Bekijk installatiebeheerdoor een functionele bril

Het optimaliseren van installaties levert tot wel 35 procent energiebesparing op. Daarnaast vermindert de kans op storingen en verbetert het binnenklimaat aanzienlijk. Instrumenten als de Installatie Performance Scan van Agentschap NL en de functionele inspectie ISSO-106 van Cofely helpen u om uw klimaatinstallaties te verbeteren. Toch maken maar weinig facilitair managers en gebouwbeheerders er gebruik van. Wat zijn de oorzaken hiervan?

winst behalen met goed functionerende klimaatinstallaties

Bekijk installatiebeheer door een functionele bril Tekst: Annemieke van Ramshorst Slecht ingeregelde installaties zijn niet alleen een probleem in oude panden. Ook in vrij nieuwe gebouwen werken ze vaak niet optimaal. Zonde, want zo benut u de mogelijkheden van een geavanceerd installatiecon cept maar half. Voor optimalisering van de installaties hoeft u nauwelijks te investeren en de terugverdientijden zijn kort. Dat klinkt goed, zeker in een tijd waarin bezuinigingen aan de orde van de dag zijn. Toch wordt maar nauwelijks gebruikgemaakt van deze eenvoudige manier om te besparen. Een van de oorzaken daarvan is slechte communicatie tussen facilitair managers, installateurs en adviseurs. Externe partijen focussen te veel op techniek, en dit kan ervoor zorgen dat u de vertaalslag naar uw organisatie moeilijk kunt maken. Veel van uw collega’s kijken op hun beurt alleen

66

naar de kosten en storingen en reali seren zich onvoldoende dat het beter functioneren van installaties juist veel oplevert. Kortom, op het gebied van samenwerking valt nog veel winst te behalen.

Functioneel installatiebeheer Om maximaal rendement uit uw installatie te halen, moet u uw oude patroon loslaten en uw installaties optimaliseren. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Bert Elkhuizen, business solution architect bij Cofely, en Stef Bots, via INNAX gebouwmanagement ingehuurd als adviseur milieu en duurzaamheid bij Delta Lloyd, ervaren dat elke dag. Elkhuizen: ‘Het probleem is dat iedereen ervan uitgaat dat het wel goed gaat met de installaties zolang er maar niet te veel storingen zijn.

Maar ondertussen blijken installaties vervuild en instabiel te zijn, werken ze tegen elkaar in en kloppen instel lingen niet. Niemand heeft dat in de gaten.’ Bots vult aan: ‘Als er geen storingen of klachten zijn, zijn de meeste facilitair managers tevreden. Energieverbruik is naar verhouding maar een beperkte kostenpost bin nen de totale huisvestingskosten, dus maakt ‘een beetje meerverbruik’ ze niet zo veel uit. Ze hebben niet in de gaten dat functioneel beheer van installaties weleens een ton of meer zou kunnen opleveren.’

Niet onverschillig, maar onwetend Het is niet zo dat facilitair managers onverschillig zijn. Uit recent onder zoek van Integron is juist gebleken dat ze zich verantwoordelijk voelen

Bert Elkhuizen

Stef Bots

is business solution architect bij Cofely.

is via INNAX gebouwmanagement ingehuurd als adviseur milieu en duurzaamheid bij Delta Lloyd.

klimaatinstallaties instrumenten

In de praktijk: optimalisering van installaties bij OHRA Stef Bots is door Delta Lloyd ingehuurd om de mogelijkheden voor energiebesparing te inventariseren. Toen hij daar drie jaar geleden mee begon, viel het hoge energieverbruik in het OHRA-gebouw in Arnhem – onderdeel van de Delta Lloyd Groep – al snel op. Bots: ‘Gerenommeerde adviesbureaus hadden het energieverbruik al een paar keer onderzocht, maar konden de oorzaak niet echt blootleggen. Bert Elkhuizen heeft voor ons een functionele inspectie ISSO-106 uitgevoerd. De uitkomsten daarvan waren een openbaring voor de installaties van het OHRA-gebouw.’ Problemen aan het licht De scan bracht diverse problemen aan het licht. Een overkoepelend probleem was dat het OHRA-gebouw een complex installatieconcept heeft, dat in de praktijk heel lastig te beheren is. Daarnaast kwam bijvoorbeeld uit de scan naar voren dat de installaties te veel draaiuren maakten, omdat ze ’s nachts en in het weekend gewoon doorgingen. Bots: ‘Volgens de instellingen in het gebouwbeheersysteem (GBS) zouden ze op die tijdstippen juist uitstaan, maar de onderstations van de luchtbehandeling bleken deze instelling te overrulen zonder dat iemand dat

voor het energieverbruik en het binnenklimaat in hun gebouw. De oorzaak ligt eerder in onwetendheid en slechte communicatie met instal lateurs en adviseurs. Elkhuizen legt uit: ‘De focus van installateurs en adviseurs is te technisch. Het is dan niet vreemd dat de facilitair mana ger al snel afhaakt. Maar je moet niet alleen naar de techniek, maar naar het hele functioneren kijken. Installateurs en adviseurs moeten daarom niet alleen het technische verhaal benadrukken, maar facilitair managers laten zien dat je onder houd en beheer door een functionele bril moet bekijken.’ Bots voegt hier aan toe: ‘Het is hiervoor wel belang rijk dat de installatiebranche afstapt

in de gaten had. Het GBS gaf immers aan dat ze gewoon uitstonden.’ Zo stelde de scan nog een aantal problemen aan de kaak. Bots: ‘Eindelijk was er een instrument waarmee we de zwakke plekken echt konden blootleggen. Het heeft onze kijk op onderhoud en beheer fundamenteel veranderd.’ 162.000 euro per jaar Op basis van de resultaten uit de installatiescan heeft Elkhuizen adviezen gegeven om het energieverbruik in het OHRA-gebouw flink omlaag te brengen. Door de opgemerkte onvolkomenheden te verhelpen kan de Delta Lloyd Groep jaarlijks veel energie besparen: 37 procent van het totale gasverbruik in het gebouw en 16 procent op elektriciteit. Voor de zekerheid is nog een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de technische uitvoerbaarheid van de adviezen. Daaruit bleek dat de conclusie van de inspectie in hoofdlijnen klopt. OHRA voert een selectie van de maatregelen nu één voor één door. Door juiste instellingen van de klimaatinstallaties bespaart de Delta Lloyd Groep in de toekomst naar verwachting 162.000 euro per jaar op het energieverbruik in het OHRA-gebouw.

van de ouderwetse focus op techniek en bedrijfszekerheid en een moder niseringsslag maakt naar duurzaam onderhoud en beheer.’ Een andere oorzaak van onwetendheid bij facilitair managers is waarschijnlijk dat er in het Activiteitenbesluit van de Wet milieubeheer nauwelijks aandacht is voor het inregelen van installaties. Bots: ‘Er staan 38 maatregelen in het Activiteitenbesluit voor kantoren, zoals aanwezigheidsdetectie en dubbele beglazing. Maar het herin regelen van installaties komt heel gebrekkig en dan enkel zeer gefrag menteerd in de lijst voor. Terwijl dit zoveel energiebesparing oplevert met geringe investeringen.’

Procesmatig en functioneel Hoe kan het anders? U zou nadrukke lijk de samenwerking moeten opzoe ken met installateurs en adviseurs. Samen kunt u kritisch naar de huidige werkwijze kijken en het onderhoud en beheer van installaties anders aan pakken. ‘Het is hopeloos ouderwets om alleen op storingen en klachten te focussen’, vindt Elkhuizen. ‘Je moet onderhoud en beheer procesmatig en functioneel insteken, zoals ken nisinstituut ISSO voorschrijft binnen Duurzaam Beheer en Onderhoud. Het heeft geen zin om eenmalig alle installaties door te lichten en het beheer niet aan te passen. Voor je het weet, zit je weer op het oude niveau.’ In veel gevallen is het noodzakelijk

Facility Management Magazine | oktober 2011 | 67

om het onderhoudscontract aan te passen, zodat de installateur de ruimte krijgt om periodiek de installaties te controleren op functioneren. Om samenwerking tussen de gebouwbe heerder en installateur te bevorderen, is de Installatie Performance Scan van Agentschap NL vernieuwd. De Installatie Performance Scan 2.0 biedt

gebouwbeheerders meer mogelijk heden om het installatiebeheer zelf te monitoren, zodat zij beter met instal lateurs kunnen sparren over hun eisen en wensen (zie kader over IPS 2.0). Een eenmalige scan is dus niet genoeg. Het functioneel en technisch beheer van installaties moet onder deel worden van het facilityproces.

Bots: ‘Gebouwbeheerders moeten installatiebeheer opnemen in het duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMOP). Sterker nog, het zou de kern moeten zijn van dit plan. Alleen zo kunnen gebouwbeheerders en instal lateurs duurzaam installatiebeheer borgen in de organisatie. En dat is de garantie voor succes.’

Installatie Performance Scan 70 procent van de klimaatinstallaties in gebouwen werkt niet goed of is niet goed afgesteld. De Installatie Performance Scan (IPS) is een instrument van Agentschap NL waarmee installateurs en adviseurs klimaatinstallaties kunnen scannen op energie-efficiëntie. Ook Cofely biedt een dergelijk instrument aan: de functionele inspectie ISSO-106. Beide instrumenten bieden hetzelfde resultaat: een overzicht van eenvoudige aanpassingen aan uw installaties die zorgen voor een lager energieverbruik, minder storingen en een beter binnenklimaat. Dit levert al gauw een besparing op van 10 tot 15 procent; en ook besparingen van 35 procent zijn geen uitzondering. IPS 2.0 Onlangs is de IPS vernieuwd. Bert Meijering, adviseur utiliteitsbouw bij Agentschap NL, vertelt: ‘Voorheen was het optimaliseren van klimaatinstallaties vrijblijvend. Maar binnenkort wordt de EPBD aircokeuring van kracht. Vanaf dat moment moeten alle airconditioninginstallaties elke vijf jaar worden gecontroleerd op verbetermogelijk heden op het gebied van energie-efficiëntie. Met de IPS 2.0 kunnen gebouwbeheerders aan deze periodieke verplichting voldoen.’

De belangrijkste aanpassing aan de IPS is dat er functies zijn toegevoegd voor de facilitair manager of gebouw beheerder. Meijering licht toe: ‘Voorheen was de IPS een adviestool van de installateur. Hij scande alle installaties en overhandigde vervolgens een printje van de resultaten aan de gebouwbeheerder. De vernieuwde tool werkt anders. Die biedt bijvoorbeeld een ‘gebouwpaspoort’, waarin de facilitair manager zelf kan zien wanneer de laatste inspectie is geweest en welke maatregelen al zijn

70%

van de klimaatinstallaties werkt niet goed of is niet goed afgesteld

uitgevoerd. De IPS is hierdoor meer een beheertool voor de gebouwbeheerder geworden. Voor specifieke onder delen schakelt hij de installateur in. Doordat de gebouwbeheerder meer inzicht heeft in het proces, is hij een betere gesprekspartner voor de installateur.’

in het kort De mogelijkheden van een geavanceerd installatieconcept worden maar half benut. Om dit op te lossen moeten facility managers nadrukkelijk de samenwerking opzoeken met installateurs en adviseurs. Om samenwerking tussen de gebouwbeheerder en de installateur te bevorderen, is de Installatie Performance Scan van Agentschap NL vernieuwd. Dit biedt gebouwbeheerders meer mogelijkheden om het installatiebeheer zelf te monitoren, zodat ze beter met installateurs kunnen sparren over hun eisen en wensen. Een eenmalige scan is niet genoeg. Het functioneel en technisch beheer moet onderdeel worden van het facilityproces.

68