House Prices and Immigration by menez

House Prices and Immigration

Economic Management Journal May 2015, Volume 4, Issue 2, PP.21-27

——Global evidence Yi-Chung Hsu1, # , Ting-Jhu Ko 2 1. Public Finance and Taxation, National Taichung University of Science and Technology, Taichung, Taiwan 2. Public Finance, Feng Chia University, Taichung, Taiwan #

Email: hsuyichung@yahoo.com.tw

Abstract This paper studies the lead-lag relationships and the dynamic linkages among real house price, inflows of foreign population rate and inflows of foreign population in twenty one OECD countries. Our empirical results show that a two-way relationship between real house price, inflows of foreign population rate and inflows of foreign population. It means that real house price would lead foreign population rate and inflows of foreign population to variation, and foreign population rate and inflows of foreign population would lead house price real modify too. Keywords: House price; Immigration; Granger causality; Impulse response function

房价与人口迁移 ——跨国的实证许义忠 1，柯亭竹 2 1. 国立台中科技大学财政税务系副教授，台中市，台湾 2.逢甲大学财税学系税士班，台中市，台湾摘要：本文选取 OECD 共二十一国 1998 至 2011 年之实质房价与人口迁入率及人口迁入总数之资料，探讨实质房价与人口各变量之关系。首先使用单根检定检验数据之定态与否，并建构 VAR 模型，再以 Granger 因果关系检定数据间之关系为何，最后以冲击反应来探讨变量间之影响程度及效果。关键词：房价；人口；Granger 因果关系；冲击反应分析

前言近年来房价一直是世界各国政府关注的焦点，随着时代日益变迁、社会进步，经济体系日趋发达、知识蓬勃发展，购屋不只是满足基本生存需求，甚至更成为一种理财与投资的工具，在多数国家中，投资不动产保值以抗通货膨胀之概念普遍为人民所接受，因此，房屋俨然成为多数人认定之投资选项。然而，在此种观念之渲染下，造成房屋需求增加，依市场供需法则，房价亦随之节节攀升，当房屋成为一种理财工具对于国家或地方的经济发展将有何影响？而房价高涨是否会对求职者在选择工作区域时的一项考虑因素呢？都是值得探讨的问题。 Akbari & Aydede(2012)提到，至 2008 年底，许多先进国家的房价相较于人均所得而言大幅上涨，英国之房价所得比在八年内由 4 倍攀升至 7 倍，加拿大则在五年内由 3.5 倍攀升至 5 倍；不只欧美国家如此，亚洲亦然。台北实质房价三年内上涨 20.16%、香港上涨 20.44%、上海上涨 10.4%、新加坡上涨 17.13%、南韩上涨 20.37%；然而，究竟是什么原因导致房价上涨？针对此问题，国内外有许多学者提出各种不同之论点，包含总体经济因素层面、住房环境质量等环境面因素。Ramcharan & Crow(2013)则认为银行信用贷款是造成房价上升的主因，而 Määttänen & Terviö(2014)及 Dilan & Orsal(2014)却针对收入面进行探讨，前者认为 - 21 www.emj-journal.org

收入不均会导致房价下跌，而后者则以每人平均实质 GDP 及实质利率讨论房价涨跌情形，结果认为房价会因为人均实质 GDP 及实质利率的上升导致房价上涨。Efthymiou & Antoniou(2013)针对生活机能对房价造成之影响进行研究，结果显示房价会因为便捷性交通工具的兴建而带动附近地区房价回温。然而，除了经济因素与环境因素外，亦有不少学者探讨房价是否随着移民人口不断涌入、住房需求不断增加等因素而造成房价攀升？例如澳洲对于新移民者提供便宜且面积大的住所，最后却造成住房短缺之情形(Birrell & Healy,2003)，同时也指出，澳洲政府为移民者提供廉价的房屋供给政策，造成过多的移民者涌入该国，此举对澳洲政府产生沉重的负担。Akbari & Aydede(2012)则对于加拿大之房价与移民人口进行探讨，其研究内容提到，在 2001 年至 2006 年这五年间移民人口增加了 13.6%，而房价所得比从 3.5 倍飙升至 5 倍，而其中有 0.10%至 0.12%是移民人口导致。Saiz(2007)也提到，在 2000 年，美国重大都市之移民人口已达 68%，而移民人口若增加 1%，则房租亦会随之调涨 1%，显示出房租随移民人口波动之情形。综合上述各学者之研究观点，部分学者从房价角度切入，探讨各个影响房价变动可能的因素；另外亦有学者从人口迁移的方面进行探讨，研究可能导致移民之原因，而上述学者在做这些研究时，皆有一个共通点，即是房价变动与移民人口之关联性。有学者认为是移民人口大量的涌入，造成受移民国之房屋供给不足，导致房价节节攀升；亦有学者认为，住房成本为人民移民时考虑的因素之一，人民可能因为本地房价过高、他国房价较低而移居他地，然而，却鲜少有学者去探讨房价与移民人口间之因果关系，因此希望藉此研究加以探讨。

文献回顾 Meen(1999)以英国为样本国家，取其 1968 年至 1995 年的资料，研究地区经济因素、人口迁移、空间套

利对房价的影响。Shi et al.也在 2009 年时发表了类似的研究，该文指出可能影响房价变量除了地区经济因素、人口迁移、空间套利等外，还增加了区域内房价及区域间房价，其研究结果显示支持 Meen(1999)之研究，也表明区域房价会受到区域内房价的影响，而不是受到区域外房价的影响。de La Paz & White(2012)亦以英国为研究对象，另加入了西班牙综合探讨两国之收入、抵押贷款流动及人口迁移与房价之间的关系。而 Lee et al.(2012)则以台湾之台北为研究对象，选取 2001 年至 2010 年间共十年之资料，来探讨台北市之房价与人口、家庭所得间之因果关系。上述研究中，除了 de La Paz & White(2012)之研究中的西班牙外，大部分之研究结果皆显示房价与移民人口之间较无关联性，意即当房价涨跌时，并不会影响移民人口数之增减；而当移民人口数量增减时，亦不会造成房价之涨跌。此外，Ley & Tutchener(2001)以加拿大八大城市为研究对象，选取 1971 年至 1996 年之数据，探讨加拿大因移民而造成之人口增加及经济成长与加拿大之房价间的关联性。Akbari & Aydede(2012)亦以加拿大为研究对象，选取 1996 年至 2006 年共十一年的追踪数据，来探讨加拿大之移民人口与加拿大私有住宅的房价之间的关联性。Saiz(2006)以美国为研究对象，选取 1983 年至 1997 年之资料，探讨地方经济是否会对移民造成影响，而移民人口增加后是否导致房价及租金之上升。McGreal & de La Paz(2013)以西班牙为研究对象，选取 1995 年至 2010 年之数据，来探讨人口密度及国民收入与房价之关系。上述之学者中，皆为探讨人口迁入率、人口迁入总数对于实质房价之影响，将移民列为可能影响房价之因素，然而，Jackman & Savouri(1992)却提出了不同角度的看法，两位学者以英国为研究对象，选取 1974 年至 1989 年之资料，探讨房价、失业率及房屋使用权对迁移之影响效果为何。其研究结果显示，房价、高级职务职缺及房屋使用权对迁移为负向影响，意即当一地区之房价下跌或其高级职务职缺减少时，因其房价过高无法负荷或是其工作无前瞻性而迁移至他地另谋出入之居民可能会随之增加；而失业率对迁移为正向影响，意即当地居民议会因失业率上升而迁移至他地另谋他就。 McCormick(1997)及 Cameron & Muellbauer(1998)也以英国为研究对象，前者选取 1970 年至 1990 年之数据，探讨房价、失业率及工资对迁移之影响；后者则是选取 1981 年至 1996 年之数据，探讨房价、失业率及 - 22 www.emj-journal.org

所得对迁移之影响。其房价及失业率之研究结果皆显示此二者对迁移存在负向影响，意即当房价及失业率上升时，移居至该地之人口将会减少。而工资于迁移则有正向影响，即当工资上涨时，迁移至该地之诱因将增加，导致移民至该地人口增加；所得对迁移则有正向之影响，即为当一地之人民所得越高时，迁移至该地之诱因将越大，则迁移程度将会越大。虽然 Hatton & Tani(2005)与 Cameron & Muellbauer(1998)皆英国为研究对象，且其研究年间为 1982 年至 2000 年亦与之相近，但 Hatton & Tani (2005)主要为探讨房价、劳动市场及人均收入对移入人口之影响。而 Rabe & Taylor(2012)则使用房价、工资、失业率等变量，选取 1992 年至 2008 年之数据，探讨对英国移民人口之影响。综合上述文献已知，部分学者以实质房价做为被解释变量，人口迁入率及人口迁入总数为解释变量，探讨人口迁入率及人口迁入总数是否影响实质房价；亦有部份学者以人口迁入率及人口迁入总数为被解释变量、实质房价则为解释变量，探讨实质房价是否影响人口迁入率及人口迁入总数。然而，此两者之间究竟孰是因？孰是果？值得进一步研究。而除了人口外，本研究也纳入了其他可能影响房价的因素，例如：经济性因素、交通性因素等。此外，Efthymiou & Antonions(2013)则以希腊雅典为研究对象，探讨交通基础建设与房价之间的关联性，作者认为邻近交通基础建设之房屋价位会受到交通基础建设影响。另外 Määttänen & Terviö(2013)选取美国 1966 年至 2011 年之资料，探讨美国之房价与收入不均之关系。Dilan & Orsal(2014)也以 OECD 国家中 12 个国家作为研究对象，选取 1989 年第三季至 2010 年第四季之追踪数据，来探讨房价与人均实质 GDP 与实质利率之关系。

实证结果分析

2.1 数据源与单根检定本文研究数据取自于经济合作与发展组织(以下简称 OECD)官方网站之资料，选取 OECD 中 21 个国家做为样本数据，其中包含：澳洲、奥地利、比利时、加拿大、丹麦、芬兰、法国、德国、爱尔兰、意大利、日本、韩国、荷兰、新西兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士、英国、美国；样本年度为 1998 年至 2011 年的年资料。由于本文是透过房价代表变量：实质房价与人口代表变量：人口迁入率及人口迁入总数之因果关系检定来观察房价与人口之间的是否具有因果关系。本文使用 Levin, Lin & Chu (2002)对实质房价、人口迁入率及人口迁入总数进行 LLC 单根检定。在 LLC 单根检定之结果下，各变量检定之结果均为显著拒绝虚无假设，表示变量不具单根，皆为定态数列。

2.2 追踪数据因果关系检定于 VAR 之估计中，因各方程式均包含变量本身与其他内生变量之落后一期项，故任一内生变量均可透过 Granger 因果关系检定来检定与其他变量间是否具有因果关系。Granger 因果关系检定之虚无假设为变量间不存在因果关系，故若统计量结果为显著拒绝虚无假设，表示变量间存在因果关系；反之，若不拒绝虚无假设，则表示变量间不存在因果关系。表 1 为实质房价与人口代表变量：人口迁入率、人口迁入总数之间之因果关系检定表。从表 2 可以看到，人口迁入率及人口迁入总数之变动均会影响实质房价之涨跌，此结果与大多数文献相符，当一国有移民者流入时，自然会导致住房需求增加，而根据供需法则，当需求增加时，价格自然亦随之攀升，也因此，房价节节上涨。再以房价的角度观之，居住为基本生存需求，不论于何时何地，均需要有可以遮风避雨之场所安身立命，先以安居，方得乐业，因此，真实反应房价之实质房价为人民在迁移时，纳入考虑的因素之一。由此可见，房价之高低确实会影响移民的意愿。然而，由表 2 却发现，虽然实质房价确实会对人口迁入率及人口迁入总数造成影响，但其影响效果却为正向，表示当实质房价越高时，人口迁入率、人口迁入总数反而增加，是什么导致这样的现象发生？Chen et al.(2011)曾提到，当人口移入时，一国之劳动人口增 - 23 www.emj-journal.org

加，可能会刺激该国之经济，致使该国经济成长，当经济成长时，房价便会随之上涨，而经济成长将导致生活水平上升、失业率降低等等，此时将吸引更多民众愿意移至此地居住，房价也会再因移民人口增加、房屋需求再度攀升而使房价上涨，因此，实质房价与人口迁入率及人口迁入总数呈双向因果关系。表 3 则为实质房价与人口迁入率及人口迁入总数之因果关系汇总表。表 1 房价各代表变量与人口各代表变量之因果关系房价代表变量

因果关系

人口各代表变量人口迁入率

实质房价

人口迁入总数注：“↔”房价各代表变量与人口各代表变量呈双向因果关系；“→”房价各代表变量影响人口各代表变量。表 2 人口变量对实质房价之影响效果解释变量被解释变量

实质房价

人口迁入率

人口迁入总数

3.670*

4.085**

(0.0554) (0.0432) 数据源：本研究整理。注：1.*表示达 10%的显著水平；**表示达 5%的显著水平；***表示达 1%的显著水平。2.括号内为 P 值。表 3 实质房价对人口变量之影响效果解释变量被解释变量实质房价 12.249***

人口迁入率

(0.0005) 4.469**

人口迁入总数

(0.0345) 数据源：本研究整理。注：1.*表示达 10%的显著水平；**表示达 5%的显著水平；***表示达 1%的显著水平。2.括号内为 P 值。

2.3 冲击反应函数冲击反应函数(Impulse response function)为 VAR 模型系统中，当某一误差项发生变化或受到某种冲击时，对系统动态影响之呈现，并以正、负反应方向来判断两变量之关系，亦即当给予方程式中每个变量之误差项冲击时，观察在一段时间内，该冲击对 VAR 系统之影响，若系统为稳定，则该冲击将随时间而消逝殆尽。由图 1 可以看到，人口流入率于房价而言为负向影响，且反应于第五期时达到最高峰，而后逐渐趋缓；实质房价对人口迁入率而言影响较为显著，且于第五期时影响最剧，而后于三十年间渐渐丧失其影响能力。由图 2 可以看到，人口迁入总数对于实质房价而言影响为负向，然而其影响直至三十期为止并无渐缓之趋势，表示对于实质房价而言，人口迁入总数之影响会一直存在；而实质房价对于人口迁入总数之影响为正向，且其影响不断增加，虽然到第五期才停止增加，然而对人口迁入总数之影响依然不间断，直至三十期其影响程度依然存在。综合本文冲击反应之结果分析可以得知，实质房价与人口各代表变量：人口迁入率及人口迁入有双向影响，且其影响皆为正向，原因为实质房价可反应总体经济景气之好坏，故当经济成长时，将使家户所得随之提高，增加房地产需求，进而促使房屋价格上涨，然而，虽然房屋价格上涨，但因当地经济景气繁 - 24 www.emj-journal.org

荣，导致工资率上升、失业率下降等等，容易吸引外来人口移居当地生活，也因此，不论是人口迁入率或人口迁入总数，皆会受实质房价之上升而增加。

图 1 实质房价与人口迁入率之冲击反应图

图 2 实质房价与人口迁入总数之冲击反应图

然而，人口迁入率及人口迁入总数对于实质房价之影响却较为薄弱，且影响期间较短，几乎在十年内该冲击之影响效果便归于平稳，主要为虽然人口迁入率、人口迁入总数会造成住房需求增加而导致房价相关指标上升，然而，若房屋供给量能随之增加，此时需求与供给同时上升，对房价相关指标之冲击自然下降。

结论实质房价与人口迁入率及人口迁入总数呈双向因果关系，且影响效果皆为正向，意即实质房价上涨会

使人口迁入率及人口迁入总数增加，同时人口迁入率及人口迁入总数增加亦会使实质房价上涨，主要原因 - 25 www.emj-journal.org

为人口移入时会因劳动人口增加而促进当地经济成长，当一地经济成长时，其国民所得、物价水平会随之提高，进而导致房价上涨，然而，虽然住房成本提高了，但由于经济成长会使得工资率上升及降低失业率下降，因而使得更多人口愿意涌入该地区生活，故住房需求亦随之增加，当房屋需求增加时，价格亦将随之上涨，因此形成了一个双向因果关系的循环。透过本文对 OECD 研究结果显示，欧洲政府于金融风暴之后便开始实施宽松货币政策，并开放低利率让人民贷款购屋，使得各国政府赤字及负债逐渐严重，导致欧洲债务危机于 2009 年爆发，国际货币基金组织(International Monetary Fund，IMF)虽曾介入干涉，放款欧洲各政府赤字及负债严重的国家，然而，却依旧无法解决欧债危机，是否因为过度的宽松货币政策造成了经济成长，导致房价随之攀升及促使人口不断移入，而人口移入又进一步推动经济成长及提高房产价值，使得房市逐渐泡沫化，当泡沫化破裂后，取而代之的便是房市崩盘及信用破产，致使债务越滚越大，因此，欧洲政府若能从控制房价及移民人口之配套措施做起，或许能舒缓欧债危机。以 OCED 国家之经验做为台湾之借镜，近年来台湾房市也是居高不下，尤其以台北市最为严重，房价所得比达世界之冠，虽然政府已祭出特种货物及劳务税条例(奢侈税)以期抑制房价，但效果却十分有限，其原因为台北市乃全台首都，拥有全台经济与生活机能之最，各县市居民离乡背井，不断涌入台北市工作、成家，再加上投资客不断炒作，想要藉由奢侈税以达到短期快速的抑制房价着实困难，再者，人口之迁移不但会影响经济成长，更会影响区域均衡发展与地方财政税收，若是一味的追求短期效果而不断打压房价，可能也会影响台北市之经济成长下滑及财政税收减少等，且就本研究结果显示，不论是房价上涨影响人口迁移或是人口迁移影响房价上涨，其相互影响之效果均呈现长期且持续不间断地，因此，就政府目前政策而言，应具有长期发展之眼光，重视房价及人口迁移所造成之经济成长及地方均衡发展状况，藉以稳定、扩展地方税收，达到政府与人民双赢的目标。

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【作者简介】 1

许义忠（ 1972 ），男，汉，博

柯亭竹（ 1990 ），女，汉，硕

士，副教授，公共经济。

士，研究生，公共经济。

Email:hsuyichung@yahoo.com.tw

Email:kathywind@yahoo.com.tw

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