Meer woongenot dankzij ervaren VvE-beheerders

‘Om een VvE draaiende te houden en (financieel) gezond te houden moeten heel veel zaken in de basis goed geregeld zijn’

Meer woongenot dankzij ervaren VvE-beheerders

“VvE-beheer gaat niet over een stapel stenen, het gaat over mensen en hun woongenot. Wij zetten onze kennis en ervaring zodat de Vereniging van Eigenaren (VvE) waar mensen lid van zijn, goed wordt beheerd. Zodat zij veilig en vertrouwd kunnen wonen – en thuiswerken.”

Aan het woord zijn directeur René Blauw en jurist Peter Verhallen van Skymark VvE Beheer. Ze vullen elkaar moeiteloos aan en beleven veel plezier aan hun werk, ook al is VvE-beheer een steeds complexere uitdaging. “Het is ontzettend belangrijk verantwoord om te gaan met je VvE. Dat doe je als leden samen, maar het is essentieel dat je als bestuur weet wat je doet. Het beheer van een VvE is echt een vak.”

Aansprakelijkheidsverzekering

René legt uit: “Je hebt als beheerder te maken met uitgebreide wet- en regelgeving, die voortdurend geactualiseerd wordt. Per 1 januari is wederom nieuwe wetgeving van kracht geworden. Zaken die voorheen vanzelfsprekend waren, worden tegenwoordig uitgebreid geformaliseerd. Met ingang van 1 januari is bijvoorbeeld elk VvE-bestuurslid verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Het besturen en beheren van een VvE wordt steeds professioneler: het wordt als het ware uit het vrijwilligerscircuit gehaald. Waar in het verleden goedwillende bestuurders opstonden, appartementeigenaren die de zaken bij wijze van spreken regelden op de achterkant van een bierviltje, zijn de eisen en verantwoordelijkheden tegenwoordig dusdanig dat mensen ervoor terugschrikken.”

Grote verantwoordelijkheden

Peter: “In zekere zin is het terecht dat VvEbeheer geformaliseerd wordt, omdat er steeds grotere en kostbaardere projecten op VvE’s af komen. Niet alleen groot onderhoud, maar ook duurzaamheidskwesties vragen een grote mate van expertise. Wij hebben samenwerkingsverbanden met professionele organisaties: aannemers die werk uitvoeren, maar ook partijen die zorgen dat er een goede uitvraag plaatsvindt.”

René: “VvE’s vragen ons het beheer over te nemen omdat zij de verantwoordelijkheid niet meer kunnen en willen dragen. Ze ontberen bouwkundige en inhoudelijke kennis en hebben onvoldoende tijd en ervaring voor het begeleiden van projecten. Met het verlenen van opdrachten aan marktpartijen en het aanvragen van vergunningen hebben wij dagelijks te maken. Het professionaliseren van het beheer van je VvE kun je met een gerust hart aan ons overlaten.”

24-uurs servicedienst Skymark heeft een 24-uurs servicedienst:

VvE-leden kunnen dag en nacht bij de organisatie terecht. René: “Wij zijn binnen kantooruren aanwezig, daarbuiten zijn we bereikbaar voor calamiteiten. Onze telefoondienst neemt klachten aan en kan ze eventueel afhandelen. We kunnen partijen inschakelen die bij calamiteiten uitrukken. Als er kleine reparaties of herstelwerkzaamheden nodig zijn, worden die zo spoedig mogelijk opgepakt. We proberen altijd alles binnen zo kort mogelijke tijd op te lossen.”

KIJK OP GROOT AMSTERDAM | WWW.KIJKOPNOORD-HOLLAND.NL 17

Duurzaamheidsinvesteringen

Een belangrijke ontwikkeling is daarnaast dewens van VvE’s om te investeren induurzaamheid. René: “Er worden aan allekanten zonnepanelen op daken geplaatst, hetis de meest voorkomende duurzameinvestering. Maar het is niet altijd mogelijk: insommige gevallen kan de dakconstructie hetgewenste aantal zonnepanelenniet dragen, of zijn eronderhoudsproblemen die deinstallatie bemoeilijken. Ook hetplaatsen van laadstations voorelektrische auto’s in garages onderflatgebouwen heeftconsequenties, onder andereverzekeringstechnisch. Het is vanbelang daar goed in te duiken en eenonderbouwd advies te geven. Wij hebben dekennis die daarvoor nodig is.”

Collectief belang

Peter vult aan: “Bovendien is de VvE er voor de collectieve gemeenschappelijke delen van een gebouw. De gewenste zonnepanelen moeten dienstbaar zijn aan dat gemeenschappelijke deel. Als men twintig panelen op een dak wenst, maar het enige gemeenschappelijke stroomverbruik een paar lampjes in de gangen betreft, zijn er helemaal niet zoveel panelennodig. Daar vergist men zich weleens in: wat is het gemeenschappelijke deel en wat is voorindividuele eigenaren? Een laadpaal is voor een

‘Het besturen en beheren van een VvE wordt steeds professioneler: het wordt als het ware uit het vrijwilligerscircuit gehaald’ individuele eigenaar van belang. Als de meerderheid van de leden vóór plaatsing is, is dat prima. Maar wij maken vaker mee dat mensen in de ALV (algemene ledenvergadering) aangeven niet mee te willen betalen omdat zij geen profijt hebben van deinvestering. Als onafhankelijke vergadervoorzitter kunnen wij adviseren. Veel besturen vinden het overigens sowieso prettig dat zij in de vergadering niet direct worden aangesproken en wij deze rol op ons nemen.”

Onafhankelijkheid

Op die onafhankelijke rol gaat René verder in. “Het afsluiten van een bestuurlijke aansprakelijkheidsverzekering kost niet de hoofdprijs. Maar het aangaan van die aansprakelijkheid is een ander verhaal. Temeer omdat je in voorkomende gevallen ook emotioneel iemand aansprakelijk moet stellen, bijvoorbeeld je buurman. Als jij als appartementeigenaar en VvE-bestuurder je buurman moet wijzen op overlast die hij veroorzaakt, krijg je nare situaties. Woongenot is een groot goed: op het moment dat relaties verslechteren, daalt het woongenot. Door een onafhankelijke partij in te zetten die zo’n buurman aanspreekt, blijf je als bestuurder buiten schot. En kunnen jij en je buurman nog steeds samen door één deur.”

18

KIJK OP GROOT AMSTERDAM | WWW.KIJKOPNOORD-HOLLAND.NL

Breed pakket

Ook de brede ervaring die René en Peter hebben vanuit hun andere organisatie: Skymark Property Management, biedt VvE’s voordelen. René: “Hiermee beheren we panden voor zakelijke klanten. Wij bieden zodoende een heel breed pakket en onze mensen zijn zo getraind dat ze zowel het VvE-beheer als het zakelijke beheer aankunnen.” Peter: “De VvE-kant beheerst steeds vaker niet alleen maar woningen. Zeker met de huidige stadsvernieuwingen zie je regelmatig een plint van commercieel vastgoed onderin gebouwen. Daarboven heb je dan woningen. Dat maakt het beheer van zo’n gebouw complexer, want je hebt met verschillende belangen en fiscaliteiten te maken.”

Internationalisering

René en Peter zijn ook steeds vaker ‘duurzaamheidsadviseur’ en gesprekspartner richting lokale overheden. René: “Wij gaan graag in gesprek met overheden, omdat zij duurzame ontwikkelingen aansturen en wij willen inventariseren welke mogelijkheden er zijn voor onze VvE’s. We zetten de benodigde adviezen van derden. Wij zeggen dat ook tegen investeringen, gewenste besparing en VvE-besturen: als onze kennis niet toereikend terugverdientijd tegen elkaar af. Daar houden is, moeten we een partij inschakelen die hierin we ons naar verwachting ook de komende tijd gespecialiseerd is.” behoorlijk mee bezig.”

Van het gas af

Peter: “Wij beheren een aantal grachtenpanden René: “Dat is onze uitdaging: ervoor zorgen dat in Amsterdam. Als besloten wordt tot splitsing het allemaal gerealiseerd kan worden. Dat horen we vaak: als we toch renoveren, kunnen maakt ons werk ook leuk.” Peter: “Temeer we dan van het gas af? Wat zijn de omdat we de hele dag met mensen bezig zijn. consequenties? Dan duiken wij in de

Goede basis

Peter: “Daarnaast zagen wij ook vorig jaar al dat Peter: “Onze taak is soms ook de ogen te de beheermarkt internationaler wordt. openen van eigenaren. Investeringen in Internationale investeerders kopen panden en duurzaamheid staan los van groot onderhoud, treden op als eigenaar en grootaandeelhouder. waaraan alle eigenaren bijdragen. Zij verhuren de woningen die zij kopen, vooral denken dat zonnepanelen uit de pot in grote steden. De belangen van deze onderhoud kunnen worden betaald: dat is niet aandeelhouders en die van ‘gewone’ zo.” De jurist legt uit dat elke VvE een MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP) heeft, waarin wordt proporties gegoten worden. Binnenstedelijke vastgelegd welk onderhoud wanneer wordt gepleegd. Daarnaast is er een MeerJaren Bestaande panden worden omgeturnd, wat OnderhoudsBegroting (MJOB) waarin staat leidt tot splitsing binnenin panden. Wat zijn de welk budget er voor dat onderhoud nodig is. rechten en plichten van de bewoners van Peter: “Als in 2030 de lift moet worden voorhuis, achterhuis, souterrain, etc.? Fietsen gerenoveerd, spaar je daar jaarlijks met z’n en scooters mochten voorheen wel tegen allen voor, zodat je in 2030 genoeg hebt om gevels worden geplaatst, nu niet meer. Voor het werk te laten uitvoeren. Kortom: om een containers met huisvuil is een andere locatie VvE draaiende te houden en (financieel) nodig, noem maar op.” gezond te houden moeten heel veel zaken in de basis goed geregeld zijn.”

Ons werk is vaak technisch inhoudelijk, maar mogelijkheden voor warmtekoudeopslag, de uitkomst is belangrijk voor individuele terugwininstallaties, subsidieregelingen, etc. Dit personen. Wij krijgen met allerlei soorten soort plannen brengt zoveel kosten met zich mensen te maken, geen dag is hetzelfde. Dat mee, dat we altijd meewegen of dat in maakt het ook dankbaar werk: hoe complex verhouding is tot de besparing.” het ook is, wij helpen het woongenot van René: “We hebben inmiddels al veel van dit VvE-leden op peil te houden, dan wel te soort zaken bij de hand gehad, maar we zijn verbeteren. Dat is ontzettend belangrijk in de niet alwetend. Wij zijn soms ook afhankelijk van levens van mensen.” <

Overdracht van VvE-beheer

Skymark VvE Beheer groeit gestaag door. Zowel doordat VvE’s besluiten over te stappen van beheerder, als door VvE’s die het beheer niet meer in eigen hand willen houden. Peter: “Elke VvE is procedureel verplicht een ALV te houden. Dan staat ook op de agenda: hoe gaat het met het beheer? Leden spreken zich uit over de huidige beheerder, of er wordt besproken hoe complex het is geworden om de VvE zelf te beheren. Als de leden het eens zijn, kunnen er stappen worden gezet. De overdracht van de ene naar de andere beheerder gaat doorgaans per 1 januari. Het zelfstandige beheer uit handen geven kan in principe op elk moment.”

De diensten die Skymark VvE Beheer uitvoert voor VvE’s, zijn: administratief beheer, financieel beheer, technisch beheer, bestuurswerkzaamheden en werkzaamheden t.b.v. vergaderingen. Meer info? Kijk op https://skymarkvve.nl/

KIJK OP GROOT AMSTERDAM | WWW.KIJKOPNOORD-HOLLAND.NL 19