OPPLive Asia 2014 在OPPLive London 2013和 OPP Gala Dinner成功举办 后，我们将前往新加坡！
2014年4月 WWW.OPP-CONNECT.COM
OPPLive Asia即将到来 即将在新加坡举办的OPPLive Asia将继续为您带来更多商 机
Intelligent Partnership： 酒店及度假村投资项目的利弊
新型科技： 在房地产营销上的巨大帮助
星产业解读： 殡葬业巨大潜力吸引投资者
本月目录
目录 专题报道 18 来自Intelligent Partnership的报告 总结了酒店及度假村投资项目的利弊 24 OPP全球学生公寓报告给你一个更 全面和不同的角度来审视它 32 让我们看看新型科技在房地产营销 及销售上提供的帮助 36 环保开发到底给我们的住宅和生活 带来的变化 42 OPPLive在成功举办8年后，将在今 年4月份来到新加坡。
每期特刊 08 OPP在本期该专栏中提供了对于各 种规模的企业提供了审核参考数据 44 OPP新加坡办公室的开设，让我们 正式走进亚洲市场
新闻 16 例行的法律新闻本期将关注远东和 欧盟对房地产试产的不同政策 22 世界上的大型开发项目让您对不同 国家和地区的需求和特点有更多了解
商业 来信 29 来自德国的来信让我们看到柏林在 悄无声息的不断加紧开发步伐
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41 殡葬业一直以来是一个特殊的产 业，让我们来解读它的巨大潜力
03
编辑寄语
聚焦热点话题 本期的OPP《编辑寄语》板块抛开了地产界， 更多聚焦在最近发生的一些热点新闻上。
OPP 中文编辑 Mina Mu
在
进入本期的正题之前，我们来关注 一下近几个月比较受人们关注的话 题。首先来看看马航失联这件事的
前后始末。
马航失联
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索契冬奥会留给我们很多回忆
04
随着2014年3月24日马来西亚总理纳 吉布正式宣布MH370航班坠毁于南印 度洋，称无人幸存，举国一片悲恸。 在3月8日，航班失去联系后的16天 内，国内以及世界各国都不断进行极 力搜救，可是到目前为止仍未有实质 性进展。机上两百多位乘客包括一百 多名中国乘客的遇难让人们惋惜。 可是惋惜之余，无论微博，微 信，各种社交网络渠道有着各种非官 方的猜测和揣度，一艘偌大的飞机怎 么会和管制中心失去联系， 几经猜测 的坠落地点均无任何发现，失联航班 是否曾返航，为何返航，被劫持的可 能性到底有多大，事件是否有涉恐嫌 疑，等等一系列的疑问都让我们对航 班就此坠毁这样的结论不能圆满解释 或满意。 其实，归根究底除了飞机是否坠 毁以外的其他揣测，都是围绕着无论 是马来西亚本国还是世界各国的不稳 定的政治因素而产生的，比如恐怖劫 持，机长对马来西亚反对派的支持和 对当政党的不满，在其他有可能的地 点降落等等。这是否让我们思考，当 今国际政局，国家内部，国家与国家 之间的种种问题，博弈的不平衡。 无论如何，仍为航班上的潜在遇 难者祈福……
2014 冬奥运 2014年2月24日，索契冬奥会圆满闭 幕。 在这届冬奥会上， 我们看到了中 国短道速滑队又创下的不俗战绩。看 到了闭幕式上“故障五环”当人们忐 忑不安时，最终又徐徐打开成为完整
2014年/4月 五环，人们为之欢呼。莫斯科用幽默 化解了在开幕式五环变成四环的遗 憾。看到了闭幕式上刘秋宏——中国 队短道速滑老将担任闭幕式旗手，我 们感叹在竞技体育的赛场上，金牌固 然重要，但是仍有许许多多为了国家 体育事业奋斗付出，却还没有或永远 都不会获得奖牌的运动员们，他们一 样值得骄傲。 这是我第一年在海外观看冬奥 会，因为时差和工作，好多项目我只 能看个结果或听下片段的直播广播。 虽然远远没有像2012年伦敦奥运会 时能观看到众多比赛直播，但还是不 禁让我联想起2012年的情景。这次 的冬奥会，留给我最深印象的还是两 场比赛。 短道速滑女子1500m的比赛，现 在想起来仍然觉得惊心动魄，在几位 运动员赛场上不断失误滑到时，周洋 一次次的避开了摔倒的风险，稳住了 脚步，几次在弯道完美的超越，包括 最后的冲刺，终于让人们释怀。当听 说王蒙就在比赛前受伤，不能参加比 赛时，心里凉了一大截。本身在冬奥 会上就没有巨大优势的中国队，会是 怎么样呢？然而比赛结束，让我感叹 即使是竞争激烈的单人项目，团队合 作同样是多么重要。 另一个项目要数男子冰壶，虽然 他们没有拿到奖牌，但是第四名的不 俗战绩和比赛时和英国同事的交流和 斗嘴，确实让我为男子冰壶队骄傲。 在他们争夺铜牌时，我还在上班， 一边时不时的看下BBC的直播一边工 作。而英国的同事们也在为他们的冠 亚军之争而着急。一位同事的妈妈更 是非常nice帮我们每隔10分钟就报下 各自比分。这种没有国界的体育精神 和有着鲜明国界的爱国精神不正是奥 林匹克带给我们的吗？ 索契冬奥会让人难忘，身在异国 的特殊感受更是加深了这种难忘…
北京雾霾天——SMOG
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北京的雾霾天已经确认在国际上很出 名了。在之前北京雾霾最为严重的几 个月里，BBC驻北京记者做了个简单 的解释和实验，以一立方米的空间来 看，北京空气中可吸入粉尘已经超标 两千倍。人们在该环境下呼吸将会对 健康产生很大的影响。无独有偶，在 上世纪50年代，伦敦尝到了工业革 命的恶果，整整花费了半个世纪整治 控制，才逐渐摘掉了雾都的帽子。不 知道北京将花费多长时间，而更广泛 的，国内的其他地区都不同程度的遭 受到雾霾的影响，这也不容小觑。这 样大规模大面积的爆发，不知道要多 久才能彻底整治，让城市“染黑了” 的“肺”重新工作起来。
HEAD OFFICE 公司总部
05
世界新闻
世界十大新闻 本季度世界地产界又有哪些声音呢？
全球
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全球住宅租赁价格比较 房地产门户网站Lamudi最新的一 份报告表明，新兴国家住宅租赁 价格的差异较大。例如，乌干达 与卢旺达在地域上互相临近，但 据报道，卢旺达的住宅租赁价格 大约是乌干达的10倍。于去年创 办的，总部位于柏林的Lamudi据 称是全球最大的房地产分类广告 运营商。在该报告中，沙特阿拉 伯房地产租赁价格最高，平均为 每月每平方米45美元 。 Lamudi拉丁美洲区域租赁价格
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每个月在这些 国家想要租到 这么大面积的 房产到底需要 花费多少钱
06
价钱是以美分计算
更低些，在墨西哥为每平方米6美元 以及在哥伦比亚每平方米5美元。应 当注意到，Lamudi的数据主要覆盖 新兴国家的相对更高端的房地产。所 以，相比较而言，我们从全球房地产 指南（Global Property Guide）上获 得的数据揭示了大多数经济发达国家 城市中心公寓租赁的价格比较。 也许，在该报告上最惊人的发现是 在某些新兴国家，房地产是多么的昂 贵。或者，如果您想换一种方式考 虑，在最富裕的市场，它们的房地产
是多么便宜。 这个月Lamudi 也建立了16个移动 站点。
乌干达与卢旺达在地域 上互相临近，但据报 道，卢旺达的住宅租赁 价格大约是乌干达的10倍
UGANDA 3c COLOMBIA 5c MEXICO 6c TUNISIA 7c KENYA 7c PAKISTAN 9c GHANA 15c BURMA 18c MOROCCO 19c NIGERIA 20c TANZANIA 26c RWANDA 26c SAUDI ARABIA 45c
SHANGHAI 15c CAPE TOWN 15c BERLIN 16c MADRID 16c TORONTO 25c SYDNEY 30c SINGAPORE 43c BERMUDA 47c TOKYO 53c NEW YORK 55c LONDON 57c HONG KONG 62c MONACO 84c
Source: www.lamudi.com
Source: www.globalpropertyguide.com
2014年/4月
全球预测盘点
英国
塞浦路斯
哪里将会成为2014年 的主要市场？
房地产专业人士的圣 诞欢呼
住宅销售降至历史新 低
通过对民意调查结果的比 较，OPP的热点调查部门跟踪研 究了整个行业并对2014年新一年 的市场做出了预测。 排在投资首选名单前五位的市场 体现了对老牌房地产投资市场的 回归，诸如西班牙、法国及意大 利等地市场，分析师认为是欧洲 经济危机缓解及喜爱这些国家生 活方式及其给买家带来的收益构 成了购买原因。同时需要注意的 是迪拜，日本和加勒比海地区。
在吃过圣诞大餐并且看过女王一 年一度的圣诞讲话后，许多英 国人宣布是到时间开始寻找度 假房产了。英国房地产经纪人 安德鲁在圣诞节那天的下午3点 后发现其公司网站流量的一阵 急剧飙升。Rightmove 海外负责 人Shameem Golamy说道：“我 们看见了网站流量的大跳跃...一 直到新年，都在持续增长”。可 见，圣诞节的喜悦气氛大大鼓舞 了人们的购买投资热情。
2013年塞浦路斯的房地产销售创 记录的降至最低水平，利马索尔 地产销售是唯一的亮点。 3767间公寓的销售量标志着与 2012年同期相比，销售量有了 40%的下滑。 海外销售占总销量的27%，从 2012年的1,147销量降至去年的 1,017。国内销售情况更糟糕，从 4,793的销量降至2,750。
迪拜
美国
新加坡
监管机构为维护市场 稳定禁止炒卖
美国占有投资城市前 五名中的四个名额
全球住宅租赁价格比 较
随着市场预计在2014年价格可能 增长至40%，政府计划采取一系 列措施禁止房地产炒卖。 一位政府地政总署发言人说道： 计划外的房地产交易有点让我们 看到了一定问题，这可能会对未 来市场在一定程度上产生影响... 我们对这一系列问题的进行研 究，并试图寻找通过某些方式来 确保不会损害到市场。” 我们预期新监管措施即将出台， 并会跟踪关注其监管成效。
外国投资者协会对房地产行业， 全球最佳投资城市的调查结果表 明（www.afire.org），伦敦击败 纽约，位于排行榜第一位，但是 美国却也战绩不俗，旧金山排第 三，休斯顿第四以及洛杉矶排名 第五。在前五大城市中， 美国就 占据了四个名额。 美国整体上赢得最“稳定且可靠 的”投资国家。德国位居第二， 但数据显示，其与美国的差距还 是比较大的。
房地产门户网站房地产中介协会 最近数据显示2013年新加坡的房 产新注册中介数量下降了27%。 而总体销售总额更有达到了57% 的大幅下降，这很大程度上是由 于在最近两年内房价持续两位数 增长的过程中，政府的持续冷却 政策。由于各种冷却政策的实 施， 让许多打算进入市场的中介 重新考虑或放缓他们的计划。 2012年，新注册的中介数量为 4500，而2013年仅为3336。
全球
香港
西班牙
拥有最多“全球难以 负担的住宅”
在主题公园规划前， 房地产业务激增
经济学家Nouriel Roubini认为加 拿大、法国、瑞士、德国、挪 威、瑞典、芬兰、以色列、中 国、新加坡、澳大利亚、中国香 港及新西兰面临整个市场的泡沫 危险，而巴西、伦敦、土耳其、 印度及印度尼西亚面临城市地区 房地产的泡沫困境。 就像观看“上一次房地产市场滑 铁卢的慢动作回放，现在的市场 也在往该方向发展”，他说道。
2014年国际住房负担能力调查发 现，在2013年第三季度，香港的 住宅价格为整体地区收入中位数 的14.9倍。温哥华为10倍，而旧 金山为9倍。 该调查报告的作者把“可负担” 定义为三倍收入以下，并且认为 超过该价格将是“制度监管失 效”。这些超过该标准的城市或 地区在很大程度上需要进行规划 或调控。
在穆尔西亚自治区（Muricia）的 英国房地产中介报道房地产业务 正在逐步激增。 该中介的销售人 员及负责人Chris Mercer说其销 售额去年增加60%，主要是英国 买家。 他也相信，长期以来筹备建设的 派拉蒙主题乐园目前有80%的可 能性将必然进入开发阶段，从而 将带动西班牙东南地区房地产市 场的快速增长。
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17 个国家的市场泡沫 困境
07
BIG ISSUE OPP 健康诊断 文 | John Howell
更高 更快 更强壮 Tyler Olson / Shutterstock.com
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要想成功，有时你需要与他人在赛场上 一比高下。倘若你当下做得比他人差，你 该如何做得更好？然而即使你做得比他人 好，那么你又该如何做得更好？
08
OPP企业健康诊断能够在一定程度上 提高企业的绩效考核认知，它包括： 财务标杆、流程标杆管理以及宏观行 业具体反馈。 财务标杆----即把你与对手的财务 状况进行比较---多年来被许多行业视 为极具价值的特性。律师、会计、教 育、医疗以及其它很多领域都采用该 手段来判断其经营情况以及如何做得 更好。 “智慧面包”博客的Kate Lister（www. Wisebread.com）是这样 说的：“对于标杆的巨大作用，奥林 匹克是最好的诠释。‘冲吧，打败对 方’,我们总能在滑雪者们比赛下坡冲 向终点时刻听到这句话，而这也正是 驱使运动员们不断打破刚刚创下的新
纪录的动力。 而在商业中，与你的竞争对手们进 行比较，也能够推动你走向卓越。
与你的竞争对手 们进行比较，能 够推动你更优秀 地成长 它能够帮助你建立内部目标、找准市 场机遇、利用竞争对手的弱点，并且 帮助你凝聚团队精神，激发团队积极 性。
因此，财务标杆正是通过努力进行 财务分析，比较结果，从而评定你的 总体竞争力和创造力的。但是，比较 什么，为什么比较这些？组织财务分 析的人员选中的进行比较的方面应该 是最有用也是最引人关注的方面。他 们通常包括毛利率、经营和净利润 率、销售额和利润趋势、工资数据、 其它费用数据、每个员工的收入、每 个员工的花费、营销费用占营业收入 的百分比以及资金使用情况等。 财务标杆中的部分信息是由行业 免费提供的。例如，BizStats(www. bizstats.com)免费提供了美国数百个不 同行业部门深入的标杆统计，包括经 营一个房地产公司。 例如，我们可通过表1（右方）所述
2014年/4月
表1：支出占收入的比例—房地产办 事处—各种大小
表2：房地产办事处的财务比例—各 种规模大小的公司 销售利润率
12.59%
销量额
100.00%
资产收益率
16.36%
销售成本
0.07%
净值报酬率
54.35%
总利润
99.93%
速动比率
0.69
人员薪酬
8.77%
流动比率
0.92
工资
40.11%
库存周转
13,405.08
租金
4.53%
资产：销售额
0.77
税金
2.49%
广告宣传
3.88%
负债合计：净值
2.32
退休金
1.76%
维修
0.91%
坏账
0.41%
其它销售经验
22.92%
Amort & Dep.
1.83%
利息收入
0.62%
利息支出
1.76%
其他类型的标杆
其他收入
1.39%
净利润
12.59%
标杆可分得更多，常常不只是纯粹的 财务标杆。主要和常用的其它类型有 三个：流程标杆、绩效标杆以及战略
来源：www.bizstots.com
“他们花掉了额外的毛利润或者毛 利润降低至底线了呢？倘若他们真的 那样做了，他们花费在什么上面？将 其加入营销预算吗？与你相比，他们 的销售—营销比率如何？倘若其更有 优势，你能否从中学到什么？”
标杆。 流程标杆集中对其业务流程的观察 及调查以从一个或多个其它公司(“标 杆”）的业务流程中筛选出最佳操作 方法。 绩效标杆能过让调查公司通过与目 标公司进行产品及服务的比较以评估 其竞争能力。 战略标杆包含观察别人如何竞争。 该种类型通常不是行业特有的，要想 创业成功，最好应观察其它公司。 所有标杆可以是内部（组织内不同 群体或团队之间绩效对比）或外部（ 与特定行业内公司或跨行业的绩效对 比）。
存在问题 对于我们行业，传统标杆因素存在着 问题。 第一， 我们的行业不存在大量的容 易获取或免费提供的信息。将贵公司
我们的行业不存 在大部分容易且 免费提供的信息
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了解到2010年美国普通房地产公司的 收入/支出比率。我们还可通过表2得 到其关于财务比率的信息。 对于其它国家（通常是不发达国 家），则提供其它信息资源。其所示 信息可根据你的企业规模进行微调来 比较。比如，您可以仅查看营业额介 于100万至500万美元公司的数据。 然而你要如何处理这些信息并理解 它们并同自己的公司数据进行比较 呢？Kate Lister再次解释：“假设你知 道你的毛利率低于你的竞争对手3%， 若收入是100万美元，则他们每年能比 你多挣得30,000美元。难道是他们的价 格更高？或者成本更低？还是他们的 销售组合中包含利润更高的项目，还 是其他可能？还是他们的原材料供应 有什么你应该知道的内幕？
黑色：法国 天蓝色：德国 粉色：印度 黄色 ：马来西亚 红色：西班牙
橘色：土耳其 紫色：英国 深蓝：美国 绿色：塞浦路斯
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他们的销售组合 方式有什么你可 学习的东西吗？ 他们的毛利润都 花费在什么地方 了呢？
公司的所在地是？
09
BIG ISSUE OPP 健康诊断 的绩效与正规的房地产公司相比并不 是非常有帮助；你们的企业模型以及 成本结构是不同的。 第二，主要是国家地域性。毫无疑 问，有时你会想看看你的对手在你的 国家的经营情况，可往往你真正的竞 争对手可能位于千里之外，其在业务 实践等其他一些因素（如：劳动力） 方面与该公司极为不同。
有多少员工？ 8% 23%
48%
绿色：0至10名员工 48% 黑色：11至50名员工 23% 蓝色：100名以上员工 8%
仅有12%的受访者专门向 海外买家出售其地产。
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2013年的调查结果
10
我们希望 OPP2013年的业务健康诊断会是系列产业第一个长期且实 用的标杆调查。 不可避免的是，作为系列第一，其运行被当做一项测试。同样不 可避免的是，其（在某些方面）本是极好的，有成千上万公司参与， 然而第一次调查的回应在数量上是有限的，仅有50家公司完成了调查 表。实际上，因为是由人工进行分析（有别于今后调查），获得的回 应更少，对我们来说简直像福利一样。 然而，我们已实现我们想要实现的。 我们可以通过实时数据告诉 你健康诊断提供的潜能。确实，该调查（在大多数情况下）太小以至 于没有太多统计值，甚至更确定的说，是你深入研讨数据也没有太大 意义。比如，在佛罗里达州你无法将你10人的机构与附近其它营业相 比或与其它地方的类似规模经营单位比较结果，譬如说新加坡，但是 你将能够从规模足够大以至于可实现上述情况的样本想象其力量以及 价值。 这是一个实力强劲的工具。倘若使用得当，它将是一个非常有用 的管理助手，可帮助你决定业务组织上的细节，并提点你关于贵公司 未来的战略方向。 对于我们OPP来说有两个问题：我们的产业有足够的经验去使用 此工具；那么公司是否准备每年花费45分钟填写网上问卷推动此调 查？ 我们饶有兴趣地等待您的反馈。
OPP业务健康诊断 上述基本问题外加我们行业瞬息万变 的性质以及每年大量涌入这一行业的 新星房地产购买目的地、公司和人 才激发了我们OPP撰写该业务健康诊 断：我们特别设计了一组适用于我们 的国际房地产行业并能够随着我们的 行业发展变化而使用用的行业标杆。 我们的出发点着眼于营销财务比 较、人力资源问题、营销成功的措 施、产品评估以及整体行业氛围。 我们的标杆将随着时间发展而产生
25%以上员工没有 取得工作所需要 的资格证书和许 可证。 变化，但不一定是增长变化。在 OPP2013版中我们设置了100个相关问 题，相信这足以让您回答一阵子啦。 来自于24个国家的公司参与了我们 2013年的调查。最多的回答者来自于 西班牙，其次是来自于印度和英国的 公司。我们的目标是在参与到我们未 来调查问答的受访者可以深入的选择 和观察仅来自于一个或多个入选国家 或地区的数据。 从公司性质来看，57%来自开发商， 四分之一来自房地产中介，剩余20%左 右来自其他部门，比如房地产媒体公 司，市场，公共关系等等。 参与调查的公司规模从10人以下的 小公司到最大的有的超过3000名员 工。然而最常见的是5人左右的团队； 拥有0到10名员工的团队占据了受访者 人数的48%。中小规模公司（11人到 100人）占了23%，而超过100人的中等 大公司占了8%。参与调查的受访者将 能够过滤结果，这样他们可以与特定 大小的公司进行比较。
人员分配 关于如何分配员工，类似规模公司之 间存在巨大差异。例如，拥有10个员
2014年/4月 工的典型公司的职位一般为：5个销售 员、3个行政人员、1个IT人员、1个会 计和5个管理方面。部分职位是兼职， 还有部分人员担任两个或多个职位。 大多数受访者都在有严格房屋中介 监管的国家工作。然而，25%以上员 工没有取得工作所需要的资格证书或 许可证。 只有43%中介办理了专业损害赔偿或 错误及遗漏保险。在这43%中，大多数 涵盖低至10万美元，仅少数涵盖受损 金额100万美元以上的保险。
明年你会雇佣更多员工还是减少雇佣名额？ 2.5%
22.5%
销售人员薪酬 我们对底薪和整体盈利进行了评估。 发现其随各国情况而异：在西班牙， 公司的底薪为32,000美元；在南非则为 100美元。在未来5年，整体盈利预期 从2,000美元（在马来西亚）到450,000 美元（在尼日西亚）变动。顶级销售 团队的盈利在2012年为100万美元（在 英国）。 按平均来说，一个销售人员收入 59.6%来自佣金。其水平介于0至100% ，国家之间差异很大。在英国平均是 25%，在西班牙为77%，而在马来西亚 为90%。 为了使详细分析具有价值，我们需 要一个更大的样品量。 对于2014年，人们的信心很高。然 而并非所有地方皆是如此：在印度、 土耳其和塞浦路斯大部分受访者认为 销售额将是“差不多”。然而在西班 牙，超过半数受访者预期销售额将更 高。 67%参与的人主要在自己的国家出售 地产。33%在其公司所在国家出售少于 30%的本国地产。
印度、土耳其和 塞浦路斯多数的 受访者认为销售 额将会“差不 多”。
其它收集的数据..... 管理人员的收入、 销售人员的收入、 信息技术职员的收入、 经理的收入、
绿色：更多 75% 黑色：大概相等 22.5% 蓝色：更少 2.5%
75%的公司说明在2014年 他们将会招收更多员工。 公司经营年限? 30 25 20 15 10 05 00
1940s
1950s
1960s % age
1970s
1980s
1990s
2000s
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参与的大部分公司出售不到其30%的 地产给本国的购买者。 再次强调，参与调查的人可以通过 过滤数据只看到与自身公司相似的公 司的情况。
75%
11
BIG ISSUE OPP 健康诊断
哪些公司要求员工必须获得学位或职业许可?
33%
43%
14% 4%
绿色：公司 33% 黑色：公司和职员 14%
蓝色：所有职员 4% 粉色：不作要求 43%
在90年代中期或后期成立 的公司所占百分比高。 2014年的预期销售数量 8%
15%
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77%
12
绿色：与2013年相等 15% 黑色：多于2013年 77% 蓝色：少于2013年 8%
公司所有者的收入。 在哪些国家哪些地产已售？ 已售地产的平均值、 收入中薪金/工资支出所占的比例、 收入中房产支出所占的比例、 收入中信息技术支出所占的比例、 收入中营销支出所占的比例。 你在信息技术领域所做的最有用的事 是什么？
倘若贵公司的信 息完全保密，那 么你的竞争对手 将无法知道你们 是如何运行业务 的。 你在营销领域所做的最有用/最成功 的事是什么？ ........以及其它许多信息。 有限的样本大小使得分析本报告中 的回应的价值减少，但是能够用更多 的数据和及其过滤回应的能力只显示 你感兴趣的部分，该信息使得OPP业 务健康诊断成为有潜力且宝贵的工 具—而且会变得更加有效，只要你告 诉我们你发现的有用信息，我们就能 将你的要求编入调查中。
为什么我要泄露我的公司机 密？ 很多人想到标杆，就会踟蹰于其会为 竞争对手提供涉及公司的财务和其它 机密的性质。针对他们的顾虑，我们 花了很长的时间设计和调整我们的系 统和进程。难道我们就仅仅只是通过 揭示所有情况而让我们的生活变得更 简单吗？ 然而现实并非如此。第一，贵公司 的信息是完全保密的。没有人可以通 过阅读我们的报告得知你们是如何操 作运营的。相反的，贵公司的信息将 被汇总到其它已收到的所有信息。这 样一来，举个例如，参与的公司将知 道租金占公司收入比例为3.2%至14%， 且其平均值为8.1%。但无法得知贵公 司支出了什么以及贵公司适合的租金 值和贵公司其它任何支出或流程方面 的情况。 总之，观察匿名数据整体情况的优点 远远大于暴露贵公司情况的不足。关 于价值和效益的阅读者评价很多。 消防部门表明：“我们已发现标杆 俱乐部体验体现了塑造和实现风险管 理战略的真正价值。通过我们与同行
BIG ISSUE OPP健康诊断 情况的对比，从而识别自身的优势和 发展领域，标杆俱乐部给了我们访问 数据的权利以确保我们的风险管理框 架能在所有正确的领域里将继续保持 有效性。” 另外一个佛罗里达州的度假村经理 表明：“倘若我能观察过去十年里我 在发展方面的花费并将其与我今天所 获得的价值相比，至少目前为止，比 起任何其他方式都将更有效。”
在你的国家房地产的销售额占的百分比是？
27%
观察数据整体范 围的优点远远大 于任何不足。
33%
40%
为什么不只是阅读报告呢？
绿色：少于30%：33% 黑色：60%至99%：40% 蓝色：100%：27%
向公众公开的报告只包含了精选的一 些数据。只有参与的公司能收到报告 全文及进行进一步比较分析。
展望2014年的报告
令人鼓舞的是77%的公司 表示他们预计明年销售额 将提高。 向本国人民出售的房地产占多少百分比？
12% 35% 29% 24%
绿色：少于30% 黑色：30%至59%
蓝色：60%至99% 粉色：100%
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OPP业务健康诊断在于帮助企 业通过观察其他企业今年和去 年的运营情况以着眼于未来。 对于OPP来说，这是一个很大 的锻炼。我们的读者希望我们 做到吗？他们想要我们收集怎 样的信息呢？让我们期待将于 2014年春天发送出去的2014报 告问卷。
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LEGAL News
法律新闻
阿拉伯联合酋长国政策有所放 Our round-up of legal changes 松，而欧盟统一市场抵押贷款规范 finds tax hikes in Spain but speedier 抵押贷款市场条例，加强监管 processes in US, France and India BAHRAIN 阿布达比酋长国 REDUCED REGISTRATION 外国投资者可以拥有地产 CHARGES On 20 May, Bahrain’s Shura Council ratified a motion to reduce charges for the registration of newly acquired real estate. The amendment, bringing the buyer’s fee down from 3% of the property value to 2%, is hoped to stimulate real estate growth. Furthermore, an incentive designed to push buyers to pay quickly was approved – if the payment is made within 60 days the buyer will receive a 15% 在阿布达比酋长国指定的投资区域 discount on registration fees. 内，外国投资者可自由保有地产。而 [Source: Oxford Business Group, 之前，外国买家仅能通过租赁协议（ www.oxfordbusinessgroup.com] 通常为99年期限）获得地产。在酋长 国开发的许多投资区域受到国有阿尔 达房地产公司(Aldar Properties)的控 BRAZIL 制。 REGISTRATION OF FOREIGN 宽松的法律让阿布达比酋长国与对 国外投资者更友好的迪拜保持一致， CAPITAL 并且可能鼓励更多的外国投资进入该 国首都。
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迪拜统治者Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktou下发的一系列条例， 让投资者在其酋长国建造酒店更加容 易。新条例方针意味着，酒店建造前 According to the Foreign Capital 审批将从当前的三至六个月降至两个 Law, “Foreign capital is considered 月。此外，政府土地将分派给三星及 to be any goods, machinery or 四星级酒店，并且迪拜市政当局将与 equipment that enters Brazil 大型开发商共同确定合适的开发地 with no initial foreign exchange 点。在2017年6月前开始运行的任何三 disbursement, intended for 星或四星级酒店也将免除10%的迪拜 production of goods and services, 市政府费用。这些改变是由于迪拜私 and any funds brought into the 人开发商提出的建议。[来源：www. country for use in economic hotelmanagement.net]
registered by means of an Electronic Statement of Registration – Foreign Direct Investment Module (RDE-IED), on the Central Bank Information System (SISBACEN). For the purposes of the Electronic Statement of Registration, foreign direct investment is defined as permanent holdings in Brazilian companies or, in accordance with common market practices, longterm ownership by non-resident 欧盟委员会采纳了一条旨在创建欧盟 investors; individuals or corporate 内统一市场抵押贷款的条例——高程 entities residing, domiciled or 度的消费者保护。根据该委员会，此 incorporated abroad, through 条例将为消费者、贷方及信用中介机 ownership of shares or stock in 构营建一个有效且富有竞争性的统一 Brazilian companies, or investments 市场。 in 其目标是为了创建高水平的保护， foreign companies authorized to operate in Brazil. 同时解决不负责任的借贷-在欧盟内 The statement implies that 阻止无法负担贷款的流量、违约及丧 the Brazilian companies receiving 失抵押品赎回权。该条例也规定了在 the investment and/or the 贷方及信用中介机构之间确保高水平 representative of the foreign 专业化的条件、市场影响及广告的原 investor are responsible for the 则、与合同签前资料相关的义务、关 registration. [Reported by: Daniela 于中介机构的资料要求及借贷利率、 Antunes, Maxwell Alves Solicitors, 检查借款人信誉度的要求及向消费者 www.maxwellalves.com] 公开信息的义务。 欧盟的成员国必须在两年内把该条 例转调进其国家法律。 DUBAI
TANWEER LEGISLATION TO 缅甸 BE ANNOUNCED 房地产经纪人请求削减37% A new property law aimed at 房产
improving investors’ rights looks set to be announced soon 据在缅甸第二大城市曼德勒的地产经 in Dubai. The long-awaited 纪人称，他们将向政府请求削减不得 Tanweer legislation will be 人心的37%地产交易税。 announced “soon”, says Majida 于2012年8月强加的该税赋，替代了 Ali Rashed, the head of the Real 比率最高为15%的税赋，并且该税被广 Estate Investment Management 泛批评为损害了该国的房地产市场。 and Promotion Centre of the 在政府公开邀请房地产经纪人参与 该政策的讨论后，召开的经纪人会议
john.howell@opp-connect.com
更多更新可在我们的新闻 More updates are available in 部分请浏览 our news section at www.opp-connect.com
在会上提出创办曼德勒省房地产经纪 人协会。 Dubai Land Department (DLD). “我们必须在2月11日前提交关于房 The industry has been waiting 地产固定标准价格的提案。我们也将 18 months for the law to be 建议削减37%的房地产交易税”Phoe passed and legal experts gave Latheir Minviews 房地产中介的U Wunna Soe在 on the draft to the 会上说道。[来源：缅甸时报] Land Department last year, reports the National website. No specific details were available 迪拜 but Ms Rashed says it is ready and is being examined by 度假住宅规范化 higher authorities. The DLD first announced in October 2011 that it was employing experts to examine and improve the real estate investor protection law by the end of the year, but to date nothing has been finalized. [Reported by Adrian Bishop, Editor of OPP Connect.]
FRANCE CHANGE IN CAPITAL GAINS TAX President Francois Hollande has announced a change in the capital gains tax system on second home sales to provide more fluidity in the French property market. The taper 迪拜度假住宅市场将更加规范化，并 relief system is to be changed so 且游客住宿选择得到扩大。迪拜统治 that fromMohammed 2014 the required time 者Sheikh bin Rashid al of ownerships before a property Maktoum下发了一条行政命令，授权 is completely exempt from capital 该酋长国旅游及营销部（DTCM）向无 gains tax will be 22 years, down 论是基于每日、每星期或每月出租住 from the 30 year system which was 宅物业的相关当事人发放且管控营业 ratifi ed in September 2012. 执照。这条新闻是在迪拜将举办2020 Nicholas Leach, Partner at Athena 年世界博览会后很快传出的，预期游 Advisors, commented, “This could 客住宿方面的需求将会有所增加。 be considered as a bit of a U-turn 现有酒店分类框架将加入另外两类度 by the government, reverting to 假住宅：“标准”或“奢华”。DCTM a system which is similar to that 将围绕执照制定法规，决定需要满足 when Sarkozy was in power. Last 的标准及必需遵守的规程，以及创建 year’s property tax changes put 所有已获得执照酒店的数据库。 [由弗朗辛卡雷尔报道]
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迪拜 在迪拜进行酒店开发将变得 更容易
activities, provided that they belong
欧盟 to individuals or corporate entities domiciled or incorporated abroad.” 欧盟统一规范抵押贷款市场 Foreign capital must be 条例
Lawyers and accountants 全世界的律师和会计师告 around the world tell us about new developments 诉我们法律的新变化。如 in the law. If you know of 果您获悉您所居住或了解 any interesting changes to 国家的法律或税收发生了 the law or taxation in the country where you live or do 任何的变化,请联系 business, contact francine.carrel@opp-connect.com
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2014年/4月 瑞士 瑞士收紧资本控制
化，”该指令强调到。该指令也要求 塞浦路斯各银行收集贷款申请人财务 状况、所得税申报及其他标准的相关 信息。中央银行指示各银行把月度分 期付款设定为申请人收入的35%。[来 源：塞浦路斯地产快讯]
迪拜 度假住宅规范化
瑞士政府目前正在收紧对放贷人的控 制，以便冷却其房地产市场。从2014 年6月30日起，政府将要求银行保留2% 的资金用于其抵押贷款业务（原先是 1%）。 新规定旨在确保瑞士银行在向潜在 买方放贷时进行更加细致的选择，从 而冷却房地产行业。并且这也不会对 利率带来任何影响。政府认为按揭抵 押贷款及住宅价格的不断上升已经对 该国的经济与银行业的稳定性带来了 一定程度的风险。去年，该国住宅抵 押贷款的增长超过GDP增长。[来源： 彭博通讯社]
塞浦路斯 中央银行把贷款标准提高
英国 英将对外国买家征收资本增 值税
迪拜度假住宅市场将更加规范化，并 且游客住宿选择得到扩大。迪拜统治 者Sheikh Mohammed bin Rashid al Maktoum下发了一条行政命令，授 权该酋长国旅游及营销部（DTCM） 向无论是基于每日、每星期或每月出 租住宅物业的相关当事人发放且管控 营业执照。这条新闻是在迪拜将举办 2020年世界博览会后很快传出的，预 期游客住宿方面的需求将会有所增 加。 现有酒店分类框架将加入另外两 类度假住宅：“标准”或“奢华” 。DCTM将围绕执照制定法规，决定 需要满足的标准及必需遵守的规程， 以及创建所有已获得执照酒店的数据 库。 [由弗朗辛卡雷尔报道]
希腊 具有争议的房产税获得通过
希腊政府12月通过一条将于下一年施 行的有争议的房产税法案以及一条更
从2015年4月开始，英国将向外国买家 所持有物业的销售征收资本增值税。 英国财务大臣乔治·奥斯本在其秋季 预算报告中宣布，从2015年4月起，将 向非英国居民出售英国住宅物业的未 来增值征收资本增值税（CGT）。该 举动将帮助阻止在伦敦市场形成的市 场泡沫，并且获得附加税收收入。英 国居民销售第二栋房屋取得的收益， 将需要支付18-28%的CGT。奥斯本 先生说道，“英国欢迎来自海外的投 资，对于居住在这而的居民征收CGT 是不对的，但对那些非本国居民，又 有必要性。”从2015年4月开始，对于 其在英国的物业，包括出售该物业， 非英国居民将需要支付CGT。 英国这项规定的变化使英国与其他 主要房地产市场保持一致，包括纽约 和巴黎，它们同等税赋可达到50%，视 物业所有人的居民身份定。 房地产业的专家认为，该决定不可 能对海外买家有太多的影响。请访问 www.opp-connect.com见关于新税务规 定的更新信息及专家意见。[由艾德里 安主教报道]
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塞浦路斯中央银行下发了一条指 令，要求提高贷款发放标准。该指令 称“当评估是否批准一家企业的贷款 申请时，信贷机构应当考虑的最重要 的标准是客户的收入及还贷来源，以 及客户的偿还能力”。在该指令下发 前，塞浦路斯银行在贷款发放上没有 成文规定-采用抵押品价值作为批准 一项贷款的主要标准。“抵押品自身 在任何情况下都不能作为批准一项贷 款的标准，并且在不遵守前述放贷标 准下，其自身也不能让贷款批准合法
新对住宅止赎禁止的法律。 该条在提出后耗时几年才通过的房 产税，将与其他几种税赋一同向希腊 的财务预算提供帮助，但是反对方警 告，该房产税将导致当前住宅价格更 低，并且损害该国本年预计的经济反 弹。通过向住宅、商务地产以及闲置 地产地块、农田及运动场征收税费， 该法律旨在每年获得26亿的收入。其 也将把产权过户税降低超过50%。 更新的止赎禁令仅适用于价值 200,000以下的主要物业，以及收入低 于35,000的家庭。希腊的三驾马车公开 反对该法律。
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另类投资专题报道 文字 | 卢克·杰克逊，Intelligent Partnership 投资分析师
2014年酒店和度假村投资
来自Intelligent合伙企业的一份新报告，强 调了投资酒店和度假村房地产的风险和优 势。我们在这里出版了一些摘录要点。
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酒
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店和度假村房地产领域包 括许多各式各样的被许多 房地产投资描述成主流的 机会，位置，投资结构，风险/收益均 衡性，但酒店和度假村房地产仍应被 视为是“另类投资”。 去年，我们在该领域中已经看到不 足，这导致相关类别的投资遭遇到更 严格的审查和控制。同时也被投资商 所抛弃，但对于该领域将来的命运会 如何，仍然可以是乐观的。
回报，多样化，投机 酒店或度假村房地产的成功取决于高 入住率。对高入住率的最求和实现可 能会与更广泛的经济模式或主流市场
相脱节。如果投资商能够找到这类型 的房地产，则会从这些房地产中获取 其余的更主流投资组合所不能带来的 回报，同时还能进行多样化经营，降 低风险。从这些投资所获取的回报率 通常为每年7-10%。还有每年3.5%的 低投资回报率的安全售后回租投资以 及每年25%的高回报率高风险/投机性 房地产。 由于资本增值，房地产可能会带来 高效长期回报。在未经验证的位置， 进行计划外房地产投资或更大投机性 开发投资，是比较冒险的，但投资商 通常会被一旦这些投资取得成功所带 来的更高的回报前景所诱惑。很遗憾 的是，投资商是否会因冒险而获取恰 当的回报，以及风险是否已被完全识
别，都值得怀疑。
投资选择 酒店和度假村房地产市场中占主导地 位的是直接持有投资，该类投资占该 领域中的投资机会的70%以上。投资商 还可以通过企业集体投资计划和结构 进行投资。酒店和度假村房地产投资 可以被分为7个类别： 海滩度假村 豪华酒店 滑雪度假小屋 经济酒店 城市中心酒店 商务/会议酒店 每种类型酒店在一个稍微不同的领
2014年/4月
域进行经营，具有不同类型的客户， 不同的入住率，价格和回报率。
风险，研究和尽职调查
另类投资报告：酒店和度假村房地产
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大的前期财政承诺，低流动性和延 迟，是本领域共同关心的问题。如果 对合适的机会进行研究即会降低这些 风险，或如果使用杠杆作用，购买计 划外房地产和在未经验证的位置进行 投资，则风险系数会上升。 营销材料通常充满吸引力，但通常 不会说明具有何种风险。因此，不是 所有的情况下都是可靠的。可以使用 常识投资标准，来筛选适宜的投资， 但在购买酒店和度假村房地产过程 中，需要考虑很多事项，很难知道该 从何处着手。 任何投资最初要问的问题包括： 标的资产是什么？ 投资商如何拥有该资产？ 该资产位于何处？ 项目何时启动？ 房屋已经建造了吗？ 或何时应建造这些房屋？ 共有多少房屋可用？ 具有的收益是什么？
收益能得到保证吗？ 是否有收益/回购/资本增加的业 绩报告？ 退出投资策略是什么？ 一旦获取这些问题的答案，投资商 即可以进行下一步尽职调查。对区域 应进行的深入详细研究包括： 入住率-这是投资成功和获取投资 回报的关键所在。该房地产是否能够
实现其入住目标，客源从何而来？ 法律和税务建议-采购文件应经 过一位律师核准，该律师还应自身进 行尽职调查。投资所在国家的税法是 什么？ 成本-房地产是一种贵重物品， 成本会很高，不同国家，成本也会大 不相同。其可能是前期成本，会持续 变化。 押金-通常为了保证获取该房地产 而支付押金，押金金额可以是采购价 的10%。由第三方持有是否安全呢？如 果投资商不愿意再进行投资，该投资 商具有什么权利？ 货币风险-该风险将影响以外币进 行的所有投资。成本，收益以及房地 产价值都会因汇率变化而波动。 产品/投资供应商-明确知晓谁负 责最终提供投资。对其以前的投资/房 地产进行研究。 开发商-检查其业绩记录。弄清楚 他们是否满足建造目标和建造标准？ 任何负责开发商都将具有严格的最终 期限和里程碑。要求查看项目计划副 本。 管理公司-管理公司对于投资成功 至关重要，其负责该房地产的房屋入 住率的日常运营。检查其业绩记录和 表现。 退出- 一些投资通常通过开发商回 购，提供一个明确的退出投资策略。 该策略仅可以在时间到期时，开发商 具有足够资本回购该房地产时，方才 可以使用。检查二级市场：像这样的 房地产可以转手吗？ 是否有代理商可以提供援助？位 置-位置是房地产的一个决定性因素。 当地旅游景点，海滩，交通运输链等 等，都非常重要。越容易通达的房地 产，其吸引力可能会越大。 尽职调查可能需要较长时间，需要 付出很多精力，但为了确保投资适宜 和安全，是必不可少的。
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另类投资专题报道
酒店和度假村投资的Swot（优 势、劣势、机会、威胁）分析 劣势 1. 在一些引人注目的不足和一些彻头彻尾的
优势
骗局。
1. 属于消费者偏爱的传统实体投资。 2. 可能具有极高回报。 3. 可能进行投资和个人消费使用两用。 4. 市场中的许许多多产品-每个人都可以拥
2. 不明智的直接面向客户（D2C）的路线， 会导致出现高压销售策略，违规销售和不当 投资。
3. 直接投资产品的非管制状态，意思是说这
有（不同的位置，价位，开发阶段，风险，
些产品受到的审查力度较低，其市场营销资
收益，运营模式…）
料更侧重于利润而不是风险。
4. 市场中有许许多多产品-这是一个充满竞 争的领域，产品供应商和经销商可能比较难 获得注意。
威胁 1. 该D2C渠道可能会被滥用。 2. 所有集体投资结构的可销往的客户，目前
机会
都受到限制，SIPP市场到目标会大幅下降。
1. 直接投资产品（即，非集体产品）仍然具
3. 使用非集体结构的一些供应商，可能面临
有D2C经销渠道，产品能够销往的客户不受
FCA的挑战，可能会给运营商和出资方带来
限制。
可怕的后果。
2. 投资商仍然在小心翼翼对待主流市场，寻
4. 酒店不具有EIS（企业投资计划）法律地
找另类资产，以使得其投资组合多样化。
位。EIS提供重大税务优惠-该新崛起的市场 可能会吸引原本将会投资于酒店和度假村房
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地产的投资。
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你会参观2014年的 OPPLIVE AISA吗？ 来生态住宅集团的展位 和我们聊聊吧 随着未来几年内，两个国际体育赛事将在巴西举行，所有的眼球都将关注 这个国家，巴西的房地产市场也会因为全球的关注而不断增长。 Minha Casa, Minha Vida是一个基于巴西政府，用以减少8百万住房赤字 的项目。 根据MCMV项目，生态家园集团主要从事于为巴西家庭开发价格实惠的， 安全的，高质量社区。 想要参与巴西社会住房项目或咨询合资机会，请于今天与我们联系。 T. +44 203 540 2200 E. INFO@ECOHOUSEGROUP.COM W. WWW.ECOHOUSEGROUP.COM
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新闻 开发项目动态
关注世界各地的大型开发项目 柏林的最高民宅 据报道，建筑师Frank Gehry 将设计 柏林最高的摩天大厦。盖里建筑事务 所（Gehry Partners）击败诸如奇普菲 尔德建筑事务所（David Chipperfield Architects）等众多公司，获得开发商 海恩斯（Hines）委托设计一栋150米 高的高层建筑。 海恩斯（Hines）的总经理（MD） ，Christoph Reschke说道：“提交的 设计，质量非常高，能够充分反映地 处柏林中心显要位置的重要性。”设 计结合部分城市地标，在呈现旋转立 方体的感官同时，建筑物外部采用石 材覆盖，他还补充道。该建筑物将包 括300间公寓以及一家酒店。 Gehry已 经与海恩斯（Hines）有过两次成功的 合作经验。www.foga.com
在也门的6亿美元项目重新启动
如果您希望提供无论是项目上市， 阶段性开发的里程碑，还是项目开 业等等的相关新闻或图片，请您联 系，chris.nye@opp-connect.com
海洋给予的灵感
在海洋表面下方移动的海葵触手为该 学生公寓大厦的建造提供了灵感。由 Atelier Fernandez & Serres设计，该6 层建筑是比利牛斯东部海洋研究设施 综合项目的一部分。华丽的混凝土墙 壁隐藏了建筑物的室内情况，同时允 许了光线及空气通过该建筑物。www. fernandez-serres.com
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CityCenterDC 项目的 里程碑时刻
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卡塔尔开发商卡塔尔迪尔（Qatari Diar ）将重新启动6亿美元的综合 项目。在也门发生冲突让项目暂停 前，已经在 阿尔莱阳山（Al-Rayyan Hills）开发项目完成了大约44栋别 墅。“它是也门最大的一个房地产 项目之一。“我们尝试在2014年2月 重新启动该项目，并且希望政府当 局将帮助我们实现这个目标”，在
Al-Diar的项目经理Waleed Barakat如 此说道。 该横跨大约44，0000平方米，并且包 括194间住宅公寓、72间联体别墅及 一座5星级精品酒店、以及办公地点及 商场的项目，原计划在2014年完成， 卡塔尔迪尔（Qatari Diar ）与占有 联合企业20%股份的也门国有企业 Shibam控股有限公司一同合作开发。
CityCenterDC项目的开发商海恩斯 （Hines）及TFI美国房地产基金公司 宣告了该10英亩综合项目的几个里程 碑时刻。开发商宣布第10大道及I 大 道的重新开放：在这些大道已经为公 众服务超过30年后。他们也见证了在
2014年/4月 CityCenter （城市中心）的首个居民 入住。包括458间出租公寓及216间共 有公寓的1期工程已经于去年年末完 成。2期工程，包括370个房间的酒 店，将预期于2015年开始动工。
卡塔尔新房建设伴随 “混凝土计划”
尽管政治不确定性，柬 埔寨项目仍步入正轨
North Dakota击败了 Montana
为了改善外籍工人的住房条件，卡塔 尔将开展“混凝土计划”，旨在坚定 不移的为外籍工人额住房条件改善 做出实质性的举动。在南迦巴瓦的Al Baraha（被人们称为“工人市”）将 为5,3000名工人建造他们的居所，项目 经理Abdulla Hiji说，32栋住宅将首先 落成，来容纳2,4000名工人，我们计划 准备在2014年第三季度落成。 在蒙大拿州的东部边界，北达科他州 开发商正在为卡伯特森（Culbertson） 的贝肯岩层（Bakken Formation）能 源工人建造商务酒店。开发商大美 国洛奇蒙大拿工地（Great American Lodge Montana site）的1期工程，包 括300间设施齐全的酒店公寓，已经 在施工中。该项目延续了邻近北达科 他州大美国洛奇沃特福德工地（Great American Lodge Watford City site ）的 成功，吸引了大量投资商的兴趣，并 且创纪录的以很快的速度售空。
根据Borey Kuch Asia的一位发 言人说，他们的公寓和别墅群在 Sihanoukville，于2017年落成竣工，尽 管当前的政治有一定不确定性。 第一阶段和第二阶段的项目已经落 成，已有400户公寓和38户别墅；同时 一座19层楼的酒店还在建设当中，并 即将完成。公寓和别墅的价格分别从 12万美元和20万美元起。
建筑公告
在迪拜山 的“Mulberry”
根据地产研究公司Urbis的报告，在布里斯班市内的新高层住宅项目能够排到 本年的前100位。该公司的一位董事， Jon Rivera说道，他们目前正在跟踪调 查大约90个正在施工中、刚刚完成或即将廉价出售的项目。 一位伊朗官员宣称，伊朗公司已经计划在伊朗建造20,0000间住宅公寓。伊 朗经济开发委员会与伊拉克卡西米（Rostam Qasemi）秘书称，他对还没有广 泛开展伊拉克重建工作感到有点后悔。 在一次破土动工仪式上，格陵兰岛透露了其在洛杉矶的10亿美元综合项目 的详情。该大都市项目的1期工程预期将在2016年完成，将包括一座民用高层 住宅及一家四星级酒店。 国际房地产公司绿地山谷（Green Valley International Real Estate）公开了 其在富查伊拉（Fujairah）的一个新项目。该开发项目将包括48栋别墅，并且 预期将在三年内完成。 在伊灵（Ealing）的一个大型综合开发项目已经获权进入规划阶段，预期将 在距伦敦中央仅仅几分钟车程周围建造323间高级学生公寓，以及35,;000平方 英尺商业及零售区域。
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艾马尔（Emaar）公司启动了其在 迪拜山地产（‘未来之城’）的 首个公寓综合项目。在公园高地 （Park Heights）项目的“桑树” （Mulberry）将包括330间极度奢华 公寓，客户主要为家庭用户。该综合 项目将包括公共阳台区域、网球学院 以及室外游泳池。在本文发行时， 还不清楚售价是多少，但是艾马尔 （Emaar）公司将为长期投资商提供优 先购取方案，希望至少为投资者保证 一定比例的投资。
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专题报道聚焦学生报告 文字 | Christopher Nye
OPP全球 学生公寓 报告
OPP报告分析了当前和未来对于为 特定目的而建造的学生宿舍的需求。 本文一个简短的摘录。
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对
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学生专用宿舍（简称 PBSA）的全球需求将持 续增长，并且至少还会持 续20年。尽管学生公寓提供的条件是 很不错的（如果费用昂贵的话），诸 如在英国和美国一类最成熟的市场， 但是别的地方的条件却往往比较差， 即使是在相对发达的国家，如澳大利 亚，也是如此。 学生数量的快速增长大大滋生了住宿 需求，而大学越来越不能也不愿直接以 业主和运营商的身份满足学生的住宿需 求。相反的，他们正在寻求鼓励个体企 业替他们解决学生住宿的创新方法。 而许多类型的投资者都想利用这种新 的需求，有购买转租的私人业主，他们 想在HMO投资领域碰运气，也有主权 财富基金做出多亿美元的承诺。房地产 投资信托基金、股票型基金和个人投资 者在过去几年纷纷涌入这一行业， 被
该投资类型的高回报率所吸引，尤其是 在其他类型房产投资市场相对安静的过 去几年中。 从整个民族或国家来看，当一个国家 约30％的年轻人正在接受高等教育，而 出生率却像欧洲大部分国家一样正在下 跌，那么它需要吸引国际学生，引进有 才华、聪明的年轻人，因为这群人将 来可能成为有才华的且高收入的国家 纳税人。 根据这些情况，国际学生比国内学生 更有可能需要学生专用宿舍，在他们的 第二年和第三年会发现越来越难以融入 当地私人出租的HMO，并且，业主并 不全都愿意应对国际学生。 随着全球金融危机经济的改善以及年 轻人选择的扩大，大学教育的价格将 越来越多地具备敏感性。家庭情况好 的学生可能愿意支付每年高达40,000美 元的生活和课程费用，但同时将会第
二类及海外学生将会带来无限的机遇（ 以及学生专用宿舍提供者），使其获得 吸引力。 OPP已经确定了世界各地的十大市 场，相信他们能够为学生专用宿舍的供 应商提供发展潜力。这些供应商分别为 （按字母顺序排列）：澳大利亚、巴 西、加拿大、法国、爱尔兰、马来西 亚、墨西哥、土耳其、英国、美国。此 外，我们还提供了两个备用选项，古巴 和尼日利亚。
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2014年/4月
我们所分析的数据案例（来源于各种渠道 空缺的数据表明不适用）
国际学生
课程费 用（以 1000美 元计）
生活费 用（以 1000 美元
软实力 评级
泰晤士 报评选 的最好 大学
QS评选 出200 所大学
平均城 市的租 金回报 率
15以下 的人口 比例（% ）
15至24 岁的人 口比例 （%）
34
271 200
25
13
9
5
8
4.94
18
13
31
70 900
0
2
8.02
20
14
国家
25-34岁 之间受 过高等 教育
澳大利亚 新西兰
Total学生 总数
香港
13
9
3
5
3
11
11
新加坡
15
9
2
2
2.41
14
18
2
8
2.66
17
15
7.05
27
17
5.53
13
10
28
20
15
14
4
中国
5
6 100
印度尼西亚 日本
33
沙特阿拉伯
51
韩国
39
美国
33
加拿大
31
3836000
141 600
7
13
6
4
9
31 700
20428000
2
6
684 800
25
10
2
42
50
4.29
20
14
195 500
18
8
10
3
9
3.68
16
13
17
14
7.32
21
17
6.33
24
17
8.06
25
16
CUBA 智利
25
9 600
巴西
12
14 700
1
3 200
阿根廷 墨西哥
1
21
南非
1 900
1
7.76
27
18
62 700
1
4.65
28
21
英语教 学的硕 士学位
英国
38
2479000
534 600
19
11
1
10
30
2.09
17
13
德国
19
2556000
264 000
0.6
6
3
5
14
4.42
13
11
奥地利
15
350000
68 500
18
1
3.81
14
12
比利时
23
445000
55 000
19
1
5
4.36
16
12
250
法国
26
2245000
260 000
4
4
4
3.63
19
12
500
意大利
20
1980000
69 900
14
2
3.84
14
10
300
西班牙
27
1879000
98 600
16
3
3.92
15
10
375
荷兰
38
651000
49 100
15
5
11
5.68
17
12
950
瑞典
34
455000
44 800
5
3
4
15
13
700
挪威
46
1
18
13
丹麦
31
瑞士
31
芬兰
37
土耳其
1
6
15 700 241000
7
53 900
8
304000
14 100
13
17
3529000
25 800
20
爱尔兰
30
194000
29 300
俄罗斯
21
161 000
2
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5.18
17
13
330
7
2.94
15
12
280
1
4.05
16
12
260
5.05
26
17
21
12
16
12
1 2
3
6
1
1
3.8
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26 200
730
25
专题报道聚焦学生报告
受关注的市场 古巴 巴西 倘若古巴愿意，当其摆脱了其社会主义历史，我们会发 现，古巴有一个行业一直与世界其他地区保持同步，那 就是高等教育，其在拉美科学家中获得博士学位的比 例为11％，并有五个古巴教学机构跻身2013年国际高等 教育研究机构世界大学排名。在上一学年的数据表明， 古巴有22,580名国际学生，大多数为医疗课程。事实 上，2012学年来自59个国家的海外毕业生总数居然超过 了国内学生人数，尤其是那些来自玻利维亚（2400人） 、秘鲁、尼加拉瓜和厄瓜多尔的学生。 从长远来看，有着标准的住房水平和高比例数据的古 巴看起来机遇很大。
它在QS拉丁美洲大学排名上名列前茅，但据经济合作与发 展组织报告，在2010年去巴西的国际学生少于15,000名， 大多学生来自葡语国家。巴西拥有200万人口，且人口构 成年轻化，很可能形成主要和长期的国内需求，并且政府 承诺致力于改善住房条件。一个来自南非的学生专家看到 了Aengus投资性房地产（简称AIP）的机会。理查德·鲁 宾---首席执行总裁说“这是一个尚未开发的市场，尤其是 在新兴经济体”。Aengus解释说：从历史上来看，住宿一 般都由教学机构提供，但要削减经营预算，因此许多大学 都将住宿的提供和管理外包给独立的公司，并在多数情况 下与他们进行合作。
加拿大 加拿大拥有一个安全的、多元文化的环境，并有着高质量的教育水平。加拿大进来从学习成本和生活成本两 个方面进行缩减费用以提高竞争力，并将目标设定为到2022年将招收45万国际学生。该信息来源于一个新的报 告---国际教育：加拿大未来繁荣的关键驱动力。这表明，加拿大将提供更多的奖学金并缩短来自中国、印度、 巴西、中东和北非、土耳其、越南及墨西哥的学生的签证处理时间。 加拿大具备名列前茅的软实力，并且友好善待移民。不仅在在地理上和生活方式上接近美国，同时说英语（和 法语）。但也同样缺乏学生宿舍。在渥太华创设了一个630个床位的学生宿舍的加州风险投资公司说：“对我们 来说，渥太华是一个完美的市场因为它的学生人数多，且呈动态发展，可供学生专用宿舍却很少。这正是我们要 找的地点。“他们也正在多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔寻找机会。
土耳其
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爱尔兰
26
自2006年以来外国学生人数增加了一倍，这是由低学 费、奖学金和改善的教育情况所带来的。新学生不断涌 入：TOKI已宣布计划建立64栋宿舍，共有43,848张床 位。这促使了投资者Abraaj集团宣布将在学术共和国公 寓（共计1,264张床）进行大力投资，他们也是想从供应 不足的学生住房情况获利。 自从在外国公民购买本地房产法律方面采用了宽松政 策，土耳其整体上呈现国外买家多，且兴趣增加的趋 势。
国际学生主要来自意大利、中国、英国、德国、美国和尼日 利亚，这些国际学生在去年爱尔兰的经济上共贡献了10亿 欧元。爱尔兰正将目光放在来自巴西、印度和俄罗斯的学 生，同时也对一些欧盟学生提供免学费服务，旨在至2017 年将学生人数提高50％。 但其大学住房供不应求。大学时代杂志说：“这简直是一 场尴尬的并且和令人费解的事，即便是国际认可的英国剑 桥三一学院，也很难容纳即使相对较小的学生人数。”在 私人租赁行业中，媒体曾批评过“恶劣房东”，他们提供 不合格的、价格过高的学生公寓，特别是在都柏林。国立 科克大学已推出专用的无酒精的学生公寓，旨在吸引穆斯 林学生。
2014年/4月
墨西哥 法国
墨西哥正试图通过住房和教育打造专业的中产阶级。它 拥有118万人口，并且是拉丁美洲人口最年轻的国家，但 不像其他拉美国家也从其他大洲吸引学生。其学生几乎 有一半来自欧洲，每年超过1000名来自美国。 各个城市之间学生住房的价格差别很大。瓜达拉哈拉 的现代特制的学生宿舍，收费为每月435美元，拥有私人 房间和共享的生活空间。在墨西哥城，配有私人设施的 学生宿舍每月收费470美元，由一家名为Vecindad的公司 提供，支付320美元则设施共用。鉴于其犯罪率颇高的印 象---虽然有些夸大，但犯罪行为确实时有发生--- 国际 学生尤其有可能选择特制的学生宿舍，而不是社区内的 当地居民提供的住宿。
在欧洲，法国拥有世界第二多的国际学生，仅排在英国后 面。但它仍然期待更多的数量。 其学习费用已下调为每年约1,000美元，以鼓励非欧盟学 生的加入，计划于2020年的外国学生人数从目前的12％上 升至30％。 在法国的平均学生住房供给率目前为11％（从巴黎的6％ 到格勒诺布尔的25％）。可用宿舍为342,500间，161500顷 公用面积和40000套学生专用的社会保障住房- 这两个群体 都是由公共的学生团体学生服务中心进行管理，且支付平 均每周约为116欧元的租金。 其余的都是私人拥有的-主要是由国内投资者拥有。大投 资者如RésidencesEstudines,，其在法国20个主要城镇都拥 有设施。然而，一小部分的国际公司正在进入该市场。法 国政府正在提高学生服务中心的资金，旨在提高管理宿舍 数量并在2020年将供应率翻一番，提高至24％。
尼日利亚 尼日利亚，170万人，24岁以下的人口占63％，大学数量从2005年的51所增加到去年的128所。这是一个国民渴 望教育，教学机构却在住宿方面供不应求的地方，迫使了40,000尼日利亚人出国留学。 大学提供的宿舍只达到希望住宿人数的不到30％，其他70％的多数人则求助于通常是不合标准的私人租赁住 宿。独立投资公司Alitheia建议，这很有可能是开发商与大学合作的商机，要侧重于基础设施（可靠的电力，水 和互联网）的可持续性和准入性，这是大学住宿通常不能提供的。
澳大利亚 尽管入学率下降，主要城市还是缺乏学生宿舍，这引 起了投资者的兴趣，尤其是在悉尼。传统上来讲，澳大 利亚学生宿舍主要是大学提供在校内宿舍。然而，由于 在过去十年中学生量的增多，因此有必要提供校外住 宿。
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澳大利亚拥有世界上第三大数量的国际学生，东南亚学 生特别是来自越南、韩国、印尼的学生聚集到这最近的 英语学习环境。10，0000名使用ELICOS签证（参与英 语强化课程的海外学生）的学生进入大学和高职，国际 学生人数超过了50万。然而，这一数字自2010年开始下 降，这是由生活成本高、澳元强劲和签证困难造成的。 其学费是全世界最高的（虽然有实行奖学金计划）。
27
专题报道聚焦学生报告
新兴的学生出口国 在未来五年，十年甚至二十年，何处将形成国际学 生的租赁房产业？
其
中未来的国际学生将来自哪里？ OPP分析了来自经济合作的组织与发展组织（简称OECD）的学生数据，并与来 自各个国家的人口统计数据相结合。有一个人口数量大、人口构成年轻化的，且传统上向外输送留学生的国家， 是一个值得期待的市场。因此，图表上斑点越大，斑点越往上并进一步向右，表示是具有最大潜力的市场。
70,000
60,000
2010年留学生人数
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
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0
1.阿尔巴尼亚 2.阿尔及利亚 3.孟加拉国 4.白俄罗斯 5.保加利亚 6.喀麦隆 7.哥伦比亚 8.塞浦路斯 9.伊朗 10.哈萨克斯坦 11.黎巴嫩 12.马来西亚 13.毛里求斯 14.摩洛哥 15.尼泊尔 16.尼日利亚 17.巴基斯坦 18.秘鲁 19.罗马尼亚 20.新加坡 21.斯里兰卡 22.乌克兰 23.乌兹别克斯坦 24.委内瑞拉 25.越南 26.也门 27.津巴布韦
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年龄低于25岁人口占全国人口的比例
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50m
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圆的大小=全国总人口(单位百万)
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德国来信
柏林来信
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自从我们17年前在这里开始我们的业务以来，特别是 在过去的两年中，我们已经看到房地产的需求量迅猛 的增长速度，并且，就目前看来，德国的主要增长市 场集中在住宅房地产。打算购买单身公寓的客户，现 在转为购买一整套公寓，而且常常是求大于供。其中 的一个原因是，由于全球经济危机，投资商将德国看 作为“欧洲的安全避风港”。由于柏林的房地产价格 目前仍然低于欧洲的其他省会城市，因此，柏林尤其 Detlef Martin 成为许多投资商较为感兴趣的地方。例如，在柏林市 的中心，我们具有一个美丽的新开发项目，在这里公 寓的起步价为152,000欧元。因此，即使是 德特勒夫·马丁 柏林的房地产价格上升一倍，这些公寓相 The Eurix Group 对而言还是可以买的起的。 房地产销售的共同创立者和主管 柏林人是众所周知的租房冠军，但是在过 www.homeinvestberlin.com 去的10年中，这一趋势已在慢慢发生着变 +49(30) 499 05 09 0 化。柏林目前的居民，呈逐渐增长趋势， 新增了许多从德国的其他城市迁移过来的政府和公司员工。该批人的大量涌入，势必 会加大租赁需求，促使租金上涨。迄今为止，柏林的180万公寓中的大部分仍然是出租 状态，平均84%的拥有通常10-15年的长租期。租金通常比 其他主要大城市都低，但在过去的3-5年中，我们已发现租金增长了大 约5-15%，这与德国银行的低利率相结合，会形成一个巨大的投资机 会。低利率也使得德国人对待退休计划的态度发生了新的变化。由于利 率如此之低，传统的养老金，储蓄以及人寿保险计划等方法，已不能迎 合客户的期望，因此，我们的许多投资商选择购买房地产作为他们 的替代方法。 我一直都生活在柏林，我可以说，自1989年柏林墙倒塌以来，柏 林市的发展一直没有停止过。柏林人已经习惯这种不断持续的建 设，所以各种变化相对来说并没有被注意到。柏林市中心的许多 地方，诸如波茨坦广场，已经从零开始完整落成。与历史建筑相 结合，使得柏林具有了各具特色的独特外观。由于柏林 一直以来的低租金，吸引了许多年轻人， 因此，柏林的人口非常年轻化。这已经帮 助柏林跻身成为一个文化中心。当您来参 观我们的一些房地产时，您可能会发现您 自己走进了柏林的许多中心区之一，每一 个都能够完美自给自足，所拥有的大量小 咖啡馆，各式各样的饭店以及本地精品店， ia 让您足以探索这个令人兴奋的城市的多样化 Colomb 特色。
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从人群中脱颖而出 现在就加入我们 以专业化的水准做房地产 专业从事意大利南部房地产销售 欢迎加入Windrush Alliance合作伙伴计划——在世界各地成功的建立和发展商业合作关系 Windrush Alliance正积极寻求专业的合作伙伴加入到我们不断增长的来自世界各地的房产销售网 络中。该伙伴计划旨在帮助那些已经在海外房地产行业展露头角，或是希望寻求更有效，更成功 地推广海外房产的经纪伙伴。 加入该计划的合作伙伴不局限于公司或个人，我们只希望将我们的成功经验进行推广，因为我们 的业务有很大一部分是通过合作的销售模式产生的。合作伙伴计划将奖励那些直接介绍客户或相 关业务的公司或个人。 从房地产市场中获益 我们的工作重点和合作伙伴计划旨在帮助经纪人们加入到海外房地产的销售市场，尤其是卡拉布 里亚意大利南部地区的房产市场。除了在行业内积攒的经验，我们更会珍惜您在成功经营一项生 意时的承诺和付出，无论您是全职或兼职。
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以专业化的水准做房地产
WINDRUSH集团的的成员之一
科技 在房产界的扩大应用 文字 | James Dearsley
利用技术销售
每个房产经纪和开发商需要知道和了 解的五项新技术
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脱
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下虚拟现实眼镜，我坐在 办公桌前思考着房地产营 销的未来。在作为技术顾 问（专门为房地产行业）之前我在这 个行业里呆了11年，在这11年里改变 的并不是很多。 我曾与一些最大开发商合作，出席 了大部分全球房地产展示会和发布 会，通过这些我相信在房地产行业存 在“另一种途径”。鉴于全球范围以 及现房地产投资 涉及的范围，是时候通过过去18个 月里我所了解的进行试验了。 是时候寻找联系和吸引可能无法参 加你的路演或房地产展览会的客户的 创新途径。对于那些可以参加的客户 来说，你也应该为其好好规划，以至 于不需要你的销售人员为了吸引人们 参加而站在路边，还需要花大量广告 成本时间成本招聘他们。做些不同、 新鲜和创新的事，吸引客户到你这里
来，你们的品牌将熠熠发光。 在接触了大量尖端技术和设备之 后，我挑中了5项我觉得在未来20年里 对房地产营销有巨大影响或将会有巨 大影响的尖端技术和设备。 通过在手机上下载Layar应用程序你 将能够扫描该页面并且看到我所讲述 的你可能感兴趣的视频范例。
3D打印 人们对于这一特定领域的兴趣呈爆炸 性增长的确实，甚至有说法3D打印 是第三次工业革命（结合互联网的发 展）的促进因素，促使我们进入“制 造者”社会。现在开始，生产方式将 慢慢从大型工厂大批量的生产产品， 逐渐转变为未来我们将习惯从互联网 下载计划并将通过连接在桌面的3D打 印机打印出我们所需要的。 我们已具备在塑料、石膏、水泥、 木材、金属甚至有机物上打印的能
力。房地产市场领域的打印的前景很 广阔，甚至有可能在24小时之内“打 印”出来一个房子的模型。 建筑师已购买3D打印机用于帮助他 们的工作流程。初步设想能够在花少 量钱的前提下通过3D打印，以至于他 们能够在短短几个小时内看到他们的 设计变成比例模型，这对前期策划有 很大帮助。对于建筑师、客户和企划 部来说，3D打印机实现了流程可视 化，促进了高效发展。 据我所知，在销售和营销房产的过 程中，3D打印机取代了木制模型（或 至少是一起使用）——他们不仅相当 便宜而且制作速度也很快。而且，3D 打印机结合了扩增实境触发器（后面 将详细讨论）使得显示套件增添了全 新且更多视角的的功能。此外，在中 国也有一个类似的有趣装置展示了其 一大城市的发展。设计师使用3D打 印机打印城市里每一座建筑的比例模
2014年/4月
无人机可以给予房地产里里外外好莱坞的体验。 型，然后使用称之为3D投影映射的技 术进行建筑费用介绍的解说。 3D打印机对我们的吸引力正是因为 其所具备的灵活性，您完全可以考虑 将其纳入今后的发展规划中。
无人直升机
可穿戴技术 按自身专有术语，可穿戴技术在现实 中可以是任何你穿的物品或头戴式放
扩增实境技术 扩增实境技术将现实和虚拟世界融 合，且传统上使用移动电话、平板电
扩增实境技术应用程序为生活带来2D画面（参见第24页）
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少数具有前瞻思维的房地产公司已使 用无人直升机。其不仅在外观上有很 大潜力，而且其录像内镜非常清晰且 与众不同。 想象一下直升机从海上飞行、低空 略过冲击的海浪和无人的沙滩、掠过 棕榈树，然后毫无意外地通过整个显 影提供连续镜头。或者，在城市地区 垂直飞行，通过显影展示当地设施、 交通枢纽和重要的地标。 除了营销视频外还有其它使用无人 机的方式。首先，它们已被用于调查 提议用于变更的土地或建筑，使得开 发商可在购买前从不同视角观看他们 所购买或计划购买的项目。 使用无人机“起飞计划”显影有很 多巧妙的方法。我们已经看到可以通 过直升无人机镜头记住GPS的坐标。 也可通过显影定期拍摄同一水平线的 较长的建筑项目，从而为售后、交易 进行及营销提供连续且有价值的镜 头。 同样的理念还可以给予潜在客户 关于尚未建造公寓的视图。想象一下 与客户在一起，并询问其想购买哪一 层楼。然后，只需带上他们所想要的 确切地点的全景镜头。 在本篇短文中，我尚未谈到无人机 视频潜在的交叉影响，但即便是在简 单的应用程序中，无人机也应被视为 是营销计划必不可少的一部分。
映装置（简称HMDs)尤其是头戴显 示器（稍后在虚拟现实章节将进行讨 论）和谷歌眼镜成为了多数头条。因 此，要跟上时代，并着眼于几个简单 的应用程序，还有另外一种我会第一 接触的领域：智能手表。 市场上已出现大量智能手表， 我自己也有一只，但是这一切 都从“Pebbe”开始——通过 Kickstarter（一个大众集资平台）启 动。事实上用“启动”来说挺不贴 切。2个小时内，所有者就达到了11 万美元的筹资目标。六天之内，他们 已经打破了Kickstarter的资金记录并 且在37天之后，筹集到了了68,929笔 款项，总金额数量达到了10,266,845 美元。这就是该领域的收益。 该概 念很简单：你的手腕成为你的控制 中心——Michael Knight 现象突然再
度流行。用你的手腕能够操控电子邮 件、文本信息、日历通知、来电记录 等等而不是在你的口袋或包包寻找你 的手机，这成为了很有价值的装备。 我发现可通过快速看我的手表决定是 看还是接通我的手机以及中断讨论。 其受干扰性极小，且不会干扰你正在 进行的事项。 腕表赋予了你优先处理权，解放了 房地产代理的忙碌的生活。 好，已经讲了一分钟的实用性，再 让我们看看其他令人兴奋的创新技 术。谷歌眼镜已成为最值得期待的项 目，它允许你通过小型的电视屏幕视 网膜定位进行拍照和摄像、发送和接 收电子邮件并通过眼镜框架固定。 我们已经有一个美国房地产搜索引 擎Trulia，其通过GPS技术（在后面扩 增实境技术部分将进行讨论）使用眼 镜将 其目录添加到你的视线中。也许 你想了解一处地产，那么眼镜将指导 你使用谷歌地图至特定目录。 还有其它眼镜应用程序（以及其它 类似Vuzix、Meta或Sony的头戴式放 映装置），你可以通过流化视频显示 居住地产的视图。我知道美国的一些 已准备制造这个的房地产经纪人，而 且当涉及视图时能够提供更多个人服 务。事实上，在英国也有基于视频制 作的公司提供包括更多眼镜“视角” 透视图的程序包——这被视为超出其 正常包的高级包。 虽然我在可穿戴技术中主要阐述的 是腕表这一技术，但其已越来越多的 受到更多关注。
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科技 在房产界的扩大应用
脑或网络摄影机执行流程。它是最全 面的出售物且用于整个显影周期，从 计划到营销和销售且经常与其他技术 结合使用，如3D打印机、HTML电子 邮件的宣传和广告。 随着移动设备的增长以及应用程序 被制造的、共享和下载的方便性。AR 已经呈现爆炸性。在其最简单的应用 中，我们已经看到报纸采用AR在日 常版本用视频或问卷形式收集意见以
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腕表赋予了你优 先处理权，解放 了房地产代理的 忙碌的生活。
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提供互动 性。我们也已经看到大公司 以更加精良和令人兴奋的方式来利用 AR。房产公司也准备采用AR。 最近，我参与的一项合作作品在伦 敦OPP展上获得最佳创意奖。这是关 于用传统概念上AR的使用：房产手 册。通过将AR触发器（想象更多预定 和设计的QR代码）嵌入手册，使用者 能观看3D显影（可自行阅读第24页） ，而且能够在自身卧室与显影进行互 动。这包括实时库存和价格数据、搜 索功能和交互式地图。更深入的显影 打算放置在用户所选公寓的内部，用 来操控固定装置和设备。事实上，已 经有跨国公司赋予他们的家具（如 Ikea ）或固定装置和设备（如Villery 和Boch）现实特性，客户可以在室内
设计写下自己的标记。 该形式的AR在 规划阶段已被成功运用。通过展示策 划者（或当地居民）的原位构建（使 用天际线或宣传画作为触发器）以及 与周边的一切，你可以获得更好的点 子以及其如何影响该区域的更好的想 法。 AR是一个广泛的话题并且有许多 其他形式。它是一个基于你手机上的 GPS定位系统的增强版，被称为Geo定 位AR。门户网站像美国的Trulia以及 荷兰的丰达拥有现场Geo AR支持, 前 者将其连接到谷歌眼镜，而后者则稍 微做了一些变动, 通过打开一个应用程 序，用户可以旋转取景器观看当地房 产（和感兴趣的地方），使得他们能 够在所在地更身临其境地搜索房产。 AR在发展构建的各个方面都是天然 良配，其必将吸引人眼球。 虚拟现实技术 我前面提到的我一直在使用的这一 个虚拟现实技术头戴式耳机。这是头 戴显示器（如右图所示），仍处于发 展阶段。它也由Kickstarter研制，同时 也是他们比较成功的项目之一，仅仅 用了四个小时就达到了预计的目标额 250,000美元，在接下去的36小时内又 创下了100万美元的营业额。 但为何还要大肆宣传：虚拟现实并 非新的吗？原因之一是-2014本身可能 是已准备好投入商业市场，且价格合 理。 虽然目前来看是游戏设计师引领 着主导地位，但房地产市场会因为它 走向市场而大大受益。如果能够将潜 在购买者置身于尚未建成的房产项目 里，那是相当令人兴奋的。当你进入 Oculus（和其他虚拟现实技术设备） 中，其大小和深度是无法描述的。 大品牌诸如日产尼桑和Topshop因为 使用这项技术在公关方面大获成功，
但其演绎尚不完善（虽然其过程令人 难忘），但其准确性对房地产开发商 至关重要。我把它列入前五大科技进 步的应用，纯粹是因为它绝对是应该 引起人们注意的一项应用。被誉为“ 水晶湾”的下一代Rift已经是高清形 式，且提供了在虚拟现实环境中额外 的移动程度，这增加了一个令人印象 深刻的沉浸式媒体。 虚拟现实技术将应用于活动开展、 房产营销并且有可能作为贵宾营销的 特殊个例方法。Rift以及其许多竞争 者在房地产市场上处于一个非常有利 的位置。我会让你知道它是如何实现 的。 小结 我已经看到了开发商对于这些技术 的潜力的觉醒，很开心地看到房地产 界在技术方面成为先驱。其中有些技 术将测试出我们对市场把握的能力。 他们具有改变房地产行业的销售和 营销本质的潜力。数十年来，我们一 直依赖于房地产大事件，近期更开始 依赖于网站报道。现在，我们具备了 创新和完善事件运行方式的潜力。我 们可以在人们的客厅中展示公寓套 间，使他们能够按照自己想要的时间 和样式来建造。这对于房产市场推销 将不再存在限制。 这项技术的其中一些方面在现在是 相关的，有些需要更多的工作，但你 应该对他们有所了解。技术必须在从 规划到营销到销售周期的每一个阶段 中协助开发商。其需要具备成本效 益。该项应用科技的荣耀就在于它的 使用是多用途的。该资产可重复使用 和重新利用。 所以当我利用我的Oculus Rift再一次 欣赏美丽的托斯卡纳别墅内景时，我 觉得现在是时候质疑传统技术了，是 时候质疑否还有其他科技应用可以帮 助到你的未来发展了。
James Dearsley 是数字营销局的创始人，但也是一 个独立的技术顾问， 帮助房地产行业了解使用新技术的 应用。以下是他的博客里的最新 行业新闻，博客地址 www.jamesdearsley.co.uk
2014年/4月
来看看这个！ 扩增实境技术不仅仅有助于出售房屋，对于 打印技术的提升也有帮助。
型时，他们对即时成像进行了优化， 添加了内部钢结构，水管装置，通风 设备和移动的汽车和行人的外部景 观。当通过IPad观看实物模型时，扩 增实境模型无缝集成到3D打印，使得 用户能够身临其境， 四处走动，而且 可以放大去看精致的细节。让你的营 销固体验增添更多愉快，这是一个很 难得的机会！
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时候需要定制的解决方案会 更复杂，比如上述所提到的 一个例子——由英国Inition 公司为DREES&SOMMER公司提供的 一项服务。他们想在一次展示活动中 使用一种创新的演示工具。 要要使用它，只要去网络应用商 店，然后搜索DREES&SOMMER，你 将会看到3D制作。在处理和制作3D模
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专题报道 2014 销售环保 文字 | Adrian Bishop
开发商在赚钱 的同时还能拯 救地球
英国首相卡梅伦对其助手们说道： “你们不必再跟我谈什么所谓的绿色环保 了。”不过该领域的专家也承认“所谓的 绿色”可以是敢干的开发商的利润源泉。
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看
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到英国的洪灾、美国的冰 暴以及澳大利亚灌丛火灾 的增多之后，我们知道， 全球变暖问题---至少是气候变化问 题---需要被再次提上议程。不需要 用马斯洛的需求层次理论来解释，我 们也知道在经济危机期间，开发者更 担心的仅仅只是生存问题，哪里还有 心思关注“绿色”环保这一奢侈话题 呢？但是现在，经济正在回暖，然而 气候问题却正在恶化。 新的紧缩政策再次改变了我们的议 程，现在开发商们要吸引投资商和度 假 村团队投资生态住宅和旅馆房间， 他们需要向这些潜在买家和商业伙伴 展示这一生态理念不仅仅是为了吸
金，更主要的是他们能够通过这一生 态理念提高利润。 美国绿色建筑理事会称：开发商们 在全球范围内构建环保项目，这些环 保项目设计引人注目，且节省了极大 的资源，实际上比普通项目的利润更 高。 媒体专家Jacob Kriss是这样告诉OPP 的：“对环保住宅的需求无疑是强 有力的。它不是将利润花费在环保 上，相反，它是利用这一环保举措来 提高利润，因为对于环保住宅的需求 是巨大的。 去年夏天的一份CoStar的资产和证 券投资研究报告表明促使最大化美国 公寓租赁回报利润的第二大因素就是 获得LEED认证的建筑（能源与环境
设计领导）---因为它极有可能是更新 型的建筑，由更好的材料建成，且不 会烂尾。 绿色发展 绿色家园建筑商及重建研究协会给 我们重新带来了环保创造更多利润的 理念，他们称环保建筑使得他们在全 球金融危机中能够迅速发展起来，大 部分已经从经济危机中恢复过来。 McGraw Hill建造研究指出：环保 住宅在2013年占据了整个住宅建筑市 场的23%，预期到2016年将达到26%至 33%，而总价值也将从2013年的360亿 美元上升到2016年的830亿至1050亿美 元之间。 它解释道：绿色的发展是由于社区 建筑规范中包含了环保原则。
2014年/4月
加拿大多伦多3月25日的绿色房地产 会议的组织者们称绿色建筑商业案例 达到了前所未有的成功：市
场对现有 及新建筑“绿色”理念的兴趣达到了 空前的高涨。这种趋势是由多种先决 条件导致的：提高建筑操作成本效益 的目标、竞争激烈的租赁市场的房东
一项研究称在经 济低迷时期环保 建筑商们的企业 发展比其它企业 快
SustainWorldwide.com网站创始人之 一、生态学家Gorden Miller说：尽管 没有国家特别在环保问题上牵头，但 是对于开发商来说，客户需求往往就 是最大的激励。“毫无疑问，在过去 几年的经济衰退中，几乎没有主流度 假村对环保进行投资，并达到最低法 定要求。” “好的一面，大多数国家正逐步提 高对能源、水及废物效益的要求，所 以存在着一个净收益。也就是说，没 有一个国家在环保这一方面被视为强 有力的领导者。” 他还指出：“另一个激励开发商关 注环保问题的主要驱动就是股东们--投资者、买家及当地社区的期待。因 此，总的来说，企业社会责任及控制 声誉风险的需求是促使开发商开发绿 色度假村的主要动力。”
盛开的迪拜 拥抱自然与可持续发展的典型奢华代 表便是迪拜的Al Barari度假村---Zaal 家族的旗舰作品。这一首创项目， 覆盖了80%的绿色景观，被称为“植 物的天堂，其无可匹敌的生态敏感性 及对细节 的高度关注---社区在美丽的大自然 中兴盛，带给人类高质量的生活。”
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分化以及政府政策支持等，这些只是 其中几个主要因素。 它指出： 除了这些市场驱动因素， 还有投资者、租户以及组织的企业社 会责任委托的显著增长。而北美公司 也继续与欧洲和澳大利亚朝同一方向 发展。
Al Barari创意总监Kamelia Zaal告 诉OPP发展与环境是同步的。“我们 的所有水道和灌溉用水都是回收被处 理的污水，这些污水在经过处理后， 达到国际B级，然后才会用到我们系 统中。我们的所有户外照明都是采用 LED照明，能够节省能源消费，而住 宅内则采用自动化系统，有助于控制 别墅内的能源消费。 此外，近期开发的第七天堂项目中 的复式住宅、顶层公寓、空中别墅及 花园房，启动资金为迪拉姆3百万（折 合美元816K，欧元488K,英镑596K） ，尽可能多地利用自然光，所以电气 照明尽可能控制在最小量。甚至连天 气都利用起来。”Al Barari是个微气 候，比迪拜其它地方温度低2到7度。 这是因为我们的整体合理规划，整个 区域、水路、阴影处、种植处都有良 好的通风，且保留了土地的自然形 态。对于Al Barari，这样的资产是我们 的品质证明，这也是我们所骄傲的地 方，我们知道，志同道合的人们对于 他们所居住环境的关注不亚于别墅质 量的关注。而我们Al Barari正是生活品 质方方面面的体现。” 但是她不确定其他人的生态理念是 否一样强烈。当被问及中东的住宅开 发商的生态理念的强烈程度时，她 说：“不幸的是，还不够；但是我们
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专题报道 2014 销售环保 相信Al Barari已经为我们设置了一个基 准，能够让其它的开发商意识到关注 环保问题的价值。”
绿色梦想：本土植物移植到Al Barari
漂绿的度假村 www.EcoLuxHotels.com网站的记者兼 编辑Jill Starley-Grainger说道：从全球 范围来看，整个绿化理念已从单纯减 少碳排放、保护环境和资源脱离。他 这么对OPP说：“客人的关注焦点转 移到了价格上，而许多酒店为了迎合 客人需求，为了削减成本放弃了很多 绿色项目。但也有例外的，大部分是 小的独立酒店，但也有一小部分大的 连锁酒店出乎意料地加入了环保的理 念。” 在全球著名连锁度假村中，仍然保 留着绿色理念的是Starwood。Starwood 启动的绿色酒店主要针对商务旅客及 费 尔蒙特----其自从1990年开始就一 直运行着绿色伙伴项目。
低劣，而非绿化 Jill说：“看他们的网站，可能你还以 为绿色酒店正在兴盛。不，真正兴盛
的是绿色酒店市场---也就是漂绿。” “许多提供少量设施的酒店和度假 村将其服务的缺乏虚假包装成“绿 色”，而实际上他们只是低劣酒店和 度假村。浴室没有化妆品？那是因为 我们走绿色环保路线。削减每日的清
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可持续发展标准
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关于可持续发展的衡量，世界各地有各种各样公认的标准和方 案。BREEAM（建筑研究机构环境评估方法）声称是世界上最重 要的环境评估方法和建筑评级系统，被70多个国家所采用。建筑 研究机构（简称BRE）称自1990年成立以来，有25万的建筑已获得 BREEAM评级，还有一百万的建筑登记待评估。墨西哥正在逐步开 始采用BREEAM标准，同时，卡塔尔绿色建筑委员会（GBC）也刚 刚加入了BRE的国际可持续发展联盟。 据报道，到目前为止大约有30个国家采用了LEED（能源与环境 设计领导）标准，覆盖了104亿平方英尺土地，且平均每天还有150 万英尺土地将被认证。今年1月，大中华的第一个LEED住宅于江苏 兖州广陵获得认证，其在华东地区具有主导地位。 据估计，截止到2015年，在巴西，83%的公司将规划新的绿色商 业项目；在新加坡，69%的公司将规划绿色改造项目；在阿拉伯联 合酋长，73%的公司将规划绿色机构项目；而在英国，65%的公司将 规划绿色改造项目。 美国绿色建筑委员会是这样评价LEED的：它转变了建筑环境设 计、建造及运作的方式。这个全球认可的卓越标志为开发商提供了 识别和完成绿色建筑设计、施工及维护的框架。 美国绿色建筑委员会Jacob Kriss是这样告诉OPP的：“就在上个 月，我们认证了第五万套LEED住宅，这充分说明了开发商投资建 设地球及人类友好型的可持续发展住宅的强烈意愿。事实上，在五 万多认证的住宅单位里，65%是在过去两年里认证的，这表明了绿 色发展是近两年来的一个重要趋势。同样的，2013年LEED项目在 多人家庭的市场占据的份额超过了12%。
洁服务？那是因为我们走绿色环保路 线。早餐只提供土司和果酱？我告诉 过你了，那是因为我们走绿色环保路 线！”相比之下，有一 些减肥行业更为道德。Six Senses 品牌一直以来就是绿色奢华体验的冠
迪拜旅游胜地 艾尔-伯拉里（al barari） 被称为具 有“无与伦比的 生态敏感性及细 腻性”。 军，虽然其使用循环水、离网能源、 本地采购人员及食物。 那些大腕们：Ritz-Carlton, Marriot 和Movenpick以及Starwood、Fairmont 都想在他们的新酒店里尝试加入环保 理念。 Bill补充说：“要在新建筑中实现绿 色理念比改造他们容易，因而从经济 角度来考虑是可行的。然而，每一个 品牌中，这些道德行动只在一两个酒 店的投资组合中出现，因此环保道路 仍然有很长的路要走。” 居家总是会比度假村住宿、第二居 所以及国际旅行更绿色环保一点，这 也许是个不可避免的现实。但是，特 别是当气候变化问题上了全世界的头 条时，人们愿意相信他们对环境造成 的危害比可能的更小，而这也正是销 售房产的大好时机。相信我，这绝非 无的放矢。
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专题报道 2014 销售环保
新的环保度假村五大首选
我
们特地为您精选世界上几 个最让人惊叹的新的绿色 环保度假村。
超乎标准：圣基茨岛的 Kittltian山
管理公司购买或租赁。打造成本大 约35,000美元到150,000美元。Finca Bellavista仍在建设中，但是其“大本 营”已经完工，有一个哈撒餐厅、露 天酒吧、篝火环和婚礼花园。还有一 个高空飞索。 www.fincabellavista.com
向EVOLO问好： 加拿大蒙特利尔市
这是一个六亿美元的可持续发展私人 别墅区，拥有一个精品酒店、温泉浴 场，再加上芒果农场上的被称为“世 界上最美味的高尔夫球场”。 400英亩的Kittitian山上的每一栋建 筑都是由50个当地承包商和工匠采用 当地或可持续发展的材料建成。农场 将成为一道自我可持续的景观，能够 为Kittitian山的居民和客人提供有机农 产品。 拥有84个小别墅的Belle Mont农场酒 店将于今年底开业。别墅的启动资金 为401,000美元。 www.kittitianhill.com
巨大的机会：哥斯达黎加的 Finca Bellavista
花塔：意大利米兰的Bosco Verticale
Evolo项目是在水上，位于蒙特利尔市 区附近的修女岛上的Pointe-Nord，其 拥有优越地理的位置、时尚的设计以 及可持续发展特色。 Evolo展示馆及Evolo2公寓是由 Proment公司的顶级开发商建设的，包 括635平方英尺的到2000平方英尺的公 寓。Evolo2的大床房豪华公寓税前大 概为加币257500。他们采用的是地热 供暖和冷却系统，减少了高达30%的能 源消耗，除此之外，还采用了各种回 收材料。 www.pointenord.com/ evolo/ Condos-Nuns-Island
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Mill百万种选择：英国科茨 沃尔德Lower Mill房产
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对于那些想要一个“真正的”家的 人，Finca Bellavista是一个好的选择， 它是一个树屋居住社区，位于哥斯达 黎加南太平洋沿海地区。投资者可购 买土地，打造自己的树屋或千栏屋， 树屋或千栏屋可通过Finca Bellavista
也许我们稍微夸大了一些---不是真 的有一百万种选择，但是这个特别的 生态房地产能够让投资者自主绘图， 选择 一个具有整套室内设计、布局，且 采用可持续发展材料完美完工的优等 生态房产，或自己定制设计。 Lower Mill房产是一个优质的社区， 拥有可持续发展的度假屋，从豪华湖 景房到Somerford Reserve的公寓，位 于Cirencester附近的Somerford Keynes 私有的管理全面的550英亩的自然保护 区。产地产的Pevonia水疗中心，包括 英国第一个生态泳池，完全通过植物 净化。 自主设计的成本大约£250,000至£2 百万，那里还有各种租赁房产。 www.lowermillestate.com
这个塔楼“垂直森林”将容纳900棵树 及超过2000棵植物，相当于7000平方 米的森林。 Bosco Verticale由两个塔组成，是 Boeri Studio设计的，并由开发商Hines 建造。110米高的Bosco Verticale Via De Castillia包含了73个住宅单位，梯 田上有超过1000棵不同种类的树、 小灌木和开花植物。较小的Bosco Verticale via Confalonieri也将有40个住 宅单位。 预计将于2014年的晚春或初夏完 工，已经提交了LEED金牌认证申请。 www.stefanoboeriarchitetti.net and www.hines.com
另类投资 商业 文字 | Francine Carrel
扭亏为盈 海外墓地可以是一个即对社会有一定贡献又 生态的投资，墓地并不会影响挣钱
为
人们寻找有吸引力的最 后安息的地方，并且将 他们妥善安排好后事这 样的生意，可能会很赚钱。墓地和 葬礼其是一桩大生意。殡葬行业的 生意并不会影响赚钱。在历史上， 墓地投资一直都没那么容易受市场 波动或通货膨胀的影响。例如，在 英国，墓地的价格在任何人的有生 之年都未曾下降过。 抢占该利润丰厚市场先机的一个 好例子是南非的遗产公园公司。开 普敦地区每年的死亡率正在以2.5% 的百分比上升，这使得墓地出现严 重短缺。从公墓中获取的墓地（有 些时候是通过挖掘出较老的棺材后
活生生的纪念：遗产公园的和平国家墓地
“生态墓地” 可以保护而非 破坏其所依存 的生态环境。
界的其他地方的注意力。在英国， 尤其是伦敦，墓地的短缺已经导致 传统的公墓用地变得更少，林地中 的公墓越来越受欢迎。即使“黄牛 党”的利润逐渐削减，当考虑到伦 敦区域的葬礼费用时，成本比较仍 然会吸引很多中产阶级。在英国， 公司也可以提供火葬服务。上市 Dignity声称其可以提供极高的收 益，这比起墓地公司来说，好像有 些不太现实；但Dignity被英国的《 每日邮报》称作是顶级销售公司。 这也是一个吸引中国注意力的市
场，根据《南华晨报》，在中国仅 有三千个墓园- 与美国相比，美国有 五万多个。中国每年的死亡人数为 930万，有报告称，在10年里，现有 的所有墓地都将被占用完毕。福寿 园集团，一家经营着数个城市墓园 的上海葬礼公司，正在香港开展一 项2亿美元的首次公开招股计划，准 备建造新的墓地。如果政府可以分 拨更多的土地作为墓地使用，该行 业将会真正腾飞；但由于目前的供 求不平衡，看起来他们可能没有更 多的选择余地。
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让出空间给新的墓地使用），往往 都极易受损，它们容易会亵渎或盗 窃。市面上已经出现一些出售墓碑 警报器的公司，以阻止盗贼出没。 因此，遗产公园已经开始采取行 动，增加私人墓地的需求。该公司 受南非的金融服务管理局的管理， 正在出售其“生态墓园”的墓地： 可以保护而非破坏其所依存的环境 的地方。 投资方式有可以在墓地开发之前 以低于市场价的价格购买墓地。当 墓地开发完成时，资本升值。遗产 公园然后再将这些墓地卖给公众。 最少持有两年，都可保证每年获取 6%的收益，但该公司也表示，在那 时候可能会有更高 的成交额（他们 估算为38%）。对于代理商，他们 会提供佣金，每季度会配发奖金。 您可以登陆网站www.legacyparks. co.za，查看更多信息。 “殡葬产业”同样越来越吸引世
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专题报道 OPPLive Asia
OPPLive ASIA
在OPPLive在伦敦成功举办8届后，这一 房地产业独一无二的国际B2B跨境住宅房 地产展会将在亚洲久负盛名的新加坡滨海 湾金沙酒店上首次在亚洲亮相。
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PPLive Asia 2014年展会将吸引众多来自亚太地区 的房地产经纪人、开发商、财务顾问及其他业界专 家：从新加坡到马来西亚、香港地区、中国、印度 尼西亚等国家和地区。自2005年起，OPPLive就集合了国 际房地产业众多有名的业内巨头。从那时起，该展会就为 众多代理人及参展商带来了无数商业合作伙伴和机会。 我们期待越来越多的参展商及数以千计的参会者——每
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个人都代表着一个拓展您业务的良机。精彩不容错过。
会议 OPPLive Asia展会将还是一场大型会议，可以分别帮助国际 公司或亚洲公司拓展或开展其亚洲或国际业务。同时，100 多场研讨会、圆桌会议、网络会议和“闪电签约”等都值得 让您提前规划，充分利用您在新加坡的时间。
“在今年我们参加的所有展会中，对于我们公司而言，这次 展会是最有价值的一次。我记得这次展会上有每场研讨会 对我而言都是极有价值的。在今年我用于房地产开发业务 的费用中，此处每一平方米所花费的金钱都为我们之后的 业务产生了极大的效益。” R O BIN BARRA SFORD（人名），B AR R ASF O R D& B IR D
2014年/4月
“我们见到了许多重量级的房产经纪人——其中许多人是 我们期待已久的。这场活动组织的非常好。我们非常高兴 并期待明年举办的盛事。” SH AUN H ALES（人名）, C I P ROP E R T Y SO L U T IO N S
海滨湾金沙酒店 2014年4月23日-24日
聚焦 全球投资类签证有什么新动态？ 投资方案中的房地产广受亚洲购房者的欢迎，因为 他们希望自由居住于他们所投资的国家中。随着越 来越多的国家引进了这些黄金签证项目，更多的了 解他们并利用这个机会对投资者尤为重要。讨论会 将由国际房地产联盟（ICREA）首席执行官和英国 皇家特许测量员协会（RICS）主席Thjs Stodder；及 Feltrim Developments与EB5 Select的创始人和首席 执行官Garrett Kenny主持。二人皆是投资签证方面 的专家。 那儿有什么项目？ 客户可以得到什么？
OPP会议安排中心 在亚洲，创建新销售渠道最重要的一个方面是会见那些决定 选择什么产品及开发商的代理和决策者。决策通常掌握在管 理业务的总裁或行政管理者的手中。在有利可图但拥挤的亚 洲市场中，与决策人面对面交流非常重要。 因此，为了确保您能在OPPLive亚洲展销会中能获得最大 利益，我们将为付费参展商提供一次免费会谈的机会。
它的工作流程是什么 填写完参展商的表格；我们将与您讨论已完成表格的内 容，以便知晓您需要的代理人及任何资格预审因素。 展会开始数周之前，我们将开始联系登记的参会者。
它们的主要特点是什么？
这将确保我们计划的参会者能够参加展销会。
风险是什么？
在联系过程中，我们将提供一些关于您产品的信息。
经纪人可以得到什么？
我们将询问他们是否有兴趣与您进行一对一的会谈。 若参会人员对产品有兴趣，我们将安排会谈时间和日期 计划会谈时间到来前，我们将提前3天再次予以确认。 展会开始前，我们将为您提供一份确认的会议清单。 展会期间，我们将为您寻找每天4-5个会谈机会。 我们也可以在OPPLive Asia展销会开始前或结束后安排进 一步的会谈。
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怎样开始着手准备？ 怎样在中国成功销售地产 尽管采取了降温措施，在过去一年中，中国住房价 格持续创下纪录。中国购买者涌入海外，继续引人 注目。——中国商业网络首席执行官，Adam Wu及 其座谈小组将讨论中国市场的缺口以及在中国销售 和做生意过程中很多人都面临的文化（差异）问题 和实际问题。
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OPP 访谈 Harlow Russell 采访者 | Christopher Nye
我们的亚洲办事处成员
Harlow Russell，OPP亚洲区的新常 务董事，将为你解释为何这是国际房 产项目代理一个难得的好机会
由
于新加坡的楼市降温促使 新加坡本国代理商不断寻 求海外项目机会，新加坡 一直并正在越来越多地吸引房地产专 业人士的眼球。
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为何这是一个如此难得的机 会呢？
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新加坡的现状比较特殊。政府已经制 定了许多措施，来为这里的楼市降 温，而且也起到了不错的效果。国内 销售在多年以来，一直处于较低水 平。新加坡的三万一千名左右的房地 产代理商，分布在1500家代理公司， 国内的地产情况对他们来说并不是很 理想。他们目前在新加坡以外寻找业 务，正如新加坡投资商正在寻找在海 外投资一样。 因此，我们具有非常清晰的资金流 向和需求。但代理商们需要尽可能多 的 了解海外市场上有什么可以投资， 最吸人的是什么以及如何满足小额投 资商的需求。因此，OPP在这一领域 可以起到一个至关重要的能动作用。
三万多名代理商正在寻找小 牧销售吗？ 是的。并且新加坡的大部分代理商（ 我也是其中之一，还有我的妻子）并 没有销售过国际房地产。这是一个新 的未知领域。代理商非常疑惑，该如 何在国际上进行销售呢？货币交易
新加坡受非常严 格的管理：代理 商必须是获取许 可的，而且必须 进行继续教育。 工作如何完成呢？法律上是否存在差 异？我如何保护我的客户？新加坡有 着非常严格的监管：代理商必须是获 得许可的，而且必须进行继续教育。 代理商受房地产代理商协会（CEA） 的管理，管理相当严格。CEA目前已 开始在海外房地产的销
售方面给予警告和指南。这就是 OPP如此至关重要的原因所在，OPP可 以帮助将国际知名的房地产开发商的 信息向外传播。由于市场已经转向关 注国际销售，因此这是培养市场的一 个机会。 同样，我们的客户，国际房地产开 发商真的需要了解规范，还需要谨言 慎行他们需要知道，在新加坡你必须 与获取许可的代理商和代理公司一起 工作。过去，你可以空投，做一些研 讨会，可以只利用一个营销公司就够 了，几乎都用不着与代理商合作。现 在这一切都结束了。现在如果违反规 定，你将面临着高达7万至8万新加坡 元（35万到45万人民币）的罚款。
仅仅是新加坡吗？
新加坡是许多行业 金融服务，教育， 原油，技术，等等的行业的区域中 心。它是一个比较容易开展业务，容 易进出的地方，因此，其通常会是西 方公司在亚洲的第一个定居点的首先 之地。但是该地区的其他地方，比如 印度尼亚西，马来西亚，泰国，尤其
2014年/4月
是中国，对于海外房地产的需求是惊 人的。正由于周边地区的令人吃惊的 需求，有帮于亚洲的销售渠道扩展。 代理公司以及代理人明白，什么是可 以获取的，最佳实践方法是什么，以 及如何联系房地产产品供应商来满足 他们楼市的需求。
OPP亚洲部将提供什么呢？
展会将是主要特征将于4月23日和24日 在新加坡的滨海湾金沙酒店举办。其 中极最有价值的一个特征之一是会议
过去，你可以空 投，几乎用不着 与代理商合作。 现在一切都不同 了。
个人履历 年龄：53 出生地：美国德克萨斯州奥斯丁 居住地：新加坡 教育背景： 康奈尔大学，电气工程学士， 1979-83（阿尔法·西格玛·斐兄弟 会的主席）新加坡管理大学
Harlow Russell MD, OPP Asia Pacifi c
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工作经历： 1983-1986 质量保证工程师 1986-1990 技术销售代表，惠普公司 1989-1991 创始人-所有人，东南赤道专业 1991-1995 总裁-董事，印度尼西亚雅加达PT. Adiprotek Envirodunia 1995-2004 担任过USAID, IBM, Gartner的不同职位，以及个 体经营者 2004-2006 区域主任，新加坡的中菲行运输集团 2006-2011 高级销售经理，新加坡的和顿国际集团 2010-2012 副总裁，负责新加坡PropertyGuru的国际业务 2012 副总监，新加坡的Remax Focus Property Exchange 其他兴趣爱好： 表演，包括：电影：I Not Stupid（2002），TV：Holland Village (2007)，旁白
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服务，通过会议服务，我们将使得开 发商和代理商与特定房地产代理公司 取得联络。 除此之外，另一件最有价 值的资产将是OPP的独特之处是让某 些客户当场喜欢上我。例如，我今天 上午与密歇根州的一家美国公司通电 话，该家公司想要第一次来新加坡和 亚洲。我们可以向他们提供帮助，告 诉他们如何寻找一个好的房地产代理 合作伙伴，必须注意事项，该做什么 和不该做什么，文化是什么，这样他
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OPP 访谈 Harlow Russell 们就不会犯错误。几乎向为欧洲和北 美商人们提供的礼宾服务一样，帮助 你减少与亚洲地区国家和西方国家的 文化差距和商业规范区别。 例如，当我第一次发现这一现象时 很吃惊，因为我一直以为这都是众所 周知的，我在亚洲看到一位第一次来 亚洲的美国房地产开发商，会见一 家潜在的房地产代理商，将他的名片 直接从的他的桌子上方扔给这位新加 坡人。这个问题很简单：你不能那样 做！要用尊重的态度对待名片，不管 是你的还是他们的。你用你的双手奉 上你的名片，这是一个老规矩，这一 规矩适用于大部分亚洲国家。
充满机遇的地方：您的下一次商业行动能把您带往这里吗？
买方正在寻找什么？ 主要是投资，收益率和资本收益。这 可能占65%。接下来的较大一部分通常 会放在与其孩子教育相关的房地产， 在伦敦，澳大利亚的所占的购买份额 极高，在美国的份额较小。这一部分 占大约20-25%。剩余的是与生活方式 和退休相关的消费。还存在一个要素 是，从像印度尼亚或中国这样的特定 国家将钱收回，然后转投到美国，英 国和澳大利亚的一个较为安全稳定的 房地产或投资项目上。这个要素正在 将中国投资商的永不满足需求驱赶出 来。因此，这真的不像是在西班牙的 英国人购买一套度假别墅的问题其更 加唯利是图。在新加坡或亚洲的 其他 地区，乡村住宅并没有非常大的吸引 力。
什么是佣金？ 在新加坡国内，分套出售公寓的佣金 为1-2%，通常为1%。这从全球范围来 说比较低，因为房价较高，一套大众 楼市公寓起步价为一百万新加坡元。 对于海外房地产来说，预期值会更 高，房地产开发商预期需要支付5-10% 的佣金。佣金比例将取决于是否需要 代理商支付楼市营销和销售材料。我 看到的佣金率有高达15%的。为了进入 这个报酬丰厚的楼市，必须支付预期 的佣金水平。这同样适用于亚洲的其 他国家，此外，当地销售费用也是需 要协商的问题。
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人们在没有看到房地产时会 购买吗？
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哦，这是我们的客户将面临的挑战之 一。这有点困难：亚洲人习惯于触 摸，感觉一个房地产。这正在发生变 化现在已经出现更遥远的房地产购买 但这仍是一个挑战。因此，在房产展 览会上，摆放一个3D模型或至少播放 一个视频，都会提供很大的帮助。只 是进行图片和幻灯片展示不能真正地 给予很 大帮助。当然，你可以提供所
有类型的激励措施，并且代理商应非 常具有创造性带领亚洲投资商进行房 地产观光，如果在观光过程中某些投 资商想要购买一定水平的房地产，帮 助其获取合适资格，以及通过第三方 组织房地产观光。 仅仅试图通过网络进行销售的公司确实存在一些公司是这样做的- 往往 抓不住认真的买家。我想建议他们忘 掉该策略。你必须将钱投资在实实在 在存在的东西上。
是否存在一个定价甜蜜点 呢？
这因国家而异，但我可以说存在三 个。不要忘记，在新加坡一幢分套出 售公寓的平均价格为1百万新加坡元 （784,000美元，579,000欧元，475,000 英镑），因此，你可以以100,000美元 出售一套出租楼宇并可获得良好收率 的国家- 对于新加坡人来说，其就像 是一些小零碎，根本微不足道。但这 对于第一次进行国际购买的存在一些 害怕和怀疑心里的国际买家来说，却 是一个不小的数目。你将具有一大部 分的买家。他们可能会购买五套或六 套！ 也存在一些更精明能干的投资商， 可能愿意用350-400,000美元，购买某 些类型具有相当不错收益率的投资型 房地产。然后变成有钱人，开始关注 可能位于英国，尤其是伦敦的1百万美 元的房地产。 你在新加坡具有所有这些条件，在 一定程度上说，在亚洲的其他国家也
具有。但最大的钱来自中国，在这里 有巨多的有钱人想要购买房地产。但 在中国出售房地产的难度比在新加坡 大的多。这真的非常格格不入，曾经 对其产生误解的人发生了许多有趣的 故事。
对于在新加坡出售房地产， 您是否只有一个诀窍呢？ 是的，就是让钱生钱。如果只是用低 廉的价格或通过网络，你是不会赚到 钱的。你必须对你亚洲的业务发展进 行投资，这就意味着你必须来到这 里。这与会谈与关系相关。不要期望 在你第一次去就能够赚到数百万美 元。这是不可能发生的，这需要时间 与建立关系。我知道的一个成功的生 意是，一个合作伙伴每隔四到六周来 一次亚洲，这个很有用。当外国人花 费他们的时间和金钱来到这里时，亚 洲人会很敬佩。如果他们感觉一个外 国开发商正在试图空投，赚钱然后离 开，他们是不会购买的。
您钟爱新加坡的什么地方？ 我已经来到这里很长一段时间了。当 回到美国时，我看到美国所缺失的 是，在亚洲作为一个外国人，是经常 充满机会的。在每个国家的每一个一 出门的地方，随时都可以碰到机会。 亚洲正在不断变化前进着。在亚洲有 27个国家，但没有发展缓慢的。在亚 洲工作不会感觉乏味。在这里从来没 有一种观念会认为工作还会是乏味 的。
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