Emil Ellekilde

emil ellekilde valuar og d iplomvaluar stad valuar

en valuarvurdering er over de seneste år blevet en ganske kompleks størrelse at udarbejde. I sommeren 2018 kom ny lov om valuarvurderinger, som indebærer et sæt spilleregler omkring, hvordan en rapport skal udarbejdes, men også med nogle krav til vurderingsmanden.

Vurderingsmanden

For overhovedet at kunne udarbejde en valuarrapport, skal vurderingsmanden leve op til mindst 4 vigtige krav, nemlig:

1 Uddannelse

Vurderingsmanden skal være uddannet enten Diplomvaluar eller Valuar . Bemærk at Valuaruddannelsen er at betragte som en forældet uddannelse, og det er kun pga. en overgangsordning, at vurderingsmanden stadig er berettiget til at udarbejde valuarrapporter, hvis denne kun er uddannet Valuar.

2 Erfaring med handel med investeringsejendomme

Vurderingsmanden skal have minimum 2 års praktisk erfaring med handel med (bolig)investeringsejendomme.

3 Aktuelt og indgående kendskab til markedet for boliginvesteringsejendomme

Det er ikke længere godt nok bare at kende til nogle handler (som nogle andre har handlet) og vide, hvad de har kostet. Vurderingsmanden skal rent faktisk have haft handelen og forhandlingen inde på livet - enten som repræsentant for køberen eller sælgeren. Så vidt vides er det kun valuarer, der er medlem af DE, som kan leve op til dette krav. 4

Være omfattet af en lovpligtig ansvarsforsikring

En lovpligtig ansvarsforsikring skal have en minimumsdækning på 5 mio. kr (alle diplomvaluarer, der er medlem af DE, lever op til dette krav via medlemskabet).

Valurarrapporten – meget kort fortalt

En valuarvurdering er en værdiansættelse af en (andelsboligforenings)ejendom ud fra den antagelse, at den var en udlejningsejendom, og alle andelshaverne nu er lejere.

I udgangspunktet vil startlejen som regel være omkostningsbestemt leje, som typisk er en meget lav leje. Som årene går, kan en udlejer forbedre på lejemålene og over tid veksle den omkostningsbestemte leje til det (for udlejer) noget mere attraktive ‘lejedes værdi’. Det betyder, at man ikke køber denne slags ejendomme ud fra den lejeindtægt, de kan generere i dag, men på den værdi ejendommene over tid kan opnå afledt af en højere lejeindtægt.

Dette opgøres i en regnemodel, der kan håndtere, at huslejen i fremtiden forventes at blive langt større, end den er ved dag ét efter købet og samtidig også, at den kan indregne udgiften til at renovere lejlighederne over tid. Det er i princippet det, DCF-modellen er - den model valuarrapporter stort set altid er baseret på. DCF betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er at udregne, hvad værdien af fremtidige indtægter er værd i dag.

Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom, f.eks. altaner, kan medføre, at man kan kræve en højere husleje, og dermed at ejendommen er mere værd i dag. o mvendt gælder det, hvis der ligger nogle store vedligeholdelsesopgaver ude i fremtiden (f.eks. et nyt tag). Det kan trække ned i ejendommens værdi i dag og tilsvarende øge ejendommens værdi om X antal år, når vedligeholdelsesopgaven er løst.

Endelig skal man ikke overse den vigtigste konsekvens af ’ Blackstone ’-reglerne, nemlig at man som vurderingsmand er nødt til konkret at forholde sig til karakteren i ejendommens energimærke.

Selv om valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, har det i virkeligheden været et kæmpe skridt i den rigtige retning, fordi der er krav om åbenhed, dvs. der er ikke noget der er ’skjult’ i regnestykket. n

Ny lov fra 2018 stiller højere krav til vurderingsmanden.