Voorstel Opaallaan

§

Voorstel integrale aanpak Opaallaan ‘Een toekomstbestendige campus’ 1

Colofon Tekst: Michiel Stapel Inhoud: Voorstel Opaallaan Datum: 9-10-14 Contactpersonen: Michiel Stapel 06-15855272 Michiel.stapel@gmail.com www.michielstapel.nl

2

Voorwoord In het onderzoek naar de Opaallaan is gesproken met verschillende professionals die te maken hebben met de Opaallaan. Zo is in eerste instantie met Duwo zelf gesproken maar ook met Meerwaarde, het Roc en de wijkagent. Uit deze gesprekken zijn vele aspecten naar voren gekomen.

De problematiek op de Opaallaan is voor iedereen duidelijk en er zijn dan ook veel overeenkomsten in de aan te pakken zaken. De rol van de gemeente is in dit verhaal nog niet duidelijk, hier zou nog mee om de tafel moeten worden gegaan. Met bewoners is nog niet genoeg gesproken om daar een helder beeld van te schetsen. Dat zou in de aanpak moeten gebeuren. Opvallend is dat de betrokken weinig positiefs kunnen vertellen over de opaallaan. Het zou mooi zijn dat dit in de toekomst wel kan.

3

4

Inhoudsopgave Voorwoord 3 Achtergrond 6 Inleiding 7 Concept aanpak 8-9 Rol studio stapel 8-9

Uitvoering 10 Kosten 11

5

Achtergrond De Opaallaan is een bijzondere campus met een eigen karakter.

Gelegen aan de westrand van Hoofddorp, geïntegreerd in bedrijventerrein ‘Graan voor visch zuidwest’ is het een aparte verschijning dat er een woonwijk op een bedrijven terrein ligt. Als je het beter bekijkt dan is de campus een uitstekende uitvalsbasis voor de ROC student. Het ROC waar de meeste bewoners studeren bevind zich naast de campus, en ook het openbaar vervoer is goed geregeld, van af de Opaallaan ben je snel bij het station of in het centrum van Hoofddorp. Met ook nog relatief grote studentenwoningen, krijgt de student veel kwaliteit voor zijn geld.

Dit klinkt ideaal, toch is de Opaallaan een campus apart, door de jaren heen blijken er veel meldingen van overlast te zijn, deze meldingen hebben soms meer weg van een achterstandsbuurt dan van een studentencomplex. Als je het vergelijkt met andere woonsituaties voor studenten dan heeft de Opaallaan een status aparte. Er zijn vele actoren die mee werken in het creëren dat de Opaallaan een zorgencomplex is.

Allereerst de doelgroep, de student. Deze heeft een snelle doorlooptijd en woont veelal voor het eerst op zichzelf. Dit zorgt er onder andere voor dat alles heel snel kan veranderen. De student op de Opaallaan is niet de standaard student die je zult vinden als je deze Googled. De doelgroep van de Opaallaan is een gevarieerde doelgroep met sterk uiteenlopende culturen.

Dan heb je verder de gedeelde binnenruimtes zoals de gangen, keukens en de fietsenkelders. Dit zijn niet altijd prettige ruimtes, wanneer het licht kapot is dan kan het als onguur aandoen. Het nodigt de bewoners niet uit om buiten de kamer te gaan, wat een isolerend effect kan hebben. De locatie/omgeving bied verder ook voor de bewoners nauwelijks voorzieningen waarvan kan worden genoten in de vrije tijd. Amsterdam is net te ver weg, en hoofddorp kan niet altijd voorzien in de behoefte van de bewoners.Vanuit daar

6

komt verveling.Vanuit verveling ontstaan op studentencomplexen vaak leuke dingen zoals bijvoorbeeld op de eenhoorn waar studenten bijvoorbeeld yoga les geven aan elkaar. Helaas ontstaat er uit verveling soms ook minder leuke dingen, in het geval van de Opaallaan zijn de leuke dingen (nog) niet duidelijk.

De buitenruimte van de Opaallaan is net als de binnenruimte toe aan een verbetering. De paden die over het terrein lopen zijn versleten en veranderen in een modderpoel wanneer het regent. Deze modder wordt vervolgens naar binnen gelopen wat ongewenst is. De voorzieningen op het terrein, zoals een bankje en tafel hebben hun beste jaren gehad. Even als de gezamenlijke binnenruimte nodigt de buitenruimte niet voldoende uit om te recreëren. Ook hier liggen kansen voor verbetering.

Inleiding Aanleiding.

Zoals aangegeven in de achtergrond is de Opaallaan geen standaard campus. De woningen zijn relatief groot en er is een gezamenlijke keuken per etage. Deze keuken is vaak een probleem, er wordt slecht mee om gegaan en de hygiëne is vaak ver te zoeken. In een aantal gevallen is de keuken goed, en is het ook daadwerkelijk een ontmoettingsplek in plaats van een doorn in het oog. Duwo heeft besloten om van de onzelfstandige eenheden, zelfstandige eenheden te maken. Hierdoor verdwijnt de keuken, en dus ook een groot probleem. De keuken zal ook worden omgebouwd tot een woning. Het verdwijnen van de gezamenlijke keuken is een positieve ontwikkeling, toch zijn er kanttekeningen. Aan de ene kant haalt het een boel irritaties weg. Maar aan de andere kant verminderd het de kans op een sociale activiteiten, wat het isolement versterkt.

Probleemstelling

Door het verdwijnen van de gedeelde keuken verdwijnt naast een probleem ook een ontmoettingsplek voor de studenten.

De basiswaarde van schoon, heel en veilig zijn op het moment op de Opaallaan niet voldoende om voor de student buiten zijn comfortzone (kamer) te treden.

Hoe kan je gebruik maken van de fysieke aanpak op de Opaallaan om de leefbaarheid te verbeteren? Met als focus te kijken naar eigenaarschap van de omgeving en onderlinge samenhang.

Doelstelling

De Opaallaan integraal aan te gaan pakken. Nu de gebouwen van binnen fysiek onder handen worden genomen ook te gaan kijken naar de leefbaarheid en toekomstbestendigheid. Het nul-punt te vinden op de basis waarde van schoon, heel en veilig.

en wat betekend dat dan? De drang voor sociale activiteiten is onder studenten vaak groot. Een leefbare omgeving is voor de student niet per definitie een schone en hele omgeving. De ROC student valt echter niet onder het prototype student.Veelal geven deze studenten meer om de uitstraling en de indruk dan de gemiddelde HBO/WO student. Het is interessant om te kijken naar wat leefbaarheid betekend voor de bewoners op Opaallaan, immers zijn het ook niet allemaal ROC studenten. Wanneer dit gevonden is dan kan daar ook beter op worden gestuurd.

Vraagstelling Hoofdvraag: Hoe kan je gezamenlijk de leefbaarheid op de Opaallaan aanpakken?

Subvraag: Hoe creëer je meer betrokkenheid van de bewoners op de Opaallaan?

Subvraag: Hoe wordt de Opaallaan een prettigere campus om te wonen?

Resultaat

Aan het eind van het project is de buitenruimte opgeleverd die mede door de bewoners is ontworpen. De buitenruimte oogt vrolijk en veilig en nodigt uit om te recreëren. Door de goede communicatie tussen de verschillende partijen (Duwo, Roc, meerwaarde, Politie) is er een pilot van start gegaan waar bewoners een eigen plek hebben die beheerd wordt door de bewonerscommissie en het ROC. De binnenruimte is al een tijdje geleden opgeleverd, door de nieuwe, frisse en lichte invulling van de gedeelde ruimtes oogt het campus als nieuw. Er gaan leuke verhalen rond over hoe prettig het wonen is.

Leefbaarheid op een studentencampus is een apart begrip.

Studenten hebben over het algemeen andere normen en waarden dan de reguliere bewoners van een omgeving. Waar ligt het verschil

7

Concept aanpak In het onderzoek naar de Opaallaan blijkt dat er vooral negatieve verhalen rond gaan over de Opaallaan. Er zijn nauwelijks positieve verhalen te vinden. Deze positieve verhalen zouden beter naar voren mogen komen, immers geld dat wat je voed, ook groeit.

Door de focus in te gaan zetten op het positieve in plaats van het negatieve komt de Opaallaan al in een heel ander daglicht te staan en valt er meer te bereiken.

Tergelijkertijd zou ook de omgeving moeten worden aangepakt, aangezien dit nu de ontmoettingsplaats zal worden mag deze meer uitnodigend worden. Wanneer je gaat investeringen in hogere kwaliteit van de omgeving wil je ook dat daar met zorg wordt mee omgegaan. Om deze zorg voor de omgeving te krijgen is het belangrijk dat bewoners het gevoel hebben dat ze ook eigenaar van de omgeving zijn. Een niet eenvoudige opgave op de Opaallaan.

Er is een twee sporen traject uit te zetten, enerzijds het fysieke en anderzijds het sociale. Deze twee trajecten zullen parallel met elkaar meelopen. Het een kan in principe niet zonder het ander voor een gewenst eindresultaat. De basis van de het traject ligt hem in de synergie tussen de bewoners en de professionals. De visie voor dit traject is dat bewoners het gevoel te geven dat ze ook daadwerkelijk invloed hebben op hun eigen omgeving en dat ze er trots op mogen zijn, dat ze aan het bouwen zijn aan hun toekomst. Dit zal het eigendomsgevoel vergroten waardoor er over het algemeen er meer zorg zal worden getoond voor hun eigen omgeving. Er zijn tal van voorbeelden waar dit zijn effect heeft laten zien. Echter nog niet in studenthuisvesting zoals op de opaallaan. In die zin is de aanpak experimenteel.

Door bewoners intensief te betrekken in het proces wordt getracht enerzijds beter aansluiting te vinden bij de wensen van de bewoners en anderzijds ook eigenaarschap te vinden. Dit kan op veel verschillende manieren. De meest gangbare manier is te starten door met de sleutelfiguren op de campus te gaan praten en richting een bewonersavond te gaan. Vanuit de bewonersavond die in samenwerking met de sleutelfiguren kan worden opgezet kan er worden gekeken naar meer betrokkenheid en interesse voor een eventuele bewonerscommissie.Vervolgens kan er met de eventuele bewonerscommissie in vorming al worden gekeken naar de te aan te pakken zaken. De buitenruimte kan bijvoorbeeld goed in samenwerking met de bewonerscommissie worden gedaan.

Ook de gangen en kelders kunnen goed worden besproken met bewoners hoe deze hier naar kijken en hun mee te laten denken in het ontwerp.

Allereerst zal op de Opaallaan het ‘nul-punt’ moeten worden gevonden voordat er kan worden gekeken naar verdere stappen in bijvoorbeeld een gezamenlijk beheerde ruimte. Met het ‘Nul-punt’ wordt bedoeld basiszaken als een schone, hele en veilige omgeving.

Hierin heeft Duwo afgelopen jaren grote stappen gemaakt met onder andere het aanpakken van het buiten terrein. Met het verdwijnen en van de gezamenlijke keukens, zijn de torens van binnen nu ook aan de beurt. Hiermee zal er een grote stap worden gezet richting het nul-punt. Wanneer dit voltooid is zou er kunnen worden gezegd dat deze zo goed als bereikt is. De vraag vervolgens is hoe door te pakken, om de fragiele basis steviger te maken.

8

Ook de samenwerking met het ROC kan worden onderzocht, wat zijn hier de mogelijkheden? en hoe kunnen deze beter worden benut? Door het ROC persoonlijk uit te nodigen voor de bijeenkomsten zal hier mogelijkerwijs nieuwe dingen uit kunnen ontstaan die bevorderlijk zijn voor de leefbaarheid op de campus.

Het zou goed zijn om een projectteam op te richten dat deze integrale aanpak tot zich neemt. Deze zou bestaan uit Duwo, bewonersorganisaties, Politie, meerwaarde en externe adviseurs, hopelijke de gemeente. En eventueel het ROC Uiteindelijk zou het mooi zijn dat er iets zoals een gezamenlijk beheerde ruimte zou kunnen ontstaan dat door de bewoners zelf word gedragen of naar voorbeeld van de Duwoonkamer op de zuiderzeeweg, daarop is voorlopig nog geen zicht. Uit gesprekken met de buurtagent blijkt dat hij dat in eerste instantie ook liever geen door bewoners beheerde ruimte zou willen hebben, omdat dit een garantie zou zijn voor gedoe. Dat neemt niet weg dat je de mensen de mogelijkheid niet mag ontnemen.Verder gaf de wijkagent aan dat wanneer dit wel in zicht zou zijn het onder voorbehoud zou moeten plaats vinden in de vorm van een pilot.

Rol Studio Stapel

Het doel van studio stapel is het tot stand brengen van meer gevoel van eigenaarschap op de Opaallaan onder de bewoners.

Studio stapel, zal in dit proces de rol van tolk vervullen, een tolk die de verschillende talen van professionals kan spreken en ook van de bewoners. Daarmee voor een goede communicatie zorgt en een soepel verloop van het traject.

De focus van studio stapel zal komen te liggen op het ontwerp van de buitenruimte. Dit om het project niet te groot te maken.

Eventueel zouden de gangen en kelders mee genomen kunnen worden in het proces met de bewoners.Veranderingen gedurende het proces zijn bespreekbaar.

Taken: •

• • •

Het proces van de het ontwerp met de bewoners rond om de buitenruimte begeleiden.

Het uiteindelijke ontwerp van de buitenruimte aanleveren.

De bewonersavonden voorbereiden en organiseren.

De voortgang bewaken van het proces.

Persoonlijk contact en de tijd geven om dingen te laten groeien zijn essentieel in de aanpak, hiermee is Duwo al heel goed aan de slag afgelopen jaren. Daarom is de kans op succes aannemelijk.

9

Uitvoering Fase 1: Spiegelen

Stap 1:Voorbespreking vaststellen plan van aanpak en projectplanning

Stap 7: Tweede bewonersavond organiseren. Tijdens deze avond zal er meer inhoudelijk op de omgeving worden ingegaan en gestart worden met ontwerpen.

Stap 2: Startbijeenkomst met interne betrokkenen. Planning

maken eensgezindheid vinden in aanpak. Doelstelling aanscherpen

Stap 8: Ingezamelde informatie wordt vertaald naar een financieel en realistische voorstel.

Stap 9: Projectgroep bijeenkomst, het voorstel van dat in stap 8 is opgesteld zal worden besproken en er wordt gekeken naar de mogelijkheden. Wat is financieel haalbaar en wat niet

Stap 10: Er wordt een definitief voorstel gemaakt en ingediend bij voorkeur in samenwerking met de betrokken bewoners en partijen.

Stap 11: Aanpassen en uitwerken ontwerp

Stap 3: Sleutelfiguren in kaart brengen

Fase 2: Connecting

10

Fase 3: Concretiseren

Stap 4: Startbijeenkomst met sleutelfiguren, uitleggen wat plan is en hen vragen hierin te participeren.

Stap 6: Bewonersschouw organiseren met bewoners en professionals. In deze schouw zal over het terrein worden gelopen met de betrokken partijen. Zodat de verschillende perspectieven kunnen worden gehoord. Een bewoner denkt soms heel anders over een plek dan een professional.

Stap 5: Bewonersavond organiseren, deze bewonersavond heeft tot doel betrokkenheid te vinden onder bewoners om mee te werken aan het ontwerp.

Fase 4: Nazorg

Stap 12: Bijeenkomst organiseren waarin definitief ontwerp en planning word besproken met alle betrokkenpartijen.

Stap 13: Uitvoering ontwerp: Nader te bepalen.

Stap14: Vieren succes. Wanneer alles uitgevoerd is op een nader te bepalen manier het succes van de bewoners te vieren met de andere bewoners.

ACTIVITEITEN- & TIJDBESTEDINGSTABEL

Kosten

530206

Opaallaan Hoofddorp Aanpak leefbaareid

Offerte in dagen

Omschrijving van activiteiten

Het activiteitentabel bevat een gedetailleerd overzicht van de te nemen stappen, inclusief overlegmomenten, aangevuld met de kostenraming per fase voor onze inzet. De kosten voor de inzet van ons bureau zijn gebaseerd op een uurtarief van 70 euro per uur. De kosten zijn als volgt: 11.760,- ex btw

1 1

Spiegelen Voorbespreking vaststellen plan van aanpak en projectplanning 0,5

2

3

Startbijeenkomst met interne betrokkenen. Planning maken eensgezindheid vinden in aanpak. Doelstelling aanscherpen

1,0

Sleutelfiguren in kaart brengen 2,0

Subtotaal Spiegelen 2 4 5 6

7

Startbijeenkomst met sleutelfiguren, uitleggen wat plan is en hen vragen hierin te participeren.

0,5

Bewonersavond organiseren, deze bewonersavond heeft tot doel betrokkenheid te vinden onder bewoners om mee te werken aan het ontwerp.

Bewonersschouw organiseren met bewoners en professionals. In deze schouw zal over het terrein worden gelopen met de betrokken partijen. Zodat de verschillende perspectieven kunnen worden gehoord. Een bewoner denkt soms heel anders over een plek dan een professional.

Informatie verwerken

2,0

Subtotaal connecting 3 8

Concretiseren Tweede bewonersavond organiseren. Tijdens deze avond zal er meer inhoudelijk op de omgeving worden ingegaan en gestart worden met ontwerpen.

9

Ingezamelde informatie wordt vertaald naar een financieel en realistische voorstel.

10

Projectgroep bijeenkomst, het voorstel van dat in stap 9 is opgesteld zal worden besproken en er wordt gekeken naar de mogelijkheden. Wat is financieel haalbaar en wat niet

11

12

3,5

connecting

Er wordt een definitief voorstel gemaakt en ingediend bij voorkeur in samenwerking met de betrokken bewoners en partijen.

1,5

1,0 5,0

2,0 4,0

0,5

2,0

Aanpassen en uitwerken ontwerp 2,0

Subtotaal Concretiseren Nazorg Bijeenkomst organiseren waarin definitief ontwerp en planning word besproken met alle betrokkenpartijen.

2 Uitvoering ontwerp: Nader te bepalen.

3 Opstellen definitieve rapportage 4 Vieren succes .Wanneer alles is uitgevoerd op een nader te bepalen manier het succes van de bewoners te vieren met de andere bewoners.

Subtotaal Nazorg 4 1

TOTAAL

10,5

1,0 1,0 0,0 2,0

21,0

11