L’offre commerciale en province de Luxembourg Offre commerciale globale
La province de Luxembourg serait suréquipée en matière d’offre commerciale
• En 2011, l’UCM a dressé un relevé de l’offre commerciale au niveau de
• • •
l’ensemble des polarités de la province. Au total, pour les 21 communes concernées, 2.947 commerces en activité ont été relevé, ce qui doit correspondre à plus de 80 % du total de la province, ou 551.947 m², et représente plus de 90 % de la surface installée. Cela représente 2.034 m² pour 1.000 habitants Dans son Diagnostic territorial, la CPDT obtient une moyenne régionale de 1.575 m² et considère que, vu une légère sous-estimation de l’offre, cette valeur devrait être de 1.750 m². Ce constant sous-entend que la province du Luxembourg serait suréquipée
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Importance de l'offre commerciale au niveau des polarités Nombre de commerces Commune
Nombre
Arlon Aubange Bastogne Bertrix Bouillon Durbuy Etalle Florenville Gouvy Habay Hotton Houffalize La Roche Libramont Marche en F. Messancy Neufchâteau Paliseul Saint-Hubert Vielsalm Virton Total général 20/08/12
431 224 312 116 125 198 19 103 15 50 55 58 118 210 305 138 77 54 88 100 151 2.947
Superficie commerciale
Nombre pour 100 habitants
% 15 8 11 4 4 7 1 3 1 2 2 2 4 7 10 5 3 2 3 3 5 100
Source : UCM 2011
Superficie totale (m²)
1,6 1,4 2,1 1,4 2,3 1,8 0,3 1,9 0,3 0,6 1,1 1,2 2,7 2,0 1,8 1,8 1,1 1,0 1,5 1,3 1,3 1,5
Superficie Superficie pour 100 moyenne habitants (m²) (m²)
%
104.880 33.749 51.560 18.855 17.040 25.469 1.460 15.771 840 8.340 4.690 4.815 4.785 71.230 81.834 49.179 10.405 6.175 10.899 13.128 16.843 551.947
19 6 9 3 3 5 0 3 0 2 1 1 1 13 15 9 2 1 1,5 1,3 1,3 1,5
243 151 165 163 136 129 77 153 56 167 85 83 41 339 268 356 135 114 2 2 3 100
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378 215 347 227 312 232 26 291 17 103 91 97 111 689 476 635 148 120 124 131 112 187 91
Part relative de l’offre en nombre de commerces et en surface de vente Source : UCM 2011
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Importance de l’offre commerciale en province de Luxembourg, par commune Source : UCM 2011
Les cartes suivantes mettent en évidence les fortes concentrations commerciales (Arlon, Marche-en-Famenne, Libramont, Bastogne et Messancy) et certaines spécificités locales
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Distribution au niveau communal de l’offre commerciale relative aux commerces d’achats courants (en m² de surface de vente par 1.000 habitants)
Source : CPDT, 2011 20/08/12
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Distribution au niveau communal de l’offre commerciale relative aux commerces d’achats semi-courants peu pondéreux (en m² de surface de vente par 1.000 hab.)
Source : CPDT, 2011 20/08/12
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Distribution au niveau communal de l’offre commerciale relative aux commerces d’achats semi-courants pondéreux (en m² de surface de vente par 1.000 hab.)
Source : CPDT, 2011 20/08/12
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L’offre commerciale en province de Luxembourg Structure de l’offre commerciale
La province de Luxembourg bénéficie d’une offre commerciale diversifiée
• De manière générale, la diversité d’une offre commerciale est un élément •
majeur d’attractivité. De ce point de vue, ce sont Arlon, Bastogne et Marche-enFamenne qui témoignent d’une plus grande diversification L’examen de la structure commerciale met également en évidence les spécialisations de l’offre comme : – l’ameublement, matériaux de construction et revêtement à LibramontChevigny, – l’Horeca à La Roche, Bouillon et Durbuy ou – les vêtements à Messancy
• La faiblesse de l’équipement de la personne est généralement révélatrice d’une vocation essentiellement locale
• Comme l’illustrent les cartes ci-après, la structure commerciale varie en fonction de l’indicateur pris en considération, le nombre de points de vente ou la surface de vente, les secteurs « gros consommateurs de m² », notamment les magasins à rayons multiples (libres-services) et l’équipement de la maison, apparaissant davantage 20/08/12
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Structure de l’offre commerciale en province de Luxembourg, par commune Source : UCM 2011
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L’offre commerciale en province de Luxembourg Evolution de l’offre
• La CPDT a retenu comme indicateur la surface de vente acceptée entre 2000 et 2008 dans le cadre des demandes d’autorisation socio-économique.
• Arlon, Marche-en-Famenne, Libramont et Messancy ont toutes une croissance supérieure à 1.500 m² pour 1.000 habitants
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L’offre commerciale en province de Luxembourg Santé économique des polarités commerciales
L’accroissement du nombre de cellules vides s’observe pour la majorité des centres urbains • L’importance des cellules vides est un indicateur majeur de la bonne santé économique d’une polarité commerciale
• Pour l’ensemble de l’offre relevée, la moyenne est de 13 %, le maximum s’observant à
•
Gouvy (25 %) et le minimum à Paliseul (0 %). Ces chiffres sont confirmés par ceux avancés par le SEGEFA (CPDT, 2011) qui obtient 14 % pour la province et 13 % pour la Wallonie. Importance relative des cellules vides L’accroissement des cellules vides s’observe pour la majorité des centres urbains. Il s’agit d’un problème structurel qui résulte d’une inadéquation entre l’offre immobilière des centres urbains traditionnels et les exigences du commerce contemporain et pas, uniquement, d’un excès de l’offre par rapport à la demande. En effet, nombre de celles-ci sont de petits emplacements dont l’exiguïté constitue un frein Source : UCM 2011 majeur à leur valorisation.
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Taux de cellules vides au sein des principaux nodules commerçants en 2010
Carte extraite du Diagnostic territorial de la Wallonie (2011), Le commerce p. 74 20/08/12
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L’offre commerciale en province de Luxembourg L’offre commerciale au niveau des polarités structurantes
48 polarités commerciales en province de Luxembourg
• L’analyse de l’offre commerciale à l’échelle des polarités est davantage •
révélatrice des dynamiques territoriales et paraît nettement plus signifiante en regard de la réalité commerciale Quatre types de polarités : – Pôles urbains supra-locaux (PUS) : implantés dans les trois principaux pôles urbains, ceux-ci présentent une offre typique de petits centres-villes – Pôles urbains locaux (PUL) : correspondent aux petits noyaux urbains à vocation davantage locale, on ne peut plus évoquer ici la notion de centre-ville. Pour les plus petites structures (moins de 50 commerces et de 5.000 m²), nous parlons de pôles urbains locaux de proximité (PULP) – Pôles péricentraux supra-locaux (PPS) : il s’agit d’équipements commerciaux, généralement plus récents, bénéficiant d’une implantation péricentrale ou périphérique, liés à une bonne accessibilité en voiture et à des disponibilités foncières – Pôles péricentraux locaux (PPL) : sont également visés ici des équipements péricentraux mais à vocation davantage locale, ce qui se manifeste tant au niveau de l’importance de l’offre (inférieure à 10.000 m²) que de la structure
• Au total, 48 polarités commerciales ont été identifiées sur la province
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L’offre commerciale en province de Luxembourg L’offre commerciale au niveau des polarités structurantes Importance des types de polarités
PUS PUL PPS PPL Total
Nombre de polarités 3 22 14 9 48
Source : UCM 2011
Importance en nombre de commerces 710 1.549 576 117 2.952
Importance en m² 55.535 158.964 290.973 46.475 551.947
• Les pôles urbains locaux sont les plus nombreux et, logiquement, comptent le plus de points de vente (52 %). Toutefois, avec 53 %, ce sont les pôles péricentraux supralocaux qui totalisent la grande surface de vente. • En nombre de points de vente, les 3 centres-villes sont mis en évidence à commencer par Arlon avec pratiquement 300 commerces • Mais en terme de superficie, Libramont – Recogne sort du lot, avec 60.000 m², il a dépassé Messancy qui totalise 50.000 m² répartis sur trois structures • La seconde polarité de la province est la Pirire de Marche-en-Famenne qui dépasse aujourd’hui les 30.000 m². • L’Ikea d’Arlon bien qu’étant seul et totalement isolé, a été considéré comme une polarité supra-locale 20/08/12
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Polarités - Nombre de points de vente
Source : UCM 2011
Polarités - Surface de vente en m²
Source : UCM 2011
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L’offre commerciale en province de Luxembourg L’offre commerciale au niveau des polarités structurantes Les trois centres-villes présentent quelques caractéristiques communes vu leur vocation fonctionnelle similaire, mais, également, certaines spécificités. • Au niveau de l’importance de l’offre: – Bastogne et Marche-en-Famenne apparaissent comparables. – Toutefois, à Marche-en-Famenne, nous avons exclu l’axe central (Avenue de France, boulevard du Nord et chaussée de Liège) considéré comme une polarité à part bien que formant un continuum commercial avec le centre, ce qui réduit artificiellement l’ampleur du centre. – Arlon est, logiquement, le plus important. Mais la taille moyenne des cellules y est plus petite, ce qui constitue à notre sens un inconvénient majeur.
• Chacun présente une trame urbaine spécifique – Celle d’Arlon est en forme d’hémicycle autour du piétonnier mais ne permet pas de véritable circuit – Bastogne présente un long linéaire au départ de la place Mac Auliffe qui impose le va et vient. – Marche-en-Famenne bénéficie d’une trame bipolaire entre la « partie basse », au nord, et la « partie haute », au sud.
• Au niveau des cellules vides – le taux atteint 17 % à Arlon, ce qui doit être considéré comme préoccupant – Bastogne et Marche-en-Famenne, avec respectivement 13 et 12 %, présente des taux similaires mais avec une croissance significative pour la seconde.
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L’offre commerciale en province de Luxembourg L’offre commerciale au niveau des polarités structurantes
22 pôles urbains locaux
• Avec un nombre de commerces allant de 15 (Gouvy) à 138 (Virton), tandis que la surface de vente estimée varie entre 840 m² (Gouvy) et 13.935 m² (Bertrix).
• A noter, la très faible surface de vente moyenne affichée par La Roche et Gouvy. Rappelons que les plus petites structures (moins de 50 commerces et de 5.000 m²) témoignent d’une vocation de stricte proximité.
• Gouvy se singularise aussi par l’importance des cellules vides, 25%, suivi de Barvaux (23 %), Neufchâteau (21 %) et Athus (21%). Les autres valeurs sont limitées. Paliseul est quant à elle dépourvue d’espace vacant
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L’offre commerciale en province de Luxembourg L’offre commerciale au niveau des polarités structurantes Les pôles péricentraux supra-locaux regroupent 14 équipements, essentiellement concentrés sur 5 communes : Arlon, Bastogne, LibramontChevigny, Marche-en-Famenne et Messancy
• Du point de vue de l’importance, c’est Libramont-Recogne qui est mis en avant avec, respectivement, 60.500 m² et 48.000 m², soit 21 % du total de la catégorie.
• Toutefois, c’est à Arlon que l’offre péricentrale totale est la plus importante. • Par contre, avec 58 % « seulement », c’est à Bastogne que la part relative de l’offre péricentrale est la plus faible (c’est aussi le centre de Bastogne qui enregistre la plus faible part relative de cellules vides).
• Quant au taux de vacance commerciale, bien qu’en recul, il reste élevé à Bastogne (8% au Faubourg ouest et 15 % au Faubourg sud-ouest). A noter l’absence de cellule vide à la Pirire et aux Carmels à Marche-en-Famenne.
9 pôles péricentraux locaux
• Les pôles péricentraux locaux sont au nombre de 9 pour un total de 46.475 m². • D’une manière générale, les structures témoignent d’une plus importante présence de l’alimentation et une relative faiblesse de l’équipement de la maison sauf à la Porte de Trêve et au Val d’Away.
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Commerces Points forts • Importance du commerce en termes d'emploi (plus de 14.000 emplois, dont 29% d'indépendants, soit 16% de l'emploi de la province) • Diversité de l’offre commerciale • Existence d’un véritable maillage territorial de l’offre commerciale (48 polarités commerciales) • Emergence de petits commerces de proximité d’un type nouveau : vente produits locaux ou bio, groupement de producteurs…
Points faibles • Croissance de l'emploi dans le commerce plus faible que l’augmentation totale de l’emploi • Suréquipement de la province en terme d’offre commerciale (2.034 m² pour 1.000 habitants) et consommation concomitante d'espace - en province de Luxembourg, depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle législation socioéconomique (1/04/2005), on a autorisé la création de 156.000 m2 de nouvelles surfaces commerciales pour 1.643.000 m2 en Wallonie (bilan au 1/09/2011)
• Affaiblissement de l’attractivité commerciale des centres-villes et risque de friches commerciales : l’importance du nombre de cellules vides montre l’inadéquation de l’immobilier commercial dans les centres et la forte concurrence des commerces de périphérie • Accroissement des déplacements automobiles induit par la périphérisation du commerce • Accroissement de la concurrence limitrophe à la province (en France et au Grand-Duché de Luxembourg)
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