Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland Werken aan meer waarde

In het kader van de pilots verzakelijking van Rijk, IPO en VNG Opdrachtgever Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord Uitvoering Stec Groep B.V. Status Definitief 16 november 2012

INHOUD Samenvatting

Inleiding

1. Succesvol verzakelijken in West-Friesland

2. Actief sturen op vastgoedwaarde: hoe doe je dat?

3. Cases op vier bedrijventerreinen

4. Opmaat naar agenda West-Friesland 2012-2015

5. Lessons learned

BIJLAGEN 1. Menukaart nieuwe verdienmodellen West-Friesland

2. Toelichting bij transactiedatabase

AFKORTINGENLIJST DEFINITIES

SAMENVATTING Inleiding In 2010 verscheen de Roadmap Verzakelijking van Rijk, provincies en gemeenten. Doel is dat marktpartijen steeds meer op gebiedsniveau betrokken raken bij de ontwikkeling, exploitatie en het beleggen in bedrijfsruimte. Zo moet de bedrijventerreinenmarkt van kavelfabriek een professionele vastgoedmarkt worden en tegelijkertijd veroudering tegengaan.

In 2011 werd de pilot verzakelijking Distriport geselecteerd voor een Rijksbijdrage. Vanwege onduidelijkheid over de eigendomssituatie van gronden en juridische procedures is de pilot in februari 2012 bijgesteld en verbreed naar West-Friesland. Een kopgroep van vier gemeenten – Hoorn, Enkhuizen, Koggenland en Medemblik – verkent in de bijgestelde pilot of en op welke wijze verzakelijking in West-Friesland kansen biedt. Voorliggende (opmaat naar een) agenda is het product van die pilot en geeft handvaten voor verzakelijking tegen de achtergrond van regionale samenwerking en afstemming.

Succesvol verzakelijken in West-Friesland West-Friesland wil meer sturen op de kwaliteit van bedrijventerreinen. Het economisch belang is groot: hier zit 40% van de banen. In West-Friesland begint verzakelijking niet bij nul. Er zijn al diverse voorbeelden van verzakelijking zichtbaar en in ontwikkeling (zie hoofdstuk 1). De pilot kan dit versnellen en zo de basis leggen voor meer initiatieven. Sinds 2010 zijn in West-Friesland grote stappen gezet in het bovenregionaal plannen, monitoren en beheren van bedrijventerreinen.

Verzakelijking biedt kansen voor alle partijen in West-Friesland: •

Verzakelijking is goed voor de waarde van vastgoed en dus ondernemerspensioenen. Er ontstaat vastgoed dat beter aansluit op de eisen en wensen van gebruikers (de ondernemer).

•

Voor (gebieds)ontwikkelaars ontstaan nieuwe markten op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen.

•

Bouwers en lokale ontwikkelaars gaan strategische allianties aan met investeerders voor realisatie.

Bovendien zijn er – bij meer druk op de markt – kansen voor herontwikkeling van bestaande of verouderde kavels tot nieuw, markttechnisch aantrekkelijk vastgoed.

•

Beleggers krijgen meer kans om aantrekkelijk vastgoed te verwerven in West-Friesland, dat zijn waarde behoud of in waarde stijgt: grootschalige logistiek, light industrial en verzamelunits bijvoorbeeld.

•

Verzakelijking pakt veroudering bij de kern aan: van meet af aan maken overheid en markt samen sterke locaties, waarbij ontwikkeling, exploitatie en beheer langdurig zijn gekoppeld. Dit zorgt voor minder financieringslast bij gemeenten.

•

Banken (financiers) profiteren van couranter vastgoed, met waardebehoud en risicoreductie bij (her)financiering.

Sterke regionale samenwerking is een voorwaarde voor verdere verzakelijking: •

schaarste helpt om investeringen in vastgoed en op bestaande locaties eerder rendabel te maken;

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

1

•

nieuwe ontwikkellocaties als ’t Zevenhuis en Distriport moeten zorgvuldig gesegmenteerd en gepositioneerd worden, om zo min mogelijk te kannibaliseren met bestaande en nieuwe ontwikkellocaties elders;

•

grondprijzen op nieuwe locaties moeten zo zijn dat ze zeker marktconform zijn en dus niet te laag.

Actief sturen op vastgoedwaarde: hoe doe je dat?

Verzakelijking stelt het streven naar waardebehoud en groei van vastgoed en het bedrijventerrein als geheel centraal. Regionale afspraken en beleid – zoals over de planning en fasering van nieuwe ontwikkellocaties – en het goed aflopen van de SER-ladder zijn niet alleen een randvoorwaarde voor verzakelijking, maar helpen om een vastgoedwaardesprong op bestaande locaties te realiseren. Een succesvolle verzakelijkte markt in West-Friesland betekent dat bedrijfsruimten onder normale, commerciële voorwaarden worden verhandeld inclusief risicovoorzieningen en rendement.

Hoofdstuk 2 vat de belangrijkste financiële analyses samen die gemaakt zijn in het kader van deze pilot.

Enkele conclusies: •

Voor ondernemers in West-Friesland is verzakelijking en sturen op vastgoedwaarde een relatief onbekend fenomeen. Er is nauwelijks sprake van bewuste sturing op vastgoedwaarde. Hierdoor worden kansen op waardegroei gemist.

•

Sinds 2007 zijn in West-Friesland stappen gezet in regionaal bedrijventerreinbeleid en duurzame verstedelijking. Hoewel hiermee zonder meer goede resultaten zijn geboekt is niet bekend of dit beleid in de volle breedte heeft geleid tot meer dan gemiddelde toenames van transactieprijzen en vastgoedwaardes.

•

Wel zien we in de case Hoorn’80 dat in situaties van schaarste investeringen op bestaande locaties loskomen. In dit geval was er in de gemeente Hoorn gedurende meerdere jaren opeen sprake van een krappe vraag-aanbod situatie, die vervolgens heeft geleid tot meer dan gemiddelde toenames van transactieprijzen en vastgoedwaardes, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster en WOZ-gegevens. Sturen op schaarste creëert druk op bestaande locaties, waardoor investeren loont.

•

De pilot toont aan: herstructurering op Hoorn’80 leidt tot een toename van vastgoedtransacties tijdens en direct na ingrepen in openbare en private ruimte. Harde cijfers van het Kadaster wijzen uit: er zijn circa 70 tot 75% meer transacties op Hoorn’80 dan voor de herstructurering.

•

Er is ook sprake van een verhoging van de gemiddelde transactieprijs. Op Hoorn’80 gaat het om meer dan een verdubbeling en – over een langere periode gemeten – zelfs een verdrievoudiging van de gemiddelde transactieprijs. Dit vertaalt zich in hogere vastgoedwaardes. Kortom, aantoonbaar verzakelijking op een bestaande locatie.

Door bestaande en nieuwe ontwikkellocaties goed ten opzichte van elkaar te positioneren (onderscheidend profiel en dus doelgroep) kan voorkomen worden dat locaties elkaar kannibaliseren, bijvoorbeeld als nieuwe locaties zoals ’t Zevenhuis en Distriport op de markt komen. Het Coördinatiepunt Bedrijventerreinen WestFriesland werkte de afgelopen jaren al aan betere, vraaggerichte programmering. Ook voor de komende jaren blijft dit een belangrijk aandachtspunt. Er is tevens een ‘Regionaal bedrijfshuisvestingsprotocol’, gebaseerd op de filosofie van de SER-ladder.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

2

Cases: kansen en afspraken voor vier bedrijventerreinen De pilot pakt vier cases in West-Friesland bij de kop om vast te stellen welke kansen er zijn voor (meer) verzakelijking en waardeontwikkeling. Dit wordt vervolgens doorvertaald naar kansen, oplossingen en concrete afspraken. Zie hoofdstuk 3.

Hoorn’80 is een bestaande locatie, die in zijn geheel is uitontwikkeld (traditioneel uitgifte- en exploitatiemodel). Kansen: verbreding naar een totaalgebied, meer huur en dus betrokkenheid van vastgoedmarktpartijen en regie op vastgoed (leeg, nieuwe ontwikkeling, bestaand; ‘schakelen en verbinden’). Enkele initiatieven van vastgoedmarktpartijen voor herontwikkeling van langdurig leegstaand of incourant industrieel vastgoed naar flexibel vastgoed of light industrial lopen (voorbeeld: Prodin Vastgoed en Fris Investment Care met de oude distilleerderij De Hoorn aan de Anodeweg). Agenda: 1.

vastgoedmanagement: match vraag en aanbod;

2.

training ‘hoe courant is je pand?’ voor vastgoedeigenaren en ondernemers;

3.

oprichting platform OOM;

4.

negatief bestemmen;

5.

geen kleinschalige kavels op ’t Zevenhuis toestaan;

6.

ontwikkeling van enkele businesscases.

Krabbersplaat ligt aan de oever van het IJsselmeer en huisvest verschillende scheeps- en interieurbouwers.

Kansen voor meer verzakelijking liggen in het verlengde van de herstructureringsplannen (herstructureringsvisie is gereed). Kern is een betere gebiedsprofilering en segmentering binnen Enkhuizen.

Idealiter krijgt Krabbersplaat een sterker nautisch profiel, met optimale faciliteiten. Agenda: 1.

start herstructurering;

2.

100% bestemming nautisch (strak segmenteren, vooral binnen Enkhuizen);

3.

opstarten park- en gebiedsmanagement Krabbersplaat;

4.

oprichting platform NCE (Nautisch Cluster Enkhuizen).

WFO West is ontwikkeld in een PPS. Hier zit onder andere Action Non Food. De laatste groenvoorzieningen worden binnen afzienbare tijd (na gereedkomen bouw) aangelegd. De tijd is nu aangebroken om van de ontwikkel- en aanlegfase over te gaan naar de beheerfase. Kern van verzakelijking zit hier in het behoud van kwaliteit, middels een goede oplossing ‘ante ABC’; het zo veel mogelijk gezamenlijk met ondernemers regelen en financieren van gebiedsbeheer en dit verankeren in een private of publiek-private opzet (borging structureel beheerbudget). Verder ligt er ook hier een grote opgave in het bedrijven bewust maken van het belang van vastgoedsturing en professionele vastgoedpartijen aantrekken en binden aan WFO West.

1.

opzetten gebiedsbeheer 3.0;

2.

maken van aantrekkelijke propositie voor beleggers;

3.

vastgoedmanagement; match vraag en aanbod;

4.

training ‘hoe courant is je pand?’ voor vastgoedeigenaren en ondernemers.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

3

Bedrijvenpark Distriport, het nieuw te ontwikkelen regionaal bedrijventerrein is een goede proeftuin voor verzakelijking. We zien kansen om investeringen van beleggers op deze locatie te maximaliseren en een substantieel deel van het vastgoed in de verhuur weg te zetten. Verschillende investeringsmodellen (‘beleggingsproducten’) zijn uitgewerkt en beoordeeld. Gezien de status van het plan, gaat het om een theoretische beoordeling. Meest kansrijk voor nu en vanuit verzakelijking aantrekkelijk lijken te zijn (van traditioneel naar zeer innovatief): -

alliantie belegger-klant;

-

gesloten gebiedsfonds;

-

fonds;

-

verevenings-BV;

-

landlordconstructie;

-

air right.

Andere constructies zijn mogelijk ook aantrekkelijk, zoals het wegzetten van (een deel van) Distriport aan een consortium, die een specifiek concept realiseert. Het exacte concept dient nader te worden uitgewerkt.

Combinaties zijn overigens zeer goed mogelijk. Een goede afstemming (segmentering, planning en fasering) in de Kop van Noord-Holland is cruciaal. Zo kan voorkomen worden dat Distriport andere bestaande en nieuwe ontwikkellocaties kannibaliseert.

Opmaat naar agenda West-Friesland 2012-2015 De verzakelijkingsagenda biedt het kader voor concrete werk- en projectafspraken tussen de gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec. Verzakelijking is nadrukkelijk een opgave voor alle partijen: overheid en markt, alleen dan wordt de agenda een succes. Het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord is procesregisseur en begeleidt West-Friesland bij het uitvoeren van de agenda. De opmaat naar de agenda bestaat uit 8 onderwerpen en acties: 1.

Communiceer, coördineer en verbind. Om initiatieven rondom verzakelijking van de grond te krijgen is een cultuurverandering nodig. Door meer onderlinge communicatie, begrip en uitwisseling ontstaat een goede basis voor samenwerking. Hiertoe wordt onder meer een Platform OOM (ondernemers, overheid en markt) en Expertteam Verzakelijking (als onderdeel van het Bedrijvenloket dan wel Centraal Coördinatiepunt Bedrijventerreinen West-Friesland) opgericht, een Vastgoedmonitor West-Friesland gemaakt om marktinformatie (omvang, kenmerken en investeringskansen) inzichtelijk te maken en te ontsluiten en organiseert West-Friesland een (kleinschalige) Roadshow Verzakelijking om kennis, inspiratie en draagvlak te leveren en realiseren.

2.

Regionaal programma verder aanscherpen. West-Friesland stuurt op relatieve schaarste met een gezamenlijke, regionale programmering. De economie zit echter in een flinkere dip dan eerder werd verwacht. De regio kijkt daarom in de loop van 2012 kritisch of er niet meer moet worden geschrapt.

3.

Meer liefde en aandacht bestaand vastgoed. De komende jaren legt West-Friesland de focus op bestaand vastgoed. Minder leegstand zorgt voor een betere uitstraling, ombuigen van de neerwaartse spiraal, betere huurinkomsten en meer vastgoedwaarde. Feitelijk gaat het om een praktische doorvertaling van de SER-ladder. Tools zijn de West-Friese Pandenbank en ‘leegstandsdesk’.

4.

Versneller oude bedrijventerreinen: slim investeren. Op dit moment stokt de herstructurering op veel plekken. Tegelijkertijd toont de pilot aan dat herstructurering geld kan opleveren. West-Friesland zet in

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

4

op het uitlokken van investeringen, vanuit een vastgoedbril. Hiervoor wordt de PHP-lijst doorgelicht op locaties waar de kans op een waardesprong echt nabij is.

5.

Aanjaagprogramma ‘Sturen op waarde’. West-Friesland werkt aan meer bewustwording bij ondernemers over de waarde van bedrijfsvastgoed en hoe hierop te sturen (onder andere met een training ‘hoe courant is je pand?’. Ondernemers (en overheid) hebben hier vaak nog te weinig zicht op.

6.

Parkmanagement 3.0: doorontwikkelen en vernieuwen gebiedsbeheer. Een van de kernpunten van verzakelijking is professioneel gebiedsbeheer: langjarige afspraken om bestaande locaties vitaal te houden, nadrukkelijk inclusief kwaliteit van vastgoed en directe bedrijfsomgeving; een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, ondernemers en vastgoedeigenaren.

7.

Menukaart ‘nieuwe verdienmodellen West-Friesland’. In alle gevallen vergt herstructurering een (forse) investering. West-Friesland richt zijn pijlen daarom op potentiële nieuwe, creatieve financiële arrangementen om oude bedrijventerreinen toch succesvol te herstructureren.

8.

Vastgoed barometer West-Friesland. West-Friesland maakt een aantrekkelijke propositie met vastgoeden investeringskansen en cruciale marktinformatie voor beleggers en investeerders binnen en buiten West-Friesland.

Lessons learned De belangrijkste lessen uit de pilot in West-Friesland vindt u hieronder op een rij. Zie ook hoofdstuk 5.

Inhoud: •

ondernemers zien kansen nog vaak niet;

•

aantoonbaar vastgoedwaardestijging na herstructurering;

•

kans op waardeontwikkeling is kans voor verzakelijking;

•

parkmanagement Hoorn werkt aan gebiedsbeheer en zo ook waardebehoud;

•

regionale samenwerking is een succesvoorwaarde voor verzakelijking in West-Friesland;

•

sturen op schaarste loont;

•

SER-ladder blijkt goede basis te zijn voor verzakelijking;

•

West-Friesland heeft nieuwe verdienmodellen nodig.

Proces: •

verzakelijking is een samenspel tussen overheid en markt;

•

begrip en draagvlak bestuurders is cruciaal;

•

verzakelijking is een kwestie van de lange adem;

•

de afstand tussen spelers blijkt groot.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

5

Inleiding Roadmap verzakelijking In 2010 verscheen de Roadmap Verzakelijking van Rijk, provincies en gemeenten. Doel is dat marktpartijen steeds meer op gebiedsniveau betrokken raken bij de ontwikkeling, exploitatie en het beleggen in bedrijfsruimte. Zo moet de bedrijventerreinenmarkt van kavelfabriek een professionele vastgoedmarkt worden en tegelijkertijd veroudering tegengaan. De standaard werkwijze is nu dat gemeenten nieuwe kavels uitgeven aan eindgebruikers, met een sterk versnipperde eigendomstructuur als gevolg. Professionele vastgoedmarktpartijen, die locaties als geheel in de markt zetten en exploiteren komen er nog relatief weinig aan te pas. Bij transacties tussen grondeigenaren spelen vooral makelaars en lokale bouwbedrijven een rol. Opstal- en gebiedsontwikkeling, vastgoedexploitatie en beheer worden niet integraal aangepakt. Met als gevolg dat bedrijfsbebouwing in praktijk vaak van matige kwaliteit is en de vastgoedwaarde niet of nauwelijks groeit. West-Friesland heeft de ambitie om deze situatie om te buigen.

Pilot West-Friesland In 2011 werd de pilot verzakelijking Distriport geselecteerd voor een Rijksbijdrage. Vanwege onduidelijkheid over de eigendomssituatie van gronden en juridische procedures is de pilot in februari 2012 bijgesteld en verbreed naar heel West-Friesland. Een kopgroep van vier gemeenten – Hoorn, Enkhuizen, Koggenland en Medemblik – verkent in de bijgestelde pilot of en op welke wijze verzakelijking in West-Friesland kansen biedt. West-Friese ondernemers zijn van oudsher sterk betrokken bij hun vastgoed; een ideale proeftuin voor verzakelijking dus. De pilot pakt vier cases bij de kop: Hoon’80 in Hoorn, Krabbersplaat in Enkhuizen, Distriport (nieuwe ontwikkellocatie) in Koggenland en WFO West in Medemblik. Voorliggende rapport is het product van die pilot en geeft handvaten voor verzakelijking tegen de achtergrond van regionale samenwerking en afstemming.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

6

1. Succesvol verzakelijken in West-Friesland West-Friesland wil meer sturen op de kwaliteit van haar bedrijventerreinen. Een kansrijk instrument hiervoor is verzakelijking. Dit moet leiden tot een meer marktgestuurde bedrijventerreinmarkt, met op den duur minder zware overheidsinterventies en investeringen op oude locaties. Een meer ‘zakelijke’ of professionele markt in West-Friesland wil zeggen dat er een markt is waarop bedrijventerreinen en bedrijfsvastgoed onder normale, commerciële voorwaarden worden verhandeld inclusief risicovoorzieningen en rendement. Verzakelijking begint in West-Friesland niet bij nul. De regio werkt al aan sterke bedrijventerreinen en een gezonde markt. Sinds 2010 zijn grote stappen gezet in het bovenregionaal plannen, monitoren en beheren van bedrijventerreinen.

Kansen West-Friesland Verzakelijking biedt kansen voor alle partijen in West-Friesland: •

Verzakelijking vergroot de vitaliteit van de West-Friese economie en de waarde van het vastgoed en dus ondernemerspensioenen. Verzakelijking stimuleert ontwikkeling van vastgoed dat beter aansluit op de eisen en wensen van gebruikers (de ondernemer).

Bovendien ontstaan kansen voor betere dienstverlening aan bedrijven, zoals gezamenlijke exploitatie van een duurzame beheervoorziening.

•

Voor (gebieds)ontwikkelaars ontstaan nieuwe markten op bestaande en nieuwe ontwikkellocaties. Zij maken de omslag van kavels naar gebieden of een cluster van kavels, in combinatie met beheer en meer langdurige betrokkenheid en (financieel) belang.

•

Bouwers en lokale ontwikkelaars gaan strategische allianties aan met investeerders voor realisatie. Over het algemeen kennen zij de West-Friese markt goed. Bovendien zijn er – bij meer druk op de markt – kansen voor herontwikkeling van bestaande of verouderde kavels tot nieuw, markttechnisch aantrekkelijk vastgoed.

•

Beleggers krijgen meer kans om aantrekkelijk vastgoed te verwerven in West-Friesland, dat zijn waarde behoud of in waarde stijgt: grootschalige logistiek, light industrial en verzamelunits. In de huidige tijd zien we ook dat (grote) bedrijven in West-Friesland hun vastgoedbezit heroverwegen. Dit biedt kansen. Het financieel belang van professionele (institutionele) beleggers van buiten West-Friesland is nu nog zeer beperkt. Wel zijn er particuliere investeerders en kleinere vastgoedfondsen actief.

•

Verzakelijking pakt veroudering bij de kern aan: van meet af aan maken overheid en markt samen sterke locaties, waarbij ontwikkeling, exploitatie en beheer langdurig zijn gekoppeld.

Dit zorgt voor minder financieringslast bij gemeenten. Bovendien kunnen zij expertise van private partijen uitnutten en hun investeringsrisico’s beperken. Ook zijn gemeenten gebaat bij

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

7

herontwikkeling van oude, bestaande locaties tot nieuw, aantrekkelijk vastgoed wat zich vertaalt in een hogere vastgoedwaarde.

Banken (financiers) profiteren van couranter vastgoed, met waardebehoud en risicoreductie

•

bij (her)financiering.

Verzakelijking is al zichtbaar In West-Friesland begint verzakelijking niet bij nul. Er zijn al diverse voorbeelden van verzakelijking zichtbaar en in ontwikkeling. De pilot kan dit versnellen en zo de basis leggen voor meer initiatieven.

Box: voorbeelden verzakelijking West-Friesland •

WFO ABC: publiekprivate samenwerking bij de exploitatie en beheer van WFO West, door de gemeente Medemblik, Rabobank West-Friesland en Noord-Holland Noord Vastgoed B.V.

•

Hoorn’80: revitalisering door de gemeente Hoorn (openbaar gebied) waarbij tegelijkertijd ook ondernemers op het bedrijventerrein investeerden op de private kavel.

•

Oude destilleerderij Anodeweg 7-9: namens een belegger pakken Prodin Vastgoed en Fris Investment Care de herontwikkeling van de oude destilleerderij De Hoorn op.

•

Seedvalley: tientallen bedrijven gespecialiseerd in veredeling, productie en verkoop van zaden en plantaardig uitgangsmateriaal incluis hun leveranciers werken samen onder de vlag van Seedvalley.

Onder aanvoering van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord heeft het cluster in 2008 de krachten gebundeld en gedeelde voorzieningen en een opleiding opgezet rondom Westeinde en Haling.

•

ROB: drie gemeenten en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord onderzoeken de voor- en nadelen van een gezamenlijke exploitatie voor (her)ontwikkeling van de Oude Veiling (voormalige gemeentewerf), delen van Krabbersplaat (locatie Pipelife en openbare kade) en de uitbreiding Overspoor Oost (bouwrijpe grond).

Regionale samenwerking succesvoorwaarde Voorliggend rapport is de opmaat voor nieuwe stappen in West-Friesland. Sterkere regionale samenwerking is een voorwaarde voor verdere verzakelijking. Daarom is dit ook een belangrijk onderdeel van het landelijk convenant bedrijventerreinen en de handreiking van de commissie Jorritsma: •

Schaarste helpt om investeringen op bestaande bedrijventerreinen eerder rendabel te maken, maar het kan ook helpen om ondernemers en vastgoedeigenaren in West-Friesland meer te wijzen op de kansen op bestaande locaties zoals Krabbersplaat en Hoorn’80.

•

Nieuwe ontwikkellocaties als ’t Zevenhuis en Distriport moeten zorgvuldig gesegmenteerd en gepositioneerd worden, om zo min mogelijk te kannibaliseren met andere, bestaande bedrijventerreinen en nieuwe ontwikkellocaties.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

8

•

Grondprijzen rondprijzen op nieuwe bedrijventerreinen moet moeten zo zijn dat ze zeker marktconform zijn en dus niet te laag.

Tabel: score West-Friesland nu op verzakelijking verza aspect verzakelijking

score

focus op gebouwen

verbreding naar gebieden

0

vooral eigenaargebruikers

(meer) mogelijkheden voor huur

0

parkmanagement, weinig gericht op (vastgoed)waarde

markt die realisatie, beheer en onderhoud doet

gronduitgifte door gemeenten

PPS-constructies tussen overheid en markt

grote opgave herstructurering beperkt investeringen professionele beleggers

0/+

meer particuliere investeringen in oude locaties structureel marktaandeel ontwikkelaars en beleggers

+ + 0

Groot economisch belang De zeven gemeenten in West-Friesland Friesland vormen samen een fijnmazig netwerk met sterke functionele verbanden. Het gebied omvat de gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec. De regio biedt ruimte aan n ruim 200.000 inwoners op steenworp afstand van Amsterdam, Zaanstreek en het NZKG-gebied. De beroepsbevolking – ruim 100.000 – is relatief jong en geschoold. De regio telt 16.000 bedrijven als Action, tion, Deen, Enza Zaden en Incotec Incotec. West-Friesland is van oudsher sterk in agribusiness, (agro) logistiek en bouwnijverheid.

Bedrijventerreinen in West-Friesland Friesland variëren van grootschalige industrieterreinen en logistieke clusters tot kleinschalige bedrijvenparken en woonwerklocaties. West-Friesland West telt 35 bedrijventerreinen. In totaal gaat het om bijna 770 hectare grond. grond Bedrijventerreinen in West WestFriesland zijn goed voor bijna 30.000 arbeidsplaatsen; arbeidsplaatsen bijna 40% van het totaal. Sinds 2000 is

het economisch belang van bedrijventerreinen alleen maar toegenomen.. Toen waren bedrijventerreinen nog goed voor zo’n 20.000 arbeidsplaatsen, een aandeel van 33% 33%. Zo’n 2.200 vestigingen van bedrijven zitten zit op een bedrijventerrein. Dat is 14% van het totaal in West-Friesland. Zij zijn goed voor een totale toegevoegde waarde van circa € 945 miljoen miljoen.

Bestuurlijke samenwerking sinds 2007 In 2007 bundelden de West-Friese Friese gemeenten hun krachten in de Regionale Visie Bedrijventerreinen. In het verlengde hiervan is in 2010 het Centraal Coördinatiepuntt Bedrijventerreinen opgericht, gefaciliteerd gefacilite door Noord-Holland Noord Vastgoed B.V.,, onderdeel van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord Noord. Sindsdien wordt hard gewerkt aan het bovenregionaal plannen, monitoren en beheren van bedrijventerreinen (niveau 1; zie hieronder) hieronder). In 2011 is de planning ng vastgelegd in een Regionaal Programma Bedrijventerreinen. succesvoorwaarden regionale samenwerking: 1.

marktsituatie

2.

organisatiegraad

3.

bestuurlijke ambitie

niveau 1 • • •

uitgifte fasering segmentering

niveau 2 • • •

marketing & acquisitie grondprijsbeleid fonds of industrieschap

niveau 3 • • •

alleen oud oud & nieuw ROB of herstructurering maatschappij

Regionaal Programma Bedrijventerreinen In West-Friesland Friesland is de laatste jaren heel wat bereikt om overprogrammering van bedrijventerreinen terug te dringen. Cruciale punten zijn: •

stevige fasering conform uitgiftetempo uitgifte zoals de laatste jaren is gemonitord;

•

mijlpalen ijlpalen benoemd in de huidige planvoorraad. De regio houdt rekening met 112 h hectare netto nieuw bedrijventerrein tot 2020. Van de plancapaciteit (bruto) staat 56% % on hold;

•

nieuwe plannen en mijlpalen (nu 126 hectare bruto) worden eerst besproken en goedgekeurd in het regionaal bestuurlijk overleg (VVRE1). Op lange termijn is er nog 77 hectare ectare bruto strategische reserve;

•

binnen een jaar drie sluitende businesscases business van herstructureringsprojecten (Oude Veiling, WFO Oost, Krabbersplaat);

•

gemeenten gaan samen met (georganiseerde) georganiseerde) ondernemers kwaliteit en duurzaam beheer van de openbare ruimte e en private kavels organiseren;

•

jaarlijks aarlijks wordt het programma herijkt op basis van actuele uitgiftecijfers; uitgifte

•

Bedrijvenloket West-Friesland (dat bedrijven met een ruimtevraag faciliteert) operationeel.

1

In het bestuurlijk VVRE (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Economie) hebben wethouders Economische Za Zaken

van de verschillende gemeenten zitting.

Uiteraard kan de samenwerking in West-Friesland nog verder uitgewerkt en beter onderbouwd, zeker waar het gaat om en toegespitst op verzakelijking.

Op bestaande locaties in West-Friesland is nog 30,7 hectare bouwrijp. Op korte termijn wordt gefaseerd gestart met twee nieuwe bedrijventerreinen: Distriport in de gemeente Koggenland en ’t Zevenhuis in Hoorn. De opgave aan verouderde locaties in West-Friesland is nu circa 190 hectare, voor een groot deel revitalisering en herprofilering.

Tabel: regionale bedrijventerreinen West-Friesland segment transport en distributie watergebonden modern gemengd

agribusiness zware industrie

bedrijventerrein Distriport Tender Krabbersplaat Schelphoek WFO West Westfrisia De Veken Hoorn ‘80 ‘t Zevenhuis Schepenwijk Vredemaker WFO Oost (50%/50% modern gemengd/agribusiness) Seedvalley Ketenwaal

gemeente Koggenland Medemblik Enkhuizen Hoorn Medemblik Hoorn Opmeer Hoorn Hoorn Enkhuizen Koggenland Medemblik Enkhuizen Enkhuizen

Provinciaal beleid zet kaders De provincie Noord-Holland wil een goede programmering van bedrijventerreinen. In de provinciale Structuurvisie 2040 (vastgesteld in 2010) zijn alle bedrijventerreinen aangegeven in drie categorieën: •

bestaand of hard plan (vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan), in principe in bestaand bebouwd gebied (BBG);

•

zacht plan (overeenstemming over nut en noodzaak maar nog geen vastgesteld bestemmingsplan);

•

strategische reserve (nog geen overeenstemming over nut en noodzaak).

Bedrijventerreinen met ontwikkelcapaciteit zijn tevens opgenomen in de zogenaamde ‘planningsopgave’ voor bedrijventerreinen in Noord-Holland Noord. De planningsopgave kan door GS aangepast worden als daar behoefte aan is. In de provinciale Vr2 is een verbod opgenomen op aanleg van bedrijventerreinen buiten het BBG, tenzij het plan is opgenomen in de planningsopgave 2

Verordening ruimte.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

11

en bovendien wordt voldaan aan een aantal andere voorwaarden, waarvan de belangrijkste is regionale afstemming en dat moet worden aangetoond dat de capaciteit niet te vinden is op bestaande locaties via herstructurering of intensivering (duurzame ladder van verstedelijking3).

Ook binnen BBG moet een bestemmingsplan voldoen aan de planningsopgave (artikel 11 Vr).

Box: herijking planningsopgave bedrijventerreinen Noord-Holland Noord De provincie Noord-Holland is momenteel druk met een nieuwe behoefteraming voor werklocaties, in nauwe samenwerking met de gemeenten in Noord-Holland Noord en een vertegenwoordiging van het bedrijfsleven. Gemeenten brengen in dit proces ook hun regionale programmeringsafspraken in. Naar aanleiding van de resultaten en confrontatie met huidige en gepland aanbod zal in 2013 ook de provinciale planningsopgave worden aangepast. In Noord-Holland Zuid is recent een dergelijke programmeringslag gemaakt die is uitgemond in de uitvoeringsstrategie Plabeka en daarop geënte aanpassing van de planningsopgave.

Verzakelijking: partijen in hun rol zetten Belangen en motieven van partijen op de bedrijventerreinenmarkt (ondernemers, beleggers, overheden et cetera) lopen nogal uiteen. Mede hierdoor komt sturing op waarde en kwaliteit nog onvoldoende uit de verf in West-Friesland. De verzakelijkingsagenda wil de diverse spelers stimuleren om vanuit hun huidige rol en motieven een andere positie in te nemen. Dit kan door diverse prikkels uit te delen. Onderstaande tabel vat dit samen.

Tabel: belangen, motieven en prikkels bij verzakelijking per partij huidige rol •

• • •

•

is veelal eindgebruiker, zeker in West-Friesland door groot aantal familiebedrijven en DGA’s (directeur grootaandeelhouder) denkt weinig na over huur investeert vermogen in stenen, niet in bedrijfsvoering ziet bedrijfspand graag als pensioenvoorziening (maar is zich te weinig bewust van courantheid en waarde!) wil mogelijkheden voor groei en innovatie

gewenste rol West-Friesland ondernemers • • • • •

stuurt op courant bedrijfspand is zich bewust van vastgoedwaarde stuurt hier ook actief op maakt rationele keuze tussen koop en huur betaalt mee aan herstructurering, mits aanwijsbaar belang (zoals eigenaar vastgoed)

(financiële) prikkel/drivers • • • • •

• • • •

3

Voorheen: SER-ladder.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

12

goede prijs-kwaliteitverhouding ontwikkelmogelijkheden, ruimte voor groei bedrijfspand als waardevaste pensioenvoorziening lage herverhuurkans en dus rentelast (bij verhuizen) effect herwaardering vastgoed op mogelijke toekomstige kredietbehoefte of herfinanciering bij de bank verschil boekwaarde en reële verkoopwaarde alternatieven voor koop en zo vrijmaken van vermogen alternatieven en kostenplaatje huisvesting 2e handsmarkt aantoonbaar meer waarde na herstructurering

Tabel (vervolg): belangen, motieven en prikkels bij verzakelijking per partij huidige rol •

•

• •

• •

gewenste rol West-Friesland ontwikkelaars en bouwers

ontwikkelt risicodragend op bouwrijpe kavels; zeer gebruikelijk in deze regio levert direct aan eindgebruiker (koop), maar kan tevens op zoek gaan naar een belegger (huur) is vooralsnog gefocust op kavels heeft niet of nauwelijks contact met belegger, is ook moeilijk te vinden sterk gericht op gebruiker, kent de lokale markt denkt in winstoptimalisatie en korte termijn: wil snel afzetten

•

belegt in onroerend goed risico-rendement gedreven wil met verhuur van (bedrijfs)gebouwen opbrengsten realiseren denkt in contracten en huurtermijnen investeert vooral in (grootschalige) logistiek en verzamelgebouwen zoals op Hoorn’80 weinig actief in West-Friesland beleggingsbeleid institutionele beleggers is gericht op direct, hoog en stabiel rendement

•

• • • • •

(financiële) prikkel/drivers

sluit allianties met ondernemer en financier (of belegger) treedt ook op als beleggende projectontwikkelaar bouwt duurzaam en flexibel ontwikkelt gebieden werkt (meer) samen met gemeenten denkt meer in lange termijn

• • •

• • •

gegarandeerde afzet aan belegger onderscheidende locatie en (markt)concept herontwikkeling indien waardesprong mogelijk (bijvoorbeeld bij bestemmingsruimte) financieringscapaciteit bij eindgebruiker zichtbaar rendement, indien waardebehoud rendement op onderhoud en beheer (keten)

beleggers • • •

• •

• •

• •

• • • • •

groter marktaandeel en financiële betrokkenheid optimaliseren rendement op tijd aan tafel (zowel bij gemeenten als ontwikkelaars en bouwers) actieve sturing op vastgoedaanbod grotere betrokkenheid in gebieden meer sturing op waardecreatie en –vastheid soms ook ontwikkelende belegger zijn participatie en investeren in utilityexploitatie

• • • • •

• • •

investeert bij marktdruk potentiële waardestijging bestaand vastgoed langjarig commitment van gemeente voor schaarste garantie goede exploitatie en locatiebeheer hoog direct rendement, dus huurder met gezonde balans en liquiditeitspositie aantrekkelijke proposities van ontwikkelaars vroeg meedenken en beslissen, zoals Distriport veiligstellen toekomstige opbrengstpotentie

gemeenten en/of regio • • • • • • • •

•

kaderstellend vaak grondexploitant of gronduitgever produceert bouwrijpe kavels beheert openbare ruimte levert kavels vaak direct aan eindgebruiker wil voldoende ruimte voor economie werkt in beperkte mate samen met marktpartijen zet al wel stappen in samenwerking met andere gemeenten in regio wil aantrekkelijk vestigingsklimaat

• • • •

•

•

soms beheer en onderhoud openbare ruimte op afstand nadrukkelijk samenwerking zoeken met private partijen verkopen van deelzones en gebieden samenhang met andere ontwikkellocaties, creëren van schaarste geen pure uitgifte van grond, maar juist zakelijk partner die bereid is om samen met private partijen tot (her)ontwikkeling te komen schept randvoorwaarden

• •

• • • •

minder risico lopende GREX-en een hogere WOZ-waarde kan ruimte geven voor meer OZBinkomsten en dus investeringsruimte voor kwaliteit; uiteraard is de hoogte van de OZB-heffing een politiekbestuurlijke keuze. investering in publiek domein die vliegwiel is op private kavels tevreden ondernemers minder financieren onrendabele top minder kosten voor herstructurering

financiers • •

• •

lenen geld aan partijen drijfveer is garantie dat lening volledig terugbetaald wordt op afgesproken moment en rente op tijd betaald zijn primair banken weinig privaat kapitaal

• • • •

op tijd aan tafel (gemeenten, ondernemers én beleggers) grotere betrokkenheid bij sturing op courant vastgoed meer sturing op investeringsrisico ondernemer meedenken en financieren fondsen (beleggers)

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

13

• • • • •

gezonde loan-to-value weinig risico lopende financieringen portefeuille West-Friesland solvabele klant renteopbrengst hoog versus financieringsrisico beeldvorming (vooral bij banken)

Conclusies en aanbevelingen voor verzakelijkingsagenda West-Friesland Conclusies •

Verzakelijking is belangrijk voor West-Friesland. Zowel overheid, ondernemers als vastgoedmarktpartijen hebben belang bij een meer ‘zakelijke’ of professionele markt.

•

West-Friesland kent al goede voorbeelden van verzakelijking, zoals de succesvolle aanpak van Hoorn’80, Seedvalley en ROB in oprichting. De toon is hiermee gezet.

•

Zowel West-Friesland als provincie Noord-Holland sturen op gezonde vraagaanbod verhouding. Dit blijft aandachtspunt voor de toekomst.

•

De lange samenwerking in West-Friesland is een goede basis voor nieuwe stappen richting verzakelijking.

Aanbevelingen •

Meest kansrijk zijn initiatieven die zo veel mogelijk aansluiten bij beleid en projecten die lopen rondom bedrijventerreinen. Dit alles zo veel mogelijk onder de vlag van het Centraal Coördinatiepunt WestFriesland. Doel is hier vooral een extra impuls aan geven, iets toevoegen.

•

Schaarste helpt om investeringen op bestaande locaties eerder rendabel te maken, nieuwe ontwikkellocaties moeten zorgvuldig gesegmenteerd en gepositioneerd worden om zo min mogelijk te kannibaliseren met bestaande en nieuwe ontwikkellocaties en grondprijzen moeten marktconform zijn.

•

Op de eerste twee thema’s heeft West-Friesland al stappen gezet. In de loop van 2012 kijkt de regio kritisch of er niet nog meer moet worden geschrapt, aan de hand van nieuwe behoefteprognoses voor Noord-Holland Noord.

•

Grondprijzen in West-Friesland komen redelijk overeen, zo blijkt uit een studie van Akro Consult in 2011. Er zijn wel prijsverschillen als gevolg van ligging, bereikbaarheid en uitstraling. Jaarlijks wordt geëvalueerd of er nog steeds marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Mocht dit niet het geval zijn dan overwegen bestuurders in West-Friesland alsnog regionaal grondprijsbeleid.

•

Verzakelijking draait om een proces van bewustwording en gedragsverandering. In de eerste fase van de agenda moet de nadruk daarom vooral liggen op communicatie, verbinding en (meer) begrip en minder op concrete producten. Bovendien is ook capaciteit nodig voor goede uitvoering van bestaande beleid.

•

Daarnaast sturen op schaarste. Dit heeft immers veel effect, zo toont ook de pilot (zie hoofdstuk 2).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

14

2. Actief sturen op vastgoedwaarde: hoe doe je dat?

Verzakelijking stelt het streven naar waardebehoud en -groei van vastgoed en het bedrijventerrein als geheel centraal. Regionale afspraken en beleid – zoals over de planning en fasering van nieuwe ontwikkellocaties – en het goed aflopen van de SER-ladder zijn niet alleen een randvoorwaarde voor verzakelijking, maar helpen om een vastgoedwaardesprong op bestaande locaties te realiseren. In hoeverre is dit al gerealiseerd in West-Friesland? Waar zit waardeontwikkeling danwel potentie hiervoor? En wat is de link met ingezet regionaal beleid? Dit hoofdstuk vat de belangrijkste financiële analyses samen die gemaakt zijn in het kader van deze pilot (Regionaal Financieel Model, RFM).

Wat is vastgoedwaarde?

Om vastgoedwaarde objectief te kwantificeren wordt veelal het begrip marktwaarde gebruikt: ‘het verwachte bedrag dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoed tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen’ (ASRE 2008). Deze definitie laat duidelijk zien dat waarde een bedrag is dat in geld kan worden uitgedrukt en dat de waarde zichtbaar wordt op het moment van een transactie.

Bedrijfsruimte weinig waardevast

Figuur: waardegroei bedrijfsruimte Nederland

Sinds 1995 publiceert de stichting ROZvastgoedindex4 jaarlijks een benchmark om de prestaties van institutionele beleggers onderling te vergelijken. In de vastgoedindex worden rendementen gemeten op directe beleggingen in kantoren, woningen, winkels en bedrijfsruimten.

Volgens de index bedraagt de gemiddelde waardegroei van Nederlandse bedrijfsruimte gemiddeld 1,6% over de periode 1995-2009.

De index heeft een dekkingsgraad van 85% van het belegd vermogen.

4

Bron: IPD/ROZ Vastgoedindex.

De IPD/ROZ Vastgoedindex is in 1995 gestart als een onafhankelijke index en benchmark voor vastgoedbeleggingen in

Nederland met als doel het creëren van transparantie in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt en het leveren van een bijdrage aan de verdere professionalisering van de sector. De IPD/ROZ Vastgoedindex meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles op jaar- en kwartaalbasis en geeft daarmee informatie over netto huurinkomsten en waardeontwikkeling. Naast de index op objectenniveau zijn er indices voor de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt: winkels, kantoren, woningen en bedrijfsruimte.

Laag indirect rendement risico voor belegger De bedrijfsruimtemarkt is voor professionele vastgoedbeleggers een relatief (nog) onbekende en risicovolle markt om in te participeren, zeker in West-Friesland zo blijkt uit de cases (zie ook hoofdstuk 3): •

grondwaarde en restwaarde van bedrijfsruimten zijn beperkt. Dit maakt bijvoorbeeld herontwikkeling minder lucratief en kansrijk;

•

er is een grote kans op waardevermindering door relatief snelle veroudering van bedrijventerreinen en overaanbod, wat overmatige verhuisbewegingen van bedrijven in de hand werkt;

•

opstal- en gebiedsontwikkeling, vastgoedexploitatie en -beheer worden bovendien niet integraal aangepakt. In circa 80 tot 85% van de gevallen geeft een gemeente de grond uit;

•

de vrije markt voor bedrijfsruimten is beperkt doordat voor veel gebruikers het pand in eigendom de norm is;

•

er zijn weinig goede aanbiedingen van ontwikkelaars (die komen er wel meer met onder andere de ontwikkeling van Distriport);

•

in het geval van sale-and-lease-back of huur gaat het vaak om langlopende contracten; de eerste gebruiker heeft indeling en constructie vaak geheel afgestemd op het bedrijfsproces;

•

de markt is intransparant; zo is bijvoorbeeld de ROZ-vastgoedindex relatief klein en er is meer behoefte aan informatie over rendement, waardeontwikkeling, huren en yields en goede voorbeelden. Zeker in West-Friesland.

Particuliere beleggers in West-Friesland en een enkel fonds investeren nu vooral in logistiek en bedrijfsverzamelgebouwen. Hier is de kans op hergebruik het grootst (want: marktdruk, courant en past bij de vraag in West-Friesland) wat zich vertaalt in een lager risicoprofiel. De bedrijfsruimtemarkt in West-Friesland bestaat naar schatting voor 10 tot 15% uit vrije verhuur en nog eens 5 tot 10% huurt via een investerings- of beheersmaatschappij, familie et cetera.

Ondernemer in West-Friesland stuurt nauwelijks op vastgoedwaarde Sturen op vastgoedwaarde heeft nauwelijks expliciet prioriteit voor ondernemers in WestFriesland. Niet bewust, maar omdat er zoveel andere dingen zijn waar zij zich mee bezig moeten houden. Kwaliteit is bovendien niet altijd uit te drukken in geld. Voor de ondernemers in WestFriesland die wij spraken, is het bedrijfspand vooral een omhulsel voor het bedrijfsproces en de plek om efficiënt en goed te kunnen werken. Veel bedrijfspanden zijn dan ook gebouwd als een ‘maatpak’.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

16

In praktijk blijkt ook, dat ondernemers in West-

Box: waarde vastgoed voor ondernemer

Friesland (nog) nauwelijks bezig zijn met

Voor de ondernemer in West-Friesland moet

strategisch vastgoedmanagement. Van actieve

huisvesting vooral een bijdrage leveren aan het

sturing op courantheid, flexibiliteit voor de

primaire bedrijfsproces:

toekomst en rationele keuzen tussen eigendom,

•

aan- en afvoer van goederen;

huur of lease is veelal geen sprake. Het gros van

•

goedkope productiefactoren;

•

delen van netwerken;

•

aanwezigheid toeleveranciers;

•

kostenbesparingen.

het bedrijfsvastgoed op de drie bedrijventerreinen Hoorn’80, Krabbersplaat en WFO West is in handen van eigenaargebruikers.

Directeuren en vastgoedmanagers die wij spraken hebben nauwelijks zicht op de huidige marktwaarde van het vastgoed en het waardeverloop of hoe hierop actief te sturen. Bedrijven kunnen veel strategischer omgaan met hun vastgoed; het ontbreekt hen nu nog vaak aan specifieke kennis en besef. Een enkel bedrijf gaf aan zich wel te (her)oriënteren op de huisvesting om zo financiële middelen vrij te spelen.

Box: (financiële) risico’s niet ingrijpen Ondernemers denken nog te vaak dat de vastgoedwaarde van hun bedrijfsruimte stijgt, maar de praktijk is anders. Het vastgoed is vaak een specifieke huls om de eigen bedrijfsvoering (maatpak) en daardoor niet even courant. Het gevolg van niet ingrijpen: •

bij verplaatsing staat het achtergelaten bedrijfspand vaak langdurig leeg of wordt in gebruik genomen door een veelal laagwaardiger gebruiker (overigens is de leegstand in West-Friesland nu nog beperkt);

•

herfinanciering van investeringen in huisvesting bij de bank wordt lastiger, zo blijkt onder andere uit gesprekken met Rabobank West-Friesland Oost en Midden omdat het bedrijfspand in de huidige markt lager wordt getaxeerd dan de boekwaarde5. Op dit moment zijn banken in West-Friesland druk met herwaardering van de portefeuille tegen reële marktwaarde;

•

beleggers laten de markt verder links liggen, bij te grote (financiële) risico’s en te laag indirect rendement. Oftewel niet meer mogelijkheden voor huur of lease;

•

leningen aan banken worden mogelijk niet terugbetaald en in onderpand gegeven vastgoed daalt in waarde. Een deel van de vastgoedleningen heeft al een zogeheten loan-to-value ratio van meer dan honderd procent ten opzichte van het onderpand. Oftewel, de lening heeft een hogere waarde dan die van het bedrijfspand zelf.

5

Zo’n 30% van de bancaire vastgoedleningen in Nederland loopt dit jaar of in 2013 af, terwijl ongeveer de helft een

looptijd heeft tot 2015 of later.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

17

Resultaten Regionaal Financieel Model (RFM)

Verzakelijking stelt het streven naar waardebehoud en -groei van vastgoed en het bedrijventerrein als geheel centraal: •

beleggers investeren meer in West-Friesland als bedrijfsruimte zijn waarde behoud (of liever stijgt in waarde; indirect rendement) en huurwaarden stabiel zijn of stijgen;

•

anderzijds kunnen regionale afspraken en regionaal beleid, het goed aflopen van de SERladder en herstructurering helpen om een vastgoedwaardesprong op bestaande locaties te realiseren;

•

vastgoed dat zijn waarde behoud (of liever nog dat in waarde stijgt) in tot slot goed voor ondernemerspensioenen.

Dit wetende, wat zijn dan de knoppen om aan te draaien? En wat zijn effecten van ingezet beleid in West-Friesland en acties op de drie bestaande bedrijventerreinen Krabbersplaat, Hoorn’80 en WFO West op huurprijzen, transactiedynamiek en transactieprijs en vastgoedwaarden? Hieronder vindt u de belangrijkste resultaten uit de financiële analyses die gemaakt zijn in het kader van deze pilot: het Regionaal Financieel Model (RFM) voor West-Friesland.

Het Regionaal Financieel Model bestaat uit een vijftal indicatoren: 1. huurprijzen bedrijfsruimte; 2. grondprijzen op bedrijventerreinen; 3. commerciële waarde bedrijfsruimte; 4. transactiedynamiek; 5. transactieprijzen bedrijfsruimte.

Indicator 1. huurprijzen bedrijfsruimte

Wat zijn huurwaarden in West-Friesland?

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte in West-Friesland ligt voor bestaand vastgoed tussen € 35 en 65 per m² (peildatum ultimo 2011) en neemt over een langere periode licht toe. De gemiddelde huurwaarde van bedrijfsruimte, met uitzondering van 2006, blijft boven inflatie en stijgt sneller.

Waar zit huurwaardeontwikkeling?

De sterkste waardestijging heeft plaatsgevonden in het kleinschalig segment (45%). Het segment met de minste waardestijging (overigens nog altijd 30%) is de grootteklasse 2.000 tot 5.000 m²

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

18

vvo. De huurwaarden in de periode 2002 2002-2006 waren over het algemeen lager dan n de prijzen prijze in de periode 2007-2011.

Figuur: gemiddelde huurprijs bedrijfsruimte West-Friesland West (€/m²) per oppervlaktecategorie

€70,0 2001 - 2005

2006 - 2011

€60,0 €50,0 €40,0 €30,0 €20,0 €10,0 €0,0 < 500

500 tot 1.000

1.000 tot 2.000

2.000 tot 5.000

Bron: transactiearchief PropertyNL.com (2012), bewerking Stec Groep.

Belegger zoekt optimum in cashflow en indirect rendement De belegger zoekt het optimum: een en aantrekkelijke cashflow gedurende de looptijd van een fonds of gebruiksovereenkomst (direct direct of exploitatierendement) exploitatierendement en een reële kans op waardestijging van het vastgoed.

Overigens, hierin schuilt wel een gevaar; een e kwalitatief slecht, maar goed verhuurd rhuurd pand is vanuit beleggers oogpunt waardevol. Als de huurder huurder tevreden is dan ontbreekt een belangrijke stimulans om het vastgoed te verbeteren. Pas als de vastgoedwaarde dusdanig daalt of de verhuurbaarheid staat onder druk, is er belang van ingrijpen voor de belegger.

Indicator 2. grondprijzen op bedrijventerreinen

Wat zijn grondprijzen in West-Friesland?

De grondprijs geeft een indicatie van de waarde van een bedrijventerrein. Bepalend voor de grondprijs zijn onder meer: krapte op de markt (te weinig uitgeefbare grond), voorzieningen, ligging (snelweglocatie of elders), kavelgrootte (locaties met kavels groter dan 1 hectare zijn relatief schaars) maar vooral type vastgoed. Bijvoorbeeld waterkavels, kantoorachtige ruimten, verzamelunits of perifere detailhandel.

In 1990 lag de gemiddelde grondprijs in Noord-Holland rond € 60 per m². De prijzen in WestFriesland lagen ongeveer € 20 per m² lager. In 2011 is het verschil absoluut nog altijd zo’n € 20 per m². De hogere grondprijswaarde voor heel Noord-Holland wordt vooral beïnvloed door de uitgifte van locaties in en rondom Amsterdam. Op Hoorn ‘80 en Krabbersplaat is al langere tijd geen grond meer uitgegeven. Op WFO West is de gemiddelde grondprijs in een periode van slechts zes jaar met ruim € 40 per m² gestegen (een stijging van meer dan 40%).

Figuur: ontwikkeling grondprijs op bedrijventerreinen in West Friesland

€160 €140 €120 €100 €80 €60 €40 €20 €0

gem. grondprijzen Noord Holland

gem. Grondprijzen West Friesland

Bron: Ministerie I&M (2012), IBIS Werklocaties, bewerking Stec Groep (2012).

Hoe ontwikkelt de grondprijs zich?

De gemiddelde grondprijs in West-Friesland is in de periode 1990 - 2000 redelijk stabiel gebleven.

Voor Noord-Holland duurde deze stabiele periode iets korter, tot 1996. Voor West-Friesland geldt dat de grondprijzen sinds 2000 lineair zijn gestegen. Het verloop in Noord-Holland is iets grilliger, waarbij vooral rond 2000 - 2001 een belangrijke sprong is gemaakt in prijs. Uiteindelijk ontlopen de grondprijswaardes elkaar niet heel veel.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

20

Box: mogelijke rek in grondprijs West-Friesland en wat dat kan opleveren (theoretische som) •

de gemiddelde grondprijs in regio West-Friesland ligt op zo’n € 120 per m²;

•

een lichte verhoging van de grondprijs met 10% (een stijging van € 12) geeft al een surplus van ruim € 120.000 per hectare;

•

in West-Friesland is op dit moment nog zo’n 13 hectare direct uitgeefbaar. Een verhoging van de grondprijs met 10% levert direct al zo’n € 1,56 miljoen op.

West-Friesland kan relatie tussen grondprijs en vastgoed versterken Met regionale afspraken over de methodiek van grondprijsberekening (residueel) komt de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming nog duidelijker tot uiting.

Hierdoor kan de regio West-Friesland de grondprijzen op de nog resterende ontwikkellocaties beter in overeenstemming brengen met de grondwaarde en daardoor soms meer opbrengsten genereren uit de grondexploitatie dan in de huidige situatie. In veel regio’s in Nederland blijkt dat de investeringskost en commerciële waarde van het vastgoed nog ruimte laten voor een grondprijsstijging.

Grondprijzen in West-Friesland komen redelijk overeen, zo blijkt uit een studie van Akro Consult in 2011. Er zijn wel prijsverschillen als gevolg van ligging, bereikbaarheid en uitstraling. Jaarlijks wordt geëvalueerd of er nog steeds marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Mocht dit niet het geval zijn dan overwegen bestuurders in de regio West-Friesland alsnog een regionaal grondprijzenbeleid.

Indicator 3. commerciële waarde bedrijfsruimte

Wat zijn commerciële waarden in West-Friesland?

De drie bedrijventerreinen Hoorn’80, Krabbersplaat en WFO als geheel (West en Oost) in deze pilot zijn samen goed voor een commerciële waarde van naar schatting zo’n € 400 tot 525 miljoen. Het belang om hierop te sturen is dus groot.

Tabel: schatting commerciële waarde bedrijfsruimten Hoorn’80, Krabbersplaat en WFO scenario

huur (bestaand)

vormfactor

BAR

CW

per hectare (f.s.i. 0,6)

totale CW

laag

€ 45

0,9

0,089

€ 455

€ 2,5 miljoen

€ 400 miljoen

hoog

€ 55

0,9

0,084

€ 589

€ 3,5 miljoen

€ 525 miljoen

Bron: Stec Groep (2012). Uitgaande van kengetallen. Afronding kolom 6 op 0,5 en kolom 7 op 5 miljoen.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

21

Indicator 4. transactiedynamiek bedrijfsruimte

Wat betekent transactiedynamiek?

De dynamiek op een bedrijventerrein, de mate waarin er veel huur- of kooptransacties plaatsvinden, is een goede indicator om te achterhalen hoe een bedrijventerrein economisch presteert en of bedrijven zich er thuis voelen en graag willen vestigen. Op nieuwe ontwikkellocaties zien we een hogere dynamiek dan bij bestaande (volledig) uitgegeven locaties, doordat er nieuwe bedrijfsgebouwen ontwikkeld worden en het veel nieuwe vestigingen aantrekt.

Een bestaand, volledig uitgegeven bedrijventerrein dat goed functioneert, kent een beperkte dynamiek. Bedrijven groeien en krimpen en verhuizen bovendien vaak binnen het gebied. Oudere bedrijventerreinen hebben soms een hoge dynamiek.

Dit kan twee dingen betekenen: •

door toenemende veroudering trekken bedrijven weg, waardoor het aantal panden dat leegstaat toeneemt. Tegelijkertijd biedt dit ook ruimte voor meer ‘laagwaardige’ bedrijvigheid om zich te vestigen op het terrein (er is immers meer ruimte). Indien dit het geval is, dan gaat dit gepaard met een negatieve ontwikkeling in de hoogte van de huur- of koopprijzen;

•

herstructurering zorgt voor meer dynamiek. Door herontwikkeling van bestaand vastgoed en ingrepen in de openbare ruimte, kan een verouderd terrein weer aantrekkelijk worden voor nieuwvestigers. Vaak gaat herstructurering van oude terreinen gepaard met herontwikkeling van het incourante vastgoed (bijvoorbeeld de herontwikkeling van een oud fabriekspand tot een moderne bedrijfsverzamelplek van (creatieve) industrie). Hierdoor komt meer ruimte beschikbaar voor nieuwe (kleinere) bedrijven waardoor het aantal transacties eveneens toeneemt.

Transactiedynamiek Hoorn’80 stijgt met 70 tot 75% De figuur hieronder laat zien, dat Hoorn ‘80 een substantiële toename in zowel het aantal transacties als de koopsom laat zien vanaf 2006; het startjaar van de revitalisering. In 2009 was er een kleine dip met minder transacties dan in 2008 en 2010 en relatief meer ‘goedkope’ transacties waarbij het aandeel vastgoed ten opzichte van de grond relatief klein was.

Herstructurering leidt tot een toename van vastgoedtransacties op Hoorn’80 met 70 tot 75%.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

22

Figuur: transactiedynamiek Hoorn ‘80, Krabbersplaat en WFO (aantal transacties) 45 40

Hoorn 80

Krabbersplaat

WFO

35 30 25 20 15 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Bron: Kadaster (2012), bewerking Stec Groep (2012).

Krabbersplaat heeft relatief weinig transacties en het aantal transacties is redelijk stabiel over de periode 1995-2011. Er vindt in deze periode zeer beperkt of zelfs geen nieuwe ontwikkeling van vastgoed plaats. Er komt dus geen ruimte voor nieuwe bedrijven bij, maar er gaat ook niets weg.

De meeste bedrijven zitten prima op Krabbersplaat en hebben geen behoefte om te verhuizen.

Het betreft hooguit enkele bedrijven die groeien of krimpen.

Op WFO neemt het aantal transacties vanaf 2004 tot en met 2007 sterk toe. Dit komt vooral door de uitgifte van nieuw bedrijventerrein.

Effect herstructurering op transactiedynamiek, prijs en vastgoedwaarde aantoonbaar: 1e trede SER-ladder vertaald in waarde Relatieve schaarste geeft ondernemers en vastgoedeigenaren ruimte en vertrouwen om te investeren. Dit was afgelopen jaren goed te zien op Hoon’80. Hier was afgelopen jaren nauwelijks grond uitgeefbaar. In 2006 is gestart met een revitalisering. De gemeente Hoorn investeerde in de openbare ruimte, vastgoedeigenaren in uitstraling en kwaliteit van het vastgoed en de private kavel.

Indicator 5. transactieprijzen bedrijfsruimte

Wat betekent transactieprijs?

De transactieprijs is eveneens een goede indicator voor het economisch presteren van een bedrijventerrein. Immers, een stijgende prijs bij verkoop kan betekenen dat: •

de vraag naar bedrijfspanden groeit. Er is schaarste: het aanbod is minder dan de vraag waardoor de prijzen stijgen;

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

23

•

bedrijfspanden worden herontwikkeld of opgeknapt. Incourante panden hebben (zeer) lage vastgoedwaarden. Door de panden up-to-date te maken of te herontwikkelen stijgt de gemiddelde koopprijs;

•

er komen (veel) nieuwe bedrijfspanden bij. Doordat nieuwere panden vaak een hogere vastgoedwaarde hebben (duurzamer, energiezuiniger, betere kwaliteit en uitstraling, betere voorzieningen), stijgt de waarde.

Bij dalende prijzen geldt het tegenovergestelde. Bedrijfspanden zijn incourant geworden en worden niet of minder goed afgezet. De vraag daalt en leegstand neemt toe. Herstructurering heeft niet alleen een positief effect op het aantal transacties in het gebied. Er is ook sprake van een verhoging van transactieprijzen.

Transactieprijs meer dan verdubbeld na herstructurering Hoorn’80 In de figuur hieronder is de ontwikkeling in gemiddelde koopsom (per m² vvo) weergegeven op de drie bedrijventerreinen, Hoorn ‘80, Krabbersplaat en WFO. Het volgende valt op: •

Hoorn ‘80 kent een belangrijke toename in de gemiddelde prijs vanaf 2006, maar met een dip in 2009. In dat jaar hebben ten eerste minder transacties plaatsgevonden dan in bijvoorbeeld 2008 of 2010. Daarnaast hebben er relatief meer ‘goedkope’ transacties plaatsgevonden, waarbij het aandeel vastgoed ten opzichte van de grond relatief klein was (de prijs voor onbebouwde grond ligt immers lager dan de prijs van bebouwde grond). In 2006 is begonnen met een revitalisering op Hoorn ‘80. De aanloop naar deze herstructurering en de daadwerkelijke aanpak heeft een duidelijk effect gehad op de ontwikkeling van de gemiddelde prijs. Ten opzichte van de periode 2000-2005 heeft de revitalisering op Hoorn ’80 vanaf 2006 geleid tot meer dan een verdubbeling van de gemiddelde transactieprijs (2006-2011 +145% ten opzichte van 2000-2005). Over een langere periode (1995-2005) gaat het zelfs om een verdrievoudiging (2006-2011 +200% ten opzichte van 1995-2005).

•

Krabbersplaat laat een stabiel, licht stijgende koopsom zien. Een uitzondering is 2010. In dit jaar heeft één relatief hoge transactie plaatsgevonden van een grootschalig pand, inclusief kantoorruimte.

•

Op WFO is de gemiddelde koopsom tussen 1999 en 2003 flink gestegen maar neemt dan wat af. Overigens loopt wel het aantal transacties – als gevolg van de uitgifte van nieuwe grond – toe. Bij de uitgifte van nieuwe kavels ligt de koopsom substantieel lager, er zijn immers nog geen opstallen. Na 2007 neemt de gemiddelde koopsom weer toe.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

24

Figuur: koopsom (€ per m² vvo) Hoorn ‘80, Krabbersplaat en WFO €1.400,0 Hoorn 80

Krabbersplaat

WFO

€1.200,0 €1.000,0 €800,0 €600,0 €400,0 €200,0 €0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Bron: Kadaster (2012), bewerking Stec Groep.

Grootschalig empirisch onderzoek van de Radboud Universiteit Nijmegen bevestigt dit beeld: het aantal transacties neemt in de periode tijdens en na herstructurering toe. Bovendien lijken de prijzen na herstructurering te stijgen naar het niveau van reguliere bedrijventerreinen. Overigens ontbreekt het vooralsnog aan onderzoek of de vastgoedwaardestijging van blijvende aard is.

WOZ-waarde stijgt na herstructurering met 15 tot 20% Herstructurering vertaalt zich ook in hogere vastgoedwaardes. Voor Hoorn’80 gaat het om een stijging van de gemiddelde WOZ-waarde van 17% in de periode 2006-2011 ten opzichte van de gemiddelde waarde voor de revitalisering (2001-2005). Het gaat hier enkel om bestaande bedrijfspanden, vanaf 2011 (geen nieuwbouw). En een stijging van 21% van de gemiddelde WOZ-waarde in 2012 ten opzichte van het gemiddelde in de periode 2001-2005.

Figuur: WOZ-ontwikkeling WFO (links) 2006-2011 en Hoorn’80 (rechts) (%, alleen voor bestaande bouw vanaf 2006 respectievelijk 2001)

Bron: gemeente Medemblik en Hoorn (2012), bewerking Stec groep (2012).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

25

In de figuur hieronder zijn ter illustratie drie scenario’s in tijd uitgezet die de potentiële waardestijging gemeten in WOZ-waarde waarde weergeven na herstructurering: •

variant 1%/jaar;

•

variant 5%/jaar;

•

variant 10%/jaar.

Figuur: potentie waardeontwikkeling,, voorbeeld voorbeel Hoorn’80 (%) (theoretische som)

Bron: gemeente Hoorn (2012), voor WOZ-waarden, WOZ historisch verloop.. Adressen vanaf 2001.

Bewerking scenario’s – theoretische som – Stec Groep (2012).

Waardeontwikkeling via herstructurering (1e trede SER-ladder) kan doorvertalen in hogere OZB Herstructurering leidt tot aantoonbare waardestijging van bedrijfsruimte voor vastgoedeigenaren vastgoedeigenaren.

Een hogere OZB kan worden beschouwd als opbrengst op investeringen in herstructurering.

Echter, er is een gat tussen gemeentelijke gemeentelij uitgaven en inkomsten die tijdelijk gefinancierd moet worden (opbrengsten uit OZB worden pas later gerealiseerd). gerealiseerd Bovendien is de hoogte van de OZB als aandeel op de WOZ-waarde waarde een politiek-bestuurlijke politiek keuze.

Voor de drie bedrijventerreinen Krabbersplaat, Hoorn’80 en WFO ziet het huidige financiële plaatje er als volgt uit.

Tabel: WOZ-waarde per case indicator

WFO

Hoorn’80

WOZ-waarde uitgegeven (hectare netto) WOZ-waarde per hectare

Krabbersplaat

€185 mln.

€ 140 mln.

€ 40 mln.

68 ha netto

54 ha netto

27 ha netto

€ 2,69 mln.

€ 2,64 mln.

€ 1,55 mln.

-5 tot 10%

7%

(2001-2012)

(2001-2011)

waardeontwikkeling

Oost: -3 tot 11%

(% per jaar)

West: 1 tot 34% (2006-2011)

Bron: diverse, bewerking Stec Groep (2012).

Als we vervolgens kijken wat deze drie bedrijventerreinen de gemeente aan OZB-belasting opleveren dan ligt dit tussen circa € 630.000 en € 817.000 per jaar.

Tabel: OZB belastingen in de gemeenten (als aandeel van de WOZ-waarde) gemeente

OZB

Hoorn

0,1331%

Enkhuizen

0,2067%

Medemblik

0,1276%

gemiddelde OZB Bron: diverse gemeentesites (2012).

0,1558%

Een herstructurering levert doorgaans een verbeterde kwaliteit op van het terrein en hogere vastgoedwaarden (door herontwikkeling van vrije kavels of verouderd vastgoed en het opknappen van panden/ gevels of het duurzamer/ energiezuiniger maken van panden). Hieronder rekenen we een viertal – theoretische – scenario’s voor. Immers, de hoogte van de OZB als aandeel op de WOZ-waarde is een politiek-bestuurlijke keuze.

We gaan voor het basisscenario uit van een stijging in vastgoedwaarde van 1% per jaar. Bij een minimale investering in private (en openbare) ruimte wordt een extra waarde verkregen van ongeveer 5%. Voor grootschalige ingrepen en een verduurzaming rekenen we met een waardeverhoging van 10 tot 20%.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

27

Tabel: scenario’s extra OZB-opbrengsten als gevolg van herstructurering Hoorn’80, Krabbersplaat en WFO bij extra waardeontwikkeling (als gevolg van herstructurering) "onderkant" opp. bij waarde per winst t.o.v. oude comm. per m² f.s.i. 0,6 hectare waarde (per (m²) hectare) 1% winst

455

460

5% winst

455

10% winst 20% winst

6000

OZB-over totale extra OZB extra waarde inkomst 3 cases

2.757.640

€ 27.303

€ 42,54

€ 6.309,02

478

2.866.854

€ 136.517

€ 212,71

€ 31.545,11

455

501

3.003.371

€ 273.034

€ 425,42

€ 63.090,22

455

546

3.276.404

€ 546.067

€ 850,85

€ 126.180,44

"bovenkant" opp. bij waarde per comm. per m² f.s.i. 0,6 hectare (m²) 1% winst

589

595

5%winst

589

10% winst

589

6000

winst t.o.v. oude waarde (per hectare)

OZB-over totale extra OZB extra waarde inkomst 3 cases

3.569.340

€ 33.626

€ 52,39

€ 7.769,93

618

3.710.700

€ 174.986

€ 272,65

€ 40.434,15

648

3.887.400

€ 351.686

€ 547,97

€ 81.264,43

20% winst 589 707 4.240.800 € 705.086 € 1.098,62 € 162.924,98 Bron: Stec Groep (2012). Uitgaande van kengetallen. Voor OZB-bepaling is gerekend met gemiddelde van gemeenten Hoorn, Enkhuizen en Medemblik van 0,1558%.

Dit betekent (in theorie en met een bandbreedte!) dat grootschalige herstructurering in dit geval een potentieel aan extra OZB-inkomsten kan opleveren van € 65.000 tot € 160.000 per jaar.

Uiteraard staan hier ook de nodige kosten tegenover!

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

28

Conclusies en aanbevelingen voor verzakelijkingsagenda West-Friesland Conclusies •

De verschillen tussen nieuw, courant en bestaand vastgoed zijn soms zeer groot (tientallen procenten).

Waardeontwikkeling in West-Friesland zit vooral in de segmenten kleinschalige bedrijfsruimte (veelal verhuur) en grootschalige logistiek. Dit biedt perspectief voor beleggers.

•

De belegger zoekt het optimum in cashflow en indirect rendement. Een aantrekkelijk direct of exploitatierendement gedurende de looptijd van een fonds of gebruiksovereenkomst en een reële kans op waardestijging van het vastgoed.

•

De ondernemer of vastgoedeigenaar in West-Friesland stuurt nauwelijks op vastgoedwaarde.

•

De pilot toont aan dat herstructurering een positief effect heeft op transactiedynamiek, prijs en vastgoedwaarde. Een waardestijging van 10 tot 20% blijkt in praktijk heel goed mogelijk. Een direct instrument voor West-Friesland om – samen met ondernemers en vastgoedeigenaren! – waardeontwikkeling te realiseren.

•

Schaarste helpt investeringen op bestaande locaties eerder rendabel te maken. Zo was in Hoorn afgelopen jaren nauwelijks grond uitgeefbaar.

•

Transactieprijzen liggen na herstructurering aantoonbaar hoger dan voor de ingreep. Hiermee vertaalt de pilot in feite de 1e trede van de SER-ladder in waarde.

•

Bij een marktconforme prijs voor nieuwe bouwgrond biedt de tweedehandsmarkt bovendien een reëel perspectief en locaties worden meer waardevast. Dit is goed voor ondernemerspensioenen en beperkt risico’s voor beleggers.

Aanbevelingen •

West-Friesland kan de markt structureren om ruimte te maken voor investeringen. Belangrijkst is geen kleinschalige bedrijfsruimten op nieuwe uitleglocaties toe te staan. Zo ontstaan investeringskansen voor het ‘omkatten’ van grootschalige (oude) hallen tot kleine of middelgrote moderne bedrijfsunits. Effect: waardecreatie en hogere huurwaarden.

•

Ook moet West-Friesland bestaand aanbod en nieuwe plannen vraaggericht segmenteren. Hiertoe heeft West-Friesland al een regionaal afgestemd programma. Herijking hiervan aan de (reële) marktvraag betekent regelmatige (elke 1 à 2 jaar) check op de kwalitatieve vraag en exacte ruimtebehoefte.

•

Grondprijzen moeten zo zijn dat ze zeker marktconform zijn en dus niet te laag. Hiertoe kan West-Friesland (op termijn) afspraken maken over regionaal marktconform grondprijsbeleid.

•

Relatieve schaarste geeft ondernemers en vastgoedeigenaren ruimte en vertrouwen om te investeren. Dit pleit voor kritisch plannen, programmeren en schrappen in West-Friesland en (financieel) koppelen van nieuwe ontwikkelingen aan het opknappen van bestaande locaties (bijvoorbeeld middels een kwaliteitsfonds en financiële arrangementen zoals genoemd per case in hoofdstuk 3).

•

Regionale afspraken over het goed aflopen van de SER-ladder helpen om een vastgoedwaardesprong op bestaande locaties te realiseren.

•

De aanpak op Hoorn’80 is goed te kopiëren op 5 tot 10 andere herstructureringslocaties in West-Friesland.

•

Overheden kunnen waardevermeerdering (gedeeltelijk) verzilveren en zo delen van de herstructurering van bedrijventerreinen financieren. Middels 'value capturing’ van de gerealiseerde waardestijging, vrijwillige bijdrage, exploitatieovereenkomst, baatbelasting, joint-venture of via de OZB (zie ook bijlage).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

29

3. Cases: kansen en afspraken voor vier bedrijventerreinen De pilot pakt drie cases in West-Friesland bij de kop om vast te stellen welke kansen er zijn voor (meer) verzakelijking en waardeontwikkeling op bestaande locaties. Dit wordt vervolgens doorvertaald naar kansen, oplossingen en concrete afspraken (agenda). De cases zijn: Hoorn’80, Krabbersplaat en WFO West. In dit hoofdstuk vindt u per case een typering (type vastgoed, grond- en vastgoedposities), score op verzakelijking, kansen voor meer verzakelijking en de agenda om dit ook te realiseren. De vierde case betreft Distriport, een nieuw te ontwikkelen regionaal bedrijventerrein. Ook hiervoor zijn verzakelijkingskansen in beeld gebracht.

Case Hoorn’80 Hoorn’80 ligt in het zuidoosten van Hoorn en is ontsloten via de N506, de weg tussen de A7 en Enkhuizen. Het bedrijventerrein is 80 hectare bruto en 54 netto groot. Hoorn’80 grenst aan het Markermeer, maar heeft geen kade. Het naastgelegen Schelphoek wel.

Hoorn’80 is ontwikkeld vanaf 1975. Op het bedrijventerrein zitten veel grootschalige bedrijven uit traditionele sectoren: industrie, bouw en logistiek. Er zijn bijna 195 vestigingen van bedrijven, hoofdzakelijk MKB en zo’n 3.000 arbeidsplaatsen.

arbeidsplaatsen Hoorn'80

bedrijfsvestigingen Hoorn'80 250

3400

200

3200

150

3000

100

2800

50

2600 2400

0 2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: Lisa (2012), bewerking Stec Groep.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

30

Het aantal arbeidsplaatsen op Hoorn ‘80 schommelt in de periode 2000-2010 licht. Het aantal vestigingen van bedrijven liet een lichte daling zien in 2007 en 2008 waarna deze weer steeg tot bijna 195 in 2010. Totale toegevoegde waarde; naar schatting zo’n € 80 miljoen6.

Vastgoed Het vastgoed betreft veelal grootschalige, functionele bedrijfshallen. Destijds was er veel grond beschikbaar tegen een relatief gunstige prijs waardoor grote percelen zijn uitgegeven. De maximaal toegestane milieucategorie is 4. Detailhandel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit van industrie en ambacht of in de vorm van volumineuze goederen, zoals ABC en grove bouwmaterialen, sanitair, keukens en badkamers. Het gaat veelal om bedrijfsruimte met een beperkte kantoorcomponent. Bouwhoogte: maximaal 8 meter (deels vrijstelling tot 12 meter mogelijk). Langs de Protonweg en Atoomweg is de verkaveling fijnmaziger; hier staan kleine en middelgrote bedrijfshallen (circa 150 tot 2.000 m²) op kavels van circa 500 tot 2.000 m². Langs de Electronweg en Neutronweg staan bedrijfsverzamelunits (kleinschalig, single use, met laaddeur en beperkte kantoorcomponent).

Grond- en vastgoedposities Het vastgoed is in grote mate in eigendom van gebruikers. Minder dan 10% huurt of leaset zijn bedrijfspand7. Het gaat vooral om de kleine en middelgrote bedrijfspanden langs de Protonweg en Atoomweg. Daardoor is hier meer dynamiek. Verder is de versnippering groot. Deen, Hermans Real Estate, De Graaff en BMG Vastgoed/Bomij hebben veel bedrijfspanden in eigendom; samen goed voor zo’n derde van het totale vastgoed. Deen en BMG Vastgoed/Bomij hebben het vastgoed voor eigen gebruik, Hermans Real Estate (één bedrijfshal van circa 3.000 m²) en De Graaff deels voor de verhuur. De oude destilleerderij De Hoorn maakt deel uit van een vastgoedfonds en staat deels leeg (bedrijfshal totaal 8.789 m²).

6

Bron: inschatting Stec Groep, op basis van LISA, IBIS Werklocaties en CBS (2012).

7

Bron: BRO (2006), Revitaliseringsplan bedrijventerrein HN80.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

31

Score op verzakelijking Hoorn’80 scoort licht positief op de checklist van verzakelijking: •

Het gaat om een bestaande locatie, die in zijn geheel is uitontwikkeld (traditioneel uitgifte- en exploitatiemodel). Grond- en vastgoedeigendom zijn zeer sterk versnipperd8.

•

Er zijn nauwelijks professionele beleggers actief op Hoorn’80. De Graaff verhuurt kleinschalige bedrijfsunits langs de Neutronweg. De oude destilleerderij De Hoorn maakt deel uit van een vastgoedfonds. Beleggers actief in Hoorn (Scholtens, Nieuwe Steen Investments, Zeeman Vastgoed, Schuchon) investeren vooralsnog niet op bedrijventerreinen.

•

Minder dan 10% van de gebruikers op Hoorn’80 huurt of leaset zijn bedrijfspand.

•

Enkele bedrijven hebben relatief grote grond- en vastgoedposities – Deen, Hermans Real Estate, De Graaf en BMG Vastgoed – maar opereren nog nauwelijks op basis van een strategisch meerjarenperspectief op vastgoed en grond.

•

Deen investeert veel in Hoorn’80, voor eigen uitbreiding. Vrijkomende lege bedrijfspanden worden opgekocht bij groei.

•

Ondernemers zijn georganiseerd in Parkmanagement Hoorn (oprichting in 2006) dat ook jaarlijks onderhoud van openbaar groen en wegen oppakt. Financiering gebeurt door de gemeente Hoorn en ondernemers, via de reclamebelasting (zie kader). Op dit moment zijn alle bedrijventerreinen in Hoorn aangesloten bij Parkmanagement Hoorn.

•

In de periode 2006-2010 is Hoorn’80 gerevitaliseerd. Door de gemeente Hoorn en provincie Noord-Holland is in totaal € 1,75 miljoen geïnvesteerd in achterstallig onderhoud van het openbaar gebied (groen, wegen). Door Parkmanagement Hoorn en de gemeente Hoorn is veel tijd en energie gestoken in het betrekken van bedrijven. Parkmanagement Hoorn heeft onder meer het Fonds Gevelbeplating en bijbehorende subsidieregeling uitgevoerd. In totaal is er door bedrijven ruim € 5,6 miljoen geïnvesteerd (via het fonds gevelbeplating en zo’n € 90.000 subsidie verstrekt. De leegstand is bovendien teruggebracht van 13% tot frictieleegstand.

•

De eigenaar van de oude destilleerderij De Hoorn wil komen tot herontwikkeling. De plannen zijn nog in een beginstadium, maar de ontwikkelscenario’s wijzen op middelgrote moderne reguliere bedrijfsruimten (light industry) met enkele kleinere flexibele units voor de huur. Doel is te komen tot een HIRBaanvraag in 2013.

•

Nu er weer grond beschikbaar is op ’t Zevenhuis (fase I&II: 15 hectare per 2013 en nog eens 15 hectare vanaf 2019) dempt dit de marktdruk en daarmee de kans op investeringen op

8

Overigens wordt fase 1 van het nieuwe ’t Zevenhuis wel in publiek private samenwerking (PPS) met Scholtens

Projecten en grondeigenaar Hoogland ontwikkeld en uitgegeven.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

32

Hoorn’80. Herontwikkeling van bestaande kavels tot nieuw uit te geven grond is kostbaar en levert hoge grond- en vastgoedwaarden.

Tabel: checklist ‘Op weg naar meer verzakelijking’ aspect verzakelijking

score

1

focus op gebied(en), niet alleen gebouwen

0/√

2

(meer) mogelijkheden voor huur, minder eigenaargebruikers

√

3

markt die realisatie, beheer, onderhoud doet; niet alleen ‘traditioneel’ parkmanagement

√

4

PPS-constructies, in plaats van gronduitgifte door gemeenten

0

5

meer particuliere investeringen in oude locaties

√

6

structureel markt- en investeringsaandeel ontwikkelaars en beleggers

0

Box: Parkmanagement Hoorn Parkmanagement Hoorn (PMH) werkt langs drie lijnen: 1)

collectieve beveiliging, uitvoering en management (Hoorn’80, Westfrisia en De Oude Veiling);

2)

onderhoud groen en klein onderhoud wegen en straten, uitvoering en management, in opdracht van de gemeente Hoorn. Uitgangspunt is een met de gemeente overeengekomen minimum beeldkwaliteit.

Uitvoering en management wordt op basis daarvan door de gemeente aan PMH vergoed;

3)

het verlenen van diensten aan bedrijven: beveiliging, verzorgen van groen rondom bedrijfspanden en bewegwijzering.

De collectieve taken van PMH worden middels een uitkering uit het Lokaal Ondernemers Fonds (LOF) betaald. De LOF wordt gefinancierd uit de opbrengsten van de reclamebelasting. De collectieve taken worden ieder jaar vastgesteld door de Stichting PMH op voorspraak van de Hoornse Ondernemers Compagnie (HOC). Naast de jaarlijkse uitkering uit het LOF ontvangt PMH van individuele bedrijven betalingen voor verleende diensten (zie punt 3).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

33

Kansen voor (meer) verzakelijking We zien zeker kansen voor meer verzakelijking op Hoorn’80. De uitgangspositie is in de kern goed. Wel is het betrekken van ondernemers en vastgoedeigenaren lastig gebleken, door de sterk versnipperde grond- en vastgoedposities. Overigens kostte het in het kader van de revitalisering nauwelijks moeite om bedrijven te mobiliseren.

Typen verzakelijking: •

verbreding losse kavels naar één totaalgebied;

•

meer huur en dus betrokkenheid van vastgoedmarktpartijen;

•

regie op vastgoed (leeg, nieuwe ontwikkeling, bestaand; ‘schakelen en verbinden’).

Betrokken partijen: •

gemeente Hoorn;

•

alle ondernemers, maar in elk geval Deen, Hermans Real Estate, De Graaff en BMG Vastgoed/Bomij;

•

PMH;

•

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord;

•

nieuwe vastgoedpartijen (private investeerders, professionele beleggers, gebiedsontwikkelaars).

Succesfactoren: •

grootschalig gebied, veel massa: aanzienlijke hoeveelheid vastgoedmeters en daardoor groot financieel belang;

•

aantrekkelijke locatie (ligging, huidige onderhoudstaat, uitstraling, sterke regionale in nationale spelers zoals Deen, Hermans en Bomij);

•

sterke binding ondernemers met Hoorn (personeel, woonplaats directie, historie zoals Deen sinds 1933);

•

intentie bij bedrijven is er om te investeren, zo bleek uit eerder traject revitalisering;

•

openbare ruimte (wegen, groen) is onlangs gerevitaliseerd;

•

succesvolle samenwerking gemeente Hoorn en PMH verbreden naar individuele ondernemers en vastgoedmarktpartijen (met goede afbakening van taken!).

Kansen: •

bewustwording bij (grote) bedrijven om te sturen op behoud (en groei) van vastgoedwaarde;

•

private investeerders en professionele beleggers interesseren voor Hoorn’80;

•

vastgoedmarktpartijen interesseren in herontwikkeling van langdurig leegstaand of incourant industrieel vastgoed naar flexibel vastgoed of light industrial; samen optrekken om enkele businesscases te realiseren (zoals nu met Prodin Vastgoed en Fris Investment Care voor de oude distilleerderij De Hoorn aan de Anodeweg);

•

ruimte blijven bieden aan reguliere, grootschalige bedrijvigheid.

Potentiële (financiële) arrangementen: •

doorontwikkeling PMH, actieve rol in vastgoed en leegstandsmanagement op Hoorn’80 via bedrijvendesk, VVE of voorlichting (match vraag en aanbod, betere allocatie van bedrijven);

•

vrijwillige BIZ;

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

34

•

kwaliteitsfonds, gekoppeld aan uitgifte nieuwe kavels op ’t Zevenhuis;

•

inzet aandeel ‘X’ van eventuele OZB-stijging als gevolg van vastgoedwaardestijging voor kwaliteitsbehoud Hoorn’80 (oormerken);

•

ruimte in bestemming (hoogte 12 meter, geen maximum bebouwingspercentage, ‘negatieve bestemming’ op functie9);

•

selectief uitgiftebeleid ’t Zevenhuis: geen kleinschalige kavels (markt maken op Hoorn’80);

•

selectief uitgiftebeleid ’t Zevenhuis: statiegeldheffing achtergelaten locatie, indien verhuizing binnen de gemeente Hoorn10;

•

lokaal en regionaal (al basis gelegd nu via bedrijvenloket) SER-ladder protocol;

•

ontwikkelrecht ’t Zevenhuis, bij investering ‘X’ in een herontwikkellocatie op Hoorn’80;

•

TREX oude destilleerderij Anodeweg (en mogelijke andere cases zoals Diodeweg 4, circa 1.500 m² op een perceel van 2.000 m²).

Risico’s: •

weinig betrokkenheid en binding van ondernemers met Hoorn’80, buiten de eigen kavel;

•

niet of nauwelijks strategische allianties of synergie tussen bedrijven;

•

ondernemers op Hoorn’80 hechten sterk aan het in eigendom hebben en houden van vastgoed;

•

ondernemers zijn zich te weinig bewust van de waarde van hun vastgoed, ondanks dat dit in veel gevallen dient als pensioenvoorziening;

•

grootschalige ‘maatpakken’ (zoals van Deen aan de Kernweg) staan voor een vrij hoge marktwaarde in de boeken, in werkelijkheid is de verkoopbaarheid vanwege de courantheid vaak slecht;

•

nauwelijks professioneel vastgoedmanagement;

•

grote bedrijven zoals Deen, Hermans en Bomij maken een strategische afweging en investeringsbeslissing tussen de beste vestigingslocatie op bovenregionale schaal, waarbij de kans bestaat dat op termijn toch een verplaatsing naar een aantrekkelijker locatie buiten West-Friesland (bijvoorbeeld richting Amsterdam, Zaandam of de Flevopolder) plaatsvindt;

•

9

ontwikkeling ’t Zevenhuis I-IV: 55 hectare netto uitgeefbaar, in het segment gemengd-plus.

Volgens het bestemmingplan is in het gebied ten noordwesten van de Neutronweg nu maximaal 75% bebouwing

mogelijk en hoogte 8 meter waarvan ondervoorwaarden vrijstelling geven kan worden tot 12 meter voor percelen langs de N506, Kernweg, Electronweg, Protonweg excl. zuidwest ring. Bestemming: handel, nijverheid, verkeer en vervoer. Het gebied ten zuidoosten van de Neutronweg heeft de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ en maximaal 12 meter bouwhoogte.

10

Ontwikkeling van Westfrisia destijds leidde tot verhuisbewegingen van bedrijven op Hoorn’80.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

35

Agenda verzakelijking Hoorn’80 De verzakelijkingsagenda voor Hoorn’80 bestaat uit drie kernpunten; acties van de lange adem maar cruciaal om verzakelijking hier op gang te brengen (punt 1-3). Daarnaast drie concrete acties om de ‘bal aan het rollen’ te brengen (punt 4-6).

Tabel: verzakelijkingsagenda Hoorn’80 actie 1) vastgoedmanagement:

doel - regie bestaand aanbod en

match vraag en aanbod

leegstand

-

-

wie aan zet?

- PMH

-

bedrijven met een

planning Q1 2013

gemeente Hoorn en ontwikkelaars

ruimtevraag nog beter

-

BOG-makelaars

faciliteren

-

Ontwikkelingsbedrijf

1e trede SER-ladder

Noord-Holland Noord (initiatief)

2)

training ‘hoe courant is

-

je pand?’

-

3)

platform OOM

-

-

bewustwording

-

PMH

ondernemers

-

gemeente Hoorn

sturing op behoud (en

Q1 2013

(initiatief)

groei) vastgoedwaarde

-

ondernemers

meer communiceren en

-

PMH

verbinden

-

ondernemers

weten wat speelt

-

vastgoedeigenaren

-

BOG-makelaars

-

gemeente Hoorn

2013

(initiatief) 4)

negatief bestemmen

-

ruimte maken voor

-

gemeente Hoorn

2013

-

gemeente Hoorn

gerealiseerd11

Q1 2013

waardecreatie bij herontwikkeling 5)

geen kleinschalige

-

kavels ‘t Zevenhuis

markt maken voor herontwikkeling op Hoon’80

6)

businesscases

-

haalbare businesscase

-

vastgoedeigenaren

-

maximaal faciliteren

-

gemeente Hoorn

marktinitiatief

-

Ontwikkelingsbedrijf

-

te beginnen met HIRB-

Noord-Holland Noord

privaat aanvraag

(initiatief)

Anodeweg 7-9

11

In vestigingsbeleid gemeente Hoorn.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

36

Case Krabbersplaat De gemeente Enkhuizen telt op dit moment drie bedrijventerreinen: Ketenwaal, Krabbersplaat en Schepenwijk. Krabbersplaat telt 62 vestigingen van bedrijven, goed voor circa 475 arbeidsplaatsen.

Krabbersplaat ligt buitendijks en is ontstaan in de jaren ’50. Het terrein is sinds 1998 volledig uitgegeven. Via het Voorland wordt Krabbersplaat ontsloten richting de N302 (de Zijlweg richting Lelystad) en de N506 (de Zuiderdijk richting Hoorn). Het bedrijventerrein is 38 hectare bruto en 27 hectare netto groot.

arbeidsplaatsen Krabbersplaat

bedrijfsvestigingen Krabbersplaat 80

700

60

600

40

500

20

400 300

0 2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: Lisa (2012), bewerking Stec Groep.

Het aantal vestigingen van bedrijven op Krabbersplaat is in de periode 2000-2010 nagenoeg gelijk gebleven; rond de 60. De dynamiek op Krabbersplaat is beperkt. Het aantal arbeidsplaatsen schommelt wel en liep de afgelopen tien jaar af tot circa 475 (krimp van bijna 30%). Totale toegevoegde waarde op dit moment; naar schatting zo’n € 30 miljoen12.

12

Bron: inschatting Stec Groep, op basis van LISA, IBIS Werklocaties en CBS (2012).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

37

Vastgoed Krabbersplaat ligt aan de oever van het IJsselmeer. Er zijn dan ook diverse bedrijven die een sterke relatie met het water hebben, zoals jachtbouwers en een betoncentrale. Op Krabbersplaat zitten toonaangevende scheeps- en scheepsinterieurbouwers, zoals De Gier Maritiem, Zeeman Jachtbouw, Ventis en Winner Jachten. Naast scheepswerven en groothandels in vis zijn er ook bouw, productie- en transportbedrijven gevestigd. Het vastgoed bestaat overwegend uit enkellaags, middelgrote functionele bedrijfshallen met dito uitstraling. Het gaat veelal om bedrijfsruimte met een beperkte kantoorcomponent. Opvallend op Krabbersplaat is de aanwezigheid van Pipelife, een van de grootste werkgevers in Enkhuizen, met een grootschalige opslag van kunststof leidingsystemen. De opslagruimte beslaat bijna 5 hectare, ruim 18% van het totale netto terreinoppervlak. Krabbersplaat is naast Ketenwaal het enige terrein waar milieucategorie 4 bedrijven zich mogen vestigen.

Grond- en vastgoedposities Het vastgoed is in grote mate in eigendom van gebruikers. De (financiĂŤle) betrokkenheid van professionele vastgoedmarktpartijen op Krabbersplaat is beperkt. Bovendien is het grondeigendom sterk versnipperd. De kavel van Pipelife is in eigendom van de gemeente Enkhuizen. Krabbersplaat beschikt over een openbare laad- en loswal met een kadelengte van 90 meter. Die wordt onder meer gebruikt door het kunststofproductiebedrijf Pipelife en een betonproductiebedrijf voor overslag van zand en grind. Ook wordt het gebruikt door de scheepswerven voor het te water laten van grote jachten. Voor de laad- en loswal bestaan veel ideeĂŤn voor de toekomst, bijvoorbeeld een verlenging, maar er is nog geen definitieve ontwikkelingsrichting vastgesteld. Op dit moment zijn bijna alle bedrijven die aan de kade zitten (1elijnskavels) bedrijven die zich bezig houden met nautische bedrijfsactiviteiten. Op de 2elijnskavels zit ook een aantal nautische bedrijven.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

38

Score op verzakelijking Krabbersplaat scoort beperkt op de checklist van verzakelijking: •

Het gaat om een bestaande locatie, die in zijn geheel is uitontwikkeld (traditioneel uitgifte- en exploitatiemodel). Kavels zijn zeer sterk versnipperd.

•

Een groot deel van de ondernemers in Enkhuizen en op Krabbersplaat is aangesloten bij de ondernemersvereniging de Westfriese Bedrijvengroep (WBG).

Op dit moment zijn er plannen voor het opzetten van parkmanagement. Bedrijven op Krabbersplaat regelen al samen de collectieve beveiliging.

•

Op Krabbersplaat is beperkt leegstand. Er staan enkele bedrijfshallen, of delen van bedrijfshallen leeg. In totaal betreft het circa. 1.900 m² bvo. Een belangrijk deel van de leegstand bevindt zich in een bedrijfsverzamelgebouw. Slechts één pand staat langer dan drie jaar te koop.

•

Voor de komende jaren staat een revitalisering gepland. Bedrijven zijn afgelopen jaar betrokken bij de planvorming; in 2011 is na uitgebreide consultatie een herstructureringsplan vastgesteld. Ondernemers geven aan voorkeur te hebben voor doorontwikkeling van Krabbersplaat tot specialistische nautische toplocatie13. Concrete investeringsafspraken of een actieplan waarin ook bedrijven zich committeren aan investeringen is er nog niet.

•

Deze herstructurering zou in samenhang moeten plaatsvinden met de ontwikkeling en realisatie van de uitbreiding van Schepenwijk.

•

Een groot deel van het bedrijfsvastgoed is een echt ‘maatpak’. Er zijn voor zover bekend niet of nauwelijks professionele vastgoedmarktpartijen actief.

•

Er is beperkt inbreidingsruimte, in totaal circa 1 hectare. De gemeente Enkhuizen heeft een kavel van 7,5 hectare in eigen bezit, die nu is verhuurd aan Pipelife voor opslag. Deze locatie maakt onderdeel uit van de verkenning naar een gezamenlijke exploitatiemaatschappij voor drie herontwikkellocaties in West-Friesland. Dit traject loopt parallel aan deze verzakelijkingsagenda.

•

Op Krabbersplaat zitten verschillende nautische bedrijven (zo’n 25% van het totaal).

Desondanks heeft de locatie nog nauwelijks een echt nautisch profiel. Er is op dit moment bovendien weinig synergie en uitwisseling binnen het cluster of sprake van delen van voorzieningen. De laad/loskade is publiek eigendom.

•

Binnen Enkhuizen is wel een segmentering aan het ontstaan: Seedvalley voor de zaadsector, Krabbersplaat voor nautische bedrijven, Schepenwijk voor modern gemengde bedrijfsfuncties en perifere detailhandel, Ketenwaal voor kunststofindustrie (met bedrijven als Pipelife, Alkor

13

Bron: Stec Groep (2011), Herstructureringsvisie Krabbersplaat.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

39

Draka en Renolit). nolit). Nu is de uitwisselbaarheid tussen Krabbersplaat en Schepenwijk groot. Het bedrijventerrein Schepenwijk beslaat 38 hectare bruto (25 hectare netto) en ligt aan de kruising van de N506 met de N302 tussen Hoorn en Lelystad. Er zijn voornemens om het terrein errein met 20 hectare uit te breiden, maar er zullen op dat gedeelte van het terrein vóór 2016 geen kavels beschikbaar komen. Wel is er op het bestaande terrein nog een aantal kavels uitgeefbaar.

Er zijn signalen van marktpartijen met plannen voor een nieuwe nie containerterminal aan de

•

oostzijde van Krabbersplaat.

Tabel: checklist hecklist ‘Op weg naar meer verzakelijking’ aspect verzakelijking

score

1

focus op gebied(en), niet alleen gebouwen

0

2

(meer) mogelijkheden voor huur, minder eigenaargebruikers

0

3

markt die realisatie, beheer, onderhoud doet; niet alleen ‘traditioneel’ parkmanagement

0 (√)

4

PPS-constructies, constructies, in plaats van gronduitgifte door gemeenten

0 (√)

5

meer particuliere investeringen in oude locaties

0

6

structureel markt- en investeringsaandeel investeringsaandee ontwikkelaars en beleggers

0

Kansen voor (meer) verzakelijking We zien kansen voor meer verzakelijking op Krabbersplaat, zeker nu er ook een herstructureringsvisie ligt. Kern zit enerzijds in een betere gebiedsprofilering en segmentering binnen de vierr bedrijventerreinen in Enkhuizen: Krabbersplaat, Ketenwaal, Schepenwijk en Seedvalley. Idealiter krijgt Krabbersplaat een sterker sterk nautisch profiel, met optimale faciliteiten.

Alle bedrijven die zich op Krabbersplaat willen vestigen hebben een relatie met het water.

Bedrijven die geen nautisch profiel hebben en dus eigenlijk niet op Krabbersplaat thuis horen worden waar mogelijk (en financieel haalbaar) uitgeplaatst. Schepenwijk I en II dienen als opvanglocatie voor deze bedrijvigheid. Andersom betekent het dat nautische bedrijven die nu op Schepenwijk zitten idealiter naar Krabbersplaat verhuizen. Anderzijds gaat het om – samen met bedrijven – optimale nautische faciliteiten organiseren en financieren (bijvoorbeeld extra insteekhaven, ligplaats, passantenhaven, passantenhaven, extra botenhelling, bootparking, hijskraan, testbanken) testbanken gekoppeld aan een sterke parkmanagementorganisatie.

Typen verzakelijking: •

verbreding losse kavels en bedrijven naar één sterk nautisch cluster;

•

scherpere gebiedsprofilering en marketing;

•

meer synergie tussen bedrijven.

Betrokken partijen: •

gemeente Enkhuizen;

•

alle ondernemers, maar vooral nautische ondernemers langs de IJsselmeeroever en Pipelife;

•

Westfriese Bedrijven Groep (WBG);

•

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord;

•

eventuele private investeerder in een nieuwe containerterminal, indien die zich aandoet.

Succesfactoren: •

nautisch cluster met enige massa, met enkele klinkende namen zoals De Gier Maritiem, Zeeman Jachtbouw, Ventis en Winner Jachten;

•

in de kern een aantrekkelijke locatie: langs de oever van het IJsselmeer en nabij de Houtribdijk;

•

uniek segment binnen Enkhuizen en West-Friesland;

•

strak segmenteren: Krabbersplaat alleen voor nautische bedrijven;

•

sterke binding ondernemers met Enkhuizen (kade, personeel, historie);

•

intentie is er, om samen te werken aan een sterker Krabbersplaat, zo bleek uit eerder traject bij opstellen herstructureringsvisie in 2011;

•

interesse in vorm van parkmanagement; de uitslag van een onlangs gehouden BIZ enquête leidde tot 65% respons, waarvan 65% positief en 35% negatief (tegen 47% positief en 53% negatief op Schepenwijk).

Kansen: •

vergroten onderscheidend vermogen Krabberplaat ten opzichte van Schepenwijk, Ketenwaal en andere, regionale bedrijventerreinen;

•

maximaal ruimte bieden aan nautische cluster;

•

1elijnskavels 100% bestemmen voor nautische bedrijven (scheepsbouw, interieurbouw, reparatie) en bedrijven die voor de aan en afvoer van grondstoffen afhankelijk zijn van binnenvaart (zoals betonproductie), 2e en 3elijnskavels voor dienstverlenende bedrijven voor de scheepsbouw of bijvoorbeeld groothandels in vis of water(sport)artikelen;

• mogelijkheid open houden voor de ontwikkeling van een containerterminal.

Potentiële (financiële) arrangementen: •

privaat parkmanagement (diensten, beheer en onderhoud openbaar gebied en private kavels via VVE);

•

vrijwillige BIZ (in navolging van BIZ Enkhuizen, maar nu alleen voor Krabbersplaat);

•

ROB met Pipelife kavel (gemeenten Enkhuizen, Hoorn en Medemblik en Ontwikkelingsbedrijf NoordHolland Noord in ontwikkel- en exploitatiemaatschappij);

•

vraaggerichte segmentering: Krabbersplaat alleen kadegebonden en havengerelateerde bedrijven, Schepenwijk alleen bestemd voor regulier gemengd, Ketenwaal voor zware industrie en Seedvalley voor agribusiness;

•

grondprijsbeleid Schepenwijk gekoppeld aan verplichte aanbiedingsregeling voor achtergelaten kavel

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

41

indien verhuizing binnen de gemeente Enkhuizen; •

kwaliteitsfonds, gekoppeld aan uitgifte nieuwe kavels op Schepenwijk.

Risico’s: •

lange onzekerheid over toekomst Krabberplaat en visie;

•

‘hinken’ op twee benen; nautisch cluster of logistiek cluster met containerterminal (keuzes maken!);

•

ondernemers in Enkhuizen hechten sterk aan het in eigendom hebben en houden van het vastgoed;

•

ondernemers zijn zich te weinig bewust van de waarde van hun vastgoed, ondanks dat dit in veel gevallen dient als pensioenvoorziening;

•

nauwelijks professioneel vastgoedmanagement;

•

conjunctuurgevoeligheid nautisch cluster en daarmee investeringscapaciteit;

•

ontwikkeling zacht plan Schepenwijk IIa (5 hectare netto vanaf 2016, mijlpaal ter afstemming in het VVRE) en IIb (15 hectare netto, strategische reserve).

Agenda verzakelijking Krabbersplaat De verzakelijkingsagenda voor Krabbersplaat bestaat uit vier acties, waarvan acties 2, 3 en 4 nauw samenhangen met actie 1 en min of meer gelijktijding kunnen worden opgepakt.

Tabel: verzakelijkingsagenda Krabbersplaat actie

doel

1)

-

start revitalisering

wie aan zet? aanpak veroudering, openbaar gebied en

-

private kavels

planning

gemeente

2013-

Enkhuizen

2014

(initiatief)

2)

3)

100%

-

strak segmenteren

bestemming

-

versterken bestaand nautisch cluster

nautisch

-

maximalisatie gebruik kade

-

geen solitaire kantoren, wonen of detailhandel

park- en

-

consolideren ingrepen herstructurering

gebiedsmana-

-

profiteren van kostenvoordeel

gement

-

focus op kwaliteit en beheer en onderhoud

Krabbersplaat 4)

-

ondernemers

-

gemeente

Q1

Enkhuizen

2013

ondernemers

Q1

(initiatief)

2013

-

-

WBG

-

gemeente

kadefaciliteiten

platform NCE

-

bedrijven verbinden, katalysator zijn

(Nautisch

-

meer synergie in cluster

Enkhuizen

Cluster

-

onzekerheid over toekomst wegnemen,

(initiatief)

Enkhuizen)

investeringen veiligstellen

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

-

42

ondernemers

2013

Case WFO West Zwaagdijk-Oost kent twee bedrijventerreinen: WFO Oost en West, samen goed voor 158 vestigingen van bedrijven (circa 3.600 arbeidsplaatsen). WFO Oost is de oude veilinglocatie van The Greenery waaromheen zich in de loop van de jaren ’80 bedrijven clusterden die gebonden waren aan de groenteen fruitveiling. WFO West – 60 hectare bruto – werd begin jaren ’90 van de vorige eeuw ontwikkeld als nieuwe lob aan WFO. WFO/ABC wordt in tweeën gedeeld door de provinciale weg N240 (Markerwaardweg). WFO West ligt tussen Hoorn en Enkhuizen aan de Westfrisiaweg.

bedrijfsvestigingen WFO Oost en West 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

bedrijfsvestigingen WFO Oost en West 4000 3000 2000 1000 0

2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: Lisa (2012), bewerking Stec Groep.

Met de uitgifte van WFO West is het aantal arbeidsplaatsen op WFO afgelopen jaren flink gestegen tot zo’n 3.600 in 2010. Totale toegevoegde waarde voor WFO Oost en West; naar schatting zo’n € 65 miljoen14. Gevestigde bedrijven zijn onder meer Action Non Food, De Eekhoorn Meubelfabriek, Scania Bedrijfsauto’s en de Rabobank.

14

Bron: inschatting Stec Groep, op basis van LISA, IBIS Werklocaties en CBS (2012).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

43

Vastgoed WFO West moet in eerste instantie ruimte bieden aan bedrijven in Medemblik en de omliggende gemeenten. Maar er zijn ook vestigingsmogelijkheden voor kleinere bedrijven. Het vastgoed betreft grotendeels kleine, middelgrote en enkele grote bedrijfshallen (circa 500 tot 5.000 m²) met een beperkte kantoorcomponent. Daarnaast enkele (zeer) grootschalige bedrijven, aangevoerd door Action Non Food. Andere kavels variëren tussen circa 0,25 en 1 hectare. De maximaal toegestane milieucategorie is 4. Kantoren zijn apart bestemd. Detailhandel met een maximum oppervlakte van 1.500 m² is toegestaan mits deze gericht is op de traditionele PDV branches (als auto’s, boten en caravans, woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra). Ecommerce is bij recht toegestaan, mits ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsuitoefening.

Bouwhoogte: maximaal tien meter. In de zichtzone langs de Westfrisiaweg en langs de Markerwaardweg liggen solitaire kantoren van onder andere Rabobank West-Friesland Oost, Flynth (accountancy), Commandeur (verzekeringen) en EP: Beerenpoot.

Grond- en vastgoedposities Op dit moment zijn alle bedrijfskavels, op 1,7 hectare aan de Tomatenmarkt na, uitgegeven en is WFO West voor het grootste deel woonrijp gemaakt. De laatste groenvoorzieningen worden binnen afzienbare tijd aangelegd. Het vastgoed is in grote mate in eigendom van gebruikers.

Slechts een beperkt aantal bedrijven huurt of leaset zijn bedrijfspand. Overigens zijn er wel bedrijven die zich heroriënteren op de huisvestingsituatie zoals Action, mede ingegeven door de recente verkoop aan een investeringsmaatschappij. De (financiële) betrokkenheid van professionele vastgoedmarktpartijen beperkt zich tot een regionale speler als Vlaming Groep.

Score op verzakelijking In de kern scoort WFO West redelijk goed op verzakelijking: •

Vanaf de beginjaren ’90 van de vorige eeuw werd WFO West door WFO Agri Business Centrum B.V. (ABC) als nieuwe loot aan WFO in de markt gezet. Eind jaren ’80 was de groente- en fruitveiling WFO (West Friesland Oost) één van de grootste werkgevers in de regio. Op het terrein waar de veiling gevestigd was groepeerden zich een aantal bedrijven, die op een of andere wijze gebonden waren aan de activiteiten van de veiling WFO. WFO Oost is de oude veilinglocatie van The Greenery waaromheen zich in de loop van de jaren ’80 bedrijven clusterden die gebonden waren aan de groente- en fruitveiling. WFO West werd begin jaren ’90 van de vorige eeuw ontwikkeld als nieuwe lob aan WFO, in eerste instantie voor agribusiness. In de loop der jaren is deze ambitie helaas wat in zwang geraakt, vanwege de trage uitgifte van kavels. Het initiële profiel is losgelaten, waardoor bedrijven in alle maten en soorten zich hier hebben gevestigd. Van een duidelijk profiel of vermarkting als agro-

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

44

locatie is weinig overgebleven. De laatste kavels worden als woonwerkkavels in de markt gezet.

•

WFO West is ontwikkeld in een PPS. WFO Agri Business Centrum BV is opgericht in 1991 en is een samenwerking van drie aandeelhouders: gemeente Medemblik (25%), Rabobank WestFriesland (37,5%) en NHN Vastgoed B.V. (37,5%). ABC ontwikkelt, exploiteert en verkoopt de grond op WFO West.

•

Het eigendom, beheer en onderhoud van de openbare ruimte ligt voor het merendeel bij ABC. Een constructie die past bij een moderne vorm van gebiedsbeheer die niet meer voor de volle 100% bij de overheid ligt. Echter, in de onderliggende exploitatieovereenkomsten zijn afspraken gemaakt om de openbare ruimte uiterlijk 1,5 jaar na verkoop van de laatste kavel te leveren aan de gemeente voor € 1 VON. Hiermee komt automatisch de kost voor regulier onderhoud van de openbare ruimte na overdracht voor rekening van de gemeenten.

•

Parkmanagement is nu niet geborgd. Parkmanagement Medemblik zorgt sinds begin 2011 voor collectieve beveiliging van bij het collectief aangesloten bedrijven. Er zijn vooralsnog geen onderhoud of beheerstaken.

•

Eventuele afspraken zullen moeten worden gemaakt tussen de Verenging van Eigenaren (VVE) en particuliere kaveleigenaren waar het gaat om extra maatregelen voor kwaliteit, diensten et cetera. Vraag is dan of bedrijven vanuit de huidige situatie meerwaarde zien (en er ook voor willen betalen) bepaalde taken uit handen te geven en dit collectief te regelen, in elk geval is er geen stok achter de deur om dit af te dwingen.

•

Op dit moment zijn alle bedrijfskavels, op 1,7 hectare aan de Tomatenmarkt na, uitgegeven en is het terrein voor het grootste deel woonrijp gemaakt. De laatste groenvoorzieningen worden binnen afzienbare tijd (na gereedkomen bouw) aangelegd. De tijd is nu aangebroken om van de ontwikkel- en aanlegfase over te gaan naar de beheerfase.

•

Met betrekking tot de groenvoorzieningen is in de contracten voor de 1e fase tussen ABC en de kaveleigenaren bepaald dat er een verplichting is bij te dragen in de kosten van het groenonderhoud en de kosten te voldoen aan ABC of diens rechtsopvolger. Voor de uitbreidingen (Noord en West) is tussen ABC en de kaveleigenaren bepaald dat de ‘beplantingen’ in eigendom blijven bij ABC casu quo de vereniging bedrijvenpark WFO met een gelijkluidende jaarlijkse betalingsverplichting voor de kaveleigenaren voor het groenonderhoud. In deze akten is tevens opgenomen dat kaveleigenaren verplicht lid zijn van de vereniging. De ontwikkelaar Tweekant BV heeft voor het door haar ontwikkelde deel in Noord gelijkluidende afspraken.

•

Op basis van een eerste verkenning lijken bedrijven nog maar weinig bezig met strategisch vastgoedbeheer. Bij Action zijn na overname wel de eerste tekenen zichtbaar van de opzet van een professioneel opgezet facility en vastgoedmanagement. Bovendien overweegt Action

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

45

het vastgoed te verkopen aan een derde partij om dit vervolgens terug te huren of leasen of financiële middelen vrij te spelen. Voor het overgrote deel zijn het nu eigenaargebruikers die sterk voorkeur hebben voor eigen bezit maar niet of nauwelijks zich hebben op de reële (markt-) waarde en hoe hierop te sturen, ondanks dat het gaat om een pensioenvoorziening, zo geven bedrijven die wij spraken zelf aan.

Tabel: checklist ‘Op weg naar meer verzakelijking’ aspect verzakelijking

score

1

focus op gebied(en), niet alleen gebouwen

√

2

(meer) mogelijkheden voor huur, minder eigenaargebruikers

0

3

markt die realisatie, beheer, onderhoud doet; niet alleen ‘traditioneel’ parkmanagement

√

4

PPS-constructies, in plaats van gronduitgifte door gemeenten

√

5

meer particuliere investeringen in oude locaties

0

6

structureel markt- en investeringsaandeel ontwikkelaars en beleggers

0

Kansen voor (meer) verzakelijking We zien ook op WFO West kansen voor meer verzakelijking, waarbij wel opgemerkt moet worden dat het juist nu zaak is het beheer van de openbare ruimte goed te regelen. Kern van verzakelijking hier zit in het behoud van kwaliteit, middels een goede oplossing ‘ante ABC’; het zo veel mogelijk samen met ondernemers regelen en financieren van gebiedsbeheer en dit verankeren in een private of publiek-private opzet (structureel beheerbudget). Verder zien we ook hier een grote opgave in het bedrijven bewust maken van het belang van vastgoedsturing en professionele vastgoedpartijen trekken en binden.

Type verzakelijking: •

verbreding losse kavels naar één totaalgebied en versmeden WFO Oost en West;

•

omslag van exploitatie naar gebiedsbeheer, momentum grijpen;

•

meer huur en dus betrokkenheid van vastgoedmarktpartijen;

•

regie op vastgoed (leeg, nieuwe ontwikkeling, bestaand; schakelen en verbinden).

Betrokken partijen: •

gemeente Medemblik;

•

WFO ABC;

•

Vereniging van Eigenaren (VVE);

•

Parkmanagement Medemblik;

•

alle ondernemers, met speciale aandacht voor Action (financieel-economisch belang, ‘vlaggenschip’ van WFO West en kansrijke propositie voor in landelijke vastgoedportefeuille);

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

46

•

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord;

•

nieuwe vastgoedpartijen (private investeerders, professionele beleggers, gebiedsontwikkelaars).

Succesfactoren: •

grootschalig gebied, veel massa: aanzienlijke hoeveelheid vastgoedmeters en daardoor groot financieel belang;

•

in de kern een aantrekkelijke locatie (ligging, nieuw vastgoed, sterke regionale in nationale spelers zoals Action);

•

sterke binding ondernemers met regio West-Friesland (personeel15, woonplaats directie, historie);

•

locatie van naam en faam door oude veiling van The Greenery en nu Action;

•

goede planning en programmering van bedrijventerreinen in regionaal verband en binnen de gemeente Medemblik. Er is nog grond uitgeefbaar op Unda Maris II (Almereweg/Markerwaardweg) en Overspoor fase 1 en 2. In totaal circa 14 hectare;

•

regiefunctie op vastgoed (leeg, nieuwe ontwikkeling, bestaand; schakelen en verbinden);

•

alleen (grootschalige) logistiek op Tender uitbreiding. In Wognum is 8 hectare gereserveerd, aansluitend aan het transportbedrijf Loos en specifiek bestemd voor dit bedrijf (zacht plan, uitgeefbaar vanaf 2014).

Kansen: •

bewustwording bij (grote) ondernemers om te sturen op behoud (en groei) van vastgoedwaarde;

•

private investeerders en beleggers interesseren voor vastgoed op WFO West, te starten bij Action (grootschalig, wel ‘maatpak’ en onverkoopbaar bij vertrek);

•

borging modern gebiedsbeheer, dat openbaar en privaat groen en wegen verknoopt, bijvoorbeeld met gebiedsfonds, parkmanagement-plus of BIZ nu gebiedsbeheer uit de ontwikkel- en exploitatiemaatschappij ABC wordt gehaald.

Potentiële (financiële) arrangementen: •

publiek-privaat beheer of privaat parkmanagement (diensten en beheer en onderhoud openbaar gebied en private kavels) via VVE;

•

vrijwillige BIZ;

•

vraaggerichte segmentering: WFO West alleen bestemd voor regulier en grootschalig gemengd, WFO Oost ook kleinschalig omwille van de marktkansen voor herontwikkeling;

•

kwaliteitsfonds, gekoppeld aan uitgifte nieuwe kavels;

•

selectief uitgiftebeleid elke nieuwe toekomstige uitbreidingslocatie: geen kleinschalige kavels, statiegeldheffing achtergelaten locatie (gekoppeld aan kwaliteitsfonds), indien verhuizing binnen de gemeente Medemblik, f.s.i. gerelateerd grondprijsbeleid;

•

lokaal SER-ladder protocol;

•

ontwikkelrecht elders, bij investering ‘X’ op herontwikkellocatie WFO West.

Risico’s: •

15

‘kind met badwater weggooien’, in transitie van exploitatie naar beheersgebied grip verliezen op

Het overgrote deel van de werknemers in de hoofdvestiging in Zwaagdijk-Oost is woonachtig in West-Friesland. Ruim

80% woont in een straal van 10 km rond het bedrijf.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

47

geheel WFO West, organisatorische en financiële splitsing eigendom en verantwoording voor openbare versus private ruimte; door ontkoppelen eigendom en beheer door WFO ABC en overdracht aan gemeenten van openbare ruimte aan gemeente; •

vlees noch vis locatie (kantoren, light industry, logistiek, kleinschalig, Action et cetera);

•

vooral afbreukrisico middelgrote bedrijfspanden in eigendom (‘maatpak’ bedrijfspanden zoals van KaRo);

•

ondernemers op WFO West hechten sterk aan het in eigendom hebben en houden van het vastgoed;

•

ondernemers zijn zich te weinig bewust van de waarde van hun vastgoed, ondanks dat dit in veel gevallen dient als pensioenvoorziening;

•

nauwelijks professioneel vastgoedmanagement, bij Action in oprichting;

•

grote bedrijven zoals Action maken een strategische afweging en investeringsbeslissing tussen de beste vestigingslocatie op bovenregionale schaal, waarbij de kans bestaat dat op termijn toch een verplaatsing naar een aantrekkelijker locatie buiten West-Friesland (bijvoorbeeld richting Amsterdam, Zaandam of de Flevopolder) plaatsvindt.

Agenda verzakelijking WFO West De verzakelijkingsagenda voor WFO West moet bijdragen aan een succesvolle transitie van ontwikkel- naar beheersgebied en is daarom vooral gericht op het (meer) betrekken van marktpartijen bij beheer en exploitatie van (bestaand) vastgoed, het matchen van vraag en aanbod (vastgoedmanagement) en behoud en stimuleren van groei in vastgoedwaarde bij de huidige vastgoedeigenaren en ondernemers.

Tabel: verzakelijkingsagenda WFO West actie 1) gebiedsbeheer 3.0

doel - echt werk maken van

wie aan zet?

- ondernemers (initiatief)

professioneel gebiedsbeheer

-

-

-

consolideren huidige staat van

planning Q1

Parkmanagement

2013

Medemblik (initiatief)

en

onderhoud

-

gemeente Medemblik

verder

goed vervolg op ABC

-

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord

2)

propositie beleggers

-

-

voor het voetlicht brengen

-

gemeente Medemblik

2013-

investeringskansen

-

Ontwikkelingsbedrijf

2014

gebruikers mogelijkheden te

Noord-Holland Noord

geven voor huur

(initiatief)

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

48

Tabel (vervolg): verzakelijkingsagenda WFO West actie 3) vastgoedmanagement:

doel - regie bestaand aanbod en

match vraag en

planning Q1

leegstand

-

BOG-makelaars

2013

bedrijven met een ruimtevraag

-

Ontwikkelingsbedrijf

en

nog beter faciliteren

Noord-Holland Noord

verder

-

1e trede SER-ladder

(initiatief)

-

veroudering voor zijn

training â&#x20AC;&#x2DC;hoe courant is

-

bewustwording ondernemers

je pand?â&#x20AC;&#x2122;

-

sturing op behoud (en groei)

aanbod

4)

wie aan zet?

- gemeente Medemblik

-

vastgoedwaarde

-

-

gemeente Medemblik

Q1

(initiatief)

2013

ondernemers

en verder

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

49

Case Bedrijvenpark Distriport Het plan Distriport ligt bij Hoorn in de gemeente Koggenland in de oksel van de Westfrisiaweg en de A7.

Bedrijvenpark Distriport is bestemd voor regionale en nationale transport, distributie en logistiek maar faciliteert ook gemengde overige bedrijvigheid met een ruimtevraag groter dan 1,5 hectare. Daarnaast is 8 hectare gereserveerd voor opvang van lokale vraag uit Koggenland. Dit is vastgelegd in een convenant tussen de gemeenten Koggenland en Hoorn, het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord en de afzonderlijke ontwikkelaars van Distriport Noord-Holland N.V. en ’t Zevenhuis.

Distriport telt circa 78 hectare netto uitgeefbaar. Er is 10 hectare voorzien voor openbare ruimte binnen de stedelijke ontwikkeling en 50 hectare voor landschappelijke inpassing. Totale bruto omvang: circa 150 hectare.

De gemeenteraad van Koggenland heeft het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Distriport Noord-Holland inmiddels vastgesteld. Er is echter weerstand tegen de ontwikkeling van de plannen voor Distriport. Zo heeft de Stichting en Belangengroep ‘Berkhout is Boos’ beroep ingediend bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan. Daarnaast heroverweegt de provincie Noord-Holland haar positie als eigenaar van het plangebied en of (en zo ja, op welke wijze) zij in de ontwikkeling van Distriport betrokken wil zijn.

Score op verzakelijking De case Bedrijvenpark Distriport start goeddeels bij nul. Dit geeft ruimte voor maximale verzakelijking. Daarnaast is de basis goed: •

alle grond is in één hand (nu provincie Noord-Holland);

•

het bestemmingsplan is goedgekeurd en onlangs onherroepelijk verklaard door de Raad van State;

•

intentie is de locatie met maximale (financiële) betrokkenheid van vastgoedmarktpartijen in de markt te zetten;

•

er is regionale afstemming en instemming over nieuwe ontwikkellocaties in West-Friesland, waaronder Bedrijvenpark Distriport;

•

er zijn afspraken over positionering tussen ’t Zevenhuis en Bedrijvenpark Distriport;

•

beleggers zijn op zoek naar aantrekkelijke investeringskansen, ook in Noord-Holland.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

50

Tabel: checklist ‘Op weg naar meer verzakelijking’ aspect verzakelijking

score

1

focus op gebied(en), niet alleen gebouwen

√

2

(meer) mogelijkheden voor huur, minder eigenaargebruikers

√

3

markt die realisatie, beheer, onderhoud doet; niet alleen ‘traditioneel’ parkmanagement

? (nnb)

4

PPS-constructies, in plaats van gronduitgifte door gemeenten

? (nnb)

5

meer particuliere investeringen in oude locaties

6

structureel markt- en investeringsaandeel ontwikkelaars en beleggers

0 ? (nnb)

Kansen voor (meer) verzakelijking Recent marktonderzoek16 wijst uit: er is in potentie marktruimte voor Distriport, maar niet voldoende om de locatie tot en met 2020 geheel uit te geven. Een deel van de uitgifte vindt na 2020 plaats. Een goede afstemming (segmentering, planning en fasering) met ontwikkellocaties elders in de Kop van Noord-Holland is dus cruciaal. Alleen zo kan voorkomen worden dat Distriport andere ontwikkellocaties in de Kop van Noord-Holland en West-Friesland in het bijzonder kannibaliseert. In het convenant tussen de gemeenten Koggenland en Hoorn zijn de doelgroepen van Distriport en ’t Zevenhuis al met elkaar afgestemd.

Voor wat betreft grootschalige transport, logistiek en distributie moet afstemming plaatsvinden met Boekelermeer-Zuid II, Robbenplaat en Breekland (buiten West-Friesland). Waar het gaat om bedrijven met een ruimtevraag groter dan 1,5 hectare moet tevens worden afgestemd met Boekelermeer-Zuid II, Robbenplaat en Breekland maar ook met WFO West, Agriport A7, ACT, Flevokust en Baanstee-Noord.

Het bedrijvenloket in West-Friesland kan een rol spelen in de uiteindelijke toewijzing en prioritering van grootschalig gemengde ruimtevraag tussen ontwikkellocaties in West-Friesland en voor grootschalige transport, logistiek en distributie in de hele Kop van Noord-Holland. Bovendien biedt Bedrijvenpark Distriport opvangruimte voor in regio West-Friesland gevestigde solitaire logistieke bedrijven (uitplaatsing, inpassingproblematiek in kernen oplossen).

Verder biedt Bedrijvenpark Distriport, als proeftuin voor verzakelijking, goede kansen om investeringen van beleggers op deze locatie te maximaliseren en een substantieel deel van het vastgoed in de verhuur weg te zetten. Hiervoor is onderzocht welke mogelijkheden er zijn om te

16

Bron: Stec Groep (2011), Nut en noodzaak Distriport glashelder in beeld.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

51

komen tot een ontwikkeling die maximaal verzakelijkt is. Verschillende investeringsmodellen (‘beleggingsproducten’) zijn uitgewerkt en beoordeeld. Gezien de status van het plan, gaat het om een theoretische beoordeling.

Tabel: investeringsmodellen voor Bedrijvenpark Distriport model

toelichting

1.

•

Bedrijfsruimte fonds

• • • • 2.

Grondfonds

• • • •

3.

Erfpacht bij bouw

• • •

4.

Gesloten gebiedsfonds

•

• • • 5.

Consortium en concept

•

• •

•

Distriport wordt opgenomen in een beleggingsfonds met 10 tot 15 nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen in Nederland.

Initiatief voor ontwikkeling ligt bij een publieke partij en/of de markt, realisatie bij beide of de markt en beheer bij een marktpartij.

Het fonds is gevuld met eersteklas locaties binnen de regio.

Meerdere beleggers participeren in het fonds en kunnen makkelijk in- en uitstappen.

Het instapkapitaal is relatief laag en de risicospreiding groot.

Grond op Distriport wordt in erfpacht uitgeven en het blootseigendom wordt opgenomen in een beleggingsfonds voor één of meerdere beleggers.

Meerdere beleggers participeren in het fonds en profiteren van de waardestijging van de grond op termijn en uitkering van de erfpachtcanon.

Uitgifte van de erfpachtrechten gebeurt – vrij traditioneel – kavelgewijs, maar wel aan een belegger met klant of nog zonder klant.

Beheer is in handen van één gebiedsbeheerder of consortium van een belegger met een (facilitair) dienstverlener.

Grond op Distriport wordt gedurende de ontwikkelperiode in erfpacht uitgeven (circa 2 tot 3 jaar).

De ontwikkelende partij betaalt alleen de erfpachtcanon en kan daardoor makkelijker financiering krijgen voor de vastgoedontwikkeling.

Na bouw koopt de ontwikkelaar de grond en zet deze samen met het vastgoed af als totaalpakket aan een gebruiker.

Meerdere partijen (publiek en/of privaat) participeren in een fonds en nemen zowel de grondexploitatie, gebieds- en gebouwontwikkeling als de verhuur en het beheer van bedrijfspanden op Distriport voor hun rekening.

In het fonds zijn dus meerdere vastgoedobjecten samengevoegd.

Het vastgoed wordt verhuurd aan eindgebruikers, inclusief het gebruik van de omringende grond.

Risicospreiding is beperkt; het fonds behelst het totale gebied of een beperkt deel van Distriport.

Een deel van Distriport wordt in één keer als concessie afgezet aan een ontwikkelende belegger of consortium van ontwikkelaar en belegger en eventueel een facilitaire dienstverlener op basis van een DBFM-concept.

Het gaat om een puur private ontwikkeling en beheersconstructie.

In het geval van meerdere consortia ontstaan afgebakende delen van Distriport met sterk gethematiseerd bedrijfsprofiel en bijpassende faciliteiten. Denk aan een ‘truckcity’ of ‘high security’ concept.

Overig deel wordt dan traditioneel verkaveld en uitgegeven.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

52

Tabel (vervolg): investeringsmodellen voor Bedrijvenpark Distriport model

toelichting

6.

•

Alliantie belegger-klant

•

7.

Turnkey product verkoop

• • •

8.

VereveningsBV

• •

• 9.

Landlord constructie

•

• •

• 10. Gebiedsbrede sale & lease back

• • • •

11. Condoconstructie

• • •

12. Air right

•

• • •

Uitgifte gebeurt kavelgewijs, maar wel aan een belegger met klant of verkoop van een terreindeel aan een consortium van een belegger, facilitair dienstverlener en klant.

Het beheer is in handen van één gebiedsbeheerder of – in het geval van uitgifte van meerdere kavels aan een belegger – aan een consortium van een belegger met een (facilitair) dienstverlener.

Grondexploitatie, projectontwikkeling en bouw is in handen van Distriport BV. Vervolgens wordt het gerealiseerde vastgoed (losse gebouwen, verzamelgebouwen of geschakelde units) verkocht aan een belegger of eindgebruiker.

Het beheer is in handen van een gebiedsbeheerder of beheersvereniging (of VVE bij verkoop aan eindgebruiker).

Uitgifte gebeurt kavelgewijs.

Wanneer een bedrijf bij vestiging op Distriport een gebouw of kavel in de regio heeft, verplicht het uitgifteprotocol dat hij kavel en gebouw aan Distriport BV aanbiedt. Die bepaalt of zij de locatie wil verwerven tegen de prijs van de huidige functie. Veel locaties kunnen worden omgezet naar wonen of andere functies, waardoor forse waardestijging kan ontstaan.

Er is dan een directe koppeling tussen het bestaande, herontwikkeling en het nieuwe Distriport. Bovendien ontstaat direct herontwikkelingspotentie.

Een deel van Distriport wordt in één keer afgezet aan een ontwikkelende belegger of consortium van ontwikkelaar en belegger en eventueel een facilitaire dienstverlener die de volledige gebiedsontwikkeling integraal uitvoert.

In het uitgiftecontract is verplichte deelname aan een VVE vastgelegd.

Hiermee wordt kwaliteit van gebouwen, inrichting, beheer en onderhoud van het openbare gebied op lange termijn geborgd. Voorbeeld is Park15, van Giesbers Gebiedsontwikkeling.

Een centrale managementorganisatie biedt niet alleen een aantal concrete diensten aan, maar zal als ‘een huisbaas’ (landlord) langdurig toezicht houden.

Ondernemers op Distriport krijgen via traditionele gronduitgifte een kavel in eigendom plus een deel van de openbare ruimte.

Via een gebiedsbrede sale & lease back vloeit de openbare ruimte (wegen, groen) dan wel delen van of gehele bedrijfspanden terug in een BV. Ondernemers zijn zo mede-eigenaar van het openbaar gebied. Beheer en onderhoud gebeurt in een VVE-constructie.

Vaak worden langjarige huurcontracten afgesloten; 10 tot 12 jaar is geen uitzondering. Dit maakt sale & lease back een aantrekkelijk (‘veilig') beleggingsproduct, want er is gedurende een lange periode een gegarandeerde kasstroom.

De eigenaargebruiker ontwikkelt een bedrijfspand (of laat ontwikkelen) voor eigen gebruik en flexibele deelverhuur.

Hij/zij kan dit doen bijvoorbeeld bij veranderende marktomstandigheden, voor extra ‘cash’ of om toeleveranciers in-eigen-huis onder te brengen.

Kortom gemeenschappelijk gebruik, met verhandelbaar huurrecht.

Indien niet de volledige bebouwingsmogelijkheid van het bestemmingsplan wordt benut, heeft de koper de mogelijkheid het deel dat niet gebruikt wordt op termijn te verkopen aan een andere partij.

Met een verhandelbaar ontwikkelingsrecht als ‘air right’ krijgt de koper recht op extra, verticale bebouwing, die verhandelbaar is.

Dit recht koopt hij/zij vooraf af, tegen bijvoorbeeld 10% van de (geschatte) toekomstwaarde.

In Nederland kunnen verhandelbare ontwikkelingsrechten worden vastgelegd in het verbintenissenrecht.

Bron: Stec Groep (2012).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

53

Welke investeringsmodellen lenen zich voor Distriport? Meest kansrijk zijn modellen waarbij: •

instapkapitaal laag: waarbij beleggers liefst een variabele inleg kunnen doen, die in beginsel niet te hoog is;

•

beleggerpotentieel: oftewel een grote groep mogelijke investeerders en/of groeiende interesse;

•

markttechnisch aantrekkelijk product: het gaat om een voor gebruikers aantrekkelijk vastgoedproduct.

Figuur: beoordeling investeringsmodellen Bedrijvenpark Distriport

Bron: Stec Groep (2012). Nummers corresponderen met tabel hierboven.

De markt vraagt om producten met een goede kans van slagen en een aantoonbaar terugverdienmodel, anders ervaren beleggers ze als luchtballonnen. Meest kansrijk voor nu en vanuit verzakelijking aantrekkelijk lijken te zijn (van traditioneel naar zeer innovatief, zie ook de corresponderende groene bollen in de figuur): •

alliantie belegger-klant;

•

gesloten gebiedsfonds;

•

fonds;

•

verevenings-BV;

•

landlordconstructie;

•

air right;

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

54

Andere constructies zijn mogelijk ook aantrekkelijk, zoals het wegzetten van (een deel van) Distriport aan een consortium, die een specifiek concept realiseert. Het exacte concept dient nader te worden uitgewerkt. Combinaties zijn overigens zeer goed mogelijk.

Tabel: voor- en nadelen investeringsmodellen Bedrijvenpark Distriport concept

voordeel

alliantie belegger-klant

•

nog vrij traditioneel

•

uitgifte kavelsgewijs

•

beheer kan in één hand

•

weinig gebiedsgericht

•

lage instapdrempel

•

productdiversificatie beperkt

•

ontwikkeling, verhuur, beheer in

•

langdurig commitment

•

onbekend maakt onbemind?

•

succes afhankelijk van sterkte

gesloten gebiedsfonds

nadeel

een hand fonds

•

constante kasstroom

•

instapkapitaal relatief laag en risicospreiding groot

landlord

•

meerdere participanten

•

focus op gebied

•

continu werken aan

concept

waardebehoud en -stijging verevenings-BV

air right

•

herontwikkelpotentie

•

grondprijsprikkel

•

bonus toekomst

•

ingewikkeld

•

flexibiliteit

•

beheer en handhaving

•

minnen en plussen; niet alleen ‘krenten’

Vervolgstap is het maken van een aantrekkelijke propositie voor beleggers. Het aanbod geeft zorgvuldige, aantrekkelijke informatie over de investeringsmogelijkheden en de marktaantrekkelijkheid van het beleggingsproduct Distriport. Het bevat: •

het aanbod op hoofdlijn (twee of drie beleggingsproducten);

•

sterke punten van de plek;

•

mogelijkheden om te investeren: wat kan wel, wat misschien, wat kan niet;

•

markttechnisch report: huurmarkt, prijsontwikkeling, regionale afspraken;

•

verwachte waarde- en risico-ontwikkeling en rendement;

•

financiële aantrekkelijkheid gezamenlijke energiefaciliteiten, relatie met exploitatie en waardeontwikkeling;

•

proces: volgende stappen.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

55

Typen verzakelijking: •

nieuwe ontwikkellocatie maximaal verzakelijkt in de markt zetten;

•

verbreding losse kavels naar één totaalgebied;

•

meer huur en dus betrokkenheid van vastgoedmarktpartijen.

Betrokken partijen: •

provincie Noord-Holland (grond in eigendom);

•

gemeente Koggenland;

•

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord;

•

nieuwe vastgoedpartijen (professionele beleggers, gebiedsontwikkelaars en aanbieders van faciliteiten).

Succesfactoren: •

grootschalig gebied, veel massa en daardoor groot (potentieel) financieel belang;

•

aantrekkelijke locatie (ligging boven Amsterdam, langs de A7);

•

kwalitatief hoogwaardig vastgoed, uitstraling en landschappelijke inpassing (plan);

•

sterke branding;

•

regionale in nationale doelgroep (plan), met focus op niches en groeimarkt (grootschalige transport, logistiek en distributie).

Kansen: •

grote marktpositie (in vastgoedmeters en geld) professionele beleggers;

•

langdurig aantrekkelijk nieuw logistiek bedrijvenpark in Noord-Holland;

•

opvang grote ruimtevreters (en uitplaatsers) in West-Friesland;

•

betere segmentering binnen Kop van Noord-Holland;

•

investeringskansen voor beleggers: grootschalige logistiek, regionale en nationale ondernemers, nieuw, courant vastgoed;

•

in markt zetten en branding sterk logistiek totaalconcept.

Potentiële (financiële) arrangementen: •

zie hierna.

Risico’s: •

kannibaliseren nieuwe ontwikkellocaties elders;

•

(te) lange exploitatietermijn en dus renteverlies;

•

terugval naar traditionele ontwikkeling door puur overheden (provincie Noord-Holland en/of gemeente Koggenland);

•

niet slagen totaalconcept, als goede oplossing voor kwaliteitsbehoud en beheer niet (juridisch) is verankerd.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

56

Agenda verzakelijking Bedrijvenpark Distriport De verzakelijkingsagenda voor Distriport bestaat uit drie kernpunten; regionale afstemming (en instemming) over nieuwe locaties elders en bestaande bedrijventerreinen in relatie tot de ontwikkeling van Distriport en twee concrete acties om Distriport als product maximaal verzakelijkt in de markt te zetten.

Tabel: verzakelijkingsagenda Bedrijvenpark Distriport actie 1) regionale planning en programmering

doel - geen overaanbod

-

bedrijventerreinen West-Friesland, dat

-

geen kannibalisatie nieuwe

al start gemaakt

ontwikkellocaties elders

-

gemeente Koggenland

geen renteverlies

-

regio West-Friesland

Bedrijvenpark Distriport en

en andere gemeenten

met overig Kop van

ontwikkellocaties elders

in Kop van Noord-

1 en 2e trede SER-ladder

Holland

-

(bovendien: bijstelling op basis van nieuwe

goed aflopen

-

Ontwikkelingsbedrijf

afstemmen én instemmen

Noord-Holland Noord

behoefteprognose die

(middels afgesproken

(trekker)

uitkomt eind 2012)

‘mijlpalen’)

keuze ontwikkelmodel

-

-

met maximaal ruimte voor verzakelijking

geen traditionele

-

ontwikkeling

-

niet ‘meer van hetzelfde’

-

voorkomen van veroudering

-

planning doorlopend,

Holland

tevens is afgestemd

Noord-Holland

2)

wie aan zet?

- provincie Noord-

provincie Noord-

Q1 2013

Holland

en verder

met nader te bepalen partijen

op lange termijn 3)

propositie beleggers

-

investeringen van beleggers

-

trekken

-

maximaal markttechnisch

-

aantrekkelijk product

lange termijn betrokkenheid van de markt bij Bedrijvenpark Distriport

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

Q1 2013

Holland

en verder

met nader te bepalen partijen

realiseren

-

provincie Noord-

57

Conclusies en aanbevelingen voor verzakelijkingsagenda West-Friesland Conclusies •

In alle vier cases zien we kansen voor (meer) verzakelijking.

•

Soms liggen oplossingen in de randvoorwaardelijke sfeer: negatief bestemmen, marktstructurering, initiatieven van vastgoedpartijen steunen zoals op Hoorn’80. Krabbersplaat moet juist straks worden gesegmenteerd (profiel ‘nautisch’) ten opzichte van andere locaties in Enkhuizen.

•

In alle cases draait het om meer regie op vastgoed (leeg, nieuwe ontwikkeling, bestaand; ‘schakelen en verbinden’) en een totaalaanpak voor het gebied: bestaand vastgoed en nieuwbouw.

•

Uit de gesprekken met ondernemers bleek: verzakelijking en sturen op vastgoedwaarde is nog een relatief onbekend fenomeen. Er is nauwelijks sprake van bewuste sturing op vastgoedwaarde. Hierdoor worden kansen op waardegroei gemist.

•

Er zijn nog nauwelijks professionele vastgoedpartijen (beleggers, gebiedsontwikkelaars) actief. In WestFriesland gaat het slechts om 10 tot 15% vrije huur en nog eens 5 tot 10% die huurt via een investeringsof beheersmaatschappij, familie et cetera. Het (financieel) belang van professionele beleggers is zeer beperkt. Er zijn wel degelijk kansen om een goede propositie neer te leggen.

•

Op Bedrijvenpark Distriport zien we kansen een substantieel deel van het vastgoed in de verhuur weg te zetten. Met goede afstemming in de Kop van Noord-Holland kan voorkomen worden dat Distriport andere bestaande en nieuwe ontwikkellocaties kannibaliseert.

•

Financiers als Rabobank West-Friesland Oost en Hoorn – waarmee ook gesproken is in het kader van de pilot – kunnen (meer dan nu) hun klanten wijzen op de marktwaarde en courantheid van hun vastgoed en hoe hierop te sturen.

•

De afstand tussen markt en overheid blijkt soms groot. In de pilot is geprobeerd partijen bij elkaar te brengen en initiatieven in de cases te verbinden. Er zijn zeker stappen gezet, maar vervolgstappen zijn zeker nodig.

•

Er is nog te weinig begrip voor elkaars belang, motieven en (financiële) drivers. Ook hier moeten stappen in worden gezet.

Aanbevelingen •

Er zijn veel verkennende gesprekken gevoerd met ondernemers en vastgoedeigenaren in West-Friesland. Er zijn veel ‘zaadjes geplant’. Die hebben in 2012 en 2013 actieve opvolging nodig.

•

Vervolgstappen zitten eerst in het opzetten van goede onderlinge communicatie, zodat stakeholders elkaar ontmoeten en versterken, gericht op het delen van kennis over vastgoed en verzakelijking en het aanjagen van processen.

•

Kennisopbouw over vastgoed, sturen op waarde en financiering is nodig.

•

Voor de vier cases moet een concreet plan van aanpak verzakelijking in samenwerking met betrokkenen worden gemaakt.

•

Omwille van efficiency kan op korte termijn worden gestart met de cases – Hoorn’80 en WFO West – waar het momentum optimaal is: draagvlak bij ondernemers en vastgoedeigenaren, concrete kansen voor verzakelijking en waardevermeerdering en aansluiting bij processen die al lopen.

•

Speciale aandacht gaat uit naar het verder brengen van gebiedsbeheer en vastgoedmanagement. Dit is nodig om waarde van vastgoed en gebieden vast te houden.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

58

4. Opmaat naar agenda West-Friesland 2012-2015 Dit hoofdstuk schetst de inhoudelijke contouren van de verzakelijkingsagenda voor WestFriesland. Eerst zijn status en partners benoemd. Vervolgens vindt u hier de agendaonderwerpen en acties, afgesloten met een planning.

Status en partners De verzakelijkingsagenda biedt het kader voor concrete werk- en projectafspraken tussen de gemeenten in West-Friesland: Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec. Het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord begeleidt de regio met het definiëren en uitvoeren van de agenda, het verder uitwerken en uitvoeren van de verzakelijkingsagenda in de vier cases (Hoorn’80, Krabbersplaat, WFO West en Distriport) en vervult hiermee een belangrijke ‘regisseursrol’ op verzakelijking in West-Friesland verder te brengen.

Met nadruk heeft ook ‘de markt’ een actieve rol in de agenda: ondernemers, parkmanagementorganisaties, investeerders, professionele beleggers en (gebieds)ontwikkelaars en bouwers in West-Friesland. Verzakelijking is niet alleen een zaak van overheden, maar van overheden mét marktpartijen.

Box: hoe mobiliseert West-Friesland de markt? (actuele voorbeelden) •

actieve communicatie door bestuurders van de gemeenten Enkhuizen, Hoorn en Medemblik. Onder meer in het magazine Westfriese Zaken en de Noord-Holland Noord brede bedrijventerreinenbijeenkomst op 17 oktober voor bestuurders, ambtenaren en raadsleden van de gemeenten, statenleden, vertegenwoordigers van het bedrijfsleven en koepels;

•

partijen actief een rol geven in de agenda (zie planning en rolverdeling);

•

presentatie verzakelijkingsagenda aan vastgoedmarktpartijen op de Provada 2012;

•

opzetten nieuw Platform OOM (extern, zie agendapunt 1) waarin stakeholders elkaar versterken en een Expertteam Verzakelijking als onderdeel van het Bedrijvenloket (Ontwikkelingsbedrijf NoordHolland Noord);

•

inzet Bedrijvenloket, Parkmanagement Hoorn en West-Friese Bedrijvengroep (WBG) als medetrekkers (zie planning en rolverdeling) en ambassadeurs van de verzakelijkingsagenda;

•

aansluiten bij lopende initiatieven en podia zoals het vastgoedontbijt in West-Friesland.

Deze opmaat naar een agenda behelst werkafspraken met een reëel perspectief op uitvoering tot 2015. De agenda heeft straks een dynamisch karakter. Elk jaar is er een ijkmoment in het bestuurlijk VVRE waarop: •

de voortgang van elk van de onderwerpen wordt gemeten;

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

59

•

onderwerpen – indien nodig – worden bijgesteld of aangescherpt;

•

onderwerpen kunnen worden toegevoegd.

Doel verzakelijkingsagenda West-Friesland wil met deze opmaat naar een agenda de weg vrijmaken voor meer verzakelijking: •

hobbels zoals overaanbod en concurrentie op ontwikkellocaties tussen gemeenten wegnemen. Een van de belangrijkste investeringsvoorwaarden voor beleggers betreft regionale samenwerking, afstemming van vraag en aanbod;

•

werken aan risicoreductie voor private investeerders (beleggers en banken);

•

optimalisering van vastgoedfinanciering en professionalisering vastgoedmanagement bij ondernemers;

•

keuzemogelijkheden in de eigendomssituatie voor ondernemers anders dan koop (huur, lease, combinaties) vergoten;

•

in beeld brengen wat kansen voor verzakelijking zijn en bewustwording van het belang van verzakelijken vergroten;

•

grip krijgen op het effect van verzakelijking op vastgoedwaarde en relatie tussen maatregelen en beleid – zoals de SER-ladder – en waardeontwikkeling;

•

zicht geven op opbrengstmogelijkheden en rendement (vooral voor ontwikkelaar/belegger) en de mogelijkheden voor financiering met/door privaat kapitaal;

•

beeld schetsen van de beheers- en vermogensrisico’s bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor gemeenten;

•

laten zien dat en hoe verzakelijking in West-Friesland kan werken om nieuwe verouderingsopgave zoveel mogelijk te beperken of te voorkomen;

Opmaat naar agenda Hieronder staat een opmaat naar de verzakelijkingsagenda voor West-Friesland die de regio in nauwe samenwerking met haar partners (zoals gemeenten, bouwers, ontwikkelaars, beleggers et cetera) wil uitvoeren. Waar mogelijk zijn al concrete resultaten benoemd. Het is goed mogelijk dat in de loop van de agenda verschillende snelheden ontstaan, als overheden en marktpartijen met hoge ambities samenwerken.

1. Communiceer, coördineer en verbind Om initiatieven rondom verzakelijking van de grond te krijgen is een cultuurverandering nodig.

Overheid en markt moeten immers op een andere manier kijken naar de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Eerste belangrijke stap hierbij is het verbinden van diverse stakeholders: gemeenten, ondernemers, eigenaren van vastgoed, investeerders, banken en

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

60

vastgoedmarktpartijen (bouwers, ontwikkelaars, beleggers). Door meer onderlinge communicatie, begrip en uitwisseling ontstaat een goede basis voor samenwerking. Concrete stappen die hiertoe gezet kunnen worden: •

oprichten Platform OOM West-Friesland (ondernemers, overheid en markt) waarin stakeholders elkaar ontmoeten en waarin het delen van kennis en het aanjagen van processen centraal staat;

•

meer marktinformatie beschikbaar maken over Westfriese vastgoedmarkt, bijvoorbeeld in een Vastgoedmonitor West-Friesland;

•

klankbordgroep of Expertteam verzakelijking maken, als onderdeel van het bedrijvenloket;

•

jaarlijks Vastgoedcongres West-Friesland of seminar over de vastgoedmarkt, waarbij ook marktinformatie beschikbaar wordt gesteld;

•

een Roadshow verzakelijking, die o.a. langs lokale ondernemersverenigingen, WBG, gemeenteraden (of commissies), bijeenkomsten van de Kamer van Koophandel en ambtelijke en bestuurlijke regiobijeenkomsten in West-Friesland gaat;

•

frequente creatieve, inspiratiesessie waar overheid, politiek/bestuur en markt elkaar ontmoeten:

-

jaarlijks lokaal of regionaal vastgoedontbijt;

-

halfjaarlijkse speeddate avond, tussen markt en bestuurders;

-

halfjaarlijkse vastgoedcarrousel;

-

businessmatch, of dragons den om marktinitiatieven te pluggen.

2. Regionaal programma verder aanscherpen West-Friesland beschikt over een gezamenlijke programmering van bedrijventerreinen. Hierin zijn ook al overbodige plannen geschrapt en gefaseerd (‘mijlpalen’). Zo wordt goed gestuurd op relatieve schaarste. De economie zit echter in een flinkere dip dan eerder werd verwacht. Op veel locaties vallen uitgiften meerjarig terug naar een veel lager niveau. Ook in West-Friesland is die trend ingezet. De regio kijkt in de loop van 2012 kritisch of er niet meer moet worden geschrapt.

De nieuwe behoefteramingen voor Noord-Holland-Noord zijn hierbij een goede leidraad. Waar nodig kan ook herprogrammeren een optie zijn: kavelgrootte, doelgroep, profiel, beeldkwaliteit, fasering.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

61

Box: planoverschot beperken: wat levert het (in financiële zin) op? (theoretische som) •

stel: situatie van overaanbod, ofwel een zeer ontspannen bedrijventerreinenmarkt;

•

renteverlies € 30.000 tot € 70.000 per onverkochte hectare per jaar;

•

optimalisatie (kiezen, prioriteren en faseren of schrappen): een bedrijventerrein van 20 hectare wordt vervolgens niet meer uitgeven in vijftien jaar, maar bijvoorbeeld in tien jaar;

•

resultaat is dan + 20% opbrengsten en een kleinere ‘badkuip’ (minder voorinvesteringen, snellere baten op de GREX).

Ook moet West-Friesland kritisch zijn op ontwikkellocaties die nog worden toegevoegd aan het huidige areaal. Het gaat enkel om nieuwe locaties die echt meerwaarde hebben voor de markt of eindgebruikers. Bij verzakelijking gaat het uiteindelijk ook om het maken van producten die nu en op termijn meerwaarde en daarmee toekomstwaarde hebben; dus waar de ondernemer goed zijn of haar geld kan verdienen. Ontwikkeling van nieuwe locaties moet dus echt vraaggericht zijn en aanhaken op trends en behoeften in de markt. Aandachtpunten hierbij: •

duidelijke keuze voor doelgroepen en segmentering;

•

juiste omvang en diepte van kavels;

•

voorzieningen bieden die ondernemers echt waarderen (zie onder);

•

voldoende ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid;

•

realistische en goed communiceerbare eisen aan beeldkwaliteit (maximaal 1A4);

•

moderne bestemmingsplannen die voldoende ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen.

Soms betekent dit rigide plannen (bijvoorbeeld op beeldkwaliteit), soms juist meer globalere plannen. Ook negatief bestemmen kan een optie zijn.

Producten die mogelijk interessant zijn voor West-Friesland, omdat er marktkansen zijn: •

state-of-the-art logistiek cluster (Distriport);

•

sterke gemengde economische zones (‘GEZ’);

•

HMC-locaties (hogere milieucategorie);

•

nieuwe, kwalitatief hoogwaardige geschakelde units met laadklep en kantoor (<250 m² bvo);

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

62

•

werkterrein aan diep vaarwater (of haventerrein).

3. Meer liefde en aandacht voor bestaand vastgoed De komende jaren moet de focus op bestaand vastgoed liggen.

De vraag naar nieuwbouw neemt immers, ook in WestFriesland sterk af. Minder leegstand op bedrijventerreinen zorgt

Database Bedrijfspanden van Steenworp is een initiatief van Stadsgewest Haaglanden.

Het gaat om een online tool die beschikbaar aanbod bedrijfsruimte in de regio ontsluit, voor zowel gemeenten als ondernemers die ruimte zoeken, op http://www.steenworp.nl/ Steenworp biedt ook begeleiding, zoals introductie bij gemeenten en makelaars en huisvestingsadvies.

voor een betere uitstraling, het ombuigen van de neerwaartse spiraal, betere huurinkomsten en meer vastgoedwaarde. De regio maakt relevante gegevens meer toegankelijk in een WestFriese Pandenbank, analoog aan voorbeelden elders in Nederland (zoals Steenworp in Stadsgewest Haaglanden, zie kader).

Het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord kan – in samenwerking met de regiogemeenten en BOG-makelaars – die aanpak stimuleren via een ‘leegstandsdesk’, een bundeling van kennis, voorbeelden en inspiratie voor de aanpak van lege panden en kavels. Feitelijk gaat het hier om een praktische doorvertaling van de SER-ladder. Deze service kan prima opgenomen worden in het Bedrijvenloket overigens.

De meerwaarde zit ook in het helpen van vastgoedeigenaren op het gebied van procedures en regelgeving, het inspireren met succesvoorbeelden elders, het leggen van (dwars)verbanden en het leveren van contacten (klanten, investeerders en andere experts).

Ook kunnen events georganiseerd worden, samen met BOG-makelaars en andere betrokken per gemeente, of

Het Ruimtelijk Intake Team is nieuw opgericht binnen de gemeente Hilversum.

Hier komt informatie over ruimtevragers en -aanbieders samen, zodat de gemeente een rol kan spelen bij het samenbrengen van vraag en aanbod. Het RIT bestaat uit een planoloog, een jurist ruimtelijke ordening en waar nodig adviseurs economie, monumenten en maatschappelijke ontwikkeling.

locatie.

4. Versneller oude bedrijventerreinen: slim investeren Op dit moment stokt de herstructurering van veel verouderde bedrijventerreinen. Tegelijkertijd toont onderzoek aan dat herstructurering geld kan opleveren voor vastgoedeigenaren en de gemeente (in potentie via de OZB). Door slim te investeren – vooral timing is van belang – kan herstructurering ook in magere tijden een impuls krijgen (zie ook bijlage ‘Menukaart nieuwe verdienmodellen West-Friesland’).

Box: directe opbrengsten uit investering in oude bedrijventerreinen: OZB (theoretische som) •

uitgaande van een gemiddelde waardestijging van 10 tot 20% (na herstructurering heel goed mogelijk zo blijkt op Hoorn’80);

•

stel: gemiddelde commerciële waarde bedrijfsruimte is € 450 per m²;

•

plus 20% is € 540 per m², dit betekent per hectare: € 540.000 extra;

•

OZB: gemiddeld jaarlijks € 1.300 per jaar extra per hectare;

•

voor een bedrijventerrein van 20 hectare betekent dit een potentiële waardegroei van bijna € 11 miljoen en in potentie € 26.000 extra OZB op jaarbasis (er worden uiteraard ook kosten gemaakt bij herstructurering, die zijn niet meegenomen in de som).

West-Friesland gaat voor een meer zakelijke aanpak door: •

meer aan te sluiten bij de kracht van een locatie en investeringsplannen van vastgoedeigenaren;

•

kiezen van het juiste momentum om te investeren;

•

het uitdelen van de juiste prikkels voor value capturing, zoals verruimen van een bestemmingsplan (of negatief bestemmen), tijdelijk beheer, ruimte bieden aan kiemfuncties, herverkaveling;

•

betere branding van bestaande werklocaties;

•

het selectiever uitgeven van nieuwe ontwikkellocaties (zie punt 2);

•

werken met residuele (en daarmee marktconforme) grondprijzen (potentieel aan surplus) op nieuwe uitleglocaties, indien daarin ruimte blijkt;

•

het uitdragen van successen zoals de revitalisering en gerealiseerde vastgoedwaardestijging op Hoorn ‘80.

Het gaat vooral om het uitlokken van investeringen, waarbij gedacht wordt vanuit een vastgoedbril. Dit betekent ook dat de regio een kritische check doet op de huidige prioritering in het Provinciaal Herstructureringplan (PHP): wat zijn de plekken waar de kans op een waardesprong echt nabij is? Locaties met een minder hoge haalbaarheid die nog redelijk functioneren, kan de regio on-hold zetten.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

64

Box: te starten projecten PHP-lijst in de periode 2012-2013 •

herprofilering De Oude Veiling, Hoorn (categorie A17);

•

revitalisering Krabbersplaat, Enkhuizen (categorie A);

•

herprofilering De Wijzend, Drechterland (categorie B);

•

herprofilering Hoorn’80, Hoorn (categorie B);

•

revitalisering Almere, Medemblik (categorie B);

•

revitalisering Overspoor, Medemblik (categorie B);

•

herprofilering WFO Oost, Medemblik (categorie B);

•

revitalisering Industrieweg, Stede Broec (categorie C);

•

facelift Ketenwaal, Enkhuizen (categorie D).

Uit: provincie Noord-Holland (2012), PHP, update 2012.

Hiervoor zet regio West-Friesland de PHP-lijst af tegen de huidige kwaliteit, economische en sociaal-maatschappelijke waarde (banen, toegevoegde waarde, verdiencapaciteit), perspectief op waardevermeerdering en financieel-economisch resultaat bij ingrijpen: •

is de kwaliteit nog redelijk, maar is de economische en sociaal-maatschappelijke en toekomstwaarde laag en kosten hoog dan krijgt een locatie lage prioriteit;

•

is de kwaliteit nog redelijk, maar is de economische en sociaal-maatschappelijke en toekomstwaarde hoog en kosten laag dan krijgt een locatie hoge prioriteit;

•

is de kwaliteit slecht, de economische en sociaal-maatschappelijke en toekomstwaarde laag en kosten hoog dan krijgt een locatie lage prioriteit;

•

is de kwaliteit slecht, maar is de economische en sociaal-maatschappelijke toekomstwaarde hoog en kosten laag dan krijgt een locatie hoge prioriteit.

De regio bepaalt de economische en sociaal-maatschappelijke potentie18 van bestaande bedrijventerreinen op de PHP-lijst door: a. banen (aandeel regionale werkgelegenheid, indirecte werkgelegenheid, groeipotentie); b. verdiencapaciteit (ruimteproductiviteit, sterke groeiers, stuwende kracht, consumentenbestedingen als gevolg van banen); c. marktwaarde en vastgoed (ontwikkeling grond- en vastgoedwaarde); d. duurzaamheid (bereikbaarheid, veiligheid, ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit, voorzieningen);

17

De provincie Noord-Holland heeft de door de regio aangedragen projecten ingedeeld in vier categorieën: A hoge

urgentie herstructurering, economische en sociale meerwaarde van herstructurering groot en in hoge mate uitvoerbaar, B hoge urgentie, maar lage uitvoerbaarheid, C minder urgentie en minder economische en sociale meerwaarde van herstructurering, wel hoge uitvoerbaarheid, D beperkte problematiek, lage mate van uitvoerbaarheid.

18

Voorbeeld van een dergelijke meting is de Economische Effect Rapportage (EER) van de Kamer van Koophandel

Rotterdam samen met Stec Groep.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

65

e. onderscheidend vermogen (ontwikkelpotentie, intensiveringmogelijkheden, milieuruimte).

5. Aanjaagprogramma ‘sturen op waarde’ Het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord en/of de regio West-Friesland initieert een aanpak om vastgoedkansen van bestaand vastgoed snel en gericht in kaart te brengen: een training of programma ‘Sturen op waarde’ voor Westfriese ondernemers. Ondernemers (en gemeenten) hebben hier vaak nog weinig zicht op. Hierdoor worden kansen gemist. Het gaat dus om het inspireren en faciliteren van in ondernemers. We definiëren onderstaand de top 10 van waardeverhogende investeringen door ondernemers (zie box).

Box: top-10 waardeverhogende investeringen 1.

verhoging hal naar marktconforme hoogte;

2.

uitbreiding kantoorruimte naar 20% van het gebouw;

3.

vergroten gebouw naar marktconforme omvang;

4.

verkleinen oppervlakte eigen onderneming en verkoop of verhuur van vrijkomend deel;

5.

flexibel houden gebouw voor omkatten naar kleine bedrijfsunits;

6.

parkeren uitbreiden op eigen kavel;

7.

collectieve parkeergarage realiseren;

8.

collectieve voorzieningen (op sommige terreinen) aanbrengen;

9.

hoog niveau van beveiliging/extra maatregelen zoals collectief hekwerk;

10. verbeteren uitstraling gebouw en directe omgeving, incluis gevel (eenvoudig) representatief maken.

Er kan worden gestart met een pilot op Hoorn ’80 of Krabbersplaat. Daarnaast maakt de regio: •

een handreiking, met rekenvoorbeelden en een overzicht van do’s en don’ts;

•

HIRB-privaat aanvragen in 2013, samen met Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord, ondernemers en vastgoedeigenaren. Te starten met de oude Destilleerderij De Hoorn.

6. Parkmanagement 3.0: doorontwikkelen en vernieuwen gebiedsbeheer Een van de kernpunten van verzakelijking is het sturen op waarde door een professioneel gebiedsbeheer. Dit gaat verder dan gezamenlijke inkoop van energie en afvalinzameling. Het gaat om langjarige afspraken tussen partijen om de locaties vitaal te houden, waarbij nadrukkelijk ook de kwaliteit van vastgoed en directe bedrijfsomgeving is meegenomen. Parkmanagement Hoorn is hiervan een aansprekend voorbeeld. Hiertoe zijn verschillende nieuwe tools beschikbaar zoals de BIZ. Uiteindelijk gaat het om een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en ondernemers, naar behoefte te organiseren (afhankelijk van type en levensfase locatie).

Innovaties die nu plaatsvinden op bestaande locaties (zoals de opzet van WFO West destijds) kunnen via het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord ook elders geïntroduceerd worden.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

66

7. Menukaart ‘nieuwe verdienmodellen West-Friesland’ In alle gevallen vergt herstructurering van bedrijventerreinen een (forse) investering. Gemeenten hebben hiervoor steeds minder geld beschikbaar. Nieuwe ideeën om financiële bronnen aan te boren zijn dus welkom (naast het slimmer investeren, het juiste momentum, zie eerder). De regio kan hierin een voortrekkersrol nemen, bijvoorbeeld door het uitrollen van enkele pilots (eventueel in samenwerking met BZK). Mogelijkheden om uit te werken die meest kansrijk zijn: •

opzetten van lokale of regionale kwaliteitsfondsen, danwel herstructureringsmaatschappijen;

•

inzetten van vormen van verevening: breng dure herontwikkelingslocaties en uitbreidingslocaties onder in een GREX zoals nu al (onderzoek) speelt voor 3 herontwikkellocaties (Oude Veiling, Krabbersplaat en Overspoor);

•

nieuwe vormen van PPS, zoals joint-venture light en bouwclaim nieuwe stijl waarmee verschillende gemeenten (Hoorn met ’t Zevenhuis is bijvoorbeeld een PPS) al experimenteren;

•

gezamenlijke ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen (soort industrieschap), om risico’s te beperken en opbrengsten te optimaliseren.

Overigens, onderstaande tabel geeft een totaalindruk van mogelijke arrangementen. De instrumenten zijn onderverdeeld naar type sturing (beleidsmatig, financieel, organisatorisch en juridisch). Ook geeft de tabel weer in welke mate instrumenten passen bij het publieke danwel private domein (boven = privaat, onder = publiek).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

67

Tabel: toolbox financiële arrangementen West-Friesland B. financiën

C. organisatorisch

11. tijdelijke

10. gebieds VVE

gebiedsexploitatie:

9.

vrijwillige BIZ

TREX

8.

(gebieds)concessie

7.

parkmanagement

6.

gebiedsbeheer in één

10. extended exploitatie

D. juridisch

privaat

A. beleid

(E-EX)

9.

grondsaldering

8.

tijdelijke uitgifte in

4.

ontwikkelrecht

hand erfpacht

(compensatie 5.

gebiedsontwikkeling, investering oude geen locaties

7.

gemeente/regionaal

locatie) 4.

5.

geen kleinschalige

PPS of joint-venture-

garantiefonds

3.

bouwclaim nieuwe

light nieuwe kavels op

6.

uitgestelde betaling

stijl (marktpartij levert ontwikkellocatie

4.

3.

2.

‘West-Fries mandje’:

grondpositie tijdelijk

regionaal

herverdeling baten &

in, gemeente maakt

gronduitgifte protocol

tekorten GREX-en

‘fiscaal bouwrijp’)

lokaal SER-ladder

4.

kwaliteitsfonds

protocol

3.

regionaal

vraaggerichte segmentering

1.

5.

grondprijsbeleid 2.

regionaal plannen & faseren

1.

3.

ontwikkel- en/of exploitatie BV (sub)regionale

2.

negatief bestemmen

f.s.i. gerelateerd

exploitatie

1.

ruimte in bestemming

grondprijsbeleid

maatschappij

(functie, meters,

TIF & LIF

hoogte)

statiegeldheffing

2.

1.

publiek

uitleglocaties

Bron: Stec Groep (2012).

8. Vastgoedbarometer West-Friesland Het opstellen van een aantrekkelijke marketingtool om de bewustwording verder te vergroten, zowel binnen als buiten West-Friesland. Dit in de vorm van een profielenboek ‘Succesvol verzakelijken in West-Friesland’ of Vastgoedbarometer met alle ins en outs van de regionale vastgoedmarkt: marktinformatie voor beleggers en investeerders over voorraad, dynamiek, eindgebruikers, prijzen, rendementen, risico’s. Op maat aan te passen per doelgroep: (gebieds)ontwikkelaars, beleggers van buiten de regio, lokale investeerders, banken et cetera. Dit door het laten zien van marktkansen, successen en good practices in het gebied, zoals de

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

68

herontwikkeling van de oude destilleerderij van De Hoorn aan de Anodeweg met Fris Investment Care en Prodin Vastgoed.

Planning Hieronder staat een overzicht van de acties, inclusief tijdpad en trekker.

Tabel: planning verzakelijkingsagenda West-Friesland actie

planning 2012 2013

2014 2015

wie initieert? overheid

markt

NHN

1

communiceer, coördineer en verbind

X

X

2

regionaal programma verder aanscherpen

X

X

3

meer liefde en aandacht bestaand vastgoed

X

X

X

4

versneller oude locaties: slim investeren

X

X

X

5

aanjaagprogramma ‘sturen op waarde’

6

parkmanagement 3.0

7

menukaart ‘nieuwe verdienmodellen’

8

vastgoedbarometer

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

X X X X

69

5. Lessons learned Dit hoofdstuk schetst de belangrijkste lessen uit de pilot in West-Friesland.

Inhoud

Ondernemers zien kansen nog vaak niet •

Voor ondernemers in West-Friesland is verzakelijking en sturen op vastgoedwaarde een relatief onbekend fenomeen. Er is nauwelijks sprake van bewuste sturing op vastgoedwaarde.

Hierdoor worden kansen op waardegroei gemist.

•

Er zijn verkennende gesprekken gevoerd met ondernemers en vastgoedeigenaren in WestFriesland. Die hebben in 2012 en 2013 actieve opvolging nodig.

Aantoonbaar vastgoedwaardestijging na herstructurering •

De pilot toont aan: herstructurering – in dit geval in de vorm van revitalisering en aanpak van achterstallig onderhoud – leidt tot een toename van vastgoedtransacties op het betreffende bedrijventerrein. Op Hoorn’80 ging het om circa 70 tot 75% meer transacties dan voor de ingreep. Kortom, verzakelijking op een bestaande locatie.

•

Herstructurering heeft niet alleen een positief effect op dynamiek. Er is ook sprake van een verhoging van de gemiddelde transactieprijs. Op Hoorn’80 ging het om meer dan een verdubbeling en – over een langere periode gemeten – zelfs een verdrievoudiging van de gemiddelde transactieprijs. Dit vertaalt zich in hogere vastgoedwaardes.

•

De gemiddelde WOZ-waarde op Hoorn’80 steeg met 17% in de jaren na de ingreep. Het gaat hier enkel om bestaande bedrijfspanden, geen nieuwbouw.

Kans op waardeontwikkeling is kans voor verzakelijking •

In West-Friesland zijn huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt de afgelopen jaren sterker gestegen in het kleine segment en het grotere segment. Enerzijds wijst dit op de noodzaak tot goede segmentering in het aanbod. Anderzijds wijst dit op potentieel aantrekkelijke niches voor investeerders, met een potentieel aan waardeontwikkeling.

•

Specifieke marktsegmenten bieden bij uitstek kansen voor verzakelijking:

-

gebieden met marktdruk;

-

bestaande en nieuwe ontwikkellocaties met een sterk, onderscheidend profiel;

-

herontwikkellocaties waar een waardesprong mogelijk is;

-

light industrial;

-

grootschalige logistiek.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

70

Parkmanagement Hoorn werkt aan gebiedsbeheer voor waardebehoud •

Centraal georganiseerd gebiedsmanagement – mits dit meer is dan voorzieningen delen – speelt een cruciale factor in het behoud van de gecreëerde kwaliteit en meerwaarde.

•

In het voorbeeld van Hoorn’80 pakt parkmanagement Hoorn na de revitalisering in 20062010 ook onderhoud van groen en klein onderhoud wegen en straten, uitvoering en management op, in opdracht van de gemeente Hoorn.

Regionale samenwerking succesvoorwaarde in West-Friesland •

Verzakelijking staat niet op zich en kan pas floreren bij stevig regionaal bedrijventerreinenbeleid. De overheid (gemeenten en regio) kan dus de juiste randvoorwaarden realiseren. Vanaf 2007 heeft West-Friesland hierin al stappen gezet met maatregelen zoals het Bedrijvenloket West-Friesland en regionaal programma bedrijventerreinen. Met de verzakelijkingsagenda wordt dit verder versterkt.

•

Acties op korte en lange termijn haken zo veel mogelijk aan bij lopend beleid rondom bedrijventerreinen en trajecten in West-Friesland die al in gang zijn gezet (regionaal programmeren, herstructurering, beheer). Dit alles zo veel mogelijk onder de vlag van het Coördinatiepunt West-Friesland. Doel is hier vooral een extra impuls aan geven, iets toevoegen.

Sturen op schaarste loont •

Schaarste creëert druk op bestaande locaties, waardoor investeren loont.

•

Sinds 2007 zijn in West-Friesland stappen gezet met regionaal bedrijventerreinbeleid en in duurzame verstedelijking. Hoewel hiermee zonder meer goede resultaten zijn geboekt is niet bekend of dit beleid in de volle breedte heeft geleid tot meer dan gemiddelde toenames van transactieprijzen en vastgoedwaardes.

•

Wel zien we in de case Hoorn’80 dat in situaties van schaarste investeringen op bestaande locaties loskomen. In dit geval was er in de gemeente Hoorn gedurende meerdere jaren opeen sprake van een krappe vraag-aanbod situatie, die vervolgens heeft geleid tot meer dan gemiddelde toenames van transactieprijzen en vastgoedwaardes, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster en WOZ-gegevens. Sturen op schaarste loont dus, zo toont de pilot.

SER-ladder blijkt basis voor verzakelijking •

In situaties van overaanbod ontstaat druk op lopende grondexploitaties en het uitgeven van grond (‘rentetikker’). De ambitie van het grondbedrijf (gronduitgifte, inkomstengedreven) staat hierbij op gespannen voet met de focus op waardebehoud en groei op bestaande

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

71

bedrijventerreinen en veiligstellen van investeringen door ondernemers en vastgoedeigenaren in vastgoed.

•

Verzakelijking heeft alleen echt kans als tegelijkertijd gewerkt wordt aan het verminderen en voorkomen van overaanbod en het beter faciliteren van ruimtevraag in de bestaande voorraad. Het Coördinatiepunt Bedrijventerreinen West-Friesland werkte de afgelopen jaren al aan betere, vraaggerichte programmering. Ook voor de komende jaren blijft dit een belangrijk aandachtspunt. Er is tevens een ‘Regionaal bedrijfshuisvestingsprotocol’, gebaseerd op de filosofie van de SER-ladder.

•

Door locaties goed ten opzichte van elkaar te positioneren (onderscheidend profiel en dus doelgroep) kan voorkomen worden dat locaties elkaar kannibaliseren (bijvoorbeeld als nieuwe locaties zoals Distriport op de markt komen).

•

Met inachtneming van twee niveaus:

-

Lokale bedrijvigheid, veelal MKB, sterk geworteld in kernen met sterke voorkeur voor eigen vastgoedbezit. De actieradius is overwegend lokaal. Zeker 90% van de bedrijfsdynamiek is een lokale aangelegenheid. Een alternatieve vestigingslocatie (zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed) in een andere gemeente is niet of nauwelijks een serieuze optie.

-

(Boven)regionale bedrijvigheid, veelal grootschalig vanuit logistiek en groothandel. De actieradius is (inter)nationaal en regionaal. Locatiebeslissingen worden rationeel genomen, uitgaande van een brede bedrijfs- en vastgoedstrategie.

West-Friesland heeft nieuwe verdienmodellen nodig •

In het verlengde daarvan is het belangrijk dat de gemeenten in West-Friesland onafhankelijker worden gemaakt van grondopbrengsten uit (nieuwe) bedrijventerreinen. Er zal gezocht moeten worden naar andere verdienmodellen.

•

De regio voert daarom een check – en indien nodig herijking – uit op het huidig programma bedrijventerreinen, na nieuwe behoefteramingen voor Noord-Holland Noord. Begin 2013 volgt mogelijk herprogrammering of aanscherping van eerder benoemde mijlpalen.

Proces

Verzakelijking is samenspel tussen overheid en markt •

Verzakelijking is nadrukkelijk – zoals de Roadmap Verzakelijking ook aangeeft – een gezamenlijk proces van overheid en markt. Met de voorliggende verzakelijkingsagenda zet het bestuur van de regio West-Friesland de lijnen uit. Maar zoals hoofdstuk 1 aangeeft: ondernemers, ontwikkelaars en bouwers en beleggers hebben een actieve rol in de agenda.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

72

Financiers (bijvoorbeeld Rabobank West-Friesland Oost en Hoorn) kunnen vastgoedeigenaren

•

en ondernemers bij een nieuwe lening of herfinanciering van vastgoed meer wijzen op de huidige en verwachte marktwaarde en courantheid en hoe te sturen op waardebehoud.

Het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord is schakel tussen overheid en markt. Het

•

Coördinatiepunt Bedrijventerreinen West-Friesland speelt een belangrijke rol als procesregisseur en aanjager van de verzakelijkingsagenda.

Begrip en draagvlak bestuurders Bestuurders van de vier betrokken gemeenten staan achter het streven naar verzakelijking.

•

Ondersteund door de ambtelijke kerngroep.

Een of twee bestuurlijke trekkers (in dit geval de portefeuillehouders economie van de

•

gemeenten Hoorn en Enkhuizen) zijn ambassadeurs van de verzakelijkingsagenda. Zij moeten de acties in de regio West-Friesland verder brengen.

Nieuwe stappen kunnen alleen gezet bij voldoende energie, vertrouwen dat de agenda de

•

regio voldoende oplevert. In termen van banen, economische vitaliteit, investeringen op bestaande bedrijventerreinen et cetera. om stappen te zetten.

Box: succesfactoren proces om te komen tot verzakelijkingsagenda •

sense of urgency, bij overheid, markt en bestuurders;

•

niet zozeer een vastomlijnd einddoel, wel een duidelijke marsroute (=agenda) richting een meer professionele en verzakelijkte markt;

•

neutrale procesbegeleider;

•

expertise op vlak van markt en vastgoed;

•

actieve ambtelijke kerngroep, tevens ambassadeurs voor verzakelijking binnen de eigen gemeentelijke organisatie en om bestuurders te voeden;

•

communicatie naar buiten tijdens en na afloop (of beter: bij start implementatie): in dit geval via de Provada, Parkmanagement Hoorn, lokale ondernemersverenigingen, 1-op-1 gesprekken met ondernemers en vastgoedeigenaren, nieuwsbrief (bij start) van het traject, artikel in Westfriese zaken (na afloop), presentatie resultaten voor andere partijen in Noord-Holland Noord (na afloop);

•

commitment van partijen (overheid en markt) voor de middellange termijn;

•

helder inzicht in financieel-economisch resultaat van overheidsbeleid en ingrepen op oude locaties. In termen van dynamiek, vastgoedwaarden en opbrengen als OZB;

•

bestuurlijk boegbeeld, in dit geval twee wethouders van de gemeenten Hoorn en Enkhuizen.

Kwestie van lange adem •

Niet alles van de verzakelijkingsagenda uit de pilot kan direct opgepakt worden. In de eerste fase ligt de nadruk daarom vooral op informeren en verbinden en minder op concrete producten. Bovendien is er ook capaciteit nodig voor goede uitvoering van bestaand beleid.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

73

•

Verzakelijking is een kwestie van de lange adem, een cultuuromslag. Het gaat om een proces van bewustwording en gedragsverandering. Daarom ligt er veel focus op communicatie, verbinding en (meer) begrip. Op termijn kunnen meer ‘complexere’ vormen van verzakelijking opgepakt worden.

•

Extra kennis(overdracht) is daarbij vereist, bijvoorbeeld ook bij kleinere gemeenten. Daarom wordt er een Expertteam verzakelijking opgezet, als onderdeel van het Bedrijvenloket WestFriesland.

Afstand tussen spelers blijkt groot •

De afstand tussen markt en overheid blijkt soms groot. In de pilot is geprobeerd partijen bij elkaar te brengen en initiatieven in de vier cases te verbinden. Er zijn zeker stappen gezet, maar er zijn zeker vervolgstappen nodig.

•

Er is meer begrip nodig voor elkaars belang, motieven en (financiële) drivers.

•

Er zijn veel verkennende gesprekken gevoerd met ondernemers en vastgoedeigenaren.

Vervolgstappen zitten in het opzetten van een Platform OOM, waarin stakeholders elkaar ontmoeten en versterken, gericht op het delen van kennis over vastgoed en verzakelijking en het aanjagen van processen.

•

Een kleinschalige) roadshow verzakelijking in West-Friesland moet kennis, inspiratie en draagvlak leveren en realiseren. Langs en met lokale ondernemersverenigingen, WBG, gemeenteraden (of commissies), Kamer van Koophandel en financiers (Rabobank WestFriesland Oost en Hoorn).

•

Er is meer kennis en expertise nodig. Het inzichtelijk maken en ontsluiten van vastgoedmarktinformatie (omvang, kenmerken en investeringskansen) in West-Friesland via Vastgoedmonitor of -barometer en communicatie hieromheen is nodig om marktpartijen te interesseren.

Knoppen om aan te draaien De waarde van bedrijfsruimte laat zich met sterke mate leiden door de courantheid van het vastgoedobject, marktomstandigheden, locatiekwaliteiten en het algemene prestatieniveau van het vastgoed object. Omdat de bedrijfsruimtemarkt geen sprake is van min of meer uniforme verschijningsvorm kan er ook niet gesproken worden over één markt, er zijn vele submarkten. Het belang van de juiste segmentering is dus groot. Wat zijn de belangrijkste knoppen om aan te draaien?

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

74

Tabel: checklist sturen op (vastgoed)waarde bedrijventerreinen gemeenten

ondernemers

vastgoedpartijen

0 alle werklocaties goed bereikbaar 0 gebiedsbeheer 0 juiste segmentering 0 marktdruk 0 samenwerking met vastgoedpartijen 0 uitgifteprotocol op basis van SER-ladder 0 geen kleinschalige bedrijfsruimten op nieuwe uitleglocaties 0 marktconforme grondprijs 0 sterk, onderscheidend profiel 0 herstructurering oude locaties 0 leegstandsdesk, gekoppeld aan coördinatiepunt 0 soms bestemming strak, soms juist ruimte (functie, f.s.i, hoogte)

0

0 courant vastgoed, geen ‘maatpakken’ 0 niet meer dan 30% kantoor 0 alleen de beste locaties 0 financieel gezond bedrijf 0 grootschalig, courant logistiek vastgoed 0 roulatie gebruikers binnen portefeuille 0 TREX (tijdelijke exploitatie) voor (langdurig) leegstaande gebouwen 0 light industrial 0 exitstrategie 0 regelmatige taxatie 0 kansrijke herontwikkellocatie oppakken 0 gebied, niet alleen gebouw 0 DBFMO-constructies (Design Build Finance Maintain& Operate) 0 uitstekend bereikbaar 0 gebiedsbeheer 0 ken de gebruiker

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

onderhoudsstaat bedrijfspand en private kavel op orde niet meer dan 30% kantoor minimaal 8 meter hoog op zichtlocatie duurzaam materiaal gebruik en flexibiliteit goede afweging huur v.s. koop maken ruimte en flexibiliteit in en om bedrijfspand om marktfluctuaties op te vangen langetermijn bril (>3 jaar) regelmatige taxatie gebiedsbeheer voldoende ruimte voor parkeren hoge omgevingskwaliteit (vrijwillige) BIZ uitstekend bereikbaar

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

75

BIJLAGEN

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

76

1. MENUKAART ENUKAART NIEUWE VERDIENMODELLEN WEST-FRIESLAND Deze bijlage geeft opties voor vernieuwende financiële arrangementen in regio West WestFriesland. De meeste verdienmodellen in de ruimtelijke ontwikkeling zijn geënt op nieuwbouw. Veel gemeenten zijn hierop ingericht, ook in regio West-Friesland.

West Friesland. Er moeten andere verdienmodellen ontwikkeld worden; worden met de markt.. We noemen enkele opties om nader te onderzoeken.

Regionaal grondprijsbeleid Dit betekent regionale afspraken maken over de methodiek methodiek van grondprijsberekening (residueel).

Bijzonder van de residuele benadering is dat de relatie tussen de waarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming heel duidelijk tot uiting komt. Hierdoor kan de regio West WestFriesland de grondprijzen op de nog resterende ontwikkellocaties beter in overeenstemming brengen met de grondwaarde en daardoor soms meer opbrengsten genereren uit de grondexploitatie dan in de huidige situatie. In veel regio’s in Nederland blijkt dat de investeringskost en commerciële le waarde van het vastgoed nog ruimte laten voor een grondprijsstijging.

Box: mogelijke rek in grondprijs West-Friesland West en wat dat kan opleveren (theoretische som) •

de gemiddelde grondprijs in West Friesland ligt op zo’n € 120 per m²;

•

een lichte verhoging van de grondprijs met 10% (een ( stijging van € 12) geeft al een surplus van ruim € 120.000 per hectare;

•

in West-Friesland Friesland is op dit moment nog zo’n 13 hectare direct uitgeefbaar. Een verhoging van de grondprijs met 10% levert direct al zo’n € 1,56 miljoen op.

Kwaliteitsfonds West-Friesland Belangrijk uitgangspunt is dat een eventuele verhoging ten goede komt aan de broodnodige investeringen in herstructurering van oude locaties of kwaliteitsverbetering of beheer van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen bedrijventerreinen. Zo ontstaat – in de geest van het advies van de SER, Taskforce Noordanus, Handreiking BWU en het provinciale beleid – een duidelijke financiële koppeling tussen oude en nieuwe locaties in West-Friesland.

Box: directe opbrengsten uit investering in oude bedrijventerreinen: OZB (theoretische som) •

uitgaande van een gemiddelde waardestijging van 10 tot 20% (na herstructurering heel goed mogelijk zo blijkt op Hoorn’80);

•

stel: gemiddelde commerciële waarde bedrijfsruimte is € 450 per m²;

•

plus 20% is € 540 per m², dit betekent per hectare: € 540.000 extra;

•

OZB: gemiddeld jaarlijks € 1.300 per jaar extra per hectare;

•

voor een bedrijventerrein van 20 hectare betekent dit een potentiële waardegroei van bijna € 11 miljoen en in potentie € 26.000 extra OZB op jaarbasis (er worden uiteraard ook kosten gemaakt bij herstructurering, die zijn niet meegenomen in de som).

Financiële koppeling SER-ladder De grondprijs kan direct gekoppeld worden aan ambities van intensief ruimtegebruik en herstructurering. Bij de uitgifte kan de SER-ladder als volgt in de grondprijzen worden meegenomen: wanneer een bedrijf bij vestiging op een ontwikkellocatie in West-Friesland een in gebruik zijnd gebouw in de regio achterlaat, betaalt de ondernemer een grondprijs van € x; een ondernemer die een niet in gebruik zijnd gebouw achterlaat betaalt grondprijs x plus € 50 of € 100. Op deze manier geeft een verhoging van de grondprijs een extra prikkel om het bedrijfsvastgoed in gebruikte staat achter te laten. Twee andere voorbeelden: •

F.s.i. gerelateerd grondprijsbeleid: er wordt een korting gegeven op de grondprijs bij hoge f.s.i. vastgelegd in een uitgiftecontract. Afhankelijk van de f.s.i. moet vervolgens gerekend worden met een eenheidsprijs per m² bvo of per m² grond. Ter illustratie: a. als f.s.i.<1: eenheidsprijs x m² grond; b. als f.s.i.≥1 en aandeel kantoor≤ 30%: eenheidsprijs x m² grond; c. als f.s.i.≥1 en aandeel kantoor>30%: eenheidsprijs x m² bvo.

•

Statiegeldheffing: een bedrijf dat zich op een ontwikkellocatie wil vestigen moet zijn ‘oude’ kavel aanbieden aan de gemeente. Met een heffing op de grondprijs kan vervolgens geld bestemd (geoormerkt) worden voor kwaliteitsverbetering op bestaande locaties. Ieder bedrijf draagt € x af per afgenomen meter grond aan herstructurering, te heffen bovenop de residueel vastgestelde grondprijs. Het is ook mogelijk – als stimuleringsmaatregel – juist korting te geven op de grondprijs bijvoorbeeld om uitplaatsing van bedrijven uit de kernen te stimuleren.

Grondsaldering Gemeenten en ontwikkelaars in West-Friesland waarderen hun grond af tot een reële economische waarde, waardoor ontwikkelingen weer op gang kunnen komen. Dit is een oplossing voor situaties van bouwstop als gevolg van te duur ingekochte grond. Bij toekomstige

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

78

waardestijging bij bebouwing kan het (boekhoudkundig) genomen verlies worden gecompenseerd.

Het alternatief is langjarige stagnatie en het risico van definitieve afwaardering. Reken ook het nulscenario door. Wat gebeurt er als u niets doet? Dit helpt sterk om partijen te doordringen van de noodzaak van een interventie.

Box: planoverschot beperken: wat levert het (in financiële zin) op? (theoretische som) •

stel: situatie van overaanbod, ofwel een zeer ontspannen bedrijventerreinenmarkt;

•

renteverlies € 30.000 tot € 70.000 per onverkochte hectare per jaar;

•

optimalisatie (kiezen, prioriteren en faseren of schrappen): een bedrijventerrein van 20 hectare wordt vervolgens niet meer uitgeven in vijftien jaar, maar bijvoorbeeld in tien jaar;

•

resultaat is dan + 20% opbrengsten en een kleinere ‘badkuip’ (minder voorinvesteringen, snellere baten op de GREX).

West-Fries financieel mandje Andere optie is het herverdelen van baten en tekorten op (onderdelen) van grondexploitaties in West-Friesland. Uitgangspunt is dat alle (of een deel van de zeven) betrokken regiogemeenten direct of indirect profiteren van de herontwikkeling van oude locaties en daaraan een bijdrage leveren. Verevening binnen een exploitatiegebied is gemeengoed; (bovenplanse) verevening binnen een gemeente is al moeilijker realiseerbaar. Verevening tussen gemeenten staat nog in de kinderschoenen, er is totnogtoe weinig praktijkervaring opgedaan. De groeiende regionale samenwerking in West-Friesland vergroot de kans op succes.

Twee opties: a. herontwikkellocaties onderbrengen in mandje; b. financiële koppeling tussen herontwikkellocaties en nieuwe ontwikkellocaties.

De bestuurlijke en juridische organisatie kan relatief eenvoudig plaatsvinden via het bedrijfsresultaat of vanuit de vermogenspositie van het grondbedrijf. In feite is hiermee al een start gemaakt met het onderzoek naar de juridisch- organisatorische implicaties en mogelijkheden van een gezamenlijke exploitatie voor uitbreiding Overspoor Oost (bouwrijpe grond), Oude veiling (voormalige gemeentewerf) en Krabbersplaat (locatie Pipelife en openbare kade).

Slim omkatten oude locaties Sta kleinschalige bedrijfsruimte (geschakelde units) alleen toe op herontwikkelingslocaties (dus in het geval van Hoorn alleen op Hoon’80, niet op ’t Zevenhuis). Zeker voor kleinschalige bedrijfsruimte zijn bestaande bedrijventerreinen in WestFriesland vaak een ideale locatie. Door de hoge commerciële waarde van dit type vastgoed is herontwikkelen op bestaande

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

79

locaties (financieel) realiseerbaar zoals ook zichtbaar op Hoorn’80 aan de Diodeweg en Neutronweg. In de figuur hieronder is te zien dat de vierkante meterprijs van kleinschalige bedrijfsruimten in West-Friesland Friesland substantieel hoger ligt.

Daarnaast kan West-Friesland alleen op deze bedrijventerreinen terreinen perifere/grootschalige d detailhandel (en mogelijk ook andere type functies als leisure, zorg of horeca) toestaan. De nieuwe ontwikkellocaties zijn dan puur bestemd voor middelgrote en grootschalige (reguliere) bedrijfsruimten.. Zo creëert West-Friesland een specifieke markt voor uw bestaande locaties en worden deze interessanter voor private investeerders investeerders.

Figuren: gemiddelde huurprijs bedrijfsruimte West-Friesland West (€/m²) per oppervlaktecategorie €70,0

2001 - 2005

2006 - 2011

€60,0 €50,0 €40,0 €30,0 €20,0 €10,0 €0,0 < 500

500 tot 1.000

1.000 tot 2.000

2.000 tot 5.000

Bron: transactiearchief PropertyNL.com (2012), bewerking Stec Groep.

West-Friese ontwikkelcoalities Optie in West-Friesland Friesland is meer te werken met planvorming planvorming van onderop (procesomkering met coalitiemodel) of joint-venture-light light waarin de overheid weliswaar grotendeels zelf de grondexploitatie van nieuwe bedrijventerreinen doet, maar daarbij een marktpartij selecteert als vaste partner en zo kennis en kunde mobiliseert,, zoals in het geval van Distriport (Zeeman, De Peyler en NHN Vastgoed). In een joint-venture-light joint kiest men dan voor een intensieve samenwerking waarbij deelnemers naar rato van inbreng partners zijn voor planvorming en planuitvoering van de businesscase en het bijbehorende proces. Ook derde partijen nemen grond en ontwikkelingsrechten af. Of geef een investeerder in verouderd vastgoed als compensatie een ontwikkelingsrecht op een andere, aantrekkelijke locatie.

Garantstelling Een puur financiële optie is garantstellingen te bieden voor delen van een ontwikkellocatie, bijvoorbeeld door bedrijfsgronden in eigendom te nemen en deze tijdelijk in erfpacht uit te geven, of via een (gemeentelijk of regionaal) garantiefonds met gunstige leenomstandigheden of laagrentende lening. Andere regionale en provinciale ontwikkelingsmaatschappijen (o.a. BOM en OMU) onderzoeken dergelijke vormen.

Bouwclaim nieuwe stijl In dit geval levert een marktpartij een grondpositie tijdelijk in bij de gemeente die de financiering verzorgt en ‘fiscaal bouwrijp’ maakt (analoog aan de constructie met de provincie Noord-Holland voor Distriport). De private partij koopt binnen de maximale tijdstermijn grond terug.

Gebiedsconcessie West-Friese stijl Andere optie is een (gebieds)concessie, vergelijkbaar met de ontwikkel- en exploitatie BV voor WFO waarbij een publiekprivate of geheel private partij een PvE voor een ontwikkellocatie realiseert en het recht voor de exploitatie gedurende een bepaalde periode heeft en daar inkomsten uit genereert. Dit kan allerlei vormen hebben, variërend van een integrale uitvoering tot (grond)exploitatieovereenkomsten en varianten van BOT’s (DBFM, DBFO, BTM, BOO, DBOM, de hoofdletters staan voor Build, Own, Operate, Design, Maintain, Finance). Verschillen in deze contractvormen zitten vooral bij welke deelaspecten van het ontwikkelings- en exploitatieproces wordt samengewerkt en in eigendomsaspecten.

Investeer in toegekénde waarde West-Friesland kan direct de waarde van bedrijventerreinen verhogen door te investeren in zaken die echt waarde toevoegen aan de locatie en voor bedrijven meerwaarde hebben. Ondernemers die we hebben gesproken in het kader van deze pilot geven vooral aan dat de overheid moet investeren in goed bereikbare bedrijventerreinen: per auto maar zeker ook per OV.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

81

Box: financiële vertaling infrastructurele verbetering West-Friesland •

Waardestijging als gevolg van investeringen in infrastructuur: om hoeveel kan het gaan? Dit is een vraag die lastig te beantwoorden is, omdat er nog maar beperkt onderzoek is gedaan naar de relatie tussen waardestijging van vastgoed en verbetering van de bereikbaarheid.

•

Onderzoek naar het effect van (auto) bereikbaarheid op kantoorhuren wijst uit dat hoe verder het rijden is tot het kantoorpand vanaf de snelweg, hoe lager de huurprijs. Een vermindering van de reistijd met één minuut leidt tot een gemiddelde prijsverhoging van het kantoorpand met 0,9 procent (RIVM, 2009).

•

Onze inschatting is dat u grofweg kunt uitgaan van een waardecreatie van zo’n 10 tot 15% van de grondwaarde, bij het substantieel verbeteren van de bereikbaarheid van een bedrijventerrein door middel van een directe snelwegafslag.

Bestemmingsruimte is ‘value added’ West-Friese gemeenten kunnen op geëigende oude locaties ruimte creëren voor extra functies, meer meters en flexibiliteit. ‘Negatief bestemmen’ dus in plaats van ‘positief bestemmen’: een bestemmingsplan dat alleen aangeeft wat pertinent niet mag aan functies. Dit geeft ruimte voor herontwikkeling of tijdelijke herinvulling door vastgoedeigenaren bij (langdurige leegstand) zoals in de oude destilleerderij op Hoorn’80. Denk ook mee over tijdelijk ander gebruik. Maak financiers (banken) en vastgoedeigenaren daarbij deelgenoot, want leegstand levert niemand iets op. De Wro maakt tijdelijk hergebruik ook ‘langer’ mogelijk waardoor investeringen makkelijker worden terugverdiend dan voor 2009.

Tijdelijke gebiedsexploitatie: TREX Sturen op huidige, tijdelijke exploitatie van het bedrijventerreinen vanuit het perspectief van waardecreatie is een nieuwe manier van denken om te komen tot verzakelijking van bedrijventerreinen en financiering van herstructureringsopgaven. Accepteer leegstand en herontwikkel deze pas als de waarde van grond en gebouwen laag is. Tot die tijd kunnen tijdelijke functies ook nog bijdragen aan de cashflow.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

82

Box: slim investeren in oude bedrijventerreinen West-Friesland •

uitgaande van gemiddelde verwervingskosten in beginfase van veroudering: € 400 per m²;

•

na enkele jaren, als het bedrijfsvastgoed in waarde is gedaald als gevolg van sterke veroudering (fase III) gaat het om circa € 200 per m²;

•

stel u wacht tot fase III bespaart u tot wel € 1.000.000 per hectare;

•

op de totale herstructureringsopgave van WestFriesland volgens het PHP van bijna 135 hectare (alleen revitalisering en herprofilering) en uitgaande van verwerving van circa 5% betekent dit al snel een besparing van circa € 7 miljoen.

De huur- en commerciële waarde van bestaand bedrijfsvastgoed wordt in verregaande mate beïnvloed door: •

potentiële functionaliteit. Hoe breder de range van functies, hoe hoger de alternatieve aanwendbaarheid en daarmee: hoe lager het toekomstig leegstandsrisico (en dus lager bruto aanvangsrendement);

•

onderhoudsstaat. Een flink aantal bedrijfspanden in West-Friesland kan nog (zij het tijdelijk en bijvoorbeeld alleen voor opslag) verhuurd worden: vastgoed met redelijke onderhoudstaat, functioneel en casco opleveringsniveau. Dus: waterdicht en winddicht, inclusief beschikbaarheid van gas, water, licht en riolering, maar met beperkte afwerking. Opgeknapt, gebruiksklaar vastgoed dat een eindgebruiker zo kan inrichten naar eigen smaak heeft uiteraard een hogere waarde.

Extended exploitatie (E-EX) Opbrengsten zijn van essentieel belang voor de doorontwikkeling van locaties en de aantrekkelijkheid richting huurders en investeerders. We zien in praktijk doorgaans drie typen opbrengsten: •

verhuur van vastgoed aan bedrijven;

•

verkoop van vastgoed aan bedrijven;

•

verkopen van services/utilities (in het verlengde van het verhuren van vastgoed).

In de toekomst zien we in West-Friesland kansen voor het uitbreiden van deze opbrengsten – bijvoorbeeld gekoppeld aan parkmanagement of lopende gebieds-VVE’s zoals op WFO – door onder andere verkoop van rechten voor aanbieden services/utilities aan investeerders.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

83

Zet OZB in voor oude locaties: TIF&LIF Tax Increment Financing (TIF) en Lease Increment Financing (LIF) is een instrument dat de inkomsten uit de OZB koppelt aan een bepaald gebied. De gebiedsgerichte inzet (en mogelijk verhoging) is erop gebaseerd dat de gemeente via de OZB meeprofiteert van waardevermeerdering van het particulier eigendom. Bij investeringen in oude bedrijventerreinen zoals Hoorn’80 ontstaat waardevermeerdering en stijgt de OZB. Alle OZB-inkomsten aan de start van een bepaalde ontwikkeling worden hierbij vastgelegd en blijven ook daarna naar de publieke middelen toevloeien voor onderhoud van wegen en groen, et cetera. De meerinkomsten die boven deze ‘vrieslijn’ ontstaan door de waardeontwikkeling kunnen op gebiedsniveau worden afgeroomd en worden teruggeïnvesteerd in de publieke ruimte. Dit systeem is gangbaar in de VS en ook in Engeland wordt ermee geëxperimenteerd. Het instrument is voor West-Friesland mogelijk een inspirerend voorbeeld, in een aangepaste vorm. De OZB kan in Nederland niet zomaar gebiedsgericht worden ingezet en de inkomsten uit OZB zijn vergeleken bij de VS relatief laag. Wel kan worden onderzocht of en op welke manier TIF als referentie kan dienen voor een West-Friese variant.

In de figuur hieronder zijn ter illustratie drie scenario’s in tijd uitgezet die de potentiële waardestijging gemeten in WOZ-waarde weergeven na herstructurering: •

variant 1%/jaar;

•

variant 5%/jaar;

•

variant 10%/jaar.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

84

Figuur: potentiële waardeontwikkeling, waardeontwikkeling voorbeeld Hoorn’80 (%) (theoretische som)

Bron: gemeente Hoorn (2012), voor WOZ-waarden, WOZ historisch verloop. Adressen bestaand bedrijfsvastgoed vanaf 2001. Bewerking scenario’s – theoretische som – Stec Groep.

Initieer (vrijwillige) BIZ De bedrijveninvesteringszone jveninvesteringszone (BIZ) is gebaseerd op het Angelsaksische model Business Improvement Districts (BID). De BIZ is in de afgelopen jaren via een experimentwet in Nederland geïntroduceerd. Het initiatief ligt nadrukkelijk bij de gebiedspartijen zelf. Bij een een BIZ organiseren de ondernemers uit een gebied zichzelf en stichten zij een ondernemersfonds. Bij voldoende draagvlak voor een bepaalde investering in de openbare ruimte, kan de gemeente of regio een bijdrage doen naast de bijdragen van alle aangesloten ondernemers. Zo wordt voorkomen dat enkele bedrijven meeliften op investeringen van anderen (freeriders gedrag).

Voldoende draagvlak wordt onder andere gebaseerd op een bepaald percentage instemmers. In Enkhuizen is onlangs een meting gedaan: de uitslag op Krabbersplaat lag met 65% positief relatief hoog (bij een respons van ook 65%). Helaas is de BIZ nog niet van de grond gekomen door het totaal van Schepenwijk en Krabbersplaat (52% positief, bij een respons van 70%). Toch is dit instrument zeker kansrijk k op meerdere bestaande locatie sin West-Friesland.

West In de experimentperiode zijn er door het hele land rond de 100 praktijktoepassingen ontstaan, vele malen meer dan verwacht. De BIZ is een experimentenwet en de sluiting voor de oprichting van een BIZ wa was eind 2011. De experimentwet moet rond juni/juli 2012 worden geëvalueerd. In de tussentijd mogen er geen nieuwe BIZ-aanvragen aanvragen mogen worden gedaan.

Mogelijk kan een ‘vrijwillige BIZ’ worden opgericht, waarbij de gemeente niet betrokken is en het ondernemersfonds in eigen beheer is. Het gaat dan om een gebieds-VvE. Daarbij hoort een regelmatige verplichte afdracht. De VvE spaart hiermee om investeringen in de ‘gemeenschappelijke’ openbare ruimte te kunnen doen. Analoog aan de constructie op WFO. Bij nieuwe ontwikkellocaties kan een gemeente kiezen voor een startkapitaal. Een verschil met de BIZ is dat met regelmatige bijdragen een kapitaal wordt opgebouwd, alvorens de uitgaven zijn vastgesteld. Op WFO zijn de leden van de VvE ook de grondeigenaren. In bestaande andere locaties is dat (nog) niet het geval.

Bij parkmanagement worden bedrijventerreinen integraal onderhouden. Het parkmanagement is meestal een publiekprivate samenwerking, geleid door een externe parkmanager. De ondernemers trekken gezamenlijk een onafhankelijke parkmanager aan en regelen investeringen gezamenlijk. Bij eerste gronduitgifte kan de ontwikkelaar of gemeente parkmanagement verplicht stellen. Er zijn veel toepassingsvoorbeelden op Nederlandse bedrijventerreinen. Voor een succesvol parkmanagement in een bestaande situatie als WFO moet draagvlak zijn onder de ondernemers. Zij moeten de meerwaarde zien in het doen van gezamenlijke investeringen in de openbare ruimte. De praktijk blijkt weerbarstig.

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

86

2. TOELICHTING BIJ TRANSACTIEDATABASE Deze bijlage geeft een korte toelichting op het gebruikte transactiebestand van het Kadaster in het Regionaal Financieel Model (RFM) in hoofdstuk 2.

•

Het transactiebestand bestaat uit alle bedrijfstransacties op de betreffende bedrijventerreinen in de periode 1995 tot en met 2011, aangeleverd door het Kadaster.

•

Het kadasterbestand is opgebouwd uit unieke objectstukken. Een objectstuk kan uit meerdere transacties bestaan. Bijvoorbeeld doordat een verkocht object uit meerdere percelen bestaat, met elk hun unieke bebouwingseigenschappen. De eigenschappen worden aangegeven middels twee codes. de “obj_cult_geb” en “obj_cult_ongeb”-code. De eerste code geeft middels een cijfer aan wat de status van het ‘bebouwde deel van het perceel is, de tweede code geeft wat de status van het “onbebouwde” deel is.

•

In het bestand zitten dus zowel de aankopen van onbebouwde (bouwrijpe) kavels waar nog geen vastgoed gerealiseerd is, als bebouwde kavels waar al wel vastgoed gerealiseerd is.

•

De grootte van de percelen in het kadasterbestand betreft alleen de totale oppervlakte van het perceel, niet het vloeroppervlak van bijvoorbeeld een kantoorpand of bedrijfspand (deze kunnen immers uit meerdere verdiepingen bestaan).

•

De koopsom is gerelateerd aan het totaal; dus de oppervlakte van de percelen en het vastgoed dat eventueel op deze percelen staat. De gemiddelde koopsom per vierkante meter is dus hoger van objectstukken waarbij op de percelen vastgoed is gerealiseerd, dan van objectstukken die alleen de aanschaf van ‘kaal en onbebouwd’ terrein betreffen.

•

Om het bestand voor analyse geschikt te maken is uiteindelijk een nieuw bestand gemaakt waarbij de totalen van elk objectstuk bepaald zijn. Per objectstuk is bepaald wat de totale oppervlakte en de totale koopsom was.

•

In dit bestand zijn alle objectstukken verwijderd waarbij (1) geen koopsom of omvang bekend was en (2) die niet bedrijfsmatig zijn, te weten: agrarisch, erf - tuin, natuurterrein, relaisstation, wonen en nutsvoorziening

•

Het totale bewerkte eindbestand bestaat uit 416 objectstukken (196 op Hoorn ‘80, 169 op WFO en 51 op Krabbersplaat. Jaarlijks telde Krabbersplaat gemiddeld 3, Hoorn ‘80 12 en WFO 10 transacties (objectstukken).

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

87

AFKORTINGENLIJST BAR

bruto aanvangsrendement

BBG

bestaand bebouwd gebied

BBK

bouw- en bijkomende kosten

BOG

bedrijfsonroerend goed

BOM

Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij

BIZ

bedrijveninvesteringszone

BLM

Bedrijfslocatiemonitor

EER

economische effectrapportage

E-EX

extended exploitatie

GEZ

gemengde economische zone

GREX

grondexploitatie

HIRB

subsidieregeling voor herstructurering en intelligent ruimtegebruik op bedrijventerreinen

HMC

hogere milieuhindercategorie

HOC

Hoornse Ondernemers Compagnie

LIF

lease increment financing

LOF

lokaal ondernemersfonds

OMU

Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht

OV

openbaar vervoer

OZB-belasting onroerende zaakbelasting PvE

programma van eisen

PHP

Provinciaal Herstructureringsprogramma

PMH

Parkmanagement Hoorn

PPS

publiek private samenwerking

ROB

regionaal ontwikkelingsbedrijf

THB

Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen

TIF

tax increment financing

TM

Transatlantic Market (scenario)

TREX

tijdelijke exploitatie

VON

vrij op naam

Vr

Verordening ruimte

VVE

vereniging van eigenaren

VVRE

bestuurlijk overleg volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en economie

WBG

Westfriese bedrijvengroep

WOZ

waardering onroerende zaken

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

88

DEFINITIES bruto aanvangsrendement (BAR) op het moment van verwerven geraamde te behalen beleggingsresultaat, gedurende het eerste volledige jaar van exploitatie op een vastgoedinvestering (uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst ten opzichte van de totale verwervingskosten)

bruto oppervlak totale oppervlak van een werklocatie binnen de bruto contour (in hectares), oftewel het netto uitgeefbare gebied vermeerderd met de ruimte voor infrastructuur, stroken tussen infrastructuur en bebouwing, groenvoorzieningen en ruimte voor waterberging

bruto vloeroppervlak (b.v.o.) buitenomtrek van een vastgoedobject inclusief trapgat, liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau en bijvoorbeeld exclusief balkons en dakterrassen

floor space index (f.s.i.) verhouding tussen vloeroppervlak van een vastgoedobject in m² bruto vloeroppervlak en oppervlak van de totale kavel waar het vastgoedobject op staat

IPD/ROZ Vastgoedindex onafhankelijke benchmark voor vastgoedbeleggingen in Nederland, die rendementen op vastgoedobjecten en -portefeuilles meet op jaar- en kwartaalbasis en inzicht geeft in informatie over netto huurinkomsten en waardeontwikkeling

netto oppervlak totale oppervlak van alle uitgeefbare of in erfpacht uitgeefbare kavels van een werklocatie (in hectares)

netto uitgeefbaar oppervlak oppervlak dat verkocht of in erfpacht uitgeven kan worden aan bedrijven (in hectares), door een gemeente, havenbedrijf of -schap, ontwikkelingsmaatschappij, projectontwikkelaar of andere particuliere eigenaar

SER-ladder methode om tot een goede afweging te komen als het gaat om nieuwe bedrijventerreinen; eerst moet worden bekeken of er op de bestaande bedrijventerreinen nog ruimte beschikbaar is, of er door herstructurering nog ruimte kan worden gemaakt en of het mogelijk is de ruimte effectiever te benutten, pas daarna mag er tot de aanleg van een nieuw bedrijventerrein worden besloten

vormfactor verhouding tussen het verhuurbare vloeroppervlak van een vastgoedobject en het totale bruto vloeroppervlak

WOZ-waarde waardering van alle onroerende zaken in Nederland, grondslag voor belastingheffing door drie overheden: gemeenten (OZB), belastingdienst (onder andere eigenwoningforfait, inkomstenbelasting) en waterschappen

Opmaat naar verzakelijkingsagenda West-Friesland

89