De noodzaak van duurzaam vastgoed

VASTGOEDBEHEERDER HANS COPIER (ING REIM ): “ONZE HUURDERS VRAGEN HET; ONZE AANDEELHOUDERS WILLEN HET”

‘DE NOODZAAK VAN DUURZAAM VASTGOED’ Onder de veelzeggende titel ‘Duurzaam vastgoed; hype of blijvertje?’ begon AgentschapNL in januari 2008 een serie interviews met koplopers in duurzaam vastgoed. Een nog aarzelende vastgoedconsultant René Buck, die stelde dat veel af zou hangen van de vraag uit de markt, beet het spits af. Nu, circa tweeënhalf jaar later, sluit Hans Copier van ING Real Estate Investment Management de reeks interviews af. Inmiddels lijkt de titelvraag uit het eerste artikel ondubbelzinnig beantwoord. Copier laat zien dat het vastgoedestablishment duurzaamheid heeft omarmd. Uit maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook omdat het niet anders kan. Copier: “Als ik het niet doe, diskwalificeer ik mezelf bij mijn beleggers en huurders.”

DE CIRCLE OF BLAME DOORBROKEN Eind 2007 startte het toenmalige SenterNovem – nu AgentschapNL – met gepast optimisme een artikelenserie getiteld ‘Koplopers doorbreken de Circle of Blame’. Opmerkelijk genoeg op een moment waarop de realisatie van duurzaam vastgoed in een impasse leek te verkeren. Toegegeven, in de nieuwbouw waren er vorderingen gemaakt door een verdergaande verscherping van de EPC-norm en hadden vooraanstaande projectontwikke-laars energiebesparende technieken als warmte koude opslag geleidelijk geadopteerd. Maar op het totaal van nieuwbouw en bestaande bouw, hadden dergelijke duurzaamheidsuccessen een marginaal effect. Onder toe-nemende maatschappelijk druk slaagde de vastgoedsector er als grote CO2 producent ondertussen niet in om wezenlijke duurzame initiatieven te ontplooien. In plaats daarvan wezen de verschillende partijen in collectieve onmacht naar elkaar en ontstond een vicieuze cirkel: De Vicious Circle of Blame was geboren. Maar zoals wel vaker het geval is, leidde ook hier bewustwording en probleemidentificatie tot een stap voorwaarts.

Toch had ook SenterNovem destijds niet kunnen voorzien, hoe snel duurzaamheid vanuit marge naar mainstream zou bewegen.

Achteraf gezien werd duidelijk dat eind 2007 zowel de stand van de duurzame techniek als de zeit-geist, rijp waren voor wat nu gezien mag worden als een revolutie in de vastgoedbranche. Het jaar 2008 zal dan ook de boeken ingaan als het jaar waarin duurzaamheid doorbrak in vastgoedland. In Nederland werd dat jaar - onder adhesiebetuigingen uit alle geledingen van de

Koplopers doorbreken de Circle of Blame

www.duurzaamvastgoedportal.nl ondersteunt u met informatie over rendemen, techniek en wetgeving Dit is een publicatie van: Agentschap NL NL Energie en Klimaat Postbus 8242 | 3503 RE Utrecht

juni 2010

vastgoedwereld - de Dutch Green Building Council opge-richt.

Vaandeldragers van het duurzaam reveil als ontwikkelaar Coen van Oostrom en Anne-Marie Rakhorst mochten aanschuiven bij Pauw en Witteman; onder vakbroeders baarde vooral Flip Verwaaijen van TNT Real Estate opzien voor zijn innovatieve vastgoeddeal met OVG en Triodos Bank.

Medio 2010 is het aanvankelijke rumoer rondom duurzaam vastgoed enigszins verstomd. In de luwte groeide Duurzaam vastgoed echter gestaag door en nam daarmee definitief afstand van de pioniersfase waarin het decennia had vertoefd. De Circle of Blame lijkt daarmee gebroken: duurzaam vastgoed is ook bij de gevestigde spelers in bouw, financiering en beheer niet meer weg te denken. Eén van die spelers is Hans Copier, Country Manager van ING REIM en daarnaast Fundmanager van ING Dutch Office Fund en ING Dutch Retail Fund. Zijn nevenfunctie als voorzitter van de Taskforce Duurzaamheid van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) maakt duidelijk dat de werelden van de grote beleggers en duurzaamheid al lang niet meer op gespannen voet met elkaar staan. Zelf formuleert Copier het kraakhelder: “Zou ik niet in duur-zaamheid zitten dan zou ik mij zowel ten opzichte van mijn aandeelhouders als ten opzichte van mijn huurders diskwalificeren. Het is bedrijfseconomisch heel verantwoord om vooruit te lopen op de dingen die toch gaan komen.”

DEALBREAKER Toch heeft ook Copier recent moeten ondervinden dat de duurzame weg niet altijd over rozen gaat. Een in alle opzichten duurzame verlenging van het huurcontract met TNT Post voor de Groene Toren aan de Beatrixlaan in Den Haag werd op het laatste moment afgeblazen. Een ingrijpende reorganisatie bij het post en pakketbedrijf dwong beide partijen de onderhandeltafel te verlaten. “Het is erg jammer, als je ziet waar we het al over eens waren”, mijmert Copier; “we zouden van een G-label naar A++, dus energieneutraal, zijn gegaan. Het project zou een prachtige showcase zijn geweest voor de verdere verduurzaming van bestaand vastgoed.” De structuur van de deal tussen ING REIM en TNT was vrij simpel, aldus Copier: “TNT was bereid om de totale huisvestings-last in te zetten, dus huur en energie. Het geld dat vrijkwam door energiebesparing mochten we gebruiken als dekking voor de investeringen daarin”. De opzet was om het huurcontract van de Groene Toren met tien jaar te verlengen.

Lang genoeg om de duurzame investeringen, waaronder warmte koude opslag in het grondwater, rendabel te maken. Het splitincentive dilemma, waarbij huurder en eigenaar in conflict kunnen komen over de splitsing van kosten en opbrengsten van

De noodzaak van Duurzaam Vastgoed – Hans Copier (ING REIM)

Pagina 2/4

energiebesparende investeringen, werd daarmee op elegante wijze omzeild.

Hoewel de deal tot spijt van zowel ING REIM als TNT voortijdig werd afgeblazen, is de case interessant genoeg om verder op in te gaan. Zou het bijvoorbeeld voor ING REIM echt mogelijk zijn geweest om de Groene Toren van G naar A++-label te upgraden, zonder rendementsverlies voor ING enerzijds èn met gelijkblijvende lasten voor huurder TNT Post anderzijds? “Dit is een extreem geval”, geeft Copier toe, “normaal gesproken ga je niet van G-label naar A++, maar kom je uit op een C-label”. Tegelijkertijd stelt Copier nadrukkelijk dat hiermee niet gemarchandeerd is met de rendementeisen. Copier: “Het is maar hoe je er naar kijkt! Als je aan een aantal knoppen gaat draaien - en in dit geval de rendementsknop aan het eind - dan ziet je oordeel er weer heel an-ders uit.” Copier legt uit: “Normaal zet je zo'n gebouw in de markt voor 7,5 procent bruto aanvangsrendement; nu doen we dat voor 7,25 procent. Dat kan omdat de waardestijging van het object groter is dan bij regulier vastgoed. Dat kwart procent rendementsverschil levert financiële ruimte op, die we voor onze extra investeringen gebruiken.” Copier vat het nog eens samen: “Het gaat er dus om dat een duurzaam gebouw op termijn meer waard wordt dan een niet duurzaam gebouw. Als dat zo is, kun je het onrendabele deel van je investering in het begin compenseren met de extra waardestijging van het duurzame gebouw aan het eind van de rit.”

DUURZAAM TAXEREN Duurzaamheid mag dan zijn plek in het vastgoed hebben verworven, in taxaties is dat nauwelijks zichtbaar. "Maar dat zal in de toekomst veranderen", verwacht Copier, “niet duurzame gebouwen zullen afgestraft wor-den in taxatie, omdat de huurders ze niet meer zullen accepteren”. Copier praktiseert daarbij wat hij preekt: “Voor de kantorenmarkt werken wij nu al met taxateurs aan een duurzaamheidparagraaf.” Copier voelt hierbij ongetwijfeld de zachte dwang van zijn aandeelhouders. Het afgelopen jaar hebben de Nederlandse pensioen-fondsen onder aanvoering van PGGM en AGP een duidelijk signaal richting verduurzaming van de portefeuille afgegeven. Copier: “Circa 85 procent van de aandelen van de Nederlandse vastgoedfondsen van ING REIM is in eigendom van die pensioenfondsen. Zij bewegen zich expliciet op het terrein van maatschappelijk verantwoord ondernemen waarbij ook de druk in de richting van verduurzaming van de portefeuille toeneemt. Aan ons de taak om dat in praktijk te brengen; expliciete waardering van duurzame kwaliteit is dan een logische stap”. Invulling geven aan de wensen van zijn investeerders doet Copier het liefst door verduurzaming van zijn be-staande

De noodzaak van Duurzaam Vastgoed – Hans Copier (ING REIM)

Pagina 3/4

portefeuille: “Ik kan ook cynisch verduurzamen, namelijk door mijn portefeuille van 2,3 miljard te ver-kopen en om te wisselen voor nieuwe panden. Ik vind dat dat niet mag gebeuren; het enige dat je daarmee creëert is meer leegstand op voorraadniveau en schijnduurzaamheid. De opgave is juist om dat wat we al in gebruik hebben maximaal te laten renderen. Dat is echt duurzaam!”

DRIE BUDGETS Verduurzamen van de bestaande bouw geniet dus de voorkeur boven nieuwbouw. Copier liet al eerder zien dat bij upgraden van G naar C label, zowel de huurder als de eigenaar financieel quitte kunnen spelen. Voor de huurder blijft de total housing cost gelijk.

Uiteraard moeten eigenaar en huurder het wel eens worden over de verschuivingen van de aandelen huur en energie in de totale huurlasten. Copier: “Aan het eind van het huur-contract kunnen er twee dingen gebeuren: de huurder vertrekt of de huurder blijft.

Rekening houdend met vertrek moet je als eigenaar een reservering maken voor de kosten die dat met zich meebrengt.” Copier somt op: “Leegstand, makelaarskosten van zestien à twintig procent van de huurwaarde, herinvesteringkosten om-dat de huurder opnieuw moet inhuizen. Je hebt dan een aardig budget, dat beschikbaar komt bij daadwerkelij-ke huurcontractverlenging.

Op het moment dat een huurcontract met meer dan vijf jaar wordt verlengd, geeft dat lift aan de waarde van het pand. Dan heb je al twee budgetten. Voeg daar nog het geld bij dat vrijkomt door energiebesparing; dat is je derde budget. Ik durf te beweren dat als je die drie delen samen neemt, je een redelijk budget hebt om echt te verduurzamen: bij verlenging van het huurcontract met vijf à tien jaar, zijn ten minste twee labelsprongen realiseerbaar.” ING REIM benadert zijn huurders daarom actief om uit te leggen hoe ze zich duurzamer kunnen huisvesten terwijl hun totale lasten gelijk blijven. Fijn voor de huurder die in zijn jaarrapportage kan laten zien maatschappelijk verantwoord te ondernemen, maar ook fijn voor ING REIM. Copier tenslotte: “Toen ik aan duurzaamheid begon, dacht ik aanvankelijk ‘dat is alleen maar goed geld naar kwaad geld brengen’. En wat blijkt: dat is helemaal niet aan de orde. Er is financiële ruimte, je verbetert je gebouw, je verbetert je concurrentiepositie, je houdt je huurders tevreden. En je investeerders zijn blij omdat ze zien dat je verstandige dingen doet.”

Jan Sijbrandi – in opdracht van Agentschap NL

De noodzaak van Duurzaam Vastgoed – Hans Copier (ING REIM)

Pagina 4/4