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Privates Beweissicherungsgutachten und Beratertätigkeit/Schadenschätzung zum Wasserschaden / Schimmelschaden Appartement ******* Sa Font de Sa Cala Capdepera Auftraggeber: AUF ID: Ortsbesichtigung: Bearbeitungszeitraum: Gutachter: Palma de Mallorca, den
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Peter Wabbel
Sachverständiger für Feucht- u. Schimmelschäden Baustellenmanagement und ‚Coordinador de Obra’ Schadenermittlung am Bau
Frau Yvette S***** 14004_GUT_WAS 4.4.2014, 10:00-13:30h 4. - 9.4.2014 Staatl. gepr. Techniker, Peter Wabbel 9.4.2014
Mail: Info@masterofthemoment.co Web: www.masterofthemoment.co Tel.:•••+34 678.861.716
Inhalt 1. Fallbeschreibung 1.1 Örtliche Situation 1.2 Bauliche Gegebenheit 2. Schadensituation 2.1 Schadendetails 3. Auswertung und theoretischer Hintergrund 4. Sanierungsvorschlag
WICHTIGER HINWEIS! Warnung: Biologische Gefährdung ! Entsprechend der gesetzl. Bestimmungen - Ausführung der Schimmelbeseitigungsarbeiten nur im Vollschutzanzug mit geeigneter Atemschutzmaske. Ausführung der Schimmelbeseitigungsarbeiten nur durch Fachfirmen durchzuführen..
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Eingesetzte Prüfgeräte: 2
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1. Fallbeschreibung Wichtiger Hinweis! (nach BioStoffV)
Da der Kontakt mit biologischen Arbeitsstoffen Allergien auslösen, toxische Wirkung haben und zu Infektionskrankheiten führen kann, sollten sämtliche Sanierungsarbeiten von einer mit Schimmelentfernung erfahrenen Firma und speziell ausgebildetem Personal ausgeführt werden.
1.1 Örtliche Situation In einem Appartementhaus, Typ Laubengang, kam es im Appartement des Auftraggebers (AG) zu einem Wasserschaden, verursacht durch einen Rohrleitungsbruch in dem darüberliegenden Appartement. Dieser Schaden wurde am 2.2.2014 durch die Reinigungskasse des AG entdeckt. Der ursprüngliche Schadentag konnte nicht ermittelt
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Wichtig: 'Schwarz-Weiss-Trennung' der Bereiche. Trennung durch Abdichtung der nichtkontaminierten Bereiche von Kontaminierten. Zugang zu Schwarzbereichen über eine Einkammerschleuse und für ausreichende technische Be- und Entlüftung sorgen.
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Gesundheitsgefährdung durch biologische Arbeitsstoffe der Gefährdungsklasse 3. Alle Sanierungsarbeiten sind so durchzuführen, dass Staub- und Aerosolentwicklung durch Auswahl geeigneter Arbeitsverfahren grundsätzlich minmiert werden. Während der Arbeiten sind entsprechende Atemschutzmasken (Schutzstufe TM3P) oder Vollmasken, Augen- und Fussschutz sowie entsprechende Schutzkleidung (Kategorie III, Typ 5) zu tragen.
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Durch das massive, grossflächige Auftreten von Schimmel, muss der Sanierungsort einer Gefährdungsklasse zugeordnet werden.
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werden, doch durch das starke Auftreten von sichtbarem Schimmel an Decken und Wänden, dürfte das Schadensbereich Monate zurückliegen.
Im betreffenden Appartement hat sich, bedingt durch einen Wasserrohrbruch des darüberliegenden Eigentümers, und des somit erfolgten Wasserschadens, ein massiver, grossflächiger, ca. 30m2 grosser Schimmelbefall an Wänden und Decke eingestellt. Der, lt. Eigentümer, Anfang Februar 2014 dem Verwalter gemeldete Schaden hat bis zum heutigen Vor-Ort-Termin keine Sanierungsmassnahme (zB. Trocknung) erfahren.
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Wie auf der Fotodokumentation ersichtlich, konzentriert sich der Massenhafte Schimmelbefall auf den Küchenbereich, grosse Teile des Wohnbereichs und Ganges, ein Badezimmer .... an Wänden und an der Decke. Durch Nicht-Sanierung des Wasserschadens und der dadurch
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2 Schadensituation
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Beim Objekt handelt es sich um ein Appartement in einem Mehrfamilienhaus/ANlage, im 4. Geschoss. Der Eingang liegt auf der offenen Westseite (Lauberganghaus). Der Bodenbelag des ca. 55qm grosse Appartement's ist mit Fliesen ausgeführt. Es handelt sich um eine, nicht ständig genutzte, Ferienwohnung.
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1.2 Bauliche Gegebenheit
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vorherrschenden Feuchtigkeit, haben sich durch Luftbewegung Millionen von Sporen an allen möglichen Stellen im Appartement verteilt und für Sekundär-Schimmelbefall gesorgt.
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a) Durchfeuchtung in Decke, Wänden und im Fussboden
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Direkte Wasserschäden
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b) Zerstörung von Einbauteilen aus Holz und Spanplatten (Küche, Durchreiche) durch Aufquellen.
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c) Verschmutzung von Wohnungsdekoration (Bilder etc.) und Küchenausstattungsgeräten, Besteck, Tassen, Gläsern und Tellern.
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Folgeschäden durch Schimmel an a) vielen Wohnungs- und Küchenmöbeln b) Kleinteilen, Ausstattungsgegenständen
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c) Decke und Wänden
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2.1 Schadendetails 1. Einbauteil 'Küchendurchreiche'
2. Unterbautüren am Spülbecken
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Aus- und Wiedereinbau durch Schreiner nach erfolgter, gründlicher Schimmelentfernung und Wiederherstellung einer neuen Oberfläche.
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Dieses Multifunktionelle Einrichtungsteil ist total zerstört und muss ersetzt werden. Kann nicht repariert werden.
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3. Sämtliche Innentüren
4. Eingangstür
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Aus- und Wiedereinbau durch Schreiner nach erfolgter, gründlicher Schimmelentfernung und Wiederherstellung einer neuen Oberfläche.
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Aus- und Wiedereinbau durch Schreiner nach erfolgter, gründlicher Schimmelentfernung und Wiederherstellung einer neuen Oberfläche.
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5. Wände und Decken (schwer schimmelgeschädigt und feucht)
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Komplettsanierung mit Putzentfernung, Erneuerung mit techn. Kalkputz, Oberflächenbehandlung und dem Streichen mit Kalkfarbe.
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5a. Wände und Decken (befallen mit Sekundärschimmel, nicht durchfeuchtet) Schimmelsanierung durch Entfernung mit 80 %-igem Ethylalkohol oder Isopropanol bei feuchten Oberflächen
Nach Abschluss der Arbeiten alle Staubpartikel mit einem Staubsauger mit HepaFeinstaubfilter entfernen.
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Unbedingt: Sofortige TROCKNUNG durchführen lassen durch Fachfirma mit ProfiGeräten. Sollte die Schimmelsanierung nicht sofort durchgeführt werden, zumindest die Abtötung des Schimmels und der Sporen durchführen.
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7. Fussboden und Wände
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Gründliche Schimmelentfernung/Reinigung von Grossgeräten, Möbelstücken und Deko-Ausstattung. Gardinen, Kissen, Betten etc. chemisch reinigen lassen oder waschen. Kleinteile, Besteck, Gläser, Teller Eine erforderliche professionelle Reinigung vom Schimmelbefall erscheint nach Prüfung einer Kosten-Nutzen-Analyse TEURER zu werden, als die Abgeltung des Schadens in einem Geldbetrag.
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'Master'-Endreinigung des Appartement's nach erfolgter Sanierung.
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3. Auswertung und theoretischer Hintergrund Die Momentaufnahme am Tage der Ortsbesichtigung ergab, dass eine NUTZUNG aktuell AUSGESCHLOSSEN ist. Das riesige Ausmass an Schimmelbefall lässt weder die Eigennutzung zu, noch jegliche, geplanten Ferienvermietung.
!
Wir hatten eine Umgebungstemperatur von ca. 15 Grad Celsius. Durch den hohen Wert der relativen Luftfeuchtigkeit von 95% ergibt sich eine 'Taupunkttemperatur' von ca. 14,2 Grad. Das heisst... ...die Luft kann kein Wasser mehr halten und gibt es an die kalten Bauteile als Kondenswasser ab.
4. Sanierungsvorschlag / -kosten A) SCHIMMEL Durch die unterschiedliche Klassifizierung der Schäden, ist auch bei der Sanierung unterschiedlich vorzugehen. Genaue Bestimmung und Umfang der Sanierung sind aus dem Sanierungsplan (S. Anlage) zu entnehmen. Als Kostenschätzung für die Sanierung setze ich (durchschnittlich) ***172,50 € / m2 an. Dies umfasst: - Baustelleneinrichtung - Einkammer-Schleuse und Schwarz-Weiss Bereich - Unterdruckgeräte - Trocknung - Desinfektion / Abtöten - Ausbau und Entsorgung von kontaminiertem Material - Wiederherstellung von Putz an Wänden und Decken - Generalreinigung nach Sanierungsende Die Kostenschätzung ausschliesslich nur Schimmelsanierung an diesem Objekt betragen somit bei ca. 145,0 m2 betroffener Flächen, ca. ***25.012,50 €.
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Bei den Messungen der Wandoberflächen und des Fussbodens bewegten sich die Temperaturen zwischen 13,6 und 14,1 Grad Celsius. Dies ergibt sehr ungünstige Bedingungen für die 'Taupunkttemperatur'.
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(Die Messungen wurden um 10:30h vorgenommen).
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Die am Vor-Ort-Termin durchgeführten hygrothermischen Messungen mit Geräten der Marke TROTEC ergaben Folgendes:
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Hygrothermische Messungen
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Als Schadensverursacher steht der Eigentümer des Appartement's 507 fest (darüberliegende Wohnung). Durch einen Rohrbruch wurde der Wasserschaden verursacht. Die in Spanien weit verbreitet Deckenkonstruktion mit 'Vigas' (Trägern) verteilte das Wasser im Bad- und Küchenbereich, sowie in Teilen des Wohn/Essraums.
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Die Gesamtkostenschätzung für die Sanierungsarbeiten ergibt somit ca. ***31.282,50 EURO
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C) AUSSTATTUNG / TEXTILIEN / POLSTER _____________________________________ Küchenkleinteile und Geschirr Eine professionelle Schimmelreinigung erscheint sehr aufwendig und kostenintensiv. Evtl. Neubeschaffung - Schätzbetrag ca. ***500,00 € _____________________________________ Kissen, Tischdecken, Gardinen Chemische Reinigung oder professionelles Waschen Kostenschätzung ca. ***600,00 € _____________________________________ Betten / Matratzen Chemische Reinigung oder professionelles Waschen Kostenschätzung ca. ***360,00 €
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B) EINRICHTUNGSTEILE / MÖBEL / TÜREN _____________________________________ Küche / Durchreiche (Masse 110x213x60cm) Das gesamte Einbauteil ist durch Wasserschaden (Aufquellen) und Schimmelbefall total zerstört und muss ersetzt werden. Kostenschätzung für Ausbau, Neugestaltung und Wiedereinbau ca. ***3.800,00 € _____________________________________ Kleinmöbel/Schranktüren Betroffene Möbelteile müssen ausgebaut, fachmännisch gereingt, Oberflächen geschliffen und zum Wiedereinbau vorbereitet werden, inkl. Wiedereinbau. Hierfür wird ein Pauschalbetrag geschätzt in Höhe von ca. ***500,00 € _____________________________________ Innentüren Alle ausbauen, Schimmelreinigung, Oberflächen wieder herstellen und Wiedereinbau. Kostenschätzung pro Tür ca. 120,00 € (evtl. auch Neubeschaffung, da günstiger) Gesamt ca. ***360,00 € _____________________________________ Eingangstür Ausbauen, Schimmelreinigung, Oberflächen wieder herstellen und Wiedereinbau. Kostenschätzung für diese Arbeiten ca. ***150,00 €
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Anhang I Appartement 3D
Schlafen Wohnen
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Küche
Eingang
Eingang Bad
Küche Bad Schlafen
Wohnen
Schlafen
Balkon
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Bad
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Bad
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Balkon Schlafen
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Anhang II Appartement 3D
Ansicht von UNTEN zur Decke.
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Entlang der ‚Vigas’ (Träger) gelangt Wasser in andere Räume.
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Deckenkonstruktion Musterdetail zur Erklärung
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