NADIE EN EL EN EL MUNDO VENDE MAS PROPIEDADES QUE RE/MAX
ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO CLIENTE : DANIEL BIANCO DIRECCIÓN: JUANA MANSO 1122- Piso 15 Dpto 2 EDIFICIO MIRADOR DEL PUERTO- TORRE RIO PUERTO MADERO
ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME PAINE 1521-PUERTO MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313-8300)
NUESTRO OBJETIVO COMÚN:
Comercializar la propiedad al mayor precio, en el menor tiempo posible. El precio máximo de la propiedad es la cantidad máxima de dinero que un comprador está dispuesto a pagar.
CONCEPTOS IMPORTANTES A LA HORA DE ANALIZAR EL PRECIO
PRINCIPIO DE REGRESIÓN Los precios de las propiedades del barrio afectan el precio de la propiedad • Una casa lujosa en un barrio humilde vale sólo un poco más que las casas de ese barrio. • Por otro lado, una casa humilde en un barrio lujoso vale básicamente por su ubicación.
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ROLES EN LA OPERACIÓN Precio de la oferta – Propietario Estado de la propiedad – Propietario Plan de marketing – La inmobiliaria Precio final – El comprador
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ERRORES MÁS COMUNES #Error 1: “Empecemos alto, después podemos bajar” Precio inicial muy alto
Prec io
Precio de Mercado
Venta abajo del precio de mercado
Meses
Cuando el tiempo que demora en llegar al valor de mercado es demasiado largo, los potenciales clientes han perdido su interés, algunos hacen ofertas demasiado bajas y termina vendiendo debajo de lo debido.
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# Error 2: “Intentemos durante un tiempo” Número de Visitas
Meses
La mayoría de los interesados se presentan en la etapa inicial. Es fundamental empezar en el valor correcto.
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# Error 3: “Intentemos a un precio más alto” % arriba Del precio De mercado
Meses para vender
A cierto porcentaje arriba del precio de mercado, los inmuebles NUNCA se venden.
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# Error 4: “Que me hagan una oferta”
Precio inicial alto
Aquí los compradores nunca verán tu casa y no recibirás ofertas.
Los compradores ven sólo casas un poco arriba de lo que pueden pagar. Precio de mercado
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PLAN DE MARKETING ¿Cómo vamos a vender su propiedad? ¿Dónde vienen los compradores?
Red de Clientes Propia 51%
Web 21%
Diario 7%
Cartel 21%
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PLAN DE MARKETING
En base a nuestra experiencia, le propongo el siguiente plan para encontrar al comprador ideal de su casa. Múltiple Listing Service Si nos da su autorización, automáticamente pondremos su propiedad en nuestro servicio Intranet - M.L.S que utilizamos para promocionar su propiedad. A través del MLS nuestro equipo de Agentes intercambia y cruza información sobre las ofertas, demandas de su propiedad en particular. (Contribuye directamente al 57% del grafico anterior). Carteles Poner un cartel es FUNDAMENTAL. El 17% de los candidatos proviene por este elemento. A su vez, muchas veces sus mismos vecinos al enterarse lo van a ayudar recomendando su casa a amigos. Ellos quieren gente “conocida” en el barrio. Las propiedades con cartel se venden 60% antes que las que no lo tienen. Sitio Web Nuestra página web (www.remax.com.ar) recibe miles de visitas diarias. En nuestro sitio un posible comprador podrá ver en detalle su propiedad con fotos profesionales y una buena descripción de la misma. Cada vez más los compradores tienden a elegir sus casas a través de Internet.
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Promoción a través de folletos e e-mails a nuestra base de datos Enviaremos ficha técnica impresa con fotos a otras inmobiliarias y también e-mails a nuestra base de datos comunicando la venta de la misma. Ficha técnica Para ayudar a que los posibles clientes recuerden su propiedad, una vez finalizada la visita a su propiedad, entregamos una ficha técnica con las características de su propiedad. Siempre destacando los detalles y ventajas de la zona donde se encuentra la propiedad. Así, el cliente comprador, que lógicamente visita varias propiedades antes de decidirse,
tendrá siempre presente la suya. Trabajamos con todas las inmobiliarias Nuestra filosofía es trabajar con nuestros colegas inmobiliarios. Es por ello que siempre ofrecemos su propiedad en cooperación para que ellos colaboren con la búsqueda de más compradores. A su vez, Usted tratará sólo conmigo y me ocuparé de todo tipo de gestiones con los otros colegas, evitando confusiones y mal entendidos. Cuestionario Además, utilizamos un cuestionario con cada potencial comprador, en donde hago una serie de preguntas que nos ayuda a conocer la reacción y comentarios sobre su propiedad. Seguimiento La experiencia demuestra que el seguimiento es tan clave como mostrar la propiedad. Cada mes haremos un resumen de las acciones de venta realizadas y el resultado obtenido, así como una revisión de las opiniones de los interesados en la propiedad. Evaluación 30 - 60 – 90: En base a lo realizado podremos revisar la estrategia cada 30 días. ALEJANDRO BOTTA –CUCICBA 5922 /AIME PAINE 1521-PUERTO MADERO-C1107CFI – CABA- (54 11 4313-8300)
EVALUACION TECNICA
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ANALISIS COMPARATIVO DE MERCADO Agente asociado: Pabla Lucero
OPINION DE VALOR Cliente:
Daniel Bianco
TIPO DE OPERACIÓN Venta
tel.1566152718 danielbianco70@hotmail.com Dirección:
Juana Manso 1122- Piso 15 Dto 2
Tipo de Inmueble:
Dpto de 4 ambientes Piso 15
Mirador del Puerto - Torre Rio Localidad:
Puerto Madero-CABA
cochera y baulera Superficie total 134 m2 Superficie cubierta 122 m2
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FOTOS DE LA UNIDAD
TORRE EL MIRADOR DEL PUERTO
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DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD CALIDAD DE UBICACIÓN: Muy buena ORIENTACION: Sur - Este
LUMINOSIDAD: Excelente COCHERA: Si
AMBIENTES
Palier semiprivado Toilette Living-Comedor Cocina independiente Dormitorio en suite con vestidor Lavadero Integrado en cocina Entrada de servicio Dormitorio con placard Baños independientes Balcón
ESTADO DEL EDIFICIO: Muy Bueno
DISPOSICION: Frente
ESTADO DE LA UNIDAD: Muy Bueno
Piso: 15 SERVICIOS
si 1 si si 1 si si 2 2 si
Calefacción Aire Acondicionado Agua caliente Baulera Seguridad 24hs Ascensores Cochera Grupo electrógeno Gas
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AMENITIES
central Individual si si si 2 1 si
Piscina e hidro Sauna SUM Laundry Gym Piso Mirador Jaula de Golf
si si 2 si si si si
CARACTERISTICAS Se trata de un departamento ubicado en el Torre El Mirador del Puerto, edificio construido por Caputo SA, con el estudio de Urgell- Penedo -Urgel, son 3 torres de 24 pisos cada una - total 168 departamentos y 200 cocheras - terminado 2006-2007. El departamento se encuentra en la Torre Rio ubicación Sur - Este - Dos departamentos por piso, con palier semi privado se sube por dos ascensores - Tiene un toilette de recepción - cocina independiente - a continuación el lavadero con buenos muebles de guardado - con Aire Acondicionado Toshiba en cada ambiente - Artefactos a gas - Extractor con salida al exterior Cata - la salida de servicio abre al ascensor camillero que se ingresa por Aime Paine. El living comedor con piso de porcelanato simil madera muy amplio que abre a balcón en L al frente, con ventanas de piso a techo, con cortinas roller black out - los dormitorios todos con madera original de viraro y empapelados con muebles hechos a medida y con placares importantes - 1 baño completo con comandos centrales y mamparas vidriadas - el dormitorio principal en suite con vestidor con puertas y todos los espacios optimizados para el guardado. Expensas $9000 - abl 1800 - luz $500.
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COMPARABLE Renoir II Le Parc River View River View Art Maria Torre Mullieris Renoir II Promedio m2
ST
AMBIENTES
COCHERA
VALOR
VALOR M2
223 183 122 122 140 170 160
4 4 4 4 4 4 4
1 1 1 1 1 1 1 USD/m2
1.190.000,00 990.000,00 629.000,00 675.000,00 690.000,00 965.000,00 753.500,00 5.261,16
5.336,32 5.409,84 5.155,74 5.532,79 4.928,57 5.676,47 4.709,38
126
4
1
662.906
Unidad Comparable Juana Manso 1122 PONDERACION Altura y vista
1,05
696.052 VALOR PONDERADO Publicación
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USD/m2 5524 699.000
Como resultado de la evaluación realizada y tomando en cuenta las distintas variables que inciden en el valor de la propiedad a saber: superficie, distribución interna, estado de la unidad, conservación , disposición, revestimiento de pisos, cochera, antigüedad y valores de plaza,
Se define el valor de venta estimado.
En cumplimiento de la Ley 2340 CUCICBA, Ley 10.973 de la Prov.Bs.As., Ley 22.802 de Lealtad Comercial, Ley 24.240 de Defensa al Consumidor, las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y Constitucionales, los agentes NO ejercen el corretaje inmobiliario. Todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por los martilleros y corredores colegiados, cuyos datos se exhiben debajo del nombre de la inmobiliaria.
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