OBOS før og nå

Fra BOlignød til BOstart: histOrien Om TEKST: Pelle Bohn Aarsbog og Lisbeth Guldbrandsen FOTO: Lasse Fløde OBOS bygger for at flere skal få plass. Dette er historien – og medlemmene. ObOs

Hushistorikeren

Anne-Kristine Kronborg (48) bor i dag på Bjølsen, i en OBOS-blokk fra 1948. Hun er arkitekturhistoriker, og jobber som OBOS’ egen «hushistoriker». Kronborg har utgitt flere bøker, skrevet utallige artikler og har lang erfaring med by- og bolighistorie. Hun er en dreven formidler, og holder regelmessig foredrag, forelesninger og byvandringer om bolighistorien vår. I tillegg har hun laget den populære podcasten Hjemlengsel.

– Jeg føler meg ikke 100 år gammel, i hvert fall ikke her oppe, smiler Grethe Jørgensen og peker på hodet.

Det er som om tiden har stått stille i leiligheten hennes i tredje etasje i Lilleberg borettslag. Grethe Alice Jørgensen har levd i 100 år, og har bodd i samme OBOS-leilighet helt siden blokkene stod ferdig for 68 år siden.

Sammen med mannen Gunnar hadde hun stått i boligkø i flere år, før de fikk tildelt leiligheten på Lilleberg. Det var ikke markedskreftene som rådde i boligmarkedet etter krigen; da var OBOS-ansiennitet hard valuta.

Den viktigste fordelen for dagens medlemmer er også forkjøpsrett med tilhørende ansiennitet.

Men boligmarkedet har endret seg drastisk siden OBOS startet å bygge for medlemmene sine. Vi tar det fra begynnelsen.

Et vendepunkt «Alle» prøvde å selge aksjene sine en mørk tirsdag i oktober 1929. De glade 20-åra endte i den store depresjonen, og et av de største børskrakkene i historien var et faktum. Vi beveget oss raskt inn i den store verdenskrisen.

To måneder tidligere var Oslo og Omegn Bolig- og sparelag (OOBS) blitt stiftet – for å løse et problem. Problemet var stor bolignød i Oslo. De aller fleste leide boliger og bodde utrygt og trangt. Her kom OBOS inn i bildet, med intensjonen om å «skaffe sine medlemmer gode og tidsmessige boliger eller lokaler til en rimelig pris», som det stod i selskapets første vedtekter.

Men var det egentlig rimelige boliger for vanlige folk? –Boligbygging var kostbart, og i mellomkrigstiden foregikk den på et uregulert marked. Og siden det fantes få støtteordninger, ble kooperative boliger for dyre for veldig mange, på tross av de gode intensjonene, forteller Anne-Kristine Kronborg, arkitekturhistoriker i OBOS.

Likevel klarte OBOS å slå rot i det norske boligmarkedet, med en ny form for medlemsorganisasjon inspirert av den svenske modellen for kooperativ boligbygging. Grunntanken var at det kontinuerlig skulle bygges boliger på kooperativt grunnlag. –Modellen gikk ut på å skille mellom et moderselskap, som skulle stå for prosjektering og bygging, og de ferdige boligprosjektene, som skulle skilles ut som egne selskaper, men forvaltes av moderselskapet, forteller Kronborg.

Slik er også boligsamvirket organisert den dag i dag, med boligbyggelag og borettslag.→

Dette er OBOS- medlemmene

•Over en halv million nordmenn er medlem i OBOS. 70 prosent bor i Oslo og Viken. • Mer enn halvparten av medlemmene er mellom 25 og 54 år, en tredjedel er 55 år eller eldre, og det er flere medlemmer under 18 år, enn mellom 18 og 24. • Forkjøpsretten er den viktigste årsaken til å være medlem, og rundt 50 prosent bruker medlemsfordelene. OBOS-bladet er kanalen som gir flest kjennskap til fordelene. ↑ Kilde: OBOS’ medlemsdata, 2021

Neste generasjons medlemmer

Vidar Seland (41) har gitt OBOS-medlemskap i gave til de tre barna sine Saga (1), Sondre (11) og Vilja (14). Med samboeren Anita Grøndalen (38), har familien slått rot i Rælingen, like utenfor Lillestrøm. Når barna blir voksne stiller de foran i boligkøen, og har sannsynligvis allerede opparbeidet seg en ansiennitet over gjennomsnittet på 18 år. Familien bruker medlemsfordelene flittig, og spesielt i førjulstida når OBOS har egne forestillinger, kun for medlemmer.

→ I 1931 stod det aller første OBOS-borettslaget i Oslo klart: Etterstad 1. Det påkostede «Etterstadslottet» holdt høy standard, men boligene her var for dyre for veldig mange, og særlig for de som trengte det aller mest.

Noen år senere, i 1935, endret OOBS navn til OBOS og inngikk et forpliktende samarbeid med Oslo kommune. Kommunen sluttet å bygge selv, og støttet i stedet opp om den kooperative boligbyggingen. –Nå kunne OBOS kalle seg kommunens byggende organ. Men det endret ikke på selve grunnbetingelsen for boligbyggingen på 1930-tallet, nemlig at den i all hovedsak foregikk på markedets premisser. Kommunens støtte begrenset seg til å garantere for byggelånene. Det var riktignok helt nødvendig, for uten kommunale garantier var det nesten umulig å få lån, sier Kronborg.

Arkitekturhistorikeren forteller at samarbeidet med kommunen ikke førte til lavere boligpriser for OBOS-medlemmer de første årene, men at det bidro til å styrke organisasjonen og holde boligbyggingen i gang. –På tampen av 1930-tallet utviklet OBOS og kommunen dessuten en interessant ordning der kjøperne fikk betale innskuddet avdragsvis. Datidens form for «leie-til-eie».

Men det fantes fortsatt ingen gode finansieringsordninger. Boligbygging var fremdeles dyrt, og kooperativ bolig var heller ikke for folk flest. Og så kom andre verdenskrig og satte en stopper for all sivil boligbygging.

En gave for framtiden Over halvparten av OBOS-medlemmene er mellom 25 og 54 år. Åtte prosent er under 18, og mange av disse har nok fått medlemskapet i gave da de var barn. Saga (1 ) er én av dem. –Det gir henne en stor fordel når hun etter hvert skal inn på boligmarkedet, sier pappa Vidar Seland (41).

Både samboer Anita Grøndalen (38) og Vidars barn, Sondre (11) og Vilja (14), som bor annenhver uke hos far, er OBOS-medlemmer. Det er kanskje ikke så rart, ettersom Vidar jobber i OBOS, hvor han er teamleder for digital produktutvikling. Seland flyttet fra en urban leilighet på St. Hanshaugen til rekkehus i Rælingen sør for Lillestrøm for 11 år siden, og har aldri sett seg tilbake. –Her får du mye mer for pengene enn i Oslo. Samtidig bruker du mindre tid på å reise inn til sentrum enn de som bor i utkanten av Oslo, sier han.

Rekkehusene hvor Seland-familien bor, er organisert som grendelag, hvor boligene er selveid, mens utvendig vedlikehold er felles. Familien setter stor pris på det gode naboskapet, med familier med barn i alle aldre. Det arrangeres juletrefest, og på Halloween myldrer det av barn. Det er lekeplass, barnehage og ungdomshus rett i nærheten. –Dessuten er vi veldig glade i Østmarka, og vi har både lysløype og alpinbakke like ved. Som sunnmøring setter jeg også stor pris på den fine utsikten over Nitelva og Romeriksåsene, sier Seland

Familien bruker ofte medlemsfordelene og rabattene de – og du – har som OBOS-medlem. I førjulstida pleier de å se en juleforestilling eller musikal. –Det gjør det både enklere og rimeligere for oss som familie når OBOS har egne forestillinger bare for medlemmer, sier han.

Husbanken Etter krigen var husnøden her i landet fortsatt stor. Noen måtte ta grep. Politikerne anerkjente behovet, og ble raskt enige om at det skulle bygges flest mulig boliger – til lavest mulig pris. Einar Gerhardsen satte boligsaken øverst på den politiske dagsorden. I underkant av ett år etter frigjøringsdagen ble Husbanken opprettet. –Det er kanskje den viktigste enkelthen- →

Tildelt bolig for 68 år siden

Grethe Alice Jørgensen (100) har bodd i samme OBOS-borettslag i Oslo i snart 70 år. Før dette bodde hun og familien på seks flere steder i byen: Ljabruveien, Kampen og i Youngsgate. Det var stor bolignød i etterkrigsårene, men etter flere års venting fikk hun og familien endelig tildelt boligen i 1953; en splitter ny treroms i Lilleberg borettslag, i nærheten av Valle Hovin i Oslo. Samholdet med naboene stod sterkt, og de opparbeidet raskt uteområdet.

delsen i norsk bolighistorie, noensinne, sier Kronborg, og legger til: –Helt siden boligsaken ble definert som et politisk spørsmål på begynnelsen av 1900-tallet, hadde mangelen på effektive finansieringsordninger gjort det vanskelig å få bygd gode og rimelige boliger for folk flest. Uten subsidier hjalp det heller ikke å bygge kooperativt, forteller hun.

Men nå ga Husbanken lån, kommunen stilte med tomter og OBOS bygde til selvkost. På den måten kunne endelig «vanlige folk» skaffe seg bolig.

Like etter at Husbanken ble opprettet i 1946, reiste det Norske Boligbyggelags Landsforbund seg for å bistå i opprettelsen av lokale boligbyggelag. –Etter ti år hadde antall boligbyggelag over hele landet steget fra 54 til 80. Boligsamvirket hadde på det tidspunkt bygd omkring 30.000 boliger, og hadde over 80.000 medlemmer. Husbanken hadde finansiert over to-tredeler av alle disse nybygde boligene, forteller Kronborg.

For å løse den omfattende politiske boligsaken var boligsektoren blitt både kraftig subsidiert, og strengt regulert. Prisen skulle være forsvarlig, og ikke påvirke familienes standard eller muligheter.

Kronborg forteller at de sterkt subsidierte boligene ikke kunne omsettes fritt. Husbankrenten ble holdt lav, tomtene var underlagt prisregulering, og boligbyggelagene fordelte OBOS-boligene mellom medlemmene sine til selvkost og etter ansiennitetsprinsippet. –Folk stod kort sagt i kø for å få seg en bolig, ny eller brukt, og ofte i årevis, forteller arkitekturhistorikeren.

Helt i 100 I dag er hver tiende nordmann medlem i OBOS, og gjennomsnittlig ansiennitet blant medlemmene er 18 år. Det er småtteri for 100-årige Grethe Alice Jørgensen, som har bodd i samme borettslag i nesten 70 år, og vært OBOS-medlem i mange år før det.

Jørgensen viser oss balkongen, med utsikt over Hasle og videre utover byen, og helt til Holmenkollåsen. I hyllene i stua står familiebilder med fem generasjoner tett i tett, og på veggene henger norske landskapsmalerier. På salongbordet ligger gratulasjonsbrevene hun fikk av kong Harald og Oslos ordfører, Marianne Borgen, til 100-årsdagen. Jubileet ble behørig feiret av både storfamilien og på eldresenteret.

Beina er ikke så stødige som før, men hun kommer seg likevel ut på sine faste treff på eldresenteret på Brinken og til frisørdamen. Koselig er det også når datteren, ett av de seks barnebarna eller ti oldebarna kommer på besøk. To tippoldebarn har hun også.

Grethe Jørgensen ble født i 1921, da Oslo het Kristiania. Familien på seks bodde flere steder i byen; i Ljabruveien, på Kampen og i Youngsgate. Hun traff Gunnar og giftet seg i 1944, og etter hvert kom døtrene Kari og Gro. Etterkrigsårene var preget av boligmangel, og paret – som begge var OBOS-medlemmer – stod i boligkø i mange år. I 1953 fikk familien endelig beskjed om at de hadde fått tildelt bolig; en splitter ny treroms i det nybygde borettslaget Lilleberg, i nærheten av Valle Hovin. Sammen med naboene opparbeidet de uteområdet på dugnad. Det ble sådd plen og plantet trær og rosebusker. –Det er fremdeles godt naboskap her, selv om det er mest yngre folk som bor her nå, sier hun.

Hun har trivdes godt på Lilleberg i alle årene hun har bodd her, og det har vært fint å ha det meste i nærheten, mener hun.

Som ung kvinne opplevde Grethe krigen, og da ekteparet var i 50-årene, ble ektemannen alvorlig skadet i en bilulykke. Hun stelte mannen i ti år før han døde. Hun jobbet i mange år i fiskebutikk, og tok ofte med fisk hjem →til middag.

Fra Løkka til Lambertseter

Ekteparet Serena Frati (43) og Geir Rossebø (37) flyttet fra Grünerløkka til Lambertseter da datteren Thomine (11) fylte ett år. Det første møtet med drabantbyen utviklet seg raskt til en ordentlig forelskelse. Her bor familien tett på både byen og landet, sammen med hunden Zelda, og katten Pushkina. I nabolaget er det rom for den gode samtalen, og de hjelper hverandre når det trengs. Familien benytter seg av et bredt tilbud aktiviteter i nærområdet.

→ Om det er all den sunne fisken som har gjort at hun har såpass god helse, er hun usikker på. –Jeg tror det er viktig med et allsidig kosthold, og jeg lager fortsatt middag selv hver dag, forteller 100-åringen.

Et veiskille Da månelandingen ble en verdensnyhet, var OBOS allerede en etablert 40-åring. OBOS hadde lenge operert i en kraftig regulert boligsektor, i samspill med Husbanken og kommunen.

Men etter lang tid med sosial boligbygging, begynte de kommersielle markedskreftene å overta. –På 1970-tallet hadde det vokst fram en misnøye med prisreguleringen. Takstene på bruktboliger ble bevisst holdt lave, og de holdt ikke tritt med prisen på nye boliger. Det var bra for dem som skulle inn på boligmarkedet, og det var da også hensikten. Men blant folk som ville gjøre boligkarriere, skapte det frustrasjon, sier Kronborg.

Ved inngangen til 80-tallet gikk Husbanken over til å prioritere finansiering av boliger for spesielt utsatte grupper på boligmarkedet – eldreboliger, studentboliger og flyktningeboliger, for å nevne noen. Oslo kommune avviklet tomtepolitikken, og samtidig ble prisreguleringen på boliger avviklet. Noe av det mest dramatiske skjedde i 1982. –Takstene på borettslagsboliger i boligsamvirket ble skrudd kraftig i været, og prisreguleringen og forkjøpsretten på aksjeleiligheter og boliger i frittstående borettslag ble opphevet. Det høres ikke særlig revolusjonerende ut, men disse endringene markerte slutten på en epoke – og begynnelsen på den neste, sier Kronborg.

By og land på Lambertseter Ett av fem medlemmer bor i dag i et OBOS-borettslag. På Lambertseter, Norges første drabantby, startet OBOS med bygging i 1951. Flere av Norges mest kjente arkitekter, som Erling Viksjø og Knut Knutsen, har tegnet boligblokker her. For Serena Veslemøy Frati (43) og mannen Geir Rossebø (37) har det første møtet med Lambertseter etter hvert utviklet seg til en ordentlig forelskelse. De kjøpte sin første leilighet her i 2011, og flyttet til en større leilighet i Pynten borettslag i 2016. –Etter hvert som vi ble mer kjent med området, har vi trivdes bedre og bedre. Jeg har et inntrykk av at mange mener at Lambertseter er litt traust, men det er mange kule folk her som baker med surdeig og følger med på urbane trender. Lambertseter er et fint kompromiss – du bor både i byen og på landet på én gang, mener Frati.

Paret flyttet fra Grünerløkka for ti år siden da datteren Thomine (11) var ett år. Hun fikk OBOS-medlemskap i dåpsgave. Foreldrene har vært medlemmer siden de kjøpte den første leiligheten i drabantbyen. Med i familien hører også den dansk-svenske gårdshunden Zelda og katten Pushkina. Rossebø jobber i Oslo kommune, men har hjemmekontor innimellom. Frati er grafisk designer og illustratør, og jobber i et kontorfellesskap på Ensjø.

Begge to er glade for å ha gode naboer som hjelper hverandre når det trengs. Her bor det mange familier, og et bredt tilbud av forskjellige aktiviteter. På Lambertseter senter er det både kino og bibliotek, og treningssenter, fotballbane og svømmehall er heller ikke langt unna. –Det er som en liten by hvor du har alt i nærheten. T-banen er i gåavstand, men likevel så langt borte at man ikke hører den. Og så er det masse grønt her, og god avstand mellom blokkene, sier Rossebø.

Frie markedskrefter Avreguleringen på 80-tallet endret OBOS’ rolle. Medlemsorganisasjonen gikk fra å være →

Trainee og tidenes mestvinnende

Emilie Bosshard Haavi (29) er trainee i innholdsavdelingen i OBOS, og satser samtidig fullt på toppidrett. Med sine 17 titler, er hun den mestvinnende kvinnen i norsk fotball. Etter ni år i LSK kvinner forlater Haavi klubben. Hvilken klubb som blir den neste hol- des fortsatt tett til brystet. Hun fikk jobben i OBOS gjennom en trainee-ordning hvor aktive spillere blir tilbudt verdifull jobberfaring ved siden av fotballkarrieren.

det offentliges forlengede boligbyggerarm, til å bli en konkurranseutsatt bedrift. –Avreguleringen markerte et mentalt skille i synet på hva en bolig er. Den var ikke lenger et velferdsgode, men en vare, sier Anne-Kristine Kronborg.

I dag er OBOS en boligbygger som konkurrerer på samme vilkår som andre aktører.

Trainee og toppidrett OBOS er ikke bare bolig. OBOS bidrar til å skape liv mellom husene, og gi tilbake til samfunnet gjennom ulike typer støtteordninger.

Det skapte store overskrifter da OBOS fra 2018 gikk inn som generalpartner for Toppserien for kvinner. I OBOS’ sponsoravtale med Toppfotball Kvinner er det også en trainee-ordning, hvor spillere kan få verdifull jobberfaring mens de fremdeles er aktive i fotballkarrieren. Et av de aller største navnene i kvinnefotballen de siste ti-tolv årene, Emilie Bosshard Haavi (29), jobber i dag som trainee i innholdsavdelingen i en 50 prosent stilling. Jobben kombinerer hun med full satsing på fotballen. Haavi er den mestvinnende spilleren i norsk kvinnefotball, og etter ni år i LSK Kvinner forlater hun klubben fra nyttår. I skrivende stund kan hun ikke si noe om hvor ferden går.

–Traineeordingen i OBOS er en veldig fin mulighet til å få jobberfaring for toppidrettsutøvere som kanskje ikke har så mye erfaring fra arbeidslivet. Jeg synes det er veldig gøy å jobbe for en så allsidig aktør som OBOS, og være del av et arbeidsmiljø med mange flinke folk, forteller Haavi.

Det har skjedd store endringer i kvinnefotballen de siste årene, mener hun. –Det at de store, internasjonale klubbene starter opp kvinnelag, tror jeg vil skape enda større interesse for kvinnefotballen. Hjemme i Norge har det betydd veldig mye at OBOS gikk inn som generalpartner for Toppserien. Kvinnefotballen har fått en tydeligere identitet, og vi er på rett vei – selv om det fremdeles er et stykke igjen, sier hun.

Haavi ble OBOS-medlem da hun startet som trainee. Dersom det etter hvert kan bli aktuelt å flytte inn i en OBOS-bolig, er det smart å ha noen års ansiennitet, mener hun. Enn så lenge stortrives hun i leiligheten sin på Grünerløkka. Hun elsker livet her, med nærhet til kafeer, restauranter, shopping og grønne lunger. Leiligheten er en klassisk Løkka-leilighet med stukkatur, stor takhøyde og masse lys fra store vinduer. –For meg er det viktig at leiligheten oppleves som harmonisk. Jeg er veldig aktiv og sammen med mye folk gjennom dagen på trening og jobb, så det er deilig å komme hjem til seg selv, fyre opp i peisen og bare slappe av, sier hun.

Håper du har plass OBOS’ formål og visjon er å bygge framtidens samfunn og oppfylle boligdrømmer. Med et par mindre modifikasjoner i ordlyden, har OBOS alltid hatt et ønske om å tilby «vanlige» folk bolig. OBOS har navigert seg gjennom de harde 30-åra, et strengt regulert boligmarked i etterkrigstiden, og så en lang og omfattende politisk avregulering som førte til boligmarkedet vi kjenner i dag.

Som et svar på dagens utfordringer med sterkt stigende boligpriser, er ordningene OBOS Bostart og OBOS Deleie blitt til. Målet er å gi flere muligheten til å eie sin egen bolig. For det å eie boligen selv, gir både økonomisk trygghet og frihet. –I dag er over halvparten av den samlede kapitalen her i landet bundet opp i boliger, og danner grunnlaget for hele privatøkonomien til de aller fleste av oss. I løpet av knappe 40 år har en vanlig OBOS-leilighet gått igjennom en oppsiktsvekkende utvikling: fra velferdsgode, til vare og så til sparegris, sier Anne-Kristine

Kronborg. → pelle.bohn.aarsbog@obos.no