Alternative modeller for utvikling av sosialt bærekraftige boliger

ALTERNATIVE MODELLER FOR UTVIKLING AV SOSIALT BÆREKRAFTIGE BOLIGER En eksempelsamling av OPEN transformation

ALTERNATIVE MODELLER FOR UTVIKLING AV SOSIALT BÆREKRAFTIGE BOLIGER En eksempelsamling av OPEN transformation FORKOMMUNE forprosjekt «Kommunen som pådriver for alternative boligløsninger» 2018

Rapporten er utarbeidet av Elisabeth Søiland og Silje Klepsvik, med bidrag fra Åsne Hagen.

Vi har etter beste evne forsøkt å kontakte rettighetshaverne til visuelt materiale. Dersom du er rettighetshaver og ikke er tilfredsstillende kreditert, vennligst ta kontakt med oss.

To the best of our ability, we have attempted to contact the copyright holders for the visual material.

If you are a copyright holder and have not been duly credited, please contact us.

opentransformation@gmail.com

INNHOLD Introduksjon

4

Problemstilling Sosial bærekraft Boligkvalitet Modeller for kommunens rolle

5 6 7 8

Modell 1: Kommunen som initiativtager

11

Aktiv tomtepolitikk Innovasjonsprosjekter Boligutstilling Andre eksempler

12 14 16 18

Modell 2: Kommunen som fasilitator

23

Nabolagsutvikling Sosiale boligsamvirker Byggegrupper Andre eksempler

24 26 28 30

Modell 3: Kommunen som pådriver

35

Non-profit-prosjekter Sosialt entreprenørskap Profesjonelle byggegrupper Arkitektdrevet innovasjon Andre eksempler

36 38 40 42 44

Virkemidler for sosialt bærekraftige boliger

46

Barrierer Sosial innovasjon Forslag til virkemidler

47 48 49

Begrep Kilder Kilder nettsider

50 50 51

INTRODUKSJON Denne eksempelsamlingen er del av et forprosjekt i FORKOMMUNE-satsingen til Norges forskningsråd1. Forprosjektet er et samarbeid mellom NTNU, SINTEF, Bergen kommune, Trondheim kommune, Husbanken og Svartlamon Boligstiftelse.

Forfatterne av denne eksempelsamlingen, OPEN transformation, er en interesseorganisasjon for å fremme sosialt inkluderende arkitektur. I forbindelse med Oslo arkitekturtriennale 2016 som handlet om migrasjon og tilhørighet, laget vi en eksempelsamling av prosjekter med kvaliteter som kan tenkes å støtte opp om integrering av flyktninger og asylsøkere. Med utgangspunkt i dette arbeidet ble vi engasjert i forprosjektet for å undersøke prosjekter som i et videre perspektiv fremmer sosial bærekraft.

Prosjektene vi har samlet her representerer alternative modeller til boformene som dominerer det norske boligmarkedet idag. Dette reiser spørsmål om hvordan innovasjon i boformer og boligproduksjon kan oppstå. I tråd med prosjektets fokus på kommunens rolle, har målet for denne eksempelsamlingen vært å vise hvordan kommunene kan tilrettelegge for økt produksjon av sosialt bærekraftige boliger.

Fra prosjektbeskrivelsen:

«Innovasjonsprosjektets visjon er at kommunene skal få bedre verktøy for å nå en overordnet målsetning om å utvikle mangfoldige og sosialt inkluderende nabolag der det også er rom for vanskeligstilte beboergrupper og alternative levemåter som kan bidra til et mer klimavennlig samfunn.»

1

4

Norges forskningsråd kontraktnr: 275766

PROBLEMSTILLING Boligsektoren i Norge er markedsstyrt som resultat av villet statlig politikk over lengre tid, i første rekke gjennom eierskapslinjen fra etterkrigsårene og senere frislipp av boligmarkedet tidlig på 90-tallet. Samtidig har det boligsosiale arbeidet skrumpet inn til å gjelde stadig mindre og mer spesifikt definerte grupper av vanskeligstilte. Utbyggere har fått stor makt til å definere både standardene for boligkvalitet og rammene i reguleringsplaner. Det sterke markedsfokuset gir få alternativer og lite variasjon, både når det gjelder utforming av boligene og mulige boformer.

Norge har en høy andel boligeiere, og mangler et profesjonelt leiemarked. Til sammenligning har våre nordiske naboer satset mer på kommunalt eide boliger og allmennyttige boligprodusenter. Det norske leiemarkedet er preget av ikkeprofesjonelle aktører og framstår verken som trygt eller som et reelt alternativ.

77,2 prosent av husholdninger i Norge eier bolig, hvorav 63,1 prosent er selveier og 14,1 prosent er andels-/aksjeeier, mens bare 22,7 prosent av husholdninger leier2. Denne strukturen i boligmarkedet er bl.a. et resultat av en skattepolitikk som favoriserer boligeiere gjennom gunstige ordninger. De som leier, eller som ikke kommer inn på boligmarkedet, blir taperne. Spesielt unge har vanskelig for å komme inn på boligmarkedet, og med stadig økende boligpriser faller flere utenfor. Boligmarkedet er samtidig risikobetont, og selveiere med store opplånte investeringer i bolig er sårbare for eventuelle endringer dersom renten skulle stige eller prisveksten snu.

I det privatstyrte boligmarkedet ligger fokus på profitt, og standardiserte løsninger går gjerne på bekostning av boligkvalitet. Boligkjøpere har samtidig lite mulighetsrom for å påvirke boligutviklerne og ha en innflytelse på boligens kvalitet.

I møte med sterke boligprodusenter opplever også kommuner det som vanskelig å regulere kvalitetsutviklingen. Samtidig er bolig en viktig arena for en sosialt bærekraftig utvikling.

For at kommuner skal kunne spille en mer sentral rolle i boligutviklingen, trengs det innovasjon. Med denne eksempelsamlingen ønsker vi derfor å sette fokus på hvilken rolle og virkemidler kommunene kan ha i framskaffelsen av innovative og sosialt bærekraftige boformer.

2

Statistisk sentralbyrå (SSB), http://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/boforhold/aar

5

SOSIAL BÆREKRAFT Et alternativt mål for boligutviklingen kan være at boligene som bygges skal være sosialt bærekraftige. Sosial bærekraft er et begrep som kan være vanskelig å definere. I prosjektbeskrivelsen har sosial bærekraft blitt beskrevet slik:

«Selv om bærekraftig bolig- og byutvikling har stått høyt på dagsorden de siste årene, er den sosiale dimensjonen av bærekraftsbegrepet lite vektlagt. (...) Sosial bærekraft mangler dessuten en entydig definisjon (Barlindhaug et al, 2015). I tillegg til at det handler om sosial likhet, lik tilgang til rimelige boliger, berøres temaer som tilhørighet, muligheter for sosial interaksjon, trygghet, opplevd omgivelses- og bokvalitet, sosial stabilitet, samfunnsdeltakelse og medvirkning (Bramley et al 2010). Sosial bærekraft kommer til uttrykk både gjennom en fysisk og en relasjonell dimensjon. Spesielt gjør mangelen på klare definisjoner av de fysiske dimensjonene det krevende for kommunene, med hjemmel i plan- og bygningsloven, å kreve disse i nye utbyggingsområder.»

6

BOLIGKVALITET Hva slags fysiske og sosiale kvaliteter kan tenkes å inngå i sosialt bærekraftige boliger?

- fellesskapsfunksjoner -

lave bokostnader

-

lave etableringskostnader

-

sosial miks

-

muligheter for bærekraftig livsstil

-

nærhet til kulturtilbud og fritidsaktiviteter

-

beliggenhet som bidrar til jobb/fritid-balanse

-

god og tilgjengelig utforming

-

tilgang på uterom

-

medvirkning

7

MODELLER FOR KOMMUNENS ROLLE I eksemplene har vi sett på hvilke virkemidler, aktører og gjennomføringsmodeller som kan bidra til å skape boliger som tilfører beboerne mer enn hva tradisjonelle markedsbaserte boliger gjør. Vi har så foreslått tre ulike roller som kommunen kan ha i slike gjennomføringsmodeller.

Forhold som tomteeierskap og hvor initiativet til boligutviklingen kommer fra, gir ulike begrensinger og muligheter for hva kommunen kan gjøre. Modellene viser også til hvor aktiv kommunen ønsker å være, og hva slags rolle den inntar. De tre hovedmodellene er: Kommunen som initiativtager Kommunen tar initiativ til utvikling av sosialt bærekraftige boliger og styrer prosessen. Kommunen eier eller kjøper tomt, og fungerer som byggherre eller selger tomt med føringer gjennom utbyggingsavtaler eller bestemmelser i reguleringsplan. Kommunen benytter mulighetsrommet som ligger i å være plan- og reguleringsmyndighet. Kommunen initierer prosjektkonkurranse.

Kommunen som fasilitator Privatpersoner eller grupper tar initiativ til boligproduksjonen. Kommunen fasiliterer gjennom rådgivning i byggesaksprosess, som reguleringsmyndighet og gjennom informasjonsarbeid, eksempelvis ved å utarbeide veiledere. Kommunen kan også fasilitere gjennom tilskuddsordninger og forvaltning av offentlige subsidier.

Kommunen som pådriver Kommunen bidrar til samarbeid og forhandling med ulike aktører i forbindelse med produksjon av sosialt bærekraftige boliger. Virkemidler kan være områdeløft, som er en arbeidsmetode hvor kommune og stat (Husbanken) samarbeider med lokale aktører og gjør en målrettet innsats i områder med særegne sosiale, fysiske og levekårsmessige utfordringer. «Den tredje boligsektoren», her forstått som en ikke-kommersiell utleiesektor, kan være et annet virkemiddel hvor kommunen leier ut kommunale leieboliger rettet mot alminnelige leietakere. Kommunen kan samtidig påvirke gjennom kommunedelplaner, område- og detaljreguleringsplaner m.m. Det vil ofte være behov for intern innovasjon og koordinering i kommunen for å utnytte dette handlingsrommet.

8

Kommunens rolle

Gjennomføringsmodeller

Kommunen som initiativtager

Aktiv tomtepolitikk Innovasjonsprosjekter Boligutstilling

Kommunen som fasilitator

Nabolagsutvikling Sosiale boligsamvirker Byggegrupper

Kommunen som pĂĽdriver

Non-profit-prosjekter Sosialt entreprenørskap Profesjonelle byggegrupper Arkitektdrevet innovasjon

9

10

MODELL 1 KOMMUNEN SOM INITIATIVTAGER

Kommunen som initiativtager

Prosjektorganisasjon

Samarbeidspartnere

Utbyggere

GJENNOMFØRINGSMODELLER Aktiv tomtepolitikk Innovasjonsprosjekter Boligutstilling

11

AKTIV TOMTEPOLITIKK kommunen som proaktiv aktør med en målrettet arealpolitikk Sandnesmodellen/Kleivane B6 Arkitektkontoret STAV, delfelt Sandnes, Norge Totalt 100 boliger på hele feltet, der STAV er en av flere aktører Første delfelt ferdigstilt i 2014, øvrige delfelt pågående Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler

Sandnes kommune Sandnes tomteselskap KF Fjogstad Hus, delfelt Lån fra Husbanken Selveier Startlån, tilskudd, prosjektkonkurranse

Sandnes kommune eier eller kjøper tomter gjennom et eget kommunalt tomteselskap. Selskapet har utviklet «Sandnesmodellen» for å stimulere bygging av flere rimelige boliger, hjelpe førstegangsetablerere inn på boligmarkedet, og skape et mer balansert marked hvor flere byggefirmaer har tilgang på tomter.

Sandnes tomteselskap opererer på vegne av kommunen, og fremmer kommunens utbyggingspolitikk med fokus på økt produksjon av rimelige boliger for førstegangsetablerere.

Tomteselskapet kjøper uregulerte tomter ved opsjon og regulerer til boligformål, fradeler mindre tomter og tilrettelegger infrastruktur. Tomtene selges så til en nøktern markedspris gjennom prosjektkonkurranser hvor ulike utbyggere inviteres til å delta.

Kommunen definerer kriterier for boligene, som størrelse, standard, utforming og typologi.

Kriteriene innebærer alltid gode, funksjonelle og energisparende boliger til fornuftig pris.

Utbyggere konkurrerer ved å komme med sine konsepter.

Tre utbyggere blir valgt ut til å levere sine konsepter, og en endelig vinner blir kåret basert på kvalitet og sluttpris til kjøper, normalt ca. 15 prosent under markedspris. Boligbyggingen starter så etter dette.

12

Del to av prosjektkonkurransen er rettet mot unge kjøpere, hvor boligene legges ut for salg via loddtrekning. Alle som ikke eier enebolig eller byggeklar eneboligtomt fra før kan delta.

Kriteriet er at man blir boende i boligen i minimum tre år. Etter tre år kan boligen selges til markedspris. Dette kan muliggjøre en tilgang inn i det ordinære boligmarkedet for førstegangsetablerere.

Kleivane B6 er et felt med totalt 100 boliger bygget ut etter denne modellen. Feltet består av flere delfelt, med prosjekter utbygd av Boligpartner, Stolt Bolig, Tveit & Hafnor, Sandnes kommune, Fjogstad Hus, KleppHus og Rygehus.

Sandnes kommune og Husbanken inngikk en samarbeidsavtale i 2009. Husbanken har finansiert utprøving av nye metoder og gitt støtte til nye boligsosiale tiltak.

Overskuddet i tomteselskapet går til å utvikle nye byggeklare tomter for gjennomføring av nye prosjektkonkurranser.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1-4

3

Sandnes tomteselskap KF

4

13

INNOVASJONSPROSJEKTER utbygging med utgangspunkt i sosialt entreprenørskap Jåtten Øst B7 APRIL Arkitekter Stavanger, Norge 73 boenheter / 10 460 m2 BRA 2003–08 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Stavanger kommune Stavanger kommune Stavanger Eiendom Lån fra Husbanken + støtte fra Husbanken og Enova Selveier Tomtekjøp, prosjektstøtte, selvbygging Selvbygging organisert i organisasjonen Selvbyggerne

Europan-prosjekt gjennomført som selvbyggerprosjekt, med Stavanger kommune som byggherre. Felles uterom og drivhus. For å finansiere prosjektet ble støtte hentet inn fra Enova og Husbanken, og prosjektet var et forbildeprosjekt i Norwegian Wood.

APRIL Arkitekter vant Europan 7 i 2003 på Jåttå i Stavanger med prosjektet Hothouse. Konseptet handlet om lavenergiboliger med miljøvennlig materialbruk, kombinert med sosial bærekraft.

Boligene ble delvis oppført ved hjelp av selvbygging, som både skulle få ned kostnadene og hjelpe førstegangsetablerere inn på markedet. Selvbyggerne støpte selv kjelleren i småhusene. Det var stor interesse for boligene da de ble lagt ut for salg. Over 400 familier meldte sin interesse.

I selve arkitekturen ble det sosiale aspektet understreket gjennom veksthus og felles lekeplasser. Hage mot fellesarealene og takterrasse på motsatt side gir utearealer med både offentlig og privat karakter. Biltrafikk er flyttet ut av området.

Boligene har tradisjonell familiestørrelse, med to ulike planløsninger. Bolig type A har 137 m2 fordelt over tre etasjer, og bolig type B har 157 m2 fordelt over to etasjer. Den siste har livsløpsstandard.

14

For å gjennomføre prosjektet ble det hentet inn finansiering fra flere aktører. Stavanger kommune eide tomt og utviklet selv prosjektet gjennom sitt eiendomsselskap Stavanger Eiendom.

Boligene ble finansiert gjennom lån i Husbanken. Som pilotprosjekt på lavenergi fikk prosjektet støtte fra Enova. Utbyggingen fikk også støtte fra Husbanken som forbildeprosjekt.

I sin beskrivelse av prosjektet trekker Husbanken fram at universell utforming har vært godt løst, i tillegg til det oppsiktsvekkende ved at man har klart å bygge sentrumsnære boliger som kun kostet kjøperne ca. 1,6 millioner kroner.

Jåtten Øst B7 var del av Norwegian Wood-programmet, som inngikk i Stavanger kommunes kulturbysatsing i 2008. Dette programmet, som ble gjennomført i samarbeid med Norske arkitekters landsforbund (NAL) og andre aktører, la vekt på å fremme god arkitektur, materialbruk og kvalitet i trebyggeriet.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON

3

1

Emile Ashley

2

Emile Ashley

3

Emile Ashley

4

APRIL Arkitekter

4

15

BOLIGUTSTILLING utstilling brukes til uttesting av nye modeller Vallastaden Masterplan av Okidoki arkitekter Linköping, Sverige 1 000 boenheter / 135 000 m2 2012–17 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Linköping kommune Linköping kommune, Linköpings universitet, Akademiska Hus 40 ulike utbyggere Privat Selveier, bostadsrätt, utleie Detaljplanlegging, utbyggingsavtaler, tomtestørrelser og -priser Gir poeng i prosjektkonkurransen

Boligutstilling ble brukt som motor for utvikling av en bydel. Detaljplanlegging skjedde før utbyggingsavtalene ble inngått, med krav om nærings- og fellesarealer samt ulike boformer. Poengsystem for kvaliteter for utbyggerne ble utarbeidet.

Området ble delt opp i små tomter for å sikre variasjon i bygningsmassen og oppfordre mindre entreprenører til å bygge.

Byutviklingsprosjekt gjennom en boligutstilling hvor en hel ny bydel bygges. Hovedgrepet består av deltaljplanlegging før tomtene selges til utbyggere. Tomtene deles opp i mindre kvartal for å bidra til at mindre utbyggere kan delta.

I tillegg til kravene i detaljplanen som utbyggerne må oppfylle, kan de oppnå ekstrapoeng etter kriterier fra et kvalitetsprogram som det forhandles om i tomtekjøpsavtalen, «markanvisningavtal».

For hvert av 17 kriterier kan det oppnås poeng, og avtalen gis til den byggherren som forplikter seg å oppfylle flest poeng. Poengene fordeler seg på fire tema: læring og kreativitet, arkitektonisk mangfold, sosial bærekraft og ressurseffektivitet.

Arkitektonisk mangfold oppnås ved at hver arkitekt kan tegne maks tre hus, og at ingen estetiske føringer legges i detaljplanen.

Ekstrapoeng kan oppnås ved å ta med flere arkitekter enn kravet, eller å bruke wildcard-

16

kontor. Å tilrettelegge for ulike virksomheter i husenes første etasje inngår også i dette temaet.

For å oppnå sosial bærekraft gis det poeng for variasjon i leilighetsstørrelse og boformer. Dette kan handle om å blande eieog leieformer innenfor samme tomt, men også at det legges opp til ulike former for utbygging, for eksempel byggegrupper hvor beboere selv planlegger bygg, eller at arkitekten går inn som byggherre. Medvirkning i byggeprosessen og å tilby lav månedsleie i utleieleiligheter kan også gi poeng. Hvert kvartal skal ha et felleshus, og ekstrapoeng kan oppnås med drivhusdel.

Poeng for ressurseffektivitet kan oppnås ved å oppfylle passivhuskrav, lydklasse A eller å bygge i tre.

Kreativitet og læring oppfylles ved å samarbeide med Linköpings universitet om forskningsprosjekt eller å oppvise særlig kreativitet og lekenhet i utformingen.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON

3

1

Okidoki Arkitekter

2

Okidoki Arkitekter

3

Okidoki Arkitekter

4

Okidoki Arkitekter (utsnitt)

4

17

ANDRE EKSEMPLER: BOLIGUTSTILLING Grundbau und Siedler BeL Sozietät für Architektur BDA Hamburg, Tyskland 1 352 m2 2013 Prosjektet var et av prøveprosjektene i boligutstillingen i Hamburg, hvor målet var å finne nye utbyggingsmodeller som kunne tillate kjøpere å komme inn på boligmarkedet med mindre grunnkapital. Boligprisen for kjøperne reduseres ved at kun skallkonstruksjonen ferdigstilles av utbygger, kjøperne bygger selv det innvendige.

1

18

2 3

FOTO/ILLUSTRASJON 1

BeL Sozietät für Architektur

2

Veit Landwehr

3

Götz Wrage

4

BeL Sozietät für Architektur

4

19

ANDRE EKSEMPLER Venning ECO-Life Kommunen hentet inn støtte fra EU-prosjekt om bærekraftige bydeler, for å oppgradere sosialboliger: https://www.ecolife-project.eu/TheProjectKortrijk.html

Aspern Seestadt Kommunen ga subsidier til byggegrupper gjennom konkurranse, og eget byggefelt ble avsatt i utviklingsområde: https://www.aspern-seestadt.at/

IBA_Wien Satsing på sosial boligutvikling gjennom prosessorientert boligutstilling: http://www.iba-wien.at/en/

IBA Hamburg Utvikling av en bydel gjennom boligutstilling, med kommunalt selskap som utvikler: http://www.iba-hamburg.de/en/iba-hamburg-gmbh/skill-set/holistic-neighbourhood-development.html

20

1

FOTO/ILLUSTRASJON 1

Venning ECO-Life. Foto: Gerald Van Rafelghem

2

IBA Hamburg. Foto: Johannes Arlt

2

21

22

MODELL 2 KOMMUNEN SOM FASILITATOR

Private initiativ

Kommunen som fasilitator

GJENNOMFØRINGSMODELLER Nabolagsutvikling Sosiale boligsamvirker Byggegrupper

23

NABOLAGSUTVIKLING kommunale tiltak som støtter lokale initiativ Eksperimentboliger på Svartlamoen Nøysom arkitekter Trondheim, Norge 2015–17 5 boenheter / 340 m2 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Nøysom arkitekter Trondheim kommune Svartlamon boligstiftelse Lån fra Sparebank1 og Husbanken Rekkehus, utleie Regulering, selvbygging Medvirkningsprosess, selvbygging

Prosjektet springer ut fra boligsamvirket Svartlamon Boligstiftelse, som har leieavtale med Trondheim kommune. Området er regulert som byøkologisk forsøksområde, noe som ga mulighet for dispensasjoner fra TEK-10 og lave byggekostnader gjennom selvbygging. Beboerne var sterkt involvert fra begynnelsen av designprosessen.

Utbyggingen med fem 60 m2 store boliger og felleshus med gjesteleilighet startet som et diplomprosjekt ved NTNU i 2013. Haakon Haanes og Trygve Ohren ble oppmerksomme på en tomt regulert til «eksperimentell bolig» på Svartlamoen-området, og ønsket å lage et selvbyggerkonsept for tomten.

Som del av diplomarbeidet gjennomførte de en seks måneder lang medvirkningsprosess med beboere, noe som resulterte i et arkitekturkonsept for tomten. Da dette var ferdigstilt, la de det fram for boligstiftelsen, som besluttet å gjennomføre bygging.

Framtidige beboere søkte på en utlysning om å bli selvbyggere. 20 søknader kom inn, flere enn forventet. Av disse var det kun én daværende beboer på Svartlamoen. Etter at beboerne ble valgt, fulgte videre prosesser for å tilpasse konseptet til de kommende beboerne.

Bygging startet i 2015 og var ferdig i 2017.

Et særpreg ved konstruksjonen er de

24

selvbygde fagverksbjelkene som bærer to sammenhengende shedtak, og som gjør at det ikke er behov for søyler inne. Boligene er naturlig ventilert og benytter i stor grad gjenbruksmaterialer til kledning, vinduer og dører. De har også eksperimentert med isolasjon av naturmateriale som hamp og trefiber. Hver bolig har en glassveranda i forkant som skal bidra til oppvarming.

Arkitektene bidro med rådgivning underveis, men etterhvert fikk selvbyggerne mer og mer frihet til å bygge slik de selv ville.

På denne måten har alle beboerne fått satt sitt særpreg på løsningene, og fått boligene tilpasset sine spesifikke behov og ønsker.

Kostnaden for de fem boligene lå på totalt kr 3 000 000, noe som ga en kvadratmeterpris på omtrent 1/4 av vanlig.

Et annet særpreg ved prosjektet er at beboerne leier de selvbygde boligene sine av boligstiftelsen.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1

Nøysom arkitekter

2

Nøysom arkitekter

3

Vigdis Haugtrø

3

25

SOSIALE BOLIGSAMVIRKER større ideelle foreninger som bygger utleieboliger for mange Sargfabrik BKK-2 Architektur Wien, Østerrike 7 750 m2 / 73 leiligheter 1996 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Verein für Integrative Lebensgestaltung (VIL) VIL VIL Offentlige subsidier, byrådet i Wien Ikke-kommersielt utleie Subsidier Brukermedvirkning i designprosessen

Omtalt som «en landsby i byen». Prosjektet har en rekke fellesfasiliteter som er åpne til bruk for både beboere og det lokale nabolaget. Dette skaper en inkluderende boligmodell som aktiverer nabolaget og gir nytte og kvalitet for lokalsamfunnet. Prosjektet et støttet av offentlig finansiering. Gjennomslag hos kommunen for reduksjon i parkeringsarealer har gitt rom for økte fellesarealer.

Boligsamvirket VIL (Forening for integrerende livsstil) ble etablert i 1987 av en gruppe dedikerte mennesker som var misfornøyd med det ekspansive boligmarkedet og mangelen på variasjon i botilbudet. Målet var å utvikle boliger som kunne romme ulike livsstiler og kulturer. Prosjektet ble realisert etter ti år med planlegging og kjøp av en nedlagt kistefabrikk.

Resultat er et åpent og levende urbant nabolag med et sterkt kulturtilbud.

VIL eier bygningen og leier ut 73 boenheter med gulvareal på 45 m2, med mulighet til å sammenkoble opp til seks enheter for å forme et kollektiv. Noen leiligheter har opp til 4,5 m takhøyde. Det er lite gjennomtrekk, og beboere har en sterk tilhørighet til stedet.

Boligkomplekset rommer en miks av fellesfasiliteter som kulturhus, seminarrom, badehus, barnehage og restaurant. Felles uteområder inkluderer en lekeplass og en stor takhage.

26

Prosjektet har en økologisk profil med blant annet solceller og solfangere på taket. Det har vunnet flere priser, inkludert Adolf Loos Architecture Prize for Residential Buildings og Bauherrenpreis.

Sargfabrik er finansiert ved hjelp av subsidier. Wien distribuerer subsidier til store entreprenører gjennom en prosess kjent som «developers’ competition» (utviklerkonkurranse).

Juryen vurderer prosjekter ikke bare ut fra økonomi men også kvalitet og økologisk fotavtrykk. Det oppfordres til kreative temaer og eksperimentelle konsepter som «car-free estate» eller «family-friendly community designed by women architects».

Miss Sargfabrik, som ligger side om side med Sargfabrik, er en senere utvidelse av konseptet, og rommer 39 enheter samt atelierer for å kunne kombinere bolig med arbeid. Her er det også felleskjøkken, bibliotek og et tilgjengelig øvingslokale.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1

Hertha Hurnaus

2

Wolfgang Zeiner

3

Wolfgang Zeiner

3

27

BYGGEGRUPPER privatpersoner som går sammen om å bygge boliger A52 – 10 in one Roedig Schop Architekten Berlin, Tyskland 10 boenheter / 446 m2 2003–05 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Beboere, arkitekter Byggegruppen Baugruppe A52 GbR Privat lån Sameie Byggegruppe Gruppen deltok i prosjektering og deler av byggearbeidet

Et leilighetshus med ti boenheter ble oppført av en byggegruppe initiert av to arkitekter som selv er beboere. Byggekostnadene var lavere enn ved bruk av entreprenør, noe også en lav tomtepris bidro til. Beboerne medvirket i tegning av prosjektet. Det inneholder fellesfunksjoner som takterrasse og gjesteleilighet i toppetasjen, som beboerne benytter hver sin uke.

Byggegruppen ble initiert av to arkitekter som hadde ønske om å bygge egen bolig. De fant en ledig tomt, som med en pris på 250 000 euro var innenfor rekkevidde. Gjennom å spre ordet til venner og bekjente klarte de å samle en byggegruppe på ti byggherrer. Noen av de som ble med kjente hverandre fra før, andre ikke.

I begynnelsen av prosessen hadde gruppene jevnlige møter hjemme hos hverandre hvor de diskuterte seg gjennom de ulike medlemmenes nåværende og framtidige behov.

Det endelige budsjettet for prosjektet ble utformet med utgangspunkt i de som hadde svakest økonomi.

Byggegruppen gikk sammen i en juridisk enhet, som så ansatte arkitektene som prosjekterende «Baugemeinschaft» (GbR). At arkitektene som tegnet huset bor der selv, var noe medlemmene i byggeguppen opplevde som en trygghet i prosessen.

Etter tomtekjøpet kostet det ytterligere

28

850 000 euro å ferdigstille prosjektet. Gjennom egeninnsats og besparelser i materialkostnader ble det mulig å legge inn kvaliteter som felles takterasse med tilhørende gjesteleilighet. Alle leilighetene har også takhøyde på 2,8 m.

Beboerne deltok selv i byggingen ved blant annet å opparbeide hagen, og legge gulv på takterassen og kledning på toppetasjen.

Hagen og takterassen er delt, ellers er bygget planlagt slik at det skal gi muligheter til å møte hverandre, men også ha privatliv. Leilighetene ble bygget slik at hver etasje kan deles opp i to enheter for beboere som ønsker å leie ut deler av arealet.

Byggegrupper har blitt et vanlig fenomen i Tyskland, enten det dreier seg om å kjøpe et bygg for å renovere eller bygge nytt. I Berlin kan byggegrupper spare 20-30 % i forhold til å kjøpe leilighet i vanlig marked. Etterhvert som byggegrupper har blitt mer utbredt, har det blitt lettere å få felles finansiering i bankene.

1 2 FOTO/ILLUSTRASJON 1

Stefan Müller

2

Andrea Kroth

3

Andrea Kroth

3

29

ANDRE EKSEMPLER: STØRRE BYGGEGRUPPER Bofellesskapet Lange Eng Dorte Mandrup Arkitekter Lange Eng, Danmark 54 boenheter / ca. 70 m2 per bolig 2009 Initiativ fra en liten gruppe kommende beboere, senere organisert som en stor byggegruppe på 100 personer. I prosjektet inngår det 600 m2 fellesarealer, deriblant felleshus med industrikjøkken, spisesal, lekerom for barn, verksted, kino, kafé, treningsrom og øvingslokale til musikk. Fellesmiddager holdes seks dager i uken.

1

2

3 FOTO/ILLUSTRASJON 1-4

30

STAMERS KONTOR

4

31

ANDRE EKSEMPLER Genossenschaft Kalkbreite Stort boligsamvirke i Zürich i eksisterende bygg og nybygg: https://www.kalkbreite.net/

Mehr als Wohnen, «Mer enn å bo» 13 bygninger designet av ulike arkitekter under fellesnevneren «Mer enn å bo» i området Hunziker Areal i Zürich: https://www.mehralswohnen.ch/hunziker-areal/quartierteil/

Nachbarschaft Samtweberei Bydelsutvikling i Krefeld der kommunen og ideell organisasjon har gått sammen i felles nonprofit-foretak: http://samtweberviertel.de/

Oderberger Straße 56 Modifisert byggegruppe med blanding av eie, leie, næring og deling av BARarchitekten i Berlin: http://www.bararchitekten.de/projects/oderberger.html

32

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1

Orangerie House J i Hunziker Areal. Foto: Niklaus Spoerri courtesy pool Architekten

2

House E av MĂźller Sigrist Architekten AG. Foto: Johannes Marburg

3

Kalkbreite, Sigrist Architekten.

Foto: Martin Stollenwerk

3

33

34

MODELL 3 KOMMUNEN SOM PÅDRIVER

Andre aktører

Kommunen som KOMMUNEN pådriver

Utbyggere

GJENNOMFØRINGSMODELLER Non-profit-prosjekter Sosialt entreprenørskap Profesjonelle byggegrupper Arkitektdrevet innovasjon

35

NON-PROFIT-PROSJEKTER ideelle aktører som utviklere i boligprosjekter Ungdomsboliger på Furuset, «God morgen Alna» Haugen/Zohar Arkitekter Oslo, Norge 4,8 daa tomt, 36 førstehjemsboliger 2017 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler

Stiftelsen Betanien Oslo Stiftelsen Betanien Oslo Stiftelsen Betanien Oslo Grunnlån fra Husbanken, tilskudd gjennom områdesatsing, m.m.

Utleieboliger for ungdom Plan- og designkonkurranse, områdeløft, samarbeid stat-kommune-bydel

Prosjektet er utviklet av Stiftelsen Betanien, en ideell organisasjon som utvikler og igangsetter prosjekter i samarbeid med stat, kommune og andre ideelle aktører.

«God morgen Alna» retter seg mot Furusets store ungdomsbefolkning, som grunnet underskuddet på rimelige leiligheter har marginale leiemuligheter. Prosjektet tilbyr rimelige miljøvennlige utleieboliger for unge og førstegangsetablerere.

Utleieboligene ble utviklet av Stiftelsen Betanien Oslo for å gi unge mennesker et botilbud.

Prosjektet er en del av Groruddalssatsingen med Områdeløft Furuset, som har lagt vekt på inkluderende bo- og oppvekstmiljøer, større variasjon i boligtypologi, flere møtesteder og tiltak for å holde på ungdommen. Det er lagt opp til at ungdom kan leie en bolig noen år og spare opp egenkapital, for så å kunne søke lån til å kjøpe boligen. I tillegg til rimelig husleie har prosjektet et stort felles hageanlegg, samt egen sykkelpaviljong med verksted og sykkelpool.

Betanien gikk sammen med FutureBuilt og gjennomførte en begrenset plan- og designkonkurranse for førstehjemsboliger med mål om å oppnå klimavennlige, fleksible boligløsninger innenfor en økonomisk ramme tilpasset det lokale husleienivået. Vinnerforslaget av Haugen/Zohar Arkitekter dannet grunnlaget for en detaljreguleringsplan på tomten. Denne planen ble utarbeidet med mål om å oppnå en høyere grad av utnytting og mindre krav

36

til bilparkering enn angitt i småhusplanens bestemmelser. Bruk av tre, solceller, solfangere og sedumtak er blant klimatiltakene i prosjektet.

Utleiebolgiene er finansiert med grunnlån i Husbanken. Prosjektet har i tillegg fått økonomisk støtte fra Innovasjon Norge, Sykkelprosjektet i Oslo kommune og fra Enova til eksisterende bygg. Oslo kommune, ved Klimaog energiprogrammet, har dessuten gitt støtte til solcelleanlegget. Oslo kommune har rett til å disponere inntil 40 % av boligene.

I prosjektet «Utleieboliger for ungdom» ble det gjennomført et forstudie finansiert av Husbanken, hvor man utredet muligheter for boligutvikling i Ulsholtsveien 31 for ungdom i en pre-etableringsfase. Blant partnerne i prosjektet var tomteeieren Stiftelsen Betanien, som var villige til å bygge utleieboliger. I tillegg bidro Områdeløft Furuset og Bydel Alna som partner sammen med privat utbygger, for å fremme igangsetting av byggeprosjekt og vektlegge visse kvalitetskriterier.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1

Are Carlsen

2

Tove Lauluten

3

Are Carlsen

3

37

SOSIALT ENTREPRENØRSKAP utbygging med utgangspunkt i sosialt entreprenørskap The Trampery Fish Island Village Haworth Tompkins, Pitman Tozer og Lyndon Goode Hackney Wick, East London, Storbritannia 4 645 m2 tomt / 14 bygg, 580 boliger, 500 arbeidsplasser 2016–19 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler

The Trampery Peabody, Hill Peabody, Hill Statlig Utleie, bo+arbeid Tilskudd, samarbeid

Fish Island Village er et samarbeid mellom The Trampery, som driver med sosialt entreprenørskap, boligtilbyder Peabody som har fokus på sosiale boliger, og boligutvikler Hill. Prosjektet er en reaksjon på høye leiepriser og vanskelige kår for oppstartsbedrifter i London. Det utgjør en ny type integrert utvikling for kombinert bolig og arbeid med samt delte fasiliteter og support.

Trampery er en London-basert sosial virksomhet som designer og driver anlegg for entreprenørskap, kreativitet og innovasjon. Som en reaksjon på høye leiepriser og vanskelige forhold for oppstartsbedrifter i byen har de som målsetning å tilby rimelige boliger som bygger opp under og motiverer et lokalt kreativt nabolag, og fungerer som et springbrett for innovasjon og vekst.

The Trampery ble startet i 2009 av Charles Armstrong for å utvikle nye former for arbeidsplasser for oppstartsklynger og kreative fellesskap. Deres fokus på sosialt entreprenørskap betyr at de ikke er profittbasert, men drevet av målet om å tilby samfunnsnyttige tiltak.

Fish Island Village er et urbant planleggingsprosjekt med tilrettelegging av innovasjonsnabolag i Hackney som kombinerer bolig, arbeidsplasser og livsstilsfasiliteter.

38

Prosjektet, som inneholder 4 645 m2 rimelige studioer fordelt på 14 bygninger, er under bygging og planlagt ferdigstilt i 2019.

En av de 14 bygningene skal romme et fullt utstyrt fabrikasjonsverksted tilgjengelig for alle som bor og jobber på stedet. En annen bygning vil inneholde en stor, åpen etasje med arbeidsbord og møterom. Andre fellesfasiliteter er et oppholdsrom for medlemmer, en kafé-bar og en restaurant.

Totalt består prosjektet av 580 nye boliger, hvorav 72 er sosialboliger som skal driftes av Peabody. 74 boliger blir solgt til delt eierskap. Hver boligblokk har arbeidsplassfasiliteter i første etasje med studioer i ulike størrelser. Prosjektet utvikles i et samarbeid mellom The Trampery, Peabody og Hill, og er finansielt støttet av Londons borgermester.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON

3

1

Haworth Tompkins

2

Haworth Tompkins

3

Hill

4

Hill

4

39

PROFESJONELLE BYGGEGRUPPER profesjonelle aktører oppretter byggegrupper li01 zanderroth architekten Berlin, Tyskland 144 boenheter / 9 431 m2 2014 Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Arkitektene Tomt kjøpt til markedspris Baugemeinschaft Liebigstraße 1 GbR Private lån Selveier Innovativ finansieringsform Beboerne får komme med innspill i prosjekteringen

Prosjektform utviklet av arkitektkontor med mål om å tilby arkitektur av høy kvalitet til gunstig pris. Arkitektene tegner ut prosjektet, prosjektfirmaet SmartHoming markedsfører prosjektene. Framtidige beboere inngår kontrakt om å bli med i boligbyggelag. Dette gir kjøperne lavere byggekostnader pr. m2 enn hvis de hadde kjøpt ny leilighet fra utbygger, og de får mulighet til å påvirke utformningen.

Zanderroth Architekten har videreutviklet byggegruppeprinsippet for å kunne tilby arkitektur av høy kvalitet til lav pris sentralt i byen.

Arkitektene startet selv med utvikling av boligprosjekter på 90-tallet, da få utviklere ville investere i bolig. Etterhvert har de utviklet en modell som tar utgangspunkt i en byggegruppeorganisering. Kontoret har utviklet nærmere 30 prosjekter etter denne modellen. Dette har de vunnet flere arkitekturpriser for, men de har også fått kritikk for å bidra til gentrifisering i bydelene som de utvikler prosjektene sine i.

Modellen funger slik at arkitektene får opsjon på tomten og tegner et forslag til leilighetsbygg. Utviklingsselskapet SmartHoming, som Zanderroth Architekten har opprettet, markedsfører prosjektet og skaffer interessenter. De som ønsker å kjøpe en leilighet, forplikter seg til en bindende avtale om å inngå i byggegruppen, og inngår dermed som

40

med-byggherre i prosjektet. Med i avtalen følger et bestemt antall møter med arkitekt for å få leiligheten tilpasset egne behov. SmartHoming bistår med prosjektledelse under hele byggeprosessen. Kvadratmeterprisen blir totalt sett lavere enn bygg utviklet av tradisjonelle utviklere.

Prosjektet li01 består av seks punkthus i et felles parklignende uterom på 5 000 m2. Leilighetene varierer mellom størrelser på 52 m2 og 64 m2, og kan brukes enkeltvis eller kombineres til leiligheter på 116 m2.

Alle leilighetene har utsikt i to eller flere himmelretninger og store balkonger.

Innslag av fellesskapsløsninger er mindre i dette prosjektet enn i andre prosjekter av Zanderroth Architekten. 144 parter inngikk i byggegruppen, som et av de største prosjektene Zanderroth Architekten og SmartHoming har gjennomført.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1-4

Simon Menges

3

41

ARKITEKTDREVET INNOVASJON utbygger og arkitekt samarbeider for å utvikle nye bærekraftige boformer Vindmøllebakken Helen & Hard Stavanger, Norge 49 boenheter / 5 000 m2 2013–18 (byggetrinn 1) Initiativtager Grunneier Utbygger Finansiering Boform Virkemidler Brukerinvolvering

Arkitektene Tomt kjøpt til markedspris Kruse Smith Eiendom Støtte fra Innovasjon Norge, tilskudd gjennom områdesatsing Selveier Innovativ modell for bofellesskap i kommersielt marked Beboergruppe var med i prosjekteringen

Arkitektene Helen & Hard og utbygger Kruse Smith har samarbeidet om utvikling av bofellesskapet Vindmøllebakken med stor grad av medvirkning fra boligkjøperne.

Boligene blir solgt på det private markedet. Enhetene har fellesareal med delte funksjoner. Alle betaler for 12,6 m2 fellesareal i tillegg til egen boenhet.

«Gaining by Sharing» er et modell for bærekraftige boliger utviklet av Helen & Hard, Kruse Smith, Indigo Vekst og Gaia Trondheim.

Modellen argumenterer for fellesskapsløsninger på flere plan: miljømessing, sosialt, økonomisk og arkitektonisk.

Ved deling av areal minsker CO2utslipp, sosiale behov blir dekket, penger kan spares og arkitekturen kan tilpasses bedre til beboerne. Modellen er beregnet på det kommersielle markedet, og gir et pragmatisk svar på etterspørsel etter sosialt og miljømessig bærekraftige boformer.

Vindmøllebakken er et pilotprosjekt for modellen. De fleste av 26 boenheter i byggetrinn 1 er allerede solgt, og 14 leiligheter i byggetrinn 2 ble lagt ut for salg våren 2018. Ytterlige 4 byvillaer og 11 selveierleiligheter er skal komme senere.

Etter Gaining by Sharing-modellen bør fellesskapet opprettes før løsningene er på

42

plass. Dette er for at beboerne skal kunne bli kjent med hverandre før innflytting, og medvirke til at løsningene oppfyller deres behov.

Beboerne i de solgte leilighetene er i gang med denne medvirkningen. De framtidige beboerne har deltatt i workshops, hvor en del av de framtidige fellesskapsløsningene blir klarlagt.

Leilighetene har allerede 12,6 m2 fellesareal inkludert i prisen, som skal inneholde blant annet tilgang til takterasse og takstue, gjestehybel, felleskjøkken, vaskerom, allrom, veksthus, bilflåte og stort amfi. Det blir opp til beboerne hvilke aktiviteter de legger i disse arealene.

Leilighetene i byggetrinn 1 varierte i størrelse mellom 45 m2 og 95 m2, med en kvadratmeterpris i underkant av 50 000 kr/m2.

Hvordan bofellesskapet vil utvikle seg gjenstår å se, men både Vindmøllebakken og Gaining By Sharing-modellen har fått mye oppmerksomhet i media, som vitner om interesse for boformen.

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1-3

Helen & Hard

3

43

ANDRE EKSEMPLER

Woonbedrijf Ikke-kommersielt boligselskap i Nederland: https://www.woonbedrijf.com/

Coin Street Community Builders Sosiale entreprenører som driver bydelsutvikling i London: https://coinstreet.org/

AlmenBolig+ (KAB) Arkitekttegnede ikke-kommersielle utleieboliger i Danmark: https://www.kab-bolig.dk/

Shepherds Bush Housing Group Ikke-kommersiell utbygger i London: https://www.sbhg.co.uk/

The Collective Partners LLP Co-housing gjennom sosialt entreprenørskap i London: https://www.thecollective.co.uk/

44

1 2

FOTO/ILLUSTRASJON 1

AlmenBolig+, Vandkunsten. Foto: Laura Stamer

2

The Collective Old Oak. Foto: Amandine Alexandra

3

The Collective Old Oak. Foto: Amandine Alexandra

3

45

VIRKEMIDLER FOR SOSIALT BÆREKRAFTIGE BOLIGER Her presenteres de mest relevante virkemidlene for sosialt bærekraftige boliger som vi har trukket ut av eksemplene i samlingen, inndelt etter hvilke virkemidler som er benyttet i hvilke typer prosjekter.

Oppstillingen kan gi kommuner en nyttig oversikt over hvordan de selv kan ta i bruk eller oppfordre til bruk av ulike virkemidler.

KOMMUNEN SOM INITIATIVTAGER

KOMMUNEN SOM FASILITATOR

KOMMUNEN SOM PÅDRIVER

Aktiv tomtepolitikk Innovasjonsprosjekter Boligutstilling

Nabolagsutvikling Sosiale boligsamvirker Byggegrupper

Non-profit-prosjekter Sosialt entreprenørskap Profesjonelle byggegrupper Arkitektdrevet innovasjon

• rådgivning • subsidier til ikkekommersielle boliger • regulering • konkurranser • holdningsendrende arbeid, oppmuntre til nye tematikker

• • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • •

regulering områdesatsing strategisk tomteoppkjøp konkurranser pilotprosjekter koordineringsenhet for tiltak boligsosial handlingsplan standarder/kvalitetskriterier ekspropriasjon forkjøpsrett

Eventuelle andre virkemidler

• • • • •

46

leie-til-eie tilvisningsavtaler, kommunen disponerer en andel av boligmassen strategisk utvikling av lokale leiemarked utvikling av områder som ikke er modne for kommersiell utvikling styring av tilgang på bolig

utbyggingsavtaler koordineringsenhet for tiltak saksbehandling, prioritering regulering subsidier, tilskudd medvirkning seminarer, møter faglige anbefalinger, veiledere eierskap og tomtepolitikk rådgivning kartlegge ubrukt areal nye organisasjonsformer for offentlig-privat samarbeid

BARRIERER Manglende politisk vilje Endringer i boligsituasjonen er avhengig av politisk vilje, både på statlig og kommunalt nivå. Skiftende prioriteringer fra politisk ledelse kan minske forutsigbarhet i utviklingen av alternative boligtilbud.

Begrensede virkemidler i lovgivning Norsk planlovgivning har fjernet en del av de virkemidlene som andre land har til å styre boligmarkedet. For å få til varige endringer i boligtilbudet bør det skje lovendringer.

Fokus og etterspørsel Det er tilsynelatende liten bevissthet om og etterspørsel etter alternative boligløsninger. Det kan blant annet ha sammenheng med liten kunnskap samt få kjente forbilder i norsk sammenheng.

47

SOSIAL INNOVASJON Med utgangspunkt i ulike dimensjoner i innovasjonsarbeid foreslår sosiolog og samfunnsforsker Anne Skevik Grødem et rammeverk for innovasjon i boligsosialt arbeid. Dette kan også være relevant for innovasjon innen kommunens rolle i det boligsosiale feltet. I tabellen «Dimensjoner i boligsosialt arbeid og rommet for sosial innovasjon»3 kan det framheves fem dimensjoner i sosiale innovasjoner: 1) innovasjon i tjenester og nye måter å møte brukere på, 2) innovasjon i reguleringer og rettigheter, 3) innovasjon i styring av prosjekter og samarbeid mellom prosjekter og omgivelser, «governance», 4) innovasjon i arbeidsmåter og finansiering, 5) innovasjoner som angår helheten i lokale velferdssystemer.

Dimensjoner i boligsosialt arbeid og rommet for sosial innovasjon Innovasjon i

Fremskaffelse av boliger Hjelp til etablering

Oppfølging, tjenester

Tjenester

Variasjon i boligtyper, ulike Åpne tilbud boliger som ramme for Andre brukergrupper ulike tjenester Boligtyper

Åpne tilbud Investere i kapasiteter Mentorer

Reguleringer og rettigheter

Tilgang til boliger, tildelingskriterier

Tilgang til boliger, nye leie/eieformer Startlån Sosiale kontrakter

Ad hoc-hjelp Fleksibilitet Housing First Sosiale kontrakter

Nye aktører, nye samarbeidsformer

Brukermedvirkning Åpne for nye stemmer

Organisering, ledelse Samarbeid mellom etater og profesjoner Brukermedvirkning

Subsidiering av utleiere med sosiale formål

Leie-til-eie Bolighotell Digitale plattformer

Selvbyggermodeller Tilskuddsmidler

Boligbyggelag, kommersielle, frivillige

Lokale arbeidsgivere næringsliv, sosiale entreprenører

Frivillige, sosiale entreprenører

Styring (”governance”)

Arbeidsmåter og finansiering

Helheten i lokale velferdssystemer

3

Innovasjon og styring i boligsosialt arbeid, Anne Skevik Grødem, Institutt for samfunnsforskning. Rapport 2014:16

48

FORSLAG TIL VIRKEMIDLER Flere virkemidler kan gi kommunen et større handlingsrom til å påvirke produksjonen av sosialt bærekraftige boliger. Oversikten peker også på områder som krever innovasjon for at disse virkemidlene skal kunne tas i bruk.

Virkemidler

Innovasjon i

Byggesaksveiledning

tjenester

Regulering av forsøksområder

regulering og rettigheter

Koordineringsenhet i kommunen

styring

Utbyggingsavtaler før regulering

arbeidsmåter og finansiering

Nye modeller for subsidier

arbeidsmåter og finansiering

Endring av lovverket

helheten i lokale velferdssystemer

Aktiv tomtepolitikk

regulering og rettigheter

FORKOMMUNE-prosjektet har fokusert på kommunens mulige rolle som pådriver. I den sammenheng kan særlig de fem øverste virkemidlene bidra til at kommunen inntar en aktiv pådriverrolle, eksempelvis når det gjelder å mobilisere et framtidig marked.

49

BEGREP Boligkooperasjon/boligsamvirke = en sammenslutning av boligsøkere og boligeiere som har til formål å bygge og drive boliganlegg for sine medlemmer (boligbyggelag og borettslag) Store norske leksikon: https://snl.no/boligkooperasjon Boligbyggelag = et samvirkeforetak som har til hovedformal å skaffe medlemmene (andelseierne) bolig og forvalte slike boliger. Boligprosjekter i regi av et boligbyggelag organiseres ofte som et borettslag. Medlemmene som tildeles boligene, blir andelseiere i borettslaget.

Store norske leksikon: https://snl.no/boligbyggelag Borettslag = et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i lagets eiendom.

Store norske leksikon: https://snl.no/borettslag

KILDER Barlindhaug, R., Holm, A., Nordahl, B, & Renå, H. (2014) Boligbygging i byene. Virkemidler og handlingsrom (NIBR rapport 2014:8) Oslo: NIBR Cremer, C., Nikolaus, M., Pfander, H. (2015) Wohnen in Gemeinschaft. Von der Idee zum gemeinsamen Haus. Berlin: STATTBAU Gmbh & Netzwerkagentur GenerationWohnen Grødem, A.S. (2014) Innovasjon og styring i boligsosialt arbeid (Rapport 2014:16) Oslo: Institutt for samfunnsforskning Prosser, S.D., Pedersen, O., Eriksen, A., Nystrand, M., Holmesland, M. (2017) Pilotbydel for gode boligsosiale løsninger. Internasjonal eksempelsamling og lokale løsninger for Bydel Gamle Oslo. Hentet fra: https://issuu.com/omradeloft/docs/pilotbydel_for_gode_boligsosiale_lo

50

KILDER NETTSIDER Jåtten Øst B7 http://www.husbanken.no/forbildeprosjekter/prosjekt/?id=115437 http://www.aprilarkitekter.no/index.php?q=prosjekt/j%C3%A5tten-%C3%B8st-b7-selvbyggerfelt http://www.arkitektur.no/jatten-ost-b7 Vallastaden http://www.okidokiarkitekter.se/projekt/vallastaden https://www.linkoping.se/naringsliv-och-arbete/mark-och-lokaler/markanvisning/ https://www.vallastaden2017.se/ Sandnesmodellen http://www.sandnes-tomteselskap.no/om-oss/sandnesmodellen Svartlamoen eksperimentboliger http://www.noysomarkitekter.no/ Sargfabrik http://www.sargfabrik.at https://www.wien.gv.at/english/housing/promotion/pdf/socialhous.pdf A52 – 10 in one http://www.roedig-schop.de/projekte/neubau-a52/ https://www.nytimes.com/2011/11/10/greathomesanddestinations/on-location-in-berlin-ashowpiece-of-communal-living.html The Trampery Fish Island Village https://www.fishislandvillage.co.uk/ li01 http://www.smarthoming.de/de/projekte/li01/ http://www.zanderroth.de/de/projekte/li01/ Vindmøllebakken, Gaining by Sharing http://www.arkitektur.no/vindmollebakken http://gainingbysharing.no/modellen/ http://www.helenhard.no/projects/vindmllebakken http://www.kruse-smith.no/prosjekt/vindmollebakken/ Ungdomsboliger på Furuset, «God morgen Alna» https://www.hza.no/u31 http://www.arkitektur.no/ulsholtsveien-31

51