CORSO MONODISCIPLINARE DI ESTIMO
I
Prof. Ezio Micelli – Coll. Mirko Bisulli
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U STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UN EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE
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A --VITTI NICOLA ZAMBOLIN ANDREA
MATRICOLA 264083 MATRICOLA 264086
V
PRESENTAZIONE DELL’OGGETTO DI STIMA
EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE COMPOSTO DA 4 UNITA’ ABITATIVE GARAGES INTERRATO SITO A VILLORBA, COMUNE DI TREVISO
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CONTESTO INTERCOMUNALE Via Montegrappa 120 Catena di Villorba - Tv VILLORBA
TREVISO
Il bene oggetto della stima è un complesso di 4 mini appartamenti situati nella provincia di Treviso, più precisamente a Villorba in località Catena. Villorba è un comune di 16.921 abitanti della provincia di Treviso. La sede comunale è nella frazione di Lancenigo, in località Carità.
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INDIVIDUAZIONE PRINCIPALI PUNTI DI INTERESSE VILLORBA
AUTOSTRADA
TREVISO
AEROPORTO
Villorba – Treviso Villorba – Aeroporto Villorba – Autostrada
Km. 6.5 circa km. 11 circa km. 3 circa
4
ZONIZZAZIONE Zona industriale
Centro cittĂ Edificio oggetto di studio Zona di interesse industriale Strade di interesse provinciale Strade di interesse regionale, autostrada
TREVISO 5
Tessiture Monti Spa Le Tessiture Monti sono una delle industrie più fiorenti e sviluppate della zona. Forniscono molto lavoro agli abitanti dei paesi vicini. Distano circa 5 km dalla zona interesse di studio.
Treviso La città di Treviso si trova a circa 7 km. E’ una città in costante sviluppo economico, grazie anche alla industrie tessili. Nel centro della città vi è inoltre la sede della facoltà di design e moda dello Iuav. 6
Il terreno in oggetto si trova a circa 2 km dalla zona industriale piÚ vicina. Il progetto prevede la costruzione di un complesso di quattro mini appartamenti. Grazie alla sua posizione strategica, in un punto da cui sono velocemente raggiungibili sia la zona industriale che la città , si ipotizzano come possibili acquirenti studenti universitari, imprenditori delle varie industrie della zona che possano utilizzare l’appartamento come punto d’appoggio e nuovi nuclei familiari.
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INDIVIDUAZIONE SITO ED ESTRATTO PRG
LOTTO IN ESAME
LOTTO IN VIA DÌ ESPANSIONE
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PLANIVOLUMETRICO E CONI OTTICI studio dell’area circostante attraverso l’uso di coni ottici e immagini di riferimento
ANALISI DELL’AREA: Sebbene l’area oggetto di studio sia vicina a centri urbani e ad aree industriali, si può notare, come evidenziato dalle foto, che i lotti di terreno circostanti presentano per lo più edifici residenziali di modeste dimensioni, aree agricole e terreni non coltivati.
CONO OTTICO 1
CONO OTTICO 2
2 1
3
CONO OTTICO 3
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PIANTE PIANTA PIANO INTERRATO
PIANTA PIANO TERRA 10
PIANTE PIANTA PIANO PRIMO
PIANTA COPERTURA 11
PROSPETTI
PROSPETTO NORD
PROSPETTO SUD
PROSPETTO EST
PROSPETTO OVEST
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RENDERING
13
INDIVIDUAZIONE CONSISTENZA DEI DIVERSI APPARTAMENTI ABITAZIONE A
SUP. IN MQ
GIARDINO
41
SOGGIORNO/CUCINA
25
BAGNO + DISIMPIEGO
7+3
CAMERA
18
TOT.
94
ABITAZIONE B
SUP. IN MQ
GIARDINO
90
SOGGIORNO/CUCINA
25
BAGNO + DISIMPIEGO
7+3
CAMERA
18
TOT.
143
14
ABITAZIONE C
SUP. IN MQ
SOGGIORNO/CUCINA
25
BAGNO + DISIMPIEGO
7+3
CAMERA
18
TERRAZZA
4
TOT.
57
ABITAZIONE D
SUP. IN MQ
SOGGIORNO/CUCINA
25
BAGNO + DISIMPIEGO
7 +3
CAMERA
18
TERRAZZA
4
TOT.
57
15
TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750
Appartamento A
SUPERFICIE LORDA
COEFFICIENTE PONDERAZIONE
SUPERFICIE COMMERCIALE
Vani principali
53
1
53
Giardino di appartamento
41
0,18
7
18 + 5
0,5
11,5
TOTALE
71,5
Garage al piano interrato + cantina Appartamento B
Vani principali
53
1
53
Giardino di appartamento
90
0,18
16
18 + 5
0,5
11,5
TOTALE
80,5
Garage al piano interrato + cantina
16
TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750
Appartamento C
SUPERFICIE LORDA
COEFFICIENTE DI PONDERAZIONE
SUPERFICIE COMMERCIALE
Vani principali
53
1
53
Terrazza
4
0,25
1
18 + 5
0,5
11,5
TOTALE
65,5
Garage al piano interrato + cantina
Appartamento D
Vani principali
53
1
53
Terrazza
4
0,25
1
18 + 5
0,5
11,5
TOTALE
65,5
Garage al piano interrato + cantina
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ELEMENTI DI PARAGONE PER LA STIMA DELL’ IMMOBILE Paragone 1 – via Cà Zenobio Villorba Paragone 2 – via E. Mattei Casier Paragone 3 – via Centole Villorba Paragone 4 – via Volta Ponzano Veneto Paragone 5 – Quinto di Treviso
Paragone 6 – Mareno di Piave
Edificio oggetto di stima
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Paragone 1 Edificio sito nel comune di Villorba in via Ca’ Zenobio. Edificio di nuova costruzione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento di 50 mq, sito al secondo piano dello stabile, composto da ingressosoggiorno, angolo cottura, bagno, camera da letto matrimoniale e box auto privato di circa 20 mq. Valore di vendita: 115.000,00 euro Valore al mq: 1.642 ₏/mq
1.642 â‚Ź/mq 19
Paragone 2 Edificio sito nel comune di Casier in via Enrico Mattei. Residence di nuova costruzione “Le Grazie” composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento di 62 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale, box auto e scoperto privato. Valore di vendita: 130.000,00 euro Valore al mq: 1.585 €/mq
1.585 €/mq 20
Paragone 3 Edificio sito nel comune di Villorba. Edificio di recente ristrutturazione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento mansardato, sito all’ultimo piano dello stabile, di 70 mq, composto da soggiorno, angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 150.000,00 euro Valore al mq: 1.666 ₏/mq
1.666 â‚Ź/mq 21
Paragone 4 Edificio sito nel comune di Ponzano Veneto. Edificio di recente costruzione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento al primo piano, di 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 119.000,00 euro Valore al mq: 1.487 â‚Ź/mq
1.487 â‚Ź/mq 22
Paragone 5 Edificio sito nel comune di Quinto di Treviso. Edificio di recente costruzione (finito nel 2006) composto da appartamenti di varia metratura. Elementi di paragone: Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 65 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 143.000,00 euro Valore al mq: 1.787 â‚Ź/mq
1.787 â‚Ź/mq 23
Paragone 6 Edificio sito nel comune di Mareno di Piave. Edificio di recente costruzione composto da 8 appartamenti di varia metratura, di cui 2 mini appartamenti. Elementi di paragone: Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato scoperto. Valore di vendita: 110.000,00 euro Valore al mq: 1.571 â‚Ź/mq
1.571 â‚Ź/mq 24
MATRICE DI PONDERAZIONE - NORMALIZZAZIONE
1
2
3
4
5
6
COMPARABLES
1
2
3
4
5
6
PREZZI D‘ OFFERTA
1.642
1.585
1.666
1.487
1.787
1.571
Posizionali estrinseche
1
0,95
0,95
1,05
0,95
1,05
Posizionali intrinseche
0,95
1,10
1,05
1,05
0,95
1
Caratteristiche intrinsechetipologiche
1,05
1
1
1,05
1
1
Caratteristiche produttive
1
1
1
1
1
1
Aggiustamento totale
0,99
1,05
0,99
1,15
0,90
1,05
VM unitario aggiustato
1.637
1.664
1.661
1.710
1.608
1.649 25
VALUTAZIONE DEL VALORE MEDIO AGGIUSTATO DI VENDITA DELL’IMMOBILE Valore medio :
1637+1664+1661+1710+1608+1649 = 9929 = 1.654,83 ~ 1.655 €/mq 6 6
ANALISI DEI RICAVI TOTALI I ricavi totali prodotti dalle unità immobiliari sono quindi dati dalla sommatoria dei metri quadri commerciali di ciascun appartamento per il valore medio precedentemente ricavato. RICAVI TOT = (71.5 + 80.5 + 65.5 + 65.5) mq * 1.655 €/mq = 468.365,00 €
Superficie commerciale
Valore medio €/mq
Valore di vendita
Abitazione A
71,5 mq
1.655
118.332,5
Abitazione B
80,5 mq
1.655
133.227,5
Abitazione C
65,5 mq
1.655
108.402,5
Abitazione D
65,5 mq
1.655
108.402,5
Ricavo Tot.
468.365,00 26
QUOTAZIONI IMMOBILIARE DEL COMUNE DI VILLORBA
27
CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE
CA ++CCcC ++StSt+ + (Ou(Ou + +CccCcc) ) + +I +I +ScSc++UUp p CPCP== Ca INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA •
Il costo dell’area è stato stimato mediante un valore medio rilevato nel mercato sulla base del valore di 1mc edificabile. Volume dificabile sul lotto (450 mq sup. lotto) * (1,2 mc/mq indice edificabilità area) = 540 mc edificabili. Costo area mc = 200 €/mc (valore ricavato tramite consulente immobiliare) Ca= 540 mc * 200 €/mc = 108.000,00 €
•
Il costo di costruzione viene stimato con procedimento sintetico comparativo previa consultazione con imprese e con professionisti competenti: Volume totale edificio (volume fuori terra + volume interrato) = (116 mc * 4 app.) + 136 mc =600 mc Cc = (320 €/mc * 600 mc) = 192.000,00 €
28
CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA •
Le spese tecniche generali vengono stimate al 12% del costo di costruzione assumendo, in questo modo, una situazione ordinaria per il bene oggetto di stima. STG = 12% * Cc STG= 12% * 192.000,00 € = 23.040,00 €
•
Gli oneri di urbanizzazione vengono stimati mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba: Volume edificio = 600,00 mc oneri di urbanizzazione primaria non a scomputo : 600 mc * 5,83 €/mc= 3.498,00 € oneri di urbanizzazione secondaria non a scomputo : 600 mc * 6,14 €/mc= 3.684,00 € Ou = 3.498,00 € + 3.684,00 € = 7.182,00 €
•
II contributo sul costo di costruzione viene stimato mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba: costo teorico (determinato a seconda dell’indice fondiario) = 9.07 €/mc Ccc = 600 mc * 9.07 €/mc = 5.442,00 € 29
•
Le spese di commercializzazione sono stimate al 2% del ricavo sulle vendite: Sc = ricavi totali * 2% Sc = 468.365,00 * 2% = 9.367,308 €
Il costo totale dell’opera si ottiene dalla somma di ogni singola voce di costo:
CP = 108.000,00+ 192.000,00 + 23.040,00+ 7.182,00 + 5.442,00 + 9.367,30= 345.031,30 €
L’utile del promotore, indice di un investimento più o meno conveniente, risulta essere:
Up = ricavo totale – costo totale = 468.365,00 – 345.031,30 = 123.333,70 €
30
ANALISI DEI COSTI E DEI RICAVI 1% 5%
2%
2%
26%
41%
23%
COSTO DELL'AREA COSTO DI COSTRUZIONE SPESE TECNICHE E GENERALI ONERI DI URBANIZZAZIONE CONTRIBUTO SUL Cc SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE UTILE DEL PROMOTORE
L’utile del promotore, calcolato sui ricavi totali ottenuti dalla vendita degli appartamenti, è espresso dal 26%. Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, siamo giunti alla conclusione che l’utile rappresentato dal 26% può essere ritenuto un valore adeguato rispetto alle attuali condizioni di mercato. la costruzione dell’edificio può essere considerata un investimento conveniente. 31
Costo produzione
Costo costruzione
Superficie commerciale
ANALISI DELLA REDDITIVITÁ
345.031,30
192.000,00
283 mq
PREZZO MINIMO DI VENDITA
Ricavo totale
Profitto promotore (20-25% sui ricavi)
Utile promotore
1.000,00
283.000,00
- 22 %
- 62.031,3
1.100,00
311.300,00
- 10.5 %
- 33.731,3
1.200,00
339.600,00
- 1,6 %
- 5.431,3
1.300,00
367.900,00
6,2 %
22.868,7
1.400,00
396.200,00
13 %
51.168,7
1.500,00
424.500,00
18,7%
79.468,7
1.600,00
452.800,00
24 %
107.768,7
Prezzo unitario di vendita
1.700,00
ECCESSIVA VALUTAZIONE DEL BENE
PREZZO MIGLIORE DI VENDITA Dall’analisi sopra proposta possiamo vedere in che modo varia l’utile del promotore all’aumentare del valore medio unitario delle unità residenziali, Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, abbiamo potuto constatare che il 6,2% dell’utile calcolato sui ricavi totali, rappresenta la soglia minima guadagnabile dalla costruzione dell’edificio; al di sotto del 6,2% la costruzione dell’edificio non può più essere considerata un investimento conveniente. 32
ISTITUTO UNIVERSITARIO DI ARCHITETTURA DI VENEZIA C O R S O D I L AU R E A I N P R O D U Z I O N E D E L L’ E D I L I Z I A – C L A P E ANNO ACCADEMICO 2008-09
VITTI NICOLA ZAMBOLIN ANDREA
264083 264086
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