OPPLive Asia 2014 在OPPLive和OPP Gala Dinner 成功举办后，我们下一站将 前往新加坡。敬请期待！
2014年1月 WWW.OPP-CONNECT.COM
全球学生公寓项目 无论是学生还是投资者，需要它的请举手
01.
公共关系灾难： 你准备好它的挑战了吗
02.
黄金签证： 各国投资类签证比较
03.
“紧缩”政策： 亚洲对待投资的态度
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本月目录
目录 专题报道 17 葡萄牙在伦敦举办的展会上，华丽 的转了身。 22-24 每个企业，无论大小，都无法承 担公共关系的灾难。有效措施有哪些呢？ 26-27 亚洲国家在相对欧美地区开发的 投资政策时，选择的“紧缩”政策。 28-29 大众集资是目前国际市场上非常 普遍的投资方式。我们来看看它的利弊。 30-32 随着全球老年人数量的激增，老 年人住房将成为未来开发商的关注重点。
每期特刊 10-14 学生公寓项目已经越来越受到全 球投资者的关注。它到底有何魅力？ 36-37 每期特约的来自全球的法律法规 变化让您迅速洞察新的投资动向。
数据 18-19 在本期我们为您总结了各个国家 现有的投资签证政策。 38-41 本期国家报告对法国的国家状 况，经济和投资潜力都做了详细介绍。 46-47 国内买家到底现在在哪里投资， 哪里更有潜力，让真实的数据告诉你。
商业 09 与国内中介的合作到底是“小作 坊”，还是“大磨坊”？
来信 15 菲律宾来信。 16 克里特作为投资新星，来自那里的 信让我们对其有了更多了解。
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33 执掌迪拜巴拉里项目的总设计师， 与您分享她的创意灵感。
03
编辑寄语
聚焦热点话题 本期的OPP《编辑寄语》板块抛开了地产界， 更多聚焦在最近发生的一些热点新闻上。 OPP 中文编辑 Mina Mu
在
进入本期的正题之前，我们 来关注一下近几个月比较热 的话题。首先来看看菲律宾 对为时三年的国际问题的处理。
聚焦菲律宾
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从古至今人们都没有停止对神秘月球的探索，嫦娥的登月让中 国离月球更近了一步
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事隔三年多，香港人质事件仍然悬而 未决。菲方之前计划向香港受害者赔 偿总额1000万至2000万港元的经济补 偿，但由于资金短缺，赔偿金并不将 由菲律宾政府或马尼拉市政府，而是 将向当地华人筹集——这种“羊毛出在 羊身上”的方式并没有让香港同胞或是 国人看到菲律宾对此事的一丝真心诚 意。 抛开慰问金的问题，自2010年8 月23日的马尼拉人质事件——20多名 人质被劫持，最终由于菲警方解救不 力，事件导致8死7伤的惨剧，直至今 日，虽然马尼拉市长在前不久通过的 决议中向香港政府及受害人及其家属 表示诚挚的歉意，然而菲总统在其被 要求针对人质事件对香港的受害者及 其家属道歉、赔偿和惩处相关负责人 并保证事件不再发生时，并没有正面 道歉，只是表示深切遗憾。据中国新 闻网的报道，阿基诺三世解释说，“若 我们道歉，就等于承认这是国家、政 府和人民的错。而从我们的角度，只 有犯罪的枪手要负责。”这一说法着 实是站不住脚的，且不说在这一过程 中，因“警察反应慢、营救不力、记者 竟比救护人员更早到”等菲方主观原因 而导致的事件惨痛后果；抛开这些， 外国游客在菲律宾旅游过程中人身安 全完全不能得到保障——只针对这一 点，菲律宾政府就应该承认其错误。 更何况是上文提到的种种主观上的错 误产生的严重后果。 虽然最近菲方政府积极也香港政府 交涉，并在赔偿金上做出让步，但原 本同意在书面上用“道歉”(apology)字 眼的菲方近日突然改变，只肯用“悲 伤”(sorrow)，令人们又一次失望。 无论中方还是香港政府针对这一事 件都持强烈态度。这对菲律宾的旅游
2014年/1月 业的确产生了影响，这不仅影响了香 港以及国内的游客数量，在菲律宾在 国际旅游市场上的形象也大打折扣。 更进一步的说，这是否会影响到 菲律宾的其他产业，比如香港地区， 内地人士乃至国际投资者对其地产投 资和其他方面投资环境是否稳定的信 心，这都是未知数。对于采取“羊毛 出在羊身上”的做法，也会让投资者 担忧，菲律宾时候会对本国和他国投 资者进行区别待遇，从而无‘公平” 可言，这对海外投资者来说也是一个 不得不仔细考虑的因素。
聚焦“请放人” 近期，在海内外媒体头版头条都报道 的沸沸扬扬的“请放人”事件引起了一定 的社会轰动效应。 首先该事件是由所属《新快报》的 记者陈永洲在针对“中联重科集团”财 务造假报道不属实，被公安机关所逮 捕，而《新快报》在第一时间做出了“ 请放人”的回应。随后央视针对该事件 进行了“陈永洲已在狱中认罪”的报道。 同时，《新快报》打出了“再请放人”的 回应。 针对该事件，引起海外媒体关注的 是，《新快报》做出的强烈反应。“这 一中国媒体界的罕见之举引起国内外 的广泛关注。” 而纵观事件始末，除上点之外，和 陈永洲是否有罪的事实，还有几点值 得我们思考。各国媒体有所质疑的关 于中国记者的报道权问题，是一直以 来海内外舆论争论的焦点——没有太 大新意。然而，另外比较值得注意的 是，很多人提出央视采访并报道其认 罪的事实，并不得当。在陈永洲被审 问的过程中，央视是无权参与的；更 不用说报道并公之于众；同时“先抓后 审”的程序也是没有仁道的。最后最值 得关注的是， 《新快报》的举措。“大 胆”“直接”“快速”可以说是《新快报》对 该事件的态度和举措。然而，这当中 是否其应该承担责任，比如对时间真 实性的审核或对本事件是否有炒作， 这点我们都不能确定……
画外音——嫦娥登月
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最近，嫦娥三号的成功登月可能是国 内，乃至世界看中国的最大新闻啦。 12月15日，嫦娥三号问问的落在了 月球上，落点非常平坦。12月16日， 北京时间早晨，玉兔探测器从嫦娥落 月着陆器上慢慢滑出，正式在广寒宫 的后院走动并工作啦。 嫦娥三号的成功登陆是中国在探测 月球和未知宇宙过程中的迈出的一大 步。这标志着自1959年，在美国和俄 罗斯在太空的争霸过程中，中国也在 月球上做出了自己的标志。
HEAD OFFICE 公司总部
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世界新闻
世界十大新闻 本季度世界地产界又有哪些声音呢？
亚太地区 2014年亚洲将有最多的百万富翁
新
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的亚太地区财富报告 指出：亚太地区明 年将继美国之后成 为又一个高净值资产个人（具有 1,000,000美元可投资实力的人） 最多的地区。 加拿大皇家银行财富管理 部门与凯捷咨询公司的报告宣 称 ： 2013年 亚 太地 区 高净 资 产 个人与他们的财富都有了显著增 长。 2012年，亚太地区（包括澳
06
大利亚、中国和印度）高净资产 个人的财富增长了12%，达到12 万亿美元；其人数增长了9%，达 到368万人，仅次于有373万高净 资产个人的北美。报告宣称：经 济的持续增长意味着亚太地区的 高净值人群数量很可能会在2014 或2015年超过美国。 加拿大皇家银行管理与保险部 门的主管乔治·刘易斯说：“在整 个地区股票市场与某些地区房地 产市场强劲的推动下，这些地区 高净资产个人的财富在2012年增
亚太财富报告由凯捷咨询公司和RBC管理公司共同撰写
更多有关世界发生的新鲜 事，请访问OPP网站： www.opp-connect.com 加了12.2%，远高于世界上其他 地区的增长率9.3%，并超过了任 何其他地区，尽管北美的增长率 以11.7%紧随其后。” 40页的报告指出：香港和印 度是最大的获利者。香港的高净 资产个人数量增长了35.7%，其 财富增长了37.2%；印度的高净 资产个人数量增长了22.2%，其 财富增长了23.4%。 在具有最多高净资产个人的十 个市场当中，只有美国和瑞典在 去年有两位数的增长。
2014年/1月
拉脱维亚
塞浦路斯
布鲁塞尔
黄金签证将带领拉脱 维亚走出世界
中国将于2015年前在 塞投资一百亿欧元
欧洲委员会警告黄金 签证
上个月我们看到拉脱维亚的住宅 物业投资项目已经开始吸引了来 自中国的买家。 来自EnterInvest提供的一份 报告说，拉脱维亚同时也是俄罗 斯，乌克兰，哈萨克斯坦和白俄 罗斯等国家及地区投资者的首选 之一。Riga之外的地区只需最低 €72,000的投资额度，首都地区需 要最低€150,000的投资额度。之 一政策为获取申根签证提供了较 为经济的选择。
仅在6个月的时间内，中国的投资 者就为塞浦路斯头号开发商带来 了6位数的销售量。 大型开发商Imperio说：塞浦 路斯的居留许可证和签证政策已 经明显促进了房地产的销售，我 们预计该趋势会持续下去，这无 疑将带动整体国家经济的刺激与 好转。Imperio估计在2015年前， 通过获得“黄金签证”，仅亚洲 买家在商务房产和住宅房产上的 投资将高达100亿欧元。
一名英国的欧洲议会议员要求 欧洲委员会针对成员国试图绕过 欧盟规定，对外国购房者提供购 房即可获得永久居住权身份计划 （即“金色签证”基本内容）的做 法采取行动。 特殊组织——针对犯罪、腐 败和洗钱特别委员会的付主席 Timothy Kirkhope解释说：“黄金 签证影响到了欧盟的安全，刺激 了洗钱活动，可能会引来不良分 子。”
法国
欧洲
滑雪胜地工程一周内 销量达50%
21世纪不动产向东欧 扩张
加勒比海的分式产权 规划
法国滑雪开发区的公寓正迅速被 侨民抢购，据称许多海外投资者 将错过此机会。 Sextant法国置业的代理 说：Les Balcons d’Auréa才上市 一个星期，其一半财产就出售给 了法国买家，还有更多财产预订 给了英国和爱尔兰的买家。Alpe d’Huez度假区带有一到三个卧室 的公寓起价为10.6万欧元，将产 生 4.5%的 受 益 ， 还 提 供 居 住 选 项。
为中国市场所熟知的21世纪不动
特克斯和凯科斯群岛或将会迎来 新的股份制产权房产投资机会。 政府已经提出了分式产权法案 作为议案来讨论。该法案为当地 及国际投资者提供了更多的集资 机会。该投资机会主要是指使投 资者成为单一财产的共同业主。 一旦财产在股份制产权规划之下 进行了注册。该法案一旦通过， 法案将采取使单一财产裂变为最 多 12份 等 值 的 财 产 供 投 资 者 投 资。
产已经在奥地利，克罗地亚，科 索沃和斯洛文尼亚（其着陆的第 74个国家）设立分支机构。 公司总裁兼首席执行官里克· 戴维森解释说，“这些大型特许经 营协议的签署使21世纪品牌进入 新的国际市场......这在很大程度上 帮助了在世界各地的市场上我们 不断致力于扩大我们的品牌知名 度的目标。”
特克斯和凯科斯群岛
希腊
美国
西班牙房地产市场的 大宗交易
希腊首个“黄金签 证”获得者
一年中房产库存减少 了四分之一
受经济危机影响，银行急于将手 中的抵押贷款房产变现。比如， 萨瓦德尔银行就为其下的地产业 子公司Solvia的列出了一些列交 易。大众银行也为其拥有的房地 产积极寻找买家。 高盛投资公司上个月在马德里 附近购买了3000套公寓，百仕通 投资公司购买了将近2000套租金 受管制的公寓。世界各大投资公 司的纷纷出手，可能预示着西班 牙房产复苏。
首位通过购买房产获得希腊居住 权的外国人是一位中国商人是。 Jin Hong来自北京，从事房地 产生意。他说：希腊公司Build Up 与其合作伙伴CSDH一起将房子出 售给中国人。他购买的房产位于 阿提卡靠近尼泽洛斯国际机场。 该房产是一栋二层公寓，售价为 252,000欧元。 随着希腊加入提供“黄金签 证”的队伍，向全世界投资者吸 金的计划正式启动。
房产数据公司CoreLogic搜集到的 数据指出：抵押贷款房产的库存 量已经从2012年7月的六万五千套 减少到2013年7月的四万九千套。 过去7个月中抵押贷款房产存货 量同比减少至少20%。房产数据 公司CoreLogic首席执行官马克•弗 莱明说：“随着住房市场的持续复 苏，存量房迅速减少，一年以来 减少了32%。”按照该速度，美 国抵押贷款房产的存货量将会迅 速减少，同时价格也会上涨。
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西班牙
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诚征中介代理 伦敦市中心和迪拜 销售： 1，2和3居室的公寓和跃层 优越的地理位置：位于伦敦市中心 24小时礼宾服务和地下停车场 居民私人游泳池，SPA，健身中心和商务套房 景观庭院花园
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商业 文字 | John Howell
中国
美国
中国投资者市场在不断的变化。业内的‘大 玩家’也逐步意识到海外地产市场的潜力
体型巨大却饥肠辘辘：中国大型运营商已进入市场
从
于拥有超过1000万人口的现代海滨城 市深圳。作为中国第一个经济特区， 深圳在过去25年中取得了巨大成功。 因此当地许多公司和个人参与海外置 业也就不足为奇，世联地产希望涉足 该领域也便顺理成章。
大多数经纪公司和 开发商依然认为， 与中国客户打交道 意味着与小型经纪 公司合作。 惊人惊讶的是，公司总体上是一家 中国房地产经纪公司，如今在全国拥 有15000名员工，去年便售出30万套 房屋，年销售额达300亿美元。 世联地产主席简森·陈告诉张雨薇“ 公司经营理念是与美国当地经纪公司 合作，为日益增长的中国买家在美国
置业提供服务。” “我们实际上不会在这里开展经营 活动（纽约），这一版块在起步阶段 不会盈利，但我们将此视为不断增长 的趋势，我们希望参与进来。我们仅 仅需要找到一个可靠的伙伴，为其提 供中国客户名单。” 美国房地产经纪人一定对此兴奋不 已。国家房地产经纪人协会（NAR）发 布的“2013海外置业”报告（7月出版） 表明，中国人是目前美国地产市场的第 二大海外投资团体，占去年680亿美元 海外置业投资额的12%。同时，澳大利 亚——去年中国投资者在澳洲的投资额 高达54亿澳元、伦敦、巴黎、柏林和 其他投资目的地的经纪人也会同样为此 感到高兴，因为这些都是中国投资者很 感兴趣或未来看好的国家和地区。 我相信，如果中国人对你们的 市场感兴趣，你们当中很多人一定 会与这样的公司合作——但你是否 拥有相应的产品、知识、规模和系 统？OPPLive的OPP培训课程“与中国 人交往”或“在中国经商”会议或会对你 有所帮助。
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喜马拉雅山至南海之间广 阔的土地，到13亿人口， 再到富裕的百万富翁，与 中国有关的一切都是巨大的。但OPP 接触到的大多数经纪公司和开发商依 然认为，与中国客户打交道意味着与 小型经纪公司合作。 但一切都在变化。这并不意味着小 买家的消失——中国社会文化非常推 崇与这些富翁的关系，害怕丧失推介 客户的影响力与能力——但这却打开 了一种全新的市场方式。新成立的大 规模公司资金雄厚，具有中国人崇尚 的长线经营特征。 张 雨 薇 是 《 中 国 日 报 》 （ www. chinadaily.com）的一名记者，她定 期撰写与中国人执迷于海外置业有关 的文章。她说：“中国房地产开发商 和购房者涌入美国，这已不再是什么 新闻——这种行为在很多中国人看来 了是比黄金还宝贵的投资——中国人 向国外输出的不仅仅是金钱。中国人 日益高涨的美国置业潮也创造了新的 商业机遇。”深圳世联地产咨询公司 （www.worldunion.com.cn）总部位
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焦点关注 学生住房 文字 | Christopher Nye
大学挑战
近年来学生公寓项目逐渐成为另类投资的亮 点之一。然而，此类投资已近拐点还是方兴未 艾？在本期，我们就来深入的探讨一下。
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英
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国首相布莱尔之子尤安 于2002年进入布里斯托 尔大学学习，布莱尔的 妻子非常明智的购买了两套学生住房 作为投资。不幸的是，帮她处理这笔 交易的是一位诈骗犯，这令她受到媒 体刁难。不过，尤安已刚刚完婚，与 他甜美生活相照应的是蒸蒸日上的学 生住房产业。如今布莱尔夫妇一定会 觉得投资学生住房非常划算。直至最 近，作为投资的替代产品，学生住房 成为了一种投资渠道。鉴于目前按揭 贷款获批难度大，投资方式自然而然 由购房出租延伸为购买学生住房，并 且相较于其他可选市场投资，这种投 资方式风险较低、回报较高，进入成 本与空置率都非常低，具有很高的收 益率。地产顾问第一太平戴维斯最近 在《英国学生住房》发表的报告显
示，2013/14学年预期年收益率将超 过9%。奈特·弗兰克学生住房公司的詹 姆斯·普兰对此表示认同，并对《金融 时报》说：“由于全英国范围内学生寝
且相较于其他可 选市场投资，这 种投资方式风险 较低、回报较高 室需求稳健，学生住房是最为成功的 房地产资产类目之一。所有核心大学 城市场目前均呈现出结构性供不应求 特征。”
不仅是英国，从西欧至北美以及澳 大利亚等最受学生欢迎的国家均出现了 住房短缺的报道。仲量联行（JLL）数 据表明，无论在美国还是英国，学生住 房正成为表现最为优异的不动产。 如此高的收益吸引了国际投资者争 相参与市场投资。最近，中国一家投 资公司以5.5亿英镑的价格收购了英国 最大投资公司之一大学合作项目公司 的40%的股份——而这仅仅是冰山一 角。
普遍化 仲量联行认为，纵观全球，该行业价 值已高达2000亿美元，并且将持续飙 升。在“大众化”进程中，高等教育不 再是精英分子的特权，而年轻大众们 也都成为高等教育的受益者，因此世 界上到处可以看到快速增长的学生数
2014年/1月
量。工业化世界认为要向劳动力提供 尽可能高标准的教育。 墨尔本皇家理工学院的安琪儿·卡 尔德隆认为：“预计2030年大学生入 学人数将从2000年的9940万增长超 过4亿——增长幅度为314%。到2035 年，该数字可能超过5.2亿。” 因此社会需要新建住房容纳这些 学生。根据中国教育部统计，中国在 1999至2009十年间新建了1100多所
大学；平均下来每周就有两所新学校 建成。 随着新地区逐渐意识到受教育劳动 者的巨大作用，大学生大众化正像墨 西哥热浪席卷美洲一样席卷全球。
出国留学 即便这些学生在呆在国内，对房地产 专业人士而言都意味着巨大的商机， 更何况还有学生出国留学。经合组织
称：“2010年约有410万学生去外国留 学。”这是教育过程的一部分，成长的 一部分——无论对学生还是家长都是 一个过渡的标志——也是全球化过程 的一部分，政府将其视为知识与专业 技能交流的必要环节。 经合组织的统计表明，英国和美 国是目前为止吸引留学生人数最多的 国家，两项总数就占据了2010年全球 留学生的30%（参见右表）。毫无疑
2000年数据
2009年数据
2020年预期
2030年预期
2035年预期
美国
5,425,160
7,743,147
11,028,796
14,571,465
16,749,073
中东欧
14,121,891
20,927,779
24,139,780
28,158,853
30,412,756
中亚
1,405,424
2,103,714
2,395,222
2,849,458
3,107,926
东亚与太平洋地区
24,885,620
52,444,449
96,652,073
163,661,598
212,968,120
拉丁美洲与加勒比海地区
11,431,895
19,657,851
31,363,694
48,013,219
59,405,633
北美和西欧
27,665,919
35,489,364
42,258,362
48,527,689
52,002,962
南亚与西亚
12,091,348
21,414,768
45,759,402
89,791,839
125,781,024
撒哈拉以南地区
2,457,353
4,800,440
9,404,871
16,622,177
22,098,126
/
99,484,608
164,581,513
263,002,200
412,196,298
522,525,620
数据来源：联合国教科文组织统计研究所，2000年与2009年实际入学人数；安琪儿·卡尔德隆，2020-35年预期
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地区
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焦点关注 学生住房 问，令学生们感兴趣的那里的文化， 诸如纽约、迈阿密、伦敦和曼彻斯特 等这些城市它们各自有非常特别的性 格特征。但数据表明，这种吸引力是 很有弹性的。比如，在2011年，当瑞 典针对留学生开始收取全额学费后， 申 请 人 数 骤 降 约 90%， 从 2010年 的 132000降至2011年的15000人。 大多数国家正竭尽全力吸引留学 生。 2011年 ， 加 拿 大 吸 引 了 全 球 约
将目标瞄准诸如 中国、印度、巴 西、土耳其、越 南、墨西哥、中 东和北非等国家 25%的留学生；而且政府报告称要在 2022前将该数字再提高450000，且预 计留学生每年将为加拿大经济带来80 亿加元的收入。 加拿大政府的一份核心报告表 明：“现在该采取行动了，加拿大应 该充分发挥其在国际教育中的潜力。” 该报告进一步说表示，应通过设立奖 学金和简化签证申请过程，并将目标 广泛瞄准向更多发展中国家，诸如中 国、印度、巴西、土耳其、越南、墨 西哥、中东和北非等国家。
报告还建议应针对有意向出国留学 的学生开展更好的营销宣传，来吸引 他们选择加拿大。Mansion Student 网站对此深信不疑，他们设立了十分 精美的网站用以吸引印度学生和中国 学生。 原因显而易见——这些国家在近些 年拥有最快的GDP增幅，最有可能在 知识与专业技能方面赶超西方国家。 其国内的中产阶级数量也不断攀升， 对知识（以及签证）有着迫切需求。 仲量联行将澳大利亚列为主要增长 区域——这里距离亚洲学生更近。从 1991年至2011年，澳大利亚留学生人 数翻了一番，达到242000人，但提供 的学生住房却颇为有限——澳大利亚 全国学生床铺也仅有42000张。
市场基础 但潜在市场规模并不是学生住房行业 的唯一优点。其他因素同样吸引了投 资者参与该行业。首先，收益有保 证。实际上保证每年都有“新生”入学（ 除了重大的政府事件与政府行为，诸 如瑞典政府一事（参见上文））。 第一，供应商关注学生的年出生 率，能够预期提前18年之间的就潜在 学生数量。 第二，学生通常在假期回家，此时 可将有颇具吸引力的校园和设施作为 会议场所，为住房所有者提供可以通 过短期租借获得收益的机会。 第三，相对而言，租赁违约可能性
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位于Bolton，The Cube项目的公共就餐区
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留学生人数占全球总数比例（2010年）
美国：17% 英国：13% 澳大利亚：7% 德国：7% 法国:7% 加拿大：5% 俄罗斯：4% 日本：3% 西班牙、中国、新西兰、意大利、 奥地利、南非、韩国、比利时、瑞 士：各占2% 荷兰、瑞典：各占1% 非常小。 第四，现有学生数量有进一步增长 的可能。目前，大多数学生大一学年均 与其他同学居住在宿舍中（曾称之为学 生公寓），稍后才将搬到校外——或 搬到混合住所，即英国的多人所有权房 屋。这些做法通常不合标准，住房条件 实际上非常简陋，居住效果差，当地环 境恶劣（尽管学生对此毫不介意，但家 长却经常排斥这些住房）。早在英国与 瑞典等地征收学杂费前，这种情况就已
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Aspen Woolf位于英国博尔顿的学生住宅
经备受诟病，如今学生消费成本增加， 因而寻找一间合适住所的要求也逐渐 增多。留学生由于不熟悉当地语言和文 化，缺乏当地担保人、介绍或记录，因 此想要搬到私人出租住宅必然面临重重 困难。
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何人受益
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“受益者是谁？”迅速增长的学生住房 需求犹如天赐之物拯救了因其他地产 需求骤降而倍受打击的房地产从业人 士。开发商已可以建造学生住房，或 将未充分利用的房间改造后供学生使 用。一些中介公司已转而从事增长迅 速且利润颇丰的学生租赁市场，或看 到一些购买出租的投资者放弃多人所 有权房屋（HOM）行业，中介公司开 始向这些投资者销售房产。其他代理 和IFA已经开始借助基金销售小区住 房。但是，英国和香港政府正着手取 缔此类行为。 英国的新规定——禁止推广不受 监管的集体投资计划(UCIS)——将 于2014年1月1日生效。经纪公司 Killik&Co合伙人兼研究主管米克·吉利 根对《货币观察家》说：“不受监管的 集体投资计划(UCIS)放开了对众多投资 者活动的限制，市场上买家数量将更 加有限，如果你持有此类基金的话， 我建议你将其卖出。” 争论的实质在于通过一些人控制管 理学生住房的租赁，房屋所有者根据 其所拥有的住房数量占所有单元的百 分比而获利，这种行为不同于传统的 房屋租赁，投资人需要受到保护。 香港也推出了类似条例，迫使一些 房地产公司紧急取消房展。香港证监 会（SFC）禁止了不符合规章的公司
销售集体投资计划（CIS），此类计划 中“房屋所有人无法控制房地产日常管 理”，“房屋所有人的贡献与利润或收益 均是汇集而成的”，“该条例的目的是让 参与者能够分享或取得财产管理产生 的利润、收益或汇报。” 条例效果立竿见影。“这的确不是 个好消息。我们的经纪人已经被迫暂 停在香港举办房展，与此同时我们也 在采取法律建议，确保我们的开发项 目不被纳入CIS范畴。我们或将在未来 改变香港市场学生住房开发的包装方 式……热衷于在英国投资，但若无法找 到解决方案，这将非常扫兴。同时， 我们也在通过位于中国、新加坡、马 来西亚、特别是英国的经纪公司，继 续销售经备案的学生住房，”Pinnacle MC Global公司负责英国学生住房计划 的营销总监朱莉·哈维说道。 但也有其他解决办法，比如受监 管的集体投资，以及主要用于学生住 房的房地产信托投资基金（REITS）。 其中最大的基金当属美国校园社区基 金，其拥有的大约200栋建筑价值70 亿美元，居住率高达97%。其中仅阿 拉巴马州大学就拥有5100张床位。
大学时尚 投资者显然并不是学生住房的唯一受 益者。对开发者而言，学生住房价格 相对低廉。房间或许并不需要非常奢 侈，但如今的学生（或更确切的说是 学生家长）愿意为十分精致的生活方 式买单——而这与他们的前辈们确实 形成了比较鲜明的对比，他们或许将 破败的学生宿舍作为与其中产阶级的 父母抗衡的工具。学生住房融入了年 轻人对创新和高生活质量的需求，令
众多学生趋之若鹜。 近日出版的《纽约时报》甚至怀疑 学生住房是否变得有些过于豪华，报 道中称，一位19岁大学生看到自己的 游泳池时说道：“这几乎是在度假，我 甚至不想去上课了。” 公寓房和公共生活区域中的学生住 房还采用了诸如场外预制或模块化等 创新性建筑概念。Rollalong模块化公 司称，此类建筑比传统建筑节能30% 成本。 在荷兰，学生住房的需求超越了办 公空间需求，开放商正在加速将办公
一位19岁的大学 生说“这几乎是在 度假，我甚至不 想去上课了” 大楼转换为学生公寓的步伐。迪门市 将5座办公大楼变成了将近1000间学 生公寓。荷兰第一太平戴维斯研究主 管杰洛恩·简森说：“银行越来越倾向于 为此类房地产提供贷款，根据大楼位 置不同，该区域收益率将达到6%至7% 不等。”传统学生住房领域的经纪公司 不仅正在快速挤入销售学生住房的队 伍，同时他们还接管了通过学生搬入 学校寝室——通常位于校园内——腾 出的大学城住房，并进行出租。而这 些地方以前通常为四处漂泊短暂居住 的年轻人所居住。
菲律宾的来信
菲律宾更有趣：
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菲律宾政府在过去几年中极力宣传菲律宾，其中包括许 多幽默的推广方式，旨在凸显菲律宾的奇特之处。大多 数国际卫星频道都播放了菲律宾国家视频短片，并总是 以“菲律宾更有趣”结尾。 短片表明菲律宾如何努力提升其在全球旅游业和商 业的份额。菲律宾曾在过去数十年中被列为亚洲贫困国 家，而如今却在建筑行业，尤其是马尼拉商业发展的带 动下逐渐崛起。 菲律宾也在极力模仿亚洲邻国的一些成功政策，试图 James Hartland 在经济上取得更大成功。菲律宾效仿马来西亚，正努力 吸引富裕的外国人来岛参观，将这里作为潜在退休目的 地。如今，外国投资者可通过购买房产或入股当地股票 James Hartland 市场，便可能获得退休签证。 管理总监 Star Capital Finance 菲律宾处于众多世界强大经济体和市场的包围之中，特别是中 +(420) 234 656 121 国、日本、新加坡、香港和韩国。这些国家在过去数十年中取得 了显著进步，房地产市场蓬勃发展。如今这些国家人民正在其周 边寻找潜在投资机会。 菲律宾因此享有众多优势，从而帮助本国经济快速发展，且发展势头将延续很长时间。 因此，自从全球金融危机后，菲律宾房地产市场快速发展，相较于类似首都城市，菲律宾 房产价格依然低廉，租金回报率较高。 英语是菲律宾的商业语言，全国上下随处可见人们使用英语交流，这也是国际投资者喜 欢菲律宾房地产市场的原因之一。房屋建筑标准规范，许多主要建筑和设计公司曾参与过 全球各地诸多项目。尽管马尼拉发展迅速，但这里依然充满了诸多挑战，尤其是在基础设 施方面。 菲律宾依然明显落后于亚洲其他国家，尤其是在公路网和公共交通领 域。目前使用的马尼拉机场十分破旧，尽管距其不到一英里有一座光彩照 人并且已建成多年的新机场。这说明虽然菲律宾政局已明显改善，但腐败 问题仍待解决。 最后，对活跃的长期投资者而言，马尼拉和菲律宾房地产市场拥有非常出 色的资本增值和资金收益前景。或许其关键动力在于“海外劳工”（OFW） ，这些人已经并且仍将是房地产行业的支撑力量。我们都知道， 在过去数十年间，成百上千万菲律宾人不得 不背井离乡，在外国从事护士、工程师、 建筑工人、海运、石油工人和家政服务等 职业。海外劳工每月将工资寄回家中，供 子女上学使用，为菲律宾经济做出了显著贡 献。他们还是菲律宾新兴房地产的最重要消 费者，已经并且仍将是该市场的支柱。 最后，大部分海外劳工终将返回家乡，在 菲 菲律宾享受退休生活。这归根到底是因为“菲 ia Colomb 律宾更有趣”！
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克里特岛的来信
文章类别克里特岛来信 克里特岛位于欧洲最南端，是欧、亚、非三大洲的交 汇点。由于几个世纪以来汇集了不同的民族，它是一 个有着美丽的自然风光，独特融合文化的岛国圣地。 聚集在克里特岛的主要“外来人群”是英国、德国和 斯堪的纳维亚人，但是其他国家包括法国、荷兰、意 大利、美国和澳大利亚人也占据相当的比重。俄国人 最近也开始在此购置地产。 北海岸齐聚大多数主要城镇，是人口稠密地区，如 哈尼亚、罗希姆诺和伊拉克利翁城市及周边地区。沿
Stelios Archontakis
着海岸有许多旅游胜地、酒店、大小村庄。克里 特岛主要的投资活动都在此处进行。南部较偏 僻，但在此我们发现了许多村庄和沿海小聚集 地，正准备以个别村落为主开发成旅游景点。 克里特岛的法律体制正在健全，政府正在创建 投资友好型环境。新的立法简化了投资程序，并
家园国际地产顾问公司总经理 SteliosArchontakis先生来信。 公司主页： stelios@homeland-greece.com, 电话：0030 28310 51341
为业务增长创造友好环境。为方便投资者在希腊 居住，可向战略投资的高管颁发居住许可证。同 时，第三国家公民（欧盟以外国家）购置房产超过25万欧元，则他/她和 其家人可获得居住许可证一张。 克里特岛待销地产很多，价格从5万欧元到1千万欧元不等。自2009年 以来，金融危机迫使房产价格下降将近30%，但也正因如此，越来 ，但也正因如此，越来 越多的群众来此参观，利用克里特岛房产的低价优势购置地产。大 多数房产价格介于15万到20万欧元之间。 对于很多经验老道的投资者来说，克里特岛的“奢华”绝不仅仅是 房价。他们同时在借鉴经验，重新定位他们的消费和生活观念。这 里独特的自然风光、日出日落、美食美酒和克里特岛人民如火的
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我们在这里 ia
Colomb
Crete
专题报道 葡萄牙房地产展览会和会议
葡萄牙3——世界其他地方0 近日在伦敦举办的葡萄牙房地产展览会及其议 会有效的展示了如何推销自己国家的房地产 葡萄牙的确需要一场完胜
展
久，过去300年间两国拥有亲密的文化 与商业纽带。 在OPP，我们注意到许多国家在 竭尽全力恢复海外房地产销售市场， 但没有一个国家能够取得像葡萄牙一 样的业绩。刚刚落下帷幕的会议在美 丽的威斯敏斯特洲际酒店举行，高水
葡萄牙希望开拓 新市场，但依然 对英国情有独钟 准的演讲人带来了妙趣横生颇具价值 的演讲。会议时间安排规划得十分严 密，同时解答了与会者提出的大部分 关于在葡萄牙经商的疑惑。 会议热忱的提醒各出席代表与记 者，葡萄牙依然保留这一传统，这令 葡萄牙有别于其他竞争对手——对热 衷于文明生活方式的买家而言，这里
依然是非常好的居住地点。目标！期 望！理想！一个下午这一切内容和憧 憬都一网打尽。 展览会也同样妙趣横生。由于预 算有限，展会将举办地点定在了伦敦 中部历史悠久而价格低廉的皇家园艺 厅。展厅极具吸引力，气氛良好，配 有帮助人员，恰好适合本次展会。为 吸引公众参观，展会组织者葡萄牙商 会利用了其自身及会员的海量数据库 和联系人名单。 但展会效果如何？英国葡萄牙商会 总经理克里斯蒂娜·海皮斯雷在举办展 会前坦言，“展会举办前我数夜未眠。 这是我们的新方法，我们一定要取得 成功。”从活动结束后的酒会来看，展 会确实取得了成功。葡萄牙顶级开发 商Val do lobo首席执行官兼葡萄牙度 假协会会长蒂亚戈·卡斯帕·费罗是本 次活动的主题演讲人，也是主持人。 他在活动后告诉OPP“我认为这是有史 以来最出色的活动。”其他人也表示 赞同——本次会议将在德国、荷兰、 法国、瑞典巡回举办，并最终回到伦 敦。
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览会分为两部分。展会首 日（星期四）由葡萄牙房 地产销售行业龙头企业向 英国观众作报告。一些公司是英国公 司，其他则来自葡萄牙本土。展会第 二部分（星期五至星期日）面向大众 消费者。 毫无疑问，葡萄牙房地产在过去几 年中萎靡不振。众多地产公司也很可 能退出了旅游型房产的竞争，国际销 售额大概仅有“好景年头”的一半，销售 价格下降了约30%。 葡萄牙政府意识到房地产行业对 经济的重要性，尤其是在其他旅游收 入额下降的淡季。更重要的是，政府 提供了切实支持，诸如允许大使馆或 大使参与会议和活动——在淡季更要 尽可能展开活动——帮助解决财务问 题。 英国是葡萄牙海外房地产销售的 重要市场。甚至危机过后80%的销售 额来自英国市场。尽管葡萄牙希望开 拓新市场，但他们深知英国对葡萄牙 拥有特殊的情感，他们希望保护英国 市场。毕竟，葡萄牙英国结盟时间最
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数据 投资签证 文字 Mina Mu
黄金签证： 各国政府开始通过投资签证的渠道获取全球 富豪带来的收益 ，这一政策始于欧洲国家。 我们来看看世界上各国投资签证的政策。 似乎世界上的富豪到哪里都比较受欢迎
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正
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如F·司各特·菲茨杰拉德所 说：“有钱人不同于你我， 他们可以在自己喜欢的任 何地方生活。”即便是采取最严格移民 控制的国家都热衷于吸引金疙瘩一般 的全球巨富们。 中国的百万富豪尤其受到众多国 家热捧。位于里斯本睿麦公司的经纪 人刘易斯·霍特劳在接受《美国商业周 刊》采访时说，他的中国客户“十分清 楚自己的需求：一栋能够在空闲时期 出租的现代房产，和一张能够在欧洲 随意旅行的签证。” 随着房产市场蓬勃发展，世界各 地政府热忱欢迎来自中国、俄罗斯、 印度等全球各地的高资产净值人士 （HNWI）。这些人也正有海外置业的 需求——将海外房产作为保险措施或 救生船，避免动荡的国内环境所引发 的政治或经济问题，作为在发达房地 产市场的投资，以及享受西方生活方 式的途径。
目前的投资签证可分为两类。其 中一种为加拿大、英国、香港、澳大 利亚、新加坡和美国等传统上受移民 欢迎的国家所采用。这些签证通常 要求较高的投资额，不仅是房地产投 资——在很多情况下，商业经验和高
如今世界上许多从前 有着比较强硬政策的 国家现在都希望像吸 尘器一样将富豪们吸 入自己的国家 净值构成必要标准的一部分。 以美国EB5签证为例，你必须通过 投资某个风险投资项目来获得，该项 目还需每年产生10个全职就业名额。
在某些地区条件更为苛刻，以至于无 人能够获得新的居住签证，加拿大和 新加坡尤为如此。 相对而言，新加入该市场的国家其 规则更为宽松灵活——购买诸如房产 等不动产即可。这些国家签发的通常 的临时签证，但圣基茨和尼维斯乐于 向投资计划参与人发放居民护照。 似乎将有更多国家参与进来，尤其 是买家能够利用其居民身份无障碍出 入申根成员国的国家——所谓申根国 指的是从爱尔兰至塞浦路斯等基本上 取消边境管制的26个欧洲国家。 最后，西班牙批准了黄金签证计 划，这则好消息意味着犹豫不决的投 资人可能将在数月内采取行动——专 家认为该签证的高门槛（50万欧元） 意味着，较之于最初的160000欧元提 议，该签证对市场影响较小。该法律 通过后（依然需要为此制定法律）， 我们将看到黄金签证对西班牙市场的 整体影响。
2014年/1月
签证详情 国家
英国
西班牙
葡萄牙
最低投资额
详情
100万英镑
非欧盟投资者投资超过100万英镑即可享有一类“高值移民”身 份。此类移民可绕过英语或维修资金等要求限制。申请签证 是应出具资产及来源证明。资产必须用于商业投资。这是取 得永久居民身份的快速途径。
50万欧元房产
西班牙政府已通过该草案，很可能将于明年实施。该要求十 分类似于葡萄牙政策，包括：50万欧元不动产投资额，超过 该数额的资产可用于其他金融活动。投资人可在5年后申请永 久居民身份。
申请人符合标准后将首先获得有效期一年的签证，随后先后 50万欧元房产，或100万 获得两个有效期均为两年的签证。5年期满后可转为永久许 欧元投资，或创造10个就 可。投资人每年需在葡萄牙停留至少7天以更新许可。超过最 业机会 低金额的投资部分可使用按揭贷款。
塞浦路斯
30万欧元房产
在国外年收入达到2万欧元，并存入塞浦路斯银行账户。申请 人应在获得签证一年内到塞浦路斯居住。成为塞浦路斯法定 居民5年后，可获得永久居民身份。
希腊
25万欧元
希腊于2013年4月推出了黄金签证。投资25万房产即可获得有 效期5年的居民签证。
土耳其
-
自2013年4月起，房地产所有人持有的3个月循环签证将改为 有效期1年的续签签证。
80万加元
投资80万加元最低净值为160万加元即可获得永久居民签证。 投资者必须提供工作履历证明与资金合法来源。然而，永久 居民计划暂时停止，目前仍有86000份申请（等于10年的移民 人口）尚待处理。
50万美元
EB5和E2投资签证都属于通过投资获取美国居民身份的方式， 也最有可能在5年后获得绿卡。EB5要求投资者的投资项目在 投资期限内，每年至少能够创造10个就业机会。投资者必须 出示资金来源证明。E2签证无数额限制，但资金必须“切切实 实的”用于投资。
500万澳元
申请人根据要求投资500万澳元即可参与2012年11月推出的 重大投资者签证计划，无需受制于打分制度、语言和年龄要 求。并可在4年后申请永久签证。获得其他商业和投资签证需 通过打分系统要求，投资额超过80万欧元、具有商业经验与 创新的申请人可获得加分。
新加坡
250万新元
新加坡在2012年4月推出了金融投资者计划，但国内民众抱怨 大量融入的移民（预计2030年新加坡人口将增长30%）将距离 太高房产价格。若投资者投资超过250万新元、营业额超5000 万新元，还可申请企业家创业入境准证和国际投资这计划。
马来西亚
-
申请要求取决于申请人年龄是否达到50岁。两类申请人均需 提供收入证明、资产证明与贷款证明，审批过程耗时3个月。 符合条件后申请人将获得有效期10年的居民签证。
加拿大
美国
澳大利亚
商业签证：350万港元 圣基茨和尼维斯
25万美元
两类签证持有人必须持有签证7年后方可获得永久签证。投资 签证对申请人年龄或商业经验无任何要求。商业签证要求申 请人取得一定学位，年龄介于30至55岁之间。 购买价值至少40万美元的房产或向制定基金投资25万美元即 可获得护照。
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投资签证：1000万港元 香港
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专题报道 公共关系灾难 文字 Francine Carrel
公共关系灾难
没错！你麻烦大了，每个人都将知道此 事。你接下来应该采取哪些有效措施。
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公
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共关系（PR）是一切商 业的重要组成部分。当你 取得成功时，你希望想 向个世界传播这一消息——新闻发布 会、Twitter和博客等一切都成为公共 关系这把光鲜亮丽绝对积极的保护伞 的工具。 但出现负面事情时同样需要公共 关系规划。当公众知道了已经出现的 错误行为后有何后果？包括公司金融 总监因欺诈而遭逮捕、卧底记者报道 你的案例、员工发布下流微博等等事 件，都需要在其永久性危害到你的个 人声誉前得到处理。
不要针锋相对 与我们对话的专家——从公共关系领 域至专业房地产领域——都认同一件 事情：“退后一步。深呼吸。”负面事
件的牵涉者认为负面报道甚至特定指 控的影响往往为人所夸大。请仔细现 实的思考下：它们会影响到你的商业 关系吗？打算购买你产品的客户会推 迟购买计划吗？对你有影响的人物会 阅读这些报道吗？文章或评论是否明 显出于偏见，是否不大可能为人所相 信？ 对这种琐碎问题大张旗鼓的驳斥 只会适得其反，笨手笨脚的诉诸法律 更是不会有任何帮助。但是，务必 快速、简介与礼貌的回复关于事件的 任何询问。或者还可以抓住机遇，会 见或一听说该问题的客户，消除其顾 虑。 位于阳光生活某地的安迪·布里奇 不得不与愤怒绝望的租房者打交道， 这些人因为财产损失在展厅外示威。 他发现一些细小的言辞能够带来巨大
效果：“这些行为肯定会影响到参展 商，但我们仅需要向他们道歉，并解 释说外面的群众有权抗议。尽管我们 不能保证海外置业毫无风险，但我们 可以指导他们如何更安全的投资。这 些已经足够了。”这么解释的效果好于 通过（高昂的）法律诉讼解决问题， 不会显得恃强凌弱。
战胜出版社 假设某报纸或电视节目即将报道你 的丑闻。大多数国家的新闻媒体有 义务提前向你告知他们即将出版或 广播的任何严重指控。比如在英国， 《Ofcom广播准则》和《报刊投诉委 员会编辑准则》都允许你做出回应。 即便如此，你也总是不能先于新闻 媒体的步伐。但如果你有机会这么 做，一定要与你的公共关系顾问（或
2014年/1月 律师）合作，趁自己尚未登上新闻头 版头条之前提前发布声明。如果你能 够提前提供所有信息，为自己辩解， 新闻报道将更有利于你。若该指控失 实，编辑将非常感谢你给了他机会停 止出版。他们需要卖座但真实的故 事。这就叫予人玫瑰手有留香。 若你无法提前发布消息，可尝试 广告，这或将说服媒体公司提前停止 出版。倘若媒体公司无动于衷，购买 整个版面陈述自己的理由也将颇有效 果。
与公共关系人士 合作，趁自己尚 未登上头版头条 之前提前发布声 明 若你面临初步指控，而随后解决 了该问题，请务必让每个人都知道 结果。若能最终战胜媒体将更好。标 题“开发商X面临问题并成功化解” 或不如“开发商X一片混乱”来的潇 洒，但这令你显得更为高效。
社会灾难
重大公共关系灾难 2002年正当非洲遭受严重饥荒之时，麦当劳缺在挪威等国推出“McAfrika”汉 堡。麦当劳承认，此款产品的推出时间“非常不合时宜”。 2007年，JetBlue9架航班上的乘客晚点超过11个小时。更糟糕的是，公司在 此期间禁止乘客下机。乘客将这一经历描述为“恐怖至极”。 1998年Firestone公司发现轮胎可能分离并造成事故。公司决定忽略该事件。 直至2000年，事故已造成仅200人死亡，超过700人受伤。 Hoover公司英国部门为销售过剩机位，试图向每位购买其产品金额超过100 英镑的乘客提供免费机票。Hoover为此不堪重负，受到众多乘客起诉。事件代 价为5000万英镑。
ArCompany (www.arcompany.co) Insignia (www.insigniacomms.com) A Place in the Sun Live (www.aplaceinthesun.com) AB 房地产营销公司 (www.abpropertymarketing.co.uk)
事实与法律 即便评论在说谎，用“撒谎，撒谎，裤 子烧光”之类语言回答负面评论也不大 可能有任何好处。尽管诉诸法律成本 高昂，但应对媒体和个人的代价同样 不菲。而且不诉诸法律经常意味着认 罪。但你应当在上诉前中肯、合理、 坚决的解释事实。有了法律的支持， 你将很快赢得这场争论。
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感谢
对公共关系而言，社交媒体是把双刃 剑。其好处在于人们能够利用它十分 快捷的将信息传播至广大受众——但 其坏处也在于此。愤怒的客户甚至同 事发布的一条信息即可置你于万劫不 复之地。 同解决其他媒体灾难的方法一样： 不要恐慌，不要反应过激，不要争 论。请记住，相较于负面新闻，媒体 更喜欢火药味十足的争论：“同室操 戈”是小报最热衷的头条新闻。通常而 言，此时的你最好克制自己。你可以 搜索“艾米蛋糕公司”，将此作为回应的 负面教材。但你可以通过社交媒体阅 读他人的批评并作出快速反应，在公 开场合讨论问题（参见下文的采访） 。SEO专家会建议你将网站和个人信 息发布到搜索引擎首页，将文章（负 面报道）降级至第二页或第三页。
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专题报道 公共关系灾难
如同A,B一样简单 夏洛特·艾什顿给出我们她的建议
夏洛特·艾什顿 AB房地产营销公司的管理总监
面对媒体的声音先不要慌张
我
们采访了AB房地产营销公司 的管理总监夏洛特·艾什顿， 她作为公共关系从业人士向 我们提供了专业意见：
常见的公共关系问题有哪些？ 通常是满脸沮丧的客户。他们通常面临 着关于地产或其他更严重的问题，比如 错误的许可，甚至开发商破产导致项目 无法完工。我们注意到此类事件后， 我们将马上联系当事人，告诉他们让他 们放心，我们的开发商将处理这些问 题。接下来我将亲自联系地产所有人/ 总监，确保圆满解决问题。
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你如何阻止社交媒体争论？
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社交媒体的性质是自我展示平 台，Twitter或Facebook上的争议能够 在短时间内失去控制。如果我们看到负 面评论，我们将立即联系问题当事人， 要求他们或者电话联系我们，或者给我 发送邮件，并删除或关闭争论。重视社 交媒体上的每一条投诉，不要通过幼稚 的报复行为激化事件，这有益于每个 人。我们试图向客户强调这种观点，以 便尽快解决问题。始终保持礼貌和冷静 的态度，向投诉人保证，我们将竭尽全 力解决问题。
如何处理现任或前雇员的“胡 闹行为”？ 如果他们的抱怨有理有据，我一定会通 过电话、写信或邮件等方式要求他们私 下解决问题。如果抱怨属无理取闹， 可要求客户HR部门介入或寻求法律建 议。如果事件已难以控制，你只需在
Tel: 00 44 845 054 7524 社交媒体上声明，该事件目前正在调查 中，而无需进一步评论。
如何处理商业诉讼？ 首先，感谢客户的投诉。接着查明投诉 内容是否真实。大多种情况下，问题的 原因在于客户/开发商/服务提供者沟通 不畅。我要么建议客户迅速查明事实， 与有关部门协调。这同样适用于任何现 实场景，当我们有所不满时，我们希望 他人能够听到我们的抱怨、确认后并立
愤愤不满的客户 希望他人能够倾 听并了解自己的 抱怨
如果公司只配拥有糟糕的公共 关系呢？ 海外置业市场规模小，我们有义务让其 尽善尽美——因此我绝不会在毫不知情 的情况下，帮助胡作非为的公司处理公 共关系。 然而，如果有时一些非主观错误可能导 致沟通不畅，因此我们的标准月套餐中 会提供危机沟通与声誉管理，通过这些 行为取得积极效果。
夏洛特给出的处理 负面公共关系的4 大建议： 不要逃避现实。 不要反应过激！我的某些开发商
即解决问题。
如何处理某一领域的负面新 闻？ 这些年我遇到过这样一些公司，他们忽 略负面新闻或问题，试图装作事件未发 生或佯装事件对市场毫无影响。在我看 来，这种商业做法十分拙劣，缺乏远 见。由于大多数购房者/投资人会反复 购买房产，因而信任至关重要。以我之 见，大多数成功的公司同时处理正负面 消息。如果出现了负面报道，比如自 然灾害或违法行为，我们必然会承认事 实，同时强调其中的正面意义。
客户在看到一条负面评论后便瞄准 论坛，采取过激行为，试图起诉对 方。 不要向自己的公共管理公司隐瞒 事实。诚实正直的应对负面事件。 即便为负面事件所环绕，也要关 注正面意义。同令人愉悦的客户交 谈、提升良好的记录、展现成就而 非失败。 www.abpropertymarketing.co.uk
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迪拜的 地块，别墅，豪宅。 抵押贷款住房 工作室，1居室，2居室，3居室公寓 55500英镑起
自成立以来，Orient Desert地产中介就 在阿联酋房地产市场 上屡获殊荣。Orient Desert地产中介在迪 拜与当地合作伙伴和 多个当地开发商有良 好的合作关系，因此 可以通过提供丰富的 产品种类来满足不同 客户的需要。
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专题报道 政策比较 文字 Mina Mu
“不约而同” 的“紧缩”政策
与欧美许多地区开放的投资环境相比，亚 洲国家选择了不同的“紧缩”政策。
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世
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界上很多地区，特别是市 场经济高度发达的国家， 通常不会限制国内或海 外市场投资的人数。以美国房地产市 场为例。因过度购买导致次贷危机从 而发了经济萧条。然而，尽管美国采 取了各种不同措施试图将市场做活， 而经济杠杆效应确实对经济复苏做出 了突出的贡献。我想说的是，在此期 间，并没有出台相应规定来禁止群众 对房地产市场做投机风险行为，但经 济却在自主恢复。也没有对本国居民 对海外市场的投资出台相应的规定。 但在亚洲的大部分国家，情况就 大不相同了。
2013年9月（与2003年8月相比）已增 长了将近4倍，高达10554元每平米（ 参看右表）。自2010年来的第四阶段 总体调控从房价，限购，供地，保障 房和市场监管等五大方面进行全面更
调控从房价，限 购，供地，保障 房和市场监管等 方面进行全面更 强有力的监管。
中国 中国在控制国内房价飞涨的过程中使 出了很多宏观调控手段，并且这一系 列的调控从首次2003年8月份18号文 的提出，调控的道路已经延续了十年 了。在这十年间，全国平均房价截止
强有力的监管。以最近一次——2013 年2月份的“国五条”的颁布，更具体直 接的限购条例、区域性划分土地供给 量和把外来务工人员纳入保障房范围 的新制度是这次调控的亮点。然而自
调控政策出台以来，房价在2013年1 月至9月期间上涨了大约750元。这一 数目看似不多，但这只是8个月的增长 数量，按此速度增长下去，不知道中 国的老百姓如何承担下去。 相比之下，在进行海外投资的时 候，将不再收到汇款币种的限制，但 此规定是针对合格境内机构投资者 （QDII）。与汇款币种的限制一同被 取消的还包括结汇和购汇审核。前者 意味着对于海外资金来源的限制大大 降低，资金来源将更广泛；后者将一 系列繁杂的手续简化了很多，进而将 大大放宽投资者进行海外投资的资金 准备。外汇监管的放松在海外对内和 国内对外的投资上起到了双向调节的 作用。这在某种程度上，将加快并加 大中国投资者进行海外投资的步伐。
新加坡 众所周知，新加坡是国内外投资者投 资地产选择的最风靡的国家之一。不
2014年/1月 得不说，新加坡的某些调控政策和中 国的政策或目的有如出一辙。 最近，新加坡政府为国内和潜在的房 产置业人员（新加坡建屋发展局政 策）和外国投资者（新加坡金融管理 局规定）市场出台了降温政策。针对 国内房产买家和潜在定居人员，新加 坡建屋发展局的降温政策包括减少 MSR（减少公司月住房公积金的比 重），从原来的35%降到30%，且将 最大贷款期限减少5年。这就意味着 购房首付款要远高于往常，或者贷款 比往常少很多。同时，政策规定购房 三年后才可以获得永久居住身份。然 而，这个变化可能会带火租赁市场。
“我们的目的 是为了稳定市 场， 这并不是什 么闭关锁国的政 策。” 对于外国投资者来说，只允许他们 自由购买私人住宅，而该部分住宅只 占全国住房供应比重的17%。新加坡 房地产门户在新加坡的总部解读了海 外房产购买新政策的主要条款。外国 人不得购买新加坡建屋发展局住房， 因为这部分住房是为新加坡人和永久
居住居民准备的资助住房。外国人在 新加坡购买地产时要缴纳更高的税 额，包括15%的额外买方印花税。新 加坡金融管理局也宣布，任何TDSR（ 与上述MSR同义），不得超过60%， 否则超过的部分将被免去。 对于这些措施，财政部长尚达曼 给出回应，他说：“我们的目的是为了 稳定市场，如果可能的话，可以有一 定的价格疲软。这并不是什么闭关锁 国的政策，因为新加坡必须要保持一 个开放的市场。但我们要设置一些阻 碍，稍微的一点阻碍，而且对最顶端 的价格起到了一定的效果。” 我们至今还无法确定政策的效果。 也是一个有争议的话题：买还是不 买。但是，我们仍然看到了新加坡政 府致力于调整市场的决心。
印度 印度除了在国内地产市场降温方面的 努力，最近，印度政府于8月16日正 式颁布了资本管制规定。这显然比海 外地产投资更有影响力。首先，个人 每年汇款的上限已经从原来的20万美 元减少到7万5千美元。《经济学人》 报道称，这种对个人资产流通的限制 很显然是对付印度富豪的资本外逃的 初期迹象。在这种情况下，货币市场 业务将得以重阵。在规定正式生效之 前，将为现金持有人提供大量的现金 提取服务。看似很简单很诱人：提出 卢比将其换成强势货币，如美元，然 后坐等卢比跌到最低价，将以更高的
汇率把强势货币再换回卢比。毫无疑 问，待规定正式生效以后，个人将很 难从事海外投资，仅仅因为他们无法 再将金钱带出本国。但是，他们仍能 发现其他的解决方法。
印度的新政策： 随着巨大投资的 减少，对美元的 需求将日益且加 速降低。 同时，禁止公司花费比账面价格 更高的金额进行海外投资，除非得到 中央银行的特别批准。在此之前，他 们可以花费高达四倍的净资产。路透 社报道称，正在很多公司都锁定海外 市场时，将耽误印度企业进行海外并 购和投资计划。但随着巨大投资的减 少，对美元的需求将日益且加速降 低。然而，这只会是印度政府的美好 夙愿。 通览亚洲国家的政策和规定可以 看出，市场的前景是无法预测的。同 时，将亚洲市场与发达国家市场比较 是有失公平的，因为不同的地区有自 己独有的情况和问题。因此解决方法 也应有所不同。但我们应在海外房产 购买杂志中继续关注该问题。
2010-2013年百城住宅均价及环比变化 环比（右）
百城均价（左） 2.0%
10000 9800
1.5%
9600 1.0%
9400
0.5%
9200 9000
0.0% -0.5%
8600 8400
-1.0%
数据来源：新华网
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8800
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专题报道 大众集资 文字 Francine Carrel
拥挤的“房子”
大众集资让小投资者和开发商之 间有了交集。代理人该为此忧心忡忡吗？
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大
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众集资的概念在极短的时 间内就风靡全球。如果公 司（或个人）提出一个想 法或投资组合，其即可邀请公众参与 投资。这一概念来自于以下观点，即 众多人能够更可靠的确定如何在市场 中开展项目。 诸如Kickstarter, Indiegogo与 Rockethub等率先流行起来的网站通 过允许公众参与创新事物，抓住了公 众想象力。Massolution认为，大众 集资平台在2012年共筹得27亿美元资 金；并预计该数字在今年将达到51亿 美元。 尽管这种集资方式最受初创公司的 欢迎，但巨额资金迫使大公司不得不 关注大众集资。 美国是房地产大众集资的领导 者。2012年通过的《企业创业融 资法案》（JOBS）意味着（一旦
施行）持有牌照的大众集资网站 将能够在线合法销售房地产与债 券。尽管《企业创业融资法案》 尚未经证券交易委员会审核，但 诸如RealtyMogul、 Fundrise与 Crowdbaron等公司已如雨后春笋般 出现在全美各地，这让小型投资者有 机会涉足房地产行业。
如何运作 房地产领域的大众集资有几种不同的 模式。能够让其脱颖而出的便是他们 设计出的不同的网络平台——最重要 的是，大众集资公司必须有强大的软 件实力。 这类公司将与开发商共同合作，在 网上开发项目的市场。投资者可以在网 站上建立一个账号，并选择把自己的钱 投到什么地方或者交给该公司在其组合 范围内流动。开发商同样也可以建立一
个账号，可以直接联系网站用户，也可 以将此交给大众集资公司。 像Crowdbaron这样的公司就采用 国际组合投资，供全世界的投资者挑 选。他们宣称自己“不是专为全职房地 产投资者”的市场而存在——当然，他 们的目标是那些希望不在房地产开发 商和投资者之间查收。 其他公司，如Fundrise，采取了 一种更加本地化的方式。这家公司让 投资者享有加入自己周围环境的机 会——这一点对于一个普通美国人来 说都是有难度的，因为美国对国内投 资的规定非常严格。高净值受信投资 人原本是开发商所面对的传统大众， 而这样有限的市场可能抑制了该方式 的发展。 正如所有新思想一样，传统主义投 资者对此产生了怀疑。丹尼尔•米勒告 诉OPP：“我们在2010年发起这一思潮
2014年/1月 的时候，人们很自然对这一概念很谨 慎。然而，年轻一代一定已经能够更 好的理解这类项目。”
开发商 那么这对开发商有什么意义呢——他 们是如何去做的呢？ 米勒表示，“你必须要重视美元以 外的东西。与我们一同合作的开发商 确实想要在社区里做点什么，而大众 集资正好让他们如愿以偿。” 这一点观点似乎就是在网络上呼声
更多的投资者就 意味着你就更可 能找到与你志同 道合的人 较大。开发商常常受到传统投资者的 压制，因为他们主要寻求流动资金（6 至8年就退出的投资者很普遍）并且要 保证高回报。越来越多的持续时间长 的项目就更不可能得到资金支持。 相比之下，大众们更愿意让自己 的钱以有趣的（且低风险的）方式运 作。更多的投资者就意味着你就更可 能找到与你志同道合的人。 丹尼尔•米勒称，与新开发商合作 有一条严格的尽职调查政策，可能的 话，他和他的哥哥本将亲自（实际上 这样说的时候他已经坐着火车去会见 新的潜在客户了）去会见他们。“我们 知道最可能让我们失败的将会是失败 的该法项目。当然，我们至今都还没 有失败过——而且我觉得一个烂项目 是不会得到资助的。”
法律风险 站在投资者的角度来说，也存在与投资有关的法律风险。大众集资可能提高 了那些投资风险。 如果你采取一定简化的安全措施，你可以使整体的投资更加保险。 1. 尽职调查：别人告诉你的是真的吗？谁来做尽职调查？你有能力评估结果 吗？若尽职调查错误，会有什么样的法律补偿？ 2. 风险与回报：风险与回报的平衡性评估是一种要求知识和发展眼光的技 能。投资者可能需要听取独立的建议，从而放慢了这一过程。投资者也需要 做好准备并具有可证实的信息资源。 3.实际上，最重要并值得注意的风险是你将面临的公司。它有经验处理这些问 题吗？他们有相关资源去核实他们提供的投资方式是否安全吗？他们能保障 他们所提供的服务吗？如果出现问题，他们能提供应有的赔偿吗？ 站在寻求投资者的角度来说，也存在一些风险： 1. 在全世界的大多数地方，这类集资都是新生的且无管制的。想要集资的人 的法律义务尚未完全明确。当投资出错且投资者寻找替罪羊的时候，这就成 了一个问题。 2. 许多不同国家都有着各种各样的投资者和大众集资方案。其中一些国家对 集资是有严格规定的。有些投资者集资的方式就是非法的。 如果你进行非法集资，你不仅要面临交罚款或坐牢，而且你还必须赔偿所有款 项。这样的话，想要集资的人就肩负了很大的责任；他们需要称为国际《金融 服务法》日常运用的专家。一直以来，这一点都是法律中较为复杂的领域。 大众集资是一项相对比较新的投资领域；它很大程度上将通过网络进行国际 性的合作。针对以上三点，它可能需要法律在这一领域内通过一段时间的消 化和磨合来让它更加完善或规范。在这个过程中， 无论是投资者或是中介都 需要小心处理这一投资以及投资过程中遇到的相关问题。
3D建模平台
代理人
3D建模平台将成为新看点 Sketchfab是可以上传和分享3D 模型的平台，正迅速获得建筑师 和开发商的好评。 设计师将他们的模型上传至网 站并描述一番，与任何想看之人 进行分享。因为大多数浏览器都 支持这一平台，所以您可以用它 将您的模型展示给潜在客户，这 些客户通常缺乏有效观看模型的
先进技术。 网站允许用户“实时”观看模型—— 就像玩单人游戏一样可以使用转盘（ 或轨道）或进行点击。 该平台还允许用户将交互性图片插 入他们的网站（以及包括Linkedin（商 务化人际关系网）在内的媒体网站） ，使用该平台就像使用YouTube视频一 样简单。
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对于代理人而言，很自然会滋生出一 些不满情绪——毕竟，大众集资的整 个理念就是削减中间商，当然，中间 商其实就是大多数房地产专业人士。 然而，大众集资也不太可能大范围影 响到中间商和经纪人市场。虽然有些 投资者乐于采取袖手旁观的方式，但 是总会有大量喜欢跟人接触的人以及 能把专业知识带到桌面上的房地产中 间商。大众集资负面影响的趋势看似 不太可能发生。 实际上，在大众集资腾飞的同时， 代理人还是有潜在机遇的。愿意执行 自身尽职调查的投资者（总是很明 智）可能去找那些真正了解市场开发 的专业人士。把自己当作那个人，可 能你就能赚到很多钱。
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专题报道 老年住房 文字 Christopher Nye
寿命老去但活力不减： 为老人提供住房
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他们其中一些人富有，一些人贫穷， 但无论如何，世界上的老年人将不可能 返老还童。为其提供住房成为全球挑战。
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先
说一说过去两个月的新消 息。中国出台了新法律， 要求子女探访并关注年迈 父母。而在法国，开发商宣布其将建 造欧洲第一家同性恋退休社区。 纵观全球，退休后的老年人原来越 富有、长寿，但却很可能越发孤独。 更多人希望在退休后移居国外，以节 省开支，享受新的机遇。对房地产开 发商和经纪公司而言，这个充满变革 的时代同样意味着机遇。 未来40年内，由于计划生育政策和
更长的寿命预期，中国60岁以上人口 将达到5亿——占总人口的35%。中国 传统的庭院式居住空间意味着家人能 够彼此照顾，但考虑到现代化住宅与 许多人考虑外出就业，Knight Frank 香港公司呼吁中国政府建造老年人友 好型社区：“为老年人量身定制，每 位老人或每对夫妇居住在公寓式房间 内。社区还提供集体食堂、休闲娱乐 和保健等额外设施。” 一些开发商已经开始建造退休社 区，其中保利房地产公司已在北京和
上海试水此类住宅。但开发退休社 区还面临住所障碍，诸如老年人贷款 困难与护理费用等，此外，开发商更 愿意从忙忙碌碌的上班族身上赚取利 润。。 Knight Frank建议使用更具创新性 的融资安排，诸如住户预付款和一次 性付款等方式——环节潜在开发商或 运营商的融资难题，设定固定租金。 印度几乎不存在计划生育政策的 问题，但在同一个屋檐下照顾老人 的传统正逐渐消失，印度专家预计
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等投资机会，例如学生公寓或者提供 巴西社会保障住房。随着全球化子女 在国外工作，在其附近为爷爷奶奶或 父母寻求一处住房将逐渐流行。 美国当属专业退休住房的领导者，
退休住宅的建 造成本仅仅是 普通住宅的三 分之一。 此类住宅占全国总额的9%。第一次婴 儿潮在2011年迎来了大批65岁及以上 的老年人的高峰，这些退休老人身体 健康，思想开放自由——为自己的首 个房产购买上投入了大量资金——他 们并不会向过去那样简简单单的坐在
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截至2025年印度60岁以上人口将达 到17300万，这对开发商而言是莫大 机遇。一些老年人住宅正在建造过程 中，其中Paranjape 规划公司、Max 印度和Tata房地产开发公司陆续推出 了5个老年人住房项目。 即便每年提供10000—15000套老 年人住房也根本无法满足需求——仲 量联行地产顾问认为印度年需求量为 312000套。 仲量联行指出，退休住宅的建造成 本仅仅是普通住宅及的三分之一，此 类住宅需要的特殊便利设施与更多室 外居住空间。对开发商而言，这意味 着普通住宅为35%，而相比之下，老 年住宅的收益率大约有25%。但随着 未来老年经济规模化，这一数值获将 增加。 中国人和印度人或许不习惯在国外 享受退休生活——西方人在数十年前 也不习惯这种做法——但甚至本土开 发商都以类似方式开始提供买房出租
摇椅中。不要认为比尔·克林顿、黛比· 哈莉和杰克·尼克尔森这些人会局限于 海边和高尔夫社区。《华尔街日报》 最近的调查凸显了社区的多样化选 择，包括老年艺术家社区、退休人员 同性恋社区、以及位于老年大学附近 的老年住宅群等等。 同时国界也无法影响老年人住房的 需求。福罗里达州每年能够吸引大约 100万退休人口来此过冬，其中82%是 加拿大人，这就是所谓的‘snowbird’。 朱利安·沃克尔工作于英国Spot Blue经纪公司，该公司在土耳其全国 范围内销售房产。朱利安的客户中甚 至包含80岁左右的老年人，她说“大约 25%的客人即将退休，正在寻找位于 海岸附近的住房。” 随着年纪增长，他们的护理需求 将越发重要，这同样是个机遇，尽管 很多客人每年支付高达75000美元费 用，但看护老年人的收益依然无法得 到保证。当某些房地产投资信托基金 （REITs）在住宅房产行业大肆捞金 时——医疗房地产信托公司和HCP公 司这两家房地产投资信托基金也取得 了成功——2011年的数据表明，西方 国家提供24小时护理的总成本相当于 South Cross在英国400家养老院的人 工费。 高昂的医疗费用也是许多人退休后 迁往消费低廉目的地的原因之一，比 如美国人迁往巴拿马，还有10万人搬 到了墨西哥，西班牙人搬到了多米尼 加共和国，英国人搬到了他们最为钟 爱的法国乡村或西班牙海岸。目的地 各有不同。 房地产投资专家西蒙·肯建议英国 退休者：“加纳利群岛和巴利阿里群岛 远胜于西班牙内陆地区。西班牙依然 很受欢迎，但较高的失业率和不断增 长的犯罪促使退休人员倾向于选择新 的封闭式社区。” “但由于建造放缓，此类社区所剩 无几。土耳其也非常受欢迎。那里房 价低廉，加上政府放松了居住期限规 定，这将成为备受退休人士青睐的市 场。” 专业赎回公司RealtyTrac列出了15 大退休圣地——基于退休居民比例、 地产价格上涨和租金资产化率——其 中七处位于福罗里达，另外两处位于 加利福尼亚和亚利桑那。 公平的讲，一个地方能够受到退休 人员欢迎并不是一件十分复杂的事情： 地面平坦、气候温暖、通信良好、犯罪 率低、生活成本低、充分而低廉的当地 服务，这些才是主要因素。 同时社交以及娱乐因素也很重要。 法国Villages集团的丹尼·希尔维尔 刚刚面向同性恋市场推出了第一家50 岁以上“积极生活”社区——欧洲第一
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专题报道 老年住房 家：“欧洲其他开发商考察过这一新兴 的潜在小众市场——然而，所有提议 一个个都中途流产。美国随处可见此 类度假胜地，澳大利亚也有非常大社 区，但这里却没有。”他希望能够吸引 全欧洲的买家。 在法国其他地方，PierreetVacances 推出了特殊的“Seniorales”售后回租开发 项目，每套价格180000欧元起，若用
展览组织者 美国Expo4Seniors珍·卡莫尔（www.expo4seniors.com） 参展方是谁？ 我们邀请到房地产公司、保险公司、老年护理公司、独立生活公司、家庭 护理公司、家庭保健公司、临终关怀公司、住房改造（淋浴/盆浴转换）等。
有投资者吗？
“银发海啸” 随时能够带来 新机遇
我认为总体而言他们寻求的是个人使用，或在很多时候我们的看护人和/或 家庭成员都是决策人，他们需求的是特定的个人需求。
主要观众是谁？
我们的主要观众通常是老年人和/或出生于婴儿潮的人，以及出于当前或未 来特定需求帮助老人“购买”产品与比较价格的家庭成员或看护人。
关于向老年人销售产品，你有什么建议吗？
作投资，租金保证为4%。 “银发海啸”所带来的机遇远不止这 些。这将是一个新兴市场，任何时候 可能出现崭新的机遇。 西蒙·肯强调了退休人员北上的趋 势：“在香港、迪拜和泰国取得成功的 海外人士将成为新兴的大市场。有意 思的是，由于汇率原因，他们也对在 英国购房十分感兴趣。” 斯维尔先生注意到了“老年房东”现 象，即一些人并没有卖掉国内房产换
跟踪目标
我认为最主要的是耐心认真听取他们的需求/需要，向对待其他客户一样对 待他们，大胆展示自己的诚恳观点/建议，他们或会从中获得帮助，或会受 到启发。
取国外住房，而是在价格高昂的英国 市场出租国内房产，为国外的廉价生 活提供资金支持。 另一个概念是“鼠洞”，即退休人员 用原有房产换取了一套小型住房，这 样不但能够继续和家人团聚，而且还 可以用剩余资金购置海外住房。
英国海外办公室数据表明，英国55 岁人口中有38%的人计划在未来几年 购置海外房产。这或许是白日做梦， 但如果全世界都复制这种想法，这定 将是一片广阔的市场。 （额外报道来自于 www.retiremove.co.hk的简·斯雷德）
云应用程序将在开发商中广泛应用 快速成长的墨西哥开发商CasasPlatino最近决定使用云服务应用程序inCloudapp。 基于云的AnyGoal是SalesforceAppExchange领先的目标管理解决方案，可以将 其植入Salesforce的产品中，为企业创造、跟踪和细化目标。该应用程序对销售十 分有用，可以用来跟踪潜在数量的客户、他们带来的现金数量以及每一团队成员 的个人业绩。该应用程序还能实现目标定制，可以在公司中更加灵活地应用。 对于个人或团队，从每天到每年都可以用不变的“红/黄/绿”模式进行评级。当 销售人员的业绩未达标时，可能会刺激他们采取行动。AnyGoal来可以增强员工 之间的竞争力，对级别可以公开跟帖评论——这可能是为较聪明的管理者预留的 一大特色。 详情请看 incloudonline.com/anygoal
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自然系统
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2013年度自然系统竞赛宣布产生获胜作品 由d3组织，该奖励为建筑师、设计师、工程师和学生提供了“从微观到宏观层面 调查自然进程，提出建筑业、城市生活、室内设计、可持续生存产品设计等方 面具有创造性并以自然为基础的解决方案”的机会。 虽然我们多数人无法理解这些用建筑术语描述的项目，但是它们漂亮而有魅 力，看起来就像科幻电影中的场景，竞赛者们相信他们的设计会塑造出未来的 建筑。 获奖作品为Christian Bobsin和Michael Eberl共同创造的“水中高架”，这是 为高楼大厦特别是垂直农场设计的集水设备。 要欣赏获奖作品、体验同样令人难以置信的“明天住房”竞赛，请到www. d3space.org/competitions浏览相关图片。
商业 特约采访
迪拜创意总监的生活 卡梅拉·吉尔在巴拉里的花园便花费了4亿美 元，“我无法设计廉价花园。”
KAMELIA ZAAL www.albarari.com
政府工作扼杀了吉尔的创造性
我
喜欢设计花园，像室内设 计师一样呵护与关注花园 细节，让客户能够在花园 中生活、欣赏、阅读、玩耍和休憩， 就像在家中一样。 我先是在英国读书——学校就位 于剑桥外缘——后来决定同父亲一同 居住，于是我搬到了迪拜，并获得了 美国大学商业学位。我在迪拜政府度 过了美妙的四年，这段经历帮助我重 新发现了自己的阿拉伯基因。最终我 感觉自己的创造力受到限制，便返回 英国在英驰伯德设计学院（Inchbald School）获得了景观园艺设计学位。
第一份工作
昂贵的品位 听起来或许有些恐怖，但我真的无法 设计廉价花园。父亲和我都有些执迷
于创新，我的设计到头来一定会造价 高昂。但是，有了我的哥哥执掌财政 大权，一旦我们联手协作，就一定能 够创造出非常平衡的作品，丝毫不会 影响到设计初衷的整体感觉。由于我 居住在巴拉里别墅，我可以在起床后 走到办公室与团队审阅营销内容。我 既是一名创意总监，也是一位花园设 计师，全程参与巴拉里项目让生活变
在纸上创作看起 来非常简单，但 实际的建造却等 同重要 得分外有趣。于是我开始审视手册或 广告是否有任何可创新之处，并为公 共关系出谋划策。我在注重室内的同 时，也关注建筑布局。 我认为最好的花园是那些融入你所 在地方的自然景观的。例如在沙漠中 的花园，人的情绪或心情将随着植物 的融入而大大不同。而这种景观设计 也是非常主观的。你可以感受它在那 里，或感觉它是是纯天然而成。
我在创作手稿的时候，要求其线条 精细，但在后期的设计上我其实非常 尊重植物自然的种植和成长，而这绝 对是不同的两个过程。 我没有最喜欢的花园，但正因为如 此，真正能够打动我的是我所看到的 真实野生环境，这就是当我攀登乞力 马扎罗山时看到的。我是真的非常敬 畏不同的植物如何在这些不同海拔高 度生存的。没有什么比我们周围的野 生环境更令人振奋的了。
河流缓缓穿过巴拉里 项目区域拥有6公里长的水道，于是 我决定打造一支由工程师、灌溉专家 和水资源专家组成的室内团队，开发 项目包含中东最大的苗圃。如今我 们已启动巴拉里项目二期工程，我正 忙于为景观团队提供灵感。令人激动 的是，该项目对公众的开放程度将更 高。接下来我将回到家中，开始在画 板上独自创作，汇集灵感。我现在感 觉非常好，因为自己并没有卡在某一 点上。 对我而言，获取灵感并不是特别困 难。有时在巴拉里四处走走都能有所 收获。我的梦想是建造一座现代伊斯 兰花园——雍容华丽，同时兼具伊斯 兰教艺术的形式与几何特征，这些令 我兴奋不已。
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我在阿布扎比获得了第一份工作，对 此我感到非常幸运。我找到了设计花 园的灵感。虽然在纸上创作非常简 单，但实际的建造也同等重要。 人们总是说“哦，瞧，设计个水景 和游泳池就足够了”，而我则希望从 房间建筑和周围环境中获得灵感。当 然，这也取决于客户要求——如果客 户希望在现代住宅基础上设计传统的 英式乡村花园，我也只好遵从。
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北达科他州酒店投资机会 50,000美元投资 2年内达到55 % 的投资回报率 Sky Watch Inn - North Dakota 投资者 在线 北达科他州油田开采热潮将持续多久？你的产品可在那里持续多久？
好的，很好，但你怎么能够保证回报率？
好了，所以至少我会得到这一水平的收益。那关于我的投资， 我听说很多在北达科他州的酒店住宿大部分是提供给石油工人的， 并且是暂时的。那么该项目有什么不同呢？
那么将有更多的资金继续投资到该项目上。 那么怎么保证我的投资安全呢？
哇，很好，那么我将如何拿回我的投资呢？ 退出计划呢？
很高兴与你联络。下一步是什么呢？
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10%的佣金 经纪人 在线 好了，由于新技术，北达科他油田开发数据显示在未来的近些年内都没有会停止开发的迹象。 一些消息来源称其将持续50年。 在可预见的未来，Rycal发展公司和卡尔顿詹姆斯将在 和威利斯顿的周围地区分阶段建造价值约11亿美元的项目。
通过卡尔顿詹姆斯保守严谨的双向审核程序，对于100个房间的投资以每晚180 美元的价格同时以80%的入住率进行计算（该预计已低于该地区的平均水平）， 这一估计在巴肯的地区将非常容易实现。同时这一估算还不包括餐厅， 酒吧或客房服务等收入。因此，投资者很容易就能获得15％的回报率。
没错，很多已建成的住宿是为了当地石油工人的临时住所，这毫无 疑问将被当地政府按照指令逐步淘汰。然而，我们的酒店不同于 此，我们不仅为石油工人提供住宿，还有数以万计的到该地区的其 他工人，卡车司机，建筑工人和白领阶层。它将被广泛使用并有实 意义。在短短的2年合同结束时，作为客户端你一定会得到投 资初始额的125％。
作为詹姆斯·卡尔顿James Sky Watch Inn的收入承包租赁人，投资者可以 得到酒店的第一笔投资收益所得。另外，还可获得额外的百分之一 的所有权作为投资保障。不错吧？
嗯，这非常简单。卡尔顿詹姆斯已与多家债权人达成协议，在 交易后的12个月内将提供总价值最高达70 ％的贷款价值。 这也是如何投资能够得到他们25 ％的股权奖励作为您 与我们进行投资的感谢。
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LEGAL News
法律新闻
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美国的新税收法案将起到鼓励外 Our round-up of legal changes 国投资者的作用；而法国针对业主 finds tax hikes in Spain but speedier 的租房规定则让租户们很开心。 processes in US, France and India 塞浦路斯 BAHRAIN REDUCED REGISTRATION 塞浦路斯-西班牙双重征税 CHARGES 协定
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According to the Foreign Capital 希腊 Law, “Foreign capital is considered 不缴纳单一财产税将无法进 to be any goods, machinery or equipment that enters Brazil 行财产转让
with no initial foreign exchange disbursement, intended for 从明年1月开始，希腊的产权人在财产 production of goods and services, 转让前必须支付单一财产税。希腊的 and any funds brought into the 债权人要求采取措施确保更加广泛的 country for use in economic 纳税，降低国家对纳税人的要求。这
Statement of Registration, foreign direct investment is defined as 加拿大 permanent holdings in Brazilian 针对税收欺骗的新法律大大 companies or, in accordance with common market practices, long加强税收监管 term ownership by non-resident investors; individuals or corporate entities residing, domiciled or incorporated abroad, through ownership of shares or stock in Brazilian companies, or investments in foreign companies authorized to operate in Brazil. The statement implies that the Brazilian companies receiving the investment and/or the representative of the foreign 加拿大政府颁布更加严格的国外收益 investor are responsible for the 核查声明，以对付将财产隐藏在海外 registration. [Reported by: Daniela 的税收欺诈者。 Antunes, Maxwell Alves Solicitors, 根据国外收益核查声明，表T1135 www.maxwellalves.com] ，从这个纳税年度开始，拥有超过 100,000加元的加拿大人将向加拿大 DUBAI 税务局提供更加详细的信息。 TANWEER LEGISLATION TO 他们须提供管理海外基金的机构名 称、财产所在地点以及财产产生的收 BE ANNOUNCED 益。 该措施是2013年政府经济行动方 A new property law aimed at 案的一部分，方案还提议：如果纳税 improving investors’ rights 人没有在所得税申报表上汇报国外财 looks set to be announced soon 产产生的收益，那么将每一纳税年度 in Dubai. The long-awaited 的重评期限延长3年。如果国外收益核 Tanweer legislation will be 查声明没有填写、晚填写、或含有国 announced “soon”, says Majida 外财产的错误或不完整信息，那么重 Ali Rashed, the head of the Real 评期限也将延长。 Estate Investment Management Adrian Bishop报道 and Promotion Centre of the （www.opp-connect.com）
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美国 Dubai Land Department (DLD). 新税收法案的提出将方便国 The industry has been waiting 外投资者 18 months for the law to be passed and legal experts gave their views on the draft to the 8月初提出的法规旨在改变美国现 Land Department last year, 有的税收法-使其他国家在美国的房 reports the National website. No 地产投资变得更加容易。 specifi c details were available but根据法律360，房地产投资和就 Ms Rashed says it is ready 业法将“修改1980年版的国外投资 and is being examined by 房地产业的征税法案，允许非美籍 higher authorities. The DLD first 投资者在房地产投资基金中增加占 announced in October 2011 有份额。”目前，国外投资者可以拥 that it was employing experts to 有5%的房地产投资基金。如果这一 examine and improve the real 法案通过，将会上升至10%。 estate investor protection law by the 该法案由德克萨斯州的美国代 end of the year, but to date 表凯文·布莱迪和纽约州的约瑟夫· nothing has been finalized. 克罗利提出 在一次 新闻发 布会 [Reported by。 Adrian Bishop, Editor 上，布莱迪说：“国外投资对于美国 of OPP Connect.] 创造就业机会和维持经济的稳定性 具有至关重要的意义。”
FRANCE CHANGE IN CAPITAL 澳大利亚 GAINS TAX 签证申请费用增加获将影响 President Francois Hollande has 入境人数
announced a change in the capital gains tax system on second home sales to provide more fluidity in the French property market. The taper relief system is to be changed so that from 2014 the required time of ownerships before a property is completely exempt from capital gains tax will be 22 years, down from the 30 year system which was ratified in September 2012. Nicholas Leach, Partner at Athena 澳大利亚移民局宣布：从9月1日起将 Advisors, commented, “This could 对签证申请收取额外费用。此前曾于8 be considered as a bit of a U-turn 月2日发布2013-2014财政年度的财政 by the government, reverting to 报告。 a system which is similar to that 几种签证的费用都有所上涨。对于 when Sarkozy was in power. Last 临时（熟练）工作（第457小类）签 year’s property tax changes put 证，基本申请费用从900澳元上升至
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On 20 May, Bahrain’s Shura Council ratified a motion to reduce charges for the registration of newly acquired real estate. The amendment, bringing the buyer’s fee down from 3% of the property value to 2%, is hoped to stimulate real estate growth. Furthermore, an incentive designed to push buyers to pay quickly was approved – if the 塞浦路斯和西班牙于2013年2月签订的 payment is made within 60 days 双重征税协定即将批准。同年8月，西 the buyer will receive a 15% 班牙内阁批准并交给其议会批准。 discount on registration fees. 新协定遵循最近的（经济合作与发 [Source: Oxford Business Group, 展组织）税收协定范本，适用于对资 www.oxfordbusinessgroup.com] 本和收入的征税。协定将于两国正式 通知对方已完成国内批准程序之后的 BRAZIL 三个月后实施。 该协定对红利规定最多5%的预扣 REGISTRATION OF FOREIGN 税率，假定受益所有权人是对方缔约 CAPITAL 国的居民。某国公司住户向对方国家 的公司住户所支付的红利不算在预扣 税当中，假定接收方（公司）的资本 被完全或部分地划分成股份，并假定 至少直接持有公司支付红利的资本的 10%。某一缔约国的居民向另一缔约 国居民支付的利息和版税只有在接收 方所在国家才是可以征税的。 Stefano Lucatello报道， www.kobaltlaw.co.uk
一举动是对他们的回应。 activities, provided that they belong 如果所有权人纳税或同意支付到期 to individuals or corporate entities 应付税款，就可以进行财产转让。然 domiciled or incorporated abroad.” 而，所有权人可以将财产转让给国家 Foreign capital must be 而不必受到法律处罚（尽管财产与到 registered by means of an 期应付税款的差额不会退还）。 Electronic Statement of Registration 对于任何忽视新法律的执法人员要 – Foreign Direct Investment Module 罚款5000欧元。如果财产含有未支付 (RDE-IED), on the Central Bank 的税收，土地注册办公室很可能会拒 Information System (SISBACEN). 绝注册要求。 For the purposes of the Electronic
全世界的律师和会计师告 around the world tell us 诉我们法律的新变化。如 about new developments in the law. If you know of 果您获悉您所居住或了解 any interesting changes to 国家的法律或税收发生了 the law or taxation in the 任何的变化,请联系 country where you live or do
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2014年/1月 1035澳元（726欧元）；对于雇主提 名方案（第186小类）和地区担保移民 方案（第187小类）的签证，申请费用 从3060澳元上升至3520澳元。尽管价 格变化起了作用，该数字可能会反映 出到2013年8月底之前的几个星期内 申请次数的回升，因为读过财政报告 的人们反应敏捷。
新加坡 中等收入购房者的补助金增 加
新加坡宣布引进新法规，使购房变得 更加容易。 多达20000新元（11860欧元）的 特别公积金住房津贴旨在帮助中等收 入家庭买得起房子。住房津贴将用于 收入达6500新元的家庭-远高于目前 2250的上限。 低收入家庭现在可以申请15000新 元的住屋升级津贴，这一津贴帮助他 们将住房升级为较大的公寓。 新加坡还收紧了贷款限制-每月可 偿还的贷款比率从35％下调到30％。 房屋贷款的最长期限将从30年减为25 年。 来源：www.channelnewsasia.com
香港 印花税反弹的消息引起社会 广泛讨论和关注
澳门 新法案实施之后住宅房产销 售量锐减
在房地产市场特别是住宅房地产领域 的交易量下降了85-90%。 许多行业和政界内部人士相信这 是“大楼建造中法律制度的承诺”（通常 称为“未完工法”）造成的结果。该法于 2013年6月初实施。这部新的房地产 法律要求开发商在向公众出售之前完 成地基和底层。开发商因此面临更长 的经济压力期。 另外，澳门政府还采取了更加严格 的措施，例如进一步审查律师批准过 的合同、实施强制登记、要求政府有 更长的等待时间来批准规划。 麦克斯韦·阿尔维斯报道 （www.maxwellalves.com）
中国 新签证法获将影响外国游客 办理签证时间 新签证法规于9月1日实施，能够更加 明细地给移民分类。长期和短期居住 将被区别对待。该法律还将商业目的 和非商业目的的外国游客划分成不同 群体。 这一变化也会影响到外国人在中国 的聘用，因为工作许可的处理时间从5 个工作日延伸至15个工作日。没有许 可证而从事工作的外国人将面临5000 至2,0000人民币不等的罚款。 来源： www.chinaeconomicreview.com
美国 经纪人将不能再使用误导性 头衔
美国国务院已经给经纪人施加压力， 因为他们未遵守一部法律。该法律称 伙伴经纪人和房地产销售人员不能拥 有总裁或副总裁这样的“公司”头衔，因 为它们可能会误导消费者。 纽约房地产委员会的经纪人顾问尼 尔·加芬克尔对纽约1台说：“国务院担 心消费者可能会对这些公司头衔的使 用感到困惑。” “公司头衔通常具有特定含义。例 如，执行副总裁会暗示该人在公司有 很高的职位。 许多房地产经纪人使用这样的头 衔，却未必在公司在有这样的职位。” 然而，负责监督公司的经纪人可以 使用这样的头衔。任何违反这些规则 的经纪人必须更换商务名片或其他营 销材料，否则会面临罚款。 来源：www.ny1.com
法国 变化颇大并令人瞩目的这对 法国租赁市场的新法案 住房部长Cécile Duflot已经公布了一批 被称为DUFLOT房地产法律。这项被认 为主要对租户有利的法律，在法国境 内引起颇多争议。该法案将在2016年 生效，Duflot将限制代理费，所需文件 数量和禁止出租名单只可通过支付一 定的费用削减。更重要的是，需求高 的地区（主要是市中心）将引入租金 上限。新的租赁合同将不允许超过该 地段租金中位数的20％。 从另一面来看，如果业主的房产 位于稀缺地段，他们将需缴纳上限为 18%的租金收入税。租户和业主都将 支付一定费用到政府管理的保险基 金，用于在收不到佣金时保护业主。 许多人提出质疑担心这项看似利好 租户的法律将推动更多的业主退出市 场，导致租金上涨。然而，许多赞同 该法案的人表示这将大大简化复杂和 昂贵租赁过程。
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香港立法会之下的“印花税（修正案） 法委员会”于2013年7月5日开会讨论 对香港房产市场采取的印花税措施。 金融服务和财务副部长Mabel Chan强调：包括双倍印花税在内的
特殊情况下一系列不寻常的措施，或 许会给房地产业带来不便或痛苦。但 是，如果政府不冷却现在的住房市 场，那么对未来房地产市场的大幅调 整将会产生更大的冲击。 Mabel Chan强调不会设定何时取 消这些措施的硬性目标，但强调他们 会定期检查市场的情况并据此调整税 率。 麦克斯韦·阿尔维斯报道 （www.maxwellalves.com）
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数据 国家报道
从海边小镇至滑雪胜地 法国作为全球最受欢迎的度假胜地之一也是国际 房地产买家最热衷的国家之一，法兰西万岁！
法
国不仅是西欧最大的国 家，也是全球买家聚积 的地方，从海滨小镇至 城市和滑雪胜地，直至乡下和古老的 村庄，他们的身影无处不在。如同向 俄罗斯人销售圣桥普兹别墅一样，你 可以轻而易举的将法国一座农舍卖给 英国的退休老人。为什么呢？答案在 于法国市场的其他奇特之处，买家非 常喜欢法国的食物、商店、时尚、路 边咖啡厅、历史、以及美景等法国传 奇的一部分。在法国生活如同梦幻一 般，成了《一个美国人在法国和《普 罗旺斯的一年》等电影和书籍中的永 恒话题。 这些特色令法国有别于人们向往的 其他阳光度假胜地，也成为了房地产 行业结构的关键。在这个碎片化市场 中，每个村庄都有小规模的房地产经 纪公司，他们也仅仅通过松散的协会 保持联系。门户网站与大规模开发项 目具有同等强大功能。 法国人友好吗？对此众说纷纭，但 相较于荷兰人和德国人，法国人冷 漠、拒绝使用其他语言（如英语）的
特色却广为人知。从某些方面而言， 这么做非常好，但正因如此，许多国 际买家选择由自己同胞经营的经纪公 司。 从政治角度讲，法国政局稳定，属 于世界大国，是联合国安理会成员之 一，欧盟与G8集团的主要成员。法国 方加入了北约，似乎表明其急于夺回 世界地位，伙同美国共同威胁叙利亚
将对叙利亚发动空袭。 但法国也面临着挑战。作为西方工 业强国，法国制造业正一点点的被远 东国家蚕食。法国还面临着人口老化 和养老金支付的问题。其城市内部存 在社会性问题，移民同化速度也落后 于欧洲其他国家。法国拥有强硬的右 翼政党，坚信自己正在经历一场对抗 英美保留法国特色的长久战。
地理概况
Belgium
Germany
Luxembourg
首都：巴黎（人口：1200万）
Nantes Zurich
FRANCE www.opp-connect.com
类似于：肯尼亚、泰国 海岸线：3427公里（大陆）
Paris
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国土面积：陆地与科西嘉岛面积共54万平方公里（外加 10万平方公里海外领土）
Switzerland Lyon Turin
Bilbao
Toulouse
气候：大多数地区冬季凉爽夏季温和，地中海地区冬季 温和，夏季炎热。巴黎冬天非常寒冷（平均1℃左右），圣 诞前后会有降雪。 海外区域：法属圭亚那、瓜德罗普岛、马提尼克岛、马 约特岛和留尼旺岛 地理：主要是乡村、低地平原和波状丘陵。山峰包括阿 尔卑斯山、比利牛斯山与法国中部山脉。多条河流流经法 国。
Zaragoza
经济状况：G8成员国之一，欧盟第三大经济体
2014年/1月 人口
宗教分布图
其他1.5:%
穆斯林 7.5% 无宗教人士28%
基督教63%
人口：6300万（2000-2010人口增长率6%） 人口密度：116人/平方公里（全球243个国家和地区中位 列95名） 平均年龄：40.6岁 年龄分布：0-15岁=18% 60岁以上23% 平均寿命：81.5岁（全球寿命最高的15个国家之一） 语言：官方语言100%法语。一些贸易方言和包括布列塔 尼语、科西嘉语、加泰罗尼亚语、巴斯克语和弗兰芒语 政治：法兰西共和国采用半总统制。先任执政党为弗朗索 瓦·奥朗德领导的社会党。下一届选举将于2017年举行。
经济 GDP：2.291万亿美元。2012年增长率为0%。 经济基础：能源生产、旅游业、农业和通讯业。 公共债务：GDP的92% 税收：税收压力达到新高46.3%。奥朗德近日承诺将遏制税收上涨。法国共有6个税基，最高可向收入高于15万欧元的 人口征收45%的税。 通货膨胀：2007-2012平均通胀率1.7%
汇率
清廉指数： 176个国家中位列22名
人类发展指数： EUR0.75
GB£1
EUR1.16
AU$1
EUR0.67
INR10
EUR0.11
营商便利指数：
CNY10
EUR1.23
185个国家中位列34名（比2012年下降两位）
185个国家中位列20名
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US$1
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数据 国家报道 旅游业 游客来源（2012年） 欧洲
69,300,000
美洲
6,500,000
亚洲
4,000,000
非洲
2.1m
英国
12.2m
美国
3m
China
1.4m
北非
1.4m
德国
12.2m
巴西
1.2m
日本
0.7m
大洋洲
1.2m
俄国
0.7m
加拿大
0.9m
印度
0.3m
总计
83,000,000
2012年法国吸引了8300万游客，位列世界榜首，旅游收益占法国收入的6%。大多数游客在4月至9月期间（春夏之际） 参观了巴黎、卢瓦尔河谷和南部海岸——法国里维埃拉。冬季的阿尔卑斯山滑雪胜地倍受欢迎。
交通
全球大多城市有直达巴黎的航班 伦敦 1小时 莫斯科 4小时 迪拜 6.5小时
温哥华 10.5小时 里约热内卢 11小时 香港 11.5小时
纽约 7小时
开普敦 11.5小时
北京 10小时
新加坡 13小时
新德里 8小时
悉尼 21小时
铁路 法国位于欧洲发达的轨道交通枢纽地区，开往欧洲所有国 家首都和知名度假胜地的列车上都配有良好的卧铺。乘坐 欧洲之星可于两小时内抵达伦敦。
住宅市场 住宅情况（Globalpropertyguide.com） 价格（平方
€11,229
租金/月：
10.00%
租金回报率：
3.63%
往返成本：
16.30%
租金/月：
€4,074
资本所得
33.30%
“过去5年内咨询、报价和销售创历史最高点。综合考 虑汇率和法国银行持续低迷的汇率因素，众多国际买 家争相咨询也就显得分外正常，”Home Hunts（www. home-hunts.com）总监蒂姆·斯万尼如是说。
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网站
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www.airfrance.com——查看全球航班的最便捷途径 www.francetourism.com——法国旅游办公室官方网站 www.diplomatie.gouv.fr/en——法国外交部网 www.banque-france.fr——法国银行 www.french-property.com/news/——法国房地产新闻 www.fnaim.fr——法国国家房地产联盟 www.immoprix.com——来自法国公证人的及时准确的房产价格 www.paris.notaires.fr——巴黎公证人
门户网站 immoregion.fr nestoria.fr rivierapropertynetwork.com www.french-property.com www.seloger.fr
2014年/1月 房地产开发 Halcyon Retreat高尔夫与SPA度假胜地 该奢华的房地产项目位于利穆赞——预计 将于2年内完工——包括湖和林地在内共计 220英亩。目前项目重点为SPA，扩建现有 的16世纪小型别墅“Chateau De La Fot”。可 通过“Le Village”购买房产，价格24700美元 起，项目管理完善，装修精美。有意者可享 受无息付款，Barrasford和Bird Worldwide 经纪公司（www.bandbw.co.uk）保证 150%的再售期权。 The Village Group 丹尼·希尔维尔是Village Group的合伙创始 人，在过去的50多年中，公司专注于开发“ 积极生活”社区。希尔维尔推出了The Village Group——彩虹社区，这将是“法国过去半个 多世纪来的第一个同性恋积极生活社区”：位 于米迪运河的107套生态友好型单层别墅。 欢迎访问 www.thevillagesgroup.com/rainbow
经纪人来信
好消息和坏消息 当
然花钱购买房产。 当前低迷的房价吸引了众多买家。 不幸的是，总有客户认为自己比经纪 公司更出色，认为经纪公司定价过 高，其实买家可以利用电脑做些调 查；网络信将告诉他们房地产价格是 否合理。 无论你在法国什么地方置业，农 场、公寓、滑雪胜地等，都根本不存 在真正的“热点地区”。如果房产令你满 意，那便是一笔非常好的投资。
国内市场并不总处于颓势，而海外 置业专家却看到了其中的机遇。市场 买家主要来自于英国和比利时，但如 今俄罗斯人也加入了置业大军。中国 人虽然只占一小部分，但如果你能够 提供令他们中意的房产，他们一定会 出手阔绰。 TREVOR LEGGETT Legget Immobilier Tel: +33 553 608488
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前的法国市场充满了不确 定性。有传言说政府或将 无法通过某些法律，致使 国内新建住房销量低迷，但海外市场 形式却一片大好。 去年政府换届之际出台了许多激进的 改革措施；征收遗产税、向外国人征收 第二住房税以及其他政策。这些政策彼 此交织，造成了目前的停滞现象。在提 高资本所得税后，政府意识到他们减缓 了销售量，于是不得不增加印花税！在 过去12个内，政府向房地产销售公司 给予了25%的资本所得税优惠——但他 们其实仅需要降低税率即可。 今年早些时候我们预计法国房地产 销售量可达到65万套，而如今看来， 部分由于市场的不确定性，该数字已 下调至55万。我们注意到，由于房地 产开发商持观望态度，因而目前市面 上某些类型房产出现短缺情况。 但整体而言，法国国际房地产行业 依然乐观。今年春夏两季销量极速增 长。7月销量创历史新高，我们预计后 半年将维持该乐观趋势。对此我们好 不吃惊。这种情况在法国屡见不鲜： 无论政府出台何种政策，人们总需要 生活。比如在西班牙和美国，买家依 然在担心是否会遭受损失，但法国不 大可能出现这种情况，因此买家可依
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展会预览
你会在那里吗？
2014年01月05-08日
2014中国（哈尔滨）旅游地产博览会
2014 海外置业·移民·投资(上海)展览会
哈尔滨 哈尔滨国际会展中心 ＂2014中国·哈尔滨旅游地产博览会＂将给黑龙江省购房 者搭建一个快捷的购买平台。展会将由黑龙江电视台、哈 尔滨电视台、省交通广播、哈尔滨日报、新晚报、生活报 等多家主流媒体，以大篇幅、多角度的报道，来宣传每个 参展的展商项目，让省内高端人士能够了解更多的房产信 息，购买到自己喜欢产品。
上海 上海光大会展中心 (上海漕宝路88号) 我们作为上海唯一一个专业的海外房产·移民·投资类展览会 的主办方，在业内享有很好的口碑。展览会自2011年开始 已经成功举办了5届，以其极强的专业性著称。直接近距离 地面对意向客户群体，了解您项目的优劣势，并且提供更 大更广的平台让您推介您的项目。该展会是进入中国市场 最佳选择之一。
2014年3月7日—9日
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2014年3月14日至16日
2014重庆第四届房博会
上海世界房地产博览会
重庆 重庆国际会议展览中心 重庆房博会现场将展示全国绿色建筑与节能领域近年来的新 产品新工艺，让参观者零距离感受绿色建筑新型技术带来的 科技含量。美尔投资作为本次房博会的协办单位，其投资海 外部也将为本次展会带来加拿大、美国、葡萄牙、新加坡、 澳大利亚、塞浦路斯等海外项目参展。
上海 上海展览中心 上海春季地产展览会将在中国上海隆重举行，为期三天。 展览会将成为为世界各地的参展者和参观者提供巨大平台 的主要活动。它是规模最大的专业地产展览会。是地产参 展商和对房地产行业有浓厚兴趣的中国群众的首选。上海 春季地产展览会将邀请200多家参展商和13万名参观人员， 他们将齐聚一堂，分享彼此见解。
2014年4月10日-13日
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2014 年 2 月28日- 3月2日
2014年4月10日—14日
2014北京春季房地产展示交易会
2014年昆明春季房交会
北京 北京展览馆 北京房地产展示交易会自开办至今已有二十年历史，从展 会创建，到群雄逐鹿，到独占鳌头，再到北京市场唯一存 在的房地产国际化大展，一直见证和推动着北京房地产市 场的繁荣发展，也与广大开发商相伴相随、共同成长。
昆明 昆明国际会展中心 2014年，“第十届云南地产文化节（昆明）春季房地产展览 交易会”将如期举行。一场关于地产、土地、建筑，以及相 关行业的集体巡礼，即以最完整的视野，最体系化的思维 方式，对云南地产开发模式、产品创新、推广运作、营销 表达等做一次全方位的展示、交流和互动。展会将分为住 宅项目展区、综合地产项目、地产服务展区；投资型地产 项目展区等几大区域
2014年/1月
2013年12月&2014年第一季度世界地产展会一览表 日期
名称
国家
城市
地点
网址
孟买国际会 展中心
http://www.concreteshowindia.com/
2013年12月 2014年03月13日至15日
印度国际 混凝土展 览会
印度
孟买
2014年03月15日至16日
维也纳房地 产交易会
奥地利
维也纳
2014年03月20日至23日
莫斯科房地 产展览会
俄国
俄国
莫斯科中央 艺术馆
http://www.biztradeshows.com/ trade-events/real-estate.html
2014年03月20日至23日
NEXT MOVE
埃及
开罗
开罗国际会 展中心
http://www.biztradeshows.com/ trade-events/next-move.html
2014年04月08日至10日
金融世博 会
墨西哥
墨西哥市
墨西哥世界 贸易中心
http://www.expo-finanzas.com/ mexico.html/
2014年04月12日至13日
Immobilientage 菲 尔特交易 会
德国
菲尔特
菲尔特 Stadthalle
http://www.immobilientage2014fuerth.messe.ag/
维也纳会展 http://www.wiener-immobilienmesse.at/ 中心
2014年01月 2014年01月09日至12日
芭提雅地 产展览会
泰国
芭提雅
芭提雅希尔 顿酒店
pattayapropertyshow.com/
2014年01月11日至12日
长岛休闲 度假和退 休居住圣 地博览会
美国
纽约
长岛/亨廷 顿希尔顿 酒店
www.ideal-living.com/ideal-livingexpo/
2014年01月15日至18日
德国埃森 老人保健 博览会
德国
埃森
德国埃森展 览公司
www.lebenpluskomfort.de/
2014年01月23日至26日
新加坡Zak Salaam印度 房产和地 产博览会
新加坡
新加坡
新加坡世博 会展中心
www.zaksalaamindia.com/info/ abouteve.html
2014年01月29日至02月02日
巴拿马交 易博览会
巴拿马
巴拿马市
巴拿马市 两洋会议 中心
www.expoinmobiliariapanama.org/
2014年02月 菲沙河谷 家居园艺 博览会
加拿大
温哥华
特瑞公司 贸易展览 中心
www.biztradeshows.com/homegarden-tradex/
2014年02月08日至09日
格林威治休 闲度假和退 休居住圣地 博览会
美国
格林威治
格林威治凯 悦酒店
www.ideal-living.com/ideal-livingexpo/
2014年02月08日至09日
法国佩皮 尼昂地产 展览会
法国
佩皮尼昂
佩皮尼昂展 览中心
www.salonimmoperpignan.fr/
2014年02月10日至13日
西伯利亚地 产博览会
俄国
新西伯 利亚
新西伯利亚 国际展览 中心
sibrealestate.ru/en-GB/
2014年02月14日至15日
保加利亚 家具展览 会
俄国
莫斯科
俄罗斯莫斯 科Tishinka 展览中心
www.bgshow.ru/?l=eng
2014年02月15日至16日
上市房产 展览会
英国
伦敦
奥林匹亚展 览中心
lpoc.co.uk/property-show/about-theshow/
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2014年02月07日至09日
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展会预览 2014年02月15日至16日
路德维希 港房产展 览会
德国
路德维 希港
路德维希港 Pfalzbau 展 览中心
immobilien-undbautage2014ludwigshafen.messe.ag/
2014年02月15日至16日
古莫斯巴赫 建筑与房地 产交易会
德国
古默斯 巴赫
哈雷32
bau-undimmobilienmesse2014gummersbach.messe.ag/
2014年02月21日至23日
法国 Nantes 装 饰装潢展
法国
南特
法国哈雷 Rezé酒店
www.salonhabitat.net/fiche_salon_ habitat.php?id_manif=22&Nantes%20 Sud%20(44)
2014年02月21日至23日
法国 拉 罗切利建 材展
法国
拉罗谢尔
Espace ENCAN
www.salonhabitat.net/fiche_salon_habitat.php?id_manif=26&La%20 Rochelle%20(17)
2014年02月22日至23日
布里奇沃特 休闲度假和 退休居住圣 地博览会
美国
布里奇 沃特
布里奇沃特 万豪酒店
www.ideal-living.com/ideal-livingexpo/
2014年03月 2014年03月06日至09日
德国莱比 锡建筑房 产展
德国
莱比锡
德国莱比锡 展览中心
www.immobilienmesse-leipzig.de/
2014年03月07日至16日
蒙特利尔 国内家居 展览会
加拿大
蒙特利尔
波那凡图 广场
salonnationalhabitation.com/en/ home.snh
2014年03月11日至13日
伦敦APPEX
英国
伦敦
商业设计 中心
www.appexlondon.com/2013/index. cfm
2014年03月11日至14日
MIPIM-世 界房地产 市场
法国
戛纳
戛纳会展 中心
www.mipim.com/
2014年03月20日至23日
葡萄牙波 尔图房地 产展览会
葡萄牙
波尔图
波尔图国际 会展中心
www.imobitur.eu/
2014年03月21日至23日
SALON DE LIMMOBILIER
法国
格勒诺 布尔
格勒诺布 尔Alpexpo 大厦
www.salon-immobilier-grenoble.com/
2014年03月21日至23日
瑞士房地 产展览会
瑞士
圣加伦
圣加伦奥尔 玛博览会
www.immomesse.ch/
2014年03月21日至24日
索米尔房地 产展览会
法国
索米尔
Parc du Breil
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2014年03月21日至23日
勒芒房产 交易会
法国
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2014年04月
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2014年04月03日至06日
Salon National De Limmobilier
法国
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2014年04月08日
纽约Cooperators Co-op &房 产博览会
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纽约
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2014年04月08日至10日
迪拜国际地 产展览会
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迪拜
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2014年04月12日至13日
Immobilientage 菲尔特 交易会
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菲尔特
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2014年04月22日至24日
叶卡捷琳 堡房地产 展览会
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数据 市场分析 文字 John Howell
数字有时也会撒谎 大体一看您可能会以为中国人仿佛正在购买 世界。但有时您需要深究一下这些数字，以 便发掘背后的真相。
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PP几乎每天都能收到关于越 来越多的中国人在国外消费的 新闻。这些日子里，我们就收 到了很多这样的新闻。“中国人是美国 的第二大买家”、“中国人爱上了夏威 夷”、”中国人占新加坡房地产市场的 35%“、“中国买家在墨尔本激增”、“中 国人要控制伦敦西区吗？”、“中国人与 巴黎的浪漫故事”、“中国人发现伊斯坦 布尔”。 据此头条新闻，我们可以看出中国 人活跃在，甚至主导了几乎每一个发 达国家。 这些头条新闻的真实性有多大？这 些数据究竟失真多少 ？有多少只是一 些胡乱的妄想？又有多少只是一些当 地的房地产经纪人试图吸引中国人对 其城市的目光的结果？ 有多少花费是从中国流入住宅房地 产,又有多少花费被用于投资建设写字 楼、购物中心、酒店以及其他类型的 商业不动产? 有多少中国人真的购买住宅、购 买海外资产？他们在哪里购买？他们 又花费了多少呢？所有的这些都没有 官方数据证实，几乎没有一个是确定 的。 根据据安德鲁·泰勒 - Juwai.com（ 中国领先的海外财产门户网站:www. juwai.com)的联合执行长所说，Juwai. com 在53个国家拥有240万的上架 量、每月有150万中国消费者的网站访 客。 根据Juwai.com. 上的房地产猎头活 动，“最受中国买家欢迎的国家为美国、 澳大利亚、英国、加拿大和德国”。 “中国富豪拥有价值22万亿元人民 币(£2.24万亿)的可投资资产。鉴于他 们目前的投资倾向，大约5%的资产用 于投资海外房地产市场。也就是说， 他们将在国际房地产上投资总计1.1万 亿元人民币(£1020亿。 当然，这并不是说中国人不在其 他地方消费，但是作为一个代理商，
中国市场在世界的购买力究竟有多大？
如果你想向中国市场供应任何房产的 话，这些都是寻求合作伙伴的最佳地 方。 但是，即使在这些主要市场，中 国买家对整个市场又有多大影响呢？
“最受欢迎的国 家为美国、澳大 利亚、英国、加 拿大和德国” 毫无疑问，中国如今是一个人口大国– 2013年人口约为13.54亿。在这个巨 大的人口中， 只有很小的比例能在房 地产市场中或大或小地产生影响。例 如，伦敦作为一个非常大的市场，其
每年总的房地产销售数量大约只有7 万。如果0.001%的中国决定在伦敦买 房，他们将占整个年度市场的近25% 份额。换句话说，他们将在未来的约 20年内购买威斯敏斯特的所有房地产 （威斯敏斯特是中国买家在伦敦的主 要市场之一，每年只售约750个房地 产）。 当然，对那些荒谬的数字而言，这 是一个典型的例子，同时也证明了正 是这些不真实的数字产生了这样一个 令人惊叹的新闻标题：“中国人将在未 来20年内购买伦敦市中心的每一个房 子”。事实是，这0.001%的中国买家并 不打算在同一个地方消费，无论是在 伦敦还是在其他地方。 很难进一步计算出国外购买者对 市场产生的影响，因为很难找到有意 义的或任何当地数据统计。在那里， 他们通常只是根据购买者的国籍做出 分析。因此，无论是中国公民还是在
2014年/1月 中国买房长期生活或工作在中国的人 们，只要他们买房，就被视为是中国 人买房。 莱坊国际房地产的2013年10月份 调查突出了这一点。他们重点放在主 要 房 地 产 市 场 (超 过 100万 英 镑 /160 万美元/1000万元人民币)上。在截至 2013年6月的12个月里，100万英镑的 49% 加上在伦敦市中心出售的房地产 都被卖给了一位国外买家，但是只有 28%卖给了非英国居民。 相同的报告强调，当地居民影响国 外买家。在过去的两年里，伦敦市中 心的新建房地产中，只有51%卖给了 一位英国买家。在伦敦其它地区这个 数字是80%，大伦敦其它地区是93% 。绝大多数的“国外”买家来自欧盟。 同样的情况也发生在其它受欢迎的 地方，如旧金山,美国，对中国买家而 言，这些地方仍是主要市场。在本文 中，我们将寻找更多的有关美国的数 据。 那么有多少常驻中国居民在美国购 买房地产呢？ 对美国住宅房地产市场近期的主 要调查活动追溯到2013年3月份。此 次调查由美国全国房地产经纪人协会 (NAR)实施。我相信你们都已经看到 标题中的数字。他们发现来自于68个 国家的买家在美国投资，其中“五大国 家”(加拿大、中国、墨西哥、印度和英 国)占所有国外买家的53%。 与2012的206,191的销售额相 比，2013年3月份的销售额下降到 192,500。 加拿大以23%的国外买家屈居第 一 。 中 国 以 12% 的 国 外 买 家 排 在 第 二。 以国籍确定美国国际销售 23%
中国
12%
墨西哥
8%
印度
5%
英国
5%
德国
3%
阿根廷
3%
以色列
2%
澳大利亚
2%
韩国
2%
巴西
2%
法国
2%
委内瑞拉
2%
俄罗斯
2%
平均购买价格: 前五名国家 加拿大
$182,955
中国
$425,000
墨西哥
$156,250
印度
$100,000
英国
$250,000
因此中国人显然购买的是高档房地 产，这远远高于同一时期的美国房地 产平均价格 ---179,867美元。他们可 能还比不上那些享有盛誉的俄罗斯大 亨们会花费1亿美元甚至更多购买一套 奢华地产，但是他们同样买了很多昂 贵的住宅。 同样重要的是,中国买家所占的国 际销售额一直呈上升趋势，而英国和 墨西哥买家所占销售额呈下降趋势。 中国占美国市场份额 2007
5%
2008
8%
2009
5%
2010
8%
2011
8%
2012
11%
2013
12%
当看这些调查结果时，值得记住的 是,2012年NAR有100万个成员 - 在房 地产行业出售房产，这一调查被被送 到了一个随机抽查的50000名成员当 中 ——但是只有3,357 名成员参加了 这次调查。在过去的12个月里，只有 参加的27%的成员与国际上的买家进 行交易：据我计算，有906人。在过去 的六、七年当中，这个比例保持的相 当稳定。在这27%的人当中，有 70%
曾和一至五人进行过交易。因此这是 一个小范围的调查，由此得出的也是 一个略显笼统的结论。然而却被引用 在无数的文章当中，被认为最具有权 威性。 然而,这些销售数据并不是来自于 那些参与调查的人们。而是来自于受 人尊敬的NAR“成屋销售”数据。
但是中国常住居民又是怎样呢？ 标题的数字表明6.3% 的美国房屋（衡 量价值）被卖给国外买家，但是也进 一步揭示了同莱坊国际新调查显示的 一种类似的模式。只有51%销售给除 美国公民以外的国外买家。单纯的数 字显示，大约2.1%的美国房屋销售(98 ，137)给国外买家（美国常驻居民或 非美国常驻居民– 可能是由于增加的 国内需求）– 自2011年10月接近2.8% 以来，这一比例急剧下降。 中国人和其他国家并不是平均地在 美国进行购买。每个国家都有自己的 倾向，例如，加拿大人喜欢温暖的南 方,在那里他们可以躲避寒冷的冬季， 印第安人倾向于购买城市地区，特别 是与IT行业有关的地区。从历史上来 看，中国人重点放在加州和纽约地 区，但有证据表明，他们的目标转向 了更广泛的领域。 在美国有4个洲占有绝大多数的国外 买家，分别是：佛罗里达(23%),加州(17%) 、亚利桑那州和德克萨斯,各占9% 。 在美国亚利桑那州，66% 的国外买 家来自于加拿大，8%的来自整个亚洲 地区。 在美国加利福尼亚州，54%的来自 于亚洲，只有11%来自于加拿大。 对中国人来说更特别的是，虽然调 查后期重点放在加利福尼亚州，但是 有很多证据表明很多城市如底特律、 拉斯维加斯、奥兰多及北卡罗来纳州 和马萨诸塞州都有大量的询盘。 然而， www.realtor.com上的近 期数据表明2013年后期这种趋势将不 会继续。 至于为什么中国人会觉得美国是一 个购买房产的好地方，这就是另外一 个话题了。
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加拿大
前五名的购买国家当中，到目前 为止中国保持最高的平均购买价格 425,000美元。
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