Nieuw jaar, nieuwe regels in immoland

Wie vanaf 2023 een huis bouwt, (ver)koopt of renoveert, mag zich verwachten aan een resem nieuwe regels. Ook voor de vastgoedmakelaar en syndicus staat er een en ander te veranderen. 2023 zal een jaar met verschillende nieuwe informatieverplichtingen worden. Een overzicht van de belangrijkste nieuwigheden.

EPC gemeenschappelijke delen voor kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 kavels

Wie een appartement te koop of te huur stelt, moet een energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement kunnen voorleggen aan de koper of huurder. Sinds 2022 is ook een EPC verplicht voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Omdat voor minstens 130.000 gebouwen zo een EPC GD moet worden opgemaakt, is de verplichting gefaseerd ingevoerd.

In de derde en laatste fase zijn de kleine appartementsgebouwen met minder dan 5 gebouweenheden (waarvan minstens 2 appartementen) aan de beurt. Tegen uiterlijk 1 januari 2024 moeten zij over een EPC GD beschikken.

Sinds 1 januari 2022 moeten grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden over een EPC gemeenschappelijke delen (EPC GD) beschikken. De middelgrote appartementsgebouwen (5 tot 15 kavels) moeten uiterlijk tegen 1 januari 2023 over een EPC gemeenschappelijke delen beschikken. Voor deze laatste groep worden de controles op de aanwezigheid van het EPC GD in het voorjaar van 2023 opgestart.

Verkooprecht: Wijzigingen aan 10%-tarief voor landbouwgrond

In tegenstelling tot voorgaande jaren, zijn er dit najaar geen grote veranderingen op til in het Vlaams verkooprecht (“registratierechten”). Er komt wel nog een wijziging van de omschrijving van de landbouwgronden die in aanmerking komen voor het 10%-tarief. De huidige definitie houdt immers rekening met de feitelijke toestand voorafgaand aan de verkoop en niet met de bestemming. Dit geeft aanleiding tot oneigenlijk gebruik van het 10%-tarief. De Vlaamse regering kiest ervoor om voortaan enkel te kijken naar de stedenbouwkundige bestemming. Deze wijziging treedt in werking op 1 januari 2023.

Andere belangrijke wijziging: de verlenging van twee naar drie jaar voor de tolerantie van het causaal verband bij het 1%-tarief. Concreet: als de koper een andere woning of bouwgrond in bezit heeft, zal hij voortaan een jaar langer de tijd krijgen om die te verkopen en het 1%-tarief te kunnen genieten.

Renovatieverplichting voor residentiële woningen

Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, …) met aktedatum vanaf 1 januari 2023 moet de woning binnen 5 jaar aan een minimaal energieprestatieniveau laten voldoen. Bij aanvang is dat label D, zowel voor ééngezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers). Deze minimale energieprestatie-eis zal met tussenstappen verder worden verstrengd. De koper heeft vijf jaar de tijd om het vereiste energieniveau te halen. Eens de werken afgerond zijn, moet er een nieuw EPC worden opgemaakt om te kunnen nagaan of het vooropgestelde energielabel is behaald.

Logiesdecreet 2.1

Minister van Toerisme Zuhal Demir streeft ernaar om de wijzigingen aan het Logiesdecreet op 1 januari 2023 in werking te laten treden. Met de publicatie van het wijzigingsdecreet in het Belgisch Staatsblad is de eerste stap gezet. Opdat het van kracht kan worden, zijn er nog uitvoeringsbesluiten vereist. Daar wordt nu nog de laatste hand aan gelegd. De kernpunten van het wijzigingsdecreet luiden als volgt: • elke logies moet opgericht zijn en uitgebaat worden in overeenstemming met de stedenbouwkundige regels om het als logies te mogen exploiteren • een versterkte handhaving rond verplichte aanmelding • om steekproefsgewijze controles mogelijk te maken moeten tussenpersonen, waaronder ook Airbnb, verplicht de opgevraagde gegevens bezorgen

Gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid

Vanaf 1 januari 2023 treedt de gewijzigde informatieplicht op het vlak van overstromingsgevoelige gebieden in werking. Een belangrijke wijziging is de schrapping van de termen “mogelijk” en “effectief” overstromingsgevoelig gebied. Een gebied zal overstromingsgevoelig zijn of niet. Het zal ook op die manier in de publiciteit moeten staan. Bij elke onderhandse en authentieke akte van verkoop en verhuring voor meer dan negen jaar moet er ook een overstromingsrapport toegevoegd worden. Dat geeft informatie over de overstromingsbron en de overstromingskans van het perceel (= P-score) en van het gebouw (= G-score). Het wordt voor elk gebouw/perceel mogelijk om een overstromingsattest aan te vragen. Dat wordt vervolgens opgemaakt door een gecertificeerde deskundige. In de publiciteit zal je steeds de P-score en – indien van toepassing – de G-score moeten opnemen. Indien er een geactualiseerde score beschikbaar is via een overstromingsattest, kan die bijkomend opgenomen worden. De vastgoedkantoren en de notarissen zullen ook geactualiseerde overstromingskaarten moeten gebruiken en niet meer de kaarten daterend uit 2017.

EPC-informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet-residentiële gebouwen

Vanaf 1 januari 2023 komt er ook een EPC-plicht voor ‘grote’ niet-residentiële gebouwen. Die zullen vanaf dan bij verkoop, erfpacht, opstal over een EPC moeten beschikken. Wordt er publiciteit gemaakt, dan moet dit EPC er zijn bij de eerste publicitaire bekendmaking. Belangrijk om te onthouden voor de vastgoedmakelaar is dat hij bij de opmaak van een onderhandse akte van niet-residentiële vervreemding (incl. erfpacht en opstalrecht) de verplichting heeft om te vermelden of er een EPC NR voorhanden is en of dit aan de koper werd meegedeeld. Bij verkoop, erfpacht en opstalrecht moet het EPC NR aan de verwerver ter beschikking gesteld worden. Bij huur volstaat het om een kopie aan de huurder te overhandigen bij de contractsluiting. Het nieuw ingevoerde certificaat moet door een energiedeskundige type D opgemaakt worden, is 5 jaar geldig en wordt afgekort als ‘EPC NR’.

Modernisering Pachtwet op komst

Verder verwachten we in 2023 ook nog een wijziging van de Pachtwet. De meerderheid in het Vlaams Parlement bereikte begin november 2022 een akkoord over een gemoderniseerd pachtdecreet. Het zou daarbij de bedoeling zijn om dat op 1 juni 2023 in werking te laten treden.

Nieuwe EPB-eisen in 2023

Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energieprestatienormen voldoen. Voor stedenbouwkundige vergunningsaanvragen van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024 voor nieuwe woongebouwen moet een E-peil van E20 worden behaald (in plaats van E30). Daarnaast zijn er nog wijzigingen op het vlak van het minimumaandeel aan hernieuwbare energie voor nieuwe gebouwen en ingrijpende renovaties. In nieuwbouw (residentieel en niet-residentieel) is er een installatie-eis. Zo moet een centrale verwarming met water als warmteafgiftemedium voorzien zijn op lage temperatuur.

Brusselse hervorming registratierechten uitgesteld tot 1 april 2023

De Brusselse regering heeft het ontwerp van ordonnantie goedgekeurd dat het abattement op de registratierechten hervormt en een aanvullend (renovatie-)abattement invoert. De tekst moet wel nog ter goedkeuring langs het Brussels parlement. De ordonnantie zou op 1 april 2023 in werking treden.

Energiedelen: wijzigingen in 2023

Door de hoge energieprijzen wordt massaal gezocht naar manieren om de energiefactuur te verlagen. Eén van de mogelijkheden is ‘energiedelen’. Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van die stroom zelf. In plaats van het overschot te injecteren op het net kan je er ook voorkiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementen was het voor eigenaars tot nu toe niet interessant om collectief zonnepanelen te leggen. Die energie kon immers enkel voor gemeenschappelijke delen gebruikt worden, zoals de lift of de verlichting in de gang. Nu kan het overschot gedeeld worden met de bewoners of eigenaars voor hun eigen gebruik. Aan het energiedelen zijn een aantal voorwaarden verbonden. Zo moeten alle deelnemers onder meer beschikken over een digitale meter en moeten alle partijen dezelfde energieleverancier hebben. Deze laatste voorwaarde komt vanaf 2023 evenwel te vervallen. Het zal dus niet meer noodzakelijk zijn dat alle partijen dezelfde energieleverancier hebben, wat de mogelijkheden van het energiedelen zal vergroten in appartementsgebouwen. Vanaf 2023 kunnen verschillende afnemers ook samen een gemeenschap oprichten die investeert in stroomproductie en vervolgens de opgewekte energie verdeelt onder de leden.

Beperking indexering huurwoningen: wat na 30 september 2023?

Huurders van energieverslindende woningen krijgen vandaag niet alleen te maken met torenhoge energiekosten, de hoge inflatie zorgt ook voor een dure indexering van hun huurprijs. Sinds 1 oktober 2022 bevroor de Vlaamse regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen voor één jaar. Een indexering mag niet voor woningen met een EPC-label E of F of voor woningen zonder EPC-attest. Voor woningen met een EPC-label D wordt de indexatie beperkt tot 50%. Vanaf 1 oktober 2023 loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie. Bij ‘energieverslindende woningen’ mag de verloren gegane indexatie echter niet ingehaald worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in rekening wordt genomen.

Verlenging van btw-tarief sloop/ heropbouw

Minister van Financiën Vincent Van Peteghem heeft herhaaldelijk aangekondigd dat het uitgebreide toepassingsgebied voor het verlaagd btw-tarief van 6% bij sloop/heropbouw niet op 1 januari ten einde zal lopen zoals initieel voorzien. De regeling wordt verlengd.

Langetermijnsparen voor onroerende investeringen

2023 zal het laatste jaar zijn waarin je kan genieten van het fiscaal voordeel van het langetermijnsparen voor onroerende investeringen. Vanaf 1 januari 2024 wordt de toegang afgesloten. De bestaande contracten blijven evenwel gerespecteerd worden. Daardoor zullen sommige investeerders in 2023 misschien versneld aankopen.

Instrumentendecreet komt er aan

Na een lange pauze is het Instrumentendecreet nieuw leven ingeblazen. Het werd recent goedgekeurd in de commissie RO van het Vlaams Parlement. Het Instrumentendecreet komt er nu dus definitief aan. Voor de vastgoedprofessional is vooral de regeling rond planschade van belang. Niet te vergeten is ook dat het Instrumentendecreet een belangrijke stap is in het traject tot een definitieve aanpak van signaalgebieden. Te verwachten is dat snel na de inwerkingtreding de watergevoelige openruimtegebieden zullen worden aangeduid. Van zodra dat gebeurt, breidt de informatieplicht van de vastgoedmakelaar op stedenbouwkundig vlak opnieuw een klein stukje uit.

Energie-interventies om te onthouden

De overheden zetten op dit ogenblik alle zeilen bij in functie van de energiecrisis. Vastgoedprofessionals zullen in het licht daarvan met nieuwe regelgeving te maken krijgen. Denk bijvoorbeeld aan het aanvragen van het basispakket energie door bewoners van collectief verwarmde gebouwen. Er zit een verstrenging van de minimale woningkwaliteitsnormen rond energie in de pijplijn. Te verwachten is dat er bepaalde labelnormen in de technische verslagen ingeschreven zullen worden.

Intussen zijn er bijkomende regels op het vlak van aardgasaansluitingen (vervroegd verbod bij nieuwbouw), de verplichte installatie van zonnepanelen door grootverbruikers, … We verwachten binnenkort een verduidelijkende richtlijn rond laadpalen in VME’s vanuit Fluvius en een KB rond specifieke brandveiligheidsnormen voor laadpalen in grotere gebouwen. Fluvius heeft er zich ook toe geëngageerd om meer data vrij te geven rond de capaciteit van het net (en de beperkingen daarvan). Het is maar een greep uit de talloze initiatieven die op dit ogenblik ‘hangende’ zijn rond energie.