02.
西班牙：我们总结了 西班牙的最新法律新闻
03.
起重机：在多年的萧条 之后，起重机又回来了
THEOMARIA 诚征优秀代理 如果您希望与专业和完整的团队合作，
Theomaria是您真正的选择
Theomaria是一家成立1976年的家族公司。 我们的服务和身份包括土地和建筑开发，注册地产代理估值师及咨询， 我们拥有塞浦路斯南部及西南部帕福斯(Paphos)，利马索尔(Limassol)， 拉纳卡(Larnaca)，特罗多斯(Troodos)等地区的。 我们在个人和监控开发项目方面，翻新改造旧居，物业投资等方面都十分有经验。 我们是一家以环保为理念的的开发商。我们强大的专业团队，随时准备协助您实现您的梦想， 无论是售前还是售后。
对于客户： • 多种可选择的土地。 • 坐落在海岸或乡村。 • 我们的建筑师和工程师将会协助您的家的设计。 • 我们也提供作为度假房产的长期或短期租金管理。 • 全力协助签证申请。
对中介： • 10-15％的佣金（协商并达成一致）。 • 只要付清60%的房款，全部佣金立即给付。 • 提供详细的房产宣传材料。 • 提供充足的相关永久居留权和塞浦路斯购买房产的法律、法规材料和信息。
了解更多信息，请联系 +357 99681422 | theomaria@cytanet.com.cy WWW.THEOMARIA.COM
本月目录
目录 专题报道 06-07 在多年的低迷和萧条之后，我们 又看到了大型起重机的身影。 08 在美国市场逐渐‘变热’时，加拿 大却仍保持着‘冷却’吗？ 10 葡萄牙在经济的围困中挣扎着，新 计划的尝试显示了葡萄牙人的决心。 15 一美元的房产可信吗？这背后到底 有哪些值得我们关注的？ 30-33 在“房地产信托基金”诞生50 周年之际，我们来回顾它的历史和价值 41 你准备好了吗？我们将在伦敦 OPPLive的现场等着您的到来。 42-43 巴西正在迅猛的发展，对于巴西 投资的机遇你抓住了吗？ 46 集团主编带来最新的美国展会新闻
特约评论 34-40 中国的问题日益显现出来 ，我 们以全面的视角看待中国问题 44-45 OPP就中新荣集团对塞浦路斯项 目的收购进行了具体详细的采访
数据 12-14 就葡萄牙的市场现状OPP进行了 一次较全面的市场调研分析 26-27 德国和加拿大的房贷信息为您提 供了更多投资的选择 28-29 人民币兑美元及其他外币的升值 对我们具体有何影响
新闻 来信 20-24 来自世界各地的来信为我们带来 了第一手各地的新闻和现象
www.opp-connect.com
16-19 法律新闻为您带来世界各地关于 签证、税收和房贷的最新法律法规更新
03
社论
充分利用变革时代 随着OPP的全面改版，OPP中文版将以全新的 版面和更犀利的视角为您带来更有价值的评论 OPP China Editor Mina Mu
www.opp-connect.com
OPPLive将会 为您带来无 限商机
04
每个月我们都能越来越清晰地看到中 国和世界其他国家之间的关系正在迅 速发生变化。中国日益被视为全球合 作伙伴；中国正在向外看，越来越关 注世界其他国家的商机和个人投资。 然而，同样重要的是，世界也越 来越关注中国，关注它带来的商 机——而且，尤其是，整个国际房地 产行业（成千上万的销售几百万个 人房产的开发商和代理商）正在寻 求吸引中国买家并向其销售房产。 这反过来导致成千上万的国内业 内和相关行业专业人士 - 其中许多人 是我们的读者 - 设立企业，来扩展 他们作为海外开发商或中介与中国 投资者之间的连接人。这一市场在 国内还处于懵懂的成长阶段，但增 长速度非常迅猛，而且只要中国购 买者继续海外投资，学习，工作，
甚至只希望拥有一个“B计划”——这 以趋势看起来还是会延续下去的。 事实上，中国的海外房产销售业务 刚刚又经历了一个里程碑，第一次 中国的房地产代理中介及其他行业 供应商刚刚入围著名的OPP Awards for Excellence。这项年度评选的国 际奖项将评选出国际房地产行业为消 费者和其他机构作出卓越贡献和最 佳服务的机构、企业或项目。我们将 邀请地产代理的最优秀的开发人员在 各地区最出色的媒体公司，最好的配 套服务和最佳的行业内的创新应用。 本次入围对于首次入围申请是免费 的，所以如果你认为你的公司是行业 内的领先者，为什么不申请呢？如需 详细信息和完整的申请表格，请参阅 www.opp-connect.com/awards。 7月10-12日连续三天在旧金山
举办的房产联络会项目则是全球房 产市场对中国产生浓厚兴趣的最 新例证。会议有一整天时间都在 关注如何打造并维护和中国人的关 系——以及如何将房产销售给他们。 现在旧金山在中国购买者中已 经非常熟知。一波又一波的中国 移民已经生活在那里，最早的一 批移民在150年前。现在在美国， 超过一半的中国人口住在附近。 在大约1850年，当第一个中国 移民抵达时，他们是因为美国著名 的“淘金”热而吸引的 - 他们像来自 世界各地的人一样，去寻找真正的 金子，来积累财富。中国购买者仍 蜂拥到旧金山¬——但现在他们早 已不是以淘金为目的，而他们是 受过高等教育的电脑程序员，商 人和投资者，活跃在各行各业。 因此这次会议选择在旧金山举行 着实是一个令人兴奋的巧合。除 了巧合之外，会议的主题也一样 重要。会议吸引无论是美国还是 世界上行业内的专业人士参加。 这项国际著名的会议如今已举行了 第 19届 ， 会 议 聚 集 了 全 美 最 优 秀 ， 最具有前瞻性的房产代理商，大家 一起探讨了房产商务及行业的未来前 景。正如他们说的那样，“世界正以 前所未有的速度快速发展。变化无 情而深远：房产联络（Real Estate Connect®）公司将帮您定位，以利 用我们周围正在发生的这种变化。 ” 房产代理商希望更密切地观察 中国市场——然后将房产卖给中 国人——这一点是可以理解的。 美国全国地产经纪商协会（NAR） 发布了一份名为“国际家庭购买活动 概况”的报告（2013年7月13日）， 报告揭示说——截止到2013年3月份 的十二个月内，外国购买者在美国购 买了价值680亿美元的房产，占到全 美 房 产 销 售 的 6.3%。 中 国 人 成 为 第 二大投资人——仅次于加拿大人。 他们购买的房产占外国人所购买房 产的12%。此外，根据美国外交关系 委员会（CFR）2013年7月16日发布
2013年7/8月
HEAD OFFICE 公司总部 15, Little Green, Richmond, TW9 1QH, UK & +44 (0) 20 3540 2233 www.opp-connect.com
EDITORIAL 编辑团队 Group Editor 集团主编 John Howell & +44 (0) 20 3540 2225 & +44 (0)7715 174415 8 john.howell@opp-connect.com Editor, OPP Magazine OPP 杂志编辑 Christopher Nye & +44 (0) 20 3540 2217 8 chris.nye@opp-connect.com Editor, OPP China OPP 中国编辑 Mina Mu & +44 (0) 20 3540 2223 8 mina.mu@opp-connect.com
MARKETING & OPERATIONS 市场与运营 Marketing & Operations Manager 市场运营经理 Naomi Zammit & +44 (0) 20 3540 2231 8 naomi.zammit@opp-connect.com
Marketing & Operations Executives 市场与运营执行 David Beaumont & +44 (0) 20 3540 2228 8 david.beaumont@opp-connect.com
Tatum Ward & +44 (0) 20 3540 2226 8 tatum.ward@opp-connect.com
DESIGN & PRODUCTION 设计和制作 Creative Manager 设计经理 Martin Lane & +44 (0) 20 3540 2218 8 martin.lane@opp-connect.com
Editor, OPP Connect OPP Connect 编辑 Adrian Bishop 8 adrian.bishop@opp-connect.com
SUBSCRIPTIONS 订阅
International Property Reporter 国际房产记者 Francine Carrel & +44 (0) 20 3540 2221 8 francine.carrel@opp-connect.com
PUBLISHER 发行
& +44 (0) 20 3540 2228 8 subscriptions@opp-connect.com
OPP Media, part of RGG Ltd Chief Executive: Xavier Wiggins & +44 (0) 20 3540 2222 8 xavier.wiggins@opp-connect.com
ADVERTISING 广告 Commercial Director 商务总监 Andy Grimley & +44 (0) 20 3540 2224 8 andy.grimley@opp-connect.com Sales Manager 销售经理 David Cleaver & +44 (0) 20 3540 2233 8 david.cleaver@opp-connect.com Sales Consultants 销售执行 Anthony Hurley & +44 (0) 20 3540 2216 8 anthony.hurley@opp-connect.com Alex Martin & +44 (0) 20 3540 2229 8 alex.martin@opp-connect.com
PRINTER 印刷 OPP is printed by Pensord www.pensord.co.uk
出版商不接受由撰稿人或 广告商或由于OPP信息而 遭受的任何损失承担任何 责任。任何产品或服务均 非OPP宣传，除非在内容 中指出。 ©版权由RGG有限公司所 有。 全部内容未经书面许可不 得复制或重新生产。
www.opp-connect.com
的一份报告，2013年2月，中国拥有 美国国债的7%（1.22万亿美元）。 因此，很明显，中国对美国房产 市场的胃口是很大的。对我们的 读者而言，这并不令人吃惊，但 这些数字确实让我们更加震撼。 对于在中国工作的房产代理商和 财务顾问而言，这是一个巨大的、 可能带来潜在高回报的市场。但 是，如果我们的读者希望销售美 国房产，如何才能进入这场游戏？ 这不仅仅是一个和美国房产代理商 取得联系的问题。目前，1,000,000 多家美国房产经纪人中只有2000 人获得NAR国际房产交易资格 （CIPS），只有大约6%的活跃美国 代理商开展与中国相关的交易业务。 那些曾试图与美国做生意的中国 人将会发现，如果您想获得事业成 功，就需要了解市场，需要处理一 系列的法律、文化和实践问题。 同样重要的是，他们的美国合作 伙伴需要了解与在中国工作以及 和中国人共事相关的各种问题。 从10月份开始，OPP启动的两项新 课程培训将会带来帮助。“和美国人交 易”课程将给中国代理商和金融顾问提 供成功开展与美国相关的国际贸易所 需的全部知识。“和中国人做生意”课程 将教美国人(及其他人)如何在中国成功 开展工作。在下一期OPP中国上，我 们将更详细地了解这些课程的内容。 但课程本身很可能并不够。您还 需要会见合适的伙伴，为了你们双方 共同的利益，你需要了解他们必须 提供什么，了解您如何才能和他们 一起工作。OPP可以为此提供帮助。 我们的OPP之旅将使来世界各地 的地产代理商和开发商齐聚中国， 会见中国代理商和金融顾问，并开 展业务。我们的下一次旅行将定于 12月 份 。 到 目 前 为 止 ， 这 是 会 见 来 自全美及其他地方的合适海外伙伴 的最具成本效益和最可靠的方式。 此外，OPPLive——我们将于2013年 11月27/28日在伦敦召开年会。这将给 您带来与海外代理商和开发商会谈的机 会，还为您提供了参加各种研讨会和 其他培训活动的机会。详见www.opplive.com了解更多关于该活动的具体 信息。在2013年9月5日之前预订参加 OPPLive展会，您可以获得特别优惠。 对于我们而言，中国在国际房地 产领域拥有巨大的商机，不仅为经 验丰富的代理商带来机会，而且也 给行业新人带来机会。此刻，它们 对美国和其他一些国家十分有益。 利用这些机会需要做一些准备。 你准备得越充分，就将越成功。 无论从哪个角度看，OPPLive应该 是你准备参加的一项重要活动。
05
专题报道 文字 | John Howell
www.opp-connect.com
起重机归来
06
七万五千只大雁重新 回到了西班牙，五十 多万只回到了美国。 大雁迁徙归来是新一年 春天到来的标志，更美 好的时光在前方等着我 们。我们深吸一口气： 它们终于回来了。 让我们再一次感慨的是 面对让人敬畏的生存的 力量，我们如此渺小。
纵 使 大 雁 迁 徙 每 年 都 发 生 ， 只 是 每 年 数 量 有 所 不 同 ， 在过去许多年的每年里，春天 见证了未来生存和希望的昭示。 令人遗憾的是,在国际房地产业 的春天却并不是那么容易预测。除 了几只落伍的“大雁”，大队伍却未 能在在2007年的春天如期而至。 没有大雁的国际地产业春天长 达六年之久,几乎没有任何大规模 的建筑工作。同样，起重机过去 发展壮大的地区如今面临长达六 年的工业低迷和当地经济衰退。 如此说来，起重机归来是个好 消息。我们收到来自房地产世界 各地的报告说起重机的归来意味 着基础建设和开发春天的到来， 正 如 在 大 自 然 中 的 大 雁 一 样，国际地产界亦是如此：起 重机的历史产量大国和地区集 中在西班牙、美国和东南亚。 根据Phil Bishop的杂志《Cranes Today》(感兴趣的人可访问www. cranestoday.com),在 2005/6年 ， 西班牙约有五六个起重机租赁公 司 ， 有 超 过 300个 起 重 机 。 ”西 班 牙 是世界上第二大起重机市场。西班 牙 的 领 先 生 产 商 Jaso,每 年 生 产 700 台起重机。另一个主要生产厂家 Comansa,每年可以建造550-600台起 重机。”但去年,Jaso大幅缩减了产量。
2013年7/8月
了按揭贷款价值），可能会出现 小幅度的上升。 迈阿密让人振奋 的原因是大规模新项目的提议。 在迈阿密市中心,在达德县和 南沙滩,大型新项目的预计投入 共计数十亿美元。同时随着新项 目的开展，相关行业也受到了极 大的推动作用。该项目群预计于 2025年竣工。起重机将随处可见! Firestone房地产经纪公司 的Brett Firestone(brett@ floridacapitalrealty. com)专业从事 迈阿密地产。他非常看好当前的市 场 ,甚 至 让 他 父 亲 作 为 其 房 地 产 经 纪 人来帮助他。“大量资金正在涌入迈 阿密，这些新项目的背后有许多大型 公司的支持，包括中国、南美、欧 洲的大量资金。“很难预计资金的比 例和规模，然而可以确定的是，起 重机将会在城市中停留上一阵子。
美国也经历了类似的情况。 情况在2011年有所转变。在拉 斯维加斯举办的每三年一次的建 筑行业大会ConExpo上，参展商 反应所有类型起重机的订单量都 有所增加。这些订单如今已经交 付,新老机器都已开始努力工作。 报告显示，不仅美国和西班牙 有所上扬，世界各地都在回升。 虽然起重器的年生产数量并不像 2006/7年时以百为单位，但是新 增的供给数量足以证明市场的回 升。毕竟，现如今，除非房屋存货 数量即将售空或是市场出现需求量 增加，开发商是不会进行开发的，
西班牙 在 很 多 人 认 为 这 个 行 业 已 衰 败 了 ， 西 班 牙 的 度 假 型 房 产 的 开 发 也 在 逐 渐 复 苏 。 在La Mata(在Costa Blanca)和 Marbella（在Costa del Sol），新的 起重机已经抵达了工地；而原先闲置 了多年的起重机，现在也重新投入使 用。来自DLR房地产在Torrevieja地区 工作了25年多(info@ dlr-properties. co.uk)的Des Rowson已注意到发 生的改变：“随着起重机的归来，购 买者也回来了，特别是相对低端的 市场。房价正在逐渐攀升。我们很 难找到价格相对便宜的好存货了”。 行 业 中 的 一 些 大 玩 家 ,例 如 梅 萨 国 际，三四年前进入蛰伏期，现在重 返市场。他们迅速看到市场的变化， 并 满 足 其 需 求 。 梅 萨 国 际 的 Simon
中国因素 当今,中国是世界上生产制造起重 机的最大的国家。中国每年起重机 的生产量是世界总量的大约一半。 而成本仅约为德国或美国的一半。 同样重要的是,世界范围内的建筑 公司非常热衷于使用起重机。他们 具有创新交易，结合建筑和金融。 也许这样的消息对这个行业更好。 并不是一个特定类别的购买者归来 了。也不是一个特定类型的房地产 为了满足需求归来了。而是信任归来 了 。 如 果 是 这 样 的 话 ,行 业 可 以 回 到 它 最 擅 长 的 业 务 :采 购 产 品 和 销 售 。
“在整个房地 产世界里，起 重机不仅归来 了，而是期望 卷土重来，欣 欣向荣” 总体市场特点 从 行 业 的 角 度 来 看 ,这 是 十 分 令 人 兴 奋 的 :这 证 明 我 们 即 将 最 终 从 又 黑 又长的隧道中走出来了。而开发市场 和销售市场的潜力同时逐渐显现。 从不同国家买房市场的调查表明 了一个有趣的现象，不同地区和国 家的购买人群并不是全球性的。购 买者的类型以及开发商瞄准的目标 市场在不同地区情况差别很大。 这不是简单的即意识到廉价品， 的抢购行为。更不是低价吸引了 之前不能爬上国际房地产楼梯的 人群进行购买。因此，在不同地域 市场甚至不同类型的房产的购买 者中，买家应该做好市场调研， 寻找适合您产品的购买人群。
www.opp-connect.com
迈阿密 形势扭转最显著的恐怕是在迈阿密。 两三年前，迈阿密大片土地上随处 可见未完工的建筑工地。甚至连布里 克尔大道都有成排的未完工或空置的 公寓。当地法院每天列出一页又一页 丧失抵押品赎回权的数月而不是几 个星期尚未售出的房地产库存水平。 今天，库存量较低，交易量较 高。很少能捡到之前的便宜货了。 事实上,市场上没有很多剩余的优 质项目了。因此,起重机归来了! 然而显而易见却又有些矛盾的 是,库存水平随着市场改善和卖家 数量的增加（因为房屋价值超过
这不仅仅是迈阿密 根据DepartmentOfNumbers. com(HousingTracker的新版本),美 国全国的库存在2007年10月达到了 160万户的高峰。现在大概是70万左 右。与2011年12月——危机的最低 点相比，当前房价总体高出20-30% 。当然,各地的情况有较大差别。 的确,在美国,从美国佛罗里 达 州 至 加 利 福 尼 亚 州 ——市 场 正 从 沉 睡 的 五 年 中 兴 起 ， 在奥兰多， Roger Hutchins专 业房地产经纪人(tm)Jerry Barker (roger@jerrybarker.com)谈到 奥兰多(Orlando)及周围地区: “投 资 者 正 着 眼 于 迪 斯 尼 地 区 和 更 多地区。很多投资者以现金购买， 但对于希望获得按揭贷款的投资者 想要得到按揭贷款越来越容易。”
Morris、Paul Payne, MD、销售总 监 表示。Simon Morris (simon@ masainternational.com)说:“在过去 的几年中,市场沉寂，很难复苏,因此 不值得我们投资。今天的情况却不 同。我们已在这几年来,销售了3万多 套房产。我们的销量还在继续攀升”。 Pull Quote：大部分买家为50 到60岁，购买类型为度假型房 产，有来自英国，北欧，苏维埃国 家，亚洲购买者也在不断增加。
07
专题报道 文字 | Adrian Bishop
美国‘热’，加拿大‘冷’
www.opp-connect.com
光明的未来|对我们所有人来说，美国经济复苏的新闻令人振奋,而且所有的数字都在稳步上升!
08
加拿大四月份的天气与英国今年 的气温相似,气温异常偏低，同样 的冰冷似乎也吹过房地产市场。 不像越过两国边界的美国， 房 地 产 市 场 展 望 相 对 晴 朗 ； 一 次 次 的 调 查 显 示 信 心 的 增 加 ， 更 重 要 的 是 价 格 上 涨 。 美 国 Bloomburg社 论 持 续 报 道 ， 当美国的房产正在活跃振作时，加拿 大的房地产市场闪电般的松懈下来。 其实没有这样夸张。房地产价格在 加拿大仅仅显示略微下降的迹象。 据OPP Connect在三月份的报道, 加拿大房地产协会表示,由于需求 减少,预计今年的平均价格会下降 0.2%， 至 36,2600美 元 。 但 根 据 预 测，全国平均价格在2014年将会 上升1.7%,至36,8700美元,这反应 了在活动方面缓慢但稳步的改进。 根据著名会计公司pwc的另一个 报 告 ， 2013年 房 地 产 新 趋 势 也 对 加 拿大的房地产市场持积极的态度。 “在 全 世 界 都 在 致 力 于 管 理 空 前 的 债务水平和经济动荡时，加拿大是 一个相对稳定的经济区域。与最明 显的美国相比，加拿大的房地产市 场正在迈向接近永久平衡的状态。 “世界其它国家已经注意到了这 一点。美国零售商正在扩大 到可 靠的加拿大市场,移民潮推动了房 产的增长和公寓的销售，外国投 资者试图克服重重困难，通过获 得在房地产找到立足点，而不幸 的是加拿大人倾向于长期持有。 “但这并不意味着加拿大是房 地产的完美天堂。加拿大人需要 时刻警惕，即作为世界上第十大 经济体，可以被任何其他人拖 下去，”pwc的报告中也指出。
但是,可怕的‘b’开头词字,也就是泡 沫(Bubble),挂在每个人嘴边，令人 担忧的是，加拿大市场比美国市场的 估值还要高出过多。早在2011,一位 经济学家的研究就指出，加拿大的住 房价格估值过高，根据Economist（ 经 济 学 家 ） 的 数 据 ， 在 过 去 的 10年 内，加拿大住房价格指数持续增长， 住房价格/租金指数2013第一季度为 172.6%，相比10年前增长54.8%。 加拿大国家报纸《环球邮报》这
应该被关注的是 加拿大市场比美 国市场的估值还 要过高 样讲道：“数字不说谎,尤其是关于 加拿大过热的住房部门的数字。近 些年来，住宅价格的增长与基础条 件的隐性增长不相匹配。市场即 将回调，展开严峻的自我调整。 “一个有特别说服力的统计数字是关 于住房投资所占GDP份额的。 这一比 例稳定攀升至过去两年的历史最高记 录。现在超过GDP的7%，与50年平 均水平的5.8%相比较,20世纪70年代 末的上一个高峰约7.26%，以及20世 纪80年代末的7.18%。在住宅投资占 GDP的百分比在前两个周期内达到高 峰之后,住房市场在几年之内会崩溃。” 再 让 我 们 转 向 美 国 。
《福布斯》总结,“这些天，美国 市场恢复正在显现，”这是在政府支 持的抵押贷款公司Fannie Mae于四 月份撰写的利好收益报告表之后。 数字显示，在二月份，中值列表 价格达到了18,9900美元，月环比增 加了1.15%。住房的销售速度比上 个月降低9.26%，中间值是98天,。 进一步说,Zillow,出版了《住 房价格期望调查》,预测美国的 住房价格在未来五年里将平均上 涨22%，在今年仅上涨4.6%。 以福罗里达州为例，与去年同 期数字相比，佛罗里达州新住房 中间销售价格高达15%,预计是自 2008年1月份以来的最高水平。 与去年同期数字相比，奥兰多 住房的中间价格几乎高达20%， 中国投资者在美国的投资也仍势头 不减。根据中国房地产报和世界华人 不动产学会的数据，2012年中国投 资者在买过的房地产购买量为90亿美 元，总海外购买量为500亿，购买量仅 次于加拿大。可将中国购买者对美国 市场的持续看好。美国地产市场，你 的“夏天”即将到来了吗？！
住房价格/租金指数2013第 一季度为172.6%，相比10 年前增长54.8%。 2012年中国投资者在买过的 房地产购买量为90亿美元， 总海外购买量为500亿，
投资福罗里达州 —— 5千美元起投 15%的佣金 对于希望利用不断增长但土地价格仍相对较低的美国＝市场 我们可以提供帮助。
福罗里达州 阳光之州
我们的地块都在佛罗里达州的黄金优质地段，已拥有全面的小区规划和使用许可。由于美国房屋建筑时间最 长为4年半，对于开发商，优质地块非常短缺。我们提供一个简单方便的投资方式，利息率为0％，75％的卖 家融资率，非常低的投资门槛。
地块价格从 2万美元起，佣金为购买价格的15％。 我们对投资者的承诺：
对代理合作伙伴的承诺：
• 已全面规划和使用的佛罗里达用地
• 以最低5千美元购买佛罗里达州最主要地段
• 海滨位置，如Cape Carol和Tampa Bay
• 以75％保证卖方融资，无利息
• 价格从2万美元起，已包含3年的房产税
• 极低的购买价格来筹集快速和方便的资金
• 投资只需5千美元，贷款部分0%利率
• 无公司标识的宣传册，视频和完整审核资料
• 比峰值定价定价低70%进行投资
• 15％的佣金，及时支付
• 多种退出策略
• 对业绩突出的代理，有特殊奖励
QUALITAS Property International是一家主要侧重于美国各州土地收购的专业房地产投资公司。我们作为出面人， 支持一个国际的销售网络，并在开发商和房地产代理之间搭建桥梁。我们正在寻找一定数量的积极主动的代理和营 销合作伙伴加入我们的国际销售团队。
今天就联系我们，讨论合作机会，请通过以下方式联系我们 +44 (0)20 7993 8254 | www.qualitasproperty.com
专题报道 文字 | John Howell
葡萄牙的方案 葡萄牙是金融危机的受害国之一。政府正全 力挽救。葡萄牙的方案，你奏效了吗？ 葡萄牙将有一个明亮的未来吗？
咋一看来，葡萄牙的旅游业似乎是 相当平平。葡萄牙GDP的9%来自旅 游业（世界平均水平是9%），葡萄 牙8%的人在旅游部门工作。葡萄牙 人为本国经济创收€86亿的收入。 葡萄牙人想做的远远不止这些。 他们想让房地产业起带头作用，并 且为了鼓励房地产业的成长，已经 准备好给予房地产业一些支持。 为 了 推 动 旅 游 业 ， 政 府明确了以下五个关键目标：
方案 1.宣传葡萄牙 2.降低季节性影响 3.保持优质环境 4.支持其他产业
www.opp-connect.com
5.增加收入
10
但是这些目标几乎可以应用 于 每 个 旅 游 经 济 体 。 葡 萄 牙 人 怎 样 将 以 上 付 诸 行 动 呢 ？ 葡萄牙人已经确认，每年南欧的房 地产销售量为100,000，葡萄牙仅占 4%。葡萄牙人想把在南欧的房地产销 售增加至10%。葡萄牙房地产的传统 购买群体是英国。葡萄牙人有望增加 在英国市场的销售。同时，葡萄牙人 也希望在其他市场取得更多的成功。
葡萄牙人正一步步完成这项任务。 第 一 步 已 经 实 施 ， “黄 金 签 证 ”的 颁布是葡萄牙鼓励外籍人士进行 葡萄牙投资的一大措施。不论投 资人来自哪个国家，只要购买超 过50万欧元的房产或通过其他形 式投资金额在100万欧元或以上增 加就业岗位的即可获得该签证。 葡萄牙并不是第一个吃螃蟹的 人，已经看到甜头的葡萄牙， 与其他已经采取了该策略的欧洲 国家相比，有何竞争优势呢。 葡 萄 牙 经 济 和 就 业 部 部 长 Alvaro Santos Pereira对这两个难题直言不 讳。Pereira的背景是一名经济学家 和大学教师。他与正在试图努力克 服该同样问题的政客们打过交道之 后，他对政策的清晰解读和直接了当 给了我们信心。Pereira非常明确地 说：“首先，没有对特定国籍的人能 够拿到签证的数量设限，同时未来也 没有引入数量限制的计划。”Pereira 对价格竞争问题的看法也是同样直 接，他说：“对于我们想要吸纳的人 士来说，选择在哪里居住并不仅仅 是被价格控制。葡萄牙可以提供很 多，比如适宜的气候、稳定的社会、 安全的环境和极具竞争力的价格。 ” 该项方案的第二个关键组分是引入 简单较低的税款，即对想在葡萄牙 定居的所有外国人士，如果他们选
择在当地工作或生活，无论他们的 收 入 是 多 少 ， 只 需 付 20% 的 统 一 的 收入税，这比当地人要优惠很多。 第三个关键组分是为投资者者和潜 在购买人群提供了一个信息交流平 台， www.livinginportugal.com. 网 站提供了多种语言，包括了签证申 请，在葡萄牙居住的各种相关信息。 同时，大大缩短的居住时间很大 程度上为签证申请者提供了便利。
葡萄牙的气候适 宜、社会稳定、 环境安全、价格 极具竞争力。 而 “ 黄 金 签 证 ” 颁 布 ， 已 有 13 名 成 功 申请者，60多个申请正在申请过 程中。这些宏伟的计划将面对持续 的经纪危机和激烈的全球竞争的考 验。然而葡萄牙政府正与各产业联 手创建一个连贯的计划，推动房 地产销售等各行业的发展让我们看 到了他们的决心和机遇。而一切 将取决于该计划执行的有效性，
诚征代理 出售葡萄牙房产 黄金签证 葡萄牙的房产及投资机会 提供有吸引力的佣金 协助黄金签证的申请 同时销售度假房产：www.comportacasas.com
希望了解更多详情，请联系我们： +351 917591950 ronald@livingportugalproperty.com www.livingportugalproperty.com
市场报告葡萄牙 文字 | John Howell
葡萄牙房地产 我们向1100个房地产代理商和开发商了解葡萄 牙房地产市场的情况。以下是结果： 房地产代理商(50%)开发商(30%)其他20% 购买者从何而来?
外国购买者都是什么年龄?
英国-53%
比、荷、卢-9%
法国-8%
40岁以下-28%
德国-8%
爱尔兰-7%
北欧-6%
40岁至60岁-58%
俄罗斯-4%
印度-3%
中国-2%
60岁以上-14%
约80%购买者在阿尔加夫购买,10%在里斯本/卡 斯卡伊斯,其余则在葡萄牙的其他地方
外国人为什么购买呢?
虽然期望退休市场能够增长,它仍然 是目前相对脆弱的市场
什么是平均出售价格?
主营住宅-15%
退休-26%
在$250K以下-25%
假期-27%
投资-30%
$250k和$500K之间-50%
移民-1%
超过$500K-25%
几乎每一个受访者都说,虽然移民并不是一个重 要的市场,他们期望移民会大幅增加。
www.opp-connect.com
他们购买什么?
12
公寓-42%
住房-53%
酒店客房-1%
商用房地产-1%
中间范围(就物价而论)的房地产为最大的投资 者团体提供了最现实的吸引力。
您是否与外国介绍人工作? 土地-3%
别墅和公寓在葡萄牙仍十分流行,这是不奇怪, 因为这是很多购买者的生活方式。
是-71% 否-29%
外国介绍人对许多代理商和开发商至关重要， 可以引诱非欧洲购买者。
2013年7/8月
您支付给介绍 人的平均佣金 是多少？
准备回答问题的受访者的数量过少，不能进行有效分析。 支付的款项从价格的1%至7%不等,或在某些情况下,是代理 商实际收到佣金的一半。
官方价格 下列图表是根据欧洲央行(ECB)提供的数字进行编译。 该指数要求对象封装:”葡萄牙；住宅房地产价格、新住宅、现有住宅；住宅房地产状况良好或状态很差；整个国 家；既没有经季节性调整也没有工作日调整；其他。” 据说，“编译是通过特征回归和恒重调整广泛地域类型以及与‘新住房对现有住房’交叉的质量。每年都会对配重和平 均/中位住房属性进行检查。” Publ.Lag.国家标题：confidencial imobiliario信息索引。二代码:bism.M.Vsja.Pt.00. 我们已要求澄清这些数字，但是没有成功。对我们来说,在OPP，他们根本没有什么意义。
是否有人认为,葡萄牙的 价格在2010年缩减之前的 过去几年里已经缓慢稳步 上升?认为没有上升。 Não poderia organizar uma mijada em uma cervejaria*
110
82.5
22.5
*Google告诉我,这意味着“ 他们不可能在啤酒厂举办 一次狂饮”。 2010
2007
2004
2001
1998
1995
1992
1989
www.opp-connect.com
OPP在阿尔加夫和里斯本/ 卡斯卡伊斯的本地来源 告诉我们,价格和数量自 2007年起已经急剧下降。
55
13
市场报告葡萄牙
www.opp-connect.com
市场正在做什么?
14
银行廉价出售抵押贷款房产存货
皇家特许测量师学会/CONFIDENCIAL IMOBILIARIO2013年4月的调查
来自葡萄牙购买指南的本·泰勒 （BEN TAYLOR）
葡萄牙银行和借款人正在以较低 的价格向市场抛售数以千计的没 收抵押贷款住房。葡萄牙商业银 行(BDA)提供高达12%的折扣。 其他银行也在想办法尝试卸下 其没收抵押贷款地产的包袱， 小 幅 度 折 扣 也 同 时 在 考 虑 。 “银行需要摆脱这些房地产固定 资产，为此，它们需要创造市场需 求,”葡萄牙资本市场的老大Jones Lang LaSalle Inc.（JLL）的经纪 人WalterFabrega说道。“需求必 须通过大幅度折扣来刺激产生。” 最新折扣预期会吸引新投资者,有助 于市场恢复，经纪人们纷纷指出说。 “在一个很长的等待时期之后,我 们最终清楚的认识到，来自投机 资本的对增值潜力和没收抵押贷 款资产的需求，”Jones Lang在上 个 月 的 报 告 中 讲 道 。 “这 种 趋 势 将 在2013年期间将会逐渐增强。” 根据Jones Lang所说，在葡萄牙 投资房地产自2011年下降了38% ，跌至2012年的125百万欧元， 是过去十年的最低成交额。根据 Confidencial Imobiliario搜集到的 葡萄牙房地产市场的数据，价格在 2012年的连续第二年下降了2.2%。 与去年大约6,000套住房相比， 葡萄牙银行预计今年将出售房屋 和公寓10,000套或总销售的22% ，Re/Max经纪公司葡萄牙地区 的区域主管曼努埃尔·阿尔瓦雷 斯（ManuelAlvarez）说道。
皇家特许测量师学会/Ci葡萄牙 住房市场每月的调查(PHMS) 基 于大约100个常规反馈提供了销 售和租赁部门的定性月度评估。
来自葡萄牙购买指南的本·泰勒 （Ben Taylor）是OPP另一位 受欢迎、非常具洞察力的关于 萄牙房地产市场上午评论员。 他说：“只有愚笨大胆的人才 会对当前经济气候下葡萄牙房 地产市场做出自信的预测。” “很 少 有 人 会 不 同 意 这 样 的 说 法 ： 现在在葡萄牙购买房地产作为短期 的翻转投资是非常不明智的举措。 房地产的销售需要很长时间，甚至 是以大大降低的价格，也需要很长 的时间进行出售。因此，如果你 的计划发生改变，你就有资产受 困的风险。但是，如果你计划长 远投入房地产市场，那么无疑这 对于买房市场是个很好的机会。” “市场上不乏选择,从山间的”乡 村别墅”到阿尔加夫的公寓,现在 开始都在原价以一定折扣进行 出售。”关于这些公寓的开发， 我有两个重要的方面需指出： “首先,真正廉价的住房是在本 地而不是在互联网上,因此建议 你一定要实地考察。第二,重要 的是对你感兴趣的任何地产的 开发状态进行很详细的检查。 “一 般 来 说 ， 很 难 对 市 场 的 价 格 进 行预测。然而,有一点很重要,真实 地来讲，葡萄牙市场还从未达到西 班 牙 所 经 历 的 极 端 “繁 荣 与 萧 条 ”。 ”
从OPP的角度来看，这份报告持续 的可靠地提供了在里斯本、波尔图 和阿尔加夫正在发生状况和整体情 况。它并未涵盖葡萄牙的其他地区。 2013年4月，PHMS的研究结 果表明,活动在销售市场很稳定， 但是在租赁部门却精疲力竭。 自2010年9月，销售预期第一 次为正数，自2010年10月以来， 新的指令也第一次显示为正数。 然 而 ,我 们 要 小 心 作 出 结 论 ， 至 少 在这个阶段，销售市场已经开始转 移。事实上,价格继续下降,国内价格 净 余 额 在 负 的 45， 即 55%。 更 多 的 受访者经历了价格下降而不是价格 上涨，他们期望价格期望净余额仍 保持在-39.出租市场有一段时间从销 售市场的回落中获益，因为家庭住 户不能取得抵押融资而选择租赁。 但是,这个月的租户需求增长受 阻 ,同 时 新 的 租 赁 指 令 仅 勉 强 上 升 ； 由于该变量在调查（2011年10 月）中介绍过，租赁交易量预计 以最慢的速度攀升。租金在下降, 同时，租赁期望也是十分消极。
有关更多信息,请参见: www.portugalbuyingguide.com
专题报道 文字 | Adrian Bishop
1美元的房子 不用支付高昂的房价-现在,您可以以1美元的 价格购买美国的房子。但这是个陷阱吗？值 得投资还是新手错误？Adrian Bishop发现: 在美国，一美元可买到一个汉 堡 、 一 杯 咖 啡 或 一 个 房 子 。 的 确 如 此 。 ReMax代 理 人 Albert Hakim目前在Realtor.com上贴出了 一则广告，您仅用1美元即可在密歇 根州底特律投资一栋独立式住宅。 这并不奇怪,先前蓬勃发展的汽 车制造城市里的没收抵押住房现在 已经吸引了世界各地热衷于抢购 便宜货的房地产投资者们的咨询。 在1美元房产的列表中，有一个是位 于印第安那街附带一个300多平方米花 园的130平方米的三居室独立式住宅。 根据Realtor.com，在同一路 段的三居室住房的最高支付价是 2006年8月10日的110万人民 币。街道面积为110平方米。 关于底特律低价的房产，Hakim 先 生 告 诉 OPP杂 志 “我 每 个 星 期 从 世界各地会接到300-500个咨询。 “大 量 涌 入 的 中 国 买 家 构 成 了 一 大 部分购买群体，同时来自新加坡和 其他亚洲地区的人们也纷纷购买。 ”
在未来的五年 内，底特律将成 为民族的故事。 经济恢复正在进 行中
虑。” “这些房产在获取占用许可之 前需要大量修葺，即使你能够把修 理费用控制在合理价格，房产所在 的社区附近将不可避免地遭遇相对 高水平犯罪率、失业率、较多的没 收抵押房产，同时很难找到可以出 租的对象。这将花费您较高的管理 费用、维修费用和出租空闲损失。 “另外，举个极端的例子，100年房 龄房产的业主将面对不断的维护和每 年物业税支出。换句话说,这些都是亏 损房产,其毛收入总额和可以忽略不计 的转售价值远远低于总维护成本。 ” 美国Feltrim开发公司的总裁 GarrettKenny已向中国房地 产投资者销售了很多房产，也 同意这种说法。他说道，你会 相应的得到你所付出的东西。 “就 像 谚 语 说 的 ， 如 果 事 情 好 到 难 以置信，那么通常是不可信的。为 什么当地人不捡这些‘便宜’呢？我没 有看到投资1美元在这里住房上的任 何利益——中国人是很精明的投资 者。他们明白这个道理。底特律一 个开发商，Metro Property Group 相信底特律将会在未来有大规模的
发展。他们是底特律过去两年内最大 的购买拍卖抵押房产者，他们以大约 500万 美 元 购 得 1000房 产 ——购 买 后，公司再进行整修或重建并租赁。 该集团所有的房产中最便宜房产是 位于底特律的90平方米的1卫，1浴室 的一层建筑。预计回报率为15.17%。 其首席执行官Sameer Beydoun 说:“我认为在未来五年内，底特律将 成为国家扶持的重点——市中心的经 济和建设正在逐渐恢复，进入房产的 所有投资，附近社区的恢复也在进 行中。这些都在一天天的改善中。 ” 非营利性组织CEOs for Cities也同 意 该 说 法 ， 同 时 将 底 特 律 划 入 为 15 个“新崛起的城市”之一，吸引年龄 为25-34岁的大学教育水平的。 代 理人Lisa Gray,在底特律一直工作 了 13年 说 道 ， 底 特 律 房 地 产 价 格 在 触底之后的四年后正在逐渐上升。 根 据 Realtor.com,在 编 写 本 报 告 的时候，底特律有3062套住房 待销 售 ， 列 表 上 中 位 数 房 价 为 6万 8千 人 民 币 ， 平 均 价 格 为 18万 人 民 币 。 有 关底特律房产的更多详情,请看Albert Hakim的网站:www.alwayssold.com.
www.opp-connect.com
最大的问题是,这些廉价住房真 的值得房地产投资者们投资吗？ ColinMurphy经营投资机构 Torcana,警告投资者不要愚蠢 地购买1美元房产，因为修葺成 本和风险会让他们无法承受。 他 说 :“1美 元 的 房 子 是 一 个 荒 谬 的 宣传方式,只有傻瓜才会去认真考
真的有这样好的事情吗？
15
法律新闻
全世界的律师和会计师 告诉我们关于法律的新变 化。如果你获悉自己所居 住的国家或做生意的国家 的法律或税收发生了任何 有趣的变化,请联系
本期的法律新闻全面介绍了西班牙 最新的房贷动向和居住签证政策。同 时，还有其他地区最新法律动向。 西班牙 最高法院宣布按揭贷 款最小利益的无效性
www.opp-connect.com
西班牙最高法院的共同法律部分 已宣布建立收取最小百分比利息的 西班牙按揭条款的无效性。这些条 款会影响以高于最初同意的利率支 付利息的人。这些条款，通常称之 为 “地 板 条 款 ”,规 定 了 一 个 最 低 利 率 一般为2.5%至 3%。去年,Euribor 达到历史低点0.5%，按揭人尚未 能够从这些低利率内受益。这一决 定,在任何情况下,将不退还已经满 足的金额。 在欧洲法院司法裁定西 班牙法律体系在关于驱逐的问题与 欧洲标准相反之后，最高法院的判 决才会生成。[据西班牙律师 Cesar Garzon报道——电子邮件:c.garzon@ spanishlawconsultants.com]
16
西班牙 50,0000欧元 黄金居留签证 更 多 详 细 信 息 出 现 在 西 班 牙 新 的 ‘黄 金 签 证 ’计 划 。 这 一 措 施 ， 作 为 企 业 家条例草案的一部分，将授予购买 €500,000以上房产的外国人居住许可 证，而最初宣布的是购买€160,000以 上房产的外国人才授予居住许可证。 有关‘黄金签证’计划的金融阀值详细情
况已由西班牙副主席Soraya Saenz de Santamaria于5月27日星期五召开的西 班牙部长内阁会议结束之后宣布的。 绸布商机构在穆尔西亚的董事Chris Mercer说，“这是个极好的消息。 虽然我们更希望有一个更合理的 阀值€250,000-€350,000，为更 多潜在投资者打开投资的大门。” 西班牙的法律专家Cesar Garzon, 告诉OPP说,他希望签证在今年 年底通过，到2014年1月有效。
西班牙 最新出台的按揭贷款法案 生效
保护按揭债务人的西班牙新法律将在 2013年6月开始生效。要点是,该项法律 授予公证人更多权力,防止滥用条款的 情况发生；按揭期限由目前的40年缩 减为30年；在未来两年内不会再有驱 逐行动。允许法官声明不当的丧失抵 押品赎回权；债务人可直接要求独立 估值；最大数额的贷款不超过房地产 价值的80%；当房地产被收回时，允许 债务人独立于法院私下出售；违约的 房地产利息限制为法定利率的三倍； 债务人必须分开签署抵押契据 的文件，并承认在签署该抵押 时已经知晓其所承担的风险。 [西班牙律师 Cesar Garzon报道， 电 子 邮 件 ： c . g a r z o n @ spanishlawconsultants.com]
john.howell@opp-connect.com
更多更新可在我们的新闻 部分请浏览 www.opp-connect.com
西班牙 西班牙另一个自治地区提高 了税率
加 泰 罗 尼 亚 自 治 区 政 府 (加 泰 罗 尼 亚 的自治机构)已决定提高转售房地 产的转让税(ITP)。现有的8%税率 已经增加至10%，旨在增加年收入 €150,000,000。加泰罗尼亚社区内， 转售的转让税现在可与新建房地 产的增值税（10%）相媲美。它们 不是第一个自治地区有如此做法。 去年一月份，安达卢西亚的自治 区政府还决定提高转让税,以增加 收入。在这种情况下，房地产价值 少于€400,000的，其转让税提高 至8%；房地产价值在€400,000至 €700,000之间的，其转让税提高 至9%；房地差价值超过€700,000 的 ， 其 转 让 税 提 高 至 10%。 [西班牙法律咨询顾问Cesar Garzon报 道www.spanishlawconsultants.com]
西班牙 2013-2016西班牙 国家住房计划 西班牙内阁已经批准2013-2016国家 住房计划。该计划主要目标是促进 房产租赁，其中包括一个租金补贴项 目， 将帮助超过133，000人受益。 该计划分为七个部分：贷款及租赁补
2013年7/8月 贴、租赁帮助、促进公共房产、建 筑恢复、促进城市重建，以及促进 城市可持续发展和促进建筑能源性 能方面的报告。该计划预算为23.11 亿欧元、计划创造105个就业岗位。 [作者：CesarGarzon，西班 牙律师——邮件：c.garzon@ spanishlawconsultants.com]
欧盟 新抵押贷款准则降低房 地产泡沫风险 欧洲议会已同意一套抵押贷款共同 准则，旨在避免房地产泡沫。新规 则将收紧对整个行业的控制，并使放 款者更加容易判定借款人是否能够偿 还其债务。这套准则包括：一种新的 欧洲标准化信息表(ESIS)，可以让消 费者更方便地比较抵押贷款，包含有 关年度百分比的更清晰信息的广告 抵押新规则，以及用于评估抵押贷款 申请人信用的更严格的标准。此外， 还会有新的抵押放款者能力要求，同 时通过运行信用中介机构跨境操作使 消费者获得更多的选择。该准则将 由欧盟成员国签署之后才能获得最 终 批 准 ， 并 将 于 2015年 年 中 生 效 。 （来源：爱尔兰独立报）
法国 提出法律诉讼的时效期限大 幅度降低
者或其分包商的担保和责任相关的法 律 诉 讼 在 收 到 建 筑 工 程 的 10年 期 间 有 效 。 因 此 慎 防 2008年 6月 19日 之 前引起的属于普通诉讼时效的权利。 2013年6月19日之后开始的 法律诉讼可能视为不可受理。 [Loic Raboteau关于Kobalt Law的 报道 电子邮件：loicr@kobaltlaw. co.uk]
土耳其 为外国房产购买者提供一年 居住签证
法国 法国资本收益税的变更 房产市场销售将获益 主席弗朗索瓦·奥朗德(Francois Hollande)已宣布，对第二住房销 售的资本收益税体制进行变更， 为法国房地产市场提供更多流动 性。资本利得税救济制度将发生更 改，因此从2014年起，在房产完 全免受资本增益税之前,所有权的 要 求 时 间 将 为 22年 ， 比 2012年 9月 批准的30年制度的年限下降了。 Nicholas Leach,Athena Advisors 的合作伙伴，评论说，“这可以 看作是政府做出的一点大转变， 在Sarkozy当权的时候，把相似 的制度进行转变。去年的物业税变 更了，使得很多国外购买者退出法 国房地产。现在，有了奥朗德的更 改，我们可能会看到购买者又回来 了 。 ”奥 朗 德 表 示 ,这 些 更 改 将 确 保 “ 市 场 的 供 应 来 源 ”以 及 这 些 更 改 是 策 略 性 激 励 措 施 ： “我 想 要 的 不 是 给业主一份馈赠。我想要的是那些 想出售他们的房产给想要购买其房 产的他人的业主可以做的事情。” [据尼古拉斯•利奇（Nicholas Leach）报道，Athena Advisors, www.athenaadvisors.co.uk]
法国 对于高收入人群的收入附加 税将限制为66.66% 法 国 国 务 委 员 会 建 议 ,今 后 高 收 入 者 的附加税将仅限于66.66%。理事会 的金融科相信如果税收更高于，可能 的情况是，可被视为没收，因此也可 能 被 宪 法 法 院 拒 绝 。 他 们 还 指 出 ,在 计算税收时要考虑所有收入，而不仅 仅 是 个 人 活 动 的 收 入 ,这 是 纳 入 政 府 先 前 的 计 划 。 他 们 还 建 议 ,应 适 用 于 每个家庭,而不是每个个人。2012年 12月在法院不允许规划的75%税费之 后，在政府没有考虑支付能力的基础 上新立了税费。财务科的建议都是很
为了吸引更多外国直接投资者，土耳 其政府延长了外国房产购买者和现 有房产所有者的居住许可。目前， 购房者受到旅游签证的限制。旅游签 证只允许他们每隔180天在土耳其停 留三个月，而这项新的法案将外国 业主的居留时间延长为一年。该法 案的执行同时增加一系列对海外投 资者利好的法律的产生，在该国的 投资障碍得到缓解。土耳其政府去 年放松了外国人购买土地数额上的 限制，同时删除了互惠条件。新的 居留法案有望在2014年年初生效。 (来源：www.prweb.com)
英国 政府对税务制度作出多 项调整 对于2013/14新一年度财政年，英国 政府对其税收制度作出数项改变。在 所 得 税 方 面 ， 针 对 65岁 以 上 的 不 同 年龄组，个人免税额的数额已经发生 改变。支付40%个税之前的收入额已 经降低，而附加费率纳税人的税率及 其对股息收入支付的税款都被削减 了。在福利方面，儿童补助金已被 冻结，而产妇及其产假薪酬、求职 者津贴、政府基本养老金和养老金 补足保障的最低收入均有所上升。 在税收抵免方面，工作税收抵免的 基本部分保持不变，儿童抵税额中 的家庭部分同样如此，但儿童部分 被增加了。资本所得税(CGT)的门槛 增加了，而遗产税的门槛冻结不变 （ 并 将 继 续 保 持 到 2018年 4月 )。 平 均D级房屋的议会税也出现了上升。 如欲了解全部新的税率信息， 请访问：www.hmrc.gov。 （来源：《卫报》）
www.opp-connect.com
2008年6月17日颁布的关于民事案 件时效改革的法律已经把提出法律 诉讼的时效期限从30年减少至5年。 这项法律于2008年6月19日开始生 效。对人诉讼的时效期限是权利持有 人知晓或应该知晓行使其索赔的必要 事实的当日起计的五年时间。不论争 议是否与贸易人之间或贸易人与非 贸易人之间产生的义务相关，都适用 相 同 的 截 止 期 限 。 请 注 意 ,特 殊 时 效 与先前法律中的特殊时效保持一致。 例 如 ,与 房 地 产 权 利 相 关 的 法 律 诉 讼 的 时 效 期 限 保 持 在 30年 ； 与 建 筑
快地经国务院批准,然后提交给政府。 [资 料 来 源 :tax-news.com]
17
法律新闻 塞浦路斯 取消不动产 税务增加
塞浦路斯政府已宣布,旨在通过增 加不动产税筹集180百万欧元的计 划已被取消。上一届政府已打算在 议会休会之前让议会通过关于总统 选举的法案，但是大多数译员投票 推迟讨论。这项法案豁免房地产 所支付的税务高达€40,000(1980 年价值)从清缴税款,并提供了房地 产 价 值 在 €40,000—€120,000将 以 全额的 €4.00/1000利率征税。利 率将使得房地产增加更高的价值—— 超过€1百万的最高利率房地产 将以€29.00/1000利率缴纳税收。目 前正在与财政部合作讨论新的立法。 [资料来源:塞浦路斯地产新闻]
英国 取缔对非本国居民居住税的 豁免
www.opp-connect.com
自 2013年 ４ 月 ６ 日 起 ， HMRC将 使 用新《英国法定居住地测试 (SRT) 》以确定在每一纳税年度，基于 收入税、资本税、遗产税的目的， 个人是否居住或不居住在英国。 新的测试据说比现有规则的条理 更清晰，因此任何人轻微践踏有关 税务状态，即需要采取行动，依 法维护其在英国的非居住税务状 态。SRT将从两个级别评估个人。 即自动居住测试和充分联系测试。 给定税收居住的复杂性，以及每个 人的情况和要求都是不同的；对其 税务状态有任何怀疑的任何人应与 税 务 顾 问 预 定 咨 询 。 [资 料 来 源 :海 外 指 南 公 司 ]
18
加拿大 房地产律师现在必须 签署《宣言》 上加拿大律师协会的集会已经批准了 一 项 宣 言 ,即 进 行 房 地 产 交 易 的 律 师
必须在每年年底签署。该文件是一 个欺诈行为的证据列表，期望律师 了解并执行该列表上的内容。这是 为 了 确 认 ,他 们 知 道 如 何 避 免 成 为 按 揭和房地产欺诈的受害者。该行动是 对社会上所见的大量欺诈索赔进行 限制所做的尝试；参与这类案件的 律师说他们并未意识到他们的一些 责任。他们将不得不同意，不得允 许工作人员使用律师的地产软盘并 将 其 密 码 保 密 。 还 确 认 ,他 们 知 道 自 己有监督所有为其工作的非律师人 员 的 职 责 ,并 知 道 对 转 让 财 产 所 有 权 中借款人和放款人禁止采取行动。 [资料来源:canadianlawyermag. com]
意大利 房地产协会呼吁现代 化和规例更改 Assoimmobiliare-意大利的高级 房地产协会已发出一个优先国家房 地产现代化的号召。首席执行官 Beni Stabili和Aldo Mazzocco声称 成为意大利房地产和建筑行业日益 增加的关键组成。优先事项是指对 基 础 架 构 采 取 行 动 (住 房 、 办 事 处 、 监狱、医院等),广泛推动中小型企业, 以便使物理基础架构更快速高效。 该行动点是广泛结构分析、 资 产 重 组 、 提 供 资 金 奖 励 ， 并 通 过 各 种 资 金 渠 道 对 资 产 进行清算和筹措资金。通过 使用基金和REIT/SIIQs的两个 宏观结构，国内和国际资本将 会受到鼓舞,使市场继续向前。 [资料来源:欧洲房地产投资者]
性化信件一个退税表单和一个新税的 官 方 指 南 ,他 们 还 将 对 房 地 产 应 付 税 金 进 行 估 算 。 如 果 网 站 （ revenue. ie.）上的在线估价指南可行，他 们判断，收入太高的话，将会进行 咨询。业主可以提供另一种估价。 在六月底之前不作出回应的人士 将面临严厉的惩罚措施。女议长 Josephine Feehily说，如果收入没有 达到合规的水平，即在本年末 “超过 80%几个百分点”，她会十分失望。 [资料来源:《爱尔兰时报》；爱尔兰 检验师]
希腊 希腊即将向外国投资者提供 居留计划 在希腊政府企图重振房地产行业过 程中，希腊将为非欧盟投资者通过 购买或租用超过25,0000欧元的房产 提供居住权。通过调查和数据显示， 来自阿拉伯，中国和俄罗斯的投资者 居住和投资需求的不断增强，这一 提议在4月中旬提出并通过投票。该 居留签证计划将有5年有效期，并很 可能在这之后可以重新续签。这将 使 持 有 人 ， 其 配 偶 及 未 满 18周 岁 的 子女自由出入所有申根国每连续三 个月一次。希腊的旅游局同时也宣 布，计划大幅增加到希腊旅游的高 端游客。[来源: Business Inquirer]
美国 佛罗里达州更快地丧失抵押 品赎回权
爱尔兰 税务局针对房地产 税逃税者
爱尔兰税务局打击房地产税逃税者, 警告说，会扣除那些不合作人士的 薪金、养恤金或银行帐户。该软件 包发送到大部分业主，包括一封个
佛罗里达州的州长RickScott在六 月份初签署了草案HB87，这项 草案大大加快了阳光州居住房地 产丧失抵押品赎回权的进程。 新法律立即起效，把听证会的数量 从二降到一。 此外,如果得到法官的核准,听证会 可在取消赎抵押赎回权投诉之后最早 20天内设置。在房地产中有经济利益 的任何人都可以开启这一加快进程。
2013年7/8月 此外,该草案意味着一年之后，而不 是之前设定的五年，银行将能够根据 清 偿 (债 务 人 偿 付 抵 押 权 人 变 卖 抵 押 物 后 仍 未 清 偿 的 )债 务 余 额 的 判 决 ， 追踪房主。该草案一直是一个争议的 源头——该草案的提倡者说，该草案 会给佛罗里达带来迫切需要的住房库 存，而批评者坚持认为该草案有可能 促使一些原来的业主破产，因为短期 销售在较短的时期内很难获得成功。 [资 料 来 源 :CPA执 业 顾 问 ,网 站:www.cpapracticeadvisor.com
巴西 政府授予小企业的专项基 金
国外定居或注册的个人或公司实体。” 外国资本必须通过电子注册声明 的方式进行注册。外国直接投资模 块(RDE-IED)均经中央银行信息系 统 (SISBACEN)。为了施行电子注 册声明，外国直接投资被定义为巴 西公司的永久持有股份或者，按照 市场惯例，系非居民投资者的长期 所有权；在国外居住、定居或注册 的个人或公司实体通过在巴西公司 的股份或股票所有权，或在已批准 的外国公司的投资在巴西运营。 这项声明意味着,收到投资的巴西公 司和/或外国投资者的代表将负责全部 注册流程。[来源：Daniela Antunes, Maxwell Alves律师事务所www. maxwellalves.com]
泰国 银行准备应对可能出现 的信贷泡沫
巴 西 政 府 已 推 出 信 贷 设 施 ,以 刺 激 微 型企业和小型企业的创立、可持续性 和发展。这些资源将用于：融资投 资 、 出 口 和 进 口 货 物 ,专 营 权 启 动 、 资金和服务等。个人如微型企业的企 业家以及自营置业者和技工，也要 求特定的信贷额度，例如：就业和工 薪阶层项目（节目），近期发放给个 人企业家的宪法基金和信贷额度有最 大 贷 款 金 额 限 制 。 根 据 第 123/06号 补充法律确定，授予微型企业和小型 企业贷款时，微型企业和小型企业 享受优惠待遇；该项补充法律尤其 是关于由公营银行提供的产品和服 务，如：巴西银行、巴西联邦储蓄 银行、巴西东北银行、巴西贝伦银 行、巴西国家经济社会发展银行。 [来源：Daniela Antunes, Maxwell Alves律师事务所www.maxwellalves. com]
根据《外资法》,“进入巴西的没有初始 外汇支出并用来生产货物、提供服务的 任何货物、机械或设备，以及引入巴西 用于经济活动的任何资金均可被视为 外国资本，假设这些外国资本均属于
澳大利亚 更改GGT税率并取 消对外籍人士的折扣 从7月1日起,资本收益税（GGT）将会 对澳大利亚非居民的物业资产增值税 率进行调整。 前两个边际税率将会合 并成一个,与居民的第二个边际税率达 成一致的32.5%。这一数字自2015年 7月1日起将增加至33%。该利率将适 用于那些收入为AUD$18,201-80,000
新加坡 新家皮政府将在 房产税上做出调整 在2月25日新加坡的预算表内，副 总理兼财政经济部长官Tharman Shanmuraratnam宣布更改现有 房地产税推并于2014年1月1日至 2015年1月1日期间采用。总的来 说 ,这 项 修 订 会 减 少 城 邦 国 家 内 大 约 950,000户人家的房地产税，同时 会最大程度增加最昂贵房地产每年 大 约 9,000GBP。 “那 些 居 住 在 较 昂 贵住房的人们应支付更高的税项,” 他 说 。 此 外 ,国 内 税 务 局 已 为 房 地 产 开发商发布了一个电子税务指南， 由房地产开发商执行的交易处理方 法，开发及相关费用的可抵扣程度 [根据PropertyGuru Group的Andrew Batt所报告——电子邮件：andrew@ allproperty.com.sg]
马来西亚 柔佛和伊斯干达的 赋税可能增加
柔佛州政府已经表明意向,增加外 国产权人的应缴物业税。目前在 马来西亚南部的州郡，包括伊斯 干 达 ,有 130,000住 房 均 属 于 海 外 买 家和投资者。目前还没有任何迹 象表明,有待支付的新等级税收或 新等级税收将于何时实施,虽然专 家们建议可在今年年底前实行。 [据Andrew Batt报道， Andrew@allproperty.com.sg]
www.opp-connect.com
巴西 巴西对外国资本的注册 提供优惠政策
泰国央行正密切关注市场上可能出现 的信贷泡沫迹象，并敦促地方银行 监控东南亚第二大经济体出现的投 机迹象。该国媒体报道已建议改变 担保品贷放率，二套房产及后续房 产的买家被要求拿出更多的存款。 全国众多领先的私人银行说，他们 并不担心房地产泡沫，但同时承认 曼谷公交路线沿途的公寓有可能出 现供应过剩。外国人无法以自己的 名义获得泰国银行贷款购买房产。 ( 作 者 ： A n d r e w Batt，PropertyGuru集团——电子邮 件:andrew@allproperty.com.sg)
的人群。从5月8日起,澳大利亚非居 民将不再享用资本收益税的折扣。目 前,他们只须缴纳应纳税的澳大利亚房 地产的50%所得税。这项税务宽减措 施仍然对澳大利亚居民适用。这项税 务宽减措施仅适用于拥有一年或一年 以上的房地产;折扣仍可用于在2012 年5月8日之前建立的任何资本收益,提 供在该时间可以提供的房地产估值。 [资料来源:www.emirates247.com]
19
来自希腊的信件 idis
a s Savv Savva
平均价格都是以罗德岛为基 础。Ssavvaidis&Associates专门 从事该岛上第二居所的经纪业。 电子邮件:savvas@savvaidis.gr 电话:+30-22410-7100 网站:www.savvaidis.com
过去的一年希腊的市场状况异常积极。外国投资者重返该国,大量的现金存款又回到了银行；正在积极实施结 构改革；根据货币基金组织,该国在本年年底将会达到一个真正的负债平衡；这是世界经济史上一个了不起成 就，但是代价是高昂的。 紧缩措施的影响很大，造成了该国自2008年以来GDP25%累积缩减，以及25%的高失业率。 因此,希腊房地产市场深受其害。自经济危机开始以来，交易下降了60%,价格从高峰期下降了10-40%。 但是,并不是所有地区都以同样方式面临着房地产衰退。外向型经济领域，如受欢迎的希腊岛屿所遭受经济 危机的影响戏剧化的远不如希腊本土的强烈。罗德岛（Rhodes）就是一个例子。实际上,罗德岛的房地产市 场已表现出了惊人的恢复能力。与2011年相比，2012年的销售高达20%! 与地中海内典型的度假房产或目的地相比，如西班牙南部和塞浦路斯已经经历了房地产市场的急剧下降， 而罗德岛却安然度过了这场风暴的冲击。对于了解当地经济的人们来说，这并不令人意外。以下是罗德岛度 过风暴的原因：
供应有限: 该岛上待售的住房库存一直保持在一个常规水平，这不同于西班牙和塞浦路斯。 罗德岛度假房产的开发始终处在一个有限的规模。中小型家庭经营的公司已经在小群体内建造了一定数量 的度假房产。 值得一提的是,在2001-2009年期间，整个岛屿只有四个开发项目，每个项目不超过25栋住房。
时间缔造的经典: 美丽的岛屿,丰富的遗产,清新的空气和适宜的气候和希腊古老的文化和生活方式不断吸引人们来安家。互联 网、移动通信、卫星电视和更实惠的航班使生活更便捷。而罗得岛的土地注册与该岛的严格建筑法规共同保 证了购买程序的规范和安全。
物有所值: 跟地中海的其他地区相比，罗德岛的价格是绝对的物有所值的；2013 月份一套三居室带游泳池的独栋别墅在马略卡岛的价格是40万欧 月份一套三居室带游泳池的独栋别墅在马略卡岛的价格是 年1月份一套三居室带游泳池的独栋别墅在马略卡岛的价格是40万欧 元，而相似的房产在罗德岛的价格大约是 元，而相似的房产在罗德岛的价格大约是30万欧元。 由于希腊正在经济复苏的过程中, 这 边散满阳光的岛屿让人 们流连。毕竟,这是几 十年来购买者持续亲 睐的市场!
20
Anthony King毕业于英国。他是 John Anhony Group在泰国普吉岛的 常务董事。他专注于建筑和项目管理。 info@johnantony-group.com +66 852275608 www.johnantony-group.com
Anthony King 。有许多各种 房地产在某些方面是比较成熟复杂的 岛的 普吉 岛， 苏梅 米和 、甲 堤雅 跟其他沿海地区相比，如芭 这一点就吸引了大量的外国投资者投 et.net,热带房地产和普吉岛房地产。 huk 如P 个， 举几 理:列 产代 的地 不同 洲和俄罗斯投资者涌入。 市场。普吉岛房地产现在有大量的欧 位的 导地 占主 买者 的购 加坡 和新 资过去由香港 工泻湖区域。许多 常热销，拉古娜普吉岛是邦道区的人 岛非 普吉 古娜 为拉 就因 年代 九十 普吉岛在二十世纪 品牌名称的公司购买， 房地产的副产品现在可以联想到的大 特拉古娜。 如悦榕庄、喜来登、阿拉曼达、杜斯 为在普吉岛的第二选择。公 产，但是往往过于昂贵，而公寓就成 房地 择的 望选 人渴 最令 吉岛 是普 虽然别墅 厦的结构通常设计为 厦现在又重新流行起来，因为公寓大 寓大 。公 卡伦 东和 如芭 区， 达地 寓大厦均集中在发 ,因此外国人 非法的。只有泰国公民有权拥有土地 外国人使用购买的。别墅现已被视为 些公司使用复杂的公司结构或长 至少51%的土地为泰国人所拥有。一 公寓 的， 限制 是受 公寓 内的 大厦 购买 个更安全的选择。 期土地租赁来克服这一点,但公寓有一 个选择；有许多开发商 说，别墅是普吉岛内非常受欢迎的一 们来 的人 居所 第二 购买 能够 那些 对于成功人士以及 华房地产。一 别墅。大多数情况下,他们都选择了豪 各种 供了 岛提 普吉 ，在 需求 域的 （包括我们）看到了这个领 能 一部分。因为开发商所建造的土地不 商提供的大多数别墅都是专属项目的 开发 但是 售， 元出 立单 为独 墅作 些别 是深受投资者欢迎的。投资 形成了。普吉岛房地产市场也已证明 构就 制结 所有 回的 个迂 ，一 拥有 归外国人 。普吉岛具有坚实的 岛越来越成为一个吸引阔佬们的磁石 普吉 险， 低风 力和 的潜 地区 热带 者看到了这片美丽 需要慎重考虑 不错选择。此外,距离机场的距离也是 一个 产的 房地 投资 作是 ,被看 需求 基础架构和富人阶层的 洲其他地区工作,因此他们往返路上 岛，他们在香港、新加坡、曼谷或亚 普吉 间在 分时 有部 民只 多居 有很 的。 的时间往往是非常有限的。 的标准都高，这主 普吉岛可能吹嘘比泰国其他任何地方 誉。 的声 发商 是开 要的 ,最重 产时 在普吉岛投资房地 发商管理，具有 自其他复杂地区经验丰富的房地产开 由来 都是 公司 很多 定。 质决 际性 要是由于这个行业的国 本地优秀员工的优势。
繁荣的时候抢购许多土地,普 最初,富有曼谷泰国公民在普吉岛最初 。这支配了商用房地 吉岛的潜能在八十年代早期是公认的 中心的零售空 产业务， 包括度假村和热门旅游 间。现在,侧重点较多地集中于把住宅 别墅作为富人的第二居所或退休居 所。很多购买者这样做纯粹是为了 投资,预先建造的价格通常通过高达 70%的下列竞争成熟起来。
21
件 信 的 兰 尔 爱 来自
rowne David B
eilly Residential在 HT Meagher O’R )是 ne ow Br id 提供住宅新 ential提 布朗(Dav 戴维·布 er O’Reilly Resid gh ea M T H 。 事 面的意见。 都柏林的常务董 街区销售和接管方 、 发 开 新 、 房 住 家 居家住房和二手居 @htmor.com ne ow br 电子邮件:d 42478 电话:00353 1 63 .com 网站:www.htmor
宅库存，具体地说， 际买家期望购买批量住 国 自 来 一 之 象 迹 批 一 复苏的第 这个圈内，利用 本地高净值人士也进入 。 存 库 宅 住 的 区 地 林 就是在大都柏 柏林地区的 高的可实现收益。在都 较 对 相 都 首 家 国 洲 欧 价格下降和比其他 了市 平显著降低。我们看到 较短的时期内，库存水 对 相 在 售 销 的 区 街 量 大批 2012年下 场上购房的强烈兴趣。 微弱的光，这是由于在 缕 一 第 的 场 市 宅 住 内 突破国 交易活动的增加的到来 大程度上在首次购买者 升。在这段时间内，很 回 渐 逐 的 量 数 的 易 交 半年期间，房地产 所驱动的,税收减免 情况是由税收减免诱因 种 这 。 善 改 显 明 了 有 的推动下，房地产交易 良情绪首次购买 格循环正在触底这一不 价 的 场 市 上 加 ,再 点 一 。这 在2012年12月底届满 兰住宅市场进 格增值略有回升。爱尔 价 宅 住 和 加 增 动 活 是 终结果 时 者陆陆续续退出了。最 来，正价增长的第一个 心。目睹了自2006年以 信 拾 重 ， 段 阶 新 的 度 入2013年第一季 长了2%，并在12个 值在2013年第一季度增 增 格 价 宅 ,住 道 报 据 。 期，虽然增长得很温和 场自己爬起来，拂 的数据。都柏林住宅市 方 官 是 这 %。 1.7 了 长 增 月内至2013年3月底内 去自身的灰尘，但 。 这不是一个全国性现象 与该国其他地区。这可 都柏林、科克和戈尔韦 市 城 要 —主 ”— 次 层 个 市场已被描述为“两 进一步刺激了中高 市,良好家庭住宅的缺乏 林 柏 都 在 。 次 层 个 两 寓 以进一步分成住宅与公 格上升压力。 端市场面临着强大的价 高 中 的 区 地 些 一 林 柏 求，都 即便 端市场，由于被抑制需 久，具有地区敏感性。 尔兰的复苏已经旷日持 爱 。 苏 复 部 全 式 毯 地 我们还没有经历 所减少,这也加快了商 不合现实的价格期望有 商 应 供 。 加 增 所 有 心 如此,人们对市场的信 业中心地的交易。 行。复苏的迹 件，交易仍然在顺利进 条 制 限 台 出 续 持 众 民 房的 易可 尽管银行贷款对购买住 爱尔兰之外还有好的交 兰购买的好时机吗?在 尔 爱 在 是 在 现 。 长 增 象体现在需求的 人的询盘数量表明， 外人士和在异地的外国 海 的 到 收 们 我 !我 答 回 定 做吗?答案最多的是肯 法的人。 我们不是唯一有如此想
22
寻求代理伙伴关系 我们公司正在积极寻求和全世界的代理商进行合作。 我们将非常高兴与中国代理合作，并提供丰厚的佣金。 我们在阿联酋有很多绝佳的投资机会。 我们提供多项服务
ORIENT DESERT 房产经纪公司 • 提供房产租赁及销售的房地产经纪服务 KEY FZ LLC • 房地产顾问 • 项目开发 • 多级市场营销 ROWAIDA INTERIORS JLT • 室内设计产品交易
请通过以下方式联系我们，了解更多信息： Tel direct: +971 5 53031333 Office: +971 4 4356856 , +971 4 3616920 Fax: +971 4 4356857 Rowaida@rowaidagroup.com
WWW.ORIENTDESERTREALESTATE.COM WWW.KEYSFZ.COM WWW.ROWAIDAGROUP.COM
件 信 的 加 黎 达 斯 来自哥
tler Brad Bu
是哥斯达黎加翡翠森 tler)是 布拉德・巴特勒(Brad Bu 有 rest Properties）的拥 林房地产（Emerald Fo 。 场 农 型 小 注于自我持续的 者。 翡翠森林房地产专 m .co ldforestproperties 电子邮件：brad@emera 电话:506-2461-2262 或 210-399-5513 roperties.com 网站：emeraldforestp
哥斯达黎加没有军队，其财政储蓄用于教育人口和更新基础设施，使得哥斯达黎加是全中美洲最发达的国 家之一。哥斯达黎加紧邻巴拿马和尼加拉瓜，世界各地许多大公司都选择在哥斯达黎加开展业务。很多公 司来到哥斯达黎加，是因为其低廉的劳动成本和开展业务的整体成本低。法律限制较少、平等程度更高、 压力更小、利润更高。 从重工业到小作坊，哥斯达黎加似乎吸引了社会各界人士。哥斯达黎加人是和蔼可亲、自豪的人民。这 是很显然的，他们是中美洲第一个完成20世纪40年代泛美高速公路中自身任务的国家。哥斯达黎加与中 美洲邻国形成了鲜明对比，通常被称为第二世界发展中国家。今天,当世界上大多数国家处于停滞状态,您 将会看到哥斯达黎加一如过去的20年里，建设连接中央山谷至海滩的收费公路。很多新的公路正在建设 中,将来国家中较大的城镇之间的交通会更便捷。 哥斯达黎加的住房市场目前很稳定，我们已开始看到越来越多的北美投资者和欧洲的投资者鱼贯而入， 房产全部买空，房地产几乎售罄。在过去的三年里，我们经历了房地产价值最高下降35%，由此，这使 得市场总体价格更经济。我们最受欢迎的市场现在是10万美元至20万美元的住房、自我维持的小型农 场也在同一价格范围内。许多人认为哥斯达黎加大部分的购买者是海外退休人群。但事实并非如此：我 们出售的自我维持农场有一半以上都是卖给了期望过着简单生活、以土地为生的年轻夫妇。这些夫妇的 年龄范围在三十多岁至四十五岁上下。来到哥斯达黎加的大多数达到退休年龄的个体都是对公寓房或附 带无需打理的少量土地的小型住房感兴趣。我最近常常被问到，我如何看待未来的市场的发展趋势。个 人来说，直到我们看到世界经济的崛起，我们正在经历的趋势才会保持不变。 如果你从来没有去过哥斯达黎加,您一定会惊讶于它的自然美景、方便的基础设施和和清洁的环境。大片 的绿地覆盖作为大自然的馈赠是哥斯达黎加人的骄傲。 我搬到这里已经有13年了。在此期间，我花了一年时间观察和书写我的经历。现在,13年以后,我完全爱 上了这个国家，我一年四季住在这里。不论是在热带国家寻求一个压力较小的生活方式还是寻找一个企 业,哥斯达黎加都是一个旅游和接纳的好地方。它是美洲最后一个未受破坏的国家之一。
24
诚征中介代理 伦敦市中心和迪拜 销售： 1，2和3居室的公寓和跃层 优越的地理位置：位于伦敦市中心 24小时礼宾服务和地下停车场 居民私人游泳池，SPA，健身中心和商务套房 景观庭院花园
丰厚的佣金给付 今天就联系我们 LONDON | DUBAI | ABU DHABI | RAK | BAHRAIN | BRUNEI
Call +971 4 432 8221 info@sherwoodsproperty.com www.sherwoodsproperty.com
按揭贷款 德国
按揭 指南：德国 德国貌似是方便申请按揭贷款的国家，你了解吗？ >什么是贷款标准？ 贷款标准取决于个人按揭提供商，但是，德国按揭对贷款 人的典型要求如以下内容所示：
购买者需要提供什么证明呢？ 这取决于个人按揭提供商。但是，德国按揭的文件要 求通常包括以下方面：
>购买力要求： 申请人的现有债务和新按揭贷款的花费不得超过其净收入 的35%-40%。 >就业历史记录： 最少需要六个月。 >自我创业人士历史记录：最少需要24个月。 >可以接受的地区：可以考虑所有区域。 >可以接受的房地产类型： 不动产和租赁房地产。 >可以接受的申请人：仅限个人（公司除外）所有国籍的人 士均可，来自受国际制裁的国家的人士除外。 >更多信息 按揭付款的货币选择：仅限欧元。 一些贷款机构要求您在其机构开立一个银行账户来支付按 揭款项。 确保按揭供给通常能在四至六个星期期间执行。
• 护照的复印件 • 物业账单x2的复印件 • 出生证明的复印件 • 最近3个月的工资单和去年的P60的复印件或 最近两年的账户和最近两年的纳税申报单的复印件 • 最近3-6个月的银行对账单的复印件 • 最近12个月的贷款统计报表的复印件 • 用于购买房地产的存款证明 • 完整信用报告的复印件 • 所拥有的房地产的去年按揭统计报表的复印件 • 所拥有的房地产的面积（平方米） • 用于购买和出租房地产的租赁协议的复印件 • 销售合同的副本 • 房产所有权证书的复印件
非居民外国人可以在加拿大获得按揭吗？
www.opp-connect.com
可以申请到什么类型的按揭呢?
26
按揭类型
可获得
利息来自
最高贷款价值
贷款
最长期限（年）
还款的最大年龄
还款
是
3.6%
54%
从€50k
25 年
65
固定利息
是
3.9%
54%
从€50k
25 年
65
浮动利息
是
3.6%
54%
从 €50k
25 年
65
混合（部分固定利 息，部分浮动利息）
是
3.9%
54%
从€50k
25 年
65
纯利息
否
3.6%
54%
从 €50k
25 年
65
购买
是
3.6%
54%
从 €50k
30 年
65
转抵押
否
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
股票发行
否
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
购房出租（根据租 赁收入评估）
否
3.6%
54%
从€50k
30 年
65
自我认证
否
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
按揭贷款 加拿大
按揭报告：加拿大 加拿大继续呼吁,但按揭数字增加了吗? >什么是贷款标准? 这取决于个人按揭提供商。然而,加拿大按揭对贷款人的典型要求 如以下内容所示：
编辑请注意: 本指南在杂志出版时是准确的。 但按揭市场信息一直是变化的。
>购买力要求： 申请人的现有债务和新按揭贷款的花费不得超过其净收入的40%。
如欲了解最新的信息,请参见 www.opp-connect.com/ infozone/mortgages
>就业历史记录:最少需要六个月。 >自我创业人士历史记录:最少需要三年。 >可以接受的地区：可以考虑所有区域。 >可以接受的房地产类型：不动产和租赁房地产。 >可以接受的申请人：个人、当地公司、境外公司和英国公司。所有国籍的人士 均可，来自受国际制裁的国家的人士除外。
关于购买者需要提供的证明等其他信息 请参阅www.connectoverseas. co.uk. 您也可以通过电子邮件info@ connectoverseas.co.uk或通过电话 +44(0)1708 676134与其联系。
>更多信息： 按揭付款的货币选择：加拿大元。 一些贷款机构要求您在其机构开立一个银行账户来支付按揭款项。 确保按揭供给通常能在四至六个星期期间执行。
非居民外国人可以在加拿大获得按揭吗？
可以申请到什么类型的按揭呢? 可获得
利息来自
最高贷款价值
贷款
最长期限（年）
还款的最大年龄
还款
是
4.50%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
固定利息
是
4.75%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
浮动利息
是
4.50%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
混合（部分固定 利息，部分浮动 利息）
是
4.75%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
纯利息
否
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
购买
是
4.50%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
再抵押
是
4.50%
70%
从 CAD 100,000
30 年
无限制
股票发行
否
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
购房出租 （根据租赁收入评估）
否
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
自我认证
否
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
www.opp-connect.com
抵押类型
27
外汇报告 人民币
人民币：又一个曙光吗？
www.opp-connect.com
回顾整体中国货币汇率的起伏与 整体经济的状况，不得不说， 它们是有一定关联性的。人民 币的升值：是又一个曙光吗？ 中 国 经 济 的 飞 速 增 长 是 在 2000年 早 期 开 始 逐 渐 腾 飞 的 。 在 20世 纪 早 期，西方世界对于廉价资本的追逐是 中国增长开始的一个催化剂。这带来 了全世界对于各种商品消费的巨大 需求，而中国恰巧有着向全世界供 应大多数这些商品的劳动力，同时 确保了他们以相对非常低的成本供 应给世界各地，尤其是西方国家。 正因为这样，中国的出口量一度 呈指数级增长。有两个关键因素可 以控制其出口成本，第一个因素 是廉价劳动力，这使得生产陈本 大大降低；第二个因素是其汇率 一直被控制在一个相对降低水平。 外汇管制对于中国在该时期非常重
28
人民币的升 值：又是一 个曙光吗？
本文部分信息由Smart Currency提供，如 果您希望了解更多信息，请通过电话联系 Smart Currency on 0044 207 898 0541
要，因为他们想要建立自己的外汇 储备。现在，中国是美元储量的最 大持有人，也是欧元储量非常重要 的持有者。但是，很显然，令世界 其他国家不满意的是，中国通过供 应廉价的产品严重越弱了其他国家 的同类产业。德国貌似是唯一能与 中国在这方面比较的国家。德国拥 有高效的生产能力、并在生产高附 加值产品的过程中非常有竞争力。 但是,中国人不得不允许其货币的 部分贬值。中国人对其货币的贬值 进行了严格的控制，允许每年贬值 控制在一个很小的范围内。正如从 图表（人英年图）看到的一样，人 民币相对美元、英镑的走势在 2006 年之前都相对稳定。历史数据同时 显示，人民币的外汇管制在这期间
将 为 严 格 。 非 常 相 似 ， 在 过 去 的 10 年中，人民币对美元的升值超过35% ， 英 国 货 币 接 近 75% 。 我 们 怀 疑 ， 没 有 外 汇 管 制 ,人 民 币 对 美 元 和 英 镑 的升值会更提前，幅度也会更大。 外汇管制正在慢慢地被中国剔除。 现在人们能够以商业用途或目的来购 买人民币并将其转移到中国内地。 但是对于个人仍然很难把较大数额 的人民币带出中国，而这种现状很 难很快地发生改变。这是因为对外 汇管制规则的任何更改都是一个缓 慢的过程，无论是在中国或是其他 国家，都会经历一个重要的时期。 此外，中国将很不情愿的看到由于 人民币大幅度升值，中国外汇储备 的价值在急剧下降。持有一定数量 的美元的确实很好，但谁都不希望
2013年7/8月
2004-2013年人民币对美元汇率指数 0.11000
0.10000
0.09000
0.08000
0.07000
0.06000 2004
2006
2008
2010
2012
2004-2013年人民币对英镑汇率指数 0.16000
0.15000
看到你的“资产”的价值直线下滑。 因此，针对中国的外汇管制,有 很多更改在酝酿之中。就如上述所 提到的，我们现在能够在英国购买 人民币并把人民币转移到给中国进 行商业活动。而中国企业热衷于用 人民币支付，因为这样可以降低其
0.14000
0.13000
0.12000
0.11000
外汇管制的 放开对国内 外均有影响
2006
直施加压力。人民币实际有效汇率自 2005年 以来已经升值30%以上，汇 丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌 称 有 充 分证据显示人民币在2011年 就已非常接近其均衡水平。中国经济 自 2007年峰值以来一直处于放缓的 状态，这种放缓的速度在近年来有所 增长。但是人民币汇率却逆势走强。 强势人民币让对华出口企业尝到 了 甜 头 ， 也 加 快 了 中 国 企 业 “走 出 去”的步伐。据新浪财经的报道， 比亚迪公司高级副总裁李柯介绍说 人民币升值还使海外企业劳动力成 本降低，有利于中国企业雇用当地 员工，促进企业本地化。此举既能 打响中国品牌，又能消除外国对中 国企业抢夺当地工作机会的误解。 同时，许多房地产开发商也借此
2008
2010
2012
机会在海外置地或收购项目。来自 绿地集团的最新报道，绿地控股集 团在一个月之前成功收购了西班牙 两家高星级酒店之后，并在美国洛 杉矶中心区域收购了另一个项目。 人民币升值对旅游业也有一定影 响 。 中 国 的 出 入 境 旅 游 呈 “冰 火 两 重天”的局面：一方面入境游收入 出现负增长，而出境游却大幅增 长。人民币的升值使得外国人来 中国的旅游成本变高，但对国人 来说出境游的成本变低，这也使 得出境旅游的大幅增长却与入境 旅游的持续低迷形成巨大反差。 对海外留学生而言，人民币升 值对学费以及生活费都产生了较 大变化。人民币升值后，学费和 当地生活费都相对便宜了许多。
www.opp-connect.com
汇率风险和曝光。这么多年来，他 们的利润空间十分小，但还要保证 其利润都是“安全”的，特别是劳动 力成本开始上升，因为中国整体在 生活质量上的需求也正在提高。 而人民币的管制逐渐放开和升值， 在对国内和对外各有什么利弊呢？ 首先对于进出口贸易，中国对外出 口贸易从有明显优势逐渐平衡。以美 国为例，由于中国对美国贸易持续 顺差，十年来美国一直强调人民币 低估，并在对人民币汇率升值方面一
2004
29
专题报道 REITS
www.opp-connect.com
房地产投资信托 公司的五十年
30
谈到投资，人们要么喜爱房地产要么 憎恨房地产。(在这篇文章中,我们将 互换使用术语“房地产”和“房产”,虽然 二者之间有技术上法律意义的差异)。 如果您是一名房地产专业人士,您可 能会喜欢房地产。如果投资者来找您, 他们也可能会喜欢房地产。但是,如果 有 人 想 投 资 房 地 产 ， 不 幸 的 是 ,在 他 们承诺购买房产之前，你常常需要回 答一系列问题。他们应该把多少财富 投进房地产呢？他们应该在哪里购买 以及应该怎样购买呢?他们将如何管 理房产呢?他们购买了实际的房地产 或投资了房地产基金诸如此类的，会 更富有吗？在这篇文章中，我们主要 看最后一个问题。尽管——为了这样 做——我们将快速研究其他的一些问 题。他们应该把多少财富投资在房地 产？这将是一篇独立文章的主题，但 是对于他们应该投资多少这个问题产 生了巨大影响。现在,忽略您的职业本 能,说, 每个人都应该倾其所有投资房 地产(并从您这里购买)我们中的大部
分人都会同意，没有人会不明智地把 拥有的每一分钱都投资在土地、砖块 和灰泥。不过,投资多少才是过多呢? 根 据 斯 科 特 ·伍 利 （ Scott Woolley）2009年8月在《福布 斯》杂志(www.forbes.com)上
人要么喜爱房 地产，要么厌 恶房地产。 发表文章；在房地产投资的循环 中可能发生的最糟糕的情况是： “公司在持有自身的购物中心商场、 办公大楼、储藏单元以及其他房产 的 股 份 ，从2007年三月份年初的高 峰在经历了75%的巨大跌幅后跌至谷
底。”虽然他们已经从谷底反弹,但总 体来说，房地产投资信托公司平均跌 幅为60%,这仍比跌幅为40%的股票市 场要严重的多。随着住房价格持续下 降，商业房地产的需求疲软，信贷紧 缩，更多讨厌的意外可能随时降临。 “你 仍 然 有 十 分 充 足 的 理 由 把 一 大 部分可投资的资产投入到房地产上， 比如，从历史上看，房地产投资与变 幻莫测的股票，基金或以债券为主等 形式的投资组合方式相比，仍是一 个相对健康的套期保值方式，加之它 还具有比较有吸引力的投资回报。 ” 另 一 些 人 则 试 图 量 化 这 块 可 投 资 资 产 的 大 小 。 追溯到2005/2006年，一些著名评 论家认为,除去你自己的住房，房地产 投资在总投资中占据10%至20%之间 的某个比例应当为你的合适的房地产 占总投资的比例（2005年的Swensen Unconventional Success和2006年的 伊博森公司）。那么今天呢?著名美国 经济评论员 Darrow Fitzpatrick ——他
2013年7/8月
房地产投资信托公司的五十年 应该投资30万美元在房地产上。 然而现在的问题是，用15万美 元或30万美元并不能够买到市场 上大多数的房产，这可能是潜在投 资者关注基金而不关注个人房产的 一个原因。但原因并不止这一个。
不要把所有的 鸡蛋放在一个 篮子里。 几乎每个人都同意,不能把所有的鸡 蛋都放在一个篮子里这个道理。从道 理上说，这不仅包括不能把你所有的 投资都放在一种投资种类上，更具体 的，这还包括不要把你所用于的房地 产的投资资金都放在一个房地产投资
项目上。一个理想的房地产投资组合 可能包括在不同国家的几种不同类型 的房地产上进行投资。然而,即便是你 有申请贷款的能力——我们将在以此 为话题讨论更多的关于有条件申请房 贷的情况下等投资方式，却很难只用 15到30万美元去实现这种多样化。 但通过房地产基金的投资方式，你 可以在某个国家甚至世界各地对房地 产进行多元化控股。当然你的投资 规模其实是可大可小，非常灵活的。 比如，你可能只购买一万美元的。 更好的情况是，基金投资允许你随 时抛出。像炒股票一样，在你觉得 合适的时候，出售你的“股份”，而不 需要耗费数月物色买家关闭交易。 所有这一切听起来似乎不错,为什么 每个人不以这样的方式持有房产呢? 还有一些其他因素在起作用。 约 翰 ·雷 德 伍 德 （ JohnRedwood） 说:“选择投资的对象就是选择赚钱 的对象。它是最大的影响因素,但 不是唯一影响因素。控制降低投资
www.opp-connect.com
不光是以为经过专业培训的工程师， 作为一名非常有天赋的攀岩运动者， 他还是一位成功的投资者。——他也 基本支持的10-20%的说法，并表示他 用于房地产投资的比例大约在15%。 约 翰 · 雷 德 伍 德 （ J o h n Redwood）,Evercore Pan-asset 投资委员会主席和英国前政府部 长,非常看重合理选择并分配投资 的重要性。他目前拥有21%的 PFS PanDYNAMIC均衡基金（在房地产 投资上）以及8%的防御型基金。 因 此 ,基 于 本 篇 文 章 的 目 的 ， 我 们 假 设 15% 是 普 遍 认 同 的 资 产 分 配 。 现在,我相信,我们中的大部分人都 认识到投资者将50-80%的资产， 这相当大的一部分投资在房地产 上，可能并不一定是一个好主意! 15%的分配率意味着在除去你自 己的住房之外如果你拥有一百万美 元可供投资，那么在房产方面的 投资数额将为15万美元。 如果你 拥有两百万美元可进行投资，你
31
专题报道 REITS 管理费用是另外一个关键目的。” Redwood继续解释说,“如果你投资 一千万美元，每年得到6%的回报，每 年运营成本是0.5%与0.1%分别对整 体投资的收益能在经过十年之后的所 产生的差别的金额将为60万美元。” 他的合作伙伴克里斯托弗·奥尔德斯 （Christopher Aldous）同意该说法 说：“没有人能保证超长发挥。降低 成本是提高长期回报的最佳途径。 ” 因此,通过基金投资在现实世界 中行得通吗?他们购买得得当吗? 他们的资产运营得好不好呢？管 理 成 本 威 胁 到 你 的 利 润 了 吗 ?这 可能是为什么人们持续以自身 的名义购买实际房产的原因吗? 我 们 认 为 我 们 需 要 探 寻 一 下 事 实 真 相 。 以基金的形式投资房地产有以下 几种方式。他们因国家而异。在本 文中,我们将只关注房地产投资信 托,主要是因为这种方式的使用最 为广泛。它是世界范围内的投资 工具,而它的存在的时间也最长。 房地产投资信托是一种特殊类型的 公司,以收到税收优惠待遇作为回报,于 此同时它需要遵守一些专业的特殊规 则，使之成为良好安全的投资工具。 房地产投资信托公司是在美国最早 成立的。在1960年,国会通过了《房 地产投资信托法案》。如果该公司满 足了一系列标准，该立法可豁免这 些以特殊目的而成立的公司的企业所 得税。该法案的设立是希望，财政刺 激可能促使投资者集中各种资源成 立具有重要房地产资产的公司。这 为每个美国人提供了相同的机会， 此前这种机会仅为精英们所享有。
三 年 后 ,第 一 个 房 地 产 投 资 信 托 成 立 了。今年是第一个美国房地产投资信 托成立的第50周年，因此,在某种程 度上，这是撰写本文的最佳时机。 房 地 产 投 资 信 托 自 创 立 以 来 ， 深 受 欢 迎 。 2012年,在美国共有166家房地产投 资信托注册了证券交易委员会（SEC） ，在世界上最主要的证券交易所之 一——纽约证券交易所进行交易。这 些房地产投资信托的综合股票市值为 $5790亿。此外,还有一些房地产投资 信托注册了证券交易委员会，但是不 公开进行买卖；有一些房地产投资信 托没有注册证券交易委员会，也没有
没有人可以保 证能超常发 挥。 在证券交易所进行交易。美国国内税 收服务显示大约有1,100家美国房地 产投资信托已经提出了纳税申报单。 在 英 国 ，房地产投资信托在2007年 才引入。到目前为止,仅有26家已注 册 。 这 26家 房 地 产 投 资 信 托 的 总 市 值 为 250亿 英 镑 (约 为 440亿 美 元 )。 在 过 去 几 年 中 ,房 地 产 投 资 信 托 体 制已经在世界其他20个国家引进: 在欧洲、非洲、亚洲和美洲的等国 家。欧洲房地产投资信托的未来扑 朔迷离，德国监管机构提出相关建 议德国房地产投资信托应作为投资
美国房地产投资信托 每一个房地产投资信托每年必须通过四种测试，以保留其特殊税收状态： 房地产投资信托必须把其每年应纳税收入的至少90%作为股息分发给股 东，不包括资本收益。
www.opp-connect.com
房地产投资信托必须投资至少75%的资产在房地产、按揭贷款、其他房地 产投资信托的股票、现金或政府证券。
32
房地产投资信托必须从租金、按揭利息或房地产销售所得收益中获得至少 75%毛收入。。。 至少95%必须从这些来源以及股息、利息和证券销售所得收益中获得。 房地产投资信托必须至少有100名股东，集中在五个或更少的股东手里的 已发行股票必须低于50%。 Ralph Block 投资于房地产投资信托的完整使用指南(房地产投资信托)。当然,这些只是美国 规则,而其他国家也采用了类似的规定。
基 金 ,由 欧 盟 另 类 投 资 基 金 经 理 指 令 监管。该提议已于2013年7月开始生 效。这将对其今后的可行性产生严 峻的影响，这也是本文在该时间撰 写的另一个原因但房产信托基金在 财政方面获得成功了吗?我们来看看 美 国 和 澳 大 利 亚 ,房 地 产 投 资 信 托 在 美国和澳大利亚存在的时间最长。 连续的长期数据很难获得。有很多 数据可追溯到2005年/2006年,但2005 年/2006年之前就很少有统计数据在案 了。时间最久的记录是在美国，摩根 士丹利资本国际指数（MSCI Index） 可追溯至1995年。因此,基于这种比 较，我们追溯到1996年1月。“直接在 法国购买”是已使用公寓的法国统计 研究所(INSEE)价值指数，涵盖整个 法国。“直接在洛杉矶购买”是洛杉矶 价格的S&P(Case Schiller)指数,美国 房地产投资信托指数是摩根士丹利资 本国际指数,涵盖了大多数美国上市公 司。房地产投资信托和澳大利亚房地 产投资信托指数相当于代表了澳大利 亚的数据。澳大利亚房地产投资信托 指数仅回追溯到2008年,虽然房地产 投资信托已经存在了超过40年时间。 因此,看上去美国房地产投资信托在 更长的时间框架下，似乎运行良好。 澳大利亚房地产投资信托受到了经济 衰退的重创，只是在近些年才开始复 苏，因此在比较中处于劣势地位。 这 是 很 有 启 发 性 ,但 不 在 本 文讨论的范围之内。与英国、 德国、新加坡和其他房地产投 资 信 托 作 这 样 类 似 的 比 较 。 这些数字提出了这样一个问 题,为什么任何人都会选择直接 购买房产而不是通过基金购买？ 主要有四个原因。第一,人们相信他 们 能 够 超 过 平 均 水 平 。 他 们 认 为 ,通 过自己的研究和精明选择，能够抢购 便宜货，因此能够获得更好的增长。 第 二 ,他 们 希 望 资 产 在 自 己 的 直 接 控 制 下 。 他 们 担 心 许 多 公 司 (无 论 这种想法正确与否)的稳定性和道 德 操 守 。 第 三 ,他 们 往 往 管 理 其 自 身 的房产,来增加了净租金收益。第 四 ,许 多 人 抱 着 多 种 目 的 进 行 房 产 投 资 ——一 方 面 作 投 资 ,另 一 方 面 作 度 假 居 所 。 他 们 仍 然 这 样 做 ,尽 管 事 实 是：作为一个投资的母的很少凑效。 他 们 是 正 确 的 吗 ?即 使 他 们 是 错 误 的，他们还会继续以这种方式投资 吗?您应该继续服务于这个细分市 场吗?如果您正在出售投资型房地 产 ,您 会 建 议 投 资 者 在 购 买 之 前 与 其 个人财务顾问讨论或审核市场上的 其他投资选项吗?同时作为销售人 员，你会为房地产投资信托基金公 司进行房产项目的筛选和采购吗? 我们将会在下一期的“圆桌会 议”中讨论这些问题及其相关问题
2013年7/8月
REITS的投资风险
/
在法国直接购
在洛杉矶直接 购买
美国房地产投 资信托指数
1996-一月份-指数水平
40.50
73.90
225.80
2013-一月份-指数水平
114.50
179.00
1280.00
在1996年投资的10万美元 =2013年的持有资金
$282,716
$242,219
$566,873
租金收入以每年5%计算 (房地产投资信托 数字包括所有收入)
$85,000
$85,000
$0
总计
$367,716
$327,219
$566,873
美国毛收入1995-2013 1600 1400 1200 1000 800 600 400
200 0 1995
1998
2002
2006
2010
表现水平比较 1996 - 2013 /
在法国直接购
在洛杉矶直接 购买
美国房地产投 资信托指数
1996-一月份-指数水平
104.80
1718.00
1083.00
2013-一月份-指数水平
114.50
1120.00
1280.00
在1996年投资的10万美元 =2013年的持有资金
$109,256
$65,192
$118,190
租金收入以每年5%计算 (房地产投资信托 数字包括所有收入)
$25,000
$0
$0
总计
$134,256
$65,192
$118,190
www.opp-connect.com
房地产投资信托基金的主 要挑战是资产的管理。许 多基金都试图做好这方面 的 工 作 ， 但 是 很 少 有 成 功的，很多已经放弃了。 例如，在2013年7月24 日，澳大利亚的最后一个仍 然拥有独立的房地产投资 信托基金部门的银行宣布， 它希望退出的房产管理业 务。Commonwealth Bank of Australia （澳大利亚联邦银 行）可能（也可能不会）希望 保持房地产投资信托基金市场 他们拥有超过50亿美元房产的 三只基金 - 但他们不希望自己或 分配一个独立的业务来管理这 些资产。相反，有提议说应由 基金应由基金本身进行管理。 房地产投资信托基金的管 理可以涉及任何投资组合，其 购买，出售，单位出租和对 建筑材料的持续管理等等。 所以它是一门复杂的生意。 尤其是在银行的背景下，昂 贵的管理费用可能大大缩减 使房地产投资信托基金的盈 利能力，使其相对其他投资 手段的吸引力大大降低。 在REITS发展的历史过程 中，最大的挑战之一是找到 一个可靠的管理公司，具 有一定声望，这将对投资者 有一定积极影响，表现比较 出色同时管理费用合理。 这导致了许多公司进入该 行业：每年的基本管理费可 以达到整体资产的1-2％， 而50亿美元的投资组合的 1-2%是相当一大笔钱了。 然 而 ， 大 多 数 房 地 产 投 资 信 托 基 金 是 内 部 管 理 。 为 什 么 呢 ？ 根据Laven Partners, 一 家为想进入投资行业的公司 提供相关建议的国际公司，6 月份时他们雄心勃勃的收购 了CommonWealth地产信 托基金，一个美国波士顿的 基金，就提供了一个很好的 例子。 “CommonWealth 的经理们在该基金中自己拥 有一小部分股权（0.33％） 。这使得CommonWealth 的经理们基本上不再在乎基 金的盈利能力，从而不顾价 钱，但尽他们可能的最多最 快的购买商业地产项目。” 寓意：如果您的客户正 在寻找投资REITS，好好 看看它背后的管理过程。
表现水平比较 1996 - 2013
33
大问题 中国 文字 | Mina Mu
www.opp-connect.com
大中国的 小麻烦
34
当一些西方参展商声称 在展览上的花费已成千上 万,但是对展览作出的努力 付之东流时，我们试问， 应指责代理人还是组织者？ 抑或中国海外销售市场的 泡沫已经破灭?
近些年来，从一些代理人那里道听 途说，你就会认为，中国的房地产 展览厅粉饰成金色，而不是采用通 常 使 用 的 廉 价 地 毯 。 当 然 ,统 计 数 字 显示,中国人是认真的买家，超过 四分之一的高净值个体拥有国外房 地产。房地产网络陈列平台Juwai. com的首席执行官Andrew Taylor 说：“全球华人房地产大会估算海 外房地产的华人购买在2012年达 到 500亿 美 元 ”。 据 美 国 国 家 房 地 产 经纪人协会所说，仅在2012年，华 人 购 买 在 美 国 的 花 费 为 90亿 美 元 。 但是最近有一个小道消息说,博览 会让人们非常失望——如果我们可以 这样说的话。关于西方展览商已花 费成千上万英镑、美元、欧元，但 是一无所获或所得甚少的谣言数不
2013年7/8月
议,“不要什么都不了解或是了解甚 少 就 进 入 中 国 市 场 ,更 不 要 一 进 入 中 国市场就把钱投入到声称已拥有数 以 千 计 的 感 兴 趣 客 户 的 数 据 库 的 ‘营 销 机 构 ’。 实 际 上 ， 某 些 中 国 本 地 的 营销机构对海外房地产知之甚少。 ” www.allproperty.com.sg的
中国是一个很 难攻克的市场, 但一旦了解把 握将获利丰厚
Andrew Batt 说,“中国是一个很难 攻克的市场， 但是如果你在中国市 场的探索过程中走上正轨，将会获 利丰厚。但你很容易在这个过程中 误入歧途。”Batt给我们举了个他看 到的例子，一个经营高端房产的海 外中介花费数千英镑获得一个昂贵 展位并准备了高质量的英文宣传册, 但他们所首先应该了解中国文化。 “ 他们没有从这笔投资中获得任何形 式的收益。因为在参展及准备过程 中，他们认为中国买家正如他们面对 过的其他投资者一样以同样方式做 决定。而这给他们上了昂贵的一课 ” Sky Property的创始人Jacky Li指 出,与2011年和2012年的市场相比， 有更多的开发商和代理商从世界各 地来到中国推销他们的产品。Jacky
www.opp-connect.com
胜数。 还有其他问题吗?如果还有问 题 ,是 该 责 怪 中 国 经 济 发 展 速 度 的 减 缓吗?还是买家太挑剔?还是有太多的 参展商不经过足够的努力尝试，进而 没有很好的了解中国市场?简而言之, 这是买家的问题还是参展商的问题? 我们询问了几个向中国成功销售产 品的卖家（他们中既有开发商， 也有 海外或国内中介，还有网络陈列平台 和 展 会 组 织 者 ） ,关 于 到 中 国 宣 传 产 品的参展商们所做的正确和错误的事 情 ,以 及 他 们 应 该 采 取 怎 样 的 销 售 方 式才能有助于房地产在中国的销售。 关 于 西 方 销 售 者 的 较 差 表 现，Atlas Blue Property的本杰明· 洛克(Benjamin Locke)并没有完全 予以否定，而是说，“我见过许多对 客户和开发商被欺诈的事件”。他建
35
中国大问题 说，开发商和代理商所销售的产品 的质量相差比较大：“其中一些开 发商和代理商销售的房地产物有所 值，而其他的一些开发商和代理商 则显然是想快速地捞一笔钱。对于 国内销售海外房产的中介来说，情 况比较混乱,今年有更多的竞争。” 但大多数参展商都表示,买家的数量 庞大，地域分布广泛，可以从中选择 参加的展会数量也很多。举个例子， 英国最大的地产业展览之一，伦敦的 A Place in the Sun Live 在三天内 吸纳了5,200人，而相对比较，今年 在北京举办的春季房地产博览会呢? 在 展 会 期 间 的 一 天 就 吸 引 了 5 万 3千 人 !参 展 商 真 的 不 能 抱 怨 参 展 人 数 。
中国的经济连续 虽然今年中国的国内生产总值官方 数据仍然是7.5%,但这一数据比近 年来双位数的增长减少了很多。同 时，其他统计数据的结果也表明， 增长速度的放缓，比如香港汇丰银 行统计的的采购经理人指数显示了 制造业活动萎缩。不断上涨的人民 币对美元汇率、人工人本和上涨的 土地价格使得有些中国的商品的价 格比国外的商品更贵，同时在中国 生产之后出口的利润大幅缩减。( 然而相对的，海外房产的价格却 对国内市场更便宜，更有优势)。 同 时 ,中 国 政 府 正 在 做 出 不 断 的 努 力，尝试限制国内居高不下的房价，
不断出台政策限制购买住房、更高的 第二套房贷首付、更高的抵押贷款利 率以及区域性对开发商信贷的限制。 还有通过不同地区建设使用土地细分 越来越明确来尝试控制各地供求的 平衡而今年的三月份出台的最新政策 中，中央政府统一各地政府对房屋转 售的利润执行20%的资本收益税。 估算该资本收益税的效果还为 时尚早，但是一线城市的价格 ( 如：北京、上海等)并没有减缓。 北京的住房价格在五月份仍上升 了1.59%，减缓价格上涨的尝试 被北京高昂的土地价格以及人 们居住北京的持续需求所挫伤。 在中国的其他地区,最新数字显 示，一百个中国城市的房价比去年 比前上涨了7.4%，但是在这一年 中，每月的增加额随着时间有所减 缓。这对海外房地产市场会有一个 负面冲击的效果吗？接受我们采访 的海外售房者明确地予以了否定。 Benjamin Locke 说道：“当我 2008年第一次在中国销售时，上海
www.opp-connect.com
53,000,一天! 参展商无法 投诉
36
广东科学中心
和北京的房地产价格每年都以两位数 的速度增长。中国人想要在海外进行 投资的唯一原因是为了孩子或者分散 投资。但是市场相比那个时期已经发 生了急剧的变化，每年海外市场销 售都比上一年的市场要好。这与对 中国经济担忧情绪的上升、中国政 府实施的住房控制以及担心一线城市 房地产市场泡沫破灭有很大关系。 ” 同时，我们的受访者门对中国购 买者受限于中国居民在还外的投资 每年不得超过5万美元的说法嗤之以 鼻。“有些人投资者在美国已经有自 己的生意往来，他们有现金获利。另 一些人会利用各种关系转移所需的 额外现金来进行投资，”来自Feltrim Developments的Garret Kenny 说道。ACN Worldwide 的 Eli McGeever指 出 ,中 国 投 资 者 会 选 择 规避法律，但是在展览会上，“最好 是有一个强大的中国团队能够有效地 应对这种情况。”正如Sky Property 的Jacky Li指出的，您可以把它作 为一种优势来使用;“代理商现在提 供的房地产有在5万美元以下的。”
诚征优秀中介代理销售 西班牙太阳海岸地产 加入Domus的代理团队，您将获得西班牙房产代理的最佳佣金 太阳海岸的优势：
置业移民项目简介：
• 气候宜人，风景如画，欧洲最暖和的地方。 • 安达鲁西亚－西班牙文化的摇篮， 令人向往的人文资源，热情好客的西班牙人。 • 浓郁的国际化氛围。可以用英文交流沟通。 • 优质的教育体系。众多历史悠久的私立学校， 可直升英美名牌大学 • 欧洲的后花园，美食佳酿，绿色食品，养生佳地。 • 探底的房价，入市的绝佳机缘。错过不再！ • 众多投资良机，高回报，大学城，学区房。
• 投资50万欧元的房产，不限房产数量。 • 现在看房预定，明年新移民法实施后完成购买合同。最大限度规避 房价增长的风险。 • 移民监缩短至不到一个月。 • 不需解释资金来源。 • 手续从简，一路绿灯。
我们对中介的承诺：
我们对客户的承诺：
• 丰厚的佣金。
• 全程中文服务。 • 从接机，看房，购房，申请居留，竭诚为您服务。 • 协助您装修，改建，出租您的房子。 • 协助您的子女就学。 • 协助您及您的家人购买医疗保险，就医。 • 协助您购车，买车保。
• 即时跟踪客户销售情况。 • 我们一路携程您的客户选房，看房，购房。 • 我们提供给您的客户完善的售后服务。 • 定期组织中介团来访考察。
了解更多信息，请联系 +34 952 831 220 martina@domusvenari.com www.domusvenari.com/
中国大问题
www.opp-connect.com
广州海外房地产是世界上最大的会议展览中心
38
了解市场 中国人购买海外房产一般有以下三个 主要理由：移民、投资和教育；通 常是三者兼有。而最近在中国境外 的其他地区获得永久居住权的机会 高居海外房产榜首，这也是为什么葡 萄 牙 的 （ 以 及 现 在 西 班 牙 的 ） ‘黄 金 签证’引起如此关注的原因。ACN Worldwide的Eli McGeever告诉 OPP说道： “移民是当前一个非常大 的购买或投资推动因素，移民投资是 一种保存和转移财富的方式。这些 需求的欲望驱动力是旅行更远，或许 是迁移至新环境以及在安全的金融 体制的发达国家进行居住或投资。 ” 据Jacky Li所说：“绝大多数人仍 然在寻求具有永久居留权的房地 产。今年有许多来自葡萄牙的开发 商或项目方来到中国销售以葡萄 牙‘黄金签证’为优势销售房地产。 仅作为纯粹投资为目的的海外房 地产购买只占据了一定空间的缝隙 市场，但是购买数量正在增加。” 而Garrett Kenny补充道：“中国 购买者在美国的区域市场上主要是 为了投资购买，并为未来几年内的 预 期 资 本 增 长 购 买 。 在 EB5”投 资 签 证”出台之前，房产投资一大部分 是真对为子女投资和教育为目的。 ” 海外投资随着人民币兑美元汇率 的大幅度下滑（从十年前的八块钱 兑换一美元至大约六块钱兑换一美
元），逐渐呈上升趋势。正如外汇 市场对中国经济的冲击产生的影 响力一样，它也对投资有重大的影 响。海外投资显得更廉价。在纽约, 许 多 中 国 投 资 者 ,包 括 房 地 产 大 亨 张 欣 ， 已 投 资 10亿 美 元 收 购 了 美 国 通 用汽车大楼40%的股份。在加拿大 辽 阔 的 地 域 上 ,来 自 中 国 的 移 民 购 买 了加拿大农场的大片土地。Juwai的
大部分人都在 寻找带居住权 的住房 Andrew Taylor说道：“我们网站房 产列表上近期的交易包括从凡尔赛 风格的建筑，也有在高尔夫度假村 附近的社区价值20万美元的住房。” 其他的购买趋势包括中国买家开 始考虑除了一线城市，例如伦敦、 纽约、迈阿密等以外的二线城市， 比如曼彻斯特和奥兰多等等。“奥兰 多 现 在 非 常 受 欢 迎 ,其 价 格 具 有 很 大 的优势。而且，美国房地产市场也 正在逐渐复苏。”Benjamin Locke 说道。Garrett Kenny 已经看到了
中国投资者对其最新在奥兰多开发 的 一 个 80户 联 排 别 墅 项 目 上 看 到 了 中国购买者的极大兴趣。Andrew Taylor同意说：“是的，中国购买者 不再仅限制于纽约、伦敦等一线国 际城市的购买了。从我们搜集到的 关于最受欢迎的世界目的地的最新 报告中，我们发现，中国购买者正 在关注的地方远比你在新闻中了解 的要多。在最受欢迎的国家或地区 的列表上，我们不得不在第118个 最受欢迎的目的地处停下来，因为 报告中实在没有足够的的空间”。 但你必须真正地了解销售这些地 方的优势，Eli McGeever说：“在 很多情况下，针对二线城市的购买 者，需要有有力度的价值和数据支 持来引导他们离开知名度更高的城 市。能清晰的为中国投资者解释二 三线城市投资的回报空间和潜力对销 售者来说是非常重要的。通过市场 调研来帮助他们了解该区域/城市的 基本状况和周边情况是很重要的。 ” Benjamin Locke说道：“欧洲房 地产市场仍将在市场上有一个强有 力的位置。 但是,“发展中国家市场” 在中国市场上可能在短期内还是比 较难销售。”他还补充说，由于中国 人习惯高层和大城市，他们通常更 喜 欢 城 市 中 心 ,这 就 是 为 什 么 你 看 到 有很多中国人对伦敦的East End感 兴趣而不是像本国市场一样更喜欢
12个月后的收益率最高为20%
ISO 9001:2008
ACCREDITED
今天就联系我们，了解众多 投资者们寻求的安全并拥有 丰厚回报的方式 • EcoHouse（生态住宅集团）—— 世界上最优秀的开发商之一 • 明智和安全的投资选择 • 各种奖项获得者，有着各种成功记录 • 最高20%的年收益率 • 投资从46,000新加坡币起——没有投资风险 • 投资资金全部安全储存在第三方账户内 • 安全的推出策略 NATAL | TORONTO | LONDON | SINGAPORE | DUBAI | KUALA LUMPUR
WWW.ECOHOUSEGROUP.COM • SINGAPORE@ECOHOUSEGROUP.COM • SINGAPORE OFFICE: +65 3158 2636
中国大问题
北京房地产博览会
www.opp-connect.com
的伦敦西部的Mayfair地区感兴趣。 东南亚地区仍然是一个热门的购 买目的地之一,但新加坡和香港高 昂的房价一方面在某种程度上归功 于中国投资者，另一方面现在也阻 碍了中国投资者。Eli McGeever说 道：“这些传统的热点地区已经引 入针对减少甚至停止中国人投资购 买的政策，因为中国投资者把价格 推动到地方市场不能企及的价格。 “相比之下，泰国和马来西亚等 地区聚集了很强的投资兴趣。马来 西亚的‘我的第二个家园 （M2H）’ 项目给投资者提供了长期居住签 证更增强了人们的投资兴趣。
40
查找客户 专 家 们 一 致 认 为 ,中 国 的 购 买 者 来 自 全国各地。Benjamin Locke 说，之 前他们主要是来自上海、北京和广州, 但最近咨询很多来自云南昆明、福建 厦门和中国东北等地区。根据Juwai 的数据来看，购买者来自中国的315 个城市。因此，代理商应在中国各个 地方寻找参加房地产展会的机会。 但他们需要作好准备。中国购买 者在购买之前往往做足了大量功 课。他们不仅会问很多的问题，也 会在决定购买之前走访几个不同的 展会。因此在展览会上，在中国雇 佣一个对产品和地点不知情的临时 销售人员，就是对您的时间和投资 者的时间的浪费，Ivy Xiao说。而
当选择产品时，他们十分重视房地 产周围的环境。对于打算将来居住 的购买者来说，生活方式和环境比 价格更重要，来自 ACProperty. com.au.的Ivy Xiao告诉我们。 一定程度的包装也是非常重要的。 虽然我们的专家建议，奢华的装饰不 再像过去那样显得重要了，但对产 品的一个完整且全面的描述是至关重
在展会结束的 稍后时间内， 即迎来销售 要的。同时，为了能够出品一本吸 引人的宣传册，在高质量的翻译和简 洁但优质的包装设计上花上一笔钱是 非常重要的。同时，在参展过程中让 你的销售了解你的产品，明白自己再 说什么也是非常必要的。 Benjamin 还补充道：“对于海外开发商，在不 了解中国市场的情况下，最好与优 秀的房地产经纪公司合作来打开市 场。”Andrew Batt说：“最终，您真 的需要与当地代理机构合作，因为 当地海外房产代理机构对中国市场更 加了解，并有销售经验，但是不要 期望立即收到回报。中国购买者作出
一个决定一般需要一段时间。来自 北京国际房地产投资博览会的总组 织者David Wei曾经对来自许多国家 的参展商说过，在展会结束的稍后 时间内，才会迎来销售。Ivy Xiao指 出，在展览会上从潜在购买者那里 搜集线索，就会在投资者中间获得 信誉。当你直接与中国购买者交谈 时，与他们建立关系是非常重要的， 加勒特·肯尼说道。“我对每个人一视 同仁。我们的业务建立在与客户建 立好关系的基础上，很多客户向我 们推荐购买者。”Eli McGeever 补充 说，了解不同的文化也很重要的， 硬性销售技术也不是每次凑效。也 不一定总会在对的时间谈业务。不 要低估与客户建立关系的重要性。 未来 我们谈及的人们都是对未来具有积 极态度的。“市场的潜在增长是巨大 的。中国西部和西南部将以重大的 方式进行大融合，”Andrew Taylor 说道。“国际房地产在中国的购买力 巨大、增长快速。除了270万中国 人拥有超过100万美元的可投资资 产，还有6000万中上阶层的中 国人 符合海外房地产的典型购买者特点。 “大多数西方人不了解的是,虽然 全球经济一直不景气，中国的高 净值个体的数量在过去的四年里 每 年 都 以 41% 的 增 幅 大 幅 上 升 。 个 体数量预计在2015年时翻一番。”
专题报道 OPPLive
OPPLive – 必须关注的海外房产活动 2013年的OPPLive不容错过。11月份看起来还 远，但是现在是开始着手准备的最佳时间了。 in association with
OPPLive是本年度必须关注的国 际房地产会展活动，这是一条进 入国际房产界的捷径——中国 部分行业专家极有可能成为该会 展的重要展销商和出席代表。 OPPLive会展将在闻名遐迩的伦敦 西敏寺中央大厅举行。此次活动是 英国唯一的专为全球业界精英举办 的B2B（公司对公司）商业展会。 本次会展将持续两天，时间为十一 月 27日 （ 周 三 ） 至 28日 （ 周 四 ） 。 无论是寻求代理商的中国开发商、 寻求分包代理的总代理商、销售住宅 房地产的专业人士，还是其他业界 精英，此次会展活动将不容错过。 作为一项广受欢迎的展会，今年 已是第8年连续举办，会展内容包 括全球房产展览、来自全球各地重 要业界演讲人组成的研讨会、互动 论坛、众多的连接洽谈机会等等。 OPPLive设 有 独 一 无 二 的 “提 前 匹 配”日程表，有15分钟、30分钟、45 分钟，以及60分钟共四种选择来提前 预约会议时间，这样与会代表就可以
in association with
in association with
在充分准备的情况下进行最有效的会 谈。OPPLive的专题论坛主要有全球 学生公寓、科技的应用及另类投资。 负责出版OPP杂志和组织OPPLive 展会OPP集团CEO Xavier Wiggins 先生说道，“中国的买家和卖家对 海外房产行业已经带来巨大影响。 “如 果 你 希 望 了 解 全 球 房 产 行 业 的 发展状况，希望和全球关键人物对 话并搭建联系，并希望挣钱的话， 你 就 一 定 要 关 注 OPPL i ve ！ 与 之 前 见过的任何一次展会相比，今年的 展会活动规模更大、组织更佳。 “作 为 一 项 国 际 房 产 展 会 ， 我 们 保 证我们的研讨会专题、论坛和演讲人 均来自世界各地——包括亚洲—— 它们将带来所有人都可以学习并从 中受益的全球经验和专业技术。” OPPLive展会主讲人包括：来自 Real-Buzz Media and Immobel 的CEO Janet Choynowski，来自 Inman News 网站的Brad Inman， 来自全球代理第一太平戴维斯公 司的Marcus Roberts，来自国际
2013年8月16日—— OPP Awards入围截止日期
历史名胜彰显OPPLive展会魅力
如需订购入场券，请访问： www.opp-live.com/buydelegatepasses。 如需预定展位，请访问： www.opp-live.com/salesbrochure-floor-plan/
快申请入围OPP Awards 与OPPLive展会相结合，我们同时推出OPP Awards。作 为海外房地产行业的“奥斯卡奖”，此奖项始于2008年， 包括35个不同奖项，奖励优秀人才和项目——但竞争者 必须迅速行动。 国际房产开发商、代理商，以及相关公司拥有不到一周 的时间去争夺2013年的OPP Awards，该奖项的竞争必 定十分激烈！ 首次参加免费，但参与公司必须在八月2日周五之前提 交申请。Rightmove海外房地产网站及外汇专家Smart Currency Exchange公司为OPP卓越奖提供赞助，定于 十一月27日周三举行OPP颁奖晚宴，晚宴地点为历史悠 久的伦敦自然历史博物馆。 如欲了解更多细节，请访问：www.opp-connect.com/ awards/index.php/enter-the-awards，或拨打电 话：+44 208 734 3967 报名时间截止之后将开始独立评审过程，OPP编辑部主 任John Howell先生担任评审主席（非投票人），另外50 多位业界领袖负责奖项的严格评审。
www.opp-connect.com
今年，OPPLive展会将举办地移入伦敦市中心的历史悠 久的西敏寺中央大厅（Central Hall Westminster）。 西敏寺中央大厅是伦敦中心区最大的会展场所，其建筑 被列为国家二级历史建筑，地理位置十分优越，对面是 西敏寺，不远处是国会大厦和大本钟。 这一独特的历史名胜地拥有欧洲最大的拱形穹顶，是著 名的电影拍摄地和令人难忘的地标建筑。 大会堂及其壮观的自支撑穹顶先后迎来的世界名流包 括：女王、查尔斯王子和戴安娜王妃、圣雄甘地、波特 兰·罗素、达赖喇嘛、小马丁·路德金博士、温斯顿·丘吉 尔爵士。 现在，中央大厅将于11月27、28日热忱欢迎OPPLive展 会宾客。去年OPPLive展会的举办地点为东伦敦的ExCeL 展览中心。
代理公司Jones Lang LaSalle的 Philip Hillman， 来自全球代理公司 Knight Frank的James Pullan，以 及替代专家Intelligent Partnership 公司创始人GuyTolhurst。 OPPLive展会将吸引大约100家 参展商和1000位与会代表，其中 包括领先的开发商、代理人、金 融及法律顾问、营销及PR专家。 9月 6日 ， 周 五 之 前 ， 我 们 特 别 提 供“提前预定”的优惠。在这之前， 您可以以195英镑的价格购买一张 入场券（原价：279英镑），295英 镑购买两张入场券（原价：379英 镑），395英镑购买三张入场券（原 价：479英镑），395英镑购买四张 入场券（相等于一张入场券免费）。
41
专题报道 文字 | Sam Street
巴西:还在增长吗？
www.opp-connect.com
过去五年，巴西房地产业随该国经 济迅猛增长。尽管去年整体增长放缓 但房地产市场表现似乎依然强劲。
42
巴西是世界上拥有众多头条新闻的国 家，比如举办2014年世界杯和2016 年奥运会，并已超越英国成为世界 第六大经济体等。同样作为“金砖四 国”合作成员以及巴西最大的贸易伙 伴 （ 2012年 贸 易 总 量 接 近 750亿 美 元），中国也收获颇丰。巴西外贸研 究中心基金会（FUNCEX）的经济学 家罗德里戈.布兰科表示，中国在巴 西的投资主要集中于国内消费品出口 并逐渐进入汽车行业。然而巴西留给 中国房地产投资者的机会有多少呢? 2012年 ， 巴 西 国 内 生 产 总 值 增 长 降 低 了 0.9％ ， 房 地 产 价 格 则 上 涨 了 13.7％ ， 居 全 球 之 首 。 2013 年，房地产增长同样强劲，根据 巴 西 领 先 的 FIPEZAP房 地 产 指 数 显 示，由于巴西货币雷亚尔疲软，经 济增长停滞，然而过去一年房地产 业却受益于此。TheMoveChannel. com的 编 辑 伊 凡 .雷 德 福 向 OPP透 露说，“货币贬值同样鼓励了海 外投资者在巴西投资的兴趣。” 费 利 佩 ·卡 瓦 尔 坎 蒂 巴 西 房 地 产 机
构 ADIT的 主 席 说 ， 巴 西 房 地 产 将 见 证 比 2011年 以 及 之 前 更 “正 常 ”的 增 长。但没有理由担心巴西房地产的泡 沫：“巴西的地产增长不同于西班牙 和美国，巴西房地产市场是依赖于 投资者，无论是中国购买者或任何 其他国家，它的增长主要基于巴西居 民的真正的需求。”他补充说ADIT， 在 未 来 20年 ， 预 计 3500万 以 上 的 巴西家庭有购买自己的住房需求。 第 一 太 平 戴 维 斯 （ S avi l l s） 最 近 的 一 份 报告 表明 ，自 2008年以 来， 里约热内卢和圣保罗的房价分别上 涨 了 189％ 和 127％ ， 然 而 ， 即 使 房价上涨，里约热内卢的居民住宅 平均房价也只有上海房价的一半。 里约山（Rio Hills）高端房产开发 商 的 市 场 销 售 总 监 尼 克 ·特 纳 向 OPP 介绍说，“巴西房地产市场将保持强 劲，房地产市场供不应求。考虑到自 然资源、石油开发、世界杯和奥运会 以及快速增长的人口，巴西尤其是 里约热内卢的前景是非常乐观的。 ” 里约热内卢贫民区可以欣赏到最
美的城市海滨景色，这吸引了许 多外国投资者的视线。奥地利的工 程师Andreas Wielend 2009年花 费 34,000雷 亚 尔 （ 约 合 1,5320美 元）购买了FavelaVidigal一 个破旧 的房子并把它改造成了一个旅社和 酒吧。他告诉《卫报》，该住房目 前已价值一百万雷亚尔了，正因 为它拥有海岸线最美丽的景色。 尽管在圣保罗和里约热内卢的价格大 幅上升，菲利普·卡瓦尔坎蒂说，投资 者在其他地区也能找到合适的产品。 他告诉OPP，“圣保罗州非常适合在物 流集中的地区投资，像坎皮纳斯。然 而，由于其迅速扩张的港口和Suape工 业组合区域，对基础设施产品有兴趣 的投资者可以倾向于伯南布哥。对于 住宅投资，几乎巴西的所有地区都有 机遇，尤其是东北地区，这里有吸引 人的高品质的别墅，度假村和酒店。“ 第一太平戴维斯（Savills）世界研究 分析师露西· 格林伍德告诉OPP，“一 般来说，巴西房地产市场以国内买家 为主，不过也有一些热钱地区，国际
2013年7/8月
意味着将遭遇巴西的官僚作风，Nick Turner描 述 为 ’传 奇 ’。 Turner和 Cavalcante都 认 为 巴 西 的 房 地 产 行 业 总 体 监 管 比 较 严 格 ， Turner补 充 说，该国的监管框架为投资者真正 提供了保障。然而，他们也表示， 取得相应的许可证和批准开发，特 别是等待银行贷款拨可以是个极为 缓慢的过程。对于该项目，据一些 开发商，为了获得国家银行的批 准 就 可 能 需 要 花 上 18个 月 ， 即 使 批准后，资金还可能被拖延数月。 一些开发商，例如生态住宅集团
巴西地产市场将 保持供不应求的 强劲态势 （EcoHouse Group），为了避免时间 的延误，采取不通过银行而是直接向 投资者筹集资金的方式。生态住宅集 团（EcoHouse Group）开发商为投 资者提供年回报率为20％价值37,000 美元的社会住房投资项目。所有投资 资金直接汇入英国劳埃德（Lloyds） 第三方托管账户，而不是生态住宅 集团账户。如果未经律师签名证明 施工开始，项目方不能擅自取用。 生态住宅集团对于亚洲市场非常关 注，其中大多数投资者来自新加坡。 他们最近在吉隆坡新设了办公室，同
时接受港币投资。生态住宅集团新加 坡销售经理Derrick Wong对OPP说，“ 我们正密切关注中国的情况，两星期 前，我们参加了广州举办的国际房展 （PIE），未来几个月，我们甚至打 算参与中国的项目。随着中国计划在 2015年之前增加建设价值350亿元的 社会保障住房，我们相信中国的投资 者也希望分得一杯羹，而我们也正寻 求进入这个利润丰厚的市场的机会。” 鉴于最近的抗议活动，投资者非常关 注巴西房产的投资状况。然而“我的住 房，我的生活”的未来安全是受到政府 和舆论的全面支持的，大多数示威者 也要求扩大社会住房项目。政府近期 为已注册“我的住房，我的生活”项目的 个人出台的补贴信用卡，可以看作是 一个其对该方案持续增加承诺信号。 在世界杯和奥运会建设过程中，里 约热内卢州政府将引入装备精良的镇 暴警察(UPPs)。镇暴警察（UPPS）将 改善治安并增加了本地及国际投资者 的投资信心，继而刺激了房价上涨。 据该市房地产经纪人协会SecoviRio报 道， 该地区三处房产价格在镇暴警察 （UPPS）入驻的一个星期后增加了50 ％。里约热内卢最大贫民窟Rocinha 的一个房地产经纪人说，过去一年 中租金增加了一倍到了900雷亚尔。 总体上，巴西尽管存在货币贬值和 社会等问题，但房地产市场仍在可预 见的未来内将不断增长。同时，随着 世界杯和奥运会即将到来，大量投 资机会正等待着世界及中国投资者。
www.opp-connect.com
买家的财力雄厚，占有优势，即东北 海岸度假胜地。该地区深受欧洲、美 国和日本以及南美游客的欢迎，吸引 着开发商投资度假村和高尔夫球场。” 在巴西东北地区北里奥格兰德（Rio Grande do Norte）房地产尤其受到 国际投资者的青睐。伊凡.雷德福说， 目前The Move Channel网站有关巴 西投资的咨询该周就占了四分之三， 他补充说，“最受欢迎的热点是纳塔 尔（Natal）和皮帕（Pipa）。皮帕 海滩是一个理想的度假居所，而纳塔 尔将在世界杯上充当将该地区展露其 经济潜力与独具吸引力的生活方式。” 更令人感到兴奋的是，纳塔尔正在 新建一个国际机场，明年将赶上该 市举办的世界杯装备展览，福塔雷萨 （Fortaleza）和累西腓（Recife） 的机场正为世界杯重建，从前长途 跋涉经由圣保罗或里约热内卢飞往巴 西东北部的经历很快成为过去时。 针对巴西的一个投资选项是社会住 房，巴西估计有800万个家庭迫切需要 解决住房问题，推出了“我的住房，我 的生活（Minha Casa, Minha Vida）” 社会住房项目将市民迁移出贫民窟。 “我的住房，我的生活”计划通过政府 30年期抵押贷款补贴，为三百万收入 低于5000巴西雷亚尔（约2253美元） 的人们提供新家。所有民房均由私人 开发商承建，但开发商必须执行政府 规定的最低标准和最高销售价格。 大多数“我的住房，我的生活”的开 发商通过银行贷款来获得资金，这
43
OPP采访 Marco Yuen 文字 | Mina Mu
中国新荣国际 投资集团采访 中新荣集团作为跨国公 司，在世界各地拥有众 多战略合作伙伴。OPP 针对其塞浦路斯最新收 购，进行了深入采访
www.opp-connect.com
Q: 您能为我介绍一下您的背景吗，比 如您什么时候加入的中新荣吗？ A: 我是8年前加入中新荣的，一直都 在负责房地产板块
44
Q: 公司整体的发展从地域上看有变化 吗，您一直都在北京或香港吗？ A: 我们最早在北京做房地产，然后我 们同时有收购一些矿业，并收购一些上 市公司。也有和一些美国合作的经历。 有一些合作我们是没有出面的，只有出 资本。 Q: 您在国内的房地产市场方面，我看 到也有很多开发项目，尤其是中高端和 高端项目比较多，比如北京的牡丹园小 区，5号商务馆等项目等等。在房产销 售方面，新荣国际有采取和国内中介或 代理合作吗？ A: 以前有一部分会有，跟一些中介
机构合作，但基本上都是公司自己进行 销售。 Q: 在合作过程中，有遇到什么问题 吗，为什么还同时自己销售呢？ A: 国内的中介你可能也有所了解，不 是非常规范，因此不能全靠他们进行销 售；在合作过程中，也有些嫌隙，人员 比较复杂，流动性也比较大，在这些方 面，中国行业内都存在一些问题。
阮维邦Marco Yuen 新荣国际投资集团副总裁 vip热线: 4008801833 的塞浦路斯Venus Resort项目是股份 认购吗？ A: Venus Resort 不算股份认购，是 完全收购，我们对该项目整体进行了收 购。在收购过程中，我们与其他投资者 进行合作，但是我们出面进行收购。同 时我们采取的投资方式通常是自己开 发，基本不与海外项目方合作。
Q: 所有您在项目销售过程中是有自己 的销售团队吗？ A: 是这样的。
Q: 那新荣国际在国内和海外项目齐 头并进的同时，是以国内的项目开发为 主，还是以海外开发为主呢？ A: 现在我们逐渐以海外项目为主了， 对国内的投资会减少。
Q: 我看到新荣国际在开发方面，除 了国内的开发项目，您这边也有投资海 外的项目。在投资过程中，是以与海外 开发商合作的形式为主吗？还是以自己 进行开发为主？比如，最近您这边投资
Q: 新荣国际在海外投资开发后的销售 市场，是以国内的购买者为主，还是不 会限制的？ A: 不会限制的。在海外投资也很难限 制的，但是我们会考虑一些中国购买者
2013年7/8月
未来想要投资的独享，但是近期我们会 将投资重点放在塞浦路斯上。
Q: 因为我们看到许多国内的开发商在 海外投资的过程中，主要选择比较属国 内人们欢迎的地方，如美国，澳洲，韩 国等等，而其最终的购买人群基本上还 是中国人。中国开发商可能在国内的购 买人群中已经有一定声誉了，被广泛认 可了。所以我们对该问题也很感兴趣。 您刚才也介绍了，独立进行开发比较 多一些，那么在您开发之前，购买地块 的过程中有遇到过问题吗？或是您觉得 有什么需要注意的地方吗？因为我们确 实也看到国内开发商在这个过程也有失 败的经验？ A: 基本上我们投资的地方法治法规 都比较健全和完善。有些地方是比较 模糊的，但我们就不会选择在这些地 方进行投资，当然我们也在某些发展 中经济体，这些地方进行投资，例如阿 曼，但我们会和当地的政府包括国王进 行协商，来谈这些事情，解决问题。同 时，我们与全球各大会计师事务所也都 有合作，还有著名的律师事务所，还有 一些比较大的中介公司，他们在各大城 市都有分支机构。我们会雇佣他们做一 些前期工作，帮助我们了解市场。如果 是法律法规健全的地方，按照行业规范 进行操作一般是不会有很高的风险的。 但也不排除眼光的问题，这点就怪不得 谁了。
Q: 为什么会选择投资塞浦路斯呢？ A: 其中一个原因是他是欧洲的一个国 家，他并不大，我们看重它人口不多， 但是它有一定发展潜力。我们对该项目 的收购，跟他的谈判过程，有一定抄底 的感觉。我们看塞浦路斯就像我们看之 前的新加坡，它有一定潜力在，但是现 在没有用好。
Q: 您现在和未来5年会在哪些国家或 地区作为投资的对象呢？ A: 欧洲，美国和阿曼都是我们公司在
Q: 那您认为塞浦路斯在未来的潜力在 哪里呢？它会成为一个中国购买者亲睐 的地方吗？
我们看塞浦路斯就 像我们看之前的新 加坡，它有一定潜 力在 Q: 您说的没有用好指的是指前一段 时间经济危机过程中，它比较棘手的国 内状况吗？ A: 我们认为这个事情已经基本过去 了，金融危机的问题在全世界范围内都 有。全世界的经济都会经受影响，比如 美国的雷曼兄弟都倒闭了。但难道大家 就不去美国了吗？中国前几年也经受了 考验，香港也受到了考验。每一个地方 都会受到影响，但是有危机的同时也有 机遇嘛。
Q: 您的评论非常有趣，我觉得是我现 在听到的众多关于这方面的评论，从一 个非常不同的角度来看待这个问题。 那新荣国际在过去的投资过程中， 您 也提到您这边不光在房地产方面，在其 他方面也有涉及，那么整体来说公司把 哪些投资作为重点呢？ A: 我们在许多其他行业都有所考虑， 主要是我们谈的是以房地产为主，而且 我负责房地产这部分而已。我们也在做 工业园区啊，矿业投资等等方面，但是 因为这些不是在我的管理之下，由公司 其他部门同事负责，因此我就不多做介 绍了。 Q: 最后想问您一下，将内地和香港地 产市场做一下比较，您认为它们各自的 发展趋势怎么样呢？ A: 我觉得中国房地产市场的利润率没 有以前客观了，第二点是中国的政策影 响市场比较多。明天是什么情况现在很 不好预测。现在看未来走势，乐观的趋 势的机会不是很大。香港的房地产市场 价格也持续增长很多年了，现在算是在 高峰了。整体来讲，香港房地产市场有 所下滑，它已经到达一定高度了，它需 要经历一个调整过程了。同时，港币兑 美元汇率持续在增长， 这对房地产市 场也不会有利。
www.opp-connect.com
喜欢投资的地方或是投资习惯，或比较 有潜力的地方。
A: 这个问题可以分两点（来解释）。 塞浦路斯是比较有前景的，首先是它的 地理位置，它的环境和气候，还有它的 交通条件和旅游人口。同时它的教育系 统也是比较完善的，它以前也是英国的 殖民地。在对比整个欧洲来说，它也是 英语比较行得通的国家。现在它的条件 不是很好，可能还有些历史问题，但我 们不会根据现在的情况购买，但是房地 产永远是买未来的，并不是买现在。在 它现有的条件和政策，中国人在那边投 资或生活还是有希望的，整体国家的排 外性并不大，它对外来人口的歧视也不 存在，它的接纳性很强。总体来讲，它 对中国还是一个比较陌生的国家。但是 你作为英国的媒体，应该是比较了解它 的，它在英国乃至欧洲都应该是一个非 常受欢迎的度假胜地。 现在西班牙和葡萄牙都在搞移民政策， 但这些国家的情况其实比塞浦路斯可能更 加复杂，欧洲国家（受到）经济危机（的 影响）吗？整个欧洲都有危机，而西班牙 和葡萄牙已经（受）危机（的影响）很久 了，只是没有明显的完全表现出来，但并 不代表它能够解决。因为它们的人口都比 较多，相对比较，所以需要解决这些问题 相对困难。而塞浦路斯人口才800多万， 它想要解决经济问题要简单的多，极端些 说，整个国家的年GDP才170多亿欧元。 而一个房地产项目如果做好了，都可以不 止这个数目。
45
我们热切寻求代理 ...你是地产代理吗，你拥有希望在欧元区获得永久居住权的客户吗？ 我们希望有机会能与您合作。 我们为成功提供给我们客户介绍的代理提供高额的佣金。
ResidencySpain.com专门为非欧盟居民提供签证和永久 居留权的申请服务。现在西班牙的新颁布的法律允许中 国公民在西班牙以进行50万欧元（大约405万人民币， 随着汇率变动可能有所浮动）投资来获得在西班牙的永 久居住权。 我们的团队由律师，税务顾问和物业在业界荣获殊荣的 地产专家组成的。我们的房地产部门能够为希望申请西 班牙永久居留权的中国客户提供从银行到开发商能需要 提供的一切房产投资信息。 我们能够提供符合申请西班牙永久居住权的各种房产， 例如住宅，商业地产及商铺等等。 所有申请费都包含在内，快速申请通道和签证申请处理 意味着客户可以在完成申请的一个月内完成功申请拥有 居民身份。
请通过以下方式联系我们： info@residencyspain.com | +34 868 810 123 www.residencyspain.com
我们对中介的承诺： • 在银行的房产列表上，保证在西班牙最优惠的价格 • 为您的客户提供法律服务和免费税务咨询 • 不到一个月的申请时间，拥有通往所有欧盟成员国的钥匙 • 为介绍投资者的中介提供高额的佣金给付
对客户的承诺： • 我们屡获殊荣的地产团队将提供最专业的地产筛选，协商服务 （例如，您同时可以进行投资组合，如果希望获得收益的话） • 我们专业的律师团队会协助办理探亲访友签证，如果您需要的话。 • 跟您的实际情况，为您提供适合您的税务服务
最终： • 房产购买和注册 • 永久居留权 • 医疗和保健服务 • 一切售后服务 • 学校和大学申请援助