Kiinteistöratkaisut Pohjanmaa

KIINTEISTÖRATKAISUT POHJANMAA VUOSIJULKAISU 2019

LAADUKASTA TIETOA RATKAISUJEN JA HANKINTOJEN POHJAKSI

KIINTEISTÖRATKAISUT POHJANMAA 2019 Painosmäärä 3 000 kpl Osoitteisto: Omakiinteistö-lehden osoiterekisteri Julkaisija ja kustantaja Media Potentia Oy, Tampere www.mediapotentia.fi Tekstit Advertoriaalit Mari Pihlajaniemi ja Saara Pakaslahti Artikkelit Mari Pihlajaniemi ja Saara Pakaslahti Taitto ja graafinen suunnittelu Media Potentia Oy Printall AS 2018

POHJANMAA VUOSIJULKAISU 2019

SISÄLTÖ 3

Kiinteistöratkaisut vuodelle 2019 Päätoimittaja Petri Kaukonen

6-9

Kiinteistöalan ammattilaiset esittäytyvät Yritykset esittelevät kiinteistöalan osaamistaan toimialoittain

10-13

Putkiremontti ei aina suju ongelmitta Suunnittelu ja valvonta ovat avain onnistuneeseen linjasaneeraukseen

14-17

Maalämpö kiinnostaa yhä useampia taloyhtiöitä Maalämpöön vaihdetaan kannattavuuden ja energiaomavaraisuuden vuoksi

20-23

Korvausilma on tärkeintä ilmanvaihdossa Taloyhtiön tulee huolehtia riittävästä korvausilman saannista

24-25

Julkisivuremontin ABC Hyvä kuntotutkimus on julkisivuremontin ensimmäinen askel

26-28

Energiatehokkuus remonttien yhteydessä Energiatehokkuutta parantamalla säästöjä vuosikymmeniksi

Kiinteistöratkaisut vuodelle 2019 Laadukas toteutus ja pitkä elinkaari – ne ovat yhdistäviä tekijöitä niin taloyhtiön onnistuneille remonteille ja hankinnoille kuin tälle käsissäsi olevalle julkaisullekin.

Nimensä mukaisesti Kiinteistöratkaisut tarjoaa ratkaisuja, tukea ja tietoa taloyhtiöiden rakennus- ja saneeraushankkeisiin sekä erilaisten palveluiden, laitteiden ja tuotteiden hankintaan.

Suunnitelmallisuus sekä asiallisen tiedon pohjalta tehtävät päätökset ja hankinnat ovat olennainen osa hyvää kiinteistönpitoa. Sitä taloyhtiö todella tarvitsee, jotta kiinteistön arvo säilyy tai jopa nousee, ja asukkaat viihtyvät.

Huonolla kiinteistönpidolla on tietenkin aivan päinvastainen vaikutus. Etenkin kunnossapidon laiminlyönnistä ja tarpeellisten remonttien lykkäämisestä voi helposti tulla ikävä kierre. Asiantuntija-arvioiden mukaan Suomessa on rakennetun omaisuuden korjausvelkaa jopa 30–50 miljardia euroa. Merkittävä osa korjausvelasta on juuri asunto-osakeyhtiöissä.

Taloyhtiö yhteisöllisenä omistusmuotona tarkoittaa, että kiinteistössä on kiinni useamman osakkaan varat. Kiinteistön korjauksista ja hankinnoista päättäminen voi olla vaikeaa, jos konsensusta osakkaiden kesken ei löydy.

Ei tietenkään voi odottaa, että maallikot tietäisivät kiinteistön ylläpidosta, hoidosta ja korjaamisesta kaiken. Sitä varten ovat ammattilaiset, jotka esimerkiksi isännöivät, huoltavat ja siivoavat kiinteistöä, seuraavat sen tilaa ja tutkivat kuntoa, sekä tarjoavat muun muassa rakennusteknistä konsultointia ja urakointia.

Kiinteistön arvon säilyttäminen kysyy siis osakkaiden halua ja sitoutumista hyvään kiinteistönpitoon, mutta myös monen eri alan ammattilaisten asiantuntemusta. Tästä julkaisusta saa apua heidän löytämiseensä – muutoin ratkaisun avaimet ovat taloyhtiön hallituksen ja osakkaiden käsissä.

PETRI KAUKONEN Päätoimittaja Kiinteistöratkaisut, Media Potentia Oy

3

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

KIINTEISTÖALAN OSAAJAT 6

Investigo Oy Ab – Investigo auttaa ratkaisemaan sisäilmaongelmat

7

iLOQ Oy – Nykyaikainen lukitusratkaisu vastaa taloyhtiön tarpeisiin

8

Ny-Ja Nuohous ja Kiinteistöhuolto Oy – Puhdas sisäilma edellyttää ylläpitoa

9

VV-Kuivaus – Vahvaa osaamista ja aito halu auttaa

SISÄILMASTON ASIANTUNTIJAPALVELUT

Investigo Oy Ab

Investigo auttaa ratkaisemaan sisäilmaongelmat Vaasalaisen Investigo Oy Ab:n kasvu kertoo, että aidosti osaaville sisäilmaston asiantuntijapalveluille on nykyään suuri tarve ja paljon kysyntää.

Investigo on sisäilmaston asiantuntijapalveluihin erikoistunut yritys, jonka ovat perustaneet kolme rakennusalan ammattilaista: rakennusinsinöörit TEPPO TERVO ja NIKLAS MEHTONEN sekä rakennusmestari MICHAEL NYBY. Investigo on se niin kutsuttu puolueeton taho, joka keskittyy sisäilmaston asiantuntijapalveluihin, kuten rakennusten kuntotutkimuksiin ja kuntoarvioihin. Yritys ei tarjoa lainkaan rakentamis- tai korjauspalveluja, joten tutkimukset tehdään aina puolueettomasti, intressinä vain asiakkaan etu ja luotettavat tutkimustulokset.

Investigon kilpailuvalttina on myös tutkimusten kokonaisvaltaisuus. Tarvittaessa läpi käydään rakennuksen kaikki osa-alueet ryömintätilasta vesikattoon ja rakenteista ilmanvaihtoon.

– Ongelman ratkaisussa ja ennakoivassa tarkastelussa on tärkeää, että kohdetta tutkitaan kokonaisuutena. Rakenteiden kunto ja ilmanvaihto liittyvät niin kiinteästi toisiinsa, että ne on selvitettävä kokonaisuutena, sanoo Teppo Tervo.

Kuntotutkimuksella luotettavasti kiinni sisäilmaongelmiin Ennakoivilla tarkastuksilla, kuten kuntoarvioilla ja PTS-suunnitelmilla, voidaan välttää ongelmatilanteet, yllättävät vauriot ja vahingot.

Jos taloyhtiön sisäilmassa on selvästi jotain pielessä, mutta ongelmaa on vaikea jäljittää, kannattaa ottaa avuksi Investigon kuntotutkimus. Se kerää kaiken tarvittavan tiedon tutkittavasta kiinteistöstä tai rakenteesta yhteen selkeään pakettiin.

Kuntotutkimus aloitetaan yleensä asukkaiden haastattelulla sekä koettujen ongelmien ja kiinteistön lähtötietojen selvittämisellä. Rakenteet tarkastetaan aistinvaraisesti ja pintakosteusmittauksilla. Myös ilmanvaihtojärjestelmä tarkastetaan.

Riskirakennearvioinnin lisäksi voidaan käyttää apuna homekoira Ropoa tai Rajua. Tarvittaessa voidaan tehdä myös rakenteita avaavia tutkimuksia ja mikrobianalyysejä, joista sovitaan aina yhdessä tilaajan kanssa.

Kuntotutkimuksen lopputuloksena taloyhtiö saa selvyyden mahdollisten vaurioiden laajuudesta ja aiheuttajista. Tutkimuspöytäkirja on perusteellinen ja selkeä, ja sen saa sekä suomeksi että ruotsiksi. Raportin toimenpide-ehdotusten perusteella rakenteista saadaan vauriot poistettua ja estetään niiden syntyminen uudelleen.

ja Niklas Mehtonen valmistuu rakennusterveysasiantuntijaksi. Michael Nybyllä puolestaan on OVK-pätevyys, joka oikeuttaa tekemään ilmanvaihdon ja ilmastoinnin kuntotutkimuksia muun muassa Ahvenanmaalla ja Ruotsissa. Yrityksessä työskentelee myös Motivan auktorisoimia energiakatselmoijia, joten energiatodistustenkin laatiminen onnistuu.

Vuonna 2015 perustetun Investigon toiminta on kasvanut vauhdikkaasti. Yrityksessä työskentelee yhdeksän rakennusalan ammattilaista, ja Vaasan lisäksi Investigo on avannut konttorit myös Seinäjoelle ja Maarianhaminaan.

Investigo on tutkinut jo noin 2 000 kohdetta, ja yrityksen liikevaihto on vuoden 2016 lopusta kolminkertaistunut. Suunnitelmana on lähteä viemään sisäilmatutkimuspalveluita myös Ruotsiin.

– Jatkossa tulemme tarjoamaan myös teknisen isännöinnin palveluita isännöintitoimistoille. Autamme pitämään huolta, että kohteiden tarkastukset toistuvat ajallaan, ja saneerausten kilpailutukset ja valvonta onnistuvat ongelmitta, Tervo kertoo.

Investigon asiantuntemuksesta on hyötyä uudemmissakin taloyhtiöissä, sillä yritys tekee myös 10-vuotistarkastuksia.

Teppo Tervo tekemässä kuntotutkimusta.

Investigon palveluista on hyötyä kaikenikäisille taloyhtiöille Investigon ammattilaiset ovat kokeneita ja hyvin pätevöityneitä. Teppo Tervolla esimerkiksi on asbesti- ja haitta-aineasiantuntijan pätevyys,

Teppo Tervo, 041 459 3603, info@investigo.fi, www.investigo.fi

Nykyaikainen lukitusratkaisu vastaa taloyhtiön tarpeisiin Moderni digitaalinen lukitusjärjestelmä voi ratkaista taloyhtiössä monta ongelmaa. Se tuo sujuvuutta taloyhtiön arkeen, parantaa turvallisuutta ja helpottaa samalla kiinteistön avainhallintaa.

– Asukas voi päättää mennä lenkin jälkeen saunaan, tekee saunatilaan varauksen mobiilisovelluksen kautta, ja lukitusjärjestelmä päästää hänet koodilla sisään varattuna aikana.

Lukitusala on kokenut viime vuosina muutoksia, ja samalla myös lukitustarpeet ovat muuttuneet. Asuinkiinteistöihin onkin nykyisin saatavilla ratkaisuja, jotka sekä sujuvoittavat asukkaiden arkea että parantavat turvallisuutta.

Kotimainen iLOQ on onnistunut uudistamaan perinteisen mekaanisen lukituksen digitaaliseksi kulkuoikeuksien hallinnaksi. Ratkaisut perustuvat yrityksen kehittämiin patentoituihin teknologioihin, jotka mahdollistavat elektronisen lukituksen ilman paristoja tai kaapeleita.

Innovaatioiden takana on yrityksen perustaja ja entinen toimitusjohtaja MIKA PUKARI. Lukitusalan konkari luopui vuosituhannen vaihteessa Oulussa sijaitsevasta lukkoliikkeestään ja lähti kehittämään uudentyyppistä ratkaisua.

– Hän oli nähnyt selkeän asiakastarpeen muuntuvalle lukitusratkaisulle, ja hänen mielestään sen piti olla paristoton, kertoo iLOQin myyntijohtaja TONI PÄIVINEN. Ensimmäiset neljä vuotta menivät tuotekehityksessä, ja alusta pitäen toimintaa ohjasi tietämys siitä, mitä asiakkaat tarvitsisivat. Ei ole siis sattumaa, että yrityksellä on Suomessa jo jopa 1,5 miljoonaa tyytyväistä asiakasta. Etenkin asuinkiinteistöt ovat olleet Päivisen mukaan merkittävä osa-alue: – Niissä on paljon lukkoja ja avainten käyttäjiä, joten avaintenkin määrä on suuri. On mahdollista, että avaimia katoaa ja jää palauttamatta.

Kasvukeskuksissa onkin jo tavallista, että taloyhtiöön asennetaan digitaalinen lukitus. Sillä saadaan vähennettyä häiriökäyttäytymistä ja ilkivaltaa yhteisissä tiloissa, ja myös kulkua yhteiskäyttötiloihin on helpompi hallita.

– Koko toimintamme perustuu siihen, että kuuntelemme tarkasti markkinatarvetta ja pyrimme tuottamaan ratkaisuja, jotka asiakas kokee hyväksi. Se on kestävän kasvun perusta.

Kulunhallinta kuntoon remontin ajaksi Päivinen muistuttaa myös lukitusturvallisuuden merkityksestä taloyhtiön suurten remonttien aikana.

Suuressa taloyhtiössä linjasaneeraus saattaa kestää parikin vuotta, jonka aikana kiinteistössä liikkuu kirjavaa väkeä. Hän kehottaakin vaihtamaan lukot iLOQille jo ennen remontin aloittamista, eikä vasta sen jälkeen. Uuden lukituksen asentaminen on vaivaton työ, jossa ei kestä kauaa.

– Kun lukitusjärjestelmä vaihdetaan jo ennen töiden aloittamista, uskalletaan tehdä avaimia työmiesten käyttöön, eikä taloyhtiössä tarvitse pitää ovia aina auki. Avainten kulkuoikeuksia voidaan myös helposti päivittää niin, että avaimella pääsee vain työaikana remontin alla oleviin tiloihin eikä koko kiinteistöön.

Digitaalinen lukitus helpottaa avainhallintaa Etenkin suuremmissa taloyhtiöissä avainhallinta ja lukitusturvallisuus voivat olla haaste. Jos asukkaiden vaihtuvuus on suurta, avaimia helposti katoaa tai jää palauttamatta. Pahimmillaan avain taloyhtiön yhteisiin tiloihin on voinut päätyä vääriin käsiin, jolloin asiattomillakin henkilöillä on pääsy rakennukseen.

Toni Päivinen kertoo, että jos käytössä on edelleen mekaaninen lukitusjärjestelmä, ongelmia voi aiheuttaa myös vanhentunut mallisuoja, jolloin avaimia voidaan kopioida holtittomasti.

– Digitaalisessa järjestelmässä avaimia ei voida kopioida. Lukot voidaan ohjelmoida, joten vain kadonnut avain tarvitsee uusia.

Myös taloyhtiöiden yhteisten tilojen, esimerkiksi talosaunan tai kuntosalin tehokas käyttö ja hallinta aiheuttavat usein vaivaa. ILOQ tarjoaa integrointikumppaneidensa kanssa keinoja ottaa tiloja helposti käyttöön eri varausjärjestelmien kautta.

puh. 040 317 0232 toni.paivinen@iloq.com www.iloq.com/fi

7

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

LUKITUSJÄRJESTELMÄT

iLOQ Oy

ILMANVAIHDON HUOLTO JA PUHDISTUS

Ny-Ja Nuohous ja Kiinteistöhuolto Oy

Puhdas sisäilma edellyttää ylläpitoa Sisäilman laadulla on valtava merkitys asumismukavuudelle. Ilmanvaihtojärjestelmän säännöllinen puhdistus ja huoltaminen takaavat sen, että ilmanvaihto toimii tehokkaasti ja taloudellisesti.

Huono sisäilma heikentää asuinkiinteistön viihtyisyyttä ja voi pahimmillaan aiheuttaa erilaisia terveysongelmia, kuten allergioita ja sairauksia. Monet ilmanvaihdon ongelmat korjautuisivat kuitenkin jo IV-järjestelmän riittävällä ylläpidolla.

Vuonna 1976 Uusikaarlepyyssä perustettu NY-JA Nuohous ja kiinteistöhuolto Oy tarjoaa ilmanvaihto- ja nuohouspalveluja Kokkolasta aina Kristiinankaupunkiin. Yli 40 vuoden kokemus, koulutetut työntekijät ja kehittynyt kalusto tekevät yrityksestä yhden alan johtavista toimijoista.

– Meille on tärkeää, että henkilöstömme on koulutettua, tietää, mitä pitää tehdä ja myös osaa sen. Aina kun alalle tulee jotain uutta, kouluttaudumme siihen. Lisäksi yritämme pitää kalustomme sellaisessa kunnossa, että meillä on parhaat mahdolliset työkalut, mitä markkinoilta löytyy, kertoo toimitusjohtaja KENNETH TURPEINEN. Taloyhtiöille yritys tekee muun muassa IV-järjestelmien puhdistuksia ja säätöjä sekä ilmamäärien mittauksia. Säännöllisellä ylläpidolla voidaan varmistaa, että ilmanvaihtojärjestelmä toimii taloudellisesti ja suunnitellulla tavalla.

– Teemme myös vuosihuoltoja, eli käymme ilmanvaihtolaitteet läpi, katsomme ettei ole esimerkiksi laakereita kulunut ja jos on, ne korjataan.

Turpeinen kertoo, että usein vastaan tulee tilanteita, joissa esimerkiksi hihnavetoisen puhaltimen hihna on ollut poikki jo kauan, ennen kuin sitä edes huomataan. Sähkökaapissa laitteen merkkivalo saattaa palaa, koska sähkömoottori on päällä, mutta ilma ei kuitenkaan kierrä.

– Vasta sitten, kun talossa on huono ilma, joku viitsii käydä katolla katsomassa, pyöriikö puhallin vai ei.

mään ilmanvaihtojärjestelmän huoltoa vain ylimääräisenä kulueränä.

Moni ei kuitenkaan pysähdy ajattelemaan kustannuksia, joita tulee, kun huoltamaton järjestelmä kuluttaa turhaan suuria määriä energiaa.

– Ja asumismukavuudelle ja -terveydelle ei voi laittaa hintalappua, hän lisää.

Huoltamalla taloudellinen ja toimiva ilmanvaihto Asiantuntijalta kannattaa tilata tarkastuskäynti, jos kiinteistön ilma tuntuu tunkkaiselta tai ilmastointi ei tunnu pelaavan. NY-JA Nuohous ja kiinteistöhuolto Oy suorittaa ilmastointilaitteiden puhdistukset ja säädön vankalla asiantuntemuksella.

Huoltotoimenpiteet mitoitetaan aina asiakkaan toiveiden ja kohteen mukaan. Pienin toimenpide on suodattimen vaihto, joka on ilmanvaihdon kannalta tärkein asia. Suodattimien tehtävä on poistaa tuloilmasta epäpuhtaudet ja pienet hiukkaset, kuten siitepöly. Myös viime vuosina yleistynyt lämmöntalteenotto edellyttää säännöllistä ylläpitoa, jotta siitä todella saadaan säästöä kiinteistön energiakuluihin.

– Suodattimet pitäisi vaihtaa ja lämmöntalteenottokenno puhdistaa välillä, että ilmanvaihto toimii kuin on suunniteltu. Muuten se vain kuluttaa sähköä turhaan, eikä saa sitä hyvää sisäilmaa, mikä on tarkoitus.

Turpeinen huomauttaa, että taloyhtiön on helppo erehtyä pitäKIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Tehtaankatu 10, 66900 Uusikaarlepyy Puh. 06 723 0839, nyja@nyja.fi, www.nyja.fi

8

KOSTEUSVAURIOIDEN KORJAUKSET

VV-Kuivaus Oy

Vahvaa osaamista ja aito halu auttaa VV-Kuivaus tulee hätiin, kun vesivahinko yllättää. Yritys tekee kosteusvaurioiden korjaukset avaimet käteen -periaatteella, aina asiakkaan parasta ajatellen.

Vakuutusyhtiöiden maksamat vuotovahinkokorvaukset olivat vuonna 2016 Suomessa ennätystasolla. Vesivahinko voikin yllättää yhtä lailla vanhassa kuin uudessakin taloyhtiössä. Jotta tilanteesta selvittäisiin mahdollisimman pienellä harmilla ja vaivalla, apuun kannattaa pyytää heti pitkän linjan ammattilaiset.

Vuonna 2013 toimintansa aloittanut VV-Kuivaus taitaa kiperienkin kosteusvaurioiden korjaamisen. Yritys sai alkunsa, kun sen neljä perustajajäsentä työskentelivät vielä saman työnantajan leivissä Seinäjoella.

– Pohdimme yhteistuumin, voisiko hommia tehdä vielä vähän paremmin ja asiakaslähtöisemmin ja mittauttaa, olisiko meidän ammattitaidolle kysyntää myös oman väriset verkkarit päällä, kertoo toimitusjohtaja JANNE HAAPAMÄKI. Työt aloitettiin VV-Kuivauksen nimen alla heinäkuussa 2013, ja vuonna 2015 yritys avasi uuden yksikön Vaasassa, vuonna 2017 Jyväskylässä ja syksyllä 2018 Kokkolassa. Toiminta on siis lähtenyt käyntiin hyvässä myötätuulessa. Haapamäki toteaa, että kasvu on perustunut yksinkertaisesti siihen, että yritys on pyrkinyt vastaamaan markkinoiden kysyntään ja palkannut lisää työntekijöitä sen mukaisesti.

– Kaiken perustana on vahva osaaminen: olemme hyviä siinä, mitä teemme. Toinen tärkeä tekijä on hyvillä arvoilla tekeminen ja vastuun kantaminen. Pyrimme tekemään työt niin hyvin kuin osaamme, ja teemme ne silloin, kun on sovittu.

Tämä on huomattu laajemminkin, sillä Seinäjoen Yrittäjät palkitsi VV-Kuivauksen vuonna 2017 Vuoden Yrityksen tittelillä.

teettämään taloyhtiön pesuhuoneille säännöllisin väliajoin kuntotutkimuksen, jossa käydään läpi muun muassa pinnoitteiden ja vesipisteiden kunto. Tutkimuksen pohjalta laaditaan raportti, jossa kerrotaan, löytyikö jotain huomautettavaa, vaatiiko tilanne välittömiä toimenpiteitä vai voisiko sen saattaa kuntoon pidemmällä aikajänteellä.

– Se antaa taloyhtiölle paljon arvokasta tietoa, jonka pohjalta suunnitella yhteisiä korjaushankkeita ja tulevaisuutta.

Haapamäki arvioi, että kuntotutkimus olisi hyvä teettää noin viiden vuoden välein. Taloyhtiössä voi olla hyvinkin eri kuntoisia kylpyhuoneita riippuen siitä, ovatko osakkaat teettäneet niihin remontteja omin päin.

Apua äkillisiin kosteusvaurioihin Keskimäärin vesivahinkojen korjausprosessi kestää Haapamäen mukaansa noin kuukauden. Purku-, kuivaus- ja kasausvaiheet huomioiden niissä saattaa äkkiä mennä kuitenkin kaksikin kuukautta.

Taloyhtiöissä kosteusvaurioiden yleisimpiä syitä ovat astianpesukoneet sekä esimerkiksi kylpyhuoneet, jotka ovat jo ohittaneet elinkaarensa pään.

– 1960–70-luvun kerrostalot työllistävät enemmän, mutta mitään ei voi rajata pois. Jos on jotain materiaali- tai asennusvirheitä, vahinko saattaa sattua vastavalmistuneissakin kohteissa, kertoo Haapamäki.

– Meillä on 24/7 päivystys, ja jos tilanne vaatii välitöntä paikallakäyntiä, niin lähdemme kyllä heti.

Kattavaa palvelua asiakkaan hyväksi VV-Kuivauksen monipuolinen palveluvalikoima kattaa koko vahinkosaneeraamisen: niin kosteusmittaukset, purkutyöt, asbestikartoitukset, kuivaukset kuin rakennustyötkin voidaan tehdä oman osaavan henkilöstön voimin. LVIS-työt yritys teettää alihankkijoilla, joista on muodostunut jo luotettava kumppanuusverkosto.

– Voimme auttaa ihan loppusiivoukseen asti, niin asiakkaan ei tarvitse asioida kuin meidän kanssamme. Varsinkin isännöitsijät arvostavat sitä, että riittää kun meille vain ilmoittaa, että hoitakaa homma kuntoon, huomauttaa Haapamäki. Yritys hoitaa rutiinilla yhtä lailla asioinnin vakuutusyhtiöiden kuin asukkaiden suuntaan.

Usein työ lähtee käyntiin kosteuskartoituksesta tai muusta tutkintatarpeesta kiinteistössä: – On se sitten tumma läikkä pesuhuoneen katossa, konkreettinen putkivuoto tai astianpesukoneen vesivahinko.

Seinäjoki 020 734 4690 , seinajoki@vv-kuivaus.fi Vaasa 020 734 4040, vaasa@vv-kuivaus.fi Kokkola 020 7344 691, kokkola@vv-kuivaus.fi www.vv-kuivaus.fi

Kuntotutkimus ylläpidon apuna Janne Haapamäki painottaa ennakoimisen merkitystä ja suosittelee 9

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Dreamstime

ONNISTUNUT LINJASANEERAUS EDELLYTTÄÄ HYVÄÄ SUUNNITTELUA JA VALVONTAA KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

10

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Taloyhtiön linjasaneerauksessa esiselvityksillä, suunnittelulla ja valvonnalla on valtava merkitys siihen, että hanke pysyy sekä aikataulussa että budjetissa ja voidaan viedä laadukkaasti loppuun asti.

Putkiremontti eli linjasaneeraus herättää monessa taloyhtiössä jo etukäteen huolta niin kestonsa, kustannustensa kuin asumiselle koituvan haitankin vuoksi. Tavallisesti se on kuitenkin väistämättä edessä, kun kiinteistölle on kertynyt ikää 30–50 vuotta.

Eräässä pirkanmaalaisessa kahden kerrostalon taloyhtiössä linjasaneeraushankkeeseen ryhdyttiin kaikin puolin niin huolellisesti, kuin vain voisi kuvitella. Kyseiset talot on rakennettu 1970-luvun alkupuoliskolla ja huoneistoja niissä yhteensä 61 kappaletta, joten putkiremontti oli taloyhtiössä jo kovasti ajankohtainen – eikä mikään aivan vähäinen hanke.

Taloyhtiö lähti hankkeessa liikkeelle suunnitelmallisesti. Ensin tehtiin hankesuunnitelma, jonka jälkeen tarjouksia pyydettiin useammalta urakoitsijalta. Valittu urakoitsija ei ollut tarjouksista halvin, ja tällä oli hyvät referenssit aikaisemmista kohteista. Itse remontti ja LVItyöt annettiin yhden pääurakoitsijan toteutettavaksi, ja kahdelle aliurakoitsijalle puolestaan sähkö- ja saneeraustyöt sekä asbestityöt.

Linjasaneerauksessa on kuitenkin ollut hankkeen aikana melkoisia mutkia matkassa, joista kenties suurin on ollut aikataulujen pitämättömyys. Lisäksi remontin aikana suoritetut tarkastukset ovat jälkikäteen osoittautuneet puutteellisiksi.

Ensimmäinen tarkastus tehtiin WC-tilojen ja kylpyhuoneiden alakattojen osalta. Tarkastaja oli luottanut niiden kohdalla kuitenkin vain urakoitsijan sanaan, eli varsinaista tarkastusta ei ollutkaan tehty. Kävikin ilmi, että kylpyhuoneiden alakatossa sijaitsevissa putkissa oli liian vähän kannakkeita. Lisäksi osassa asunnoista sijaitseva sadevesiputki oli väärin eristetty eikä palokatkoja ollut asennettu. Näiden puutteiden korjaaminen jälkikäteen on aiheuttanut hankkeeseen ennen kaikkea tarpeettomia viivästyksiä, mutta myös lisäkuluja.

Kuten monessa muussakin taloyhtiössä, tässä tapauksessa kaikki taloyhtiön hallituk-

sen jäsenet ovat maallikoita, jotka eivät osaa huomioida kaikkea saneerauksen onnistumisen kannalta tarvittavaa oman osaamisensa pohjalta. Hanke on parhaillaan vielä kesken, ja urakoitsija tarjoaa siihen innokkaasti hintavia lisätöitä, jotka eivät kuulu sopimuksiin. Esimerkiksi kellarin käytävien maalaus ei sisältänytkään tasoite- ja pohjatöitä, mikä näkyi myös lopputuloksessa.

Tilanne onkin opettanut kyseisessä taloyhtiössä vähintään sen, että sopimuksissa täytyy olla tarkkana – ja että linjasaneerauksen onnistumisen vuoksi on tärkeää, että hankkeessa olisi mukana ainakin aktiivinen valvoja.

Laajaan hankkeeseen on varattava valmisteluaikaa Kuten edellä mainitun taloyhtiön tapaus osoittaa, toisinaan linjasaneerauksissa aikataulut venyvät ja budjetti kasvaa remontin aikana suunniteltua suuremmaksi. Ongelmia, hidastuksia ja lisäkustannuksia voivat aiheuttaa esimerkiksi puutteellinen valvonta tai toimijoiden osaaminen. Mutkia voi kuitenkin tulla myös matkaan, jos taloyhtiö on laiminlyönyt linjasaneerauksen esiselvitysten teettämistä.

– Yleensä taloyhtiöltä puuttuu kiinteistöstrategia. Tämä tarkoittaa, että lähtötilanne on epäselvä eivätkä tavoitteetkaan ole täysin kirkkaita. Se heijastuu suoraan urakka-asiakirjojen sisältöön, kertoo lehtori Martti Hekkanen Oulun ammattikorkeakoulun rakennusalan työnjohdon tutkinto-ohjelmasta.

Jos taloyhtiössä uusitaan pelkästään käyttövesiputkisto, hankkeen läpivienti on Hekkasen mukaan kohtalaisen yksinkertaista.

Kun hankkeeseen liitetään viemäreiden korjaaminen tai uusiminen, projekti kuitenkin mutkistuu. Tällöin on mietittävä myös sähköjärjestelmän ja ilmanvaihtojärjestelmän korjaustarpeita. Ne on usein järkevää sisällyttää laajaan linjasaneeraushankkeeseen mukaan.

– Kiinteistöstrategiassa laajan taloteknisen korjaushankkeen ajallinen kesto on 5–10 vuotta. Tällöin lähtökohtaselvitykset ehditään tehdä kunnollisesti, projektinvetäjän valintaan voidaan paneutua ja kuntotutkimuksille ja suunnittelulle saadaan riittävästi aikaa. Myös osakkeenomistajilla on aikaa miettiä omia tavoitteitaan.

Lähtökohtaselvityksillä vältetään yllätykset Jotta saadaan selville, mitä ja milloin kiinteistön putkistossa pitäisi ylipäätään korjata, taloyhtiön on tavallisesti teetettävä aluksi kuntotutkimus. Siinä selvitetään putkiston kunto ja korjaustarpeet, joiden pohjalta voidaan miettiä putkiremontin aikataulua ja toteutustapaa – ja välttyä mahdollisesti hinnakkailta yllätyksiltä toteutusvaiheessa.

Hekkasen mukaan linjasaneerauksen lähtökohtaselvityksistä tärkein on inventointipiirustusten tekeminen, eli rakennuksesta laaditaan ajan tasalla olevat tekniset suunnitelmat.

Toinen tärkeä asia on haitta-aineselvitys. Usein haitta-aineena tarkastellaan pelkästään asbestia, mutta rakentamisessa on käytetty myös muita materiaaleja, jotka voivat korjausvaiheessa aiheuttaa yllätyksiä. Haitta-aineselvitys kannattaa teettää henkilösertifikaatin omaavalla henkilöllä, joista VTT Expert Services pitää yllä rekisteriä.

– Jos lähtökohtaselvitykset tehdään huonosti, ei projektin aikana ole oikeastaan enää mitään tehtävissä. Yllätyksiä tulee enemmän tai vähemmän. Yllätyksistä maksetaan hinta, joka määräytyy yleensä YSE 1998 -periaatteiden mukaisesti ellei urakkasopimuksessa muuta sovita. Yleensä ei sovita, toteaa Hekkanen.

Käyttövesiputkiston kohdalla kuntotutkimuksia ei Hekkasen mukaan yleensä tarvita.

Jos putkisto on riittävän vanha ja vedenpai-

»

11

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Dreamstime

ne ei riitä kaikissa huoneistoissa, päätös uusimisesta ei vaadi kuntotutkimuksia.

– Viemäreiden kohdalla kuntotutkimukselle voidaan asettaa kysymys: onko viemäri uusittava vai voidaanko harkita korjausta esimerkiksi sukittamalla? Ajallisesti sukitus on paljon nopeampi vaihtoehto ja kustannuksiltaan selvästi alhaisempi, kun rakenteita ei uusita.

Hankesuunnitelma on putkiremontin perustana Hankesuunnitelma on koko putkiremontin alustava suunnitelma, jonka tekee taloyhtiön palkkaama hankesuunnittelija, esimerkiksi LVIalan ammattilainen tai rakennuttajakonsultti. Se onkin linjasaneerauksen tärkein asiakirja.

Hekkanen korostaa, että koko hanke perustuu juuri hankesuunnitelmaan, ja sen tekemiseen pitää varata riittävästi aikaa ja ammattitaitoa: – Kokenut projektinvetäjä, joka osaa myös esitellä hankesuunnitelman yhtiökokouksessa, on onnistumisen avain.

Myös osakkeenomistajien tahdon selvittä-

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

minen kuuluu olennaisesti kuntoarvioon ja on siten osa hankesuunnitelmaa. Hekkanen toteaa, että vastuu tästä kannattaa jättää projektinvetäjälle. Asiantunteva projektinvetäjä pitää hankkeen langat käsissään ja toimii taloyhtiön parhaaksi.

– Perusteellisissa korjauksissa hyvä toimintatapa voisi olla, että osakkeenomistajille kerrotaan yhtiökokouksessa muutamia vaihtoehtoisia korjaustapoja ja niiden hintaluokka.

Tällöin osakkeenomistajan ei tarvitse tehdä päätöstä täysin pimeässä.

Hekkanen kuitenkin muistuttaa, että paikallisella rakennusvalvonnalla voi olla linjasaneeraukseen liittyviä kuntakohtaisia ohjeita ja toimintatapoja. Nekin pitää siis selvittää ja huomioida.

Saneerauksen valvonnassa ei kannata kitsastella Hekkanen korostaa, että linjasaneerauksessakin on hyvä lähteä siitä, että mikään ei ole varmaa: – Edes hyvin tehdyt nykytilaselvitykset ei-

12

vät yksin riitä onnistuneeseen lopputulokseen.

Tarvitaan ammattitaitoinen suunnittelija, tekijä ja valitettavasti myös peräänkatsoja eli valvoja.

Hän lisää, että linjasaneeraushankkeen valvonnasta ei ole kuitenkaan tehty kunnollista yleisohjetta esimerkiksi sen suhteen, miten sukituksen onnistuminen valvotaan tai voiko asentaja itse suorittaa valvontaan liittyviä tarkastuksia.

Työmaavalvonnan yleiset tarkastuslistat eivät Hokkasen mukaan ole kaikilta osin riittäviä.

Valvojan valinnassa hinnan merkitystä ei tule korostaa, vaan valintaperusteina kannattaa käyttää ennen kaikkea kokemusta, referenssejä ja toimintatapaa. Rakennusteknisiin töihin ja taloteknisiin töihin tarvitaan erilliset valvojat.

– Valvonnan osuus projektin kokonaiskustannuksista on muutaman prosentin luokkaa.

Myrskyyn ei kukaan halua lähteä sellaisen kipparin veneellä, joka on vain nähnyt veneen ja lukenut veneilyn ohjekirjan, huomauttaa Hekkanen.

FISE on rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyysjärjestelmä, josta löytyy Hekkasen mukaan sellaisia pätevyyksiä, jotka so-

LVI- ja lämpöpumppuasennukset vesikalusteista lämmitysjärjestelmiin Vaasan seudulla sekä uudis- että saneerauskohteisiin.

Jotta saadaan selville, mitä ja milloin kiinteistön putkistossa pitäisi ylipäätään korjata, taloyhtiön on tavallisesti teetettävä aluksi kuntotutkimus.

• • • •

Maalämpöpumput Vesi-ilmalämpöpumput Kaukolämpökeskukset Ilmanvaihtolaitteet- ja asennukset • Ilmalämpöpumput • Lattialämmitys • Erilaiset hybridilämmitysjärjestelmät

veltuvat myös linjasaneeraushankkeisiin.

– FISEn todistus ei tietenkään yksin riitä valvojan valinnan perusteeksi, mutta yhtenä valintakriteerinä sitä mielestäni voi hyvin käyttää. Myös RALAn tietoja kannattaa käyttää, kun valitaan toteuttajaa tai pohdintaan hankkeen läpivientiä.

Referenssit painavat urakoitsijan valinnassa Laajassa linjasaneeraushankkeissa riittää monenlaisia eri osaalueita, eikä yllätyksiltäkään aina voi välttyä. Onkin tärkeää, että valvoja seuraa aktiivisesti hankkeen etenemistä ja urakoitsijan työn laatua taloyhtiön puolesta.

– Virheisiin puuttuu valvoja. Kun virhe havaitaan, toimitaan YSE 1998 -toimintatavalla. Urakoitsijalle pitää antaa tilaisuus korjata virheensä, Hekkanen toteaa.

Hän painottaa myös hyvän projektisuunnitelman merkitystä, jossa urakoitsijalle on määritelty sakolliset välitavoitteet. Toisaalta urakoitsijaa tulee myös palkita onnistumisesta ja kannustimien pitää olla selvästi määriteltyjä.

Hekkanen huomauttaa, että urakoitsijan valinnassa hintaa tärkeämpiä valintaperusteita ovatkin urakoitsijan maine, referenssit, työnjohdon koulutus ja kokemus, sekä hankkeessa mukana olevien työntekijöiden ammatillinen osaaminen ja myös henkilösertifioinnit. ■

Soita ja pyydä tarjous!

044 238 3353 kimmo.turpeinen@lviturpeinen.com www.lviturpeinen.com

13

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

© Tom Allen Senera Oy

Kauniaisissa sijaitsevaan As Oy Laaksotie 9:ään asennettiin maalämpö kaukolämmön tilalle.

Teksti: Saara Pakaslahti

MAALÄMPÖ HOUKUTTELEE MYÖS TALOYHTIÖITÄ Maalämpöjärjestelmä on massiivinen investointi, mutta sen hankinta kiinnostaa nykyään myös yhä useampia taloyhtiöitä.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

14

© Tom Allen Senera Oy

Laaksotie 9:n maalämpöjärjestelmä asennettiin putkiremontin yhteydessä.

Maalämmön suosio pientalojen lämmitysmuotona on viime vuosina kasvanut. Viimeisten viiden vuoden aikana maalämpö on alkanut yleistyä isommissakin kiinteistöissä. Maalämpöpumppuja on ryhdytty asentamaan kerros- ja rivitalokohteisiin sekä esimerkiksi kauppakeskuksiin.

Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry:n toiminnanjohtaja Jussi Hirvonen luottaa, että maalämmöllä riittää markkinapotentiaalia jatkossakin.

– Viisi vuotta sitten kun maalämpömarkkinat laajenivat isompiin kiinteistöihin, asennuskohteet olivat lähinnä kaukolämpöalueen ulkopuolella olevia kiinteistöjä. Sittemmin tilanne on muuttunut. Kaukolämmön hinta on noussut, ja se on tehnyt maalämmöstä hyvin kilpailukykyistä ylipäätään.

Hirvosen mukaan kaukolämmön hinnannousun lisäksi maalämpöä taloyhtiöissä on lisännyt lupapolitiikan helpottuminen.

Maalämpökaivojen vaatimiin poranreikiin tarvitaan kunnan toimenpidelupa.

– Aiemmin toimenpidelupien saaminen oli kaukolämpöalueilla todella vaikeaa, koska

kunnat suojasivat kaukolämpöään. Nyt lupapolitiikka on jo huomattavasti selkeytynyt.

Kaukolämpö on edelleen suosituin lämmitystapa Suurin osa Suomen taloyhtiöistä lämpiää edelleen kaukolämmöllä, mutta siirtymät maalämpöön ovat hitaasti kasvaneet.

Energiateollisuus ry:n tilastojen mukaan 160 asuinkiinteistöä vaihtoi kaukolämmöstä maalämpöön vuonna 2017. Vuonna 2016 siirtymiä kaukolämmöstä maalämpöön oli 130, ja vuonna 2015 vastaava luku oli 115.

Mikäli taloyhtiö päättää siirtyä kaukolämmöstä maalämpöön, sujuva kommunikaatio oman energiayhtiön kanssa on oleellista.

– Jos taloyhtiö vaihtaa maalämpöön, kaukolämpöliittymä saattaa silti jäädä tontille.

Tämä arvioidaan aina tapauskohtaisesti, ja se riippuu myös energiayhtiön avusta ja suhtautumisesta. Kaukolämpöliittymä voidaan myös katkaista kokonaan. Kun maalämpökaivojen poraukseen haetaan lupia, kommunikaatiota

15

rakennusvalvonnan ja energiayhtiön kanssa tarvitaan joka tapauksessa.

Hirvonen kiittelee, että energia-alalle on tullut toimijoita, joiden kanssa yhteistyö sujuu.

– Jotkut energiayhtiöt ovat itsekin lähteneet investoimaan maalämpöbisnekseen. Näin asiat kehittyvät ja maailma menee eteenpäin.

Poistoilmalämpöpumput maalämpöä suositumpia Vaikka asunto-osakeyhtiöihin on ryhdytty asentamaan isoja maalämpöpumppujärjestelmiä, taloyhtiöissä suosituin pumppu on kuitenkin poistoilmalämpöpumppu.

Kiinteistön poistoilmasta lämpöä talteen ottava pumppu, jota kutsutaan myös lyhenteellä PILP, yleistyy etenkin ennen vuotta 2000 rakennettujen kerrostalojen remonteissa.

– Poistoilmalämpöpumppuja myydään taloyhtiöihin enemmän kuin maalämpöpumppuja. Maalämpö tulee vain osaan tapauksista.

Hyvin usein kiinteistöön toteutetaan kuiten-

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

»

Patteriverkoston perussäädöllä selvää säästöä Taloyhtiön patteriverkostosta on hyvä huolehtia läpi vuoden. Näin varmistaa energiansäästön ja verkoston pysymisen tasapainossa. Asukkaita kannattaa tarvittaessa ohjeistaa tekemään oma osuutensa.

– Patteriventtiilin toimintaa voi edesauttaa kääntämällä patteritermostaatti muutaman kerran kiinni ja auki keväällä, kesällä ja syksyllä, jotta se ei jumitu, kertoo energiatehokkuuden asiantuntija Päivi Suur-Uski Motivasta.

Jotta huoneilman lämpötilan säätö onnistuu optimaalisesti, termostaattista patteriventtiiliä tai lämpöpatteria ei saa peittää. Huonelämpötila kannattaa pitää suositusten mukaisena 21–22 celsiusasteessa.

Lämmitysverkoston mahdolliset ongelmat voi ratkaista tilaamalla ammattilaiselta verkoston perussäädön. Perussäätö kannattaa tehdä myös sen jälkeen, jos talon eristystasoa on parannettu tai talotekniikkaa uudistettu.

Säädöllä varmistetaan, että verkoston vesi kiertää oikealla virtaamalla jokaisen lämmityspatterin kautta ja lämpö jakautuu tasaisesti talossa. Motivan arvioiden mukaan lämmitysverkoston perussäädöllä voi säästää jopa 10–15 prosenttia energiankulutuksessa.

Dreamstime

kin sekä poistoilmalämpöpumppu että maalämpöpumppu, ja usein samalla laitteistolla. Kun asennetaan poistoilmalämpöpumpun lämmönvaihdin ilmastointihormiin tai katolle hormin päähän, saadaan talteen jopa 40–50 prosenttia lämpöenergiasta, ja loputkin voidaan ottaa maasta, käytännössä yleensä poranreiästä, Hirvonen sanoo.

Kannattavuus parhaimmillaan öljylämmitteisissä taloissa

Älykkäillä patteritermostaateilla optimaalista ohjausta

Maalämpöön siirtymisen motiivit ovat taloyhtiöissä taloudelliset.

– Kannattavuus on se ykkössyy, miksi lähdetään toisesta lämmitysmuodosta pois. Tietysti ympäristöarvot ja kestävä kehitys ovat plussaa päätöksentekovaiheessa, mutta kyllä euroja joudutaan taloyhtiöissä laskemaan. Myös riippumattomuus energiayhtiöstä ja hinnankorotuksista saattaa olla syynä siirtyä omaan lämmöntuotantoon.

Jussi Hirvosen mukaan maalämmön kannattavuus on parhaimmillaan öljylämmitteisissä kiinteistöissä. Maalämpöpumppu on iso investointi, jonka hankintakustannukset taloyhtiöissä ovat vähintäänkin kymmeniä tuhansia euroja.

Pumppulaitteiston takaisinmaksuajan sijaan Hirvonen puhuu mieluummin sijoitetun pääoman tuotosta.

– Kun pumppuinvestointi on taloyhtiön tekemä sijoitus, se tuottaa hyvin yleisesti 10 prosenttia tai enemmän tuottoa sijoitetulle pääomalle. Takaisinmaksuajassa puhutaan alle 10 vuodesta. Jos taloyhtiö ottaa pumppujärjestelmää varten 10–15 vuoden lainan, lainanhoitokustannukset ovat yleensä pienemmät kuin järjestelmästä saatavat säästöt. Tämä tarkoittaa jopa sitä, että yhtiövastiketta voidaan laskea, tai kerätä rahaa varastoon muita remontteja varten.

Uudet älykkäät patteriventtiilit helpottavat lämmitysverkon tasapainosta huolehtimista.

– Älykkäät termostaatit tuovat käyttöön jatkuvan mittauksen ja mahdollistavat optimaalisen ohjauksen sekä ongelmien havainnoinnin nopeammin. Samalla saadaan tasaisemmat olosuhteet kaikille, Suur-Uski kertoo. Älykkäät patteriventtiilit reagoivat manuaalisia termostaatteja herkemmin lämpötilassa tapahtuviin muutoksiin ja säätävät tarkemmin sisälämpötilaa.

– Ne ovat oppivia, ja niillä voidaan lämmittää ja viilentää jokaista huonetta yksilöllisesti asumistarpeen mukaan. Lisäksi ne voivat ottaa huomioon paikallissääennusteen ja osaavat siten ennakoida lämmityksen ohjausta. Älykkäiden patteriventtiilien ohjaukset toimivat automaattisesti, ilman että asukkaan tai huoltomiehen tarvitsee tehdä mitään.

– Halutessaan heillä on mahdollisuus ohjata lämmitystä ja vaikuttaa kulutukseen käyttöliittymän kautta. Lähtötilanteesta riippuen lämmityskuluissa voi säästää energiansäästön ansiosta sekä lämmön kysyntäjouston mahdollisuuksilla.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Laitetoimittajalta kannattaa vaatia etävalvontaa Kannattavuus ja takaisinmaksuaika ovat toki yksilöllisiä kunkin kiinteistön kohdalla.

– Joidenkin kiinteistöjen kohdalla voi olla vaikeampi po-

16

Vaikka asunto-osakeyhtiöihin on ryhdytty asentamaan isoja maalämpöpumppujärjestelmiä, taloyhtiöissä suosituin pumppu on kuitenkin poistoilmalämpöpumppu.

rata kaivoja tai löytää lämmönlähdettä. Taloyhtiössä saattaa myös joutua tekemään muuta remonttia samalla. Jos poistoilmalämpöpumppu on osa ratkaisua, se on sitä kannattavampi, mitä korkeampi talo on – näin saadaan mahdollisimman paljon energiaa talteen yhdestä poistoilmakanavasta.

Mikäli taloyhtiö harkitsee maalämpöä, se joutuu miettimään muun muassa investoinnin suuruusluokkaa, mahdollista maalämmön ja poistoilmalämpöpumpun yhdistelmää sekä porakaivojen mitoitusta tontille. Tontin on oltava oma ja riittävän suuri sekä luvitusten onnistuttava.

– Taloyhtiön kannattaisi aina laskettaa mikä heidän tapauksessaan olisi kannattavin ratkaisu, maalämpö, poistoilmalämpöpumppu vai molemmat.

Hirvosen mukaan pumpputoimittajat yleensä tekevät taloyhtiöille maksuttomia, suuntaa antavia kartoituksia. Varsinaiseen

maalämpöasennukseen ryhdyttäessä kannattaa projektiin pestata ulkopuolinen hankekonsultti.

– Konsultti kilpailuttaa laitetoimittajat ja valvoo että toteutus viedään läpi kunnolla.

Varsinaisessa toimittajavalinnassa etävalvonnan saatavuus on tärkeää. Etävalvonta huolehtii, että järjestelmä toimii optimaalisesti ja mahdolliset häiriötilat korjataan heti.

Siirtymä kasvattaa kiinteistön sähkönkulutusta Maalämpöön siirtyessä taloyhtiön sähköliittymää saattaa olla tarpeen kasvattaa. Jos pumppu tai pumput eivät kata kylmimpien päivien tehontarvetta kokonaan, loppu teho tuotetaan sähköllä.

– Voi olla, että huippupäivinä käytetään sähköä lisäksi. Voi olla, että mikäli kaukoläm-

pöyhtiölle sopii, pumppujen rinnalle jää myös kaukolämpö, joka tasaa pahimpia huippuja.

Jos taloyhtiö siirtyy maalämpöön kaukolämmöstä tai öljystä, sähkönkulutus nousee.

Kokonaisenergiasta 2/3 tai jopa ¾ tulee kuitenkin pumppujärjestelmästä.

– Tämä energia on kaikkien hinnankorotusten ulkopuolella, joten energian käyttökulut ovat aika stabiilit. Sähkön hinta voi toki vaikuttaa, mutta korotukset koskevat vain kolmasosaa vanhasta energialaskusta.

Jussi Hirvosen mukaan pumppulaitteistot ovat melko yksinkertaista LVI-alan tekniikkaa, joten huolto- ja korjauskustannuksetkin pysyvät maltillisina.

– Laitteiden liikkuvia osia ovat esimerkiksi kompressori, kiertovesipumput ja venttiilit. Kompressorin vaihtokustannus on verrattavissa esimerkiksi öljykattilan polttimoon.

Kompressorien käyttöikä on 15–20 vuoden välillä. ■

THERMIA MEGA SARJA KIINTEISTÖPUMPPUJEN KINGIT TARJOAA LÄMPÖTEHOA 10kW - 1408kW Ammattitaitoiset asennukset tekee

Maxmovägen 242 66640 MAXMO 06-3451270 sn@esnab.com 17

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

• Sähköurakointi • Saneeraukset, huollot ja korjaukset • Ilmalämpöpumput

Kiinnostuitko?

Lue lisää ja

Vaihtelevia säitä ei tarvitse tuoda sisälle!

ota yhteyttä! www.lindstromgroup.com/fi

p. 020 111 6363

Vaihtelevat säät vaikuttavat mattojen vaihtoväliin

- onhan taloyhtiösi mattopalvelu optimoitu käyttöön sopivaksi?

Asiakkaanamme voit muuttaa mattojen vaihtoväliä vaikka jokaiseen sesonkiin sopivaksi.

Oikea mattoratkaisu oikealla vaihtovälillä mahdollistaa huomattavat säästöt siivouskustannuksissa ja luo viihtyisyyttä taloyhtiöihin.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

18

Tasainen laatu rakentuu tukevalle pohjalle

Luotettavaa laatua pohjatöistä päällysteeseen ASFALTTITYÖT

MAANRAKENNUS SALAOJITUS

KIINTEISTÖRATKAISUT

Pyydä tarjous!

Sundström Ab Oy | 040 136 3223 | info@sundstroms.fi

LAADUKASTA TIETOA

www.sundstroms.fi

RATKAISUJEN JA HANKINTOJEN POHJAKSI WWW.KIINTEISTORATKAISUT.FI

✆ 044 2100 450 www.paloff.com » KÄYTTÖVESI,- LÄMMITYS- JA LINJASANEERAUKSIEN RAKENNUTTAMISTEHTÄVÄT, VALVONTA JA SUUNNITTELU

» LVIA-SUUNNITTELU » VALVONTAPALVELUT » PALOTEKNINEN SUUNNITTELU » SAMMUTUSJÄRJESTELMIEN SUUNNITTELU

» PALOKATKOSUUNNITTELU » SÄHKÖSUUNNITTELU JA -VALVONTA PALOFF: HELSINKI | TAMPERE | RAUMA | KAARINA | MIKKELI | JYVÄSKYLÄ | SEINÄJOKI | KAUHAVA | OULU

19

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Dreamstime

Teksti: Saara Pakaslahti

KAIKKI LÄHTEE KORVAUSILMASTA Vaikka kehittyvä tekniikka tuo mahdollisuuksia ilmanvaihdon ja sisäilman parantamiseen, olennaisin kysymys on, riittääkö kiinteistön korvaus- eli tuloilma.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

20

Eräs taloyhtiön tyypillisimmistä remonteista tänä päivänä on, että koneellisella poistoilmanvaihdolla varustettuun kiinteistöön asennetaan poistoilmalämpöpumppu sekä korvausilmaventtiileillä varustetut ikkunat, mahdollisesti myös lisälämmöneristys.

Teknologian tutkimuskeskus VTT:n erikoistutkija Terttu Vainio toteaa, että tällaisessa kohteessa olisi ehdottomasti suunniteltava kokonaisuus toimivan ilmanvaihdon ja riittävän korvausilman ehdoilla. Vainion mukaan vastaavien saneerausten kohdalla olisikin iso oppimisen paikka.

– Korvausilmaventtiilit pitää mitoittaa riittävän isoiksi, ettei alipaineesta synny ongelmaa. Parasta olisi, jos pumppujärjestelmän suunnittelija olisi myös ilmanvaihdon suunnittelija. Myös ikkunat ja ilmanvaihto kytkeytyvät yhteen, joten ilmanvaihdon suunnittelijan olisi vähintäänkin kerrottava ikkunasuunnittelijalle, kuinka paljon korvausilmaventtiilejä tarvitaan.

Asianajotoimisto Kattelus, Ruokola & Mukkala Oy

Makuuhuoneiden raitisilmansaanti huolenaiheena Ilmanvaihtoon liittyvää osaamista ja tietoa löytyy Suomesta kosolti, mutta silti ilmanvaihto on vaikeasti hahmotettava aihe.

– Niin on myös kysymys siitä, mikä on hyvä sisäilma ja mikä huono. Olisi hienoa, jos sen jotenkin pystyisi havainnollistamaan jollain mittarilla, kuten lämpötilan. Sitä mittaria vielä odotetaan.

Tätä varten tarvittaisiin suunnilleen kenttälaboratorio, joka haistelisi ilman hiilidioksidipitoisuutta.

Vainion mukaan asia, johon asukkaiden itsensä kannattaisi kiinnittää huomiota, on makuuhuoneiden ilmanvaihto.

– Makuuhuoneen riittävästä raitisilman saannista pitää olla huolissaan. Makuuhuoneissa ollaan pitkän aikaa ja niissä on pölyäkin paljon, joten tilan ilmanvaihtoa pitää tehostaa. Kyse ei ole niinkään taloyhtiön tai isännöitsijän asiasta, vaan asukkaiden itsensä pitäisi huomioida tämä. Jo se, että makuuhuoneen ovi pidetään auki, voi parantaa ilmanlaatua.

Korvausilman otto on usein hallitsematonta Erittäin vanhoissa asuinosakeyhtiöissä saattaa edelleen olla painovoimainen ilmanvaihto, mutta yleisimmin taloyhtiöstä löytyy vähintään koneellinen poistoilmanvaihto. Näitä ryhdyttiin rakentamaan 1960-luvulla.

Terttu Vainion mukaan etenkin koneellisessa poistossa isoin ongelma on korvausilman otto. Jos korvausilman saannista ei ole huolehdittu riittävästi tai ollenkaan, ilma ei vaihdu. Poistoilmanvaihto aiheuttaa myös alipaineen, jolloin raitis ilma tulee tilaan hallitsemattomasti, sieltä mistä se pääsee helpoimmin läpi. Esimerkiksi rakenteiden tai viemäreiden läpi kulkiessaan ilma voi tuoda mukanaan epäpuhtauksia, ei-toivottuja hajuja tai vetoa.

– Joissain tapauksissa tuloilman otto voi olla ratkaistu esimerkiksi venttiilein, mutta usein korvausilman otto on täysin hallitsematonta. Asuntoon voi virrata korvausilmaa esimerkiksi rappukäytävästä.

Alipaineen havaitsee esimerkiksi siitä, etteivät ovet mene kiinni tai postiluukut lonksuvat.

– Tämä tarkoittaa, ettei korvausilmaventtiileitä ole riittävästi. Jotain teknisiä ratkaisuja on ehdottomasti mietittävä, jotta korvausilmaa saadaan helpommin kuin porraskäytävästä.

Korvausilmaventtiilienkin suodattimista huolehdittava Korvausilmaventtiilien jälkiasennukseen on erilaisia vaihtoehtoja.

Korvausilmaventtiili voidaan esimerkiksi asentaa uuteen seinän läpivientiin, ikkunoiden puuosiin rakoventtiilinä tai ikkunan vieressä olevaan tuuletusluukkuun.

Korvausilmaventtiileissä on suodattimet, jotka estävät siitepölyn ja pienhiukkasten pääsyn sisätiloihin raittiin ilman mukana.

Puh. 02 436 8700 Tasalanaukio 1, 21200 Raisio raisio@nakia.fi. Avoinna 9-15.00 www.nakia.fi

”Kylmää lämmöllä” Pohjanmaalta • Kylmähuolto ja kylmäasennus • Kylmälaitteet yrityksille, toimistojen ATK-tiloihin ja kotitalouksiin • Tilasäiliöhuollot Runkotie 17, Seinäjoki | www.sft.fi

Kylmäalan erikoisosaamista!

www.pekanmaalaus.fi • Tasoite-, maalaus- ja tapetointityöt • Sammaloituneiden tiili-, mineriitti- ja peltikattojen ja seinien biopuhdistus Sokevan BioComb tuotteilla • Kattojen pesu ja maalaus

Pekan Maalaus ✆ 040 734 7636

» KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

VAASAN RAKENNUSKORJAUS OY/AB

VASA BYGGNADSREPARATION

Vöyrinkatu 13 Vörågatan 65100 VAASA - VASA puh./tel (06) 320 9100, Fax (06) 320 9101 Tom Rabb 050 352 4180 www.vaasanrakennuskorjaus.fi

-kattaja Huopakattotyöt ja sokkelien vesieristykset yli neljänkymmenen vuoden kokemuksella kotimaisilla Katepal-kumibitumituotteilla

Vaihdetie 3, 60120 Seinäjoki, puh: (06)423 4040

lansi.kate@netikka.fi www.lansikate.fi

Korvausilmaventtiileissä on suodattimet, jotka estävät siitepölyn ja pienhiukkasten pääsyn sisätiloihin raittiin ilman mukana.

Myös nämä suodattimet pitää puhdistaa tai vaihtaa säännöllisesti.

Hengitysliiton mukaan venttiilien puhdistusväli vaihtelee parista kuukaudesta puoleen vuoteen. Valmistajat suosittelevat vaihtamaan tai ainakin tarkistamaan suodattimet kaksi kertaa vuodessa.

Asuinkerrostalojen ilmanvaihtolaitteistot puolestaan tulee puhdistaa vähintään 10 vuoden välein.

– Jos asukkaat alkavat valittaa ilmanvaihdosta, on syytä ryhtyä toimenpiteisiin jo aiemmin. Jos yksikin asukas tekee jotain, mikä tukkii tuloilmaventtiilit, tilanne saattaa vaikuttaa kaikkiin muihinkin.

Koneellisen poistoilmanvaihdon rakennuksessa tulee kyseeseen korvausilmaventtiilien aukinaisuuden varmistaminen sekä ilmanvaihtokanavien nuohous.

Uudemmissa rakennuksissa tuloilman otto on paremmin kontrolloitu. Hallittu tulo- ja poistoilmanvaihto tuli asuinkiinteistöihin 2000-luvun puolella.

Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon omaavassa rakennuksessa huoltotoimiin kuuluu tuloilmakanavien nuohous ja suodatinten vaihto.

Jäähdytystä kaukokylmästä tai viilennystä lattiasta

Etelä-Pohjanmaa

PUOLIPYÖREÄT- JA KANTTISET SADEVESIJÄRJESTELMÄT, TIKASTUOTTEET, LUMIESTEET, KATTOSILLAT Asennukset yli 20 vuoden kokemuksella, luotettavasti ja laadukkaasti.

Ota yhteyttä ja pyydä tarjous!

Jos ilmanvaihtoon yhdistetään myös ilman käsittelyä, kuten kostutusta, jäähdytystä tai viilennystä, puhutaan ilmastoinnista. Yleensä ilmastointia hyödynnetään liike- ja toimistorakennuksissa. Asuinkiinteistöissä ilmastointi on melko harvinainen.

– Jos ilmanvaihdossa on jäähdytys mukana, kyseessä on huippupaikalla sijaitseva ja hintava prime-luokan kiinteistö. Uusiin ja kalleimpiin asuntoihin rakennetaan joko kiinteistökohtaisesti tuotettu jäähdytys tai kaukojäähdytys. Esimerkiksi Helsingin Kalasataman uusiin asuinkiinteistöihin tai Tampereen kansiareenan asuntoihin jäähdytys melko varmasti tulee.

Uusi innovaatio on, että tilaa voi viilentää myös vesikiertoisen lattialämmityksen kautta, mikäli kylmää saadaan esimerkiksi kaukojäähdytysverkosta tai maalämpökaivoista.

– Esimerkiksi Helsingin Töölönlahden arvoasuntoihin on tehty viilennystä lattialämmöillä hyvin kokemuksin. Toisin kuin jäähdytyksessä, lattiaviilennyksessä lämpötilaero on pieni ja jakelupinta-ala suuri. Perinteisessä jäähdytyksessä jäähdytysilman ja huoneilman lämpötilaero on suuri ja jakelu pistemäinen.

Kourutyö Oy Etelä-Pohjanmaa 0500 636 624, 0500 668 916 Ykkösvaltaus 3, 60320 Seinäjoki myynti@kourutyo.fi

7

www.kourutyo.fi KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Lähde: Hengitysliitto

Dreamstime

Poistoilmasta lämpö talteen ja eurot jemmaan Kiinteistön poistoilman mukana pihalle puhalletaan myös lämpöä.

Lämmön talteenotto poistoilmasta on kuitenkin koko ajan yleisempää.

2000-luvulta eteenpäin rakennetuissa kiinteistöissä lämmöntalteenotto on integroitu koneelliseen tulo- ja poistoilmanvaihtoon. Laitteen sisään rakennettu yksikkö lämmittää tulevaa sisäilmaa.

– Jos lämmöntalteenotto tulee tiensä päähän, sen voi vaihtaa uuteen, tehokkaampaan yksikköön.

Alun alkaen rakennusmääräysten mukainen lämmöntalteenotto on vähintään 45 prosenttia ilmanvaihdon tarvitsemasta lämmitysenergiasta. Nykyisin puhutaan 70–80 prosentista, kertoo Terttu Vainio VTT:ltä.

1960–1990-luvuilla rakennetuissa, koneellisen poistoilmanvaih-

don kaukolämpötaloissa lämmöntalteenotto toteutetaan sen sijaan usein poistoilmalämpöpumpuilla. Pumppu toimii kuin patteri, joka kerää lämpöä poistuvasta ilmasta.

Lämpö käytetään tilojen lämmitykseen tai käyttöveden esilämmitykseen.

Oikein tehty pumppujärjestelmä on avain säästöihin VTT:n tutkimusten mukaan poistoilmalämpöpumppu vähentää kaukolämmön kulutusta 10–50 prosenttia. Vainio pitää pumppua pääsääntöisesti järkevänä investointina vanhempaan taloyhtiöön, jossa on koneellinen poistoilmanvaihto ilman lämmöntalteenottoa.

23

– Järkevyys riippuu toki rakennuksesta, minkä muotoinen se on.

Toisissa taloissa investointi on suorastaan kannattava, toisissa se voi olla kiikun kaakun. Tärkeintä on oikein tehty ja onnistunut toteutus.

Vainiolla on tiedossaan sellainenkin tapaus, jossa komponentit on ostettu sieltä mistä ne on halvimmin saatu, ja kuviteltu että niistä osataan tehdä toimiva järjestelmä, mutta ei osattukaan.

– Jos tekijänä on taitamaton taho, on mahdollista että poistoilmalämpöpumppu kuluttaa enemmän kuin säästää. Oikein suunniteltuna ja asennettuna järjestelmä säästää. Täysin huoltovapaa laite pumppu ei kuitenkaan ole, vaan sitäkin pitää puhdistaa, seurata ja löytää laitteelle oikeat asetukset. ■

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Media Potentian kuva-arkisto

Teksti: Mari Pihlajaniemi

JULKISIVUREMONTIN AIKA KOITTAA VÄISTÄMÄTTÄ Julkisivuremontti voi olla taloyhtiössä mittava urakka, josta saadaan kuitenkin myös paljon hyötyä niin rakenteiden käyttöiän kuin kiinteistön energiatehokkuudenkin osalta.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

24

Putkiremontin ohella julkisivuremontti on monen taloyhtiön tulevaisuudessa häämöttävä murheenkryyni, onhan se laajimmillaan tehtynä yksi kalleimpia korjaushankkeita, joita kiinteistössä joudutaan toteuttamaan. Lisäksi vaikka julkisivuremontti ei varsinaisesti estä asumista huoneistoissa remontin aikana, se aiheuttaa kuitenkin väistämättä asumishaittaa.

Esimerkiksi jos rakennus joudutaan huputtamaan remonttia varten, se varjostaa asuntoja viikosta toiseen ja varsinkin kesähelteillä lämpötilat saattavat nousta tuntuvasti. Parvekkeiden käyttö ja ikkunoiden avaaminen on estynyt, ja ikkunoiden suojaaminen voi heikentää ilmanvaihdon toimintaa. Lisäksi työkoneet voivat aiheuttaa jatkuvaa ja voimakasta melua ja purkutyöt levittää kivipölyä sisälle huoneistoihin.

Vaikka julkisivuremontti miten hirvittäisikin, sitä ei pysty lykkäämään loputtomiin.

Julkisivuyhdistys ry:n toiminnanjohtaja Petri Annila huomauttaa, että kaikki rakenteet ja materiaalit tulevat jossain vaiheessa käyttöikänsä päähän, jolloin niiden peruskorjaaminen tulee ajankohtaiseksi.

– Vanhemmassa rakennuskannassa ensimmäiset isommat julkisivukorjaukset tulevat eteen noin 20–30 vuoden iässä. Kivirakenteissa – kuten betoni, tiili ja rappaukset – tyypillinen vaurioituminen on erilaista rapautumista, halkeilua tai betoniterästen ruostumisesta seurannutta materiaalin lohkeilua.

Puurakenteissa taas lahoa tai muuta hapertumista.

Monille julkisivurakenteille on Annilan mukaan ominaista, että ne tarvitsevat elinkaarensa aikana huoltoa ja ylläpitoa. Usein tyypillisin esimerkki on varsinaista rakennetta suojaavat pinnoitteet. Jos pinnoitteen kunnosta huolehtiminen laiminlyödään, voi rakenteen elinkaari jäädä keskimääräistä lyhyemmäksi.

– Uusissa kohteissa tavoitellaan nykyisin pääsääntöisesti 50 vuoden käyttöikää. Vanhemmissa kohteissa käyttöikä on usein tätä lyhyempi ja toteutuvaan käyttöikään vaikuttavat hyvin monet asiat.

Näitä ovat muun muassa rakennuksen sijainti, ylläpito ja huoltokorjaukset. Rakennuksen sijaitessa esimerkiksi meren rannalla ankarissa sääolosuhteissa, jää käyttöikä todennäköisesti lyhyemmäksi verrattuna sisämaassa sijaitsevaan kohteeseen.

Julkisivukorjauksen ohella myös muuta parannusta Julkisivuremontilla voidaan rakenteiden käyttöiän lisäksi tavoitella kiinteistölle myös esimerkiksi parempaa energiatehokkuutta ja arvonnousua sen ilmettä päivittämällä.

– Vaikka korjaus olisi tehty rakenteen elinkaaren päättymisen aiheuttamasta pakosta ja lain velvoitteet energiatehokkuuden osalta olisi huomioitu, niin tämän minimitason lisäksi on tehtävissä paljon asioita. Niistä hyvä esimerkki on juuri julkisivun yleisilmeeseen ja arkkitehtuuriin panostaminen, joilla voidaan nostaa kiinteistön arvoa ja arvostusta, vahvistaa Annila. Nämä lisäarvoa tuovat asi-

at toki jonkin verran nostavat korjauskustannuksia, mutta maksavat hänen mukaansa todennäköisesti itsensä pidemmällä aikavälillä takaisin.

Annila neuvoo selvittämään kunnan rakennusvalvonnasta, mitä mahdollisuuksia tai rajoittavia tekijöitä julkisivun ulkonäön muuttamiseen on olemassa. Osassa rakennuksista täytyy ehdottomasti säilyttää vanha yleisilme, kun taas osan kohdalla kädet ovat lähes vapaat.

Energiatehokkuus puolestaan tulee osaksi julkisivuremonttia jo lainsäädännön velvoitteista johtuen.

– Yksistään energiatehokkuuden parantaminen on harvoin taloudellisesti kannattavaa, mutta kun tämä tehdään muiden korjausten yhteydessä, voidaan saavuttaa pidemmällä aikavälillä myös kustannussäästöjä.

Julkisivukorjausten yhteydessä kannattaa ottaa huomioon myös parvekkeiden ja ikkunoiden korjaustarpeet, vesikaton korjaustarpeet sekä sokkelien ja kuivatusrakenteiden kuivatustarpeet. Annila lisää, että mittavassa julkisivukorjauksessa piha-alueelle aiheutuu aina jonkin verran vaurioita. Siksi kannattaisi myös miettiä, kunnostetaanko piha-alue vain korjausta edeltäneeseen tilaan, vai panostettaisiinko siihenkin julkisivuremontin yhteydessä. Tämä voisi tuoda omanlaista lisäarvoa kiinteistölle.

Ennakoiva korjaus voi kannattaa Kiinteistön julkisivun korjaamisessa on aina useita vaihtoehtoja: ääripäinä ei tehdä mitään ja seurataan tilanteen kehittymistä, tai korjataan heti perusteellisesti. Näiden kahden väliltä löytyy yleensä kuitenkin useita eritasoisia ja tilanteeseen soveltuvia korjausvaihtoehtoja.

– Kevyeksi julkisivuremontiksi voidaan laskea vanhojen pintojen puhdistus ja uusien pintakäsittelyjen asentaminen. Raskaaksi voitaisiin laskea esimerkiksi vanhan lähiökerrostalon betonielementtien ulkokuoren ja lämmöneristeiden purkaminen, joita seuraa kokonaan uuden rakenteen rakentaminen, kuvailee Annila.

Julkisivukorjauksissa on hänen mukaansa tärkeää miettiä, miten pitkää elinkaarta korjatulla rakenteella lähdetään ensinnäkin tavoittelemaan.

– Tämä voi olla tavanomainen 50 vuotta, mutta materiaalivalinnoilla ja suunnittelulla voidaan päästä myös pidempiin käyttöikiin.

Korjaustapoja valittaessa on olennaista myös muistaa, että pääsääntöisesti mitä kevyempi korjaus, sitä suuremmat riskit rakenteeseen jää ja sitä lyhyempi käyttöikä on. Annila huomauttaa, että monissa tapauksissa ennakoiva korjaaminen on kannattavaa, koska ongelmien syntymisen jälkeen tulee aina väistämättä lisäkuluja.

– Esimerkiksi voidaan ottaa perinteisen lähikerrostalon elementtisaumat. Ennakoivalla korjaamisella varmistetaan, että rakenne pysyy kosteusteknisesti toimivana uusittujen saumojen käyttöiän ajan.

Jos korjausta päätetään lykätä, Annilan

25

mukaan olisi hyvä tiedostaa se riski, että saumojen ikääntyminen voi johtaa esimerkiksi vesivuotoihin rakenteiden sisään. Vaikka korjausta saadaan siirrettyä muutamia vuosia eteenpäin, korjattavaa saattaakin olla lopulta huomattavasti enemmän alkuperäiseen tilanteeseen nähden.

Kuntotutkimus auttaa korjausmenetelmän valinnassa Julkisivuremontin ensimmäinen vaihe on palkata asiantuntijat, jotka selvittävät riittävin tutkimuksin rakenteiden nykyisen kunnon, niiden soveltuvat korjaustavat sekä korjausten ajankohdan.

– Kuntotutkimusten jälkeen on syytä käyttää korjaushankkeen valmistelussa asiantuntijaa, joka osaa vaatia varsinaisessa korjaussuunnittelussa niitä asioita, joita kiinteistönomistaja haluaa. Tämä apu hankkeen valmisteluun voi tulla esimerkiksi kuntotutkimuksen suorittajalta. Kun rakenteen kunto tunnetaan ja korjauksen tavoitteet on asetettu, voidaan laatia korjaussuunnitelmat, kertoo Annila.

Rakenteiden kunnon tutkimiseen kannattaakin hänen mukaansa panostaa rahallisesti, sillä panostus maksaa yleensä itsensä takaisin sopivinta korjausmenetelmää ja sen toteutusajankohtaa pohdittaessa.

– Perusteelliset kuntotutkimukset saadaan hankittua lähtötiedoksi yleensä parissa kuukaudessa, ja suunnittelu voidaan toteuttaa myös nopeasti. Kuntien rakennusvalvonnasta luvan saanti voi kestää joitakin kuukausia.

Annila lisää, että julkisivukorjauksen osalta hitain vaihe saattaakin olla taloyhtiön päätöksenteko, johon voivat vaikuttaa muun muassa yhtiön taloudelliset valmiudet. Jos yhteistä näkemystä korjaamiseen ei löydy, voi päätös korjaukseen ryhtymisestä kestää kaikkeen muuhun verrattuna huomattavan pitkään.

Korjaussuunnitelmien valmistumisen jälkeen urakat kilpailutetaan ja suoritetaan varsinainen korjaus. Rakennusalalla on korjausrakentamista varten paljon yleisiä laatuohjeita, joita myös Julkisivuyhdistys on ollut laatimassa. Annila painottaa, että laatuohjeita pitää vaatia noudatettavaksi heti hankkeen alusta lähtien: niihin ei voi vedota enää jälkikäteen, jos kyseistä laatutasoa ei ole vaadittu.

Esimerkiksi alkuvuodesta 2018 on valmistumassa ohjeistus julkisivujen talvikorjaamiseen. Viime aikoina ohjeita on laadittu myös muun muassa eriste- ja levyrappausten sekä tuulettuvien julkisivurakenteiden osalta.

Nämä ovatkin Annilan mukaan kenties selkeimmin viime vuosina kehittynyt julkisivurakentamisen osa-alue: – Tuulettuvien julkisivujen ulkonäölle ei tunnu olevan rajoja, ja nykyisellään julkisivuihin voidaan kytkeä huomaamattomasti esimerkiksi aurinkopaneeleita. Toki materiaalit ylipäätään kehittyvät koko ajan, mutta tämä kehitys ei välttämättä näy asukkaalle. ■ Lähde: Julkisivuyhdistys ry:n Julkisivujen korjausopas.

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

26

Dreamstime

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Teksti: Tuomas Koukkunen

ENERGIATEHOKKUUDEN PARANTAMINEN TUO SÄÄSTÖJÄ VUOSIKYMMENIKSI VTT ja ympäristöministeriö ohjeistavat taloyhtiöitä kiinnittämään huomiota energiatehokkuuteen remonttien kilpailutuksissa. Energiatehokkuutta kannattaa usein parantaa vähimmäisvaatimuksia enemmän.

Ympäristöministeriö julkaisi viime vuonna Rakenteellinen energiatehokkuus korjausrakentamisessa -oppaan, joka ohjeistaa energiatehokkuuden parantamiseen remonttien yhteydessä. Työn toteutti Teknologian tutkimuskeskus VTT. Opas suosittelee taloyhtiöitä selvittämään, onko remonttien yhteydessä mahdollista parantaa energiatehokkuutta vähimmäisvaatimuksia enemmän.

– Tutkittua tietoa asiasta ei ole, mutta luulisin että valtavirta taloyhtiöstä toteuttaa korjaukset rakennusmääräysten minimitason mukaan, kertoo ympäristöministeriön yli-insinööri Jyrki Kauppinen.

Oppaan mukaan laajojen saneerausten, kuten peruskorjausten, putkiremonttien ja julkisivuremonttien yhteydessä energiatehokkuustavoite on hyödyllistä asettaa minimivaatimuksia korkeammalle. Julkisivun käyttöikä saattaa olla uusimisen jälkeen 50–100 vuotta

ja esimerkiksi hyvä lämmönpitävyys pienentää lämpöhäviöistä johtuvaa energiantarvetta koko sen ajan.

– Esimerkiksi julkisivuremontit ovat kalliita ja pieni säästö investointikustannuksissa ei kata suurista lämpöhäviöistä johtuvia asumiskuluja 50 vuoden aikana, Kauppinen sanoo.

Hänen mukaansa taloyhtiöiden kannattaa remonttien kilpailutuksissa pyytää hinta myös minimitasoa parempaan tasoon korjaamisesta.

Ympäristöministeriö antoi vuonna 2013 asetuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä. Energiatehokkuusmääräykset ovat osa Euroopan unionin energiatehokkuusdirektiivin toimeenpanoa.

Asetus määrittelee energiatehokkuuden vähimmäistasot eri remonteissa.

Kun päätös remontista on tehty, haetaan toimenpide- tai rakennuslupaa. Lupaharkinnassa energiatehokkuus otetaan huomioon.

Vaikka hanke ei olisi luvanvarainen, Kauppisen mukaan energiatehokkuutta kannattaa parantaa, jos se on järkevästi mahdollista korjausten yhteydessä.

Tyypillisiä rakennusluvan tarvitsevia korjauksia ovat esimerkiksi rakennuksen vaipan ja teknisten järjestelmien korjaus- ja muutostyöt. Lupakynnys vaihtelee kunnittain. Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä ei kuitenkaan tarvitse toteuttaa, mikäli ne eivät ole teknisesti, toiminnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa. Tärkeää on huomioida rakennuksen ominaispiirteet ja käyttötarkoitus.

Asetuksen perusteluiden mukaan energiatehokkuutta kannattaa parantaa osana normaa-

27

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

Rakennuksen kokonaistoimivuus olennaista

»

Pixabay

lia korjausrakentamista ja suunnitelmallista kiinteistön kunnossapitoa.

Uudessa oppaassa korostetaan, että olennaisinta korjausrakentamisessa sekä energiatehokkuuden parantamisessa on koko rakennuksen toimivuuden ymmärtäminen. Korjausrakentamisessa haasteena on rakennuksen tilanteen ja historian riittävän hyvä tunteminen. Pahimmillaan tiettyyn rakennusosaan tehty energiaremontti heikentää koko rakennuksen toimintaa ja saattaa aiheuttaa kosteusvaurioita. On varmistettava eri osakorjausten vaikutus rakennuksen muuhun toimintaan, erityisesti siihen, että sisäympäristön olosuhteet pysyvät hyvinä rakennuksen käyttäjille ja rakenteille. VTT suosittelee seuraamaan korjaustöissä Kuivaketju10-toimintamallia. Kuivaketju 10 on kosteudenhallinnan toimintamalli, jolla vähennetään kosteusvaurioiden riskiä rakennuksen koko elinkaaren ajan.

Energiatehokas ikkuna voi säästää merkittävästi Esimerkiksi rakenteiden lämmöneristyksen parantaminen on mahdollista yhdistää laajoihin remontteihin. Oppaassa todetaan, että energiatehokas rakennusvaippa on välttämätön pohja muiden järjestelmien ja talotekniikan energiatehokkuudelle. Kerrostaloissa ulkoseinien osuus rakennuksen kokonaisvaipasta on hyvin suuri, joten parannetulla eristyksellä saadaan aikaan merkittäviä vaikutuksia. Lisäksi hyvin lämmöneristetty ulkovaippa soveltuu paremmin erilaisten tulevien taloteknisten järjestelmien pohjak-

KIINTEISTÖRATKAISUT | POHJANMAA 2019

si kuin heikommin eristetty. Esimerkiksi lisättäessä uusiutuvia energialähteitä, voidaan tulla toimeen pienemmällä laitekapasiteetilla kuin heikosti eristetyn ulkovaipan tapauksessa. Ulkovaipan lisäeristämiseen saattaa tosin liittyä työläitä toimenpiteitä, kuten ikkunoiden aseman siirto ulommas tai ikkunoiden vaihto. Rakenneosien liittymät, kuten ikkunoiden, ovien, katosten ja parvekkeiden liittymät, saatetaan joutua tekemään uudelleen, kun rakennepaksuudet muuttuvat alkuperäisistä. Samoin tämä voi johtaa tarpeeseen muuttaa katon räystäsrakenteita.

– Lisäeristäminen kannattaa silloin, kun se on mahdollista toteuttaa ilman merkittävää lisätyötä, Kauppinen sanoo.

Vähemmällä vaivalla energiatehokkuutta voidaan parantaa esimerkiksi vaihtamalla vanhat puuikkunat moderneihin malleihin siinä vaiheessa, kun vanhat ikkunat ovat elinkaarensa päässä. Oppaan mukaan ikkunoiden osuus lämpöhäviöistä voidaan jopa puolittaa vaihtamalla vanhat kaksilasiset ikkunat kolmilasisiin puu-alumiini-ikkunoihin.

– Nykyään u-arvoltaan rakennusmääräysten minimitasoa pienemmät ikkunat ovat jo bulkkitavaraa ja hintaero on pieni, etenkin jos ikkunoita tilataan paljon, Kauppinen sanoo.

Parvekelasit taas säästävät tulevaisuuden korjauskustannuksissa.

– Parvekelasit suojaavat parveketta ja vähentävät betonirakenteiden kulumista.

Energiakatselmus tuo taustatietoa Oppaasta löytyy myös erilaisia korjausesi-

28

merkkejä, mutta yleispäteviä korjaustapoja energiatehokkuuden parantamiseksi ei voida esittää. Remonteissa lähtökohtana on olemassa olevien rakenteiden tilanne, joten eri kohteisiin soveltuvat korjaustavat on aina selvitettävä tapauskohtaisesti. Jos rakenteissa on vaurioita, ensin on poistettava vaurioiden aiheuttajat. Sen jälkeen tulee pohtia soveltuvia, toimivuutta parantavia korjauksia.

– Oppaan on tarkoitus herättää ajatuksia saneeraushankkeita suunnittelevissa taloyhtiöissä, mutta yksityiskohtaisia, valmiita ratkaisuja emme voi tarjota, Kauppinen sanoo.

Ennen remonttia on tarpeellista selvittää, mihin kiinteistön energia kuluu. Tämä onnistuu toteuttamalla taloyhtiössä energiakatselmus. Energiakatselmus antaa kuvan kiinteistön energiankulutuksessa ja kannattavimmista säästö- ja korjauskohteista.

Energiakatselmus on ammattilaisen tekemä kartoitus kiinteistön energian ja veden käytöstä.

Katselmuksen lähtötietona on rakennuksen nykyinen energiankulutus, joka kohdennetaan mittausten ja laskennan avulla rakennuksen eri kulutuskohteisiin. Katselmuksen tekemisessä käytetään kaikkea tietoa rakennuksen fyysisistä ominaisuuksista, tekniikasta ja energian hankinnasta.

Kauppinen kertoo, että energiatehokkuusmääräyksiin ei ole tällä hetkellä valmisteilla muutoksia.

– Nyt näköpiirissä ei ole uudistuksia, mutta on keskusteltu siitä, miten rakennuksen elinkaari ja materiaalien käyttö voitaisiin ottaa paremmin huomioon rakentamismääräyksissä. ■

PURKUTYÖT ASBESTIKARTOITUKSET ASBESTITYÖT TIMANTTITYÖT BETONIPURKUTYÖT

Vesikourut, tikkaat, lumiesteet Myös vanhojen uusimiset ja korjaukset

2017

p. (06) 321 3413, 050 694 17 Kairatie 11, 65350 Vaasa tarjous@sparal.fi, www.sparal.fi

SOITA JA KYSY TARJOUS 050 594 2992 kjkmestarit.fi

KIINTEISTÖRATKAISUT LAADUKASTA TIETOA RATKAISUJEN JA HANKINTOJEN POHJAKSI