ABD Konut Piyasası Deneyiminden Türkiye Nasıl Yararlanabilir? Mart 2008, Washington DC
Amerika Birleşik Devletleri konut pazarlarında faaliyet gösteren büyük ölçekli inşaat firmalarının 5 senelik stratejik iş planlarını yaparken kullandığımız analizler piyasadaki gelişmelerin hem ABD hemde global ekonomilere etkilerini ortaya koymaktadır. Amerika Birleşik Devletleri’nde ekonomistler ülke çapında gelecek tahminlerini belli coğrafi ve demografik bölgelerden aldıkları verilere dayandırırlar. Bu örnek bölgeler ekomisi geleneksel olarak canlı bölgeler ve gelişmekte olan bölgeler olmak üzere iki gruptan seçilir. Canlı ve gelişmekte olan bölgelerin en tipik örnekleri Washington DC bölgesi ve Arizona’dır. Ekonomik anlamda Washington DC bölgesi District of Columbia, Maryland (Baltimore dahil) ve Kuzey Virginia’dan oluşur. Arizona eyaletinde ise esas olarak Phoenix şehrinin 50 millik yarıçapının belirlediği alan kriter olarak alınır. Bu iki örnek bölge genellikle ABD ekonomisinin gidişini önceden gösteren bölgesel ekonomiler olarak değerlendirilir. Washington DC bölgesini incelediğmizde pazarda stoklanmış konut sayısının (inventory) Haziran 2006 itibarı ile olağan üstü artmaya başladığı ve satışların önemli oranda düştüğü görülüyor. Ağustos 2007’den beri FED’in (ABD Merkez Bankası) faiz (prime rate) indiriminin satışları beklenen seviyede arttırmadığı ve stokları eritmediği görülüyor. Piyasada mevcut konut sayısının çoğalması ve satışların düşmesi nedeni ile fiyatlar gerilerken Agustos 2007 den itibaren fiyat düşüşü önemli ölçüde ivme arttırmıştır (Tablo 1). Aşağıdaki tabloda özetlenen analizimize göre fiyatlar 2005 başındaki değerlere gerilemiştir.
Washington DC bölgesindeki ekonomik canlılık, hükümet ve buna bağlı işlerin fazlalığı konut pazarındaki krizi bir ölçüde hafifletmektedir. Phonix, Arizona’da tesbit ettiğmiz sorun daha derindir. Mortgage krizi nedeni ile evlerini satışa çıkaranlar piyasadaki konut stoğunu hızla arttırmaktadır. Ucuzladığı halde satılamayan bu konutlar inşaat firmalarının yeni ev satış şansını önemli ölçüde düşürmektedir. Buna ilave olarak Arizona’da demografi de hızla değişmekte, Güney Amerika kökenli (Hispanic) nüfus ve 55 yaş üstü nüfus hızla artmaktadır. Güney Amerika kökenli nüfus bazı alan kodlarında (örneğin Arizona’da 85043 alan kodunda) %75’e kadar çıkmaktadır. Washington Post gazetesinde bu ay yayınladığımız makalede açıkladığımız gibi, analizlerimizde ABD genelinde alan kodlarının çoğunda 55 yaş üstü en hızlı büyüyen demografik segment olarak tesbit edilmiştir. Bu gelişme klasik konut sektörü için yüzeyde olumsuz görünsede