Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja Taloyhtiöiden tietopaketti hyvistä toimintatavoista korjausrakentamishankkeissa
KIINTEISTÖ LIITTO
Ensimmäinen painos © Kiinteistöliitto & Rakennusteollisuus RT Kuvat: Jari Virta, Eero Nurmikko Taitto: Eero Nurmikko / M.E.N. Oy 2012
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja Taloyhtiöiden tietopaketti hyvistä toimintatavoista korjausrakentamishankkeissa
KIINTEISTÖ LIITTO
4
Taloyhtiรถn energiakirja
KORJAUSHANKE TALOYHTIÖSSÄ
7
HANKESUUNNITTELUVAIHE 9 Hankkeen organisointi eli kuka tekee ja mitä
9
Hankeselvityksen laadinta
9
Päätösten kirjaaminen hankeohjelmaksi
10
SUUNNITTELU 13 Suunnittelusopimuksen laadinta ja suunnittelun käynnistäminen
13
Ensimmäinen suunnittelukokous
14
Varsinainen suunnittelu
14
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU
17
Urakoitsijoiden kartoitus ja tarjousten pyytäminen
17
Urakoitsijoiden kanssa käytävät neuvottelut
18
Toteutuksesta päättäminen ja urakkasopimuksen solmiminen
19
Huoneistokohtaisten töiden huomiointi
20
KORJAUSRAKENTAMINEN
23
Aloituskatselmus 23 Aloituskokous 23 Työmaakokoukset 23 Valvonta 24 Loppukatselmus 24
VASTAANOTTO JA TAKUU
27
Vastaanottotarkastus 27 Taloudellinen loppuselvitys
27
Takuuaika 27 Rakennusten huolto kuuluu taloyhtiölle
28
LÄHTEET 29 Korjausrakentamishankkeisiin liittyviä ohjekortteja
29
Kirjallisuutta 30 Hyödyllisiä internetosoitteita
31
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
5
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS
Taloyhtiö
VIESTINTÄ
INFO
INFO
Yhtiökokous
Strategiapäätös
Korjausohjelman hyväksyntä
Hallitus
Kiinteistöstrategian hyväksyminen
Kuntoarvion toteutuksesta päättäminen
Asukkaat ja osakkaat
Asukas- ja osakaskysely
Asukas- ja osakaskysely
Asukas- ja osakaskysely
Kiinteistöstrategia
Kuntoarvioraportti ja PTS-ehdotus
PTS, kunnossapitosuunnitelma, kunnossapitotarveselvitys ja korjausohjelma
Kiinteistöstrategiaesitys
Päätelmät kuntoarviosta
Kuntoarvion ja PTS:n käsittely
Korjausohjelma -ehdotus
Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö)
Palaute ja kommentit (vauriohistoria)
Palaute ja kommentit
Palaute ja kommentit
Kuntoarvioija/ -tutkija
Kuntoarvion/ -tutkimuksen laadinta
Kuntoarvion ja PTS:n käsittely
Korjausohjelma -ehdotus
TUOTOS
Palveluntuottajat
Isännöitsijä
5.5.2012
Kuntoarvion ja PTS:n käsittely
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
6
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Korjausohjelman hyväksyminen
Valtuudet PTS:n mukaisen 1. hankkeen valmisteluun
KORJAUSHANKE TALOYHTIÖSSÄ Tässä oppaassa käsitellään taloyhtiön korjaushankkeen etenemistä hankesuunnitteluvaiheesta takuuaikaan. Opas on tarkoitettu apuvälineeksi taloyhtiöille ja taloyhtiöiden korjaushankkeisiin osallistuville. Laaja korjaushanke on taloyhtiölle aina iso haaste. Mittava hanke vaatii osakkailta huomattavaa taloudellista panostusta ja aiheuttaa työn aikana haittaa myös asumiselle. Lisäksi ison korjaushankkeen läpivienti on monimutkainen prosessi, jossa taloyhtiö rakennushankkeeseen ryhtyvänä vastaa sille lakisääteisesti kuuluvista velvoitteista, kuten työturvallisuutta ja terveellisyyttä koskevista toimenpiteistä, tilaajavastuulain noudattamisesta sekä tarvittavan asiantuntemuksen hankkimisesta käyttöönsä. Taloyhtiön johdolta vaaditaan teknistä mutta myös juridista, taloudellista ja viestinnällistä osaamista onnistuneen hankkeen toteuttamiseen.
!
Juridinen osaaminen pitää sisällään mm. hankkeeseen liitSuunnitelmallisuus tyvän päätöksentekomenettelyn hallitsemisen. Asunto-osaon kaiken A ja O keyhtiössä päätökset täytyy tehdä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen edellyttämässä muodossa. Asunto-osakeyhtiössä korjaushankkeesta päätetään aina yhtiökokouksessa. On hyvä huomata, että yhtiössä tarvitaan korjaushankkeen aikana yleensä useita yhtiökokouspäätöksiä. Päätöksen tekemiseen riittää enemmistöpäätös eli yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Taloudellinen osaaminen tarkoittaa mm. hankkeen rahoituksen järjestämistä ja saatavissa olevien avustusten hyödyntämistä. Viestinnällistä osaamista kysytään, jotta tiedottaminen osakkaille ja asukkaille osataan järjestää suunnitellusti ja laadukkaasti. On suositeltavaa, että taloyhtiössä turvaudutaan kaikissa korjaushankkeen vaiheissa korjausrakentamisen ammattilaisten apuun onnistuneen lopputuloksen varmistamiseksi.
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
7
KORJAUSHANKKEEN HANKESUUNNITTELU ORGANISOINTI
VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU
VIESTINTÄ
INFO
Taloyhtiö
Yhtiökokous
Hallitus
Investointipäätös
Projektipäällikön valinta
Sopimuksen allekirjoitus
TUOTOS
Palveluntuottajat
Hankeselvityksen hyväksyminen
Alustavan hankesuunnitelman kommentointi
Osakkaat
Isännöitsijä
Alustavan hankesuunnitelman hyväksyminen
Projektipäällikköesitys
Projektinjohtosopimus
Hankesuunnittelupäätös
Projektinjohtosopimuksen laadinta
Alustavan hankesuunnitelman laadinta
Projektipäällikkö
Osakkaiden kommentit
Hankeselvitys
Hankeohjelma
Alustavan hankesuunnitelman laadinta
Hankeselvityksen laatiminen
Hankeohjelman laatiminen
Turvallisuus-/ terveellisyysselvitys
Kuntotutkimus
Suunnittelija
Kuntotutkija
Ennakkolausunto
Viranomaiset
2012
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
8
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Hankeohjelman hyväksyminen
Valtuutus varsinaisen suunnittelun käynnistämiseen
HANKESUUNNITTELUVAIHE Yhtiön täytyy suunnitella korjausten ajankohta, laajuus, tekotapa ja kartoittaa hankkeeseen soveltuvia yhteistyökumppaneita. Muun muassa näitä asioita pohditaan hankesuunnitteluvaiheessa. Hankesuunnittelu voidaan aloittaa, kun yhtiökokous on päättänyt yhtiössä suoritetun tarveselvityksen pohjalta hankesuunnitteluvaiheen rahoituksesta ja valtuuttanut taloyhtiön hallinnon valmistelemaan käsillä olevaa korjaushanketta. Hankesuunnitteluvaiheessa selvitetään, mitä remontteja taloyhtiössä kannattaa tehdä, jotta osakkaat saavat investoinnilleen mahdollisimman hyvän vastineen. Käytännössä tässä vaiheessa määritetään korjaustöiden sisältö ja laajuus, alustava kustannustaso ja toteutustapa. Tavallisesti selvitetään myös, mitä remontteja on tarkoituksenmukaista tehdä samanaikaisesti ja mitä tiettyinä ajankohtina myöhemmin taloyhtiön kiinteistöstrategian mukaisesti. Suunnittelutyössä rakennusta on käsiteltävä kokonaisuutena, jotta mm. sisäilman laatu ja energiankulutus pysyvät hallinnassa. Ammattimainen ja perusteellinen hankesuunnittelu on onnistumisen edellytys.
Hankesuunnittelun päävaiheita ovat • hankkeen organisointi, • hankeselvityksen laadinta ja • päätösten kirjaaminen hankeohjelmaksi.
Hankkeen organisointi eli kuka tekee ja mitä Taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle rakennuttamisesta vastaavan ammattihenkilön (projektipäällikkö tms.), joka vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta. Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä ovat hankkeen suunnittelun johtaminen, ehdotukset toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista, yleisaikataulun laatiminen sekä tarjouspyyntö- ja sopimusasioiden hoitaminen. Rakennuttamisesta vastaavan henkilön tulee huolehtia myös työturvallisuutta koskevista rakennuttajan velvoitteista ja hänelle kuuluu luontevasti myös turvallisuuskoordinaattorin tehtävät.
Hankeselvityksen laadinta Hankeselvitysvaiheen tehtäviin kuuluu kiinteistön perustietojen kokoaminen, nykytilan selvitys, soveltuvien korjausvaihtoehtojen ja toteutustapojen selvitys ja vertailu, hankeaikataulun tekeminen, rahoitusvaihtoehtojen ja mahdollisten avustusten selvitTaitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
9
täminen sekä arvio riskeistä ja kirjallisen turvallisuusasiakirjan laadinta suunnittelua varten. Korjausvaihtoehdoista laaditaan vaihtoehtoiset suunnitteluratkaisut asetettujen tavoitteiden täyttämiseksi. Hankesuunnittelun avulla selvitetään korjaushankkeen sisältö siten, että taloyhtiö voi pyytää yksilöidyt tarjouspyynnöt joko pelkästä suunnittelusta tai suunnittelusta ja toteutuksesta. Soveltuvat korjausratkaisut päätetään tarvittaessa kuntotutkimusten perusteella. Hankeselvitysvaiheeseen kuuluu myös rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvontaviranomaisilta, ja osakkaiden tahtotilan selvittäminen.
?
Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiössä järjesteKuka organisoi tään hankeselvityksen valmistumisen jälkeen ennen varsinaista yhtiökokousta korjaushanketta koskevan infotilaisuus. Mitä vaihtoehtoja Infotilaisuudessa osakkaille kerrotaan, mihin tekniseen onKetkä päättävät gelmaan ratkaisua haetaan ja miten, mitä vaihtoehtoja on tarjolla ja mitä eri vaihtoehdot osakkaalle maksavat. Infotilaisuuden perusteella taloyhtiön hallitukselle muodostuu näkemys osakkaiden tahtotilasta ja siitä, mikä toteutusvaihtoehdoista yhtiökokouksessa olisi saamassa enemmistön kannatuksen.
Päätösten kirjaaminen hankeohjelmaksi Yhtiökokouksessa päätetään mikä tai mitkä korjausvaihtoehdoista valitaan suunnitteluvaiheeseen ja päätetään myös varsinaisen suunnitteluvaiheen aloittamisesta. Hankkeen projektipäällikkö kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankeohjelmaksi, jossa esitetään korjausvaihtoehdot yksilöitynä, elinkaarikustannusarvio, käyttöikäarvio, toteutusaikataulu, toteutustapa, suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja osakkaiden omien materiaalihankintojen huomioiminen sekä hankkeen alustava rahoitussuunnitelma. Tässä vaiheessa on tärkeää, että huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteista sovitaan yksiselitteisesti. Näin luodaan edellytykset hankkeen jouhevalle läpimenolle. Hankeohjelma on osakkaiden tahtotilan ilmaus, vaikka hankkeen lopullisesta käynnistämisestä päätetään vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Hankeohjelma on tärkeä asiakirja, josta suunnittelijat saavat tarvittavat lähtötiedot suunnittelun perustaksi. Hyvin laadittu hankeohjelma antaa suunnittelutarjousten laatijoille hyvät tiedot oikein mitoitetun suunnittelutarjouksen tekemiseen.
10
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
11
KORJAUSHANKKEEN SUUNNITTELU ORGANISOINTI
VARSINAINEN SUUNNITTELU
VIESTINTÄ
INFO
Taloyhtiö
Yhtiökokous
Tarvittaessa
Hallitus (isännöitsijä)
Suunnittelijaja valvojavalinnat
Sopimusten allekirjoitus
Ensimmäinen suunnittelukokous
Luonnosten käsittely ja ohjeistus
Urakkalaskentaasiakirjojen hyväksyntä
Suunnitteluja valvontasopimukset
Luonnokset
Tekniset asiakirjat
Kaupalliset asiakirjat
Sopimusten laadinta
Ensimmäinen suunnittelukokous
Osakkaat
TUOTOS
Palveluntuottajat
Projektipäällikkö
Suunnittelijaja valvojaesitykset
Ensimmäinen suunnittelukokous
Suunnittelijat
Valvoja
Viranomaiset
Kuntotutkimus
Pätevyyden ennakkokysely
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
12
Teknisten asiakirjojen laadinta
Kaupallisten asiakirjojen laadinta
Ennakkovalvonta
Kuntotutkija
12
Kaupallisten asiakirjojen laadinta
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Lupa-asiat
Urakkalaskentaasiakirjat
SUUNNITTELU Suunnitteluvaihe alkaa hankkeen organisoinnilla. Taloyhtiön hallitus tai sen valtuuttama taho valitsee hankkeeseen tarvittavat henkilöt ja sopii heidän tehtävistään ja vastuistaan. Taloyhtiön on viimeistään tässä vaiheessa huolehdittava, että hankkeeseen nimetään turvallisuuskoordinaattori, joka vastaa mm. rakennustyön turvallisuusasetuksessa määritellyistä rakennuttajan velvoitteista. Suunnittelijoiden valinnassa painotetaan pätevyyttä eli koulutusta ja kokemusta. Pätevä suunnittelija osaa arvioida hankkeeseen liittyviä epävarmuus- ja riskitekijöitä ja sisällyttää ne urakkalaskenta-asiakirjoihin. Pätevä suunnittelija voi esimerkiksi ehdottaa riskialttiiden kohtien toteuttamista yksikköhinnoiteltuna kokonaisurakasta irrotettuna. Jos käy niin, että suunnittelija tarjoaa kokonaisurakkaa näkemättä hankkeen sisältämiä riskejä, voi pätevä urakoitsija hinnoitella riskit urakkatarjoukseen. Pahimmassa tapauksessa urakoitsijan riskivaraus on suurempi kuin suunnittelijan palkkio, joten pätevän suunnittelijan palkkaamiselle on myös taloudelliset perusteet.
Suunnittelusopimuksen laadinta ja suunnittelun käynnistäminen Suunnittelusopimusten laadinnassa on muistettava, että suunnitelmia voidaan joutua muuttamaan korjausrakentamishankkeen aikana. Suunnittelijat voivat joutua tekemään myös työmaakäyntejä. Näiden toimien hinnoittelusta on hyvä sopia etukäteen. Suunnittelutoimeksiannossa on sovittava kirjallisesti työturvallisuuden huomioonottamisesta tehtävässä suunnittelussa ja suunnitelmissa sekä määriteltävä tarvittava osallistuminen työmaakokouksiin, turvallisuusselvityksiin ja työmaan toteutussuunnitelmien tarkastamiseen. Kun vastuuhenkilöt on valittu ja sopimukset laadittu, voidaan aloittaa varsinainen suunnittelu. Suunnitteluvaiheeseen kuuluvat suunnittelukokousten ja -katselmusten järjestäminen, suunnittelun valvonta, ratkaisuvaihtoehtojen vertailu sekä toteutusvaihtoehtojen valinta ja suunnitelmien hyväksyttäminen osakkailla. Taloyhtiön hallinto valvoo, että suunnitteluvaiheessa edetään hankeohjelman määräämällä tavalla ja täytetään ne seikat, joita yhtiökokous hankeohjelman hyväksymisen yhteydessä edellytti. Taloyhtiön on myös varmistettava, että turvallisuuskoordinaattori huolehtii tälle kuuluvista tehtävistä.
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
13
Ensimmäinen suunnittelukokous Ensimmäisessä suunnittelukokouksessa varmistetaan korjaushankkeen taustatiedot, käydään läpi hankeohjelma ja mahdolliset tehdyt selvitykset, laaditaan hankkeen suunnittelu- ja toteutusaikataulu, sovitaan kiinteistökierroksesta ja lisäselvityksistä, päätetään kuntotutkimuksista sekä sovitaan piirustusaikataulusta ja mahdollisesta asukaskyselystä. Suunnittelijat laativat luonnospiirustukset laaditun hankeohjelman ja annettujen ohjeiden perusteella. Luonnospiirustuksista pyydetään ennakkolausunnot rakennusvalvontaviranomaisilta. Lopuksi luonnospiirustusten pohjalta laaditaan toteutussuunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat.
Varsinainen suunnittelu
Varsinainen suunnittelu jakautuu karkeasti tekniseen ja kaupalliseen osaan. Teknisessä suunnittelussa määritellään korjausrakentamishankkeen laatu ja laajuus, ja kaupallisessa osassa hankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet. Teknisiä asiakirjoja ovat muun muassa sopimuspiirustukset ja työselostukset. Kaupallisia asiakirjoja ovat muun muassa urakkaohjelma ja urakkarajaliite, jotka tyypillisesti laaditaan suunnitteluvaiheessa ja liitetään myöhemmin tarjouspyyntöön ja varsinaiseen urakkasopimukseen. Projektipäällikkö ohjaa ja koordinoi suunnittelijoita yhdessä taloyhtiön edustajien kanssa ja on mukana tiedottamassa korjaushankkeesta. Suunnitelmien edetessä tarkastetaan, että suunnitelmien laatu, kustannukset, aikataulu ja rahoitussuunnitelma vastaavat hankeohjelmassa asetettuja tavoitteita. Suunnittelun edetessä kootaan myös kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet. Mikäli suunnitteluvaiheessa ilmenee oleellisia muutoksia hankeohjelmaan ja aiemmin tehtyyn yhtiökokouspäätökseen, joudutaan korjaushanke mahdollisesti viemään uudelleen yhtiökokouksen päätettäväksi. Urakkaohjelma on hankkeen tärkeimpiä asiakirjoja koska siinä määritellään muun muassa urakan kohde ja laajuus, urakkamuoto, urakka-aika, urakoitsijan vastuut ja velvoitteet, mahdollisen viivästymisen aiheuttamat kustannukset sekä urakkahinnan antamiseen liittyvät periaatteet.
Valvoja kannattaa valita korjaushankkeeseen jo suunnitteluvaiheessa, jolloin hän ehtii tutustua korjattavaan kohteeseen ja laadittaviin suunnitelmiin hyvissä ajoin. Haastavissa korjauskohteissa valvojan on tutustuttava kohteeseen yhdessä suunnittelijan ja mahdollisen kuntotutkijan kanssa, jotta vaikeat yksityiskohdat saadaan ratkaistua suunnitteluvaiheessa. Valvojan tehtävät kirjataan valvontasuunnitelmaan, joka liitetään valvontasopimuksen liitteeksi.
14
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
?
Ketkä osallistuvat Varmistitko suunnittelijan pätevyyden
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
15
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU VIESTINTÄ
INFO
Taloyhtiö
Yhtiökokous
Rakentamispäätös
Hallitus (isännöitsijä)
Tarjoajien valinta
Urakkaneuvottelut
Rakentamispäätösesitys ja urakoitsijan valinta
Osakkaiden erillistilaukset
Osakkaat
Tarjouspyyntöasiakirjat
Tarjouspyynnöt
Urakkaneuvottelupöytäkirja
Rakentamispäätös
Urakkasopimus
Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen
Tarjoajien kartoitus ja kilpailutus
Tarjousvertailut, urakkaneuvottelut
Rakentamispäätösesityksen laadinta
Urakkasopimuksen laadinta
Suunnittelijat
Tarjoajien kartoitus
Urakkaneuvottelut
Valvoja
Tarjoajien kartoitus
Urakkaneuvottelut
TUOTOS
Projektipäällikkö
Palveluntuottajat
Urakkasopimuksen allekirjoitus
Urakkatarjoukset, urakkaneuvottelut
Urakoitsijat
Viranomaiset
5.2012
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
16
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU Korjausrakentamisen valmisteluvaiheessa valmistaudutaan tulevaan korjaushankkeeseen, tehdään hankepäätös yhtiökokouksessa ja valitaan urakoitsija tai urakoitsijat. Valmisteluvaiheen aikaisissa toimissa on korostettava hankkeen rakennusaikaista turvallisuutta, koska asukkaat asuvat yleensä huoneistoissa suoritettavien korjaustöiden aikana. Tarjouspyyntöihin tulee liittää päivitettynä kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet. Nämä asiakirjat voivat olla itsenäisiä asiakirjoja tai ne voidaan liittää osaksi urakkaohjelmaa. Urakoitsijaa velvoittavista turvallisuusasioista mainitaan yleensä jo urakkaohjelmassa ja niistä on määräyksiä myös työselityksissä. Rakennuttajan on huolehdittava, että keskeiset turvallisuustehtävät esitetään urakkaohjelmassa, urakkarajaliitteessä ja rakennuttajan turvallisuutta koskevissa asiakirjoissa niin selkeästi, että urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousten laadinnassa.
Urakoitsijoiden kartoitus ja tarjousten pyytäminen Taloyhtiön valitsema asiantuntija (esim. projektipäällikkö) kartoittaa tarjouspyyntövaiheeseen soveltuvat urakoitsijat. Samalla selvitetään urakoitsijoiden tarjoushalukkuus ja työturvallisuusosaaminen. Harmaan talouden torjunnasta huolehditaan pyytämällä urakoitsijoita lähettämään tarjousten yhteydessä tilaajavastuulain edellyttämät selvitykset, tarkastamalla ne ja säilyttämällä tiedot 2 vuotta urakan päättymisestä. Selvitykset on saatavissa veloituksetta tilaajavastuu.fi –palvelusta niistä yrityksistä, jotka ovat liittyneet luotettava kumppani–ohjelmaan. Kyse ei ole vapaaehtoisesta velvollisuudesta, sillä tilaajanvastuulain rikkomisesta voidaan mahdollisessa tilaajanvastuutarkastuksessa määrätä taloyhtiölle useiden tuhansien eurojen laiminlyöntimaksu. Lain noudattamista valvoo aluehallintovirasto, jonka sivuilta (www.tyosuojelu.fi) löytyy tilaajavastuulain soveltamista koskevia ohjeita ja määräyksiä. Taloyhtiö voi myös urakkaohjelmassa rajoittaa aliurakoinnin ketjuttamista ja edellyttää kaikkien aliurakoitsijoiden hyväksyttämistä tilaajalla. Lisäksi taloyhtiön tulisi ilmoittaa käyttämänsä urakoitsijat verohallinnolle. Lisätietoja aiheesta mm. sivuilta www.rakennusteollisuus.fi.
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
17
Taloyhtiön hallitus hyväksyy asiantuntijan ehdotuksesta valittujen urakoitsijoiden luettelon, tarjouspyyntökirjeen, tarjouslomakkeen ja muut urakkalaskentaan lähetettävät asiakirjat, joita ovat esimerkiksi urakkaohjelma, urakkarajaliite, piirustukset, työselostukset sekä päivitetty kirjallinen turvallisuusasiakirja, turvallisuussäännöt ja menettelyohjeet. Tarjouspyynnön tarjouspyyntöasiakirjoineen tulee olla selkeä, ristiriidaton pyyntö, jossa aina annetaan ne tiedot, jotka vaikuttavat hankkeen suorittamiseen ja hinnoitteluun. Urakkalaskennan aikana urakoitsijoiden mahdollisesti esittämien lisäkyselyjen aiheuttamat täsmennykset tai suunnittelijoiden havaitsemat suunnitelmien täsmennystarpeet toimitetaan kirjallisesti ja samanaikaisesti riittävän ajoissa ennen tarjouksen jättämistä kaikille urakoitsijoille. Hyvään rakennuttamistapaan kuuluu, että taloyhtiö pyytää tarjoukset vain sellaisilta toimijoilta, joiden kanssa ollaan valmiita solmimaan myös itse sopimus. Urakoitsijoiden tarjoukset tulee käsitellä luottamuksellisina siten, ettei niitä esitellä esimerkiksi kilpaileville urakoitsijoille. Tarjoukset voidaan pyytää joko ennen yhtiökokouksen tekemää hankintapäätöstä tai vasta sen jälkeen. Ennen yhtiökokousta järjestettävän tarjouskilpailun osalta on huolehdittava, että tarjousten voimassaolo yltää myös hankkeen toteuttamisesta päättävän yhtiökokouksen pitoajan yli, jotta tarjoukset eivät pääse vanhenemaan.
Urakoitsijoiden kanssa käytävät neuvottelut Lähtökohtaisesti taloyhtiö saa valita haluamansa urakoitsijan saamistaan tarjouksista, mutta tarjousten käsittelyssä urakoitsijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja yhdenvertaisesti ja noudattaen tarjouspyynnössä ilmoitettuja urakoitsijan valintaperiaatteita. Yleisiä kriteerejä ovat hinta, pätevyys, toimituskyky ja resurssit. Urakkatarjoushinnan muuttamisesta neuvotteleminen urakoitsijan kanssa ilman perusteltua syytä eli ns. tinkimiskierrokset eivät ole RT- ja KH-korttina julkaistujen rakennusalan urakkakilpailun periaatteiden vastaisina hyväksyttäviä. Taloyhtiöllä on velvollisuus hankkia tilaajavastuulain mukaiset selvitykset sopimuskumppaneistaan ennen sopimusten solmimista. Urakkaa koskeviin neuvotteluihin valitaan yleensä 2–3 tarjouskriteerit parhaiten täyttänyttä urakoitsijaa. Jos valintaperusteena on halvin hinta, neuvottelut tulee käydä yhden tarjoajan kanssa kerrallaan. Toinen neuvottelukumppani valitaan vasta sitten, jos neuvottelut ensimmäisen kanssa eivät ole johtaneet sopimukseen. Neuvotteluissa selvitetään, ovatko korjaushankkeen osapuolet ymmärtäneet urakan yksi-
18
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
tyiskohdat samalla tavalla. Neuvotteluissa tehdyt päätökset merkitään erilliseen neuvottelupöytäkirjaan tai suoraan myöhemmin allekirjoitettavaan urakkasopimukseen. Urakoitsijan valinnan suorittaa pääsääntöisesti taloyhtiön hallitus. Lopullinen valinta tehdään yleensä yhtiökokouksen tekemän hankepäätöksen jälkeen, kun saadaan varmuus siitä, että valmisteltu urakka toteutetaan. Urakoitsijan valinnan voi tehdä myös yhtiökokous varsinaisen hankepäätöksen yhteydessä.
Toteutuksesta päättäminen ja urakkasopimuksen solmiminen Urakoitsijoiden kanssa käytyjen neuvottelujen ja/tai muun valmistelun pohjalta taloyhtiön hallituksella on näkemys siitä, mitä se esittää yhtiökokoukselle. Tämän jälkeen laaditaan esitys korjaushankkeen toteutuksesta eli hankepäätöksestä. Hyväksi tavaksi on osoittautunut, että taloyhtiön hallitus järjestää korjaushanketta koskevan infotilaisuuden ennen hankepäätöstä käsittelevää yhtiökokousta. Tilaisuudessa selvitetään hallituksen esitys ja sen perustelut kattavasti. Samoin osakkaille kerrotaan, mihin seikkoihin he voivat omilla valinnoillaan vaikuttaa. Hankepäätöksen yhteydessä yhtiökokouksessa tehdään Huomio tilaajavastuu tarpeelliset rahoitusta koskevat päätökset esimerkiksi lainan ottamisesta ja pankille annettavista vakuuksista Tarkista urakoitsijan pätevyys sekä valtuutuksesta hallitukselle näihin liittyviin käytännön toimiin. Lisäksi hankkeen toteuttamisesta päättävässä yhtiökokouksessa tulee tehdä päätös lainojen maksamiseksi perittävistä vastikkeista ja tarvittaessa päätettävä lainaosuuksien takaisinmaksumahdollisuudesta sekä valtuuttaa hallitus päättämään vastaanotettavien lainaosuuksien ajankohdista. Päätökset voidaan pääsääntöisesti tehdä normaalein enemmistöpäätöksin eli yhtiökokouksen päätöksiksi tulevat ehdotukset, joita kannattaa yli puolet annetuista äänistä.
!
Rakennusurakkasopimus laaditaan yleensä noudattaen Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja eli YSE 1998-ehtoja, jotka on laadittu yhteistyössä tilaaja- ja urakoitsijatahojen kesken ja jotka edustavat osapuolten käsitystä molemmin puolin hyväksyttävistä sopimusehdoista. Urakkasopimuksen perussisältö on saatavilla valmiina sopimuslomakkeena. Koska YSE-sopimusehdoilla monimutkaiset sopimusoikeudelliset kysymykset on alan etujärjestöjen toimesta jo saatettu tasapuoliseen asetelmaan, tilaajan kannattaakin urakkasopimuksissa panostaa hankkeen teknisen toteutuksen erityisvaatimuksiin ja niiden riittävään huomioon ottamiseen. Ammattitaitoisen rakennuttamisen ydin on hankkeen onnistuneessa teknis-taloudellisessa suunnittelussa ja toteutuksessa. Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
19
Ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista sopimuslomake tarkastetaan. Samalla verrataan, että lomake vastaa urakkaneuvotteluissa sovittuja asioita. Kun taloyhtiön yhtiökokous on hyväksynyt hankepäätösesityksen, taloyhtiön hallitus allekirjoittaa urakkasopimuksen. Allekirjoitettu urakkasopimus siinä noudatettavaksi määrättyine asiakirjoineen määrittelee sopijapuolten urakkaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet. Urakkasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen rakentamisvaihe voi alkaa. Koko rakentamisvaiheen aikana on syytä muistaa, että rakennushankkeen onnistunut läpivienti edellyttää hankkeeseen osallistuvilta hyvää yhteistyötä, joka perustuu rehellisyyteen ja luotettavuuteen. Onnistunut yhteistyö vaatii avointa, asiallista ja ammatillista kanssakäyntiä. Hankkeen osapuolet vastaavat velvollisuuksiensa täyttämisestä ja pitävät kiinni omista oikeuksistaan, mutta etsivät asiallisesti myös toistensa ongelmiin toimivia ratkaisuja.
Huoneistokohtaisten töiden huomiointi Taloyhtiön peruskorjausurakka sovitaan taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Jos yksittäiset osakkaat haluavat tilata töitä omaan laskuunsa (ns. lisä- ja muutostyöt), on niistä erikseen sovittava. Niiden toteuttamisessa on huomioitava mm. asunto-osakeyhtiölain määräykset kunnossapito- ja muutostöistä. Mikäli osakas on kuluttaja, sovelletaan osakkaan ja urakoitsijan väliseen sopimukseen kuluttajansuojalakia, jossa on säädetty mm. urakoitsijan vastuusta. Sopimukset ja niihin liittyvät tarjoukset ja vastaukset kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Yleensä tarjoukset tehdään osakkaille kiinteähintaisena. Kuluttajansuojalain 8 luvun 25 §:n mukaan elinkeinonharjoittajalla ei ole velvollisuutta eritellä kiinteähintaisen
20
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
palvelun hintarakennetta asiakkaalle. Kuluttajalle hinnat on ilmoitettava arvonlisäverollisina. Hinnassa kannattaa eritellä työn ja materiaalien osuus, sillä asiakkaalla voi olla oikeus saada työn osuudesta kotitalousvähennys verotuksessa. Ennen töiden tilaamista osakkaan tulee selvittää isännöitsijältä/hallitukselta, voiko hän teettää työn ja vaatiiko työn suorittaminen esimerkiksi lupia tai suostumuksia. Samalla tulee ottaa huomioon se, kuinka osakkaan suunnittelema työ vaikuttaa taloyhtiön tilaamaan ja parhaillaan käynnissä olevaan urakkaan. Töiden yhteensovittamisongelmia ei yleensä tule, mikäli osakas tilaa haluamansa työt samalta urakoitsijalta, joka tekee myös taloyhtiön tilaamaa urakkaa. Urakoitsija voi sovittaa työt yhteen ja ottaa niihin kuuluvan vastuun kannettavakseen. Tilanne voi olla monimutkaisempi, mikäli osakas tilaa haluamansa työt muulta kuin taloyhtiön tilaamaa urakkaa suorittavalta urakoitsijalta. Urakkasopimus velvoittaa taloyhtiön omalta osaltaan huolehtimaan siitä, että sovittu urakka voidaan suorittaa. Käytännössä tämä tarkoittaa mm. sitä, että taloyhtiö voi sopimuksen ehtojen perusteella joutua antamaan urakan suorittamiseen lisäaikaa tai maksamaan lisäkorvauksia, jos osakkaan sallitaan samaan aikaan suorittaa huoneistossaan töitä, jotka viivästyttävät tai vaikeuttavat taloyhtiön tilaamia töitä. Myös työturvallisuudesta huolehtiminen voi muodostua hankalammaksi, jos työmaalla on pääurakoitsijan ja sen alihankkijoiden lisäksi useita osakkaiden sopimia ”ulkopuolisia” urakoitsijoita. Käytännössä näistä asioista voidaan kuitenkin usein sopia eri osapuolten kanssa, kun asioiden valmistelu aloitetaan ajoissa.
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
21
KORJAUSHANKKEEN RAKENTAMINEN VIESTINTÄ
INFO TYÖN AIKANA JATKUVA YHTEYDENPITO
INFO
Taloyhtiö
Yhtiökokous
Hallitus (isännöitsijä)
Aloituskatselmus
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Korjaustyön seuranta, yhteistoiminta työmaalla
Loppukatselmus
Aloituskokouspöytäkirja
Korjaustyömaan yhteistoiminta-asiakirjat ym.
Loppukatselmuspöytäkirja
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Ohjaus ja koordinointi, yhteistoiminta työmaalla
Loppukatselmus
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Suunnitelmamuutokset, yhteistoiminta työmaalla
Loppukatselmus
Osakkaat
TUOTOS
Palveluntuottajat
Projektipäällikkö
Aloituskatselmus
Suunnittelijat
Valvoja
Aloituskatselmus
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Korjaustyömaan valvonta, yhteistoiminta työmaalla
Loppukatselmus
Urakoitsijat
Aloituskatselmus
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Korjaustyön toteutus, yhteistoiminta työmaalla
Loppukatselmus
Viranomaiset
Aloituskatselmus
Rakennusvalvonnan aloituskokous
Korjaushankkeenaikainen viranomaisvalvonta
Loppukatselmus
2012
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
22
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
KORJAUSRAKENTAMINEN Korjaushankkeet ovat yleensä luvanvaraisia. Tämä tarkoittaa sitä, että rakennusvalvontavirastoon on toimitettava lupapiirustus, lupahakemus ja eräitä muita selvityksiä. Luvanvaraisesta rakentamisesta on lisäksi tehtävä ennen töiden aloittamista ilmoitus rakennusvalvontavirastoon. Rakennusvalvontaviranomaisen myöntämä lupa on voimassa määräajan, ja rakentaminen on aloitettava tämän ajan kuluessa. Korjaushanke aloitetaan tavallisesti järjestämällä rakennusvalvonnan aloituskokous. Aloituskokouksen tarpeellisuus selviää rakennus- tai toimenpideluvan ehdoissa.
Aloituskatselmus Taloyhtiöiden korjausrakentamishankkeissa on suotavaa järjestää ennen rakentamisvaiheen aloittamista aloituskatselmus, jossa tarkistetaan muun muassa työmaakäyttöön otettavien alueiden käyttökelpoisuus ja kunto. Aloituskatselmuksen perusteella taloyhtiö pystyy arvioimaan, onko työmaalla edellytykset eri korjaustöiden ja työvaiheiden yhteensovittamiseen turvallisuusasiat huomioiden.
Aloituskokous Korjaushankkeen aloituskokous pidetään yleensä heti, kun urakkasopimus on solmittu. Kokouksessa on oltava läsnä ainakin taloyhtiön edustajien, rakennusvalvontaviranomaisen, vastaavan työnjohtajan sekä pääsuunnittelijan. Aloituskokoukseen voidaan kutsua myös muita korjaushankkeen osapuolia. Aloituskokouksen puheenjohtajana toimii rakennusvalvontaviranomainen. Aloituskokouksessa todetaan lupa-asiakirjoissa korjaushankkeeseen ryhtyvälle määrätyt velvoitteet, suunnittelun ja rakennustyön keskeiset osapuolet, vastuuhenkilöt, työturvallisuusmenettelyt sekä työvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilöt. Kokouksessa pidetään pöytäkirjaa, joka toimii myöhemmin dokumenttina niistä selvityksistä ja toimista, joilla rakennushankkeeseen ryhtyvä taloyhtiö täyttää YSE:n mukaisen myötävaikutusvelvollisuutensa. Pöytäkirjaan merkitään myös selvitykset ja toimet, joilla huolehditaan korjausrakentamisen laadusta.
Työmaakokoukset Korjaustyömailla järjestetään työmaakokouksia yleensä kahden kolmen viikon välein, riippuen kohteen koosta ja vaativuudesta. Työmaakokouksissa seurataan, että korjaustyö etenee suunnitelmien mukaan, ratkaistaan korjaustyössä esiin tulleita ongelmia,
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
23
muodostetaan ja verrataan erilaisia vaihtoehtoisia toimintatapoja, käsitellään turvallisuusjohtamiseen kuuluvat asiat sekä ratkaistaan korjaustyössä ilmenneitä ongelmia. Työmaakokouksiin osallistuvista henkilöistä ja heidän valtuuksistaan sovitaan yleensä urakkasopimuksessa tai viimeistään aloituskokouksessa. Taloyhtiön edustajilla tulee olla riittävät valtuudet päättää työmaan asioista siten, että korjaushanke voi edetä viivytyksettä ja täsmällisten ohjeiden mukaisesti. Projektipäällikön ja isännöitsijän tehtävänä on pitää taloyhtiön hallitus ajan tasalla työmaan asioista omien sopimustensa ja työnjakonsa mukaisesti. Työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa.
Valvonta Korjaustyön tarkoituksena on, että taloyhtiö saa käyttöönsä sopimuksen mukaisesti korjatun rakennuksen. Käytännössä tämä varmistetaan hankkimalla hankkeelle valvoja jo suunnitteluvaiheessa. Taloyhtiön kannalta pätevän ammattivalvojan palkkaaminen on tärkeää.
Varmista luvat
!
Korjaustyömaan valvonta hoidetaan erikseen soviVarmista työturvallisuus tun tehtäväluettelon perusteella. Valvojalle voi kuulua monenlaisia tehtäviä. Valvojan tehtävänä on kirPanosta valvontaan jata ylös korjaustyömaan edistyminen ja tehdyt tarkastukset. Valvoja varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimusta. Samalla valvoja voi seurata korjaustyön etenemistä, työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista, käytettyjä työmenetelmiä ja materiaaleja sekä ulkoisia oloja. Valvojan tehtäviin voi kuulua myös korjaushankkeen maksuliikenteen seuranta. Valvojan on tällöin seurattava aikataulua ja tavarantoimituksia siten, että mahdolliset häiriöt saadaan heti tilaajan tietoon. Tyypillisesti valvoja tarkistaa esimerkiksi urakoitsijan esittämien maksuerien oikeellisuuden ja ajankohdan ennen kuin lasku luovutetaan taloyhtiön edustajalle.
Loppukatselmus Korjaushankkeen valmistuttua taloyhtiö pyytää rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Katselmuksessa tarkistetaan, onko rakennustyö suoritettu voimassa olevan rakennusluvan ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti. Loppukatselmuksen hyväksymisen myötä vastaava työnjohtaja vapautuu rakennusaikaisesta vastuusta.
24
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen kuin se on rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty käyttöön loppukatselmuksessa. Loppukatselmus voidaan tosin jakaa osiin siten, että rakennus hyväksytään käyttöön ja myöhemmin järjestetään erillinen katselmus mahdollisten keskeneräisten töiden hoitamisen toteamiseksi. Muuhun lakiin perustuvat ja rakennuksen käyttöturvallisuuteen olennaisesti vaikuttavat tarkastukset on suoritettava tätä aikaisemmin. Rakennustyön tarkastusasiakirjan pitämisestä tehdään merkintä loppukatselmuspöytäkirjaan ja tarkastusasiakirjan yhteenveto arkistoidaan rakennuksen lupa-asiakirjojen yhteyteen.
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
25
KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU INFO JATKUVA YHTEYDENPITO
VIESTINTÄ
Loppuselvitys osakkaille
Palveluntuottajat
Taloyhtiö
Yhtiökokous
Hallitus (isännöitsijä)
INFO
Vastaanottopyyntö
Vastaanottoajankohdan päättäminen
Vastaanottotarkastus
Taloudellinen loppuselvitys
Takuutarkastus
Osakkaat
Vastaanottotarkastus
TUOTOS
Vastaanottopöytäkirja
Taloudellinen loppuselvityspöytäkirja
Takuutarkastuspöytäkirja
Projektipäällikkö
Vastaanottotarkastus
Taloudellinen loppuselvitys
Takuutarkastus
Suunnittelijat
Vastaanottotarkastus
Taloudellinen loppuselvitys
Valvoja
Vastaanottotarkastus
Taloudellinen loppuselvitys
Takuutarkastus
Vastaanottotarkastus
Taloudellinen loppuselvitys
Takuutarkastus
Urakoitsijat
2012
Vastaanottopyyntö
TkT Jari Virta Suomen Kiinteistöliitto
26
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
VASTAANOTTO JA TAKUU Kun rakennusvalvontaviranomaiset ovat hyväksyneet korjatun kohteen käyttöön otettavaksi ja todenneet korjaushankkeen rakennuslupa-asiakirjojen mukaiseksi, voidaan ryhtyä urakkasopimuksen mukaiseen vastaanottomenettelyyn, jossa osapuolia ovat taloyhtiö ja urakoitsija tai urakoitsijat. Yleensä urakoitsijat järjestävät asian siten, että rakennusvalvonnan ja urakkasuorituksen katselmukset ovat lähes peräkkäin. Urakoitsijat tuntevat rakennusvalvonnan hyväksymiskäytännöt eivätkä pyydä loppukatselmusta ennen kuin hyväksyminen on selvä.
Vastaanottotarkastus Urakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun toinen sopijapuolista sitä pyytää. Tilaaja kuitenkin päättää vastaanottotarkastuksen ajankohdan. Vastaanottotarkastus tulee aloittaa viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esittämisestä. Vastaanottotarkastuksessa tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteistot sekä järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanottotarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, joka osoittaa, mitä tarkastuksessa on havaittu ja päätetty.
Taloudellinen loppuselvitys YSE 1998 - ehdoin solmittuun urakkasopimukseen kuuluu myös taloudellinen loppuselvitys, josta on määräykset YSE-ehdoissa. Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys on takaraja, johon mennessä molempien osapuolten on määriteltävä rahamääräiset vaatimukset toista osapuolta kohtaan. Varsinaiset asiaperusteet on tullut esittää jo vastaanottotarkastuksessa. Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Taloudellisesta loppuselvityksestä laaditaan pöytäkirja.
Takuuaika Korjaushankkeen takuuaika alkaa, kun kohde on vastaanotettu. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa kuuluvat urakoitsijan vastuulle. Takuuaika kestää kaksi vuotta. Takuuajan päättyessä rakennuskohteessa suoritetaan takuutarkastus, jossa todetaan takuuaikana ilmenneet viat ja puutteet. Samalla sovitaan vielä korjaamatta olevien vi-
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
27
kojen korjausaikataulusta. Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen jää usein taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulle. Taloyhtiö palauttaa takuuaikaisen vakuuden kolmen kuukauden kuluessa takuuajan päättymisen jälkeen, mikäli takuutarkastuksessa sovitut työt on tehty. Vakuuksien palauttaminen kirjataan katselmuspöytäkirjaan ja pöytäkirja saatetaan taloyhtiön hallituksen tietoon. Takuuaikana voi ilmetä sellaisia vikoja, jotka haittaavat kiinteistön käyttöä tai joiden korjaamisen viivästyminen voi lisätä vahinkoriskiä. Nämä viat on saatettava välittömästi urakoitsijan tietoon, ja urakoitsijan on korjattava ne viivytyksettä. YSE 1998 - ehtojen mukaan urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta virheistä ja puutteista, jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta tai laiminlyönneistä.
!
Valmistaudu Vastaanottoa seuraavassa yhtiökokouksessa esivastaanottotarkastukseen tettävään kustannusselvitykseen tulee sisällyttää urakkasuorituksen taloudellisen loppuselvityksen Panosta loppuselvitykseen lisäksi kaikki yhtiölle hankkeesta koituneet kusNormaali ylläpito alkaa tannukset rakennuttajakuluineen käsittäen suunnittelun, kopiot, projektin johtokulut ja mahdolliset harjannostajaiskulut. Lisäksi selvitetään, mikä osuus on mahdollisesti voitu kirjata katettavaksi hoitovastikkeella, mikä osa on aktivoitu taseeseen sekä mikä osa aktivoidusta osasta on katettu mahdollisista ennakkosäästämisen rahastoista ja mikä osakkaiden kertasuorituksilla ja yhtiölle otetulla lainoituksella. Samalla kerrotaan, millä tavoin ja milloin osakkaat voivat maksaa halutessaan lainaosuutensa kerralla tai osissa pois.
Rakennusten huolto kuuluu taloyhtiölle Hyvällä huollolla taloyhtiö varmistaa rakennusten arvon säilymisen. Kunnossapitovastuu ja huolto jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Huoltotehtävät ja niiden laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot eivät kuulu esim. korjausrakentamishankkeen suorittaneen urakoitsijan vastuulle.
28
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
LÄHTEET Virta, J. & Ojajärvi, M. 2009. Taloyhtiön korjaushanke – hallinto ja viestintä. Kiinteistöalan Kustannus Oy. Virta, J. & Ojajärvi, M. 2011. Korjausrakentaminen ja –rakennuttaminen, Isännöitsijän käsikirja. s. 556–585. Kiinteistöalan Kustannus Oy. Peltonen, T. & Kiiras, J. 1997. Tilaajan työpanos eri urakkamuodoissa. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 157. Virta, J. 2006-2012. Kiinteistöiltamateriaalit Suomen Kiinteistöliitto ry. Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja. Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Asuinkiinteistöjen korjausrakentamishankkeisiin liittyviä RT- ja KH-ohjekortteja RT 10-10982 Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa. 2010. 24 s. RT 13-10574 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995. 1995. 8 s. RT 13-10578 Konsulttisopimuksen laadinta.1995. 6 s. RT 13-10994 Suunnittelupalveluiden hankintamenettelyt. 2010. 8s. RT 16-10660 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. 1998. 19 s. RT 16-10703 Pienurakkasopimuksen laatiminen, rakennustekniset työt. 1999. 7 s. RT 16-10707 Pienurakkasopimuksen laatiminen, sähkötekniset työt. 1999. 7 s. RT 16-10733 Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan ja virheluettelon laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 7 s. RT 16-10734 Takuutarkastuksen pöytäkirjan laatiminen YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 3 s. RT 16-10735 Jälki-/välitarkastuksen pöytäkirjan laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 3 s. RT 16-10736 Maksuerätaulukon laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 2 s. RT 16-10744 Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2001. 3 s. RT 16-10745 Valvontasopimuksen laatiminen. 2002. 4 s. RT 16-10768 Urakkamuodot ja asiakirjat. YSE 1998 asiakirjaohje. 2002. 3 s. RT 16-10867 Pienten rakennustöiden laskutyösopimuksen laatiminen. 2006. 4 s. RT 18-10609 Asuintalon huoltokirjan rakenne ja sisältö. 1996. 2 s. RT 18-10610 Asuintalon huoltokirjan laadinta. 1996. 12 s. RT 18-10813 Asuntoyhtiön vesijohtojen ja viemäreiden uusiminen. 2003. 16 s. RT 18-10922 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. 2008. 32 s. RT 18-11004 Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku. (2010) 11. s. RT 84-10806 Asuinhuoneistojen märkätilojen korjaus. Korjausrakentaminen. 2004. 31 s. RT 85-10738 Vesikatonkorjaus. Korjausrakentaminen. 2001. 16 s. Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
29
RT 92-10913 LVI-, sähkö- ja teleasennusten reitit ja asennustilat korjausrakentamisessa. 2008. 17 s. Ratu S-1231
Korjausrakentamisen tuotannonsuunnittelu 2012, 21 s.
Ratu G-0294 LVIS-järjestelmät, korjaussuunnittelu 2006, 18 s. Ratu G-0295 LVIS-järjestelmät, korjaustyöt 2006, 20 s. Ratu
Työmenetelmäohjeet, 22 s.
KH 57-00470 Hissin modernisointi. 2011. 16 s. KH 92-00342 Asuntoyhtiön ikkunoiden uusiminen. 2004. 14 s. KH 96-00346 Asuntoyhtiön vedeneristetyn pihakannen perusparannus. 2004. 12 s. KH 90-40076 Asukasmyönteinen LVIST-linjasaneeraus. 2010. 8 s.
KIRJALLISUUTTA Hallittu putkiremontti. Rakennustieto Oy. 2008. 193 s. Kerrostalon peruskorjaus - suunnittelu ja toteutus taloyhtiössäni. Lappalainen, Markku Rakennustieto Oy. 2011. 80 s. Kerrostalot 1880-2000. Arkkitehtuuri, rakennustekniikka, korjaaminen. Neuvonen Petri (toim.). Rakennustieto Oy. 2009. 288 s. KiinteistöRYL 2009 Kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset. Osa 3. Rakennusten ja teknisten järjestelmien hoito ja kunnossapito. Rakennustieto Oy. 2009. 176 s. Korjausrakentamisen kustannuksia 2011. Palolahti Tuomas, Kivimäki Christian, Koskenvesa Anssi, Mäki Tarja, Palomäki Jenni, Sahlstedt Satu. Rakennustieto Oy. 2011. 60 s. Korjaustöiden laatu KTL 2011. Palomäki Jenni, Olenius Auli, Nissinen Sampsa. Rakennustieto Oy. 2010. 215 s. Kylpyhuoneen remontti. Rakennustieto Oy. 2010. 154 s. Betonijulkisivun kuntotutkimus, by 42. Betoniyhdistys/Suomen Rakennusmedia Oy. 2002. Betonilattiarakenteiden kosteudenhallinta ja päällystäminen. Betoniyhdistys/Suomen Rakennusmedia Oy. 2008. Betonirakenteiden päällystämisen ohjeet. Betoniyhdistys/Suomen Rakennusmedia Oy. 2008. Jaakkola T., Lindstedt T., Junnonen J-M 2010: Energiatehokas asuinkerrostalojen talotekniikkakorjaus. Suomen Rakennusmedia Oy. Kuosa, Jari 2003: Korjausrakentamisen hyvät toimintatavat - K&T 78. Suomen Rakennusmedia Oy. Levamo H & al. 2009. Työkalu putkiremonttiin – opas taloyhtiöille. Suomen Rakennusmedia Oy. Rapatun julkisivun kuntotutkimus, by 44. Betoniyhdistys/Suomen Rakennusmedia Oy. 1998. Rappauskirja, by 46. Betoniyhdistys/Suomen Rakennusmedia Oy. 2005. Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2005. Urakoitsijan työmaakansio. Suomen Rakennusmedia Oy. Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2004. Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy.
30
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
Kankainen, J. & Junnonen, J-M. 2002. Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana. Rakennustieto Oy. Kankainen, J. & Kuoppamäki, A. 1999. Urakan työmaavalvonta. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 177. Peltonen, T. & Kiiras, J. 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy. Tauriainen, M. 2007. Suunnittelupalveluiden hankintaopas. Rakennustieto Oy. Rakenna reilusti! Oppaan saa ilmaiseksi osoitteesta: www.tilaajavastuu.fi
HYÖDYLLISIÄ INTERNETOSOITTEITA www.kiinteistoliitto.fi www.rakennusteollisuus.fi www.rala.fi www.rakli.fi www.skolry.fi www.isannointiliitto.fi www.lvi-tu.fi www.taloyhtio.net www.tyosuojelu.fi www.tilaajavastuu.fi
Taitava tilaaja – pätevä palveluntuottaja
31
KIINTEISTÖ LIITTO