Logoen må plasseres på riktig mørkeblå farge. For mer Nr 1 info 20 1 3 om bruk, formater og spesialvarianter, se designmanual. NB; husk å gjøre navnet om til “outline” før du lagrer den nye logoen.
ann onse b ilag 22. januar 2013
Næring
B4 2/3 Hovedkontor på Svanholmen? Side 6
Skreddersydde lokaler i Stangeland Næringspark Side 8-9
Markedskommentar Side 10
Snøhetta:
– Meningsinnholdet driver oss Side 3-5
Et komplett fagmiljø innen næringseiendom
Forvaltning, drift & megling em1.no
NÆRINGSEIENDOM
l e de r / ko m m en ta re r / s m å n y tt
2
Leder
Musikk og kapital Krisen i Europa gir oss etterspurt arbeidskraft på mange felt. I skrivende stund melder media at 43% av musikerne i Stavanger Symfoniorkester nå er utenlandske. Som følge av kutt og innsparinger i offentlige utgifter rundt i Europa, søker musikere seg til Norge og Stavanger. Det gir god lyd og harmoni i vårt nye konserthus. Sveinung Hestnes, Direktør EM1 NæringsEiendom
I finansmarkedet gir imidlertid den samme krisen disharmoni. Samtidig som krisen øker tilgangen på arbeidskraft, reduseres tilgangen på kapital. Lyden fra regionens næringsliv har i flere år vært god. Framtidsutsiktene for regionen er godlyd for de fleste. Mulighetene for disharmoni øker når tilgangen på kapital reduseres. Oppdragene og arbeidskraften trenger kapital til å
bygge og bo. Kontroll på tilgang og kostnad på kapital er nødvendig for å gi fortsatt god harmoni i regionens næringsliv. Vi i EiendomsMegler 1 NæringsEiendom velger å være optimistiske, men vi og alle må være klar over at det ligger mange utfordringer foran oss. Vi velger å trekke frem en kjent frase fra musikkens verden - It ain’t over till the fat lady sings. Sveinung Hestnes Leder EM1 NæringsEiendom
kommentar
– Kan du nevne noe du mener er et signalbygg på Forus eller i Stavangerområdet?
Merethe Underhaug,
Jostein Kalsheim,
Trallfa
Eiendomsdirektør Smedvig Eiendom
– Signalbygg er bygg som utpeker seg i et landskap eller område, et landemerke. Det er moderne, spektakulære bygg som har en utpreget arkitektur, størrelse og en tydelig funksjon. Det er bygg som «står selv», er seg selv nok, men som samtidig samspiller med omgivelsene. Typiske signalbygg er Operaen i Bjørvika og Statoilbygget på Fornebu. Forus har den senere tid fått flere moderne og flotte bygg, som Seabrokers-rekken ved Golfbanen, men ingen skiller seg ut som rene signalbygg. Det mangler vi på Forus. Det er imidlertid opp gjennom tidene blitt planlagt bygg som kunne ha blitt signalbygg, som for eksempel SR-Banks Føniks og World Trade Senteret i krysset ved Golfbanen, men disse ble aldri realisert. Det kan være mange grunner til det, men for at et område skal få et signalbygg, så kreves vilje og samspill mellom flere faktorer som blant annet marked, investeringsvilje og tilrettelegging/fleksibilitet fra kommuner og offentlige instanser. I Stavangerområdet har vi fått det nye konserthuset, og i tillegg kommer nå et Snøhetta signalbygg ved DNB arena. Sandnes kan få et signalbygg i Indre Havn med det nye rådhuset på kaien. Forus med sitt dynamiske internasjonale næringsliv hadde også fortjent et signalbygg.
– Jeg mener at betydningen av ordet signalbygg er ødelagt av eiendomsmeglere og selgere, og at begrepet derfor er blitt helt maltraktert. Et signalbygg er for meg ikke et bygg som er høyest eller størst, men et bygg som tåler tidens tann når det gjelder arkitektur, materialvalg, detaljer og plassering. I tillegg kommer innholdet – og vedlikeholdet. Skal et signalbygg være det som ser mest spennende ut på utsiden? Jeg mener at indre kvaliteter må vektes høyere enn de ytre. Ta for eksempel Norges Bank-bygget som jeg har fulgt med over lang tid. Det kunne vært et virkelig signalbygg, hvis det hadde fått et skikkelig innhold og bedre vedlikehold etter at banken flyttet ut. I dag er det bare trist. Det genuine infillhuset til Haga & Grov i Hospitalgaten, er i sin ”stillferdighet” etter mitt skjønn et signalbygg. Konserthuset, som mange mener at ikke er et signalbygg, har en plassering, en form, et innhold og en funksjon som gjør at det står så sterkt i miljøet at det hever kvaliteten i hele området. Per Grimnes sitt avisinnlegg om konserthuset var utrolig bra – og jeg er helt enig med ham. Hvis jeg skal nevne et utenlandsk bygg, er Gherkin i London et sterkt eksempel. Bygget tilfører området noe unikt og jeg tror det er bestandig i tid. Høyt, men ikke prangende, utfordrende arkitektonisk, men kanskje viktigst, det er genuint innvendig. Forhåpentligvis med kraft til å leve gjennom skiftende ”arkitekturmoter”.
Nyttig å vite
Sikkert – og fint! Selv om sikkerheten alltid skal i høysetet, har Rogalandsbedriften Siktek AS spesialisert seg på arkitekttilpassede skyvegrinder, foldeporter og kollisjonstestede porter. Med andre ord: Sikkerhet som også fungerer godt visuelt sett, med hensyn til omgivelsene. Regler om terrorgjerder og adgangskontroll førte til at både cruiseskip og andre båter som
legger til i havnene, må ha sikkerhetsgjerder på kaien. Dette har blitt omtalt flittig i avisspaltene, hvor mange har protestert kraftig på at høye gjerder skal ødelegge trivselen i havna. Mange andre bedrifter med behov for å sikre eiendommer, har et ønske om at porter og gjerder ikke skal se avskrekkende ut. Det at Siktek AS skreddersyr porter, skyvegrinder og Speed Gates etter kundens behov til sikkerhet og arkitektens krav til estetikk, gjør at løsningene framstår smidige og diskret– også der det er krav til sikkerhetsgodkjente porter. Disse settes sømløst inn i arkitektens design. For de som har det ekstra travelt, er Speed Gates med rask åpning og lukking nå alternativet til tradisjonelle skyvegrinder. Åpne- og lukketiden er på 5-6 sekunder, noe som gir høy sikkerhet og god gjennomstrømming av kjøretøy. Les mer: siktek.no
Kaffenytt I disse mathalltider popper det stadig opp nyheter. I den nye mathallen Vulkan i Oslo, har kaffefirmaet Solberg & Hansen startet et kunnskapssenter for kaffe og te. Det nystartede senteret har fokus på råvarer, samt enkle bryggemetoder, og er en fusjon av konseptbutikk, delikatesseforretning for kaffe og te og showroom. De har et utstrakt kurstilbud og fokus på utdannelse. Her er ikke stedet for å kjøpe melkebaserte kaffedrikker! Alle – uansett nivå og interesse for kaffe og te- er hjertelig velkommen. Les mer om kurs og kaffe: sh.no BRYGGER GOD KAFFE: Kaya Carretta hos Solberg & Hansen kunnskapssenter for kaffe OG te. Foto: Ingveig Tveranger
Betongpris Dette spenstige, italienske senteret for katastrofehåndtering ble nylig kåret til Europas flotteste betongbyggverk. Prisen ble delt ut på den årlige konferansen Betongdagen i Oslo. European Concrete Societies Network (ECSN) som ble stiftet i 1995, står bak kåringen. Organisasjonen har som oppgave å promotere og utvikle betong, og prisen er blitt delt ut hvert annet år siden 2002. Regional Emergency Management Centre i Foligno, Italia, tok førsteprisen i klassen for bygninger. Bygningsmassen er i plasstøpt betong, og er konstruert for å kunne motså uvanlig kraftige jordskjelv. Senteret er designet under ledelse av prof. ing. Alberto Parducci, ved Universitetet i Perugia. HEDRET MED BETONGPRIS: Emergency Management Centre i Foligno, Italia, tok førsteprisen i klassen for bygninger i European Concrete Award, 2012. Foto: ECSN
Nr1 2013. Ansvarlig utgiver EiendomsMegler 1 Næring • Trykk: Stavanger Aftenblad • Redaksjon: Oktan Stavanger • Design: Oktan Stavanger og Grafisk Tekst & Design • Forsidefoto av Annette Karlsen NTB scanpix • For bestilling av annonser og omtaler, kontakt oss på telefon 41 59 99 00 • www.em1ne.no
s nøhe tta
3
SAMFUNNSANSVAR: – Vi har en tydelig verdibasert forankring i alt vi gjør.
Snøhetta Snøhetta er et internasjonalt arkitektkontor etablert i 1989 av Craig Dykers og Kjetil Trædal Thorsen. Firmaet har kontor i Oslo og New York. www.snohetta.com
Stein Slyngstad, daglig leder Snøhetta
Ground Zero
internasjonale budbringere Snøhetta er Norges fremste merkevare innen arkitektur og design, og har erobret verden med sine dristige og originale byggverk. Det blir hevdet at genialiteten ligger i deres engasjerende arkitektur. Det amerikanske businessmagasinet Fast Company kåret nylig Snøhetta til verdens mest innovative arkitektfirma: «Genialiteten bak Snøhettas bygninger er i deres engasjerende arkitektur, med andre ord, denne designen tar hensyn til hvilke sosiale erfaringer et byggverk kan romme, hvordan brukeren ankommer, passerer gjennom og lever i bygningen – til å være like viktig som dets form», skriver det prestisjetunge magasinet om arkitekturvinneren. – Det er fint med kåringer, men slik vi ser det, er spørsmålet om hvilke sosiale erfaringer et bygg kan romme like viktig som byggets form, sier Stein Slyngstad, daglig leder for Snøhetta Oslo fra 1. september i fjor. – For å kunne lage så mange spesielle prosjekter, er det viktig at vi hele tiden nullstiller oss for å utvikle et nytt konsept, sier han. ”A continous state of reinvention”. For de fleste i Stavanger-regionen er Stein Slyngstad kjent som direktør for Stavanger Symfoniorkester og Stavanger Konserthus, før han for flere år siden dro østover til jobb som daglig leder for Henie Onstad Kunstsenter. Siden ble han direktør ved Norsk Filmfond. Til Snøhetta kommer han fra stillingen som direktør for Statens senter for arkiv, bilbiotek og museum og senere kunstdirektør i Kulturrådet. Skur 39 Når vi kommer inn i Skur 39, hvor Snøhetta hol-
der til i et gammelt havnelager fra 50-tallet, blir vi slått av det sakrale i rommet. Vinduer fra golv til tak langs hele veggen mot sjøen, slipper lyset inn. I taket henger en glitrende, monumental skulptur, ved første øyekast ser det ut som en lysekrone. Det viser seg å være et stort antall plastposer med vann, hengt sirlig opp i hyssing: – Vi har en del spesielle fester her, og installasjonen ble laget til en av de festene, forteller Slyngstad. Nå har de hengt der i flere år. En aftenkjole bestående kun av bankkort, designet av en ansatt, gjorde lykke på en fest, og ble deretter stilt ut i lokalene. Festene er viktige begivenheter for de ansatte. – Vi hadde nylig en konsert her også, i regi av Havresekken, et konsertkonsept med stadig nye konsertsteder og stadig nye artister, forteller Slyngstad. Sirkulasjon Alle som jobber i Snøhetta på Vippetangen, uansett funksjon, sitter i åpent landskap. Ingen har eget kontor. I den store lagerhallen sitter de rundt 80 ansatte på rekke og rad. Ellers domineres rommet av et åpent auditorium, en stor kantinedel, hvor møter avholdes i små grupper. Men ikke i lunsjen – den fristunden er hellig. Nylig la alle ansatte navnet sitt i en hatt. Deretter trakk man lodd om det som skal bli arbeidsplassen det neste året eller to. – Det er faktisk helt konfliktfritt, sier Slyngstad, som forteller at ambisjonen er å foreta ny trekning annet hvert år. Det gir god synergi at man
flytter med jevne mellomrom og får nye impulser, og ingen stivner i faste rutiner, sier han. Avdeling i New York Biblioteket i Alexandria i Egypt, den nye 11. september-paviljongen ved Ground Zero i New York og redesignen av Times Square, trekkes frem som eksempler på det norske selskapets prisvinnende prosjekter. Da Snøhetta vant konkurransen om Ground Zero, åpnet de også et kontor i New York under ledelse av Craig Dykers, hvor det i dag arbeider 40 stykker. – Mange av våre totalt 120 ansatte er på reise, sier Slyngstad, til alt fra Saudi til andre steder i verden hvor vi har prosjekter på gang. Det er populært å jobbe i Snøhetta og de får stadig forespørsler fra hele verden fra folk som vil jobbe hos dem. Firmaet har ansatte fra 15-20 ulike nasjoner. Slyngstad forklarer at Snøhetta er opptatt av at de ansatte skal være generalister – de fremste, selvfølgelig, men ikke store egoer. Det viktigste er at vi klarer å få arbeidsprosessen riktig i forhold til våre verdier, mener han. Og de ansatte trives i Snøhetta. – Folk slutter ikke, forklarer Slyngstad. Så den eneste muligheten vi har for å få nye folk inn, er å stadig utvide, sier han smilende. – Dristige og originale byggverk. Har dere et stort press på å stadig å tegne mer spektakulære bygg?
s nøhe tta
4
– Ingen forstyrrelser i lunsjen, takk! Kantinebordet blir ofte brukt som møterom. Carsten Løddestøl viser hvordan laserkutteren skjærer ut nøyaktig etter tegninger.
jorunn nerheim, regiondirektør
– Hva legger Entra Eiendom mest vekt på ved utviklingen av nye bygg? – Det aller viktigste er at bygget tilpasses kundens behov, og at det er fleksibelt, sier Jorunn Nerheim, regiondirektør i Entra Eiendom AS. Det eneste vi vet om fremtiden - er at det vil bli behov for å endre planløsningen ved endringer i organisasjonen. Når et bygg planlegges for at slike endringer kan foregå enkelt, gir det en stor miljøgevinst i form av sparte materialressurser. – Vi ønsker også å gå foran med miljøledende lokaler, sier Nerheim. Det er et konkurransefortrinn i dag, og vil også være det i fremtiden. Når vi vet at bygg står for 40% av verdens energiforbruk – er det viktig både at nybygg og også eksisterende bygg endres miljømessig og blir energieffektive. – Hvis alle kontorbygg i Norge ble rehabilitert slik at de produserte mer energi enn de forbrukte, ville det kunne frigjøre energi til rundt 300 000 eneboliger. På Kjørbo i Sandvika, et prosjekt i regi av Powerhousealliansen, er ambisjonen at to av våre kontorbygg fra 80-tallet skal rehabiliteres og bygges om, slik at de over sin levetid produserer mer energi enn de forbruker, sier Jorun Nerheim. – Så vidt vi kjenner til har ingen tidligere rehabilitert eksisterende kontorbygg til tilsvarende energi-standard, dette blir det første i sitt slag, sier hun. – Vi har også et godt eksempel på miljøbygg i Professor Olav Hanssons vei i Stavanger, hvor OD, Petroleumstilsynet og Petrad holder til. Vi har nyrehabilitert bygget, som får både fjernvarme og fjernkjøling fra Ullandhaug Energi. Denne energien produseres av overskuddsvarme fra datarom og energibrønner. I dette bygget har vi også noe ledige lokaler for miljøbevisste leietakere, sier Nerheim.
– Vi er ikke opptatt av det spektakulære, men vi vil ha oppdragsgivere med kvalitative ambisjoner, sier Slyngstad. Det er viktig for oss at vi skal kunne stå inne for byggene vi tegner. Vi lever i en tid hvor folk søker kortsiktige gevinster. Kultur og design derimot, skal virke over tid. Derfor legger vi vekt på menneskene, funksjon, miljø og natur, sier han. – Det behøver ikke være så spektakulært. Men vi må lage noe som er verdt navnet vårt, og vi har nok en mer verdibasert tilnærming til prosjektene våre enn de fleste andre. – Dere får mye oppmerksomhet om byggene dere tegner? – Ja, men det er ikke alltid de største prosjektene som får mest oppmerksomhet. Et eksempel er Tverrfjellhytta på Hjerkinn på Dovre. Et bittelite bygg, men den internasjonale oppmerksomheten har vært formidabel. I oktober vant det flotte signalbygget Tverrfjellhytta prisen for bygning med beste utstikt i de prestisjefulle «Building of the World» i klassen ”Display” under verdensmesterskapet i arkitektur i Barcelona. – Er pågangen større nå, så kjent som Snøhetta har blitt ute i verden? – Ja, vi må si nei til mange forespørsler hele tiden, sier Slyngstad. Men vi har faktisk høyest skår
utenlands- mye høyere enn i Norge. For eksempel har vi fått utrolig mye oppmerksomhet etter at vi vant konkurransen om et besøkssenter for Lascaux-grottene ved Montignac i Frankrike. Grottene er på UNESCOs verdensarvliste på grunn av hulemaleriene man finner der, som er over 17 000 år gamle. Snøhetta er for tiden på en vinnerbølge. Med denne siste konkurransen i Frankrike har Snøhetta vunnet flere store konkurranser på et par måneder i høst, i konkurranse med en rekke av verdens mest kjente arkitekter. Først vant de konkurransen om et tilbygg til kunstmuseet Ordrupgaard i København. I slutten av september vant de en konkurranse om å tegne en basketballarena for San Francisco i USA. Tidligere i oktober vant de operaen i Busan i Sør-Korea. Verkstedet – Vi har veldig fint verksted her på Vippetangen sier ”verkstedgeneral” Carsten Løddestøl og viser oss en laserkutter som skjærer ut helt nøyaktig etter tegninger, noe som er en stor besparelse på tid. Så har de 3Dprinter som printer ut modeller basert på gipskomposittpulver. Verkstedene er veldig hensiktsmessig, med garasjeporter hvor store modeller kan kjøres direkte ut. Akkurat nå holder de på å pakke en stor modell av et kunstprosjekt som skal utstilles i Washington på en stor nordisk satsing, Nordic Cool, som fore-
Plusshus med eget kraftverk Tine Hegli
Tenk deg et bygg som er selvforsynt med energi og som leverer overskuddsstrøm til kraftnettet. Slik er fremtidens bygg for bedrifter og private, og teknologien kan benyttes både på rehabilitering og nybygg. – Tenk energi tidlig, ved å bruke ressurser tidlig i prosjekteringsfasen kan du finne løsninger som er virkelig gode, sier Tine Hegli, arkitekt hos Snøhetta. Hun er med i en faggruppe som kaller seg Powerhousealliansen og som har en tverrfaglig tilnærming til energibruk i næringsbygg. – Plusshus er fremtidens bygg som over livsløpet skaper mer energi enn det som brukes til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Dermed er plusshuset en del av løsningen og ikke en
del av problemet, sier Hegli. Hun mener et plusshus kan høste solstrøm fra solceller, solfangere gir varmtvann, energibrønner i grunnen gir oppvarmings- og kjølingsmuligheter som igjen gir effektive ventilasjonsløsninger. – Et plusshus vil forbruke rundt 20 kWt per m2 pr år (20 kWh/m2/y) til drift av bygget, mens det vanlige nå etter TEK 10 er nærmere 120 kWt per m2, forklarer hun og viser bildet av Norges første energipositive kontorbygg som er planlagt på Brattørkaia i Trondheim.
5 Illustrasjon: Snøhetta
s nøhe tta
FOTO: Ketil Jacobsen©
HULEMALERIER: Snøhettas vinnerforslag til besøkssenter ved foten av Lascaux-åsene i Frankrike.
TVERRFJELLHYTTA: Forholdet mellom natur, kultur og det mytiske fjelllandskapet på Dovre danner basis for byggets arkitektoniske idé. Trekonstruksjonen er produsert av trebåtbyggeriet Djupevåg Båtbyggeri i Nordheimsund. Ved hjelp av en digital 3D-modell er formen i Tverrfjellhytta frest ut i 10 tommers laftetømmer i furu. Hele konstruksjonen er satt sammen med treplugger, uten bruk av verken lim eller skruer.
går på Kennedy-senteret fra 19. Februar til 17. mars og består av en lang rekke forestillinger, konserter, filmvisninger, litteraturarrangementer, arkitektur, design og kunsthåndverk, samt mange seminarer og samtaler med nøkkelpersoner fra kunst-og kulturmiljøene i Norden.
ter. Det er 2-3 personer som har som jobb å ta i mot alle henvendelser og sorterer ut det som er interessant. Her kan vi sitere Kjetil Trædal Thorsen, en av grunnleggerne av Snøhetta, som nylig uttalte til nrk tv: – Jo mer kjent vil blir, jo mer spennende jobber får vi.
Snøhettas utstillingsbidrag er SUP-PLYWOOD or How to Be Singular in the Plural (Norway). Snøhettas installasjon er laget i kryssfiner (plywood), et av de eldste masseproduserte produktene i verden. Funnet opp av arkitekt, ingeniør og oppfinner Immanuel Nobel, faren til selveste Alfred Nobel. Installasjonen viser storskala kryssfinerskulpturer. Snøhettas installasjon integrerer interiør, landskap og arkitekturdesign.
– Har Snøhetta noen prosjekter i Rogaland for tiden?
Tegninger og modell av et annet prosjektert bygg har allerede vært vist på Institute of Contemporary Art i London, hvor den i katalogteksten ble beskrevet som et prosjekt ”utenfor komfortsonen”. – Vi snakker om huset vi har prosjektert og bygget modell av for kunstneren Bjarne Melgaard, ”A House to Die In”, som planlegges å bygges på Ekely. Å tegne huset sammen med Melgaard har vært et utrolig spennende prosjekt, sier Stein Slyngstad.
– Hvor, eller i hva henter dere inspirasjon?
– Ja vi har tegnet et stort hotell for Arthur Buckhardt og AB Invest som skal føres opp på Tjensvoll ved Stavanger Forum. Det blir et av Norges største hoteller. Så har vi gjort en spennende jobb for Øgreid Eiendom med Sentrumskvartalet, hvor det planlegges for et nytt, spennende signalbygg for Straen-senteret/ Ankerkvartalet.
– Den viktigste inspirasjonen er nok prosessen i seg selv. Den unike, kollektive og tverrfaglige Snøhettaprosessen med et stadig sterkere lag av ambisjoner i bånn. Det vi leverer skal være hel ved, sier Stein Slyngstad, og fortsetter: – Vi søker prosjekter som kan bety en endring. Vi er svært opptatt av sammenhenger og relasjoner av høyeste kvalitet. For å si det slik; Det er selve meningsinnholdet som driver oss.
– Hvem skaffer jobbene som Snøhetta utfører? – Vi får mange henvendelser hele tiden. Ofte utenlandske artiktekter som vil ha oss med på prosjek-
Av Ingrid Milde. Foto: Annette Karlsen NTB scanpix
Powerhousealliansen
Bygg bruker 40 prosent av verdens energi
Powerhouse er et samarbeid om energipositive næringsbygg – kalt plusshus - der Entra Eiendom, Skanska, Snøhetta, miljøorganisasjonen Zero og aluminiumsselskapet Hydro er med. Målet er å vise at det er mulig å bygge plusshus i kalde Norge. Alliansen samarbeider med NTNU og Sintefs forskningsprogram ZEB – Zero Energy Buildings. To bygg er prosjektert, det første starter rett over nyttår og er rehabilitering av et forretningsbygg på Kjørbo i Sandvika. Planene der er å forvandle et helt vanlig kontorbygg til et energipositivt bygg. (Les mer på www.powerhouse.no)
Når vi vet at bygg bruker så mye av verdens energi er det utrolig mye å hente på å lage plusshus. – Hvis vi ikke gjør noe vil energiforbruket i bygg i 2050 utgjøre det totale energiforbruket i dag. EU har et ambisiøst mål om at alle nybygg skal være nær null-utslipp allerede i 2020, dvs at energiforbruket (som står i sterk sammenheng med CO2-utslippet) bør produsere like mye energi som de bruker. Sammen kan vi få det til, sier Tine Hegli i Snøhetta. Av Ingveig Tveranger Foto: Annette Karlsen, NTB scanpix
Snøheta har vunnet oppdraget med å tegne operahus i Busan i Sør-Korea.
Kjetil Borgersen, direktør
Hva legger Øgreid Eiendom mest vekt på ved utviklingen av nye bygg?
– Vi har ulik praksis fra prosjekt til prosjekt med hensyn til valg av arkitekt og utvikling av bygg. Men på generell basis er det alltid viktig å velge en arkitekt som har en helhetlig tanke for design og arkitektur, energi-økonomiske løsninger, effektive og rasjonelle bygg som er tidsriktige, men vi søker nok også de klassiske løsninger. Her vil et firma som Snøhetta utfordre oss på alle punkter og være en svært god samarbeidspartner, hvor vi sammen lærer og lytter til erfaringer gjort ute i verden. – Når vi skulle utvikle Ankerkvartelet og Straen Senteret var vi ikke i tvil om at vi her ønsket Snøhetta med på laget, men det tok oss over 1 år og få overtalt Kjetil Trædal Thorsen om at dette prosjektet var noe for Snøhetta. Vi tenkte vel at de er passe ville og galne, til å skape noe som kan løfte byen og begeistre oss som eiere. Det har de gjort fra første dag og vi har nå jobbet tett sammen siden 2008. Snøhetta har en helhetlig tanke for prosjektene de angriper, og gjennom ulike studier dokumenterer de på høyt nivå hvorfor de velger akkurat DEN formen, eller DEN type materialer. Alle nye bygg og prosjekt må ha en bærekraftig økonomi og forholde seg til ulike omgivelser sentralt i bysentra eller i harmoni med landskap. Denne fine balansen har Snøhetta vist at de har stor kunnskap om og respekt for. Det er det som gjør at vi som byggherre og eiendomsutviklere liker å jobbe med Snøhetta.
br ødre n e kv er n e la n d e i e n d o m a s
6
B4 2/3 ferdig for ny installasjon for produksjon Tenk deg et kontorbygg på Forus som folk snakker om. Hvordan skal det utformes? Foreløpig er bygget kun tenkt, men snart blir det tegnet. Gjerne i samarbeid med de inntil 2000 som skal holde til på tomt B4 2/3 Svanholmen.
Det er Brødrene Kverneland Eiendom AS som eier to sentrale tomter på Svanholmen som leker seg med oljeassosiasjoner rundt sine byggeplaner på Forus. – Vi liker at tomtens nummer høres ut som en blokk på norsk sokkel, og tar det med oss inn planene, sier Trond Hatlestad som er utviklingsdirektør i eiendomsselskapet. Nå skal de lage et kontorbygg som viser igjen på Forus, og som utvikles i nært samarbeid med de som vil leie eller kjøpe bygget. Tomten er byggeklar med bærelagsmasse på plass og byggeprosessen tar halvannet til to år. Gode naboer B4 2/3 ligger like ved den planlagte bybanetraséen og nærmeste nabo er Statoil Vest, Eni Norge, GdF Suez og Aibel. Alle store og tunge aktører i norsk petroleumsindustri. Kanskje ikke utenkelig at enda et stort selskap ønsker seg inn i dette gode selskapet? – Det blir ikke feil at vi blir nærmeste nabo til det nye bygget til Statoil som er planlagt ved siden av. Statoil skal bygge 100.000 m2 , sier Trond Hatlestad. Bærekraft B4 2/3 kommer til å bli bygget med energi- og miljøeffektive løsninger i tett samarbeid med leietaker. – Vi har tidligere bygget et næringsbygg som er klassifisert som det første kombinertbygget i energiklasse A i Europa. Dermed har vi god erfaring med å utvikle fremtidsløsninger. Både helse, trening, sykkelparkering og gjennomtenkt interiørplanlegging ligger i dette, og vi gleder oss til ta fatt, sier Hatlestad. Kunst og kreativitet Brødrene Kverneland Eiendom AS er et uvanlig eiendomsselskap, som er opptatt av kunst, estetikk og miljø. Dette speiler seg i andre bygg selskapet har levert og ikke minst i Ingebjørg S. Folgerø og Ådne Kvernelands engasjement på kulturfeltet. De ser ingen grunn til å droppe dette når de lager eiendomsprosjekter, slik at et nytt bygg også vil være preget av kreativitet og nytenking i tillegg til de tradisjonelle kvalitetene et moderne kontorbygg skal ha. – Vi vil blant annet se på hvordan former og farger kan
være med på å skape et bygg som står ut, sier Ingebjørg S. Folgerø i Brødrene Kverneland AS.
Kontakt:
Eiganes på Forus – Vi jobber med drømmen om den perfekte arbeidsplass for fremtiden og vi vil få til et praktbygg som de som arbeider i kan være stolte over. Vi vil lytte til ønsker fra leietakerne. Dette blir litt som Eiganes på Forus, sier Folgerø. Hun vil gjerne lage noe som er forfriskende og nytt, noe som løfter området visuelt. – Bygget vil være representativt og vise igjen i den store Forusbyen. Kanskje vi kan lage et hovedkontor, spør hun.
EiendomsMegler 1 NæringsEiendom: Kristian Ur Mobil: 971 11 162 E-post: kristian.ur@em1.no
2000 arbeidsplasser – Bygget er planlagt med fire etasjer men hvis det er ønske om flere etasjer vil vi se på hva som er mulig, sier Hatlestad som forvalter et område på 25 mål og bygget skal vært 50.000 m2 stort. Det betyr at det vil være plass til opp mot 2000 kontorplasser i bygget, men det er mulig å seksjonere og legge til rette slik kunden ønsker. Knutepunkt for kommunikasjon Brødene Kverneland Eiendoms tomt i blokken B4 2/3 ligger kun 7 kilometer fra flyplassen og har kort avstand til både jernbane og viktige havner. Forus blir også et primærområde for utvikling av bybane, bussvei, sykkelmotorvei og utvidet motorvei, alle går like forbi Svanholmen. – Det går også en rekke ekspress- og rushtidsruter i dette området, og på nabotomten kommer det et parkeringshus med plass til 2000 biler, påpeker Hatlestad. Servicetilbud i området Forus er i ferd med å bli transformert fra et tradisjonelt industriområde til å bli et urbant område der livet kan leves med barnehager, spisesteder, treningssentre og muligheter for en handletur. Dermed kan folk få ordnet enkle ærender i nærheten, eller gå ut av huset for et kaffemøte eller lunch. Tekst: Ingveig Tveranger Foto/Ill: Shutterstock
Brødrene Kverneland Eiendom: Trond Hatlestad Mobil: 901 36 152 E-post: trond.hatlestad@brodrenekverneland.no
B4 2/3 i Svanholmen – to spennende tomter Brødrene Kverneland eier to tomter i Svanholmen, like ved den planlagte bybanetraséen og virksomheter som Statoil, Eni Norge, GDF Suez og Aibel. Den ene tomten har et areal på 24.800 kvm og et utbyggingspotensial på ca 50.000 kvm næringsbygg. Den andre er på 22.840 kvm og kan bygges ut med ca 30.000 kvm. Begge eiendommene er regulert for virksomhet innen kategoriene handel, kontor og/eller industri. – I tillegg til miljø og trivsel vil fleksibilitet være et viktig stikkord for planleggingen. Arealene i byggene vil bli planlagt i nært samarbeid med den enkelte leietaker, sier Trond Hatlestad i Brødrene Kverneland.
Brødrene Kverneland Eiendom AS Selskapet har lang erfaring med eiendomsutvikling, med en forretningsidé om å utvikle og foredle kontorlokaler, andre næringslokaler og leiligheter. Sammen med kundene finner selskapet effektive og omforente løsninger, og har mange gode referanser. Bilanlegg i Trondheim, Bergen, Bryne, Egersund og på Forus er på listen over bygg selskapet har gjennomført. I tillegg har Brødrene Kverneland Eiendoms AS bygget kontorbygg i Trondheim, næringsbygg i Sandnes og står bak flere bygg på Forus.
brødr en e kv er n e la n d e i e n d o m a s
7
Detaljer og blikkfang hentet fra allerede eksisterende praktbygg gir inspirasjon for hva som kan komme fra Brødrene Kverneland pü Svanholmen.
B4 2/3
Stang ela n d Næ r i n g s pa rk
8
Stangeland Næringspark Om du kommer fra nord, sør, øst eller vest, kommer du før eller siden til Stangeland Næringspark. Foreløpig et åpent jorde mellom E39, Rv. 44 og Sandnesvegen, men snart et næringskluster med høy aktivitet og viktige næringsaktører. For hvem vil ikke drive næringsvirksomhet på den kanskje mest attraktive tomten som er lagt ut for salg i området på lang, lang tid?
Det er selskapet Aria AS som er tomteeier og utvikler av det 44 dekar store området. Fra før er to andre områder av Stangeland Næringspark solgt ut, og det er mange etablerte Sandnesbedrifter som har valgt å flytte til den nye næringsparken. Optimera og Brødrene Dahl er allerede på plass. Fritz L.A. Ingebretsethsen, Fjogstad Hus, Modena, Stolt Bolig og Sandnes Elektro følger etter. VIKTIG FOR SANDNES For ordfører Stanley Wirak er etableringen av Stangeland Næringspark en gledelig utvikling. – Sandnes ligger midt i sentrum av regionen og er en perfekt plass for næringsvirksomhet. Og når det gjelder Stangeland, kan du knapt finne noe mer sentralt for virksomheter som er avhengig av transport, uttalte ordføreren til lokalavisen i oktober. Når vi nå er inne i 2013, starter salget av selve plommen i egget av arealer, nemlig trekanten mellom de viktige hovedveiene E39, Rv 44 og Sandnesveien. Sandnes ble nylig kåret til årets næringslivskommune for 2012. Listen er med andre ord lagt, og utviklingen fortsetter. Og da er Stangeland Næringspark en viktig brikke i fortsettelsen. FANTASTISK TILGJENGELIGHET Frank Skjæveland hos Aria AS mener også at det nye området er spesielt velegnet for selskaper og bedrifter som er avhengig av god logistikk og en velutviklet infrastruktur – Stangeland Næringspark er kanskje det mest sentrale næringsområdet på Nord-Jæren. Beliggenheten tilsier at det kan bli et av de viktigste og lettest tilgjengelige knutepunktene i regionen. Veinettet er allerede nevnt. Det er tilkomst
fra alle retninger. Allerede i dag er det dessuten gode bussforbindelser til og fra Sandnes, Stavanger, Forus, Sola og resten Jæren. Ny bybane eller busway har også planlagt stoppested like i nærheten. SKREDDERSY DINE NYE LOKALER – For de som vil etablere seg i Stangeland Næringspark er det fritt fram å få det akkurat slik de vil ha det. Skreddersydde lokaler, etter ønske og behov, er ikke noe problem hos oss, sier Frank Skjæveland i Aria. – Vi er i utgangspunktet selgere av tomten, men kan også bistå med utbygging og ferdigstillelse i samarbeid med den som kjøper. Det finnes selvfølgelig en formingsmal med noen føringer for arkitektur og miljøsatsing, men det skal ikke hindre noen i å ha egne tanker om eget bygg. Vi legger opp til moderne, arealeffektive bygg, og ønsker å vektlegge energieffektivisering og miljøtiltak. Vi tenker framtid, og vil gjerne at de som bygger her skal bygge i tråd med de kravene som moderne næringsbygg vil møte framover. Og vi tror det er en god investering for den som følger opp denne ambisjonen. Reguleringsplanen er ferdig, og arealet for utbygging er på hele 44.000 kvm. Slik det ser ut i dag, kan det da bygges ut ca 53.000 kvm BRA. Parkeringsmulighetene skal også bli gode, for det er lagt opp til 1,5 parkeringsplass per 100 kvm gulvflate. Området har plass til bedrifter av ulike størrelser. Tomtene kan deles opp i små enheter helt ned til 5 dekar. Fleksibilitet er viktig og gir mange en mulighet til å kjøpe seg tomt i Stangeland Næringspark.
GODE PROFILERINGSMULIGHETER Aktører som etablerer seg i Stangeland Næringspark får meget gode profileringsmuligheter. Ikke så rart når du er omringet av viktige veier på alle kanter. Men for å sette tall på hva som venter den som holder til i Stangeland Næringspark, så er det et imponerende antall biler og folk som passerer området. Tall fra Statens Vegvesen viser at ca. 63.500 biler passerer Stangeland Næringspark hvert døgn. 16.000 på Rv. 44, 12.500 på Fv. 509 og 35.000 på E39. Det vil si at 23 millioner biler passerer forbi næringsområdet årlig løpet av et år. Det er tall som imponerer. VELRENOMMERTE UTBYGGERE Stangeland Næringspark står også flere av regionens mest erfarne og velrenommerte utbyggere. Søndre del bygges ut av Sandnes tomteselskap KF. Nordre del, som omtales i denne artikkelen, bygges som nevnt ut av Aria AS. Største aksjonærer i Aria AS er Svithun Finans, TS Eiendom (eid av bl.a. TS Stangeland Maskin) og Lema (eier av bl.a. Lothe Bygg), samtlige med bred og årelang erfaring fra eiendomsutvikling og større byggeprosjekter på Nord-Jæren. Det borger for gode prosesser, effektiv realisering og trygghet i prosessen. Velkommen til en spennende trekant! Tekst og foto: Erling Forfang Illustrasjon: Moment Kommunikasjon
Kontakt:
Avstander til og fra Stangeland Næringspark:
Tomtesalg: Aria AS v/Frank Skjæveland Mobil: 930 05 040 E-post: frank@masiv.no
• Kvadrat og Forus ca. 1 km • Sandnes sentrum ca. 1 km • Ganddal Godsterminal ca. 5 km • Stavanger lufthavn ca. 9,2 km • Risavika Havn ca. 12 km • Stavanger sentrum ca. 14 km
EiendomsMegler 1 NæringsEiendom: Kristian Ur, Mobil: 971 11 162 E-post: kristian.ur@em1.no
• Bryne sentrum ca. 16,5 km • Gjesdal Næringspark – Skurve ca. 19 km • Dusavika, Stavanger ca. 19 km Stangeland næringspark, nordre del: 44.000 kvm tomt 53.000 kvm BRA
Stangelan d Næ r i n g s pa rk
9
”– Stangeland Næringspark er kanskje det mest sentrale næringsområdet på Nord-Jæren”. Frank Skjæveland, Aria
Markedet i Stavanger-regionen:
STOR NYBYGGINGSAKTIVITET OG ØKNING I LEIEPRISER Stavangerregionen har i 2012 vært preget av vekst og optimisme i det lokale næringsliv. I 2012 ble nærmere 100 000 kvadratmeter næringseiendom ferdigstilt og tatt i bruk i stavangerregionen. EM1 NæringsEiendom har formidlet leiekontrakter i 2012 på nærmere 90 000 kvadratmeter, noe som er historisk høyt.
”– Med signering av leiekontrakter på i underkant av 90.000 kvadratmeter i 2012, har vi det høyeste volum innenfor utleie for et kalenderår noen gang!” Leder for megling, Jan Inge Røyland
Internasjonal finansuro påvirket i stor grad kredittmarkedet slik at volumet på transaksjoner innenfor næringseiendom har vært noe lavere enn forventet. Dette har særlig gitt utslag på større eiendommer over 50 millioner kroner. Ved inngangen til 2013 er vi fortsatt påvirket av den internasjonale finansuroen. I Norge råder en stor optimisme og det er høy aktivitet og vekst i næringslivet. I stavangerregionen har dette blant annet gitt seg utslag i fortsatt vekst i sysselsettingen. For næringseiendom er det uro omkring kapitaltilgangen som skaper størst usikkerhet i forbindelse med transaksjoner. Særlig 2. halvår 2012 ble det tydelig at bankene generelt ble mer restriktiv og gjorde en innstramming i lånetilgangen til næringseiendom. Vi er usikre på den videre utviklingen. Det som er positivt er at det jobbes med andre alternativer til bankenes fremmedkapital, herunder obligasjonslån. Det er særlig innenfor utleie og nybygging vi har merket den høye aktiviteten. I 2012 har vi oppnådd historisk resultat med signering av leiekontrakter på i underkant av 90.000 kvadratmeter. Det er det høyeste volum innenfor utleie for et kalenderår noen gang. Vi tror denne aktiviteten også vil være høy i 2013! Totalt i stavangerregionen ble det omsatt næringseiendom for omkring 1,2 milliarder kroner i 2012. Av dette omsatte EM1 NæringsEiendom for mer enn 300 millioner, fordelt på mer enn 30 transaksjoner. Hovedvekten av transak-
sjonene var eiendommer med verdi på mellom 5 - 20 millioner kroner. Av denne type eiendommer er det typisk brukere av eiendommer som er kjøpere, og ikke finansielle aktører. Allerede i 2013 har vi gjennomført en transaksjon større enn 100 millioner kroner, og vi forventer å gjennomføre flere større transaksjoner 1. halvår 2013. Det er fortsatt et høyt aktivitetsnivå på nybyggingssiden, og i 2012 ble det ferdigstilt og tatt i bruk nærmere 100 000 kvadratmeter nye næringseiendommer. Frem mot 2015 har vi registrert mer enn 200 000 kvadratmeter næringseiendom som er igangsatt. Vi forventer at det vil bli enda flere næringseiendommer som blir igangsatt i løpet av 2013. På tross av dette forventer vi kun en svak økning i ledigheten i leiemarkedet for næringseiendom i 2013. Dette forutsetter at optimismen og veksten i næringslivet opprettholdes fremover. Vi så i 2012 at leieprisene steg noe og vi forventer en fortsatt økning i 2013. Dette er et område vi vil overvåke nøye fremover. Vi forventer ikke endringer i yield nivået som vil fortsette å ligge i intervallet mellom 6,5 – 7,5 prosent for de beste eiendommene.
Av Jan Inge Røyland. Foto: Fredrik Ringe