Retail Trends 2014 by Massimo Casagrande

RETAIL trends 2014

Dopo il successo della prima edizione, lo Studio ha deciso di continuare su base annuale la pubblicazione Retail Trends. Riteniamo che questa ricerca, basandosi sul “sentiment” dei principali operatori del settore piuttosto che su meri dati numerici, offra degli spunti interessanti per meglio comprendere alcune dinamiche di mercato. Anche nella sua seconda edizione, attraverso il contributo dei principali advisors operanti nel settore in Italia – ai quali va il nostro ringraziamento – abbiamo cercato di estrapolare alcune indicazioni che sono emerse dal confronto con gli esperti. Una serie di valutazioni qualitative su un mercato che sta ritrovando un modello di crescita. Oltre alle analisi del mercato, abbiamo corredato il presente lavoro anche con un commento alle novità legislative, con particolare attenzione alle criticità burocratiche e amministrative che troppo spesso le aziende e gli investitori debbono affrontare per investire in Italia. La nostra speranza è che il presente lavoro possa fornire spunti di riflessione e che serva come stimolo soprattutto per gli stakeholders, per il nostro legislatore e le amministrazioni a meglio operare per attrarre e garantire investimenti in un settore che – da sempre – rappresenta un driver fondamentale per il nostro paese ed al quale occorre riconoscere l’utilità di rendere vive e vitali dal punto di vista economico e sociale il nostro Paese e le nostre città. Cocuzza & Associati Studio Legale Milano, 24 Settembre 2014

Following the success of the first edition, we have decided to draw up a Retail Trends publication and to continue this effort on a yearly basis. We believe that this study, based on the “sentiment” of the main players in the industry rather than on mere figures, raises some interesting points which may help us gain a better understanding of market developments. In this second edition too, we have tried to extrapolate some significant indications that have emerged from our exchanges with the main advisors in Italy, taking advantage of the contributions from these experts, to whom we extend our most sincere thanks. We provide some qualitative assessments of a market that is recovering its growth model again. Besides an analysis of the market, this report also offers an analysis of recent legislative developments with a particular focus on rules and bureaucratic restraints that companies and investors have to face all too often in order to be able to invest in Italy. We hope that this study will provide some ideas to reflect on and – above all in the interests of our stakeholders – stimulate our legislators and public authorities to act in order to attract and keep investments in an industry that has always been a fundamental driver for Italy, and whose values, in terms of rendering our country and our cities alive and vital, needs to be acknowledged. Cocuzza & Associati Studio Legale Milan, September 24, 2014

Progetto grafico: Paolo Bossi PBV & Partners srl

Ringraziamenti

Thanks

I nostri ringraziamenti pi첫 vivi vanno a tutti i soggetti che hanno voluto condividere con noi informazioni di mercato, conoscenza, impressioni e spunti di riflessione.

With our heartfelt thanks to all those who have contributed by sharing market information, knowledge, ideas and thoughts for reflection.

Maristella Brambilla di 18 Montenapoleone s.r.l. Franco Benatti di Benatti Franco Luca Maganuco di CBRE Global Investors Roberto Marchetti di Cogest Retail s.r.l. Thomas Casolo di Cushman & Wakefield

Maristella Brambilla of 18 Montenapoleone s.r.l. Franco Benatti of Benatti Franco Luca Maganuco of CBRE Global Investors Roberto Marchetti of Cogest Retail s.r.l. Thomas Casolo of Cushman & Wakefield

Luca De Ambrosis Ortigara di DeA Real Estate Advisors

Luca De Ambrosis Ortigara of DeA Real Estate Advisors

Sabrina Boldrocchi e Fabiana Spina di Fashion & Retail

Sabrina Boldrocchi and Fabiana Spina of Fashion & Retail

Simone Burasanis di Jones Lang LaSalle Raffaele Tarozzi di RDC Retail Rodolfo Rustioni di Rustioni & Partners

Simone Burasanis of Jones Lang LaSalle Raffaele Tarozzi of RDC Retail Rodolfo Rustioni of Rustioni & Partners

Sommario Il Mercato

Riflessioni sulla normativa e sul processo di autorizzazione degli spazi

Cocuzza & Associati â&#x20AC;&#x201C; Studio Legale

Summary Market Analysis

Evaluation of Italian legislation and authorisation procedures

Cocuzza & Associati â&#x20AC;&#x201C; Studio Legale

Il Mercato

Market Analysis

Mentre la crisi che ha caratterizzato gli ultimi anni lascia progressivamente spazio ai primi segnali di ripresa strutturale il mercato diventa sempre pi첫 selettivo in termini di asset ricercati dai retailer.

While the crisis of the last few years is gradually making room for the first signs of structural recovery, the market is becoming increasingly selective in terms of the assets sought after by retailers. The retail sector is evolving considerably and clear marketing-oriented trends are beginning to take shape, which take into consideration consumer and demand

Un settore, quello del Retail, che si va evolvendo in maniera sostanziale e dove cominciano a delinearsi chiaramente

Un mercato selettivo

A selective market

and are fundamentally structured on the sustainability of each individual retail outlet’s operations.

tendenze marketing-oriented, attente al consumatore, alla domanda e fondamentalmente strutturate sulla sostenibilità di gestione dei singoli punti vendita.

The situation could be summarised by saying that 2014 was the year of “selection”, i.e. a year in which while there has not been any shortage of investments – on the contrary, as leading operators in the sector point out, investment is up – investments have been made above all in properties of a particular quality or with distinguishing features.

Si potrebbe riassumere che il 2014 è stato l’anno della “selezione” ovvero un anno dove seppure gli investimenti non sono mancati ed anzi stanno – come sottolineano i maggiori operatori del settore – aumentando, questi si sono soprattutto rivolti verso immobili di particolare qualità o in grado di distinguersi.

In this scenario, valuable assets in prime commercial areas continue to find interested investors, while suburban or semi-suburban districts are still struggling against a downward trend and have many vacant properties.

In questo contesto asset di pregio in zone commerciali prestigiose continuano a trovare investitori interessati mentre zone periferiche o semi periferiche affrontano ancora un trend ribassista con numerose vacancies. Per i centri commerciali si conferma un trend già in atto da diversi anni in cui le strutture “dominanti” sul territorio e targettizzate – ovvero in grado di offrire servizi di entertainment agli ospiti – in un’ottica di shopping experience sono in grado di fidelizzare i clienti.

As far as shopping centres are concerned, the same trend continues that has characterised the last few years: the dominant and targeted businesses – i.e. those that can offer visitors entertainment services – offering a shopping experience are able to gain customer loyalty.

Altri importanti trend evolutivi riguardano

Other major trends developing in the 13

Preferenza nella localizzazione degli investimenti da parte dei retailer Preferred locations for retailersâ&#x20AC;&#x2122; investment

Un mercato per turisti

poi l’offerta dei retailer che, grazie alle nuove tecnologie e all’e-commerce stanno testando nuovi modelli di vendita e diverse modalità di gestione dei rapporti con la clientela.

retail sector are the services offered by retailers who are using new technology and e-commerce to test new sales models and various ways of handling customer relations.

Per quanto attiene la localizzazione geografica degli investimenti dei retailer si conferma ancora la preferenza per Milano, seguita da Roma e dalle grandi città turistiche: Venezia, Firenze, Verona.

As regards the geographic location of retailers’ investments, we still find a preference for Milan, followed by Rome and the great tourist cities: Venice, Florence and Verona. Bologna and the provincial capitals in Northern Italy have also entered a phase in which particularly valuable locations are recovering.

Anche Bologna e i centri provinciali del Nord Italia sono entrati in una fase di recupero per location di particolare pregio.

The South and the Islands are still at the bottom of the list for demand from main international retailers, although cities such as Palermo and Catania are registering a growing interest.

Sud e Isole restano in fondo alle richieste dei principali retailer internazionali, anche se occorre rilevare un crescente interesse per città come Palermo e Catania.

A market for tourists

L’EXPO comincia a far sentire il suo effetto su Milano – segnala Sabrina Boldrocchi di Fashion & Retail – ma le aziende si sono mosse troppo tardi ed ora vogliono tutto e subito.

EXPO is beginning to make itself felt in Milan – comments Sabrina Boldrocchi of Fashion & Retail – but firms have moved too late and now they want everything and at once.

Al di là di EXPO, Milano sembra comunque essere da sempre la meta principale per l’avvio di progetti retail sia da parte dei grandi gruppi internazionali sia da parte dei retailer italiani.

In any case, apart from EXPO, Milan still seems to be, as it always has been, the main destination for launching retail projects, both for big international groups and Italian retailers.

Effetto EXPO su Milano ma le aziende si sono mosse tardi e vogliono tutto e subito

EXPO effect on Milan, but firms have moved late and want everything and at once

Milano – ricorda Raffele Tarozzi – è l’unica città italiana veramente Europea in termini di pubblico e di rendimenti degli spazi commerciali.

Milan – observes Raffaele Tarozzi – is the only really European Italian city in terms of public and returns on commercial spaces.

Da un punto di vista sostanziale tutti gli operatori sono d’accordo nel ritenere che il turismo sia diventato sempre di più una discriminante rilevante per la

Substantially, all operators agree that tourism is becoming an increasingly important factor for the main international groups when choosing their locations.

Il retail segue le vie del turismo

Retail follows the tourist trail

scelta delle location dei principali gruppi internazionali.

Specifically, Rome’s recovery as a destination for investments by major concerns which have opened various flagship stores seems to be related to the great importance that retailers attach to the city’s capacity to attract tourists.

Nello specifico anche il recupero di Roma come destinazione degli investimenti di importanti operatori che hanno aperto diversi flagship store risulta essere collegato alla grande importanza che i principali retailer danno alla capacità della città di attrarre turisti.

In Rome the customers are mainly tourists – remarks Luca de Ambrosis Ortigara – and retailers’ investments are concentrated in the areas most frequented by this target clientele.

A Roma i clienti sono soprattutto turisti – segnala Luca de Ambrosis Ortigara – e gli investimenti dei retailer si concentrano nelle aree in cui c’è maggiore passaggio di questo target.

Cities such as Florence, Venice and Verona, therefore, are attractive locations for all the operators interviewed.

In questo quadro città come Firenze, Venezia e Verona rappresentano location interessanti per tutti gli operatori intervistati.

Venice – says Maristella Brambilla – remains extremely interesting for foreign investors. Demand here continues to be much greater than supply.

Venezia ha mantenuto – segnala Maristella Brambilla – un forte interesse per gli investitori stranieri. Qui la domanda continua comunque ad essere molto superiore all’offerta.

Florence – comments Sabrina Boldrocchi – is a location that appeals to foreign retailers more than to Italian firms, but after Milan, Rome and Venice it is certainly one of the locations on which demand is concentrating most.

Firenze – segnala Sabrina Boldrocchi – è una location che piace di più ai retailer e meno agli italiani, ma dopo Milano, Roma e Venezia è sicuramente una 18

delle location su cui si sta concentrando la maggiore richiesta. There is much less interest for locations in Southern Italy and the Islands. As regards Sardinia – comments Raffaele Tarozzi – we shall have to see what is going to happen at Porto Cervo after the substantial investments made by Arab

Molto minore interesse si registra invece per location del meridione o delle isole. Per quanto attiene alla Sardegna – segnala Raffaele Tarozzi – occorre comprendere cosa accadrà a Porto Cervo dopo i cospicui investimenti

Italia Meridionale e Isole restano escluse dalle richieste dei retailer internazionali

There is still little demand for southern Italy and the Islands from international retailers

effettuati da investitori arabi, tuttavia l’isola continua ad essere penalizzata da una stagionalità turistica troppo breve. Vedremo se le voci di possibili investimenti da parte di Harrods avranno un riscontro effettivo.

investors, but the problem of the island is that the season is too short. We’ll see whether rumours of investments by Harrods will harvest concrete results. In locations such as Taormina, Porto Cervo and other “short” season resorts – reports Luca de Ambrosis Ortigara – some new commercial models may become established in future that are a mixture of product presentation and temporary shops.

Per location come Taormina, Porto Cervo e altre località di villeggiatura dalla bassa stagionalità – segnala Luca De Ambrosis Ortigara – è possibile che nel futuro possano affermarsi modelli commerciali nuovi che siano un mix tra presentazione di prodotti e shop temporanei.

Retailers – observes Rodolfo Rustioni of Rustioni & Partners – have concentrated their attention on prime areas in main cities with the capacity of ensuring substantial tourist flows.

I retailer – segnala Rodolfo Rustioni di Rustioni & Partners – hanno focalizzato la propria attenzione sulle zone di pregio delle principali città in grado di garantire flussi turistici interessanti.

Catania – notes Franco Benatti – is the only Southern Italian city that has shown signs of recovery, but this seems to be due mainly to the beginning of a trend of considerable reductions in rent and the availability of various valuable assets.

Catania – segnala Franco Benatti – risulta essere la sola città del sud che ha dato segni di recupero, ma questo sembra soprattutto dovuto all’avvio di una riduzione sostanziale dei canoni e dalla disponibilità di diversi asset di pregio.

Anche per i centri commerciali – commenta Simone Burasanis di Jones Lang LaSalle – le richieste sono soprattutto collegate a centri commerciali dominanti, con almeno 100 negozi e 40.000 mq, mentre i piccoli centri commerciali probabilmente subiranno un processo di selezione.

As regards shopping centres – says Simone Burasanis of Jones Lang LaSalle – demand is also linked to dominant centres with at least 100 shops and an area of 40,000 square metres, while small shopping centres will probably undergo a selection process. All shopping centres – argues Raffaele Tarozzi of RDC – conceived with interesting architecture and customer

Tutti i centri commerciali – sostiene Raffaele Tarozzi di RDC – nati con

Centri Commerciali dominanti con architetture interessanti vanno bene. Gli altri soffrono

Dominant shopping centres with interesting architecture do well. The others struggle

Anche per gli outlet diventa fondamentale offrire una shopping experience

architetture interessanti e servizi per i clienti come Gran Reno, Fiordaliso, Orio al Serio, Befane di Rimini funzionano. Gli altri stanno sopravvivendo e dovranno probabilmente re-inventarsi nel prossimo futuro.

services, such as Gran Reno, Fiordaliso, Orio al Serio and Befane di Rimini, are doing well while the others are just surviving, and will probably have to reinvent themselves in the near future.

Anche per gli outlet, dopo lo sviluppo dell’inizio del millennio, sembra essere arrivato il momento della selezione. McArthurGlen e i grandi outlet dislocati in posizione strategiche vanno bene – segnala Thomas Casolo di Cushman & Wakefield – quelli di dimensioni medie o i piccoli stanno soffrendo.

Outlets are also having to face the moment of selection, after their growth at the beginning of the millenium. McArthurGlen and the big outlets situated in strategic positions do well – comments Thomas Casolo of Cushman & Wakefield – but the medium-sized and small ones are struggling.

Quello degli Outlet – segnala Maristella Brambilla di Montenapoleone 18 – è un mercato interessante ma congestionato. In questa fase vengono premiati gli outlet in grado di offrire ricreazione, divertimento e una shopping experience strutturata. In questo senso – conclude Maristella Brambilla – diventa sempre più strategica la sinergia che i gestori riescono a creare con il territorio al fine di inventare offerte ricreative strutturate e fruibili dagli ospiti degli Outlet.

The outlet market – observes Maristella Brambilla of Montenapoleone 18 – is an interesting but crowded market. In this phase, the outlets that are rewarded are those that offer recreation, enjoyment and a structured shopping experience. So – concludes Maristella Brambilla – the synergy that the operators are able to create with the territory in order to invent structured recreational facilities that can be used by visitors to the outlet is becoming of increasing strategic importance.

Da notare – segnala Simone Burasanis – che negli ultimi mesi si è fermato

We must note – remarks Simone 22

It is becoming fundamental for outlets to provide a shopping experience too

Burasanis – that the trend for outlets in Italy has come to a halt in the past few months. Today – continues Burasanis – there are three projects: San Pellegrino north of Bergamo, Torino Outlet Village and Scalo Milano at Opera. We have probably reached saturation point.

il trend di forte sviluppo degli outlet in Italia. Oggi – continua Burasanis – ci sono solo 3 progetti: San Pellegrino a nord di Bergamo, Torino Outlet Village e Scalo Milano a Opera. Probabilmente siamo arrivati a saturazione. Una ripresa delle attività in questo segmento – conclude Burasanis – potrebbe essere innescata solo da una ripresa consistente dei consumi.

Retail Park un modello da reinventare

A business rally in this segment – Burasanis concludes – could only be triggered by a substantial recovery in consumption.

Per i retail park le prospettive di sviluppo potrebbero essere due. Da un lato infatti gli operatori ritengono che si possa affermare una tipologia di retail park orientata a un mercato di massa che fa leva su una attenta gestione dei costi. I retail park – segnala Roberto Marchetti di Cogest – hanno grandi dimensioni, costi di gestione bassi e possono, con l’avvio di logiche di gestione comune, riuscire ad attrarre una clientela attenta ai costi.

There could be two potential prospects for growth for retail parks. On one hand, in fact, operators think there is a future for a type of retail park directed at a mass market, with careful cost management levers. Retail parks – notes Roberto Marchetti of Cogest – are large-sized, have low operating costs and, by adopting a common operating policy can attract cost-conscious customers. This trend could also be driven by the availability of former industrial assets that could be converted and maintained at an extremely low operating cost.

Questo sviluppo potrebbe essere spinto anche da una grande presenza di asset ex industriali che potrebbero essere riconvertiti e manterrebbero costi di gestione estremamente bassi.

Raffaele Tarozzi, on the other hand, points out that the situation in Italy is 23

Retail park – a model to reinvent

Raffaele Tarozzi sottolinea, invece, come la situazione Italiana sia peculiare e non paragonabile a quella di alcun paese europeo. L’Italia – segnala Raffaele Tarozzi – è ricchissima di centri storici ed ha una realtà commerciale estremamente distribuita. È possibile immaginare che per il futuro, investitori e amministrazioni possano trovare il modo di recuperare spazi commerciali urbani, magari anche vecchi mercati coperti, in un’ottica di retail park orientati a clientela di buon livello.

distinct and not comparable with that of any other European country. Italy – Tarozzi comments – abounds in historic centres and its commercial enterprises are widely distributed. It’s possible to imagine a future in which investors and authorities find a way of recovering urban commercial spaces, perhaps even former covered markets, with a view to setting up retail parks aimed at good quality clientele. Tarozzi continues by saying that there isn’t a culture for this yet, especially on the part of the authorities, which are too often imprisoned by a series of restrictions. It’s possible, however, that at some point, as one would hope, the value of the commercialisation of town centres will be rediscovered.

Manca ancora la cultura – continua Tarozzi – soprattutto da parte delle amministrazioni che troppo spesso sono prigioniere di una serie di vincoli. È però possibile che si vada verso una auspicabile riscoperta del valore derivante dalla “commercializzazione” dei centri urbani.

In relazione ai possibili trend di recupero degli spazi commerciali nei centri Storici anche Roberto Marchetti concorda: occorre che le amministrazioni trovino nuove soluzioni perché intere zone urbane rischiano la desertificazione commerciale. Dovranno quindi essere avviati progetti di riqualificazione come per esempio la riqualificazione dei lungomare, ma perché questo

Roberto Marchetti also agrees on the existence of possible trends for the recovery of commercial spaces in old town centres: local authorities should find new solutions because whole urban areas risk becoming commercial deserts. Regeneration projects should be put in hand, such as sea front improvements, but for this to happen – Marchetti concludes – they will have to

In Italia i nostri centri storici potrebbero diventare centri commerciali a cielo aperto ma occorre che le amministrazioni sappiano uscire da logiche di vincoli e gestioni burocratiche

In Italy our town centres could become openair commercial centres but local authorities must rise above restrictions and bureaucratic procedures

All’estero i City Manager hanno saputo garantire un punto di sintesi tra gli interessi degli esercenti e delle amministrazioni

avvenga – conclude Roberto Marchetti – bisognerà saper superare una serie di veti che normalmente questi progetti incontrano.

overcome the series of vetoes normally encountered by such projects.

In Italia – segnala Luca De Ambrosis Ortigara – manca la figura del City Manager: un operatore qualificato in grado di essere il coordinatore delle istanze di vari stakeholder. Un punto di riferimento per i retailer in grado di definire, facilitare e coordinare gli interessi verso una visione di sviluppo commerciale. In altre nazioni – conclude De Ambrosis Ortigara – questa figura ha consentito di ottenere importanti risultati da un punto di vista organizzativo.

As Luca de Ambrosis Ortigara points out – In Italy, we do not have the role of city manager: a qualified operator that is able to coordinate the requirements of the various stakeholders. A point of reference for retailers, with the ability to determine, facilitate and coordinate different interests and guide them towards a vision of commercial growth. In other countries – de Ambrosis Ortigara concludes – city managers have enabled significant results to be obtained from the organisational point of view.

In other countries city managers have acted as a point of synthesis between the interests of retailers and those of the local authorities

Sulla provenienza degli investimenti dei retailer tutti gli operatori concordano: i retailer europei sono senza dubbio i piĂš attivi seguiti dagli USA.

All the operators agree on the source of the investments: there is no doubt that European retailers are the most active, followed by the USA.

Distaccati ma in crescita i retailer provenienti dallâ&#x20AC;&#x2122;Asia, magari investitori che hanno acquisito brand italiani o europei e che ora stanno espandendosi sul mercato.

At a distance behind but catching up are Asian retailers, often investors that have bought Italian or European brands and are now expanding.

Punti vendita targati UE

Stores with EU number plates

Mappa Map

I grandi gruppi francesi sono selettivi nella scelta delle location

I grandi gruppi del lusso francesi – segnala Simone Burasanis – sono molto selettivi sulle location e guardano solo ad asset di particolare pregio.

The big French luxury groups – remarks Simone Burasanis – are very selective in choosing locations and are only interested in particularly valuable assets.

Sicuramente l’Europa è ancora l’area di provenienza dei maggiori investitori in Italia – segnala Roberto Marchetti di Cogest – anche l’Italia però sta dando segni di ripresa con marchi consolidati e nuovi. Nello specifico l’area di NOLA con l’Interporto Campano ha saputo creare una serie di nuovi marchi che ora stanno investendo in diverse città italiane.

Certainly Europe is still the area where the largest investors in Italy come from – reports Roberto Marchetti of Cogest – but Italy is also showing signs of recovery with new and established brands. Specifically, the Nola area, with the Campania Intermodal Freight Centre, has managed to create a series of new brands which are now investing in a number of Italian towns.

The big French groups are selective in their choice of location

Il retail attira investitori finanziari internazionali in grado di operare in equità

Dal punto di vista degli investitori – segnala Luca Maganuco di CBRE Global Investors – vi è rinnovato interesse per l’Italia: fondi pensione nord europei, fondi sovrani, grandi compagnie assicurative ed investitori americani hanno recentemente acquisito strutture commerciali, ed hanno in pipeline nuovi investimenti sia diretti che tramite JV.

As regards investors – notes Luca Maganuco of CBRE Global Investors – the big North European pension funds, the sovereign funds and the big American funds are looking at various assets, both for direct investments and joint ventures. None of these investors – Maganuco concludes – acquire more than 50% of a company’s equity.

Questi investitori – precisa Maganuco – hanno il vantaggio strutturale di poter operare con leve finanziarie molto ridotte, spesso inferiori al 50%, o addirittura senza accendere finanziamenti e risultano quindi molto più veloci degli operatori tradizionalmente presenti sul mercato nel concludere le transazioni. Il target di investimento della maggior parte degli investitori – conclude Maganuco – è principalmente “core” e dunque indirizzato a strutture grandi e dominanti nel loro bacino d’utenza che generano flussi di cassa sicuri con l’obiettivo di mantenere gli stessi in portafogli per un periodo mediolungo; vi sono anche investitori con approccio maggiormente speculativo che indirizzano le proprie attenzioni ad asset con qualche difficoltà, acquistabili

American investors normally work with a financial leverage lower of 50% or, sometimes without financing. For that reason they are more rapid in closing transactions. American investors are focused on “core” and dominant assets generating predictable cash-flow and operates with a long term investment strategy. Some investors are looking to Speculative assets that are looking to distressed assets to be included in portfolio - with a short term investment strategy - in order to increase general performances. In addition to the investments from the traditional French brands – reports Franco Benatti – financing from Spanish brands is also rising, and, above all, German names that specialise in clothing, footwear and accessories. 30

Retail attracts international financial investors that can act as private equity companies

UK investors are active too – says Thomas Casolo – while the Americans are much less dynamic, with some exceptions.

a tassi particolarmente interessanti, con l’obiettivo di migliorare e stabilizzare la loro performance per poi rimetterli sul mercato in 3-4 anni a tassi in linea con la media di mercato.

One of the most important changes in the past few years – comments Luca de Ambrosis Ortigara – are investments from Asia. I am thinking of brands, including Italian brands, such as Krizia, or European brands that have changed hands and now belong to Chinese or Korean groups that are investing in the country, even substantially. In addition to Krizia, we could mention Mandarina Duck, Coccinelle and Belfe, recently bought by the Korean giant E-Land.

Oltre agli investimenti dei tradizionali marchi francesi – segnala Franco Benatti – stanno crescendo gli investimenti da parte di marchi spagnoli e soprattutto di insegne tedesche specializzate nell’abbigliamento, calzature e accessori. Anche gli investitori UK risultano attivi – segnala Thomas Casolo – mentre gli USA risultano molto meno dinamici seppure con eccezioni.

Finally, completely Chinese brands like Giada – de Ambrosis Ortigara concludes – are growing quickly; Giada has started opening a number of outlets in this country.

Una delle maggiori novità di questi ultimi anni – segnala Luca de Ambrosis Ortigara – sono gli investimenti provenienti dall’Asia. Mi riferisco a marchi anche italiani come Krizia o Europei che hanno cambiato proprietà ed ora sono parte di gruppi cinesi o coreani che stanno investendo in maniera anche consistente sul territorio. Oltre alla già menzionata Krizia – continua De Ambrosis Ortigara – potremmo citare Mandarina Duck, Coccinelle e Belfe 31

recentemente acquisite dal colosso coreano E-Land. Infine hanno visto un rapido sviluppo marchi propriamente cinesi come “Giada” – conclude De Ambrosis Ortigara – che ha avviato in Italia una serie di aperture.

Presidiare le vie moda italiane per garantirsi un posizionamento di mercato in Cina

Maristella Brambilla agrees that Asian investors are increasingly dynamic pointing out that these investors are often looking for brands with an Italian look and feel and open shops in Italy to ensure a market position at home too.

Sul crescente dinamismo di investitori asiatici concorda anche Maristella Brambilla, la quale rileva come spesso questi investitori siano alla ricerca di marchi con un look & feel Italiano e ad avviare alcuni punti vendita in Italia per garantirsi un posizionamento anche in patria.

Occupy places on the Italian high fashion streets to make sure of a market position in China

With demand rising in all continents, demand for luxury goods does not seem about to stop. In a segment in which the contribution from tourists has become ever more crucial and there are high spenders in constant movement from one fashion district to another all over the world, the last 12 months also closed favourably for luxury goods retailers.

Con una domanda in crescita in tutti i continenti il lusso non sembra destinato ad arrestare la sua crescita. In un segmento dove lâ&#x20AC;&#x2122;apporto dei turisti Ă¨ diventato sempre piĂš cruciale e high spenders sono in costante movimento nei fashion district di tutto il mondo, anche gli ultimi 12 mesi si sono conclusi con un bilancio positivo per i retailer in questo segmento.

Mentre il lusso tira e il food trova nuovi format

While luxury goods are flourishing and food finds new formats

Ghetti di lusso

Anzi, la crisi che in altre situazioni ha penalizzato il mercato in questo settore sembra aver avuto il solo effetto di liberare e rendere contendibili asset nelle vie della moda che prima risultavano fermi.

On the contrary, the only effect of the crisis, which has penalised other parts of the market, seems to have been to release properties on high fashion streets which previously registered very little interest.

Tutti gli operatori hanno rilevato che questo è risultato essere il segmento più dinamico. In crescita – segnala Luca De Ambrosis Ortigara – è il super lusso, ovvero il segmento altissimo. Il turismo dello shopping vuole il meglio ed è disposto a pagare. È proprio per accaparrarsi i migliori spazi, nelle più rinomate vie dalla moda, che i grandi marchi sono pronti ad investire.

This has proved to be the fastestmoving segment. As Luca de Ambrosis Ortigara points out super luxury, the very high luxury segment, continues to grow. Shopping tourists want the best and are ready to pay for it. And the big brands are ready to invest in order to snap up the best spaces in the most famous fashion high streets. The Vittorio Emanuele Gallery in Milan is an interesting example: here there has been a series of sales at very high prices. The Gallery – observes Sabrina Boldrocchi of Fashion & Retail – has once again become the drawing room of the Milanese and is now as appetising for the big brands as Via Montenapoleone. Generally speaking, therefore – goes on Sabrina Baldrocchi – I believe that the model whereby high-end brands undertake to restore buildings of very

A Milano risulta interessante il caso della Galleria Vittorio Emanuele che ha visto una serie di transazioni a valori molto alti. La Galleria – segnala Sabrina Boldrocchi di Fashion & Retail – è ritornata ad essere il salotto dei Milanesi e ha ormai per i grandi brand la stessa appetibilità di via Montenapoleone. In termini generali poi – continua Sabrina Boldrocchi – ritengo possa essere interessante il modello 34

Luxury ghettos

Segmenti di attivitĂ Market sections

Per le aziende che intendono presidiare l’alta gamma investimenti concentrati nel fashion district

per cui i grandi brand si impegnano per il recupero di edifici di grandissimo pregio artistico come la Galleria: credo possa essere un modello virtuoso sia per l’amministrazione sia per le grandi firme.

high artistic value such as those of the Gallery could be very interesting: I think it could be a virtuous model both for the local authorities and the great designer names.

Questa crescente richiesta di location premium – segnala Maristella Brambilla – con la conseguente naturale crescita dei prezzi sta facendo si che alcuni segmenti come la ristorazione facciano fatica a mantenere le loro posizioni nelle vie della moda.

This rising demand for premium locations – remarks Maristella Brambilla – with the consequent natural growth of prices is doing that some segments, such as catering, are struggling to maintain their positions in the streets of fashion.

Il lusso ha concentrato i propri investimenti nelle location premium – segnala Roberto Marchetti di Cogest – riducendo sensibilmente gli investimenti nei centri commerciali.

Luxury retailers have concentrated their investments in prime locations – reports Roberto Marchetti of Cogest – significantly decreasing investments in shopping centres.

Mentre abbigliamento e accessori confermano un andamento dinamico la grande distribuzione affronta una fase di ridefinizione della strategia di sviluppo con una riduzione delle dimensioni dei punti vendita a meno di 10.000 mq ed una concentrazione nel reparto alimentare.

While clothing and accessories still perform dynamically, mass retail is facing a phase in which it needs to rethink its growth strategy, reducing store sizes to lower than 10,000 square metres and focusing on the food department.

Investments concentrated in the fashion districts for companies that want to compete in the top range

Supermercati di massimo 10.000 mq come insegna Caprotti

Mass retail – Roberto Marchetti tells us – remains a fundamental segment of shopping centres, which is now thinking of stores with an area of less than 10,000 square metres, unlike the situation in the past, when the biggest mass retailers created much larger sales areas, adding products such as clothing and household goods to food.

La grande distribuzione – segnala Roberto Marchetti – resta un segmento fondamentale nei centri commerciali che ora concepisce supermercati di meno di 10.000 mq a differenza di quanto è accaduto in passato quando i maggiori player della GDO hanno sviluppato superfici commerciali molto più grandi integrando la distribuzione alimentare con altri prodotti come abbigliamento e articoli per la casa.

The Esselunga superstore model – notes Rodolfo Rustioni – is the one preferred by the big chains which also tend to concentrate in dominant shopping centres.

Il modello del Superstore di Esselunga – segnala Rodolfo Rustioni – è il preferito dalle grandi catene che tendono inoltre a concentrarsi nei centri commerciali dominanti.

Supermarkets with an area of at the most 10,000 square metres, like Caprotti

Quel sapore italiano: tanti i progetti da parte degli operatori italiani

There are a lot of catering projects and plans for new dining formats. After the success of the world-famous Eataly, various firms are taking a foothold in the centres of the main cities.

Molti i progetti collegati alla somministrazione ed i nuovi format collegati al food. Dopo il successo del pluricelebrato Eataly, diverse iniziative prendono piede nelle zone centrali delle principali città.

In addition to the already established chains, like Rosso Pomodoro – observes Raffaele Tarozzi – which has also made a successful start to expansion abroad, and Obikà, which has opened various stores in Italy, we should also mention a number of pilot projects like the one launched by San Daniele ham and the many other profitable ideas for formats requiring very small but distinctive spaces, representing a kind of evolution of street food.

Oltre alle catene già consolidate come Rosso Pomodoro – segnala Raffaele Tarozzi – che ha avviato con successo anche la propria internazionalizzazione e come obikà, attiva nella apertura di diversi spazi commerciali in Italia, sono da rilevare una serie di progetti “pilota” come quello avviato dal Consorzio del prosciutto di San Daniele e le tante diverse pregevoli iniziative con format che richiedono piccoli spazi molto caratterizzati e che rappresentano una sorta di evoluzione rispetto allo street food.

In Milan – notes Sabrina Boldrocchi – we have observed growing demand for catering premises, probably because of EXPO.

Per quanto attiene la somministrazione alimentare – segnala Sabrina Boldrocchi – a Milano abbiamo osservato una crescente richiesta probabilmente collegata ad EXPO.

Italian catering retailers – remarks Thomas Casolo of Cushman & Wakefield – are creating opportunities predominantly abroad, where various groups such as Autogrill, Cappuccino and Bottega del Caffè have invested substantially. In Italy there are practically

La somministrazione – segnala Thomas Casolo di Cushman & Wakefield – sta creando opportunità 38

That Italian flavour: lots of projects from Italian operators

no big US groups like Starbucks or Hard Rock which renders the market less dynamic.

soprattutto all’estero dove diversi gruppi italiani come Autogrill, Cappuccino e Bottega del Caffè hanno avviato investimenti importanti. In Italia la sostanziale mancanza dei grandi gruppi USA come Starbucks o Hard Rock di fatto rende il mercato meno dinamico.

Many Italian brands like Salumeria di Parma – comments Franco Benatti – have initiated projects in Northern Italy above all, where they have opened some shops.

Molti marchi italiani come Salumeria di Parma – segnala Franco Benatti – hanno avviato progetti soprattutto nel Nord Italia con l’apertura di alcuni punti vendita.

The catering sector – observes Roberto Marchetti – is taking on an increasingly key role in shopping centres. Beside the traditional investments on the part of the big fast food chains, shopping centres are organised to offer their customers a full range of different places to eat, often laid out in the form of a food court to take advantage of the combined effect of the various establishments.

Nei centri Commerciali – segnala Roberto Marchetti – il settore della somministrazione sta diventando sempre più strategico. Oltre ai tradizionali investimenti da parte delle grandi catene di fast food, i centri si sono organizzati per offrire ai clienti un’offerta di ristorazione molto completa, spesso organizzata attorno a food court che sviluppano un effetto sinergico.

Rodolfo Rustioni reports that there are many operators active in the catering sector; in addition to the retailers whose formats are well known by now, such as Roadhouse, significant investments have also been made in formats like Old Wild West, Nespresso, Illy and Loacker.

Nel segmento della somministrazione sono molti i gruppi attivi – segnala Rodolfo Rustioni – oltre a retailer con format ormai conosciuti come Roadhouse, interessanti investimenti sono stati avviati da format come Old 39

Wild West o da catene come Nespresso, Illy o Loacker.

Canoni in altalena

In this year too, all operators have noted completely different trends in rents according to location and type of asset. Centres and prime locations continue to rise in value, widening the price range between the more valuable and less valuable locations.

Anche quest’anno tutti gli operatori hanno rilevato un andamento dei canoni assolutamente differenziato in relazione all’ubicazione ed alla tipologia di asset. Centri e location di pregio continuano a crescere allargando la forchetta di prezzo tra le location più prestigiose e quelle meno di pregio.

Substantially, all operators have noted that the market for less valuable or semi-central assets is becoming rather difficult and in some areas there is a risk of commercial areas becoming deserts.

In sostanza tutti gli operatori rilevano che il mercato sugli asset meno pregiati o semi centrali sta diventando piuttosto complicato ed in alcune aree si rischia la desertificazione commerciale.

This trend has given rise to various thoughts regarding the sustainability of certain shopping centres that are no longer able to serve their areas: the owners of these centres are considering expansion plans to increase their attractiveness or enhance their distinctive features and focus on the services they offer their visitors.

Per i centri commerciali questo trend ha avviato una serie di riflessioni sulla sostenibilità di alcune strutture non in grado di presidiare il territorio, per le quali le proprietà stanno valutando progetti di ampliamento per aumentare l’appetibilità o di “caratterizzazione” e focalizzazione sui servizi ai clienti.

See-sawing rents

Andamento dei canoni negli ultimi 12 mesi Rent trends of the past 12 months

La scarsità di credito spesso rallenta o impedisce progetti di rivalorizzazione commerciale

Ci sono ancora oggettivi problemi di credito – segnala Rodolfo Rustioni – che penalizzano le transazioni immobiliari ma anche progetti di recupero e valorizzazione.

There are still objective lending problems – observes Rodolfo Rustioni – which penalise property dealings and also regeneration and improvement projects.

The shortage of credit often holds back or prevents commercial revival projects In this scenario, in semi-suburban

In questo quadro, nelle zone semiperiferiche – segnala Sabrina Boldrocchi – gli investimenti di extracomunitari stanno diventando una realtà importante in grado di inserirsi nello spazio cittadino.

areas – reports Sabrina Boldrocchi – investments from non-EU sources are beginning to create successful businesses which fit well within their urban environment.

Diversi gli elementi che contribuiranno a ridisegnare il retail del futuro.

There are various factors that will contribute to reshaping the future retail sector.

Internet e l’e-commerce sicuramente avranno un forte impatto soprattutto in relazione alla capacità dei retailer di reagire prontamente alle sollecitazioni del mercato e di ri-organizzare i punti vendita. Difficile però immaginare al momento che queste nuove modalità di acquisto possano sostituire in tutto il punto vendita. Quello che conterà

Internet and e-commerce will certainly have a strong impact, especially as regards retailers’ capacity to react to market forces promptly and reorganise their sales outlets. At present, however, it is hard to envisage that these new buying methods will completely replace normal shops and stores. What will

Un futuro tutto da sperimentare

We can only wait and see what the future holds

count is retailers and real estate operators’ capacity to interpret multichannel buying as an opportunity and not as a threat. In any case, even purely internet-based firms like Amazon need brick and mortar shops.

sarà la capacità dei retailer e degli operatori immobiliari di interpretare la multicanalità come un’opportunità e non più come una “minaccia”. Del resto anche gli operatori solo internet based – come Amazon ad esempio – hanno bisogno di “brick and mortar shops”.

The shopping experience will be an increasingly fundamental element, becoming a feature not only of highend stores but also of shopping centres, thus contributing to re-designing their structure.

L’esperienza di acquisto diventa un elemento sempre più fondamentale che caratterizza non solo gli spazi commerciali di fascia alta ma che entra anche nei centri commerciali contribuendo a ridisegnarne la struttura.

Finally, the synergies between public authorities and the commercial sector will continue to become strategically more important, with the results weighing down on the competitiveness of the sector.

Sempre più strategiche infine le sinergie tra amministrazione e settore commerciale. Su questo terreno probabilmente si giocherà la competitività del settore.

In addition to returning to flexible rules and cutting down red tape, the capacity to make public spaces more coherent with commercial requirements will be a key factor in attracting investments by operators.

Oltre ad un recupero di flessibilità normativa e una riduzione degli oneri burocratici la capacità di interpretare lo spazio cittadino in funzione delle esigenze commerciali risulterà strategica per riuscire ad attrarre investimenti da parte degli operatori.

Riflessioni sulla normativa e sul processo di autorizzazione degli spazi

Evaluation of Italian legislation and authorisation procedures

La crisi dei vecchi modelli di collaborazione e il tentativo di percorrere nuove strade

La crisi che tutto il mondo del retail ha vissuto nell’ultimo anno e sta purtroppo sperimentando tuttora ha favorito la ridefinizione dei rapporti tra i brand e i propri partner.

The crisis that the entire retail world underwent last year, and which, unfortunately, it is still experiencing, has led to the remodelling of the relations between brands and their partners.

Il modello classico ed utilizzato per molti anni del franchising (o affiliazione commerciale) è entrato in crisi, e ciò soprattutto nel caso di franchisee meno strutturati e pertanto finanziariamente più fragili.

The classical model of franchising, which has been used for many years, has come into difficulties, especially for franchisees with a weaker structure who therefore are financially more fragile.

Come è noto l’affiliato commerciale acquista i prodotti all’inizio della stagione e li rivende poi nel punto vendita da esso gestito, sopportando in toto il rischio delle mancate vendite, soprattutto ove – ed è piuttosto raro – questi non gestisca anche negozi in uno o più outlet dove poter smaltire le rimanenze. Tuttavia anche in quest’ultima ipotesi accade che l’outlet non sia in grado di assorbire tutto il surplus di merce invenduta e le vendite agli stocchisti non sono che una extrema ratio, considerato che i prezzi praticabili sono in concreto molto bassi.

We know that franchisees procure their products at the beginning of the season and sell them in their outlets, bearing the entire risk of failing to sell them; this risk is higher above all for those who do not manage shops in more than one outlet – which appears to be the prevalent case – and therefore cannot dispose of their surplus stock elsewhere. But even in the case of franchisees with more than one outlet, what often happens is that it is not possible to absorb all the unsold goods elsewhere and selling them to stock buyers is a last resort given that they pay extremely low prices.

Alcuni operatori sono stati dunque costretti a chiudere, con o senza il consenso del brand, altri hanno

So some operators have been forced to close down, with or without the consent of their brands, others have proposed 48

The crisis of traditional collaboration models and attempts to find a new system

proposto composizioni con i creditori avvalendosi di nuove procedure, come l’istituto del concordato preventivo, oggi modificato e rafforzato per renderlo più fruibile. In particolare il nuovo istituto del concordato “in bianco” oggi permette all’imprenditore di congelare qualsiasi azione esecutiva per un certo periodo e nelle more redigere un piano di risanamento con il pagamento parziale di quanto dovuto ai creditori. Parallelamente anche i nuovi istituti dell’accordo di ristrutturazione dei debiti e dei piani attestati di risanamento sono entrati in funzione: il primo garantisce protezione dai debiti accumulati a fronte di un accordo raggiunto con i creditori con una procedura gestita non dal tribunale ma direttamente dall’imprenditore e dai propri consulenti, il secondo scherma dall’azione revocatoria le operazioni messe in essere in attuazione di un piano attestato da un professionista che garantisca la veridicità dei dati ivi contenuti e la sua fattibilità.

settlements with their creditors, taking advantage of new procedures such as arrangements with creditors schemes, now amended to make it easier to use. The new interim arrangement with creditors scheme now allows a business to freeze any enforcement action for a certain time and, in the meantime, draw up a reorganisation plan according to which it pays a part of its debts. At the same time the new debt restructuring agreement and certified reorganisation plan systems have come into effect: the former provides protection against accumulated debts in the form of an agreement reached with the creditors in a procedure that is managed by the business and its advisors directly and not by the court, while the second is a shield against claw-back actions for transactions carried out in the implementation of a plan certified by a professional who guarantees the truthfulness of the data and the feasibility of the plan.

In alcuni casi franchisee in crisi o in ogni caso non più interessati alla gestione dei punti vendita hanno offerto ai propri affilianti di acquistarli. Si è così assistito

In some cases franchisees in crisis, or in any case no longer interested in running their outlets, have offered them for sale to their franchisors. This has led, and 49

e si sta assistendo tuttora al fenomeno del buyout dei franchisee, operazione talora di vero e proprio salvataggio che può essere concretamente eseguita o tramite l’acquisto di ramo di azienda (operazione lineare ma che presenta qualche delicato aspetto derivante dalla responsabilità solidale di acquirente e venditore in tema di dipendenti e fiscalità), o tramite la cessione di contratti e merce separatamente. Il fine dell’operazione è sempre di far subentrare il brand nella gestione dei negozi, evitando così il danno di immagine derivante dalla chiusura di uno o più punti vendita. Il tema peraltro non trova risposta uniforme, in quanto vi sono alcuni brand fortemente contrari alla chiusura, altri per cui ciò è meno disdicevole.

continues to lead, to the phenomenon of buying out the franchisee, sometimes literally a rescue operation which can either be carried out directly or through the purchase of the outlet as branch of business (a straightforward transaction but one in which there are some delicate aspects deriving from the joint and several liability of buyer and seller as regards employees and tax issues) or through the sale of contracts and goods separately. The aim of the transaction is always to enable the brand owner to take over the management of the shop, thus avoiding the harm to its image caused by the closure of one or even more retail outlets. There is no one answer to the problem, however, since some brands are very opposed to closure, while for others it is less of a disgrace.

Altre soluzioni sono state elaborate dalla pratica commerciale e si è giunti così a rispolverare forme contrattuali già utilizzate in passato, spesso per altri tipi di vendita, ed adattate al retail: per esempio, la commissione alla vendita (o contratti simili denominati, con terminologia anglosassone, contratti di “concession”).

Other solutions have been conceived from business practice; for example some contractual forms that had already been used in the past, especially for other types of sale, have been taken out of the cupboard and dusted down, and adapted to the retail world, such as commission agencies (or other similar contracts, named using English 50

Il commissionario alla vendita vende beni o servizi ai clienti per conto di altro soggetto - il committente - effettivo titolare dei medesimi, ma in nome proprio. La grande differenza rispetto al modello classico del negoziante affiliato è che questo compra per poi rivendere, mentre il commissionario custodisce i beni in magazzino in conto vendita, e li paga all’azienda solo se e quando effettivamente li vende, con grande beneficio per le proprie finanze.

language terminology as concessions). A commission agent sells goods or services to customers on behalf of another person, the client, who is their actual owner, but he does so in his own name. The great difference from the classic model of franchisee store model is that the former buys to sell, while the commission agent keeps the goods in his warehouse on a sale or return basis, and only pays the client when he actually sells them, to the great advantage of his finances.

Nella commissione dunque il rischiomagazzino viene completamente meno per l’operatore; la scelta di ciò che viene messo in vendita passa di solito al brand, con beneficio anche per la gestione dei prodotti. Il modello non è tuttavia esente da rischi per l’azienda, che consistono soprattutto nel perdere la disponibilità della merce senza ancora aver ricevuto il pagamento. Anche la commissione si inserisce di solito all’interno di un contratto di franchising con cui si regola l’utilizzo della proprietà intellettuale e la gestione del punto vendita.

In a commission agency relationship, therefore, there is absolutely no risk of holding stock for the operator; the choice of what is to be put on sale is usually left to the brand, also to the benefit of product management. This model, however, is not risk-free for the company; the main danger is losing control of the goods without yet having been paid for them. The commission is usually also part of a franchising agreement which regulates the use of intellectual property and the management of the retail outlet.

Sul fronte dei punti vendita generalisti la crisi si è fatta sentire particolarmente e dato l’orientamento della clientela

The crisis was felt particularly severely by general retail outlets, and given 51

consumers’ tendency to increasingly favour one-brand shops, we have seen the brands proposing that their wholesale customers sell their products on an exclusive basis, or sell them on a very high proportion of the sales area, thus actually converting the shop into a one-brand outlet. The advantages are obvious: shopkeepers can concentrate on the sales of a brand which has proved a driver on the basis of performances in previous years, meeting consumer requirements and even continuing to sell other products which are also performing well.

sempre più favorevole ai monobrand, si è assistito a proposte da parte dei marchi ai propri clienti wholesale di vendere i propri prodotti in esclusiva, oppure su una percentuale molto elevata della superficie di vendita, così convertendo il negozio di fatto in monobrand. I vantaggi sono evidenti: il negoziante può concentrarsi sulle vendite di un marchio che, sulla base delle performance degli anni precedenti, sia risultato trainante, andando incontro alle esigenze della clientela ed eventualmente continuando a vendere altri prodotti comunque performanti.

The brand gains positions on the high street without having to invest (and thus without paying key money, rent and interior works), continuing to work with an operator who is already known and with whom it has already established business relations.

Il brand acquisisce posizioni su strada senza sostenerne l’investimento (e pertanto in assenza di key-money, canoni di locazione e oneri per opere interne), continuando a lavorare con un operatore già conosciuto e con cui ha instaurato una pratica commerciale consolidata.

A partnership is created between the shopkeeper and the company, not very unlike the one already in place (for example, the risk of not being paid or being paid late already exists). The operator gains the support of the brand for crucial aspects such as visual

Tra il negoziante e l’azienda si crea una partnership, non molto dissimile da quella che già esiste (il rischio di mancato o ritardato pagamento, per esempio, esiste già). Il gestore acquisisce il 52

merchandising, the B2B platform, marketing and customer service.

supporto del marchio per aspetti cruciali quali il visual merchandising, la piattaforma B2B, il marketing ed il customer service.

From a contractual perspective, the clauses to be negotiated concern the care of the concept, the determination of the sales area actually used, the sign (which may be totally replaced by the brand sign, or put with the single brand name), any debranding obligations on the termination of the contract, as well as fresh guarantees or commercial terms and conditions. Legally, the relationship is similar to franchising, with all the obligations that are typical of these contracts.

A livello contrattuale rimangono da negoziare le clausole relative alla cura del concept, alla verifica dell’area vendita utilizzata in concreto, all’insegna (che potrà essere totalmente sostituita da quella del marchio, oppure affiancata a quella del monobrand), eventuali obblighi di debranding a termine contratto, oltre eventualmente a nuove garanzie o termini commerciali. Giuridicamente il rapporto si avvicina al franchising, con tutte le obbligazioni tipiche di questo contratto.

These strengthened “corners” may constitute intelligent solutions at these periods of crisis, in which thinking outside the box has become necessary. With not many legal complications at last.

Questi corner “rafforzati” possono costituire soluzioni intelligenti in questi periodi di crisi, dove pensare in modo anticonvenzionale è diventato necessario. Con scarse complicazioni legali, per una volta.

L’attestato di prestazione energetica

The energy efficiency certificate has been one of the subjects most discussed by retail operators in the second half of 2013 and early 2014 since it fully affects all the typical types of contract in the sector: deeds of sale, tenancy agreements and in any case all contracts involving a transaction regarding the transfer of a property in which energy is consumed for valuable consideration.

L’attestato di prestazione energetica (“APE”) è stato uno fra gli argomenti più dibattuti del secondo semestre del 2013 e dei primi mesi del 2014 per gli operatori del mondo retail in quanto coinvolge in pieno tutte le tipologie contrattuali tipiche del settore: i contratti di compravendita, locazione e comunque tutti i contratti che abbiano ad oggetto un atto di trasferimento a titolo oneroso di immobili comportanti consumo energetico. Ad inizio agosto 2013 con L. 3.08.13 n. 90 sono stati recepiti, in tutta fretta, i principi della Direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia ed è stata introdotta la “sanzione di nullità” degli atti conclusi in assenza del prescritto attestato di prestazione energetica (APE), che ha sostituto il già vigente attestato di certificazione energetica (ACE).

At the beginning of August 2013, Law 90 of 3 August 2013 transposed into Italian law the principles in EU Directive 31/2010 regarding energy performance in buildings and the penalty of nullity of contracts concluded without the prescribed APE – Attestazione Prestazione Energetica – energy efficiency certificate, which replaced the previous ACE – Attestazione Certificata Energetica – certificate.

La legge 90/2013 è stata adottata in modo frettoloso dal nostro legislatore, per evitare che la procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea in data 24 settembre 2012, per il mancato recepimento della Direttiva 2010/31/ UE, portasse al deferimento dell’Italia

Law 90/2013 was hurriedly adopted by our legislators in order to prevent the infringement procedure brought against Italy by the European Commission on 24 September 2012 from being referred to the European Court of Justice owing to the failure to adopt the Directive, with 54

Energy efficiency certificates

the possibility of fines being imposed on our country.

innanzi alla Corte di Giustizia UE con possibile applicazione immediata di sanzioni pecuniarie nei confronti del nostro Paese.

It goes without saying that conformity to European law gave rise to general confusion among the operators in the sector, because the new legislation, sketchy and incomplete, laid down no rules for the methods of application of the APE energy efficiency certificate. In practice if on one hand the failure to annex a certificate to a contract made the document null and void, on the other hand there were no detailed instructions for drawing up said certificate.

Inutile dire che l’adeguamento alle disposizioni europee ha provocato un disorientamento generale degli operatori del settore, avendo la nuova normativa, lacunosa e incompleta, lasciato del tutto prive di disciplina le modalità applicative dell’APE. In buona sostanza: se da un lato, la mancata allegazione dell’APE al contratto determinava la nullità assoluta dello stesso, dall’altro lato, mancavano le disposizioni tecniche per la redazione di tale attestato.

The first step to remedy the uncertainty of the rules was taken in a Ministry of Economic Development circular of 7 August 2013, which stated that until the Ministry implementation decrees were issued to state the technical criteria for drawing up the APE energy certificate, it was sufficient to apply the criteria already in force for drawing up the former ACE certificate, except in the Regions that had already passed their own regulations for the implementation of EU Directive 91 of 2002 (abrogated by Directive 31 of 2010), which would continue to apply these regulations.

Un primo rimedio all’incertezza della normativa è stata posto da una circolare del Ministero dello Sviluppo Economico del 7 agosto 2013, in cui si stabiliva che, fino all’emanazione dei decreti ministeriali attuativi che definiranno i criteri tecnici per la redazione dell’APE, è sufficiente applicare i criteri già in vigore per la redazione del vecchio attestato di certificazione energetica (ACE), eccezion fatta per quelle Regioni che hanno già adottato proprie disposizioni normative in attuazione della Direttiva 55

Subsequently, by means of Decree Law 145/2013, which came into force on 23 December 2013, the legislator clarified the scope of the APE certificate, amending and lightening the penalties for not complying with the law.

2002/91/UE (abrogata dalla Direttiva 2010/31/UE) le quali continueranno ad applicare tali disposizioni. Successivamente, con il decreto legge 145/2013, entrato in vigore il 23 dicembre 2013, il legislatore chiariva l’ambito applicativo dell’APE, modificando e mitigando le sanzioni previste per il mancato rispetto della normativa.

Following the change introduced in December 2013, it has become obligatory for the APE certificate to be annexed to deeds for the transfer of property for valuable consideration. The certificate must only be annexed if the document concerns a whole building, whereas where a single property unit is involved it is enough to insert a clause in which the tenant acknowledges that he has received the property’s energy efficiency information and documents. Additionally, as already provided in Law 90/2013, the certificate must only be annexed to documents concerning new tenancies. Therefore, the law does not apply to the assignment of tenancy agreements or if a new tenant takes over the lease after the sale of a business whereby the tenancy agreement for the premises in which business is conducted is also transferred to the buyer.

A seguito della modifica introdotta nel dicembre 2013, l’APE deve essere obbligatoriamente allegato nei contratti di trasferimento a titolo oneroso di beni immobili. Quanto ai contratti di locazione, l’APE deve essere obbligatoriamente allegato solo nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un intero edificio: ove la locazione riguardi singole unità immobiliari è sufficiente inserire una clausola in cui il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica dell’immobile. In aggiunta, in linea con quanto già previsto dalla Legge 90/2013, l’APE deve essere allegato solo nelle nuove locazioni. Pertanto, la normativa non si applica in caso di cessione del contratto di locazione oppure in caso di subentro

The rules for “new tenancies” are 56

also deemed applicable, by analogy (provided the agreements are new) to finance lease agreements and leasing businesses if their object is, or if they include, a building in which energy is consumed as a part of the business complex.

nella locazione a seguito di cessione di ramo di azienda mediante la quale venga trasferito al cessionario anche il contratto di locazione dei locali in cui viene svolta l’attività di impresa. La disciplina dettata per le “nuove locazioni” si ritiene applicabile in via estensiva (sempreché si tratti di nuovi contratti) anche al leasing e all’affitto di azienda, qualora i suddetti contratti abbiano ad oggetto e/o comprendano quale elemento del compendio aziendale, un edificio comportante consumo energetico.

Finally, a certificate does not need to be annexed for unfinished buildings provided this is expressly stated in the notarial deed. With the new regulations, the legislators have also conceived a way of raising money for the State: failure to annex an APE certificate, where one is obligatory, no longer carries the nullity of the transaction but a fine against both parties jointly and severally, varying from 3,000 to 18,000 euro for property transfer deeds and from 500 to 4,000 euro for tenancies.

Infine, l’obbligo di allegazione del certificato non è previsto per i fabbricati “al grezzo” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile. Con le nuove disposizioni il legislatore ha inoltre escogitato un modo per far “fare cassa” allo Stato: è previsto infatti che la mancata allegazione dell’APE, ove obbligatoria, determini non più la nullità dell’atto bensì una sanzione pecuniaria, a carico di entrambe le parti in solido, che varia dai 3 ai 18 mila euro nei contratti di trasferimento di immobili

There is also provision for an amnesty for the contracts signed between 3 August and 23 December 2013, when the previous arrangements were in force, whereby the parties may ask for the fine to be imposed retroactively thus remedying the nullity of the contract. 57

But when the intricate affair seemed to have been unwoven, everyone realised that Article 1, paragraph 139, of the 2014 Budget Law, issued on 27 December 2013, in practice, again brought in the penalty of the nullity of contracts for properties without an energy efficiency certificate.

e dai 500 ai 4 mila euro nelle locazioni. E’ stata inoltre prevista la possibilità di sanatoria per quei contratti sottoscritti tra il 3 agosto e il 23 dicembre 2013, nella vigenza delle precedenti disposizioni, in relazione ai quali le parti possono chiedere l’applicazione retroattiva della sanzione pecuniaria, sanando in tal modo la nullità dell’atto.

The reactions to this clause were such that a question had to be asked in Parliament, to which the Minister of Justice answered on 15 January 2014 confirming that the only penalty laid down for the failure to annex an energy certificate was a fine, as Article 1, paragraph 139, of the 2014 Budget Law was not applicable because it added a provision to a law that was no longer in force. Subsequently, paragraph 139 was expressly abrogated in Law 9/2014 in February 2014, thus dispelling all doubts regarding its applicability.

Ma quando l’intricata vicenda sembrava risolta, ci si è resi conto che la legge finanziaria 2014, emanata il 27 dicembre 2013, al comma 139 del primo articolo reintroduceva di fatto la sanzione di nullità dei contratti immobiliari privi di APE. Le reazioni a tale disposizione sono state tali che si è resa necessaria un’interrogazione parlamentare, alla quale il Ministro della Giustizia ha risposto in data 15 gennaio 2014 ribadendo che la sola sanzione prevista per la mancata allegazione dell’APE è quella pecuniaria, non risultando applicabile il comma 139 dell’art. 1 della legge finanziaria, in quanto intervenuto su una legge non più in vigore. Successivamente, nel febbraio 2014 il comma 139 è stato espressamente

At this point we hope we can say that this intricate affair is at an end and that the sacrosanct principle of the certainty of law may be said to have been restored at last; but as usual, those who suffered were the operators. 58

abrogato con L 9/2014, risolvendo così ogni perplessità sull’applicazione di tale disposizione. Ci auguriamo a questo punto che si possa mettere la parola “fine” a questa intricata vicenda e che il sacrosanto principio di certezza del diritto possa dirsi finalmente ripristinato: come al solito, a farne le spese sono stati gli operatori.

Gli “artifizi” regionali in tema di temporary shops

Dopo l’annosa vicenda delle liberalizzazioni delle giornate e degli orari di apertura degli esercizi commerciali, alla quale la Consulta ha posto, si spera, la parola “fine” dichiarando illegittime le normative regionali (e le leggi delle Province autonome) contrastanti con la novella introdotta dal governo Berlusconi nell’estate 2011 e rafforzata dal Governo Monti nel dicembre dello stesso anno, le Regioni hanno “rinnovato” il loro impulso regolatore volto ad inserire inutili prescrizioni contrarie alla libera concorrenza e alla libertà di impresa.

After the age-old question of the liberalisation of shop opening days and hours, to which we hope the Constitutional Court has put an end by ruling that the laws passed by the Regions and the Autonomous Provinces were illegal because they ran counter to the new Berlusconi Government law of 2011, enhanced by the Monti Government in the same year, the Regions put their hands to regulations with renewed vigour in order to insert useless requirements that are contrary to free competition and free enterprise.

Questa volta i nostri legislatori locali hanno deciso di rendere più difficoltoso l’esercizio dell’impresa nella forma dei c.d. “temporary stores”.

This time our local legislators have decided to make the conduct of an enterprise in the temporary store format more difficult.

Si tratta di negozi operanti in aree ad alta o altissima densità commerciale per un periodo di tempo di breve durata (in media dalle 3 settimane ai 18 mesi). Essi si basano su una formula di vendita focalizzata sulle “risposte emotive” dei consumatori, che, attratti dai display posti sulle vetrine oppure da cartelloni pubblicitari molto evidenti, sono portati all’acquisto di impulso dei prodotti messi in vendita sulla base del breve tempo a

Temporary stores are shops operating in areas of high or very high commercial density for a short term (from three weeks to 18 months on the average). These stores are based on a sales formula which focuses on the emotional responses of consumers who are attracted by the displays in the shop windows or by very conspicuous posters and are led to impulse buying the products on sale owing to the short 60

Regional stratagems aimed at temporary stores

disposizione (derivante dalla limitata durata dell’iniziativa) o dalla peculiarità del prodotto messo in vendita.

time at their disposal (because of the limited duration of these projects) or the particular nature of the articles offered.

Tale modalità di vendita presenta alcuni interessanti profili dal punto di vista civilistico, legati soprattutto alla compatibilità con la durata minima dei contratti di locazioni ad uso commerciale - fissata in 6 anni dalla legge sull’equo canone.

This sale method presents some interesting aspects from the point of civil law, above all arising from their compatibility with the minimum duration of business leases – set at 6 years according to tenancy legislation. This difficult issue has been solved by the private parties concerned by resorting to temporary leases, which, according to this law, may last for less than six years if the business conducted is objectively temporary by its very nature.

Tale “criticità” è stata risolta dalle parti private facendo uso della c.d. “locazione transitoria” la quale, secondo la stessa legge sull’equo canone, può avere una durata inferiore ai 6 anni qualora l’attività esercitata abbia per sua natura carattere obiettivamente transitorio.

The other contract models adopted by landlords and operators who want to use a space for a temporary store are business leasing or services contracts, a formula used through the intermediation of companies that obtain the enjoyment of the landlord’s premises and offer them to the temporary retailers combined with other services such as the promotion of their activity, the staff to serve in the shop and designing and fitting out the spaces concerned.

Gli altri modelli contrattuali posti in essere tra i proprietari e gli operatori interessati ad utilizzare gli spazi per le attività di temporary shop sono l’affitto di ramo di azienda ovvero il contratto di appalto, formula utilizzata mediante l’intermediazione di società che ottengono il godimento dei locali dal proprietario e offrono gli spazi ai temporary retailer congiuntamente ad altri servizi, quale la promozione 61

From the administrative point of view, the temporary retailers usually take over the licence issued to the landlord, if there is one, or submit an application to the council in which the business is to be conducted (usually they are neighbourhood outlets) and, at the end of the project, submit a closing down report.

dell’attività, il personale da utilizzare nel negozio nonché la progettazione e gli allestimenti degli spazi. Dal punto di vista amministrativo, i temporary retailer sono soliti utilizzare il subentro nel provvedimento autorizzativo rilasciato al proprietario, se esistente, oppure presentare un’istanza diretta al Comune dove viene esercitata l’attività (di solito si tratta di esercizi di vicinato) e, al termine dell’iniziativa, presentare una comunicazione di cessazione dell’attività.

Nevertheless, three Regional Parliaments have decided to complicate this simple, lawful licensing system. They are the Campania, Veneto and Liguria Regions, which have provided their own interpretation of these cases, in which there are aspects that do not appear likely to be constitutionally valid, or even be based on any grounds.

Tuttavia tre parlamenti regionali hanno deciso di complicare tale lineare (e legittimo) schema autorizzativo. Si tratta delle Regioni Campania, Veneto e Liguria, le quali hanno fornito una propria chiave di lettura alla fattispecie che presenta risvolti di tenuta costituzionale dubbi, per non dire infondati.

In Liguria, for example, according to Article 60 of Regional Law 1/2007, temporary activities (according to this law) may only regard sales of food and drink to the public and may only be conducted when there are fairs, markets, fêtes or other special gatherings, for a period that must not exceed the duration of the event to which they are related (the same principle is adopted in

In Liguria, ad esempio, secondo l’articolo 60 della l.r. 1/2007, le “attività temporanee” (così nella legge regionale) possono avere ad oggetto la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e possono essere svolte solo 62

Tuscany, see art. 45 l.r. 287/2005).

in occasioni di fiere, mercati, sagre o altre riunioni straordinarie per un tempo non superiore alla durata dell’evento cui sono collegate (lo stesso principio viene utilizzato in Toscana, v. art. 45 l.r. 287/2005).

What is the legal position, then, if we were to decide to open a temporary shop for the sale of non-food products such as gadgets from a famous motor car brand in the centre of Genoa (in Liguria) in the autumn?

Quid iuris della scelta di aprire un temporary shop per la vendita di prodotti non alimentari, ad esempio gadget di un famoso marchio automobilistico, nei mesi autunnali, nel centro di Genova?

In Veneto, on the other hand, temporary stores may also put non-food products on sale, but in the SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) certified report of opening, the application for a licence, they must state the period, which may not be more than 12 months and may only be extended once for at most six months. So in order to sell products associated with an event that lasts two years in Venice, at least two different applications must be made to the Council and six months out of the twenty-four must be sacrificed, during which the temporary business cannot be conducted (Article 24 of Regional Law 50/2012).

In Veneto, invece, i temporary store (così nella legge regionale) possono proporre in vendita anche beni non alimentari, ma sono tenuti ad indicare nella SCIA (o nella domanda di autorizzazione) la durata, che non può essere superiore a 12 mesi e può essere rinnovata una sola volta per un periodo massimo di 6 mesi. Quindi per vendere prodotti collegati ad un evento di durata biennale a Venezia occorre presentare (almeno) 2 diverse pratiche al Comune e sacrificare 6 mesi (su 24) durante i quali non sarà possibile esercitare l’attività temporanea di vendita (articolo 24 della l.r. 50/2012).

Campania has followed King Solomon in deciding which of the two other Regions to follow: here the Regional Law allows temporary shops to open for non-food

La Campania ha scelto una via salomonica tra le due regioni: rispetto 63

products too, but the duration of the activity is strictly connected with the duration of the fairs, markets or other events to which they must be related, and which cannot be longer than 45 days.

alla Liguria, infatti, la normativa locale consente l’esercizio dei temporary shops (così nella legge regionale) anche per la vendita di prodotti non alimentari; tuttavia, la durata dell’attività è strettamente collegata alla durata delle fiere, mercati o eventi straordinari ai quali sono necessariamente connessi e, in ogni caso, non può eccedere i 45 giorni.

All the above laws are new, pointless bureaucratic obstacles to private enterprise in blatant conflict with the principles of simplification and equal treatment over the entire country, which are considered of constitutional importance according to two recent Constitutional Court judgments (62/2013 and 203/2012). In fact the Constitutional Court has ruled that the legislator’s policy must tend on one hand to prevent red tape from being pointlessly burdensome for the persons administered and on the other hand to simplify the procedures for the issue of licences (in these cases for the sale of food and drinks).

Tutte le normative sopra indicate rappresentano nuovi ed inutili ostacoli burocratici all’esercizio dell’attività di impresa in palese contrasto con i principi di semplificazione e di parità di condizioni sull’intero territorio nazionale, principi considerati di rilevanza costituzionale da due recenti sentenze della Corte Costituzionale (sentenze 62/2013 e 203/2012). La Corte Costituzionale ha statuito, infatti, che l’azione del legislatore deve essere volta - da un lato - ad impedire che le funzioni amministrative risultino inutilmente gravose per i soggetti amministrati e - dall’altro - a semplificare le procedure volte al rilascio dei titoli amministrativi (nel caso di specie si trattava di somministrazione di alimenti

According to the Court, the same minimum level of assured services must be enjoyed throughout the whole of Italy, including sales business conducted under equal, simple conditions at the same time. 64

Regional laws seem to aim at achieving the exact contrary of the principles laid down by the Court: in fact what sense is there in forcing a retailer to state the months a SCIA licence is to last in one Region or make running a temporary shop in another Region dependent on a fair or a market, restricting the duration of the activity, among other things, to a matter of weeks, when a few miles away (we are talking of neighbouring Regions), as in all the rest of the country, an operator can start business by filing a simple application for a licence without any limitation on its duration and then send a mere closing-down report a few days before the end of the project?

e bevande). Secondo la Corte, sull’intero territorio nazionale deve essere assicurato il godimento di un livello minimo di prestazioni garantite, tra cui lo svolgimento contemporaneo dell’attività di vendita in condizioni di parità e semplicità. Le normative regionali sembrano porre in essere l’esatto contrario dei principi codificati dalla Corte: che senso ha, infatti, costringere un retailer ad indicare in una Regione i mesi di durata nella SCIA oppure, in un’altra Regione, a rendere l’esercizio di un temporary shop quale attività ancillare a fiere o mercati, tra l’altro limitando la durata dell’attività a pochissime settimane, quando a pochi chilometri di distanza (si pensi alle regioni confinanti) è possibile, sull’intero territorio nazionale, avviare l’attività mediante il deposito di una semplice SCIA senza alcun limite di durata, a pochi giorni di distanza dalla fine dell’iniziativa, inviare una semplice comunicazione di cessazione dell’attività?

Furthermore, we cannot rule out the possibility of these laws being submitted to the Constitutional Court for scrutiny, as has already happened on a number of previous occasions. And even if all court cases come with an element of uncertainty, it is not difficult to forecast what decision the Constitutional Court judges will reach.

Non è inoltre escluso che tali normative 65

vengano poste al vaglio della Corte Costituzionale, come giĂ successo in numerose precedenti occasioni. E, nonostante ogni giudizio abbia un coessenziale carattere aleatorio, non Ă¨ difficile prevedere la decisione che sarĂ assunta dai giudici della Consulta.

Due recentissimi sviluppi: la Galleria Vittorio Emanuele e il Decreto “Competitività”

Le vicende relative alle concessioni rilasciate all’interno della galleria commerciale naturale più “bella” del mondo, vale a dire la “Galleria Vittorio Emanuele II” di Milano si sono arricchite di un nuovo (ed indesiderato) capitolo negli ultimi giorni dell’estate 2014.

The most “beautiful natural mall” of the world, i.e. the “Galleria Vittorio Emanuele II” of Milan, has been involved in September 2014 by a new (and unexpected) development regarding the authorizations granted by the Municipality to the retailers.

Lombardia, al rientro dalle ferie estive, ha inaspettatamente annullato un valido sistema posto in essere nel 2012 dal Comune di Milano al fine di regolare le cessioni dei rami aziendali insistenti nella famosa galleria.

Milan, at the end of the summer holydays, has declared null and void a system, adopted by the Municipality of Milan on 2012, which was regulating the transfer of branch of businesses within the famous Galleria.

In sostanza la giunta Pisapia, al fine di evitare gli effetti distorsivi per le casse comunali derivanti dai passaggi di titolarità dei negozi operanti in Galleria, i quali avvenivano previo pagamenti di lauti key money per i cedenti e in assenza di alcun vantaggio diretto per il Comune, ha adottato delle equilibrate linee guida con la delibera 1497/2012. Mediante tale provvedimento la cessione del ramo aziendale è stata subordinata al raddoppio del canone contrattuale e al mantenimento del mix commerciale all’interno del c.d. “salotto buono”, ferma ovviamente l’autorizzazione

The local government lead by the Major Pisapia, in order to limit the detrimental effects for the Municipality finance deriving from the transfer of the shops operating in the Galleria, which used to take place upon payment of rich key money in favor of the seller and without any direct economic advantage for the Municipality, issued new balanced guide lines on the matter, with the City decision n. 1497/2012. With such decision the transfer has been conditioned to the doubling of the contractual rent and to the maintenance of an merchandise mix of products sold in the so-called “salotto

Two “last minute” recent developments: the Galleria Vittorio Emanuele TAR decision and the “Decreto Competitività” Infatti la sezione quarta del TAR Indeed the Administrative Court of

buono”, save the previous authorization of the Municipality to the modification of the sign and the related trademark of the transferred shop.

preventiva del comune al cambiamento dell’insegna e del relativo marchio. Tale sistema ha dato i suoi frutti: infatti, non solo dal 2012 al 2014 i ricavi del Comune derivanti dalle concessioni in Galleria sono aumentati da 13 a 23 milioni di Euro, ma è stato mantenuto e addirittura migliorato il decoro e il prestigio del bene a spese degli operatori, come dimostra il finanziamento di 3 milioni di Euro concesso da Prada e Versace per il restauro delle facciate interne.

This system proved to be fruitful and effective: indeed, not only from 2012 to 2014, the revenues of the Municipality arising from the Galleria increased from 13 to 23 million Euro, but also the prestige and the decorus of the Galleria was improved, as result – for example of the financing of 3 million Euro granted by Versace and Armani to restore the internal facade.

Tuttavia i giudici del TAR di Milano, con un provvedimento che è stato molto criticato sia da parte della pubblica amministrazione, sia da parte degli operatori commerciali, ha dichiarato la nullità di tale delibera ritenendola lesiva della libertà economica degli operatori del settore, la quale, a dire degli ermellini, è garantita dall’espletamento di una procedura ad evidenza pubblica.

Nevertheless, the administrative judge of Milan, with a judgment which has disappointed both public administration and retailers, declared null and void such Municipality decision, considering it in contrast with the principle of economic freedom, which is, in the opinion of the Administrative Court, guaranteed through public bids.

In tal modo, a due anni di distanza dal provvedimento, vengono travolti gli effetti delle cessioni dei rami aziendali che hanno avuto luogo dal 2012, mettendo a rischio i finanziamenti privati concessi per il restauro della Galleria e

So, after 2 years of the issuance of the Municipality decision, the effects of transfers of branch of businesses occurred since 2012 have been wiped out, putting at jeopardy the investments 68

made by the private companies for the Galleria restoration and to the business and financial plans of the retailers which decided to invest in the Galleria, in line with the (now null and void) Municipality decision.

i piani industriali e finanziari dei retailers che hanno deciso di aprire in Galleria in base alle linee guida del Comune. Si spera, ora, in un annullamento della decisione del TAR da parte del Consiglio di Stato, auspicando che i giudici di Palazzo Spada abbiano una visione più moderna e “market oriented” del TAR milanese.

Hopefully the Council of the State will overrule the Milanese Administrative Court decision, bringing about a more “market oriented” vision.

Alcune riflessioni finali sul recente “Decreto Competitività”.

Some final comments, on the recently enacted “Decreto Competitività”.

Parlando di liberalizzazioni, è lecito chiedersi oggi a che punto sia giunto quel percorso di deregolamentazione dei settori del commercio, inaugurato sotto il migliore degli auspici nel 2011 (annus horribilis dell’economia italiana), ed in particolare se abbia sortito l’effetto sperato di minare alle fondamenta quell’antica forma tutta italiana di dipendenza patologica dalla burocrazia, che vede nelle forme di controllo da parte della pubblica amministrazione una delle principali fonti di legittimazione dell’esercizio del potere politico in ambito locale, e che costituisce un freno innegabile all’ingresso di nuovi competitors sul mercato e al diffondersi di mercati realmente concorrenziali. La

When we speak about liberalization, it seems fair to try to assess the status of the process of deregulation in many business fields, a path inaugurated in 2011 (annus horribilis for the Italian economy) and in particular to verify if this process has finally resolved that typical Italian form of pathological “burocracy addiction”, in which the control by public administration is considered to be one of the main sources for the legitimacy of political power at local level: all this ultimately - being an intollerable barrier to the entrance of new competitors into the market and to the consequent development of a truly competitive 69

market. Slow procedures, complicated interpretative regulations, and wide forms of controls, often unnecessary, are unfortunately still there.

realtà pratica è che accade, ancora, di trovarsi alle prese con estenuanti lungaggini procedimentali, “regolette” interpretative e controlli a tutto campo dell’autorità.

It is worrying to comment again on the failure of the legislator’s intentions of the reform, on which basis today it has been inserted another interpretative norm of the discipline, issued this time by Renzi’s Government.

È preoccupante dover constatare, ancora una volta, il fallimento delle intenzioni prefissate dal legislatore della riforma, sulle quali insiste oggi un’ulteriore norma di interpretazione della disciplina ad opera del governo Renzi.

What happened? The Decree called “Salva Italia” (d.l. no. 201/2011), a benchmark of the economic policy of the former prime minister Monti, which was overall aiming to the economic recovery after the crisis and the compression of consumptions, introduced new clear provisions, with the purpose of “deregulating” trade and retail, all contained in the Title IV, I paragraph of article 31; on such last provision was then added the “Decreto del Fare” (d.l. no 69/2013 converted in the Law no. 98/2013), which introduced – unexpectedly - after only two years a substantial amendment to the same discipline, consisting in a formal legitimacy of regional and local

Ma andiamo con ordine. Il “Decreto Salva Italia”(d.l. 201/2011), baluardo della politica montiana teso a rilanciare complessivamente l’iniziativa economica stroncata dalla crisi e dalla compressione dei consumi, nel suo pacchetto di novità poneva l’accento su alcune norme, mirate alla liberalizzazione delle regole attinenti all’esercizio di attività commerciali, contenute nel Titolo IV capo I all’articolo 31 e ss., sul quale si è poi inserito il “Decreto del Fare” (d.l. 69/2013 convertito nella l. 98/2013) che – inspiegabilmente – a solo due anni di distanza, operava una sostanziale aggiunta alla stessa disciplina: viene di 70

authorities, for the discretional use of inhibitory or limitative measures relating to new business activities or productive areas.

fatto prevista una forma di legittimazione, per regioni ed enti locali, all’utilizzo discrezionale di provvedimenti inibitori e di controllo al fine di porre eventuali vincoli all’apertura di nuovi esercizi commerciali o all’insediamento di nuove aree produttive.

So it happened that health, environment, or labour issues could not be considered anymore as limitations to the possibility of issuing inhibitory measures, on which “calibrate” the intervention of public authorities: the outcome was a substantial “switch” of the balance of power from central level towards local level, so much distorting the features of the original deregulation aim that the Italian Minister of Economic Development formally intervened with Resolution n° 180107 of November 5th 2013, suggesting an interpretation of the norms in line with the 2011 liberalization principles.

Accade così che le possibilità già esistenti di stabilire vincoli per ragioni di tutela della salute, dell’ambiente, del lavoro e della cultura non costituivano più il limite sul quale “tarare” l’intervento della pubblica amministrazione: il risultato pratico ottenuto sul campo era invece quello di spostare il baricentro del potere a livello locale, stravolgendo a tal punto i contorni della disciplina da costringere l’intervento del Ministero dello Sviluppo Economico, che con la Risoluzione n° 180107 del 5 novembre 2013 raccomandava una lettura interpretativa delle norme non in contrasto con i principi della liberalizzazione del 2011.

With such a contradiction, it was necessary a subsequent intervention by the Italian legislator: recently, the 2014 Renzi’s “Decreto competitività” - which is now making a new “mark” to the actual balance of interests: an interpretation of article 31 (in the version subsequent to 2013) which must be necessarily compatible with

Stante una simile contraddizione, era d’obbligo attendersi un nuovo intervento del legislatore: la recente conversione in legge del Decreto Competitività del Governo Renzi aggiunge in 71

the European principles of liberalization and that it is now “imposed” by the interpretative norm of article 22-ter Law no. 116/2014: the limitations or inhibitory measures are now valid only if they aim to the protection of those values, of constitutional relevance, listed in the same article: health, environment, labor protection and cultural heritage.

questo equilibrio di interessi un altro tassello; una lettura dell’articolo 31 (nella versione successiva al 2013) “conforme” ai principi comunitari della liberalizzazione è adesso sì imposta dalla qualità di norma interpretativa propria dell’art. 22-ter l. 116/2014: è sancita infatti la legittimità di vincoli e restrizioni unicamente in quanto posti per la tutela dei beni di rilevanza costituzionale elencati dalla norma: salute, ambiente naturale e urbano, lavoratori e beni culturali.

An Italian paradox. A legislature who speaks to himself, with constant subsequent interventions, and reminds to himself to deregulate “properly”, in line with EU and consitututional principles.

Insomma, un paradosso tutto italiano: un legislatore che raccomanda a sé stesso – con continui interventi - di liberalizzare “bene”, in linea con i principi costituzionali e comunitari.

Was all this necessary?

Ce n’era bisogno?

Cocuzza & Associati Studio Legale

Fondato nel 1993, Cocuzza & Associati si è rapidamente sviluppato per rispondere alle nuove esigenze del mercato dei servizi legali ed a quelle dell’impresa moderna, che ricerca un equilibrio tra professionalità, efficienza e rapporto interpersonale e tra specializzazione e copertura di un’ampia gamma di servizi. In un mercato reso più competitivo dalla presenza di grandi studi stranieri, si è voluto promuovere la crescita di un brand italiano nuovo ed indipendente. Uno dei nostri principali obiettivi è stato - ed è tutt’oggi - quello di trovare il giusto equilibrio tra la sempre più sentita esigenza di efficienza ed il tradizionale ruolo dell’avvocato basato sulla fiducia personale. Il nostro Studio è operativo su un’ ampia gamma di attività professionali con particolare attenzione alle seguenti aree: • diritto commerciale • operazioni societarie straordinarie (scissioni fusioni ed acquisizioni) • diritto del lavoro • operazioni immobiliari e problematiche legali attinenti al retailing ed ai Centri Commerciali • diritto della concorrenza • contenzioso nazionale ed internazionale dinanzi Tribunali italiani e collegi arbitrali nazionali e internazionali Abbiamo l’ambizione di prefigurare i bisogni dei nostri clienti anticipando le problematiche attraverso un processo di comprensione di tutti i possibili rischi coinvolti. Crediamo che, nel mercato odierno, i servizi legali rappresentino un valore nel rapporto costi-benefici se resi in stretta relazione con i clienti e le loro necessità. Per questa ragione il nostro approccio ai problemi è sempre concentrato sul risultato finale, anche attraverso la comprensione tecnica del settore di attività in cui operano i nostri clienti, per meglio relazionarci al contesto legale e commerciale in cui essi prendono le loro decisioni.

The law firm Cocuzza & Associati was founded in 1993 and rapidly developed in response to the changing needs of the market of legal services, in particular that of the modern business enterprises striving to find a balance between professionalism, efficiency and interpersonal relationships, on the one hand, and specialization and the need to cover a wide range of services, on the other. We wanted to promote the growth of a new and independent Italian brand in a market made more competitive by the arrival of foreign firms. One of our primary objectives was to find the right balance between the everincreasing business need for efficiency and the traditional role of lawyers on personal trust. We are engaged in a broad range of legal work with emphasis on: • commercial transactions • corporate matters • merger and acquisition • labour law • real estate transactions • competition and antitrust • national and international litigation before Italian Courts and domestic and foreign Arbitral Tribunals We have the ambition to foresee our clients’ needs, anticipating the issues with a full understanding of all the potential hazards. We believe that truly cost-effective legal services in today’s market are best delivered through close relationship with clients. Therefore, we approach each matter with a clear focus on our clients’ objectives and with a technical understanding of the business involved. Our objective is to relate to the legal and business environment in which our clients make their decisions.

Cocuzza & Associati Studio Legale Contatti Via San Giovanni sul Muro 18 20121 Milano Italia Tel. +39 02 866096 Fax. +39 02 862650 e-mail: studio@cocuzzaeassociati.it www.cocuzzaeassociati.it

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