Development Strategy for industrial heritage objects conversions

STRATEGIE DEVELOPMENTU PRO KONVERZI INDUSTRIÁLNÍCH OBJEKTŮ V ČR A MODIFIKACE MODELŮ JEJICH EKONOMICKÉ NÁROČNOSTI Text specifického výzkumu Specific Research Article

Autorský tým Fakulta architektury Navrhovatel: bc. Tomáš Kozelský MSc. Školitelka: Prof. Ing. arch. Hana Urbášková, Ph.D. Fakulta podnikatelská Spoluřešitelka: Ing. Stanislava Vyletalová Školitelka: Prof. Ing. Mária Režňáková, CSc. Článek vznikl v rámci mezifakultního juniorského specifického výzkumu 2016 pod registračním číslem FA/FP-J-16-3557.

STRATEGIE DEVELOPMENTU PRO KONVERZI INDUSTRIÁLNÍCH OBJEKTŮ V ČR A MODIFIKACE MODELŮ JEJICH EKONOMICKÉ NÁROČNOSTI Text specifického výzkumu Specific Research Article

Obsah Index

05

Index

7

1. Abstrakt / Abstract

9

2. Úvod

11 13 29 35 37

3. Fáze a proces výzkumu 3.1 Fáze 1 3.2 Fáze 2 3.3 Fáze 3 3.4 Fáze 4

38

5.3 Obrazové přílohy

42

5.4 Reference

Obr. 1 - přebal Obnova kláštera San Giuliano / CN10 Architects, fotografie: Gianluca Gelmini , zdroj: www.archdaily.com

-05-

Abstrakt Abstract

Český abstrakt

English abstract

Česká republika disponuje dlouhou historií výroby, která na našem území zanechala značný počet industriálních areálů, z nichž dnes většina postrádá využití. Jelikož se jedná o objekty s vysokou architektonickou, urbanistickou a historickou hodnotou, stávají se polem interdisciplinárních sporů jejichž většinovým výsledkem je demolice.

Hlavní problém těchto dialogů tkví především v ekonomické negramotnosti na straně architektů, kteří hájí revitalizační koncept pouze v kulturně-historických a estetických návaznostech. Je proto nezbytné, aby se naučili stavět, komunikovat a prodávat své koncepty v jazyce ekonomických sfér, který dokáže investiční skupině jasně zprostředkovat jeho záměry a ekonomickou a marketingovou ziskovost revitalizace.

The Czech Republic dispose of a long history of production that has left to our country a considerable number of industrial sites, most of which today lacks usage. Since these are buildings with high architectural, urban and historical value, they become a field of an interdisciplinary dispute mostly resulting into a demolition.

The main problem of such dialogues lies mainly in the economic illiteracy on the part of architects who defends the restoration concepts merely in the cultural, historical and aesthetic corelations. It is therefore necessary to learn how to build, communicate and sell their concepts in the language of economic spheares, which can clearly convey theirs intentions and economic & marketing profitability to the investment groups.

Obr. 2 Esslerova přádelna v Brně, zdroj: static.panoramio.com

-07-

Úvod Intro

Historické aspekty

Trend a problematika

Česká republika disponuje signifikantním objemem průmyslové architektury jehož velká část může být považována za historické dědictví této země. Globalizace a vývoj světového trhu směřující výrobu do Asie a Jižní Ameriky, zapříčinil kolaps zejména českého oděvnického průmyslu, který se v časovém odstupu projevil i na jiných odvětvích, ať přímo či nepřímo závislých.

V současnosti se v České republice projevuje pozvolný a umírněný návrat průmyslové výroby, který je jasným indikátorem, že objekty historické velkovýroby již nejsou své funkci poplatné a jejich primární využití je pro potencionální uživatele neefektivní.

Takovýto vývoj souvisejícího realitního trhu vede k prvoplánové a cílené likvidaci těchto staveb, jejichž pozemky jsou posléze využívány k výstavbě nové, která je většinou jen jednoúčelová a urbanisticky neudržitelná (nejedná se o město-tvornou výstavbu).

Velmi patrná nepřítomnost architektonického elementu a urbanistického plánování v těchto realitních procesech vychází především z neintegrovanosti architektonického a urbanistického řemesla do těchto procesů. Současná výuka a trendy architektonického navrhování v ČR jsou cíleny směrem od (proti) hlavních činitelů (developerských firem), což má za následek buď odvrácení těchto činitelů od architektonické praxe, což podporuje již zmíněný koncept likvidace, nebo uvržení objektů do finanční stáze (ať už zapsáním objektů do historické péče, či jen zpomalením aktivit vlastníka), kde objekt není z finančního hlediska schopen regenerace a místo rychlé likvidace tak dochází k pomalému rozpadu.

Obr. 3 Dolní oblast Vítkovice v Ostravě, fotografie: Jan Chodec, zdroj: commons.wikimedia.org

-09-

Úvod Intro

Reference v ČR

Na území ČR lze najít v dnešní době několik referenčních příkladů konverze historicky cenných průmyslových staveb, avšak jejich nové funkce jsou převážně jen kulturního rázu, který není schopen finanční návratnosti. Majitele a investiční skupiny těchto projektů lze takto definovat jako mecenáše kultury, avšak jako příklad ekonomicky prosperujících konverzí postavených na komplexním podnikatelském plánování je brát nelze. Slouží tak svou medvědí službu jen jako ukazatele neefektivnosti konceptu regenerace historických výrobních objektů.

Proces a nástroje

K regulaci tohoto vývoje je potřeba integrace prvku kombinujícího sociálně-kulturní a marketingově-podnikatelské záměry prostřednictvím architektonické práce s historickým odkazem českého průmyslu. Takového prvku lze relativně jednoduše docílit zvýšením ekonomické gramotnosti architektonické praxe v ČR a zařazením podnikatelského plánování (business plan) do procesů architektonického navrhování.

Logické opodstatnění tohoto kroku vychází z dopadu, který má architektura na podnikání (marketing, logistika provozu a komunikace, efektivita pracovních míst, etc.). Samotná podstata fyzického prostředí se stává determinantem podnikatelských záměrů a je proto zásadní, aby její tvůrci měli naprosto jasnou představu, jaké bude mít jejich počínání dopad nejen v sociálně-kulturní a estetické sféře, ale především také v oblasti provozně-obchodní a to v rozličných časových horizontech.

Taková znalost marketingových a podnikatelských záměrů investičních skupin tak může vytvořit efektivní strategie konverzí, které by se mohli stát případovými studiemi vedoucími k novému trendu práce s fenoménem industriálního odkazu ČR. Samotná oborová provázanost bude také směřovat k odhlučnění vzájemné démonizace jednotlivých profesí a tudíž k efektnější a komplexnější spolupráci mezi architektonickou a urbanistickou praxí a developerskými skupinami

Obr. 4 Multifunkční hala Gong v Ostravě, fotografie: Tomáš Malý, zdroj: www.casopisstavebnictvi.cz

-11-

Úvod Intro

Obchodní hledisko

Z obchodního hlediska byly zkoumány brownfieldy obecně, se zaměřením na tuzemské podmínky. Konverze, jako investiční projekt, je specifická tím, že se zde střetávají zájmy různých stakeholderů, které často bývají protichůdné. Vystupují zde investoři, kteří sledují své ekonomické cíle a na druhé straně stojí společnost, v zájmu které je, aby byl projekt v souladu s ekonomickými a sociálními potřebami rezidentů z okolí. Úspěšná konverze industriálních objektů má potenciál jedinou aktivitou vyřešit několik různorodých problémů. Konverze může se sebou přinést pozitivní efekt v ekologické oblasti formou zlepšení životního prostředí, sociální přínos spočívá ve zlepšení životní úrovně obyvatelů sousedních území, estetický přínos v odstranění agresivních architektonických forem, které mohou dokonce přispívat k psychickým poruchám obyvatelstva. A kromě nepopiratelného urbanistického přínosu se sebou nesou přímý nebo nepřímý ekonomický prospěch pro stakeholdery. Úspěšná konverze může být nástrojem ekonomického rozvoje dotčeného území, přispívá k tvorbě pracovních míst, zvyšuje daňové příjmy, zvyšuje atraktivitu území a tím zvyšuje hodnotu přilehlých nemovitostí.

Obr. 5 Důl Ruhr’s Zollverein XII, fotografie: Reinicke, zdroj: www.standout.de

-13-

Úvod Intro

České faktory

Rizika

Pro Českou republiku jsou specifické faktory, které negativně vplývají na úspěšnost projektů konverzí, či demotivují soukromé investory. Mezi hlavní faktory patří málo rozvinutý realitní trh v této oblasti, nevyjasněné vlastnické vztahy a svým způsobem také případná památková ochrana objektu, které ovlivňuje volbu nové funkce pro nemovitost. Frantál et al. (2015) dotazníkovým šetřením určili faktory úspěchu rekonverze v České republice.

Nejdůležitější faktor jsou zmíněné vlastnické vztahy, na druhém místě náklady na regeneraci, dále přítomnost ekologických zátěží, umístění objektu, dopravní spojení, budoucí funkce a využití objektu, cena nemovitosti a pozemku, infrastruktura. Mezi další faktory patří dostupnost finanční podpory, stupeň ochrany území, atraktivita území, místní zapojení a spolupráce a marketingové a ekonomické regionální aspekty.

Konverze industriálního objektu je pro soukromého investora investice spojená s vyšším rizikem, než jsou například investice realizované na zelené louce. Od více rizikových investic racionální investor požaduje vyšší výnosnost. Vyšší riziko může být také kompenzováno spoluúčastí státu či samosprávy, kterou se diverzifikují zdroje financovaní, a tím snižuje nákladovost kapitálu.

Dalším výstupem projektu je článek, který se zabývá zmíněnými ekonomickými aspekty rekonverzí industriálních objektů a na případové studii jednoho z vybraných projektů demonstruje důležitost participace soukromého a veřejného sektoru.

Obr. 6 Komplex továrních budov firmy J. H. Offermann v Brně, zdroj: www.mdls.cz

-15-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 Vytvoření seznamu případových studií

Prvním krokem výzkumu bylo vytvoření seznamu vhodných zahraničních případových studií. Klíčem výběru těchto projektů se staly kategorie funkce a funkce před konverzí, které dokázali zabezpečit jednotné kritéria posuzování.

Takto generovaný seznam obsahoval skupinu 35 referencí, které byly dále posuzovány v kategoriích velikost podlažní plochy, rok původní stavby, výškový profil, typ konstrukce, urbanistické návaznosti, typologie klienta a typ zisku finančních zdrojů.

Kategorizace

Zejména poslední dvě kategorie se staly centrální osou členění typů funkčních adaptací, jelikož rozkryly vzájemný vztah mezi privátním sektorem, samosprávou a státní správou, neziskovými organizacemi a konečným uživatelem.

Další kategorie pak slouží především jako parametry pro případnou aplikaci na industriální budovy v ČR. Vyskytují se zde sice také vzory vztahů např. mezi velikostí podlažní plochy a funkcí, či mezi typem konstrukce a urbanistickými návaznostmi.

Bohužel při hlubším ohledání vykazovali tyto vzory přímou návaznost na politické dění a stav lokálních legislativ a nemohou tedy být považovány za relevantní determinant výběru vhodných případových studií.

Tab. 1.: Tabulka posuzovaných konverzí a adaptací

2. generace výběru

Z prvotního seznamu tak bylo vybráno pět projektů, které disponují komplexním rozvojovým schématem (napříč velkým spektrem posuzovaných kategorií). Projekty byly vybrány taky s přihlédnutím ke kulturnímu prostředí. Pro vysokou variabilitu byly tedy vybrány projekty z rozdílných zemí (5) a kontinentů (3).

Obr. 7 Náhled na srovnávací tabulku prvního výběru případových studií

-17-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 New Lab

podlažní plocha: 7 800 m2 lokalita: Navy Yard, Brooklyn, New York, USA období konverze: 2012 - 2016 autoři konverze: Macro Sea

Historie

Původní loděnice v brooklynských docích byla údajně od konce 80. let v památkové péči města. Téměř třicet let tak město hledalo investora a vhodnou náplň objektu, která by dokázala loděnici zachovat, plně využít a skrz ní aktivovat okolní urbanistickou strukturu ohromného přístavního komplexu Navy Yards.

V roce 2012 proběhl výběr vhodného kandidáta na investiční záměr (město, městská čtvrť, investor a ani provozovatel nespecifikují způsob tohoto výběrového řízení), který vyhrál návrh New Lab. New Lab je v konceptu inkubátorem hardwarových startupů, které prokázali svou životaschopnost skrze MVP (minimal viable product), získaly investici (formát venture capital) a tudíž se nachází ve své růstové fázi. New Lab není primárně využíván jako firemní ústředí těchto startupů, slouží však jako pobočky pro vývojářské týmy, které potřebují vhodné kancelářské zázemí, komplexní interakci s jinými subjekty na stejném poli expertizy a neomezený přístup k prototypizační dílně (proto space).

Dopad projektu na aktivaci urbanistické struktury se projevil ještě před dokončením stavebních prací. Nevyužívané objekty v rámci komplexu Navy Yard byly hromadně pronajímány a nyní se zde buduje prototypizační park, který by nabídkou své vybavenosti dokázal přitáhnout zájem mladých progresivních startupů a vedle Silicon Valley by tak mohlo vzniknout další centrum nezávislého aplikovaného výzkumu a vývoje.

Tento projekt, který je sice finančně soběstačný, ale není již schopen generovat výhodný revenue stream pro konverzi takového rozsahu, byl společně financován městem New York, městskou čtvrtí Brooklyn, vlastníkem Navy Yard a soukromými investory.

Koncept

Dopad

Ekonomický model

Obr. 8 New Lab Tech workspace, foto: Max Touhey, zdroj: www.curbed.com

-19-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 La Friche

podlažní plocha: 20 000 m2 lokalita: La Friche de la Belle de Mai, Marseille, Francie období konverze: 1998 - 2015 autoři konverze: ARM Architecture a další

Historie

La Friche de la Belle de Mai je bývalé nákladní nádraží v srdci gheta města Marseille. V roce 1998 bylo městem toto nádraží postoupeno subjektům kreativního průmyslu pod společnou hlavičkou spolku La Friche. Tento projekt měl fungoval především jako gentrifikační nástroj pro zvyšování demografické kvality této lokality.

Spolku se úspěšně dařilo získávat finanční prostředky skrz čerpání evropských grantů a díky politice flexibilního růstu projektu se objekty nádraží brzy naplnily početnou populací kreativních a vzdělávacích subjektů. Síla gentrifikačního dopadu na toto území byla natolik silná, že bylo rozhodnuto projekt podpořit v rámci investičního plánu pro získání titulu Evropské hlavní město kultury 2013. A tento krok pak dokázal posunout komplex na pozici hlavního centra mladého kreativního průmyslu a kultury v Marseille.

Konverze

Obr. 9 La Friche de la Belle de Mai, fotografie: Caroline Dutrey, zdroj: www.lafriche.com

-21-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 Factoria Cultural Matadero

podlažní plocha: 484 m2 lokalita: Madrid, Španělsko období konverze: 2014 autoři konverze: Office for Strategic Spaces

Historie

Factoria Cultural Matadero se nachází v objektu bývalých jatek v Madridu, které v dnešní době spadají pod iniciativu CCIs (Creative and Cultural Industries). Jedná se o hub a inkubátor podnikatelských iniciativ v oborech technologií, komunikace a umění.

Pro náš výběr byl projekt zásadní jednak procesem osidlování komplexu bývalých jatek, ale také participační politikou, která se objevuje v nezanedbatelném množství rozhodovacích procesů.

Dalším rozhodovacím bodem byl fakt, že samotné CCIs právě na projektu Factoria Cultural Matadero provádí podnikatelsky-architektonický průzkum na minimální možný investiční objem pro získání plnohodnotného kvalitního pracovního zázemí. Vlastní kancelářský prostor Factoria Cultural o podlažní ploše 484 m2 ja navržen tak, že celková investice na konverzi vybydleného, avšak staticky vyhovujícího brownfieldu na funkční kancelářské prostory vychází pouze na 105 Euro / m2.

Koncept

Obr. 10 Factoria Cultural Matadero, fotografie: Simona Rota, zdroj: www.factoriaculturalmatadero.es

-23-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 Strijp S

lokalita: Eindhoven, Holandsko období konverze: 2000 - dnes autoři konverze: Trudo

Historie

Strijp S je nejznámějším celkem konverze bývalého výrobního komplexu patřícího holandské firmě Phillips. Jedná se o výrobní halu původně využívanou na produkci žárovek.

V dnešní době je majitelem soukromá investiční skupina, která dle vlastního návrhu vytvořila hub na urbanistické úrovni pokrývající celkovou plochu 31 ha. Tato typologie pokrývá škálu funkcí od kanceláří a laboratoří, přes výuková centra až k bydlení a sportovištím. Podstatou hubu je však vzájemná propojenost a hybridizace těchto funkčních celků.

Hlavní důvod výběru tohoto projektu spočíval v postupnosti a návaznostech mezi jednotlivými fázemi budování, které umožňovali beta-testování architektonického a funkčního prototypu na skupinách uživatelů a návštěvníků. Každá fáze tak vycházela z reálného lokálního průzkumu trhu, který umožnil efektivní směřování investic.

Dispozice

Strategie

Obr. 11 Strijp S Eindhoven, fotografie: archív SDKvastgoed, zdroj: www.sdkvastgoed.nl

-25-

Fáze a proces výzkumu Fáze 1

Research phasing and the process | Phase 1 798 District Historie

Současnost

lokalita: Peking, Čína období konverze: 1995 - dnes autoři konverze: Sasaki, Thanlab Office, MORE Architecture, + Bývalá továrna Dashanzi Joint Factory fungovala do 80. let kdy byla kvůli klesající produkci uzavřena. Od poloviny 90. let však začali některé její objekty vykazovat přitažlivost pro pekingskou uměleckou scénu a v roce 1995 převzala nad komplexem patronát národní CAFA (Central Academy of Fine Arts), která zajistila možnost využívání komplexu jako výtvarnického distriktu do doby, než padne rozhodnutí o jeho likvidaci pro další development residenčních částí. Toto rozhodnutí přišlo v roce 2003, avšak již zavedený pojem 798 zvedl po celém světě vlnu nevole z řad umělců (Bernard Tschumi, Coop Himmelblau, Tsinghua University, SCI-Arc a další) a vývoj se tak podařilo zvrátit.

V dnešní době je 798 urbanistickým klastrem disponujícím oblastmi s různými stupni developmentu, integrovanou dopravní infrastrukturou a nejkomplexnějším způsobem fund-risingu na světě. 798 je ultimatním organismem konvertujícím na denní bázi.

Unikátní development tohoto projektu je o to zajímavější pro svou zdánlivou nezakomponovatelnost do politické struktury. Všechny tyto aspekty jsou pro nás zásadní jako výběrová kritéria pro bližší zkoumání tohoto fenoménu.

Obr. 12 798 Art District Peking, fotografie: archív 798 Art District, zdroj: www.798district.com

-27-

Fáze a proces výzkumu Fáze 2

Research phasing and the process | Phase 2 Zdroj

Během druhé fáze jsme analyzovali portfolio pěti případových studií vybraných během první fáze. Tyto analýzy se zaměřovali na specifické oblasti vývoje obchodních strategií projektu a jejich provázanost s procesy architektonického navrhování.

Jedná se o kroky, které by měli tyto procesy doplnit a umožnit tak alespoň orientační data-harvesting, který se propíše do rozhodování investičních subjektů. Jedná se o fáze definice schématu a konceptu obchodní strategie, zadávání architektonického projektu, fund-rising (výběr zdrojů financování), prototyp a beta-testování, designová flexibilita a programová hybridizace v čase. Všechny tyto kroky lze najít v designovém procesu všech pěti případových studií.

Koncept obchodní strategie

Architektonický objekt je přímým a nejnákladnějším nástrojem obchodu. Nese v sobě marketingové hodnoty a samotnou podstatu PR (public relations) každé společnosti, kterou hostí.

Utváří prostředí, které se propisuje do výkonnosti zaměstnanců a logistické efektivity všech výrobních i nevýrobních procesů, automatizuje subkoordinaci HR (human resources) a samozřejmě reprezentuje kapitál a potenciál značky.

Architektura je tak nedílnou součástí a determinantem konceptu obchodní strategie a nikoliv pouhým jeho nástrojem. Měla by tedy být součástí architektonické analýzy.

Zadávání

Zadávání architektonických zakázek se většinou děje bez přihlédnutí samotných architektů a zadání je tak vystavěno na irelevantních determinantech. Samotné zadávání však už vyžaduje profesionální specifikace, které jasně vyjádří skutečné potřeby zadávající skupiny. Nejvhodnějším řešením, je vytvoření vícevrstvé architektonické spolupráce, která dokáže zahrnout požadavky na nezávislost mezi zadávajícím subjektem a případnou soutěží (reference v ČR je CCEA).

Obr. 13 LaunchLabs Basel, fotografie: archív architizer.com: www.architizer.com

-29-

Fáze a proces výzkumu Fáze 2

Research phasing and the process | Phase 2 Fund-rising

Fund-rising, neboli získávání finančních zdrojů se vztahuje k různým disciplínám obchodně-architektonického návrhu. Pro zvýšení úspěšnosti na získání dotací, či investic z privátních zdrojů je dobré “krýt” konceptuální myšlenku architektonickou hodnotou, která se stává odrazem konceptu v reálném světě a je mnohem lépe uchopitelná investiční skupinou. Fund-rising se tak stává fází přímo napojenou na proces architektonického návrhu.

Fázování

Příprava fází projektu je poměrně běžný krok v procesu architektonického návrhu. V případě adaptace konverze se však mnohem více jedná o vytvoření jakýchsi elementů potenciálů konvertované budovy a jejich návaznosti. Tento nástroj se potom v praxi projevuje předpřipravenými schématy vývoje v reakci na poptávku a umožňuje flexibilní růst projektu. Zároveň se tak minimalizují výdaje za další nadbytečné plánovací úkony, které by mohli vést ke změně konceptu a tedy i možnému odchýlení od obchodní strategie.

Beta-test

Beta-testování je pojem převzatý s IT průmyslu a referuje k testování nezávislými subjekty. V praxi se jedná o krátkodobé pop-up instalace, které dokáží vytvořit přesné studie sociálního impaktu té či oné funkce, prostorovou využitelnost a velikou škálu dalších dat.

Prototypizace a beta-testování je ve stavebním průmyslu považováno za nákladný typ analýzy, ale pokud se dá strukturovat do pop-up funkce, může být i samotné beta-testování v malé míře výdělečné.

Obr. 14 High Line, fotografie: archív Friends of the Highline, zdroj: www.artribune.com

-31-

Fáze a proces výzkumu Fáze 2

Research phasing and the process | Phase 2 Flexibilita návrhu a programová hybridizace v čase

Designová flexibilita je zde zastoupena především pojmem programové hybridizace v čase. Konverze industriálního objektu do určité míry kompromituje (negativně i pozitivně) funkční požadavky na prostory svého programu. Vyžaduje to tedy určitou flexibilitu jednotlivých funkcí. V případě postupného developmentu je potřeba počítat s možnými změnami a to zejména působením času na potřeby uživatelů. U všech pěti projektů našeho portfolia referencí je patrný způsob plánování, který pro každou budovu a každou místnost plánuje postupnou redefinici programu ve směru ke komplexnějšímu užívání (např. výstavní prostory - výukové prostory - kanceláře).

Limita výzkumu

Přesná forma všech výše zmíněných procesů je v tuto chvíli mimo možnosti zkoumání tohoto výzkumu. Hrubý nástin nám však pomáhá ve třetí fázi definovat způsob práce architekta a body spolupráce s investičními skupinami.

Tento fenomén je nyní teprva na začátku svého vývoje, ale jeho budoucnost je jasně definována ekonomickou přínosností, jakou tento typ nabízí. Jendá se především o cílovou skupinu, která je jednosduše oslovitelná skrze médium zaměstnávajících subjketů, solvetní díky přímému napojení potřeby bydlet na potřebu pracovat a vysoké dynamice, která rapidně snižuje rizikovost takového podniku.

Obr. 15 Joolz HQ, fotografie: Jordi Huisman, zdroj: www.space-encounters.eu

-33-

Fáze a proces výzkumu Fáze 3

Research phasing and the process | Phase 3 Proces navrhování

Úkolem třetí fáze bylo navrhnout koncept nové struktury procesu navrhování. Vycházíme-li ze světově uznávaného standardu AIA (American Institute of Architecture) obsahující kroky SD (schematic design) zabývající se konceptem, DD (design development) rozvoj návrhu na úroveň stavebního povolení, CD (construction documents) výkresová konstrukční dokumentace, BID (bidding and contractor negotiation) výběrová řízení a CA (construction administration) autorský dozor, který bývá často doplňován o PD (pre-design phase) předprojektová příprava, M (maintanace) případná údržba - většinou u interaktivních instalací a DA (disassambly administration) likvidace / přesunutí stavby (pouze u dočasných konstrukcí), zjistíme, že žádný z těchto procesů nevyžaduje jakoukoliv analýzu finanční strategie investorského subjektu. Zejména pak zde chybí jakákoliv spojitost s šesti procesy definovanými v předchozí fázi výzkumu. Cílem této fáze se tedy stalo vytvoření jakéhosi schématu posloupnosti v procesu navrhování s developerem.

Obr. 16 Van Nelle Factory, fotografie: archív Wikiwand, zdroj: www.upload.wikimedia.org

-35-

Fáze a proces výzkumu Fáze 4

Research phasing and the process | Phase 4 Výstupy

Ačkoli je tento výzkum zaměřen především na tématiku rozvoje sídel skrze konverze a funkční adaptaci industriálních budov, již první generace případových studií ukázala nedostačující informační podloží. Průzkum kategorie funkce totiž představil pojmy již ukotvené v zahraničních legislativách, které však v ČR nejsou patrné zatím ani na akademické půdě.

Článek 1

Jako první výstup tedy vznikl článek objasňující vznik nových typologií v závislosti na tržní ekonomice, která ovlivňuje a je ovlivňována životním stylem lidí. Článek s názvem Nový typ: Hybrid tak popisuje vývoj trhu pod tlakem fenoménů jako internet, mass-customization, entrepreneurship, či venture investing a představuje jejich dopad na člověka, tedy na jeho způsob života, čili na jeho habitat tvořený urbanistickým a architektonickým prostředím. Závěrečná část článku pak definuje základní slovník nových architektonických typologií, který postačí pro objasnění dalších výstupů výzkumu.

Článek 2

Druhým výstupem architektonického rozhraní je článek Funkční adaptace industriálního dědictví jako strategie developmentu, který popisuje procesy navrhování konverze a adaptivního znovuvyužití industriální architektury (s historickým přesahem) a jeho provázanost s investory. Tento článek vytváří platformu definující základní principy komunikace mezi architekty a developmentem a komplexnost tohoto procesu.

Myšlenku článku lze v limitované formě přenést i na developerské projekty nezahrnující konverzi stávajících budov a použít ji zejména na plánování bottom-up projektů.

Obr. 17 Cineroleum, fotografie: Zander Olsen, zdroj: www.archdaily.com

-37-

Obrazové přílohy Illustrated appendix

Obr.1 přebal

Obr.2 strana 06

Obr.3 strana 08

Obr.4 strana 10

Obr.5 strana 12

Obnova kláštera San Giuliano autor: CN10 Architects lokalita: Bergamo, Itálie rok realizace: 2016 fotografie: Gianluca Gelmini , zdroj: www.archdaily.com

Obr.6 strana 14

Komplex továrních budov firmy J. H. Offermann autor: lokalita: Brno, Česká Republika rok realizace: 1786 fotografie: - , zdroj: www.mdls.cz

Esslerova přádelna v Obřanech autor: lokalita: Brno, Česká Republika rok realizace: 1912 zdroj: www.panoramio.com

Obr.7 strana 16

Náhled na srovnávací tabulku první generace případových studií

Obr.8 strana 18

Dolní oblast Vítkovice autor: lokalita: Ostrava, Česká Republika rok realizace: 1828 + fotografie: Jan Chodec , zdroj: commons.wikimedia.org

New Lab autor: Macro Sea lokalita: New York City, USA rok realizace: 2016 fotografie: Max Touhey , zdroj: www.curbed.com

Obr.9 strana 20

Multifunkční hala Gong autor: AP Atelier lokalita: Ostrava, Česká Republika rok realizace: 2014 fotografie: Tomáš Malý , zdroj: www.casopisstavebnictvi.cz

La Friche de la Belle de Mai autor: ARM Architecture a další lokalita: Marseille, Francie rok realizace: 1998 - 2015 fotografie: Caroline Dutrey , zdroj: www.lafriche.com

Obr.10 strana 22

Důl Ruhr’s Zollverein XII autor: Fritz Schupp a Martin Kremmer lokalita: Essen, Německo rok realizace: 1932 - 1993, od 2001 památník UNESCO fotografie: Reinicke , zdroj: www.standout.de

Factoria Cultural Matadero autor: Office for Strategic Spaces lokalita: Madrid, Spain rok realizace: 2014 fotografie: Simona Rota , zdroj: www.factoriaculturalmatadero.es

Obr.11 strana 24

Strijp S autor: Trudo lokalita: Eindhoven, Holandsko rok realizace: 2000 - 2016 fotografie: archív SDKvastgoed, zdroj: www.sdkvastgoed.nl

-38-

-39-

Obrazové přílohy Illustrated appendix

Obr.12 strana 26

798 District autor: Sasaki, Thanlab Office, MORE Architecture, + lokalita: Peking, Čína rok realizace: 1995 - 2016 fotografie: archív 798 Art District , zdroj: www.798district.com

Obr.13 strana 28

LaunchLabs autor: Stereo Architects lokalita: Basilej, Švýcarsko rok realizace: 2015 fotografie: archív architizer.com , zdroj: www.architizer.com

Obr.14 strana 30

High Line autor: Diller, Scofidio + Renfro lokalita: New York City, USA rok realizace: 2014 fotografie: archív Friends of the Highline zdroj: www.artribune.com

Obr.15 strana 32

Joolz HQ autor: Space Encounters lokalita: Amsterdam, Holandsko rok realizace: 2016 fotografie: Jordi Huisman , zdroj: www.space-ensounters.eu

Obr.16 strana 34

Van Nelle Factory autor: Johannes Brinkman, Leendert van der Vlugt lokalita: Rotterdam, Holandsko rok realizace: 1931 fotografie: archív Wikiwand , zdroj: www.wikiwand.com

-40-

Obr.17 strana 36

Cineroleum autor: Assamble Studio lokalita: Londýn, Velká Británie rok realizace: 2010 fotografie: Zander Olsen , zdroj: www.archdaily.com

-41-

Reference

References

01

BOW-WOW. Echo of Space / Space of Echo. přeložil K. YAMAMOTO. Tokyo: INAX, 2009.

12

PER, Aurora F. a ARPA, Javier. Strategy and Tactics in Public Space.

Barcelona: a+t architecture publishers, 2008.

02

CARNICERO, Inaqui. a EIRAS, Carlos Q. Unfinished. přeložila Kathy Lindstrom. Barcelona: Arquia Banca, 2016.

13

PER, Aurora F. a ARPA, Javier. The Public Chance. Barcelona: a+t architecture publishers, 2008.

03

DVOŘÁKOVÁ, Eva, FRAGNER, Benjamin a ŠENBERGER, Tomáš.

Industriál_Paměť_Východiska. Praha: Titanic s.r.o., 2007.

14

PER, Aurora F., MOZAS, Javier. a ARPA, Javier. This is Hybrid.

Barcelona: a+t architecture publishers, 2011.

04

FEIREISS, Lukas. Spacecraft. Berlin: Die Gestalten Verlag, 2008.

15

05

FEIREISS, Lukas. Spacecraft 2. Berlin: Die Gestalten Verlag, 2009

RUBY, Ilka a RUBY, Andreas. Urban Transformation. Berlin: Ruby Press. 2008.

06

FENTON, Joseph. Hybrid Architectural Press, 1985.

16

Státní fond životního prostředí České republiky. Zelené památky.

Praha: Státní fond životního prostředí České republiky, 2006.

07

FRANTÁL, B. et al . Assessing Success Factors of Brownfields Regeneration: International and Inter-stakeholder perspective. In: Transylvanian Review of Administrative Sciences. No. 44 E/2015, 91 – 107. 2015.

17

TREVELO, Pierre A. a VIGER-KOHLER, Antoine. No Limit. Paris: Pavillion Arsenal, 2008.

18

TUNGUZ, Tomasz. The Impact of a Changing Venture Environment on Startup Fundrising Terms. Publikováno [22. 02. 2016].

19

UFFELEN, Chris van. Re-Use Architecture. Berlin: Braun Publishing AG, 2011.

20

VOLF, Petr. Místa Architektonického Vz(d)oru. Praha: Architectura, 2014.

Buildings.

Michigan:

Princeton

08

HARVARD., KOOLHAS, Rem., KWINTER Sanford., BOERI, Stefano., MUTLIPLICITY., ARC EN REVE. a ACTAR. Mutations. Barcelona: Actar, 2000.

09

MAESCHER, Tobias. The Archipreneur Concept. dostupné na: https://gumroad.com/l/ZhxTl?_ga=1.265164047.1410058335.14 70936042

10

MENSVOORT, Koert van a GRIEVINK, Hendrik-J. Next Nature. New York/Barcelona: Actar, 2012.

11

MIKANGUMI. Renovation catalog of complex rehabilitation plan.

Tokyo: INAX Publishing, 2001.

-42-

-43-

Autorský tým Fakulta architektury Navrhovatel: bc. Tomáš Kozelský MSc. Školitelka: Prof. Ing. arch. Hana Urbášková, Ph.D. Fakulta podnikatelská Spoluřešitelka: Ing. Stanislava Vyletalová Školitelka: Prof. Ing. Mária Režňáková, CSc.

STRATEGIE DEVELOPMENTU PRO KONVERZI INDUSTRIÁLNÍCH OBJEKTŮ V ČR A MODIFIKACE MODELŮ JEJICH EKONOMICKÉ NÁROČNOSTI Text specifického výzkumu Specific Research Article

Článek vznikl v rámci mezifakultního juniorského specifického výzkumu 2016 pod registračním číslem FA/FP-J-16-3557.

Ve spolupráci s: In collaboration with: Next Institute Distillery: Social Reactor New Lab KOGAA Architecture Studio

STRATEGIE DEVELOPMENTU PRO KONVERZI INDUSTRIÁLNÍCH OBJEKTŮ V ČR A MODIFIKACE MODELŮ JEJICH EKONOMICKÉ NÁROČNOSTI Text specifického výzkumu Specific Research Article