Onderzoek naar KOOPStart, BKZ Starterswoning en premiekoopwoning
Korting op een koopwoning. Koopstarters met een middeninkomen hebben het in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zwaar. Wie geen overwaarde op zijn huis kan verzilveren, kan amper nog een geschikte woning kopen. Gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars proberen met allerlei kortingsregelingen het aanbod voor lagere inkomens te vergroten. NUL20 hield de verschillende modellen tegen het licht. { Jaco Boer } f EEN STUDIO VAN krap 28 m2 achterin Amsterdam-Osdorp. Of een iets grotere etagewoning in Noord of Gaasperdam. Het moet voor gezinnen die net iets meer verdienen dan de EU-grens voor de sociale huursector (€40.024 bruto per jaar) ontnuchterend zijn om op Funda naar een Amsterdamse koopwoning te zoeken. Van de ruim honderd hits valt 80 procent af omdat het om een parkeerplaats gaat. Wat overblijft, is te krap om met meer dan twee personen in te wonen. Alleen met goed zoeken vinden gezinnen in Krommenie of IJmuiden onder de 187.000 euro nog wel een driekamerwoning van 65-75 m2. Huishoudens die anderhalf keer zoveel verdienen, hebben meer keuze. Met een maximale hypotheek van drie ton kunnen zij op driehonderd eengezinswoningen en
Van de ruim honderd hits valt 80 procent af omdat het om een parkeerplaats gaat bijna duizend appartementen meebieden, in Amsterdam en een straal van tien kilometer eromheen. Maar meebieden betekent in de regel wel: overbieden.
TE VEEL DURE NIEUWBOUW Het gat tussen de koopprijzen en de maximale hypotheek die middeninkomensgroepen kunnen krijgen, is in jaren niet zo groot geweest. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft wijt dat onder meer aan een groot gebrek aan goedkope nieuwbouwwoningen. “Zestig procent van de nieuwbouw bestaat uit dure koop. Slechts een paar procent valt in het betaalbare segment.” Vooral starters hebben het nakijken, aldus Boelhouwer. “Ze kunnen minder lenen dan doorstromers en hebben hogere maandlasten omdat
26
MAART 2021
ze verplicht moeten aflossen.” Om deze groep te helpen, pleit hij voor het inzetten van een breed scala aan instrumenten: van Koopgarant-achtige constructies bij de verkoop van huurwoningen tot de terugkeer van premiekoop in de nieuwbouwmarkt. Van startersleningen is hij geen fan. “Daarmee verhoog je slechts de koopkracht van een grote groep huishoudens, waardoor de prijzen nog verder stijgen. Je kunt beter aansturen op een groter aanbod aan betaalbare koop.”
VERKOOP ONDER VOORWAARDEN Woningcorporaties hebben sinds midden jaren negentig met de verkoop van sociale huurwoningen veel starters aan een betaalbaar huis geholpen. Regelmatig gaven ze kopers nog een extra korting die pas bij verkoop moest worden terugbetaald. Bijvoorbeeld via de Koopgarant-regeling, waar zo’n 140 corporaties een licentie op hebben. In dit model zijn kopers verplicht de woning weer aan de corporatie terug te verkopen waarbij de winst (of het verlies) volgens een bepaalde formule wordt gedeeld. In de MRA waren het vooral regio-corporaties, zoals ZVH en Parteon, die Koopgarant inzetten. In Amsterdam sloeg de regeling aanvankelijk niet aan, mede vanwege bezwaren van de Belastingdienst. Toen hoofdstedelijke corporaties er in 2013 alsnog mee aan de slag konden, was het enthousiasme weggeëbd. Sinds 2011 geldt er namelijk een wettelijke verplichting om voor de terugkoop voldoende liquide middelen te reserveren. In combinatie met de verhuurderheffing en andere belastingen legt dat snel een onacceptabel beslag op de investeringscapaciteit van corporaties.
KOOPGARANT UIT DE GRATIE Veel corporaties zijn om deze reden gestopt met Koopgarant. Simone van de Kuit en Bernard Wouters van stichting Opmaat, die Koopgarant exploi-
