118 | reportage
119
Van grootstedelijke winkelgebieden tot kleine wijkwinkelcentra: overal doen gemeenten, vastgoedontwikkelaars, beheerders en winkeliers hun best om het inwoners, dagjesmensen en passanten naar de zin te maken. Retaildeskundige Anneke van Dijk kijkt vanuit het consumentenperspectief. Een vrijdagochtend in winkelcentrum Kloosterveste in Assen.
K
loosterveste adverteert zichzelf als het nieuwe hart van Kloosterveen, een ruime en moderne wijk aan de westkant van Assen. Eind 2010 is het winkelcentrum van 8100 vierkante meter geopend met in de binnenring 150 woningen en een groot aantal sociale en maatschappelijke functies. Zo is er een PKN-kerk, een sporthal en de openbare bibliotheek. Onder het centrumdeel bevindt zich een parkeergarage. Door deze en allerlei voorzieningen is Kloosterveste onderscheidend. Je kunt na het winkelen even naar de bibliotheek. Of je brengt je kinderen eerst naar een van de twee basisscholen om vervolgens boodschappen te doen. Ook de aanwezigheid van een fysiotherapeut komt Anneke van Dijk niet onlogisch voor: ‘Eerst de kinderen naar school, dan op de behandeltafel.’
De consumentenbelofte van een wijkwinkelcentrum
Kloosterveste verrast maar mist (nog) sfeer Retail Visie | Editie 4 | December 2012 | Tekst Peter Louwerse | Beeld Eddy
Onvoltooide woonwijk Dankzij dit multifunctionele karakter werd Kloosterveste in 2012 genomineerd voor de NRW Jaarprijs. Een opsteker voor het koopcentrum dat niet op alle terreinen de wind mee heeft met leegstand en een tekort aan klanten in de directe omgeving. Toen in 2007 de
eerste paal werd geslagen door ontwikkelaar AM, waren de vooruitzichten voor de woningmarkt nog rooskleurig. De woonwijk moest volgens de planning 18.000 inwoners tellen. Maar al snel sloeg de crisis toe. De teller bleef bij de opening midden in de crisis naar verwachting staan op11.000. Elk jaar komen er 350 mensen bij. De bouwplannen voor de buitenring zijn opgeschort. ‘De desolate aanblik rond de veste bekoort de bewoners van de Veste- en Kloostersingel niet’, noteerde Dagblad van het Noorden deze zomer. De bewoners en de gemeenteraad willen graag dat de lege, kale buitenring rond het winkelcentrum een groene invulling krijgt met een wandelpark en sport- en speelvoorzieningen. ‘Kloosterveste is stedenbouwkundig gezien wel gebouwd voor 18.000 mensen’, stelt Van Dijk vast. Dat het koopcentrum 7000 klanten tekortkomt, is volgens haar te zien. Er staan drie winkelpanden leeg, 5 procent van het winkelbestand. Als de woningmarkt weer aantrekt verwacht Van Dijk dat er in de food winkels bij zullen komen. ‘Misschien een slager en een groenteman. Als ook de leegstaande niet-winkelruimten worden ingevuld, bijvoorbeeld met een fitnessbedrijf, zal dat zeker een verbetering zijn.’ Van Dijk constateert dat in Kloosterveste de brancheverdeling onevenwichtig is. Daarmee is het assortiment voor de lokale consument onvolledig. ‘Basisvoorzieningen zoals een slager en een groenteman ontbreken.’ Een consument zegt desgevraagd: ‘Ik koop mijn vlees bij de supermarkt. Als ik naar de slager wil, dan rijd ik naar de wijk Peelo.’ Dat ze vijf kilometer moet rijden om het winkelcentrum De Scharmbarg te bereiken, neemt ze op de koop toe. De eigenaar verwacht desondanks dat mensen steeds meer de weg naar Kloosterveste weten te vinden. Op de site staat te lezen: ‘Niet alleen de inwoners van Kloosterveen, maar ook de bezoekers uit de omgeving zijn van alle winkelgemakken voorzien.’ Van Dijk betwijfelt of het wijkwinkelcentrum die belofte twee jaar na de opening kan waarmaken. Van HEMA tot postkantoor Van Dijk moet nageven dat er wel winkels zijn te vinden die je in een wijkwinkelcentrum niet direct zou verwachten. Zoals een
December 2012 | Editie 4 |Retail Visie
120 | reportage
stads-HEMA, een luxe damesmodezaak als NUNS en een vlaaienboer. ‘Met een HEMA kun je mensen vasthouden die voor non-food komen, maar dan moet je die nonfood wel hebben.’ Misschien is Kloosterveste daarvoor net te klein.’ Een pre is de aanwezigheid van een postkantoor (in de Primera) en een pinautomaat. Ook is de retaildeskundige tevreden over de verdeling ketens versus middenstanders. Usual suspects als Blokker, Etos, Gall & Gall en Dio Drogisterij ontbreken niet, ook zelfstandigen als Marree Optiek, Bakker Van Esch en bloembinderij De Kloostertuin hebben een plek weten te bemachtigen. Een ander pluspunt is dat er op loopafstand een brasserie, een snackbar en een Chinees restaurant zijn te vinden. Van Dijk constateert wel met enige teleurstelling dat de brasserie ’s avonds dicht is. Wie geen zin heeft om te koken is dus aangewezen op een patatje met of een bami met saté.
De wethouder Henk Matthijsse, wethouder Economische Zaken van Assen, noemt het multifunctionele concept van Kloosterveste ‘leuk en innovatief’. Er is uitgegaan van een bevolkingsgroei van 800 mensen per jaar. ‘Door de economische crisis is die groei nu nog niet de helft. Meer inwoners erbij toveren kan ik niet.’ De VVD-wethouder zegt dat een leegstand van 5 procent onder het landelijke gemiddelde is. Maar in combinatie met de leegstaande nietwinkelpanden zet het volgens hem wel een bepaalde sfeer neer. ‘Het is aan de projectontwikkelaar om die panden ingevuld te krijgen, bijvoorbeeld met een fitnesscentrum of gezondheidscentrum.’ De gemeente leunt niet achterover, verzekert Matthijsse. ‘Samen met de winkeliers bevorderen wij de levendigheid. Elke eerste zaterdag van de maand is er Superzaterdag. Dan staan er allerlei kraampjes. Ook zorgen we dat de niet-gebruikte panden er zo verzorgd mogelijk uit blijven zien.’ Kloosterveste kent net als de andere wijken buiten de binnenstad twaalf koopzondagen per jaar.
Retail Visie | Editie 4 | December 2012
121
Anneke van Dijk is partner bij Bak Van Dijk Plan- en Projectconsult. Samen met journalist Peter Louwerse doet zij regelmatig snelle, onafhankelijke scans van winkelgebieden. (www.rondomretail.nl)
‘Met een HEMA kun je mensen vasthouden die voor nonfood komen, maar dan moet je die non-food wel hebben’ Natuurlijk is het goed dat er twee supermarkten zijn: een Albert Heijn en een SuperCoop. Prettig dat je vanuit de ondergrondse parkeergarage naast de AH uitkomt. Klanten van de SuperCoop zijn echter niet beschut tegen weer en wind. Deze boodschappers zullen, als ze vanuit hun auto over het tapis-roulant in het winkelcentrum aankomen, onder de blote hemel de kruidenier moeten zien te bereiken. ‘Dat is een tegenvaller’, meent Van Dijk. ‘Als er een parkeergarage is, verwacht de consument overdekt te kunnen winkelen.’ Ze vraagt zich wel af waarom een wijkwinkelcentrum in een nieuwbouwwijk in het dunbevolkte Drenthe een parkeergarage moet hebben. De garage telt 575 plaatsen voor de consument. Het tapis-roulant is comfortabel, maar de Oost-Europese muzikant die fanatiek zijn trekharmonica bespeelt, bevalt Van Dijk allerminst: ‘Ik moet direct aan een zwerver denken.’ Een ander minpuntje: de lift is nauwelijks te vinden. Gelukkig is parkeren gratis, dat dan weer wel. Historische vestingstad Over de inrichting en de sfeer van Kloosterveste is volop nagedacht. Tijdens een rondleiding in september vertelde projectleider Karel Nuijten van AM over ‘de allure van een historisch vestingstadje op de middenstip van een nieuwbouwwijk, en de daarmee gepaard gaande kwaliteitsbeheersing.’ Wie een luchtfoto van het ringvormige
complex bekijkt, kan zich daar iets bij voorstellen. Maar wie in het winkelcentrum loopt, ziet gewoon één kromme met een plein in het midden. Door afwisselende gevels, veelal van baksteen, hebben de ontwerpers gepoogd een historische, geborgen sfeer te creëren. Anneke van Dijk is er niet van onder de indruk. ‘Ik vind het hier kaal, met weinig groen. De beleving: nul. Behalve boodschappen doen kan ik geen reden verzinnen om hier naartoe te gaan.’ De kerstverlichting die half oktober al is aangebracht, brengt in haar ogen geen extra sfeer. Dan de veiligheid. Dat er soms fietsers en af en toe zelfs een scooter voorbij suizen, geeft de consument niet echt een prettig gevoel. De nooduitgang in de parkeergarage is geblokkeerd door AH-winkelwagentjes en zit ook nog eens stijf op slot. Wie aan de noordzijde per fiets het koopcentrum verlaat, moet goed uitkijken. Je kruist daar de route voor het bevoorradingsverkeer van de winkels en loopt dus kans van de sokken te worden gereden. ‘Gelukkig is alles hier wel schoon en heel’, constateert Anneke van Dijk. Het gevoel van comfort wordt verder versterkt door de bankjes op het plein. Ook over de bereikbaarheid heeft Van Dijk geen klachten. Per openbaar vervoer is Kloosterveste goed te bereiken dankzij bus 18. Er zijn legio fietsnieten, en de bewegwijzering is goed.
De eigenaar B art Kuil, directeur van AM Real Estate Development, stelt dat Kloosterveste als boodschappencentrum los van de ontwikkelingen staat in het stadscentrum. Hij bestrijdt verder dat de branchering in Kloosterveste onevenwichtig is. ‘In het algemeen is de branchering prima’, meent Kuil. Hij erkent wel dat vers is ondervertegenwoordigd. ‘Dat is vanwege de twee supermarkten en de slechte tijden voor zelfstandig winkeliers om te investeren.’ Kuil noemt de parkeergarage juist een unique sellingpoint en een groot comfort. Dat de consument niets opschiet met de multifunctionele accommodatie klopt volgens Kuil niet: ‘Juist het multifunctionele karakter wordt door bezoekers en winkeliers gewaardeerd.’ | n
De concurrentie Het inwoneraantal van Assen is de afgelopen tien jaar gestegen naar 67.000 inwoners. De prognose voor 2015 is 70.000. Ook het aantal bezoekers en de winkelomzet per vierkante meter van de provinciehoofdstad zijn omhooggegaan. Kloosterveste moet volgens Van Dijk om de consumentengunst concurreren met de binnenstad. Het stadsbestuur heeft grote ambities. De komst van een Jumbo en Mediamarkt is gepland in het winkelgebied Cité in de Citadel, aan de oostzijde van de stad. De verwachting is dat met de opknapbeurt van het overdekte winkelcentrum Triade, en het gereedkomen van de verbouwing van Mercurius Winkelcentrum tussen het Koopmansplein en het Ceresplein, een toenemend aantal mensen de weg naar de kern van Assen weet te vinden. Dit past allemaal in de structuurvisie 2030, waarin de zogeheten FlorijnAs aan de zuidkant van de stad onder handen wordt genomen. ‘De aantrekkingskracht van het stadscentrum zal steeds groter worden’, verwacht Van Dijk. ‘Oudere kinderen zullen daar blijven hangen. Een wijkwinkelcentrum kan daar niet tegenop.’
December 2012 | Editie 4 |Retail Visie