Análisis de Sistema Urbano - Desarrollo Inmobiliario

UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO CARRERA DE ARQUITECTURA TEMA: ESTUDIO DE SISTEMAS URBANOS ESTUDIO DE CASO: DESARROLLO INMOBILIARIO Y DESARROLLO URBANO AÑO LECTIVO: 2021 - 2022 CII

Bellavista, Urdesa, Kennedy y 9 de Octubre Oeste se están quedando sin habitantes desde el 2014 debido a cambios de tendencias arquitéctonicas, déficit de abastecimiento de instalaciones, inseguridad, falta de oferta de conjuntos habitacionales y créditos hipotecarios.

ÍNDICE Disposición de las actividades permitidas Sectores de Urdesa, Kennedy, Bellavista y 9 de Octubre Oeste

AA001

Situación actual de las edificaciones Alturas y tendencias arquitectónicas Viviendas abandonadas y lotes baldíos

AA002 AA003

Motivos del abandono de las edificaciones Dificultad de compra y venta de inmuebles Inseguridad ciudadana

AA004 AA005 AA006

Reconstrucción en viviendas abandonadas

AA007

Créditos

Disposición de las actividades permitidas

Sectores de Urdesa, Kennedy, Bellavista y 9 de Octubre Oeste

Se determinó con una influencia de aproximadamente 1 km teniendo como punto central a la universidad de Guayaquil. Se encontró un uso de suelo mixto teniendo áreas de comercio, vivienda, ocio, oficinas, recreación y establecimientos de salud así como también edificaciones mixtas con diferentes usos. En estas edificaciones también se encontraron diferentes tipologías arquitectónicas actuales y otras que datan de ser edificadas desde 1970.

AA001

Altura de las edficaciones

Situación actual de las edificaciones Alturas y tendencias arquitectónicas

Se observó el estado de estas edificaciones y se encontró que existen muchas de las viviendas que se encuentran en mal estado, la mayoría de estas tienen una altura máxima de 3 pisos perteneciendo en general a viviendas unifamiliares. Con la altura de las edificaciones se pudo constatar que en la zona predomina las edificaciones con esta altura, es decir, tres pisos. En el sitio predomina una arquitectura moderna que surgió en la ciudad desde los inicios de la década 1930.

AA002

Situación actual de las edificaciones Viviendas abandonadas y lotes baldíos

Se constató edificaciones abandonadas y lotes baldíos, por su estado se puede decir que llevan desocupadas desde aproximadamente del 2014, este mismo año se registraron noticias donde constatan este hecho desde el año antes mencionado. También casas semi construidas que se están vendiendo sin haber sido terminada su construcción.

En estas áreas se concentran la inseguridad, según las opiniones de los residentes ''las casas abandonadas son hábitat para el vandalismo y refugio para indigentes''.

AA003

DETERIORO DEL INMUEBLE

COSTANERA A 621, GUAYAQUIL 090511 CASA DINAMO EN URDESA

ALTO PRECIO DE VENTA INMOBILIARIO CERCA DE UG UN TERRENO USD $ 1.100 X m2

INMOBILIARIO VÍA A LA COSTA UN TERRENO USD $ 300 X m2 VIVIENDA CERCA DE LA UNIVERSIDAD EN LA 9 DE OCTUBRE OESTE.

CASAS O DEPARTAMENTOS USD $ 1.300 X m2

CASAS O DEPARTAMENTOS USD $ 1.900 X m2

QUISQUIS Y AV .9, NO GUAYAQUIL 090514

Motivos del abandono de las edificaciones Dificultad de compra y venta de inmuebles

Uno de los problemas que se encuentra para comprar/vender un inmueble es el deterioro de la vivivenda, tanto en la estructura como en los acabados internos y externos, también en la distribución de los espacios interiores. Además estas construcciones albergan grupos antisociales y representan inseguridad para los habitantes. Otro obstáculo es el alto precio de venta que solicitan los dueños de esas propiedades por la plusvalía del lugar.

AA005

UBICACIÓN DEL PREDIO

FALTA DE DE OFERTA DE CONJUNTOS HABITACIONALES

URDESA KENNEDY

ATARAZANA VIVIENDAS EN MAL ESTADO

BELLAVISTA

FALTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

UG

NUEVE DE OCTUBRE OESTE

DEFICIENCIA DE AREAS VERDES

INSEGURIDAD POR GRUPOS ANTISOCIALES

URDANETA

DEFICIENCIA DE ÁREAS VERDES

COSTOS MEDIOS

COSTOS ELEVADOS

Motivos del abandono de las edificaciones Se pudo conocer los motivos primordiales del abandono de las viviendas en el área de estudio; se considera la ubicación donde van habitar, estado actual de la vivienda, precios altos de venta ya sea por un terreno o departamento, deficiencia de áreas verdes, créditos hipotecarios, la falta de oferta de conjuntos habitacionales y la inseguridad ciudadana.

AA004

CASOS DE ROBOS URDESA 53 CASOS

KENNEDY CON 41 CASOS

ATARAZANA CON 59 CASOS

BELLAVISTA CON 35 CASOS

ESTEROS 39 CASOS

MEDIA FRECUENCIA PUNTO EXACTO DEL ROBO MAYOR FRECUENCIA

Motivos del abandono de las edificaciones Inseguridad ciudadana

Se comprobó los niveles de delincuencia y los puntos específicos de robo ocasionados cerca de la zona de estudio, permitiendo entender que los residentes aledaños a la universidad no poseen una seguridad eficaz y da mayores razones para vivir en las urbanizaciones privadas aunque no tenga cuenten con áreas de dispersión.

AA006

LOS COSTOS Depende de cuanto dinero dispongan para solventar los gastos

LOS VECINOS Causan molestias previa su restauración o construcción.

LOS PLAZOS

LIBERTAD DE DISEÑO

Pueden llegar a extendenderse más tiempo de lo estimado

Condicionantes de iluminación natural y distribución espacial

EMPLAZAMIENTO ALREDEDOR DE LA UG Mayor accesibilidad a diferentes actividades, menor confort .

RECONSTRUCCIÓN

EMPLAZAMIENTO VIA A LA COSTA Menor accesibilidad a diferentes actividades , mayor comodidad.

Reconstrucción en viviendas abandonadas Se identificó 5 factores como el emplazamiento, los vecinos, los plazos, los costos y el diseño libre para desarrollar una reestructuración de un inmueble en abandono que permita otra vez la vinculación con la sociedad desde una perspectiva diferente. Una reformación de una vivienda es mucho más económica y accesible, tanto en tiempo como en mano de obra que empezar desde cero.

AA007

Créditos: TANIA ESTEFANI CHILA ALVARADO MARJORIE LISBETH MEJÍA MARÍN ÁNGEL DANIEL CARPIO MORENO MATERIA: DISEÑO URBANO I CURSO: ARQ-C-S-8-2