The McGrath Report 2021 – Simplified Chinese Version by McGrath Estate Agents

McGRATH年度报告

新冠病毒是否已永远改变了房地产行业？

2021

JOHN McGRATH寄语趋势

新冠病毒催生重大变化

人口大规模迁居边远地区即将上演

从“金矿”回归安全的“房子”

澳洲房地产对世界的吸引力

城市聚焦

SYDNEY（悉尼）及周边区域

McGRATH 2021年度报告

MELBOURNE（墨尔本）及周边区域

BRISBANE（布里斯班）及周边区域

CANBERRA（堪培拉）

参考资料

JOHN McGRATH寄语

在今年的报告中，我们将关注这样一个问题：“新冠病

以后，许多人将不再需要每天走在通勤的路上，取而代

是“不然”。

游个泳）。现在，我们可以住在自己梦想的栖息之所，

毒是否已永远改变了房地产？”答案既是“然也”，亦

毋庸置疑，新冠病毒大流行将永远改变不同人群的思维方式和行为方式。它使许多人重新审视他们的生活，并为他们的将来提供了新的选项。

之的是网络高速公路（清晨起来，甚至还可以先去海边无需遭受出行的压力，照样提供高效的日常工作。

简而言之，许多人将再也不会回到那个同事们一整天齐聚一堂的工作环境中。至少，不需要每周五天都这样。

从生活方式的角度来看，这将带来许多好处和新的

在《McGrath 2021年度报告》中我们将详细对此进行

机会。

察告诉大家。

如果您可以在Mornington Peninsula（莫宁顿半岛）、

新冠病毒已经改变了许多人工作和生活的方式。其中有

海岸）实现远程办公和线上会谈，为什么要花超出自己

探讨，但是在此之前，我想先把我的一些初步思考和观

一些改变是短期

，而有一些改变则是永久的。下面来

看看一些具体情况。

让我们先从住宅开始。在过去，许多人选择居住在便利的地方，虽然它可能并不能带给他们理想的生活方式。

如果您在中央商务区或商业中心工作，且不想在上下班路上耗费几个小时，那么，您就不得不找一处驾车方便

Central Coast（中央海岸）或Sunshine Coast（阳光经济水平的代价住在拥挤的城市之中呢？

当今世界科技发展突飞猛进，完全可以实现这一切；而且同样重要的是，企业老板也意识到，并不一定非要将所有员工聚集在同一个办公室中。分散地点工作不但同样可行，而且可以为所有人（包括公司和员工）节省一大笔钱，从而让员工们工作起来更加开心！

或附近公共交通便利的住所。然后，您希望能够存下足

这也意味着，新的远程工作者可以选择他们理想的住

年后退休的那一天可以最终住在自己梦寐以求的地方。

代”（注：1946年至1964年前后出生的人）和“空巢

够多的钱，以便有一天可以逃离这个地方；或者等待多

如此想来是有一点疯狂，但是，到目前为止，我们似乎也没有其他选择。

所，而不受囿于城市的限制。除此之外，“婴儿潮一老人”中亦有非常多人有这样的想法，他们一直向往碧海蓝天或山村乡野的生活，而现在他们真的可以去探寻他们的诗和远方了。

我们公司已经注意到，这类购房者人群对国内几乎所有休闲生活地点的房产的咨询量和交易量均有大幅上升。

那商业房产会怎么样？它会成为历史遗迹吗？曾经团队成员日常工作、并肩奋战过的许多开放式办公区域会从

由于少量住户开始需要在家里工作，因此他们感觉需要尽快获得更多空间。在餐桌上每周工作几个小时应该还行，但是如果工作方式发生永久性改变，则需要更好的解决方案，比如专门的居家办公室。

此人去楼空吗？

传统的“祖母屋”将重新成为一种需求，因为其是工作

我并不认为会出现所谓的“商业鬼城”，但是，许多东

身房或瑜伽房的需求也将提高；甚至还包括视频会议

西将会彻底改变。

高级中央商务区仍将吸引高质量的租户，因此，那些一

间的理想之选，也适合多代同堂家庭独立居住。家庭健

室。当然，快速的网络速度将比任何时候都显得更加

重要。

室难求的写字楼仍然会有人入驻。此外，由于新冠病毒

最后，房地产市场将何去何从？

12-15平方米/人，因而会带来平衡效应。

可以肯定的是，在全球疫情背景下，住宅的价值将得到

有些供出租的商业房产将受到严重影响，而其“很受

吹的“澳洲房价大修正”吗？

可能使员工的可接受空间从8-10平方米/人增加至

伤”的业主可能会寻求其物业的其他利用方式，包括重

重新调整。那么，会发生像悲观预言家40年来一直鼓

新用于住宅用途。

我的预测恰恰相反。

由于线上零售的快速发展，零售房产已经正在经历巨

我认为很有可能发生短期的小修正，持续大约6到12个

见的未来，高级零售商圈、名店村和购物中心仍将维持

人们需求的市场将再次腾飞。

变，而封城举措更是令其雪上加霜。我认为，在可以预市场需求，但是B级零售房产将需要进行重新改造。现在，我们继续谈谈住宅及我们可以预见的变化。崭新的世界秩序将影响到住宅内的设计和装修，以及分层开发项目中的设施。

月，调整幅度大概5%。但是，大部分能够符合并满足

由于零利率时代即将到来，而且许多业主在过去几年已经开始“去杠杆”，我预测，在主要城市和区域休闲地

带，黄金地段的高级住宅房产价格将会上涨⸺即距离澳洲东海岸大城市90分钟内任何靠近冲浪区、航道或树林的区域。

衷心希望您会喜欢今年的McGrath年度报告。 JOHN McGRATH

创始人兼执行董事

McGRATH 2021年度报告

摄影：JAKE CHARLES

趋势

01 新冠病毒催生重大变化

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺新冠病毒催生重大变化

对于许多澳大利亚人来说，新冠病毒大流行是一种灼痛的经历，但是，庆幸的是⸺我们有机会停下来审视：我们应该怎么样去生活？

这样的审视最重要的是明白⸺如何居家生活及在哪里生活？而许多人因此作出了新的选择。新冠病毒催生了变化，这种变化体现在我们重新定义了居家风格，以及我们重新思考应该在哪里生活。

人口学家Bernard Salt说，新冠病毒引发了“澳大利亚人生活方式的复兴运动”。从此，澳大利亚人将需要更大的空间、更安全的公寓，而且在这个居家工作时代，我们在房屋建设和改造中将考虑相关需求。

除此之外，我们将追随1950年代前辈的足迹，重新追

寻美好的郊区生活，而拥有“一亩三分地”的家园也将再次成为每个人的梦想。

摄影：LIANA MIKAH

1900年爆发淋巴腺鼠疫之后，澳大利亚人改变了他们的生活方式。许多人从拥挤的内城区搬到既能提供乡村生活又能进出城市工作的广阔的花园郊区1。

这种想法影响了悉尼市内西部Haberfield（哈伯菲尔

“下一个十年及之后，我们将真正迎来郊区生活时代” 人口学家BERNARD SALT

德）的建设，它被誉为澳大利亚最早的“模范花园郊区”。其目标是在内城区和工业区之外打造一个配备高效交通网络、方便工作人员通勤的“健康的环境”1。

其中的设计元素包含：尽可能小的房屋占地面积以确保充足的房屋间距、每处房产门前栽种一棵树、绿化带、宽阔的街道，以及由绿色植被和低矮篱笆环绕的特色小屋所营造的“整体美感”。今天，相似的地区包括悉尼

的Hunters Hill（猎人山）2、墨尔本的Albion（阿尔

比恩）3和布里斯班的Paddington（帕丁顿）。

在新冠病毒之后，澳大利亚人可能将再次进行一场疫后运动。

尽管我们国家幅员辽阔，但是在许多大城市，我们仍然

挤在高人口密度的房屋里4。从2010年到2020年，澳

大利亚的人口密度已经从2.9人/平方公里增加到3.3人/ 平方公里5。

由于疫情的影响，澳大利亚人现在比以往任何时候都更

重视空间安全，Westpac（西太平洋银行）的一份调查6结果显示，77%的澳大利亚人现在更愿意住在有地

住宅内。截至2020年年中，每5个澳大利亚人中就有1 人正在考虑在郊区购置更大面积的新住宅。后院、户外娱乐区和书房均是他们特别重视的功能区。

由于成本和位置的原因，公寓单元对于一些购房者的吸引力不会完全消失，但是开发商已经意识到降低建筑物风险的重要性。

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺新冠病毒催生重大变化

Dexus公司利用可以识别手印的生物识别扫描技术，在悉尼的Circular Quay（环形码头）的Gateway写字大楼打造了澳大利亚第一幢具有无接触出入口的建筑。

澳大利亚人还需要在内城区之外有更多的公寓。未来可能的趋势是，部分商业CBD大厦以及位于主要郊区村

落主街道的小型零售广场和写字楼将被重新规划，改造成低楼层的公寓楼。

目前，能够居家工作的一些澳大利亚人正在把高人口密度的公寓和内城区小型地块置换成中环和外环区域比较大的楼房，这种楼房附近一般配套方便往返城市的交通网络，并具备多植被风景和宽敞的空间。

由于拥有内城区无法比拟的宁静和私密性，在以往看起来并不太时尚的远郊地区也将变得炙手可热。居家工作者不再需要住在办公室附近，因此他们可以自由选择大城市内性价比更高的郊区，只要那里能提供良好的本地设施和交通网络。居家工作者不再需要像往常一样上下班，所以，前往位于中央商务区的办公室的长距离通勤对他们来说并不是问题。

在封城期间，41%的澳大利亚人把更多时间花在了房屋上，如园艺种植、维修项目和改造等

摄影：ESTHER DRIEHAUS

为了使住房具有抗疫功能，有些开发商在建筑物内设计了沐浴洗手间、更衣室或喷淋房，人们在那里先脱去外衣等装备并消毒，然后再进入房屋。例如，高级住房建

造商McCarthy Homes公司所提供的全新Hampton Homes系列房屋就具有这个功能7。

开发商还纳入了家庭锻炼设施，包括泳池和健身房，以及设于后院的所谓“胶囊房间”的可移动建筑，其可以作为办公室、工作室、安静区和玩乐区。 8

我们正面临着三十年来的首次经济萧条，负担能力将是房产购置者首要考虑的问题。

现在，整体规划的小区会为居民提供共享工作区，而

研究显示，在疫情之前，5%的澳大利亚人考虑

或折叠墙壁，用于打开和封闭空间。卫生则是另一个受

在接下去的12个月中购买小型住宅10

且，多功能起居室的需求也在上升，它们一般具有推拉到重点关注的问题。更好的通风、易于清洁的表面、面部识别技术和声控技术都减少了按钮的使用。

有些澳大利亚人则对他们目前居住的房子的外形进行改造，而非迁居到别处。史无前例的全国性封锁使他们有时间去做这些事。根据澳大利亚统计局的每周调查结果

显示，在封城期间，41%的澳大利亚人把更多时间花在了房屋上，如园艺种植、维修项目和改造等。 9

购买小型住宅，而现在，9%的澳大利亚人希望

疫情之下，许多年轻人为了省钱离开了私人租住的居所，回到家里的房屋居住，因此当前房屋最重要的功能将是⸺更适合多代同堂的家庭居住。

多代同堂的家庭需要更大的房子，因而会使人们选择远郊更容易负担的房子，或导致父母减小房屋面积的计划被延后。这也将使房屋主人考虑进行房屋改造和扩建，比如：分离的厢房、“祖母屋”和独立的区域。

这次百年不遇的疫情使许多人重新建立了个人的价值观和生活观。

从现在开始，新的生活方式已经出现，它提醒我们：在住宅的价值中，位列第一位的并不是其金钱价值，而是它所提供的至关重要的安全性和舒适性。扫描二维码，了解更多专业资讯。

McGRATH 2021年度报告

摄影：HOLGER LINK

趋势

02 人口大规模迁居边远地区即将上演

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺人口大规模迁居边远地区即将上演

尽管我们的民族特性常常与荒野丛林联系在一起，

但是澳大利亚是世界上城市化程度最高的国家之一1，

我们67%的居民聚居在八个州府城市2

很大程度上，这是由于这几个大都市区域为我们提供了

约82%的澳大利亚人表示，通勤及准备事务的减少使

通讯设施也都集中在这里。

生活得到了更好的平衡6。约45%的人则认为，居家轮

70%的工作机会3，而且数十年以来，基础设施和数字

然而，新冠病毒和先进科技使得澳大利亚人不再受到城市工作场所在地理上的束缚。人们开始探求边远地区新

鲜的空气和辽阔的土地，如：Byron（拜伦湾）、 Wamberal（威姆博罗尔）、Cairns（凯恩斯）和

他们节约了时间；另有65%的人表示，他们的工作和

班工作将是一种长期的趋势7，而且许多公司在目睹工作效率提高后也赞同这种方式。

诸如推特、Atlassian软件公司和澳大利亚上市公司

Nitro Software等公司已经将远程办公视为一种“新

Illawarra and Shoalhaven（伊拉瓦拉-肖尔黑文）地

常态 ” 8/9。许多大型组织（如 W o r l e y 集团和

Hunter Valley（猎人谷），因而区域性大规模搬迁即

办公室的必要性，有些则已经减少其在中央商务区的办

区的海滩、维多利亚州的高山区和新南威尔士州的将到来。

从疫情爆发开始之时，主要边远地区中心的表现均好于

那些州府城市4，由于距离备受折磨的州府城市遥远，

及刚刚获得自由的且不断扩大的远程工作者群体所带来的的需求增长，当地住宅价格得以幸免于难。

在2020年4月封锁期间，仍然工作的澳大利亚人

中，46%居家工作，其中女性比男性更适应这样的工作方式（56%对38%）5。我们在厨房餐桌上或书房角落中开设商店，而孩子和宠物们就在我们膝下。

Westpac（西太平洋银行））正在评估在大城市设立公室。

然而，人们最大的领悟是⸺居家工作意味着我们可以在任何地方工作。

新冠病毒疫情证明了一点，即员工们可以独立自主地连续工作数月。我们所需的仅仅只是快速的网络连接，而目前已经有700万个家庭和企业在使用国家宽带网络 (NBN)，还有1,120万个用户即将用上NBN10。

联邦政府还推出“边远地区宽带计划”(Regional

Broadband Scheme)，拨款7亿澳元给NBN公司，从 2021年1月1日起对澳大利亚边远和偏远地区的宽带进

行升级11。

在新冠病毒大流行之前，澳大利亚人就已经把目光投向

在此趋势延续的同时，边远地区也得到了开发和发展。

月，边远地区综合住宅价格中位数为397,791澳元，比

利设施和更多的就业机会。

边远地区，主要是因为那里较低的房价。2020年9 州府城市综合中位数635,196澳元低37.4% 。 12

国内移居记录可以追溯到2007财年，该记录显示， 13

许多地方变得更具吸引力，提供了比以前更好的生活便如今，咖啡师制作的卡布奇诺不再是城市奢侈品。仅在

2018财年，边远地区咖啡馆的数量就增加了16.4%14。

城市居民迁往乡村地区的趋势正在上升。近年

位于Sydney（悉尼）西部250公里的Orange（奥兰

Brisbane（布里斯班）的居民向NSW（新南威尔士

家“厨师帽”等级的餐厅15。

来，Sydney（悉尼）、Melbourne（墨尔本）和

州）、Victoria（维多利亚州）和Queensland（昆士

治），现在拥有42家咖啡馆和许多高级餐厅，包括几

兰州）边远地区的流动量已创新高。

那里也提供更多的就业机会。最新数据3显示，在2017

2018财年，Sydney（悉尼）迁往NSW（新南威尔

量增加了4.81%，而Sydney（悉尼）为5.15%。

财年，NSW（新南威尔士州）边远地区的就业岗位数

士）、Victoria（维多利亚）和Queensland（昆士

Victoria（维多利亚州）边远地区的就业增长了4.11%，

年，则有62,495人离开。这比之前的年份有了巨大的

士兰亚州）边远地区的就业增长了3.82%，甚至超过

兰）重新定居的人口达到创纪录的66,193人。2019财

增加：2017和2016财年，每年约为55,000人；2015 和2014财年，每年为48,000人。

相似的趋势也发生在Melbourne（墨尔本），2019财

而Melbourne（墨尔本）为5.08%。Queensland（昆了Brisbane（布里斯班）的3.76%。然而，在之前两

年，这些地区的就业增长几乎可以忽略，甚至为负数，因此，目前的变化堪称“逆袭”。

年，有55,878人离开，创下纪录，而2018和2017财

许多地区正在成为经济龙头。经济咨询公司Polis

Brisbane（布里斯班），2019财年有51,420人离开，

化、商业和就业增长以及住宅和商业建设投资等经济增

年也分别有54,055人和44,219人离开。在创下10年来最高记录；另外，澳大利亚统计局的数据

显示，2018和2017财年也分别有47,832人和41,606 人离开。

Partners在2020年的一份报告 16 中发现，在人口变长指标方面，许多大型和小型边远城市的表现均优于州府城市。

表现最好的城市包括：Victoria（维多利亚州）West

从州府城市迁往边远地区（东部各州）的人口

Gippsland（西吉普斯兰）地区的Ballarat（巴拉瑞

特）、Geelong（吉朗）和Warragul-Drouin（沃勒

80,000

60,000

格尔-杜鲁恩）；NSW（新南威尔士州）的

40,000

Goulburn（古尔本）和Bowral-Mittagong（鲍勒尔-

Newcastle-Maitland（纽卡斯尔-梅特兰）、

米塔贡）；以及Queensland（昆士兰州）的

20,000

Gympie（金皮）和Cairns（凯恩斯）。该报告还发

现，更多人逃离城市迁往边远地区产生了相应的经济效

悉尼

2017财年

2018财年

墨尔本

布里斯班

McGRATH 2021年度报告

2019财年

益，有效促进了边远地区经济的健康发展。

政府的大规模投资也显著刺激了边远地区的发展。 13

趋势⸺人口大规模迁居边远地区即将上演

“雪山水电2.0计划”(Snowy 2.0)是澳大利亚重点建设

迁往边远地区的人们可能会寻求更大、更容易负担的房

机会，涉及100家当地企业，并且政府已经在Snowy

谐。因此，房子的定制化需求可能包括：父母各自拥有

该项目中受益的城镇包括Cooma（库马）和Jindabyne

毒的家庭健身房。

的最大可再生能源项目，预计将创造多达4,000个就业

Mountains（大雪山）地区投入了3,500万澳元17。将从（金德拜恩），它们早在1949年开始的首期“雪山水

电计划”(Snowy Mountains Hydro-Electric scheme) 的建设期间就开始蓬勃发展18。

州政府也为边远地区提供投资。“维多利亚州边远地区

基础设施基金”(Victorian Regional Infrastructure Fund)专门为地方项目提供资金支持，如耗资2,550万

子，拥有更多的房间，以确保7天24小时居家生活的和

独立的工作室，孩子要有一个书房，并配备远离新冠病在以往，城市逃离者一般会搬到所谓的“卫星城”（意指大城市边缘的小型城市），方便每日通勤。然而，如今的居家办公人士则可以进一步远离城市；而且，由于新建的高速公路和辐射更广的航空服务，使得往返城市变得再简单不过了。

澳元的巴拉瑞特火车站区域再开发项目(Ballarat

East Coast（东海岸）著名的独家胜地之一Byron Bay

就业基金”(Regional Jobs Fund)则旨在为扩展中的企

究机构CoreLogic的数据显示，在2020年8月31日之

Station Precinct Redevelopment)19。而“边远地区业提供金融资助。

NSW Government（新南威尔士州政府）斥资4亿澳元

在Dubbo（达博）和Wagga Wagga（沃加沃加）等地区建设新的数据枢纽，以提供更好的移动电话、互联网和数据服务20。

政府甚至还将支付您迁往边远地区的费用。例如，国家“迁居就业援助计划”(RATTUAJ)提供6,000澳元

（拜伦湾）已是迁居者炙手可热的目的地。权威地产研

前的12个月内，Byron Shire（拜伦郡，拜伦湾所在地）

的房价上涨了6.6%22，其房价中位数现在甚至超过了悉尼的1,090,605澳元。自2015以来，Byron Shire（拜伦郡）房价的增长速度为31.6%，超过悉尼的9.7%。

相邻的Tweed Shire（特威德郡）价格相对更低一些，

但增速同样惊人⸺在五年中，该郡的年增长率为5.7%，房价中位数达到665,531澳元，合计上涨了27.9%。

补助金，而“新南威尔士州边远地区技能迁移补助金”

其他拥有机场的地区也将得到迁居者的青睐，其中包

10,000澳元。

Orange（奥兰治）和Port Macquarie（麦奎利港）；

(NSW Regional Skills Relocation Grant)最高可达

在新冠病毒疫情下，边远地区又增加一项特殊的吸引力⸺人们对简单生活的想往。约65%的澳大利亚人认为，疫情就像对生活的“重置”，我们因此得以重新评

估我们的生活方式，而58%的人希望在疫情完全结束后过上更简单的生活。 21

65%的澳大利亚人认为，疫情就像对生活

的“重置”，他们因此得以重新评估他们的生活方式

括：NSW（新南威尔士州）的Albury（奥尔伯里）、

Victoria（维多利亚州）的Bendigo（本迪戈）和 Mildura（米尔杜拉）；以及Queensland（昆士兰

州）的Gold Coast（黄金海岸）、Sunshine Coast（阳

光海岸）、Toowoomba（图文巴）、Rockhampton

（洛坎普顿）、Cairns（凯恩斯）和Townsville（汤斯维尔）。

截至2020年8月31日，City of Orange（奥兰治市）的房价在年内上涨了5.4%，达到421,721澳元。附近

的Cabonne Shire（卡波恩郡）的房价上涨了6.4%，中位数达到288,488澳元。在过去的五年内，这两个郡的房价均增长了约20%。

州府城市附近的“卫星城”拥有便捷的公路和轨道交

在Victoria（维多利亚州），Surf Coast（冲浪海岸）、

的“卫星城”，如NSW（新南威尔士州）的Newcastle

以来一直飞速发展，房价中位数分别上涨了33.6%、

通，也将从边远地区迁居大潮中受益。在一直以来热门

（纽卡斯尔）、Illawarra（伊拉瓦拉）、Blue Mountains

（蓝山）和Central Coast（中央海岸），以及Victoria （维多利亚州）的Geelong（吉郎）和Ballarat（巴拉

瑞特），当地改善的基础设施、新的便利设施和就业机会仍继续支撑其房价上涨。

Geelong（吉郎）和Ballarat（巴拉瑞特）从2015年 32.6%和24%22。在澳大利亚最大的25个边远地区市

场中，Ballarat（巴拉瑞特）的房产销售最快，平均上市天数仅为30天，且销售商提供的折扣最低，仅为-2.4%24。

在Central Coast（中央海岸），由于Sydney（悉尼）

截至2020年8月31日，Illawarra（伊拉瓦拉）内几个

的房屋需求在2020年9月这个季度大幅增长，优质房屋

域⸺Wollongong（卧龙岗）12.7%、Kiama（基亚

Terrigal（特里格尔）、Avoca（阿沃卡）和Killcare

地区在年内都录得了客观的资本收益，包括地方议会区

马）10.3%和Shellharbour（谢尔哈伯）7.9%，且五年内的增长率分别为23.9%、21.3%和17.3%。

再往南的Eurobodalla Shire（尤罗博达拉郡），包含

Batemans Bay（贝特曼斯湾）和Narooma（纳鲁马），房价在年内上涨了5.8%，五年合计上涨了30.4%。

在北海岸中段，Newcastle（纽卡斯尔）、Lake

的售价比2019年高出10%。Wamberal（威姆博罗尔）、（奇卡尔）的土地和改造型沙滩住宅尤为热门。

边远地区长期价格增长超过州府城市的情况并不常见，

但在Queensland（昆士兰）东南部一些最好的休闲生活中心，这一切正在发生。自2015年以来，

Brisbane（布里斯班）的房价上涨了10.1%，相比之下，Gold Coast（黄金海岸）上涨了21.8%；Noosa Shire（努萨郡）上涨了28.6%；Sunshine Coast（阳

Macquarie（麦格理湖）和Maitland（梅特兰）的房

光海岸）议会区域上涨了19.5%22。

增长率分别为24.4%、29.1%和28.6%。

这很大程度上源于州际之间的移居，特别是资金雄厚的

保险公司QBE提供的数据显示，Newcastle（纽卡斯

（悉尼）和Melbourne（墨尔本）收获了可观的资本

价在年内分别上涨了9%、7.7%和6.2%，且五年内的

尔）近年来房价的上涨主要源于当地经济的改善，而非 Sydney（悉尼）带来的流动效应；自2015年以来，其

良好的就业增长，以及轻轨和大学扩建等重大项目，均提升了该地区的价值。

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McGRATH 2021年度报告

退休者和企业家所带来的影响。这些购房者在Sydney

收益，而现在他们正在角逐海岸边最好的海滨住宅。

对于许多人来说，生活在澳大利亚边远地区，享受那里宽敞的空间、宁静的环境、便宜的物价和休闲的生活，

长期以来一直是不切实际和遥不可及的幻想。然而现在，由于有条件在任何地方办公，我们终于可以过上梦寐以求的生活。

摄影：LUBO MINAR

趋势

03 澳洲房地产对世界的吸引力

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺澳洲房地产对世界的吸引力

纵观历史，每当发生诸如西班牙流感、第二次世界大战和全球金融危机(GFC)等重大全球性灾难之后，澳大利亚均被视为避风港

数以百万计的移民涌向我们这个“幸运国度”，因为这

澳大利亚作为国际“避风港”的地位再次突显，因而会

稳定的民主制度、世界级的教育机会、清新的空气和悠

影响。

里拥有风景秀丽、幅员辽阔的土地、强劲的经济活力、闲的生活方式。

新冠病毒危机再一次使全球目光投向了澳大利

亚。我们当中的大部分人正在实现“澳洲梦”，而许多移民则梦想在澳洲生活

居住在海外的澳大利亚侨民已经回国，而一旦国际边境重新开放，预计其他移民也将返回澳大利亚。一直以

来，澳大利亚高质量的医疗保健服务总是让人艳羡，而与美国和英国等其他发达国家相比，我们对疫情更好的管控以及我们更少的人口，均意味着在这里感染新冠病毒的风险也更小。

对房产市场（尤其是大城市的高级房产）产生巨大

部分侨民抓住新机会，实现在澳大利亚境外远程办公，而另一部分侨民则辞去他们的跨国工作，因为他们在自己家乡获得了更好的健康和安全福利，因而放弃居住海外的光环。

尽管Victoria（维多利亚州）第二波疫情震惊全国，但不可否认，澳大利亚在抗击新冠病毒方面已经取得成

功。2020年7月发布的一份报告显示，在疫情爆发伊始到2020年5月31日的最初几个月里，澳大利亚每10

万人中只有29例确诊病例，与新西兰（24例）、韩国（22例）和日本（13例）一道成为感染率最低的国家。我们每10万人0.41的死亡率也属于世界最低水平1。

尽管封锁措施带来了严重影响且出现了失业率上升的情况，但是我国经济仍然表现出很强的韧性。

在国际货币基金组织(IMF)2020年6月的《世界经济展望》更新中，澳大利亚是唯一一个将被升级的发达经济体

国际货币基金组织预测，澳大利亚经济将在2020年萎缩-4.5%2（之前的预测为-6.7%），然后在2021年实

现反弹并增长4%。据预测，所有发达经济体2020年将平均下降-8%，相比之下，我们的情况要好得多。

2020年9月，经合组织(OECD)还将澳大利亚2020年的经济萎缩预测上调至-4.1%，比6月份的上一次预测

上升了0.9%14。

澳大利亚稳健的财政状况使联邦政府能够为经济提供大

力支持，到2020年9月1日已提供3,140亿澳元的经济支持，包括以递减方式将留职补贴(JobKeeper)和失业

补贴(JobSeeker)延长6个月 3。按GDP占比计算，这些支持即使在同等发达经济体中也算是较大的支出，但好在我国的净公共债务仍然非常低4。

大约有100万澳大利亚人居住在海外 5，而不足为奇的

摄影：SIMON RAE

是，2020年，在他们眼中，London（伦敦）、

Paris（巴黎）和New York（纽约）的光芒已经褪去。

房地产咨询公司Knight Frank的一份调查显示，全球

64%的澳大利亚侨民表示，疫情下的封锁措施影响了他们在祖国购买房产的决定6。

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺澳洲房地产对世界的吸引力

来自居住在中国、香港、新加坡、美国和英国的侨民的咨询，让澳大利亚的房产经纪应接不暇。 6

2020年3-7月期间，在realestate.com.au网站上，

2020年3-7月期间，在 REALESTATE.COM.AU网站上，

来自海外买家的搜索活动骤增了42%

来自海外买家的搜索活动骤增了42%7。房地产网站公

司REA Group的受众数据分析师Karen Dellow表示，这似乎反映了海外侨民回国的动力越来越大，而涨幅最

大的搜索量来自于澳大利亚人移居海外的热点地区⸺ 英国和新加坡。

居住在英国的海外侨民青睐于海滩地点和拥有大型侨民

社区的郊区，特别是：NSW（新南威尔士州）的Manly

（曼利）和Byron Bay（拜伦湾）；Queensland（昆

士兰州）的Noosa Heads（努沙岬）；以及西澳大利

在疫情爆发之前，因为我们较高的生活水准，澳大利亚

密港）。

亚是高净值人士净流入最多的国家，达到12,000位。

亚的Fremantle（费利曼图）和Secret Harbour（秘

新加坡的买家则更喜欢墨尔本，他们最喜欢的五个郊区

是：Toorak（图拉克）、Glen Waverley（格伦韦弗

利）、Hawthorn（霍索恩）和South Yarra（南雅拉），

以及悉尼的Mosman（摩士曼）。

虽然全球大多数海外侨民的预算低于300万澳元，但许多澳大利亚侨民资金雄厚，愿意加大预算，以获得更多空间和理想的海滨位置。 6

另外，并不只有澳大利亚侨民将澳大利亚视为庇护所，众多富裕的外国人也这么认为。

对富裕的移民就有着很强的吸引力。2019年，澳大利他们主要居住在Melbourne（墨尔本）、Sydney（悉

尼）、Gold Coast（黄金海岸）、Sunshine Coast （阳光海岸）、Perth（珀斯）和Brisbane（布里斯班）8。在疫情之后，这种需求可能还将继续。

令人自豪的是，澳大利亚是一个多元文化社会，在过去的十年里，我国是世界上移民流入最多的国家之一。这

对房产价格上涨具有积极的作用，特别是在75%的移

民选择居住的Melbourne（墨尔本）和Sydney（悉尼）9。总理約翰·莫里森（Scott Morrison）指出，在疫情结束后，他将重新支持“大澳大利亚”计划10。

到时，澳大利亚移居海外的净移民人数预计将从2019 财年的232,000人暴跌至2020财年的154,000人，然

Scan here for more insights.

后自1946年以来首次出现负增长，2021财年预计为-72,000人，2022财年为-22,000人11。同时，在

2020、2021和2022财年，人口年增长率将分别减缓

至1.2%、0.2%和0.4%⸺这是一战期间1917年以来最低的增速。

移居海外的净移民人数

232,000 2019财年

154,000 2020财年 -72,000 2021财年

在2019财年，中国是澳大利亚家庭移民的第一来源国和技术移民的第二来源国12。来自realestate.com.au

的数据显示，来自中国的潜在买家倾向于在华人聚居的

地区寻找房子，特别是Melbourne（墨尔本）的Glen Waverley（格伦韦弗利）、Box Hill（博士山）、

Doncaster（唐卡斯特）和Mount Waverley（芒特韦弗利），以及悉尼的Chatswood（车士活）。

而在中国实施新的国安法之后，来自香港的需求预计将特别旺盛。澳大利亚政府为来自香港的学生和技术人才提供新的延长的签证选项13，并配备获取永久居留权的相应通道。

摄影：CITY OF GOLD COAST

在整个疫情期间，澳大利亚将保持“幸运国度”的地位，在澳洲拥有家园的“伟大澳洲梦”的诱惑对他们来说从未如此之大。

McGRATH 2021年度报告

摄影：CHUCK COLHT

趋势

04 从“金矿”回归安全的“房子”

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺从“金矿”回归安全的“房子”

持续长达30多年的经济发展史无前例，而对于

普通的澳大利亚房主和投资者来说，住宅房产堪比“金矿”

许多人只要坚持购买和长期持有房产这种简单、传统的办法，即可从中净赚巨额财富。

但在2020年，我国经济走软，住房和投资被赋予了新

其他人，如婴儿潮一代，正在大都市地区出售房屋，迁居到休闲生活的地区，不仅可以享受同样风格的住宅，还有剩余的现金可供储蓄。

的意义，暂时从“金矿”回归安全的“房子”，这种资

一些人已经意识到低利率带来的机会，并在疫情期间以

自从新冠病毒疫情爆发以来，诸如X世代（出生于

尽管遭受百年不遇的疫情及其造成的经济衰退影响，我

产的灵活性可以帮助房主度过未来的经济困难时期。

1965至1979年）等一些房主就已经在进行再融资以取

出资金，利用历史上最低的利率翻新房屋，升级他们的生活方式。史上第一次全国性封锁引发了一场住宅改善运动。

研究显示，9%的房主正在考虑将现有的房子置换成更小的房子 1，以减轻负债。年轻的房主可能会考虑“租

赁投资”，即他们搬出第一套房子，将其出租，以创造

租金收入并减少支出，同时自己搬到房价更便宜的地方。

理想的价格卖掉现有房子，置换更大的房子。

国市场仍保持强大的韧性，因而房价仅仅略有回落。

因此，如果愿意的话，房主和投资者可以选择卖房，而价格上一般不会有太大损失，有时甚至远远高于拍卖底价，具体视房屋的类型和位置而定。

平均薪资上涨65% 2004年11月 - 2019年11月

首次购房的年轻人保持着对房产热情，并且仍在积极购买，这可能是因为他们重新认识到房产作为一项重要 “基石资产”的安全性。

拥有房产仍然是“伟大的澳洲梦”。在澳大利亚的住宅市场中，三分之二的住宅已被私人拥有或按揭购买 2，

而澳大利亚人中，拥有一项投资性房产或以上的已达摄影：SUPPLIED BY MCGRATH ESTATE AGENTS

220万人3。

在过去的十年中，由于房价上涨速度高于工资上涨速

度，我们从房产中获得的收益也高于工作所得。澳大利

住宅价格上涨90% 2005年1月 - 2020年3月

亚统计局(ABS)和CoreLogic的数据显示，2005年1月

至2020年3月期间，房价上涨了90%，而2004年11 月至2019年11月期间，平均周薪仅上涨了65%4。

许多人对于疫情引发的我国经济形势的变化表示了担忧。四分之一的人担心自己的付款能力，84%的人担

心本地经济，85%的人担心全球经济，29%的人担心工作保障问题5。

那么，请往前看，当政府撤销刺激措施并终止按揭延期还款政策时，接下去会发生什么？

McGRATH 2021年度报告

趋势⸺从“金矿”回归安全的“房子”

房子就是我们的城堡，澳大利亚人将按照自己的本能延续他们对于资产的热情。在经济衰退的最初几个月，我们主要的应对方式是控制支出和偿还债务。我们还可以通过多种方式利用“基石资产”来应对环境现状或生活方式的改变。

由于疫情的影响，截至2020年5月，已有

331,339名澳大利亚年轻人加入了“回巢

族”，搬回他们的父母家居住

来自澳大利亚统计局(ABS)的数据 6显示，外部再融资

（通过另一个出借方再融资）大增，新增再融资贷款从

2019年5月的57亿澳元飙升至2020年5月的100亿澳

元，这是自2002年7月有记录以来的最高值。而在疫情之前，2020年2月该数字仅为63亿澳元。

美国的一份研究显示，根据所谓“房屋即是提款机”的策略，再融资将有望在经济萧条期来临之前大幅增加，因为人们开始担心他们的收入和工作7。

但是，这些贷款者并不总是追求低利率，低利率带来的机会其实仅仅是今天政策设置所产生的副产品而已。这些贷款者一般是通过再融资将他们的按揭贷款换成一项更大的贷款，以便获得资金，从而拥有充足的流动性以应对经济下行的不利局面。

澳大利亚统计局(ABS)称其为“内部再融资”，而在疫

情爆发的前几个月中，它已经出现稳步上升的趋势，

2020年2月为43亿澳元，而2020年5月则提高至53亿澳元6。

一些贷款者在他们的收入降低时可能使用这些资金偿付贷款，而另一些贷款者可能会趁房价走低的机会整修房屋或购置更多房产。

摄影：SUPPLIED BY McGRATH ESTATE AGENTS

9%的澳大利亚人早在疫情爆发之前已经开始考虑进行

投资了。截至2020年8月，14%的澳大利亚人考虑在接下去的12个月里进行投资1。

仅在2020年4月，就有21.3万名15-24岁的年轻人失去工作

目前来看，澳大利亚年轻人正在承受着来自经济衰退的

冲击。仅在2020年4月，就有21.3万名15-24岁的年

轻人失去工作，该年龄段的失业率已从11.5%上升到 13.8%8。到2020年8月，年轻人失业率已达到14.3%9。

这可能会加剧年轻人向父母寻求帮助解决住房问题这一

快速增长的文化趋势。他们要么延长与父母同住的时间，要么在租房到期后搬回家居住，要么利用“父母银

目前，“父母银行”成为最大的住房贷款出借人 11。澳

大利亚父母的平均出借金额达73,522澳元，目的是帮

助他们的孩子在房产方面站稳脚跟。而这一总额高达 920亿澳元，自2017年以来增长了41%11。

行”（即父母的资金）帮助他们买房。

现在我们正处于经济衰退期中，父母们担心这会对他们

不断上升的经济负担和多元文化主义的影响造就了这一

存款利息几乎为零的问题。而在接下去的一段时间内，

趋势，而疫情则进一步推动了这一趋势。由于疫情的影响，截至2020年5月，已有331,339名澳大利亚年轻

人加入了“回巢族”，搬回他们的父母家居住。 10

2019年底，澳大利亚各地的首套住房购买量达到10年

来的最高水平，这一趋势在2020年初得以延续，这得益于联邦政府的“首套住房贷款保证金计划”、印花税优惠和“首套住房房主补贴”。

的养老金产生影响，而其他人则不得不面对分红减少和年轻人们可能还得寻找能够实现他们“房子梦”的其他方法。

对于房产业主来说，最后一步将是卖掉房产，无论是他们主要居住的房子或是投资性房产，而此举将在一段时间内增加市场供应。

尽管一直以来都有世界末日的预言，但历史呈现的光辉画卷向我们展示了澳大利亚房产价格的韧性。因此，房价下跌不太可能持续很长时间。在过去50年中，每一次经济衰退或低迷之后房价都会迎来反弹，包括1990 年代初的经济萧条和全球金融危机12。

在澳大利亚，房屋的重要性和安全性将进一步深入人心。我们正在经历自20世纪30年代以来最严重的经济扫描二维码，了解更多专业资讯。

McGRATH 2021年度报告

衰退，而房产业主们将会发现房产在艰难时期的真正价值。

摄影：SILAS BAISCH

城市聚焦

房屋价格中位数

983,262澳元

公寓价格中位数

743,288澳元

来源：CORELOGIC，2020年9月

SYDNEY （悉尼）及周边区域

新冠病毒疫情折断了Sydney（悉尼）房地产市场复苏

的翅膀，中断了自2019年5月联邦大选以来稳健的经济反弹，并为整个2020年带来了不确定性。

在疫情早期阶段，两次降息、大规模政府刺激举措和贷款延期政策使得Sydney（悉尼）的房价得到了保护。

因而，真正的购房者即使在待售房源数量下降的情况下

仍然参与市场交易，实现积极的供需平衡，使得5月中

旬到10月的拍卖清盘率达到健康的60-65%1。

McGRATH 2021年度报告

城市聚焦 - SYDNEY（悉尼）及周边区域

房屋价格中位数的降幅非常小，2020年6月季度仅为-0.8% ，而9月季度为-1.6% 。 2

购房者已经看到他们财富迎来逆转的曙光，并为此兴奋

低息贷款和澳大利亚“避险天堂”的地位促使许多澳大利亚侨民和外国人士购买这里的房产，而且很多情况下他们只是通过视频查看待售的房产。

不已。新冠病毒疫情带来的经济影响将慢慢使局势的天

股票市场的剧烈波动使悉尼人(Sydneysider)认识到股

束和一些投资性房产的出售，其很可能会在2021财年

许多原本忙碌的工作人士放慢了脚步，思考他们的生

平向他们倾斜，尤其是公寓市场，随着经济衰退期的结迎来低谷。

票的波动性较之于房产的可靠性和安全性。疫情还迫使活，这导致市场上出现了一些不同寻常的新趋势。

但是，在2020年销售商没有理由恐慌，市场较低的库

在Palm Beach（棕榈滩）度假胜地，房产需求一直高

者能够在最好的地段抢夺更高质量的住房。在整个秋冬

的方法，因而他们需要的是永久住宅而不是度假

存为房价设定了底线，而且史无前例的低息借款使购房季，拍卖成交价高于拍卖底价的情况很常见，而全国性封锁前后创下的郊区交易纪录也显示出人们对市场保持的信心。

企，是因为许多富裕的购房者找到了可以高效居家工作

房。2020年开春之际，市场已经热闹起来了。Palm Beach（棕榈滩）已经成交了42套房产，9月份又成交了10套4。而5年以来，平均每年成交套数仅为68套。

根据CoreLogic的数据，3月份，Gladesville（格莱兹

维尔）成交1,025万澳元，Curl Curl（柯尔柯尔）成交

615万澳元；4月份，Artarmon（阿尔塔蒙）成交 472.5万澳元，Surry Hills（莎莉山）成交1,150万澳元； 5月份，Pagewood（佩奇伍德）成交315万澳元；8月份，Little Bay（小湾）成交640万澳元。

房屋价格中位数

2020年，商业精英们继续投资于高档房产。9月，位

于Point Piper（派珀角）的一处海滨房产通过场外交易

卖出了9,500万澳元的天价，创下澳大利亚的第二高纪录。其他一些高价成交的房产包括：8月，Newport （纽波特）的2,450万澳元（郊区成交价纪录）；7月， Bronte（勃朗特）的1,790万澳元（创纪录）；3月，

Rose Bay（玫瑰湾）的1,660万澳元；5月，The Rocks （岩石区）的1,512.5万澳元（创纪录）。

866,524澳元

1,026,418澳元

983,262澳元

2019年6月30日

2020年4月30日

2020年9月30日

首次购房的成交量依然很高，在2020年7月新的自住房主贷款中占到29% 5 。在“首套住房贷款保证金计

划”下的首批10,000笔贷款担保中，超过3,100笔6发放给了NSW（新南威尔士州）的购房者。

在该计划实施的第一个月，NSW（新南威尔士州）已有7,500人申请登记

新建基础设施将在NSW（新南威尔士州）的经济复苏中发挥核心作用，截至2020年9月初，该州已加速推

进并审批了87个超过250亿澳元的项目，创造了至少 50,000个工作岗位7。

其中，包括连接WestConnex（西联）公路与Sydney

同时，Parramatta Square（帕拉玛塔广场）最后一

850公顷的Mamre（曼丽）区，该区将成为一个重要

央商务区的改造项目，投资27亿澳元，其中包括澳大

Airport（悉尼机场）的新Sydney Gateway路和面积的工业和娱乐中心。那里将建成许多的公园绿地、自行

车道和人行步道供当地人使用，并将在2021年中开始

期的建设也已经开始。这是Sydney（悉尼）第二大中利亚最大的办公大楼（按总建筑面积计算）8。

投入使用。

对于首次购房且房价不超过800,000澳元的新房购房

在Schofields（斯科菲尔兹）、Catherine Field（凯

31,335澳元的支出9。另外，还有浮动减税政策提供最

瑟琳菲）、Leppington（莱普顿）和Marsden Park（马斯登公园）等地将建设学校。

者，政府取消了印花税，此举最高可以为他们节省高100万澳元的减免。该刺激方案将于2021年7月31日实施。而高达25,000澳元的“建房补贴”(HomeBuilder

grant)同样广受欢迎，在该计划实施的第一个月， Villawood（维拉伍德）、Bankstown（班克斯敦）、

NSW（新南威尔士州）已有7,500人申请登记10。

Heights（费尔菲尔德高地）的城镇中心将得到振兴。

在2020财年，Sydney（悉尼）的房屋价格中位数上涨

Wentworthville（温特沃斯维尔）和Fairfield

在Greater Macarthur Growth Area（大马卡萨开发区），Macquarie Fields（麦格理菲）、Ingleburn （英格尔伯恩）、Minto（明托）、Leumeah（卢梅

亚）、Campbelltown（坎贝尔镇）和Macarthur （马卡萨）区的重建计划也已经确定。

投资310亿澳元的Parramatta Road Corridor（帕拉

14.5%，达到1,010,426澳元，公寓价格中位数上涨 10.6%，达到761,792澳元2。这一波涨幅发生在2019

年，即联邦选举及三次基准利率下调之后。之后，

2020年5月，新冠病毒疫情开始使房价下行。截至9月 30日，房屋价格中位数为983,262澳元，公寓价格中位数为743,288澳元3。

玛塔路走廊）振兴计划也正在加快规划，该计划将为

NSW（新南威尔士州）超预期的疫情管控保护了

和50,000个工作岗位。其中包括：“圣伦纳兹鸦巢

高了NSW（新南威尔士州）边远地区的房产需求。如

Sydney（悉尼）的“经济脊柱”带提供27,000套新房

2036计划”(St Leonards Crows Nest 2036 Plan)，

其包括位于Crows Nest（鸦巢）的新地铁站；将在

Sydney（悉尼）的房地产市场，而远程办公的兴起推

果疫情得到持续的控制，一旦疫苗得到确认，

Sydney（悉尼）的房价将再次腾飞。

Glenfield（格伦菲尔德）新建的综合利用区和体育中

心；以及将对Marsden Park（马斯登公园）北区和

Schofields（斯科菲尔兹）西区进行翻新改造，包括 18个新的运动场和道路升级项目。 McGRATH 2021年度报告

城市聚焦 - SYDNEY（悉尼）及周边区域

JOHN McGRATH的推荐

HOMEBUSH（霍姆布什）

COLLAROY（科勒罗伊）

许多悉尼人(Sydneysider)还记得这个郊区可能是由于

曾几何时，您可能需要在Northern Beaches（北部海

从1988年关闭以来，这个地区一直在悄悄地进行着重

这二者之间做出选择。而现在，远程办公改变了游戏规

那里众所周知的屠宰场，它几乎成为当地的地标，但自塑，成为了悉尼繁华的西区中的一颗宝石。在这里，您可以穿行于美丽的村庄，去Sydney（悉尼）最好的一

些小餐馆品尝美味，或者穿过马路去Sydney Olympic

Park（悉尼奥林匹克公园）参加各种体育或文化活动。哦，对了，还有WestConnex（西联）隧道，它

使得Homebush（霍姆布什）的居民往返城镇中心的时间缩短了约15分钟。

滩）电影明星般的生活方式和往返中央商务区的便捷性

则，您再也不需要每天堵在Spit Bridge（斯匹特大桥）上。这里将是Sydne（悉尼）下一个即将腾飞的海滨郊区。那么，为什么不选择电影明星般的生活方式，享受每天先游泳后工作的生活？那时，当您一边喝着美味的卡普奇诺一边呼吸着太平洋新鲜的空气时，一定会想起

我。然后，您微笑地往家里走，准备参加第一场Zoom 视频会议。

HABERFIELD（哈伯菲尔德）

ROUSE HILL（露斯山）

这个舒适安逸的花园郊区长期以来一直是我最喜欢的地

Rouse Hill（露斯山）及其城镇中心的购物城位于欣欣

中央商务区仅一步之遥，具有年代感的住宅宽敞明亮，

价廉，正是年轻家庭所向往的生活方式，而且对于仍然

方之一，在过去几年我带许多朋友来到这里。这里距离而最好的咖啡馆和熟食店就在您家附近！

向荣的西北走廊中心，这里空气清新、土地广袤、物美需要在办公室办公的上班族来说，现在乘坐悉尼地铁西

北线(Sydney Metro Northwest)可以方便地往返中央商务区。

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EDMONDSON PARK（爱德蒙森公园） “西南边的ROUSE HILL（露斯山）”。您可以参考上文有关ROUSE HILL（露斯山）的介绍，EDMONDSON

PARK（爱德蒙森公园）与它基本一样，只是略有不

同。新建成的M8高速隧道使得居民开车到中央商务区的时间缩短了15分钟。

THIRROUL（提罗）– NSW（新南威尔士州）边

远小镇

新冠病毒正在改变许多人对于远程办公的想法，在接下

去的几年中，您将看到，诸如ILLAWARRA（伊拉瓦

拉）的THIRROUL（提罗）等休闲生活小镇像宝石一样绽放光芒。这座小镇坐落于海滨，离WOLLONGONG

（卧龙岗）仅几公里，而且与SYDNEY（悉尼）之间有很便捷的交通设施。更多眼光独到的当地人、

SYDNEY（悉尼）的企业高管和附近的“空巢老人”

将会追求这种碧海蓝天的生活，从而导致当地房产需求上升。

NORAVILLE（诺拉维尔）– NSW（新南威尔士

州）边远小镇

哪里？你再说一遍。好吧，去Google上查一下这座安

静的小村落，位于Sydney（悉尼）北部繁荣发展的 Central Coast（中央海岸）。疫情让我们知道原来居家办公如此简单，即使您需要进出城，新建的NorthConnex

（北联）隧道将原本的出行时间缩短了20分钟。在这座令人着迷的海滨郊区拥有一间房屋的成本仅为Sydney

（悉尼）一个公寓卧室的价格，随着时间的推移，您一定会收获颇丰。

摄影：PHOTOLOGIC

McGRATH 2021年度报告

摄影：MITCHELL LUO

城市聚焦

房屋价格中位数 780,836澳元公寓价格中位数 558,952澳元来源：CORELOGIC，2020年9月

MELBOURNE （墨尔本）及周边区域

这座澳大利亚发展最快的城市 1的房地产市场受到新冠

病毒的影响更大，特别是在第四阶段限制措施实施期间，禁止现场查看待售房屋，所有房地产公司不得不从 8月初开始关门一段时间。

然而，作为澳大利亚最宜居的城市2和2019财年经济增

速第一的城市 3 ，墨尔本具备抗击新冠病毒风暴的能力，而且基于历史趋势来看，这个市场很可能会强劲反弹。地产研究机构CoreLogic将Melbourne（墨尔本）

描述为“在后全球金融危机刺激发展阶段中表现大幅超预期”4。

McGRATH 2021年度报告

城市聚焦 - MELBOURNE（墨尔本）及周边区域

墨尔本的住宅价格从2019年5月的低点迅速回升，到

在澳大利亚房产资本长期持续增长的前五大地区中10，

的增长形势被新冠病毒疫情打断了。尽管受到疫情的

Carnegie（卡内基）和Templestowe Lower（下坦普

2019年圣诞节已接近2017年的最高价格，但这波罕见 5

抑制，但该市在2020财年仍取得了令人印象深刻的成绩，房屋价格中位数上涨10.6%，至802,551澳元，公寓价格中位数上涨9.3%，至575,009澳元。 6

高档海滨郊区St Kilda（圣基尔达）是澳大利亚2019年

房屋资本增长表现最好的地区，在高档住宅需求激增的推动下，房价中位数上涨19.6%，至1,584,805澳元。 7

包含了低调、家庭友好型郊区Bonbeach（邦比奇）、莱斯托），自2015年以来，这些地区的房价中位数涨幅均在30-40%左右。

得益于便捷的Peninsula Link（半岛连接线）和Mornington

Peninsula Freeway（莫宁顿半岛高速公路），居住在 Bonbeach（邦比奇）的上班族可以在40-60分钟内进城，因而这个休闲生活区得以快速发展11。

这一点在澳大利亚最受欢迎的真人秀节目之一《The

2018年，新的高架铁路线取代了Caulfield（考尔菲尔

（圣基尔达）为背景，连续播出两季。

这意味着Carnegie（卡内基）将建设一个新的火车

Block》（街区）中也得以反映出来，该节目St Kilda

2018年，五对夫妇将原来的盖特威克酒店(Gatwick Hotel)翻修成多套精品豪华公寓，拍卖会上拍出的价格达到277万澳元至302万澳元之间。 8

2019年，原本为背包客酒店的奥斯陆酒店(The Oslo)

被改造成五栋三层高的豪宅，售价达337.4万澳元至 362万澳元不等。 9

德）和Dandenong（丹德农）之间的9个平交路口，站，仅需20分钟即可快速往返于墨尔本。

Doncaster（唐卡斯特）较高的房价可能令一些家庭望

而却步，而临近的Templestowe Lower（下坦普莱斯

托）则对他们更具吸引力。他们仍然可以很方便地往返 Doncaster Shopping Town（唐卡斯特购物城）、优

质学校和Yarra Valley Parklands（雅拉谷公园），并可在20-25分钟内驱车进入中央商务区，而一般来说，房价要便宜9万澳元左右15。

房屋价格中位数 2020财年

555,000澳元

415,000澳元

802,551澳元

GEELONG（吉朗）

BALLARAT（巴拉瑞特）

MELBOURNE（墨尔本）

对于这里的城市居民来说，Melbourne（墨尔本）的

最强劲的边地区市场是Geelong（吉朗）和Ballarat

增了12,630套住房，相当于Adelaide（阿德莱德）中

位数分别上涨了约25% 15至555,000澳元和415,000

街景在过去十年中的变化可谓翻天覆地，中央商务区新

央商务区的全部住房存量12。城市就业机会激增和人口增长推动了市中心公寓的需求，而居民则看重位置便利性、相对负担得起的房价以及缩短的上班旅途时间。

由于新冠病毒的影响，Melbourne（墨尔本）房价最初经历了小幅但更快的下跌，在截至2020年7月31日

的三个月里下降了-3.2%，而Sydney（悉尼）和

（巴拉瑞特），自2017年以来，这两个地区的房价中澳元，但仍远低于Melbourne（墨尔本）的802,551澳元（截至2020年6月30日）6。

近年来，就业增长、商业投资、新的基础设施和住房负担能力增强，使这两个“卫星城”对于愿意每天往返中

央商务区上班的Melbourne（墨尔本）家庭具有极大的吸引力。

Brisbane（布里斯班）的跌幅分别为-2.1%和-0.9%14。

现在，一些人可以实现更远距离的远程办公，因此，许

涨跌大于悉尼是正常的4，因此这不足为奇。

光。事实证明，Victoria（维多利亚州）的高地是这一

CoreLogic的研究表明，Melbourne（墨尔本）的价格

然而，Victoria（维多利亚州）的失业人数也是最多的13，

多休闲生活目的地更高性价比的住宅吸引着他们的目趋势的早期受益者，购房者对该州东北部的Mansfield Shire（曼斯菲尔德郡）等地区的兴趣与日俱增。

并受到国际边境关闭和海外移民减少的影响更大。在

Mansfield Shire（曼斯菲尔德郡）距离Melbourne（墨

Melbourne（墨尔本）定居4，因此移民政策的临时暂

Wangaratta（旺加拉塔）和Benalla（贝纳拉）等边

2019财年，几乎十分之四的移民（77,369人）选择在停产生了立竿见影的影响，特别是对房租的影响。

8月份和9月份，房价分别进一步下跌-1.2%和-0.9%，则反映了第二波疫情和封锁政策的影响。 14

而Victoria（维多利亚州）的边远地区表现出更强的韧

性，在截至2020年7月31日的三个月里，房价仅下跌

了-0.8%。而后，8月份进一步下跌-0.5%，9月份开

始企稳14。

尔本）约2.5小时车程，距离Shepparton（谢普顿）、远地区中心1小时车程，由于其众多的休闲娱乐选择，包括滑雪、Lake Eildon（艾尔顿湖）滑水、骑马和钓鱼，因此吸引了更多向往田园生活的人们。

为对抗新冠病毒，Victoria（维多利亚州）政府发起了

一项耗资27亿澳元的将带动就业的基础设施闪电计划16，其中包括在Greenvale（格林维尔）、Melton

South（南梅尔顿）、Deanside（迪恩赛德）和 Clyde（克莱德）等地区新建10所学校17，并对其他57

所学校进行升级改造，以及重建在2020年山林大火中被烧毁的位于East Gippsland（东吉普斯兰）的Clifton

Creek Primary School（克利夫顿溪小学）。

作为澳大利亚受疫情影响最严重的城市，Melbourne （墨尔本）遭受了严重破坏，但当这一切结束时，这颗南方之星将很快再次绽放光芒，成为世界上最令人向往和渴望的休闲生活中心之一，再次拥有光明的未来和极佳的宜居性。

McGRATH 2021年度报告

城市聚焦 - MELBOURNE（墨尔本）及周边区域

JOHN McGRATH的推荐

THORNBURY（桑伯里）

SUNSHINE（桑夏恩）

作为一个多年来被标榜为拥有锦绣前程的郊区，

现在，所有的目光都投向了Sunshine（桑夏恩），因

众多潮流人士、专业人士、年轻家庭和几十年前搬来这

究，研究其是否适合作为Melbourne（墨尔本）一项

Thornbury（桑伯里）是一个文化熔炉，这里聚集着

为Victoria（维多利亚州）政府完成了一项商业案例研

里的老移民。平均而言，这里的房价比邻近的Northcote

投资130亿澳元的轨道项目的首选路线，该项目将建设

（诺斯科特）和Fitzroy North（北菲茨罗）低200,000

至350,000澳元1，但仍然提供了同样方便的进出城市

的交通系统，例如，11号电车每10分钟一班，仅需25

连接机场和中央商务区之间27公里长的铁路。如果进展顺利，Sunshine（桑夏恩）将成为体量相当于 Southern Cross Station（南十字车站）的一个超级

分钟即可到达Spring Street（春天街）/Collins Street

交通枢纽，并提供住宿、食品、零售和商业房产。根据

精品店和咖啡馆有着浓浓的当地特色，而这里的地方学

夏恩超级枢纽(Sunshine Super Hub)也将成为通往

（柯林斯街）。而且，High Street（高街）上的酒吧、校拥有很好的声誉，包括Thornbury High（桑伯里高中）和Northcote High（诺斯科特高中）。

更宏伟的“西部铁路计划”(Western Rail Plan)，桑 Victoria（维多利亚州）边远地区的门户，其中包括通往Geelong（吉朗）和Ballarat（巴拉特）的快速铁

路。Sunshine（桑夏恩）被确定为州政府的优先辖区，在未来七年内，基础设施、医疗服务和教育设施将得到显著改善，这将创造数千个就业机会，并服务于该

地区不断增长的人口2。Brimbank Council（布林班克

议会）的目标是⸺到2050年，让Sunshine（桑夏恩）成为Melbourne（墨尔本）西部的首府。

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HAWTHORN（霍索恩）

COBURG NORTH（北科堡）

在2020年6月份季度，这里的房屋价格中位数突破了

得益于邻近的Coburg（科堡）和Brunswick（布伦瑞

位数仍为能够负担的677,000澳元。Hawthorn（霍索

带动。这个隐藏的城市枢纽正在进行改造，它位于

200万澳元大关，公寓价格同期上涨了15.2%，但中 3

恩）距离Melbourne（墨尔本）中央商务区仅6公里，

从Glenferrie Station（格伦费里站）乘火车到Flinders

Street Station（弗林德斯街站）只有13分钟的路程，

而该市周围是一些最昂贵和最负盛名的郊区，包括 Toorak图拉克、Camberwell坎伯威尔，Kew（基

克）房价的上涨，Coburg North（北科堡）也得到了 Melbourne（墨尔本）北部11公里，驱车20分钟即可

到达Melbourne Airport（墨尔本机场）。这里聚集着

一个意大利人和希腊人大社区，深受30多岁的年轻人欢迎 4，实现了美好的文化融合。这里的房价中位数比

Coburg（科堡）低170,000澳元 1。如果搭乘19号电

尤）和东霍索恩(Hawthorn East)。这里的公寓业主可

车，到Flinders Street Station（弗林德斯街站）仅

房价相对较低。

Creek（梅里河）旁的小径骑行15公里，不仅锻炼身体

以享受与邻近郊区相同的休闲生活方式和便利设施，但

需30分钟，也可以骑自行车沿着风景优美的Merri 还能省钱。

KILMORE（楷模镇）– VICTORIA（维多利亚

州）边远小镇

Kilmore（楷模镇）正在吸引着那些寻求在Melbourne （墨尔本）通勤距离内的乡村生活方式的年轻家庭。这

里的房价中位数为443,750澳元，比墨尔本低45%1，而从Kilmore East Station（楷模镇东站）搭车到

Southern Cross Station（南十字车站）只需一个小时。这里的服务和便利设施包括高尔夫球场、医院、议会经营的健身房和游泳池、咖啡馆和商店。为了满足该地区的增长，政府推出“楷模镇结构计划”(Kilmore

Structure Plan)，其中包括街道拓宽、新建步道和 Northern Highway（北部高速公路）的一条旁路，以改善便捷性和安全性5。

摄影：SUPPLIED BY McGRATH ESTATE AGENTS

McGRATH 2021年度报告

摄影：BRISBANE LOCAL MARKETING

城市聚焦

房屋价格中位数 559,646澳元公寓价格中位数 388,505澳元来源：CORELOGIC，2020年9月

BRISBANE （布里斯班）及周边区域

在受到冠状病毒打击之前，Brisbane（布里斯班）预

计将在2020年迎来强劲的经济增长和房地产价格上升，其价格弹性比南部同等城市更大。相对严格的边境

管制和较少的感染病例使这里的房屋价值得到了保护，2020年10月的房价中位数几乎没有变化，而同期

Melbourne（墨尔本）下跌-5.5% 和Sydney（悉尼）下跌-2.9%。

McGRATH 2021年度报告

BRISBANE（布里斯班）及周边区域

截至2020年9月，首次购房者的活跃度几乎恢复到疫

情前的水平。贷款5自4月以来一直呈上升趋势，因为受到了如下政策的刺激：购买不超过750,000澳元的新房可享受15,000澳元的补贴；最高550,000澳元的房

产印花税优惠；25,000澳元的“建房补贴”(HomeBuilder

grant)；以及在2020年12月31日之前购买新房，可以根据QBE《澳大利亚住房展望》(Australian Housing

享受“边远地区住房建设发展”(Regional Home Building

Outlook)，在疫情爆发之前，由于强劲的潜在需求和

Boost)补贴5,000澳元。

地产市场的房价在2019-2022年度将上涨20.3%1。

Brisbane City Council（布里斯班市议会）已对其“首

再次出现的供应不足，预计Brisbane（布里斯班）房

套住房房主折扣”(First Home Owner Rebate)计划进行了扩充，该计划于2019年10月推出，对于购买

十年来温和的价格增长使这个市场的价格相对容易接受，然而，新住房和公寓的供过于求削弱了任何上升势头

在人们寻求海滨休闲生活这一热潮的推动下，Queensland

（昆士兰州）成为了州际移民的第一目的地，当地房源供应在2017财年达到顶峰，而不断改善的经济条件创

造了新的就业机会，促进了强劲的人口增长。2019 年，有106,628人搬到这里，净增长接近23,000人，其中70%的人定居在Brisbane（布里斯班）2。

750,000澳元以下的新房或现有住宅的购房者，给予

市政管理费50%的折扣，最高1,000澳元。从2020年

10月1日起，购买或建造新房产的首次购房者可获得 100%的折扣，最高2,000澳元6。

低利率、零存量和市场信心推动了Queensland（昆士兰州）的豪华住宅市场7。2020年冬季，在Paddington

（帕丁顿）、New Farm（新农场）和Hamilton（汉密尔顿）等紧俏的高档郊区，豪华内城公寓、海滨大厦和高级住宅的高价成交动能持续高涨。在春季的第一个

周末，Brisbane（布里斯班）前10大成交额总计超过 3,400万澳元8。

尽管受到新冠病毒的影响，Brisbane（布里斯班）的

Brisbane（布里斯班）各地的房产经纪称市场出现了

价格中位数上涨4.9%，至557,265澳元。根据CoreLogic

享受，而不是向以往那样到海外旅行。

住宅价格并没有下跌，而是缓中有升3，2020财年房屋

的数据，公寓价格上涨了1.8%，至387,420澳元4，是

三年来最强劲的增长。

更多的现金交易 9，这些购房者正在购买高级住宅用于

这一趋势涉及所有价格范围，例如，2020年8月，

Raby Bay（拉比湾）一处海滨房产卖出了850万澳元的高价，吸引了7位现金报价的意向买家；同月，

Kangaroo Point（袋鼠角）的一处滨河公寓则以440万澳元成交。

GOLD COAST（黄金海岸）已经成为澳大利

亚科技企业家的聚集地，自黄金海岸创新中心

(GOLD COAST INNOVATION HUB)于 2017年启动以来，数十家初创企业已经站稳脚

跟，并提供了6,000万澳元的资金来帮助推动新错失恐惧症(FOMO)正使得当地人意识到，边境的关闭

的数字经济发展14

使他们相较于南方城市购房者拥有显著的短期优势。

然而，对于一些现在可以在家工作的悉尼人(Sydneysider)

Griffith（格里菲斯）、Bond（邦德）和Southern

新的自由，通过高质量视频看房而成交的案例并不罕见。

研究和创新声誉15。这些校区周边的郊区，如Molendinar

尤其是Sunshine Coast（阳光海岸），得益于这一趋

基础设施和便利设施而备受追捧。

和墨尔本人(Melburnian)，这并没有阻碍他们去追寻

势以及十年来最低的待售房源数量 10， S u n s h i n e

Cross（南十字星）三所大学巩固了该地区不断上升的（莫伦迪纳）和Southport（南港），因靠近已改善的

Beach（阳光海滩）的豪华住宅和Noosa Heads（努

顺利推进的黄金海岸轻轨项目(Gold Coast Light Rail)

购房者。

连接线将通过Miami（迈阿密）、Nobby Beach（诺比

沙岬）的海滨公寓均以异常之高的价格卖给了其他州的

一个投资36亿澳元的综合度假村开发项目Queen’s Wharf（皇后码头）正在稳步推进，预计2022年完工

后将创造8,000个就业岗位，并为该州经济贡献40亿

的第三阶段建设预计将于2021年开始。这条6.7公里的海滩）和Mermaid Beach（美人鱼海滩）等八个新车站连接Broadbeach South（布罗德比奇南）站和Burleigh Heads（伯利角）站。竣工时间预计为2023年或2024年。

澳元 11。2020年5月，5.9公里长的双隧道“跨河铁路

在Sunshine Coast（阳光海岸），新的机场跑道已于

间将创造7,500个工作岗位12。

洲、亚洲和西太平洋的更多目的地。新飞机跑道也为当

工程”(Cross River Rail)开始隧道段施工，该项目期

Queensland（昆士兰州）政府还大力支持当地旅游业

2020年6月开放，使得人们可以搭乘大型飞机直飞澳地生产商在未来有更多的出口机会。

发展，引导各大运动队在疫情期间搬迁，包括全国橄榄

作为东海岸最受欢迎的海滨目的地，Queensland（昆

个州际澳式足球联盟(AFL)球队和整个超级无挡板篮球

受益者。新工作方式的灵活性、澳大利亚最好的休闲生

球联赛(NRL)墨尔本风暴队(Melbourne Storm)，几

(Super Netball)系列赛13，这些比赛被安排在Brisbane

（布里斯班）、Cairns（凯恩斯）、Townsville（汤斯维尔）、Gold Coast（黄金海岸）和Sunshine Coast （阳光海岸）进行。

McGRATH 2021年度报告

士兰州）很可能成为越来越长期的居家办公趋势的最大

活和可承受的房价⸺这三个令人不可抗拒的要素的结

合，使作为州际间主要移民目的地的Queensland（昆士兰州）比以往任何时候都更有吸引力。

BRISBANE（布里斯班）及周边区域

JOHN McGRATH的推荐

REDLAND BAY（雷德兰湾）

ROCHEDALE SOUTH（南罗切代尔）

在滨水餐厅点上一份炸鱼薯条是Redland Bay（雷德兰

这个环境幽静的家庭友好型郊区的吸引力在于600平方

里斯班）的海湾地区，架车到中央商务区约45公里，

元的房屋价格中位数2。它拥有现代化的玩乐场所、开

湾）魅力生活的典型写照之一。它位于Brisbane（布这里不仅拥有乡村城镇的气息，还有完善的城市设施。

这里距离Victoria Point Shopping Centre（维多利亚

角购物中心）只有10分钟的路程；孩子们可以骑自行

车去雷德兰湾州立学校(Redland Bay State School)

上学；不可多得的滨水区和突堤码头都在步行距离之内。此外，一般海湾房屋售价为550,000澳元左右2。

澳大利亚地产巨头Lendlease价值数十亿澳元的 Shoreline住宅社区获得批准后，新的基础设施升级改

造工程已经启动。另外，作为Redland Bay（雷德兰湾）

Weinam Creek（韦纳姆溪）重建的一部分，当地也在

米至1,000平方米的超大住宅面积以及仅为527,500澳放的绿色空间，并且靠近Redeemer Lutheran College （救世主路德学院）和Rochedale State School（罗

切代尔州立学校）。并且，通过Gateway（盖特威）、 Pacific（太平洋）和Logan（洛根）高速公路，可以方便地到达Springwood（斯普林伍德）、Sunnybank

（桑尼班克）、Garden City（花园城）、Carindale

（卡林代尔）和Brisbane（布里斯班）的中央商务

区。Queensland（昆士兰州）政府已将这里确定为考拉熊保护区，以保护本地野生动物的栖息地免受过度

开发1。

考虑新建一个游艇码头。

TOOWONG（图旺） Toowong（图旺）是Brisbane（布里斯班）西部郊区，距离中央商务区不到5公里，便利的交通和友好的

邻里关系定义了这里安逸的生活。对于不希望把太多时间花在上下班路上的人来说，这里是理想之地，而它多样化的住房类型也吸引着年轻和成熟的购房者。该地区

计划投资6,400万澳元新建一所学校，这将缓解Toowong Primary School（图旺小学）过度拥挤的状况。当地还提出以美国Los Angeles（洛杉矶）的The Grove（格

罗夫）为模型投资4.5亿澳元建设一个市中心的计划，这将使这个郊区更加现代化，同时创造新的就业和服务。 44

SUNRISE BEACH（日出海滩）– SUNSHINE COAST（阳光海岸）相较于著名的Sunshine Beach（阳光沙滩），Sunrise Beach（日出海滩）更不为人知一些，也没有像它那样

成为头条新闻里的常客或吸引众多名人前来购房。它也

没有经历像Sunshine Beach（阳光沙滩）在过去三年

那样的增长速度，房价中位数为975,000澳元，比其

低45%左右2。然而，由于其相对低廉的房价，以及舒适的海滩生活、冲浪场所和靠近Noosa National Park

（努沙国家公园）的吸引力，这里的情况正在发生变化，原来的海滩房屋已经翻修一新，新的房源也变得稀缺。

摄影：VISUAL COLLECTIVE

BURLEIGH HEADS（伯利角）– GOLD COAST

（黄金海岸）

我认为，Burleigh Heads（伯利角）本质上是一方美丽的净土。但是变化在所难免，随着Gold Coast（黄金海岸）海滨区的现代化建设自然而然地向南延伸，这个海岸休闲中心将紧随其后，飞速发展。一些主要开发项目已经立项，对设计精美的豪华住宅的需求已导致刚

发布的期房被热切的购房者抢购一空。2020年3月推出的一幢含33套公寓的豪华住宅楼首日即售出80%，每套公寓价格185万澳元起。

McGRATH 2021年度报告

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摄影：HARRY BURK

城市聚焦

房屋价格中位数 723,634澳元公寓价格中位数 458,498澳元来源：CORELOGIC，2020年9月

CANBERRA （堪培拉） Canberra（堪培拉）稳健的经济和独有的工作保障体制，使其能够比其他州府城市更好地应对新冠病毒疫情爆发初期的影响。

当Sydney（悉尼）、Melbourne（墨尔本）和Brisbane

（布里斯班）的房价下跌时，Canberra（堪培拉）却逆势持续上涨 1，很大程度上是由于其令人难以置信的

低感染率低。截至2020年10月，其确诊病例仅占全国的0.42%2。

McGRATH 2021年度报告

城市聚焦- CANBERRA（堪培拉）

由于32%的当地人在政府或医院工作，人均失

业率较低，CANBERRA（堪培拉）仍然拥有

较好的经济状况，从而能够抵御疫情的侵袭

根据CoreLogic的数据，2020财年房屋价格中位数上涨7.4%，至716,150澳元，并在9月份跃升至创纪录高

位，而公寓价格中位数上涨2.1%，至444,181澳元。 1

由于32%的当地人在政府或医院工作，人均失业率较

低，CANBERRA（堪培拉）仍然拥有较好的经济状

截至2020年8月，ACT（澳大利亚首都领地）的失业

率仅略微上升至4.2%，与Northern Territory（北领

地）并驾齐驱，是全国最低失业率，而Queensland （昆士兰州）、Victoria（维多利亚州）和NSW（新南威尔士州）的失业率分别为7.5%、7.1%和6.7%4。

况，从而能够抵御疫情的侵袭 3。此外，蓬勃发展的建

ACT（澳大利亚首都领地）在证券交易平台CommSec

离限制时，数千名工作人员仍得以继续工作。

（塔斯马尼亚州）和Victoria（维多利亚州），当地的

筑行业因为属于“基本服务”行业，因而在实施社交距

最新的经济表现报告中排名第三，仅次于Tasmania

业主需求旺盛，住房贷款额长期平均值增长了31.2%5。

2020年5月，澳大利亚新住房贷款录得自2002年7月

有记录以来的最大月度降幅，达到-10.2%，而ACT

（澳大利亚首都领地）是唯一一个增长1.1%（经季节

性调整后）的州或领地6。这是由于首次购房者和住房

升级者的持续强劲需求。

购买700,000澳元住房的印花税

2020财年，房屋价格以三倍于公寓的速度上涨7，原因是：新房的土地供应减少，从而导致对现有房屋的需求

上升；以及由于创纪录的低利率，2020财年中首次购房者的预算能够超出公寓的成本，加剧了他们对房屋的抢夺。

2019年7月，印花税豁免政策也得到扩大并包括成屋和新房，且价格上限被完全取消。这意味着首次购房者可

以购买独立的房屋，且仍然可以获得大量的印花税

32,000澳元

20,040澳元

2012

2020

减免。

史上最低的低利率及逐步减免所有其他购房者的印花税等政策，也鼓励人们随着休闲生活需求的变化而更从容地升级生活条件，特别是提高了对房屋的需求。

线上租赁房产搜索量暴增 +75% 2020年8月对比2019年8月

2012年，ACT（澳大利亚首都领地）政府启动了一项

为期20年的计划，将逐步取消印花税，转而征收更高的税率和土地税。印花税税率的逐步调低大大降低了成

本。对于购买一套70万澳元的房子，现在的印花税为 20,040澳元8，而在2012年则要缴纳32,000澳元9。

房主从中受益匪浅，但一些投资者已经离开公寓市场，

Canberra（堪培拉）的租赁市场也表现出了比其他州府城市更强的弹性，2010年8月，线上租赁房产搜索量

比去年同期增长了75%11，在截至2020年10月的12个

月里，房屋的周租金上涨了1.8%12，使其成为全国租房

因为每年约10%的税率上调提高了他们的持有成本，

成本最高的城市。但是，人们发现也很难找到想要租的

为首次购房者带来了更多的选择。

一半13。

而新公寓的供过于求又抑制了短期资本增长的前景。这

房子，因为8月份的空置率为0.8%，不到全国水平的

目前，政府更愿意为新的公寓开发项目开绿灯，而不是

ACT（澳大利亚首都领地）政府在一项多阶段的抗疫

年澳大利亚首都领地规划战略”(2018 ACT Planning

持当地企业、就业和经济14。

释放更多的土地来建造房屋。这一政策符合其“2018 Strategy)。该战略旨在将澳大利亚原来以绿化街道和

恢复计划中列出了50项措施，耗资3.69亿澳元，以支

独栋房屋为主的“花园城市”改造成一个更“紧凑、高

2019年宣布的一项140亿澳元的公共工程计划中的数

长。

元用于公立学校维修、新建自行车道和步道，以及对全

最新数据显示，在截至2020年3月31日的一年里，开

Woden（沃登）和Tuggeranong（图盖拉农）的医疗

效的城市”，使住房更多样化，以迎合未来的人口增

工建设项目增加了86.3%，总共涉及5,196套新房，其中大部分是公寓 10，而在全国范围内该数字则下降

了-1.6%。

十个项目将得到快速推进15，其中包括投资3,500万澳市、Gungahlin（贡加林）、Belconnen（贝尔科宁）、设施、运动场和公园的升级16。

此外，预计2021财年新的临时印花税优惠将提振建筑业，并创造就业机会。以任何价格购买土地用于自住的所有房主，或购买价值不超过50万澳元的期房公寓或联排别墅的业主，均无须缴付印花税。购买在50万澳

元到75万澳元之间的期房将获得11,400澳元的税费折扣17。

Canberra（堪培拉）对待疫情谨慎的管控措施将在 2021财年继续支撑当地房地产市场的发展。 McGRATH 2021年度报告

城市聚焦- CANBERRA（堪培拉）

JOHN McGRATH的推荐

AINSLIE（安斯利）

BONNER（邦纳）

在这里往任何方向出发，在五分钟内，您都可以到达市

Bonner（邦纳）是Canberra（堪培拉）北郊的一部

Canberra Olympic Pool（堪培拉奥林匹克游泳馆）游

的欢迎。这座总规划下的郊区距离Gungahlin Town Center

区；您可以去博物馆、剧院或电影院逛逛；可以在泳；可以在Mount Ainslie（安斯利山）升级后的步道上漫步；也可以穿过Braddon（布拉登）熙熙攘攘的

Lonsdale Street（朗斯代尔街），加入到Gelato Messina

冰淇淋店外的排队长龙中。Ainslie（安斯利）到处都是保存完好的战后原始房屋，是一个非常令人向往的内城郊区，并因其生活方式和社会价值观而闻名。对了，这里还有充满活力的当地艺术、音乐和文化场所。

分，自2010年首次开放定居以来，一直受到一些家庭

（甘加林镇中心）4公里，毗邻Mulligans Flat Nature

Reserve（穆利根福莱特自然保护区）。这里有令人称道的宽阔道路、体育设施、先进的Neville Bonner Primary

School（内维尔·邦纳小学）和Amaroo Village Shopping Centre（阿马鲁村购物中心），该购物中心里还有一家Coles超市和几家特色商店。耗资2.88亿澳元的 Majura Parkway（马朱拉公园大道）四车道升级工程

于2016年竣工，使得这里距离其南部的Canberra（堪培拉）仅16公里之遥，达到提升了连通性1。

CHIFLEY（切弗利） Chifley（切弗利）位于Canberra（堪培拉）的

YARRALUMLA（亚拉伦拉）

Woden Valley（沃登谷），堪称便利的代名词。它距离

日新月异的Yarralumla（亚拉伦拉）是一个大使馆郊

汽车中转站仅2公里，距离Canberra Hospital（堪培拉

House（总督府）仅3公里。维护完好的自行车道和步

规模庞大的Westfield Woden购物中心、餐馆和公共医院）只需7分钟。由于位于两条主干道⸺Tuggeranong Parkway（图盖拉农公园大道）和Melrose Drive（梅

尔罗斯大道）之间，其便捷性吸引着新一代购房者。

20世纪60年代最初的砖房正在被现代建筑所取代。 Chifley Place（切弗利广场）有着不少当地特色店铺，其中的A Bite to Eat餐厅供应的早午餐非常受欢迎。 50

区，距离Parliament House（议会大厦）和Government 道沿着Lake Burley Griffin（伯利·格里芬湖）穿过北

部边界，形成一个绵延19公里的环路。这里有多个公

园、Royal Canberra Golf Club（皇家堪培拉高尔夫俱乐部）、卫生服务和上好的休闲土耳其餐厅，营造了

热闹鲜活的乡村气息。2020年前三个季度挂牌出售的原始房屋数量有所增加，表明现有的人口结构（35% 的人年龄在60岁以上2）正在更新换代。

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NARRABUNDAH（纳拉班达）作为ACT（澳大利亚首都领地）政府快速推进的抗疫建设恢复计划的一部分，Narrabundah（纳拉班达）急需升级的步道和人行横道已得到优先规划，预计将使

当地街景焕然一新。享有盛誉的Narrabundah College（纳拉班达学院）成立于1974年，学院现有近

1,000名11年级和12年级的学生。2019年，ACT（澳

大利亚首都领地）成绩最好的前五名学生中有三名来自

Narrabundah（纳拉班达）。的确令人印象深刻！这

所学校正在经历多阶段的现代化改造，四年内将耗资 2,575万澳元，这代表着这个70年代的郊区更加波澜壮

阔的城市化进程。此外，这里还有大型的住宅区、保存完好的绿地、公园和花园，因而也受到人们的追捧。

摄影：SUPPLIED BY McGRATH ESTATE AGENTS

McGRATH 2021年度报告

新冠病毒催生重大变化

澳洲房地产对世界的吸引力

3. 4.

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7. 8. 9.

10.

《哈伯菲尔德⸺模范花园郊区》，哈伯菲尔德协会，Joshua Favaloro，2015年发布， https://haberfield.asn.au/haberfield-garden-suburb/ 《现存最古老的花园郊区⸺亨特希尔博物馆》，Beverley Sherry，2019年发布， http://huntershillmuseum.org.au/?page_id=1039#:~:text=Hunters%20Hill%2C%20 pioneered%20from%201847,such%20as%20Haberfield%20and%20Daceyville 《阳光庄园》，维基百科，网页最近更新日期：2020年9月1日 https://en.wikipedia.org/wiki/Sunshine_Harvester_Works#The_Sunshine_Estate 《2016年人口与住房普查：从2016年人口普查故事中管窥澳大利亚》，澳大利亚统计局， 2017年9月26日发布，https://www.abs.gov.au/ausstats/abs@.nsf/Lookup/by%20Subject/ 2071.0~2016~Main%20Features~Apartment%20Living~20 《2019年世界人口展望》，联合国，最近更新日期：2019年8月28日， https://population.un.org/wpp/Download/Standard/Population/ 《后院、沙滩和阳台：西太平洋银行揭示新冠病毒疫情如何影响澳洲人民的置业意向》，澳大利亚西太平洋银行，2020年7月4日发布，https://www.westpac.com.au/about-westpac/ media/media-releases/2020/4-july/ 《新冠疫情将如何影响新型家居设计？》，McCarthy Homes，2020年7月23日发布， https://www.mccarthyhomes.com.au/home_design_after_covid/ 《Nexus商务或休闲“胶囊房间”》，Nexus Homes Group，2020年4月15日发布， https://www.nexushomesgroup.com.au/our-new-services-in-light-of-covid-19/ 《新冠病毒疫情的家庭影响调查，2020年4月29日至5月4日》，澳大利亚统计局， 2020年5月18日发布，https://www.abs.gov.au/statistics/people/people-and-communities/ household-impacts-covid-19-survey/29-apr-4-may-2020 《适应新常态》，《特别报告⸺新冠病毒疫情对生活变化的影响，2020年7月30日至8月3日的收集数据》，Bastion Insights，2020年8月发布， https://www.bastioninsights.com/covid-19-australian-research-study/

人口大规模迁居边远地区即将上演

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从“金矿”回归安全的“房子” 1

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SYDNEY（悉尼）及周边区域⸺城市聚焦《全国拍卖市场预告》，CoreLogic，2020年2月至10月每周发布， https://www.corelogic.com.au/residential-real-estate-news 2. 《Hedonic房价指数，2020年6月的结果》，CoreLogic，2020年7月1日发布， https://www.corelogic.com.au/news/housing-values-decline-second-consecutive-month-juneturnover-recovers-april-low 3. 《Hedonic房价指数，2020年9月的结果》，CoreLogic，2020年10月1日发布， https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2020-10/CoreLogic%20home%20value%20 index%20Oct%202020%20FINAL.pdf 4. 《棕榈滩住宅销售记录，2020年1月1日至8月31日；2020年9月1日至30日；2015年1月1日至2019年 12月31日的销售量》，CoreLogic，截至2020年10月5日 5. 《2020年7月贷款指标，新南威尔士州自住业主、首次购房者和共有住房（不含再融资）、新贷款承诺、贷款数量、首次贷款》，澳大利亚统计局，2020年9月9日发布，https://www.abs.gov.au/ statistics/economy/finance/lending-indicators/latest-release#data-download 6. 《首套住房贷款保证金计划实施首年获得成功》，Michael Sukkar议员的媒体新闻稿， 2020年5月27日发布，https://ministers.treasury.gov.au/ministers/michael-sukkar-2019/ media-releases/first-home-loan-deposit-schemes-successful-first-year 7. 《快速评估》，新南威尔士州政府，网页最近更新日期：2020年9月15日， https://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Planning-reforms/Planning-SystemAcceleration-Program/Fast-tracked-assessments 8. 《帕拉玛塔广场案例总览》，Walker Corporation，2020年发布，https://www.walkercorp.com. au/commercial/parramatta-square/ 9. 《印花税大幅削减，新州首次购房者和建筑业得到提振》，新南威尔士州政府媒体新闻稿， 2020年7月27日发布，https://www.treasury.nsw.gov.au/sites/default/files/2020-07/ Gladys%20Berejiklian%20Dominic%20Perrottet%20med%20rel%20-%20Big%20 boost%20for%20first%20home%20buyers%20as%20stamp%20duty%20slashed.pdf 10. 《新南威尔士州HomeBulider申请者达数千人次，然而大多数人却与之无缘》，smh.com.au， 2020年7月18日发布，https://www.smh.com.au/national/nsw/thousands-in-nsw-register-forhomebuilder-but-main-game-lies-elsewhere-20200718-p55d85.html 1

MELBOURNE（墨尔本）及周边区域⸺城市聚焦 1. 2. 3.

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MELBOURNE（墨尔本）及周边区域⸺推荐 1. 2. 3. 4.

《市场趋势，截至2020年6月30日的12个月内》，CoreLogic，2020年9月10日发布《墨尔本繁荣西部的阳光之都》，维多利亚州政府，2019年12月12日发布， https://djpr.vic.gov.au/significant-projects/priority-precincts/sunshine 《佼佼者（按房价中位数计算的增长率最高的郊区）》，维多利亚州房地产协会，2020年7月发布， https://reiv.com.au/property-data/residential-sales/high-performers 《北科堡2016年人口普查数据一览》，澳大利亚统计局，2017年10月23日发布， https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/ quickstat/SSC20593#cultural 《楷模镇怀特街就业恢复活力》，米切尔郡议会媒体新闻稿，2020年7月21日发布， https://www.mitchellshire.vic.gov.au/news/white-street-kilmore-works-resume

BRISBANE（布里斯班）及周边区域⸺城市聚焦《QBE 2019-2022年澳大利亚住房展望》，昆士兰保险集团，2019年7月15日发布， https://www.qbe.com/au/media-centre/press-releases/capital-city-house-prices-forecast-to 2. 《2019年12月澳大利亚人口统计》，澳大利亚统计局，2020年6月18日发布， https://www.abs.gov.au/statistics/people/population/national-state-and-territorypopulation/dec-2019 3. 《西太平洋银行住房脉动报告》，西太平洋银行，2020年5月发布， https://westpaciq.westpac.com.au/wibiqauthoring/_uploads/file/Australia/2020/May/ WestpacHousingPulseMay2020.pdf 4. 《Hedonic房价指数，2020年6月的结果》，CoreLogic，2020年7月1日发布， https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/ quickstat/SSC20593?opendocument 5. 《2020年6月贷款指标》，澳大利亚统计局，2020年8月5日发布， https://www.abs.gov.au/statistics/economy/finance/lending-indicators/jun-2020 6. 《拥有人生第一套房子比想象中容易》，布里斯班市议会，2020年7月10日发布， https://www.brisbane.qld.gov.au/about-council/council-information-and-rates/rates-andpayments/rates-discounts-rebates-and-exemptions/owning-your-first-home-is-easier 7. 《布里斯班房地产市场在“十年以来的最繁忙一月”迎来反弹》，Domain，2020年2月4日发布， https://www.domain.com.au/news/brisbanes-property-market-bounces-back-in-busiestjanuary-in-a-decade-925400/ 8. 《澳洲优质房产》，布里斯班豪华地产销售，2020年9月6日发布， https://www.instagram.com/p/CExZCWKFq1u/ 9. 《即使处于疫情期，买主仍豪掷百万现金购置布里斯班房产》，realestate.com.au， 2020年8月30日发布，https://www.realestate.com.au/news/buyers-paying-millions-in-cashfor-brisbane-homes-despite-covid/ 10. 《上市房源总数：邮编4567》，SQM Research，2020年8月发布， https://sqmresearch.com.au/total-property-listings.php?sfx=&postcode=4567&t=1 11. 《关于布里斯班皇后码头的常见问题》，Destination Brisbane，2020年发布， https://queenswharfbrisbane.com.au/faq-types/queens-wharf-brisbane-generalinformation/#beneficial-economic-impacts-driven-development 12. 《建造商着手跨河铁路隧道段的施工，助力当地就业》，昆士兰州政府，2020年7月27日发布， http://statements.qld.gov.au/Statement/2020/7/27/more-jobs-as-local-manufacturerstarts-producing-cross-river-rail-tunnel-segments 1.

13. 《昆士兰州政府确保Suncorp超级无挡板篮球联赛如期举行》，昆士兰州政府， 2020年7月19日发布，https://statements.qld.gov.au/statements/90231 14. 《关于我们》，黄金海岸创新中心，2020年发布，https://www.gchub.com.au/about-us/ 15. 《边远地区的投资机会，黄金海岸》，昆士兰州贸易投资厅， https://www.tiq.qld.gov.au/invest/regional-investment-opportunities/south-east-gold-coast/ BRISBANE（布里斯班）及周边区域⸺推荐 1.

《广阔的考拉保护区地图》，昆士兰州政府，2020年7月30日发布， https://environment.des.qld.gov.au/__data/assets/pdf_file/0038/89759/sprp-broadrochedale.pdf 《市场趋势，截至2020年6月30日的12个月内》，CoreLogic，2020年9月10日发布，

CANBERRA（堪培拉）⸺城市聚焦 1.

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CANBERRA（堪培拉）⸺推荐 1.

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