één blok stad
fi
-"¡..
a
a
*/
f
-:l I
'{
.rf
44.
!
',\
t
ìj¡êr
t !-
I
a
ÉrPrã
+ì_
+
<€
f
æ 20 lYmere ,'
sEPTEMBER zotz I
z1
één blok stad
"Zo laat Ymere op een
verantwoorde manier bezit achter"
Hä
de gevels en het dakvan daawoor aangewezen sociale huurwoningen. Onder-
nemende, creatieve kopers bouwen deze voormaìige corporatiewoningen af, helemaal naar eigen inzicht, smaak en budget. Zij investeren in vides, glazen puien, nieuwe trappenhuizen, keukéns en dakterrassen. Op deze manier mobiliseert het bedrijf in samenwerking met Ymere huizenkopers met hogere inkomens om te investeren in
opkomende wijken die een extra impuls goed kunnen gebruiken. " Zo laatYmere op een verantwoorde manier bezit achter", zegt Marius Heijn. "Tegelijkertijd weet de gemeente zich verzekerd va¡r toekomstbestendige woningen en teweden bewoners." Hoe ontstond het id,ee uoor
EénBIokStad? "In Rotterdam zag corporatie Woonstad Rotterdam zich geconfronteerd met een enorm verzet tegen de sloop van een aantaÌ vooroorlogse panden: statige gebouwen met heel veel ruimte. Ze waren Ie goed om te slopen, maar door de funderingsproblemen was reguliere renovatie flnancieel onhaalbaar. Samen met onze directeur Job van Zomeren kwam ik tot een nieuw plan. Veel consumenten willen zelf bepalen hoe ze wonen, terwijl het aanbod van dat soort woningen erg gering is. Bovendien zijn er steeds meer mensen die in de stadwillenblijvenwonen, voorql hogeropgeleide starters en jonge gezinnen. Het is de kunst om deze groepen met een aantrekkelijk aanbod (ook financieel) te binden aat de stad. Omdat de prijs van een casco lager is dan van een kant-en-
22 I \rmere werkt
I klaar huis, maken we dat voor meer mensen mogelijk. Vervolgens kost het ongeveer 7oo euro per vierkante meter om het afte bouwen. AIs je roo vierkante
meterkoopt, heb je dus boven op de aanschaþrijs nog 7o.ooo euro nodig."
WONING NAAR WENS IN DE STAD
Deformule wordt nu ooktoegepastin uier Amsterdams e proj e cten: Mørnìx kade, føuastrøat, Balistraaøt en Tlt gelaweg. s
Waarom is Ymere een
ømenw erkíng anngegaen met
ERAContour? "Het is voorAmsterdam heel belangrijk om bewonersgroepen vast te houden die zich anders gedwongen zien een huis buiten de stad te kopen. In Rotterdam ging het om kapitaalkrachtige doorstromers, die in de stad geen aantrekkelijk woningaanbod konden vinden. In Amsterdam zijn het meer de bewoners uit het middensegment en starters, voor wie nauwelijks aanbod is in de stad. Onze expertise met Eén Blok Stad sluit goed aan bij de opgave vanYmere. Onze gezamenlijke inspanningen dragen bij aan het doel om deze groepen vast te houden." Wøt is inAmsterdøru tot nu toe d,e grij ks t e I e ereru artn g? "Bij deze aanpak gaat alles anders dan anders, dus we leren ontzettend veel. Zo weten we nu dat mensen die afhaken vaak de investering te hoog vinden. Toch is de eindprijs van de woning in de meeste gevallen 2oo euro per vierkante meter lager dan die van huizen in de omgeving. Blijkbaar hebben we dit nog niet goed uitgelegd. Ook komen we bij de renovatie allerlei verrassingen tegen, zoaÌs asbest, houtrot of schimmel. We moeten de kopers tijdig op de hoogte brengen van de vertraging die dat opleb eløn
Eén Blok Stad biedt ondernemende
en creatieve kopers de kans om een
volledig gerenoveerde cascowoning naar eigen smaak en wens in te delen en intern af te bouwen. Eerdere ervaringen met Eén Blok Stad in Rotterdam zijn positief, blijkt uit een recente evaluatie door de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). Eén Blok Stad versterkt de verouderde stadswijk met nieuwe doelgroepen met hogere inkomens en opleidingen, die geinteresseerd zijn in historische panden in een stedelijke omgeving. De voordelen voor de koper zijn een lagere instapprijs, maximale flexibiliteit en een volledig gerenoveerd casco bij aankoop. Ook stimuleerl deze aanpak de onderlinge sociale verbanden, zo blijkt uit de evaluatie. Mensen maken al deel uit van de buurt voor ze er wonen. Dat leidde in Rotterdam tot diverse buurtinitiatieven om de woonomgeving te vergroenen en op andere manieren te verbeteren.
vert. Die hebben zelf immers ook bouwwerkzaamheden ingepland, die als gevolg daarvan pas later uitgevoerd kunnen worden."
jecten, maar als één formule. De marketing en bijbehorende huisstijl is bij alle projecten hetzelïde."
BIok Stad een øntwoord op de crtsis in d.e woningmørkt? "Voor bepaalde doelgroepen is deze formule inderdaad een antwoord. Dit bedient een niche, die in Amsterdam behoorlijk groot is. Enquêtes onder kopers en afhakers inAmsterdam geven aan dat vooral hogeropgeleiden met een individuaÌistische Ieefstijl hierop afkomen. Ze willen in de stad wonen en voeIen zich erg aangetrokken tot de keuzewijheid bij de afbouw. Ook de locatie is bepalend voor hun interesse. Bij de Javastraat in Amsterdam waren alle woningen al direct onder optie verkocht. Heel bijzonder in deze tijd." Is Eén
Hoe gaan møkelaars, banken en gemeenten met het concept om? "Het project vereist van alle betrokken partijen nieuwe rollen. Een makelaar moet een casco verkopen dat er nog niet aantrekkelijk uitziet. De banken moeten een pand flnancieren dat nog geen volwaardig onderpand is. De aanpak van de fundering is essentieel, weten we nu. Zo ni,et, dan zien de banken het niet zitten. Gemeenten moeten bouvrvergunningen afgeven op basis van plattegronden
waarop geen enkele kamer is ingetekend. Als je het Bouwbesluit erop naslaat, hoeft dat ookhelemaal niet. Maar een ambtenaar die op de tekening alleen de buitenmuren ziet staan, stuurt de aanwaag meteen terug. Het heeft ons enorm veel energie gekost om ambtenaren te overtuigen van de meerwaarde van dit concept. Het lukt alleen a-ls je op bestuurlijk én ambtelijk niveau draagvlak krijgt. Dat is in Amsterdam goed gelukt." Wøt vraagt het van ERA Contour en Ymere ak de ontwikkelende pørtijen? "Eén Blok Stad eist veel aandacht en over-
tuigingskracht, meer dan de traditionele manier van werken. Een gewoon appartementencomplex bouwen is een stuk makkelijker, maar die aanpak garandeert helaas niet meer dat je de woningen ook kunt verkopen. Daarom is het voor ons als ontwikkelaars van het grootste belang om echt aanbodgericht te werk te gaan. We zoeken wel naar manieren om efficiënter te blijven werken. We pakken Eén Blok Stad niet aan als een reeks pro-
Wat is de toekomst uøn Eén Blok Stod? "Mogelijk gaan we aan de slag met een variant voor naoorlogse huizen. Ook denken we aan kleine studio's voor studenten, met een centrale natte cel als inbou'n¡module. Dan krijg je een cascoplusvariant, waarin de koper de instaÌlaties niet meer zelf hoeft te doen maar wel volledige invloed heeft op de positie en grootte van de kamers en op de afwerking. Misschien kunnen we nog wel verder gaan, met het ontwikkelen van afbouwpakketten voor kale woningcasco's. Dan slaan we de weg van II(EA in: gebruiksvriendelijke pakketten met alle materialen en onderdelen, die je bij oplevering van de woning erbij krijgt. Tegels, plaatmateriaal, deuren, sanitair, alles. De koper kan vervolgens zelf met dat pakket aan de slag om zijn woning af te bouwen. Gemak en toch veel flexibiliteit
ineen." o SEPTEMBER
IZOIZIZS