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ENAJENACION
OBLIGACION DE LA COMUNIDAD
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Comunidad
Concepto
Principios y derechos
Propiedad Horizontal.
Pvjusto Bs. 00,00
Nacimiento Formas Derechos y Deberes APONTE ORIANNA C.I V-20.612.682
22 FEBRERO 2018
Comunidad
Concepto
El concepto de Comunidad se encuentra regulado por el Código Civil en su artículo 759 y siguientes; y según Kunmerow Gert (2001) la comunidad como expresión de cotitularidad en la relación jurídica, puede ofrecer tentativamente tres significados diversos: la cotitularidad de una relación jurídica cualquiera, es decir una relación o conjunto de relaciones donde aparecen como sujetos varias personas conjuntamente; la titularidad solidaria, lo cual ocorre en las relaciones de crédito donde cada uno de los deudores asume el deber de cumplir
íntegramente el contenido de la prestación; y la Comunidad en sentido técnico lo cual indica la distribución indivisa entre varios sujetos del contenido de la relación real. (pp. 378 y 379) De lo antes señalado se obtiene que la comunidad constituye el género dentro del cual la copropiedad es sólo la especie. De acuerdo a Aguilar, José (1999) “aun cuando hay pues comunidad cada vez que existen simultáneamente varios titulares de un mismo derecho sobre una misma cosa, la ley llama preferentemente comunidad a la copropiedad o condominio, o sea, al
caso en que existen varios titulares de un mismo derecho de propiedad. No obstante, la ubicación de las normas sobre comunidad en el Código Civil reevela la intención del legislador de que tales normas se apliquen, al menos por analogía, a toda comunidad de derechos reales y no sólo a la copropiedad” (p.288)
La Ley de propiedad Horizontal establece que las mejoras sólo pueden efectuarse con el consentimiento del 75% de los propietarios, correspondiente según se trate de todos o determinados apartamentos, como también ocurre para el caso de innovaciones y otros actos como la construcción de nuevos pisos, sótanos, excavaciones, entre otros.
Comunidad
Derechos y Deberes
En concordancia con lo expuesto por Aguilar José (1999) las normas sobre los derechos y deberes de los comuneros se inspiran en los siguientes principios fundamentales: a) Todos los comuneros tienen derechos cualitativamente iguales; b) “El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas” (Art. 760 ap. Único CÓDIGO CIVIL); y c) Los derechos y los deberes de todos los comuneros tienen igual energía, salvo que se pruebe que las cuotas son desiguales, porque de acuerdo con la ley “la parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa” (Art. 760 CÓDIGO CIVIL encab.) (pp.303 y 304). DERECHOS: USAR, DISFRUTAR Y DISPONER. Los comuneros tienen derecho al uso de la cosa común. De acuerdo al artículo 761 del Código Civil: “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos”. De ahí que, exista la facultad de servirse de las cosas comunes, adjudicada a cada partícipe, y una relativa
prohibición, traducida en el no empleo de los bienes de un modo contrario al destino fijado por el uso, o en contra del interés de los demás integrantes de la situación comunitaria. También los comuneros poseen el derecho al disfrute de la cosa común, es decir, a percibir los provechos o frutos correspondientes. Y así, dada la regla de la divisibilidad de los frutos, los copartícipes gozarán de ellos en proporción a sus respectivas cuotas. Por último, entre otro de los derechos, se puede mencionar el de disposición de la cosa común, la cual
DEBERES: CONTRIBUCIÓN. Los copartícipes de una cosa común deben cumplir con ciertas obligaciones, a los fines de su administración. Para ello, el Código Civil en su artículo 760 segundo aparte, y 762 explica la dimensión de los gastos a cargo de los comuneros, los cuales se clasifican principalmente en tres grupos, gastos necesarios, gastos útiles y gastos suntuarios. La posibilidad de obligar coactivamente a los comuneros para que aporten a los comuneros para que aporten la fracción de las erogaciones
recae concretamente sobre la propiedad de la cuota de cada copartícipe, es decir, que el derecho de disposición (enajenar o gravar) acordado a cada comunero se resume de acuerdo a Kunmerow Gert (2001): a) En el reconocimiento de un poder sobre la parte indivisa integrada al patrimonio; b) En el correlativo deber de respeto a cargo de los demás comuneros con relación a los actos que el comunero realice; c) En los efectos limitados a la parte material que se le adjudique al comunero al producirse la división. (p.399).
correspondientes a su respectiva cuota, es necesariamente un derecho a la conducta ajena y correlativamente un deber jurídico a cargo de los copartícipes. A raíz de ello, existe la traslación y extinción del deber de contribuir con los gastos, mediante la renuncia liberatoria y el problema de la asunción de las obligaciones; las resultantes del acto abdicativo; y la transferencia de la cuota y la problemática de la liberación.
Comunidad En Venezuela, la Propiedad Horizontal se encuentra regulada por la Ley de propiedad horizontal, la cual contiene u conglomerado de normas que permiten al copropietario tener un régimen organizativo de la propiedad de pisos o apartamentos de un mismo inmueble. De ahí que, la propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo que es necesario comenzar por distinguirlas netamente porque unas y otras estan sometidas a distintas normas y no siempre es fácil diferenciarlos ya que son partes de un mismo todo; además supone un grado de proximidad de las relaciones de vecindad y una relevante importancia de las cosas comunes dentro del sistema total. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como
Propiedad Horizontal
principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción. En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.
El objeto de los derechos de los propietarios comprende a los efectos del régimen de propiedad horizontal los edificios, apartamentos o locales y las cosas comunes. En explicación a ello, según la ley sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de
aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno. (Art. 1, único ap. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL)
ENAJENACION
OBLIGACIONDE LA COMUNIDAD No podrá registrarse ningún tipo de documento de enajenación de pisos o apartamentos, sino se han cumplido las formalidades relativas a los planos explicativos, al documento de condominio y demás instrumentos a que se refiere el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es importante resaltar que, en el documento de enajenación debe hacerse mención a los datos referentes a la ubicación del inmueble, área de construcción, otros elementos de identificación que se consideren necesarios y las menciones correspondientes al documento de condominio con el porcentaje correspondiente al valor atribuido a cada apartamento con relación al fijado a la totalidad del inmueble, lo cual corresponde a la cuota de la comunidad y constituye o forma la copropiedad. Por otro lado, en cuanto a las clausulas de pago anticipado del precio existen causales de anulabilidad o nulidad relativa que se pueden aplicar ante esta forma de contraprestación, e igual ocurre cuando se efectúan negocios de venta a través de letras de cambio u otros documentos negociables con antelación al registro.
En este orden de ideas, se entiende que se podrá recibir todo o parte del precio correspondiente a la enajenación antes del Registro, incluso mediante letras de cambio o documentos negociables, e incluso siendo un inmueble hipotecado, cuando que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción, tambien cuando se halla otorgado el documento de condominio correspondiente o se hallan obtenido los permisos de construcción respectivos; igual ocurre cuando el propietario del inmueble en los términos que establezca el documento constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su cumplimiento puediera ocasionar; o por último cuando que quien reciba todo o parte del inmueble objeto del contrato, en dinero o instrumentos negociables pague al adquiriente intereses a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
ENAJENACION
OBLIGACIONDE LA COMUNIDAD Es en este tópico, cuando se abarcará el estudio de la multipropiedad, es decir, del derecho indiviso por el cual se adquiere la propiedad de una parte alícuota de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y serviciios conexos y áreas comunes del mencionado desarrollo inmobiliario con sujeción a un calendario en cuanto al uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo establecido en el propio contrato y el documento de condominio (Art. 2, lit. a, de la ley que regula y fomenta la Multipropiedad y el Tiempo
compartido). Es aquí donde se observa la pluralidad de titulares que sobre un mismo inmueble puede recaer con observancia de la alternabilidad del tiempo del uso y disfrute del mismo, tal como ocurre en los conocidos resorts.
Kunmerow Gert (2001) haciendo referencia al Artículo 19 in fine de la ley de Propiedad Horizontal, señala que “En principio, la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de
Condominio y al Administrador. Por lo regular, es a este último a quien se confía las funciones propias de este cargo y, en la mayoría de los casos, es nombrado inicialmente por el enajenante de los apartamentos y locales que integran el edificio. De ser así, el administrador puede ser reelegido o revocado por la asamblea de copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio”.
Referencias Biblograficas AULA VIRTUAL, Derecho Civil Bienes y Derechos Reales (2017/A). TEMA I11: Comunidad, Consulta del 22 de Febrero 2018, del portal de internet de la Universidad Fermin Toro: http://saia.uft.edu.ve/moodle/mod/book/view.php?id=8851& chapterid=1157
DERECHO CIVIL BIENES, Y DERECHOS REALES 2017 / A Profe: Abg. YANETH CARRERA Seccion: SAIA «C»
Alumna: APONTE ORIANNA, CI 20.612.682 Estudiante 100% en Línea.