One Phloen Jit Condominium by Noon Arch

โครงการศึกษาและออกแบบอาคารพักอาศัยรวมแนวตั้ง (วัน เพลินจิต)

อมิตตา จรรยา

วิทยานิพนธ์นี้เป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรสถาปัตยกรรมศาสตร์บัณฑิต สาขาวิชาเทคโนโลยีสถาปัตยกรรม คณะสถาปัตยกรรมสาสตร์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี 2561

STUDY AND DESIGN CONDOMINIUM (ONE PHLOEN JIT)

AMITTA JANYA

A THESIS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENT FOR THE BACHELOR DEGREE OF ARCHITECTURE DIVISION OF ARCHITECTURAL TECHNOLOGY FACULTY OF ARCHITECTURE RAJAMANGGALA UNIVERSITY OF TECHNOLOGY THANYABURI 2018

หน้าอนุมัติ บทคัดย่อ กิตติกรรมประกาศ สารบัญ สารบัญรูปภาพ สารบัญตาราง บรรณานุกรม

ก ข ค ง จ ฉ

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

ความเป็นมาของโครงการ วัตถุประสงค์ของการศึกษา ขอบเขตของการศึกษา วิธีการดาเดินการและขั้นตอนการดาเดินการ ประโยชน์ที่ได้รับจากการศึกษาโครงการ

บทที่ 1-1 1-4 1-4 1-5 1-6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

หลักการออกแบบและทฤษฎี ที่เกี่ยวข้อง

ความเป็นมาของโครงการ

บทที่

ความหมายและคาจากัดความ ความเป็นมา ปัจจุบัน อนาคตของเรื่องที่จะศึกษา ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง นโยบายและแผนพัฒนาที่เกี่ยวข้อง หลักการที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบ สถาปัตยกรรม 2.6 กรณีศึกษาอาคารตัวอย่าง 2.7 กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

2-1 2-2 2-7 2-9 2-10 2-14 2-21

ง-1

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

ง-2

ประวัติความเป็นมาของที่ตั้งโครงการ การวิเคราะห์ทาเลที่ตั้งโครงการ หลักการเลือกที่ตั้งโครงการ ลักษณะที่ตั้งโครงการและสภาพปัจจุบัน รายละเอียดที่ตั้งโครงการ

บทที่ 3-1 3-5 3-7 3-11 3-14

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

การกาหนดรายละเอียด โครงการ

การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

บทที่

ความเป็นมาของโครงการ วัตถุประสงค์ของโครงการ การกาหนดโครงสร้างการบริหาร โครงสร้างการบริหาร รายละเอียดผู้ใช้โครงการ การกาหนดรายละเอียดและกิจกรรมของโครงการ พื้นที่ใช้สอยโครงการ การประมาณการงบประมาณของโครงการ ระบบวิศวกรรมที่เกี่ยวข้อง

4-1 4-3 4-4 4-5 4-6 4-8 4-9 4-15 4-17

5.1 5.2 5.3 5.4

แนวความคิดในการออกแบบ การพัฒนาแบบร่าง ผลงานการออกแบบ หุ่นจาลอง

บทที่ 5-1 5-2 5-3 5-4

6.1 บทสรุป 6.2 ข้อเสนอแนะ

บทสรุปและข้อเสนอแนะ

แนวความคิดและผลงาน

บทที่

6-1 6-2

บรรณานุกรม ภาคผนวก

ง-3

บทที่

ความเป็นมาของโครงการ

ภาพที่ 1.1 เมืองกรุงเทพมหานคร 1 ภาพที่ 1.2 เมืองกรุงเทพมหานคร 2 ภาพที่ 1-3 คอนโดมิเนียม Brown Condo ภาพที่ 1-4 Society 5.0 ภาพที่ 1-5 บรรยากาศ คอนโดมิเนียม ภาพที่ 1-6 ภายในคอนโดมิเนียม 1 ภาพที่ 1-7 ภายในคอนโดมิเนียม 2

บทที่

ง-4 จ-1

1-1 1-1 1-2 1-3 1-4 1-6 1-6

2 หลักการออกแบบและทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง

ภาพที่ 2-1 คอนโดมิเนียม ภาพที่ 2-2 คอนโดมิเนียม 1 ภาพที่ 2-3 ภายในคอนโดมิเนียม 1 ภาพที่ 2-4 ภายในคอนโดมิเนียม 2 ภาพที่ 2-5 คอนโดมิเนียม 2 ภาพที่ 2-6 คอนโดมิเนียม 3 ภาพที่ 2-7 แสดงตัวอย่างการแบ่งพื้นที่ใช้สอย ภาพที่ 2-8 คอนโดมิเนียม 4 ภาพที่ 2-9 เมืองกรุงเทพมหานคร 1 ภาพที่ 2-10 เมืองกรุงเทพมหานคร 2 ภาพที่ 2-11 คอนโดมิเนียม 5 ภาพที่ 2-12 คอนโดมิเนียม 6 ภาพที่ 2-13 คอนโดมิเนียม 7 ภาพที่ 2-14 คอนโดมิเนียม 8 ภาพที่ 2-15 คอนโดมิเนียม 98 wireless

2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 2-8 2-9 2-9 2-10 2-11 2-12 2-13 2-14

ภาพที่ 2-14 คอนโดมิเนียม 8 ภาพที่ 2-15 คอนโดมิเนียม 98 wireless ภาพที่ 2-16 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit ภาพที่ 2-17 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence ภาพที่ 2-18 คอนโดมิเนียม 98 wireless 2 ภาพที่ 2-19 คอนโดมิเนียม 98 wireless 3 ภาพที่ 2-20 คอนโดมิเนียม 98 wireless 4 ภาพที่ 2-21 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit 1 ภาพที่ 2-22 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit 2 ภาพที่ 2-23 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit 3 ภาพที่ 2-24 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence 1 ภาพที่ 2-25 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence 2 ภาพที่ 2-26 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence 3 ภาพที่ 2-27 STATE LOUNGE ภาพที่ 2-28 WITTAYU TEA ROOM ภาพที่ 2-29 PLOENJIT SPA ภาพที่ 2-30 CHAUFFERED LIMOUSINE SERVICE ภาพที่ 2-31 FITNESS ภาพที่ 2-32 LOUNGE ภาพที่ 2-33 SKY LOUNGE ภาพที่ 2-34 ทางเดินที่เชื่อมมาจาก BTS นานา ภาพที่ 2-35 สระว่ายน้า ภาพที่ 2-36 Fitness ภาพที่ 2-37 สวน ภาพที่ 2-38 Sport Club

2-13 2-14 2-14 2-14 2-15 2-15 2-15 2-16 2-16 2-16 2-17 2-17 2-17 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18 2-18

บทที่

3 การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

ภาพที่ 3-1 วังสระปทุม ภาพที่ 3-2 วัดปทุมวนาราม ภาพที่ 3-3 เขตปทุมวัน ภาพที่ 3-4 สวนลุมพีนีวัน ภาพที่ 3-5 โครงการ Sindhorn ภาพที่ 3-6 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ภาพที่ 3-7 ศาลท่านท้าวมหาพรหม ภาพที่ 3-8 การแสดงกลองยาว คณะศิษย์พ่อปันยีพ่อปู่ฉัตรแก้ว ภาพที่ 3-9 แผนที่ประเทศไทย ภาพที่ 3-10 แผนทีก่ รุงเทพมหานคร ภาพที่ 3-12 CBD ภาพที่ 3-13 พื้นที่เพลินจิต-วิทยุ ในพื้นที่ CBD ภาพที่ 3-14 แผนผังเพลินจิต-วิทยุ ภาพที่ 3-15 ตาแหน่งที่ตั้งในแผนผังเพลินจิต-วิทยุ ภาพที่ 3-16 ตาแหน่งที่ตั้ง 1 ภาพที่ 3-17 ตาแหน่งที่ตั้ง 2 ภาพที่ 3-18 ตาแหน่งที่ตั้ง 3 ภาพที่ 3-19 บรรยากาศที่ตั้ง 1 ภาพที่ 3-20 บรรยากาศที่ตั้ง 2 ภาพที่ 3-21 บรรยากาศที่ตั้ง 3 ภาพที่ 3-22 บรรยากาศที่ตั้ง 4 ภาพที่ 3-23 บรรยากาศที่ตั้ง 5 ภาพที่ 3-24 บรรยากาศที่ตั้ง 6 ภาพที่ 3-25 ที่ตั้ง Site 1

3-1 3-1 3-2 3-2 3-3 3-3 3-4 3-4 3-5 3-5 3-5 3-6 3-6 3-7 3-8 3-8 3-8 3-9 3-9 3-9 3-9 3-9 3-9 3-10

ภาพที่ 3-26 ที่ตั้ง Site 2 ภาพที่ 3-27 ที่ตั้ง Site 3 ภาพที่ 3-28 บริบทโดยรอบ ภาพที่ 3-29 บริบทโดยรอบ 1 ภาพที่ 3-30 การใช้ประโยชน์ที่ดิน

บทที่

3-10 3-10 3-11 3-12 3-13

การกาหนดรายละเอียดโครงการ

ภาพที่ 4-1 คอนโดมิเนียม 1 ภาพที่ 4-2 คอนโดมิเนียม 2 ภาพที่ 4-3 คอนมิเนียม 3 ภาพที่ 4-4 คอนโดมิเนียม 4 ภาพที่ 4-5 ส่วนองค์ประกอบหลัก ภาพที่ 4-6 ส่วนองค์ประกอบรอง ภาพที่ 4-7 ส่วนสนับสนุนโครงการ ภาพที่ 4-8 ส่วนบริหารโครงการ ภาพที่ 4-9 ส่วนบริการโครงการ ภาพที่ 4-10 ส่วนสรุปพืน้ ที่โครงการ ภาพที่ 4-11 งบประมาณการ ภาพที่ 4-12 ผลตอบแทนทางการเงิน ภาพที่ 4-13 โครงสร้าง Shear Wall ภาพที่ 4-14 โครงสร้างฐานรากแพ ภาพที่ 4-15 โครงสร้าง พื้น Post tension Slab

4-1 4-2 4-3 4-4 4-9 4-10 4-11 4-12 4-13 4-14 4-15 4-16 4-17 4-18 4-19 จ-2 ง-5

ภาพที่ 4-16 ลักษณะโครงสร้างพื้น ภาพที่ 4-17 ผนังคอนกรีตมวลเบา ภาพที่ 4-18 ผนังก่ออิฐฉาบปูน ภาพที่ 4-19 ผนังรับน้าหนัก ภาพที่ 4-20 ผนังกระจก Glass Wall ภาพที่ 4-21 ผนัง Curtain Wall ภาพที่ 4-22 ผนังคอนกรีตมวลเบา ภาพที่ 4-23 ระบบจ่ายประปาลง ภาพที่ 4-24 ระบบไฟฟ้า 3 เฟส ภาพที่ 4-25 ไฟฟ้าฉุกเฉิน ภาพที่ 4-26 Suction air temp ภาพที่ 4-27 ปรับเปลี่ยนระดับการทางาน VRV ภาพที่ 4-28 ระบบการทางานแบบ VRV ภาพที่ 4-29 ระบบดับเพลิง ภาพที่ 4-30 ระบบส่งน้าดับเพลิง ภาพที่ 4-31 ระบบลิฟต์ Traction Elevation ภาพที่ 4-32 Tower Parking ภาพที่ 4-33 ระบบความคุมอาคารอัตโนมัติ ภาพที่ 4-34 ระบบความคุมอาคารอัตโนมัติ 1 ภาพที่ 4-35 สระว่ายน้า Over Flow ภาพที่ 4-36 ระบบ Over Flow

จ-3 ง-6

4-20 4-21 4-21 4-21 4-22 4-22 4-22 4-23 4-24 4-24 4-25 4-25 4-26 4-27 4-28 4-29 4-30 4-31 4-32 4-33 4-34

บทที่

แนวความคิดและผลงาน

บทที่

บทสรุปและข้อเสนอแนะ

สารบัญตาราง

ตารางที่ 2-1 : การวิเคราะห์อาคารตัวอย่าง ตารางที่ 2-2 : การวิเคราะห์อาคารตัวอย่าง (ต่อ) ตารางที่ 2-3 : การวิเคราะห์อาคารตัวอย่าง (ต่อ) ตารางที่ 2-4 : การวิเคราะห์อาคารตัวอย่าง (ต่อ) ตารางที่ 2-5 : การวิเคราะห์กฎหมาย ตารางที่ 2-6 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-7 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-8 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-9 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-10 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-11 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-12 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-13 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-14 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-15 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-16 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-17 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ) ตารางที่ 2-18 : การวิเคราะห์กฎหมาย (ต่อ)

33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

ฉ-1 ง-7

à¸&#x2021;-8

1.1

ความเป็นมาของโครงการ

แนวโน้ ม การท าธุ ร กิ จ คอนโดมิ เ นี ย มใน กรุ ง เทพมหานคร มี อั ต ราการเติ บโตและการแข่ ง ขั น ค่อนข้างสูง มีทางเลือกมากมายสาหรับบุคคลที่กาลัง มองหาที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทางาน โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อ การตัดสินใจเลือกที่พักในปัจจุบัน คือ ทาเลที่ตั้ง การ คมนาคมสะดวกจากสถานที่ทางานและสถานที่ท่องเที่ยว รูปแบบการบริการ ราคาคุ้มค่า ที่ตั้งโครงการนี้อยู่ใกล้ กับระบบมวลชนสาธารณะต่าง ๆ ทั้ง รถไฟฟ้า (BTS) รถไฟฟ้ า ใต้ ดิ น (MRT) และระบบทางยกระดั บ เป็ นจุ ด เชื่อมต่อที่สาคัญสามารถเข้าถึงทุกความสะดวกได้อย่าง ง่ า ยดาย รวดเร็ ว ที่ เ หมาะกั บ ชี วิ ต คนท างานใน กรุงเทพมหานคร แต่ในอนาคตการตัดสินใจเลือกซื้อ คอนโดมิเนียมอาจเปลี่ยนไปตามปัจจัยต่าง ๆ ในอนาคต ที่มา : https://www.estopolis.com/article/

1-1

ภาพที่ 1.1 ตึกมหานคร(โครงการมิกซ์ยสู มีโรงแรมและคอนโดมิเนียม) ที่มา : https://www.google.co.th/search?q=ตึก กรุงเทพมหานคร

โดยภาพรวมของยอดขายใหม่ในตลาด ปี 2560 เติบโตได้ดี โดยอยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขาย เฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี ส่งผลให้อัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียม ทั้งตลาดยังคงอยู่ที่ 90% โดยมียอดขายรวมสะสมเพิ่ม เป็น 496,100 หน่วย ซึ่งทาให้ปัจจุบันมีห้องชุดเหลือขาย อยู่ ใ นตลาดทั้ ง สิ้ น ประมาณ 53,900 หน่ ว ย ส าหรั บ คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดปีที่ผ่านมา มียอดขายเฉลี่ย อยู่ที่ 62% จากโครงการทั้งหมด โดยทาเลที่มีจานวนห้อง ชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1. พระโขนง - สวนหลวง แบริง, อันดับ 2. พญาไท - รัชดาภิเษก และ อันดับ 3. ปทุมวัน - ราชเทวี ภาพที่ 1.2 อุปสงค์ อุปทานและยอดขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ที่มา : http://nexus.co.th/news/

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 ว่า อุปทานจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ากว่า 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยความต้องการห้องชุดจะยังคงรักษาระดับการเติบโตใน อัตราที่ใกล้เคียงกันกับปีที่ผ่านมาจานวน 5 หมื่นหน่วย ส าหรั บ ราคาคอนโดมิ เ นี ยมในตลาดกรุ ง เทพฯชั้ น ใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่ รอบกรุงเทพฯชั้นใน และตลาดรอบนอก ภาพที่ 1-3 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ที่มา : http://www.bltbangkok.com/PrimeProperty/

ที่มา : http://nexus.co.th/news/

1-2

ราคาจะปรับตัวขึ้ นอีกประมาณ 5 - 6% ส่งผลให้ ภาพรวมมี ร าคาเฉลี่ ย ปรั บ ขึ้ น 8% อยู่ ที่ 1.40 แสนบาทต่ อ ตารางเมตร ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในราคาจะปรับตัวขึ้นไปที่ 2.13 แสนบาทต่อตารางเมตร, พื้นที่รอบกรุงเทพฯ ชั้นใน ราคา 1.11 แสนบาทต่ อตารางเมตร และกรุ งเทพฯ ชั้นนอก ราคา 1.10 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

ภาพที่ 1-4 ราคาขายของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร 2009-2018 ที่มา : http://thailand-property-news.knightfrank.co.th/

อุปสงค์ อุปทาน ราคา ภาพที่ 1-5 แนวโน้ม คอนโดมิเนียมแบ่งตาม segment ที่มา : ww.realist.co.th/blog/อสังหา-2560/

1-3

อุปสงค์ (Demand) มีแนวโน้มขึ้นทุก Segment โดย ต ล า ด Super Luxury, Mid Market แ ล ะ ก ลุ่ ม ต ล า ด City Condo มี แ นวโน้ ม สู ง กว่ า ตลาด Luxury และ Hi-end ซึ่ ง มี แนวโน้มเท่าเดิมหรือสูงขึ้น อุ ป ทาน (Supply) มี แ นวโน้ ม สู ง ขึ้ น ทุ ก Segment เช่นกันและในปี 2560 ตลาด City Condo น่าจะมีหลายโครงการ รอเปิดตัวมากกว่า Segment อื่น ๆ ราคา (Price) สาหรับตลาด Super Luxury โดยเฉพาะ ท าเลใจกลางเมื อ งมี แ นวโน้ ม สู ง ขึ้ น อย่ า งแน่ น อน ส่ ว นใน Segment อื่น ๆ ก็มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน สาหรับตลาด City Condo ยังคงมีแนวโน้มของระดับราคาเทียบเคียงปี 2559 หรืออาจจะสูงขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากยังคงต้องอยู่ในระดับที่กลุ่ม ผู้บริโภคระดับกลางเข้าถึงได้ ที่มา : ww.realist.co.th/blog/อสังหา-2560/

ทาให้จาเป็นต้องปรับตัวตามยุคสมัยในอนาคต เพิ่มทางเลือกให้กับผู้เช่าโครงการ สามารถตอบการดาเนิน ชีวิต (Life Style) ผู้ใช้งานในอนาคตได้ มีความสะดวกสบาย มากขึ้น ต้องการอะไรสามารถสั่งได้ด้วยปลายนิ้วสัมผัส จากนวัตกรรมเทคโนโลยีดังกล่าว แต่แท้ที่จริงแล้วประโยชน์ ที่ จ ะได้ รั บ โดยตรง คื อ การรองรั บ เรื่ อ งสภาพความ เป็นอยู่ที่ยั่งยืน ทาให้มีการเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นผู้อยู่ อาศัยยังสามารถออกแบบการดาเนินชีวิตอันตอบสนอง กับตัวเองได้ด้ วย เรียกได้ว่ าเป็นโครงการที่มีสิ่งอานวย ความสะดวกตั้ ง แต่ อ อกไปท างาน ช็ อ ปปิ้ ง จนกลั บ มา พักผ่อนและเข้านอน

ภาพที่ 1-6 Life style คนเมือง ที่มา : https://www.google.co.th/search?q=lifestyle

1-4

การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อให้ตอบรับ กั บ การใช้ ชี วิ ต ในอนาคตของคนวั ย ท างานในเมื อ ง กรุงเทพมหานคร ในกลุ่ม Segment ระดับ Super Luxury ปัจจัยสาคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทาเลและความพิเศษ ของสิ นค้ า และค านึ ง ถึ ง คุ ณ ภาพชี วิ ต ที่ เ หนื อ กว่ า กั บสิ่ ง อานวยความสะดวกระดับพิเศษสุด (High-end) ที่ไม่เหมือน ใครและที่ สุ ด ของประสบการณ์ ก ารใช้ ชี วิ ต แบบ พิ เ ศษ (Exclusive living) พร้ อ มกั บ มี เ ทคโนโลยี ที่ พ ร้ อ มรั บ กั บ อนาคต ยุค 5.0 ที่กาลังจะมีการพัฒนาในอนาคตอันใกล้ ของประเทศไทย

ยุค 5.0 จึงหันทิศทางไปเน้นที่การสะสางปัญหา เกี่ยวกับคน โดยเฉพาะเรื่องของทัศนคติ ด้วยการฉวยใช้ เทคโนโลยีเพื่อ รีดสมรรถนะของมนุษย์พ ร้อมสร้ างความ ยืดหยุ่นให้เกิดขึ้นในการทางานขณะเดียวกันก็ยังต้องดารง คุณค่าของมนุษย์เอาไว้ให้ได้ พร้อมกับการยกระดับคุณภาพ ชีวิตและทางเลือกในการใช้ชีวิตให้ กับประชาชน ซึ่งถือเป็ น เป้าหมายสูงสุด

1-5

ภาพที่ 1-7 คอนโดมิเนียม ไลฟ์ ลาดพร้าว (Life Ladprao) ที่มา : https://www.checkraka.com/condo/advertorial/10189/

1.2

วัตถุประสงค์ในการศึกษา 1.2.1 เพื่ อ ศึ กษาการสร้ า งที่ อ ยู่อ าศั ยแนวตั้ ง ที่ เ อื้ อ ต่ อ การมี คุณภาพชีวิตที่ดี คานึงถึงความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม และตอบ โจทย์วิถีชีวิตรูปแบบใหม่ในอนาคต 1.2.2 เพื่อศึกษาแนวคิดในการออกแบบที่อยู่อาศัยแนวตั้งที่ดีและ เหมาะกับชีวิตคนเมือง ทั้งในเรื่องสุขภาพและคุณภาพชีวิต 1.2.3 เพื่ อ ศึ ก ษ า รวบรวมข้ อมู ล ที่ เกี่ ยวกั บอ าคา รอ สั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ค อนโดมิ เ นี ย มและน ามาใช้ ใ นการออกแบบ สถาปัตยกรรม 1.2.4 เพื่อ ศึกษาหลั กการออกแบบและทฤษฎีที่เกี่ ยวข้ อ งของ อาคารประเภทคอนโดมิเนียม กฎหมายและงานระบบที่เกี่ยวข้อง

1.3

ขอบเขตของการศึกษา 1.3.1 ศึกษาการออกแบบและทฤษฎีที่เกี่ยวข้องของคอนโดมิเนียม โดยแบ่งระดับตามการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ 1.3.2 ศึกษากรณีศึกษา Case Study ทั้งในไทยและต่างประเทศที่ ใกล้เคียงกับโครงการ 1.3.3 ศึกษาหลักการออกแบบและทฤษฎีที่เกี่ยวข้องของอาคาร ประเภทคอนโดมิ เ นี ย ม พื้ น ที่ ใ ช้ ส อย กฎหมายและงานระบบที่ เกี่ยวข้อง

ภาพที่ 1-8 expensive penthouses in new York ที่มา : https://terminartors.com/luxury-apartment/

1-6

1.4

ขั้นตอนและวิธีการศึกษา

นโยบายจากภาครัฐ

เหตุผลที่ก่อให้เกิดโครงการ ความเป็นมาของโครงการ

แนวความคิดโครงการ กฎหมาย

กระแสความต้องการ

แนวความคิดการออกแบบ การศึกษาความเป็นไปได้

การศึกษาข้อมูลเบื้องต้น

ความน่าสนใจ การออกแบบเบื้องต้น

ข้อมูลจากสิ่งพิมพ์ต่าง ๆ

กลุ่มเป้าหมาย การพัฒนาการออกแบบ

ข้อมูลจากหน่วยงาน ที่ตั้งโครงการ ข้อมูลจากการสารวจ

ประโยชน์ที่ได้รับจากการศึกษา ป

นาเสนอผลงาน องค์ประกอบโครงการ ข้อมูล

1-7

ที่มา : วิเคราะห์โดย , อมิตตา

แบบสถาปัตยกรรม

หุ่นจาลอง

1.5 ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ 1.5.1 ได้แนวทางในการสร้างที่อยู่อาศัยแนวตั้งที่เอื้อต่อ การมี คุ ณ ภาพชี วิ ต ที่ ดี ค านึ ง ถึ ง ความยั่ ง ยื น ด้ า น สิ่งแวดล้อมและตอบโจทย์วิถีชีวิตรูปแบบใหม่ในอนาคต 1.5.2 ได้ ค วามรู้เ กี่ยวกับ การศึก ษาความเป็ น ไปได้ ของ โครงการจากการวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ 1.5.3 ได้ ค วามรู้เกี่ยวกับ หลั ก การออกแบบและทฤษฎีที่ เกี่ยวข้องของอาคารประเภทคอนโดมิเนียม กฎหมายและ งานระบบที่เกี่ยวข้อง 1.5.4 ได้ แ นวทางในการออกแบบอาคารประเภท คอนโดมิเนียมที่เหมาะกับชีวิตคนเมืองทั้งในเรื่องสุขภาพและ คุณภาพชีวิต

ภาพที่ 1-8 luxury modern entrance hall ที่มา : http://www.bykoket.com/projects/

1-8

1-9

2-1

2.1 คำจำกัดควำมและควำมหมำย

2.1.1 คำจำกัดควำม หรือ “คอนโดฯ” หรือถ้ำจะให้เรียกแบบไทยๆ ก็สำมำรถเรียกว่ำ “อำคำรชุด” ซึ่งเป็นรูปแบบของที่อยู่อำศัยอีกรูปแบบ หนึ่ง ที่มีลักษณะเป็ นห้อ งพั กหลำยๆ ห้องในอำคำรเดี ยวกัน หรื อจะ เรียกว่ำ “ห้องชุด” โดยเจ้ำของห้องชุดจะต้องแชร์ควำมเป็นเจ้ำของร่วม กบเจ้ำของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลำงต่ำง ๆ เช่น ทำงเดิน ห้อง โถง ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ำยน้ำ ฯลฯ โดยตำมกฎหมำยแล้วเจ้ำของ ห้องชุดทุกท่ำนต้องเป็น “เจ้ำของร่วม” กับพื้นที่ส่วนกลำง และเจ้ำของ ห้องชุดในอำคำรชุด หรือคอนโดมิเนียมนั้ นมีสถำนะเป็ นเจ้ำของร่ว ม ไม่ได้มีสถำนะเป็นผู้เช่ำ หมำยควำมว่ำ หำกเรำซื้อคอนโดฯ หนึ่งห้อง ก็มี สถำนะควำมเป็น เจ้ำของพื้นที่ส่วนกลำงร่วมกั บเจ้ำของคนอื่น ๆ ใน อำคำรชุดนั้น ๆ ที่มำ : citation http://www.topofliving.com/1517.html ,

2-1

ภำพที่ 2-1 คอนโดมิเนียม The Line @ Tanjong Rhu Singapore ที่มำ : https://www.propertyguru.com.sg/project/the-line-tanjong-rhu-21290#location-map

2.1.2 ควำมหมำย ได้ แ ก่ คอนโดมิ เ นี ย ม โรงแรม อพำร์ตเม้นท์ ซึง่ โครงกำรนี้ศึกษำในส่วนของคอนโดมิเนียม คอนโดมิเนียม : เรียกกันอีกอย่ำงว่ำอำคำรชุด มีหลำยชั้น แต่ ล ะชั้ น ประกอบด้ ว ยห้ อ งพั ก จ ำนวนมำก และภำยใน 1 ห้ อ ง ประกอบด้วย ห้องนอน ห้องรับแขก ห้องน้ำ ฯลฯ นอกจำกนี้ยังมีสิ่ง อำนวยควำมสะดวกครบครัน และมักจะตั้งอยู่ในทำเลดี สะดวกต่อกำร เดิ นทำง คอนโดมิ เ นี ยม มี ทั้ง เพื่ อ อยู่อ ำศั ย และคอนโดมิ เ นี ยมเพื่ อ ส ำนั กงำน ซึ่ ง แต่ ล ะประเภทก็ จ ะมี ก ำรก ำหนดข้ อ ตกลงต่ ำ ง ๆ หรื อ ค่ำใช้จ่ำยส่วนกลำงเพื่อกำรดูแลทรัพย์สินส่วนกลำงด้วย ที่มำ : citation https://www.ddproperty.com/ ภำพที่ 2-2 AESTIQ Thonglor ที่มำ : https://thinkofliving.com/2018/11/02/aestiq-

2-2

2.2 ควำมเป็นมำ ปัจจุบัน และอนำคตของเรื่องที่จะศึกษำ

2.2.1 ควำมเป็นมำของคอนโดมิเนียม คำว่ำ คอนโดมิเนียม อ่ำนว่ำ (condominium) มีรำกฐำนมำจำก ภำษำฝรั่งเศส โดยคำว่ำ “con” หมำยถึงกำรรวมกัน ส่วนคำว่ำ “domus” หมำยถึงสถำนที่อยู่อำศัย มีควำมหมำยกว้ำงๆเชิงกำรเมืองหน่อยๆว่ำ กำร ร่วมกันเข้ำควบคุมประเทศหรือพื้นที่อื่น ๆนอกจำกประเทศหรือพื้นที่ของ ตัวเอง แต่พอปรับเข้ำกับสเกลที่เล็กลงแล้วจะแปลว่ำ อำคำรหรือหมู่ตึกที่มี กำรถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในอำคำรที่แบ่งเป็นพื้นที่ โดยมีจุดประสงค์ในกำรพัก อำศัย โดยสำมำรถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ ทรัพย์ส่ วนบุคคล และทรัพย์ ส่วนกลำงที่มีไว้เพื่อประโยชน์รวมกัน ในทำงกฎหมำยจะเรียกเป็นภำษำทำงกำร ว่ำ ‘อำคำรชุด’ แนวคิดของคอนโดมิเนียม หลักกำรดั่งเดิมของคอนโดมิเนียมเกิด จำกเมือ งในประเทศตะวันตกที่ คนทำงำนในเมื องใหญ่มีปัญ หำในเรื่อ งกำร บริหำรเวลำ เกี่ยวกับกับคำถำมที่ว่ำ ‘ทำอย่ำงไรถึงจะใช้เวลำน้อยที่สุดในกำร เดินทำงจำกบ้ำนไปทำงำน และจำกที่ทำงำนกลับบ้ำน?’ ซึ่งในขณะเดียวกัน จำนวนพื้นที่ของที่ดินภำยในตัวเมืองที่มีควำมเจริญสูง มีอำคำรสำนักงำน อยู่ เ ยอะหรื อ จุ ด ศู น ย์ ก ลำงของ CBD (Central Business District) มี อ ยู่ อย่ำงจำกัด ส่งผลทำให้รำคำที่ดินพุ่งสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้คนทำงำนที่มีควำม ต้องกำรจะซื้อที่มำปลูกบ้ำนพักอำศัยพร้อมกันทั้งหมดไม่ได้ ดังนั้นแนวคิดคอนโดมิเนียมจึงแก้ปัญหำที่ควำมหนำแน่นของที่อยู่ อำศัย จำกบ้ำนเดี่ยวแนวรำบบนที่ดิน ที่พักอำศัยกันได้ 1 ครอบครัว หรือไม่ เกิน 6 คนต่อบ้ำนหนึ่งหลังก็กลำยเป็นสมำชิกในบ้ำนต้องยอมอยู่ในห้องที่มี ขนำดเล็กลง รวมกันหลำยๆครอบครัวเข้ำก็ต่อกันขึ้นมำเป็นที่พักอำศัยทรง สูงในรูปแบบอำคำรพักอำศัย มีควำมหนำแน่นมำกขึ้นเพื่อคนทำงำนจำนวน มำกจะสำมำรถอำศัยอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลำงเมืองที่สำมำรถกำรเข้ำถึงที่ทำงำน ที่ง่ำย ใกล้ และใช้เวลำไม่มำก โดยตัวกฎระเบียบจะกำหนดให้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์ ในที่พักอำศัยภำยในอำคำรร่วมกัน

2-3

ภำพที่ 2-3 28 Chidlom ที่มำ : https://luxurycondo.scasset.com/en/28chidlom#chidlom-section

ที่มำ : citation https://thinkofliving.com/2016/07/20/

คอนโดมิเนียมในประเทศไทย เมื่อแนวคิดของคอนโดมิเนียมถูกนำมำใช้ภำยในประเทศไทย จำกกำร จัดสรรที่ดินแนวรำบสร้ำงเป็นบ้ำนเดี่ยว บ้ำนแฝด หรือทำวน์โฮม ที่มีควำม แตกต่ำงกันในเรื่องขนำดของที่ดิน ยกตัวอย่ำงเช่นทำวน์โฮมที่ดิน 18 ตำรำง วำก็สำมำรถสร้ำงได้แต่อยู่อำศัยได้เพียง 1 ครอบครัว กลำยเป็นกำรซื้อที่ดิน ขนำดไม่ต่ำกว่ำ 2 งำน (200 ตำรำงวำ) ก็สำมำรถนำมำพัฒนำโครงกำร คอนโดมิเนียมแบบ Low rise หรือสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือขนำด 1 ไร่ (400 ตำรำงวำ) ที่สำมำรถพักอำศัยได้เกือบร้อยครอบครัวภำยในพื้นที่ที่จำกัด ทำ ให้ควำมหนำแน่นของกำรอยู่อำศัยภำยในเมืองสูงขึ้นอย่ำงเห็นได้ชัด ถ้ำให้ย้อนไปในยุคพ.ศ. 2519-2529 จะเป็นยุคแรกของควำมเฟื่อง ฟูของคอนโดมิเนียมกลำงเมือง โดยเปลี่ยนจำกควำมนิยมของเจ้ำของที่ดิน ขนำดใหญ่ใจกลำงเมือง ที่แต่ก่อนเคยแบ่งพื้นที่ที่เหลือจำกกำรสร้ำงบ้ำนหลัง ใหญ่ของตนเองเป็นอพำร์ตเมนท์ให้เช่ำ เพื่อเก็บค่ำเช่ำเป็น Passive Income ก็เปลี่ยนเป็นกำรสร้ำงโครงกำรในรูปแบบกำรขำยกรรมสิทธิ์ขำดไปเลยอย่ำง คอนโดมิเนียมมำกขึ้น ต่อมำในปีพ.ศ. 2522 พรบ.อำคำรชุดประกำศใช้เพื่อ กำหนดกฎเกณฑ์ต่ำง ๆ สำหรับผู้ประกอบกำรในกำรสร้ำงอำคำรชุดขำย ให้ กับผู้ ซื้ อ ในตลำดและเพื่ อ ไม่ ใ ห้เ กิ ด กำรเอำรั ด เอำเปรี ยบกั นเกิ ด ขึ้ นธุ รกิ จ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ก ลั บ มำเฟื่ อ งฟู อี ก ครั้ ง ในช่ ว งก่ อ นปี พ .ศ. 2540 ที่ คอนโดมิเนียมเปิดตัวกันมำกมำยและขำยใบจองหมดอย่ำงรวดเร็วเนื่องจำก สถำบั นกำรเงิ นทั้ ง ในระบบและนอกระบบปล่ อ ยกู้ แ บบผ่ ำ นตลอดให้ กับทั้ ง ผู้ประกอบกำรและผู้ซื้อรำยย่อย จนเงินภำยในระบบเป็ นตัวเลขที่ไม่มีมูลค่ำอยู่ จริง จึงเกิดที่มำของวิกฤตเศรษฐกิจปีพ.ศ. 2540 ที่เกือบจะธุรกิจหยุดชะงัก ลง บริษัทหลำยแห่งประกำศมำตรกำรรัดเข็มขัด ปลดพนักงำน ระวังกำร ปล่อยสินเชื่อเข้มงวดมำกขึ้น มีกำรปรับตัวมำเรื่อย ๆจนฟื้นฟูและประคองกัน มำจนถึงปัจจุบัน ที่มำ : citation https://thinkofliving.com/2016/07/20/ ภำพที่ 2-4 28 Chidlom ที่มำ : https://luxurycondo.scasset.com/en/28chidlom#chidlom-section

2-4

LUXURY SUPER LUXURY UNTIMATE CLASS

เริ่ ม มี ก ำรคมนำคมที่ ส ะดวกสบำยมำกรวมถึ ง มี Central Embassy ซึ่งเป็นศูนย์รวม Flagship Store ของสินค้ำแบรนด์เนมชั้นนำ ทั่วโลก และมำพร้อมกับโรงแรมระดับ 5 ดำวอย่ำง Park Hyatt Bangkok และ Grand Hyatt Erawan เริ่มมีกำรสร้ำงคอนโดมิเนียม เพื่อรองรั บ กำรหลั่งไหลเข้ำมำของนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวชำวต่ำงชำติ

PHLOEN CHIT

Q SUKUMVIT

HYDE SUKHUMVIT 13

ASHTON ASOKE THE LUMPINI 24

PARK 24

เริ่ มมี กำรเปลี่ ยนแปลงอย่ ำ งเห็ นได้ ชั ด ตลอด 5 ปี ที่ ผ่ ำ นมำ เนื่องจำกคอนโดมิเนียมเจ้ำต่ำงๆเริ่มทยอยสร้ำงเสร็จพร้อมอยู่ มีตึกสูง อยู่ในทุกช่วงถนน กำรเข้ำมำของชำวต่ ำงชำติ ใน 5 ปี มีอัตรำเพิ่มขึ้ น อย่ำงต่อเนื่อง เทรนกำรลงทุนคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เริ่มมีมำกขึ้น เพรำะพบว่ำยังมีควำมต้องกำรของอุปสงค์ นัดลงทุนรำยใหญ่และรำย ย่อยเริ่มเข้ำมำลงทุนในตลำดนี้มำกขึ้น

โดยในยุ ค ปั จ จุ บั น ก ำลั ง ถู ก Re-Development ให้ มี ค วำม หลำกหลำย และน่ำอยู่มำกยิ่งขึ้น เพื่อรองรับควำมต้องกำรของกลุ่ม Millionaire ที่ยังคงถวิลหำสิ่งที่ดีที่สุดในกำรใช้ ชี วิ ต รวมถึ งกลุ่ ม เศรษฐีวัยรุ่นยุค Millennials ที่ lifestyle มีควำมซับซ้อน ทันสมัยตำมเท รนด์ดิจิทัล และมักจะมี Passion ที่แยกกันไม่ออกจะหว่ำงกำรทำงำนและกำร ใช้ชีวิต

2-5

ที่มำ : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

THE XXXIX

MARQUE SUKHUMVIT

ASHTON RESIDENCE 41

THE LOFTS EKAMAI

RHYHM THE ROOM SUKHUMVIT 69

ภำพที่ 2-5 คอนโดมิเนียมใหม่ในย่ำน CBD ที่มำ : http://www.bkkcitismart.com/

สภำพแวดล้ อ มและท ำเลประกอบกั บ แปลงที่ ดิ น ที่ ล ด น้อยลง ทำให้โครงกำรที่พักอำศัยบริเวณถนนเพลินจิต รวมไปถึง ถนนวิทยุ และซอยย่อยใกล้เคียง เช่น ซอยต้นสน ซอยร่วมฤดี รำคำแพงขึ้นเรื่อย ๆ และกลำยเป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมที่แพง ที่สุดในไทยขณะนี้คือ 98 Wireless รำคำเฉลี่ยแตะ 5.8 แสนบำท/ ตร.ม. คอนโดมิเนียมโครงกำรอื่น ๆ ก็มีรำคำสูงไม่แพ้กัน โดยข้อมูลจำก คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลเปิดเผยว่ำ ในปี 2559 ย่ำนรำช ดำริ ชิดลม เพลินจิต หลังสวน วิทยุ มีคอนโดมิเนียม เปิดตัว ทั้งสิ้น 8,486 ยูนิต คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มีรำคำเฉลี่ยมำกกว่ำ 2.5 แสนบำท/ตร.ม. และหำกเป็นโครงกำรเปิดตัวใหม่ในปี 25592560 ส่วนใหญ่จะพรีเซลด้วยรำคำ 3.5 แสนบำท/ตร.ม.ขึ้นไป แต่ถึงแม้รำคำจะสูง คอนโดมิเนียม ในย่ำนนี้กลับปิดกำรขำยไปได้ถึง 90% สะท้ อ นให้ เ ห็ น ดี ม ำนด์ ค วำมต้ อ งกำรอำศั ย อยู่ ใ จกลำง กรุงเทพมหำนครในระดับที่พรีเมี่ยมมำก ๆ (LUXURY- ULTIMATE) ที่มำ : https://thinkofliving.com/2016/07/20/

เป็นคอนโดระดับบนสุด เช่น 185รำชดำริ , St. Regis, Residence อสังหำริมทรัพย์ประเภทนี้มันต้องมีอะไรที่ดีมำกๆ เป็น พิเศษ ไม่ใช่แค่วัสดุหรือทำเล แต่ต้องดีกว่ำนั้น ไม่อย่ำงนั้นไม่กล้ำ ตั้งรำคำตำรำงเมตรละ 300,000 อัพ มีจำนวนไม่กี่ตึกในเมืองไทย ที่กล้ำตั้งรำคำแบบนี้ ดังนั้นกำรซื้อจะเป็นกำรซื้อด้วย Emotion แทบจะทั้งหมด เป็นคอนโดระดับรำคำตำรำงเมตรละ 160,000 – 200,000 บำท เช่ น ศำลำแดง Residence, Quattro by Sansiri, Q หลังสวน ซึ่งจัดว่ำเป็นระดับพรีเมี่ยมมำกๆ ห้องขนำด แค่ 50 ตำรำงเมตรก็ต้องจ่ำย 8 ล้ำนขึ้นไป เป็นคอนโดติดแบรนด์ระดับสูงสุด รำคำเฉลี่ยอยู่ระหว่ำง 180,000 – 250,000 บำทต่ อ ตำรำงเมตร เช่ น Ivy, The Address, Keyne by Sansiri, The River, The Crest, Ashton ภำพที่ 2-6 Life Asoke Hype ที่มำ : https://thinkofliving.com/2016/07/20/

2-6

SUPER LUXURY LUXURY

2-7

ภำพที่ 2-7 โครงกำรคอนโดมิเนียมระดับ Luxury-Super Luxury ที่มำ : วิเครำะห์โดย อมิตตำ

2.2.2 สถำนกำรณ์ คอนโดมิเนียม ในปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ในแง่ของอุปทำนคำดว่ำจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำ กว่ำ 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยกรุงเทพชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทำนใหม่ เกิ ด ขึ้ น มำก ในขณะที่ ก รุ ง เทพชั้ น นอกจะมี จ ำนวน โครงกำรที่เปิดใหม่ไม่มำกนัก แต่จะมีจำนวนหน่วยต่อ โครงกำรค่อนข้ำงมำก สำหรับควำมต้องกำรห้องชุด จะยัง คงเติบโตขึ้นในอั ตรำที่ ใกล้ เคียงกันกับอุ ปทำน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลำดคงเหลือประมำณ 58,000-60,000 หน่วยในปี 2561 ภำพที่ 2-8 แนวโน้มของตลำดคอนโดมิเนียมในปี 2561 ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

สำหรับระดับรำคำคอนโดมิเนียมในตลำด กรุง เทพชั้นใน ปี 2561 คำดว่ำจะปรั บตัว ขึ้นอี ก อย่ำงน้อย 11% ในขณะที่ตลำดกรุงเทพชั้นใน และ ตลำดรอบนอก รำคำจะปรับตัวขึ้นอีกประมำณ 56% ส่งผลให้รำคำเฉลี่ยของตลำดปรับขึ้นอีกอย่ำง น้อย 8% ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

ภำพที่ 2-9 ระดับรำคำคอนโดมิเนียมในตลำดกรุงเทพชั้นใน ปี 2561 ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

2-8

ปี 2561 จะเห็ น แนวโน้ ม ในกำรพั ฒ นำคอนโดมิ เ นี ย มทุ ก segment เข้ำไปอยู่ใ นซอยเล็กเป็นตึ ก 7-8 ชั้ นมำกขึ้นอย่ำงแน่นอน เนื่องจำกที่ดินริมถนนใหญ่หำยำก และรำคำจะยังคงขยับตัวสูงขึ้นอีก อย่ำงต่อเนื่อง เมื่อพิจำรณำควำมเคลื่อนไหวของตลำดคอนโดมิเนียม โดยแบ่ ง ตำม segment รำคำแล้ ว โดยแบ่ ง เป็ น 5 segment คื อ 1) ตลำดซูเปอร์ ลักชัวรี่ 2) ตลำดลักชัวรี่ 3) ตลำดไฮเอนด์ 4) ตลำด คอนโดระดับกลำง และ 5) ตลำดซิตี้คอนโด ตลำดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลำดลักชัวรี่ จะพบว่ำผู้ประกอบกำรรำยใหญ่ และรำยใหม่ๆ ยังคงให้ควำมสนใจกับตลำดนี้เช่นเดิม แนวโน้มด้ำนรำคำ คำดว่ำจะยัง คงปรับตัวสูง ขึ้นอย่ำงต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจะ ขยำยวงกว้ำงออกไปยังตลำดต่ำงชำติ โดยกลุ่มต่ำงชำตินี้จะมีทั้งที่ซื้อ ไว้ลงทุน และซื้อไว้เพื่อเป็นที่บ้ำนหลังที่สองเพิ่มมำกขึ้น ซึ่งกำรเข้ำมำ ของต่ำงชำตินั้น นอกจำกจะเข้ำมำในฐำนะผู้ซื้ อแล้ว ยังเข้ำมำในภำพ ของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งทุนต่ำงชำติที่เข้ำมำลงทุนในตลำดระดับนี้ ช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดควำมเชื่อมั่นได้มำกยิ่งขึ้นตำมไปด้วย

ภำพที่ 2-10 แนวโน้มในกำรพัฒนำคอนโดมิเนียมทุก segment

ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

ตลำดไฮเอนด์ ผู้พัฒนำโครงกำรส่วนใหญ่ จะยังคงเป็นรำยใหญ่ที่หำ ซื้อที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้ำกลำงเมืองได้ แต่อย่ำงไรก็ตำม ด้วยรำคำ คอนโดมิเนียมในตลำดนี้ จะมีผู้ซื้อในวงจำกัด ตลำดคอนโดระดับกลำง ยังคงเป็นโครงกำรที่อยู่บริเวณรอบใจกลำง เมือง อยู่ใกล้รถไฟฟ้ำ ซึ่งจะเป็นตลำดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรำยได้ที่มั่นคง ต้องกำรที่อยู่อำศัยเพื่ออยู่จริง ( Real Demand) ต้องทำสินค้ำให้ ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้อย่ำงแท้จริง

2-9

ตลำดซิตี้คอนโด – รำคำยังคงเป็นปัจจัยหลักในกำรตัดสินใจของผู้ซื้อ ผู้ประกอบกำรควรต้องบริหำรต้นทุนให้ดี เพื่อให้ได้รำคำขำยที่ดี ทั้งยัง ต้องพิจำรณำไปจนถึงเรื่องเงื่อนไขกำรจ่ำยเงินของลูกค้ำ และกำร ผ่อนชำระกับทำงธนำคำรที่ไม่กระทบกระเทือนค่ำใช้จ่ำยของผู้ซื้อมำก ทีนั่มกำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

ภำพที่ 2-11 แนวโน้มในกำรพัฒนำคอนโดมิเนียมทุก segment

ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

2.2.3 สถำนกำรณ์ คอนโดมิเนียม ในอนำคต

คอนโดมิเนียมในอนำคต

ตลำดคอนโดมิเนียมในปี 2561 อุปทำนจะเพิ่มขึ้นไม่ ต่ำกว่ำ 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยควำมต้องกำรห้อง ชุดจะยังคงรักษำระดับกำรเติบโตในอัตรำที่ใกล้เคียงกันกับปีที่ ผ่ำนมำจำนวน 5 หมื่นหน่วย สำหรับรำคำคอนโดมิเนียมใน ตลำดกรุงเทพฯชั้นใน ปี 2561 คำดว่ำจะปรับตัวขึ้นอีกอย่ำง น้อย 11% ในขณะที่รอบกรุงเทพฯชั้นใน และตลำดรอบนอก รำคำจะปรับตัวขึ้นอีกประมำณ 5 - 6% ส่งผลให้ภำพรวม มีรำคำเฉลี่ยปรับขึ้น 8% อยู่ที่ 1.40 แสนบำทต่อตำรำงเมตร ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในรำคำจะปรับตัวขึ้นไปที่ 2.33 แสน บำทต่อตำรำงเมตร, พื้นที่รอบกรุงเทพฯ ชั้นใน รำคำ 1.12 แสนบำทต่อตำรำงเมตร และกรุงเทพฯ ชั้นนอก รำคำ 7.61 หมื่นบำทต่อตำรำงเมตร โดยแนวโน้ ม ตลำดที่ อ ยู่ อ ำศั ย ในอนำคต ซึ่ ง พิ จ ำรณำจำกปั จ จั ย เสี่ ย งต่ ำ ง ๆ ทั้ ง ภำยในและภำยนอก ประเทศ ที่ จ ะส่ ง ผลกระทบต่ อ กำรเติ บ โตของตลำด อสังหำริมทรัพย์ ได้แก่ พัฒนำกำรทำงเศรษฐกิจของประเทศ เพื่อนบ้ำนกลุ่ม CLMV ภำยในอีก 10 ปีข้ำงหน้ำอำจสำมำรถ พัฒนำให้ทันไทยได้ ย่อมส่งผลให้เม็ดเงินซึ่งเคยเข้ำมำลงทุน กระจำยตัวออกไปได้แก่ พัฒนำกำรทำงเศรษฐกิจของประเทศ เพื่อนบ้ำนกลุ่ม CLMV ภำยในอีก 10 ปีข้ำงหน้ำอำจสำมำรถ พัฒนำให้ ทันไทยได้ ย่อมส่ ง ผลให้ เม็ ด เงิ นซึ่ ง อำจสำมำรถ พัฒนำให้ทันไทยได้ ย่อมส่งผลให้เม็ดเงินซึ่งเคยเข้ำมำลงทุน กระจำยตัวออกไป ที่มำ : http://www.bltbangkok.com/PrimeProperty/ ภำพที่ 2-12 Conner รำชเทวี

ที่มำ : http://conner-ratchathewi.com/register/

2-10

ในส่วนของเทรนด์อสังหำริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในไทยนั้น ได้แก่ เทรนด์ที่ 1 ด้ำนกำรลงทุน ซึ่ง ผู้ประกอบกำรจะหันมำพัฒนำโครงกำรสิทธิกำรเช่ำระยะยำว (Leasehold) บนที่ดินขนำดใหญ่ เทรนด์ที่ 2 กำรเกิดตลำดที่อยู่อำศัยสำหรับผู้สูงอำยุ (Senior Home หรือ Elderly Care) รวมทั้งบ้ำนที่มำพร้อมกับเทคโนโลยี นอกจำกนี้แนวคิดของกำรมีบ้ำนที่อยู่อำศัยได้จริง และบ้ำนที่เป็นมิตร กับสังคมและสิ่งแวดล้อม จะเป็นสินค้ำที่จะเกิดขึ้นอย่ำงต่อเนื่อง เทรนด์ที่ 3 ด้ำนทำเลที่ตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ 1 ทำเลใจกลำงเมือง โดยจะถูก กำหนดเป็นศูนย์กลำงขนำดย่อมมำกขึ้น เช่น ศูนย์กลำง Luxury Lifestyle พร้อมพงษ์ - ทองหล่อ ที่มีทั้ง คอนโดมิเนียมและบ้ำนรำคำสูง ศูนย์กลำงของย่ำนเมืองเก่ำเยำวรำช - เจริญกรุง หรือศูนย์กลำงที่อยู่ อำศัยระดับลักชัวรี่ อำทิ หลังสวน เพลินจิต , 2 ทำเลติดรถไฟฟ้ำ โดยทำเลที่น่ำจับตำมองมำกที่สุด คือ บำงซื่อ ที่จะผลักดันเป็น Transit Oriented Development (TOD) รวมไปถึงทำเลในเส้นทำงรถไฟฟ้ำส่วน ต่อขยำยที่กำลังก่อสร้ำงสำยสีเขียว สีเหลือง และสีส้ม และ 3 ทำเลริมแม่น้ำ บริเวณเจริญนคร เจริญกรุง ที่กำลังจะเป็นศูนย์กลำง ชอปปิงและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่

พระราม 9 เจริญกรุง

ภำพที่ 2-7 คอนโดมิเนียม 4

2-11

เพลินจิต

ทองหล่อ

ที่มำ : http://www.bltbangkok.com/PrimeProperty/

ภำพที่ 2-13 Conner รำชเทวี ที่มำ : http://conner-ratchathewi.com/register/

ภำพที่ 2-14 เทรนด์อสังหำริมทรัพย์ในอนำคต ที่มำ : http://yusabuy.com/2017/12/21/

2.3 นโยบำยและแผนพัฒนำ

ภำพที่ 2-15 เมืองกรุงเทพมหำนคร 1 ที่มำ : www.oic.go.th/FILEWEB/CABINFOCENTER9/DRAWER040/

ภำพที่ 2-16 เมืองกรุงเทพมหำนคร 2 ที่มำ : www.oic.go.th/FILEWEB/CABINFOCENTER9/DRAWER040/

ประเด็นยุทธศำสตร์ที่ 4 มหำนครกะทัดรัด    

เมืองกรุงเทพมหำนครเติบโตอย่ำงมีระเบียบ มีกำรใช้ประโยชน์ที่ดินและทรัพยำกรอย่ำงมีประสิทธิภำพ กำรใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์และคุ้มค่ำที่สุด ลดเวลำในกำรเดินทำง ระหว่ำงที่อยู่อำศัยกับแหล่งที่ทำงำน ระยะทำงเฉลี่ย ระหว่ำงแหล่งชุมชนกับแหล่งสำธำรณูปกำรหลักต่ำง ๆ ของเมืองสำมำรถเข้ำถึงได้ภำยในระยะทำง 5 กม.

2-12

2.4 ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง 2.4.1 luxury ในคอนโดมิเนียม 1. นิยำมของควำม luxury ในคอนโดมิเนียม คำนิยำมคำว่ำ Luxury ไว้ว่ำ a condition of abundance or great ease and comfort : sumptuous environment แปลเป็นไทยง่ำยนิดเดียวว่ำ “สภำพของควำมอุด มสมบูรณ์ ควำมสุขสบำย และ ควำมสะดวกสบำย หรื อ สภำพแวดล้ อ มที่ ห รู ห รำ” ยกตัวอย่ำงเช่น lived in luxury คือกำรอำศัยอย่ำง หรูหรำ ฉะนั้ น เมื่ อ เติ ม ค ำว่ ำ Super หรื อ of high grade or quality เข้ ำ ไป Super Luxury จึ ง หมำยถึ ง สภำพของควำมอุ ด มสมบู ร ณ์ ควำมสุ ข สบำย และ ควำมสะดวกสบำยที่เหนือระดับมำกขึ้นไปอีก รวมถึ ง งำนในทุกแขนง ตั้งแต่กำรก่อสร้ำง กำรตกแต่ง กระทั่ง กำรบริกำร Luxury ในปั จ จุ บั น เป็ น นิ ยำมใหม่ ที่ มี ที่ ม ำมำ จำกควำมเป็นตัวตนที่แท้จริงผ่ำนจำกประสบกำรณ์ใน กำรเข้ำถึงมำตรฐำนคุณภำพที่สูงที่สุดของสิ่งนั้น ๆ Luxuryในยุคใหม่อำจหมำยถึงควำมเรียบง่ำยแต่เปี่ยมไป ด้วยคุณภำพ และ Luxury ในนิยำมใหม่นี้เป็นเรื่องใกล้ตัว ที่ใครใครก็สำมำรถเข้ำถึงได้ง่ำยๆ จำกกำรรับรู้สิ่งต่ำง ๆ จำกกำรเดินทำง จำกกำรสัมผัส ทำให้เรำเริ่มเข้ำใจว่ำ ควำมหรู ห รำไม่ ไ ด้ แ ปลว่ ำของชิ้ นนั้ นต้ องมี รำคำแพง เสมอไป แต่คุณภำพต่ำงหำกที่มีควำมสำคัญมำกกว่ำ 2-13

ภำพที่ 2-28 คอนโดมิเนียม 98 Wireless ที่มำ : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/nana/10#project

ที่มำ : https://propholic.com/prop-talk/

นิยำมควำม Luxury ออกเป็น 4 อย่ำง 1. Luxury in location …… ท ำเลที่ เ ป็ น ที่ สุ ด ท ำเล ระดับพรีเมี่ยม ทำเลที่ถ้ำเรำได้เป็นส่วนหนึ่งของมัน จะเกิดควำม ภำคภูมิใจ ทำเลที่ใคร ๆ ก็ชอบ เหมือนกับนิยำมว่ำ อยู่ให้โลก อิจฉำ ถ้ำจะนิยำมแบบง่ำยๆ ทำเลที่ Luxury คือทำเลที่สำมำรถ เปิดโรงแรม 6 ดำวได้แล้วมั่นใจว่ำมีคนพัก ตัวอย่ำงเช่น รำชดำริ หลังสวนใจกลำงเพลินจิต city ใจกลำง the emdistrict ริมน้ำ เจ้ ำ พระยำในช่ ว งสะพำนสำทร ริ ม หำดหั ว หิ น ช่ ว งโรงแรม intercom และอื่น ๆ 2.Luxury in Concept …… โครงกำรระดั บ luxury ต้ อ งมี ก ำรวำง concept ให้ เ ป็ น ที่ อ ยู่ อ ำศั ย เพื่ อ ควำมหรู ห รำ อย่ำงแท้จริง ยูนิต ต้องน้อย (ต่อ 1ไร่ ไม่ควรเกิน 100 ยูนิต) ส่วนกลำงต้องเกินพอ ที่จอดรถต้องมำกเกิน 100% รำคำ เริ่มต้นต้องระดับ สิบล้ำนกลำงๆ landscape สวยและใหญ่ 3. Luxury in spec …… แปลตรงตั ว ก็ ส เปกห้ อ ง ระดับพรีเมี่ยม เพดำน 3 เมตรขึ้นไป แอร์ฝังฝ้ำทุกจุด พื้นไม้จริง หรือเอนจิเนียร์อย่ำงหนำ กระเบื้องหรือปูหินแบบเกรดบน ชุด ครัวสุขภัณฑ์แบรนด์เนม บิลด์อินเครื่องใช้ไฟฟ้ำ กระจกฉนวน 2 ชั้น 4. Luxury in design …. กำรออกแบบคอนโดที่ เ ป็ น ที่สุด กำรออกแบบที่เป็นสถำปัตยกรรม กำรออกแบบที่เป็นงำน ศิลป์เหมือนงำนประติมำกรรม คุณชำนนท์ แห่งอนันดำ ประกำศ ก้องออกทุกสื่อว่ำ คอนโดของอนันดำจะต้องเป็น landmark ประดับ skyline ให้ คนรุ่นหลังได้ภำคภูมิใ จ ไม่ใช่เพี ยงภำพรวม extrior แต่ ยั ง หมำ ยถึ ง กำรอ อกแ บบภ ำยในที่ มี ร สนิ ย ม (มำตรฐำนสำกลนะครับ ไม่ใช่ปัจเจก) อย่ำงเช่นห้องพื้นยื่นกระจก รอบด้ำน กระจกโค้ง ผนังกระจก (glass curtainwall) ห้องเล่น ระดับ มีกำรออกแบบ landscape จำกยอดฝีมือเฉพำะทำง ที่มำ : https://propholic.com/prop-talk/

ภำพที่ 2-28 คอนโดมิเนียม 98 Wireless ที่มำ : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/nana/10#project

2-14

2.5 หลักกำรที่เกี่ยวข้องกับกำรออกแบบสถำปัตยกรรม

2.5.1 ข้อพิจำรณำด้ำนกฎหมำยและเทศบัญญัติ - อำคำรชุดพักอำศัยเข้ำข่ำยอยู่ในกลุ่มประเภทอำคำรเพื่อพัก อำศัย และถือเป็นอำคำรสำธำรณะ - เป็นอำคำรที่ต้องขออนุญำตเปิดใช้อำคำร - เป็นอำคำรที่จะต้องจัดให้มีที่จอดรถ - ในกรณี ที่ อ ำคำรมี ห้ อ งชุ ด เกิ น 80 ห้ อ ง จะต้ อ งศึ ก ษำ ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) - ถ้ำมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 2,000 ตำรำงเมตร และหรือสูงเกิน 15 เมตร ถือเป็นอำคำรขนำดใหญ่ - ถ้ำมีควำมสูงเกิน 23 เมตร ถือว่ำเป็นอำคำรสูง - ถ้ำมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตำรำงเมตร ถือเป็นอำคำร ขนำดใหญ่พิเศษ - และเป็นอำคำรที่จะต้องจดทะเบียนอำคำรชุด ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/

2-15

ภำพที่ 2-19 คอนโด-piti-ekkamai ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/

2.5.2 ข้อพิจำรณำด้ำนกำรลงทุนและกำรตลำด โดยทั่วไปผู้ลงทุนด้ำนอสังหำริมทรัพย์หรือนักพัฒนำที่ดิน (Developer)จะ พิจำรณำที่ดินที่มีควำมคุ้มค่ำกำรลงทุนและมีศักยภำพที่ส่งเสริมกำรขำยและ สร้ำงกำไร รวมถึงมีจุดขำยที่น่ำสนใจดึงดูดลูกค้ำได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแนวคิด ของโครงกำรนั้น ๆ เช่น - คอนโดกลำงเมืองใกล้แนวขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้ำ - คอนโดรำคำไม่แพงย่ำนชำนเมือง - คอนโดแนวรำบไม่หนำแน่น บรรยำกำศรีสอร์ท 2.5.3 หลักกำรพิจำรณำเลือกที่ดิน - ทำเลที่ดิน สำธำรณูปโภค และสำธำรณูปกำร - รำคำที่ดิน และข้อผูกพัน - รูปร่ำงและขนำดที่ดิน - ข้อจำกัดด้ำนผังเมือง และศักยภำพกำรใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR - ขนำดถนนสำธำรณะด้ำนหน้ำโครงกำรและโดยรอบ กำรถอยร่น อำคำร (Setback) และข้อจำกัดอำคำรขนำดใหญ่พิเศษ 2.5.4 องค์ประกอบอื่นฯ ที่ส่งผลต่อกำรตัดสินใจของผู้บริโภค - ทำเลที่ตั้ง - รำคำขำยต่อตำรำงเมตร - พื้นที่ห้อง - รูปแบบห้อง และกำรใช้งำน - คุณภำพวัสดุ - จำนวนที่จอดรถ และอำคำรจอดรถที่น้ำไม่ท่วม - พื้นที่ส่วนกลำง และสวน - ควำมน่ำเชื่อถือของเจ้ำของโครงกำร - ของแถมและส่วนลด ภำพที่ 2-20 คอนโด-piti-ekkamai ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/

ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/

2-16

2.5.5 ข้อพิจำรณำด้ำนกำรออกแบบ รูปแบบห้อง

สัดส่วนและพื้นที่ใช้สอย - พื้นที่ขำย ประมำณ 55-60 %

โดยขั้ นตอนและวิ ธี กำรวำงแผนกำรออกแบบ สิ่ ง สำคัญที่สุด คือรูปแบบห้องพัก โดยผู้พัฒนำโครงกำรหลำยที่ จะมีแบบมำตรฐำนห้องพักอยู่แล้ว ซึ่งผ่ำนกำรกลั่นกรองเป็น สิ น ค้ ำ ที่ ข ำยได้ ห รื อ กรณี ก ำรท ำต้ น แบบห้ อ งตั ว อย่ ำ ง (Mockup room)ใหม่มำเพื่อร่วมพิจำรณำก่อนกำรสรุปแบบ ห้องจึงเป็นทำงเลือกที่เห็นภำพได้ชัดเจนขึ้นหลักกำรออกแบบ ห้อง โดยทั่วไปจะมีแบหลักๆ ดังนี้

- พื้นที่ส่วนกลำง ประมำณ 40-45 % (จำนวนที่จอดรถโดยขั้น ต่ำ 1 คันต่อพื้นที่ใช้สอย 120 ตำรำงเมตร หรือเทียบเป็นสัดสวนจำนวน ห้อ พักประมำณ 50-60% ทั้ง นี้ขึ้นอยู่กับแนวคิ ดโครงกำรด้ว ย เช่ น จั ด จำนวนที่จอดรถ 100% หรือจัดทำงเดินแบบทำงเดินเดียว Single corridor ก็อำจส่งผลต่อพื้นที่ส่วนกลำงเพิ่มขึ้น).

- Studio type ห้องรวมเอนกประสงค์ ส่วนนอน โถงพักผ่อน ห้องน้ำ เตรียมอำหำร และระเบียง-ซักล้ำง พื้นที่ประมำณ 2530 ตำรำงเมตร

- กรณีเป็นอำคำรแนวดิ่งหรืออำคำรสูง ควรจัดวำงห้องพักใน ด้ำนทิศเหนือและทิศใต้

- One bedroom ห้อง 1 ห้องนอน โถงพักผ่อน ห้องน้ำ เตรี ยมอำหำร และระเบี ยง-ซั กล้ ำ ง พื้ นที่ ป ระมำณ 35-40 ตำรำงเมตร - Two bedroom ห้อง 2 ห้องนอน โถงพักผ่อน 2ห้องน้ำ ครัว และระเบียง-ซักล้ำง พื้นที่ประมำณ 50-60 ตำรำงเมตร

กำรออกแบบและวำงผังอำคำร

- กำรวำงแปลนมี ห ลำยรู ป แบบ เช่ น ทำงเดิ น ร่ ว ม Double corridor, ทำงเดินเดี่ยว หรือวำงห้องพักล้อม Core lift ซึ่งแบบที่ใช้พื้นที่ คุ้มค่ำสุดจะเป็นแบบทำงเดินร่วม - กำรจัดวำงโครงสร้ำง กรณีอำคำรแนวดิ่งที่ต้องอิงแนวเสำ ส่วนจอดรถชั้นล่ำง และเสำอำคำรห้องพักในชั้น Typical ตัวอย่ำงเช่นกำร วำงช่วงเสำ 7.5 เมตรเท่ำกับหน้ำกว้ำงห้อง และสำมำรถจอดรถได้ 3 คัน - กรณีแยกอำคำรจอดรถ จะไม่มีปัญหำกับกำรวำงเสำอำคำรใน ชั้น ห้องพัก แต่อำจต้องเพิ่มที่ดินเพิ่มขึ้น - กำรออกแบบส่วนจอดรถในพื้นที่จำกัด ควรกำหนดแบบ Sprit floor ซึ่งจะได้จำนวนจอดได้มำกกว่ำรวมถึงระยะทำงลำดไม่ยำวมำก ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/

2-17

ภำพที่ 2-21 คอนโด-piti-ekkamai ที่มำ : http://www.homezoomer.com

- สวน โดยตำแหน่งที่เหมำะสม พื้ นที่สวนอย่ำงน้อย 50% บนดิน และ สำมำรถกำหนดบนอำคำรในส่วนที่เหลือซึ่งเป็นข้อกำหนด EIA - หลักกำรคิดพื้นที่สีเขียว อย่ำงน้อย 1 ตำรำงเมตรต่อผู้พักอำศัย 1 คน โดยจำนวนผู้พักอำศัยคิดจำกขนำดห้อง ห้องพื้นที่ไม่เกิน 35 ตำรำงเมตรคิด 3 คน, ห้องพื้นที่เกิน 35 ตำรำงเมตรคิด 5 คน - สระว่ำยน้ำ โดยทั่วไปกำหนดบนดิน หรือบนโครงสร้ำงอำคำร เช่น ดำดฟ้ำเหนือที่จอดรถ โดยควรกำหนดตำแหน่งทิศเหนือของอำคำรหรือด้ำนที่มีร่ม เงำอำคำรเพื่อควำมเหมำะสมในกำรใช้งำน - โถงต้อนรับ lobby นอกจำกควำมสวยงำมและประโยชน์ใช้สอย ควร คำนึงไปถึงกำรดูแลรักษำ ที่สะดวกและประหยัดพลังงำน ซึ่งเป็นภำระของลูกบ้ำน ต่อไป - พื้น่อื ที่ ่น ๆ สำนักงำนนิติบุคคล, ห้องประชุมนิติ, ร้ำนค้ำหรือพื้นที่ให้ เช่ำ, ห้องจดหมำย, Fitness, สนำมเด็กเล่น, ตู้ซักผ้ำหยอดเหรียญ, ตู้กดน้ำดื่ม, ที่ จออดรถผู้มำติดต่อ, ลำนเอนกประสงค์ประชุมลูกบ้ำน ฯลฯ - ควรพิ จ ำรณำห้ อ งเครื่ อ งและงำนระบบในกรณี น้ ำท่ ว มอำคำรยั ง สำมำรถใช้งำนได้ - อำคำรจะต้องมีบันไดหลักและบันไดหนีไฟ โดยประตูทำงเข้ำห้องสุดท้ำย ห่ำงประตูบันไดหนีไฟไม่เกิน 10 เมตร ระยะบันไดหนีไฟห่ำงไม่เกิน 60 เมตร ระยะ บันไดห่ำงไม่เกิน 40 เมตร - หลักกำรแก้ปัญหำผนังทึบระหว่ำงห้องนอนและห้องโถงโดยกำรใช้เป็น กระจกใสเพื่อแสงสว่ำงธรรมชำติ วิว และห้องดูไม่คับแคบ ที่มำ : http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/ ภำพที่ 2-22 คอนโด-piti-ekkamai ที่มำ : http://www.homezoomer.com

2-18

2.6 กรณีศึกษำอำคำรตัวอย่ำง

ภำพที่ 2-23 คอนโดมิเนียม 98 Wireless ที่มำ : http://www.98wireless.com/

2-19

ภำพที่ 2-24 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence ที่มำ : http://www.sindhornresidence.com/thai/index.php

ภำพที่ 2-25 คอนโดมิเนียม Whizdom Asoke ที่มำ : http://www.rp.co.th/rich_in_living/en/project/index/the-rich-

ภำพที่ 2-26 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit ที่มำ : https://thinkofliving.com/2015/03/03/q-sukhumvit-

ภำพที่ 2-27 คอนโดมิเนียม BEATNIQ ที่มำ : https://luxurycondo.scasset.com/en

nana/10#project

2-20

“THE BEST COMES AS STANDARD”

2-21

ภำพที่ 2-28 คอนโดมิเนียม 98 Wireless ที่มำ : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/nana/10#project

ตั้งอยู่บนถนนวิทยุที่มีชื่อเสียงของกรุงเทพฯ 98 Wireless โครงกำรเรือธงล่ำสุดของแสนสิริในระยะเวลำ 33 ปีนับเป็นอีกหนึ่งที่อยู่บนถนนวิทยุ เป็นหนึ่งในที่ดินที่มีกำร ถือครองที่ดินอันเก่ำแก่ที่สุดแห่งหนึ่งบนถนนที่มีชื่อเสียงแห่ง นี้และอยู่ที่สี่แยกที่สำคัญของย่ำนกำรค้ำกำรต้อนรับและเขต กำรทูตที่ โดดเด่นที่สุดของมหำนคร

สถำนที่ตั้ง ลักษณะอำคำร จำนวนยูนิต ขนำดที่ดิน รูปแบบที่พักอำศัย

: ถนนวิทยุ ใกล้แยกเพลินจิต : คอนโดมิเนียมสูง 25 ชั้น : 77 ยูนิต : 2-0-34 ไร่ 2 ห้องนอน 119.75 – 143.50 ตำรำงเมตร 3 ห้องนอน 237.75 – 366.25 ตำรำงเมตร 3 ห้องนอน 231.50 – 245.50 ตำรำงเมตร Penthouse 553.50 ตำรำงเมตร Super Penthouse (The One) 1,000 ตำรำงเมตร จำนวนที่จอดรถ : 240% เฟอร์นิเจอร์ : Fully Fitted รำคำเริ่มต้น : 60,000,000 บำท รำคำเฉลี่ย / ตร.ม. : 580,000 บำท สร้ำงเสร็จประมำณ : สร้ำงเสร็จพร้อมเข้ำอยู่ สิ่งอำนวยควำมสะดวก  Lobby LoungeSWIMMING POOL INFINITY EDGED  Outdoor Garden Terrace JACUZZI  Business Lounge SAUNA ROOM  LOUNGE Tea Room SKY  FITNESS Multi-Purpose Exercise Room SKY SPA SALON Play Room  &Children’s  Stream Room

     

Bicycle Storage Room Driver’s Lounge Outdoor Swimming Pool Semi-Outdoor Jacuzzi Fitness Studio Space and Massage Room

 

- Bicycle Storage Room

 

- Driver’s Lounge ที่มำ : http://www.homezoomer.com/

  

- Outdoor Swimming Pool

ภำพที่ 2-29 คอนโดมิเนียม 98 Wireless ที่มำ : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/nana/10#project

2-22

“Genuine elements from the heart… In concert with your passions”

โดยที่ จ ะค ำนึ ง ถึ ง วั ส ดุ แ ละกำรออกแบบในเชิ ง Timeless Design ไม่เน้นควำมหวือหวำ คงควำมเรียบง่ำย แต่มีสไตล์และเสน่ห์ที่สำมำรถดูได้นำน เมื่อเวลำผ่ำนไปก็ไม่ดู เก่ำหรือล้ำสมัยจนเกินไป และอีกสิ่งหนึ่งที่ทำงโครงกำรให้ ควำมสำคัญคือเรื่องของกำรเลือกใช้วัสดุที่ทนทำนและง่ำย ต่อกำรปรับปรุงเปลี่ยนแปลงในเวลำต่อไป 5 องค์ประกอบแห่งควำมมุ่งมั่นในกำรสร้ำงสรรค์ สินธร เรสซิเดนซ์ เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมเพื่อให้โลกน่ำอยู่ขึ้น ใจกลำงกรุงเทพฯ บนถนนหลังสวน ควำมปลอดภัยเหนือระดับ ยกระดับทุกมิติของชีวิต สัมผัสคุณภำพชีวิตที่ยั่งยืนอย่ำงแท้จริง

2-23

ภำพที่ 2-30 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence ที่มำ : http://www.sindhornresidence.com/thai/index.php

สถำนที่ตั้ง

: ซ.ต้นสน ถ.หลังสวน เขตปทุมวัน กทม.

ลักษณะอำคำร

: คอนโด High Rise 35 ชั้น 1 อำคำร และ 10 ชั้น 1 อำคำร

จำนวนยูนิต

: 200 ยูนิต

ขนำดที่ดิน

: 4-1-0 ไร่

รูปแบบที่พักอำศัย Studio ขนำด 35 ตร.ม. 1 Bedroom ขนำด 68-76 ตร.ม. 2 Bedroom ขนำด 112-117 ตร.ม. 3 Bedroom ขนำด 103-345 ตร.ม. จำนวนที่จอดรถ

: 170%

เฟอร์นิเจอร์

: Fully Fitted

รำคำเริ่มต้น

: เริ่มต้น 14,000,000 บำท

รำคำเฉลี่ย / ตร.ม. : เริ่มต้น 255,000 บำท สร้ำงเสร็จประมำณ : คำดว่ำแล้วเสร็จ พ.ศ. 2562 สิ่งอำนวยควำมสะดวก สระว่ำยน้ำ  ฟิต เนส SUNRISE GARDEN  Sport Club THEATER  CCTV INFINITY EDGED SWIMMING POOL  ระบบรักษำควำมปลอดภัย 24 ชม. JACUZZI 

SAUNA ROOM SKY LOUNGE SKY FITNESS SPA & SALON

ที่มำ : http://www.homezoomer.com/

ภำพที่ 2-31 คอนโดมิเนียม Sindhorn Residence ที่มำ : http://www.sindhornresidence.com/thai/index.php

2-24

“Queen of Urban Nature”

2-25

ภำพที่ 2-32 คอนโดมิเนียม Whizdom Asoke ที่มำ : http://www.rp.co.th/rich_in_living/en/project/index/the-richnana/10#project

แนวคิ ด กำรพั ฒ นำโครงกำรคอนโดย่ ำ นอโศก สุขุมวิท ที่ให้ควำมสำคัญกับพื้นที่สีเขียวขนำดใหญ่ เพรำะ โดยปกตินั้นกำรที่ผู้คนในมหำนครจะได้ใกล้ชิดกับธรรมชำติ นั้นเป็นไปได้ยำก หรืออำจจะต้องเลือกที่จะไม่อยู่กลำงเมือง เพื่ อ จะได้ สั ม ผั ส และใกล้ ชิ ด กั บ พื้ น ที่ สี เ ขี ย ว แต่ โ ครงกำร Whizdom Asoke-Sukhumvit เป็ น โครงกำรคอนโดหรู ใ จ กลำงเมื อ งพั ฒ นำโดย MQDC ที่ ต อบสนองควำม ต้องกำรของคนรุ่นใหม่ได้อย่ำงลงตัวที่จะได้อำศัยในเมือง เป็นคอนโดใกล้ BTS พร้อมสั มผัสพื้นที่สีเขี ยวผืนใหญ่ไ ด้ อย่ำงเต็มที่ และสัมผัสอำกำศบริสุทธิ์ได้อย่ำงเต็มปอด

สถำนที่ตั้ง ลักษณะอำคำร จำนวนยูนิต ขนำดที่ดิน รูปแบบที่พักอำศัย

: ถนนรัชดำภิเษก แขวง คลองเตย เขต คลองเตย กรุงเทพมหำนคร : คอนโดมิเนียม High Rise 39 ชั้น : 601 ยูนิต และร้ำนค้ำ 6 ยูนิต : ประมำณ 3-1-96 ไร่ : 1 Bedroom 28-35 ตร.ม. 1 Bedroom Suit 48-68 ตร.ม. 2 Bedrooms 1 Bathroom 64-70 ตร.ม. 2 Bedrooms 2 Bathroom 70-116 ตร.ม. Duplex 110 ตร.ม. Ultra Penthouse 240-290 ตร.ม. จำนวนที่จอดรถ : 80% เฟอร์นิเจอร์ : Fully Fitted รำคำเริ่มต้น : 8,400,000 ล้ำนบำท รำคำเฉลี่ย / ตร.ม. : 300,000 บำท/ตร.ม. สร้ำงเสร็จประมำณ : คำดว่ำแล้วเสร็จ ปี 2565 สิ่งอำนวยควำมสะดวก SUNRISE GARDEN  WHIZDOM PRIVATE RESIDENCE-LOUNGE THEATER  CO-WORKING SPACE WITH E-LIBRARY INFINITY EDGED SWIMMING POOL  PRIVATE POD JACUZZI  THE CONFERENCE ROOM SAUNA ROOM  AMPHITHEATER SKY  LOUNGE THE EXCLUSIVE BUSINESS LOUNGE SKY  FITNESS SUNRISE GARDEN  &THEATER SPA SALON  INFINITY EDGED SWIMMING POOL ที่มำ : http://www.homezoomer.com/ JACUZZI  SAUNA ROOM

      

THEATER INFINITY EDGED SWIMMING POOL JACUZZI SAUNA ROOM SKY LOUNGE SKY FITNESS SPA & SALON

2-26 ภำพที่ 2-33 คอนโดมิเนียม Whizdom Asoke ที่มำ : https://mqdc.com/whizdom/asoke/registration/?lang=th#gallery-facility-14nana/10#project

“A Prominent Architecture”

2-27

ภำพที่ 2-34 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit ที่มำ : https://www.qcondosukhumvit.com/gallerynana/10#project

จำกกำรออกแบบซุ้ ม อั นงดงำมและล็ อ บบี้ ขนำดใหญ่ที่สง่ำงำมให้ Sky Lounge ระดับพรีเมี่ยมบน ชั้ น 40 นี้ มี คุ ณ ภำพที่ ดี ที่ สุ ด ในด้ ำ นวิ ศ วกรรมกำร ออกแบบและสุนทรียศำสตร์

สถำนที่ตั้ง จำนวนยูนิต ขนำดที่ดิน รูปแบบที่พักอำศัย

: เลขที่ 1 ถนนสำทรใต้ แขวงทุ่งมหำเมฆ เขตสำทร กรุงเทพ : 273 ยูนิต : ประมำณ 3-1-68 ไร่ : 2 Bedroom ขนำด 92 – 125 ตำรำงเมตร เริ่ม 26.5 ล้ำนบำท 3 ห้องนอน ขนำด 147 – 204 ตำรำงเมตร 4 ห้องนอน ขนำด 288 – 296 ตำรำงเมตร เพนท์เฮ้ำส์ ขนำด 350 ตำรำงเมตร จำนวนที่จอดรถ : 236% เฟอร์นิเจอร์ : Fully Fitted รำคำเริ่มต้น : 8,400,000 ล้ำนบำท รำคำเฉลี่ย / ตร.ม. : 300,000 บำท/ตร.ม. สร้ำงเสร็จประมำณ : คำดว่ำแล้วเสร็จ ปี 2561 สิ่งอำนวยควำมสะดวก        

Lobby Cigar Lounge Meeting Room Multi purpose room Swimming pool / Kid’s pool Fitness Steam and sauna Jacuzzi

       

Sky Activity Sky Panoramic Terrace Sky Garden 360 degree sky floating lounge wine bar Sky Bar B Q areaTHEATER Residence Lounge Activity Area Sky onsen

ที่มำ : https://thinkofliving.com/2015/03/03/q-sukhumvit ภำพที่ 2-35 คอนโดมิเนียม Q Sukhumvit, แผนที่ ที่มำ : https://www.qcondosukhumvit.com/gallery

2-28

“Beatniq”

2-29

ภำพที่ 2-36 คอนโดมิเนียม BEATNIQ ที่มำ : https://luxurycondo.scasset.com/en/beatniq/article/bangkokConnana/10#project

ที่นี่ Beatniq คอนโดหรูใจกลำงสุขุมวิท แห่งเดียว ที่จะทำให้คุณสัมผัสควำมหรูหรำในมุมมองที่ต่ำงออกไป โดย คอนโดสุขุมวิท ใกล้ BTS ทองหล่อแห่งนี้พร้อมสร้ำงควำม ประทับใจให้ คุณ เริ่ มตั้ งแต่กำรตกผลึกทำงควำมคิ ดสู่ งำน ดีไซน์อันมีเอกลักษณ์เฉพำะตัว ตลอดจนคัดสรรวัสดุชั้นเลิศ ทั้ ง โครงกำร อำทิ กำรน ำหิ น อ่ อ นชนิ ด พิ เ ศษมำเป็ น เอกลักษณ์ควำมเรียบหรูในทุกตำรำงเมตรของคอนโดบีท นิค สู่วิถีชีวิตอันเหนือระดับในบริบทใหม่ที่แตกต่ำงกว่ำคอนโด สุขุมวิทที่คุณจะพบทั่ว ๆ ไป

โครงกำรตั้งอยู่ : บนถนนสุขุมวิท (ข้ำงซอยสุขุมวิท 32) เขตคลองเตย คอนโด High Rise 34 ชั้น 1 อำคำร 197 ยูนิต ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต ที่จอดรถประมำณ 193 ช่องจอด คิดเป็น 98% ที่ดินประมำณ 1-3-69 ไร่ 1 Bedroom 43 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 12 ล้ำนบำท 1 Bedroom 57 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 15 ล้ำนบำท 2 Bedroom 80 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 22 ล้ำนบำท 2 Bedroom 107 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 29 ล้ำนบำท Duplex 96 – 103 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 27 ล้ำนบำท Penthouse 162 – 207 ตร.ม. รำคำเริ่มต้น 51 ล้ำนบำท ฝ้ำเพดำนสูง 2.8 เมตร รำคำห้องเริ่มต้น 12 ล้ำนบำท รำคำเฉลี่ยต่อตำรำงเมตรทั้งโครงกำร 285,000 บำท/ตร.ม. รำคำเฉลี่ยต่อตำรำงเมตรต่ำสุด-สูงสุด 276,000 – 325,000 บำท/ตร.ม. ระบบรักษำควำมปลอดภัย : CCTV รอบโครงกำร, รปภ. 24 ชม. เข้ำออกด้วยระบบ KEY CARD, ลิฟต์แบบล็อกชั้น, ประตูแบบ Digital Door Lock สิ่งอำนวยควำมสะดวก

ล็อบบี้, ห้องอ่ำนหนังสือ , สวน, สระน้ำ, สระว่ำย น้ำ, ยิมฝึกมวย, สตูดิโอโยคะ, ห้องเด็กเล่น, สวน ลอยฟ้ ำ , ห้ องอเนกประสงค์พ ร้ อมพื้นที่สั นทนำ กำรกลำงแจ้ง

ที่มำ : http://www.homenayoo.com/beatniq-sukhumvit-32/

2-30 ภำพที่ 2-37 คอนโดมิเนียม BEATNIQ, แผนที่ ที่มำ : https://mqdc.com/whizdom/asoke/registration/?lang=th#gallery-facility-14nana/10#project

FITNESS

ภำพที่ 2-32 FITNESS Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-33 SWIMMING POOL Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-34 LOUNGE Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-35 GARDEN Whizdom Asoke

SWIMMING POOL

LOUNGE

GARDEN

2-31

ภำพที่ 2-32 FITNESS Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-36 FITNESS Q Sukhumvit

ภำพที่ 2-33 SWIMMING POOL Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-37 SWIMMING POOL Q Sukhumvit

ภำพที่ 2-34 LOUNGE Whizdom Asoke

ภำพที่ 2-38 LOUNGE Q Sukhumvit

ภำพที่ 2-40 FITNESS BEATNIQ

ภำพที่ 2-41 SWIMMING POOL BEATNIQ

ภำพที่ 2-42 LOUNGE BEATNIQ

ภำพที่ 2-43 GARDEN BEATNIQ

2-32

ตำรำงที่ 2-1 : กำรวิเครำะห์อำคำรตัวอย่ำง

ชื่อโครงกำร

98 Wireless

Sindhorn Residence

Whizdom Asoke

Q Sukhumvit

Beatniq

ที่ตั้งโครงกำร

ถนนวิทยุ Bangkok, Thailand

ซ.ต้นสน ถ.หลังสวน Bangkok, Thailand

ถนนรัชดำภิเษก Bangkok, Thailand

สุขุมวิท, คลองเตย Bangkok, Thailand

ซอยสุขุมวิท 32 Bangkok, Thailand

Segment

SUPER LUXURY

พื้นที่

2 ไร่

4 ไร่

3 ไร่

1 ไร่

Type

ภำพโครงกำร

Type

2 bedroom 3 bedroom 3 bedroom duplex Penthouse duplex Super Penthouse ตร.ม

77 2-33

1 Bedroom 2 Bedroom 3 Bedroom Penthouse duplex

200

1 Bedroom 1 Bedroom Suit 2 Bedrooms 1 Bathroom 2 Bedrooms 2 Bathroom Duplex Ultra Penthouse-5 ตร.ม

601

2 Bedroom 3 Bedroom 4 Bedroom (Executive Suite) Penthouse

270

1 Bedroom 2 Bedrooms 2 Bedrooms Plus 2 Bedrooms Duplex 3 Bedroom

197

ตำรำงที่ 2-2 : กำรวิเครำะห์อำคำรตัวอย่ำง  Lobby Lounge  Outdoor Garden Terrace  Business Lounge  Tea Room  Multi-Purpose Exercise Room  Children’s Play Room  Stream Room FACILITIES  Bicycle Storage Room  Driver’s Lounge  Outdoor Swimming Pool  Semi-Outdoor Jacuzzi  Fitness Studio  Space and Massage Room

จุดขำย

โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งที่ อยู่ติดริมถนนวิทยุ และมีควำมเป็น ส่ ว นตั ว สู ง สุ ด ด้ ว ยจ ำนวนยู นิ ต น้อยเพียง 77 ยูนิตพร้อมบริกำร สุ ด เอ็ ก ซ์ ค ลู ซี ฟ ในหลำยรู ป แบบ ได้ แ ก่ บริ ก ำรรถลิ มู ซี น ประจ ำ โครงกำร บริ ก ำรลิ ฟ ต์ ส่ ว นตั ว พร้อมโถงลิฟท์สำหรับทุกยูนิต

    

สระว่ำยน้ำ ฟิตเนส Sport Club CCTV ระบบรักษำควำม ปลอดภัย 24 ชม.

             

คอนโดมิ เนียมระดับไฮ เอนด์ แ บบ Leasehold บนทำเลไข่ แด งใจ กล ำ งย่ ำ นห ลั งส วน มองเห็ น วิ ว สวนลมได้ เ ต็ ม ตำ รำยล้ อ มไปด้ ว ย Walking Street Retail Plaza, Art Museum และอื่ น ๆ เพรำะโครงกำรคอนโดนี้เป็นส่วน หนึ่ ง ของโครงกำร Mixed Use ขนำดยั ก ษ์ ชื่ อ "หลั ง สวน วิ ล เลจ" (Langsuan Village)

WHIZDOM PRIVATE RESIDENCE-LOUNGE CO-WORKING SPACE WITH E-LIBRARY PRIVATE POD THE CONFERENCE ROOM AMPHITHEATER THE EXCLUSIVE BUSINESS LOUNGE SUNRISE GARDEN THEATER INFINITY EDGED SWIMMING POOL JACUZZI SAUNA ROOM SKY LOUNGE SKY FITNESS SPA & SALON

คอนโดมิเนียมที่สำมำรถ เทควิวสวนหรือวิวทะเลสำบขนำด ใ ห ญ่ ไ ด้ เ ต็ ม ต ำ แ ล ะ เ ป็ น คอนโดมิเนียมที่มีรูปแบบ กำรวำง อำคำรที่มีลักษณะรูปทรงอันโดด เด่ น เป็ น อำคำรสู ง ที่ ใ ครๆ ก็ มองเห็ น และตั้ ง อยู่ ใ นท ำเลที่ ชำวต่ำงชำติรู้จักและใช้นวัตกรรม สมั ย ใหม่ ม ำช่ ว ยให้ เ กิ ด กำรอยู่ อ ำ ศั ย ที่ ยั่ ง ยื น แ บ บ Sustain ovation

              



Lobby Cigar Lounge Meeting Room Multi purpose room Swimming pool / Kid’s pool Fitness Steam and sauna Jacuzzi Residence Lounge Activity Area Sky onsen Sky Activity Sky Panoramic Terrace Sky Garden 360 degree sky floating lounge wine bar Sky Bar B Q area

โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้ง ที่อยู่ติดริมถนนสุขุมวิท และติด รถไฟฟ้ำ BTS นำนำ พร้อมทำง เชื่อมส่วนตัวจำกสถำนีรถไฟฟ้ำ สู่ โ ครงกำร นอกจำกนี้ ยั ง มำ พร้ อ มกั บ สิ่ ง อ ำนวยควำ ม สะดวกส่วนกลำงระดับ First Class และที่ จ อดรถมำกถึ ง 645 คั น คิ ด เป็ น มำกกว่ ำ 236% ของ จำนวนยูนิตทั้งหมด

         

ล็อบบี้ ห้องอ่ำนหนังสือ สวน สระน้ำ สระว่ำยน้ำ ยิมฝึกมวย สตูดิโอโยคะ ห้องเด็กเล่น สวนลอยฟ้ำ ห้องอเนกประสงค์พร้อมพื้นที่ สันทนำกำรกลำงแจ้ง

ท ำเลที่ ตั้ ง อยู่ ริ ม ถนน สุขุมวิท ใกล้กับสถำนีบีทีเอสในระยะ ที่เดินได้แบบไม่เ หนื่อยนัก อีกทั้ ง ยังใกล้ควำมสะดวกสบำยทั้งหลำย ไม่ ว่ ำ จะเป็ น กำรคมนำคม หรื อ สำธำรณูปโภคต่ำงๆ ที่ตอบโจทย์ กำรใช้ชีวิ ตใจกลำงเมือ งได้ อย่ำ ง ครบครั น และจะน ำกลิ่ น อำยของ โรงแรมในต ำนำนมำผนวกอยู่ใ น กำรออกแบบสถำปั ต ยกรรม โครงกำรด้วย

2-34

ตำรำงที่ 2-3 : กำรวิเครำะห์อำคำรตัวอย่ำง

ชื่อโครงกำร

98 Wireless

Sindhorn Residence

Whizdom Asoke

Q Sukhumvit

Beatniq

จำนวนชั้น

อัตรำค่ำเช่ำ

580,000 บำท/ตร.ม.

255,000 บำท/ตร.ม.

300,000 บำท/ตร.ม.

285,000 บำท/ตร.ม.

บริษัทเจ้ำของ

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหำชน)

บริษัท สยำมสินธร จำกัด

บริษัท MQDC จำกัด

บริษัท ควอลิตี้เฮ้ำส์ จำกัด (มหำชน)

บริษัท SC ASSET จำกัด

กำรแบ่งพื้นที่ใช้ สอย

กำรวำง Zoning

2-35

ตำรำงที่ 2-4 : กำรวิเครำะห์อำคำรตัวอย่ำง

ชื่อโครงกำร

98 Wireless

Sindhorn Residence

Whizdom Asoke

Q Sukhumvit

Beatniq

1 BEDROOM

68.00 ตร.ม.

57.00 ตร.ม.

60.20 ตร.ม.

2 BEDROOM

157.72 ตร.ม.

112.00 ตร.ม.

89.53 ตร.ม.

95.43 ตร.ม.

82.5 ตร.ม.

3 BEDROOM

242.00 ตร.ม.

157.72 ตร.ม.

2-36

2.7 กฎหมำยที่เกี่ยวข้อง

ตำรำงที่ 2-5 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย

กฎหมำย พระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

2-37

จำแนกกฎหมำย

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด

มำตรำ 4

"อำคำรชุด" หมำยควำมว่ำ อำคำรที่บุคคลสำมำรถแยกกำรถื อ กรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง

กฎกระทรวงฉบับที่ 33

ข้อ 1. “อำคำรสูง” หมำยควำมว่ำ อำคำรที่บุคคลอำจเข้ำอยู่หรือเข้ำใช้ สอยได้โดยมีควำมสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป กำรวัดควำมสูง ของอำคำรให้วัดจำกระดับพื้นดินที่ก่อสร้ำงถึงพื้นดำดฟ้ำ สำหรับ อำคำรทรงจั่วหรือปั้นหยำให้วัดจำกระดับพื้นดินที่ก่อสร้ำงถึงยอด ผนังของชั้นสูงสุด “อำคำรขนำดใหญ่พิเศษ” หมำยควำมว่ำ อำคำรที่ก่อสร้ำงขึ้นเพื่อ ใช้ อ ำคำรหรื อ ส่ ว นหนึ่ ง ส่ ว นใดของอำคำรเป็ นที่ อ ยู่ อ ำศั ย หรื อ ประกอบกิจกำรประเภทเดียวหรือหลำยประเภทโดยมีพื้นที่รวมกันทุก ชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตำรำงเมตรขึ้น ไป

หมวด 1 ลักษณะของอำคำรเนื้อที่ว่ำงของภำยนอก อำคำรและแนวอำคำร

ข้อ 2. สำหรับที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่อำคำรรวมกันทุกชั้นมำกกว่ำ 30,000 ตำรำงเมตร ต้อง มีด้ำนหนึ่งด้ำนใดของที่ดินนั้นยำวไม่น้อยกว่ำ 12.00 เมตร ติด ถนนสำธำรณะที่ มีเ ขตทำงกว้ ำงไม่น้อ ยกว่ ำ 18.00 เมตร ยำว ต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสำธำรณะอื่นที่มีเขต ทำงกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 18.00 เมตร

ตำรำงที่ 2-6 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 2 ระบบระบำยอำกำศ ระบบไฟฟ้ำและระบป้องกัน เพลิงไหม้

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 9. กำรระบำยอำกำศในอำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษ ต้ อ งจั ด ให้ มี กำรระบำยอำกำศโดยวิ ธี ธ รรมชำติ ห รื อ โดยวิ ธี ก ล ดังต่อไปนี้ (1) กำรระบำยอำกำศโดยวิธีธรรมชำติ ให้ใช้เฉพำะกับห้องในอำคำร ที่มีผนังด้ำนนอกอำคำรอย่ำงน้อยหนึ่งด้ำน โดยจัดให้มีช่องเปิดสู่ ภำยนอกอำคำรได้ เช่น ประตู หน้ำต่ำง หรือบำนเกล็ด ซึ่งต้องเปิด ไว้ระหว่ำงใช้สอยห้องนั้น ๆ และพื้นที่ของช่องเปิดนี้ต้องเปิดได้ไม่ น้อยกว่ำร้อยละ 10 ของพื้นที่ของห้องนั้น (2) กำรระบำยอำกำศโดยวิธีกล ให้ใช้กับห้องในอำคำรลักษณะใดก็ได้ โดยจัดให้มีกลอุปกรณ์ขับเคลื่อนอำกำศ ซึ่งต้องทำงำนตลอดเวลำ ระหว่ำงที่ใช้สอยห้องนั้น เพื่อให้เกิดกำรนำอำกำศภำยนอกเข้ำ ข้อ 11. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องมีระบบจ่ำย พลังงำนไฟฟ้ำเพื่อกำรแสงสว่ำงหรือกำลัง ซึ่งต้องมีกำรเดินสำย และติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้ำตำมมำตรฐำนของกำรไฟฟ้ำนครหลวง หรือกำรไฟฟ้ำส่วนภูมิภำค ในกรณีที่อยู่นอกเขตควำมรับผิดชอบ ของกำรไฟฟ้ำนครหลวงและกำรไฟฟ้ำส่วนภูมิภำค ให้ใช้ มำตรฐำน เพื่อควำมปลอดภัยทำงไฟฟ้ำของสำนักงำนพลังงำนแห่งชำติ กำรติด ตั้ง หม้ อแปลงไฟฟ้ ำหรือ เครื่อ งกำเนิด ไฟฟ้ำ ให้นำ ควำมในวรรคสองมำใช้บัง คั บโดยจะรวมบริ เ วณที่ ติ ด ตั้ ง สวิ ต ช์ ประธำน หม้อแปลงไฟฟ้ำ และเครื่องกำเนิดไฟฟ้ำไว้ในที่เดียวกันก็ได้ เมื่อมีกำรใช้กระแสไฟฟ้ำเต็มที่ตำมที่กำหนดในแบบแปลนระบบ ไฟฟ้ำแรงดันไฟฟ้ำที่สำยวงจรย่อยจะแตกต่ำงจำกแรงดันไฟฟ้ำที่ แผงสวิตช์ประธำนได้ไม่เกินร้อยละห้ำ

2-38

ตำรำงที่ 2-7 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 2 ระบบระบำยอำกำศ ระบบไฟฟ้ำและระบป้องกัน เพลิงไหม้

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 13. อำคำรสูงต้องมีระบบป้องกันอันตรำยจำกฟ้ำผ่ำ ซึ่ง ประกอบด้วยเสำล่อฟ้ำ สำยล่อฟ้ำ สำยตัวนำ สำยนำลงดิน และ หลักสำยดินที่เชื่อมโยงกันเป็นระบบ สำหรับสำยนำลงดินต้องมี ขนำดพื้นที่ภำคตัดขวำงเทียบได้ไม่น้อยกว่ำสำยทองแดงตีเกลียว ขนำด 30 ตำรำงมิลลิเมตร สำยนำลงดินนี้ต้องเป็นระบบที่แยก เป็นอิสระจำกระบบสำยดินอื่น อำคำรแต่ละหลังต้องมีสำยตัวนำโดยรอบอำคำร และมีสำย นำลงดินต่อจำกสำยตัวนำห่ำงกันทุกระยะไม่เกิน 30 เมตร วัดตำม แนวขอบรอบอำคำร ทั้งนี้ สำยนำลงดินของอำคำรแต่ละหลังต้อง มีไม่น้อยกว่ำสองสำย ข้อ 14. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องมีระบบจ่ำย พลังงำนไฟฟ้ำสำรองสำหรับกรณีฉุกเฉินแยกเป็นอิสระจำกระบบ อื่น และสำมำรถทำงำนได้โดยอัตโนมัติเมื่อระบบจ่ำยไฟฟ้ำปกติหยุด ทำงำนแหล่งจ่ำยพลังงำนไฟฟ้ำสำรองสำหรับกรณีฉุกเฉินตำม วรรคหนึ่ ง ต้ อ งสำมำรถจ่ ำ ยพลั ง งำนไฟฟ้ ำ ได้ เ พี ย งพอตำม หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ (1) จ่ำยพลังงำนไฟฟ้ำเป็นเวลำไม่น้อยกว่ำ สองชั่วโมงสำหรับเครื่องหมำยแสดงทำงฉุกเฉินทำงเดิน ห้องโถง บันได และระบบสัญญำณเตือนเพลิงไหม้ (2) จ่ำยพลังงำนไฟฟ้ำ ตลอดเวลำที่ใช้งำนสำหรับลิฟต์ดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง ห้ อ งช่ ว ยชี วิ ต ฉุ ก เฉิ น ระบบสื่ อ สำร เพื่ อ ควำมปลอดภั ย ของ สำธำรณะและกระบวนกำรผลิ ต ทำงอุ ต สำหกรรมที่ จ ะก่ อ ให้ เ กิ ด อันตรำยต่อชีวิตหรือสุขภำพอนำมัยเมื่อกระแสไฟฟ้ำขัดข้อง ข้อ 15. กระแสไฟฟ้ำที่ใ ช้กับลิฟต์ดับเพลิงต้องต่อจำกแผงสวิต ช์ ประธำนของอำคำรเป็ น วงจรที่ แ ยกเป็ น อิ ส ระจำกวงจรทั่ ว ไป วงจรไฟฟ้ำสำรองสำหรับลิฟต์ดับเพลิงต้องมีกำรป้องกันอันตรำย จำกเพลิงไหม้อย่ำงดีพอบันไดหนีไฟ ของอำคำร ทั้งนี้ ผนัง หรือ ประตูดังกล่ำว ต้องสำมำรถทนไฟ ได้ไม่น้อยกว่ำ 1 ชั่วโมง

2-39

ตำรำงที่ 2-8 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 2 ระบบระบำยอำกำศ ระบบไฟฟ้ำและระบป้องกัน เพลิงไหม้

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้ อ 16. ในอำคำรสู ง หรื อ อำคำรขนำดใหญ่ พิ เ ศษต้ อ งมี ร ะบบ สัญญำณเตือนเพลิงไหม้ทุกชั้น ระบบสัญญำณเตือนเพลิงไหม้ อย่ำงน้อยต้องประกอบด้วย (1) อุ ปกรณ์ ส่ งสั ญญำณเพื่อ ให้ห นีไ ฟที่ส ำมำรถส่ง เสียงหรื อ สัญญำณให้คนที่อยู่ในอำคำรได้ยินหรือทรำบอย่ำงทั่วถึง (2) อุปกรณ์แจ้งเหตุที่มีทั้งระบบแจ้งเหตุอัตโนมัติและระบบแจ้งเหตุที่ ใช้มือเพื่อให้อุปกรณ์ตำม (1) ทำงำน ข้อ 20. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีระบบ ดับเพลิงอัตโนมัติ เช่น SPRINKLESYSTEM หรือระบบอื่นที่เทียบเท่ำ ที่ สำมำรถทำงำนได้ด้วยตัวเองทันทีเมื่อมีเพลิงไหม้ โดยให้สำมำรถ ทำงำนครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดทุกชั้น ในกำรนี้ ให้แสดงแบบแปลน และรำยกำรประกอบแบบแปลนของระบบดับเพลิงอัตโนมัติในแต่ละชั้น ของอำคำรไว้ด้วย ข้อ 22. อำคำรสูงต้องมีบันไดหนีไฟจำกชั้นสูงสุดหรือดำดฟ้ำสู่ พื้นดินอย่ำงน้อย 2 บันได ตั้งอยู่ในที่ที่บุคคลไม่ว่ำจะอยู่ ณ จุดใด ของอำคำรสำมำรถมำถึงบันไดหนีไฟได้สะดวก แต่ละบันไดหนีไฟต้อง อยู่ห่ำงกันไม่เกิน 60.00 เมตร เมื่อวัดตำมแนวทำงเดินระบบบันได หนีไฟตำมวรรคหนึ่งต้องแสดงกำรคำนวณให้เห็นว่ำ สำมำรถใช้ ลำเลียงบุคคลทั้งหมดในอำคำรออกนอกอำคำรได้ภำยใน 1 ชั่วโมง ข้อ 23. บันไดหนีไฟต้องทำวัสดุทนไฟและไม่ผุกร่อน เช่น คอนกรีต เสริมเหล็กเป็นต้น มีควำมกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 90 เซนติเมตร ลูกนอน กว้ำงไม่น้อยกว่ำ 22 เซนติเมตร และลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร มีชำนพักกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 90 เซนติเมตร และมีรำวบันไดอย่ำงน้อย หนึ่งด้ำนห้ำมสร้ำงบันไดหนีไฟเป็นแบบบันไดเวียน 2-40

ตำรำงที่ 2-9 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 2 ระบบระบำยอำกำศ ระบบไฟฟ้ำและระบป้องกัน เพลิงไหม้

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 24. บันไดหนีไฟและชำนพักส่วนที่อยู่ภำยนอกอำคำรต้องมี ผนังด้ำนที่บันไดพำดผ่ำนเป็นผนังกันไฟ ข้อ 26. บันไดหนีไฟที่อยู่ภำยในอำคำรต้องมีผนังกันไฟโดยรอบ ยกเว้นช่องระบำยอำกำศ และต้องมีแสงสว่ำงจำกระบบไฟฟ้ำฉุกเฉิน ให้มองเห็นช่องทำงได้ขณะเพลิงไหม้ และมีป้ำยบอกชั้นและป้ำยบอก ทำงหนีไฟที่ด้ำนในและด้ำนนอกของประตูหนีไฟทุกชั้นด้วยตัวอักษร ที่สำมำรถมองเห็นได้ชัดเจน โดยตั วอักษรต้องมีขนำดไม่เล็กกว่ำ 10 เซนติเมตร ข้อ 27. ประตูหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟ เป็นบำนเปิดชนิดผลัก ออกสู่ภำยนอกพร้อมติดตั้งอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บำนประตูปิดได้ เอง มีควำมกว้ำงสุทธิไม่น้อยกว่ำ 90 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่ำ 1.90เมตร และต้องสำมำรถเปิดออกได้โดยสะดวกตลอดเวลำ ประตู หรือทำงออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีชั้นหรือธรณีประตูหรือขอบกั้น ข้อ 28 อำคำรสูงต้องจัดให้มีช่องทำงเฉพำะสำหรับบุคคลภำยนอก เข้ำไปบรรเทำสำธำรณภัยที่เกิดในอำคำรได้ทุกชั้น ช่องทำงเฉพำะนี้จะ เป็นลิฟต์ดับเพลิงหรือช่องบันไดหนีไฟก็ได้ และทุกชั้นต้องจัดให้มี ห้องว่ำงที่มีพื้นที่ไม่น้อยกว่ำ 6.00 ตำรำงเมตร ติดต่อกับช่องทำง นี้ และเป็นบริเวณที่ปลอดจำกเปลวไฟและควันเช่นเดียวกับช่องบันได หนีไฟและเป็นที่ตั้งของตู้หัวฉีดน้ำดับเพลิงประจำชั้นของอำคำร

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

2-41

หมวด 3 ระบบบำบัดน้ำเสียและกำรระบำยน้ำทิ้ง

ข้อ 31. กำรระบำยน้ำฝนออกจำกอำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่ พิ เ ศษจะระบำยลงสู่ แ หล่ ง รองรั บ น้ ำทิ้ ง โดยตรงก็ ไ ด้ แต่ ต้ อ งไม่ ก่อให้เกิดภยันตรำยต่อสุขภำพ ชีวิต ร่ำงกำย หรือทรัพย์สิน หรือ กระทบกระเทือนต่อกำรรักษำคุณภำพสิง่ แวดล้อม

ตำรำงที่ 2-10 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 3 ระบบบำบัดน้ำเสียและกำรระบำยน้ำทิ้ง

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 34. ทำงระบำยน้ำทิ้งต้องมีลักษณะที่สำมำรถตรวจสอบและทำ ควำมสะอำดได้โดยสะดวก ในกรณีที่ทำงระบำยน้ำเป็นแบบท่อปิดต้อง มีบ่อสำหรับตรวจกำรระบำยน้ำทุกระยะไม่เกิน 8.00 เมตร และทุกมุม เลี้ยวด้วย ข้อ 35. ในกรณีที่แหล่งรองรับน้ำทิ้งมีขนำดไม่เพียงพอจะรองรับ น้ำทิ้งที่ระบำยจำกอำคำรในชั่วโมงกำรใช้น้ำสูงสุด ให้มีที่พักน้ำทิ้ง เพื่ อ รองรับปริ มำณน้ ำทิ้ ง ที่ เกิ นกว่ ำ แหล่ ง รองรั บน้ ำทิ้ งจะรั บได้ ก่อนที่จะระบำยสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้ง

หมวด 4 ระบบประปำ

ข้อ 36. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องมีที่เก็บน้ำใช้ สำรองที่สำมำรถจ่ำยน้ำในชั่วโมงกำรใช้น้ำสูงสุดได้ไม่น้อยกว่ำ 2 ชั่วโมง และต้องมีระบบท่อจ่ำยน้ำประปำที่มีแรงดันน้ำในท่อจ่ำยน้ำและ ปริมำณน้ำประปำดังต่อไปนี้ (1) แรงดันน้ำในระบบท่อจ่ำยน้ำที่จุดน้ำเข้ำเครื่องสุขภั ณฑ์ต้องมี แรงดันในชั่วโมงกำรใช้น้ำสูงสุดไม่น้อยกว่ำ 0.1 เมกะปำสกำลเมตร (2) ปริ มำณกำรใช้ น้ำส ำหรั บจ่ ำยให้แ ก่ ผู้ ใช้ น้ำทั้ง อำคำรสำหรั บ ประเภทเครื่องสุขภัณฑ์แต่ละชนิดให้เป็นไปตำมหลักเกณฑ์

หมวด 5 ระบบกำจัดขยะมูลฝอย

ข้อ 39 กำรคิดปริมำณมูลฝอยที่เกิดขึ้นในอำคำร ให้คิดจำกอัตรำ กำรใช้ดังต่อไปนี้ (1) กำรใช้เพื่อกำรอยู่อำศัย ปริมำณมูลฝอยไม่น้อยกว่ำ 2.40 ลิตร ต่อคนต่อวัน (2) กำรใช้เพื่อกำรพำณิชยกรรมหรือกำรอื่น ปริมำณมูลฝอยไม่ น้อยกว่ำ 0.4 ลิตร ต่อพื้นที่หนึ่งตำรำงเมตรต่อวัน

2-42

ตำรำงที่ 2-11 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

จำแนกกฎหมำย หมวด 5 ระบบกำจัดขยะมูลฝอย

หมวด 6 ระบบลิฟต์

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 40. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีที่พัก รวมมูลฝอยที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ (1) ต้องมีขนำดควำมจุไม่น้อยกว่ำ 3 เท่ำของปริมำณมูลฝอยที่ เกิดขึ้นในแต่ละวันตำมข้อ 39 (2) ผนังต้องทำด้วยวัสดุถำวรและทนไฟ (3) พื้นผิวภำยในต้องเรียบและกันน้ำซึม (4) ต้องมีกำรป้องกันกลิ่นและน้ำฝน (5) ต้องมีกำรระบำยน้ำเสียจำกมูลฝอยเข้ำสู่ระบบบำบัดน้ำเสีย (6) ต้องมีกำรระบำยอำกำศและป้องกันน้ำเข้ำ ที่พักรวมมูลฝอยต้องมีระยะห่ำงจำกสถำนที่ประกอบอำหำรและ สถำนที่เก็บอำหำรไม่น้อยกว่ำ 4.00เมตร แต่ถ้ำที่พักรวมมูลฝอยมี ขนำดควำมจุเ กิ น 3 ลูกบำศก์ เ มตร ต้อ งมี ระยะห่ ำงจำกสถำนที่ ดังกล่ำวไม่น้อยกว่ำ 10.00 เมตร และสำมำรถขนย้ำยมูลฝอยได้ โดยสะดวก ข้อ 43. ลิฟต์โดยสำรและลิฟต์ดับเพลิงแต่ละชุดที่ใช้กับอำคำรสูงให้ มีขนำดมวลบรรทุกไม่น้อยกว่ำ630 กิโลกรัม ข้อ 45. ในปล่องลิฟต์ห้ำมติดตั้งท่อสำยไฟฟ้ำ ท่อส่งน้ำ ท่อระบำย น้ำ และอุปกรณ์ต่ำง ๆ เว้นแต่เป็นส่วนประกอบของลิฟต์หรือจำเป็น สำหรับกำรทำงำนและกำรดูแลรักษำลิฟต์ ข้อ 47. ให้มีคำแนะนำอธิบำยกำรใช้ กำรขอควำมช่วยเหลือ กำรให้ ควำมช่วยเหลือ และข้อห้ำมใช้ดังต่อไปนี้ (1) กำรใช้ลิฟต์และกำรขอควำมช่วยเหลือ ให้ติดไว้ในห้องลิฟต์ (2) กำรให้ควำมช่วยเหลือ ให้ติดไว้ในห้องจักรกลและห้องผู้ดูแล ลิฟต์ (3) ข้อห้ำมใช้ลิฟต์ ให้ติดไว้ที่ข้ำงประตูลิฟต์ด้ำนนอกทุกชั้น

2-43

ตำรำงที่ 2-12 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

กฎกระทรวงฉบับที่ 50 หมวด 1 (พ.ศ.2540) ลักษณะของอำคำรเนื้อที่ว่ำงของภำยนอก แก้ไขกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 อำคำรและแนวอำคำร (พ.ศ. 2535

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 3. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องจัดให้มีถนนที่มี ผิวกำรจรำจรกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 6.00 เมตร ที่ปรำศจำกสิ่งปก คลุ ม โดยรอบอำคำร เพื่ อ ให้ ร ถดั บ เพลิ ง สำมำรถเข้ ำ ออกได้ โดยสะดวก

ข้อ 6. อำคำรสูงหรืออำคำรขนำดใหญ่พิเศษต้องมีที่ว่ำงไม่น้อย กว่ำอัตรำส่วนดังต่อไปนี้ (1) อำคำรที่อยู่อำศัยต้องมีที่ว่ำงไม่น้อยกว่ำร้อยละ 30 ของพื้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอำคำร หมวด 2 ระบบระบำยอำกำศ ระบบไฟฟ้ำและระบป้องกัน เพลิงไหม้

ข้อ 25. บันไดหนีไฟที่อยู่ภำยในอำคำร ต้องมีอำกำศถ่ำยเทจำก ภำยนอกอำคำรได้ แต่ละชั้นต้องมีช่องระบำยอำกำศที่มีพื้นที่รวมกัน ไม่น้อยกว่ำ 1.4 ตำรำงเมตร เปิดสู่ภำยนอกอำคำรได้ หรือมีระบบ อัดลมภำยในช่องบันไดหนีไฟที่มีควำมดันลมขณะใช้งำนไม่น้อยกว่ำ 3.86 ปำสกำลมำตร ที่ทำงำนได้โดยอัตโนมัติเมื่อเกิดเพลิงไหม้ และ บันไดหนีไฟที่ลงสู่พื้นของอำคำรนั้นต้องอยู่ในตำแหน่งที่สำมำรถ ออกสู่ภำยนอกได้โดยสะดวก ข้อ 29 อำคำรสูงต้องมีดำดฟ้ำและมีพื้นที่บนดำดฟ้ำขนำดกว้ำง ยำว ด้ำนละไม่น้อยกว่ำ10.00 เมตร เป็นที่โล่งและว่ำงเพื่อใช้เป็นทำง หนี ไฟทำงอำกำศได้ และต้อ งจั ดให้มีทำงหนีไ ฟบนชั้ นดำดฟ้ำ ที่จ ะ น ำไปสู่ บั น ไดหนี ไ ฟได้ ส ะดวกทุ ก บั น ได รวมทั้ ง จั ด ให้ มี อุ ป กรณ์ เครื่องช่วยในกำรหนีไฟจำกอำคำรลงสู่พื้นดินได้โดยปลอดภัยด้วย

2-44

ตำรำงที่ 2-13 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด

กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517)

ที่จอดรถ ที่กลับรถ และทำงเข้ำออกของรถ

ข้อ 3. จำนวนที่จอดรถยนต์ ต้องจัดให้มีตำมกำหนดดังต่อไปนี้ (1) ในเขตท้องที่กรุงเทพมหำนคร เฉพำะในเขตเทศบำลนครหลวง ตำมประกำศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 25 พ.ศ. 2514 (ค) อำคำรชุ ด ให้ มี ที่ จ อดรถยนต์ ไ ม่ น้ อ ยกว่ ำ 1 คั น ต่ อ 1 ครอบครัว

กฎกระทรวงฉบับที่ 41 (พ.ศ. 2537)

ที่จอดรถ ที่กลับรถ และทำงเข้ำออกของรถ

ข้อ 2. ที่จอดรถ 1 คัน ต้องเป็นพื้นที่สี่เหลี่ยมผืนผ้ำ และต้องมี ลักษณะและขนำด ดังนี้ (1) ในกรณีที่จอดรถขนำนกับแนวทำงเดินรถหรือทำมุมกับแนวทำง เดินรถน้อยกว่ำสำมสิบองศำ ให้มีควำมกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 2.40 เมตร และควำมยำวไม่น้อยกว่ำ 6.00 เมตร (2) ในกรณีที่จอดรถตั้งฉำกกับแนวทำงเดินรถ ให้มีควำมกว้ำงไม่ น้อยกว่ำ 2.40 เมตรและควำมยำวไม่น้อยกว่ำ 5.00 เมตร แต่ทั้งนี้ จะต้องไม่จัดให้มีทำงเข้ำออกของรถเป็นทำงเดินรถทำงเดียว (3) ในกรณีที่จอดรถทำมุมกับแนวทำงเดินรถมำกกว่ำสำมสิบองศำ ให้มีควำมกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 2.40 เมตร และควำมยำวไม่น้อยกว่ำ 5.50 เมตร ข้อ 3. ที่ จอดรถแต่ ละคั น ต้ อ งมี เ ครื่ อ งหมำยแสดงลั กษณะและ ขอบเขตของที่ จอดรถไว้ใ ห้ปรำกฏบนพื้น และต้อ งมี ทำงเดินรถ เชื่อมต่อโดยตรงกับทำงเข้ำออกของรถและที่กลับรถ

2-45

ตำรำงที่ 2-14 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย กฎกระทรวงฉบับที่ 41 (พ.ศ. 2537)

จำแนกกฎหมำย ที่จอดรถ ที่กลับรถ และทำงเข้ำออกของรถ

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 4. ระยะควำมสูงสุทธิระหว่ำงพื้นที่ที่ใช้จอดรถ ทำงเดินรถ และ ทำงลำดขึ้นลงของรถกับส่วนที่ 2 ต่ำสุดของชั้นที่ถัดไปของอำคำร ต้องไม่น้อยกว่ำ 2.10 เมตรส่วนของพื้นที่ที่ใช้จอดรถต่ำงระดับกัน จะเหลื่อมกันได้ไม่เกิน 1.00 เมตร และเฉพำะส่วนที่เหลื่อมกันจะมี ควำมสูงน้อยกว่ำ 2.10 เมตรก็ได้ ข้อ 5. อำคำรจอดรถซึ่งติดตั้งระบบยกรถขึ้นลงระหว่ำงชั้นของ อำคำรด้วยลิฟต์จะต้องมีระยะของทำงเดินรถจำกปำกทำงเข้ำถึง ลิฟต์ไม่น้อยกว่ำ 20 เมตรอำคำรตำมวรรคหนึ่งจะไม่มีทำงลำดขึ้น ลงของรถระหว่ำงชั้นของอำคำรก็ได้ลิฟต์ที่ใช้สำหรับยกรถขึ้นลง ระหว่ ำ งชั้ นของอำคำรตำมวรรคหนึ่ ง ต้ อ งจั ด ให้ อ ยู่ภ ำยในตั ว อำคำรโดยให้มีลิฟต์หนึ่งเครื่องต่อที่จอดรถ 30 คัน แต่ทั้งนี้ต้อง ไม่น้อยกว่ำ 2 เครื่องต่ออำคำรหนึ่งหลังและห้ำมใช้เป็นลิฟต์โดยสำร ข้ อ 6 อำคำรจอดรถซึ่ ง ติ ด ตั้ ง ระบบเคลื่ อ นย้ ำ ยรถด้ ว ย เครื่องจักรกลที่ได้รับกำรคำนวณออกแบบเพื่อใช้ประโยชน์ในกำร จอดรถโดยเฉพำะ จะต้องมีลักษณะ ดังต่อไปนี้ (1) ต้องมีระยะของทำงเดินรถจำกปำกทำงเข้ำถึงอำคำรไม่น้อยกว่ำ 20 เมตร (2) พื้นหรือผนังของอำคำร ต้องอยู่ห่ำงจำกเขตที่ดิน ของผู้อื่นและถนนสำธำรณะดังนี้ (ก) ในกรณีที่มีควำมสูงของอำคำรจำกพื้นดินตั้งแต่ 23.00 เมตร ขึ้นไปต้องอยู่ห่ำงไม่น้อยกว่ำ 6.00 เมตร (ข) ในกรณีที่มีควำมสูงของอำคำรจำกพื้นดินน้อยกว่ำ 23.00 เมตร ต้องห่ำงไม่น้อยกว่ำ 3.00 เมตร

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหำนคร หมวด 3 เรื่อง ควบคุมอำคำร ลักษณะต่ำง ๆ ของอำคำร พ.ศ. 2544

ข้อ 30. ห้องลิฟต์และพื้น ทีว่ำงหน้ำลิฟต์ ต้องกว้ำงไม่น้อยกว่ำ 1.50 เมตร และต้องทำด้วยวัสดุทนไฟ

2-46

ตำรำงที่ 2-15 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหำนคร หมวด 4 เรื่อง ควบคุมอำคำร บันไดและบันไดหนีไฟ พ.ศ. 2544

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 38. บันไดของอำคำรอยู่อำศัยถ้ำมีต้องมีอย่ำงน้อยหนึ่งบันได ที่มีควำมกว้ ำงไม่ น้อ ยกว่ำ 90 เซนติเ มตรช่ วงหนึ่ งสู งไม่เ กิน 3 เมตร ลกู ตัง้ สูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนเมื่ อหักส่วนที่ขึ้น บั น ไดเหลื่ อ มกั น ออกแล้ ว เหลื อ ควำมกว้ ำ งไม่ น้ อ ยกว่ ำ 22 เซนติเมตร และต้องมีพื้ นหน้ำบันไดมีควำมกว้ำงและยำวไม่น้อยกว่ำ ควำมกว้ำงของบันไดบันไดทีสูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชำนพักบันได ทุกช่วง 3 เมตร หรือน้อ ยกว่ำนั้ นและชำนพักบันไดต้องมีควำม กว้ำงและยำวไม่น้อยกว่ำควำมกว้ำงของบันได ระยะดิ่งจำกขั้น บันได หรือชำนพักบันไดถึงส่วนต่ำสดุ ของอำคำรทีอยู่เหนือขึ้นปต้องสูง ไม่น้อยกว่ำ 1.90 เมตร

ข้อ 42. บันไดหนีไฟภำยในอำคำรตำมวรรคหนึ่ง ที่เป็นอำคำรขนำด ใหญ่พิเ ศษ ที่ไ ม่สำมำรถเปิด ช่องระบำยอำกำศได้ ตำมวรรคหนึ่ ง ต้องมีระบบอัดลมภำยในช่องบันไดหนีไฟที่มีควำมดันลมขณะใช้งำน ไม่น้อยกว่ำ 38.6 ปำสกำลมำตร ที่ทำงำนได้โดยอัตโนมัติเมื่อเกิด เพลิงไหม้ และบันไดหนีไฟที่ลงหรือขึ้นสู่พื้นของอำคำรนั้นต้องอยู่ใน ตำแหน่งที่สำมำรถออกสู่ภำยนอกได้โดยสะดวก

ข้อ 44. ตำแหน่งที่ตั้งบันไดหนีไฟ ต้องมีระยะห่ำงระหว่ำงประตูห้อง สุดท้ำยด้ำนทำงเดินที่เป็นทำงตันไม่เกิน 10 เมตรระยะห่ำงระหว่ำง บันไดหนีไฟตำมทำงเดินต้องไม่เกิน 60 เมต ต้องมีบันไดหนีไฟจำก ชั้นสูงสุดหรือดำดฟ้ำสู่พื้นดินถ้ำเป็นบันไดหนีไฟภำยในอำคำรและถึง พื้นชั้นสองถ้ำเป็นบันไดหนีไฟภำยนอกอำคำร

2-47

ตำรำงที่ 2-16 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้อ 45. ประตูของบันไดหนีไฟต้องทำด้วยวัสดุทนไฟมีควำมกว้ำง ไม่น้อยกว่ำ 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่ำ 1.90 เมตร สำมำรถ ทนไฟได้ไม่น้อยกว่ำ 1 ชั่วโมง และต้องเป็นบำนเปิดชนิดผลักเข้ำสู่ บันไดเท่ำนั้น ชั้นดำดฟ้ำ ชั้นล่ำงและชั้นที่ออกเพื่อหนีไฟสู่ภำยนอก อำคำรให้เปิดออกจำกห้องบันไดหนีไฟพร้อมติดตั้งอุปกรณ์ชนิดที่ บังคับให้บำนประตูปิดได้เอง ประตูหรือทำงออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่ มีขั้นหรือธรณีประตูหรือขอบกั้น ข้อ 46. ต้องมีป้ำยเรืองแสงหรือเครื่องหมำยไฟแสงสว่ำงด้วยไฟ ส ำรองฉุ ก เฉิ น บอกทำงออกสู่ บั น ไดหนี ไ ฟ ติ ด ตั้ ง เป็ น ระยะตำม ทำงเดินบริเวณหน้ำทำงออกสู่บันไดหนีไฟ และทำงออกจำกบันได หนีไฟสู่ภำยนอกอำคำรหรือชั้นที่มีทำงหนีไฟได้ปลอดภัยต่อเนื่อง โดยป้ำยดังกล่ำวต้องแสดงข้อควำมทำงหนีไฟเป็นอักษรมีขนำดสูง ไม่น้อยกว่ำ 15 เซนติเมตร หรือเครื่องหมำยที่มีแสงสว่ำงและแสดง ว่ำเป็นทำงหนีไฟให้ชัดเจน

หมวด 5 แนวอำคำรและระยะต่ำง ๆ

ข้อ 49 ควำมสูงของอำคำรไม่ว่ำจำกจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่ำของระยะรำบ วัดจำกจุดนั้นไปตั้งฉำกกับแนวเขตด้ำนตรงข้ำม ของถนนสำธำรณะที่อยู่ใกล้อำคำรนั้นที่สุด ควำมสูงของอำคำรให้ วัดแนวดิ่งจำกระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้ำงขึ้นไปถึง ส่วน ของอำคำรที่สูงที่สุด สำหรับอำคำรทรงจั่วหรือปั้นหยำให้วัดยอด ผนังของชั้นสูงสุด

หมวด 7 ระบบกำรจัดแสงสว่ำง กำรระบำยอำกำศ กำรระบำยน้ำและกำรกำจัดมูลฝอยและสิ่ง ปฏิกูล

ข้อ 65. ตำแหน่งช่องนำอำกำศเข้ำ ต้องห่ำงจำกที่เกิดอำกำศเสีย และช่องระบำยอำกำศทิ้งไม่น้อยกว่ำ 5 เมตร สูงจำกพื้นดินไม่น้อย กว่ำ 1.50 เมตร 2-48

ตำรำงที่ 2-17 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

กฎกระทรวงกำหนดสิ่ง หมวด 1 อำนวยควำมสะดวกในอำคำร ป้ำยแสดงสิ่งอำนวยควำมสะดวก สำหรับผู้พิกำรหรือทุพพล ภำพ และคนชรำ พ.ศ. 2548

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด ข้ อ 5. สั ญ ลั ก ษณ์ รู ป ผู้ พิ ก ำร เครื่ อ งหมำยแสดงทำงไปสู่ สิ่ ง อำนวยควำมสะดวกสำหรับผู้พิกำรหรือทุพพลภำพ และคนชรำ และ สัญลักษณ์หรือตัวอักษรแสดงประเภทของสิ่งอำนวยควำมสะดวก สำหรับผู้พิกำรหรือทุพพลภำพ และคนชรำ ให้เป็นสีขำวโดยพื้นป้ำย เป็นสีน้ำเงิน หรือเป็นสีน้ำเงินโดยพื้นป้ำยเป็นสีขำว ข้อ 7. หำกระดับพื้นภำยในอำคำร หรือระดับพื้นภำยในอำคำรกับ ภำยนอกอำคำร หรือระดับพื้นทำงเดินภำยนอกอำคำรมีควำมต่ำง ระดับกันเกิน ๒๐ มิลลิเมตร ให้มีทำงลำดหรือลิฟต์ระหว่ำงพื้นที่ ต่ำงระดับกัน แต่ถ้ำมีควำมต่ำงระดับกันไม่เกิน 20 มิลลิเมตร ต้อง ปำดมุมพื้นส่วนที่ต่ำงระดับกันไม่เกิน 45 องศำ ข้อ 8. ทำงลำดให้มีลักษณะ ดังต่อไปนี้ (1) พื้ น ผิ ว ทำงลำดต้ อ งเป็ น วั ส ดุ ที่ ไ ม่ ลื่ น (2) พื้ น ผิ ว ของจุ ด ต่อเนื่องระหว่ำงพื้นกับทำงลำดต้องเรียบไม่สะดุด (3) ควำมกว้ำง สุทธิไม่น้อยกว่ำ 900 มิลลิเมตร ในกรณีที่ทำงลำดมีควำมยำว ของทุกช่วงรวมกันตั้งแต่ 6,000 มิลลิเมตร ขึ้นไป ต้องมีควำม กว้ำงสุทธิไม่น้อยกว่ำ 1,500 มิลลิเมตร (4) มีพื้นที่หน้ำทำงลำด เป็นที่ว่ำงยำวไม่น้อยกว่ำ 1 ,500 มิลลิเมตร (5) ทำงลำดต้องมี ควำมลำดชันไม่เกิน 1:12 และมีควำมยำวช่วงละ (ต่อ) ไม่เกิน 6,000 มิลลิเมตร ในกรณีที่ทำงลำดยำวเกิน ๖,๐๐๐ มิลลิเมตร ต้องจัดให้มีชำนพักยำวไม่น้อยกว่ำ 1,500 มิลลิเมตร คั่นระหว่ำงแต่ละช่วงของทำงลำด (6) ทำงลำดด้ำนที่ไม่มีผนังกั้นให้ ยกขอบสูงจำกพื้นผิวของทำงลำดไม่น้อยกว่ำ 50 มิลลิเมตร และ มีรำวกันตก (7) ทำงลำดที่มีควำมยำวตั้งแต่ 2,500 มิลลิเมตร ขึ้น ไป ต้องมีรำวจับทั้งสองด้ำน

2-49

ตำรำงที่ 2-18 : กำรวิเครำะห์กฎหมำย (ต่อ)

กฎหมำย

จำแนกกฎหมำย

ภำพประกอบ

ข้อกำหนด

กฎกระทรวง ให้ใช้บังคับผังเมืองรวม กรุงเทพมหำนคร พ.ศ. 2556

กำหนดกำรใช้ประโยชน์ที่ดิน

เขตพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพำณิชยกรรม ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อ พำณิชยกรรม กำรอยู่อำศัย สถำบันรำชกำร กำรสำธำรณูปโภค และสำธำรณูปกำรเป็นส่วนใหญ่ สำหรับกำรใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อ กิ จ กำรอื่ น ให้ ใ ช้ ไ ด้ ไ ม่ เ กิ นร้ อ ยละยี่สิ บของที่ ดิ นประเภทนี้ ใ นแต่ ล ะ บริเวณ

กฎกระทรวง ให้ใช้บังคับผังเมืองรวม กรุงเทพมหำนคร พ.ศ. 2556

กำหนดกำรใช้ประโยชน์ที่ดิน ข้อ ๒๒ ที่ดินประเภท พ. ๕

(๑) มีอัตรำส่วนพื้นที่อำคำรรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน ๑๐ : ๑ ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้วหำกมีกำรแบ่งแยกหรือแบ่งโอนไม่ว่ำ จะกี่ครั้งก็ตำม อัตรำส่วนพื้นที่อำคำรรวมต่อพื้นที่ดินของที่ดิน แปลงที่เกิดจำกกำรแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน ๑๐ : ๑ (๒) มีอัตรำส่วนของที่ว่ำงต่อพื้นที่อำคำรรวมไม่น้อยกว่ำร้อยละ สำม แต่อัตรำส่วนของที่ว่ำงต้องไม่ต่ำกว่ำเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ว่ำง อันปรำศจำกสิ่งปกคลุม ตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรควบคุมอำคำร ทั้งนี้ ที่ดินแปลงใดที่ได้ใช้ประโยชน์แล้ว หำกมีกำรแบ่งแยกหรือแบ่ง โอนไม่ว่ำจะกี่ครั้งก็ตำม อัตรำส่วนของที่ว่ำงต่อพื้นที่อำคำรรวม ของที่ดินแปลงที่เกิดจำกกำรแบ่งแยกหรือแบ่งโอนทั้งหมดรวมกัน ต้องไม่น้อยกว่ำร้อยละสำม และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่ำนได้เพื่อปลูกต้นไม้ ไม่น้อยกว่ำร้อยละห้ำสิบของพื้นที่ว่ำง

2-50

กำรทำรำยงำนวิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA ย่ อ มำจ ำ ก Environmental Impact Assessment Report ห รื อ กำ รท ำ รำยงำนวิ เ ครำะห์ ผ ลกระทบสิ่ ง แวดล้ อ ม เป็ นกำรศึ กษำเพื่ อ คำดกำรณ์ ผลกระทบทั้ ง ใน ทำงบวกและทำงลบจำกกำรพั ฒ นำโครงกำร เพื่ อ กำหนดมำตรกำรป้ อ งกั นและแก้ ไ ข ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและใช้ในกำรประกอบกำรตัดสินใจพัฒนำโครงกำร ข้อดีของ EIA คือ ช่วยหำทำงป้องกันผลกระทบในทำงลบด้ำนสิ่งแวดล้อมที่อำจ เกิดขึ้นในโครงกำรนั้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีกำรใช้ทรัพยำกรธรรมชำติซึ่งส่วน ใหญ่ไม่สำมำรถฟื้นคืนกลับมำได้อย่ำงมีประโยชน์และคุ้มค่ำที่สุด นอกจำกนี้ รำยงำนกำร วิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ยังสำมำรถใช้เป็นแนวทำงในกำรตัดสินใจของนักบริหำรหรือ ผู้ประกอบกำรว่ำสมควรดำเนินโครงกำรนั้นต่อหรือไม่ กำรทำ EIA จะเป็นประโยชน์อย่ำงมำก หำกได้ รับกำรวำงแผนป้ อ งกั นปัญ หำต่ ำ ง ๆ ตั้ ง แต่ ขั้นตอนศึ กษำควำมเหมำะสมของ โครงกำรและช่วยลดค่ำใช้จ่ำยในกำรแก้ไขปัญหำที่อำจเกิดขึ้นภำยหลังดำเนินโครงกำรไปแล้ว โดยในรำยงำน EIA จะมีกำรกำหนดมำตรกำรป้องกัน และติดตำมผลกระทบสิ่งแวดล้อม ประกอบเป็นหัวข้อหลักที่สำคัญของรำยงำนอีกด้วย โครงกำรที่อยู่อำศัยแบบไหนบ้ำงที่ต้องทำและใครกำหนดว่ำต้องทำ EIA -

โครงกำรคอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมี พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตำรำงเมตรขึ้นไป

โดยกำรทำรำยงำนวิเครำะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ต้องทำตำมกฎหมำยภำยใต้ พระรำชบัญญัติ(พรบ.) ส่งเสริมและรักษำคุณภำพสิ่งแวดล้อมแห่งชำติ 2535 ตำมพระรำช บัญญัติส่งเสริมและรักษำคุณภำพสิ่งแวดล้อมแห่งชำติ พ.ศ.2535 มำตรำ 46 ที่ระบุว่ำ โครงกำรที่อยู่อำศัยที่อยู่ในเกณฑ์ข้ำงต้ นที่กล่ำวมำ จะต้องทำรำยงำนวิเครำะห์ผลกระทบ สิ่งแวดล้อม ซึ่งข้อกำหนดต่ำง ๆ ตำม EIA ถือเป็นข้อตกลงหรือคำมั่นสัญญำที่เจ้ำของ โครงกำรมีให้ไว้ โดยข้อกำหนดใน EIA จะเป็นสิ่งที่แนบท้ำยใบอนุญำตต่ำง ๆ เช่น ใบอนุญำติ กำรก่อสร้ำง ดังนั้นหำกเจ้ำของโครงกำรไม่ทำตำมข้อกำหนดที่กำหนดไว้ หน่วยงำนผู้มีสิทธิ อนุญำติ ก็มีสิทธิลงโทษตำมระเบียบได้

2-51

ที่มำ : https://thinkofliving.com/2015/10/16/eia

ภำพที่ 2-16 EIA

Read more at https://thinkofliving.com/2 0 1 5 / 1 0 / 1 6 / eia%E0%B8%84%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%AD%E0%B8%B0%E0%B9%84%

ที่มำ : http://www.realist.co.th/blog

ภำพที่ 2-18 วิธีกำรคำนวณพื้นที่สีเขียว

2-52

2-53

3-0

3.1 การวิเคราะห์ทาเลที่ตั้งโครงการ

คือ การศึกษาและวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง กั บ ที่ ตั้ ง ตั้ ง โครงการ ซึ่ ง จะส่ ง ผลกระทบต่ อ การพั ฒ นา โครงการ ประกอบด้วยรายละเอียดที่สาคัญดังต่อไปนี้

CBD

3.1.1 ศักยภาพของทาเลที่ตั้งโครงการ เพลินจิต-ชิดลม เป็นศูนย์กลางธุรกิจและสถานศึกษา ที่สาคัญของไทย ครอบคลุมบริเวณโดยรอบถนนวิทยุ เพลิน จิต ราชดาริ ชิดลม หลังสวน สารสิน ซอยร่วมฤดี ซอยต้น สน และซอยอื่ น ๆ ในบริ เ วณดั ง กล่ า วทาเลบริ เ วณนี้ เ หมาะ สาหรับการค้าการลงทุน มีห้างสรรพสินค้าชื่อดัง หลายแห่ง เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ (Central World) เกษรพลาซ่า (Gaysorn Plaza) และเซ็นทรัลชิดลม (Central Chidlom) จุฬาลงกรณ์ มหาวิ ท ยาลั ย โรงพยาบาลจุ ฬ าลงกรณ์ สวนลุ มพิ นี และ สถานที่สาคัญอื่นๆ อีกมากมาย สะดวกสบายในการเดินทาง สามารถทะลุออกถนนสารสิน ราชดาริ พระราม 4 และสาทรได้ อยู่ใ กล้ รถไฟฟ้ า BTS รถไฟฟ้ า ใต้ ดิ น MRT สถานี ร ถไฟหั ว ล าโพง และทางด่ ว น ความต้ อ งการเช่ า ทั้ ง จากคนไทยและ ต่างชาติยังมีอยู่ ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ภาพที่ 3-1 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดในย่านเพลินจิต ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

3-1

3.1.2 การวิเคราะห์ทาเลย่าน เพลินจิต ถ้ า นั บตั้ ง แ ต่ ใน อ ดี ต เ ป็ น ต้ นม า จ า นว น คอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 9,080 ยูนิต โดยอยู่ในโซนหลังสวนมากที่สุด คือประมาณ 4,215 ยูนิ ตคิดเป็น 46% และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายแบบสิทธิ การเช่าระยะยาว 30 ปีซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีอายุ หรือสร้างเสร็จมากกว่า 10 ปีขึ้นไปทั้งสิ้น ดังนั้น ราคา ขายต่อยูนิตจึงไม่สูงมากหลายยูนิตบอกขายกันในราคาต่า กว่าราคาขายของโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์เกินครึ่ง เพราะว่าระยะเวลาในสัญญาเช่าเหลืออยู่ไม่มากแล้วนั่นเอง พื้ น ที่ เ พลิ น จิ ต รวมไปถึ ง พื้ น ที่ โ ดยรอบนั้ น เป็ น ท าเลที่ มี ศั กยภาพสู ง มากอยู่ใ นปั จ จุ บัน และถ้ า โครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ต่างๆ ในพื้นที่นี้โดยรอบนั้น สร้างเสร็จ หรือเพียงแค่เปิดให้บริการบางโครงการ บางส่วนก็จะมีผล ทาให้ศักยภาพของพื้นที่นี้มีมากขึ้นไปอีก และสามารถพูดได้ ว่าพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพที่สุดในกรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจ โดดเด่น รวมไปถึงมีเอกลักษณ์ เฉพาะตัวมากที่สุดของกรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ที่มีราคา ที่ดินสูงที่สุด ไม่ใช่แค่เรื่องของการที่ที่ดินแบบ Freehold มี น้อยเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเพราะว่าเมื่อตั้งราคาขายแพง แล้วยังมีคนสนใจซื้อต่างหากที่ทาให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มี ราคาขายสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ในกรุงเทพมหานคร โครงการ คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงได้รับความสนใจมาโดยตลอด ยิ่งถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ด้วย แล้วยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกเพราะที่ดินในรูปแบบนี้มี น้อยลง และราคาขายที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่องโครงการที่เปิด ขายในอนาคตก็ย่อมจะมีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ภาพที่ 3-2 แบ่งโซนย่านเพลินจิต ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

3-2

3.2 สภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการ

SITE

3-3

ภาพที่ 3-3 สภาพโดยรอบโครงการ ที่มา : http://www.condonayoo.com/bangkok-sky-ploenchit/

3.3 การเดินทางเข้าถึงผดครงการ

SITE

ภาพที่ 3-4 สภาพโดยรอบโครงการ ที่มา : http://www.condonayoo.com/bangkok-sky-ploenchit/

3-4

3.4 ผังเมืองและข้อกฎหมาย

ภาพที่ 3-5 สภาพโดยรอบโครงการ ที่มา : กฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวม พ.ศ. 2560

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินประเภท พ. ๕ เป็นที่ดินประเภทพาณิ ชยกรรมที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ใช้ ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลัก เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน ๑๐ : ๑ มีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละสาม 3-5

3.5 การสารวจและศึกษาข้อมูลทางการตลาด

การส ารวจและศึ กษาข้ อ มู ล ทางการตลาด คื อ การศึ กษาและวิเ คราะห์ปัจจั ยต่า ง ๆ ที่ เ กี่ยวเนื่ องกั บที่ ตั้ ง โครงการ ประกอบด้วยรายละเอียดที่สาคัญดังต่อไปนี้ 3.5.1 วิเคราะห์สภาพเศรษฐกิจ เพลินจิตกับวิทยุเป็นทาเลสุดยอดที่มีศักยภาพสูง ต่อเนื่องมายาวนานแล้ว เพราะเป็นหนึ่งในทาเลที่มีราคาที่ดิน สูงสุดในกรุงเทพมหานคร ก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2549 ที่กลุ่ม เซ็นทรัลประมูลที่ดินสถานทูตอังกฤษมาในราคา 9.5 แสน บาทต่อตารางวา เพื่อพัฒนาโครง การเซ็นทรัลเอ็มบาสซี ต่อมาอีกไม่กี่ปีมีการซื้อขายที่ ดินกันในราคา 1.5 ล้านบาท ต่อตารางวาอีก ซึ่ง ณ ตอนนั้นก็แพงที่สุดเช่นกัน

ประกอบกับกลุ่ม BDMS ที่เข้าไปเทกโอเวอร์ที่ดินโรงแรมปาร์คนายเลิศ นามาพัฒนาเป็นโครงการ Wellness Center ก็ ไม่ไกลจากทาเลนี้เช่นกัน รวมถึงกลุ่มปาร์คนายเลิศเดิม มีแผนจะพัฒนาโครงการนายเลิศ ปาร์ค โฮเต็ล แอนด์ เรสซิเดนซ์ กรุงเทพฯ พื้นที่ 20 ไร่ บนที่ตั้งของบ้านปาร์คนายเลิศ ประกอบด้วย ลักชัวรี บูติก โฮเต็ล 60 ห้องและคอนโดมิเนียม ลักชัวรี 100 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมจะเปิดเช่าสัญญาระยะยาว (ลีสโฮลด์) 30 ปี เงินลงทุนทั้งโครง การ 1,500 ล้านบาท ไม่รวมที่ดิน “ศักยภาพของทาเลย่านเพลินจิตหลังจากโครงการขนาดใหญ่ๆ เกิดขึ้นจะมากขึ้นแน่นอน ราคาคอนโดมิเนียมในทาเลนี้ที่มี อยู่ไม่มากจะยิ่งสูงขึ้น โครงการที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตยิ่งสูงกว่าปัจจุบัน แน่นอน ค่าเช่าอาคารสานักงานในทาเลนี้ก็สูงกว่าอาคาร เกรดเอในทาเลอื่น ๆ เช่นกัน”

ปัจจัยหนึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าไม่มีที่ดินเหลืออยู่ใน ทาเลนี้แล้ว แต่ด้วยศักยภาพของทาเลที่มีทั้งสถานีรถ ไฟฟ้า และอาคารสานักงานเกรดเอหลายอาคาร ทาให้ความน่าสนใจ ของที่ดินมีสูง ราคาขายของคอนโดมิ เนียมในทาเลนี้จึงสูง มากเช่นกัน ความน่าสนใจของทาเลนี้มีมากขึ้นเมื่อข่าวการซื้อ ขายที่ ดิ นสถานทู ต อั ง กฤษขนาด 23 ไร่ ไ ด้ รับ การยื นยั น อย่างเป็นทางการว่ากลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ได้ไปใน ราคารวมเกือบ 90,000 ล้านบาท ซึ่งมีข่าวว่าจะพัฒนาเป็น โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ยิ่งช่วยเพิ่มศักยภาพและความ น่าสนใจของทาเลนี้มากขึ้นไปอีก เพราะทั้งกลุ่มเซ็นทรัลและ ฮ่ อ งกงแลนด์ ต่ า งก็ มี ค วามช านาญและศั ก ยภาพในการ พัฒนาโครงการอยู่แล้ว จึงเชื่อได้ว่าโครงการที่จะเกิดขึ้นบน ที่ดินนี้จะมีความน่าสนใจแน่นอน ที่มา : http://www.thansettakij.com/content/261443 ภาพที่ 3-6 ตึกอาคารบริเวณโดยรอบเพลินจิต ที่มา : http://www.thansettakij.com/content/261443

3-6

3.5.2 วิเคราะห์สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ 1. อัตราการเติบโตของที่อยู่อาศัย ในการวิเคราะห์ตลาดในพื้นที่นี้นั้นขอวิเคราะห์ โดยใช้ข้อมูลโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็น ต้นมาเพื่อได้ข้อมูล ที่มีความทันสมัยโดยเฉพาะในเรื่อ ง ของราคาขาย โดยจากการสารวจโครงการในพื้นที่นี้นั้น พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552 เป็นต้นมาในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 5,194 ยูนิต โดยแบ่งออกตามโซนต่างๆ ได้ดังนี้ โซนชิดลมมีโครงการขนาดใหญ่ที่มีจานวนยูนิ ตมากกว่า 1,000 ยูนิตอยู่ 2 โครงการ ดังนั้นจานวน ยูนิตรวมในโซนนี้จึงมีมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 68% มีโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีอยู่ 5 โครงการจานวนรวมทั้งหมด 639 ยูนิตหรือคิดเป็น ประมาณ 12% ซึ่งมีสัดส่วนที่น้อยกว่าในอดีตมากมาย นัก เพราะถ้าเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ 10 ปีขึ้น ไปอาจจะมีสัดส่วนของโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่า ระยะยาว 30 ปีมากกว่า 90% ของโครงการทั้งหมด แต่ โครงการส่ว นใหญ่ที่ขายในพื้ นที่ นี้ทั้ง 3 โซนอาจจะมี จานวนยูนิตต่อโครงการไม่มากนัก เพราะมีไม่กี่โครงการ เท่านั้นที่อยู่ติดถนนสายหลัก ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยหรือ ถนนสายรอง ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

3-7

ภาพที่ 3-7 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดในย่านเพลินจิต ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ราคาขายเฉลี่ยปัจจุบันของทุกพื้นที่ ถ้านับเฉพาะ โครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็ นต้ นมาอยู่ที่ประมาณ 228,250 บาทต่ อ ตารางเมตร อาจจะดูไม่สูงเพราะว่ามีโครงการหลายระดับอยู่ในทาเลนี้ แต่ ถ้าพิจารณาจากการปรับขึ้นของราคาขายพบว่ามีการปรับ ขึ้นค่อนข้างมากในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา

ภาพที่ 3-8 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดในย่านเพลินจิต ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ราคาขายโดยเฉลี่ยปรับขึ้นปีละประมาณ 7 – 15% ต่อปีในช่วงปีพ.ศ.2557 – 2559 เพราะโครงการที่เปิดขาย ในช่วงนี้มีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร แต่พอมาปีพ.ศ.2560 มีการปรับขึ้น มากกว่า 20% เพราะมีโครงการราคาแพงที่มีราคาขายเริ่มต้น มากกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายและราคาขาย ของโครงการที่ อ ยู่ ใ นพื้ น ที่ ก็ป รั บเพิ่ ม ขึ้ นต่ อ เนื่ อ งเช่ น กั น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่สูงขึ้นแบบชัดเจนมาก แต่ถ้า แบ่งออกตามโซนต่างๆ ทั้ง 3 โซนจะพบว่าราคาขายเฉลี่ย ของแต่ละโซนนั้นแตกต่างกันพอสมควร ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ภาพที่ 3-9 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดแบบแยกตามโซน ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

3-8

แม้ว่าจะมีโครงการราคาแพงเปิดขายอยู่ในโซนวิทยุ แต่ก็ยังมีอีกหลายโครงการที่อยู่ในซอยย่อยต่างๆ ในโซนนี้ ซึ่ ง มี ร าคาขายต่ ากว่ า 200,000 บาทต่ อ ตารางเมตร ค่อนข้างมาก ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยดูไม่ได้แตกต่างจากโซน อื่นๆมากนัก ซึ่งก็ด้วยเหตุผลเดียวกันที่ทาให้ราคาขายเฉลี่ย ในโซนชิดลมกับหลังสวนไม่ได้สูงแบบที่หลายคนคิด แต่ราคา ขายของทั้ง 3 โซนนี้จะปรับเพิ่มขึ้นมากกว่านี้อย่างแน่นอน เพราะราคาที่ดินในพื้นที่นี้ปรับขึ้นค่อนข้างมากยิ่งถ้ามีการซื้อ ขายกันในราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วตามที่ เป็นข่าวในช่วงปลายปีพ.ศ.2560 ยิ่งทาให้ราคาที่ดินในพื้นที่ นี้ราคาสูง ขึ้นไปอีก โครงการที่จะเปิด ขายหลังจากนี้ ก็จะมี ราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน แม้ว่าราคาขายเฉลี่ ยของ ทั้ง 3 โซนจะมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ก็ ได้รับความสนใจมากเพราะอัตราการขายเฉลี่ยของทั้ง 3 โซนนั้ น มากกว่ า 88% มี ยู นิ ต เหลื อ ขายอยู่ ไ ม่ ม ากนั ก ใน ปัจจุบัน แต่ถ้าแยกออกตามโซนต่างๆ ในพื้นที่ อัตราการ ขายเฉลี่ยก็สูงมากเช่นกัน อัต ราการขายเฉลี่ ยของทุ กโซนมากกว่ า 88% ทั้งนั้น โดยเฉพาะในโซนวิทยุที่ครอบคลุมถนนวิทยุและซอย ร่วมฤดีนั้นมีอัตราการขายเฉลี่ยมากที่สุดคือประมาณ 93% เพราะไม่มีโครงการใหม่ที่มีขนาดใหญ่มาหลายปีแล้ว โครงการ ที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2561 ก็เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ มากและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง แต่สาหรับโซนชิดลมที่ แม้จะมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายแต่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีมี อัตราการขายสูง แต่โครงการที่อยู่ในซอยขนาดเล็กในโซนนี้ กลับไม่เป็นที่สนใจมากนักส่งผลให้อัตราการขายเฉลี่ยในโซน นี้ต่ากว่าโซนอื่นๆ มียูนิตเหลือขายเยอะที่สุดแต่ก็ไม่กี่ร้อยยูนิ ตซึ่งถือว่าน้อยมากเช่นกันเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ และนับวัน จะมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงทุกปีๆ 3-9

ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

ภาพที่ 3-10 ราคาขายเฉลีย่ ของคอนโดแบบแยกตามโซน ที่มา : https://propholic.com/prop-stat/langsuan/

3.6 วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายทางการตลาด คนยุคนี้จะเกิดอยู่ในช่วงปี พ.ศ. 25082522 อาจเรียกอีกชื่อว่า "ยับปี้" (Yuppie) ที่ย่อมาจาก Young Urban Professionals เพราะ เกิดมาพร้อมในยุคที่ โลกมั่งคั่งแล้ว จึงใช้ชีวิตอย่างสุขสบาย เติบโตมากับการพัฒนาของวิดีโอเกม, คอมพิวเตอร์, สไตล์เพลงแบบฮิปฮอป และ อาจทันดูทีวีจอขาวดาด้วย

3.6.1 กลุ่มเป้าหมายหลัก เหตุผลในการซื้อคอนโดระดับบน เหล่านี้ที่มาแรง คือ การซื้อไว้เป็นทรัพย์สิน ในอดีตเศรษฐีหลายคนชอบที่จะซื้อรถยนต์ แพงๆ หลายๆ คัน แล้วก็พบว่าต้องหมั่น มาคอยสตาร์ทรถอยู่เกือ บทุกวัน เพื่อให้ รถยนต์ยังใช้งานได้ปกติยิ่งไปกว่านั้นมูลค่า รถยนต์ ที่ซื้ อ ไว้ ห ลายๆ คั น ก็ มีค่า ลดลง อย่างน่าใจหายเมื่อเวลาผ่านไป ทาให้เศรษฐี หลายคนเลือ กซื้อ คอนโดเป็นทรัพย์สินไว้ แทน

ถ้าจะจับลูกค้ากลุ่มนี้ ขนาดต่อยู นิต อย่างน้อยคงต้องประมาณ 40 ตร.ม. ขึ้นไป สาหรับแบบ 1 ห้องนอน ดังนั้นราคา ต่ อ ยูนิต ขั้ นต่ าก็ ปาเข้ า ไปเกื อ บ 15 ล้ า น บาทแล้ ว คนกลุ่ ม นี้ ยั ง ชอบอะไรที่ ดู PRESTIGE และจ ากั ด นอกจากท าเลและ สิ่งแวดล้อมที่ต้องดูหรูมากประเภทที่บอก กับใครต่อใครก็ได้เต็มปากเต็มคาว่า “ฉันอยู่ ที่ นี่ ” โดยคาดหวั ง ว่ า คนฟั ง จะต้ อ งร้ อ ง “ว้าว”

ปัจจุบัน คนยุค Gen-X เป็นคนวัย ทางาน มีอายุตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไปแล้ว พฤติกรรมของคนกลุ่มนี้ที่เด่นชัดมากก็ คือ ชอบอะไรง่าย ๆ ไม่ต้องเป็นทางการ ให้ ความสาคัญกับเรื่องความสมดุลระหว่างงาน กับครอบครัว (Work life balance) มี แนวคิดและการทางานในลักษณะรู้ทุกอย่างทา ทุกอย่างได้เพียงลาพังไม่พึ่งพาใคร เป็นตัว ของตัวเองสูง มีความคิดเปิดกว้าง มี ความคิดสร้างสรรค์

เน้นชีวิตสะดวก โชว์สถานะ และดูดี Gen X พร้อมจับจ่ายใช้สอยเพื่อความสะดวกสบายในชีวิต และที่น่าสนใจคือการ ซื้อเพื่อแสดงสถานะทางสังคม การดูแลตัวเองอย่างเต็มที่เพื่อให้ดูดีมีอิสระทาง ความคิดไม่ชอบรูปแบบทางการของ่าย ๆ สบาย ๆ สร้างสมดุลระหว่างชีวิต ส่วนตัวและการทางาน มีความกระหายในความสาเร็จและมีความรับผิดชอบสูง

อย่างไรก็ตาม หลายคนใน Gen-X มีแนวโน้มที่จะต่อต้านสังคม ไม่ได้เชื่อเรื่อง ศาสนา และ ไม่ได้ยึดขนบธรรมเนียมประเพณี มากนัก เป็นคนที่มีความยืดหยุ่นในการ ปรับตัวกับวัฒนธรรมที่เปลี่ยนไป อย่างเช่น มองว่าการอยู่ก่อนแต่ง หรือการหย่าร้างก็ เป็นเรื่องปกติ เช่นเดียวกับเรื่องเพศที่ 3 ซึ่ง ต่างจากกลุ่มเบบี้บูมเมอร์ที่มองเรื่องพวกนี้ เป็นเรื่องผิดจารีตประเพณี เป็นอย่างยิ่ง 3-10

3.6.2 กลุ่มเป้าหมายรอง ปล่ อ ยเช่ า ต่ า งชาติ ที่ เ ป็ น กลุ่ ม ประเทศโซนตะวั น ตก เช่ น ยุ โ รป หรื อ อเมริกัน กลุ่ มนี้จ ะเป็นกลุ่ มผู้บริห ารส่ว น ใหญ่ จะหาห้ อ งเช่ า ผ่ า นเอเจนท์ เ ป็ น หลั ก เน้ นท าเลที่ อ ยู่ ใ กล้ ร ถไฟฟ้ า ย่า นใจกลาง เมื อ ง และมี ก ารเดิ นทางที่ ส ะดวก ใกล้ สิ่ ง อานวยความสะดวกอื่นๆ เพราะแหล่งงาน ของบริษัทที่มีกลุ่มคนต่างชาติกลุ่มนี้มักจะ อยู่ในเขตศูนย์การธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร , สีลม, ราชดาริ, เพลินจิต และสุขุมวิท เป็น ต้น สรุปการซื้อคอนโดฯ ปล่อยเช่า กลุ่มต่างชาติตะวันตก ต้องเลือกทาเลย่าน ใจกลางเมืองเป็นหลัก เน้นการเดินทางง่าย ใกล้ ร ถไฟฟ้ า และห้ อ งต้ อ งมี ข นาดใหญ่ พอสมควร

3-11

ห้องพักอาศัย กลุ่มนี้ต้องการห้องพักอาศัย ขนาดใหญ่ ฟังก์ชั่น 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้ สอย 60 ตารางเมตรขึ้นไป ห้องน้ามีอ่าง อาบน้าจะดีมาก เน้นห้องวิวสวย มุมสูง ซึ่ง กลุ่มนี้มีทั้งอาศัยแบบคนเดียวและเป็น ครอบครัว ควรมีเฟอร์นิเจอร์ในห้องพัก อาศัย เพราะสะดวกสบายในการเข้าพัก ไม่ ต้องมาตกแต่งเพิ่มเติมให้เสียเวลา และ เฟอร์นิเจอร์ไม่ต้องมีเยอะมากเกินความจาเป็น เน้นตกแต่งห้องให้มีความโปร่ง โล่ง เพราะผู้ เช่ากลุ่มนี้อาจจะอยากตกแต่งของหรือ เฟอร์นิเจอร์เล็กๆ น้อยๆ เองเพิ่มเติม Facility การเลือกคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า กลุ่มต่างชาติตะวันตก ควรเลือกโครงการที่มี Facility เน้นแบบ Outdoor หรือเป็น Semi Outdoor เพื่อให้กลุ่มผู้เช่าสามารถใช้พื้นที่ ส่วนกลางกลางแจ้งได้เต็มที่ เช่น สระว่ายน้า แบบ Outdoor รวมทั้งมี Sun Deck บริการด้วยจะดีมาก

3.7 กาหนดขอขเขตการศึกษา

3-12

LUXURY

3-13

SUPER LUXURY

3-14

3.8

หลักการเลือกที่ตั้งโครงการ

3.3.1 เกณฑ์การเลือกที่ตั้ง ภาพที่ 3-14 ตาแหน่งที่ตั้งในแผนผังเพลินจิต-วิทยุ

- มีการเดินทางได้สะดวกสามารถ เข้าถึงได้หลากหลาย - ใกล้สิ่งอานวยความสะดวก - ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS , MRT - สภาพแวดล้อมโดยรอบ

3-15

ภาพที่ 3-14 ตาแหน่งที่ตั้งในแผนผังเพลินจิต-วิทยุ

ภาพที่ 3-15 ตาแหน่งที่ตั้ง 1 ภาพที่ 3-16 ตาแหน่งที่ตั้ง 2 ภาพที่ 3-17 ตาแหน่งที่ตั้ง 3

3-16

ภาพที่ 3-18 บรรยากาศทีต่ ั้ง 1

ภาพที่ 3-19 บรรยากาศทีต่ ั้ง 2

3-17

ภาพที่ 3-20 บรรยากาศทีต่ ั้ง 3

ภาพที่ 3-22 บรรยากาศทีต่ ั้ง 5

ภาพที่ 3-21 บรรยากาศทีต่ ั้ง 4

ภาพที่ 3-23 บรรยากาศทีต่ ั้ง 6

การวิเคราะห์แล้วเปรียบเทียบข้อพิจารณาเลือกที่ตั้งให้เหมาะสมกับโครงการ

ภาพที่ 3-24 ที่ตงั้ Site 1

ภาพที่ 3-25 ที่ตั้ง Site 2

ภาพที่ 3-26 ที่ตั้ง Site 3

3-18

3.9 ลักษณะที่ตั้งโครงการและสภาพปัจจุบัน 3.9.1 ลักษณะที่ตั้งโครงการ

3-19

ภาพที่ 3-27 บริบทโดยรอบ

3-20

3.9.2 สภาพปัจจุบันที่ตั้งโครงการ

32.88

ที่ตั้ง : แขวง ลุมพินี เขต ปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330 ขนาดที่ดิน : 4,248 sq.m / 2-2-62 ไร่ พื้นที่ดินประเภท : ที่ดนิ ประเภทพาณิชยกรรม พ.๕ บริเวณ : พ.๕-๒ FAR : 10 OSR : 3

3-21

ภาพที่ 3-28 บริบทโดยรอบ 1

3-22

3.9.3 รายละเอียดที่ตั้งโครงการ 3.5.1 วิเคราะห์ลักษณะทางการภาพ

3-23

32.88

ลักษณะการใช้ที่ดิน : ลักษณะที่ดินในเขตปทุมวัน เป็นที่ดนิ ประเภทสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม ระบบสาธารณูปโภค : ระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ในเขต ปทุมวันสะดวกครบครัน ราคาที่ดิน : 375,000 บาท/ตารางวา ราคารที่ดินรวม : 1,593,000,000 บาท ที่ตั้งโครงการ : เป็นแหล่งที่พักอาศัยระดับหรูหรา เพราะรายล้อม ไปด้วยสถานทูต ห้างสรรพสินค้าชั้นนาไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล เอ็มบาสซี,่ เซ็นทรัล ชิดลม, เซ็นทรัล เวิลด์ และ สยามพารากอน รวมถึงโรงแรมระดับ 6 ดาว ขนาดพื้นที่ ขนาดที่ดิน : 4,248 sq.m / 2-2-62 ไร่ หน่วยงานที่รับผิดชอบ : เอกชน ศักยภาพการขยายตัว : เป็นทีด่ ินประเภทสีแดงเป็นย่านธุรกิจ แหล่ง รวมออฟฟิศ สถานที่ทางาน ห้างสรรพสินค้า ที่มีความพร้อมและสิ่ง อานวยความสะดวกมากมาย

3.9.4 วิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

Sun Path

Approach

Wind

Green

Population

Density community 3-24

3-25

4-0

4.1

ความเป็นมาของโครงการ

ด้ ว ยศั ก ยภาพด้ า นท าเลที่ ตั้ ง ในเรื่ อ งการ เดิ นทางต่ า ง ๆ ก็ต อบโจทย์ชี วิ ต ประจ าวั นของคุ ณ ได้ อย่างดีด้วย การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าช่วยอานวยความ สะดวกได้ดีทีเดียว ซึ่ง One Phloen Jit ตอบโจทย์ด้วย Location เพียง 250 เมตร ถึงสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต และสาหรับคนใช้รถยนต์ส่วนตัว ก็สามารถเดินทางด้วย เส้นทางที่เชื่อมต่อไปยังถนนสาคัญหลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนพระราม 4 ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ หรือจะใช้ทางด่วน ก็ ส ะดวกสบาย อี ก ทั้ ง ยั ง เต็ ม ไปด้ ว ยสิ่ ง อ านวยความ สะดวกรอบด้ านที่เหมาะกั บชี วิต คนทางานที่จ ะได้สั มผั ส ประสบการณ์ ใ หม่ ของที่ พั ก อาศั ยที่ มี ส ไตล์ คนเมื อ งได้ อ ย่ า ง แ ท้ จ ริ ง เ รี ย ก ไ ด้ ว่ า เ ป็ น “ SUPER LUXURY CONDOMINIUM” ที่แตกต่างจากทุกคอนโดในย่านนี้ อย่างสิ้นเชิง ที่มา : วิเคราะห์-อมิตตา

4-1

ภาพที่ 4-1 THE RESERVE – 61 HIDEAWAY Sukhumvit 61 ที่มา : https://www.livinginsider.com/inside_topic/4921/1/The-Reserve-61-Hideaway.html

บริเวณโดยรอบยังสามารถเพลิดเพลินไปกับการ ช้ อ ปปิ้ ง ด้ ว ยแ หล่ ง คอ มมู นิ ตี้ ม อลล์ สุ ด ฮิ ปอ ย่ า ง ห้ า งสรรพสิ น ค้ า Central Embassy ทั้ ง ยั ง สามารถสู ด อากาศสัมผัสบรรยากาศพื้นที่สีเขียวไว้พักผ่อนหย่อนใจ ภายในโครงการ หรือสวนสาธารณะสวนลุมพินีที่อยู่ไม่ไกล และดื่มด่าบรรยากาศในยามค่าคืนกับสถานที่ท่องเที่ยวยอด ฮิตที่เต็มไปด้วยร้านอาหารและของกินอย่างโซนเพลินจิตและ ชิดลม ทาให้คุณเต็มอิ่มกับทุกอรรถรสของการใช้ชีวิตใน เมืองในทุกๆ วัน ซึ่งจุดนี้นี่เองที่ทาให้คอนโด One Phloen Jit สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองได้อย่างไม่มีที่ติ One Phloen Jit เป็นคอนโดระดับ SUPER LUXURY ที่เปี่ยมไปด้วยอัตลักษณ์เฉพาะตัว ที่ไม่ได้มอบความพิเศษเป็น แค่ เพี ยงที่พั กอาศัย เท่ านั้ น ยังนิ ยามความหมายใหม่ของ ความหรูหรา ที่มีเรียบง่ายแต่มีสไตล์เอกลักษณ์เด่นในแบบ มินิมอล เน้นความพิถีพิถันในดีเทลการออกแบบ และฟังก์ชั่น ใช้ประโยชน์ได้จริง ในแบบที่ไม่มีคอนโดใดเหมือน จึงเป็นความ ลงตัวที่หลายคนมองหาและอยากจับจองเป็นเจ้าของ ภาพที่ 4-2 THE RESERVE – 61 HIDEAWAY Sukhumvit 61 ที่มา : https://www.livinginsider.com/inside_topic/4921/1/The-Reserve-61-Hideaway.html

ที่มา : วิเคราะห์-อมิตตา

4-2

4.2 วัตถุประสงค์ของโครงการ

1. เพื่อจะสร้างที่อยู่อาศัยแนวตั้งที่เอื้อต่อการมีคุณภาพ ชีวิตที่ดี คานึงถึงความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม 2. เพื่อการพัฒนาในรูปแบบอาคารที่พักอาศัยรวมแนวตั้ง ให้ตอบโจทย์วิถีชีวิตรูปแบบใหม่ในอนาคต 3. เพื่อจะสร้างที่อยู่อาศัยแนวตั้งที่ดีและเหมาะกับชีวิตคน เมือง ทั้งในเรื่องสุขภาพและคุณภาพชีวิต

4-3

ภาพที่ 4-3 TAIT 1261 – สาทร ที่มา : https://propholic.com/prop-talk/

4.3

การกาหนดโครงสร้างการบริหาร

4.3.1 หน่วยงานเจ้าของโครงการ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

4.3.2 กาหนดโครงสร้างบริหารของโครงการ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานเพื่อความสมดุล ของชีวิตที่ดีเป็นโครงการที่ต้องการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิด ประสิทธิภาพคุ้มค่ามากที่สุดและต้องการให้ มีคุณภาพชีวิตที่ดี คานึงถึง ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม และตอบโจทย์วิถีชีวิตรูปแบบใหม่ รูปแบบการบริหารโครงการ การวางแผน การปฏิบัติงาน การวัดผลและประเมินผล การปรับปรุงและแก้ไข

ภาพที่ 4-4 TAIT 1261 – สาทร ที่มา : https://propholic.com/prop-talk/

4-4

4.4

โครงสร้างการบริหาร คณะกรรมการบริษัท ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สานักกรรมการผู้จัดการ

คณะกรรมการตรวจสอบ คณะกรรมการสรรหา คณะกรรมการพิจารณาค่าตอบแทน

รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร

คณะกรรมการบริหารความเสี่ยง คณะกรรมการกากับดูแลกิจการ สายตรวจสอบภายใน

กรรมการผู้จัดการ

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายปฏิบัติการโครงการ ฝ่ายตลาดและประชาสัมพันธ์ ฝ่ายเทคโนโลยีสารสนเทศ ฝ่ายบริการหลังการขาย

4-5

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายปฏิบัติการโครงการ ฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายปฏิบัติการโครงการ แผนกงานทะเบียน แผนกธุรกิจคอนโดมิเนียม

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงิน โครงการ ฝ่ายบริหารเงินทุน ฝ่ายบัญชี ฝ่ายการเงิน ฝ่ายบริหารลูกหนี้ ฝ่ายกฎหมาย ฝ่ายพัฒนาทรัพยากรมนุษย์

4.5

รายละเอียดผู้ใช้โครงการ

INVESTOR 30-60 YEARS OLD

FOREIGNER 30-60 YEARS OLD

THAI 30-60 YEARS OLD FUNCTION

FUNCTION

MONEY

PERSONNEL 23-50 YEARS OLD 23-40 YEARS OLD

SECURITY

MAID 25-60 YEARS OLD 25-60 YEARS OLD

25-60 YEARS OLD

FUNCTION

USAGE OF PUBLIC SPACE

4-6

AGE TIME ACTIVITY

4-7

THAI

FOREIGNER

INVESTOR

PERSONNEL

MAID

SECURITY

30-60 YEARS OLD

23-40 YEARS OLD

25-60 YEARS OLD

08.00 – 17.00

09.00 – 22.00

17.00 – 08.00

24 HR.

4.6 การกาหนดรายละเอียดและกิจกรรมของโครงการ FRONTAGE

ส่วนองค์ประกอบหลัก 2 BEDROOM

3 BEDROOM

3 BEDROOM DUPLEX

PENTHUOSE

Program Distribution 80 %

- 33,830 m2

4 %

875 m2

7 %

2,905 m2

1 %

250 m2

8 %

3,355 m2

ส่วนองค์ประกอบรอง FOOD

LOBBY HALL

COFFEE

DRIVER ROOM

SUPPORT

ส่วนสนับสนุนโครงการ STATE LOUNGE

FITNASS

SPA

WAITING AREA

MEETING

ส่วนบริหารโครงการ LOBBY

MANAGEMENT

TOILET

ส่วนบริการโครงการ PARK

GARDEN

SERVICES

Total Area

- 41,205 m2

4-8

4.7 พืน้ ทีใ่ ช้สอยของโครงการ 4.7.1 การวิเคราะห์พื้นที่ใช้สอย ZONE 1. ส่วน Residence

จำนวน หน่วย

องค์ประกอบ 1. 2 BEDROOMS 3 BATHROOMS 2. 3 BEDROOMS 4 BATHROOMS 3. 3 BEDROOMS 4 BATHROOMS DUPLEX 4. PANTHOUSE (4 BEDROOMS 5 BATHROOMS)

85 63 21 4

พื้นที่รวมส่วน Residence A: การวิเคราะห์ Case Study , B: Architects ‘Data

4-9

ผู้เข้ำมำใช้โครงกำร ผู้ใช้โครงการ จนท. 2-4 3-6 3-6 4-8

พื้นที่/หน่วย

พื้นที่รวม (ตร.ม.)

อ้ำงอิง

130/ห้อง 250/ห้อง 230/ห้อง 500/ห้อง

11,050 15,750 4,830 2,000

A A A A

33,830

ส่วน Residence 2 BEDROOMS 3 BATHROOMS

11,050 SQ.M

85 UNIT / 130 SQ.M

3 BEDROOMS 4 BATHROOMS

15,750 SQ.M

63 UNIT / 250 SQ.M

3 BEDROOMS 4 BATHROOMS DUPLEX

4,830 SQ.M

21 UNIT / 230 SQ.M

PANTHOUSE (4 BEDROOMS 5 BATHROOMS)

2,000 SQ.M

4 UNIT / 500 SQ.M ภาพที่ 4-5 ส่วนองค์ประกอบหลัก

4-10

ZONE 2. ส่วนองค์ประกอบ โครงการ

องค์ประกอบ 1. LOBBY HALL - Private Lobby - Main Lobby 2. RESTAURANT - ส่วนรับประทานอาหารในอาคาร - ห้องครัว - เตรียมอาหาร - เคาน์เตอร์บริการ - ห้องพักพนักงาน - ห้องน้า 3. COFFEE SHOP - ส่วนนั่งดื่ม - เตรียมอาหาร - เคาน์เตอร์บริการ - STORAGE 4. WAITING AREA 5. DRIVER ROOM

ผู้ใช้โครงการ

จนท.

1 1

50 50

1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1

พื้นที่รวมส่วนองค์ประกอบโครงการ A: การวิเคราะห์ Case Study , B: Architects ‘Data

4-11

ผู้เข้ำมำใช้โครงกำร

จำนวน หน่วย

พื้นที่/หน่วย

พื้นที่รวม (ตร.ม.)

อ้ำงอิง

2 2

2 ตร.ม/คน 2 ตร.ม/คน

104 104

A A

150 -

10 5 5 20 -

1.5 ตร.ม/คน 40% 20% 10% 1 ตร.ม/คน 3 ตร.ม/ห้อง

225 90 45 23 20 6

A B B B A A

20 20 10

3 2 -

1.5 ตร.ม/คน 20% 10% 10 ตร.ม/ห้อง 2 ตร.ม/คน 1.5 ตร.ม/คน

30 6 3 10 40 15

A B B A A A

721

ส่วนองค์ประกอบโครงการ LOBBY HALL

208 SQ.M

RESTAURANT

409 SQ.M

COFFEE SHOP

49 SQ.M

WAITING AREA

40 SQ.M

DRIVER ROOM

15 SQ.M

ภาพที่ 4-6 ส่วนองค์ประกอบรอง

4-12

ZONE 3. ส่วนสนับสนุนโครงการ

องค์ประกอบ 1. STATE LOUNGE 2. PRIVATE MEETING ROOM 3. SWIMMING POOL - ห้องน้า - LOCKER 4. FITNESS - ห้องน้า - LOCKER 5. JACUZZI - ห้องน้า - LOCKER 6. ACTIVITY AREA 7. SPA & MASSAGE ROOM - ห้องน้า - LOCKER 8. STEAM ROOM - ห้องน้า - LOCKER

จำนวน หน่วย 6 4 1 12 30 1 12 30 5 5 5 1 6 6 6 2 4 4

พื้นที่รวมส่วนองค์ประกอบโครงการ A: การวิเคราะห์ Case Study , B: Architects ‘Data

4-13

ผู้เข้ำมำใช้โครงกำร ผู้ใช้โครงการ จนท. 6-8 10-15 30 30 5-10 10 6 4 -

1 1 1 6 2 -

พื้นที่/หน่วย

พื้นที่รวม (ตร.ม.)

อ้ำงอิง

54 ตร.ม/ห้อง 72 ตร.ม/ห้อง 10 ตร.ม/คน 3 ตร.ม/ห้อง 1 ตร.ม/ห้อง 260 ตร.ม/ห้อง 3 ตร.ม/ห้อง 1 ตร.ม/ห้อง 5 ตร.ม/ห้อง 3 ตร.ม/ห้อง 1 ตร.ม/ห้อง 6.5 ตร.ม/คน 12 ตร.ม/ห้อง 3 ตร.ม/ห้อง 1 ตร.ม/ห้อง 12 ตร.ม/ห้อง 3 ตร.ม/ห้อง 1 ตร.ม/ห้อง

324 288 300 36 30 260 36 30 25 15 5 65 72 18 8 24 12 4

A A A A A A A A A A A A A A A A A A

1,552

ส่วนสนับสนุนโครงการ STATE LOUNGE

324 SQ.M

PRIVATE MEETING ROOM

288 SQ.M

SWIMMING POOL

366 SQ.M

FITNESS

326 SQ.M

JACUZZI

45 SQ.M

ACTIVITY AREA

65 SQ.M

SPA & MASSAGE ROOM

98 SQ.M

STEAM ROOM

40 SQ.M

ภาพที่ 4-7 ส่วนสนับสนุนโครงการ

4-14

ZONE 4. ส่วนบริหารโครงการ

1. 2. 3. 4. 5.

องค์ประกอบ

จำนวน หน่วย

RECEPTION MANAGER ROOM DEPATMENT OF BUILDING AND FACILITY EXECUTIVE MEETING ROOM ADMINISTRATION OFFICE - ห้องน้า

1 1 1 1 1 2

พื้นที่รวมส่วนองค์ประกอบโครงการ A: การวิเคราะห์ Case Study , B: Architects ‘Data

4-15

ผู้เข้ำมำใช้โครงกำร ผู้ใช้โครงการ จนท. 5-10 -

2 1 4-6 4 -

พื้นที่/หน่วย

พื้นที่รวม (ตร.ม.)

อ้ำงอิง

3 ตร.ม/คน 12 ตร.ม/ห้อง 16 ตร.ม/ห้อง 32 ตร.ม/ห้อง 20 ตร.ม/ห้อง 3 ตร.ม/ห้อง

30 12 16 32 20 6

A A A A A A

116

ส่วนบริหารโครงการ RECEPTION

30 SQ.M

MANAGER ROOM

12 SQ.M

DEPATMENT OF BUILDING AND FACILITY

16 SQ.M

EXECUTIVE MEETING ROOM

32 SQ.M

ADMINISTRATION OFFICE

26 SQ.M

ภาพที่ 4-8 ส่วนบริหารโครงการ

4-16

ZONE 5. ส่วนบริการโครงการ

องค์ประกอบ 1. FIRST AID ROOM 2. STAFF TECHNIQUE ROOM 3. HOUSEKEEPING 4. STORAGE 5. CCTV CONTROL ROOM 6. ELECTRICAL ROOM 7. SANITARY ROOM 8. ELEVATOR ROOM 9. GARBAGE 10. PARKING

ผู้ใช้โครงการ

จนท.

1 1 1 1 1 1 1 1 1 225

2 2 2

พื้นที่รวมส่วนองค์ประกอบโครงการ A: การวิเคราะห์ Case Study , B: Architects ‘Data 4-17

ผู้เข้ำมำใช้โครงกำร

จำนวน หน่วย

พื้นที่/หน่วย

พื้นที่รวม (ตร.ม.)

อ้ำงอิง

24 ตร.ม/ห้อง 12 ตร.ม/ห้อง 12 ตร.ม/ห้อง 24 ตร.ม/ห้อง 16 ตร.ม/ห้อง 24 ตร.ม/ห้อง 16 ตร.ม/ห้อง 12 ตร.ม/ห้อง 9 ตร.ม/ห้อง 15 ตร.ม/คัน

24 12 12 24 16 24 16 12 9 3,375

A A A A A A A A A A

3,149

ส่วนบริการโครงการ FIRST AID ROOM

24 SQ.M

STAFF TECHNIQUE ROOM

12 SQ.M

HOUSEKEEPING

12 SQ.M

STORAGE

24 SQ.M

CCTV CONTROL ROOM

16 SQ.M

ELECTRICAL ROOM

24 SQ.M

SANITARY ROOM

16 SQ.M

ELEVATOR ROOM

12 SQ.M

GARBAGE

9 SQ.M

PARKING

3,375 SQ.M

ภาพที่ 4-9 ส่วนบริการโครงการ

4-18

4-19

ส่วน Residence

ส่วนองค์ประกอบรอง

ส่วนสนับสนุนโครงการ

ภาพที่ 4-10 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

ภาพที่ 4-11 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

ภาพที่ 4-12 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

ส่วนบริหารโครงการ

ส่วนบริการโครงการ

ภาพที่ 4-13 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

ภาพที่ 4-14 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

พืน้ ทีส่ ญ ั จร 30%

ภาพที่ 4-15 ห้องนอน 98wireless ที่มา : https://www.sansiri.com/condominium/98wireless/en/

4-20

4.8 การประมาณการงบประมาณของโครงการ 4.8.1 งบประมาณการ ลงทุ ในส่วนนของงบประมาณการลงทุนมีการแบ่งหัวข้องบประมาณการก่อสร้าง ดังนี้ พื้นที่โครงการโดยประมาณ

41,205 ตารางเมตร

ราคาที่ดินทั้งหมด

1,593,000,000 บาท

ค่าก่อสร้าง

ตารางเมตรละ 25,500 บาท

= 1,050,727,500 บาท

- ค่าก่อสร้างภายนอกและงานภายนอก คิดเป็น 10 % ของค่าก่อสร้าง

= 105,072,750 บาท

- ค่าจัดสวนคิดเป็นตารางเมตรละประมาณ 30,000 บาท / ตารางเมตร

= 1,236,150,000 บาท

- ค่าตกแต่งภายใน

= 210,145,500 บาท

คิดเป็น 20 % ของค่าก่อสร้าง

- ค่าระบบสาธารณูปโภค – สาธารณูปการ คิดเป็น 7.5 % ของค่าก่อสร้าง

- ค่าธรรมเนียมการออกแบบ และควบคุมงาน คิดเป็น 15 % ของค่าก่อสร้าง

= 157,609,125

บาท

- ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดดาเนินการเป็นเงินหมุนเวียน คิดเป็น 1 % ของค่าก่อสร้าง

= 10,507,275

บาท

งบประมาณทั้งหมด 2,849,016,712.5 บาท ราคาที่ดินทั้งหมด

1,593,000,000

บาท

4,442,016,712.5 บาท

4-21

ภาพที่ 4-16 งบประมาณการ

78,804,562.5 บาท

4.8.2 ผลตอบแทนทางการเงิน ในส่วนผลตอบแทนทางการเงิน ดังนี้ พื้นที่ขาย 2 BEDROOM 85 UNIT

11,050 X 300,000

= 3,315,000,000 บาท

พื้นที่ขาย 3 BEDROOM 63 UNIT

15,750 X 300,000

= 4,725,000,000 บาท

พื้นที่ขาย 3 BEDROOM DUPLEX 21 UNIT

4,830 X 300,000

= 1,449,000,000 บาท

พื้นที่ขาย PENTHOUSE 85 UNIT 4

2,000 X 300,000

= 600,000,000 บาท =10,089,000,000 บาท

พื้นที่เช่าสาหรับ RETAIL

1,105 X 50,000

55,250,000 บาท

ค่าส่วนกลาง 150 บาท/ตร.ม./เดือน

150 X 41,205

6,180,750 บาท

ค่ากองทุน 700 บาท/ตร.ม.

700 X 41,205

28,843,500 บาท

64,274,250 บาท

ภาพที่ 4-17 ผลตอบแทนทางการเงิน

4-22

4.9 ระบบวิศวกรรมที่เกี่ยวข้อง 4.9.1 ระบบโครงสร้างอาคาร Shear Wall Shear Wall หรือ ผนังรับแรง เป็นระบบโครงสร้างที่เหมาะสาหรับอาคาร ที่สูง 30-40 ชั้น เป็นระบบที่ใช้กาแพงในแต่ละชั้นช่วยในการรับแรงที่เกิดจากแนวดิ่งและ แนวราบ เป็นโครงสร้างประเภทหนึ่ง ซึ่งอาจจะสร้างได้จากวัสดุหลากหลายประเภท ทั้ง คอนกรีตเสริมเหล็กหรือแผ่นเหล็ก แต่ที่ได้รับความนิยมกันมากจะเป็น Reinforcement Concrete Shear Wall หรื อที่ เรี ยกว่า “ผนั งคอนกรี ตเสริ มเหล็ กรั บแรง” โดยที่ Shear wall จะเป็นส่วนประกอบที่สาคัญ และมีบทบาทในเรื่องการเสริมความแข็งแรง ของโครงสร้างอาคาร โดยจะทาหน้าที่ต้านทานและถ่ายแรงที่กระทากับอาคารลงสู่ฐาน ราก ทั้งแรงทางข้าง ( Lateral Force ) และแรงในแนวดิ่ง ( Vertical Force ) แบบที่โครงการเราใช้ก็เป็นแบบ "ผนังคอนกรีตเสริมเหล็ก" และอย่างที่ว่าไว้ ผนังชนิดนี้ออกแบบให้แข็งแรง ทนทาน ต้านได้ทั้งน้าหนักอาคาร ลมพายุ หรือแม้แต่ แผ่นดินไหวกันเลยนะครับ ฉะนั้นงานโครงสร้างของเราแข็งแรงแน่นอน ที่มา : http://sscc.isit.or.th/

ภาพที่ 4-18 โครงสร้าง Shear Wall ที่มา : http://sscc.isit.or.th/

4-23

4.9.2 ระบบฐานราก ฐำนแพ ( หำกวำงบนเสำเข็มอำจเรียกว่ำฐำนปูพรม ) เป็นฐานร่วมขนาดใหญ่ใช้รับน้าหนักบรรทุกของเสาหลาย ๆ ต้น โดยจะแผ่บนพื้ นที่ กว้าง ๆ บางครั้งจะใช้รับน้าหนักบรรทุกของเสาทุกต้นของอาคารก็ได้ โดยมากแล้วเราจะใช้ฐานแพ กับอาคารสูงซึ่งต้องใช้เสาเข็มรับน้า หนักจานวนมากแต่มีพื้นที่คับแคบ ฐานรากอาจมีขนาดที่ กว้างและยาวเท่ากับตัวอาคารพอดีและสามารถใช้ทา เป็นชั้นจอดรถใต้ดินได้ ข้อดีของฐานราก ชนิดนี้เมื่อเทียบกับฐานรากเดี่ยวคือกระจายน้า หนักสู่ดิน หรือหินเบื้องล่างได้ดีกว่า และปัญหา การทรุดตัวต่างระดับแทบหมดไป เพราะฐานรากชนิดนี้มีความต่อเนื่องกันตลอดโยงยึดกันเป็นแพ แต่การก่อสร้างจะยุ่งยาก และสิ้นเปลือง ที่มา : www.tatc.ac.th/files/

ภาพที่ 4-19 โครงสร้างฐานรากแพ ที่มา : www.tatc.ac.th/files/

4-24

4.9.3 ระบบโครงสร้างพื้น

Post tensioned Slab เป็นระบบแผ่นพื้นใช้กันอย่างแพรหลาย เนื่องจากเป็นระบบที่ประหยัดและ ก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากคอนโดมิเนียม อาคารสานักงาน ที่จอดรถ โรงแรม ศูนย์การค้าต่าง ๆ ที่มักจะมีช่วงเสายาว เป็นแผ่นพื้นชนิดที่เหมาะกับงาน โครงสร้ า งทุ ก ชนิ ด ที่ มี ร ะยะห่ า งของเสาในแต่ ล ะทิ ศ ทางใกล้ เ คี ย งกั น โดย Post tensioned Slab ยังมีความได้เปรียบเหนือกว่าพื้นชนิดอื่นอีกหลายประการ ช่วง ระหว่างเสาที่ยาวกว่า การจัดบริเวณที่คล่องตัวมากกว่า เป็นระบบแผ่นที่บาง เป็น โครงสร้างที่น้าหนักน้อยและ มีพื้นที่ใช้งานได้มากกว่า ในการออกแบบได้คานึงถึง ความต้านทานไฟไหม้ ลักษณะของแผ่นพื้นระบบ Post tension มีดังนี้

ภาพที่ 4-20 โครงสร้าง พื้น Post tension Slab ที่มา : http://www.cpacacademy.com/download/cpacacademy_com/b-pt001.pdf

4-25

ที่มา : http://www.cpacacademy.com/download/cpacacademy_com/b-pt001.pdf

Flat Slab เป็นแผ่นพื้นชนิดที่เหมาะกับงานโครงสร้างทุกชนิด ทีมีระยะห่างของเสาในแต่ละทิศทางใกล้เคียงกัน นิ ย มใช้ กั บ Apartment , Office , Building , โรงพยาบาล โรงแรม เหมาะสมที่ สุ ด ในช่ ว ง ระยะห่างของเสา 5 - 8 เมตร

Drop Panel การใช้งานเหมือนกับ Flat Slab แต่ต้องการระยะห่างของเสามากขึ้นจนถึง 14 เมตร

ในการเลือกความหนาแผ่นพื้นที่เหมาะสม จะต้องคานึงถึงน้าหนักบรรทุก ระยะห่างช่วงเสาและ การโก่งตัวของแผ่นพื้นเมื่อใช้งาน โดยทั่ว ๆ ไปมักจะนิยมใช้อัตราส่วนระยะห่างช่วงเสา ต่อ ความหนาแผ่นพื้น (Span/depth ratio)

ระบบแผ่นพื้น One way slab two way slab (Flat plate) two way with drop panel two way slab two way beam

Span/Depth ratio

Span/Depth ratio สาหรับโครงสร้าง R.C

45-48

40-45

30-35

45-50 50-55

ภาพที่ 4-21 ลักษณะโครงสร้างพื้น ที่มา : http://www.cpacacademy.com/download/cpacacademy_com/b-pt001.pdf

4-26

4.9.4 ระบบโครงสร้างผนัง ผนังภายนอก ระบบผนังรับน้ำหนัก ผนัง รับน้าหนักเป็นระบบการก่อสร้างรูปแบบหนึ่งใน หลายๆรูปแบบที่มีใช้กันใน ปัจจุบัน ระบบผนังรับ น้าหนั กจะใช้ตั วผนั งเป็นทั้งตั วกันห้อง และเป็นชิ้นส่ วนที่ ใช้รับ กาลังในแนวดิ่งต่างๆที่เกิดขึ้นกับอาคารทั้ง แรงลม น้าหนักบรรทุกจร น้าหนักบรรทุกตายตัว ฯลฯ ความ แตกต่ า งกั น นี้ ท่ า ให้ การออกแบบโครงสร้ า งต่ า งๆตลอดจน ขั้นตอนการก่อสร้างมี ความแตกต่างกันกับระบบโครงสร้างเสา คานที่พบเห็นกันอยู่ทั่วๆไป

4-27

ภาพที่ 4-22 ผนังรับน้าหนัก ที่มา https://somchaimom.wordpress.com

ระบบผนังกระจก Curtain wall เป็ น ระบบที่ ยึ ด หรื อ แขวนผื น ผนั ง กระจกเข้ า กั บ โครงสร้างของอาคารบริเวณหน้าคาน สันของแผ่นพื้น หรือ สันของแผ่นพื้นไร้คาน โดยจะประกอบกระจกเข้ากับโครงเหล็ก หรื อ อะลู มิเ นี ยมซึ่ ง มี ทั้ง รู ปแบบที่ เ ห็ นโครงในแนวตั้ ง -นอนทั้ ง ภายในและภายนอกอาคาร และรูปแบบที่ซ่อนโครงไว้ภายในอาคาร ส่วนภายนอกจะเห็นเป็นกระจกประกอบชนกัน ระบบนี้นิยมใช้กับ ผนังภายนอกอาคารสูงหรืออาคารที่มีผนังกระจกสูงต่อเนื่อง หลายชั้น

ภาพที่ 4-23 ผนัง Curtain Wall ที่มา : http://www.scgbuildingmaterials.com

LOW-E GLASS กระจกกั นความร้ อนแบบการแผ่รัง สี ความร้อ นต่ า กระจกชนิดนี้โดยปกติจะเคลือบสารฉนวนกันรังสีอิน ฟาเรดหรือ รังสีความร้อนไว้ ด้านในของกระจกฉนวน เพื่อทาหน้าที่ป้องกัน ไม่ให้รังสีความร้อนแพร่ผ่านจากภายนอกเข้าสู่ภายใน อาคาร เมื่อรวมกับประสิทธิภาพการป้องกันความร้อนของช่องว่าง อากาศ ทาให้กระจกชนิดนี้สามารถควบคุมปริมาณความร้อนที่ เข้ า สู่ภ ายในอาคารได้ อ ย่า ง มีประสิ ทธิ ภาพมากขึ้ น ส่ งผลให้ ภายในเย็นสบาย ลดการทางานและยืดอายุของระบบปรับอากาศ รวมทั้งประหยัดค่ าไฟฟ้า โดยที่ยัง ให้ความสว่า งภายในอย่า ง เพียงพอ

ภาพที่ 4-24 ผนังคอนกรีตมวลเบา ที่มา https://somchaimom.wordpress.com

ผนังภายใน ระบบผนังกระจก Glass Wall

ผนังก่ออิฐฉำบปูน

ผนังคอนกรีตมวลเบำ

เป็นผนังกระจกสูงผืนใหญ่นิยมใช้กับห้องเพดานสูง ห้องโถง โถงบันได โถงลิฟ ต์ หรือ อาคารสาธารณะที่มีพื้นที่ ขนาดใหญ่ เช่ น ห้ า งสรรพสิ น ค้ า ศู น ย์ ป ระชุ ม ระบบนี้ จ ะ ประกอบด้วยกระจกและโครงสร้างที่ช่วยเสริมความแข็งแรงให้ ผนังกระจกทั้งผืนสามารถตั้งอยู่ได้

ผนังชนิดนี้เป็นชนิดที่พบเห็นกันบ่อยที่สุดเพราะวัสดุที่ ใช้ก่อผนังซึ่งเรียกได้ว่าอิฐมอญนั้นเป็นวัสดุหาง่ายราคาถูกจึง นิยมใช้กันทั่วไปท่าได้ทั้งเป็นผนังรอบนอกของอาคาร และผนัง กั้นห้องภายใน ให้ความแข็งแรงทนทานและคุ้มแดดคุ้มฝนได้ดี ไม่ ค่อยดูดซึมหรือเก็บความชื้นมี 2 แบบ ผนังก่ออิฐโชว์แนว และ ผนังก่ออิฐฉาบปูน

อิฐมวลเบา หรือชื่อเรียกทางการว่า คอนกรีตมวล เบา การผลิตหรือ การทาอิฐมวลเบา นั้น มาจาก ปูนซีเมนต์ , ทรายบดละเอียด, ปูนขาว, ยิปซัม, ผงอะลูมิเนียม และน้าสะอาด ผสมเข้าด้วยกันในรูปแบบของเหลว มีน้าหนักเบา สามารถทน ไฟ-ความร้อนได้ดี เพราะมีค่าการนาความร้อนต่า ป้องกันเสียง รบกวน รวมไปถึงมีความแข็งแรง รับน้าหนักได้ดี สะดวกในการ นามาใช้งาน

ภาพที่ 4-25 ผนังกระจก Glass Wall ที่มา : http://www.scgbuildingmaterials.com

ภาพที่ 4-26 ผนังก่ออิฐฉาบปูน ที่มา http://www.besthousegroup.com

ภาพที่ 4-27 ผนังคอนกรีตมวลเบา ที่มา : http://blog.dbp.co.th/

4-28

4.9.5 ระบบประปา

ระบบจ่ำยน้ำประปำลง (Down-feed Distribution System) ในอาคารสูงทั่วๆไป มักจะมีถังเก็บน้าบนชั้นดาดฟ้า หรือเกือบสูงสุดของอาคาร ทาหน้าที่จ่ายน้าลงมายังชั้น ล่างๆ โดยอาศัยแรงดึงดูดของโลกทาให้น้าที่ไหลลงมีแรงดันเพิ่มขึ้นตามระดับความสูงของอาคารนั้นๆ ชั้นล่างสุดแรงดัน น้าจะสูงกว่าชั้นบนที่อยู่ติดกับถังเก็บน้า ดังนั้นในกรณีที่ต้องการให้ชั้นบนมีแรงดันน้าเพิ่มขึ้นจึงต้องอาศัยปั้มน้าเข้ามา ช่วยเสริมแรงดัน หรือที่เรียกว่าบูสเตอร์ปั้ม ส่วนชั้นล่างสุดหากมีแรงดันน้าที่สูงเกินไป ก็จะต้องน้าวาล์วลดแรงดันเข้ามา ช่วย เพื่อไม่ให้แรงดันน้าสูงเกินไปจนใช้งานลาบากหรือป้องกันท่อส่งน้าแตก โดยทั่วไปแล้วระบบน้าในอาคารสูงจะค่อนข้างเหมือนกัน โดยแบ่งเป็นรายการดังนี้ - ถังเก็บน้าใต้ดิน หรือบ่อพักน้า - ถังเก็บน้าบนดาดฟ้า - ปั้มน้าที่สูบจ่ายน้าขึ้นถังเก็บบนดาดฟ้า (Transfer pump) - ปั้มน้าเสริมแรงดัน (Booster pump) ทาหน้าที่จ่ายน้าเข้าสู่อาคารและสุขภัณฑ์ต่างๆ เริ่มต้นจากการเปิดรับน้าสู่ถังเก็บน้าใต้ที่ควบคุมการเปิด/ปิดวาล์วทั่วๆ ไปด้วยลูกลอย (Float Valve) เมื่อ ระดับน้าต่ากว่าที่กาหนดลูกลอยจะตกลงมา ทาให้วาล์วเปิดและน้าจากการประปะจะไหลลงสู่บ่อพักน้า จนระดับน้าเพิ่มขึ้น เรื่อยๆ ่ ทาให้ลูกลอย ลอยสูงขึ้นและปิดวาล์วเอาไว้ ไม่ให้น้าล้นบ่อพักน้า หลังจากนั้นจะเป็นหน้าที่ ของทรานส์เฟอร์ปั้ม ทาหน้าที่สูบน้าจากบ่อพักขึ้นสู่ถังเก็บด้านบน โดยมีระบบ ควบคุมอั ตโนมัติ คอยสั่ง การ ตั วอย่างเช่น เมื่อมี การใช้ น้าจนถั งเก็ บบนดาดฟ้ ามีระดับน้าที่ต่าลงมาถึ งจุ ดกาหนด ตู้ควบคุมจะสั่งให้ปั้มน้าทางานสูบน้าขึ้นสู่ถังเก็บจนได้ระดับที่ต้องการแล้วจึง หยุดปั้ม โดยอาศัยสัญญาณจากลูกลอย (Float switch) หรือ ก้านอิเลคโทรด (Floatless switch) เป็นตัวควบคุม ในส่วนของบูสเตอร์ปั้มที่ทาหน้าที่จ่ายน้าให้แก่ชั้นบนที่มีแรงดันน้าไม่เพียงพอ จะรับน้าจากถังเก็บน้าบนดาดฟ้า ดูดเข้าระบบผ่านถังแรงดัน (Diaphragm Tank) และส่งจ่ายเข้าสู่ระบบ โดยจะมีการตั้งค่าแรงดันน้าที่ต้องการใช้งาน โดย อาศัยสวิตช์แรงดัน (Pressure switch) เป็นตัวควบคุมอัตโนมัติ เมื่อแรงดันน้าตกลงมาต่ากว่าจุดที่กาหนดตู้ควบคุมจะ สั่งให้ปั้มทางานสูบน้าจ่ายเข้าสู่ระบบจนแรงดันเพิ่มขึ้นถึงจุดที่กาหนดจึงสั่งหยุดการทางาน 4-29

ที่มา : http://kromchol.rid.go.th/ome/engineer/2012/?p=382

ภาพที่ 4-28 ระบบจ่ายประปาลง ที่มา : http://kromchol.rid.go.th/ome/engineer/2012/?p=382

4.9.6 ระบบไฟฟ้ากาลัง ระบบไฟฟ้ำ 3 เฟส คือ มีแรงดันไฟฟ้าระหว่าง สายไลน์ กับ ไลน์ 380 – 400 โวลต์ และแรงดันไฟฟ้าระหว่างสายไลน์ กับ นิวทรอล 220 – 230 โวลต์ และมีความถี่ 50 เฮิร์ซ (Hz) จะมีสายไฟในระบบจานวน 4 สาย ประกอบด้วย สายไลน์ (มีไฟ) 3 เส้นและสายนิวทรอล (ไม่มี ไฟ) 1 เส้น ระบบไฟฟ้า 3 เฟสไม่สามารถนามาใช้กับอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆตามบ้านได้ โดยตรง กล่าวคือ เป็นการนาไฟฟ้า 3 เฟสนั้นมา แบ่งแยกให้เป็นระบบไฟฟ้า 1 เฟส 3 ชุด แล้วกระจายไป ตามจุดต่างๆที่มีการใช้ไฟฟ้า การกระจายจุดของการใช้งานเช่นนี้ทาให้ไฟฟ้าแต่ ละเฟสไม่ถูกใช้งานมาก ถือเป็นการเฉลี่ยการใช้ไฟฟ้า ทาให้ประหยัดค่าไฟฟ้า เพราะการคิดอัตราค่าใช้ไฟฟ้าซึ่งมีหน่วยเป็น กิโลวัตต์ – ชั่วโมงจะคิดเป็นอัตราก้าวหน้า กล่าวคือยิ่งมีการใช้ไฟฟ้ามากก็จะยิ่งเสียค่าไฟฟ้าในอัตรา ที่สูงขึ้น ฉะนั้นการกระจาย การใช้ไฟฟ้า ออกเป็น 3 ส่วนจากระบบไฟฟ้าที่นาเข้า 3 เฟสดังกล่าว จึงทาให้การใช้ไฟฟ้าในแต่ละส่วนหรือแต่ละเฟสน้อยลง จึงไม่ต้องเสียค่าไฟฟ้า ในอัตราที่สูง ที่มา : https://www.xn--12cmaaf2eubr1edb5f2dsac9i1eyae3irf.com/

ภาพที่ 4-29 ระบบไฟฟ้า 3 เฟส

ที่มา : https://www.xn--12cmaaf2eubr1edb5f2dsac9i1eyae3irf.com/

ระบบไฟฟ้ำฉุกเฉินแบบดีเซล (Generator Set) เป็นระบบชนิดทางานอัตโนมัติ คือหลังจากไฟฟ้าเมนดับระบบจะสตาร์ทเครื่องและมีสวิตช์สับเปลี่ยนการจ่ายไฟให้อุปกรณ์ ไฟฟ้า ที่สาคัญภายในเวลา 10 วินาที โดยจะจ่ายให้แก่ระบบต่าง ๆ ดังนี้ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ประมาณ 30% ของไฟส่องสว่าง ทั้งหมด / ระบบเตือนอัคคีภัย / ระบบชุมสายโทรศัพท์ / ระบบลิฟต์ / ระบบพัดลมอัดอากาศชื้น ใต้ดินและบันไดหนีไฟ / ระบบปั๊ม น้าและปั๊มดับเพลิง / ระบบบาบัดน้าเสีย เป็นต้น ขนาดและกตาแหน่งของห้ องเครื่องกาเนิดไฟฟ้า ควรอยู่ใกล้กับห้องเครื่องหม้อแปลง ไฟและควรอยู่ในบริเวณที่สามารถระบายอากาศได้ เพราะตัวเครื่องใช้น้ามันและมีควันมาก

ภาพที่ 4-30 ไฟฟ้าฉุกเฉิน ที่มา : http://www.engineerfriend.com/2011/articles/

ที่มา : http://www.engineerfriend.com/2011/articles/

4-30

4.9.7 ระบบปรับอากาศ ระบบปรับอำกำศ VRV VRV ย่อมาจาก Variable Refrigerant Volume หรือ ระบบปรับอากาศที่ใช้น้ายา ปรับอากาศเป็นสื่อความเย็น โดยมีความสามารถปรับปริมาณน้ายาทาความเย็นที่ส่งออก จากตัวคอมเพรสเซอร์เข้าสู่ Fan Coil เปลี่ยนแปลงตามความต้องการ ระบบนี้ใช้พลังงาน น้อยกว่าระบบ CRV ที่ปริมาณน้ายาทาความเย็นที่ส่งออกจากคอมเพรสเซอร์จะมีปริมาณ คงที่ตลอดเวลา การที่ระบบ VRV สามารถปรับเปลี่ยนปริมาณน้ายาทาความเย็นส่งผลให้ สามารถควบคุมอุณหภูมิในพื้นที่ปรับอากาศได้ดีกว่าระบบเดิม ภาพที่ 4-31 ปรับเปลี่ยนระดับการทางาน VRV ที่มา : https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39

ปรับเปลี่ยนระดับกำรทำงำนของคอมเพรสเซอร์ ระบบ VRV ซึ่งเป็น ระบบหลักของเครื่องระบบนี้ ทางานผ่านอุปกรณ์ที่เรียกว่า Inverter ทาให้ คอมเพรสเซอร์ ของระบบนี้สามารถปรับเปลี่ยนการทางานเป็นขั้นๆตามภาระการทาความเย็นที่ต้องการ โดยที่ในรุ่นเล็ก ซึ่งมีขนาด 6 แรงม้า(ประมาณ 5 ตันความเย็น) สามารถควบคุมการทางานขึ้นลงได้ 13 ขั้น ส่วนในรุ่นใหญ่ขนาด 10 แรงม้า (ประมาณ 9 ตันความเย็น) สามารถควบคุมรอบการทางานของ คอมเพรสเซอร์ได้ 21 ขั้น

ภาพที่ 4-32 Suction air temp ที่มา : https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39

4-31

ที่มา : https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39

ระบบควบคุม การควบคุ ม ของระบบปรั บ อากาศชนิ ด นี้ จ ะใช้ Super Wiring System ลั ก ษณะจะเป็ น สายสัญญาณที่ต่อกันเป็นอนุกรมจากเครื่อง FCU.เข้าหากัน แล้วต่อเข้าเครื่อง CDU. การต่ออุปกรณ์ ควบคุมสามารถต่อกับ CDU. เพียงจุดเดียว จะสามรถควบคุมการทางานของระบบทั้งหมด

อุปกรณ์ท่อแบ่งจ่ำยน้ำยำ (REFNET Pipe System) เป็นอุปกรณ์เสริมที่ทาให้ สามารถเดินท่อน้ายาแบบหรือแยกท่อ เหมือนการเดินระบบท่อน้าปะปา ทาให้การติดตั้งท่อน้ายาปรับอากาศ สะดวก,ประหยัด และยืดหยุ่น กว่าการเดินท่อน้ายาในระบบเดิม ซึ่ง คุณสมบัติข้อนี้รวมกับคุณสมบัติในข้อแรก ทาให้ระบบนี้สามารถติดตั้ง FCU. หลายชุด กับ CDU. เพียง ตัวเดียวได้

ประโยชน์กำรติดตั้ง ระบบนี้เป็นเทคโนโลยีที่ควบคุมการจ่ายปริมาณสารทาความเย็นโดยตรงโดยติดตัวควบคุมการ จ่ายสารทาความเย็นไว้ที่ตัวคอยล์เย็น (Indoor Unit) ทาให้ควบคุมอุณหภูมิได้แม่นยา และประหยัดค่าไฟฟ้า ได้ถึง 40% เมื่อเทียบกับระบบปรับอากาศอื่น ๆ นอกจากนั้นยังมีระบบปรับปรุงคุณภาพของอากาศให้ดี ขึ้นได้ด้วยการระบายอากาศลดความชื้น และกระบวนการอื่นๆ ทาให้ผู้ใช้งานมีอยู่ในสภาวะสบายตลอดเวลา ที่มา : https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39

ภาพที่ 4-33 ระบบการทางานแบบ VRV

ที่มา : https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39

4-32

4.9.8 ระบบดับเพลิง

หัวกระจำยน้ำดับเพลิง ระบบหัวกระจายน้าดับเพลิงจะทางานก็ต่อเมื่อมีความร้อนเกิดขึ้นในอุณหภูมิที่กาหนด ระบบหัว กระจายน้าดับเพลิงจะทางานทันทีเพื่อหยุดการลุกลามและขยายตัวของเปลวไฟ ตู้ใส่สำยส่งน้ำดับเพลิง สายส่งน้าดับเพลิงรับน้าแรงดันสูงหรือสารหน่วงไฟ (เช่นโฟม เป็นต้น) และนาส่งไปยังจุดที่เกิด เปลวไฟ วำล์วควบคุมตำมชั้น วาล์วควบคุมอัตราการไหลของสารดับเพลิงด้วยการปรับขนาดมิติภายในตามสัญญานของผู้ ควบคุม ห้องปั๊ม ห้องหรือบริเวณภายในอาคารที่ติดตั้งอุปกรณ์ทางกลรวมทั้งอุปกรณ์ทางไฟฟ้าที่ เกี่ยวข้อง ทั้งนี้เพื่อจัดแยกออกจากห้องที่มีคนทางานหรือห้องเก็บของทั่วไป ถังดับเพลิง เป็นอุปกรณ์ดับเพลิงเบื้องต้นสาหรับดับเพลิงขนาดเล็กในภาวะฉุกเฉิน

ภาพที่ 4-34 ระบบดับเพลิง ที่มา : https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/

4-33

ที่มา : https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/

ระบบหั ว กระจายน้ า ดั บ เพลิ ง อั ต โนมั ติ ( Automatic Sprinkler System) เป็นระบบดับเพลิงที่ได้รับการยอมรับว่ามีประสิทธิภาพในการ ควบคุมเพลิงไหม้ได้ดีมาก และปัจจุบันมีการติดตั้งใช้กันแพร่หลายทั่ว โลกเพราะสามารถควบคุมเพลิงไหม้ที่เกิดขึ้นได้ทันทีขณะที่เพลิงยังมี ขนาดเล็กทาให้เพลิงไหม้หยุดการขยายตัวลุกลาม การเกิดควันไฟก็ น้อยลงและเพลิ ง ไหม้ที่เกิดขึ้นอยู่ใ นพื้นที่จากัด ระบบนี้จะทาให้คนใน อาคารมีเวลาเพิ่มมากขึ้นในการอพยพหนีไฟ ระบบท่อเปียก (Wet Pipe System) ระบบนี้เหมาะสมที่จะใช้ งานกั บ พื้ น ที่ ป้ อ งกั น เพลิ ง ไหม้ ที่ อุ ณ หภู มิ แ วดล้ อ ม ( Ambient Temperature) ไม่ทาให้น้าในเส้นท่อเกิดการแข็งตัว น้าจากหั วกระจาย น้าดับเพลิงจะฉีดออกมาดับเพลิงทันทีที่เกิดเพลิงไหม้ ภาพที่ 4-35 ระบบส่งน้าดับเพลิง ที่มา : http://dpm.nida.ac.th/main/index.php/articles/fire/item/149

ที่มา : http://dpm.nida.ac.th/main/index.php/articles/fire/item/149

4-34

ระบบดับลิฟต์ดับเพลิง ลิฟต์ดับเพลิงเป็นระบบความปลอดภัยที่สาคัญอย่างหนึ่งมีไว้เพื่อให้เจ้า พนักงานดับเพลิงใช้ปฏิบัติหน้าที่เมื่อเกิดเหตุเพลิงไหม้ในอาคารสูง หรืออาคารขนาด ใหญ่พิเศษที่มีชั้นใต้ดินลึกตั้งแต่ 3 ชั้น หรือตั้งแต่ 7 เมตรลงไป เพื่อเป็นการอานวย ความสะดวกให้กับพนังงานดับเพลิงให้ส ามารถเข้าถึงจุดเกิดเหตุได้อย่างสะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย และยังสามารถใช้ในการอพยพผู้ที่ต้องการความช่วยเหลือ เป็นพิเศษ เช่น ผู้ป่วย ผู้พิการ ผู้สูงอายุ หรือผู้ที่ไม่สามารถอพยพลงทางหนีไฟได้ ซึ่งการอพยพนี้ต้ออยู่ในการควบคุมดูแลของเจ้าพนักงานดับเพลิงหรือเจ้าหน้าที่ ความปลอดภัยของอาคาร ความต้องการตามข้อกาหนดระบบลิฟต์ดับเพลิง ความต้องการตามข้อกาหนดหรือหลักการพื้นฐานในการจัดเตรียมเส้นทางหนีไฟให้ ได้มาตรฐานมีประสิทธิภาพ และปลอดภัยต่อกาใช้งานมีดังนี้ อาคารสู ง จะต้ อ งมี ลิ ฟ ต์ดั บเพลิ ง อย่า งน้ อ ย 1 ชุ ด เพ่ อ ให้ เ จ้ า หน้ า ที่ ดับเพลิงสามารถใช้งานได้ในกรณีเกิดเหตุเพลิงไหม้ได้ตลอดเวลา ระบบลิฟต์ดับเพลิงจะต้องมีความปลอดภัยเพียงพอสาหรับให้เจ้าหน้าที่ ดับเพลิงใช้เพื่อการเดินทางไประงับเหตุในพื้นที่ชั้นใด ๆ ได้ หน้าลิฟต์ดับเพลิงทุกชั้นจะต้องมีโถงลิฟต์ดับเพลิงที่สามารถป้องกัน ควันไฟได้ เพื่อเป็นพื้นที่ปลอดภัยในการทางานของเจ้าหน้าที่ดับเพลิง ภาพที่ 4-36 ระบบดับลิฟต์ดับเพลิง ที่มา : http://www.homeloverthai.com/index.php?option=com_content&task=view&id=939&Itemid=1

4-35

ที่มา : http://www.homeloverthai.com/index.php?option=com_content&task=view&id=939&Itemid=1

4.9.9 ระบบลิฟต์

Traction Elevator เป็นลิฟต์ที่ใช้ในอาคารตั้งแต่ระดับความสูงกลางๆ ไปถึงสูงมาก ใช้ระบบการลากดึงโดยรอก และใช้ตุ้มน้าหนักเป็นตัวถ่วงน้าหนัก ระบบความ ปลอดภัยสาหรับลิฟต์ประเภทนี้มีหลายทาง เช่น การมีเ คเบิลในการดึ ง หลายๆ เส้น เบรกอัตโนมัติ ในกรณีฉุกเฉิน เป็นต้น ห้องเครื่องที่ใช้สาหรับ การดึง ลิฟต์ขึ้นลงจะอยู่ส่วนบนสุดของช่องลิฟต์ แยกออกเป็นแบบมี เกี ย ร์ (Geared Traction Elevator) และไม่ มี เ กี ย ร์ (Gearless Traction Elevator) โดยแบบเกียร์จะใช้ มอเตอร์ความเร็วสูงในการขับ เคลื่อนลูกรอก ในขณะที่แบบไม่มีเกียร์จะใช้มอเตอร์ความเร็วต่า ที่มา : https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/

ภาพที่ 4-37 ระบบลิฟต์ Traction Elevation ที่มา : https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/

4-36

4.9.10 ระบบควบคุมอาคารอัตโนมัติ

Building Automation Systems หรือ BAS เป็นระบบบริหารจัดการและควบคุมอาคารอัตโนมัติ โดยเน้นการเชื่อมต่อแบบเต็ม รูปแบบ ของทุก ๆ ระบบภายในอาคาร ผ่านเครือข่าย Ethernet (IP Based Technology) ซึ่ง สามารถ Monitor และ Control ระบบหลักๆ ภายในอาคารได้ ดังต่อไปนี้เช่น

1. ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร - ควบคุมการเปิด-ปิดไฟ, ปลั๊กไฟ ผ่าน จอคอมพิวเตอร์ หรือ Smart Phone - เปิดไฟได้โดยอัตโนมัติในเวลากลางคืน และปิดไฟได้เองในเวลาตอนเช้า โดยใช้ Lux Sensors ในการวัดค่า Lux ของแสง 2. ระบบปรับอากาศ และ ระบบระบายอากาศ - ควบคุมแอร์ ในการเปิด-ปิด ปรับ อุณหภูมิ, แรงลมหรือโหมดต่าง ๆ ผ่าน จอคอมพิวเตอร์ หรือ Smart Phone 3. ระบบความปลอดภัย จับการเคลื่อนไหวภายในอาคาร - ตรวจจับการเคลื่อนไหว เช่น เมื่อมีคนเข้ามาในห้อง ให้ทาการเปิดไฟเองโดยอัตโนมัติ และถ้าไม่มีคนภายในเวลาที่กาหนดให้ทาการปิดเอง - ดูสถานะของประตูหรือหน้าต่างได้ ว่ามีการเปิดหรือปิดอยู่ 4. ระบบแจ้งเตือน - ส่งข้อความแจ้งเตือนทาง E-Mail หรือ #LINE เช่น กรณีเราลืมเปิดประตูหรือหน้าต่างทิ้งไว้ตอนกลางคืน 5. ระบบโทรทัศน์วงจรปิด 6. ระบบลิฟต์ 7. ระบบกระจายเสียง 8. ระบบควบคุมคุณภาพอากาศ

4-37

ภาพที่ 4-38 ระบบความคุมอาคารอัตโนมัติ ที่มา : http://ibcon.com/product_blog_detail.php?id=13

ระ บ บ บริ ห า ร จั ด ก า ร พลั ง ง า น ใ น อ า ค า ร Building Automation System นี้ จ ะช่ ว ยท าให้ ป ระหยั ด ในการลงทุ น ได้ ม ากถึ ง 15% เมื่อเปรียบเทียบการจัดการแบบแยกเป็นส่วนๆ ทั้งนี้ยังจะช่วยลด ค่ า ใช้ จ่ า ยในการซ่ อ มแซม ดู แ ลรั กษา หรื อ ปรั บ ปรุ ง ส่ ว นต่ า ง ๆ ใน อนาคตได้ด้วย และที่สาคัญ จะช่วยทาให้การทางานของเจ้าหน้าที่ในการ บริหารส่วนต่าง ๆ ภายในอาคารทาได้ อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ประหยัดเวลา และได้ตรงตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้เป็นอย่างดี ที่มา : http://ibcon.com/product_blog_detail.php?id=13

ภาพที่ 4-39 ระบบความคุมอาคารอัตโนมัติ 1 ที่มา : http://ibcon.com/product_blog_detail.php?id=13

4-38

4.9.11 ระบบสระว่ายน้า

Over Flow คือ การนาน้าในสระไปบาบัดฆ่าเชื้อโรค โดยให้ น้าล้นออกมาขอบสระแล้วผ่านรางรอบ ๆ ของขอบสระไปรวมที่ Surge Tank แล้วใช้ปั๊มน้าดูดเข้าผ่านเครื่องกรอง (Filter) กลับสู่สระ อีกครั้ง ข้อดี - ทาให้ดูแผ่นน้าตึงขอบสระสวย ซึ่งนิยมใช้ในประเทศไทย ข้อเสีย - ทาให้เกิดการหมักหมมของเศษสิ่งสกปรกบริเวณรางน้าของขอบ สระ ซึ่ ง มั กจะใช้ Granite Grill ปิ ด เอาไว้ หรื อ ใช้ กรวดเป็ นตั ว ปิ ด ความสกปรก เมื่อคุ้ยกรวดออกจะเห็นเหมือนท่อระบายน้า - ต้องมี Surge Tank เป็นการเพิ่มความยุ่งยากในการก่อสร้าง ที่มา : https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1236674306360828&id=1223496287678630

4-39

ภาพที่ 4-40 สระว่ายน้า Over Flow ที่มา : https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1236674306360828&id=1223496287678630

ภาพที่ 4-41 ระบบ Over Flow ที่มา : https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1236674306360828&id=1223496287678630

ระบบบาบัด ระบบเกลื อ (Salt Water)ปั จ จุ บั น มี ก ารค้ น พบ วิธีการใหม่ เพื่อควบคุมความสะอาดของน้าด้วยระบบเกลือ ซึ่ง มี ความปลอดภั ยกว่า การใช้ คลอรีนแบบเดิ ม โดยอาศั ย เครื่อ งฟอกน้ าบรรจุเ กลือ ที่ มีส มรรถนะสู ง เรี ยกว่า SaltChlorinator สามารถรักษาน้าในสระให้สะอาดเหมือนน้าในทะเล (แต่ความเค็มน้ อยกว่าน้าทะเลประมาณ 10 เท่า) เนื่องจาก เกลื อ ที่ ใ ช้ เ ป็ นสารที่ไ ด้ จ ากธรรมชาติ จึง ไม่ เ ป็ นอั นตรายต่ อ สุขภาพ ไม่ทาลายสิ่งแวดล้อมทั้งยังช่วยเพิ่มความชุ่มชื่นให้กับ ผิวหนังอีกด้วย แต่ราคาติดตั้งเริ่มแรกจะสูงและมีความเป็น ด่าง จึงทาให้น้าในสระมีรสกร่อยเล็กน้อย

ที่มา : https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1236674306360828&id=1223496287678630

4-40

บรรณานุกรม

https://www.estopolis.com/article/ http://www.topofliving.com/1517.html https://www.dotproperty.co.th/blog/ https://www.ddproperty.com/ https://thinkofliving.com/2016/07/20/ http://www.bltbangkok.com/PrimeProperty/ https://architservice.kku.ac.th/wp-content/uploads/2017/06/012 https://www.oic.go.th/FILEWEB/CABINFOCENTER9/DRAWER040/ http://www.morpheus-architects.com/article-detail/15/ http://www.realist.co.th/blog http://yusabuy.com/2017/03/14/98-wireless-sansiri/ http://sscc.isit.or.th/ www.tatc.ac.th/files/ http://www.cpacacademy.com/download/cpacacademy_com/b-pt001.pdf http://kromchol.rid.go.th/ome/engineer/2012/?p=382 http://www.engineerfriend.com/2011/articles/ https://www.topcoolair.com/index.php?lay=show&ac=article&Id=420721&Ntype=39 https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/ http://dpm.nida.ac.th/main/index.php/articles/fire/item/149 https://www.harn.co.th/th/solutions/fire-protection-safety/ https://www.g-park.co.th/en/content/10247/ http://ibcon.com/product_blog_detail.php?id=13 https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1236674306360828&id=1223496287678630

ง-1