PGGM VERDUURZAAMT VASTGOEDPORTEFEUILLE
EEN BETER RENDEMENT PGGM heeft aangekondigd zijn vastgoedportefeuille te gaan verduurzamen. De plannen van de institutionele vermogensbeheerder sluiten aan bij de keuze van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), om de bestaande voorraad te verduurzamen. Beide berichten werden tijdens de afgelopen PROVADA 2009 bekend gemaakt en duiden er onmiskenbaar op dat duurzaam vastgoed een substantiële factor op de Nederlandse markt is geworden. Nu ook de overheid als grote huurder de duurzaamheidsnormen aanscherpt, neemt de druk op de vastgoedfondsen om hun bezit te verduurzamen Wereldwijd onderzoek duurzaam vastgoed toe. Radicale beleidsveranderingen zijn echter niet aan de orde, In de wereldwijde CO2-uitstoot heeft vastgoed stellen Guido Verhoef en Mathieu Elshout van PGGM de een aandeel van 35%. Een eerste stap om de fondsbeheerders gerust. emissie terug te dringen is inzicht in de duur-
HET BEGINT BIJ TRANSPARANTIE We schrijven begin januari 2008 als vastgoedconsultant René Buck zich in een interview met SenterNovem nog gereserveerd uitlaat over de kansen van Duurzaam Vastgoed voor de langere termijn. Duurzaam vastgoed heeft potentie, stelde Buck in dat interview vast, maar was verstrikt geraakt in een ‘Circle of Blame’. In deze vicieuze cirkel gaven alle betrokken partijen elkaar de schuld voor het niet realiseren van duurzaam vastgoed. En, zo orakelde Buck nog ruim voor het uitbreken van de economische crisis later dat jaar, zou duurzaam vastgoed zich eerst nog moeten bewijzen tijdens economische tegenwind… Inmiddels zijn er bijna twee jaar verstreken en blijkt duurzaam vastgoed geen hype maar een blijvertje. Laatste wapenfeit in de opmars van duurzaam vastgoed: de formele keuze van PGGM om zijn vastgoedportefeuille van circa 11 miljard euro te gaan verduurzamen. “Duurzaamheid past bij PGGM, het is een logische relatie”, licht Guido Verhoef die keuze toe. Head of Private Real Estate Verhoef duidt daarbij niet alleen op de wensen die er bij de achterban uit de sector zorg en welzijn leven, maar ook op het typerende lange termijn karakter dat zowel met duurzaamheid als met pensioenverzorging is verweven. “We staat nu voor de opgave om ons verantwoorde beleggingsbeleid voor het vastgoed concreet vorm te geven”, vat Verhoef één van de grootste aandachtspunten voor de komende tijd samen. Hierbij speelt senior investment manager voor Europa Mathieu Elshout een belangrijke rol: “We beginnen met onze fondsmanagers te vragen om transparantie; we willen van hen alle relevante gegevens op het gebied van duurzaamheid hebben, van milieugegevens tot inzicht in hun sociaal beleid en hun bedrijfsvoering.”
ONDERZOEKSPOWER PGGM voert de verduurzaming van de vastgoedportefeuille gefaseerd door. De uitgangspunten en hoofdlijnen van dit proces zijn
zaamheid van de vastgoedportefeuille. Daarom doet PGGM samen met de Universiteit van Maastricht, vermogensbeheerder APG en pensioenuitvoerder USS (het tweede pensioenfonds van Engeland) een wereldwijd onderzoek om te bepalen hoe duurzaam het vastgoed nu is. Dit onderzoek wordt ondersteund door overkoepelende vastgoed organen als INREV (privaat vastgoed Europa), EPRA (beursgenoteerd vastgoed Europa) en ACSI (Australian Council of Superannuation Investors).
PGGM PGGM, pensioenuitvoeringsorganisatie voor de sector zorg en welzijn en institutioneel vermogensbeheerder, beheert momenteel een vermogen van circa 85 miljard Euro. Circa 15 procent hiervan is belegd in genoteerde (5,5 miljard) en niet-genoteerde (5,5 miljard) vastgoedfondsen over de gehele wereld. Circa 20 procent van de totale vastgoedbeleggingen wordt in Nederlands vastgoed geïnvesteerd. De overige 80 procent belegt PGGM in Amerika (30 procent), Azië (30 procent) en de rest van Europa (20 procent). Om stabiliteitsredenen belegt PGGM voornamelijk in winkels en woningen en in mindere mate in kantoren en logistiek. Responsible Investment policy for Real Estate (RIRE) PGGM heeft het voornemen om zijn vastgoedportefeuille te verduurzamen op 24 juni jl. vastgelegd in het beleidsstuk RIRE (Responsible Investment Policy for Real Estate). Hierin schetst PGGM in grote lijnen welke maatstaven ten aanzien van vastgoedbeleggingen gehanteerd worden. Gezamenlijk vormen zij de ESGPerformance: een set minimum eisen op het gebied van milieu, sociale omstandigheden en goed ondernemingsbestuur.
vastgelegd in het RIRE-beleid: Responsible Investment Policy for Real Estate. Dit beleidstuk geeft aan dat PGGM van zijn fondsmanagers eist dat er tenminste een heldere visie en beleid op het gebied van duurzaamheid getoond kan worden. Daarnaast wil PGGM vanaf 2010 ook gegevens ontvangen over energiegebruik, CO2uitstoot, waterverbruik en afval van de gebouwen. “Op dit moment weten we niet precies hoe de situatie bij de vastgoedfondsen is”, tekent Elshout de stand van zaken; “we weten niet in welke mate en kwaliteit er duurzaamheidbeleid is en of men overal de eigen gebruiksgegevens registreert. Dit overzicht ontbreekt voor de gehele sector. Door middel van een onderzoek willen we vaststellen in hoeverre gegevens en beleid op dit moment aanwezig zijn bij de fondsmanagers”. Het onderzoek waar Elshout op doelt is een grootschalig wereldwijd survey, waarin naast PGGM ook branchegenoot APG deelnemer is. In Europa is de Engelse pensioenuitvoerder USS partner in het onderzoek; in Azië en Amerika zullen aldaar gevestigde pensioenuitvoerders participeren. Elshout: “Het onderzoek wordt onder leiding van dr. Nils Kok door de Universiteit Maastricht uitgevoerd onder genoteerde en niet-genoteerde beursfondsen. Omdat er drie grote pensioenuitvoerders bij zijn betrokken, hebben de onderzoekers voldoende power om medewerking van de fondsmanagers te verkrijgen”. Elshout is benieuwd naar de resultaten van het onderzoek, maar heeft geen overdreven hooggespannen verwachtingen: “We verwachten dat met name bij de beursgenoteerde bedrijven het beleid wel in orde zal zijn; op het gebied van de implementatie van dat beleid en de registratie van cijfers voor energie en afval die daarbij horen, denken we dat dat veel minder het geval zijn. Uiteraard willen we daar wat aan gaan doen”.
IN GESPREK BLIJVEN MET DE FONDSMANAGER In plaats van zelf meetgegevens te verzamelen en te wegen, zouden de beleggers van PGGM het zich wellicht wat makkelijker kunnen maken door duurzaamheidlabels te eisen voor het vastgoed waarin zij investeren. “We juichen het gebruik van labels toe”, motiveert Elshout PGGM’s eigen aanpak, “maar we verwachten dat het veel tijd vergt voordat we onze gehele portefeuille hebben gelabeld. Bovendien kan een gebouw waarbij het label ontbreekt, op basis van de meetgegevens best heel duurzaam zijn. Daarom beginnen we met meten en inventariseren als startpunt.” Alles wijst er op dat PGGM kiest voor de geleidelijke weg. Hoeven fondsmanagers die wat betreft duurzaamheid op dit moment nog wat minder goed scoren, dus niet plotseling erg nerveus te worden? “Beslist niet”, reageert Verhoef: “het begint met bewustwording. Als wij, tegelijkertijd met een aantal andere pensioenfondsen dit signaal afgeven, dan zal daar in de vastgoedwereld op gereageerd worden; je ziet nu al dat steeds meer fondsmanagers in de gaten hebben dat duurzaamheid ook vanuit puur vastgoedperspectief voor hen interessant is. Ook zij merken bijvoorbeeld dat de vraag naar duurzaam vastgoed vanuit de huurders toeneemt. We zullen elkaar daar dus wel in vinden. Maar het gaat er dan niet om, om samen een mooi verhaal over duurzaamheid te houden, maar om het principe van meten is weten; daar begint het mee”. Elshout valt zijn manager bij: “Het gaat erom dat het proces van verduurzaming nu wordt ingezet. Daarbij willen we tijdens dat proces progressie zien bij onze fondsmanagers; in overleg bezien we wat reële doelen zijn om verbeteringen te bewerkstelligen, dat kan in bepaalde gevallen 10 procent verbetering zijn, in andere gevallen soms ook 20 procent. Door structureel de meetgegevens voor energie, water en afval te monitoren, houden we zicht op die ontwikkeling en zien we of die doelen ook daadwerkelijke worden gehaald.” Een radicale verduurzamingstrategie is wat betreft Verhoef en Elshout dan ook niet aan de orde. Verhoef: “We hebben als PGGM een aanzienlijke vastgoedportefeuille, dus je zou kunnen veronderstellen dat we op grond daarvan behoorlijk strenge eisen aan de fondsmanagers zouden kunnen opleggen. Feit is echter dat we met deze managers longtime commitments zijn aangegaan. Op basis van gesprekken willen we nu een geleidelijke verschuiving bij hen bewerkstelligen. Vergeet ook niet het gegeven dat wij voornamelijk in bestaand vastgoed hebben belegd, waarin we dus te maken hebben met een bestaande situatie. Veranderingen hebben daar tijd nodig, maar daar staat tegenover dat we er wat betreft verduurzaming ook de grootste slag kunnen maken”.
DUURZAAM BELEGGEN VOOR EEN BETER RENDEMENT PGGM’s keuze voor verduurzaming van de vastgoedportefeuille zal door sommigen gezien worden als een kleine revolutie in vastgoedland. Wat betreft de Nederlandse situatie lijkt het onvermijdelijk dat vastgoedfondsen in beweging zullen komen. Zeker nu ook vanuit de kant van de huurders, met de overheid als Duurzaam Inkoper voorop, de vraag naar duurzaam vastgoed toeneemt. Verhoef is zich er van bewust dat PGGM’s duurzame koers verandering teweeg zal brengen. Zowel binnen de eigen organisatie als daarbuiten. Toch blijven er binnen PGGM een aantal principes onaangetast. Verhoef: “Key is en blijft voor ons dat onroerend goed moet renderen en aan een bepaald risicoprofiel moet voldoen. Dat is niet een nieuw principe, dat is een principe dat we al decennialang hanteren. Natuurlijk zijn milieucriteria vooral bij vastgoedbeleggingen juist nu erg interessant, de vastgoedsector is wereldwijd verantwoordelijk voor 35 procent van de CO2-uitstoot. Wij geloven dat als je daar nu alert op bent, je als belegger op termijn een beter rendement behaalt. Misschien niet direct een hoger rendement, maar op zijn minst een stabieler rendement. Duurzaam vastgoed is interessant voor huurders en heeft gemiddeld een hogere restwaarde voor de eigenaar. Zowel vanuit het perspectief van de huurder als uit dat van de eigenaar is er dus alle reden om een scherp oog te hebben voor de environmental issues.“