IMMOBILIEN
Freitag, 13. August 2010 / Süddeutsche Zeitung Nr. 185 / Seite 34
Vetrackte Vorschriften
Interview Zu zweit allein auf dem Wasser
Grundstücks-Teilungen laufen je nach Bundesland verschieden ab
Keine Häuser, keine Nachbarn und keine Autos: Conrad Marlow und seine Lebensgefährtin leben seit sieben Jahren allein auf der Ostseeinsel Ruden. Sie ist nur 26 Hektar groß. Der 59-Jährige ist auf Ruden als Hafenmeister und Naturschutzwart im Einsatz. SZ: Wie gefällt es Ihnen auf der Insel? Marlow: Wunderbar. Wir leben im Einklang mit der Natur. Bei uns gibt es nur Tiere, Pflanzen und drumherum das Meer. Wir haben aber Sichtkontakt zu Usedom, Rügen und dem Festland. Das Leben hier ist ein Genuss. Jeden Tag entdecken wir ein neues Farbenspiel auf dem Wasser, wenn die Sonne untergeht. Schade ist nur, dass wir unsere Kinder so selten sehen. Wir würden sie gern treffen und nicht nur am Telefon sprechen. SZ: Gehört Ihnen das Eiland? Marlow: Nein. Sie gehört der Deutschen Bundesstiftung Umwelt. In deren Auftrag kümmern wir uns um das Naturschutzgebiet und den Hafen. Wir passen auf, dass das Naturschutzgebiet erhalten bleibt. Wir zählen die Vögel und schauen, ob verletzte Tiere da sind. Wir teilen dem Wasser- und Schifffahrtsamt regelmäßig mit, wie viele Boote einlaufen und lesen die Pegelstände ab. Von dem Verdienst können wir uns finanzieren. SZ: Wollten Sie unbedingt auf einer Insel leben? Marlow: Das war Zufall. Mir ging es gesundheitlich schlecht. Ich wollte den Stress loswerden. Die Arbeit als Naturschutzwart erschien mir ideal. Mittler-
Conrad Marlow
Foto: privat
weile brauche ich keine Tabletten mehr. Mir geht es ausgezeichnet. SZ: Sie müssen sparsam mit Lebensmitteln und Strom umgehen . . . Marlow: . . . das geht schon. Unser Kühlschrank funktioniert nicht, aber wir können unseren Computer und den Fernseher nutzen. Der Strom wird per Generator erzeugt. Die Wäsche wird an Land gewaschen. Die Schiffer bringen uns Lebensmittel mit. SZ: Kommen viele Touristen? Marlow: Ja, bis zu 16 000 Leute im Jahr. Allerdings dürfen die nicht auf der Insel schlafen. Es gibt bei uns auch keinen Kiosk, kein Café oder so etwas. Die meisten Besucher sind sehr nett. Nur manche sind anstrengend . . . SZ: Warum? Welche stören Sie? Marlow: Das sind die Leute mit Riesenbooten, die nicht wissen, dass diese Insel ein Naturschutzgebiet ist. Sie steigen aus und fragen, wo man einkaufen kann. Und dann wollen sie allen Ernstes wissen, wie wir das überhaupt aushalten. SZ: Was ist das Schönste auf Ruden? Marlow: Wir haben keine nervigen Nachbarn. Interview: Simone Gröneweg
Inselträume können ganz verschieden sein: Manche Menschen lockt der Zauber eines Palmen-Eilands: Das Motiv links zeigt Motu Moute Island in Französisch-Polynesien im Pazifischen Ozean, das der Inselmakler Farhad Vladi zum
Verkauf anbietet (www.vladi-private-islands.de). Andere bevorzugen ein nördliches Meeresklima: Auf dem Motiv rechts ist ein Eiland mit charakteristischen schwedischen Sommerhäuschen vor Stockholms Küste zu sehen. Fotos: AFP
Wo alle Zwänge sich in Luft auflösen Inselbesitzer werden – dieser Lebenstraum lässt sich erfüllen. Wichtig ist dabei die Frage nach dem Baurecht Von Simone Gröneweg Jörg Pilawa schaut auf das blaue Wasser und hört gar nicht mehr auf zu schwärmen. „Dieses Magische, wenn man die Insel betritt, das kann man gar nicht in Worte fassen“, erzählt er in einem ZDF-Fernsehbeitrag. Der Moderator besitzt im Osten Kanadas eine 16 000 Quadratmeter große Insel. Er habe sich sofort in das Eiland verliebt, sagt er. Und ergänzt: „Hier findet man wieder zueinander, die Familie kommt sich näher.“ „Der kann es sich leisten“, mag mancher denken. Aber beim Blättern im Katalog des Inselmaklers Farhad Vladi entdeckt man überraschend günstige Offerten. So wird dort etwa eine 15 000 Quadratmeter große Insel in Kanada für knapp 45 000 Euro angeboten. Das sind aber Ausnahmen. In der Regel kostet so ein Eiland mindestens 250 000 Euro. „Das geht bis fünf Millionen Euro, ähnlich wie bei den Preisen für Häuser in Hamburg“, sagt Vladi. Beträge von mehr als fünf Millionen Euro seien Sonderfälle. Er muss es wissen, denn der Hamburger ist seit mehr als 30 Jahren im Geschäft und gilt als der führende Inselanbieter Deutschlands. Seine Firma „Vladi Private Islands“ verfügt über ein gutes Kontakt-Netzwerk und vermittelt Inseln rund um den Globus. Im Schnitt hat Vladi 120 verschiedene Inseln im Angebot. Ob in der Karabik, vor Schottland oder in Kanada – Inseln gibt es auf der ganzen Welt. Im Jahr würden etwa 50 bis
60 weltweit verkauft, sagt Vladi. Er selbst vermittelt 20 bis 30 Inseln pro Jahr. Vladis Kunden sind meist wohlhabend, aber nicht alle prominent. „Einmal hatte ich einen Termin in Stuttgart“, erinnert sich der Makler. „Der Kunde verspätete sich. Ich ging mit meinen Unterlagen in ein Lokal.“ Ein Kellner habe die Papiere gesehen und sei sofort interessiert gewesen. „Er lieh sich Geld und kaufte eine Insel in Panama“, berichtet Vladi. Noch heute ist er der Besitzer und macht dort regelmäßig Urlaub, weiß Vladi, der seine Kunden oft noch lange nach Abschluss des Geschäfts betreut.
Meer und grüne Wälder – jede Insel ist etwas Besonders. Die Fakten müssen trotzdem stimmen. „Darf der Käufer auf der Insel bauen? Die Frage muss geklärt werden“, betont Vladi. Ein Eiland ohne Baugenehmigung ist wenig wert. „Vor zwei Wochen habe ich eine Insel im Eutiner See in Schleswig-Holstein verkauft. Da war ein Haus drauf. Das Ganze kostete etwa 3,5 Millionen Euro. Ohne Baugenehmigung hätte man vielleicht 100 000 Euro dafür gekriegt“, sagt Vladi. So verweigern die Behörden in Irland und Schottland mittlerweile häufig die Bebauung. Man will die Natur schützen.
Das gute Gefühl, Herrscher im eigenen Reich zu sein Vermutlich hat der Kellner ein sehr gutes Geschäft gemacht, denn ein Eiland in Panama war vor einigen Jahren nicht sehr gefragt. Das sagt René Böhm, der ebenfalls Inselmakler in Hamburg ist, und der ehemalige Kompagnon von Vladi. „Panama war billig. Keiner war so richtig interessiert“, sagt Böhm. Nun hätten Touristen das Land entdeckt. „Inseln, die damals für 100 000 Euro verkauft wurden, kosten jetzt mehrere Millionen“, schätzt Böhm. Es sei jedoch schwer, den Wert einer Insel zu beurteilen, betont Vladi. „Eine Insel ist wie ein Gemälde. Der Käufer zahlt das, was es ihm wert ist“, sagt er. Wer die Fotos im Katalog betrachtet, kann sich das vorstellen: Weiße Strände, blaues
In Thailand und auf den Philippinen kann man als Ausländer kein Land erwerben. Auf den Bahamas und in Australien braucht man sogenannte Staatsgenehmigungen. Wenig verwunderlich, dass der Münchner Vermögensberater Hannes Peterreins warnt: „Das ist ein spezieller Markt. Ohne Fachmann geht das eigentlich nicht.“ Man müsse sich vor dem Kauf die Bebauungspläne der Insel und der Umgebung ansehen und sich bei den Behörden schlau machen, erklärt Böhm. Eine Insel sollte bestimmte Kriterien erfüllen: „Sie sollte möglichst nicht weiter als einen Kilometer von der Küste entfernt liegen“, fordert Vladi. Das nächste Krankenhaus muss innerhalb von 90 Minuten erreichbar sein. Die Bewohner
brauchen frisches Wasser und Strom. Der Müll muss entsorgt werden, genauso wie das Abwasser. „Das ist aber alles machbar“, sagen die Experten Vladi und Böhm. Mittlerweile gibt es viele technische Möglichkeiten. „Für 40 000 Euro bekommt man eigentlich die gesamte Infrastruktur für eine Insel“, sagt Vladi. Den Müll können die Bewohner meist zum Festland bringen. Die Frage, wie viele Inseln es auf der Welt gibt, mag keiner der Experten beantworten. Schier unzählige, sagt Böhm. „Es gibt aber nicht so viele, die man kaufen kann. Deswegen steigen die meisten auch im Wert“, sagt Vladi. Eine reine Geldanlage ist so ein Kauf jedoch selten, sondern eher eine Herzenssache. „Es gibt sicher Leute, die einfach nur Geld anlegen wollen. Aber die meisten verbinden damit mehr. Zum Beispiel das Leben mit der Natur, fernab der Zivilisation“, sagt die Psychologin Heike Haker aus Esslingen bei Stuttgart. Andere würden gerne etwas Besonderes besitzen oder der Chef im eigenen Idyll sein wollen. Moderator Pilawa genießt vor allem die Ruhe auf seiner Insel. „Man stellt nicht den Fernseher an, sondern baut lieber ein Baumhaus oder wirft Steine ins Wasser“, erzählt er. Und der Makler Böhm fasst es so zusammen: „Die Vögel zwitschern, das Wasser plätschert, man ist allein und hat ein Gefühl der Herrschaft. Losgelöst von den Zwängen des Alltags. Das Moos am Baum ist interessant, die Börsenkurse sind egal.“
Paradiese zum Pachten Manche Inseln kann man auch mieten. So können Interessenten testen, wie gut ihnen das Leben auf dem Eiland wirklich gefällt Prominente mieten oft lieber eine Insel, statt sie zu kaufen. Warum? Die Berühmtheiten denken an ihre Sicherheit. Wenn bekannt würde, dass ein Prominenter dauerhaft auf einer bestimmten Insel lebt, könnte das Schaulustige mit dem Boot anlocken, erklärt der Inselmakler Farhad Vladi aus Hamburg. Oder vielleicht sogar Kriminelle. Und die Sicherheit geht nun mal vor. Beim Makler Vladi hat auch schon der amerikanische Unternehmer Bill Gates eine Insel gepachtet. Wie viel das Eiland kostete, verrät der Hamburger jedoch nicht. Diskretion gehört schließlich zum Geschäft. Die Spanne bei den Mietprei-
sen ist jedoch groß. So kann man bestimmte Inseln schon für 1000 Euro in der Woche mieten. Das können sich also auch normale Menschen leisten. Andere Inseln kosten dagegen 250 000 Euro für denselben Zeitraum. „Es kommt ganz darauf an, welchen Service man möchte und wie die Insel bebaut ist“, erklärt Vladi. Zum möglichen Service gehört etwa, dass die Besucher Tennis spielen, tauchen oder reiten. Eigentlich wird alles geboten, was das Herz begehrt. Und solche Offerten sind durchaus gefragt, sagt Vladi. Der Service kostet jedoch auch viel Geld. Auch die Saison spielt eine Rolle. In den Ferienzei-
ten steigen die Preise. Der Vorteil: Die Urlauber haben ihre absolute Privatsphäre. Auch für große Veranstaltungen wie Hochzeiten sind diese Orte geeignet. Und es gibt sie über den gesamten Erdball verteilt – in Europa, in Asien, in Kanada und den Vereinigten Staaten. Wer eine Insel besitzt, lebt in der Regel nur einige Wochen im Jahr dort. Deswegen stellen auch etliche Privatleute ihr Eiland in der übrigen Zeit gegen Geld zur Verfügung. Wer es mietet, muss kein Vermögen investieren und geht damit auch kein finanzielles Risiko ein. Den Kontakt zwischen den Inselbesitzern und den möglichen Mietern stellen Inselmakler
wie Vladi her. Menschen, die unbedingt ein Eiland ihr Eigen nennen möchten, die müssen allerdings kaufen. Die Fachleute raten Insel-Interessenten aber generell: Bevor man kauft, sollte man immer erst mieten. So lernt man die Insel kennen und weiß, ob sie einem wirklich gefällt. Und nebenbei kann der Kunde auf diese Weise herausfinden, ob ihm das Inselleben überhaupt für längere Zeit zusagt. Vielleicht neigt er am Ende ja doch zum „Inselkoller“ – einer Art Panikgefühl, das oft mit der irrationalen Angst verbunden ist, nicht mehr von dem Eiland fortzukommen. Schade allerdings, wenn dem so wäre. Simone Gröneweg
Das geerbte Grundstück ist groß und eignet sich zum Bauen: Wer aber schon ein Haus hat und stattdessen sein Eigenkapital aufstocken will, möchte das Gelände meist lieber teilen lassen und verkaufen. Doch der Weg dorthin ist mühsam und führt durch Deutschlands Behördendickicht. Auch wenn Erbengemeinschaften ihren Boden zu Geld machen wollen, müssen Grundstücke geteilt werden. Das Baugesetzbuch, die Bauordnungen der Bundesländer und kommunale Regelungen grenzen dabei den Rahmen des Möglichen ab. Im örtlichen Bauamt zeigt der Bebauungsplan, was auf dem jeweiligen Gebiet gemacht werden darf, sagt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Sieht die sogenannte Bauleitplanung zum Beispiel eine Doppelhaushälfte vor, ist das Gelände im Prinzip nur durch zwei teilbar. Im ungünstigsten Fall darf das Grundstück überhaupt nicht parzelliert werden. In einigen Bundesländern ist das Teilen genehmigungspflichtig. Das gilt in Hessen, Brandenburg, Baden-Württemberg, Thüringen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern für bestimmte Waldflächen. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVi) beschaffen die von den Ämtern geforderten Angaben: Gemarkung, Flur, Flurstück, Umriss, Belastungen wie Wegerechte oder Daten angrenzender Flächen. In den anderen Bundesländern darf zwar ohne amtliche Aufsicht geteilt werden, dabei kommen jedoch Landes- und Bundesgesetze zum Tragen. In diesem Zusammenhang relevant ist Kapitel IV des Baugesetzbuches (BauGB). Dessen Paragraf 34 greift zum Beispiel, falls ein Bebauungsplan fehlt. „Der Paragraf besagt, dass man ein geplantes Haus der Nachbarbebauung anpassen muss“, erläutert Reinhold-Postina. Er lässt Raum für Interpretationen – nach den Erfahrungen des VPB ist die Regelung ein klassischer Auslöser für Nachbarschaftsstreit.
Das Vermessen ist Amtssache Erbengemeinschaften müssten sich im Vorfeld einig sein, welche Teilfläche verkauft werden soll, sagt Thomas Diehn von der Bundesnotarkammer in Berlin. Diese werde später in der Verkaufsurkunde festgehalten. Wirksam wird die Parzellierung mit dem Eintrag ins Kataster und ins Grundbuch. Vor diesen Schritten steht allerdings noch das Vermessen. Das ist eine Aufgabe, die entweder ÖbVi und die Behörden oder – wie in Bayern – ausschließlich Mitarbeiter der Vermessungsämter ausführen. „Der Grundstückseigentümer oder ein Bevollmächtigter müssen beim Ortstermin dabei sein, sonst vermessen wir nicht“, sagt Stefan Scheugenpflug vom Landesamt für Vermessung und Geoinformation in München. Die Fachleute setzen auch die Grenzsteine. Ein von allen unterschriebenes Abmarkungsprotokoll hält Datum, Uhrzeit und vorgenommene Veränderungen fest. Die geteilten Flurstücke erhalten im Grundbuch jeweils eine eigene Flurstücknummer. Im Fall eines Verkaufs bindet das Papier auch die Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers. Die sogenannte Grenzfeststellung kostet Gebühren: Durch Unterschrift im Vermessungsantrag ist klar geregelt, wer zahlt – meist der Antragsteller. Die Kosten sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Monika Hillemacher, dpa Beilagenredaktion Telefon 089/2183-305, Fax -7776 sz-beilagen@sueddeutsche.de
BAUGELD VON BANKEN UND VERSiCHERUNGEN
SZ-WOHNIMMOBILIEN-INDEX
Die günstigsten Annuitätendarlehen
Durchschnittliche Preise für Einfamilienhäuser in München und Umgebung Wir informieren Sie heute über die aktuellen Preise von Einfamilienhäusern. Die Zahlen basieren auf den Auswertungen von 40 000 Immobilien-Angeboten. Erhebungszeitraum waren die Kalenderwochen 16 bis 28
Effektivzinssätze in % Laufzeit in Jahren 5 10 15
Anbieter
SKG Bank BB-Bank Deutsche Bank Volksbank Münster Münchener Hypothekenbank Sparda-Bank München Huk-Coburg Allianz Lebensversicherung Hypovereinsbank ING-Diba BW-Bank München SEB Bank Augsburger Aktienbank BKM Bausparkasse Mainz BHW / Postbank Debeka Bausparkasse Nordfinanzbank Hannoversche Leben Dt. Bausparkasse Badenia Ärzteversorgung Nds. Höchster Pensionskasse Schlechtester Anbieter
2,41 2,99 2,86 2,80 2,89 2,68 2,89 2,96 2,69 2,94 2,85 2,75 2,94 3,04 3,46 3,19 3,96 4,17 4,18 4,58
3,35 3,34 3,38 3,39 3,40 3,44 3,51 3,52 3,52 3,55 3,56 3,59 3,66 3,66 3,72 3,76 3,78 3,97 4,23 4,28 4,39 4,90
3,63 3,94 3,86 3,84 3,77 3,92 3,98 3,84 3,86 3,97 4,11 4,33 3,97 4,05 3,87 4,52 4,01
4,70
Trend beim Baugeldzins:
Zins gilt für BeleihungsDarlehen ab € grenze Zinszahlungen*
50 000 50 000 100 000 100 000 150 000 50 000 50 000 100 000 100 000 200 000 50 000 75 000 50 000 100 000 50 000 5 000 100 000 150 000 50 000 50 000 40 000 50 000
60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 70% 60% 60% 60% 70% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
62 155,46 62 155,46 62 906,01 63 093,71 63 093,71 64 031,59 65 156,98 65 156,98 65 344,65 66 094,63 66 094,63 66 657,00 67 969,02 67 969,02 68 718,67 69 842,75 70 217,25 73 587,27 78 263,43 79 197,68 81 066,33 90 581,15
stagnierend
Stand: 10.08.2010 *bei 200 000 Euro Kreditsumme, Laufzeit 10 Jahre, 1 % Tilgung, ohne Berücksichtigung von Gebühren wie Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen, die die Höhe des ausschlaggebenden Effektivzinses beeinflussen. Quelle: biallo.de, weitere Informationen unter www. sueddeutsche.de/sparmeister SZdigital: Alle Alle Rechte Rechte vorbehalten vorbehalten –- Süddeutsche Süddeutsche Zeitung Zeitung GmbH, GmbH, München München SZdigital: Jegliche Veröffentlichung Veröffentlichungexklusiv exklusivüber überwww.sz-content.de www.diz-muenchen.de Jegliche
des Jahres 2010. Es handelt sich bei den ausgewerteten Objekten um Angebotspreise. Die beim Verkauf erzielten Werte können jeweils in Plus- und Minusrichtung abweichen. Quelle: IMV/SZ
Einfamilienhäuser Stadt / Ort / Landkreis
Neubau / Erstbezug Preis je Einheit in tausend Euro Anz. Wfl. min. mittel max.
Sonstige / Wiederverkauf Preis je Einheit in tausend Euro Anz. Wfl. min. mittel max.
– einfache Lage – mittlere Lage – gehobene Lage – gesamt
84 86 20 190
137 152 185 152
180 340 490 180
490 620 940 590
800 980 1310 1310
58 110 35 203
154 173 191 169
300 360 490 300
620 720 990 730
1100 1420 1780 1780
München Umland München-Land Nord/Ost München-Land Süd/West Lkr. Freising Lkr. Erding Lkr. Ebersberg Lkr. Starnberg Lkr. Fürstenfeldbruck Lkr. Dachau
129 205 140 122 219 99 273 253
141 149 130 137 139 156 131 131
160 140 120 120 120 250 180 120
340 520 290 310 350 610 380 330
670 1060 560 460 660 990 710 660
63 168 120 141 126 129 158 136
160 173 161 167 152 180 151 148
310 320 150 110 220 330 210 140
510 780 340 370 430 720 450 390
780 1610 600 740 820 1280 870 800
98 580 59 218
135 133 137 131
130 120 120 120
280 240 310 240
470 450 490 440
107 583 67 313
158 150 146 152
110 130 140 80
290 290 360 270
580 530 640 530
112 285 111 66 17
140 138 140 143 169
120 100 130 180 240
260 300 320 300 570
490 520 720 640 870
241 254 103 74 73
159 166 170 184 187
90 150 230 180 210
270 390 540 560 530
520 790 1070 1340 1150
München
Struktur des Immobilienmarktes Gesamtvolumen 2009: 213,8 Milliarden Euro
Bauland 4% Neubau 14%
Transaktionen 30% SZ-Graphik: Christopher Stelmach, Foto: David Ausserhofer/Intro, Quelle: GEWOS
Modernisierung 52%
Die größte Investition ihres Lebens ist für die meisten Menschen die Anschaffung der eigenen Immobilie. In der Regel nimmt deren Finanzierung etliche Jahre in Anspruch. Nach Angaben der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen mit Sitz in Berlin beliefen sich die Immobilieninvestitionen im Jahr 2009 auf circa 214 Milliarden Euro. Die Deutschen verwenden das Geld zu mehr als 50 Prozent für Modernisierungen sowie für den Kauf von gebrauchten Häusern und Wohnungen. Vergleichsweise gering ist dabei der Anteil von Neubauten; er beläuft sich auf 14 Prozent dieser Summe. Vier Prozent der Investitionen sind für den Erwerb von Bauland bestimmt. Quelle: Gewos/LBS
Augsburg/Ingolstadt Stadt Augsburg Region Augsburg Stadt Ingolstadt Region Ingolstadt
Übrige Region Lkr. Landshut Lkr. Rosenheim Lkr. Miesbach Lkr. Bad Tölz Lkr. Garmisch
bagreipel SZ20100813S1285285