BK3060 Wetenschapsleer 2 Juni 2012
Het Regionaal oplossen van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt.
Niels van der Salm 4020642
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
Het Regionaal oplossen van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt Abstract: Er heerst een grote leegstand op de Amsterdamse en Nederlandse kantorenmarkt. Een groot probleem want de leegstand heeft veel nadelige gevolgen. De locaties waar veel leegstand is gaan snel achteruit, maar ook het vestigingsklimaat en de concurrentiepositie verslechteren. Het is dus van algemeen belang dat er een oplossing gevonden gaat worden voor dit probleem. Hoe kan regionale samenwerking tussen overheden de leegstand van kantoorpanden in Amsterdam tegengaan? Via literatuurstudie zal er een antwoord gegeven worden op deze hoofdvraag. Een gunstig investeringsklimaat en een slecht gemeentebeleid zonder regionale afstemming hebben ertoe geleid dat er een groot overaanbod is ontstaan aan kantoorpanden. Veel van de kantoren zijn verouderd en staan op onaantrekkelijke (monofunctionele) locaties. Trasformatie van deze verouderde kantoorpanden naar bijvoorbeeld een woonfunctie blijkt lastig en is niet de oplossing voor het gehele probleem. Een oplossing op regionaal niveau zal wel veel invloed kunnen hebben. Uit literatuurstudies blijkt dat de gemeentes op verschillende manieren de structurele leegstand kunnen terug dringen. Gemeentes moeten gezamenlijk op regionaal niveau een maximum vaststellen voor de nieuwbouw van kantoren en zorgen dat de baten daaruit ook gezamenlijk verdeeld worden. Hiernaast moet via regelgeving van bovenaf de transformatie en sloop van oude kantoorpanden gestimuleerd en verplicht worden gemaakt. Verder moet er per kantoorlocatie en aparte aanpak opgesteld worden, waardoor monofunctionele kantoorlocaties getransformeerd kunnen worden en er op de hoogwaardige locaties, met veel vraag toch nog nieuwbouw kan plaatsvinden. Keywords: Structurele leegstand, kantorenmarkt, transformatie, regionale samenwerking
1. Inleiding De kantorenmarkt van Nederland zit in zwaar weer, wie een bezoekje brengt aan een van de vele kantorenlocaties zal merken dat veel van de kantoorpanden leegstaat. Zo ook in Amsterdam zijn de problemen groot. In 2010 was het leegstandspercentage zelfs het grootste van heel Europa, namelijk zo’n 20,5% (BNP Paribas Real Estate 2010). Door jaren lang structureel meer kantoren te bouwen dan voor de vraag noodzakelijk was is er een veel te grote voorraad aan kantoorpanden ontstaan, die uiteindelijk heeft geleid tot de huidige hoeveelheid aan leegstaande kantoorpanden (Elp&Zuidema, 2010). Voor een groot deel van de leegstaande kantoren zal in de nabije toekomst geen huurder gevonden worden. Een groot probleem, want leegstand heeft vele nadelige effecten, niet alleen voor de eigenaren van deze leegstaande kantoorpanden, maar ook voor de locatie waar deze gebouwen in staan. Economisch zijn de regionale en landelijke gevolgen ook nadelig, het vestigingsklimaat en de internationale concurrentiepositie verslechteren. Het is dus van algemeen belang dat de leegstand in de kantorenmarkt wordt teruggedrongen en verdere leegstand voorkomen wordt. Er moet een daadkrachtig beleid gevoerd gaan worden om de problemen aan te pakken en te voorkomen dat het probleem groter wordt. Er moet meer regionale samenwerking tussen gemeenten en overheden gaan plaatsvinden. Hoe kan regionale samenwerking tussen overheden de leegstand van kantoorpanden in Amsterdam tegengaan? Via literatuurstudie zal er antwoord gegeven worden op de deze hoofdvraag. Ten eerste zullen de oorzaken van de structurele leegstand worden beschreven, vervolgens de noodzaak van een regionale oplossingsrichting en ten slotte worden er oplossingen voorgelegd alvorens er in de conclusie antwoordt gegeven wordt op de hoofdvraag.
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
2. Oorzaken van huidige leegstand De huidige leegstand in de kantorenmarkt kent meerdere oorzaken. Er zijn de laatste jaren simpelweg veel meer kantoren gebouwd dan voor de vraag noodzakelijk was, met als gevolg een groot overaanbod op de kantorenmarkt en veel leegstand. Als gevolg van de financiĂŤle crisis is de kantorenbubbel ingestort door de daarop volgende dalende vraag. Hiernaast doet het flexwerken zijn intrede waardoor er een dalend aantal vierkante meters per kantoorwerknemer gevraagd wordt door bedrijven(Elp&Zuidema, 2010). Een pikant voorbeeld van de massale bouw van kantoorpanden is Amsterdam noord, waar in 2006 8 miljoen vierkante meter gepland stond, terwijl er tot 2030 maar 1 tot 3,5 miljoen daadwerkelijk nodig zou zijn geweest (Janssen-Jansen, 2010b). Wat is de oorzaak van deze bouwwoede van kantoorpanden.
Markt kenmerken Een van de oorzaken kan gevonden worden in de werking van de kantorenmarkt, een bekend fenomeen is de varkenscyclus(Janssen-Jansen, 2010b). Hiermee wordt bedoeld dat de markt sterk reageert op prijs veranderingen maar dat dit pas laat is doorgewerkt in het aanbod. De bouwtijd van het kantoorpand zorgt ervoor dat het aanbod van de kantorenmarkt altijd op de korte termijn niet elastisch is. Tegen de tijd dat het extra aanbod aan kantoorpanden er daadwerkelijk staat, is de vraag vaak alweer gezakt, maar worden er wel nog steeds nieuwe kantoorpanden opgeleverd. Het gevolg is een toenemende leegstand. Toch kan de huidige leegstand en overaanbod maar voor een klein gedeelte verklaard worden door dit fenomeen.
Ontwikkeling vastgoedbubbel Het is lange tijd aantrekkelijker geweest om een nieuw kantoorpand te bouwen dan om een oud pand op te knappen. Lenen was in de jaren voor de crisis van 2008 erg goedkoop door een aanhoudende lage rente, waardoor er veel geld beschikbaar kwam van investeerders. Beleggers konden hoge rendementen opstrijken bij het investeren in de ontwikkeling van nieuwe kantoorpanden, zelfs wanneer de huurprijzen amper stegen, zoals het geval was. Investeren in vastgoed was in veel gevallen winstgevender dan investeren in aandelen. Hiernaast was het voor bedrijven ook heel goedkoop om te verhuizen naar die nieuwe kantoorpanden, vaak zonder of weinig extra kosten kon er verhuisd worden naar een beter kantoorpand(Janssen-Jansen, 2010b). Door het grote aanbod van steeds nieuwere kantoorpanden werd er steeds weer verhuisd naar nieuwere en betere kantoorpanden, waarbij de oude kantoorpanden achtergelaten werden, vaak zonder nieuwe huurder. Vooral toen de crisis zijn intrede deed werd dit probleem groter, er werd steeds minder vaak een nieuwe huurder gevonden voor het oude kantoorpand dat achtergelaten werd voor een nieuwer kantoorpand.
Slecht gemeentelijk beleid Vastgoedinvesteerders en bedrijven hadden er in de jaren voor de crisis dus baat bij om nieuwe kantoren te bouwen. De investeerders konden hoge rendementen opstrijken, terwijl de bedrijven die de nieuwe kantoorruimte huurde, voor weinig geld in een splinternieuw kantoorpand konden intrekken. Een derde oorzaak ligt bij de gemeente verantwoordelijk is voor gronduitgifte en hier ook aan verdiend. Gemeenten stimuleren massaal de bouw van nieuwe kantoorpanden. Het probleem is dat de gemeente er gebaat bij zijn om nieuwe kantoorpanden binnen hun gemeenten te laten bouwen(Janssen-Jansen,2010a). Ten eerste verdiend de gemeente fors aan de gronduitgifte, de opbrengsten uit deze handel zijn voor veel gemeente zelfs een essentieel onderdeel om de begroting in evenwicht te houden. Ten tweede ziet de gemeente graag dat bedrijven zich vestigen binnen hun
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
gemeente, dit vanwege de werkgelegenheid die dit oplevert en de concurrentiepositie die men hierdoor verbeterd. Door deze oorzaken werd het algemeen van de regio vaak ondergeschikt gesteld aan het lokale belang (Elp&Zuidema,2010). De onderlinge concurrentie tussen de gemeentes zorgde ervoor dat er geen regionale afstemming kwam over het aanbod van nieuwe kantoren en stimuleerde hiermee de ontwikkeling van nieuwe kantoren met als gevolg veel leegstand en een fors overaanbod.
Structurele leegstand Een groot gedeelte van de leegstand is structureel, wat wil zeggen dat dezelfde kantoorruimte voor een aaneengeschakelde periode van drie jaar leegstaat (Remoy, 2010). Deze kantoren zijn als het ware ten dode opgeschreven omdat de kans dat ze ooit nog verhuurd worden aanzienlijk klein is. Oorzaak van deze structurele leegstand is dat verouderde kantoorpanden verlaten worden zonder nieuwe huurder. Nieuwere kantoren voldoen beter aan de huidige eisen van de gebruiker. Ook staan een groot gedeelte van de structurele leegstaande kantoren op monofunctionele locaties (Remoy, H., 2010). Steeds vaker zijn gebruikers opzoek naar locaties waar naast kantoren ook andere voorzieningen zijn zoals winkels en horeca. Probleem is dat leegstand ook verder leegstand versterkt waardoor een gebied steeds verder leeg komt te staan en uiteindelijk verpaupering optreed.
3. Transformatie blijkt een moeilijke oplossing Transformatie van kantoorpanden naar woongebouwen behoord tot een van de mogelijkheden om het probleem van structureel leegstaande kantoorpanden aan te pakken. Toch blijkt dit lastiger dan gedacht, veel van de structurele leegstaande kantoren staan op monofuctionele locaties die zeer onaantrekkelijk zijn voor een woonfunctie. De locatie hebben geen tot weinig voorzieningen in de vorm van winkels en horeca, zijn slecht bereikbaar met openbaarvervoer, slechte ruimtelijke kwaliteit, weinig openbaargroen en liggen vaak ver van het centrum. Daarnaast staan de gebouwen op locaties met veel geluidsoverlast en slechte luchtkwaliteit, vaak langs de snelweg. De transformatiekosten zijn daarom erg hoog. Het is dus erg duur om een oud kantoorgebouw te transformeren en vaak is de locatie niet geschikt voor woonfunctie. Om die laatste reden zou het dus noodzakelijk zijn een heel gebied te transformeren van monofunctioneel naar multifunctioneel gebied (Remoy,2010). Om dit te bereiken is echter een grote investering en veel overheidsinvloed nodig. Zelfs als de locatie wel aantrekkelijk is zijn er weinig investeerders die de stap naar transformatie van hun kantoorpand willen maken. Vele actoren hebben weinig ervaring met transformatie en zien grote financiële risico’s, daarnaast is het beleid en de regelgeving er nog niet op gericht om transformatie te stimuleren. Zo moeten eigenaren van kantoorpanden na transformatie naar woongebouw de gemeente meer gaan betalen voor de erfpacht (Remoy, H.2010). De waardebepaling van de erfpacht is namelijk afhankelijk van de potentiële huurinkomsten van het gebouw, die fors stijgt wanneer het kantoor wordt omgezet naar wooneenheden. Ook zijn kantoorpanden vaak onderdeel van grote vastgoedportefeuilles, zolang die in zijn geheel nog winst oplevert, wat vaak het geval is, is de noodzaak tot ingrijpen niet groot en zal er nog niets gebeuren.
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
4. Regionale samenwerking tussen overheden is noodzakelijk Zonder ingrijpen van de overheid op regionaal niveau is het probleem van de leegstand moeilijk op te lossen. Ondanks dat het besef langzaam doordringt bij de diverse actoren, dat de werkwijze van de afgelopen jaren verkeerd is geweest zal een regionale planning noodzakelijk zijn. Het aanbod zal gereguleerd moeten worden om verdere uitbreiding van het overaanbod tegen te gaan, iets dat alleen op regionaal niveau mogelijk is, omdat gemeenten hun eigen belang altijd in de eerste plaats zullen stellen t.o.v. het algemene regionale belang (Elp&Zuidema, 2010). Ook zijn andere oplossingen niet mogelijk zonder ingrijpen van de overheid. Transformatie van structureel leegstaande kantoorpanden naar woongebouwen behoord bijvoorbeeld tot de mogelijkheden, probleem hierbij is dat het draagvlak onder de actoren niet groot is. Vele actoren hebben weinig ervaring met transformatie en zien grote financiÍle risico’s, daarnaast is het beleid en de regelgeving er nog niet op gericht om transformatie te stimuleren. Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven is wordt transformatie zelfs moeilijker gemaakt door de huidige regelgeving. Hiernaast staan veel van de kantoren op zeer onaantrekkelijke monofunctionele locaties. Om ook hier het probleem van de leegstand op te lossen zal dan waarschijnlijk transformatie van een heel gebied de oplossing zijn (Remoy, 2010). Ook hierbij kan men niet zonder de rol van de overheid. Probleem is dat de betrokken vastgoedeigenaren zelf nog niet in actie komen tegen de leegstand. De vastgoedbeleggers nemen hun verlies niet, ze houden hun structureel leegstaande kantoren in de boeken als volwaardige kantoren, terwijl dit niet zo is. De structureel leegstaande kantoren zijn namelijk nauwelijks iets meer waard omdat de kans erg klein is dat ze ooit nog verhuurd gaan worden. Zolang de beleggers het verlies niet willen nemen en de waarheid nog niet onder ogen zien, wordt er ook geen moeite gedaan om oplossingen te vinden(Janssen-Jansen, 2010b). Aangezien de eigenaren nog geen actie ondernemen tegen de leegstand zal de overheid dit moeten doen, ondermeer door de eigenaren te stimuleren wel in actie te komen en dit misschien zelfs te verplichten via regelgeving. Om ongelijke concurrentie hierbij tegen te gaan zal deze regelgeving vervolgens wel op regionaal (of landelijk) niveau gemaakt moeten worden. Voor veel van de oplossingsmogelijkheden is er dus een grote rol voor de overheid weg gelegd, wel moet de overheid dan op regionaal samenwerken. Aan de ene kant om onderlinge concurrentie verschillen te voorkomen en anderzijds om het handelen uit eigenbelang van gemeentes te beperken. De regionale overheid zal ook als mediator kunnen optreden, om het proces eerlijk te laten verlopen. Een oplossing voor dit probleem is in algemeen belang, dus taak van de overheid. Het overaanbod en de leegstand hebben namelijk niet alleen negatieve effecten voor de eigenaren, maar ook voor locatie, de regio en landelijk zijn er zijn negatieve effecten. Zo is de leegstand bijvoorbeeld slecht voor het algemene vestigingsklimaat en de (internationale) concurrentiepositie van de kantorenmarkt (Elp & Zuidema, 2010).
5. Welke oplossingen kan de overheid bereiken door meer regionale samenwerking. Zoals eerder beschreven is het belang van meer regionale samenwerking noodzakelijk voor het oplossen van de leegstand in de kantoren markt. Hieronder volgen drie oplossingsmogelijkheden uit andere onderzoeksrapporten. Belangrijk voor al deze oplossingen is dat het besef onder de gemeentes is doorgedrongen dat een regionale aanpak beter is en de economische positie van de gehele regio hierdoor verbeterd (Janssen-Jansen, 2010b). Ook is er meer transparantie nodig op de kantorenmarkt (Elp & Zuidema, 2010).
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
“Ruimte ruilen” Bij het concept “Ruimte ruilen” (Janssen-Jansen, 2010a) moet er een systeem komen waarbij gemeenten onderling het recht om kantoren te bouwen kunnen verhandelen onder elkaar. Van belang is dat van te voren onder leiding van een bovenstaande overheid een maximaal nieuw te bouwen aanbod wordt vastgesteld, waarbij het maximale aanbod gekoppeld wordt aan de regionale vraag, zodat verdere uitbreiding van het overaanbod voorkomen wordt. Zo krijgt elke gemeenten op basis van een aantal kenmerken, zoals aantal inwoners, beschikbare grond en economisch belang een bepaald aantal te ontwikkelen brutovloeropppervlak (bvo) aan kantoorruimte, die vervolgens contractueel wordt vastgelegd. Gemeenten kunnen vervolgens wanneer nodig onderling hun bvo verhandelen. De ene gemeenten koopt dan als het ware nieuw te ontwikkelen bouwoppervlakte van een andere gemeenten. De betaling kan dan bestaan uit geld maar ook uit een investering in de desbetreffende gemeente. Het principe is dat elke afzonderlijke gemeenten evenveel profiteert van de kantoorontwikkelingen in de regio. Dit is belangrijk omdat opbrengsten uit de kantooropbrengst in vele gevallen noodzakelijk zijn voor het in balans brengen van de gemeentelijke begroting. Dit principe hoeft niet per definitie op de bovenstaande manier uitgevoerd te worden. Er kan ook op regionaal niveau een wel overwogen keuze gemaakt worden om de kantoren ontwikkeling te concentreren op één bepaalde locatie binnen de regio, waarbij de opbrengsten wel eerlijk verdeeld worden. De onderhandeling over deze afspraken kunnen dan onder leiding van een ‘social planner’ (Elp & Zuidema, 2010) gemaakt worden en ook contractueel vastgelegd worden.
Kantoor voor Kantoor De Kantoor voor kantoor (Janssen-Jansen, 2010b) aanpak is bedoeld om binnen een korte tijd grotere stappen te maken voor terugdringing van de leegstand. Bij dit principe moet er voor elke nieuwe kantoorontwikkeling een oplossing gevonden worden voor een oud kantoor. “Hierbij moet een ontwikkelaar van een x-aantal nieuw bvo aantoonbaar een x-aantal verouderd bvo structureel opruimen”(Janssen-Jansen, 2010a p. 56). Met opruimen wordt in dit geval het slopen of transformeren van een oud kantoorgebouw. Dit heeft tot gevolg dat er geen nieuwe kantooroppervlakte bijkomt en de bestaande verouderde kantoorruimte, die vaak structureel leegstaat verdwijnt. Het mes snijdt hierbij dus aan twee kanten, waarmee dit een zeer effectieve oplossing is. Hierbij blijft regionale afstemming vereist, om te voorkomen dat ontwikkelaars in buurgemeenten gaan opereren. Ook hierbij is transparantie vereist (Elp&Zuidema, 2010) en zal het handhaven van deze maatregel streng moeten gebeuren.
Locatiegerichte aanpak In een rapport van Elp & Zuidema (2010) wordt gepleit voor een gebiedsgerichte aanpak waarbij de regionale overheid een coördinerende rol op zich neemt. De ervaring leert dat te veel bemoeienis van bovenaf zoals Provincie of het Rijk weerstand oproept, dit is ook de reden dat er voor een coördinerende rol gepleit wordt. In het rapport wordt er een onderscheidt gemaakt tussen drie verschillende categorieën: een hoogwaardige vestigingslocatie, een potentiële herstructureringslocatie en een ongewilde locatie. Er wordt in het rapport gesteld dat elke categorie een andere benadering nodig heeft. Hoogwaardige vestigingslocaties zullen altijd nodig zijn om de concurrentiepositie van de regio en van Nederland in stand te houden, waarbij nieuw aanbod onvermijdelijk is, vaak omdat ook de vraag daar nog hoog is. Op deze locaties moet er een weloverwogen keuze gemaakt worden, waarbij het nieuwe aanbod in relatie moet staan met de vraag. Het gaat hier om gerichte nieuwbouw of herontwikkeling.
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
De overheid zal in dit geval het aanbod reguleren, maar moet wel zorgen dat de noodzakelijke nieuwbouw mogelijk blijft om te voorkomen dat de prijsontwikkeling in dat gebied niet de pan uit rijzen Potentiële herstructureringslocaties hebben een ander beleid nodig. Dit zijn goede gunstig gelegen locaties met veel verouderde panden. Om de herstructurering hier te stimuleren moet ervoor gekozen worden elders nieuwe ontwikkelingen af te remmen. Dit om concurrentie van binnen de eigen regio weg te nemen en zo de rendabiliteit van de herstructureringslocatie te vergroten. Op regionaal niveau moeten er dan afspraken gemaakt worden om elders nieuwe ontwikkelingen af te remmen. Ook moeten belemmeringen in regelgeving en beleid weggenomen worden voor investeerders. Zoals flexibele welstandseisen, flexibele geluidseisen en het mogen optoppen van kantoorpanden, maar ook flexibele erfpacht waardering (Remoy,2009). Al deze regelgeving moet versoepeld worden om de herstructurering te stimuleren. Ook kan de gemeente op die locatie een investering doen in openbaarvervoer of openbare groenvoorziening wanneer nodig. De regionale overheid zal ook een leidende rol kunnen innemen voor het bij elkaar brengen van de verschillende partijen die nodig zijn bij herstructurering. De laatste categorie betreft de ongewilde locaties, vaak verouderde kantoren op monofunctionele locaties met heel veel structurele leegstand, geen voorzieningen en slechte aansluiting op openbaarvervoer(Remoy, 2009). Ook hier ligt er een duidelijke rol voor de regionale overheid. Onderzoek moet gedaan worden voor herstructurering van de gehele locatie van monofunctioneel gebied naar multifunctioneel gebied (Remoy, 2009). Omdat dit echter erg duur en moeilijk realiseerbaar is zal een dergelijke algehele herstructurering niet altijd mogelijk zijn. In dat geval zullen de kantoorpanden gesloopt moeten worden om plaats te maken voor andere ontwikkelingen. Probleem is echter dat eigenaren deze kosten niet graag meer voor hun rekening willen nemen. Om het slopen van deze “dode” kantoren (Remoy, 2010) te stimuleren moet de overheid regelgeving in voeren, dit in tegenstelling tot andere maatregelen vaak op landelijk niveau. Dit kunnen bijvoorbeeld slooppremies zijn of opkoopfondsen, waaraan iedere kantooreigenaar een aandeel in heeft binnen de regio. Of er kunnen belastingen geheven worden zoals leegstandheffing of onteigening bij te lange leegstand.
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
6. Conclusie De hoofdvraag van dit artikel is: Hoe kan regionale samenwerking van de overheid leegstand van kantoorpanden tegengaan in Amsterdam? Uit het artikel is gebleken dat het antwoordt op deze hoofdvraag is op te splitsen in een aanbeveling van meerdere oplossingsrichtingen. Algemeen kan er wel geconcludeerd worden dat regionale samenwerking de leegstand van kantoorpanden in Amsterdam kan tegengaan en dat dit zelfs een onmisbare schakel is in de oplossing van het probleem. Via meerdere beleidsrichtingen kan ervoor gezorgd worden dat de balans tussen vraag en aanbod van kantoorpanden hersteld wordt binnen de Amsterdamse regio. Vooral aan de aanbodzijde kan de regionale overheid zorgen voor regulering. Daarnaast kan de regionale overheid als mediator optreden tussen de gemeentes om zo tot afstemming te komen binnen de regio. De beste optie voor het tegengaan van de leegstand is concept van “Ruimte Ruilen” (Janssen-Jansen, 2010a). Deze maatregel zal namelijk voor een goed gereguleerd beleid gaan zorgen op regionaal niveau, die voor de lange termijn het aanbod van nieuwe kantoorpanden beperkt en daarnaast de inkomsten van de gronduitgifte eerlijk verdeeld onder de betrokken gemeentes binnen de regio. Echter in sommige gevallen is er meer haast gebaat bij terugdringen van de leegstaand, zoals nu het geval is. Er moet in dit geval niet alleen voorkomen worden dat nieuwe leegstand ontstaat, de bestaande leegstaand moet hiernaast ook nog sterk worden teruggedrongen. Uit onderzoek in dit artikel is gebleken dat in dit geval de aanpak van “Kantoor voor kantoor” (Janssen-Jansen, 2010b) de meest adequate is. Deze aanpak is zo effectief omdat er aan de ene kant geen extra kantoorruimte bijkomt en aan de andere kant de structurele leegstand wordt opgeruimd. Voor elke vierkante meter nieuw kantooroppervlak wordt er namelijk ergens anders een vierkante meter oud kantoor gesloopt of getransformeerd. In sommige gevallen moet er echter een andere aanpak gekozen worden (Elp&Zuidema, 2010), daar waar een specifieke locatie veel leegstand heeft en daarvoor een oplossing gevonden moet worden. In dit geval moet er gekozen worden voor de locatiegerichte aanpak , elke locatie heeft namelijk een eigen aanpak nodig afhankelijk van het soort kantoorpand en locatie. Deze aanpak kan er bijvoorbeeld toe leiden dat herstructureringgebieden gestimuleerd worden en ervoor gezorgd wordt dat de kantorenlocaties elkaar binnen de regio niet te veel beconcurreren. Verder zal er via regionale samenwerking of landelijke samenwerking een soepeler beleid gevoerd moeten gaan worden om transformatie van structurele kantoorpanden aantrekkelijker te maken, via flexibele regelgeving. Hiernaast zal er via regionale samenwerking partijen bij elkaar gebracht moeten worden om op grotere schaal bepaalde monofunctionele kantoorlocaties te transformeren naar multifunctionele gebieden waar ook wonen mogelijk is (Remoy, 2009). Kortom regionale samenwerking is essentieel voor de oplossing van de leegstand in de Amsterdamse regio.
Wetenschapsleer 2 - 2012 Q3 – Niels van der Salm - 4020642
Bronvermelding BNP Paribas Real Estate (2010), Property report Office Market in Europe. BNP Paribas Real Estate, Parijs Elp, van M., Zuidema, M. (2010), Kantorenleegstand, Probleemanalyse en oplossingsrichtingen. Economisch instituut voor de bouw, Amsterdam Janssen-Jansen, L. (2010a), Ruimte Ruilen – Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantore. Nicis, Den Haag. Janssen-Jansen, L. (2010b), Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen- Preadvies voor de BNSP en de Minister van Ruimte. Universiteit Utrecht, Utrecht Remøy, H.T. (2010), Out of Office. A Study on the Cause of Offi ce Vacancy and Transformation as a Means to Cope and Prevent. Technische Universiteit Delft, Delft Remøy, H.T., De Jonge, H. (2009), Transformation of monofunctional office areas. Technische Universiteit Delft, Delft