sviluppatore, il periodo di rescissione è di quindici (15) giorni, piuttosto che tre (3) days, e ci sono vari altri documenti che devono essere forniti dal Venditore. Questo non ha a che fare con la lunghezza perché un contratto FAR-9 non sarà utilizzato in quanto gli sviluppatori che vendono condomini di nuova costruzione hanno contratti che sono stati inviati allo State della Florida in relazione all’approvazione del progetto del condominio. Paragrafo B. Associazione Proprietari: L’informazione contenuta in questo Allegato è simile a quella contenuta nell’Associazione Condominaile, tranne che per il fatto che si applica all’Associazione di Proprietari. Lo statuto della Florida Sezione 720.401 stabilisce che il Sommario delle Divulgazioni debba essere fornito prima di eseguire il Contratto. Nel caso contrario, l’Acquirente ha tre (3) giorni per cancellare dopo aver ricevuto il Sommario di Divulgazione. Proprietà Paragrafo H. Così com’è con diritto di Ispezione: Dato che la maggior parte delle transazioni in Florida sono così com’è, il paragrafo “H” dell’Aggiunta Totale è utilizzato come transazione così com’è. Tre (3) spazi vuoti da riempire. Alla riga 9, il numero di giorni permessi per l’ispezione (“Periodo di Ispezione”) deve essere inserito. Il mancato riempimento degli spazi rende automaticamente il periodi di ispezione a dieci (10) giorni dalla Data effettiva. Dipendendo dal tipo di proprietà, la disponibilità degli ispettori, se l’Acquirente desidera o meno partecipare all’ispezione e la sua disponibilità, il numero di giorni dovrebbe essere considerato attentamente e quindi inserito nello spazio vuoto. Il secondo spazio alla riga 12 stabilisce quanti giorni dopo la scadenza del Periodo di Ispezione l'Acquirente può cancellare. Il terzo spazio vuoto alla riga 14 stabilisce la somma in dollari. Le riparazioni devono superare questa soma per permettere all’Acquirente di cancellare. Non è possible inserire zero come somma; tuttavia, se lo spazio non è riempito, è automaticamente duecentocinquanta dollari ($250.00). Il fatto che l’Acquirente accetti di prendere la proprietà così com'è non elimina la responsabilità del Venditore di mantenere la proprietà nelle stesse condizioni in cui era dalla Data effettiva. Paragrafo U. Assegnazione: Questo paragrafo stabilisce che il Venditore e l’Acquirente accettano che il contratto possa essere assegnato a chiunque stabilito nelle line 4 e 5. In una transazione con contanti senza importanza per il finanziamento, un Venditore generalmente non avrà obiezioni. In una vendita importante per il finanziamento, un Venditore generalmente non avrà obiezioni all’assengnazione. In una vendita importante per il finanziamento, il Venditore avrà un’obiezione per l’assengnazione, perché il Contratto se assegnato a qualcuno che non è l’Acquirente originale, potrebbe avere un impatto negativo sull’assegnato ai fini del finanziamento. Non è poco commune che il Venditore permetta all'Acquirente di scegliere il potenziale Assegnatario come entità da formare. Molti Acquirenti, quando presentano un'offerta, non hanno considerato adeguatamente le scelte di entità disponibili. Questo è il caso di un investitore estero, dovuto alle tasse sul reddito, le tasse sugli immobili e altre considerazioni. Una discussione dettagliata di queste considerazioni va al di là dello scopo di questo articolo; tuttavia, questo Paragrafo, o opzioni per l’assegnazione messi in atto in precedenza, dovrebbe essere utilizzato se una decisione non è stata presa riguardo a chi debba essere l’Acquirente finale. La riga 6 stabilisce che l’Acquirente originale avrà o meno il dovere di attuare il contratto selezionando la casella appropriata. La maggior parte dei Venditori si sentono più propensi ad una Assegnazione quando sanno che l’Acquirente originale è affidabile. L’Acquirente non ha responsabilità significativa dopo la chiusura, senza però essere esente dal dovere di rispettare il Contratto. Paragrafo V. Dichiarazione Divulgazione della Proprietà: La maggior parte degli Acquirenti desiderano vedere una Dichiarazione di Divulgazione della Proprietà da parte del Venditore che riveli I materiali informativi sulla proprietà. In general, questo è ammobiliato prima o allo stesso tempo del contratto. Questo paragrafo stabilisce

che l'Acquirente può cancellare il Contratto per mezzo di notifica scritta entro tre (3) giorni dal ricevimento della Dichiarazione di Divulgazione Proprietà. Fornire la dichiarazione è anche un beneficio per il Venditore, perché fornisce protezione per il Venditore dopo la chiusura riguardo a difetti che possono essere scoperti in seguito. La discussione dettagliata di questi benefici è al di là degli scopi di questo articolo. Paragrafo W. Investimento estero in Immobili Real Property Tax Act (“FIRPTA”): Se il Venditore è uno "straniero" come definito nel FIRPTA, Sezione 1445 del Codice di Reddito Interno (“IRC”), allora l’Acquirente è responsabile di trattenere 10 (10%) percento del

Prezzo d’Acquisto dalle vendite, a parte alcune esenzioni applicabili. In termini semplici, una persona straniera è un individuo che non paga le tasse. L’agente/avvocato dell’Acquirente riscuoterà il 10 (10%) percento di trattenuta e invierà i fondi all' IRS. L’IRS richiede che sia l’Acquirente che il Venditore abbia un numero di identificazione fiscale USA (TIN), o nel caso di una entità un Numero di Identificazione Impiegato (EIN). Nell’alternativa di un pagatore di tasse non USA può ottenere un Numero di Identificazione Fiscale Internazionale (“ITIN”) e deve fornire lo stesso all’agente di chiusura per facilitarla. Sfortunatamente, in molti casi non si verifica fino all’ultimo momento e risulta in un ritardo della chiusura che non poteva essere evitata con una richiesta in tempo.

L’IRS ha una procedura in cui il Venditore che crede che le tasse che deve è meno del 10 (10%) percento di ritenuta può richiedere il Certificato di Ritenuta (modulo 8288-B). Questo si ottiene facendo una richiesta con l’IRS, insieme ai moduli appropriate e la documentazione. Un avvocato o un Contabile Certificato generalmente gestisce questa richiesta per il Venditore. Nel caso in cui sia stato richiesto il Certificato di Ritenuta in modo appropriato, l’avvocato/agente darà in garanzia una somma pari al 10 (10%) percento di ritenuta fino a che l’IRS determina quante tasse sono realmente dovute. L’IRS di solito decide in un periodo che va da trenta a novanta (30-90) giorni, e quindi l’avvocato/agente pagherà dal dieci (10%) percento in garanzia di tasse dovute all’IRS e il saldo al Venditore L’ IRS ha una procedura in cui il Venditore, che crede che le tasse che deve sono meno del dieci (10%) percento di ritenuta, può richiedere un Certificato di Ritenuta. Questo si ottiene inviando la richiesta all'IRS, insieme alla documentazione richiesta, che è generalmente gestita dall'avvocato o da un Contabile Certificato. Nel caso in cui sia stato richiesto il Certificato di Ritenuta in modo appropriato, l’avvocato/agente darà in garanzia una somma pari al 10 (10%) percento di ritenuta fino a che l’IRS determina quante tasse sono realmente dovute. L’IRS di solito decide in un periodo che va da trenta a novanta (30-90) giorni, e quindi l’avvocato/agente pagherà dal dieci (10%) percento in garanzia di tasse dovute all’IRS e il saldo al Venditore L’invio della richiesta del Certificato di ritenuta (Modulo 8288-B), non solleva il Venditore dalla responsabilità di fare la corretta dichiarazione dei redditi USA. Paragrafo X. 1031 Cambio: La Sezione 1031 del Codice del Reddito Interno stabilisce che in alcune circostanze, un Venditore può vendere una proprietà e, attraverso una procedura di cambio, acquistare una o più proprietà (soggetto a varie leggi stabilite dall’ IRS). La Sezione 1031 stabilisce anche certi vantaggi fiscali. Se il venditore desidera trarre vantaggio da questa misura, ci sono certi documenti che sono richiesti dall’Acquirente, che non implicheranno costi o responsabilità per questo. Per obbligare l’Acquirente se si pensa a un cambio 1031, questo Paragrafo dovrebbe essere utilizzato. Nel caso in cui non venga fatto, potrebbe vanificare gli sforzi del Venditore per ottenere i vantaggi fiscali per mezzo di un Cambio 1031, se l’Acquirente sceglie di cooperare.

Problemi Con Proprieta Precarie Riguardanti Acquirenti E Venditori Esteri Michael S. Tobin, Esq. Rothman & Tobin, P.A. 11900 Biscayne Boulevard Suite 740 Miami, FL 33181 PH (305) 895-3225 FX (305) 895-7175 http://www.rothmanandtobin.com Nell’attuale mercato di immobili nel Sud della Florida, i problemi relativi a proprietà precarie abbondano. Il loro effetto è ampio e riguarda tutti sul mercato, sia direttamente che indirettamente. Pignoramenti, REO e vendite brevi sono diventati termini

comuni per tutti i professionisti dell'immobiliaria; tuttavia per i clienti nazionali esteri, non hanno esattamente lo stesso significato, vengono temute e possono avere implicazioni legali significative o conseguenze per il cliente. Questo articolo cerca di tracciare brevemente i problemi che dovrebbero essere considerati in certe situazioni dagli Acquirenti e Venditori esteri in ambienti di mercato precari. Bisogna sottolineare che le circostanze cambiano e che ogni transazione ha le sue basi uniche e che questo articolo vuole solo essere una breve spiegazione. Sezione Uno Acquirenti Esteri di Proprietà Precarie Dati i tassi di cambio, i problemi con la stabilità del governo e i prezzi ridotti delle costruzioni in centro, ci sono molti acquirenti esteri che si interessano a una proprietà in Florida. Mentre questo è un segno incoraggiante, è importante consigliare l’Acquirente come acquistare una proprietà precaria nei vari casi che possono verificarsi. Questi includono: (i) VENDITA BREVE – Spesso, i migliori affair per l’utente e l’investitore Acquirente stanno comprando una proprietà attraverso una vendita breve. Infatti, in molti casi è il risultato preferibile per il prestatore, e questo punto della negoziazione è importante da ricordare. Tuttavia, come sanno i professionisti dell’immobiliaria oggi, ci sono ritardi e frustrazioni. Inoltre, l’Acquirente deve essere consigliato da un avvocato per la protezione da problemi di contratto e titoli. Soprattutto, al momento del contratto, anche I contratti FAR standard e FAR/BAR e Allegati sulla Vendita Breve presentano dei problemi reali per un acquirente che non è consapevole al momento del contratto. In particolare: (a) L’Acquirente ha il diritto di cancellare il contratto se l’approvazione della Vendita Breve non è ricevuta in tempo? (b) Chi sarà responsabile della manutenzione passate e delle indagini speciali da quando il Venditore ha smesso di pagare? (c) I costi di chiusura saranno pagati dale parti normalmente solite a pagarle o il contratto stabilisce qualcosa di diverso? (d) Quale sarà a Data Effettiva reale del contratto allo scopo di richiedere un finanziamento, fare ispezioni e depositi? (e) C’era una Seconda Ipoteca trattata correttamente, dato che l’approvazione del primo prestatore non si applica al portatore della Seconda Ipoteca? Naturalmente, come tenere il titolo della proprietà, le implicazioni fiscali, inclusa la FIRPTA, e le questioni relative al prestito ipotecario, si applicheranno sempre a Acquirenti esteri, sia nella vendita breve che in altre. (ii) REOs – Nel caso in cui non si può concludere una vendita breve, il prestatore si riprenderà generalmente la proprietà attraverso il pignoramento come stabilito dal sistema legale. Inoltre, una volta ottenuto il titolo della proprietà dopo la vendita attraverso il Certificato del Titolo (CT), in generale elencheranno la proprietà in vendita. Gli Acquirenti esteri dovrebbero essere al corrente di diversi tranelli, e come risultato, dovrebbero considerare di rivolgersi a un avvocato esperto per proteggersi accuratamente. Questi tranelli includono: (a) Ci sono permessi aperti o codici che non vengono cancellati dal pignoramento e non coperto da una polizza di titolo? (b) Sono state pagate le tasse, perché il pignoramento non cancella nemmeno queste? (c) I costi di chiusura e altre misure standard che il Venditore REO richiede all'Acquirente di accettare l'Allegato del modulo del Venditore REO, es, deroghe al finanziamento, limitazioni delle ispezioni e altri disclaimer. (d) L’agente del titolo assicura l’Acquirente estero o l’agente del Venditore REO, e se cosi, chi sta davvero proteggendo l’Acquirente alla chiusura dale eccezioni di copertura che possono avere significativi effetti legali? (e) Il pignoramento è stato accantonato in modo appropriato e le Lis Pendens emesse in relazione alla proprietà? (f) Le misure dello Statuto della Florida §718.116 sono conformi con il fatto che l'Associazione non prova a riscuotere dall'Acquirente Estero?

(iii) PROBLEMI CONDOMINIALI – Anche se la transazione non è una vendita a breve o un’acquisto REO, l'Acquirente estero, cosi come tutti gli altri, devono preoccuparsi della stabilità finanziaria dell'Associazione Condominiale e i problemi legali e finanziai relativi che possono sorgere nel caso di una Associazione instabile. Questi includono:

(a) Possibili controlli dovuti a diminuzioni di budget, tagli di servizi per ridurre il budget e futuro aumento di controlli. (b) se ci sono importanti numeri di proprietari delinquenti, possono esserci dei costi legali maggiori per l’Associazione così come problemi con l’approvazione FNMA o FHA del prestito che possono influenzare il valore della proprietà. (c) Le restrizioni sull’affitto cambiano come risultato dei cambi del mercato. Sezione Due Venditori Esteri di Proprietà Precarie

Come sappiamo tutti, molti stranieri comprano proprietà nel Sud della Florida negli ultimi decenni. Molti di loro hanno ottenuto un finanziamento per l’acquisto in queste transazioni. Trovandosi con un debito dal punto di vista della giustizia e volendo assicurare i propri debiti e responsabilità in date situazioni e vogliono procedure alla vendita della proprietà, ma vogliono assiurarsi che tutte le implicazioni legali sono risolte nel modo corretto alla chiusura. Questo problema può essere difficile da risolvere per gli stranieri. I Clienti dovrebbero essere a conoscenza di questi punti: 1) RESPONSABILITA DELL’IPOTECATO NEL PAGHERO – Dipendendo da se il titolo è a nome della società (offshore o domestica) o a nome di un cliente individuale, generalmente è responsabilità personale

dell’individuo straniero soggetto al Pagherò. Nel caso di un proprietario societario, generalmente c’è una Garanzia Personale sul posto. Pertanto, un proprietario straniero deve essere rappresentato in quanto può essere difficile negoziare la responsabilità. Questo è importante in quanto la maggior parte degli stranieri vorranno preservare (e riabilitare) il proprio credit oil più possible con una vendita di un giorno e un’altra proprietà con un finanziamento. Soprattutto, le richieste di vendita breve possono essere più difficili senza un numero di previdenza socilae o ITIN. Può essere più difficile mettere insieme I documenti neessari per il finanziamento da parte di un prestatore di vendita breve. Forse l’indebitamento che il prestatore e il proprietario estero rievono è diverso da quello contemplato? Tutti questi problemi è meglio risolverli subito piuttosto che più avanti nella transazione. 2) FIRPTA E VENDITA BREVE – In questo momento, la maggior parte dei professionisti immobiliari sono familiari con le misure dell’Investimento Estero nell’ Atto sulle Transazioni Immobiliare (FIRPTA). Tuttavia, è molto importante capire come il FIRPTA influisce sulle vendite brevi che implicano un venditore estero. Negli anni passati, un Venditore estero nel campo immobiliare avrebbe pagato il dieci percento rihiesto di ritenuta dalla vendita netta. Tuttavia nel momento in cui la proprietà è sottosopra, è una questione totalmente differente. Il Servizio di Reddito Interno non distingue tra Venditori stabili o Venditori sottosopra. Le ritenute in conformità con il FIRPTA si applicano in entrambi i casi. Quindi, un Venditore in una vendita breve dovrà arrivare alla chiusura con il dieci percento di tasca sua, per essere conforme. Inoltre, i requisiti del FIRPTA si applicano all’Acquirente e all’Agente Venditore, così come al Venditore. Quindi è meglio consigliare un Venditore che è sottosopra che questo sarà il caso, piuttosto che avere sorprese alla chiusura! Sezione Tre NON SI VA IN PRIGIONE PER NON AVER PAGATO UN DEBITO! Molti proprietary esteri di immobili che sono sottosopra sono prepccupati per le implicazioni a lungo termine di questo stato e sanno che non ha molto senso pagare per una proprietà sommersa e costa molto su base mensile rispetto a una proprietà in affitto. Tuttavia, dato che sono stranieri, si preoccupano delle cose che non conoscono. Per esempio, possono pensare che ci sono dei problemi relative all’immigrazione con la green card o i visti. Questo generalmente non è il caso. Un debito di un pagherò è una questione puramente civile. La banca o il prestatore possono solo perseguire civilmente per riscuotere il debito. Infatti, ci sono molte difese per un debitore in una azione di pignorament. Un avvocato esperto dovrebbe essere consigliato per saperene di più su questi punti. Tuttavia, in conclusione, non bisogna avere paura di queste situazioni. Ci sono delle opzioni. Può volerci tempo e bisogna pagare un legale, ma ignorare questi problemi non li farà sparire e, in generale, fa diventare il problema maggiore alla lunga! C’è aiuto fuori e in questo

mercato l’esperienza conta.

Fattori da considerare nell’acquisto di un commercio in Florida Frederick Woodbridge, Jr., P.A. J. David Peña, P.A. 701 Brickell Avenue, Suite 1650 Miami, FL 33131 Tel: (305) 358-9414 Cell: (305) 302-1037 Fax: (305) 402-0163 Fax Paris (France): 01-72-70-30-04 Fax U.K.: 44-1395-200-120 fwoodbridge@bellsouth.net Introduzione La seguente discussione è diretta a stranieri che acquistano un commercio in Florida, in generale con la prospettiva di ottenere il visto per investitori (E-2) visa. Per i richiedenti il visto, il primo dei fattori da considerare è l’adeguatezza del commercio da acquistare per il visto. Le richieste per le visa E-2 sono generalmente analizzate dai consolati USA nel paese d’origine del richiedente. Dato che ogni consolato spesso ha le sue particolarità nella decisione se concedere o meno il visto a un richiedente, il candidate dovrebbe cercare un avvocato di immigrazione con esperienza con il Consolato che ha la giurisdizione. Fattore principale: Idoneità per la visa. L’acquirente estero di un commercio deve prima verificare con immigrazione che l’acquisto soddisfi I requisiti per ottenere il visto da investitore. I fattori principali sono i seguenti: prezzo, viabilità finanziaria e il potenziale di creazione di lavoro per persone autorizzate a lavorare negli USA. Prezzo. Le leggi sull’immigrazione non stabiliscono un prezzo minimo da investire. Alcuni professionisti chiedono un investimento di almeno $100.000, sebbene il visto sia stato ottenuto per investimenti di $70,000. Il Venditore che finanzia può solo rappresentare la metà del prezzo di acquisto totale. Se la transazione è l'acquisto di un bene (vedere sotto), le parti devono is preparare il modulo IRS 8594 mostrando l’allocazione del prezzo d'acquisto nelle varie classi di beni (attrezzatura, contanti, reputazione, ecc.). Questo serve a giustificare il prezzo d'acquisto tra gli altri vantaggi. Creazione lavoro. Come regola generale, il Consolato che decide sulla richiesta del visto vuole vedere il potenziale del commercio di creare lavoro per le persone autorizzate a lavorare negli USA. Come parte del processo di sovuta diligenza, l’acquirente di un commercio esistente dovrebbe ottenere dal venditore due o tre anni di documentazione federale e di impiego (moduli 941 ecc.) per un lavoratore esistente (due o tre impiegati è preferibile). Per la creazione di un commercio, un piano di 3-5 anni dovrebbe giustificare la potenziale creazione di lavoro.

Viabilità finanziaria del Commercio. Questa può essere determinate attraverso il processo di dovuta diligenza o, nel caso di un commercio nuovo, dalla preparazione di un piano commerciale appropriato. La dovuta diligenza dell'Acquirente per l'acquisto di un commercio deve includere tre anni di dichiarazione dei redditi e bilanci, che un acquirente ha fatto analizzare da un CPA esperto nel tipo di commercio in questione. Data la crisi finanziaria, è possibile giustificare dei dati non positivi in alcuni momenti, e un acquirente può sempre provare a preparare un piano commerciale che includa dei progetti per migliorare i risultati. Una volta il commercio acquistato è definito adeguato per richiedere il visto, altri fattori da considerare sono simili a quelli che un cittadino americano dovrebbe considerare quando acquista un commercio.

Forma di acquisto: -Acquisto di bene o di azione: un acquirente può acquistare o un’azione di una entità legale (società o LLC) che è proprietaria dell’attività, o i beni dell'attività (FFE (mobilio, impianti, attrezzatura, più il noleggio). È molto più sicuro acquistare i beni di una attività, in quanto questo tipo di acquisto permette al compratore di evitare qualsiasi responsabilità nascosta della società venditrice (o LLC). Acquiste l’entità legale che è proprietaria dell’attività lascia l’acquirente scoperto di fronte a quelle responsabilità che non si potrebbero scoprire se non con una seria dovuta diligenza. Bisogna notare che una ragione per cui l’Acquisto di Azioni è a volte usato per trarre vantaggio dal beneficio del proprietario e che di cui non godrebbe l'acquirente delle azioni ad esempio promesse di indennità, licenze amministrative o anche il noleggio delle strutture commerciali, sebbene l’acquisto di azioni richiede generalmente l’approvazione del Proprietario. -Direttamente o attraverso una entità legale: l’acquirente può acquistare un’attività a suo nome o può creare una entità legale (di solito una società a responsabilità limitata o LLC o una società). La migliore pratica per qualsiasi acquirente e in particolare per un richiedente il visto è quella di usare una entità legale per portare avanti l’acquisto dell’attività. Un'entità legale protegge una persona da responsabilità individuali per responsabilità della società e debiti corporativi. L’elemento umano. Acquirenti esteri di attività nella Florida del Sud generalmente lavorano con un broker e con un avvocato (oltre che con l’avvocato di immigrazione). -Broker: I broker commerciali possono essere indipendenti o lavorare per società più grandi. È meglio fare affair con broker specializzati nel tipo di attività desiderata. Molti broker immobiliari sono in grado di assistere nella vendita. Gli acquirenti esteri devono sapere che a Miami, in quasi tutti i casi il Venditore paga la commissione del broker. Pertanto, gli acquirenti non dovrebbero fare a meno di usare un broker per ragioni finanzarie. I broker che parlano la lingua dell'acquirente possono essere di grandissimo aiuto per l'acquirente estero che non sempre sa come si fanno le cose negli USA. -Avvocati; Gli avvocati dell’acquirente generlamente preparano il Contratto di Acquisto di Beni ( o Contratto di Acquisto di Azioni, più raro) che l'acquirente firma e invia al Venditore sotto forma di offerta. L’avvocato dell’Acquirente fa anche la dovuta diligenza, controlla se le licenze correnti sono attuali e le tasse pagate e verifica che non ci siano processi pendenti contro il venditore che possono influenzare il bene o l'attività. L’avvocato dell'acquirente di solito tiene i fondi del deposito e il saldo del prezzo di vendita fino alla chiusura, quando i fondi sono distribuiti dal conto dell'avvocato. L’avvocato dell‘acquirente di solito prepara tutto o parte dei documenti di chiusura e organizza la chiusura con l'avvocato del Venditor. Per ragioni di protezione, è meglio rivolgersi a un avvocato, con esperienza nelle vendite di attività. -CPA’s: Gli Acquirenti attenti hanno un contabile certificato (CPA) che verifica i documenti finanziari dell’attività da acqusitare. I documenti non sono sempre affidabili. Ci sono stati casi in cui il Venditore dichiarerà più vendite di quelle realizzare (e pagherà tasse su queste vendite fittizie!) in modo da essere in grado di aumentare il prezzo dell'attività. Un buon CPA esperto dell'attività in questione può scoprire i sotterfugi e spiegare all'acquirente se l'attività si include nei parametri normali del settore dell'attività in questione. -Ispettori. I contratti di acquisto attività dovrebbero permettere all’acquirente di ispezionare le componenti principali dell’attività: ristoranti o saloni di bellezza, macchinari di piccola manifattura, ecc. Anche se la maggior parte dei contratti di acquisto di beni stabilisce solo che l’attrezzatura sarà “operativo" il giorno della chiusura, l'acquirente non dovrebbe ispezionare l'attrezzatura come parte della dovuta diligenza dell'acquirente. Se l'attrezzatura è in condizioni misere, l'acquirente può negoziare una riduzione del prezzo o una sostituzione, affermando che in caso contrario, la transazione non avrà luogo. -Agenti assicurativi: I noleggi per strutture commerciali in Florida richiedono sempre che l’Acquirente ottenga assicurazioni di vari tipi e coperture. L’acquirente che sottoscrive un contratto di noleggio come parte dell’acquisto di una attività dovrebbe contattare un

agente assicurativo per determinare i premi che dovrà pagare. Procedure e Considerazioni sul Tempo. L'acquisto di un'attività tipica include i seguenti stadi:

-Lettera di Intento: una lettera di intento serve per essere sicuri che l’acquirente e il venditore siano sulla stessa lunghezza d’onda sul prezzo e i termini di pagamento, le date della dovuta diligenza e la data di chiusura, e di su qualsiasi condizione speciale. Le lettere di intento non sono usate spesso e le parti procedono direttamente a negoziare il Contratto di Acquisto di un Bene (Azione). Alcuno Venditori (ma non tutti!) permettono a un potenziale acquirente di avere accesso ai documenti finanziari e commericali del Venditore quando si firma un LOI ma prima che si firmi l'Accordo di Acquisto del Bene. Una lettera di intento non dovrebbe essere vincolante per le parti. -Contratto di Acquisto di un bene (o Contratto di Acquisto di un’azione): questo documento quando firmato dall’acquirente e dal venditore stabilisce le date della dovuta diligenza e chiusura, il prezzo e le modalità di pagamento, il contenuto della dovuta diligenza, il periodo di familiarizzazione, il bene venduto, le garanzie del Venditore, e altri termini generali. Alcuni termini di cui l’acquirente dovrebbe essere a conoscenza sono I seguenti: -Prezzo: il prezzo totaled eve essere elencato, insieme a qualsiasi misura di finanziamento del venditore o della terza parte. Il contratto dovrebbe indicare se l'inventario dell'attività alla data di chiusura è incluso nel prezzo e, in caso contrario, se il venditore trasferirà l'inventario dopo la chiusura. -Deposito: Di solito il 10% del prezzo d’acquistp. Il contratto dovrebbe dare all’acquirente cinque o più giorni per costituire il deposito dati alcuni ritardi nel trasferimento di fondi internazionali. Consigliamo che il deposito sia tenuto dall‘avvocato dell’Acquirente. -Dovuta Diligenza: la dovuta diligenza fa riferimento all’analisi dell’acquirente dell’attività. Il periodo di dovuta diligenza è di solito 10-20 giorno, durante i quali il Venditore deve fornire tutti i documenti commerciali e finanziari relativi all’attività da vendere. L’avvocato dell’Acquirente verifica lo stato legale dell’attività e il CPA dell’acquirente analizza i documenti finanziari. Come indicato sopra, si consiglia di usare un CPA esperto nel tipo di attività in questione, piuttosto che lasciar fare la dovuta diligenza all’avvocato. Molte attività medio-piccole nel Sud della Florida non sono gestate con l’esperienza dovuta: le spese personali sono sostenute dalla società; i venditori dichiarano che alcuni redditi (di solito di una parte importante) non sono dichiarati; alcuni rapporti sui bilanci non corrispondono a quello che è solito nel tipo di attività in questione, ecc, tutte anomalie scoperte da un CPA competente. -Documenti di Preparazione e di Chiusura: l’avvocato dell’Acquirente prepara alcuni (insieme all’avvocato del venditore) o tutti i documenti di chiusura (il Conto Vendite trasferisce il titolo di proprietà personale; le risoluzioni della società dell’acquirente e venditore che approvano la transazione; accordo di non competizione; accordo di indennizzazione; Dichiarazione di Chiusura (con tutti i rapporti, pagamento dei debiti del Venditore, ecc, Accordi di Chiusura last minute) Ispezione pre-chiusura: è importante avere una lista di tutte le attrezzature vendute come parte del Contratto di Acquisto e ispezionare l’attività immediatamente dopo la chiusura. Se un inventario è venduto, durante questa ispezione si verificano tutti gli articoli. Ma capita anche che il Venditore rimuove parte dei beni dell’attività prima della chiusura, dichiarando che non erano inclusi nella vendita (attenzione con televisioni, computer etc: sono facilmente rimovibili). -Chiusura: a volte fatta in presenza di tutte le parti: i documenti sono firmati e i fondi pagati. Spesso la chiusura è fatta attraverso lo scambio di documenti per mezzo di corriere e trasferimento fondi. Bisogna notare che gli acquirenti esteri non devono essere fisicamente presenti alla Chiusura: il potere di procura di un avvocato può essere eseguito nel paese dell'acquirente nella Florida del Sud per mezzo di corriere rapido. -Condizioni di Emissione Visto. Alcuni venditori (quelli più ansiosi di vendere!) desiderano firmare un contratto con “condizioni di emissione del visto”, vale a dire la chiusura fatta su pignoramento, l’avvocato dell’acquirente tiene tutti i fondi e tutti i documenti fino a che il visto non viene assegnato all'Acquirente, momento in cui si scambiano i documenti e si distribuiscono i fondi. Se il visto viene rifiutato, l'acquirente recuperaa il prezzo d'acquisto e il venditore continua come se non ci fosse mai stato un contratto. Le condizioni del visto proteggono l’acquirente estero e saranno sempre richieste, sebbene molti venditori possano non accettarlo.

-Non-concorrenza: un acquirente non vuole che il venditore apra un nuovo stabilimento giusto accanto al suo la settimana dopo! Di solito si includono nell’accordo di acquisto di beni (o azioni) delle misure di non concorrenza attraverso le quali il venditore accetta di non competere con l’attività per un determinato periodo di tempo (fino a tre anni è considerato un periodo valido per il venditore) in una data area geografica (es., un raggio di cinque (5) miglia dall'attività venduta. Altri fattori: Esperienza dell’Acquirente nel Settore: se un acquirente estero ha lavorato fino ad ora come ingegnere informatico, l’acquirente dovrebbe pensarci due volte prima di acquistare un ristorante o un salone di bellezza. Tutti i tipi di attività hanno i loro segreti che spesso ci vuole tempo per acquisire. Consiglio: familiarizzazione: assicuratevi che il Venditore accetti di trascorrere un po’ di tempo con voi dopo la chiusura per mostrarvi come funzionano le cose (almeno 3-4 settimane). -NB: Anche se un acquirente ha esperienza nel paese dell’acquirente nel tipo di attività da acquistare, questi deve sapere che le cose sono spesso differenti negli USA e soprattutto a Miami. Anche i ristoratori hanno scoperto che le tendenze, i gusti e i consumatori sono molto diversi tra i paesi. È sempre una buona pratica contattare I compatrioti che hanno delle attività in Florida per avere delle idee su come fare. Richieste iniziali: internet. Ci sono siti internet che elencano le attività in vendita in Florida. I potenziali acquirenti dovrebbero investire del tempo nella ricerca, perché è possible farsi un’idea di disponibilità, prezzi, ecc, prima di iniziare la ricerca sul posto. Luogo; condizioni finanziarie prevalenti. Nel caso di acquisti di immobili, il luogo è estremamente importante per l’attività. Certi tipi di ristoranti, ad esempio, rendono molto in certi quartieri ma falliscono in altri. In Florida molte attività sono cicliche una gran parte di clienti sono turisti, e c’è sicuramente una stagione turistica nel Sud della Florida di solito da ottobre ad aprile) al di fuori del quale l’attività può andare a rilento. Anche un determinato quartiere di Miami ha le sue caratteristiche che possono essere prese in considerazione da parte di un potenziale acquirente. Dollar Stores (in cui tutto in teoria si vende per $1.00) funzionano bene in alcune zone, meno in altre; certi tipi di cucine vengono ricevute bene in alcune parti della città e non in altre, ecc. Può essere pericoloso per esempio comprare un tipo di ristorante che ha funzionato bene in un quartiere con l’intenzione di cambiare l’arredamento e il catering per un tipo di clientela diversa: questi atteggiamenti non funzionano. Practical Observations and Tips: Condizioni del bene: come indicato, I Venditori generalmente non danno garanzie sulle condizioni, tranne quella di garantire che l’attrezzatura sarà in “buono stato”o”funzionante” al momento della chiusura. Non esite una legge applicabile (come negli altri paesi) che protegga un acquirente che acquistato attrezzatura ì“Cosi com’è”. Questo significa che se un refrigeratore industriale si rompe una settimana dopo la chiusura, l'acquirente non puà recuperare niente dalVenditore. Per questa ragione, in molti casi un Acquirente è meglio che faccia ispezionare gli articoli principalis dell’attrezzattura subito dopo la firma del contratto (incluso l’impianto dell’aria condizionata, se il contratto richiede che il proprietario faccia la manutenzione e lo sostituisca). Noleggio: negli USA, pochi proprietari di piccole e medie imprese hanno il luogo di. O noleggiano la struttura sottoscrivendo un accordo di Noleggio con il propietario (“Proprietario”). Un elemento chiave del commercio è che l’acquirente possa acquistare per mezzo di assegnazione dal proprietario esistente, (il venditore) o negoziando un nuovo noleggio. Come regola generale negli USA, un noleggio è retto dai termini del documento stesso, essendoci poca protezione legale oltre a quella del noleggio. Quindi è importante che l’avvocato dell‘Acquirente analizzi attentamente il documento di noleggio (del venditore o il nuovo ). Da notare: alcuni noleggi stabiliscono che il vendiore che vuole assegnare il noleggio deve pagare una quota al Proprietario, spesso alta. L’acquirente deve essere sicura che il contratto di acquisto del bene stabilisce che tutte le quote siano pagate dal Venditore. Il contratto stabilisce anche che una delle condizioni degli obblighi dell'Acquirente è quello di chiudere ottenenendo l'assegnazione del noleggio (o del nuovo noleggi) a condizioni soddisfacenti a sua discrezione. Se per qualsiasi ragione l’acquirente non ottiene delle condizioni soddisfancenti, l’acquirente può rescindere dalla transazione e recuperare il suo deposito.

Impiegati: Negli USA come regola generale gli impiegati non hanno contratti di lavoro scritti. Se lo hanno, l’acquirente deve avere le copie e rivederle. La Florida è uno stato di “lavoro su richiesta”. Questo significa che un capo può licenziare un impiegato a suo piacimento, senza avvisi o e senza ragione. Significa anche che un lavoratore può lasciare il lavoro da un momento all’altro e senza ragione. I datori di lavoro in USA normalmente devono pagare la Federal Social Security tax (FICA – Federal Insurance contribution Act), Federal Unemployment Tax (FUTA), e State unemployment tax per i propri impiegati. Alcuni tentative di commercio per pagare gli impiegati in nero senza dichiararli o di pagarli come collaboratori indipendenti responsabili di pagare le proprie tasse. L’acquirente di un commercio deve verificare per mezzo dell’avvocato dell’acquirente che tutte le tasse sono state pagate e aggiornate e che la situazione del commercio è legalmente corretta. Per commerci come saloni di bellezza che dipendono dalla clientela per chi ha clienti

abituali, è importante nei limiti del possible assicurarsi che gli impiegati non lascino l’attività quando passa ad una nuova gestione. I contratti di non concorrenza con un venditore possono aiutare, ma se i lavoratori chiave decidono di lasciare, non si può fare molto. Insomma, gli impiegati a Miami non sono sempre facili da gestire! Tasse su proprietà personali tangibili. Le contee in Florida impongono una tassa sulla proprietà tangibile personale, es. Attrezzature, computer, stabilimenti, mobilio, ecc. Questa tassa non si paga per proprietà fino a $25,000, quindi le piccole società non la pagano. Tuttavia, le società con molte attrezzature e con un gran valore di mercato, è importante che siano sicure di aver pagato questa tassa, in quanto il nuovo acquirente sarà responsabile di pagarla. Ricevuta tassa commerciale. Ogni commercio in Florida paga una tassa annuale alla Contea e alla città in cui opera. Il costo è basso (raramente più di $300) ma ogni società deve avere questo documento nello stabilimento. Licenze specializzate. I commerci in Florida che sono soggetti a requisiti di licenza imposti dallo stato della Florida, devono richiedere e ottenere la licenza in questione. Esempio di commerci che richiedono la licenza sono i ristoranti, hotel, bar e saloni di bellezza. Altri commerci hanno bisogno di diversi tipi di licenze federali per funzionare. Gli acquirente devono essere sicuri di sapere esattamente di quale licenza hanno bisogno. Anche quando le licenze non sono trasferibili, l’acquirente come nuovo gesture deve compilare i documenti. L’avvocato del compratore dovrebbe essere in grado di assistere su questi requisiti o può raccomandare uno specialista che possa farlo. Il sistema di licenza, per vari aspetti del commercio di alcoolici, è complesso e richiede l'assistenza di specialisti. Trasferimento fondi: spesso i fondi trasferiti via bonifico da paesi esteri possono impiegare fino a 5 o 6 giorni per arrivare nel Sud della Florida. Spesso, le banche estere prendono parte della somma in tasse. Si consiglia sempre di inviare $100 in più di quanto richiesto, per assicurarsi che i fondi necessary siano disponibili nella soma richiesta. Franchise: Può essere interessante acquisire un franchise. Tuttavia, è importante verificare che le tasse iniziali del franchise, le royalties sul Franchise, i requisiti di formazione, le spese periodiche , ecc. Il trasferimento di franchise da un venditore a un acquirente è sempre soggetto ad approvazione del Proprietario del Franchise ed è importante rivedere il contratto di franchise per determinare quali condizioni devono essere rispettate per il trasferimento. Ottenere un franchise valido, se contemplato, deve essere una condizione degli obblighi dell’Acquirente per la chiusura. Crediti (prestiti): in determinate circostanze, le banche USA nella Florida del Sud non daranno prestiti a acquirenti esteri di attività in USA. Gli acquirente possono ottenere prestiti nel loro paese e pagare in contanti in USA. In alternative, possono provare ad ottenere il finanziamento del venditore: pagano parte del prezzo di acquisto alla chiusura e firmano un pagherò per il rimanente, che si paga in un certo periodo di tempo a un tasso di interesse specifico. Un venditore che dà credito in generale richiederà un interesse di sicurezza (mutatis mutandis ipoteca) su tutta l’attività: se l’acquirente non paga il Pagherò, il venditore potrà riprendersi l’attività. È importante che l’avvocato dell’Acquirente analizzerà tutti i documenti finanziari relative al finanziamento del Venditore. Importanza di Pubblicità e marketing: gli USA in generale e la Florida in particolare è una società al consumatore par excellence. Il nuovo acquirente di un commercio in un’area deve sapere l’importanza estrema del

marketing per il successo. Le tecniche specifiche da usare dipendono dal tipo di commercio. L’uso di specialisti del marketing può assicurare una promozione dell’attività corretta. Conclusione: Un acquirente che ha esperienza precedente nell’attività e fa le investigazioni necessarie può avere un'esperienza soddisfacente dall'acquisto di un commercio nel Sud della Florida, con personale qualificato e competente da consultare per le operazioni. Il miglior consiglio che possiamo dare a potenziali acquirenti è caveat emptor o attenti, e il miglior modo di stare attenti è sapere usare il senso comune: se un affare sembra troppo buono per essere vero, probabilmente è cosi-Infine, attenzione a non cadere nella trappola di credere che è facile diventare ricchi in America: un gran numero di nuove attività non hanno successo qui. Si spera che i

nostri consigli e speigazioni vi aiutino a trovare il successo!

VISTO EB-5 Roger A. Bernstein, Esq. Fl. Bar Certified in Immigration & Nationality Law Bernstein Osberg-Braun, LLC 11900 Biscayne Blvd, Suite 700 Miami, Florida 33181 (305) 895-0300 Tel (305) 895-0306 Fax rbernstein@visaattorneys.com

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Gli sviluppatori stanno rapidamente imparando sulla visa EB-5 come un meccanismo per l’acquisizione di capitale. Dal 2008, da quando i mercati hanno iniziato a rimanere a secco, l’EB-5 è stata una delle poche fonti di idratazione. Sono passati i giorni in cui quando gli sviluppatori potevano ottenere facilmente finanziamenti convenzionali a tassi di interesse interessanti. L’ottenimento di finanziamenti EB-5 spesso significa far rivere i progetti per tutta la vita del prodotto. I produttori pieni di risorse utilizzano con profitto EB-5 per creare infrastrutture, costruire hotel, uffici, centri commerciali, scuole, strutture assistite, ospedali e molto altro. Il programma EB-5 ha due sottocategorie: il programma tradizionale EB-5(spesso definito “million dollar green card”) e il programma regionale centrale. Il programma tradizionale prevede l'investimento di $1,000,000.00 in un affare, gestendolo attivamente e creando dieci lavori diretti. Il programma regionale centrale EB-5 permette agli sviluppatori di raggruppare fondi di investitori esteri in una partnership limitata e investire il suo capitale in progetti qualificanti approvati da USCIS. Dal momento che gli investimenti sono quasi sempre in aree ad alta disoccupazione o rurali, l’ammontare dell’investimento è di $500,000 e la creazione indiretta di lavoro è permessa. Data la minore somma di investimento e i requisiti di creazione di lavoro più tranquilli, è comprensibile che durante l’anno fiscale 2011, il 90-95 percento di investitori stranieri hanno utilizzato il centro regionale invece del programma tradizionale. Negli ultimi cinque anni, c’è stata una crescita esponenziale del numero di centri regionali creati negli Stati Uniti. Ci sono attualmente 173 centri regionali approvati operativi in 40 stati, inclusi Guam e il District of Columbia. IIUSA, l’associazione commerciale nazionale dei Centri Regionali EB-5, calcola che il programma riceverà più di $1.25 miliardi di investimenti diretti esteri e più di 25.000 lavori creati o salvati nell’anno fiscale 2011. L’altro aspetto incoraggiante è il rinnovato sforzo di USCIS nel migliorare il programma. Il direttore dell’USCIS, Alejandro Mayorkas e il Direttore del Centro Servizi California Rosemary Melville hanno di recente implementato una serie di riforme volte a ottimizzare il processo di aggiudicazione e fornire più trasparenza e consistenza nell’approccio. Questa dovrebbe essere una bella notizia per gli sviluppatori che sono disperatamente alla ricerca di finanziamenti per i loro progetti in stallo. Un centro regionale EB-5 permette agli sviluppatori di sfruttare un capitale di investimento estero a un costo relativamente basso e usare questi fondi per finanziare o integrare il finanziamento esistente. L’attrazione per l’investitore è, naturalmente, la green card. Una approvazione significa la residenza negli Stati Uniti per l’investitore, sua moglie/marito, e I loro figli al di sotto dei 21 anni. Statisticamente, paragonato con altre categorie di visti per immigrati, la categoria EB-5 ha un alto tasso di successo con il 93 percento di richieste I-829 approvate fino ad ora nell’anno fiscale 2011.

Ottenere un centro regionale approvato, tuttavia, non è un compito semplice. Creare un centro regionale ed abilitare gli investitori esteri a ottenere la green card è un processo di collaborazione che richiede la stretta collaborazione dello sviluppatore, dell’immigrazione, delle tasse e degli avvocati societari. La richiesta deve includere un memorandum di offerta private o circolare di offerta, un accordo di sottoscrizione, contratto tramite terzi, strategia di marketing e un piano finanziario complete, oltre a un modello econometrico per la creazione di lavoro. Un consiglio qualificato dovrebbe rivedere i materiali di marketing e tutta la strategia per assicurare che non si commettano violazioni di titoli. Gli avvocati di immigrazione spesso controlleranno il processo, assicurando che il piano finanziario e la circolare d’offerta sono conformi ai requisiti EB5, coordinandosi con l’economista e acquisendo la designazione di Targeted Employment Area (TEA. Gli attuali tempi di processo sono all’incirca ogni cinque mesi; tuttavia, il direttore USCIS Mayorkas ha dichiarato che ci sarà un processo premium presto. Il vero lavoro inizia quando il centro regionale e il progetto sono approvati. Una rete di agenti viene progettata per fissare il progetto all'estero. Una volta trovai gli investitori, gli avvocati di immigrazione devono preparare le richieste degli investitori mostrando chiaramente la fonte e la traccia dei loro fondi di investimento. Gli investitori avranno anche bisogno di un consiglio fiscale per i piani fiscali pre-residenza. Sarà obbligo del centro regionale assicurare che il capitale riunito è completamente investito nel progetto e che sono creati i lavori necessari.

Il programma EB-5 continua a guadagnare popolarità. Perché un progetto abbia successo, sono essenziali un programma attento e dei professionisti di qualità. Si tratta di uno sforzo per la vittoria. Gli sviluppatori ottengono dei capitali richiesti per completare il progetto, l’investitore estero ottiene una green card per sé e per la sua famiglia, e ancora più importante, le economie in difficoltà in aree ad alto tasso di disoccupazione vengono infusi con denaro e lavoro, stimolando le economie locali in tutti gli Stati Uniti.

Roger Bernstein è una avvocato di immigrazione della Florida Certificato Bar specializzato nei casi di centri regionali EB-5. È uno dei partner fondatori dello Studio legale per l’immigrazione di Miami Bernstein Osberg-Braun and De Moraes, LLC, e un Partner in American Life Investments, LLC, un centro regionale USCIS designato a Miami-Dade County, Florida. Karen Caco è l'unico avvocato di immigrazione al mondo ad aver visitato tutti gli esistenti centri regionali e, come risultato, è estremamente informato sulle richieste di designazione di centri regionali EB-5. È un partner di Bernstein Osberg-Braun & De Moraes, LLC.

Soluzioni Per L’immigrazione Degli Investitori Immobiliari Elke Rolff, Esq. Rolff Law P.A. elke@rolfflaw.com 1. 2. 3. 4.

Il Programma Pilota Visa Waiver Pilot (VWPP) La categorista di Visto B Il Visto E-2 Treaty Investor Il Visto L Intra-company Transferee

Il presente articolo ha l’obiettivo di evidenziare alcune delle categorie di visti disponibili per investimenti immobiliari stranieri e investitori o società che desiderano entrare in questo mondo. Le diverse categorie di visto dipendono dal paese di origine del soggetto, dal tipo di investimento immobiliare, attivo o passivo, l’eventuale durata della permanenza negli USA e la possibilità di guadagnare del denaro da fonte americana. 1. Il Programma Pilota Visa Waiver (VWPP) In base al paese di origine, non vi è necessità di possedere alcun visto per attività di acquisto, vendita, per possedere o avere in affitto una proprietà immobiliare, come persona singola, finché tale attività non assume le dimensioni di un’attività

commerciale. Se l’investitore viene da un paese che ha un accordo “visa waier”, egli non ha necessità di un visto per entrare negli USA per un periodo massimo che va da 30 a 90 giorni, ogni volta. Gli unici requisiti sono possedere un passaporto elettronico e un biglietto di andata e ritorno o un'attestazione dell'avvenuta prenotazione del viaggio. I richiedenti verranno poi fotografati e verranno loro prese le impronte digitali, nel momento in cui richiedono l’ingresso. I paesi parte dell’accordo, al momento, sono: Andorra, Australia, Austria, Belgio, Brunei, Danimarca, Finlandia, Francia, Germania, Islanda, Irlanda, Italia, Giappone, Liechtenstein, Lussemburgo, Monaco, Olanda, Nuova Zelanda, Norvegia, Portogallo, San Marino, Singapore, Slovenia, Spagna, Svezia, Svizzera, e Regno Unito. Il programma pilota “visa waiver” è particolarmente adatto a chi intende passare non più di 90 giorni, ogni volta, negli USA e non intende visitare il paese molte volte di fila per 90 giorni. Non c’è alcuna legge nera, ma se le autorità competenti in materia di immigrazione ritengono che una persona passi negli USA molto tempo ogni anno o in un dato periodo di tempo, è possibile che a questa persona venga negato l’ingresso. Una volta che l’ingresso viene negato ad un “visa waiver”, è possibile rientrare negli USA solo con un valido visto. Inoltre il programma “visa waiver” è adatto per brevi periodi di vacanza e viaggi di affari. 2. Visti B Se l’investitore non è un cittadino di un paese che partecipa al programma pilota “visa waiver” o intende restare negli USA per un periodo fino a sei (6) mesi, la scelta giusta potrebbe essere il visto B-1 “business visitor” o il visto B-2 “extended tourist”. a) Presentazione B-1 Il visto “B-1 business visitor” permette di restare negli USA per un breve periodo di tempo, per i seguenti scopi: • • •

Partecipare ad incontri e consultazioni con filiali presenti negli USA Partecipare a tirocini non retribuiti a beneficio della società presente oltre oceano Partecipare a conferenze e seminari

Un Visitatore B-1 non è autorizzato a svolgere negli USA un’attività che generi alcun tipo di reddito. Un visitatore B-1 deve mantenere la residenza all’estero, nel luogo in cui egli intende ritornare al termine del periodo di soggiorno debitamente autorizzato. Lo stato B-1 non può essere utilizzato come metodo per accelerare la pratica di ingresso

negli USA a scopo lavorativo. Colui che entra in qualità di B-1 resta, generalmente, su un libro paga del suo paese di origine e non può ricevere alcun compenso da una fonte USA, eccetto l’eventuale rimborso spese. Il visto B-1 deve essere richiesto direttamente al Consolato americano. I detentori del visto B-1 sono ammessi, in linea di massima, per un periodo di tempo necessario a svolgere le proprie attività. In teoria, una persona che accede con visto B-1 può restare per un massimo di 6 mesi. In pratica, invece, gli uffici competenti in materia di immigrazione permettono ai “business visitors” di restare negli USA per non più di 30-90 giorni. Se è necessario estendere il periodo di permanenza, a fronte di un evento imprevisto, è possibile richiedere l’estensione del periodo di soggiorno autorizzato per un massimo di sei mesi. Un prolungamento del soggiorno per affari, però, può far pensare che il visitatore sia coinvolto in attività che gli portano qualche introito e che gli sono proibite. b) Presentazione B-2 Il visto “extended tourist” è emesso, normalmente, da un Consolato americano per dieci (10) anni e permette al turista di restare negli USA fino a 6 mesi ogni volta. Questo visto è utilizzato da molti stranieri che hanno la loro casa vacanza negli USA. Tipici esempi sono i cosiddetti "snowbirds" (letteralmente “gli uccelli della neve”) che lasciano l'Europa per passare i mesi invernali in Florida. In ogni caso, anche se non dovesse accedere di dover prolungare il soggiorno, delle visite molto frequenti in USA potrebbero diventare un problema e potrebbe essere richiesto un visto di tipo permanente. Se l’investitore intende intraprendere degli investimenti immobiliari di tipo attivo, che sono collegati con attività in corso da cui egli percepisce del reddito, egli necessita di una categoria di visto che permetta periodi di ingresso più lunghi e l’autorizzazione a guadagnare denaro direttamente o indirettamente da una fonte USA. Questi visti sono considerati ancora visti per “non immigranti”, in quanto sono limitati nella loro durata e sono legati ad un progetto di investimento o un datore di lavoro. Il percorso per un visto da immigrato, cioè il lasciapassare che permette la residenza permanente e non prevede restrizioni all'autorizzazione all'attività lavorativa, non è ancora stato intrapreso. Il visto più utilizzato di questa categoria è il visto “E-2 treaty investor” per i cittadini di un paese che ha un accordo commerciale e di

navigazione con gli USA. Molti paesi dell’America Latina e della Ex Unione Sovietiva, però, non sono parte di questi trattati. 3. Il Visto E-2 Treaty Investor Il visto “E-2 treaty investor” permette di arrivare negli USA con lo scopo di promuovere un notevole investimento in una società statunitense, costituita da persone o società cittadine di un paese membro del trattato. Affinché una società venga qualificata e possa utilizzare un visto E-2, essa deve dimostrare che è stato condotto un sostanziale investimento nell’attività in oggetto, costituita da persone o società cittadine del paese membro del trattato. Affinché l’investimento venga definito “notevole investimento”, il capitale deve essere “a rischio”. L’effettiva somma investita dipende, in sostanza, del tipo di attività ed è ponderata in base ad una serie di fattori. Inoltre, l’investimento non deve essere "marginale", non deve, cioè, avere lo scopo di guadagnare semplicemente il necessario per vivere. Almeno il 50% dell’entità USA deve essere di proprietà di cittadini del paese membro del trattato, affinché essa venga qualificata e possa utilizzare un visto E-2. a) Inoltrare domanda per un Visto E-2 Prima che una persona inoltri una richiesta per un visto E-2, è necessario che la società per cui andrà a lavorare siaqualificata E-2. È necessario che la società USA invii una iniziale richiesta di qualificazione E-2, accompagnata da almeno una richiesta di visto E-2 per una persona, all’Ambasciata o al Consolato che ha giurisdizione sul paese membro del trattato. Una volta che la società è stata qualificata E-2, una persona che ha la nazionalità del paese membro del trattato può inoltrare richiesta per un visto E-2, se dovrà lavorarvi come dirigente o supervisore o anche come un impiegato fondamentale. La persona non deve essere impiegato dalla società all'estero se vuole essere qualificata come E-2.

b) Speciali Requisisti per gli Investitori • L’Investitore Principale necessità almeno del 50% della partecipazione nella società e la nazionalità del paese membro del trattato. • Investimento attivo: L’investitore deve aver irrevocabilmente impegnato o deve essere in procinto di impegnare una somma di denaro per un investimento commerciale attivo. • Notevole investimento: Verranno prese in considerazione solo le transazioni finanziarie in cui le risorse degli investitori sono a rischio. • Marginalità: L’investimento deve generare un ritorno economico maggiore della semplice copertura del costo della vita dell’investitore principale e della sua famiglia. L’investimento deve creare opportunità di lavoro per lavoratori statunitensi. • Ruolo essenziale nella società: Il “treaty investor” deve avere una posizione chiave all’interno della società, sia in qualità di investitore che sviluppa e sorveglia gli investimenti, sia come manager supervisore, o come impiegato altamente qualificato necessario per sviluppare lo stesso investimento. c) Impiegati Fondamentali Nella categoria di visto E-2, una società qualificata può impiegare “impiegati fondamentali” dal paese membro del trattato se la persona avrà delle funzioni di supervisione e funzioni manageriali all’interno della società e/o se “possiede le abilità essenziali per attuare delle operazioni commerciali efficaci”. In base a ciò, sono accuratamente esaminate le qualificazioni del candidato e la necessità di impiegare un cittadino straniero piuttosto che un cittadino statunitense (cioè la possibilità di lavoratori statunitensi idonei o la possibilità di formarli). d) Procedura di Richiesta I visti E-2 possono essere emessi fino a 5 anni e sono rinnovabili a tempo indeterminato, fin tanto che la società e le persone continuano ad essere qualificate come E-2. Ad ogni ingresso negli USA, ai detentori di visto E-2 vengono concessi due anni di status E sul Form I-94, a patto che il visto E-2 sia valido ad ogni ingresso. I Visti E sono di norma richiesti presso un’Ambasciata o un Consolato statunitense nel paese di residenza o di cittadinanza del non immigrante (visto concesso per 5 anni) o per mezzo del Servizio Cittadinanza e Immigrazione (visto concesso per 2 anni).Le schedature negli USA possono richiedere una Procedura Premium, a seguito del pagamento di una somma aggiuntiva di $1,000.00. e) Beneficiari a Carico Il coniuge e i figli non sposati al di sotto dei 21 anni di età possono ottenere un visto E come “Beneficiari a Carico”. Il coniuge e i figli E possono frequentare la scuola negli USA e il coniuge E può ottenere un’autorizzazione ad un lavoro (ai figli E non è permesso ottenere una tale autorizzazione finché sono nello stato di beneficiari a carico).

f) Residenza permanente La procedura solita per un impiegato fondamentale sarebbe la procedura di certificazione del lavoro. Gli Investitori Principali E-2 non possono archiviare certificazioni del lavoro a causa del loro interesse di controllo nella società da qualificare. 4. Il Visto L Intra-company Transferee Per gli investitori che sono cittadini di un paese che non è ancora membro del trattato richiesto, una soluzione è rappresentata dal visto International Executive/Manager Transferee. La categoria è ideale per gli uomini di affari a livello internazionale, che arrivano negli USA come trasfertisti all'interno della stessa società, da una società affiliata o partner della società statunitense (51% della proprietà) che si occuperà di investimenti immobiliari e sviluppo negli USA. I visti L-1 sono adatti per chi ha lavorato per la società straniera per almeno un (1) anno, in modo continuativo, nell’ambito dei tre (3) anni precedenti la richiesta. È necessario aver ricoperto ruoli di dirigente o manager e dover essere trasferito negli USA temporaneamente per ricoprire posizioni di dirigente o manager per la società statunitense.

a) Durata del Soggiorno Uno straniero L-1 non immigrante sarà ammesso negli USA per il tempo richiesto dal datore di lavoro, fino ad un massimo di un periodo iniziale di tre (3) anni. Eccezione a questo iniziale soggiorno di tre (3) anni esiste nel caso di società di nuova creazione negli USA (che esistono da meno di un (1) anno), nel cui caso il visto sarà emesso solo per un (1) anno, al fine di monitorare la vitalità della società, oltre il primo anno di attività. Il visto può essere, dunque, esteso a tre (3) anni e ad altri tre (3) anni fino ad un massimo di sette (7) anni per i manager e i supervisori L-1A. b) La Procedura di Richiesta Il datore di lavoro statunitense deve depositare una petizione allo United States Citizenship & Immigration Services (USCIS – Servizio Cittadinanza & Immigrazione USA). La richiesta necessita di molteplici lettere a corredo, documentazione e altro materiale che deve essere inviato al fine di dare una visione completa della vitalità della società e della posizione del trasfertista. Una volta che la petizione viene approvata, tale Approvazione è inviata ad un’Ambasciata o ad un Consolato USA in cui il cittadino straniero può ottenere l’emissione del visto all’interno del passaporto. Se il cittadino straniero è già negli USA in una diversa categoria di non immigrante, il suo stato verrà modificato in L-1A. Il pagamento della quota supplementare di $1000.00 USCIS offre una procedura premium in cui la richiesta di visto verrà approvata o negata da USCIS entro quindici (15) giorni lavorativi dalla data dell’archiviazione. A partire da marzo 2005, è necessario pagare anche una tassa anti frode di 500$ ai Servizi di Cittadinanza & Immigrazione, oltre alla tassa di base (attualmente $185.00) e la tassa di procedura premium. c) Coniuge e Figli Al coniuge e ai figli al di sotto dei 21 anni di età può essere concesso uno status di Beneficiari a Carico L-2. I coniugi L-2 possono ottenere un'autorizzazione a praticare un lavoro negli USA. Inoltre, i coniugi e i figli L-2 possono frequentare la scuola negli USA, ma i figli L-2 non possono lavorare negli USA finché sono Beneficiari a Carico L-2. d) Richiesta di Residenza Permanente I dirigenti e i manager L-1A hanno la possibilità di inoltrare direttamente una richiesta, senza passare attraverso la certificazione del lavoro. La richiesta può essere inoltrata una volta che la società statunitense sia in essere per un (1) anno. Sotto la cosiddetta "dottrina dei due intenti", il richiedente può mantenere ed estendere il suo status L-1 A durante il suo processo di richiesta della residenza permanente e non ha bisogno di ricevere una autorizzazione all'attività lavorativa o un permesso di viaggio. La struttura L-1°, cioè la relazione tra la società straniera e quella statunitense (almeno il 51% di proprietà) deve essere mantenuta durante l’intero periodo dello status L e fino al raggiungimento della residenza permanente. 6. Conclusione Il governo statunitense generalmente incoraggia gli investimenti negli USA. Gli investimenti, però, devono essere effettuati all’interno di un’impresa commerciale e, perciò, giustificare la presenza di persone straniere. Gli investimenti passivi sono soggetti a restrizioni nella durata del soggiorno negli USA. Il semplice visto “vivere negli USA”, cioè avere una casa e vivere con fondi provenienti da attività all'estero, per sfortuna, non esiste. Sono possibili molte altre categorie di visti non immigranti, ma sono meno utilizzate per gli investimenti immobiliari e andrebbero oltre gli obiettivo del presente articolo. Elke Rolff è abilitata all’esercizio della professione legale in Svizzera e in Florida. Le sue aree di specializzazione sono immigrazione commerciale, tasse pre-immigrazione e struttura societaria, assetto societario, contratti e diritto di famiglia. Parla inglese, tedesco,

italiano, francese, spagnolo e portoghese.

Usare l'Ipoteca di Apprezzamento Condiviso per Evitare la FIRPTA Jeffrey L. Rubinger, Esq. Bilzin Sumberg Baena Price & Axelrod LLP 1450 Brickell Avenue, 23rd Floor Miami, Florida 33131 Tel: (305) 350-7261 Fax: (305) 351-2225 jrubinger@bilzin.com

La debolezza del dollaro statunitense e i bassi tassi d'interesse hanno portato all'aumento di investimenti stranieri nei beni immobili commerciali statunitensi. Dal punto di vista dell'imposta federale sul reddito, il primo ostacolo che gli investitori stranieri incontrano nel mercato immobiliare statunitense è la Legge Fiscale sugli Investimenti Stranieri in Beni Immobili, o FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), più specificatamente, Sezione 897. Ai sensi di tale Sezione, ogni guadagno riconosciuto da una persona straniera sulla disposizione di un interesse in un bene immobile statunitense (United States Real Property Interest -USRPI) sarà trattato come se fosse direttamente collegato ad un'attività commerciale o azienda e, quindi, soggetto all'imposta federale sul reddito ai tassi graduati che vigono per gli statunitensi. Inoltre, quando previsto dalla Sezione 897, all'acquirente di un USRPI generalmente viene richiesto di trattenere e poi versare al fisco statunitense (IRS) il 10% del prezzo di acquisto, come previsto dalla Sezione 1445. Una possibile strategia per evitare la FIRPTA è il ricorso ad un'Ipoteca di Apprezzamento Condiviso (Shared Appreciation Mortgage -SAM). Un tipico accordo SAM prevede che un prestatore faccia un prestito ad un tasso di interesse fisso sotto il tasso di mercato con, in aggiunta, una quota del profitto sulla successiva disposizione della proprietà. Come verrà illustrato in questo articolo, se la transazione è strutturata correttamente, saranno i contribuenti non statunitensi che investono nel mercato immobiliare statunitense a trarre il maggior guadagno dall'uso delle SAM. La FIRPTA in Generale. Gli stranieri generalmente non sono soggetti all'imposta federale sul reddito sui guadagni di origine statunitense, a meno che quei guadagni non siano effettivamente collegati ad un'attività o azienda statunitense. Come menzionato in precedenza, ai sensi della Sezione 897 ogni guadagno collegato a USRPI viene considerato come se fosse collegato ad un'attività commerciale o a un'azienda statunitense. Un USRPI è definito in senso lato come (1) un interesse diretto in una proprietà immobiliare negli U.S.A. e (2) un interesse (diverso rispetto ad un mero interesse come creditore) in una qualsiasi impresa nazionale che costituisce una holding corporation di beni immobili statunitensi (ossia, un'impresa il cui USRPI costituisce almeno il 50% del valore totale degli interessi della proprietà immobiliare dell'azienda e dei propri attivi). Il Reg. 1.897-1(d)(2)(i) dettaglia in maniera approfondita la frase “un interesse diverso rispetto ad un mero interesse come creditore” asserendo che esso include “qualsiasi diritto diretto o indiretto a prendere parte all'apprezzamento del valore al lordo o al netto dei proventi e profitti derivati dal bene immobile.” Il Regolamento asserisce altresì che “nel momento in cui il creditore detiene qualsiasi diritto diretto o indiretto a prendere parte all'apprezzamento del valore al lordo o al netto dei proventi e profitti derivati da un interesse nel bene immobile del debitore – che sia individuo o ente -è, nella sua interezza, un interesse nel bene immobile che va oltre il mero interesse come creditore.”

Questo principio è illustrato dall'esempio del Reg. 1.897-1(d)(2)(i): un contribuente non statunitense presta del denaro ad un residente statunitense per usarlo nell'acquisto di un condominio. Il prestatore non residente ha il diritto di ricevere il 13% di interessi annui per i primi dieci anni del prestito e il 35% di qualsiasi apprezzamento al valore di mercato (Fair Market Value -FMV) del

condominio alla fine del periodo decennale. L'esempio conclude

asserendo che, dato che il prestatore ha il diritto di prendere parte all'apprezzamento del valore del condominio, questo ha un interesse che va oltre un mero interesse come creditore nel condominio (ossia, un USRPI). Di conseguenza, dal punto di vista della Sezione 897, una SAM legata ad un immobile statunitense rappresenta un USRPI.

Tuttavia, ai sensi della Sezione 897, possedere semplicemente un USRPI non comporta necessariamente conseguenze avverse in materia tributaria. Al contrario, un contribuente non statunitense in questi casi sarà soggetto a tassazione solamente quando l'USRPI è “disposto”. Nonostante la Sezione 897 non fornisca una definizione di “disposizione”, il Reg. 1.897-1(g) suggerisce che una disposizione “consta in un qualsiasi trasferimento che costituirebbe una disposizione da parte del cedente per qualsiasi scopo enunciato dal Codice di Diritto Tributario e dalle relative regolamentazioni.” Rispetto alle SAM, il Reg. 1.897-1(h), Esempio 2, illustra una significativa opportunità per quei contribuenti non statunitensi che investono nel mercato immobiliare statunitense. Nell'esempio, una società straniera presta un milione di dollari ad un cittadino locale, assicurato da un'ipoteca sulla proprietà immobiliare residenziale acquistata con i proventi del prestito. Secondo l'accordo, il prestatore straniero della società riceverà dal mutuatario dei pagamenti fissi mensili, costituiti dal rimborso del capitale, dall'interesse a tasso fisso e da una percentuale dell'apprezzamento del valore della proprietà immobiliare nel momento in cui il mutuo è estinto. L'esempio asserisce che, dato il diritto del prestatore straniero a prendere parte all'apprezzamento del valore della proprietà immobiliare, l'obbligazione del debito conferisce al prestatore straniero un interesse nella proprietà che “va oltre un mero interesse come creditore”. Tuttavia, l'esempio conclude sostenendo che la Sezione 897 non varrà per il prestatore straniero per quanto riguarda il ricevimento dei pagamenti mensili o finali, perché si ritiene che, dal punto di vista dell’imposta federale sul reddito, tali pagamenti constino solamente nel capitale e nell'interesse. Di conseguenza, l'esempio conclude che il ricevimento del pagamento finale di apprezzamento legato al guadagno dalla vendita di una proprietà immobiliare statunitense non risulta in una disposizione di un USRPI secondo la Sezione 897 perché, ai sensi della Sezione 1001, l'ammontare viene considerato come un interesse piuttosto che come un guadagno. L'esempio sottolinea comunque che la vendita dell'obbligazione di debito da parte del prestatore della società straniera risulterà come guadagno e sarà quindi tassabile ai sensi della Sezione 897. Considerando il pagamento contingente in una SAM come interesse (e non come disposizione di un USRPI), dal punto di vista tributario, le Regolamentazioni della Sezione 897 permettono ai contribuenti non statunitensi di evitare l’imposta federale sul reddito sul guadagno ottenuto dalla vendita di un immobile statunitense se questa è strutturata correttamente. Trattenere un Interesse di origine statunitense. I contribuenti non statunitensi generalmente sono soggetti ad una ritenuta d’acconto del 30% (a meno che questa percentuale non sia ridotta dal contratto) su alcuni tipi passivi di reddito di origine statunitense, inclusi gli interessi. Un’importante eccezione a questa regola esiste per il cosiddetto “portfolio interest”, che è esente dalla ritenuta d’acconto negli USA: più specificatamente, il portfolio interest viene definito come qualsiasi interesse (incluso l’OID) che è pagato su nota (1) in forma registrata o (2) in forma non registrata, sempre che ci siano accordi ragionevolmente programmati per far sì che la nota venga venduta solamente a cittadini non statunitensi e che certe altre condizioni vengano soddisfatte. Tuttavia, esistono delle eccezioni al portfolio interest. In particolare, non include il cosiddetto “interesse contingente”. Più specificatamente, l’interesse contingente è quell’interesse che viene determinato dal riferimento a una delle seguenti: (1) Qualsiasi entrata, vendita o altro flusso di denaro del debitore o persona ad esso collegata; (2) Qualsiasi reddito o profitto del debitore o di una persona ad esso collegata; (3) Qualsiasi cambiamento nel valore della proprietà del debitore o di una persona ad esso collegata; (4) Qualsiasi dividendo, distribuzioni di partenariato o simili pagamenti effettuati dal debitore o da una persona ad esso collegata; e (5) qualsiasi altro tipo di interesse contingente identificato nelle Regolamentazioni, dove il rifiuto dell’eccezione al portfolio interest è necessaria o imprescindibile per prevenire l’elusione dell’imposta federale sul reddito. Un pagamento su una SAM, che dal punto di vista dell’imposta federale sul reddito statunitense verrebbe considerato interesse, non si qualificherà come esenzione al portfolio interest se il pagamento è contingente

all’apprezzamento della proprietà immobiliare finanziata. Di conseguenza, a meno che il contratto non impegni alla riduzione della

ritenuta d’acconto, negli U.S.A. l’interesse contingente di una SAM verrebbe soggetto ad una ritenuta d’acconto del 30%. Attualmente, ci sono almeno sette giurisdizioni che hanno concluso convenzioni con gli U.S.A. per evitare la doppia imposizione; esse presentano provvedimenti che eliminano la ritenuta d’acconto statunitense sull’interesse contingente pagato dagli U.S.A. alle rispettive giurisdizioni della convenzione: (1) Repubblica Ceca; (2) Ungheria; (3) Norvegia; (4) Polonia; (5) Federazione Russa; (6) Grecia; (7) Ucraina. Il pagamento di un interesse di origine statunitense effettuato ad un residente di una di queste giurisdizioni generalmente non verrebbe soggetto alla ritenuta d’acconto statunitense, assumendo che tale persona ha diritto a godere dei benefici della convenzione. (E’ da notare che gli Stati Uniti e l’Ungheria hanno firmato una nuova convenzione per evitare la doppia imposizione che tasserebbe l’interesse contingente, anche se questa convenzione non è ancora entrata in vigore). Per far sì che un contribuente non statunitense goda dei diritti derivati dalle convenzioni, questo deve essere considerato residente della giurisdizione convenzionata e deve soddisfare qualsiasi limitazione dei benefici convenzionali (Limitation Of Benefits LOB) della convenzione. Ai sensi delle più “moderne” convenzioni, un residente di un paese convenzionato soddisferà la clausola LOB se quel residente è un individuo o una società la cui proprietà è per almeno il 50% dei cittadini o residenti degli USA o di residenti della giurisdizione dove la società è stata istituita, e se non più del 50% del reddito lordo della società straniera viene maturato o pagato, nella forma di pagamenti detraibili, a persone che non sono né cittadini, né residenti negli U.S.A. e né residenti nella giurisdizione dove è stata formata la società. Di conseguenza, un contribuente non statunitense che soddisfa sia la residenza sia i LOB in una delle convenzioni presentate in precedenza, non viene soggetto alla ritenuta d’acconto statunitense sui pagamenti SAM, incluso il pagamento contingente. Per far sì che un contribuente non statunitense non residente in una delle giurisdizioni convenzionate summenzionate ottenga un’esenzione totale dalla ritenuta d’acconto statunitense sul pagamento dell’interesse contingente deve fare affidamento su una convenzione conclusa con gli U.S.A. che non contiene alcuna clausola LOB. Attualmente, quattro giurisdizioni convenzionate forniscono un’esenzione dalla ritenuta sui pagamenti di un interesse di origine statunitense, incluso l’interesse contingente, e non hanno clausole LOB: (1) Ungheria; (2) Norvegia; (3) Polonia; e (4) Grecia. Un contribuente non statunitense che non risiede in una delle giurisdizioni convenzionate può quindi ottenere un’esenzione totale dalla ritenuta sull’interesse contingente (e quindi evitare la FIRPTA) investendo attraverso una società istituita in una di queste tre giurisdizioni. (Come menzionato in precedenza, gli Stati Uniti e l’Ungheria hanno firmato una nuova convenzione che include una clausola LOB completa). Una volta che il reddito viene ricevuto nella rispettiva giurisdizione straniera, esistono strategie alternative per minimizzare o eliminare qualsiasi imposta straniera sui redditi d’impresa.

Finanziare L’acquisizione Di Una Proprietà Immobiliare Negli Stati Uniti Frederick Woodbridge, Jr., P.A. J. David Peña, P.A. 701 Brickell Avenue, Suite 1650 Miami, FL 33131 Tel: (305) 358-9414 Cell: (305) 302-1037 Fax: (305) 402-0163

Fax Paris (France): 01-72-70-30-04 Fax U.K.: 44-1395-200-120 fwoodbridge@bellsouth.net INTRODUZIONE La situazione delle linee di credito negli Stati Uniti e del mercato immobiliare è caratterizzata da circostanze insolitamente stressanti. Gli acquirenti locali e stranieri interessati al mercato immobiliare degli Stati Uniti troveranno sempre maggiori difficoltà nell’ottenere la concessione di mutui. In Florida, il mercato immobiliare offre delle opportunità di investimento molto allettanti per quegli acquirenti che sono in grado di pagare in contanti e che cercano delle sistemazioni a medio e lungo termine. La situazione è, attualmente, piuttosto scura per chiunque necessiti finanziamenti da terzi. Pur avendo detto ciò, esistono ancora delle opportunità di finanziamento. In questo articolo discuteremo di queste possibilità. Le banche stanno tuttora erogando dei prestiti a potenziali idonei compratori anche se stanno attraversando una “crisi finanziaria”. Il sistema bancario degli Stati Uniti è decisamente complesso e in questi giorni sta diventando ancora più macchinoso. In ogni caso, la struttura di base del mercato bancario è rimasta inalterata, e noi, per prima cosa, descriveremo i tipi di istituzioni finanziarie che sono in grado di offrire finanziamenti a beneficiari stranieri. In seguito analizzeremo i termini e le condizioni di un contratto di Mutuo Ipotecario e i Pagherò che i mutui assicurano, così come altra documentazione tipicamente usata in concomitanza con i mutui ipotecari; poi sottolineeremo i punti di cui devono tener conto i beneficiari – compratori stranieri e da ultimo le procedure di chiusura finale dell’acquisto. OSSERVAZIONI PRELIMINARI: É NECESSARIO CONSULTARE UN PROFESSIONISTA DEL SETTORE La nostra esperienza professionale ci ha confermato che i compratori stranieri, quando cercano di acquistare una proprietà immobiliare negli Stati Uniti, devono avvalersi dell’ausilio di due consulenti tecnici: un mediatore immobiliare qualificato e un avvocato con esperienza nelle transazioni immobiliari. In Europa e in America Latina, l’acquisizione di una proprietà immobiliare implica l’utilizzo di diversi tipi di documenti e ha luogo in una cornice che spesso è differente da quella che gli stranieri trovano nel loro paese quando, a loro rischio, acquistano una proprietà negli Stati Uniti. Ovviamente il valore del bene dipende da molti fattori che, una persona che non ha familiarità con una regione, non è in grado di valutare propriamente, quando decide di investire. Per questa ragione è essenziale l’input di un mediatore immobiliare che abbia una certa esperienza nella regione e nel tipo di proprietà che deve essere acquistata. Inoltre, acquistare un bene richiede i suggerimenti di un legale e seguire attentamente le leggi e le abitudini locali è indubbiamente la chiave per una transazione di successo. Inizialmente, per valutare lo stato attuale del mercato, gli acquirenti stranieri dovrebbero consultare un professionista immobiliare: aree di espansione e crescita; relazioni tra prezzo e qualità nei dintorni; valutare se le attuali condizioni economiche rendono il mercato più favorevole ai compratori o ai venditori; ed altre informazioni pratiche quali la disponibilità di scuole, la distanza da aree commerciali e i possibili effetti di eventi catastrofici come gli uragani.

È necessario trovare una o più proprietà che corrispondano alle richieste del compratore, il mediatore assisterà il potenziale compratore per aiutarlo a formulare l’offerta nel miglior modo possibile ed in particolare per la strategia da adottare riguardo al prezzo (un compratore generalmente offre meno – in queste circostanze, normalmente, dal 20 al 30% in meno -dopo la richiesta di prezzo, le negoziazioni continuano fino a quando le parti non raggiungono un accordo); quando si definisce una proposta relativa ad un prezzo, il compratore fa un’offerta al venditore consegnando una bozza di contratto che specifica i termini della transazione: prezzo, condizioni, data di chiusura ecc. Negli Stati Uniti, la legge sulle proprietà immobiliari è diversa rispetto a quella degli altri paesi, dunque la preparazione del contratto dovrebbe essere affidata ad un legale. Anche se il mediatore usa un modello di contratto prestampato e lo stesso assiste il compratore nella sua compilazione, quest’ultimo dovrebbe consultarsi con un avvocato prima di dare corso legale al contratto, in special modo perché il contratto non è un “pre contratto”,come si usa in molti paesi, ma è il documento principale che regola l’intera transazione, molto di più di quanto non faccia la norma in senso generale. L’assistenza di un legale è fondamentale per molti motivi . Ad esempio, negli Stati Uniti non esiste un catasto immobiliare nel senso stretto del termine, e, di conseguenza, determinare se un venditore è realmente il proprietario della proprietà che deve essere trasferita richiede un’esperienza che il profano spesso non possiede. L’acquirente di una proprietà negli Stati Uniti è protetto a tal scopo da un sistema di polizze assicurative che garantiscono che il compratore sarà effettivamente in pieno possesso della proprietà e provvedono al congelamento di qualsiasi anomalia. I legali immobiliari aiutano un compratore ad ottenere e a comprendere la polizza di assicurazione. I compratori stranieri dovrebbero sapere che negli Stati Uniti non ci sono “notai” così come ci sono nel diritto civile dei paesi degli Stati Uniti e dell’America Latina . Negli Stati Uniti le transazioni immobiliari sono gestite dagli avvocati e non dai notai.

In aggiunta si deve notare che le acquisizioni immobiliari degli Stati Uniti tendono a produrre più documentazione di quanta sia necessaria nei paesi stranieri. Quando un compratore ottiene un finanziamento, la documentazioni di stipula è piuttosto massiccia e include sia tutti i documenti del mutuo, che i documenti della proprietà che attestano il trasferimento del bene al compratore. La quantità e la complessità dei documenti rappresentano un ulteriore motivazione per ricorrere ad un legale. Anche se è possibile chiudere una transazione di acquisto solo con una compagnia di Polizza assicurativa, l’esperienza insegna che è consigliabile avvalersi dell’ausilio di un avvocato il cui lavoro è solo quello di proteggere il compratore. Il sistema di tassazione degli Stati Uniti può anche indurre ad acquistare una proprietà negli Stati Uniti per conto di una persona giuridica, quale potrebbe essere una società di investimento della Florida (non degli Stati Uniti) o una società a responsabilità limitata o entrambe. Questa è un’altra ragione per consultare un legale poiché è praticamente impossibile, per uno straniero nazionale (o un mediatore), avere assistenza durante la costituzione di una struttura associativa intesa a realizzare un’acquisizione immobiliare. Il costo dell’assistenza professionale essenzialmente è pari alla commissione del mediatore oltre alle tasse di legge pagabili al legale. Generalmente la commissione dell’agente è pagata dal venditore, a volte dal compratore. La percentuale della commissione e i nomi dei mediatori (o del mediatore se si tratta di uno solo) sono indicati nel contratto. Si consiglia di accordarsi sin dal principio con l’agente immobiliare riguardo alla questione relativa alla commissione. Per quanto riguarda i legali, negli Stati Uniti, possono essere incaricati sulla base di una tariffa fissa o oraria. Il vantaggio di incaricare un legale su base fissa è quello di evitare qualsiasi sorpresa quando arriva il momento di pagare la parcella. Le tariffe fisse per le acquisizioni immobiliari vanno dallo 0.5 all’1 percento del prezzo lordo di acquisto della proprietà, a secondo delle circostanze. Nella concretezza, negli Stati Uniti, i legali trascorrono molto più tempo assistendo i compratori stranieri rispetto a quanto fanno assistendo una persona che vive negli Stati Uniti, semplicemente perché i compratori stranieri non hanno familiarità con il sistema e hanno bisogno di lunghe spiegazioni e generalmente di un’assistenza maggiore di quella necessaria per i clienti locali. Riassumendo, il principale interesse personale di uno straniero che concorre ad una transazione immobiliare negli Stati Uniti consiste certamente nel beneficiare dell’assistenza di un professionista immobiliare e di legali.

FINANZIAMENTO TIPI DI ISTITUZIONI FINANZIARIE In teoria, uno straniero che acquista un bene localizzato negli Stati Uniti potrebbe ottenere un prestito da banche straniere o da compagnie finanziarie. Secondo la legge della Florida, un istituto finanziario straniero può prestare denaro da utilizzare per l’acquisto di un bene in Florida e accendere un mutuo per acquisto, vincolando quel bene in qualità di garanzia a rimborso del prestito. Alcuni acquirenti stranieri ipotecano la proprietà per conto loro, nel loro paese, ed usano le procedure di acquisto di proprietà della Florida. Comunque, le banche straniere e le compagnie finanziarie, spesso, non vogliono concedere prestiti per l’acquisizione di proprietà immobiliari che si trovano al di fuori del loro stato (in questo caso gli Stati Uniti) perché non hanno familiarità con il sistema e con i corrispondenti aumenti e costi (anche loro devono consultare un legale!), non da ultimo per la situazione delle imposte. La verità è che il compratore straniero generalmente deve consultare un istituto finanziario locale. Questi istituti normalmente si dividono in due categorie: istituti che possono erogare un mutuo o compagnie finanziarie e banche. RUOLO DEL MEDIATORE DI IPOTECA I Mediatori di Ipoteca con esperienza hanno contatti con compagnie finanziarie e banche che desiderano prestare del denaro a compratori stranieri. Sono spesso in grado di far risparmiare molto tempo a questi ultimi trovando un programma che corrisponda ai loro bisogni. Un mediatore di ipoteca illustra i termini essenziali e le condizioni dei vari prestiti offerti e assiste il compratore straniero nel completare la documentazione che ogni ente finanziario richiede. Questi dovrebbero sempre fare tutte le domande necessarie quando trattano con un mediatore di ipoteca (e in realtà anche quando trattano con gli stessi istituti finanziari). Quando si considerano certi tipi di mutuo, in particolare quelli a tasso variabile si dovrebbe essere assolutamente certi di aver compreso esattamente il modo in cui varia il tasso di interesse.

COMPAGNIE IPOTECARIE A Miami, molte compagnie ipotecarie e finanziarie si specializzano nel finanziare a compratori stranieri l’acquisizione di beni in Florida. La situazione è confrontabile con quegli altri stati che vedono ad una larga presenza straniera. Molti legali immobiliari possono indirizzare i compratori verso compagnie ipotecarie che trattano con beneficiari stranieri nella loro zona, inoltre alcuni consolati

stranieri possiedono un elenco di tali istituzioni. A questo proposito anche i mediatori rappresentano una buona fonte di informazione. In questa situazione i compratori stranieri devono conoscere l’obiettivo primario della conduzione degli affari in America: cercare sempre più di una quotazione per ogni transazione; ciò è particolarmente importante quando si è in cerca di un mutuo ipotecario immobiliare dato che spesso è sorprendente la differenza considerevole che esiste tra un istituto finanziario all’altro. Infine, si deve tenere a mente che queste compagnie generalmente richiedono che il compratore investa, come anticipo, una quota che va dal 30 al 40 %, in alcuni casi anche il 45 %, del prezzo totale. Come se non bastasse, come regola generale, data la ridotta disponibilità del credito negli ultimi anni del 2008 e molto probabilmente per tutto il 2009, nel prossimo futuro, sarà difficile ottenere un finanziamento negli Stati Uniti per un compratore straniero e la richiesta di anticipo sarà pari, all’incirca, al 40 % o persino 45% . Nota che la maggior parte di queste compagnie specializzate caricano degli interessi a volte più alti di quelli delle banche locali, che erogano dei prestiti personali a utenti che vivono negli Stati Uniti e inoltre chiedono informazioni aggiuntive sul compratore riguardo alla capacità di credito, referenze bancarie, operazioni finanziarie raccomandazioni ecc. I compratori stranieri che programmano di finanziare il loro acquisto devono assicurarsi che il loro legale includa una riserva finanziaria nel contratto di acquisto; questa è una clausola che protegge il compratore per un certo periodo di tempo perché possa ottenere un finanziamento e garantisce che se il compratore non riesce ad ottenerlo entro una certa data, quest’ultimo può recedere dal contratto e riavere indietro l’acconto (spesso il 10 % del prezzo di acquisto). Nota che la sezione della riserva finanziaria di un contratto generalmente richiede che il compratore inizi immediatamente il processo di richiesta del prestito. Anche se il compratore straniero progetta di acquisire il bene per nome e conto di una società di investimento estera (non degli Stati Uniti) questa intenzione

dovrebbe essere manifestata al potenziale istituto finanziario durante il primo incontro. D’altro canto, la maggior parte degli istituti che finanziano l’acquisizione per conto di società straniere generalmente richiede una garanzia personale al presidente della compagnia. Una volta che si trova il mutuo, il processo di richiesta è generalmente diretto. Si deve completare una modulo e si deve preparare la documentazione. Sebbene sia chiaro, il modulo di richiesta è generalmente piuttosto dettagliato e richiede sia informazioni di carattere professionale che personale, specialmente dai banchieri. Per esempio, una compagnia ipotecaria di Miami richiede le seguenti informazioni ad un potenziale acquirente straniero: una lettera del commercialista del richiedente; due referenze bancarie; tre referenze in qualità di beneficiario (con la cronologia dei pagamenti), documenti dell’associazione se il richiedente è una associazione; cronologia delle credenziali Americane, copia del passaporto con il visto di entrata e una stima della proprietà immobiliare. Le compagnie ipotecarie,così come le banche, assistono il compratore durante tutto il processo di acquisizione tra gli altri motivi anche perché la loro sicurezza dipende dalla possibilità che il compratore ha ottenere una buona polizza. Quando una compagnia ipotecaria delibera un finanziamento, il processo di acquisto è quasi identico a quello che ci sarebbe nel caso in cui l’acquisto fosse finanziato da una banca e i suggerimenti sopra menzionati si applicano a tutte le transazioni finanziate, non importa quale tipo di istituzione finanzi l’acquisto. BANCHE E ISTUTITI DI CREDITO E RISPARMIO In alcuni casi, gli acquirenti stranieri che cercano un finanziamento preferirebbero contattare le banche americane; alcune di queste sono propense a concedere dei prestiti agli stranieri che acquistano un immobile negli Stati Uniti, sebbene, attualmente, in Florida, la somma finanziata dalle banche raramente superi il 60%. Ci sono molti tipi di istituzioni bancarie negli Stati Uniti e il sistema normativo bancario è complesso e in questo momento sta sperimentando dei cambiamenti. A causa della volatilità che oggigiorno sta coinvolgendo le banche ed altre istituzioni finanziarie negli Stati Uniti, nel momento in cui cercano un finanziamento in questo paese, i compratori stranieri ugualmente dovrebbero consultare un professionista del settore tramite un’istituzione finanziaria . La discussione che segue aiuterà a rendere il sistema più familiare agli acquirenti stranieri. BANCHE E ISTUTITI DI CREDITO E RISPARMIO E BANCHE COMMERCIALI La prima distinzione che si deve prendere in considerazione è la differenza esistente tra banche e istituti di credito e risparmio e banche commerciali. Questi sono i due principali tipi di banche che concedono prestiti immobiliari. Generalmente, ad un acquirente straniero può risultare piuttosto difficile ottenere un finanziamento da un istituto di credito e risparmio (“S&L”), persino in città come Miami, dove molti di questi istituti finanziari hanno un distaccamento estero. La ragione per questa riluttanza, da parte dell’ S&L, nel concedere prestiti a stranieri è spesso ravvisabile nella difficoltà di poter verificare in modo appropriato la veridicità e la solidità del potenziale compratore e nella scarsa possibilità di poter recuperare le perdite in un paese straniero se il compratore non rimborsasse il credito. Posto quanto detto, le banche commerciali di Miami e le banche in altre grandi città possono ed erogano prestiti immobiliari agli stranieri. Qui nuovamente è necessario consultare dei legali, dei mediatori ed altri esperti nell’area per trovare potenziali istituti

finanziari TERMINI E CONDIZIONI PER BENEFICIARI STRANIERI CHE FINANZIANO IL LORO ACQUISTO DI PROPRIETÀ IMMOBILIARE AMERICANA Molti degli istituti finanziari menzionati sopra possono ed erogano prestiti immobiliari ad acquirenti stranieri. I termini e le condizioni di questi prestiti devono essere analizzati dal compratore straniero. Sottolineiamo che gli aspetti sostanziali di un’acquisizione immobiliare effettuata da uno straniero, come ad esempio il trasferimento di titoli per mandato e la documentazione della transazione (nessun lien affidavit, conto vendita per proprietà personali, ispezioni acquisto, polizza di assicurazione ecc) sono piuttosto simili a come dovrebbero essere se il compratore pagasse in contanti. In altre parole esistono una procedura comune centrale e dei documenti che si trovano in tutte le transazioni immobiliari, sia che il compratore sia straniero o nazionale e sia che la transazione sia effettuata con denaro contante o con un mutuo ipotecario. Ciò che si differenzia in una acquisizione finanziata è il soggetto della seguente discussione.

Un acquirente che finanzia l’acquisizione della proprietà immobiliare deve considerare i seguenti punti: • • • • • • • •

somma finanziata e i termini del finanziamento devono essere essenzialmente i seguenti: somma dell’acconto. tassi di interesse ( fisso o variabile). Pagherò: termini e condizioni. Mutuo: termini e condizioni. Spese di finanziamento e costi Polizza di assicurazione. Considerazioni seguenti alla conclusione

OTTENIMENTO DEL FINANZIAMENTO: GENERALE Ammesso che un compratore straniero localizzi un istituto finanziario che sia disponibile a finanziare l’acquisizione di proprietà immobiliare americana del compratore, quest ultimo dovrà completare un prestampato che fornisce le referenze e che risponda ad ogni altra richiesta che l’istituto erogatore potrebbe avere. Alcuni compratori “sono pre-abilitiati” per un mutuo ipotecario prima di firmare un contratto di acquisto. Questa pratica è consigliata. Altri compratori firmano il contratto e poi iniziano a cercare il finanziamento. Ovviamente un compratore che intenda finanziare l’acquisizione deve essere certo che il contratto di acquisto preveda un ragionevole periodo di tempo perché il compratore possa trovare un ente creditizio che gli permetta di recuperare il deposito cauzionale se, dopo aver avuto confidato nella possibilità di trovare il mutuo, non riuscisse nell’intento. Quando il compratore ha completato la richiesta ed il prestito è concesso, l’istituto finanziario farà una stima fedele dei costi e delle spese previste per la transazione in oggetto, la rimanente somma da pagare e la somma di denaro che dovrà essere versata dal compratore per chiudere l’affare. La “chiusura” in questione è la seconda fase della transazione di acquisto, tipicamente americana, che inizia con la firma del contratto di acquisto e finisce con la stipula, una cerimonia in cui il pagamento del prezzo di acquisto da parte del compratore avviene in cambio della consegna del bene da parte del venditore al compratore con i documenti che indicano il possesso della proprietà. ANTICIPO, TASSI DI INTERESSE E CONDIZIONI DEL PRESTITO ACCONTI Durante l’esame preliminare dei termini e delle condizioni del prestito il compratore deve verificare che l’ammontare finanziato sia correttamente dichiarato e che i termini del finanziamento sono quelli accordati con l’istituto finanziario. In particolare, devono essere correttamente indicati l’ammontare dell’anticipo che deve essere pagato dal compratore e i termini del prestito e devono essere concordati i tassi di interesse. Per quanto riguarda il pagamento dell’acconto, generalmente le banche o gli altri istituti finanziari che erogano prestiti a stranieri, richiederanno che la percentuale del prezzo pagato in contanti dal compratore (o sotto forma di anticipo, che appare nel contratto di acquisto e sulla dichiarazione di stipula, come deposito, o depositi se più di uno) sia all’incirca, al momento, pari al 40 o persino 45% . Durante il picco del calo di vendite immobiliari in Florida, gli istituti finanziari qualche volta hanno finanziato a compratori americani il 100% del prezzo di acquisto del bene, invece, al momento i cittadini americani o i residenti generalmente devono pagare un acconto del 20%. TASSI DI INTERESSE

I tassi di interesse possono essere fissi o variabili (nel cosiddetto mutuo a tasso variabile ARMs). I compratori stranieri possono avere solamente un’idea dei tassi prevalenti dal The Wall Street Journal o da altre pubblicazioni finanziarie. In questo caso, nuovamente, il compratore straniero è vivamente consigliato di controllare le quotazioni chiedendo a più istituti finanziari e di tenere a mente che spesso i prestiti per i compratori stranieri sono erogati in termini meno favorevoli rispetto a quelli governativi riservati ai residenti americani.

Il potenziale beneficiario noterà che i tassi di interesse variabile sono generalmente più bassi dei tassi fissi per i primi anni, ma proprio come indica la loro definizione essi possono variare in funzione di un importo, letto e sottoscritto, che è il tasso di sconto. I compratori che richiedono il tasso variabile spesso hanno necessità di pagamenti mensili più bassi all’inizio e credono che quando il tasso salirà si troveranno conseguentemente in migliori condizioni finanziarie ed avranno a disposizione più fondi di quanti non ne abbiano al momento dell’acquisto. Infine se si opta per un mutuo a tasso variabile l’acquirente straniero dovrebbe chiedere all’erogatore di esaminare e spiegare i vari aspetti delle le varie fasi, incluso il crescere e il decrescere del tasso di sconto. Inoltre se è utilizzato un meccanismo più esotico, come il Mutuo Balloon che prevede che i pagamenti siano sono più bassi per il periodo iniziale ma che l’intero prestito debba essere rimborsato alla fine di quel periodo, generalmente piuttosto breve, diviene essenziale che il compratore richieda una spiegazione dettagliata all’istituto finanziario e al legale del compratore. A seguito all’esplosione del cosiddetto “bubble” immobiliare in Florida e all’aumento della mancanza di disponibilità di finanziamenti riservati agli acquisti di proprietà immobiliare, molti valutazioni classiche usati da compratori stranieri in passato, quando consideravano l’acquisto di beni americani, sono sfortunatamente diventate obsolete. I compratori stranieri in grado di pagare in contanti faranno delle transazioni molto favorevoli purché siano consapevoli della rapidità evolutiva del mercato in modo tale da poter ottenere un pieno vantaggio dalla situazione. La consultazione di un mediatore immobiliare qualificato è il più cruciale di tutti i punti in questione perché sia garantita una transazione di successo COSTI DI CHIUSURA VARI DOVUTI PER IL FINANZIAMENTO DA ISTITUTI FINANZIARI Un istituto finanziario che eroga mutui fornirà al futuro compratore-beneficiario una stima fedele di tutti i costi in cui incorrerà il compratore fino alla stipula. Questa stima generalmente prende la forma di una stipula proforma che dovrebbe essere analizzata attentamente dal compratore e dal suo legale. Quando è coinvolta la banca o la compagnia ipotecaria finanziaria tra le spese, le tariffe e le tasse che si possono vedere menzionate nell’atto finale, indichiamo le seguenti: “Punti”: l’istituto finanziario spesso richiede una certa percentuale (1 per cento o 1.5 per cento ) del totale del prestito come “costo di apertura di finanziamento”, cioè i costi del finanziamento. L’ammontare di questa tariffa è soggetta alla negoziazione e la sua equità dovrebbe essere considerata in relazione al tasso di interesse imposto. Il termine “punti” si riferisce anche ai punti di sconto, quanto più vicino possibile alle condizioni di mercato prevalenti, che l’istituto finanziario usa per avere un guadagno dal prestito. Questa, semplicemente, è un altro costo che il beneficiario deve pagare. PARCELLA DI PERIZIA Gli istituti finanziari che erogano un mutuo richiedono una perizia della proprietà immobiliare fatta da un professionista qualificato. Il costo della perizia, generalmente è di centinaia di dollari ed è spesso imposto al beneficiario sebbene questo punto sia oggetto di negoziazione. PAGAMENTI DELLE TASSE COME GARANZIA E POLIZZA ASSICURATIVA SUI RISCHI Chi concede mutui non vuole correre il rischio che il beneficiario, in qualità di nuovo proprietario, non paghi le tasse di proprietà ola polizza assicurativa contro i rischi, quando dovuto. Quindi gli erogatori di mutuo richiedono che il compratore paghi parte di quelle tasse in anticipo, come in garanzia, per usarle a tempo debito per pagare le tasse e le polizze. CONTROLLO (TERMITI) ED ASSICURAZIONE Un istituto finanziario che eroga un mutuo spesso desidera che la proprietà dell’acquirente sia ispezionata, in particolare per le termiti, almeno in Florida, e che il compratore assicuri la proprietà. I costi in questione per questi

aspetti sono in genere imposti al beneficiario. Naturalmente anche un compratore che paga in contanti vorrà avere la proprietà completamente assicurata Parcella del legale dell’istituto finanziario: è piuttosto comune per il beneficiario dover pagare le parcelle del legale che è stato consultato dall’istituto finanziario del mutuo. Come regola generale gli erogatori di mutuo si avvalgono di legali che sono altamente specializzati nella stipula immobiliare. Di conseguenza queste parcelle sono generalmente ragionevoli. Nonostante ciò essi rappresentano un altro costo che il compratore deve considerare. Polizza assicurativa Mutuo: il beneficiario-compratore generalmente deve pagare il premio per la pollizza assicurativa del mutuo. Come descritto sopra, la polizza assicurativa fornisce una grande certezza sia per il proprietario che per le altre parti in causa, quali l’erogatore di mutuo, i quali hanno a cuore la proprietà affinché i loro interessi siano tutelati e perché, se dovessero sorgere dei problemi, queste parti, proprietario ed erogatore di mutuo, non incontrino delle difficoltà economiche. Lo stato della Florida ha pubblicato dei tassi minimi per il premio della polizza assicurativa. L’agente di una compagnia di polizza assicurativa, spesso il legale dell’ente rogatore, può imporre un tasso più alto di quello minimo, anche se alcuni enti impongono solo lo stretto necessario. Tale agente riceve parte del premio come commissione. Qui, nuovamente, il beneficiariocompratore dovrebbe verificare attentamente la documentazione pro forma di chiusura per determinare quale sarà realmente il premio. POLIZZA ASSICURATIVA DEL PROPRIETARIO Poiché il rischio è praticamente lo stesso, come nel caso della polizza assicurativa del mutuo, la compagnia assicurativa generalmente emetterà i termini di polizza assicurativa del proprietario simultaneamente con i termini del mutuo, con un premio molto più basso, elencato anche nella documentazione proforma di chiusura. Questi termini, pagati anche dal compratore, proteggono il bene del compratore in qualità di possessore della proprietà e ovviamente sono molto importanti per la tranquillità di un compratore di immobile americano TASSE INTANGIBILI SUL MUTUO Lo stato della Florida impone una tassa su beni intangibili cioè sull’intangibile evidenza di debito, quale è il mutuo ipotecario. Il tasso è del 2 per mille (0.002 percento) del debito. Questo tasso è normalmente pagato dal beneficiario-compratore. CONSIDERAZIONI STRATEGICHE La banca o la compagnia ipotecaria saranno dalla parte del compratore per quanto concerne la polizza, poiché la validità dei Titoli della banca e, il suo mutuo, dipendono da chi ha acceso il muto (compratore) visto che è il vero proprietario della proprietà ipotecata. Come risultato, i legali della banca o i legali o gli agenti di chiusura per la compagnia ipotecaria osserveranno nel dettaglio attentamente tutti i documenti per assicurarsi che non ci siano difetti o errori DOCUMENTAZIONE LEGALE PER IL FINANZIAMENTO: CAMBIALE E MUTUO CAMBIALE E MUTUO : GENERALE Gli strumenti principali per le transazioni finanziarie sono i mutui e i pagherò. I pagherò evidenziano il debito, cioè la promessa fatta dal beneficiario di ripagare il prestito. Il mutuo garantisce la cambiale; se il beneficiario fosse moroso, cioè se non dovesse fare i pagamenti promessi (o mancasse di compiere in qualche altro modo ai requisiti e alle condizioni contenute nel mutuo), l’erogatore o la compagnia che ha acceso il mutuo può impedire il riscatto del mutuo ipotecario prendendo possesso della proprietà e vendendola. Dal ricavato della vendita, l’erogatore si riprende, (si spera) la somma del prestito. Qualsiasi eccedenza va agli altri creditori e al beneficiario. Se il prestito è un prestito garantito come lo sono molti mutui, qualsiasi perdita deve essere pagata dal beneficiario.

ASPETTI DEL MUTUO E CAMBIALI DA CONTROLLARE Poiché la Cambiale e il Mutuo governano l’intera transazione finanziaria, il beneficiario deve essere estremamente cauto quando controlla questi documenti . Generalmente il suo legale rivede i documenti e negozia qualsiasi modifica necessaria con l’avvocato del finanziatore. Essere un compratore abile significa essere in grado di discutere meglio la transazione con le altre parti, qui

sotto evidenziamo una serie di punti da verificare relativamente ad ognuno di questi documenti. PAGHERÒ Il pagherò rappresenta una promessa del beneficiario di ripagare una specifica somma di denaro in un periodo di tempo preciso ad un certo tasso di interesse. I pagherò sono strumenti negoziabili. Diversamente dai pagherò di molti paesi stranieri, le cambiali negli Stati Uniti possono essere utilizzate come strumento di rimborso sfalsato per un periodo molto lungo (15 o 30 anni è molto comune). Quando si rivedono i termini del pagherò si devono controllare attentamente i seguenti elementi: Ammontare quota capitale: questa deve essere pari alla somma del mutuo ipotecario Tasso di interesse: tutti i dettagli riguardanti il tasso di interesse devono essere chiari, fissi o variabili; se variabili, come sono calcolati e come e dove l’interesse deve essere pagato. Programma di pagamento: la Cambiale dovrebbe evidenziare un programma di pagamenti indicando la somma di cui consiste ogni pagamento (generalmente la quota capitale e gli interessi). Se il prestito prevede un grosso pagamento finale questo deve essere indicato in modo preciso sulla stessa cambiale insieme al luogo del pagamento. Periodo di tolleranza: generalmente il beneficiario non vuole che sia dichiarato moroso se il pagamento ha uno o due giorni di ritardo. La cambiale dovrebbe fornire un periodo di tolleranza che vada da almeno 5 a 10 giorni. Cioè, se il pagamento è dovuto il primo giorno del mese il beneficiario ha tempo fino al 10 del mese per pagare e può essere dichiarato moroso solo dieci giorni dopo la data del pagamento. Diritto di estinzione anticipata: si dovrà verificare se il finanziatore permette o meno l’estinzione anticipata del debito in corso trattandosi di un mutuo ipotecario e se l’estinzione anticipata prevede il pagamento di una penale. Cause di morosità: La causa principale di morosità è naturalmente il mancato di una rata. Generalmente ci sono altri eventi di morosità simili, come l’insolvenza del beneficiario o la richiesta di un giudizio contro il beneficiario, argomento su cui lo stesso vorrebbe essere informato. Anticipazione: molte cambiali richiedono un’anticipazione del debito in caso di morosità del beneficiario, cioè se il beneficiario non effettua un pagamento quando dovuto, il finanziatore può dichiarare che l’intera somma del prestito debba essere immediatamente dovuta e pagabile, e se il beneficiario non può rimborsare l’intera sommadel prestito, il finanziatore può pignorare il mutuo. È importante che il finanziatore conosca le conseguenze del fallimento per rispettare gli obblighi previsti dal caso. MUTUO Il mutuo è un contratto tra il beneficiario e il finanziatore. Il suo proposito è di assicurare o garantire il creditore contro la perdita di quanto erogato nel caso in cui il compratore sia moroso. In Florida e in molti altri stati, un mutuo crea un vincolo sulla proprietà. In alcun stati che prevedono il “Title theory ”, il finanziatore di mutuo, diventa il vero proprietario della proprietà ipotecata ma l’effetto e i metodi di pignoramento del mutui sono identici; non ci differenze significative negli stati che prevedono la “Title theory “ e in quelli che prevedono la “lien theory”, come la Florida.

La stipula del mutuo è fatta dal beneficiario ed è registrata nel registro della proprietà della contea dove la proprietà è situata. Prima che il mutuo venga registrato devono essere pagate delle tasse (per esempio, in Florida c’è la tassa intangibile). Il futuro beneficiario chiedere ad un legale di controllare i documenti poiché il muto possiede dei requisiti che influenzano l’uso delle proprietà ipotecata con mutuo e governa i processi di pignoramento. In particolare il beneficiario dovrebbe approfondire e esaminare le seguenti questioni: Descrizione legale: qualsiasi errore nella descrizione legale colpisce più il finanziatore che il beneficiario ma nonostante ciò è importante che la descrizione sia corretta fin dall’inizio Ammontare del prestito: controlla per essere certo che la descrizione del debito assicurato dal mutuo sia completa e corretta, e che includa i tassi di interesse e i tassi di mora se ce ne sono. Requisiti speciali: per esempio se il finanziatore richiede che il compratore assicuri la proprietà ipotecata o di rispondere ad altri requisiti ( mantenere la proprietà in buone condizioni ecc), questi figureranno nella stipula del mutuo e dovrebbero essere

controllati dal beneficiario Eventi di morosità e clausole di anticipazione: il beneficiario vorrà rivedere i cosiddetti “eventi di morosità” e i rimedi forniti dal finanziatore in casi di morosità (anticipazione del debito arretrato, pignoramento ecc.). si dovrebbe verificare l’esistenza di periodi di tolleranza per il pagamento delle rate e se non sono previsti dovrebbero essere richiesti. Mutui secondari (Junior): alcuni finaziatori permettono al beneficiario, in qualità di possessore della proprietà, di contrattare prestiti successivi con altri enti finanziari, identificando tali prestiti tardivi come secondo mutuo sulla proprietà. Altri proibiscono severamente qualsiasi altro mutuo secondario o ipoteca. Il beneficiario, se sono previste, dovrà verificare le regole che sottendono il mutuo secondario. CONSIDERAZIONI POST CHIUSURA Un compratore che acquista una proprietà immobiliare in contanti deve preoccuparsi meno di un compratore che finanzia l’acquisizione della proprietà tramite un prestito erogato da una istituzione finanziaria. Il beneficiario che acquista una proprietà ipotecata tramite un mutuo dovrebbe essere a conoscenza delle diverse questioni da seguire come: Pagamento delle rate di un mutuo: ovviamente il beneficiario straniero cercherà di poter pagare le rate del mutuo su base periodica in dollari americani. Il modo più semplice è che la banca del beneficiario si trovi negli Stati Uniti ed effettuare pagamenti pre-autorizzati; è anche molto importante che il proprietario straniero verifiche di volta in volta che siano state effettivamente rispettate le disposizioni di pagamento. Alcuni beneficiari stranieri devono difendersi da azioni di pignoramento emesse dai finanziatori perché i pagamenti del muto non sono mai stati fatti dalla persona incaricata a farli. Infine i proprietari stranieri dovrebbero essere certi di conoscere il nome della banca o compagnia ipotecaria con cui essi avranno a che fare per il muto. In caso di difficoltà, il rappresentante Americano di un proprietario straniero avrà bisogno di queste informazioni prima di qualsiasi altra cosa. Tasse e pagamenti dell’assicurazione: molti finanziatori di mutui vogliono che l’assicurazione e i pagamenti delle tasse sugli immobili siano fatti in anticipo e che siano garantiti, così da essere sicuri che siano fatti pagamenti appropriati e nei tempi giusti. Se questo non viene fatto, nel caso specifico, il beneficiario sarà responsabile nell’assicurare che le tasse e i premi assicurativi saranno pagati in tempo. Il pericolo del non farlo così è ovvio, il mancato pagamento delle tasse immobiliari per esempio può risultare non solo in una morosità nei confronti degli accordi presi con il mutuo (con il pericolo di pignoramento in agguato) ma anche nel pericolo che venga messo un vincolo amministrativo ed eventualmente una tassa di vendita sulla proprietà. Condizioni di proprietà: il proprietario straniero che non viaggia spesso negli Stati Uniti dovrebbe provvedere ad organizzarsi per avere qualcuno che ispezioni la proprietà periodicamente, per assicurarsi

che niente accada e che non si violi alcuna ordinanza o legge che riguarda le struttura su di essa. Dovrebbero essere controllati anche gli impianti elettrici ed idraulici. Invio di comunicazioni: è estremamente importante ricevere tutta la posta relativa alla proprietà, che sia inoltrata prontamente alla persona responsabile. In molte città degli Stati Uniti , le autorità locali inviano al proprietario atti amministrativi che riguardano la proprietà all’indirizzo indicato sul pubblico registro. Questi avvisi possono essere molto importanti per quel che riguarda lo stato di possessore della proprietà. I proprietari stranieri devono prendere ogni precauzione per assicurarsi che tale posta sia indirizzata al proprietario o al suo legale americano o ad altra persona responsabile. CONCLUSIONI Nonostante le presenti condizioni di mercato la proprietà immobiliare degli Stati Uniti ha generalmente dato prova di essere un eccellente investimento e il finanziamento è di fatto disponibile per potenziali acquirenti stranieri non residenti. I potenziali acquirenti dovrebbero tenere in mente che la speculazione non è più consigliabile. Acquistare una proprietà immobiliare per una rapida rivendita non è più un progetto valido poiché questo succedeva solo poco tempo fa, anche se in certe luoghi questo è ancora possibile. Adesso è più importante che mai, persino indispensabile, consultare mediatori qualificati ed altri professionisti prima di contrarre obblighi che coinvolgano la proprietà immobiliare della Florida. Finanziare l’acquisizione di proprietà immobiliare degli Stati Uniti implica in particolare per i beneficiari non residenti, la

produzione di molta documentazione e l’esecuzione di un numerosi adempimenti. La discussione di cui sopra sottolinea importanti precauzioni che un compratore straniero deve tenere in conto per ottenere un finanziamento per un investimento immobiliare. Concludiamo perciò come abbiamo iniziato, raccomandando all’investitore straniero di avvalersi di consigli professionali competenti riguardo a qualsiasi transazione effettuata negli Stati Uniti. Il costo di questo consiglio quasi sempre è minore se confrontato ai pericoli e ai rischi che permette di evitare agli investitori.

Modelli Di Possesso Per Proprietà Immobiliare Frederic M. Barthe, Esq. Barthe & Leigh, LLP Dopo che un investitore straniero ha deciso di acquistare una proprietà immobiliare in Florida, il passo seguente riguarda il modo in cui si dovrebbe entrare in possesso di questa proprietà e mantenerne il controllo. Diversamente da molti altri paesi stranieri, gli Stati Uniti e lo stato della Florida permettono ai cittadini stranieri di possedere e controllare una proprietà, indipendentemente dal loro stato di immigrazione. Questo articolo parla delle forme di proprietà più comuni in Florida PROPRIETÀ ASSOLUTA DI DITTA INDIVIDUALE Il compratore acquista una proprietà immobiliare a suo nome. Il vantaggio principale di una proprietà assoluta è il fatto che questa può essere facilmente trasferita senza la necessità di produrre le firme di altri (eccetto quella del coniuge, nel caso in cui la proprietà sia la residenza principale o la casa di famiglia del proprietario). COMPROPRIETÀ Le comproprietà sono create quando due o più individui o società condividono il possesso di una proprietà immobiliare nella sua interezza. Ci sono tre forme basilari di comproprietà: COMPROPRIETARI. Le proprietà in comune possono essere ottenute tramite il trasferimento del bene da un individuo all’altro o per cessione, a due o più persone, senza bisogno che ci sia nessun altro tipo di specificazione riguardo al tipo di comproprietà desiderata dal Compratore (a parte il caso di comproprietari sposati tra loro, vedi sotto la proprietà indivisibile). Ad ogni modo,

generalmente, il tipo di proprietà desiderata è descritta nel rogito (John Smith e Jane Wilson come comproprietari). La legge prevede che gli interessi dei comproprietari siano uguali, a meno che non sia diversamente segnalato con la stipula dell’atto e nella documentazione di trasferimento. COMPROPRIETÀ CON DIRITTO DI REVERSIBILITÀ. Per poter creare una comproprietà con diritto di reversibilità, tutti i comproprietari devo avere acquisito, contemporaneamente, eguali diritti ed eguali quote della proprietà, attraverso un atto pubblico chiamato rogito. Una comproprietà può essere cessata volontariamente attraverso una partizione della stessa o involontariamente tramite trasferimento del bene da uno dei comproprietari ad una terza parte. Qualsiasi trasferimento, da un comproprietario ad una terza parte, annullerebbe il requisito di bene trasferito nello stesso momento. La caratteristica più importante della comproprietà è che, in caso di morte di uno dei comproprietari, la proprietà passa ai (al) comproprietari(o) sopravviventi(e) PROPRIETÀ INDIVISIBILE (solo per marito e moglie). In qualità di possessori di proprietà indivisibile, marito e moglie controllano e fruiscono dell’intera proprietà, come se fossero un'unica entità legale. La proprietà indivisibile si caratterizza anche per il diritto di reversibilità. A seguito dello status coniugale tra i proprietari, il diritto di reversibilità non deve essere necessariamente descritto nel rogito o nell’atto di trasferimento del bene. Lo scioglimento del vincolo matrimoniale convertirà il possesso da proprietà indivisibile a comproprietà, poiché la caratteristica della proprietà indivisibile si basa sulla relazione coniugale esistente tra i due proprietari. ENTRARE IN POSSESSO DI UNA PROPRIETÀ TRAMITE UN’IMPRESA In funzione degli ambiti di validità della progettazione e/o della protezione di proprietà immobiliari, l’avvocato degli investitori stranieri può consigliare loro di acquistare una proprietà immobiliare a nome di un’impresa locale o straniera. Entrare in possesso di una proprietà immobiliare, tramite un’impresa, ha numerosi vantaggi che dovrebbero essere discussi con il proprio commercialista e legale. Ad ogni modo, questi vantaggi hanno un risvolto negativo. Oltre a tasse annuali, requisiti contabili aggiuntivi e la gestione delle formalità burocratiche di una società, è possibile che, ottenere dei finanziamenti, sia più difficoltoso e costoso e probabilmente

premi assicurativi saranno essere più alti. L’investitore straniero dovrebbe fare un’analisi accurata dei costi/vantaggi prima di creare imprese commerciali finalizzate a scopi immobiliari. FIDUCIARI Un gestore patrimoniale può consigliare di avvalersi dell’ausilio di un fiduciario per acquisire un bene immobiliare in Florida. Ci sono diversi tipi di accordi fiduciari. La scelta di uno specifico tipo dovrebbe avvenire solo dopo aver consultato dei professionisti del settore. I poteri, i diritti e i doveri di entrambi, sia del fiduciario che del beneficiario, possono essere adeguati, a secondo delle condizioni scritte in ogni accordo fiduciario, per poter rispondere all’intento specifico e allo scopo degli individui che sottoscrivono tale accordo. CONCLUSIONE La legge della Florida offre una gran varietà di possibili tipi di proprietà. Quando si sceglie un metodo che definisce la proprietà di un bene immobiliare, gli investitori stranieri dovrebbero avvalersi del consiglio di professionisti ed assicurarsi di aver preso una decisione

adeguata, basata sui propri bisogni specifici ed obiettivi.