L’OPCI • UNE NOUVELLE ERE POUR L'IMMOBILIER AU MAROC
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L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) tel que définit par la Loi 70-14 est un: Véhicule d’investissement règlementé Avec un cadre juridique particulier Dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction d’immeuble en vue de leur location exclusivement
Les OPCI sont classés en catégorie fixées par voie règlementaire. Toute création doit être agrée par l’Autorité Marocaine des Marchés des Capitaux (l’AMMC) et publiée dans un bulletin officiel.
Inspiré des autres organismes de placement en l’occurrence, les OPCC (Organismes de Placement Collectif en Capital), les OPCT (Organismes de Placement Collectif en titrisation) et les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières).
Les OPCI investissent dans des immeubles qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts.
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La législation marocaine définit deux formes d’OPCI: SPI (Société de Placement Immobilier) FPI (Fonds de Placement Immobilier)
Société anonyme à capital variable Les titres peuvent être libellés en devises ou régis par une législation étrangère Capital minimum initial de 5 millions de dirhams Gérée par une société de gestion agréée Contrairement aux SPPICAV en France, la SPI offre la possibilité de cotation en bourse Nombre d’actionnaire minimum égal à trois Gouvernance flexible: aucun Quorum Requis pour l’AGO et l’AGE Possibilité pour une personne morale d’occuper la présidence et la direction générale
Pas de personnalité morale (copropriété d’actifs) Les titres peuvent être libellés en devises ou régis par une législation étrangère Capital minimum initial de 5 millions de dirhams Géré par une société de gestion agréée Constitué par l'émission d'au moins deux parts représentant les actifs
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La loi 70-14 énumère deux types d’OPCI: Grand Public (ou Retail) À Règles de Fonctionnement Allégées (RFA)
Les OPCI peuvent comporter un ou plusieurs compartiments si les statuts ou le règlement de gestion de l’OPCI le prévoient expressément.
Ouvert au grand public Règles d’allocation d’actifs strictes Règles d’endettement strictes Publication de rapport de gestion au journal d’annonce légale
Réservée aux investisseurs qualifiées (Dahir portant loi n°1-93-212) Réservée aux investisseurs étrangers appartenant a une catégorie équivalente Dérogation par rapport aux règles d’allocation d’actifs et aux règles d’endettement Dérogation par rapport aux règles de publication de rapport de gestion
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En ce qui concerne l’Actif, trois quotas imposés par l’article 17 de la Loi 70-14: Quota d’actifs immobiliers: au moins 60 % de l’actif Quota de liquidités: au moins 10 % de l’actif Quota des terrains non bâtis et des actifs en construction: au plus 20 % du total des biens immeubles
Les biens immeubles acquis ou construits en vue de la location Les bien immeubles en état futur d'achèvement en vue de la location Droit réel conféré par une titre ou un bail par le domaine public de l’Etat, une collectivité territoriale ou un établissement public Titres, sukuk, droits, créances donnant accès dans les sociétés a prépondérance immobilière Titres d’autres OPCI
Liquidités Dépôts Instruments financiers à caractère liquide dont la liste est fixée par voie réglementaire Les OPCI RFA peuvent déroger à ce quota
Terrains non bâtis destinés à la construction Immeubles en état futur d'achèvement Les OPCI RFA peuvent déroger à ces règles
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En ce qui concerne le Passif, trois quotas imposés par l’article 27 de la Loi 70-14: Quota LTV (Loan to Value): au max 40 % de l’actif Quota des emprunts de trésorerie: au max 10 % de l’actif hors immobilier. Dans le cas d’un OPCI RFA, la limite LTV est fixée par voie réglementaire au max 80% et la limite des emprunts de trésorerie au max 20% de l’actif hors immobilier.
Pour l'appréciation de cette limite. il est tenu compte de l'ensemble des emprunts et dettes souscrits directement par l'OPCI, ou indirectement à concurrence du pourcentage de sa participation dans les sociétés et !es OPCI Les OPCI RFA peuvent déroger à ce quota, la limite LTV est fixée par voie réglementaire au max 80%.
Les OPCI RFA peuvent déroger à ce quota, la limite des emprunts de trésorerie au max 20% de l’actif hors immobilier.
Parts Actions Certificats Sukuk Billets de trésorerie Obligations
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Les entités qui encadrent et contrôlent la gestion des OPCI sont les suivantes :
L’ensemble des OPCI doivent obtenir un agrément délivré par l’Autorité Marocaine des marchés des Capitaux L’AMMC contrôle les documents destinés à l’information du public Les sociétés de gestion et les évaluateurs immobiliers d’OPCI sont également agréées par l’AMMC La société de gestion est seule habilitée à gérer l’OPCI et à mettre en œuvre sa politique d’investissement. Elle est garante du respect des conditions de gestion de l’OPCI dans l’intérêt prioritaire et exclusif des porteurs Elle est agréée et contrôlée par l’AMMC qui veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes ces sociétés La conservation des actifs, c’est-à-dire la vérification de la propriété des immeubles ainsi que la conservation, dans ses livres, des titres de participations détenus par la société L’exécution des décisions de la société de gestion relatives aux acquisitions et cessions de titres. Tenue d’un relevé chronologique des opérations et vérification du respect des dispositions réglementaires applicables par la société de gestion La réglementation de l’OPCI exige le travail conjoint de deux experts immobiliers distincts afin de réaliser l’évaluation des actifs immobiliers Cette évaluation est réalisée au moins une fois par semestre Les experts immobiliers sont désignés pour un mandat d’une durée de quatre ans les évaluateurs immobiliers d’OPCI sont agréées par l’AMMC
Le commissaire aux comptes (« CAC ») est nommé par la société de gestion après accord de l’AMMC, pour un mandat d’une durée de trois exercices consécutifs. Le « CAC » doit certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière de la société à l’expiration de l’exercice.
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L’expert en évaluation immobilière est au cœur du dispositif OPCI. Il endosse une grande responsabilité à l’égard de l’OPCI.
Activité principale l’évaluation d’actifs immobiliers Etre domicilié au Maroc Présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne l’organisation, les moyens humains et l’expertise dans le domaine Ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation pour une infraction avec son activité Etre agrée par l’AMMC: les modalités de délivrance de vérification et de retrait de l’agrément sont fixées par voie règlementaire Souscrire à un contrat d’assurance
Evaluer périodiquement les immeubles et droits réels détenus directement ou indirectement Evaluer au moins une fois par semestre Etablir un rapport d’expertise détaillé Communique le rapport détaillé à la société de gestion, à l’établissement dépositaire et au CAC de l’OPCI Communique à la demande une synthèse du rapport aux actionnaires et porteurs de parts
Quatre ans renouvelable une seule fois Le mandat de l’évaluateur désigné lors de la constitution de l’OPCI n'est pas renouvelable
Indépendance Secret professionnel Professionnalisme
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Au vue de la loi 70 – 14, l’introduction de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) s’inscrit dans le cadre des actions entreprises par le Maroc en vue de : Mobiliser l’épargne longue Diversifier les moyens de financement
Offrir aux entreprises et operateurs économiques les moyens de financer leurs activités Contribuer à la croissance et au développement des entreprises a travers le financement de leurs investissements en immeubles Mobiliser de nouvelles ressources Restructurer leurs situation financière a travers le transfert d’actifs aux OPCI Professionnalisation de la gestion d’immeuble
Placement de qualité et peu risqué Réponse aux besoins des investisseurs en instruments financiers de long terme avec un sous-jacent immobilier Assouplissement de l’accès au marché immobilier Mutualisation des risques
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Contribuer au dynamisme du secteur immobilier marocain Répondre aux besoins de professionnalisation du secteur immobilier Favoriser le rééquilibrage des portefeuilles
Favoriser l’externalisation de patrimoines des entreprises publics et privés Développer l’épargne collective immobilière au Maroc à l’image des fonds allemands, anglais ou des REITS Un cadre fiscal simple et compétitif
une mise de fonds modeste pour un candidat à l’épargne immobilière la stabilité d’un placement immobilier considéré sur le long terme et la constitution progressive d’un patrimoine immobilier la gestion déléguée à des professionnels la mutualisation des risques la distribution de revenus réguliers
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Les OPCI sont soumis à une importante obligation de distribution Evaluation des actifs apportés à ces organismes par un commissaire aux apports Conservation des actifs pendant une durée d’au moins dix (10) ans à compter de la date dudit apport Distribution de : 85% au moins du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel
100% des produits des actions, des parts sociales et des revenus assimilés perçus 100% des produits de placements à revenu fixe perçus 60% au moins de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières
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Les OPCI bénéficient d’un régime fiscal spécifique se traduisant par l'octroi des avantages suivants
Exonération totale au titre des bénéfices relatifs aux produits locatifs
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Exonération permanente de l’IS retenu à la source sur les dividendes perçus par les OPCI Exonération permanente de l’IS retenu à la source sur les sommes provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d’actions ou de parts sociales des OPCI
Exonération permanente de l’IS retenu à la source sur les intérêts et autres produits similaires servis aux OPCI.
Régime fiscal applicable aux profits de cessions de valeurs mobilières émises par les OPCI
Ces profits nets résultant des cessions des valeurs mobilières sont soumis à l’IR au taux libératoire de 20%
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Ces profits nets résultant des cessions des valeurs mobilières sont soumis à l’IR au taux libératoire de 15%
Pour les personnes physiques qui procèdent à l’apport de leurs biens immeubles à l’actif d’un OPCI
i. ii.
Sursis d’imposition au titre de l’IR afférent au profit foncier réalisé suite aux opérations d’apport d’immeuble ;
50% en matière d’IR au titre des profits fonciers, objet du sursis d’imposition, lors de la cession partielle ou totale des titres
le profit foncier est égal à la différence entre le prix d’acquisition desdits biens immeubles et la valeur de leur inscription à l'actif immobilisé de l’OPCI Applicable entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 bénéficient:
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Neutralité fiscale temporaire aux opérations d’apport d’immeubles à un OPCI
i.
Neutralité fiscale en matière d’impôt sur les sociétés et d’impôt sur le revenu, au titre de la plusvalue nette réalisée sur l’apport des biens immeubles à un OPCI
Réduction de 50% desdits impôts au titre de la plus value nette réalisée sur l’apport des biens immeubles, en cas de cession ultérieure des titres reçus en contrepartie de l'apport
Applicable entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 bénéficient:
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Exonération de certains actes réalisés par les OPCI
Exonération des actes relatifs aux variations du capital
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Exonération des actes relatifs aux modifications des statuts ou des règlements de gestion
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L’OPCI est utilisé de plusieurs façons : Comme un véhicule de diversification (Club deal, Fonds thématique) Comme un véhicule de structuration (Fonds dédié, Fonds type véhicule spécial SPV)
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L’OPCI est reconnu également comme un véhicule d’organisation de la fonction immobilière et d’investissement : Un projet de foncière dédiée est l’occasion d’une réflexion sur la rationalisation de la fonction immobilière Le plus OPCI : un GIE immobilier pour des entités différentes au sein d’un même groupe ou groupement
Actifs de rendement Actifs stratégiques Actifs banalisés Actifs à maturité immobilière
Sécuriser l’exploitation Monétiser des actifs sans potentiel de création de valeur immobilière Bénéficier d’un régime fiscal avantageux Bénéficier d’un traitement comptable et « agences de notation » lié à la nature totalement variable du loyer qui est en fait une charge d’exploitation et non une charge financière Monter un partenariat durable et disponible pour des futures opérations avec de grands investisseurs, avec une gouvernance stricte.
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Exonération de certains actes réalisés par les OPCI
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Un gisement intéressant pour le développement des OPCI
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