VIVIENDA Viviendas asequibles para los empleados públicos de bajos ingresos en México CLIENTE FOMEPADE, S.A. de C.V. Sofom ENR es una institución financiera privada de México, con actividades no bancarias y líder en el mercado, que apalanca deducciones de nómina para ofrecer préstamos y recolectar pagos de los empleados públicos municipales y estatales en la base de la pirámide (BDP). La institución fue constituida con el propósito específico de ofrecerles a los empleados públicos de la BDP financiación para préstamos personales y de vivienda, y cuenta con alrededor de 80 contratos en 17 estados para la deducción de los pagos del préstamo de la nómina.
APOYO DEL BID La iniciativa Oportunidades para la Mayoría (OMJ) del Banco Interamericano de Desarrollo aprobó un préstamo de hasta MXN$84 millones, cerca de US$6.7 millones, lo que le permitirá a FOMEPADE ampliar su portafolio existente para el mejoramiento y adquisición de nuevas viviendas para la BDP. Con los fondos, FOMEPADE calcula que proporcionará 26.371 préstamos para mejoramiento y 18.962 para adquirir viviendas nuevas construidas por proveedores certificados.
EL DESAFÍO
LA SOLUCIÓN
La falta de viviendas representa un problema grave y creciente en América Latina y el Caribe, con una de cada tres familias viviendo en estructuras mal construidas e inadecuadas o en viviendas sin los servicios básicos mínimos. El gobierno mexicano calcula que el país necesita nueve millones de viviendas debido al déficit actual en el sector y a la condición inapropiada de las viviendas existentes. La mala coordinación entre los actores del mercado de vivienda está obstaculizando una moderna política nacional con nuevas leyes para estimular el sector vivienda a través de préstamos asequibles y otros incentivos. Gran parte de la población laboralmente activa reside en viviendas inadecuadas. Aunque los empleados públicos mexicanos con salarios bajos cuentan con trabajos estables, muchos no cuentan con historial crediticio o tienen mal record porque accedieron a préstamos con tasas de interés altas e incumplieron con los pagos. Estos empleados son considerados prestatarios de bajo beneficio y de alto riesgo. Los bancos comerciales no les prestan ni les ofrecen financiación asequible, ya que les ocasiona demasiado gasto verificar la solvencia y regular préstamos pequeños para esta población excluida. Además, muchos empleados públicos de la BDP no califican para un préstamo hipotecario a través de programas nacionales, que proporcionan el 85% de todas las hipotecas en México. Por consiguiente, la gran mayoría de trabajadores de la BDP construyen sus viviendas por sí mismos, incluso sin contar con experiencia en construcción. Esta es una actividad lenta y costosa y a menudo las viviendas son de baja calidad.
FOMEPADE ha tomado acciones frente a la falta de vivienda digna para poblaciones de bajos ingresos en México, y les ofrece a los empleados públicos de la BDP tres instrumentos financieros reembolsables a través de deducciones de nómina automáticas. Primero, otorga hipotecas para vivienda nueva de bajos ingresos; segundo, ofrece programas de alquiler con opción de compra; y tercero, financia proyectos para el automejoramiento de vivienda y garantiza la experiencia en construcción. FOMEPADE evalúa la solvencia de los empleados públicos de la BDP y asegura que los pagos mensuales nunca excedan un tercio del salario mensual del prestatario. Además, refinancia las deudas existentes para empleados públicos de bajos ingresos, de manera que puedan pagarlas gradualmente y dentro de su ingreso disponible. Cuando empezó el programa en 2012, FOMEPADE financió 454 préstamos para mejoramientos de vivienda y 349 soluciones para adquirir vivienda nueva. Para 2013 se espera aumentar estos números a 2.500 y 800 respectivamente.
Arriba, una vivienda construida recientemente en la municipalidad de Rojas de Cuauhtémoc en Oaxaca, México financiada por un préstamo otorgado por FOMEPADE. La foto de la derecha muestra la estructura inicial.
INNOVACIÓN QUE MARCA LA DIFERENCIA La clave para el éxito de FOMEPADE reside en establecer alianzas estratégicas innovadoras para los préstamos a compradores y propietarios de bajos ingresos. Los contratos con los gobiernos locales y estatales le permiten a FOMEPADE estructurar planes de pagos convenientes y asequibles para los empleados con base en sus ingresos, usando deducciones de nómina directas. Esto reduce el costo y riesgo crediticio de la compañía. La coordinación con un programa nacional también posibilita que los prestatarios de FOMEPADE accedan directamente a un subsidio del gobierno. Finalmente, los contratos con constructores certificados garantizan que los propietarios de la BDP pueden solventar la hipoteca de una vivienda de alta calidad construida y entregada a tiempo.
Portafolio OMJ 2013
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